Beruflich Dokumente
Kultur Dokumente
RBR PROPERTIES
4 ª EMISSÃO DE COTAS
R $ 1 2, 9 0 10 / 12 / 2 0 19 C LU B E F I I .CO M . BR
RBR Properties - FII
10/12/2019
Recomendação. Analisando o portfólio de ativos a ser adquirido pelo fundo, diluição dos
riscos do portfólio atual e a estratégia de aquisição de ativos imobiliários, acreditamos que
o fundo possui bons fundamentos para entregar um retorno consistente no médio e longo
prazo. Em nossas estimativas, conforme mencionado pela gestora no prospecto, o fundo
poderá abrir mão (ainda que parcialmente) da taxa de gestão em 2020 para entregar um
dividend yield de 7,1%, mudando o quadro em 2021 para entregar yield de 7,3%,
considerando o preço da emissão (R$ 87,45). Assim, recomendamos a entrada na oferta.
Preço por cota: R$ 87,45, sendo R$ 3,45 referente aos custos de distribuição.
Objetivo do fundo: O Fundo tem por objeto a aplicação, dos recursos captados, em bens
imóveis, notadamente empreendimentos comerciais com qualquer destinação exclusiva para
locação, localizados em São Paulo e Rio de Janeiro, mas podendo investir em outros estados e
regiões do Brasil, bem como outros ativos e ativos de liquidez. O fundo poderá investir uma
parcela do patrimônio em ativos imobiliários em projetos em desenvolvimento imobiliário ou
em construção.
Taxa de Administração e Gestão: 1,15% a.a. sobre patrimônio líquido do fundo; ou caso as
cotas sejam integradas ao IFIX, demonstrando uma maior liquidez, as taxas serão cobradas
sobre o valor de mercado. Contudo, os gestores renunciarão até 100% da taxa de gestão (1,0%
a.a.), caso o fundo não distribua 7,1% de dividend yield em 2020 sobre o valor da cota na 4ª
emissão (R$ 87,45).
Cronograma da oferta:
Evento Data prevista
Início do Exercício do direito de preferência 25/11/2019
Início do Período de Reserva 25/11/2019
Fim do Exercício do direito de preferência 05/12/2019
Fim do Período de Reserva 17/12/2019
Data de Liquidação da Oferta 23/12/2019
Divulgação do Anúncio de Encerramento Até 04/06/2020
Gestor
A RBR Asset Management é uma gestora de recursos independente, fundada em 2013, 100%
focada no mercado imobiliário, executando estratégias de investimento em incorporação de
renda, credito imobiliário, FIIs listados e Real Estate Wealth Management. Atualmente, a RBR
apresenta cerca de R$ 2,0 bilhões sob gestão em ativos imobiliários através fundos de
investimentos e Club Deals, que contam com um comitê de investimentos interno.
Há quatro estratégias em fundos imobiliários na RBR, sendo a de crédito privado com dois
fundos imobiliários, um High Grade (RBRR11) e um High Yield (RBRY11), além da estratégia de
FIIs listados (RBRF11), a estratégia de desenvolvimento e a estratégia de properties (RBRP11).
Na estratégia de properties, Caio Castro é o sócio dedicado que possui experiência na
estruturação e gestão de operações imobiliárias, no segmento de incorporação, properties e
crédito imobiliário.
O Fundo
O FII RBR Properties está em sua 4ª emissão, a primeira pública nos termos de uma ICVM 400,
podendo mostrar um track record robusto de gestão ativa nas três emissões anteriores, com
aquisições de 6 ativos imobiliários. As duas primeiras emissões foram de volume financeiro
menor e com a entrada de poucos investidores, somando R$ 23,5 milhões de patrimônio
líquido, sendo a primeira em outubro/16 e a segunda em junho/17. A terceira emissão, mais
recente (setembro/19), trouxe um volume mais significativo, somando R$ 198,9 milhões,
distribuída ainda nos moldes da ICVM 476. O fundo adquiriu 5 empreendimentos em São Paulo
e uma laje no Rio de Janeiro, sendo a estratégia core, no investimento direto em Tijolo.
Atualmente, 55,7% do capital do fundo está alocado nestes empreendimentos, com 21,8% em
uma carteira de fundos imobiliários, caracterizada como estratégia tática e 22,5% em caixa
para futuras aquisições. Na estratégia de alocação, o fundo pretende ter até 10% do capital
alocado em desenvolvimento também, buscando ganhos significativos de capital, tornando a
estratégia de properties mais completa quando comparamos com as estratégias de outros
fundos imobiliários do mercado que buscam puramente a renda. Em nossa visão, o RBR
Properties traz um componente um pouco maior de risco devido ao risco de obra e demanda
após a entrega.
Apesar de atualmente, o fundo não estar enquadrado 100% na estratégia proposta acima,
acreditamos que o caixa está prestes a ser alocado dado o pipeline robusto de aquisição
apresentado. As aquisições feitas pelo fundo apresentam um cap rate médio de 9,4% no
primeiro ano, considerando 100% de taxa de ocupação em todos os empreendimentos.
Contudo, atualmente o Edifício Comary, localizado na Rua Amauri, que está passando por um
retrofit, está com uma taxa de vacância de 68% e o Edifício Celebration recebeu, da atual
locatária, a intenção de rescindir o contrato, deixando o ativo 100% vago, mas com prazo de
desocupação de 6 meses, vigente até dezembro/19.
Figura 2 - Carteira de Ativos
ELEVEN FINANCIAL RESEARCH | 3
10-dez-19
Imóveis Avaliação (R$ milhões) Estado Localização Área (m²) Vacância Cap Rate
Ed. Celebration 61.780,0 São Paulo Vila Olimpia 6.458 0,0% 8,8%
Ed. Comary 26.290,8 São Paulo Itaim Bibi 2.545 68,0% 9,0%
Ed. Mykonos 13.025,0 São Paulo Vila Olimpia 1.427 0,0% 9,3%
SLB Somos 12.778,0 São Paulo Santo Amaro 5.405 0,0% 11,4%
SLB Anima 2.360,0 São Paulo Paulista 176 0,0% 9,0%
Ed. Castello Branco 9.100,0 Rio de Janeiro Centro 1.065 0,0% 11,8%
Total/Média 125.333,8 17.076 10,1% 9,4%
Fonte: Prospecto. Elaborado por Eleven Financial
Figura 3 – Carteira de FIIs (Tática), em R$ milhões Figura 4 – Carteira considerada Caixa, em R$ milhões
BARI11; BRCR11; BTCR11; 1,7 GTWR11;
1,1 1,0 FVPQ11; 1,0
1,8
HSML11; KNCR11; 2,8
1,1
RBVA11;
1,1
XPLG11;
0,8
Renda Fixa;
63,1
BPML11;
25,0
Fonte: Prospecto. Elaborado por Eleven Financial Fonte: Prospecto. Elaborado por Eleven Financial
Em nossa visão, apesar da estratégia do fundo estar parcialmente alinhada à atual disposição
dos ativos, o fundo apresentou nesta oferta um pipeline de aquisição bastante robusto, com
~R$ 457 milhões em empreendimentos, sendo 40% relacionado a um portfólio de 4 galpões
logísticos, 33% em 4 prédios com características de Boutique Offices, com monousuários, e o
restante em lajes corporativas. Assim, com o volume da oferta base de R$ 400 milhões somado
ao valor atualmente em caixa, o fundo consegue concluir todas as aquisições do pipeline
proposto, o que pode manter o cap rate de ativos em torno de 9,0%.
Com base no estudo de viabilidade, nas nossas premissas para a taxa de ocupação de cada um
dos empreendimentos, entendendo suas peculiaridades, como no caso do Edifício Comary e
Edifício Celebration, acreditamos que há uma boa oportunidade de investimento no RBRP11,
tornando o fundo com um portfólio robusto frente aos principais pares do mercado. Para um
fundo imobiliário de properties, entendemos que os principais comparáveis seriam o KNRI11,
HGRE11 e BRCR11.
Premissas
Dentre as nossas principais premissas que utilizamos como base para as receitas e dividend
yield do fundo estão:
i. Sucesso na 4ª oferta base: captação de R$ 400 milhões para a alocação nos ativos
alvo descritos no pipeline;
ii. Edifício Celebration: com o término do contrato com a CTEEP, já anunciado em
junho/19, o fundo terá garantido na rescisão, fluxo de caixa para 6 meses posteriores
à saída da companhia. Assim, a fundo suporta a distribuição até junho/20. Para efeitos
de modelagem, não consideramos qualquer locação durante 2020. Porém, com uma
pré-disposição do fundo de alocar 100% do ativo para um único inquilino,
consideramos esta possiblidade apenas a partir de 2021 nas condições de mercado.
Assim, o Edifício voltaria a gerar renda ao fundo a partir de 2021;
iii. Edifício Comary: pela localização no Itaim Bibi, retrofit no empreendimento em curso
e potencial melhora da taxa de ocupação devido à falta de área disponível na região,
consideramos para 2020, uma taxa de ocupação média de 60% ao preço de R$
100/m², em 2021 taxa de ocupação de 80% e 100% de 2022 em diante, nas mesmas
condições, o que é conservador, em nossa visão;
iv. Outros empreendimentos: consideramos a taxa de ocupação apresentada
inicialmente no prospecto, com manutenção e renovação dos contratos, atualmente,
vigentes;
v. Despesas: consideramos que em 2020, o fundo tende a abrir mão da taxa de gestão
em até 60% para conseguir distribuir o dividend yield prometido no prospecto desta
oferta de 7,1% sobre o preço de emissão;
7,5%
7,0%
6,5%
6,0%
5,5%
5,0%
2020E 2021E 2022E
O mercado imobiliário
O mercado imobiliário tem característica de ciclicidade, composta por momento de expansão,
desaceleração, recessão e recuperação. Outro aspecto importante é o descasamento entre a
demanda e a oferta deste setor. Enquanto a procura por espaços industriais, de escritório e de
varejo pode se movimentar com certa agilidade, a construção de novos espaços acontece
muito mais lentamente. Especialmente no segmento de edifícios corporativos, o tempo médio
entre planejamento, negociação de terreno, lançamento, construção e efetiva entrega de um
empreendimento imobiliário é de 3 a 5 anos.
Até agora em 2019, temos visto um aumento expressivo de novas emissões de fundos
imobiliários de outros segmentos, mas que o segmento de edifícios comerciais está começando
a ter um volume mais expressivo, buscando aproveitar uma nova alta do ciclo com perspectiva
de melhora na economia local.
Em cenário com perspectiva de gradual melhora é necessário identificar onde realmente estão
as oportunidades, pois o prêmio pago pode ser maior no curto prazo dada a materialização das
projeções, mas o ganho de capital no longo prazo prevalece vantajoso. Ressaltamos que
imóveis corporativos bem localizados, de qualidade e que ofereçam uma rede de atributos que
deem suporte às operações das empresas deverão ser os visados pelas empresas neste
momento inicial. Assim, são os primeiros a mostrar sinais de reação que poderão ser revertidos
em pagamentos de aluguéis mais altos, proporcionando maiores dividendos e valorização
patrimonial.
Glossário
Área Bruta Locável (ABL): Área de um empreendimento imobiliário que está disponível para
locação medida em m².
Built to Suit (BTS): Operação imobiliária na qual a construção de um determinado imóvel é feita
sob medida para um futuro locatário que, por sua vez, se compromete a alugar o imóvel depois
de pronto.
Cap rate: Percentual correspondente ao lucro líquido anual do portfólio de imóveis sobre o
valor de mercado do fundo imobiliário.
Dividend yield: Percentual que representa a rentabilidade relativa dos dividendos pagos aos
cotistas. É calculado com base nos dividendos pagos por cota dividido pelo preço.
Gestor: Instituição qualificada responsável pela tarefa de decisão de compra e venda dos ativos
do fundo com o objetivo de conseguir mais rentabilidade, alinhada com os objetivos e política
de investimentos estabelecida no regulamento.
Letra de Crédito Imobiliário (LCI): Título de renda fixa emitido por uma instituição financeira e
lastreado por empréstimos imobiliários. Podem ter rentabilidade pré ou pós-fixada, não pode
ser resgatada antes de seu vencimento, porém pode ser negociada no mercado secundário.
Rendimentos (Dividendos): Distribuições periódicas dos lucros auferidos pelo fundo, que
devem somar obrigatoriamente pelo menos 95% do lucro semestral. Podem ter como origem
o pagamento de aluguéis, negociações com os ativos do fundo, juros pagos pelos títulos em
sua propriedade ou rendimentos de cotas de outros FII.
Taxa de administração: Taxa paga pelo serviço prestado pela administradora do fundo dada
por um valor percentual anual do valor patrimonial do fundo, passando a ser incidente sobre
o valor de mercado caso o fundo faça parte do IFIX. Geralmente apresenta valor mínimo que
pode ser encontrado no regulamento do fundo.
Taxa Interna de Retorno (TIR): Taxa interna de retorno é uma medida relativa que demonstra
o quanto rende o investimento, considerando a periodicidade do fluxo de caixa ou
rendimentos do investimento.
Taxa de gestão: Taxa paga ao gestor pela prestação de seus serviços, pode já estar embutida à
taxa de administração a depender do fundo.
Taxa de performance: Taxa cobrada por alguns fundos, geralmente fundos de papéis e fundos
de fundos, em caso de a performance superar determinado benchmark pré-definido (na
maioria das vezes o IFIX).
DISCLAIMER
Este documento foi elaborado e distribuído pela Eleven Financial Research unicamente para uso do destinatário original, e tem como objetivo somente informar
os investidores, não constituindo oferta de compra ou de venda de nenhum título ou valor mobiliário contido neste relatório. As decisões de investimentos e
estratégias financeiras devem ser realizadas pelo próprio leitor.
Nossos analistas elaboraram o presente relatório de forma independente, e o conteúdo do mesmo não pode ser copiado, reproduzido ou distribuído, no todo ou
em parte, a terceiros, sem prévia e expressa autorização.
Todas as informações utilizadas neste documento foram redigidas com base em informações públicas, de fontes consideradas fidedignas. Embora tenham sido
tomadas todas as medidas razoáveis para assegurar que as informações aqui contidas não são incertas ou equívocas no momento de sua publicação, a Eleven
Financial e os seus analistas não respondem pela veracidade das informações do conteúdo.
Conforme o artigo 20, parágrafo único da ICVM 598/2018, o analista Raul Grego Lemos declara-se inteiramente responsável pelas informações e afirmações
contidas neste relatório de análise. De acordo com a exigência regulatória do artigo 21 previsto na ICVM 598, de 18 de abril de 2018, o analista de valores
mobiliários, responsável principal por este relatório, declara:
(i) que as recomendações contidas neste relatório refletem única e exclusivamente sua opinião pessoal sobre a companhia analisada e seus valores
mobiliários e foram elaborados de forma independente e autônoma.
(ii) que as informações, opiniões, estimativas e projeções contidas neste documento referem-se à data presente e estão sujeitas às mudanças, não
implicando necessariamente na obrigação de qualquer comunicação no sentido de atualização ou revisão com respeito a tal mudança.
Para maiores informações, pode-se ler a Instrução CVM 598, de 2018, e também o Código de Conduta da Apimec para o Analista de Valores Mobiliários.
Este relatório é destinado exclusivamente ao assinante da Eleven que o contratou. A sua reprodução ou distribuição não autorizada, sob qualquer forma, no todo
ou em parte, implicará em sanções cíveis e criminais cabíveis, incluindo a obrigação de reparação de todas as perdas e danos causados, nos termos da Lei nº
9.610/98 e de outras aplicáveis.