Alejandro Gonzalez Bolivar 201912657

Sergio Elías Daza Trujillo 201813299

Anthony David Lugo Navarro 201913092
LA PROPIEDAD HORIZONTAL: HISTORIA, TEORÍA Y RÉGIMEN

Abstract

La Propiedad Horizontal ha sido una institución jurídica que se ha transformado a

lo largo de los años y ha permeado los ordenamientos jurídicos de tradición. Desde la
antigua Roma hasta la época actual, la propiedad horizontal ha formado parte de la
sociedad y se ha constituido como una necesaria forma de propiedad que se adapta a
los constante cambios de la globalización. Finalmente, la propiedad horizontal en
Colombia ha sido una institución reglamentada desde mediados del siglo XX, razón por
la cual merece un análisis detallado a la luz de los conceptos del Código Civil.

Palabras clave: Propiedad Horizontal, ordenamiento jurídico, globalización,

Código Civil.

SECCIÓN I

LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN EL MUNDO

1.1 La propiedad horizontal en el Derecho Romano

El Derecho Romano es el padre de la mayoría de las instituciones jurídicas que

rigen los sistemas jurídicos contemporáneos. Así mismo, la influencia de sus postulados
normativos ha trascendido a través del tiempo y ha conformado una doctrina civilista que
se ha extendido por diferentes países alrededor del mundo. Sin embargo, el tema de la
propiedad horizontal no fue tratado concretamente por los romanos. Aun así, algunos
estudiosos han reconstruido la teoría de la propiedad horizontal en roma a través de
textos tomados del Digesto. En este sentido, los párrafos siguientes presentan los
conceptos de algunos jurisconsultos romanos.

Para empezar, en Roma “primó el criterio general de considerar al propietario del

suelo como propietario de todo lo que se edificaba en él, aunque la construcción en si
fuera realizada por un tercero ajeno a su derecho” (Velásquez, 2012, p. 25). El anterior
postulado se basó en el principio “accesorium sequitur principalis” o “superficies solo
cedit” (Lo accesorio sigue siempre la suerte de lo principal o lo construido cede ante la
propiedad del dueño del suelo). Así pues, es claro que la titularidad del derecho de
propiedad permanecía en el propietario del suelo, ya que este tenía su derecho de
propiedad privada sobre el terreno hasta el cielo y debajo de él hasta el infierno
(Velázquez, 2012, p. 26).

Pese a lo anterior, en el Digesto existen pasajes que permiten un pacto sobre bien
común entronizado en propiedades divisas e independientes. En primer lugar, Papiniano
establece:

El que tenía dos casas cubiertas con el mismo techado, las legó ambas a
diferentes personas; dije, porque me parecía lo más cierto que el techo
 pudiera ser de los dos, de suerte que ciertas partes del mismo fuesen
privativas de cada uno (Dig. XLIII, 2, 36).

A partir de lo anterior es posible identificar ciertos rasgos de la propiedad

horizontal contemporánea, uno de propiedad privada y el otro de copropiedad. En
segundo lugar, Ulpiano propone lo siguiente:

Si alguien transmite parte de una casa o de un fundo, no le puede imponer

servidumbre porque ésta no se puede imponer o adquirir por partes. Pero
si se dividió el fundo en partes, y así, prodiviso, transmitió la parte, se le
puede a una y otra imponer servidumbre, porque no es la parte de un fundo
sino un fundo. Los mismo se puede decir de los edificios si el dueño
dividiere, como lo hacen muchos, la casa en dos, edificando una pared en
medio; pues en este caso, se tiene por dos casas. (Dig. VII, 4, 6).

De este modo, los anteriores pasajes del Digesto vislumbran caracteres

importantes de la propiedad horizontal como los son el bien privado y el bien común y
dan paso a la evolución que se le dio a esta institución en el Derecho Germánico.

1.2 La propiedad horizontal en el Derecho Germánico y en la Legislación

Medieval

El Derecho Germánico introdujo conceptos que controvirtieron el principio romano

de la accesión. Así pues, en los pueblos germánicos se permitía que un edificador tuviera
un derecho de propiedad sobre lo construido con independencia del derecho de dominio
ostentado por el propietario del suelo (Velázquez, 2012). Bajo este entendido, en un
inmueble podían coexistir derechos de dominio diferentes o yuxtapuestos. Lo anterior es
claro a la luz del “principio del trabajo”, el cual establece que todo lo que es producto del
trabajo no puede ser absorbido por el propietario del suelo (Martín-Granizo, 1962).

En la legislación medieval, el derecho italiano y alemán adoptaron el concepto de

una propiedad superficiaria diferente a la establecida para el propietario del suelo, lo que
indica que el concepto romano de la accesión fue restringido en gran parte por
ordenamientos jurídicos posteriores al romano.

1.3 La propiedad horizontal en las edades media y moderna

A partir de los acontecimientos históricos anteriores, la propiedad horizontal se

empieza a vislumbrar asociada a otros derechos reales en el Derecho Consuetudinario
Francés. Así pues, Martín-Granizo afirma lo siguiente:

El inmueble construido era dividido en trozos horizontales, cada uno de los

cuales estaba sometido a un derecho de propiedad distinto. Respecto a las
partes de uso común pertenecían al propietario de la franja horizontal en
que estaban situadas. El derecho de utilizarlas emanaba de una
servidumbre (Martín-Granizo, 1962).
 En adición a lo anterior, la costumbre de Orleans establecía las obligaciones que
tenían los sujetos en el caso de que una casa fuera dividida de tal manera que uno tuviera
el bajo y el otro el alto. En este sentido, el que tuviera el bajo estaba obligado a sostener
y conservar lo edificado; y el que tuviera el alto estaba obligado a sostener la cubierta
(Velázquez, 2012). Lo anterior fue la base de la propiedad horizontal establecida en el
artículo 664 del código napoleónico y en el 560 del código civil italiano de 1865 (Visco,
1960).

De igual forma, en las leyes de la ciudad de Milán se regularon las relaciones

existentes entre el propietario de pisos altos y bajos en una misma edificación.
Igualmente, en Bélgica, el estatuto urbano de la ciudad de Bruselas se encargó de dictar
´pautas para el manejo de la propiedad horizontal (Martín-Granizo, 1962). Asimismo, en
Alemania se estableció, a partir del Código Civil Alemán, que los diferentes pisos de una
casa o incluso habitaciones asiladas o sótanos pueden ser propiedad de diferentes
personas, y que existe una propiedad común sobre las escaleras comunes, buhardillas
y cimientos (Wolff, 1971).

Finalmente, las anteriores disposiciones forjaron una doctrina que construyó la

base de la propiedad horizontal contemporánea, la cual es explicada en el próximo
acápite.

1.4 La propiedad horizontal en la época contemporánea

En la actualidad, el desarrollo inmobiliario le ha dado un espacio necesario e

insustituible a la propiedad horizontal hasta el punto de otorgarle el rango de forma
especial de dominio o aún de derecho real autónomo. En este sentido, es importante
mostrar las principales normativas sobre propiedad horizontal en España, Argentina e
Italia.

En primer lugar, en España la propiedad horizontal está regulada por la Ley 49

del 21 de julio de 1960, modificada por la Ley 8 del 6 de abril de 1999. Las anteriores
leyes se han encargado de regular el artículo 386 del Código Civil, el cual establece que

“los diferentes pisos o locales de un edificio o las partes de ellos

susceptibles de aprovechamiento independientemente por tener salida
propia a un elemento común de aquel o a la via pública podrán ser objeto
de propiedad separada, que llevara inherente un derecho de copropiedad
sobre los elementos comunes del edifico”.

Del mismo modo, en el ordenamiento jurídico español se considera a la propiedad

horizontal como una forma especial de propiedad que confiere una propiedad privada o
exclusiva sobre los pisos o locales y una copropiedad sobre los elementos, pertenencias
y servicios comunes (Nader, 2002).

En segundo lugar, en Argentina la propiedad horizontal está regulada por la Ley

número 13.512 de 1948 y el Decreto número 18734 de 1949 reformado por el Decreto
23.049 de 1956. A partir del contenido de la Ley, la regulación tiene una connotación
residencial, ya que se basa en los pisos de un edificio o diferentes apartamentos de un
mismo piso. Por lo demás, el sistema de propiedad horizontal está estructurado de forma
similar al sistema español

En tercer lugar, en Italia el Código Civil de 1942 en sus artículos 1117 a 1139
regula el llamado condominio (Nader, 2002). Así pues, el condominio de los edificios
nace de la adquisición separada por parte de diversos sujetos de pisos, departamentos
o locales que orgánicamente forman parte de un único o de un grupo de edificios que
tiene partes comunes (Nader, 2002).

En conclusión, la propiedad horizontal ha sido una institución jurídica que se ha

venido desarrollando a lo largo de los años. Esto gracias a la flexibilidad que han
presentado los sistemas jurídicos. Así pues, ahora es pertinente mostrar cuál ha sido la
evolución que ha tenido la propiedad horizontal en Colombia y su importancia para la
sociedad.

SECCIÓN II

LA PROPIEDAD HORIZONTAL EN COLOMBIA

2.1 Recorrido histórico de la propiedad horizontal

La evolución histórica del concepto de la propiedad horizontal tiene sus inicios en

el Bogotazo (1948). Este evento que se da con la muerte del líder político Jorge Eliécer
Gaitán, produjo una ola de violencia tanto en la capital como en distintas partes del
territorio colombiano. Esta época denominada como “La Violencia”, que cubre los años
50’s, causó gran deterioro en el entorno urbanístico de las principales ciudades del país.
Por ello, el presidente de turno, Mariano Ospina Pérez, a través de las facultades que le
concedió el Estado de Sitio de 1948, emite el decreto 1286 de 1948 que “autoriza el
nacimiento de la propiedad horizontal” (Velásquez, 2012).

El decreto mencionado, que posteriormente el congreso adoptaría mediante la ley

182 del 48, trajo consigo una nueva modalidad sobre el derecho de propiedad como
solución para las familias que resultaron con afectaciones en sus viviendas durante el
Bogotazo. Esta modalidad permitió que las familias pudieran habitar una misma
edificación de forma simultánea al dividir la propiedad privada por pisos. Esta medida de
emergencia constituyó un gran avance en materia inmobiliaria al optimizar la utilización
de los espacios en las ciudades, gracias a la inspiración obtenida de la Ley Chilena 6071
de 1937.

Sin embargo, la recién adoptada ley 182 traería complicaciones entre los distintos
propietarios de este tipo de bienes, ya que el texto de la norma suponía la creación de
una sociedad dirigida a administrar los bienes comunes del sitio donde habitaban. Lo
anterior fue problemático en la medida que se presentaban conflictos al respecto de la
convivencia entre los copropietarios del edificio debido las situaciones que no estaban
contempladas por la misma ley. También, se originaron diversas disputas basadas en lo
establecido para la comunidad ordinaria frente al poder absoluto de los dueños sobre su
propiedad, tratando de imponerse unos sobre otros en virtud de su dominio. Además, no
había claridad procesal frente a correcto tratamiento de esta propiedad al interior del
trafico jurídico inmobiliario, lo que produjo errores dogmáticos admisibles ante los
funcionarios de registro y notariado, entre otros problemas más (Velásquez, 2012). Por
lo tanto, fue necesario que con el transcurso de los años se desarrollara una regulación
que regiría todo lo relativo a la propiedad horizontal.

Así pues, la primera norma que se dicta luego de la expedición de la ley 182 de
1948 es el Decreto Reglamentario 1335 de 1959. Este decreto destaca por ser el primero
en exigir licencia de construcción y otros requisitos urbanísticos para los inmuebles bajo
el régimen de propiedad horizontal. La inserción de estos requisitos motivó a que los
propietarios, a la hora de construir o hacer mejoras en sus viviendas, tuvieran unos
patrones organizacionales establecidos evitando el establecimiento de construcciones
informales. A su vez, con esta norma se adjudicó la labor de dar trámite de estos
permisos de construcción a las alcaldías de cada ciudad o municipio para que fueran
estos quienes tuvieran control sobre este tipo de actos.

Posteriormente, la Ley 143 de 1959, en su artículo sexto, reconoce a todos los

edificios sobre un mismo terreno como una sola unidad perteneciente a una copropiedad.
Es decir, todos los dueños de las distintas propiedades horizontales que componen el
todo material de los edificios y las zonas comunes, son dueños de ese “todo” en
proporción al valor de su propiedad (Velásquez, 2012). Con ello, se busca que se
reconozca el dominio compartido de los distintos propietarios y su relación y participación
con los bienes comunes.

Luego, se haría inserción del Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos a

través del decreto 1250 de 1970. Por medio de este Estatuto permitiría la identificación
de estos bienes por medio de la ficha o cedula catastral a cargo de la Oficina de Catastro
y el Registrador de Instrumentos Públicos, acorde con lo dispuesto en su artículo 49.
Además, en cuestión de trámites, el decreto 2148 de 1983 daría directrices al respecto
del proceso notarial que se debería adelantar para dar trámite correcto al traspaso de la
propiedad. Todo esto para lidiar con la incertidumbre surgida para efectos de trámite con
ocasión a la constitución de este nuevo tipo de propiedad.

Aparece en escena el decreto 107 de 1983, reglamentario de la ley 182 de 1948,

que modifica las disposiciones del decreto 1335 de 1959. Este decreto acaba con la
autorización dada por las Alcaldías Municipales para licenciarse y hacer uso del régimen
de propiedad privada, indica que únicamente bastará con dejar constancia de tal
utilización como propiedad horizontal en el documento de escritura pública. Por otro lado,
indica esta norma la necesidad de incorporar en la escritura pública una lista de
documentos específicos para protocolizar los procesos de delimitación de la propiedad
privada, entre ellos se encuentra la inclusión de planos arquitectónicos que permitan
localizar los límites del mismo. Todo esto con la intención de facilitar los mecanismos de
ubicación y delimitación entre lo privado y la propiedad comunitaria o privada de terceros.

Sobre los contratos de arrendamientos dentro de la propiedad horizontal se

empezó a legislar en el año 1985 con la ley 56 del 18 de julio. En este texto se aclaran
distintas obligaciones que deberán asumir tanto arrendadores como arrendatarios del
inmueble. Por parte del arrendador, este se obligaba a informar al arrendatario acerca
del reglamento interno establecido entre los demás propietarios, entregando copia de
dicho documento, con el propósito de que este nuevo habitante acatara estas normas.
Dentro de este reglamento se incluían disposiciones como el deber que se tenía por parte
de los habitantes de mantener en adecuadas condiciones de funcionamiento, seguridad
y sanidad las zonas compartidas de la propiedad horizontal. Además, al arrendatario
también responder diligentemente a los daños que este ocasione a la propiedad
comunitaria reparándola o sustituyéndola de ser necesario. De modo que, este tipo de
contratos no traslaticios de dominio no se vean excluidos de su realización dentro de esta
modalidad de propiedad, ni tampoco terminen por obstruir la sana convivencia que han
establecido los demás copropietarios.

Para temas de representación, se reconoce la personería jurídica de aquellas

“cuasi-comunidades” creadas por la propiedad horizontal mediante la ley 16 de 1985.
Este reconocimiento entra a manera de complemento de la figura de comunidad
concebida desde la ley 182 de 1948. Se autoriza la constitución de la personería jurídica
para llenar el vacío doctrinal sobre la propiedad de los bienes comunes y la simplificación
de labores de administración, manejo y disposición de los mismos (Velásquez, 2012).
Así mismo, esta ley contempla la posibilidad de enajenar los bienes comunes que la
sociedad horizontal no necesite y esté de acuerdo con su enajenación, con un quorum
mínimo de tres cuartas partes de los propietarios a favor (Ley 16, 1985, art. 6). Como
también, obliga a los propietarios a hacer uso de su propiedad privada de forma
consonante a lo establecido en el reglamento convenido por los demás propietarios (Ley
16, 1985, art. 7).

Después, se encuentra la ley vigente en torno al régimen de propiedad privada, la

ley 675 de 2001. Esta ley es conocida como el Régimen Legal de Propiedad Horizontal,
el cual reúne todas las normas ya mencionadas al respecto de la propiedad horizontal
en Colombia. En adición a lo anterior, esta ley permitió la explotación de los bienes
comunes por parte de los copropietarios y la regulación de su uso exclusivo, entre otras
disposiciones más. En suma, este régimen reúne todos los parámetros legales
relacionados con la propiedad horizontal hasta la fecha.

Posterior a la ley vigente se añaden decretos como el 2015 de 2001 y el 1380 de

2002, que tratan sobre la expedición de licencias de construcción en casos de desastre
calamidad pública y un periodo añadido para que las organizaciones horizontales se
acomoden a lo establecido en por el régimen de propiedad horizontal, respectivamente.
Sin embargo, en relación al arrendamiento de estos bienes, surgen dos normas
trascendentales. La primera es la ley 820 de 2003, que permite el arrendamiento de una
parte del inmueble en cuestión sin constituir una unidad de vivienda distinta a la
establecida, así como también se obliga al usuario del bien a pagar por los servicios que
el mismo utilice durante su estancia. La segunda, y no menos importante, es el decreto
2590 de 2009. El decreto contempla la posibilidad de arrendar el bien privado por días,
situación que no prohíbe, pero, exige a su propietario inscribirlo en el Registro Nacional
de Turismo. También, se pide que tales contratos de arrendamiento queden suscritos
por una empresa que se dedique a esta actividad de forma onerosa, habitual y por
periodos inferiores a 30 días.

Finalmente, si bien existen más normas que regulan esta modalidad de propiedad,
las leyes y decretos mencionados son los principales y más trascendentales que han
ocupado la historia de la propiedad horizontal en Colombia.

2.2 Legislación vigente y definición de la propiedad horizontal

La legislación que rige actualmente en Colombia en temas de propiedad horizontal

es la ley 675 de 2001. Esta ley se encuentra dividida en 4 ejes: generalidades, solución
de conflictos del procedimiento para las sanciones, unidades inmobiliarias cerradas y
disposiciones finales. Es de destacar que esta ley es un compendio de todos los
proyectos presentado por el Ministerio de Desarrollo económico, el cual le había
presentado al congreso de la república en años anteriores los proyectos de Ley 132 de
1993, 159 de 1995 y 25 de 1996. En ese sentido, debido a que ninguno de los anteriores
proyectos fue sancionado, el Ministerio de Desarrollo económico volvió a radicar un
proyecto de ley que recogía las disposiciones más acertadas de los anteriores proyectos
presentados. Este nuevo proyecto de ley fue el no. 136 de 1999, por medio del cual se
regula en Colombia el régimen de propiedad horizontal. A partir de lo anterior, el
legislador trató de estructurar un régimen de propiedad horizontal que tuviera en cuenta
las necesidades del país y todos los anteriores proyectos de ley (Velázquez, 2012). Por
último, Luego de discrepancias entre el senado y la cámara de representante debido a
ciertas disposiciones presente en la ley, estos dos órganos lograron realizar un texto
conciliador, por el cual se logró sancionar definitivamente la Ley 675 de 2001. Así pues,
dentro de las disposiciones más importantes de esta ley se encuentra: las definiciones
inherentes al régimen de propiedad horizontal (art 1°), la extinción parcial de la propiedad
horizontal (art 10°) y el funcionamiento de la propiedad horizontal a través de un régimen
comunitario y de personalidad jurídica (art 18 y 32). Además de estas disposiciones, se
encuentran otras como el art 22, 23 y 25 que regula el régimen y la entrega de bienes
comunes.

El concepto de propiedad horizontal puede ser cambiante dependiendo del

ordenamiento jurídico en el que se establezca, esto se evidencia en el apartado de
derecho comparado. Sin embargo, la ley 675 de 2001 define a la propiedad horizontal
como: “La presente ley regula la forma especial de dominio, denominada propiedad
horizontal, en la que concurren derechos de propiedad exclusiva sobre bienes privados
y derechos de copropiedad sobre el terreno y los demás bienes comunes, con el fin de
garantizar la seguridad y la convivencia pacífica de los inmuebles sometidos a ella, así
como la función social de la propiedad” (Art 1°).

Así pues, es objeto de análisis ciertos apartados de esta definición, como la

expresión “… regula una forma especial de dominio…” En ese sentido, es interesante
analizar esta expresión entendiendo el Código Civil colombiano regula en materia de
propiedad, aquella que se considera independiente e individual sobre bienes privados y
otra indivisa o comunitaria sobre bienes comunes (Velásquez, 2012). Por consiguiente,
no existe una definición parecida a propiedad horizontal, donde las dos definiciones
anteriormente mencionadas parecen entrelazarse. Es por lo anterior, que la propiedad
horizontal tiene dentro de esta ley un estatus de “forma especial del dominio”. Otro
apartado a analizar es el concepto de fondo de propiedad horizontal, ya que esta ley no
presenta uniformidad en el manejo terminológico, esto debido a que en ciertos artículos
se acuña el termino de copropiedad al de propiedad horizontal (Velásquez, 2012). Lo
anterior se puede ver expuesto en el numeral tercero del artículo 2°, pues en la frase “los
órganos de administración de la copropiedad” se evidencia la confusión de estos dos
términos. Lo anterior debido a que en si misma lo copropiedad no es un derecho el cual
tenga administración, mientras que los órganos a los que hace referencia la anterior
expresión son aquellos pertenecientes a la propiedad horizontal.

El edificio es definido según la RAE como: “construcción fija, hecha con materiales
resistentes, para habitación humana o para otros usos” otros autores lo definen como
“toda obra o construcción ejecutada en pro al hombre mediante la unión de materiales y
adherida al suelo permanentemente” (Alessandri y Somarriva, 1982). En ese sentido, es
importante establecer este concepto para entender el punto en que un edifico es
considerado propiedad horizontal. A pesar de que estos conceptos se acercan a la
definición de edificio que hace referencia la propiedad horizontal, esta tiene ciertas
singularidades. La ley 675 del 2001 establece que un edifico es “Construcción de uno o
varios pisos levantados sobre un lote o terreno, cuya estructura comprende un numero
plural de unidades independientes, aptas para ser usadas de acuerdo con si destino
natural o convencional, además de áreas y servicios de uso y utilidad general. Una vez
sometido al régimen de propiedad horizontal, se conforma por bienes privados o de
dominio particular y por bienes comunes” (Art 3). Así, según lo anterior, habrá terrenos
que pueden someterse a propiedad horizontal sin edifico, pero nunca habrá edificios que
puedan someterse a propiedad horizontal sin terreno. Lo anterior debido al caso de las
parcelaciones, donde la palabra inmueble es la suma tanto del área construida de un
terreno, como la no construida. En ese sentido, los terrenos que son objeto de
parcelaciones pueden someterse a un régimen de propiedad horizontal sin necesidad de
construcción de edificios, sino solamente con la parcelación del terreno.

2.3 Supuestos material y formales de la propiedad horizontal

 Anteriormente se realizó la explicación de manera general acerca del concepto de
edificio, por lo que se profundizará más en este punto. Así, el art 3 de la ley 675 de 2001
explica el concepto de edificio, sin embargo una vez sometido un edifico al régimen de
propiedad horizontal esta definición cambia. En ese sentido, una vez sometido a este
régimen, el edificio se compone por bienes privados y bienes comunes. De igual forma,
también es importante conocer el concepto de piso el cual se define como “cada una de
las diferentes plantas que superpuestas constituyen un edificio” (RAE, 2001). Es
importante este concepto debido a que la ley 675 de 2001 faculta al propietario del último
piso con autorización de la asamblea y en cumplimiento a la normativa urbanística, elevar
nuevos pisos o nuevas construcciones (Art 18). Lo anterior permite deducir que el piso
es en sí un bien privado.

Además de lo anterior, esta ley tiene como objeto material la determinación de la

pluralidad de edificaciones en un mismo terreno, lo cual conceptualiza como conjunto
inmobiliario. El artículo 3° de la ley 675 de 2001 determina entonces como conjunto al
“Desarrollo inmobiliario conformado por varios edificios levantados sobre uno o varios
lotes de terreno, que comparten, áreas y servicios de uso y utilidad general, como vías
internas, estacionamientos, zonas verdes, muros de cerramiento, porterías, entre otros.
Puede conformarse también por varias unidades de vivienda, comercio o industria,
estructuralmente independientes.” De igual forma hay que establecer los tipos de uso del
conjunto inmobiliario. Así, en el mismo artículo se determina que es de uso residencial si
los bienes privados tienen como finalidad la vivienda de persona; de uso comercial, si la
finalidad es a la destinación a la actividad mercantil y de uso mixto cuando los bienes
privados tienen distintas destinaciones. Es importante determinar la clasificación de los
edificios o conjuntos, entendiendo que estos impactan en el coeficiente de copropiedad.
De la misma manera, lo anterior también impacta en otras determinaciones, como la
figura de módulos de contribución, la cual está establecida para edificios de uso
comercial y mixto, pero no para uso residencial. Por lo anterior y otras disposiciones más,
es importante la clasificación de los conjuntos y edificios.

En termas de supuestos formales, esta ley establece los procedimientos jurídicos

en la materia de propiedad horizontal. Así, se explica que el carácter de propiedad
horizontal de un lote o terreno se conserva como unidad con la matrícula inmobiliario que
lo identifica, sin embargo, existe a la vez un desdoblamiento de bienes independientes
derivados de ella (Velásquez, 2012). Lo anterior significa que el lote se subdivide para
generar múltiples derechos que la ley denomina bienes privados y comunes. El bien
privado obtiene una matrícula inmobiliaria, pero en los bienes común aparece un sello
deleble del número de folio real asignado a la matricula del lote. Este número registral de
bienes común aparece en todos los folios de matrículas inmobiliarias adscritas al
inmueble donde se encuentra construido el conjunto o edificio.

Por último, esta ley establece la forma de anexo y registro de la propiedad

horizontal. Así, la propiedad horizontal debe constituirse mediante la solemnidad de
Escritura Pública que, posteriormente, se inscribirá en la Oficina de Registro de
Instrumentos Públicos (Alcaldía Municipal o Distrital donde se encuentre radicado el
edificio o conjunto), para que pueda ser perfeccionado y nazca la persona jurídica. Una
vez realizado este trámite se obtiene el Certificado de existencia y representación
legal de la misma (Notaría 19, 2018).

2.4 Bienes comunes

La ley 675 de 2001 menciona a los bienes comunes como aquellos en los que
cada copropietario tiene una parte indivisa de dominio. En ese sentido, es importante
aclarar que esta ley descarta la titularidad o propiedad de los bienes comunes sobre la
persona jurídica. Así el artículo 3° de la ley 675 de 2001 define bienes comunes como”
Partes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal pertenecientes
en proindiviso a todos los propietarios de bienes privados, que por su naturaleza o
destinación permiten o facilitan la existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación,
seguridad, uso, goce o explotación de los bienes de dominio particular.” Así mismo, el
artículo 19 de esta misma ley se complementa afirmando que los bienes comunes: “son
indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son inalienables e
inembargables en forma separada de los bienes privados, no siendo objeto de impuesto
alguno en forma separada de aquello.”

A partir de lo anterior resulta pertinente analizar ciertos apartados en base al texto

de Velázquez (2012), el cual dará pistas acerca del significado de las palabras
anteriormente mencionadas. Así, en la expresión “Partes del edificio o conjuntos
sometidos a propiedad horizontal” es importante destacar que no siempre que haya
copropiedad hay propiedad horizontal. Es decir, si A, B y C son dueños del lote M y
construyen en él una casa para cada uno sin someterlo a propiedad horizontal, entonces
cada uno de ellos tiene una parte indivisa de todo el terreno. En ese sentido, si alguno
de los propietarios realiza la adecuación de una zona para uso exclusivo de él, esa zona
en realidad no sería de uso exclusivo de aquel propietario, sino de todos. Contrario si se
sometiera al régimen de propiedad horizontal, pues en este cada propietario es dueño
único y exclusivo de una parte del terreno. En cuanto a la expresión “Pertenecientes en
proindiviso a todos los propietarios de bienes privado “es en esta expresión donde se
deriva el concepto de comunidad, diferente al de propiedad horizontal. En ese sentido,
esta expresión ratifica que todos los propietarios tienen derecho de copropiedad en los
bienes comunes. Así, en un edifico de uso mixto que tiene una plazoleta de comida, la
cual es mantenida por los propietarios de los locales comerciales, los propietarios de
unidades residenciales tienen derecho sobre ese bien común.

Clasificación de los bienes comunes:

Bienes comunes esenciales: Bienes indispensables para la existencia,

estabilidad, conservación y seguridad del edificio o conjunto, así como los
imprescindibles para el uso y disfrute de los bienes de dominio particular. Los demás
tendrán el carácter de bienes comunes no esenciales. Se reputan bienes comunes
esenciales, el terreno sobre o bajo el cual existan construcciones o instalaciones de
servicios públicos básicos, los cimientos, la estructura, las circulaciones indispensables
para aprovechamiento de bienes privados, las instalaciones generales de servicios
públicos, las fachadas y los techos o losas que sirven de cubiertas a cualquier nivel. (Ley
675 de 2001, art. 3°)

Bienes comunes no esenciales: son todos aquellos de los que se pueda

prescindir sin temor a causar afectaciones graves a la existencia, estabilidad,
conservación y seguridad del edificio o conjunto.

Bienes comunes de uso exclusivo: Los bienes comunes no necesarios para el

disfrute y goce de los bienes de dominio particular, y en general, aquellos cuyo uso
comunal limitaría el libre goce y disfrute de un bien privado, tales como terraza, cubiertas,
patios interiores y retiros, podrán ser asignados de manera exclusiva a los propietarios
de los bienes privados que por su localización pueden disfrutarlos” (artículo 22). Un
ejemplo claro de lo anterior son los parqueaderos de uso común, donde se le asigna un
lugar a cada propietario. Diferente al parqueadero de visitantes, que por ley expresa
urbanística prohíbe a los propietarios hacer uso permanente de estos espacios.

Bienes comunes de carácter general: Esta clasificación surge a partir del caso
específico en la reconstrucción de un edifico dentro de un conjunto inmobiliario. En ese
sentido, si uno de los edificios que hace parte del conjunto o una etapa se destruye, tiene
el derecho de ordenar su reconstrucción sin la autorización de la asamblea general. En
ese sentido, son bienes comunes de carácter general los que cuyo uso y goce
corresponden a la totalidad de los propietarios de un conjunto. Así, si un bien común
llegare a estar defectuoso, la reparación de este correrá por cuenta de todos los
propietarios del conjunto. (Numeral 2°, artículo 13, Ley 675 de 2001)

Bienes comunes de carácter específico: son bienes comunes de carácter

específicos aquellos que su uso y goce corresponde a los propietarios de un edificio de
un conjunto inmobiliario. En ese sentido, si algo le llegare a afectar a estos bienes
comunes, la reconstrucción de estos solo estará a cargo de los propietarios de las
unidades del edifico, y no a los propietarios de todo el conjunto (Velásquez, 2012).

Bienes muebles e inmuebles comunes por destinación y adherencia: en esta

clasificación de bienes comunes, la ley hace una aclaración al mencionar en el parágrafo
segundo del artículo 20, que en estos “No se aplicaran las normas qui previstas a la
desafectación de los vienen comunes muebles y los inmuebles por destinación o por
adherencia, no esenciales, los cuales por su naturaleza son enajenable. La enajenación
de estos bienes se realizará de conformidad con lo previsto en el reglamento de
propiedad horizontal.” (artículo 20). Lo anterior permite deducir que los bienes muebles
e inmuebles comunes, bien sea por destinación i por adherencia, son enajenables.
 SECCIÓN III

3.1 Bibliografía

Alessandri & Somarriva (1982). De los bienes y derechos reales. Santiago de Chile:
Imprenta Universal, pág. 21.
Congreso de Colombia. (29 de diciembre de 1948). Ley 182 del 1948.
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