1.

Apresentação do grupo
2. Apresentação do projeto (escopo e objetivos)
3. Projeto
a. Título
b. Tópicos
c. Conceitos teóricos
d. Perfil das competências habilidades do gerente predial/zelador
e. Organograma
f. Estrutura Administrativa
g. Estrutura Física
h. Normas e procedimentos
i. Formulários

INTRODUÇÃO

Boa tarde a todos!

Meu nome é Jaime, meus colegas são (A), (B) e (C) e antes da nossa
apresentação propriamente dita gostaríamos de saudar e agradecer nosso
professor Marcos Soares por todos os conteúdos disponibilizados durante o
curso de Zeladoria, e pela iniciativa de propiciar a apresentação pública dos
nossos projetos, saudar e agradecer o professor XXXXXXXXXX por ter aceitado a
proposta do professor Marcos e, por último, mas não menos importante,
agradecer aos senhores alunos do curso de Síndico a presença, a oportunidade
de mostrarmos o resultado do nosso aprendizado e poder contar igualmente
com a avalição desse projeto.

OBJETIVOS DA APRESENTAÇÃO

Nossa apresentação tem como objetivos os seguintes itens:

Recebemos o desafio de elaborarmos uma proposta de implantação da gestão

de um condomínio compreendendo questões técnicas, administrativas e
profissionais.

- informar a nossa visão abrangente do que é um condomínio com suas

especificidades e desafios;
- apresentar as características físicas de um empreendimento tipo
condomínio residencial;

- propor uma configuração administrativa para um condomínio residencial;

- tratar das competências e habilidades exigidas de gestores e

colaboradores no desempenho diário da missão diária de gerir um
condomínio.

Nossa compreensão do que seja um condomínio está embasada em conceitos

trazidos dos estudos das organizações e das empresas.

ORGANIZAÇÃO

Vamos utilizar a definição do autor Antonio Cesar Amaru Maximiano,

professor e pesquisador do Departamento de Administração da Faculdade de
Economia, Administração e Contabilidade da USP, e autor de ampla bibliografia
sobre administração de empresas, para quem "uma organização é uma
combinação de esforços individuais que tem por finalidade realizar propósitos
coletivos. Por meio de uma organização torna-se possível perseguir e alcançar
objetivos que seriam inatingíveis para uma pessoa. Uma grande empresa ou
uma pequena oficina, um laboratório ou o corpo de bombeiros, um hospital ou
uma escola são todos os exemplos de organizações.".

CULTURA ORGANIZACIONAL

O conceito de cultura organizacional compreende tudo que envolve a rotina de

uma organização e funciona como diretriz para guiar o comportamento e
mentalidade de seus membros. Ou seja: suas práticas, hábitos,
comportamentos, símbolos, valores, princípios, crenças, cerimônias, políticas,
sistemas, jargões, etc.

Portanto, a partir desses dois conceitos, podemos estabelecer que um

condomínio é uma organização e possui uma cultura organizacional.

Toda organização com sua cultura organizacional própria é dinâmica e muda

com o tempo, e com o condomínio não poderia ser diferente.
Avançando um pouco mais em nossas definições nosso projeto está baseado
em um tipo específico de condomínio que é o condomínio edilício residencial.

CONDOMÍNIO EDILÍCIO

Dentre os diversos tipos de condomínio possíveis (residencial, comercial,

industrial e misto) quando mencionarmos condomínio estaremos nos referindo
ao condomínio edilício que se refere exclusivamente aos imóveis onde
coexistem partes comuns e partes exclusivas, por exemplo: num edifício
residencial, o apartamento é propriedade exclusiva e partes como elevadores,
piscinas, portaria etc., são partes comuns, sendo que cada condômino é dono
de seu apartamento mais uma fração ideal nas partes comuns.

Cada proprietário é dono de uma parte privativa e mais uma fração das áreas
comuns ou coletivas e que são usufruídas coletivamente.

Todo profissional que vai atuar na gestão de um condomínio tem de ter em

mente que a organização e a cultura condominiais variam de acordo com
algumas características:

- Condomínio novo ou em estágio de implantação:

- não se sabe qual o perfil dos condôminos quanto a faixa etária

média, proporção de crianças e idosos, perfil de renda dos
moradores, se os condôminos possuem ou não experiência em
morar em condomínio, etc.;

- não sabe qual será o estilo da administração; se será ativa ou

passiva, atuante ou reativa, autoritária ou liberal, etc.;

- a estrutura física (não estrutural) e técnica pode ser alterada e

que isso implicará em maiores gastos com aquisições, obras e
modificações.

- Condomínio Consolidado:

- já possui um perfil conhecido dos condôminos quanto a faixa

etária média, proporção de crianças e idosos, perfil de renda dos
moradores, se os condôminos têm ou não experiência em morar
em condomínio, etc.;
 - o estilo de administração já é de conhecimento da maioria dos
moradores, ou seja, se ela é ativa ou passiva, atuante ou reativa,
autoritária ou liberal, etc.);

- a estrutura física (não estrutural) e técnica provavelmente não

será alterada e as despesas recairão em grande parte em
manutenção da estrutura e dos equipamentos já adquiridos e
instalados.

Por que esses conceitos são importantes?

Porque para o atendimento, com eficiência e qualidade, das demandas e

exigências dos clientes internos (moradores) e externos (prestadores de
serviços, fornecedores, poderes públicos, etc.), o gestor condominial, quer seja
ele o síndico, os membros do conselho consultivo ou fiscal e, sobretudo o
profissional da zeladoria condominial, precisa ter sempre em mente que a rotina
dos trabalhos, a resolução de problemas e a administração de conflitos
depende, além da competência técnica, depende da compreensão de que o
condomínio é dinâmico, possui uma cultura que muda com o decorrer do
tempo e que é necessário ser proativo e ter capacidade de adaptação para
acompanhar as mudanças.

ESTRUTURA FÍSICA

 Produto: Apartamentos em Franca/SP

 Endereço: Av. Ministro Rui Barbosa, 2280 (Chácara São Paulo - Franca/SP)
 Área Total do Terreno: 9.600,00 m²
 Área de lazer: Salão de Festas, Playground, Espaço Fitness, Espaço
Gourmet, Bicicletário.
 Vagas de garagem
 Tipologia das unidades:
2 Dormitórios (PNE) Área total: 39,3m²*
2 Dormitórios Área total: 39,3m²*

O condomínio proposto possui 10 blocos, com 04 pavimentos em cada torre,

incluindo o pavimento térreo, com 04 unidades por pavimento, totalizando 160
unidades. Estima-se que quando estiver totalmente habitado terá
aproximadamente 640 moradores.
Especificamente sobre o Zelador

Diferente do Síndico que possui mandato fixo, o Zelador profissional costuma

trabalhar, e desempenhar suas funções, ao longo do tempo e em diferentes
gestões/síndicos, e se torna, portanto, o membro da comunidade condominial
que mais conhece como funciona essa organização.

Optamos por:

- não trabalhar com valores uma vez que o gerente predial/zelador não tem
entre suas atribuições a função de gestão financeira do condomínio que
depende das decisões da assembleia geral e que são postas e prática pelo
Síndico.

- não definir o número de colaboradores do condomínio uma vez que isso vai
depender do perfil socioeconômico do condomínio.

- não definir o RI do condomínio uma vez que o gestor predial/zelador não

define as regras do condomínio cuja atribuição é da assembleia geral.

Mas é fundamente que o gerente predial/zelador conheça a fundo o RI de

modo gerir o dia-a-dia do condomínio.

- Estrutura Física

- Localização

- Número de torres: 02

- Número de unidades: 100

- Áreas técnicas:

- Sala da administração: (mesas, cadeiras, arquivos,

computador/notebook/internet, impressora, etc.)

- Depósito/oficina (material de limpeza, material elétrico

(lâmpadas, tomadas, interruptores, etc.), material hidráulico
(tubulações, registros, etc.)

- Gerador

- Refeitório

- Centro de medição de energia elétrica

- Centro de medição de gás encanado

- Sala segurança eletrônica (DVR, central de telefonia, etc.)

- Hidrômetro

- Composição áreas de lazer

- Quadra poliesportiva

- Piscina

- Sauna

- Academia de ginástica

- Brinquedoteca

- Salão de jogos

- Salão de festas

- Serviços

- Zeladoria

- Portaria/Segurança

- Limpeza

- Manutenção

- Estrutura Administrativa
 - Síndico + Subsíndico

- Conselho: 03

- Zelador/Gerente predial: 01

- Administradora

- Colaboradores (funcionários)

- Porteiro (a): 05

- Auxiliar de limpeza: 02

- Auxiliar de manutenção: 01

Convenção Condominial (inclui o regulamento interno – RI)

Cultura condominial

- Implantação Nova:

- não se sabe qual a composição do condomínio (demografia,

renda, etc.);

- não sabe qual o estilo da administração (ativa (atuante), passiva

(reativa), autoritária, liberal, etc.);

- a estrutura física (não estrutural) e técnica pode ser alterada

(provável) (gastos com aquisições/modificações + manutenção).

- Implantação Consolidada:

- o perfil condominial é conhecido (demografia, renda, etc.);

- a administração condominial tem um histórico de ação;

- a estrutura física/técnica já está consolidada (gastos com

manutenção).

Zelador e a cultura condominial

- Diferentemente do síndico que possui mandato fixo, o zelador/gerente

profissional costuma atuar através de diferentes gestões/síndicos e se torna o
membro da comunidade condominial que mais conhece como funciona a
organização condominial.

Funcionários próprios x terceirizados (decisão compete à Assembleia geral +

Síndico)

Papéis Responsabilidades

Formulários

Documentos

- Convenção Condominial (tábuas da lei)

- Regulamento Interno

- Manual de procedimentos:

- Segurança (portaria)

- Manutenção

- Limpeza

Apresentação dos membros do grupo

Objetivo da apresentação

Estrutura Física

Estrutura Administrativa

Cultura Condominial

- Condomínio Novo
 - Condomínio Consolidado

Zelador – Papel e Competências

Apresentação

Boa tarde a todos!

Meu nome é Jaime e meus colegas são (A), (B) e (C) e antes da nossa
apresentação propriamente dita gostaríamos de saudar o nosso professor
Marcos Soares e agradecer todos os conhecimentos disponibilizados durante o
curso de Zeladoria e pela iniciativa de propor uma apresentação pública dos
nossos esforços, saudar e agradecer o professor Ricardo por ter aceito a
proposta do professor Marcos e por último, mas não menos importante,
agradecer aos senhores alunos do curso de Síndico a oportunidade de
mostrarmos o resultados do nosso aprendizado e curso e poder contar
igualmente com a avalição desse trabalho.

Objetivo da apresentação

Recebemos o desafio de elaborarmos uma proposta de implantação da gestão

de um condomínio compreendendo questões técnicas, administrativas, etc.

Ao final dessa apresentação visamos proporcionar aos senhores uma visão

abrangente de como entendemos ser um condomínio, suas especificidades e
desafios, e as competências e habilidades exigidas de gestores e colaboradores
no desempenho diário da missão de administrar um condomínio.

Um condomínio possui clientes internos e externos.