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BAUMEISTER

ING. MICHAEL THOMAS S T V A R N I K


ALLGEMEIN BEEIDETER UND GERICHTLICH ZERTIFIZIERTER SACHVERSTÄNDIGER
FÜR BAUMEISTERARBEITEN UND LIEGENSCHAFTSSCHÄTZUNG
A-8753 FOHNSDORF, LANDSTRASSE 16, TEL: 03573 / 2132, FAX: 03573 / 2132-20

GUTACHTEN
Nr. 977/ZU/G/191219

GUTACHTEN
ÜBER DIE ERMITTLUNG DES VERKEHRSWERTES DER 1/1 ANTEILE
DER EZ 1004, GB 67513 SELZTHAL, BG LIEZEN,
BEBAUT MIT WOHNHAUS PALTENWEG 101

GZ: 4 S 16/19 m Schuldenregulierungsverfahren Nadja Zenunovic

FOHNSDORF, 20. DEZEMBER 2019

DER SACHVERSTÄNDIGE

AUSFERTIGUNG: 1.0
2.0

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INHALT:

1.0. ALLGEMEINES
1.1. Auftraggeber

1.2. Auftrag

1.3. Stichtag

1.4. Ortsaugenschein

1.5. Mehrwertsteuer

1.6. Unterlagen

1.7. Literatur

2.0. BEFUND
2.1. Liegenschaft allgemein

2.1.1. Lage der Liegenschaft

2.1.2. Bebauung und Nutzung

2.2. Grundstücksbeschreibung

2.2.1. Ver- und Entsorgungen

2.2.2. Flächenwidmungsplan

2.3. Gebäudebeschreibung

2.3.1. Flächen und Kubaturen

2.3.2. Baujahr, gewöhnliche Lebensdauer, Alterswertminderung

2.3.3. Konstruktionszustand

2.3.4. Abschläge wegen besonderer wertbeeinflussender Umstände

2.4. Außenanlagen und Nebengebäudebeschreibung

2.5. Grundstückspreise

2.6. Baupreise

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2.7. Außenanlagen und Nebengebäudewert

2.8. Wertminderung durch bücherliche Lasten

3.0. GUTACHTEN
3.1. Bewertungsgrundsätze

3.1.1. Wertermittlungsverfahren

3.1.2. Wertbildung

3.2. Sachwert

3.3. Verkehrswert

3.4. Bewertungsergebnis

4.0. ANHANG

4.1. Fotodokumentation

4.2. Grundbuchsauszug

4.3. Diverses

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1.0. ALLGEMEINES
1.1. AUFTRAGGEBER

Auftraggeber für das gegenständliche Gutachten ist


das Mag. Peter Haslinger, als Insolvenzverwalter, Krottendorfergasse 4,
8700 Leoben.

1.2. AUFTRAG

Der Sachverständige wurde beauftragt den Verkehrswert der


Liegenschaft zu ermitteln.

1.3. STICHTAG

Stichtag für dieses Gutachten ist der 19.09.2019.

1.4. ORTSAUGENSCHEIN

Der Ortsaugenschein fand am 19.09.2019 in der Zeit von 1600 bis 1630 statt.
Anwesend waren :

• Sachverständiger

1.5. MEHRWERTSTEUER

Die Bewertung erfolgt inklusive Mehrwertsteuer, da es sich um ein


Kleinwohnhaus handelt.

1.6. UNTERLAGEN

Dem Sachverständigen wurden für die Erstellung des Gutachtens nachstehende Unterlagen
übergeben, bzw. wurden erhoben:

- Gundbuchsauszug, durch SV erhoben


- Auskunft Bauamt Gemeinde Selzthal
- Kaufvertrag, durch Frau Zenunovic

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1.7. LITERATUR

Vom Sachverständigen wurde für die Erstellung dieses Gutachtens nachstehende Literatur
verwendet:

- „Der Sachverständige“ Ausgabe 1/2003


- „Liegenschaftsbewertung“ Kranewitter
- „Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden“ F.W.Ross-R.Brachmann
- „Immobilienpreisspiegel“ Wirtschaftskammer Steiermark
- „ÖNORM B1802“
- „Zustandswertminderungstabelle“ Heideck
- „ Immobilienbewertung “ Seiser, Kainz

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2.0. BEFUND
2.1. LIEGENSCHAFT ALLGEMEIN

Bei der Liegenschaft handelt es sich um ein Kleinwohnhaus in Form einer


Doppelhaushälfte welches sich in einer typischen Wohnsiedlung befindet.
Für das Objekt liegt keine Benützungsbewilligung der Baubehörde vor.

2.1.1. LAGE DER LIEGENSCHAFT

Die Liegenschaft befindet sich im Bundesland Steiermark, im Bezirk


Liezen, in der Gemeinde Selzthal, im Bereich des Paltenweges nördlich des
Zentrums

Lage Liegenschaft BG Liezen, Quelle GIS

2.1.2. BEBAUUNG UND NUTZUNG

Die Bebauung und Nutzung hat sich zum Zeitpunkt des Ortsaugenscheines wie
folgt dargestellt:

Bebauung Nutzung

Kleinwohnhaus bewohnt

2.2. GRUNDSTÜCKSBESCHREIBUNG

Die Grundstücksfläche stellt sich am Grundbuchsauszug wie folgt dar :

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EZ, Parzelle Flächen

EZ 1004, Parzelle 1736/17 246 m²

Die Abfrage beim Verdachtsflächenkataster ergab nachstehendes Ergebnis :

Nach Auskunft der Gemeinde ist der Untergrund des gegenständlichen Siedlungsgebietes
beschränkt belastbar, weshalb Pfahlgründungen zur Lastabtragung von Nöten sind.

2.2.1. VER- UND ENTSORGUNGEN

Die Versorgung und Entsorgung der Liegenschaft stellt sich wie folgt dar :

Zufahrt vom öffentlichen Gut aus gegeben über eine Privatstraße

Fäkalwässer an den Ortskanal angeschlossen, derzeit über Nachbar

Meteorwässer Dachwässer versitzen auf Baugrund über Sickeranlage

elektrische Energie örtliches Netz der Energie Steiermark

Wasserversorgung über Ortswasserleitung gegeben

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Müllentsorgung örtlicher Müllabfuhrbereich

nächstgelegene Bahnstation Selzthal

Sonstiges Nahbereich Phyrnautobahn

2.2.2. FLÄCHENWIDMUNGSPLAN

Die Ausweisung der Parzellen im Flächenwidmungsplan stellt sich wie


folgt dar :

Auszug GIS, FWP


∆ Norden

FWP Flächen

A – WA 0,2 – 0,5 248 m²

Nach Auskunft des Bauamtes der Gemeinde Selzthal ist die Aufschließung erfolgt und
handelt es sich nunmehr um vollwertiges Bauland.

2.3. GEBÄUDEBESCHREIBUNG

Die Bausubstanz der Hauptgebäude stellt sich im Rahmen


der Befundung wie folgt dar :

Kleinwohnhaus
Unterkellerung: nicht unterkellert
Obergeschosse : EG + ausgeb. DG
Bauweise : Holzriegelbauweise
Gründung : Pfahlgründung
Fundierung : Bodenplatte
Tragende Wände KG : betoniert
Zwischenwände KG : -

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Geschossdecken KG : -
Bodenkonstruktionen KG : -
Bodenbeläge KG : -
Wandbeläge KG : -
Stiegen, Treppen KG : -
Tragende Wände OG : Holzriegelbau
Zwischenwände OG : Holzriegel
Geschossdecken OG : Tramdecken
Bodenkonstruktionen OG : Estriche
Bodenbeläge OG : Laminate, Fliesen
Wandbeläge OG : Malerei, gering Fliesen
Stiegen und Treppen OG : Holztreppe
Aufzugsanlagen : -
Fensterkonstruktionen : isolierverglaste Fenster
Innentürkonstruktionen : Holztüren
Eingangstüren, Portale : Kunststoff
Fassadengestaltung : WDVS
Dachstuhlkonstruktion : Pfettendachstuhl
Kaltdachkonstruktion
Dacheindeckung : weiche Deckung
Fassadenverblechungen : beschichtete Bleche
Heizanlage : Luftwärmepumpe
Kaminanlagen, Abgasfänge : -
Brennstoff : -
Brennstofflagerung : -
Lüftungsanlage : -
Sanitärinstallation : einfach
Elektroinstallation : einfach
Blitzschutz : nicht erhoben
Mängel : Oberflächenschäden
ersichtlich, Baumängel *)

*) Risse und Anschlussdetailmängel im Bereich der Oberflächen, fehlende Handläufe, fehlende


Benützungsbewilligung, fehlender ordnungsgemäßer Fäkalkanalanschluss.

2.3.1. FLÄCHEN UND KUBATUREN

Die Bruttogeschossfläche ist jene Fläche, die je Geschoss von den Außenwänden
umschlossen wird, einschließlich der Außenwände. Der Bruttorauminhalt ergibt sich als
Produkt der Bruttogeschossfläche mit den zugehörigen Höhen. Als Höhe ist der Abstand
zwischen der Unterfläche der Fußbodenkonstruktion sowie der Oberfläche der Dachhaut
anzusetzen. In den Bruttorauminhalt sind Fundamentbereiche (ausgenommen
Stahlbetonfundamentplatten), Lichtschächte, Eingangsstufen, Vordächer, gestalterische
Pfeilervorsprünge, Dachüberstände und Gesimse, Dachgauben, Lichtkuppeln sowie
Rauchfangköpfe nach ÖNORM B1800 nicht einzubeziehen. Lediglich Durchfahrten im
Erdgeschossbereich zählen zu dessen Bruttorauminhalt.

Die Nutzfläche, die in m² auszudrücken ist, ist die gesamte Bodenfläche einer Wohnung oder
eines sonstigen Mietgegenstandes abzüglich der Wandstärken und der im Verlauf der Wand
befindlichen Durchbrechungen (§ 17 Abs. 2 MRG.).

Auf Grund der vorliegenden Pläne und Abmessungen ergeben sich nachstehende Flächen und
Kubaturen: ( aus dem Prospekt entnommen )

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Wirtschaftliche Einheit Lage Flächen ( NF )

1 Kleinwohnhaus lt. Plan EG + OG *) ca. 83 m²

*) EG: Flur, WC, Haustechnik, Wohnessküche


OG: Bad, Flur, 3 Zimmer

2.3.2. BAUJAHR, GEWÖHNLICHE LEBENSDAUER,


ALTERSWERTMINDERUNG

Auf Grund der vorliegenden Unterlagen ermittelt der Sachverständige das Baujahr wie folgt:

Wirtschaftliche Einheit Baujahr

1 Kleinwohnhaus gewichtet um 2015

Die technische Lebensdauer wird von der Qualität des Baumaterials bestimmt. Die
Obergrenze der Gesamtlebensdauer hängt von der Haltbarkeitsgrenze der tragenden Bauteile
ab. Neben der Qualität des Baumaterials sind auch die durchgeführten
Instandhaltungsarbeiten entscheidend, da bei deren Unterlassen die tragenden Teile
ungehindert Witterungseinflüssen ausgesetzt sein können und daher erheblich schneller altern.
Unter der wirtschaftlichen Nutzungsdauer versteht man die Zeitspanne, in deren Gebäude zu
den jeweils herrschenden wirtschaftlichen Bedingungen entsprechend seiner
Zweckbestimmung allgemein wirtschaftlich nutzbar ist. Gründe für eine Verkürzung der
wirtschaftlichen Nutzungsdauer sind vor allem modernen Bedürfnissen nicht entsprechende,
unwirtschaftliche Aufbauten, zeitbedingte oder persönliche Baugestaltungen, zurückbleiben
hinter den allgemeinen Erfordernissen, technische und wirtschaftliche Entwicklungen.

Die wirtschaftliche Nutzungsdauer ist in der Regel kürzer als die technische Lebensdauer.

Die gewöhnliche Lebensdauer hängt im Wesentlichen von der Bauart, der Bauweise und der
Nutzung ab. Die gewöhnliche Lebensdauer berücksichtigt damit in angemessener Weise
sowohl die technische Lebensdauer als auch die wirtschaftliche Nutzungsdauer.

Zu einer Verkürzung dieser Lebensdauer können nicht behebbare Baumängel und Schäden
führen, zu einer Verlängerung dieser Lebensdauer können bauliche Maßnahmen an zu einem
tragenden Bauteil führen.

Für das gegenständliche Gebäude ermittelt der Sachverständige nachstehende gewöhnliche


Lebensdauer:

➢ Wohnhaus in Massivbauweise 60 Jahre

Die Wertminderung wegen Alters wird vom eventuell um die Wertminderung wegen
Baumängel und Bauschäden gekürzten Herstellungswert berechnet. Damit soll die
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Wertminderung erfasst werden, die sich dadurch ergibt, dass das Gebäude altert und
abgenutzt wird.

Zur Ermittlung werden das derzeitige Alter des Gebäudes und die zu erwartende gewöhnliche
Lebensdauer benötigt.

Für die Alterswertminderung sind verschiedene Formen entwickelt worden, und zwar:

Lineare Wertminderung wegen Alters


Diese Alterswertminderungsform kommt im Allgemeinen in Betracht bei Gebäuden mit
aufwendiger Innen Ausstattung (z.B. Einfamilienwohnhäuser), bei Fabrik- und Werkstätten-
gebäuden, die einem verstärkten Verschließ unterliegen und bei Gebäuden, die nachlässig
oder gar nicht baulich instandgehalten werden.

Die Formel zur Berechnung der Wertminderung in % lautet:

Gebäudelebensalter
x 100
gewöhnliche Lebensdauer

Progressive Wertminderung wegen Alters (nach Ross)


Im Gegensatz zur linearen Abschreibung weist diese Form eine leichte Progression auf. Sie
kann bei Wohn- und Geschäftshäusern (Büro-, Verwaltungsgebäuden, Ladengeschäften,
Warenhäusern usw.) mit einfacher bis normaler Ausstattung und guter baulicher
Instandhaltung angewendet werden.
Die Formel zur Berechnung der Wertminderung in % lautet:

1 Gebäudelebensalter² Gebäudelebensalter
[ 2
x ( gewöhnliche Lebensdauer²
+
gewöhnliche Lebensdauer
)] x 100

Parabolische Wertminderung wegen Alters


Diese weist eine bedeutend stärkere Progression auf. Sie eignet sich für Gebäude mit
geringwertiger Innenausstattung und mittlerer Beanspruchung (Lagergebäude, nicht stark
beanspruchte Gebäude der Industrie, landwirtschaftliche Gebäude) die sich, gemessen an
ihrem Alter, in einem guten baulichen Zustand befinden.
Die Formel zur Berechnung der Wertminderung in % lautet:

Gebäudelebensalter²
x 100
gewöhnliche Lebensdauer²

Beim gegenständlichen Gebäude hat der Sachverständige die lineare Wertminderung wegen
Alters gewählt und errechnet diese wie folgt :

Wirtschaftliche Einheit AW

1 Kleinwohnhaus 6,66 %

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2.3.3. KONSTRUKTIONSZUSTAND

Die Bewertung des Konstruktionszustandes und die Ermittlung der daraus resultierenden
Zustandswertminderung erfolgt nach „HEIDECK“. Danach werden einzelne Gebäudeteile
nach einer fünfstufigen Skala bewertet, wobei 1 mängelfrei und neuwertig bedeutet, 5 wertlos
und abbruchreif. Nicht untersuchte Bauteile werden mit 0 bewertet.

Bauteil
Fundierung 0
Kellermauerwerk 0
Kellerdecke 0
Unterbeton 0
Böden 2-3
Außen- und Innenwände 2-3
Deckenkonstruktion 0
Verfliesung 3
Verputz 2-3
Färbelung 2-3

Portale, Fenster, Türen 2


Elektroinstallation 2
Sanitärinstallation 2-3
Heizungsinstallation 2
Dachdeckung und Verblechung 2
Dachstuhl 2
Gesamtbenotung gewichtet 2,50

daraus resultierend
Zustandswertminderung nach Heideck ( % ) 8,09

2.3.4. ABSCHLÄGE WEGEN BESONDERER WERTBEEINFLUSSENDER


UMSTÄNDE

Der Gebäudesachwert ist eventuell um besondere wertbeeinflussende Umstände zu


korrigieren.

Ungünstige Lageverhältnisse
Die Lage eines Grundstücks wirkt sich zwar in erster Linie auf den Bodenwert aus, kann aber
auch den Wert des Gebäudes beeinflussen; z.B. Einfamilienwohnhaus in unmittelbarer Nähe
einer Fabrik.

Beeinträchtigung durch Immissionen


Besonders negativ können sich Verkehrs- und Industrieimmissionen, wie Lärm, Rauch, Staub,
Gerüche, Erschütterungen usw., auswirken.
Beeinträchtigungen durch Lärm ergeben sich vor allem durch die Nähe zu
Hauptverkehrsstraßen, Flugplätzen, größeren Bahnhöfen usw. Industriebetriebe führen des
Öfteren zu Belästigung durch Rauch, Staub und Geruch. Belästigungen durch
Erschütterungen treten in der Nähe von Presswerken und Steinbrüchen auf.

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Unorganischer Aufbau der Gebäude
Dies kommt vor allem bei Fabriksliegenschaften vor.
Der unorganische Aufbau entsteht z.B. wenn ein Unternehmen expandiert und die
notwendigen Erweiterungsbauten ohne gründliche Planung durchgeführt werden.
Mit Hilfe des Lageplans kann geprüft werden, welche Wege die Werkstoffe bei ihrer
Verarbeitung zurücklegen. Zur Bemessung des Abschlags kann der Prozentsatz herangezogen
werden, um den die tatsächlichen Produktionskosten von den Produktionskosten eines
Normalbetriebs abweichen.

Verlorener Bauaufwand
Diesem Abschlag liegt die Überlegung zugrunde, dass bei einem eventuellen Verkauf ein Teil
der tatsächlichen Baukosten dadurch verloren geht, dass ein Käufer eines Gebäudes dieses
nach seinem Sinn etwas anders gebaut hätte und somit das vom Verkäufer errichtete Haus den
geschmacklichen und bautechnischen Vorstellungen des nachfolgenden Käufers nicht zur
Gänze entspricht. Auch besonders luxuriöse und extrem moderne Bauausführungen werden
von den Käufern nicht voll honoriert.

Der Abschlag wird vom Gebäudesachwert, berichtigt um die Abschläge wegen besonderer
wertbeeinflussender Umstände, berechnet. In vielen Fällen können etwa 10% angesetzt
werden.

Bei den gegenständlichen Objekten wird für den verlorenen Bauaufwand wird ein Abschlag
von 10 % getätigt, wie üblich im Kleinwohnhausbereich.

2.4. AUSSENANLAGEN UND NEBENGEBÄUDEBESCHREIBUNG

Bei der gegenständlichen Liegenschaft bestehen bewertungsrelevante


Nebengebäude und Außenanlagen in nachstehender Form :

Bauwerk Menge Baujahr


Aussenanlagen, einfach 1 Stk um 2015
mit Blechhütte

2.5. GRUNDSTÜCKSPREISE

Der Bodenwert wird anhand mehrerer erhobener Kaufvorgänge ermittelt.


Für die Bewertung werden die Vergleichspreise unbebauter Grundstücke herangezogen.
Die Ergebnisse der durchgeführten Ermittlungen stellen sich wie folgt dar :

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Aufstellung der Vergleichswerte

Nr Typ Beschreibung TZ/Jahr Datum KV Fläche Preis/m² Preis/m²


m² KV bereinigt
1 Bauland 3357 / 09.05.2018 977,00 19,00 € 19,00 *
2018
2 Bauland 3499 / 24.05.2019 938,00 19,00 € 19,00 *
2019
3 Bauland 2445 / 08.06.2018 691,00 14,00 € 14,00 *
2018
4 Bauland 2445 / 08.06.2018 915,00 14,00 € 14,00 *
2018
5 Bauland 1338 / 25.01.2019 849,00 19,00 € 19,00 *
2019
6 abbruchsreifes 642 / 11.01.2018 415,00 15,66 € 15,66 *
Gebäude 2018
* Transaktionen bei der Berechnung berücksichtigt

Nr. 1: Bauland
Vertragsdatum: 09.05.2018 Grundstücksgröße: 977,00 m2
TZ: 3357 / 2018 Kaufpreis: 18.563,00 €
Grundbuch: 67513 Selzthal Preis/m2: 19,00 €
EZ: 521 valorisierter Preis/m2: 19,00 €
Adresse:
Grundstück (KG - 67513 - 1680/10
GNr):
Widmung: Bauland
Verkäufer: Gemeinde Selzthal
Käufer: Dobesberger | Dobesberger
aus dem Kaufvertrag: Widmung: Bauland; Grundstück ist aufgeschlossen;; Bauverpflichtung;
Wiederkaufsrecht

Nr. 2: Bauland
Vertragsdatum: 24.05.2019 Grundstücksgröße: 938,00 m2
TZ: 3499 / 2019 Kaufpreis: 17.822,00 €
Grundbuch: 67513 Selzthal Preis/m2: 19,00 €
EZ: 521 valorisierter Preis/m2: 19,00 €
Adresse:
Grundstück (KG - 67513 - 1680/13
GNr):
Widmung: Bauland
Verkäufer: Gemeinde Selzthal
Käufer: Nowak
aus dem Kaufvertrag: Widmung: Bauland; Grundstück ist aufgeschlossen;; neuvermessen;
Bebauungsverpflichtung, Wiederkaufsrecht

Nr. 3: Bauland
Vertragsdatum: 08.06.2018 Grundstücksgröße: 691,00 m2
TZ: 2445 / 2018 Kaufpreis: 9.674,00 €
Grundbuch: 67513 Selzthal Preis/m2: 14,00 €
EZ: 627 valorisierter Preis/m2: 14,00 €
Adresse:
Grundstück (KG - 67513 - 1855/4
GNr):
Widmung: Bauland
Verkäufer: Hauser
Käufer: Waldhuber
aus dem Kaufvertrag: Widmung: Bauland

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Nr. 4: Bauland
Vertragsdatum: 08.06.2018 Grundstücksgröße: 915,00 m2
TZ: 2445 / 2018 Kaufpreis: 12.810,00 €
Grundbuch: 67513 Selzthal Preis/m2: 14,00 €
EZ: 627 valorisierter Preis/m2: 14,00 €
Adresse:
Grundstück (KG - 67513 - 1854/4
GNr):
Widmung: Bauland
Verkäufer: Hauser
Käufer: Farnik
aus dem Kaufvertrag: Widmung: Bauland

Nr. 5: Bauland
Vertragsdatum: 25.01.2019 Grundstücksgröße: 849,00 m2
TZ: 1338 / 2019 Kaufpreis: 16.131,00 €
Grundbuch: 67513 Selzthal Preis/m2: 19,00 €
EZ: 521 valorisierter Preis/m2: 19,00 €
Adresse:
Grundstück (KG - 67513 - 1680/2
GNr):
Widmung: Bauland
Verkäufer: Gemeinde Selzthal
Käufer: Leitner | Schlögl
aus dem Kaufvertrag: Widmung: Bauland; Grundstück ist aufgeschlossen;; Bebauungsverpflichtung;
Wiederkaufsrecht

Nr. 6: Bauland - abbruchsreifes Gebäude


Vertragsdatum: 11.01.2018 Grundstücksgröße: 415,00 m2
TZ: 642 / 2018 Kaufpreis: 6.500,00 €
Grundbuch: 67513 Selzthal Preis/m2: 15,66 €
EZ: 550 valorisierter Preis/m2: 15,66 €
Adresse: Neulassing 12
Grundstück (KG - 67513 - 1644/6
GNr):
Widmung: Bauland
Verkäufer: Hryhorczuk
Käufer: Verient
aus dem Kaufvertrag: BauFlGeb: 31 m2; Widmung: Bauland; Konkurs/Verlassenschaft; samt Nebengebäuden

Zusammenfassende Statistik
Gesamtanzahl Vergleichswerte erhoben: 6
Anzahl Vergleichswerte / Berechnung: 6
arith. valorisiertes Mittel: 16,78 €
Standardabweichung: 2,51 €
Variationskoeffizient: % 15
Streuintervall: 11,86 € - 21,70 €
mit jährlicher Entwicklung (ValFaktor) von 0 % und Stichtag: 20.12.2019

Der bewertungsrelevante Grundstückspreis errechnet sich wie folgt :

Unter Berücksichtigung der Rundung 17.- / m²


Wirtschaftliche Einheit FWP, Anmerkung Flächen, Preis

1 Kleinwohnhaus WA 248 m² * 17.- = 4.216.-

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2.6. BAUPREISE

Nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz (LBG), BGBI Nr. 150/1992, ist bei der
Anwendung des Sachwertverfahrens gemäß § 6 Abs. 3 zur Ermittlung des Bauwertes in der
Regel vom Herstellungswert auszugehen. Die der Ermittlung des Herstellungswertes
zugrunde zu legenden, nach den Raum oder Flächenmeterpreisen bestimmten
Normalherstellungskosten, sind nach § 10 Abs. 3 im Gutachten anzugeben.

Nach einer Veröffentlichung in „Der Sachverständige 2002“ hat der


Arbeitskreis „Gaber-Kainz-Kollitsch-Seiser-Voit“ des Landesverbandes Steiermark und
Kärnten die Normalherstellungskosten im Sachwertverfahren, aus welchen durch Zu- und
Abschlägen der letztendlich maßgebende Herstellungswert des Gebäudes abzuleiten ist, wie
nachstehend ermittelt, wobei die Kosten der Außenanlagen im Mittel mit 3% und die
Baunebenkosten (Gebühren und Honorare) im Mittel mit 19% angenommen werden.

reine NHK
Baukosten (ohne UST)

A) nach Rauminhalt
für das Kellergeschoss € 158 / m³ € 193 / m³

für die Geschäfts- und Wohngeschosse


(einschließlich ausgebauter Dachgeschosse ) € 259 / m³ € 316 / m³

für die zugehörigen Tiefgaragen € 154 / m³ € 188 / m³

B) nach Nutzfläche
für die Geschäfts- und Wohngeschosse € 1.142 / m² € 1.393 / m²
(einschließlich ausgebauter Dachgeschosse)

für die zugehörigen Tiefgaragen € 451 / m² € 550 / m²

Somit errechnen sich nachstehende bewertungsrelevante Baupreise:

Gebäude, Gebäudetrakt : Kleinwohnhaus

Basispreis ohne Außenanlagen ( m² NF ) 1.358.-

Valorisierung mit Baupreisindex


( 2002 auf 2019 = ca. 48 % ) 651.-

Zwischenwert 2.009.-

Abweichung vom Standard :


Abweichung vom Geschosswohnbaustandard - 200.-
ca. 10 %

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Neubaupreis : ( exklusive Mehrwertsteuer ) 1.809.-

Neubaupreis : ( inklusive Mehrwertsteuer ) 2.170.-


gerundet
2.200.-

2.7. AUSSENANLAGEN UND GEBÄUDEWERT

Zu den Außenanlagen zählen Einfriedungen, Gartentore, Platzbefestigungen, Stützmauern,


Schwimmbecken, Tennisplätze usw. Daneben gehören auch außerhalb des Gebäudes gelegene
Versorgungs- und Abwasseranlagen dazu.

Bei der Bewertung geht man vom Herstellungswert aus und berichtigt diesen um

- die Wertminderung wegen baulicher Mängel und Schäden,


- die Wertminderung wegen Alters und
- Minderungen wegen besonderer Umstände.

Bei kleineren Außenanlagen empfiehlt sich der Ansatz eines Pauschalbetrags.


Durchschnittlich betragen die Außenanlagen in Prozent der Gebäudeherstellkosten bei

- einfachen Anlagen 2 – 4%
- durchschnittlichen Anlagen 5 – 7%
- aufwendigen Anlagen 8 – 12%

Bei aufwendigen Anlagen ist zu prüfen, ob diese überhaupt werterhöhend sind und von einem
Käufer honoriert werden.

Die Außenanlagen sind überaltert und stellen keinen Zeitwert mehr da.

Der Zeitwert der Einzelgarage stellt sich wie folgt dar :

Bauwerk Menge NBW ND ZW

Aussenanlagen mit Hütte 1 Stk 3.000.- 20 J 2.400.-

Gesamt ∑ ZW 2.400.-

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2.8. WERTMINDERUNG DURCH BÜCHERLICHE LASTEN

Bei den bücherlichen Lasten ist prinzipiell zwischen Grunddienstbarkeiten, persönlichen


Dienstbarkeiten, Reallasten und Vorkaufs- und Wiederverkaufsrechten zu unterscheiden.
Bei Grunddienstbarkeiten stehen sich ein dienendes und ein herrschendes Grundstück
gegenüber. Die Grundstücksdienstbarkeit ist für das dienende Grundstück eine Belastung und
für das herrschende Grundstück ein Bestandteil. Grunddienstbarkeiten sind unteilbar und
belasten immer das ganze Grundstück. Wird ein Grundstück geteilt, so bleibt jeder Teil mit
der Dienstbarkeit belastet.

Grunddienstbarkeiten sind z.B. Hausservitute, Feldservitute (Wegerechte, Notwegerechte),


Wasserrechte (Wasserschöpfrecht, Viehtränke, Wasserzu- und -ableitung), Weiderechte,
Waldrechte (z.B. Holzbezugsrecht) und Leitungsrechte (einem
Elektrizitätsversorgungsunternehmen kann das Recht, eine elektrische Leitung über fremden
Grund zu führen, zu betreiben und zu erhalten, zwangsweise eingeräumt werden).
Nicht jede Grunddienstbarkeit wirkt sich werterhöhend oder –mindernd aus, sondern es hängt
von der Bedeutung und der Größe des Vor- bzw. Nachteils ab.

Die persönliche Dienstbarkeit ist an die Person des Berechtigten gebunden, nicht übertragbar
und nicht vererblich, und erlischt mit dessen Tod. Persönliche Dienstbarkeiten sind z.B.
Dienstbarkeit der Wohnung, Fruchtgenussrecht.
Die Reallast verpflichtet den Eigentümer eines Grundstücks, an den Berechtigten
wiederkehrende Leistungen zu erbringen. Der Eigentümer, der die Reallast begründet hat,
haftet für diese Leistungen nicht nur mit dem Grundstück, sondern auch mit seinem gesamten
Vermögen (z.B. das Recht auf lebenslangen Unterhalt beim Ausgedinge).
Die dinglichen Vorkaufs- und Wiederkaufsrechte haben keinen oder wenig Einfluss auf den
Wert des Grundstücks, da der Vorkaufsberechtigte den gleichen Kaufpreis zahlt wie ein
anderer Interessent. Ein Nachteil für das belastete Grundstück liegt nur dann vor, wenn das
Wiederkaufsrecht mit einem festen Grundstückspreis verbunden ist, der unter dem Marktwert
liegt.

Das im Grundbuch angeführte Pfandrecht besitzt lediglich einen Einfluss auf den Preis der
Liegenschaft, nicht jedoch auf deren Wert.

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3.0. GUTACHTEN
3.1. BEWERTUNGSGRUNDSÄTZE

3.1.1. WERTERMITTLUNGSVERFAHREN

Soweit nichts Anderes angeordnet ist, hat der Sachverständige das Wertermittlungsverfahren
unter Beachtung des Standes der Wissenschaft und der im redlichen Geschäftsverkehr
bestehenden Gepflogenheiten auszuwählen. (§7 Abs. (1) des LBG. 1992)

Der Verkehrswert ist in der Regel über

- Vergleichswertverfahren
- Ertragswertverfahren
- Sachwertverfahren
- oder mehrere dieser Verfahren

zu ermitteln.

Aus dem Ergebnis des/der gewählten Verfahren(s) ist der Verkehrswert begründet abzuleiten.

Dazu ist der errechnete Betrag vor dem Hintergrund der Marktverhältnisse kritisch zu
würdigen und allenfalls zu korrigieren.

3.1.2. WERTBILDUNG

Der Bodenwert ist als Vergleichswert durch heranziehen von Kaufpreisen vergleichbarer
unbebauter und unbestockter Grundstücke zu ermitteln.

Der Bauwert wird durch den Gebäudewert und den Wert durch die Außenanlagen gebildet,
wozu die Herstellungskosten aus den Normalherstellungspreisen vergleichbarer baulichen
Anlagen zum Stichtag unter Berücksichtigung der jeweiligen tatsächlichen Bauweise,
Konstruktion und Ausstattung abgeleitet werden. Der Bauwert ist um die
Alterswertminderung sowie um Abschläge wegen besonderer wertbeeinflussender Umstände
wie ungünstige Lageverhältnisse, Beeinträchtigung durch Immissionen, unorganischen
Aufbau der Gebäude sowie den verlorenen Bauaufwand zu vermindern.

Der Gebäudeertragswert ergibt sich aus der Kapitalisierung des Gebäudereinertrages, der sich
aus der Aufspaltung des Reinertrages in einen auf Grund und in einen auf das Gebäude
entfallenden Teil ergibt.

Für die Ableitung des Verkehrswertes ist davon auszugehen, dass für das zu bewertende
Objekt eine Gewichtung aus Sachwert und Ertragswert zu erfolgen hat.

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Die Anpassung des ermittelten gewichteten Wertes an den Verkehrswert hat durch einen
Marktanpassungszuschlag oder Abschlag zu erfolgen.

Bei der gegenständlichen Liegenschaft wird die Gewichtung zwischen Sachwert und
Ertragswert wie folgt festgelegt :

- Kleinwohnhaus Sachwert mit 100 %

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3.2. SACHWERT

Das Sachwertverfahren dient in erste Linie zur Ermittlung des Wertes bebauter
Liegenschaften, wenn deren Eigennutzung im Vordergrund steht und die Beschaffungskosten
für die Liegenschaft einschließlich der darauf befindlichen baulichen Anlagen für die in
Betracht kommenden Kaufinteressenten von vorrangiger Bedeutung sind.

Dabei sind der Bodenwert, der Bauwert und der Wert sonstiger Bestandteile und des
Zubehörs zu ermitteln.

Es ist der gebundene Bodenwert, getrennt von den übrigen Werten, anzusetzen. Dieser wird
aus dem Bodenwert der fiktiv unverbauten Liegenschaft (Ermittlung in der Regel über das
Vergleichswertverfahren) unter Berücksichtigung der vorhandenen Bebauung und
Aufschließung abgeleitet. Dazu allenfalls erforderliche Zu- und Abschläge sind nach
Erfahrungswerten zu bestimmen.

Parameter Kleinwohnhaus

Neubauwert 83 m² * 2.200.-
182.600.-

Abzug - 12.161.-
Alterswertminderung 170.439.-
6,66 %

Abzug verlorener
Bauaufwand 10 % - 17.043.-
153.396.-

Abzug
Zustandswertminderung - 12.409.-
8,09 %

Gebäudesachwert 140.987.-

Außenanlagen –
Nebengebäude ZW 2.400.-

zuzüglich Grundanteil 4.216.-

Zwischenwert der
wirtschaftlichen
Einheiten 147.603.-

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Abzug für Mängel
Kanalanschluss mit Pumpe und
Schacht, lt. Gde ist dieser auf
duktilen Pfahl zu setzen.
15.000.-
Handlauf, Stiegenfertigstellung
5.000.-
etc.

Atteste, Kontrollen zur


Erlangung der
Benützungsbewilligung
5.000.-

- 25.000.-

Sachwert der
wirtschaftlichen
Einheiten 122.603.-

3.3. VERKEHRSWERT

Der gewichtete Wert aus Sachwert und Ertragswert ist mit Abschlägen an den Verkehrswert
anzupassen. Dabei sind neben der Berücksichtigung der Marktlage ungünstige Objektgrößen,
starke Zweckgebundenheiten, ungünstige Standorte und der Denkmalschutz von Ausschlag.

Parameter Kleinwohnhaus

100 % vom Sachwert von 122.603.- 122.603.-

0,00 % vom Ertragswert 0,00

gewichteter Wert 122.603.-

Marktanpassung
lediglich Rundung, da in dieser Preisklasse eine - 603.-
entsprechende Nachfrage herrscht.

Verkehrswert der wirtschaftlichen Einheit


des 1/1 Anteiles 122.000.-

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3.4. BEWERTUNGSERGEBNIS

DER VERKEHRSWERT DER 1/1 ANTEILE


DER EZ 1004, GB 67513 SELZTHAL, BG LIEZEN,
BEBAUT MIT WOHNHAUS PALTENWEG 101
BETRÄGT

€ 122.000.-

4.0. ANHANG

FOHNSDORF, AM 20.12.2019
DER SACHVERSTÄNDIGE

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Bilderbogen der Liegenschaft

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