Cartilla informativa

Zona Industrial-UPZ 108

Puente Aranda-UPZ 111
Infórmese y aprenda a consultar las normas
urbanísticas para la localización de empresas
en las UPZ Zona Industrial y Puente Aranda, y
conozca nuevas oportunidades de inversión.

María Fernanda Campo Saavedra

Presidenta Ejecutiva

Saúl Pineda Hoyos

Vicepresidente de Gestión Cívica y Social

Henry Quintero Camargo

Dirección de Proyectos y Gestión Social

Andrés Gaviria García

Coordinador técnico

Colaboradores
Juan Alfredo Rúa Rodríguez
Didier Súa Romero
Cristian Ocampo Rodas

U N I D A D E S D E P L A N E A M I E N T O Z O N A L
2

Página
Introducción 3

Glosario 4

I. Las unidades de planeamiento zonal (UPZ) en Bogotá 6

A. ¿Qué es una UPZ? 6
B. ¿Cómo se reglamentan las UPZ? 6
C. ¿Cuántas UPZ se han reglamentado? 6
Resumen 6

II. Las UPZ 108, Zona Industrial, y 111, Puente Aranda 8

A. ¿Cuáles son sus límites? 8
B. ¿Cuáles son sus características? 8
C. ¿Cuáles son sus objetivos, políticas y estrategias? 10
1. Los objetivos
2. Las políticas y estrategias
D. ¿Cómo se representa la norma urbanística del Decreto? 10
• Partes de una ficha normativa y sus funciones
E. ¿Cuál es la estructura urbana básica de las UPZ 108 y 111? 12
F. ¿Cómo se les asignó la norma urbanística específica a las UPZ 108 y 111? 13
G. ¿Qué usos del suelo se permiten localizar en las UPZ 108 y 111? 14
H. ¿Cómo consultar y conocer el uso del suelo para un predio? 15
• ¿Cómo consultar la ficha normativa de usos permitidos del suelo?
I. ¿Qué tipo de edificaciones se pueden hacer en las UPZ 108 y 111? 17
J. ¿Cómo consultar y conocer la edificabilidad para un predio? 18
• ¿Cómo consultar la ficha normativa de edificabilidad permitida?
Resumen 20

III. Oportunidades de inversión en las UPZ 108 y 111 21

A. ¿Qué es un área de oportunidad? 21
B. ¿Cuáles son las áreas de oportunidad en las UPZ 108 y 111? 21
C. ¿Por qué las zonas de renovación son una oportunidad para la inversión? 21
D. ¿Cuáles son las zonas de renovación urbana más importantes? 22
Resumen 23

Bibliografía 24

C A R T I L L A I N F O R M A T I V A
 3

Introducción

introducción
La Cámara de Comercio de Bogotá (CCB) comprometida con el mejoramiento de la
competitividad y la calidad de vida en Bogotá y la Región, se ha propuesto informar
a los empresarios y ciudadanos acerca de la reglamentación urbanística del Plan de
Ordenamiento Territorial de Bogotá (POT), particularmente sobre los sectores indus-
triales, empresariales y comerciales más importantes de la ciudad.

Con esta cartilla informativa y específica sobre dos unidades de planeamiento

zonal (UPZ) en Bogotá (108: Zona Industrial, 111: Puente Aranda) recientemente apro-
badas mediante el decreto 062 del 14 de febrero de 2007, usted podrá aprender a
consultar la norma urbanística y conocer de antemano el tipo de negocios y empresas
que puede localizar en Puente Aranda y Zona Industrial, así como las condiciones que
debe cumplir la edificación donde pretende ubicarse. Adicionalmente, conocerá cuá-
les son las oportunidades para hacer inversiones inmobiliarias e instalar nuevos nego-
cios en una de las zonas industriales y comerciales más importantes de Bogotá.

Esta cartilla consta de un ejemplar impreso y un CD. En la primera encontrará infor-

mación general, pero fundamental, para entender rápidamente los contenidos de estas
dos UPZ, y un instructivo pedagógico con un ejemplo práctico para aprender a consul-
tar toda la norma urbanística de un predio específico expedida por decreto distrital, con
la ayuda del CD adjunto. En el CD encontrará la norma urbanistíca por la cual se regla-
mentaron estas dos UPZ, además de otras normas urbanistícas que deberan tener en
cuenta para la toma de decisiones en este tema.

La cartilla se desarrolla en forma de preguntas y hace uso de notas al pie para la

definición y explicación de términos técnicos o jurídicos que encontrará definidos en
los ladillos de cada página. Estas definiciones se agrupan también en un glosario que
encontrará al inicio de la cartilla. En los tres capítulos se enterará de qué es una UPZ
y cómo se reglamenta ésta (I); cuáles son los límites, características, políticas, estrate-
gias y objetivos de las UPZ 108 y 111, con su estructura urbana básica, la representa-
ción de la norma urbanística en planchas, los usos del suelo en las UPZ 108 y 111 y
cómo consultar el uso del suelo y la edificabilidad de un predio (II); las oportunidades
de inversión en las UPZ 108 y 111 (III). Al final de cada uno de éstos encontrará una
síntesis del contenido desarrollado en cada capítulo.

U N I D A D E S D E P L A N E A M I E N T O Z O N A L
4
Actividades o usos dotacionales: aquellas
que prestan un servicio social educativo,
cultural, recreativo, de salud o seguridad.
Anillo de innovación: área estratégica para
la localización de empresas de base tecno-
lógica, ubicada en las zonas Salitre y Zona
industrial de Puente Aranda.
Aislamiento lateral: distancia horizontal
comprendida entre el paramento lateral de
la construcción y el lindero lateral del predio.
Aislamiento posterior: distancia horizontal
comprendida entre el paramento posterior
de la construcción y el lindero posterior del
predio.
Área de actividad: indica que un suelo es
apto para el desarrollo de una actividad
particular.
Artículo 71 del POT: directrices para el des-
arrollo de las operaciones estratégicas Ope-
ración Estratégica Fontibón - Aeropuerto
Eldorado – Engativá: (1) conformar la gran
plataforma para la exportación, y vincular
para ello el aeropuerto de Guaymaral; (2)
promover la localización de servicios necesa-
rios para integrar a la ciudad con el occiden-
te de la Región; (3) consolidar el área como
centralidad nacional e internacional.
Centros logísticos: se refiere a los puntos
donde se dispone la desconsolidación,
almacenaje para la distribución de la carga.
Edificabilidad: potencial constructivo de
un predio, en función de la correcta aplica-
ción de los índices de construcción y ocu-
pación, establecidos por la norma urbanís-
tica vigente.
Equipamientos dotacionales: edificacio-
nes destinadas a la recreación, salud, edu-
cación, seguridad, servicio al ciudadano o
cultura. Según su tamaño y cobertura, se
clasifican en tres niveles: Metropolitano y
urbano, Zonal y Vecinal. En la estructura
básica se ubican sólo los equipamientos
metropolitanos o urbanos.
Estrategia: se refiere a la forma y a las
acciones como las políticas deben imple-
mentarse y al señalamiento de los temas
estratégicos para lograr esos propósitos.
Estructura urbana básica: es la identifica-
ción y expresión territorial de los principales
elementos urbanísticos que contribuyen a
cumplir los objetivos, las políticas y estrate-
gias de la UPZ. Con base en esta estructura
se formula la norma urbanística de usos,
alturas, densidades, antejardines, etcétera.
Ficha normativa: instrumento definido en
el POT de Bogotá por medio del cual se
especifican los usos y normativa urbana
particular para cada UPZ.
Flujos de movilidad de las exportaciones:
vías primarias de la ciudad por las cuales se
movilizan bienes y servicios de Bogotá
hacia el exterior, a través del aeropuerto
Eldorado y los puertos del Atlántico y del
Pacífico.
Índice de construcción: es el coeficiente
que resulta de dividir el área total construí-
da, por el área total del predio.
Índice de ocupación: es el coeficiente que
resulta de dividir el área del primer piso
bajo cubierta, por el área total del predio.
Nodo de articulación: área donde conver-
gen importantes vías y dispone de localiza-
ción estratégica dentro de la ciudad y la
Región por su equidistancia o articulación
con los centros de actividad económica y
las grandes infraestructuras para la movili-
dad y el transporte.
Operación estratégica: son grandes
áreas urbanas donde se concentran
importantes proyectos y acciones necesa-
rios para mejorar la funcionalidad y la
competitividad de la ciudad. Este conjun-
to de acciones urbanísticas requieren
enfocar la inversión pública e incentivar la
inversión privada. Las UPZ 108 y 111 for-
man parte de la operación estratégica
Anillo de innovación.
C A R T I L L A I N F O R M A T I V A
 05

Planes parciales: herramientas o elementos y en la ficha del sector normativo, puede

de planeamiento y de gestión del suelo que
sirve para distribuir las cargas y los benefi-
cios entre publicos y privados, que resultan
del proceso de urbanismo, con el fin de
mejorar las condiciones urbanistícas,
ambientales, sociales y económicas de una
porción del suelo urbano o de expansión.
Política: se refiere a los principios funda-
mentales sobre los cuales se deberán des-
arrollar los objetivos.
Renovación urbana: reordenamiento de la
estructura urbana de zonas de la ciudad
permitirse.
Usos del suelo: destinación asignada al
suelo, de conformidad con las actividades
que en éste pueden desarrollarse.
Usos dotacionales: aquellos que prestan
un servicio social educativo, cultural, recre-
ativo, de salud o seguridad.
Zona de actividad: indica el tipo de activi-
dad permitida.

glosar io
estratégicamente ubicadas, que han perdi-
do funcionalidad, calidad habitacional, pre-
sentan deterioro de sus actividades, o en
las que se ha degradado el espacio libre o
el espacio edificado.

Sectores normativos: áreas en las que se

divide la UPZ para asignar las normas de
usos y edificabilidad. En algunas ocasiones,
los sectores normativos presentan áreas
dentro de éstos con condiciones particula-
res y diferenciales entre las demás del con-
junto; esta condición obliga a subividir el
sector en subsectores normativos.

Tratamiento: se refiere al tipo de decisio-

nes que deben tomarse en el espacio públi-
co y privado, con el fin de conservar, man-
Glosario
tener, renovar o consolidar los diferentes
sectores de la ciudad.

Uso complementario: aquel que contribu-

ye al adecuado funcionamiento del uso
principal y se permite en los lugares que
señale la norma específica.

Uso principal: uso predominante que

determina el destino urbanístico de una
zona de las áreas de actividad y como tal,
se permite en la totalidad del área, zona o
sector objeto de reglamentación.

Uso restringido: uso que no es requerido

para el funcionamiento del uso principal,
pero que según determinadas condiciones
normativas, señaladas en la norma general

U N I D A D E S D E P L A N E A M I E N T O Z O N A L
6

1. Fichas
normativas:
I.Las unidades de planeamiento
instrumentos
definidos en el POT
zonal (UPZ) en Bogotá
de Bogotá por
medio de los cuales
se especifican los A. ¿Qué es una UPZ?
usos y normativa La UPZ es una herramienta de planificación que resulta de la
urbana particular división de las 20 localidades de la ciudad en 117 unidades
para cada UPZ. territoriales establecidas en el Plan de Ordenamiento Territorial
(POT) de Bogotá (ver figura 1).

Una UPZ alberga un conjunto de barrios que presentan carac-

terísticas físicas y socioeconómicas homogéneas y similares entre
sí. La UPZ sirve para precisar y complementar la norma urbanísti-
2.UPZ ca del POT y llevarla a la escala local (zona, barrio o vecindario).
empresariales
reglamentadas a B. ¿Cómo se reglamentan las UPZ?
marzo de 2007: Las UPZ se reglamentan mediante decretos distritales que
Toberín (12), expide el Alcalde Mayor. Estos decretos constan de dos ele-
Usaquén (14), Santa mentos: (1) el texto del artículado y (2) la cartografía que se
Bárbara (16), representa en las fichas normativas1.
Restrepo (38),
Américas (44), C. ¿Cuántas UPZ se han reglamentado?
Refugio (88), Chicó De las 117 UPZ de Bogotá, 22 concentran actividades eco-
Lago (97), Chapinero nómicas y empresariales vitales para la competitividad de la ciu-
(99), La Sabana dad y la Región. De estas 22 se han reglamentado doce (12)2.
(102), Zona Industrial Las diez (10)3 restantes se encuentran en proyectos de decreto
(108), Puente Aranda listos para la firma del Alcalde Mayor. Mientras esto sucede, en
(111) y Bavaria (113). estas 10 UPZ seguirán aplicándose las mismas normas de hace
más de 15 años (Acuerdo 6 de 1990). Seis (6) de las diez (10)
UPZ que faltan por reglamentar están ubicadas en el área de
influencia del Aeropuerto Eldorado.

3. UPZ
empresariales no
reglamentadas a RESUMEN
marzo de 2007: La UPZ es una herramienta de planificación definida en el
Engativá (74). POT de Bogotá. El POT dividió a Bogotá en 117 UPZ, las cua-
Fontibón (75), les reglamenta el Alcalde Mayor mediante decretos que des-
Fontibón San Pablo arrollan las fichas normativas.
(76), Zona Franca
(77), Sagrado Veintidós (22) UPZ concentran actividades económicas y
Corazón (91), Las empresariales fundamentales para la competitividad de la ciu-
Nieves (93), Granjas dad y de la Región.
de Techo (112),
Capellanía (115), Seis (6) de las diez (10) UPZ que faltan por reglamentar están
Aeropuerto ubicadas en el área de influencia del Aeropuerto Eldorado.
Eldorado (117) y
Álamos (116).

Las UPZ Zona Industrial y Puente Aranda fueron reglamentadas

mediante el Decreto 062 del 14 de febrero de 2007 (ver CD).

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 07
Figura 1. Las UPZ de Bogotá.

las UPZ de Bogotá

Fuente: Alcaldía Mayor de Bogotá (2004).

Decreto 190 de 2004. POT de Bogotá.
Imprenta Distrital, Bogotá.
Proceso: Dirección de Proyectos y Gestión
Social de la CCB.

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Figura 2. Localización de las UPZ 108 y 111.

4. Nodo de
articulación: área
donde convergen
importantes vías y
dispone de
localización
estratégica dentro
de la ciudad y la
Región por su
equidistancia o
articulación con los
centros de actividad
económica y las
grandes
infraestructuras para
la movilidad y el
transporte.

5. Flujos de
movilidad de las
exportaciones: vías
primarias de la
ciudad por las cuales
se movilizan los
bienes y servicios de
Bogotá hacia el
exterior a través del
Aeropuerto
Eldorado y los
puertos del Atlántico
y del Pacífico. II. Las UPZ 108, Zona Industrial,
y 111, Puente Aranda
6. Usos
dotacionales: A. ¿Cuáles son sus límites?
aquellos que prestan La UPZ 108, Zona Industrial, está limitada por la avenida Ciu-
un servicio social dad de Quito, la avenida de los Comuneros y la avenida de Las
educativo, cultural,
recreativo, de salud
Américas y la conforman los siguientes barrios: La Florida, Cun-
o seguridad. dinamarca, Industrial Centenario, Estación Central, Ricaurte
Occidental, los Ejidos (incluye la zona de San Andresito), Indus-
trial Andalucía, Industrial, Industrial Pensilvania, El Pinar - Gor-
7. Operación gonzola y San Bernardo (ver figura 2).
estratégica: son
grandes áreas
La UPZ 111, Puente Aranda, está limitada por los ejes arteria-
urbanas donde se
concentran les avenida del Ferrocarril del Occidente, avenida de Las Américas
importantes y avenida de La Constitución (avenida Carrera 68) y está conforma-
proyectos y acciones da por el denominado “Complejo Petroquímico” de Puente Aran-
necesarios para da, predios donde funcionó la estación ferroviaria Kilómetro 5 y la
mejorar la
Cárcel Modelo, el Club Ferroviario, el Club Militar y el Batallón
funcionalidad y la
competitividad de la Caldas, los barrios industriales Ortezal y Nariño, el Centro Indus-
ciudad. Las UPZ 108 trial, el Industrial Aranda, el antiguo barrio Residencial - Obrero de
y 111 forman parte Puente Aranda y el barrio Salazar Gómez (ver figura 2).
de la operación
estratégica anillo de
innovación (ver
glosario página 5). B. ¿Cuáles son sus características?
Las UPZ 108 y 111 (ver figura 3) son un importante nodo de
articulación4 que posibilita el intercambio de bienes y servicios a
escala urbana, regional y nacional, gracias a su localización estra-
tégica en el contexto urbano y regional.

C A R T I L L A I N F O R M A T I V A
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Figura 3. Las UPZ 108 y 111 en Bogotá.

Ventajas
• Buena conectividad con la ciudad –
región y con los principales flujos de
movilidad de las exportaciones5 y
equidistancia entre el centro de la ciu-
dad y el aeropuerto Eldorado.

• Localización frente a la red ferroviaria

de occidente, sur y norte.

las UPZ 108 y 111

• Alta concentración de grandes y
medianas industrias, empresas y
comercio, con presencia de zonas
residenciales y usos dotacionales6,
hechos que contribuyen a reducir lar-
gos desplazamientos de población.

Retos
• Dificultad en la movilidad y funcionali-
dad interna dentro de las UPZ, porque:

• Más del 60% de las vías internas

están en mal estado y falta conti-
nuidad de la malla vial local.

• Falta definir las vías internas a la

UPZ por donde se permitirá el
movimiento de la carga y la locali-
zación de los centros logísticos8
propuestos en el Plan Maestro de
Movilidad.

Fuente: Alcaldía Mayor de Bogotá (2004).

Decreto 190 de 2004. POT de Bogotá.
Imprenta Distrital, Bogotá.
Proceso: Dirección de Proyectos y Gestión
Social de la CCB.

Según el POT (artículo 71, Decreto 190 de 2004 – ver

glosario.), estas UPZ deben contribuir en la integración
nacional e internacional y consolidar un espacio óptimo para la
localización de usos empresariales, financieros y dotacionales,
ligados a la innovación y a la tecnología.

U N I D A D E S D E P L A N E A M I E N T O Z O N A L
10

C. ¿Cuáles son sus objetivos, políticas9 y estrategias10?

8. Centros
logísticos: se refiere
a los puntos donde 1. Los objetivos
se dispone la
desconsolidación, • Consolidar las actividades principales existentes como:
almacenaje para la
distribución de la - Uso industrial.
carga.
- Barrios con actividad económica en la vivienda.
- Sectores comerciales.
9. Política: se refiere - Usos dotacionales.
a los principios
fundamentales sobre • Promover la reestructuración del uso industrial, incentivando
los cuales se la aplicación de tecnologías limpias y su integración en par-
deberán desarrollar
los objetivos. Las ques ecoeficientes y centros de investigación.
políticas son:
• Contribuir al desarrollo del anillo de innovación11 a lo largo
• Política del Sistema
de Espacio Público de la avenida Centenario (calle 13) y promover el desarrollo
y de la Estructura del corredor férreo, para propiciar el mejoramiento de las
Ecológica Principal. condiciones de conectividad con la Región.
• Política de
Movilidad.
2. Las políticas y estrategias
• Política de
Conservación de
Inmuebles de La UPZ plantea cuatro (4) políticas sobre las cuales orientarán
Interés Cultural. las cinco (5) estrategias que se constituyen en la base sobre la
• Política de cual se producirá toda la norma urbanística específica en las
Renovación Urbana.
fichas normativas.

10. Estrategia: se Las políticas y estrategias referidas a la movilidad y la reno-

refiere a la forma y a
las acciones como
vación urbana12 inciden notablemente en la competitividad de
las políticas deben las empresas, la atracción de inversión y en el mejoramiento del
implementarse y al entorno urbano. Por esto, se hace urgente y necesario que el
señalamiento de los distrito precise y defina los corredores complementarios para el
temas estratégicos movimiento de la carga y los centros logistícos zonales. Así
para lograr esos
propósitos. Las
mismo, establecer las metodologías y procedimientos específi-
estrategias son: cos para la formulación de planes parciales13 en zonas de reno-
vación urbana.
• Los usos y
ocupación del suelo.
• El espacio público y D. ¿Cómo se representa la norma urbanística del Decreto?
el medio ambiente. Como se señalo en la página 8, la norma urbanística se
• La movilidad. representa en un decreto que consta de un texto artículado y
• La conservación de unas planchas o cartografía, en las cuales se desarrollan las
inmuebles de valor
cultural.
fichas normativas o reglamentarias que están contenidas en
• La renovación cinco planchas que forman parte del Decreto 062 de 2007 que
urbana. reglamentó las UPZ 108 y 111. Las planchas de este decreto
contienen lo siguiente:
11. Anillo de
innovación: área • Plancha 1: Estructura básica (ver CD).
estratégica para la • Plancha 2: UPZ 108. Usos permitidos (ver CD).
localización de • Plancha 3: UPZ 111. Usos permitidos (ver CD).
empresas de base
tecnológica, ubicada • Plancha 4: UPZ 108. Edificabilidad14 permitida (ver CD).
en las zona de • Plancha 5: UPZ 111. Edificabilidad permitida (ver CD).
Salitre y zona
Industrial de Puente La figura 4 muestra la plancha 2 del Decreto 062 de 2007.
Aranda.

C A R T I L L A I N F O R M A T I V A
 11

Fig. 4. Plancha 2 del Decreto 062 de 2007: Usos permitidos UPZ 108 (Zona Industrial).

12. Renovación
urbana:
reordenamiento de
la estructura urbana
de zonas de la
ciudad
estratégicamente
ubicadas, que han
perdido
funcionalidad,
calidad habitacional,
presentan deterioro
de sus actividades, o
en las que se ha
degradado el
espacio libre o el
espacio edificado.
La renovación
urbana busca
promover
importantes
proyectos urbanos y
arquitectónicos en
asocio con el sector
privado en áreas
estratégicas de la
ciudad que han
sufrido un proceso
de deterioro físico,
social, económico y
ambiental

Fuente: Secretaría Distrital de Planeación (2007). Decreto 062

de 2007. SPD, Bogotá.
Proceso: Dirección de Proyectos y Gestión Social de la CCB.

13. Planes
Partes de una ficha normativa • Sectores de demanda de parciales:
estacionamientos: El plano 29 del POT herramientas o
y sus funciones
sectorizó la ciudad según la demanda de elementos de
• Mapa de la UPZ: detalla los límites e estacionamientos. A las UPZ 108 y 111 les planeamiento y de
identifica los sectores y subsectores correspondió un sector de demanda media. gestión del suelo
normativos, aspectos estos que permiten Esa condición orientó la norma específica de que sirve para
localizar el predio específico y conocer a estacionamientos para cada sector y distribuir las cargas y
qué sector y subsector normativo subsector normativo, la cual se encuentra en los beneficios entre
pertenece (ver figura 4). la última columna del Cuadro de usos publicos y privados,
• Procedimiento para conocer la norma permitidos (ver figura 4). que resultan del
de su predio: guía los pasos generales Cuadro de usos permitidos: especifica proceso de
para consultar la norma de un predio con los usos permitidos para cada sector y urbanismo, con el fin
la información de la plancha respectiva subsector normativo. En este cuadro se de mejorar las
(ver figura 4). precisan las condiciones que cada uso condiciones
• Localización: localiza la UPZ en el mapa debe cumplir (ver figura 4). urbanistícas,
de Bogotá (ver figura 4). ambientales, sociales
Condiciones: requisitos arquitectónicos y y económicas de una
• Sectores normativos: cuadro que especifica urbanistícos exigidos para un uso porción del suelo
el área de actividad15 la zona de actividad16 y determinado en un sector específico (ver urbano o de
el tratamiento17 de cada sector normativo18 figura 4). expansión.
de la UPZ. Sirve para saber cuál es el uso • Notas generales: son otras normas
predominante y la vocación económica de adicionales y generales que aplican a la
los sectores normativos (ver figura 4). UPZ (ver figura 4).

U N I D A D E S D E P L A N E A M I E N T O Z O N A L
12

Figura 5. Estructura urbana básica de las UPZ 108 y 111.

14. Edificabilidad:
potencial
constructivo de un
predio, en función
de la correcta
aplicación de los
índices de Fuente: Secretaría Distrital de
construcción y Planeación (2007). Decreto 062 de
2007. SPD, Bogotá.
ocupación, Proceso: Dirección de Proyectos y
establecidos por la Gestión Social de la CCB.
norma urbanística
vigente.

15. Área de
actividad: indica
que un suelo es
apto para el
desarrollo de una
actividad particular.

16. Zona de
actividad: indica el
tipo de actividad
permitida.

E. ¿Cuál es la estructura urbana básica19 de las UPZ 108 y 111?

Las políticas y estrategias deben expresarse en el territorio,
y para ello la UPZ define una estructura urbana básica; esta es
17. Tratamiento: se la directriz general sobre la cual se debe inspirar la formulación
refiere al tipo de de la norma urbanística específica (ver plancha 1, Decreto 062
decisiones que de 2007, en el CD adjunto).
deben tomarse en el
espacio público y La estructura urbana básica la conforman el suelo de protec-
privado, con el fin
de conservar, ción (Canal Comuneros), el sistema de movilidad (malla vial
mantener, renovar o arteria, intermedia, local y alamedas) y el espacio público (par-
consolidar los ques, andenes y alamedas) (ver figura 5). También forman parte
diferentes sectores de esta estructura las áreas para renovación urbana y los gran-
de la ciudad. des equipamientos dotacionales20.

La estructura urbana básica de estas dos UPZ se describe y

visualiza en el artículo 2º, Capítulo I, Decreto 062 de 2007,
plancha 1 (ver CD adjunto).

C A R T I L L A I N F O R M A T I V A
 13

F. ¿Cómo se les asignó la norma urbanística específica a las

UPZ 108 y 111? 18. Sectores
normativos: áreas
La heterogeneidad de sectores y áreas dentro de una UPZ
en las que se divide
obliga a subdividirla en sectores normativos. Cada sector nor- la UPZ para asignar
mativo tiene una norma específica tanto para el uso como para las normas de usos y
la edificabilidad. A cada sector normativo le corresponde un edificabilidad. En
área de actividad que indica el tipo óptimo de uso que un suelo algunas ocasiones,
los sectores
puede tener y un tratamiento que orienta la forma como esos
normativos
usos o actividades económicos deberán desarrollarse. presentan áreas
dentro de éstos con
Así mismo, el POT definió, algunas normas que aplican par- condiciones
ticularmente para cada sector normativo (ver figura 6 y el CD particulares y
diferenciales entre
adjunto).
las demás del
conjunto; esta
condición obliga a
Figura 6. Usos permitidos en la UPZ 108 y 111 subividir el sector en
subsectores
normativos

19. Estructura
urbana básica: es la
identificación y
expresión territorial
de los principales
elementos
urbanísticos que
contribuyen a cumplir
los objetivos, las
políticas y estrategias
de la UPZ. Con base
en esta estructura se
formula la norma
urbanística de usos,
alturas, densidades,
antejardines,
etcétera.

20. Equipamientos
dotacionales:
edificaciones
destinadas a la
recreación, salud,
educación,
seguridad, servicio al
ciudadano o cultura.
Según su tamaño y
cobertura, se
clasifican en tres
niveles:
Metropolitano y
urbano, Zonal y
Vecinal. En la
estructura básica se
Fuente: Secretaría Distrital de
Planeación (2007). Decreto 062 de 2007. ubican sólo los
SDP, Bogotá. equipamientos
Proceso: Dirección de Proyectos y
Gestión Social de la CCB.
metropolitanos o
urbanos.

U N I D A D E S D E P L A N E A M I E N T O Z O N A L
14

Figura 7. Usos permitidos en la UPZ 108 y 111.

21. Usos del suelo:
destinación asignada
al suelo, de
conformidad con las
actividades que en
éste pueden
desarrollarse.

22. Uso principal:

uso predominante
que determina el
destino urbanístico
de una zona de las
áreas de actividad y
como tal, se permite
en la totalidad del
área, zona o sector
objeto de
reglamentación.

23. Uso Fuente: Secretaría Distrital de

complementario: Planeación (2007). Decreto 062 de 2007.
aquel que SDP, Bogotá.
Proceso: Dirección de Proyectos y
contribuye al Gestión Social de la CCB.
adecuado
funcionamiento del
uso principal y se
permite en los
lugares que señale
la norma específica.

G. ¿Qué usos del suelo21 se permiten

localizar en las UPZ 108 y 111? predominantemente industrial, con algu-
La UPZ 108, Zona Industrial, tiene un nos edificios dotacionales como el Bata-
24. Uso restringido: desarrollo predominante industrial en su llón Caldas; la segunda, residencial con
uso que no es
requerido para el mayoría, y es la concentración industrial actividad económica en la vivienda, en
funcionamiento del más importante de la localidad de Puen- los barrios Puente Aranda y Salazar
uso principal, pero te Aranda. También incluye algunos des- Gómez, en predios con frente a las aveni-
que según arrollos residenciales con presencia de das del Congreso Eucarístico (carrera 68)
determinadas actividades productivas en los barrios y Centenario (calle 13); y la tercera,
condiciones
normativas, Cundinamarca y Pensilvania, ubicados comercial, localizada sobre la avenida de
señaladas en la sobre la avenida Ciudad de Quito (carre- Las Américas (barrio Industrial - Zona de
norma general y en ra 30). outlets) y la avenida Centenario (barrio
la ficha del sector Los Ejidos – San Andresito de la 38). La
normativo, puede La UPZ 111, Puente Aranda, presenta figura 7 integra las planchas 2 y 3 del
permitirse.
tres actividades principales: la primera, Decreto 062 de 2007 (ver CD adjunto).

C A R T I L L A I N F O R M A T I V A
 15
Figura 8. Detalle de la plancha 2
del Decreto 065 de 2007 (ver CD).
H. ¿Cómo consultar y conocer el uso del suelo para un predio?
Un caso particular se cita como ejemplo práctico para orien-
tar paso a paso el procedimiento de consulta.

Caso práctico: consultar y conocer el uso del suelo para un

predio ubicado en la avenida de los Comuneros entre carreras
43 y 44.

Primer paso:
Consulte las planchas 2 y 3 del Decreto 062, denominadas
“Usos permitidos” incluidas en el CD adjunto y ubique a qué

las UPZ 108 y 111

UPZ corresponde el predio de su interés.

Plancha 2: para predios ubicados en la UPZ Zona Industrial.

Plancha 3: para predios ubicados en la UPZ Puente Aranda.

Respuesta: el predio se ubica en la UPZ 108, Zona Industrial.
Segundo paso:
Identifique en el mapa (plancha 2) el sector y subsector nor-
Nota 1: algunos usos precisan condi-
ciones para su localización. Estas condi-
ciones se señalan con números y su signi-
ficado se explica en la ficha normativa así:

P
mativo donde se ubica el predio.

Los sectores normativos se identifican con números cardina-

les 1, 2, 3… y se delimitan con línea continua así: 1,4

Los subsectores normativos se identifican con números
romanos I, II, III… y se delimitan con línea punteada así:
Respuesta: el predio se ubica en el sector normativo 1, sub-
sector normativo I.
Nota 2: la ficha normativa contiene
notas generales a las cuales se debe
remitir, ya que son de obligatorio cumpli-
miento y de alta incidencia para la activi-
dad industrial.

Tercer paso:
Remítase al cuadro que reglamenta los usos permitidos, ubi-
que el sector y subsector e identifique los usos que se per-
miten localizar en el predio específico. (Ver instructivo para
consultar la ficha de usos permitidos en la siguiente página).

Tenga en cuenta las siguientes convenciones y remítase a la

siguiente página para saber en qué parte de la ficha normativa
encuentra la norma específica para el predio del ejemplo:

P C R
Uso NO Uso Uso Uso
permitido principal22 complementario23 restringido24

U N I D A D E S D E P L A N E A M I E N T O Z O N A L
16

• ¿Cómo consultar la ficha normativa de usos permitidos del suelo?

Este campo especifica los usos del

suelo posibles en la ciudad. Se divide en Este campo detalla las normas genera-
dos columnas: la primera detalla el tipo de les que deben ser consideradas sin exclu-
uso y la segunda la escala o tamaño que sión según su aplicabilidad para el uso
un determinado uso se puede clasificar. específico que se pretenda consultar.

Este campo espe- Este campo especifica el núme-
cifica la clasificación o ro del sector y del subsector, así
desglose de los dife- como la zona de actividad. En color
rentes usos del suelo rojo se sombrea el sector 1, subsec-
de la ciudad. tor 1 que corresponde al ejemplo
citado (ver página anterior). Tenga
en cuenta el significado de las con-
venciones (P), (C) y (R), así como los
números que hacen referencia a las
condiciones para la localización.
Este campo especifica las con-
diciones particulares que cada
uso debe cumplir según el sector
y subsector normativo donde se
encuentre. Identifique el (los)
número(s) que se encuentra(n) en
la casilla del uso del suelo de su
interés y remítase a esta tabla.

C A R T I L L A I N F O R M A T I V A
 17

I. ¿Qué tipo de edificaciones se pue- Eucarístico en la UPZ 111 (sectores nor-

den hacer en las UPZ 108 y 111?
La edificabilidad se refiere al potencial
constructivo que tiene un predio en fun-
ción de la correcta aplicación de los índi-
ces máximos de ocupación y construc-
ción permitidos de un predio.
• El índice de ocupación es el coeficien-
te que resulta de dividir el área del pri-
mer piso bajo cubierta, por el área
total del predio.
mativos 1 y 5, subsector A) (ver CD adjun-
to) y algunos tramos sobre la avenida de
los Comuneros en la UPZ 108 (sector nor-
mativo 1, subsector A) (ver CD adjunto).
En ningún caso se exigen aislamientos (o
retiros) laterales25 entre edificios (ver figu-
ra 10); sí se exigen aislamientos posterio-
res26 (traseros).
Figura 10. Esquemas de edificabilidad
permitida en las UPZ 108 y 111.

• El índice de construcción es el coefi- NO.

ciente que resulta de dividir el área Retiros
laterales

total construida, por el área total del SÍ.

Aislamiento
predio. posterior 8 pisos

6 pisos 25. Aislamiento

La figura 9 integra las planchas 4 y 5 8 pisos lateral: distancia
4 pisos horizontal
del Decreto 062 de 2007 (ver CD adjunto).
comprendida entre
el paramento lateral
Se mantienen alturas de 4 a 6 pisos, Antejardín de la construcción y
en promedio, para las dos UPZ, y 8 pisos el lindero lateral del
Menor a 15 m Menor a 15 m Mayor a 15 m
para lotes con frente mayor a 15 m sobre predio.
las avenidas Centenario y Congreso

Figura 9. Edificabilidad permitidas en la UPZ 108 y 111.

26. Aislamiento
posterior: distancia
horizontal
comprendida entre
el paramento
posterior de la
construcción y el
lindero posterior del
predio.

Fuente: Secretaría Distrital de

Planeación (2007). Decreto 062 de 2007.
SDP, Bogotá.
Proceso: Dirección de Proyectos y
Gestión Social de la CCB.

U N I D A D E S D E P L A N E A M I E N T O Z O N A L
18

Figura 11. Detalle de la plancha 4

del Decreto 065 de 2007 (ver CD).

J ¿Cómo consultar la edificabilidad para un predio?

Un caso particular se cita como ejemplo práctico para orien-
tar paso a paso el procedimiento de consulta.

Caso práctico: consultar y conocer la edificabilidad para un

predio ubicado en la avenida de los Comuneros entre carreras
43 y 44.
Fuente: Secretaría Distrital de Planeación (2007). Decreto 062 de
2007. SDP, Bogotá.
Proceso: Dirección de Proyectos y Gestión Social de la CCB.
Primer paso:
Consulte las planchas 4 y 5 Edificabilidad permitida del
Decreto 062 de 2007, incluidas en el CD adjunto y ubique a
Nota 1: las notas generales y específi- que UPZ corresponde el predio de su interés.
cas que se especifican en las planchas de
edificabilidad para cada UPZ deben tam- Plancha 4: para predios ubicados en la UPZ Zona Industrial.
bién ser consideradas por tratarse de
norma de obligatorio cumplimiento (ver Plancha 5: para predios ubicados en la UPZ Puente Aranda.
planchas 4 y 5, en el CD adjunto).
Respuesta: el predio se ubica en la UPZ 108, Zona Industrial.

Segundo paso:
Identifique en el mapa (plancha 4 en el CD), el sector y sub-
sector normativos donde se ubica el predio.

Los sectores normativos se identifican con números cardina-

les 1, 2, 3… y se delimitan con línea contínua así: .

Los subsectores normativos se identifican con letras A,B,C…

y se delimitan con línea punteada así: .

Respuesta: el predio se ubica en el sector normativo 1, sub-

sector normativo A.

Tercer paso:
Remítase a la siguiente página y consulte el cuadro que
reglamenta la edificabilidad permitida (plancha 4, en el CD
adjunto), ubique el sector y subsector e identifique las nor-
mas específicas en cuanto a: índice máximo de ocupación,
índice máximo de construcción, altura máxima permitida,
aislamiento posterior, tipología edificatoria, voladizos, sóta-
no y semisótano, cerramiento de antejardín, dimensión míni-
ma del antejardín y subdivisión mínima de predios. (Ver ins-
tructivo para consultar la ficha de edificabilidad en la siguien-
te página y ver glosario al inicio de la cartilla para consultar
definiciones de terminos).

C A R T I L L A I N F O R M A T I V A
 19

• ¿Cómo consultar la ficha normativa de edificabilidad permitida?

Este campo especifica los temas asociados a la edificabilidad

a los cuales aplica una norma específica. Tenga en cuenta que los
aspectos de altura, antejardín y subdivisión mínima están sujetos
a unas “Notas específicas” de obligatorio cumplimiento. Estas
notas las encuentra en el campo señalado con color amarillo.

Este campo especifica la norma para cada

las UPZ 108 y 111

sector normativo. Para el ejemplo citado, se
señala el sector 1 subsertor A.

Este campo describe las notas genera-
les que deben considerarse para los secto-
res. En caso de requerirse, consulte en el
CD adjunto, los decretos 159 y 324 de
2004.
En este campo se describen las notas
específicas que aplican para tres elemen-
tos de la edificabilidad: la altura, el antejar-
dín y las subdivisión predial.

U N I D A D E S D E P L A N E A M I E N T O Z O N A L
20
RESUMEN
Las UPZ 108 y 111 tienen como obje-
tivos consolidar las actividades principa-
les existentes (usos industriales, actividad
económica en la vivienda, comerciales,
usos dotacionales), promover la reestruc-
turación del uso industrial y contribuir al
desarrollo del anillo de innovación (a lo
largo de la calle 13) y promover el des-
arrollo del corredor férreo para propiciar
el mejoramiento de las condiciones de
conectividad con la Región.
Los objetivos, políticas y estrategias
de las UPZ 108 y 111 se describen en el
artículo 1o, capítulo I del Decreto 062 de
2007 (ver CD adjunto).
La norma de usos del suelo y edifica-
bilidad permitida para un predio en parti-
cular se representa en planchas, que en
el caso del decreto que regula las UPZ
108 y 111 son cinco (5):
• Plancha 1: Estructura básica.
• Plancha 2: UPZ 108.
Usos permitidos.
• Plancha 3: UPZ 111.
Usos permitidos.
• Plancha 4: UPZ 108.
Edificabilidad permitida.
• Plancha 5: UPZ 111.
Edificabilidad permitida.
Las políticas y estrategias deben
expresarse en el territorio, y para ello la
UPZ define una estructura urbana básica,
con base en el cual se formula la norma
urbanística específica.
La estructura urbana básica la confor-
man el suelo de protección (en estas UPZ
el canal Comuneros), el sistema de movi-
lidad (malla vial arteria, intermedia, local
y alamedas), el espacio público (parques,
andenes y alamedas) y las áreas para
renovación urbana y los grandes equipa-
mientos dotacionales.
La norma específica de las UPZ 108 y
111 le asigna a éstas, dada su heteroge-
neidad, unos sectores normativos con un
área de actividad que indica el uso ópti-
mo del suelo y un tratamiento que orien-
ta la forma como esos usos o actividades
económicas deberán desarrollarse. A
estos sectores normativos se les aplican
unas normas generales definidas previa-
mente en el POT de Bogotá (Decreto 190
de 2003).
Los usos del suelo y la edificabilidad
permitidos para las UPZ 108 y 111 se
consultan en las siguientes planchas: 2, 3,
4 y 5 del Decreto 062 de 2007.
C A R T I L L A I N F O R M A T I V A

A. ¿Qué es un área de oportunidad?
Son predios o zonas ubicados privile-
giadamente sobre los principales ejes de
movilidad a través de los cuales se garan-
tiza su conectividad con las zonas indus-
triales.
B. ¿Cuáles son las áreas de oportuni-
dad en las UPZ 108 y 111?
En las UPZ 108 y 111, son los predios
o zonas conectados con las zonas indus-
triales de Granjas de Techo, Fontibón,
Zona Franca y Aeropuerto Eldorado, así
como con las zonas empresariales de El
Salitre y la zona empresarial y hotelera de
la avenida Eldorado.
C. ¿Por qué las zonas de renovación
urbana son una oportunidad para la
inversión?
Porque se constituyen en alternativas
para la localización de proyectos como:
centros de desarrollo tecnológico, ciencia
y tecnología, centros empresariales o
comerciales, industrias o bodegas, áreas
o centros logísticos de carga, etcétera.
Gracias a su privilegiada localización y
demás factores económicos y funcionales
cuentan con un potencial estratégico
U N I D A D E S D E P L A N E A M I E N T O
21
III. Oportunidades de inversión
en las UPZ 108 y 111
para la ciudad, motivo por el cual cobran
interés para el sector público y pueden
ser intervenidas drásticamente por la
Alcaldía mediante la promoción y el des-
arrollo de atractivos e importantes pro-
yectos urbanos en asocio con el sector
privado.
En estos sectores se permite más
aprovechamiento (mayor edificabilidad) y
la localización de otros usos (más renta-
bles) , adicionales a los establecidos en la
UPZ. Su desarrollo se debe hacer
mediante esquemas de gestión que
garanticen la distribución equitativa de
costos y beneficios entre todos los partí-
cipes (ejemplo: planes parciales). Así
mismo, y en concordancia con el POT y
con la política pública nacional, en estas
zonas de renovación el Distrito deberá
prever incentivos que atraigan inversión
privada.
Z O N A L
22

Figura 12. Zonas de renovación urbana en las UPZ 108 y 111.

Fuente: Secretaría Distrital de

Planeación (2007). Decreto 062 de 2007.
SDP, Bogotá.
Proceso: Dirección de Proyectos y
Gestión Social de la CCB.

D. ¿Cuáles son las zonas

de renovación urbana
más importantes?
Las zonas de renovación urbana son la
mejor oportunidad para el desarrollo de
proyectos inmobiliarios, con actividades
de comercio, servicios e industria.

En las UPZ 108 y 111 (ver figura 12), las

zonas de renovación urbana se localizan en
los sectores de San Andresito, Salazar
Gómez, Cundinamarca y Florida Occidental.

C A R T I L L A I N F O R M A T I V A
 23

RESUMEN
Las zonas de renovación son una
oportunidad para la inversión porque se
constituyen en alternativas para la locali-
zación de proyectos como:

• Centros de desarrollo tecnológico,

ciencia y tecnología.

• Centros empresariales o comerciales.

oportunidades de inversión
• Industrias o bodegas.

• Áreas o centros de carga, entre otros.

El desarrollo de las zonas de renova-

ción se debe hacer mediante esquemas
de gestión que garanticen la distribución
ejecutiva de costos y beneficios entre
todos los partícipes. Además, en estas
zonas de renovación, en concordancia
con el POT y con la política pública nacio-
nal, el Distrito deberá prever incentivos
que atraigan la inversión privada.

Las zonas de renovación urbana más

importantes en las UPZ 108 y 111 son:

• San Andresito.

• Salazar Gómez.

• Cundinamarca.

• Florida Occidental.

U N I D A D E S D E P L A N E A M I E N T O Z O N A L
24

BIBLIOGRAFÍA

• Alcaldía Mayor de Bogotá, Secretaría Distrital de Planeación

(2004). Acuerdo 190 de 2004, Plan de Ordenamiento Terri-
torial. “Por medio del cual se compilan las disposiciones
contenidas en los decretos distritales 619 de 2000 y 469 de
2003”.

• Alcaldía Mayor de Bogotá, Secretaría Distrital de Planeación

(2007). Decreto 062 del 14 de febrero de 2007. “Por el cual
se reglamentan las Unidades de Planeamiento Zonal (UPZ)
No. 108, Zona Industrial, y 111, Puente Aranda”.

• Alcaldía Mayor de Bogotá, Secretaría Distrital de Planeación

(2007). Decreto 159 del 21 de mayo de 2004. “Por el cual se
adoptan normas urbanísticas comunes a la reglamentación
de las Unidades de Planeamiento Zonal”.

• Alcaldía Mayor de Bogotá, Secretaría Distrital de Planeación

(2007). Decreto 327 del 11 de octubre de 2004. “Por el cual
se reglamenta el Tratamiento de Desarrollo Urbanístico en el
Distrito Capital”.

C A R T I L L A I N F O R M A T I V A