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MIETVERTRAG

zwischen

Einwohnergemeinde Läufelfingen, vertreten durch den Gemeinderat,


4448 Läufelfingen („Vermieterin“)

und

Zweckverband Forstrevier Homburg, vertreten durch den Vorstand,


4448 Läufelfingen („Mieter“)

betreffend

Forstwerkhof

Gestützt auf den Kooperationsvertrag betreffend Forstwerkhof und Gemeindewerkhof


zwischen den gleichen Vertragspartnern schliessen die Parteien folgenden Mietvertrag:

1. Mietobjekt

Die Vermieterin plant unter Einbezug des Mieters einen Werkhof-Neubau, beste-
hend aus dem kommunalen Werkhof der Vermieterin und einem Forstwerkhof für
den Mieter. Gegenstand dieses Mietvertrags sind die in den beiliegenden Plänen
Beilage 1a markierten Räumlichkeiten entsprechend dem beiliegenden Beschrieb.
Die beiliegenden Pläne und der Beschrieb des Mietobjekts bilden integrierender Be-
standteil des vorliegenden Mietvertrags.

Aenderungen der Pläne und des Beschriebs bedürfen der vorgängigen Zustimmung
des Mieters. Davon ausgenommen sind lediglich allfällige Aenderungen, welche von
der Baubewilligungsbehörde verlangt werden. In diesem Fall ist der Mieter von der
Vermieterin anzuhören.

2. Nutzungszweck
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Das Mietobjekt darf ausschliesslich vom Mieter als Forstwerkhof gemäss Betriebs-
konzept (Beilage 2) genutzt werden (vgl. Ziff. 9 nachstehend). Umgekehrt verpflich-
tet sich die Vermieterin gegenüber dem Mieter, im nicht vermieteten Teil des Werk-
hofs während der Vertragsdauer den kommunalen Werkhof zu betreiben.

3. Ausschluss Untermiete, Uebertragung des Mietvertrages und Ersatzmieter

Die Parteien sind sich einig darüber, dass das Vertragsverhältnis personenbezogen
ist und weder der Kooperationsvertrag noch der Mietvertrag auf Drittpersonen über-
tragen werden kann.

Angesichts dieser besonderen Umstände und auch aufgrund der öffentlichen


Zweckbestimmung des Betriebs und ihrer öffentlich-rechtlichen Natur ist Untermiete
und die Uebertragung der Miete auf einen Dritten oder eine vorzeitige Kündigung
und Stellung eines Ersatzmieters ausgeschlossen.

Untermiete der Aussenfläche ist jedoch in Absprache mit der Vermieterin zulässig

4. Mietdauer, Verlängerungsoption des Mieters und Kündigung

4.1. Das Mietverhältnis beginnt bei Bezugsbereitschaft des noch zu erstellenden Werk-
hofs. Diese ist für das 3. Quartal 2010 vorgesehen.

4.2. Das Mietverhältnis wird auf eine feste Dauer von 20 Jahren ab dem Beginn des auf
den Bezug folgenden Monats abgeschlossen. Die Vertragsparteien legen den ka-
lendermässigen Vertragsbeginn nach Bezug im Rahmen eines von beiden Parteien
zu unterschreibenden Protokolls gemäss Muster Anhang 1 zu diesem Vertrag fest.

4.3. Der Mieter hat das Recht, spätestens 6 Monate vor Ablauf der festen Dauer den
Mietvertrag durch einseitige schriftliche Erklärung um 5 Jahre zu verlängern.

4.4. Erstmals auf Ablauf der festen Mietdauer haben beide Parteien das Recht, das Ver-
tragsverhältnis unter Einhaltung einer Frist von 12 Monaten schriftlich zu kündigen.
Erfolgt keine Kündigung, so verlängert sich das Mietverhältnis jeweils um ein Jahr.
Eine allfällige Kündigung des Mietverhältnisses auf Ablauf der festen Dauer fällt da-
hin, wenn der Mieter seine Verlängerungsoption gemäss vorstehend Ziff. 4.3. aus-
übt.

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5. Mietzins

5.1. Der jährliche Mietzins während der ersten festen Vertragsdauer setzt sich gemäss
Anhang 2 zusammen. Er basiert auf einer Nutzungsdauer des Mietobjekts von vor-
aussichtlich 20 Jahren. Der Mietzins bleibt bis zum Ablauf der festen Mietdauer von
20 Jahren unveränderlich.

5.2. Der Mieter zahlt der Vermieterin nach erfolgtem Baubeginn spätestens per
1.September 2010 als Mietzins-Vorauszahlung den von ihr als Investitionsdarlehen
erhaltenen Betrag von Fr. 300'000.--. Die Vermieterin hat das Recht und die Pflicht,
die laufenden Mietzinsen halbjährlich zu verrechnen und dem Mieter bis zur voll-
ständigen Verrechnung der Vorauszahlung jeweils per ende eines Halbjahres eine
Abrechnung zuzustellen.
Die Abrechnung der Nebenkosten erfolgt halbjährlich analog des Mietzinses.

Nach vollständiger Verrechnung mit der Mietzins-Vorauszahlung ist der Mietzins


nachschüssig jeweils per 30.Juni und 31.Dezember zur Zahlung fällig.

5.3. Ueber den Mietzins nach Ablauf der ersten festen Dauer des Mietverhältnisses eini-
gen sich die Parteien unter Berücksichtigung des Zustands des Mietobjekts und der
dannzumaligen massgebenden Verhältnisse. Vermögen sich die Parteien nicht auf
den Mietzins zu einigen, so hat jede Partei das Recht, frühestens am 1. Werktag der
Mietperiode, für welche der Mietzins gemäss vorstehend Ziff. 5.1. nicht mehr gilt
oder für die keine Einigung zustande gekommen ist, das Amt für Wald beider Basel
sowie die kantonale Dienststelle oder Stabfunktion für Gemeinden (bzw. deren
Nachfolgeorgane) anzurufen mit dem Ersuchen, gemeinsam einen Experten zur
Festlegung eines angemessenen Mietzinses zu beauftragen. Beide Parteien erklä-
ren, sowohl die Ernennung des zuständigen Experten als auch dessen Empfehlung
für den angemessenen Mietzins zu akzeptieren.

6. Eintrag im Grundbuch

Der Mieter hat das Recht, diesen Mietvertrag auf Parzelle Nr. 1135 im Grundbuch
Läufelfingen vormerken zu lassen. Gemäss dem Amt für Wald muss das Mietver-

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hältnis im Grundbuch angemerkt werden. Die Vermieterin ermächtigt hiermit den


Mieter zur Anmeldung dieser Vormerkung beim zuständigen Grundbuchamt.

7. Bauliche Veränderungen

Nach Mietbeginn fest installierte Einrichtungen und bauliche Veränderungen des


Mietobjekts durch den Mieter und auf dessen eigene Kosten bedürfen der vorgängi-
gen schriftlichen Zustimmung der Vermieterin. Diese wird grundsätzlich erteilt, wenn
es sich um Einrichtungen und bauliche Aenderungen zugunsten des Betriebs als
Forstwerkhof handelt und sie das Gebäude nicht beschädigen oder entwerten. Bei
Beendigung des Mietverhältnisses brauchen die festen Einrichtungen und baulichen
Veränderungen nicht entfernt zu werden, sie geben aber auch keinen Anspruch auf
Entschädigung, weder dem Mieter noch der Vermieterin.

8. Unterhalt

Die Vermieterin ist verpflichtet, das Mietobjekt auf eigene Kosten in gebrauchstaug-
lichem Zustand zu erhalten und zu unterhalten. Feste Einrichtungen und bauliche
Veränderungen des Mieters gemäss Ziff. 7 vorstehend, sind hingegen vom Mieter
selber in gebrauchstauglichem Zustand zu erhalten und zu unterhalten.

9. Nutzungsverpflichtung und Folgen der vorzeitigen Vertragsauflösung

9.1. Die Parteien sind sich bewusst, dass durch den Betrieb der beiden Werkhöfe ge-
mäss gemeinsamem Werkhofprojekt Synergien entstehen und Kosten eingespart
werden können. Deshalb verpflichten sich beide Parteien gegenseitig, während der
gesamten Mietdauer im Gebäude den jeweiligen Werkhof zu betreiben.

9.2. Gibt die Vermieterin den Werkhofbetrieb im Gebäude dennoch auf oder reduziert sie
ihn so, dass Synergien und Kosteneinsparungen für den Mieter zu einem wesentli-
chen Teil entfallen, reduziert sich der monatliche Mietzins ab diesem Zeitpunkt. Ver-
unmöglicht die Vermieterin den ordnungsgemässen Betrieb als Forstwerkhof oder
schränkt sie ihn derart ein, dass der Betrieb nicht mehr betriebs- und/oder forstwirt-
schaftlich sinnvoll geführt werden kann und stellt der Mieter deshalb den Betrieb ein,
ist die Vermieterin verpflichtet, die noch nicht mit fälligen Mietzinsforderungen und

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Nebenkostenforderungen verrechneten Vorauszahlungen des Mieters nebst Scha-


denersatz zurückzuzahlen. Die Verpflichtung zur Rückzahlung der noch nicht mit fäl-
ligen Mietzinsforderungen und Nebenkostenforderungen verrechneten Vorauszah-
lungen besteht auch dann, wenn der Werkhofbetrieb dem Mieter ohne dessen Ver-
schulden aus objektiven Gründen (z.B. behördliche Auflagen, Naturkatastrophen
usw.) verunmöglicht wird. Nicht als objektive Gründe gelten in der Person des Mie-
ters liegende Ursachen (wie z.B. Organisation, Bestand, Zweckbestimmung und
Auftrag, Zahlungsunfähigkeit usw.).
9.3. Verlässt der Mieter das Mietobjekt vor Ablauf der vereinbarten Mietdauer, so verfällt
der noch nicht mit geschuldeten Mietzinsen und Nebenkosten verrechnete Anteil der
Vorauszahlung als pauschaler Schadenersatz. Allfällig darüber hinaus gehender
Schaden muss von der Vermieterin nachgewiesen werden.

10. Anwendbares Recht

Der vorliegende Vertrag untersteht - unter Vorbehalt der zwischen den Parteien ver-
einbarten Abweichungen - den Bestimmungen des Bundesgesetzes über das Obli-
gationenrecht (Art. 253 - 274g OR, Mietrecht).

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11. Gerichtsstand

Gerichtsstand für alle aus diesem Vertrag oder in Verbindung mit ihm entstehenden
Streitigkeiten ist Läufelfingen.

12. Aenderungen des Vertrags

Vertragsänderungen sind nur in schriftlicher Form gültig.

Läufelfingen, den.

Zweckverband Forstrevier Homburg Einwohnergemeinde Läufelfingen

………………………………………… ……………………………………….

Anhang 1
Anhang 2

Beilagen:
1a Objektpläne auf Basis Vorprojekt 5a
1b Situationsplan
1c Baubeschrieb
2 Betriebskonzept

Version 14.01.2010
Anhang 1

zum Mietvertrag zwischen der Einwohnergemeinde Läufelfingen als Vermieterin


und dem Zweckverband Forstrevier Homburg als Mieter
_______________________________________________________________________

Gestützt auf Ziff. 4.2. des Mietvertrags betreffend Forstwerkhof halten die Vertragspartei-
en fest, dass der Mieter das Mietobjekt am … … … … .. bezogen hat und der Mietvertrag
somit ab … … … … … … 2010 bis zum … … … … … … … 2030 dauert.

Läufelfingen, den

Zweckverband Forstrevier Homburg Einwohnergemeinde Läufelfingen

………………………………………… ……………………………………….
Berechnung Mietzins
für Werkhofanteil ZV Forst Anhang 2 zum Mietvertrag

1) Amortisation der Investitionskosten


4.0% von SFr. 375'000.00 SFr. 15'000.00

Berechnung:
Gesamtinvestitionskosten SFr. 750'000.00
davon 50% zulasten des ZV Forst SFr. 375'000.00

2) Anteil Landkosten
4.0% von SFr. 111'350.00 SFr. 4'454.00

Berechnung:
Fläche der Parzelle 1135 4'454 m2
Kosten pro m2: SFr. 50.00 SFr. 222'700.00
davon 50% zulasten ZV Forst SFr. 111'350.00

3) Unterhaltskosten
1.0% von SFr. 375'000.00 SFr. 3'750.00

Berechnung:
Gesamtinvestitionskosten SFr. 750'000.00
davon 50% zulasten des ZV Forst SFr. 375'000.00

Total Miete pro Jahr SFr. 23'204.00


Beilage 2 zum Mietvertrag - Betriebskonzept

1. Angestrebte Werkhoflösung
Seit einigen Jahren besteht eine Zusammenarbeitsvereinbarung zwischen dem Zweckverband
und dem Kommunaldienst, um sich gegenseitig auszuhelfen.
Dank des Vorhandenseins einer grösseren Bauparzelle der Einwohnergemeinde Läufelfingen in
der Nähe des Bahnhofs besteht nun die Möglichkeit, einen sowohl für den Kommunaldienst als
auch den Zweckverband zweckmässigen Werkhof zu erstellen.

2. Konzept
Die Einwohnergemeinde Läufelfingen und der Zweckverband Forstrevier Homburg haben die
Erstellung eines gemeinsamen Bauamts- und Forstwerkhofs projektiert um gemeinsame
Synergien zu nutzen und beidseitig Kosten zu sparen.

Durch den Ausbau der Werkhofräumlichkeiten und die bessere Sichtbarkeit des Werkhof-
gebäudes für Passanten können seitens Forst Mehrerträge erwartet werden.

3. Betriebsmittel (Personal & Infrastruktur)


Neben dem Betriebsleiter besteht eine ständige Equipe von min. zwei ausgebildeten
Forstwarten.
Die Nachwuchsförderung ist uns wichtig. Wir bilden Lehrlinge aus.
Das Revier verfügt über einen einfachen, zweckmässigen und zeitgerechten Werkhof inkl.
Lagerhalle für Forst- und Kommunaldienst.
Der Forstbetrieb verfügt über einen eigenen zweckmässigen und gut gewarteten Maschinen-
park, der es ihm erlaubt die angestrebten Leistungen fachgerecht und effizient zu erbringen.
Das Waldstrassennetz ist mit dem minimal notwendigen Unterhalt für die Waldbewirtschaftung
zu unterhalten.
Leistungen:
Die Bewirtschaftung erfolgt nach den Anforderungen des FSC und Q/PEFC-Labels.
In der Holzproduktion wird das Wertholz- und Massenpotenzial der Bestände möglichst
ausgeschöpft. Wir bieten folgende Sortimente an: Stammholz, Hackschnitzel, Stück-Brennholz
und Pellets.
Eine Zusammenarbeit im Kommunalbereich mit den Gemeinden (wie im Falle Läufelfingen) hat
sich bewährt und wird auch in anderen Gemeinden angestrebt.
Ein weiteres Standbein für den Forstbetrieb ist die Arbeit für Dritte
4. Finanzieller Vorteil
Die zu erwartenden Arbeitszeiteinsparungen des Forstpersonals bewirken entweder verminderte
Fremdleistungen oder erhöhte Leistungen für Dritte. Durch einen erhöhten Kundenkontakt sind
Verkaufsumsätze zu erwarten (z.B. Brennholz, Pellets, Weihnachtsbäume, Deckäste), dies war
bisher nicht möglich oder mit Mehraufwand verbunden.
Denkbar sind weitere Einsparungen, die noch schwierig vorhersehbar sind.

5. Attraktivität der Arbeitsplätze und Lehrstellen


Durch den Werkhofneubau kann der Forstbetrieb Homburg sein Image bezüglich Arbeits-
sicherheit, Ergonomie usw. im Hinblick auf die Personalerhaltung und –förderung sowie die
Qualität der Ausbildung deutlich steigern.

6.Motivation für die Mitarbeiter


Die optimierten Raum- und Beleuchtungsverhältnisse, der Umkleide- und Aufenthalts-
möglichkeiten dürften sich positiv auf die Motivation der Mitarbeiter auswirken.
Entsorgung Einstellhalle

Oblicht
Gard. WC Technik
BF: 14.6 m² BF: 10.4 m²

Aufenthaltsr.
BF: 27.1 m² beheizt

Büro Förster Büro Betr. Pers.


BF: 15.6 m² BF: 15.6 m²

GRUNDRISS OBERGESCHOSS
MASSTAB 1: 200 VORPROJEKT 5

06.01.2010
Profilblech Profilblech
25
2.50

Büro Aufent. Technik

8.80

8.80
4.20 45

6.00
4.00

Werkstatt Einstellhalle Einstellhalle

20.00 20.00

Querschnitte A-A / B-B


MASSTAB 1: 200 VORPROJEKT 5

06.01.2010
Geleiseaxe

30.30 10.00 7.50 9.20

5.00

10.00
Brennholzlager Baulinie
Mulde Reserve
Ueberdachung
Gemeinde Gemeinde Gemeinde Gemeinde Forst Materialboxen
e
ss

10.00
Entsorgung Einstellhalle Lager
ra

BF: 33.0 m² BF: 330.8 m² BF: 100.0 m²


fst

unbeheizt
ho

(offene Schalung)
hn
Ba

Vorplatz
BF: 15.0 m²
20.00

20.00
Oblicht

Komunal
2.50/9.00m

Forst Forst Forst Forst


Parz.1135
Forst
2.30/5.00m
10.00

Werkstatt
BF: 86.4 m²
beheizt

3.00
linie
Bau

Vordach

Abbruch

Waschplatz

linie
Bau

weg
imatt
Hüsl

GRUNDRISS ERDGESCHOSS
MASSTAB 1: 200 VORPROJEKT 5

06.01.2010
Baubeschrieb Werkhof in Läufelfingen Beilage 1c

Der Forstbetrieb nutzt verschiedene Lokale in Läufelfingen und Rünenberg, welche


nicht ideal für eine effiziente Bewirtschaftung sind.

Seit einigen Jahren besteht zwischen dem Kommunaldienst der Einwohnergemeinde


Läufelfingen und dem Zweckverband Forstrevier Homburg eine Zusammenarbeits-
vereinbarung. Dabei wird gegenseitig saisonal ausgeholfen.

Durch die Erstellung eines zweckmässigen Werkhofs auf der Bauparzelle 1135 an
der Bahnhofstrasse in Läufelfingen könnten die Abläufe um Einiges optimiert und die
Betriebskosten gesenkt werden. Zusätzlich bestehen Optionen für die künftige
Forstentwicklung.

Der Werkhof würde durch den Zweckverband Forstbetrieb Homburg und den
Kommunaldienst der Einwohnergemeinde Läufelfingen genutzt.

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Das Werkhofprojekt umfasst:

i Zwei Garagenboxen in Festbauart (Beton und Kalksandstein) womit die


Brandschutzvorschriften erfüllt werden. Zugleich werden diese Räumlichkeiten als
Werkstatt genutzt und können beheizt werden.
i Lagerfläche für Brennholz und Pellets
i Raum für die Brennholzbearbeitung
i Abstellfläche für Anhänger, Rückefahrzeug, Mannschaftswagen usw.
i Lagerfläche für Zaunmaterial usw.

i Lagerfläche für den Winterdienst wie Pfähle, Salz usw.


i Lagerfläche für den Kommunaldienst
i Lagerfläche der Entsorgung von der Einwohnergemeinde Läufelfingen

i Zeitgemässer Aufenthaltsraum für das Personal


i Zeitgemässe sanitäre Einrichtungen wie Herren- und Damen WC sowie Dusche
i Einfaches Werkstattbüro mit zeitgemässen Installationen wie Telefon und Internet
i Büro für den Betriebsleiter (Förster) mit zeitgemässen Installationen wie Telefon
und Internet
i Pelletheizung

Bei dieser Werkhalle handelt es sich um einen Holz oder Metall-Elementbau im 5-


Meterraster, welcher je nach Bedarf kostengünstig erweitert werden kann.

Auf dem Garagen- und Werkstattraum sind der Aufenthaltsraum und die sanitären
Einrichtungen aufgebaut, was entsprechend beheizt werden kann.
Daten zum Werkhof (provisorisch)

Zweckverband Forst

Hallenfläche unbeheizt 250.00 m2


Garage beheizt 50.00 m2
Aufenthaltsraum beheizt (Hälfte) 13.55 m2
Garderobe / WC beheizt (Hälfte) 07.30 m2
Büro beheizt Forstpersonal (Hälfte) 08.05 m2
Büro beheizt (Förster) 16.10 m2

Gesamtfläche gedeckt 345.00 m2

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Einwohnergemeinde

Hallenfläche unbeheizt 250.00 m2


Garage beheizt 50.00 m2
Aufenthaltsraum beheizt (Hälfte) 13.55 m2
Garderobe / WC beheizt (Hälfte) 07.30 m2
Büro beheizt Gemeindepersonal (Hälfte) 08.05 m2

Gesamtfläche gedeckt 328.90 m2