LAUDO DE AVALIAÇÃO

DE IMÓVEL URBANO

AVALIAÇÃO DO IMÓVEL: Apartamento em Piedade – Jaboatão dos

Guararapes – PE
ÁREA PRIVATIVA: 220,00 m²
Nº QUARTOS: 4
LOCALIZAÇÃO: AV. Bernardo Vieira de Melo, 3868

METODOLOGIA: Método comparativo direto de dados de mercado

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO: I

Valor Adotado = R$ 950.000,00

- Fevereiro de 2019 –

AVALIAÇÃO DE IMOVEL URBANO

Avaliação de Imóveis Urbanos
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 1. IDENTIFICAÇÃO DO SOLICITANTE
Waldemiro Carneiro

2. FINALIDADE DO LAUDO
Avaliar um bem para efeito de estimativa de valor venal.

3. OBJETIVO DA AVALIAÇÃO

O objetivo da avaliação é definir o valor de mercado para estimativa de valor venal, através de
modelos matemáticos de inferência estatística um intervalo de valor justo para o imóvel em questão,
com base na comparação com outros imóveis que apresentarem similaridade com o bem a ser
avaliado.

4. PRESSUPOSTOS, RESSALVAS E FATORES LIMITANTES

O laudo apresenta todas as condições limitativas impostas pela metodologia empregada que afetam as
análises, opiniões e suas conclusões.

Para determinar o valor da avaliação, adotou-se o Método Comparativo Direto de Dados utilizando o
processo da “Inferência Estatística”. Para tanto, efetuamos uma ampla e detalhada pesquisa de
mercado, consultando as fontes competentes, principalmente no site do Mercado de Implementos,
para obtenção de ofertas e de informações específicas do mercado para o tipo de bem avaliando.

O Avaliador acredita que os dados obtidos, informações prestadas por terceiros como os documentos
apresentados são legítimos e de boa fé.

Os avaliadores inspecionaram pessoalmente o bem avaliando elaborando o laudo por si e ninguém

mais, que prepararam as análises e as respectivas conclusões. O laudo foi elaborado com estrita
observância dos postulados constantes do Código de Ética Profissional.

4.1 Equipamento utilizado para o registro fotográfico

O equipamento utilizado para fotografar o imóvel foi uma câmera NIKON (Foto 1). A data do registro
das fotografias foi dia 24 de fevereiro de 2019 (Foto 2).

Foto 1 - Câmera Fotográfica Foto 2 – Data do registro fotográfico

5. IDENTIFICAÇÃO E CARACTERIZAÇÃO DO BEM AVALIANDO

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 5.1 PROPRIETARIO

Maria Regina

5.2 OBJETO DA AVALIAÇÃO

O bem avaliando se refere ao apartamento do sexto andar, 602, situado na Av. Bernardo Vieira de
Melo, nº 3868, Edifício Via Costeira, esquina com a Rua Padre Manoel da Cunha, no bairro de Piedade,
na cidade de Jaboatão dos Guararapes, Pernambuco, beira mar, com bom estado de conservação,
padrão de acabamento médio, orientação solar nascente, com 220 m2 de área privativa.

Contem em sua vizinhança, bem próxima, farmácias, supermercados, lanchonetes, agências bancárias,
escolas, igrejas, lava jato, barzinhos, hotéis, pizzaria, petshop. Dista 8 km do aeroporto Internacional
dos Guararapes.

Localização:

Localizada em uma área da praia de Piedade que foi ressignificada recentemente.

A área privativa é composta de 4 quartos, sendo 02 suítes, varanda, circulação, 01 WC social, sala de
estar, sala de jantar, sala de TV, dependência de serviço, WC de serviço. A unidade possui duas vagas
na garagem no térreo do edifício, que possui 10 andares, com duas unidades por andar, 2 elevadores,
sendo um social e um de serviço, 02 saunas, sala de ginástica, salão de jogos, salão de festas, área
gourmet e piscina.

1.2 Fotos do bem avaliando

Foto 3 – Fachada Foto 3 – Vista panorâmica do mar

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Foto 4 – Piscina Foto 5 - Churrasqueira

Foto 6 – Sala estar

Foto 7 - Varanda Foto 8 – Quarto

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Foto 9 - Quarto

6. DOCUMENTAÇÃO DE REFERÊNCIA
O presente trabalho foi elaborado de acordo com as normas abaixo descritas:

 NBR 14.653-1/xx - Avaliação de Bens. Parte 1: Procedimentos Gerais.

 NBR 14.653-2/10 – Avaliação de Bens – parte 2: Imóveis urbanos

7. CARACTERIZAÇÃO FÍSICA E PERÍODO DE VISTORIA

Data: 24/02/2019
End.: Av. Bernardo Vieira de Melo, 3868 Apto 602 Piedade – Jaboatão dos Guararapes - PE
Durante a vistoria, pode-se verificar as condições do imóvel, tipo de acabamento e conservação, não
sendo observada alguma anomalia construtiva. O imóvel encontra-se em bom estado de conservação.

8. ANÁLISE SETORIAL E DIAGNÓSTICO DE MERCADO

O mercado de imóveis demonstra-se em baixa, com pouco investimento no setor. As construtoras
mostram o medo de lançar novos empreendimentos e o governo não tem verba para investir em
infraestrutura no atual momento. Mesmo com um senário desanimador, acredita-se que haverá uma
prioridade de incentivos no setor civil, o que indica aquecimento neste mercado. Fonte: xxxxx

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 O mercado de revenda para imóveis usados acompanha o mesmo cenário de venda de novos, devido
recessão de nossa economia. Diante do exposto sugere-se as seguintes informações:

Liquidez: BAIXA LIQUIDEZ;

Desempenho de mercado: RECESSIVO;
Número de ofertas: ALTO
Absorção pelo mercado: BAIXO;
Público alvo para absorção do bem: Pessoas físicas que precisam de facilidades ao redor de sua
habitação, como farmácias, escolas, supermercados etc..
Facilitadores para negociação do bem: boa localização, vista panorâmica do mar.
Limitadores para negociação do bem: recessão no pais.

9. METODOLOGIA APLICADA
A metodologia utilizada para avaliação do bem foi o comparativo de valor de mercado de acordo com as
orientações normativas ABNT NBR 14653-1.

9.1 PLANEJAMENTO DA PESQUISA

A busca por dados limitou-se aos imóveis à venda em Pernambuco, formando um conjunto de imóveis
que nos retratam ao máximo possível, a despeito das limitações, as condições para a comercialização.

9.2 IDENTIFICAÇÃO DAS VARIÁVEIS DO MODELO

Foram analisadas as seguintes variáveis

TABELA 01: VARIAVEIS

VARIÁVEIS CARACTERÍSTICA

Valor condomínio Tipo: Quantitativa

Impacto esperado na dependente: Positivo

Distancia do aeroporto Tipo: Quantitativa

Impacto esperado na dependente: Positivo

Quantidade de quartos Tipo: Quantitativa

Impacto esperado na dependente: Positivo

Área privativa Tipo: Quantitativa

Impacto esperado na dependente: Positivo

Valor total Tipo: Dependente

Totalizando 4 variáveis

Realizados os diversos testes com as amostras coletadas, constatou-se que a variável que mais
apresentava influência na determinação do valor foi a área privativa

9.3 LEVANTAMENTO DE DADOS DE MERCADO

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 A diligência realizada com o fim da coleta de dados obteve 14 (quatorze) dados de mercado (vide Anexo
II) como formadores da amostra.

9.4 METODOLOGIA EMPREGADA

Para a avaliação do imóvel foi utilizado o Método Comparativo Direto de Dados de Mercado, baseado
na existência de imóveis suficientemente semelhantes ao avaliando, resguardadas as suas
peculiaridades inerentes aos seus respectivos locais. Com tal procedimento, chegou-se à um intervalo
de valor de mercado.

9.5 PESQUISA DE VALORES E TRATAMENTO DE DADOS

Para cálculo do valor de mercado do imóvel empregou-se o Método Comparativo Direto de Dados de
Mercado, levado a efeito segundo a metodologia geral de pesquisa, visando atingir um maior grau de
objetividade, reduzindo a subjetividade ao máximo.

Eleita a metodologia avaliatória, desenvolveu-se estudo comparativo através de inferências estatísticas

com abrangência bastante ampla, compreendendo quatro fases, analiticamente identificadas:

• Estabelecimento do âmbito do levantamento de dados de mercado para constituir a amostra;

• Determinação da amostra e seleção das variáveis correlacionadas com os valores de venda;

• Estimativa da função de regressão e teste de hipóteses sobre o modelo inferido;

• Predição dos valores mínimo, médio e máximo do equipamento avaliando, em vista de seus
atributos.

9.5.1 AMOSTRAGEM

Os imóveis pesquisados para compor a amostra de dados de mercado foram coletadas em sites de
venda de imóveis, OLX, Zap Imóveis, Viva real, Newville Imobiliária, Paulo Miranda, Imóveis Ataíde no
período de 23 a 24 de fevereiro de 2019. totalizando um valor de 14 (QUATORZE) imóveis cadastrados A
pesquisa está demosntrada no ANEXO 1.

As referidas pesquisas permitiram a identificação de atributos que poderiam influenciar na formação do

valor dos imóveis, tais como: conservação e localização.

9.6 INFERÊNCIAS
No Anexo III apresenta-se as memórias de cálculo dos modelos inferidos, os testes (Relatório Estatístico)
e o exame do comportamento das variáveis selecionadas.

9.6.1 TRATAMENTO DOS DADOS

No tratamento estatístico buscou-se a convicção do valor de mercado de imóveis, explicando as variações

dos valores obtidos no mercado, através do ajustamento de uma EQUAÇÃO DE REGRESSÃO com
parâmetros que possuem significância comprovada.

Dessa forma, como apresentado no ANEXO III, identificou-se um modelo matemático de homogeneização
entre os dados observados, mediante metodologia de pesquisa científica, utilizando-se o método dos
mínimos quadrados para obtenção de estimativas não-tendenciosas dos parâmetros.

9.6.2 ANÁLISE DE CORRELAÇÃO

O objetivo da análise de correlação é verificar o grau de relação entre a variável explicada e as variáveis
explicativas, formadoras de valor.

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Esta análise deu-se através do cálculo do coeficiente de correlação que expressa o grau em que estas
variáveis estão relacionadas entre si.

Os coeficientes de correlação parcial entre as variáveis estão apresentados no ANEXO III.

O relacionamento entre as variáveis pode ser classificado de acordo com o coeficiente de correlação em:

TABELA 02: COEFICIENTE DE CORRELAÇÃO

TABELA 02: COEFICIENTE DE CORRELAÇÃO

VALOR CORRELAÇÃO
R=0 Nula
0 < | R | = 0,30 Fraca
0,30 < | R | = 0,60 Média
0,60 < | R | = 0,90 Forte
0,90 < | R | < 1 Fortíssima
|R|=1 Perfeita

No presente trabalho, foi obtido para coeficiente de correlação da Equação de Regressão o valor de 92%
conforme apresentado no relatório ANEXO II, sendo enquadrado como Relação fortissima.

9.6.3 COEFICIENTE DE DETERMINAÇÃO

Calcula-se ainda o coeficiente de determinação, que é dado por R² e significa a percentagem do valor da
avaliação que é explicada pela equação ajustada da regressão. Isto acontece devido ao fato de que este
coeficiente sempre cresce com o aumento do número de variáveis independentes e não leva em conta o
número de graus de liberdade perdidos a cada parâmetro estimado.

No presente trabalho, foi obtido para coeficiente de determinação, R2=0,60.

9.6.4 SIGNIFICÂNCIA DOS REGRESSORES

Trata-se de parâmetro de importância fundamental na análise de regressão. Através do nível de

significância dos regressores podemos concluir se uma variável estudada como formadora de valor é
importante ou não na formação do valor de avaliação.

9.7 ESPECIFICAÇÃO DA AVALIAÇÃO

Na especificação da avaliação será determinado o grau de fundamentação do modelo utilizado.

9.7.1 Fontes de informação e dados de mercado

Para valor de mercado: no mínimo 6 dados de mercado de bens similares no estado do avaliando.
Fórmula: n≥3(k+1), ou n≥ 3(1+1,) para um resultado n=6 (onde n=número de amostras e k=número de
variáveis independentes). Sendo assim, o número de amostras coletadas n=14 o que atende o item 3 com
pontuação máxima de 3 pontos.

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 9.7.2 GRAUS DE FUNDAMENTAÇÃO NO CASO DE UTILIZAÇÃO DE MODELOS DE
REGRESSÃO LINEAR

9.7.2 ENQUADRAMENTO

GRAU DE FUNDAMENTAÇÃO = 1

10. RESULTADO DA AVALIAÇÃO E SUA DATA DE REFERÊNCIA

Grau de fundamentação obtido: I

Valor adotado da máquina: R$ 212.612,07, ou seja, arredondando R$ 213.000,00 (duzentos e treze mil
reais).

Data de referência: 11 de Setembro de 2016.

11. CONCLUSÃO

De acordo com a metodologia adotada neste trabalho pode-se afirmar com 80% de certeza que o valor
máximo de mercado do referido bem, perfaz, em valores nesta data, para pagamento à vista, o montante de:

TABELA 07 VALOR FINAL

VALORES FAIXA DE VARIAÇÃO DO PREÇO DO IMÓVEL – R$

MÍNIMO R$ 900.701,68
MÉDIO R$ 948.107,03
MÁXIMO R$ 1.090.323,08

A finalidade do laudo é estimar valor venal dao imóvel, por isso o valor adotado foi a média.

O VALOR ADOTADO CORRESPONDE À R$ 950.000,00

12. QUALIFICAÇÃO LEGAL COMPLETA DO PROFISSIONAL RESPONSÁVEIS PELA AVALIAÇÃO:

13. OBSERVAÇÕES COMPLEMENTARES IMPORTANTES

O presente trabalho fundamenta-se:

Nos dados obtidos junto aos agentes do mercado de imóveis na internet, todas tomadas como de boa fé e,
portanto, confiáveis.

A documentação apresentada está acostada ao laudo e, ou, em material digital.

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A presente avaliação considera ainda que: toda documentação do imóvel encontra-se correta e devidamente
regularizada;

ELEMENTO 01

O imóvel encontra-se livre e desembaraçada de quaisquer ônus, em condições de ser imediatamente

comercializado;

A norma técnica que fundamenta o trabalho é a ABNT NBR 14653-2 - Avaliação deBENS - Imóveis urbanos

10. ANEXOS
10.1 – PLANILHA DE DADOS COLETADOS
10.2 – PLANILHA DE CÁLCULOS

ANEXO 1

10.1 - PLANILHA DE COLETA DE DADOS

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 Local da Pesquisa

Endereço do Imóvel Av. Bernado Vieira de Melo, 1216, Beira Mar - Piedade - Jaboatão dos
Guararapes/PE
Área Privativa 175 m²
Vagas de Garagens 2
Nº Quartos 4
Padrão de Acabamento Normal
Preço da Venda R$ 770.000,00
Valor Condomínio R$ 1.500,00
Distãncia do Aeroporto

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