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EDIFICIO E INSTALACIONES EXTERIORES

Indice del Capitulo

EL EDIFICIO
La cubierta
Fachadas
Ventanas y puertas
Estructura
Cimentación
Ascensores
INSTALACIONES EXTERIORES
Areas de Parqueo
Sistema de drenajes de aguas lluvias
Servicios
Jardines y terrenos

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En este capítulo se va a discutir el edificio como tal, la estructura que protege a
empleados y huéspedes, cuartos de máquinas y sus exteriores.

EL EDIFICIO

Todos los elementos que protegen del exterior al edificio es el tema de esta sección, la
cubierta, las paredes exteriores o fachadas incluyendo ventanas y puertas, estructura y
cimentación. La finalidad del edificio es proveer de un espacio útil y proteger a la gente,
equipos, sistemas de ingeniería, muebles y accesorios de decoración del clima.

La cubierta

La cubierta es una parte crítica de la construcción, desafortunadamente, la cubierta es a

menudo ignorada hasta que se presentan las goteras. La filtración de agua de la cubierta
ocasiona grandes daños, los acabados son rápidamente deteriorados, los muebles se
pueden perder y la estructura se puede afectar.

No es inusual encontrar cubiertas de mas de 20 años sin problemas, como si es posible

que una cubierta falle en su primer año de uso, y esto depende del diseño y de la calidad
de los materiales de la construcción. La vida esperada de la cubierta también depende de
la calidad de la construcción y de un programa mantenimiento preventivo efectivo.

Una reparación total de una cubierta es una inversión que puede afectar el flujo de caja y
la operación del hotel por lo tanto es importante los esfuerzos que se hagan en mantener
la cubierta y en aumentar su vida útil.

Estructura básica: Una cubierta esta compuesta de una placa y de una cubierta
impermeabilizada. La placa es la estructura en donde se soporta la cubierta
impermeabilizada. La placa puede ser de concreto, de madera o metal. La cubierta es la
combinación de todos estos elementos que juntos crean una barrera contra el clima.

Las cubiertas están compuestas de diversos materiales y esa selección depende de

factores económicos, técnicos y estéticos. La principal función de la cubierta es la
protección del agua, esta debe correr hacia unas bajantes que la canalizan hasta
entregarla a las redes de aguas lluvias de la ciudad.

Fachadas

Las fachadas o paredes exteriores cumple la función de encerrar la construcción y

proteger el espacio interior del edificio del clima. Los muros exteriores pueden ser de
diferente material, ladrillo a la vista, ladrillo enchapado, concreto y acero.

Las fachadas se deben mantener para su conservación, hay fachadas con un cubrimiento
de pintura, estas pinturas son especiales y su aplicación la debe hacer personal
calificado. Otras fachadas no tienen pintura sino un material cerámico que hay que lavar.
En general las fachadas requieren de mantenimiento y de una continua inspección.

Ventanas y puertas

Las ventanas y puertas son los elementos que conectan el interior del edificio con el
exterior, estas deben ser igualmente de resistentes al clima como las fachadas, deben ser

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herméticas, no deben dejar pasar el agua, deben evitar las perdidas térmicas, deben
absorber ruidos, para esto deben tener doble lámina de vidrio y en medio debe haber aire
o un gas.

En una construcción nueva se debe tener en cuenta la eficiencia de energía del edificio,
por lo cual las ventanas son un elemento importante en esta parte de las consideraciones
técnicas, por ejemplo no se necesite abrir la ventana, y si es necesario su apertura debe
ser controlada.

Las puertas pueden ser de madera, o metálicas, sólidas o panel, algunas son de vidrio,
otras son giratorias, las puertas giratorias se utilizan para gran número de apertura y
cierre de la puerta y conservar la carga térmica del edificio y se debe tener una puerta
común como salida de emergencia al lado de la giratoria por motivos de seguridad.

Las puertas y ventanas se deben inspeccionar periódicamente para detectar roturas,

fisuras, pérdida de pintura, bisagras, cierres automáticos, cerraduras, etc.

Estructura

La estructura de un edificio generalmente se piensa como el esqueleto que da el sostén

de toda la construcción, por eso una falla estructural es un problema serio. Las
estructuras típicas son de acero, de concreto reforzado, de madera.

Mantenimiento preventivo: Los siguientes puntos son necesarios para un

mantenimiento de la estructura:

- Inspección de toda la estructura visible de la construcción

- Inspeccionar otras estructuras de iguales características de tamaño y altura que hayan
presentado daños estructurales
- Verificar el funcionamiento de puertas y ventanas y su alineación con la estructura
- Verificar el estiramiento de todas las conexiones
- Verificar la impermeabilización de los elementos estructurales incluyendo la pintura
- Mantenimiento de los materiales a prueba de fuego
- Verificar las partes de la estructura de concreto reforzado
- Preservar los elementos de la estructura de acero

Inspección: La estructura usualmente no esta expuesta a la vista pero se puede

inspeccionar fácilmente a través de ductos, accesos, cajas de inspección, etc. Esta
inspección se debería hacer por lo menos dos veces al año cuando la construcción es
nueva, después de un tiempo una inspección cada año o después de cada temblor de
tierra. En estas inspecciones se debe responder las siguientes preguntas:

- Ha habido un cambio después de la ultima inspección

- Están los tornillos, tuercas y soldaduras intactas
- Está la oxidación en niveles aceptables
- Están las vigas deformadas o dobladas
- Están los materiales a prueba de fuego en buenas condiciones
- Están las anclas y pernos en buenas condiciones
- Están los tanques en buenas condiciones, no presentan fisuras ni filtraciones
- Están los soportes y guías de los ascensores alineados

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Para un edificio de varios pisos, esta inspección la debería hacer un ingeniero estructural.

Cimentación

La cimentación tradicional se contruye de piedra o concreto que descansa sobre un suelo

sólido, y unas bases bajo tierra donde nacen las columnas. Dependiendo del suelo
algunas cimentaciones hay que profundizarlas por medio de pilotes o por medio de placas
flotantes. La decisión de la cimentación es el resultado de un estudio de suelos y del
cálculo estructural hecho por un especialista certificado. Los muros alrededor de la
construcción que están bajo tierra llamados pantallas hacen parte de la cimentación del
edificio y son impermeables y deben contrarrestar la presión hidrostática del terreno.

La cimentación de un edificio esta diseñada para el soporte de varios tipos de cargas, la

carga muerta es el peso del propio edificio, la carga viva es el peso de la gente, equipos,
instalaciones muebles y demás elementos que contenga el edificio y los esfuerzos que
haga la estructura impuestos por la naturaleza como viento, lluvia. nieve, temblores de
tierra. Frecuentemente las inspecciones y el programa de mantenimiento preventivo son
recomendados para conservar la cimentación intacta, si no se mantiene y no se previene
a tiempo, usualmente es demasiado tarde las correcciones, el problema se tornaría
demasiado serio.

Mantenimiento preventivo: El mantenimiento preventivo de la cimentación es difícil de

hacer debido a que los elementos estructurales son inaccesibles, pero algunas cosas se
pueden hacer:

- Si hay drenajes, mantener limpios los filtros y el sistema de eyección

- Conservar las rejillas de los drenajes de aguas lluvias, y aguas que van a los pozos
eyectores de drenajes
- Aliviar la excesiva presión del agua del exterior
- Mantener la impermeabilización del exterior, si se hace alguna excavación cerca de la
cimentación del edificio estar pendientes de que no vaya ha haber daño de la
membrana y de la impermeabilización

Inspecciones: La cimentación es a menudo difícil de inspeccionar, en general es

impractico inspeccionar la cimentación totalmente enterrada, sin embargo se debe hacer
una inspección anual teniendo en cuenta los siguientes puntos:

- Verificar cualquier fisura de la pantalla o muros

- Evidencia de filtraciones en los muros bajo tierra
- Fisura o desmoronarse el concreto
- Las vigas, columnas y pantallas lloran oxido
- Continua humedad que se presenta en los muros bajo tierra

Ascensores

En los edificios altos parte de la estructura son los ductos de los ascensores, por lo cual
su determinación son uno de los primeros parámetros del diseño arquitectónico y
estructural, es uno de los equipos costosos dentro de la construcción.

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Componentes: El sistema de transporte vertical esta compuesto de un cable de tracción,
de una cabina, de rieles guías, de cables, contra pesos, dispositivos de seguridad, de un
motor eléctrico de velocidad variable.

La cabina o carro es el único componente que el huésped puede ver, el carro transporta
las personas y la carga hacia arriba o hacia abajo dentro de un ducto vertical, dentro del
ducto van unos rieles de guía en donde el carro se desliza, es soportado por el cable de
tracción que pasa por el torno que gira el motor eléctrico y la otra punta va conectada a
un contrapeso. El contrapeso ayuda a que el trabajo del motor eléctrico se minimice. Hay
unos controles y dispositivos de seguridad para acceder a cada piso, por ejemplo la
cabina lleva una puerta y el piso tiene otra puerta, esta no se puede abrir mientras la
cabina no este en el piso
correspondiente.

Hay dos tipos básicos de ascensores los de cable y los hidráulicos. Hay diferencias
básicas entre los dos sistemas, el hidráulico no usa cables de tracción ni contrapesos, el
hidráulico su movimiento lo hace por medio de un pistón instalado en la base del ascensor
dentro del foso, el motor eléctrico mueve una bomba hidráulica que le suministra al aceite
la presión necesaria para empujar el pistón y elevar la cabina, para bajar la cabina, por
medio de electro válvulas se disminuye la presión en el pistón y este deja bajar el carro.
Este sistema solo se utiliza para velocidades lentas, para pocos pisos, no requiere de
cuarto de máquinas encima del ducto del ascensor.

Mantenimiento: Generalmente el mantenimiento de los ascensores lo hace el mismo

fabricante del equipo o su representante. El día a día del mantenimiento es la limpieza y la
lubricación , las reparaciones interiores del carro generalmente las debe hacer el hotel con
su personal, por eso es importante de la calidad y decoración de la cabina, la cual debe
ser en acero inoxidable, y su piso en mármol u otro material libre de desgaste y buena
presentación. Se debe chequear por parte del departamento de ingeniería y
mantenimiento (DIM) del Hotel los sistemas de seguridad del ascensor, el teléfono o
citofono de emergencia instalado en la cabina, el sistema de evacuación. Hay que estar
atento a cualquier ruido o vibración no normal cuando funciona el ascensor, verificar que
las puertas abran y cierren bien, que los dispositivos de protección para el cierre de las
puertas funcione. Y estar atentos de las visitas de mantenimiento hechas por el fabricante.

INSTALACIONES EXTERIORES

Las instalaciones exteriores del hotel son las localidades exteriores que proveen al edificio
servicios de soporte como:

- Areas de parqueo
- Sistema de drenajes de aguas lluvias
- Servicios
- Jardines y terrenos

Areas de Parqueo

Casi siempre los hoteles tienen un área de parqueo para clientes y empleados, son áreas
que generalmente le pertenecen al hotel y están administradas por este, en otros casos
como centros comerciales o centros de negocios se comparten las áreas de parqueo o
están asignadas, y su administración no la hace el hotel, hay casos en que el hotel no

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tiene área de parqueo y esta la suministra la municipalidad quien es que la administra. En
nuestro caso vamos a tratar el tema para los hoteles que tienen su propia área de
parqueo.

Concreto: Este es un material usado para la construcción de los parqueaderos, consiste

en una mezcla de cemento portland, agua y agregados, estos agregados son materiales
inertes como arena, gravilla y triturado de roca y estos hacen el 70 al 85 % del volumen
del concreto.

Asfalto: Es un material de color negro termoplástico refinado del petróleo, el asfalto

refinado es un material semi sólido apto para la pavimentación y otros usos industriales.
El asfalto es fuerte, durable, impermeable, resistente a la acción de la sal y ácidos. Esta
capa de asfalto que se llama la superficie de rodamiento, se instala sobre una base
granular uniforme, esta base se llama sub-base, y es una capa de recebo sobre el suelo.
Lo más importante para la calidad y la vida útil del asfalto es su compactación, que
siempre se debe hacer con maquinaria pesada y especial para compactar.

Es importante tanto en la superficie de concreto y la de asfalto tener en cuenta el manejo

del agua, los desniveles, esta debe correr hacia las alcantarillas, nunca debe presentarse
acumulación de agua, siempre esta debe evacuarse sin ayuda.

Para el diseño de las superficies de parqueo es necesario responder lo siguiente:

- El tipo de vehículos que van usar el área de parqueo

- El número de vehículos de cada tipo
- La carga típica de los vehículos
- El número de vehículos esperados de parqueo por día

Para la distribución y cálculo del área necesaria, con referencia a solo el parqueo de
automóviles, estos deben tener un ancho de 2.44 m y entre parqueo debe existir una isla
o espacio de 1.5 m, los andenes por donde deben ir gente discapacitada es de 91 cm , si
se combina con peatones, esta debe tener 1.22 m y si es de doble vía esta debe ser de
1.52 m

Con estos parámetros y un estudio de tráfico se determina las condiciones técnicas de la

superficie y el área de parqueo.

Sistema de drenajes de aguas lluvias

Los sistemas de drenajes de aguas lluvias están diseñadas para evacuar el agua lluvia y
de filtración de la propiedad. Es muy importante que el agua en ninguna parte se acumule,
ya que si esto es permanente puede ocasionar erosión del terreno y el daño de la
superficie. Por esto es muy importante tener presente el sistema de filtración de la
construcción y hacer su correspondiente mantenimiento.

Mantenimiento preventivo: El mantenimiento preventivo del sistema de filtración incluye

una inspección después de cada aguacero para asegurarse del buen funcionamiento de
las bajantes, de los pozos y de las bombas eyectoras. El programa de mantenimiento
debe prevenir que las tuberías se taponen, que los filtros se saturen y que los sistemas
hidráulicos no fallen. Por esto toca hacer limpiezas periódicas de las tuberías, de las
dragantes, de los pozos, y la verificación del sistema de filtración esta funcionando.

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Inspección: Inspeccionar el sistema de drenajes y filtración después de cada aguacero,
los problemas generalmente se muestran en estos casos, verificar el estado de las rejillas
de las bajantes de la cubierta, a veces las hojas de los árboles los taponan, revisar
huecos en el concreto en donde corra el agua y este no sea un sifón, verificar si el filtro
esta funcionando, si el agua llega a los pozos eyectores dentro del tubo y no por fuera,
estar atento de cualquier filtración del piso o de los muros sin explicación aparente,
cualquier duda es importante consultar con los especialistas para evitar de esta forma
daños estructurales de consideración.

Servicios

Los servicios que un hotel tiene son por lo general el agua, aguas negras, aguas lluvias,
ACPM, electricidad, gas, teléfono y señal de televisión y estos servicios tienen que ver
con la parte externa del edificio debido a que el hotel debe acceder a estas redes que
están en zonas públicas.

Para los servicios públicos de agua, electricidad y gas la frontera comercial es el medidor,
la responsabilidad de lo que pase después del medidor es del departamento de ingeniería
y mantenimiento (DIM) del hotel, antes del medidor es responsable el operador de la red
domiciliaria o pública.

Estos puntos de conexión entre el edificio y las redes que están en áreas públicas, deben
ser de gran atención por el DIM, se debe estar pendientes de los trabajos en áreas
públicas ya que un daño de estas redes pueden ocasionar electrocuciones o inundaciones
o explosiones.

Mantenimiento preventivo: Las redes de suministro de agua tienen normalmente

registros para maniobras, las cuales se deben operar por lo menos cuatro veces al año,
para garantizar que en caso de una rotura de tubería se pueda controlar el flujo de agua.

Las aguas negras, se debe revisar las cajas de inspección y ver su estado, limpiarlas si
tienen muchos desperdicios, verificar que el agua corre hacia el colector principal que se
encuentra en la calle, que las cajas no tengan filtración que se encuentren sin fisuras y en
buenas condiciones, los tubos deben estar revocados en sus puntas, no debe presentar
fisuras, la caja debe ser totalmente impermeable, no debe dejar escapar agua ni se debe
filtrar del terreno.

Si se encuentra algún tubo tapado de aguas negras, se debe destapar por medio de una
sonda eléctrica, que se introduce en la tubería en los tapones de inspección hasta llegar a
las cajas de inspección.

Las otras redes eléctricas, señal de TV, telefonía si es una construcción importante estas
acometidas entran al edificio de forma subterránea, por medio de canalizaciones
apropiadas para conductores. Las cajas de inspección eléctricas y afines deben
permanecer sin agua, limpias y libres de escombros, uno de los principales enemigos de
los conductores son las ratas, por lo cual se debe estar aplicando raticidas para
eliminarlas.

Inspección: Las inspecciones que se hacen son para verificar el buen estado de las
acometidas de los servicios, se debe verificar que los sistemas de agua no tengan fugas,

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el sistema de gas no tenga escape, para esto se puede utilizar instrumentación como
detectores de gas. Cualquier dificultad o consumo fuera de lo normal, se debe acudir
inmediatamente al operador de la red, y el departamento de mantenimiento e ingeniería
(DIM) deberá tener los contactos de las personas en las empresas de servicios públicos.

Jardines y terrenos

Los jardines y el terreno son la presentación visual del hotel y la primera impresión que los
huéspedes reciben, y mantenerlos es la prioridad de la administración.
Los jardines y los terrenos deben ser diseñados, planeados y teniendo en cuenta las
reglamentaciones locales sobre las calles, los árboles existentes, drenajes, acometidas
eléctricas y telefónicas, posición con respecto al sol, dirección del viento, todas estas
consideraciones darán como resultado una obra que logre impactar a los huéspedes.

Mantenimiento preventivo: El mantenimiento común para los jardines y terrenos son

cortar, fertilizar y podar. Cortar el césped requiere que estén bien ajustadas las cuchillas
ya que el césped no debe quedar muy corto ni muy alto, en ambos casos dará la
sensación de abandono y desaseo. El césped, las plantas y los árboles necesitan de
fertilizantes, y su aplicación la debería hacer personas calificadas.

Sistema de irrigación: Parte de la responsabilidad del DIM es mantener los equipos de

irrigación funcionando de acuerdo al diseño y recomendaciones del proveedor. La
irrigación artificial debe proveer de los nutrientes y de la adecuada agua para las plantas,
césped y árboles de la propiedad. Los siguientes puntos hay que tener en cuenta en un
sistema de irrigación:

- El porcentaje de perdida de agua por la evaporación

- El porcentaje de perdida de agua por infiltración del terreno
- La capacidad de absorción de agua del terreno
- Profundidad de las raíces de las plantas

Grandes terrenos con césped y árboles necesitan grandes cantidades de agua por lo que
hay que tener cuidado y racionalizar su uso para no desperdiciar el agua. Por esto la
fuente de agua puede ser:

- Del sistema de agua potable del hotel

- De un almacenamiento de agua como un lago o un tanque con agua subterránea.
- De un arroyo o río
- De aguas grises

La irrigación por agua potable que se debe pagar, puede ser de un costo elevado, debería
tener un medidor aparte, esta agua tratada para consumo humano tiene químicos que no
le convienen a las plantas.

La irrigación por medio de aguas grises son el agua de residuo de procesos de

lavandería, de cocina, de las tinas de los baños, las cuales se pueden tratar para la
irrigación de las plantas. La irrigación se hace por medio de tubería, rociadores y
bombas.

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