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RESUMEN DEL AVALÚO Enc. ENC-0327203

Inmueble que se Valúa :

CASAS MULTIPLES
1. Folio Único: 0900102004031552170
2. Clave del Avalúo: 09001170210315520
3. Fecha del Avalúo: 06-03-2017
Vigencia del avalúo: 06-09-2017
Clave única de Vivienda C.U.V.: 1602004571100603
N° Registro INFONAVIT: 02176140168581192
4. N° Conjunto INFONAVIT: 0200416201111619
5. Clave del Controlador S.H.F.: 1202308
6. Clave del Perito Valuador S.H.F.: 0902866
7. Entidad otorgante del crédito: 030001 - INFONAVIT
8. Constructor (vivienda nueva): DEREX, DESARROLLO RESIDENCIAL S.A. DE C.V.
9. Propósito: ORIGINACION DE CREDITO
10. Tipo de inmueble a valuar: CASAS MULTIPLES

UBICACION :
18. Proximidad urbana: INTERMEDIA 11. Calle y número: HACIENDA SAN BRUNO No. 13501 INT. 17 SUPERMANZANA: NA
MANZANA: 736 LOTE: 1 CONDOMINIO: LOS LAURELES II 22-E
19. Infraestructura en la zona: 3 12. Nombre del conjunto: HACIENDA LOS LAURELES II 64-2
20. Clase de inmueble: INTERES SOCIAL 13. Colonia: HACIENDA LOS LAURELES II
21. Vida Útil Remanente: 720 Meses 14. Código Postal: 22170
22. Año de terminación o remodelación: 2017 15. Delegación o Municipio: TIJUANA
23. Unidades rentables generales: 2 16. Entidad Federativa: BAJA CALIFORNIA 02
24. Unidades rentables 2 17. Número de cuenta predial: SZ-736-117
SUPERFICIES: VALORES:
25. Terreno: 48.735949 m² 29. Valor Comparativo de MERCADO: $ 474,100.00
Construcción: 30. Valor Físico del terreno: $ 82,851.11
26. Construida: 45.152 m² 31. Valor Físico de la construcción: $ 270,234.72
27. Accesoria: 0 m² 32. Valor Físico I.E. y O.C.: $ 9,584.37
28. Vendible 45.152 m² Valor Físico o de COSTOS $ 362,670.20

34. Número de Recámaras: 2 38. Espacios de Estacionamiento: 1

35. Número de Baños: 1 39. Acometida teléfonica al inmueble: NO EXISTE
36. Número de Medios Baños: 0 40. Nivel de equipamiento urbano: 1
37. Niveles de la Unidad Valuada: 1 41. Elevador: NO EXISTE

GEOREFERENCIA: 42. Longitud: - 116.9637050 W

43. Latitud: 32.4404550 N
44. Altitud: 237 (m.s.n.m.)
Valuador Profesional Controlador

Valuador: ANGELICA MARTINEZ RUIZ Controlador: HAYDEE VANESSA ELIZABETH MAYO MORA
Clave S.H.F.: 0902866 Clave S.H.F.: 1202308
Especialidad: INMUEBLES Especialidad: VALUACION
No serie certificado: 3030393939393030303031313030303036373034 No serie certificado: 3030393939393030303031313030303036353636
Cadena de validación (Base 64): Cadena de validación (Base 64):
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33. Valor CONCLUIDO: $ 474,000.00
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1. DATOS GENERALES

1.2. Nombre UV Tasaciones Inmobiliarias de México, S.A. de C.V. 1.3 Clave UV 09001 1.4. Fecha del avalúo 06/03/2017
1.5. Nombre controlador HAYDEE VANESSA ELIZABETH MAYO MORA 1.6. Clave controlador SHF 1202308
1.7. Nombre VP ANGELICA MARTINEZ RUIZ 1.8. Clave VP SHF 0902866
1.9. Propósito ORIGINACION DE CREDITO 1.10. Tipo de inmueble CASAS MULTIPLES 1.11.1. Calle y Número HACIENDA SAN BRUNO No. 13501 INT. 17 SUPERMANZANA: NA MANZANA: 736 LOTE: 1 CONDOMINIO: LOS LAURELES II 22-E
1.11.2. Nombre del conjunto HACIENDA LOS LAURELES II 64-2 1.11.3. Colonia HACIENDA LOS LAURELES II 1.11.4. C.P. 22170
1.11.5. Delegación o municipio TIJUANA 004 1.11.6. Entidad Federativa BAJA CALIFORNIA 02
1.12.1. Longitud - 116.9637050 1.12.2 Latitud 32.4404550 1.12.3. Altitud 237
1.13. Régimen de propiedad CONDOMINAL 1.14. Cuenta predial SZ-736-117 1.15. Número de conjunto de infonavit 0200416201111619
1.16. Clave de entidad otorgante 030001 1.17. Nombre del constructor DEREX, DESARROLLO RESIDENCIAL S.A. DE C.V.
1.18. Nombre del solicitante DEREX, DESARROLLO RESIDENCIAL S.A. DE C.V. 1.19. Nombre del propietario

2. CARACTERÍSTICAS URBANAS

2.1. Nivel de infraestructura 3 2.2. Agua potable CON SUMINISTRO AL INMUEBLE 2.3. Drenaje CON CONEXION AL INMUEBLE 2.4. Electrificación RED SUBTERRANEA 2.5. Alumbrado Público SUBTERRANEO
2.6. Vialidades CONCRETO 2.7. Teléfono RED SUBTERRANEA 2.8. Señalización EXISTE 2.9. Transporte EXISTE 2.10. Vigilancia MUNICIPAL
2.11. Nivel de equipamiento Nivel 1. 2.12. Clasificación de la zona HABITACIONAL DE INTERES SOCIAL 2.13. Ref. de proximidad urbana INTERMEDIA
2.14. Construcciones predominantes Nivel 1. 2.15. Vías de accesos BLVD. ROSAS MAGALLON Primaria Alto 2001 m. ó más, BLVD. PACIFICO Primaria Alto 1001 a 2000 m., AV. SAN MARTIN Secundaria Medio 0 a 500 m.,

3. CARACTERÍSTICAS DE LOS INMUEBLES

3.1 Croquis de localización 3.2 Fachada

3.3. Uso de suelo H/2/70 3.4. Servidumbres o restricciones NO TIENE

3.5. Descripción de las construcciones y uso CASAS MULTIPLES, VIVIENDA DE UN NIVEL, UBICADA EN PLANTA BAJA CON LA SIGUIENTE DISTRIBUCIÓN.- SALA-COMEDOR, COCINA, DOS
actual RECAMARAS Y UN BAÑO. ÁREA EXTERIOR.- ESTACIONAMIENTO DESCUBIERTO PARA UN AUTO Y PATIO POSTERIOR DE SERVICIO.
3.5.1. N° Recámaras 2 3.5.2. N° Baños 1 3.5.3. N° 1/2 Baños 0 3.5.4. N° Estacionamientos 1 3.5.5. N° Elevador NO EXISTE
3.6. Unidades rentables generales 2 3.7. Unidades rentables del inmueble 2 3.8.1. Estructura A BASE DE MUROS DE BLOCK COMUN 12X20X40
3.8.2. Acabados
Espacio
Pisos Muros Plafones
arquitectónico
Sala Cemento pulido aparente PASTA Tirol
Comedor Cemento pulido aparente PASTA Tirol
Cocina Cemento pulido aparente PASTA Tirol
Baños Cemento pulido aparente Azulejo cerámico Tirol
Recámaras Cemento pulido aparente PASTA Tirol

Comentarios y observaciones adicionales AZULEJO CERÁMICO EN ÁREA HÚMEDA DE BAÑO.

sobre los acabados del inmueble:

3.9.1. Hidráulico sanitarias PVC 3.9.2. Eléctricas De 4 a 8 salidas/ habitación

3.10.1. Carpintería TIPO TAMBOR DE MADERA DE PINO CON FORRO DE TRIPLAY DE PINO
3.10.2. Herrería Puertas: Aluminio natural a base de perfiles especiales Ventanas: Aluminio anodizado a base de perfiles comerciales

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4. ENFOQUE FÍSICO
4.1. Obtención del valor unitario de terreno. Comparables de terrenos en venta semejantes en uso al que se valúa (sujeto).
N° Ubicación de la oferta (comparables) Precio de oferta Sup. Terreno Sup. Const. Fecha P. unit. ($/m²) Fuente/Antecedente/Teléfono
1 VALLECITOS, LA GLORIA, TIJUANA, BAJA CALIFORNIA, 22645 $ 680,000.00 375 0 20/01/2017 $ 1,813.33 REMAX INSTANTIPS(664) 3867890
2 ANTONIO NOVA, MARIANO MATAMOROS (NORTE), TIJUANA, BAJA CALIFORNIA, 22206 $ 527,136.00 274.55 0 20/01/2017 $ 1,920.00 GRUPO INMOBILIARIO SANTILLAN(664) 3911201
3 SANTA FE, SANTA FE, TIJUANA, BAJA CALIFORNIA, 22117 $ 321,374.00 180 0 11/01/2017 $ 1,785.41 JOSE RUBEN AGUILAR(664) 6347675
4 AURORA BUREAL, COLINAS DEL SOL, TIJUANA, BAJA CALIFORNIA, 22660 $ 475,000.00 281 0 07/12/2016 $ 1,690.39 CENTURY 21 FORTALEZA(664) 6347675

4.1.1. Tabla de homologación de comparables de terreno y/o cálculo del enfoque residual estático.
Factores de homologación
N° Valor unitario Comercialización Valor Unitario Resultante ($/m²)
Zona Ubicación Frente Forma Superficie
1 $ 1,813.33 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 $ 1,722.66
2 $ 1,920.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 $ 1,824.00
3 $ 1,785.41 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 $ 1,696.14
4 $ 1,690.39 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.95 $ 1,605.87
Valor Unitario Promedio ($/m²) $ 1,712.17
Valor aplicado por m² $ 1,700.00
4.2. TERRENO EN ESTUDIO.
Factores de eficiencia
Fracción Superficie /m² Valor Unit. Valor Unitario Neto Indiviso Valor parcial
Zona Ubicación Frente Forma Superficie F.R.
1 194.936 $ 1,700.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $ 1,700.00 25.001 $ 82,851.11
Totales Valor A $ 82,851.11
4.3. CONSTRUCCIONES.
4.3.1. CLASIFICACIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES :
4.3.1.1. Clase general del inmueble INTERES SOCIAL 4.3.1.2. Estado de conservación NUEVO 4.3.1.3. Calidad del proyecto FUNCIONAL
4.3.1.4. Edad de las construcciones 0 4.3.1.5. Vida útil remanente 60 4.3.1.6. Número de niveles 1 4.3.1.7. Nivel en edificio (Condominio)
4.3.1.8. Grado de terminación de la obra 100.00 4.3.1.9. Grado de avance de las áreas comunes 100.00
4.3.2. CONSTRUCCIONES EN ESTUDIO.
Edad en Superficie Factor Factor Factor V.R Neto
Tipos de contrucción V.R Nuevo Valor Parcial Construcciones
años m² Edad Conservación Resultante ($/m²)
DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO 0 45.152 $ 5,700.00 1 1 1.00 $ 5,700.00 $ 257,366.40
Totales Valor de áreas comunes ( 5 % ) $ 12,868.32 Valor B $ 270,234.72

4.4. ÁREAS Y ELEMENTOS ADICIONALES

ÁREAS Y ELEMENTOS ADICIONALES COMUNES (SOLO EN CONDOMINIOS):
Vida Factor Factor Factor Valor Parcial Areas
Descripción Unidad Cantidad V.R Nuevo Edad En años Indiviso
Remte. Edad Conserv. Resultante comunes
Totales Valor C $ 0.00
ÁREAS Y ELEMENTOS ADICIONALES PRIVATIVOS(INSTALACIONES ESPECIALES Y OBRAS COMPLEMENTARIAS).
Vida Factor Factor Factor Valor Parcial Elementos
Descripción Unidad Cantidad V.R Nuevo Edad En años Indiviso
Remte. Edad Conserv. Resultante adicionales
Llaves con dispositivo ahorrador de agua cocina (Instalado) PZA 1 $ 474.29 2 0 1.00 1.00 1.00 100 $ 474.29
Regadera con dispositivo ahorrador integrado (Instalado) PZA 1 $ 144.21 2 0 1.00 1.00 1.00 100 $ 144.21
Contenedores de basura PZA 2 $ 139.34 1 0 1.00 1.00 1.00 100 $ 278.68
Llaves ahorradoras de agua (valvulas para uso doméstico) baño (Instalado) PZA 1 $ 474.29 10 0 1.00 1.00 1.00 100 $ 474.29
Calentador solar de agua (No instalado) PZA 1 $ 4,692.90 30 0 1.00 1.00 1.00 100 $ 4,692.90
Inodoro de grado ecológico máximo 5 litros (Instalado) PZA 1 $ 1,000.00 20 0 1.00 1.00 1.00 100 $ 1,000.00
Calentador de paso de gas (No instalado) PZA 1 $ 1,800.00 20 0 1.00 1.00 1.00 100 $ 1,800.00
Focos LED (luz dirigida) (No instalado) PZA 12 $ 60.00 2 0 1.00 1.00 1.00 100 $ 720.00
Totales Valor D $ 9,584.37
VALOR FÍSICO A+B+C+D $ 362,670.20

5. ENFOQUE MERCADO
5.1 Información de mercado. Comparables del inmueble en venta semejantes en uso al que se valúa (sujeto).
N° Ubicación de la oferta (Comparables) Edad Conservación Fecha Teléfono Fuente/Antecedente
1 PACIFICO, TERRAZAS DEL PACIFICO, TIJUANA, BAJA CALIFORNIA, 22644 0 NUEVO 06/12/2016 (664) 2382402 ELITE REALTY
2 MODELO BRISA, TERRAZAS DEL PACIFICO, TIJUANA, BAJA CALIFORNIA, 22644 0 NUEVO 06/12/2016 (664) 2124318 MEJOR QUE ADJUDICADO (RENE GONZALEZ)
3 MODELO AURA, TORRE VIENTO SECCION VISTAS, TIJUANA, BAJA CALIFORNIA, 22124 0 NUEVO 05/12/2016 (664) 3868918 ALAN MENDIVIL
4 TERRAZAS DEL PACIFICO, INDUSTRIAL PACIFICO II, TIJUANA, BAJA CALIFORNIA, 22644 0 NUEVO 02/12/2016 (664) 6122502 GRUPO LEMUS REALTY
5 LAURELES, HACIENDA LOS LAURELES, TIJUANA, BAJA CALIFORNIA, 22170 0 NUEVO 02/12/2016 (664) 6741584 BEBUU.COM
6 CUMBRES, CUMBRES DEL PACIFICO, TIJUANA, BAJA CALIFORNIA, 22644 0 NUEVO 02/12/2016 (664) 1518012 ALEJANDRO ORTEGON

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5.2 Análisis por homologación. **El factor de comercialización se presenta de manera informativa y el mismo ya está aplicado en el factor resultante.
Precio de VENTA Superficie m² Valor unitario Valores Factores de homologación
N° FCom Valor unitario resultante ($/m²)
Inmuebles similares Terreno Construcción m² ($/m²) VUT VUC Fic Superficie Zona Ubicación Edad Resultante.
1 $ 554,000.00 50 49 $ 11,306.12 $ 1,700.00 $ 5,700.00 1.00 1.01 1.00 0.98 1.00 0.94 0.95 $ 10,627.75
2 $ 506,400.00 50 47 $ 10,774.47 $ 1,700.00 $ 5,700.00 1.00 1.01 1.00 0.98 1.02 0.96 0.95 $ 10,343.49
3 $ 610,000.00 50 54.18 $ 11,258.77 $ 1,700.00 $ 5,700.00 1.00 1.03 1.00 1.00 1.00 0.98 0.95 $ 11,033.59
4 $ 507,500.00 50 47.61 $ 10,659.53 $ 1,700.00 $ 5,700.00 1.00 1.01 1.00 0.98 1.02 0.96 0.95 $ 10,233.15
5 $ 468,000.00 60 45 $ 10,400.00 $ 1,700.00 $ 5,700.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $ 10,400.00
6 $ 504,000.00 48 48 $ 10,500.00 $ 1,700.00 $ 5,700.00 1.00 1.01 1.00 0.98 1.02 0.96 0.95 $ 10,080.00
Área del sujeto 48.735949 m² 45.152 m² El Fic aplica en 1.00 ya que la variable STc (superficie de terreno del comparable) es información no disponible (ND)
Resultado directo de la investigación de inmuebles comparables Resultado del análisis de comparación para los inmuebles similares
Promedio $ 10,816.48 Máximo $ 11,306.12 Promedio $ 10,453.00 Máximo $ 11,033.59
Mínimo $ 10,400.00 Mínimo $ 10,080.00
Diferencia físico vs mercado Monto unitario aplicable: $ 10,500.00
5.3.1. Superficie Vendible: 45.152
23.5 %
7.1.1 Valor comparativo de mercado: $ 474,100.00
6. ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS
N° Ubicación de la oferta (Comparables) Renta mensual Edad Superficie Unitario Fuente/Antecedente/Teléfono
Estimación de renta de acuerdo a la referencia del inmuebles similares:
N° Unidad Rentable (1) Renta unit/m² Superficie Renta mensual Deducciones mensuales %
1 DEPARTAMENTO EN CONDOMINIO $ 71.06 45.152 $ 3,972.96 Porcentaje de desocupación (Vacíos)
Cálculo por capitalización de rentas Impuesto predial
Renta mensual bruta Conservación y mantenimiento
Deducciones mensuales estimadas % Administración
PMT renta neta mensual Seguros
Tasa de capitalización mensual % Otros (Indicar) 0
Vida útil remanente en meses 720 Suma
7. CONCLUSIONES

7.1.1. Valor comparativo de mercado: $ 474,100.00

7.1.2. Valor Físico: $ 362,670.20
7.2 Valor concluido 7.1.3. Valor de capitalización de rentas:
FUB: SE APLICA 2% YA QUE LOS COMPARABLES CUENTAN CON PIS0. FED: CONSIDERA SUJETO UBICADO EN PLANTA BAJA EN RELACIÓN A LOS COMPARABLES C2,C4,C6 EN NIVEL SUPERIOR. LA VIVIENDA PRESENTA UN AVANCE DEL 94.30 % POR NO TENER TARJA,
CALENTADOR, TINACO Y FOCOS INSTALADOS, SIN EMBARGO NO SE DEMERITA YA QUE SON ELEMENTOS SUSCEPTIBLES DE VANDALISMO, (MODIFICACION A LA NORMA SHF. OCTUBRE 2009).
7.2.2. IMPORTE DEL VALOR CONCLUIDO: $ 474,000.00
( CUATROCIENTOS SETENTA Y CUATRO MIL PESOS 00/100 )

ANGELICA MARTINEZ RUIZ HAYDEE VANESSA ELIZABETH MAYO MORA

Valuador Controlador

Clave 0902866 Clave 1202308

No serie certificado: 3030393939393030303031313030303036373034
Cadena de validación (Base 64):
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No serie certificado: 3030393939393030303031313030303036353636
Cadena de validación (Base 64):
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7.3 REPORTE FOTOGRÁFICO

FACHADA POSTERIOR ESTANCIA COMEDOR COCINA

BAÑO RECAMARAS ENTORNO

7.4 COLINDANCIAS
Tipo Dirección Medida (mts) Descripción
PRIVATIVA NORTE VER IMAGEN ANEXA DE COLINDANCIAS COMPLETAS

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7.5 DECLARACIONES Y ADVERTENCIAS
DECLARACIONES: EL ENFOQUE POR CAPITALIZACION DE RENTAS SE OMITE BAJO EL CRITERIO DE LA REGLA VIGESIMO SEGUNDA DE LAS REGLAS DE CARACTER GENERAL QUE ESTABLECEN LA METODOLOGIA PARA LA VALUACION DE CREDITOS GARANTIZADOS A LA VIVIENDA (D.O: DE FECHA 27 DE SEPTIEMBRE
DEL AñO 2004 QUE DICE: ENFOQUE DE CAPITALIZACION DE RENTAS: LA UTILIZACION DE ESTE ENFOQUE REQUIERE QUE EXISTAN SUFICIENTES DATOS DE RENTAS SOBRE COMPARABLES QUE REFLEJEN ADECUADAMENTE LA SITUACION ACTUAL DE ESE MERCADO. LA APLICACION DE DICHO ENFOQUE NO SERA
NECESARIA PARA LA VALUACION DE VIVIENDAS DE CLASE MINIMA, ECONOMICA, INTERES SOCIAL Y MEDIA, DESCRITAS EN LA REGLA VIGESIMO SEGUNDA. EL OBJETO DE ESTE AVALUO ES EL DE OBTENER UN CREDITO HIPOTECARIO.

ADVERTENCIAS: EL PRESENTE AVALUO NO TENDRA VALIDEZ PARA NINGUN PROPOSITO DISTINTO AL ESPECIFICADO EN EL MISMO, ASI MISMO SI CARECE DE LOS SELLOS Y FIRMAS DE LOS FUNCIONARIOS AUTORIZADOS POR LA INSTITUCION. EL PRESENTE AVALUO TENDRA UNA VIGENCIA DE SEIS MESES
CONTADOS A PARTIR DE LA FECHA DE FIRMA DEL MISMO, SIEMPRE QUE NO CAMBIEN LAS CARACTERISTICAS FISICAS DEL INMUEBLE O LAS CONDICIONES GENERALES DEL MERCADO INMOBILIARIO. FUB: SE APLICA 2% YA QUE LOS COMPARABLES CUENTAN CON PIS0. FED: CONSIDERA SUJETO UBICADO EN
PLANTA BAJA EN RELACIÓN A LOS COMPARABLES C2,C4,C6 EN NIVEL SUPERIOR. LA VIVIENDA PRESENTA UN AVANCE DEL 94.30 % POR NO TENER TARJA, CALENTADOR, TINACO Y FOCOS INSTALADOS, SIN EMBARGO NO SE DEMERITA YA QUE SON ELEMENTOS SUSCEPTIBLES DE VANDALISMO,
(MODIFICACION A LA NORMA SHF. OCTUBRE 2009). SE CONSIDERA VIVIENDA NUEVA SEGUN ESCRITURA PUBLICA NO. 20,324, VOL. 324 ANTE EL LIC. JOSE LUIS MORALES PERSSON DEL DIA 30 DE AGOSTODE 2016, EN TIJUANA BAJA CALIFORNIA. EL MERCADO UTILIZADO EN EL PRESENTE AVALÚO SE DEBE A
LA POCA OFERTA EN LA ZONA DE INMUEBLES SIMILARES EN SUPERFICIES Y CARACTERÍSTICAS.

El presente avalúo constituye un dictamen de valor para uso exclusivo del propósito expresado en la carátula del mismo, por lo tanto carece de validez si es utilizado para otros fines.

El presente avalúo no constituye un dictamen estructural, de cimentación o de cualquier otra rama de la ingeniería civil o la arquitectura que no sea la valuación, por lo tanto no puede ser utilizado para fines relacionados con esas ramas ni se asume responsabilidad por vicios ocultos u otras
características del inmueble que no puedan ser apreciadas en una visita normal de inspección física para efectos de avalúo. Incluso cuando se aprecien algunas características que puedan constituir anomalías con respecto al estado de conservación normal -según la vida útil consumida- de un
inmueble o a su estructura, el valuador no asume mayor responsabilidad que así indicarlo cuando son detectadas, ya que aunque se presenten estados de conservación malos o ruinosos, es obligación del valuador realizar el avalúo según los criterios y normas vigentes y aplicables según el
propósito del mismo.

El presente avalúo se realiza siguiendo las normas vigentes emitidas por la sociedad hipotecaria federal y -en su caso- la autoridad fiscal o catastral local, así como criterios de valuación generalmente aceptados, según el alcance del avalúo en función del propósito del mismo.

No se realizaron investigaciones, excepto cuando así se indique en el avalúo, con respecto a la existencia de tuberías o almacenamientos de materiales peligrosos que puedan ser nocivos para la salud de las personas que habitan el inmueble o el estado del mismo, en el bien o en sus cercanías.

Los nombres de solicitante, propietario así como los números de cuenta predial y agua y la ubicación del inmueble se señalan según la información proporcionada por el cliente al momento de solicitar el avalúo. Por lo tanto no se asume responsabilidad por errores, omisiones o diferencias con
respecto a los datos registrados por autoridades oficiales, como lo puede ser el registro público de la propiedad y el comercio, catastro, u otros.

Las superficies utilizadas en el avalúo son obtenidas de las fuentes indicadas en el mismo. Cuando se indica según medidas, corresponde a una medición física para efectos de avalúo, sin que esto represente un levantamiento exacto, considerando las variantes y hábitos de medición existentes,
por lo que su resultado únicamente se destina para fines de cálculo del avalúo.

La edad del inmueble se considera en base a la información documental existente (licencias de construcción, boleta predial, escrituras u otros) y en su caso, se estima en base a lo apreciado físicamente.

La información y antecedentes de propiedad asentados en el presente Avalúo es la contenida en la documentación oficial proporcionada por el solicitante del propio Avalúo y/o propietario del bien a valuar, la cual asumimos como correcta. Entre ella, podemos mencionar a la escritura de
propiedad o documento que lo identifica legalmente, los planos arquitectónicos y el registro catastral (boleta predial).

La probable existencia de gravámenes, reservas de dominio, adeudos fiscales o de cualquier otro tipo que pudieran afectar el bien que se valúa, que no hayan sido declarados por el solicitante y/o propietario del mismo, no serán de nuestra responsabilidad por información omitida en la solicitud
del avalúo.

Quienes intervenimos en el presente Avalúo declaramos bajo protesta de decir verdad que no guardamos ningún tipo de relación o nexo de parentesco o de negocios con el cliente o propietario del bien que se valúa.

En la inspección ocular del bien motivo del presente, no es posible detectar todos los vicios ocultos que pudieran existir en la propiedad, por lo que sólo se consideran los aquí expresados como resultado de la observación.

El presente Avalúo es de USO exclusivo del(os) solicitante(s) para el destino o propósito expresado en el Capítulo I, por lo que no podrá ser utilizado para fines distintos.

La VIGENCIA del presente documento estará determinada por su propósito o destino y dependerá básicamente de la temporalidad que establezca en su caso la Institución emisora del Avalúo, la Autoridad competente ó los factores externos que influyen en el Valor Comercial.

La edad considerada en el presente Avalúo corresponde a la "aparente" o "estimada" por el Perito Valuador en razón de la observación directa de los acabados y estado de conservación, por lo que no es necesariamente la edad cronológica precisa del inmueble.

El factor de demérito aplicado para las construcciones en el Enfoque de Costos, incluye tanto la depreciación por Edad como por el Estado de Conservación.

Consideraciones Previas al avalúo

A. METODOLOGÍA DE VALUACIÓN

Método Físico, Directo o enfoque de COSTOS, es el proceso técnico necesario para estimar el costo de reproducción o de reemplazo de un bien similar al que se valúa, afectado por la Depreciación atribuible a los factores de Edad, Estado de Conservación y Obsolescencia observados.

Método de Capitalización de Rentas o enfoque de INGRESOS, es el procedimiento mediante el cual se estima el valor presente o capitalizado de los ingresos netos por rentas que produce o es susceptible de producir un inmueble a la fecha del avalúo durante un largo plazo (mayor a 50 años) de modo
constante (a perpetuidad), descontados por una determinada tasa de capitalización (real) aplicable al caso en estudio.

La tasa de capitalización proviene de considerar la Tasa libre de riesgo (país y sector) de una inversión a largo plazo (>30 años) en México y la Tasa prima correspondiente al género del inmueble que se valúa y acorde a su propio riesgo.

Método Comparativo o de MERCADO, es el desarrollo analítico a través del cual se obtiene un valor que resulta de comparar el bien que se valúa (sujeto) con el precio ofertado ó de venta de cuando menos tres bienes similares (comparables), ajustados por sus principales factores diferenciales
(homologación).

B. DEFINICIÓN DE TÉRMINOS Y CONCEPTOS

Valor de Reposición Nuevo, (V.R.N.): Es el costo directo actual de reproducir de modo eficiente un determinado bien. Para el caso de los inmuebles en razón de su estructura y acabados.

Valor Neto de Reposición, (V.N.R.): Es el que resulta de descontar al Valor de Reposición Nuevo (V.R.N.) los deméritos atribuibles a la depreciación por Edad, Estado de Conservación y obsolescencia ó su equivalente en costos directos a incurrir para devolver a la construcción su estado original o Nuevo
para el caso de los inmuebles.

Renta Bruta Mensual (R.B.M.): Es la suma total de dinero que produce o es susceptible de producir el inmueble que se valúa durante un mes natural, a la fecha del Avalúo.

Deducciones a la Renta Bruta Mensual: Son los gastos en los que incurre el propietario de un inmueble al rentarlo, como son: depreciación de la construcción, vacíos intercontractuales, impuestos y derechos por tenencia del inmueble (I.S.R., Predial, Drenaje, etc.), póliza de seguros contra daños,
mantenimiento de áreas públicas o comunes, así como por administración.

Tasa de Capitalización (%): Es el rendimiento porcentual neto anual o tasa de descuento real que le sería exigible a un determinado género de inmuebles, clasificados en razón de su Uso, esto es, a su nivel de Riesgo (plazo de retorno de la inversión) y grado de Liquidez.

AVALÚO: Es el estudio o proceso mediante el cual se estima y documenta el valor de un bien raíz o bien inmueble, de acuerdo a la apreciación personal expresada por un profesional que cuenta con los conocimientos técnicos, aplique normas y procedimientos generalmente aceptados en esta
especialidad y cuya ética y desempeño avalen la confiabilidad de su valuación.

VALOR COMERCIAL: Es la cantidad estimada de dinero circulante a cambio de la cual el vendedor y el comprador del bien que se valúa, estando bien informados y sin ningún tipo de presión o apremio, estarían dispuestos a aceptar en efectivo por su enajenación con una promoción suficiente y
adecuada a su mercado.

ECOTECNOLOGÍAS:

El valor de las ecotecnologías no instaladas es de: 7212.9 que corresponde al 1.52% del valor de mercado.
El valor de las ecotecnologías instaladas es de: 2092.79 que corresponde al 0.44% del valor de mercado.

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7.6 CROQUIS DEL INMUEBLE

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ANEXO 1. MEDIDAS Y COLINDANCIAS

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ANEXO DE DOCUMENTOS

BOLETA PREDIAL

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ANEXO FOTOGRÁFICO

SALA COMEDOR

RECAMARA SECUNDARIA COMPLEMENTARIAS

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ANEXO. FOTOGRAFÍAS COMPARABLES DE MERCADO

COMPARABLE No. 1 COMPARABLE No. 2

PACIFICO, NP, TERRAZAS DEL PACIFICO, TIJUANA, Tel:(664) 2382402 MODELO BRISA, NP, TERRAZAS DEL PACIFICO, TIJUANA, Tel:(664) 2124318

COMPARABLE No. 3 COMPARABLE No. 4

MODELO AURA, NP, TORRE VIENTO SECCION VISTAS, TIJUANA, Tel:(664) 3868918 TERRAZAS DEL PACIFICO, NP, INDUSTRIAL PACIFICO II, TIJUANA, Tel:(664) 6122502

COMPARABLE No. 5 COMPARABLE No. 6

LAURELES, NP, HACIENDA LOS LAURELES, TIJUANA, Tel:(664) 6741584 CUMBRES, NP, CUMBRES DEL PACIFICO, TIJUANA, Tel:(664) 1518012

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ANEXOS DE DATOS - GENERALES
Constructor / Promotor DEREX, DESARROLLO RESIDENCIAL S.A. DE C.V. Otro tipo de inmueble
Clave única de vivienda 1602004571100603 Latitud (Decimal) 32.4404550
Longitud (Decimal) 116.9637050 Altitud 237
Clasificación de la zona HABITACIONAL DE INTERES SOCIAL Número de niveles de las construcciones 2
Uso de las construcciones HABITACIONAL Referencia de proximidad urbana INTERMEDIA
Densidad de población NORMAL (Entre 51 y 100) Red de distribución de agua potable CON SUMINISTRO AL INMUEBLE
Red de recolección de aguas residuales CON CONEXION AL INMUEBLE Red de drenaje pluvial en la calle EXISTE
Red de drenaje pluvial en la zona NO EXISTE Sistema mixto (aguas residuales y pluviales) NO EXISTE
Otro tipo de desalojo de aguas Suministro eléctrico RED SUBTERRANEA
Acometida al inmueble EXISTE Alumbrado público SUBTERRANEO
Suministro telefónico RED SUBTERRANEA Acometida al inmueble NO EXISTE
Señalización y nomenclatura de calles EXISTE Material de vialidades CONCRETO
Material de banquetas CONCRETO Material de guarniciones CONCRETO
Otro material de vialidades Otro material de banquetas
Otro material de guarniciones Transporte urbano EXISTE
Distancia 331 Frecuencia 25
Transporte suburbano NO EXISTE Distancia 0
Frecuencia 0 Recolección municipal o privada de desechos EXISTE
Frecuencia recolección de desechos 5 Gas natural NO EXISTE
Tipo de vigilancia MUNICIPAL Iglesia o Templo NO EXISTE
Distancia iglesia 0 Mercados EXISTE
Mercados distancia 1409 Supermercados EXISTE
Supermercado distancia 1409 Locales comerciales NO EXISTE
locales distancia 0 Número de locales comerciales 0
Plazas públicas NO EXISTE plazas distancia 0
Parques EXISTE parques distancia 50
Jardines EXISTE Jardines distancia 50
Canchas deportivas EXISTE Canchas distancia 1285
Centro deportivo NO EXISTE Deportivo distancia 0
Escuelas primarias EXISTE Primaria distancia 545
Escuelas secundarias EXISTE Secundaria distancia 1499
Escuelas preparatoria EXISTE Preparatoria distancia 1389
Universidad NO EXISTE Universidad distancia 0
Otras escuelas NO EXISTE Escuelas distancia 0
Servicios de salud primer nivel EXISTE Salud1 distancia 1582
Servicios de salud segundo nivel NO EXISTE Salud2 distancia 0
Servicios de salud tercer nivel NO EXISTE Salud3 distancia 0
Bancos NO EXISTE Bancos distancia 0
Estación de transporte urbano EXISTE Urbano distancia 331
Estación de transporte suburbano NO EXISTE Suburbano distancia 0
Centro comunitario NO EXISTE Centro social distancia 0
Nivel de equipamiento 1 Configuración del terreno REGULAR
Topografía PLANO Ubicación del inmueble LOTE EN ESQUINA
Características panorámicas 1 Uso HABITACIONAL
Número de niveles de las construcciones 2 Área libre 70
Densidad habitacional habitantes (HabHa) 250 Densidad habitacional viviendas (VivHa) MEDIA DE 61 A 80 Viv/Ha
Vida útil 60 Número de recamaras 2
Número de baños 1 Número de medios baños 0
Espacio de uso múltiple EXISTE Número de espacios de estacionamiento 1
Número de niveles 1 Calidad de proyecto FUNCIONAL
Resultado de calidad de proyecto BUENO Clase general del inmueble INTERES SOCIAL
Estado de conservación NUEVO Comentarios reelevantes sobre el estado de conservación NINGUNO
Grado de terminación de la obra (%) 100.00 Grado y avance de áreas comunes (%) 100.00
Superficie del terreno del conjunto (m²) 194.936 Indiviso de terreno (%) 25.001
Superficie del terreno privativa (m²) 48.735949 Superficie de construcción del inmueble (m²) 45.152
Superficie accesoria (m²): 0 Superficie vendible (m²) 45.152
Indiviso de construcción (%) 100 Hidráulicas OCULTA
Material instalaciones hidráulicas 3 Sanitarias OCULTA
Material instalaciones sanitarias 1 Eléctricas OCULTA
Material instalaciones eléctricas 2 Caseta de vigilancia NO EXISTE
Locales comerciales NO EXISTE Barda perimetral en el conjunto 1
Elevador NO EXISTE Estacionamiento techados NO EXISTE
Cajones de estacionamiento adicionales para visitas NO EXISTE Juegos infantiles EXISTE
Canchas deportivas EXISTE Otro tipo de obras complementarias en el conjunto
Calentador de gas EXISTE (NO INSTALADO) Aire acondicionado de alta eficiencia o de bajo consumo NO EXISTE
Ubicación del aire acondicionado Voz y datos (Internet): NO EXISTE
Interfon NO EXISTE Dos circuitos de electricidad EXISTE
Suministro de agua purificada en la vivienda NO EXISTE Camaras de seguridad NO EXISTE
Servicio de mantenimiento contratado por desarrollador NO EXISTE Otro tipo de instalaciones o accesorios especiales en la vivienda

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Estacionamiento techado NO EXISTE Accesoria en la vivienda NO EXISTE
Cisterna NO EXISTE Ducto para clima NO EXISTE
Jaula de tendido NO EXISTE Rejas de protección en ventanas NO EXISTE
Condiciones de mantenimiento de hidromaceteros SIN CONDICIONES DE MANTENIMIENTO Número de hidromaceteros 0
Otro tipo de obras complementarias en la vivienda Sistema de descarga de aguas residuales NO EXISTE
Sistema de de tratamiento de agua (Planta de tratamiento) NO EXISTE Sistema de reuso de agua residual tratada NO EXISTE
Sistema de tratamiento de reutilización de aguas jabonosas NO EXISTE Sistema de drenaje pretratado de aguas negras para reutilización de agua NO EXISTE
Sistema de captación de agua pluvial NO EXISTE Separación de basura, contenedores EXISTE
Área para elaboración de composta NO EXISTE Celdas fotovoltáicas para alumbrado público NO EXISTE
Sistema centralizado de captación solar para calentamiento de agua: NO EXISTE Red de agua purificada NO EXISTE
Reductor de sedimentos calcificados en tuberías NO EXISTE Sistema de reuso de aguas jabonosas NO EXISTE
Inodoro máximo de 6 litros NO EXISTE Inodoro de grado ecológico máximo 5 litros EXISTE
Inodoro economizador de agua con doble botón (Sistema dual para WC) integrado NO EXISTE Válvula dual para doble descarga integrada a un inodoro normal (no economizador): NO EXISTE
Llaves (valvulas) con dispositivos de ahorro de agua en lavabos de baño NO EXISTE Dispositivos de reducción de flujo de agua en llaves de lavabo NO EXISTE
Dispositivo de reduccion de flujo de agua en regadera NO EXISTE Llaves ahorradoras de agua (valvulas para uso doméstico) baño EXISTE
Llaves con dispositivo ahorrador de agua cocina EXISTE (NO INSTALADO) Dispositivos de reducción de flujo de agua en llave de cocina NO EXISTE
Regadera con dispositivo ahorrador integrado EXISTE WC economizador de agua (4.8 litros) NO EXISTE
Válvula reguladora, para flujo de agua, en tubería de suministro EXISTE Calentador de paso de gas EXISTE (NO INSTALADO)
Calentador solar de agua EXISTE (NO INSTALADO) Aislamiento térmico en el techo (con NOM MX 460) NO EXISTE
Aislamiento térmico en muro (con NOM MX 460) NO EXISTE Aislamiento térmico en puertas y ventanas NO EXISTE
Sistema de detección de movimiento para encendido de luces NO EXISTE Captación de energía eléctrica (Paneles solares fotovoltáicos) NO EXISTE
Protección solar en las ventanas NO EXISTE Calentador de gas de depósito NO EXISTE
Calentador solar de agua de tubos evacuados NO EXISTE Calentador solar de agua plano NO EXISTE
Calentador solar de agua de tubos evacuados con respaldo de calentador de gas NO EXISTE Calentador solar de agua plano con respaldo de calentador de gas de paso NO EXISTE
Calentador solar de agua de tubos evacuados con respaldo de calentador eléctrico NO EXISTE Calentador solar de agua plano con respaldo de calentador eléctrico NO EXISTE
Ventilador solar de corriente directa NO EXISTE Ventilador solar corriente alterna NO EXISTE
Ventilador de cuerda de alta potencia NO EXISTE Ventilador de cuerda de baja potencia NO EXISTE
Focos ahorradores (lámparas fluorescentes compactas) NO EXISTE Focos LED (luz dirigida) EXISTE (NO INSTALADO)
Focos LED (luz difusa) NO EXISTE Sistemas de iluminación natural (captadores de luz solar para iluminación) NO EXISTE
Estabilizador estático (reordenadore de corriente eléctrica para el proceso de sistribución) NO EXISTE Dispositivo ahorrador de gas NO EXISTE
Filtros purificadores de agua EXISTE Dispositivo de desinfección de agua en tinaco NO EXISTE
Reductor de sedimentos calcificados en tubería NO EXISTE Pintura reflejante en techo NO EXISTE
Pintura reflejante en muro NO EXISTE Aislante para tubería de agua caliente NO EXISTE
Tuberia térmica para agua caliente NO EXISTE Pintura fotocatalítica NO EXISTE
Doble vidrio en ventanas como aislante térmico con marco de aluminio NO EXISTE Vidrios con película reflectiva integrada con marco de aluminio NO EXISTE
Vidrios dobles como aislante térmico con marco de PVC NO EXISTE Vidrios con película reflectiva integrada con marco de pvc NO EXISTE
Vidrios con película reflectiva integrada con marco de pvc NO EXISTE Señalización en braile de número o nombre de edificio NO EXISTE
Señalización en braile de calles interiores NO EXISTE Número de piso en braile en el inicio y fin del barandal NO EXISTE
Número de departamenteos de inicio a término, en braile, que se ubican en cada piso de un edificio NO EXISTE Botones de elevador con señalización en braile NO EXISTE
Cajones de estacionamiento adicionales para personas con discapacidad NO EXISTE Rampa de acceso en banquetas para personas con discapacidad NO EXISTE
Otro tipo de instalaciones especiales en el conjunto habitacional Señalizacion en braile de agua fria y caliente en regadera NO EXISTE
Señalizacion en braile de agua fria y caliente en baño llaves del lavabo NO EXISTE Señalizacion en braile de agua fria y caliente en cocina NO EXISTE
Señalizacion en braile de encendido y apagado de calentador NO EXISTE Señalizacion en braile de encendido y apagado aire acondicionado NO EXISTE
Rampa de acceso del exterior al interior de la vivienda NO EXISTE Textura especial diferenciada en el piso en banqueta que indique giro de acceso a la vivienda NO EXISTE
Baño para personas con discapacidad NO EXISTE Baño en planta baja para personas con discapacidad NO EXISTE
Baño para personas con discapacidad area de regadera sin sardinel NO EXISTE Baño para personas con discapacidad piso antiderrapante NO EXISTE
Baño para personas con discapacidad charola 2 cm. en regadera NO EXISTE Baño para personas con discapacidad pendiente en piso a rejilla de captación NO EXISTE
Baño para personas con discapacidad preparación en salida regadera para instalacion accesorio tipo teléfono NO EXISTE Baño para personas con discapacidad preparación para adecuar lavabo a 75 cm de altura NO EXISTE
Baño para personas con discapacidad materiales tipo palanca NO EXISTE Baño para personas con discapacidad preparación para colocación espejo de sobreponer NO EXISTE
Pasamanos en baño NO EXISTE Cocina para personas con discapacidad preparación para adecuar tarja a 75 cm de altura NO EXISTE
Marco de puerta movible para discapacitados NO EXISTE Área de circulación en vivienda para discapacitados en vivienda (Ancho 1.20 m giros minimos de 1.50 m en pasillos, cocina, baño y 1 recámara) NO EXISTE
Pasillos NO EXISTE Cocina NO EXISTE
Baño NO EXISTE Recámara NO EXISTE
Área de accesos a vivienda con puerta de 0.90 cm o más NO EXISTE Accesos entre espacios interiores con puerta de 0.90 cm o más NO EXISTE
Se observa terreno que colinda con NO COLINDA NI SE UBICA EN UNA ZONA CON ESTAS CONDICIONES Se observa terreno ubicado sobre NO COLINDA NI SE UBICA EN UNA ZONA CON ESTAS CONDICIONES
Riesgo social NO SE OBSERVA RIESGO SOCIAL Riesgo comercial NO SE OBSERVA RIESGO COMERCIAL
Refrigerador Lavadora
Estufa Fotovoltaicos
Captación de agua Ahorro de energía eléctrica:

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