Ata de Reunião

SPE Graciosa 3
29/01/2020 – Sede da Caixa Econômica Federal

Bruna e Jessyca como Representantes Legais da Comissão dos Moradores

Robert como Representante Legal da Wohnbau / SPE Graciosa 3

Julio Cesar – Diretor da Caixa Econômica Federal

Michele Kriszewski – Secretária da Comissão

Sara e Michielle – Membro da Comissão

Thiago Soares – Arquiteto da Caixa Econômica Federal.

Sérgio Nunes como Diretor de Engenharia da Casa Alta

Pauta principal: Multas, Taxas,Financiamento , CEF como garantidora da obra.

Aos vinte e nove dias do mês de Janeiro do ano de 2020, às 10:00 hrs na sede da Caixa econômica Federal,
localizada na Rua Conselheiro Laurindo , 280 – Centro ,Curitiba –Paraná, os membros da Comissão de
Representação do Condomínio Graciosa Residencial Club : Bruna Sibila Armênio P. Boemer , presidente ,
Jessyca Fernanda N. dos Santos, Vice-preseidente, Michele P. Kriszeswki , secretária, Sara Moreira e Michielle
Cavassim , membros da comissão, Julio Goginski , diretor da Caixa Econômica Federal, Thiago Soares , arquiteto
da Caixa Econômica Federal, Robert Günther , Wohnbau , Sérgio Nunes , diretor de Engenharia da Casa Alta,
para tratar da seguinte pauta:Multas, Taxas , Financiamento, CEF como garantidora da obra. Dando Início a
reunião, todos se apresentaram dizendo seu nome e suas devidas funções dentro da comissão, logo depois o
Sr.Julio diretor deu início logo após a apresentação, esclarecendo que o empreendimento do módulo 3 não
estava na superintendência da Caixa de Curitiba, dizendo que a crise que o Brasil teve, afetou a construção civil,
a obra do Graciosa Residencial Club , a obra e aprovação foram feitas por uma superintendência de São
Paulo,onde que compraram uma grande construtora que com a crise apresentou dificuldades. O
empreendimento pelo tamanho dele, foi contrato em fases, e essas fases tem sido contratadas, até que chegou
na fase 3 a construtora estava numa situação de deteorização de crédito, e aquele momento não foi possível
contratar. Julio se propôs a ajudar com os mutuários com agência de Pinhais,dizendo que se várias pessoas
seriam prejudicadas se a obra não continuasse.Foi questionado a possibilidade de outra construtora com
crédito na praça, que assumisse o módulo 3,que tivesse o crédito aprovado na Caixa, que pudesse agregar
pessoas com garantias financeiras que pudesse garantir que a obra fosse até o final. Que é o objetivo da
conversa. Trabalhar juntos na entrega na Caixa. O Rj (recuperação Judicial) é um fato novo que nos ajuda de
certa forma, porque a gente consegue proteger o patrimônio, garantir que o dinheiro chegue. Buscando uma
solução junto com a casa alta, trazer algum incooperador que tivesse interesse em assumir a obra. É muito
difícil alguém assumir uma obra na situação que está, existe todo risco jurídico por trás,teve que convencer a
Juíza para mudar a construtora. Em Maio do ano passado estudamos a possibilidade de acionar o seguro da

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obra, para terminar com a seguradora, mas o término de uma seguradora ía levar de 2 á 3 anos para fazer a
entrega. Julio tentando achar um solução com sua experiência. E querendo usar a Rj em favor da gente para
terminar a obra. Interesse em entregar as chaves para quem comprou.A caixa é um agente financeiro, ela não
tem o poder de vender e nem comprar nada.Tivemos a Avalição desde Maio de várias construtoras que não
conseguiam passar,a veio que a Juíza aceitou a proposta da Casa Alta, junto com a outra construtora que está
assumindo , para que a gente pudesse destravar essa obra.Esquecer o Rj e focar nas pessoas que compraram lá,
e que possam receber suas unidades.Já temos uma construtora já aprovada na Caixa , com sócios com
patrimônio atrás dela, para assegurar que a obra termine. A obra está atrasada infeslimente,mas ela vai
terminar. Para começar o Módulo 3 está faltando terminar a escritura, mudando o responsável pela terceira
parte do empreendimento,que vai ser responsável em fazer a obra,por incooporar o empreendimento, passar
por análise jurídica quando voltar essa minuta,ela já tem uma prévia em São Paulo, o empreendimento é de
São Paulo, a solução está feita e aprovada pelo jurídico da Caixa, Pela juíza da administração judicial,pelo
administrador judicial,ministério público. A Caixa não garante entrega, mas se preocupa com todos que
compraram. O módulo 3 depois que contratado vai ser acompanhado pela caixa,mas terá uma construtora na
obra para todos ter uma confiança, ela tem um conceito bom no mercado,(SPE), ela não vai ter dificuldade em
terminar a obra. A caixa não é dona da obra, ela é o agente financeiro. Bruna mencionou que nós comprador
associa a marca da Caixa com a segurança, queremos entender o que ocorreu principalmente em questão da
divisão de módulos,por na frente da obra está uma placa dizendo que a Caixa é garantidora da Obra. Então
todo mundo que entrava ali para comprar um apartamento,entendia que seu apartamento estava sendo
garantido pela Caixa. A imagem da Caixa está bastante manchada , porque o modulo 3 não era pra ser
separado,seguimentado de toda a construção,por causa disso o mudulo 3 ficou sem financiamento , onde está
atrasando as pessoas interessadas pelo modelo 3, confiando que a caixa estava garantindo, houve uma falha de
comunicação de ambas as partes. Julio diz que isso é um argumento de vendas,Bruna pergunta qual a
responsabilização da Caixa nesse ponto. Julio esclarece que a caixa não garante nenhuma obra, a caixa notifica
qualquer empresa que coloque essa garantia. O garantidor de uma obra é sempre a construtora.toda essa obra
tem um seguro para a caixa se proteger. Bruna questiona que o fato da Caixa não ser garantidora do modulo 3,
compromete o 1 e 2 que é garantido pela caixa. Julio diz que não está garantido pela Caixa, diz que essa
garantia não existe nem do 1 e nem do 2.o que existe é que essa obra está contratada pela Caixa. Se alguém
utilizou indevidamente que a Caixa é garantidora, é o que passa no mercado, tendo a marca da Caixa as
pessoas ficam mais tranquilas,mas a caixa nunca assume o papel de garantidor. Ela é um agente financeiro.
Obra financiada 100 % pela caixa não é garantia, e as pessoas confundem isso.Bruna disse que foi entendido
isso . Sergio diz que o documento assinado menciona que aquele é um compromisso de compra e venda. Julio
menciona que a judialização está para discutir coisas fora do contrato casso tenha,quando foge da regra. Julio
diz que pelo fato de ter a marca da caixa, traz segurança pra quem está comprando,mesmo pelo atraso da obra
a caixa vai entregar o empreendimento. A solução do empreendimento vai ter. A construtora está em
dificuldade financeira mas ela não abondona. Hoje temos o patrimônio de afetação, que atrapalha a gente, a
justiça bloqueia isso. O modelo 3 já está aprovado, só falta a escritura. A SPE já está aprovada, só depende da
escritura. Julio assumiu o modulo 3, por causa do problema que deu,pois são Paulo não tem como contratar e
viscalizar aqui junto. Bruna questionou sobre a analise de risco que comprometeu os módulos 1 e 2. Julio
explicou que quando a casa alta ia contratar o modulo 3, a casa alta si deteriorizou, ela estava
desenquadrada,ai não pode contratar. Bruna questiona se Pela lei poderia separar os 3 modulos, julio disse que
isso é uma prática comum, que até hoje existe contratação de 3 modulos,o normativo da Caixa permite. Bruna
questiona o que de fato o julio considera que seria direito dos moradores referente a esse prazo direfenciado
por perpectivas. Julio fala que a questão jurídica de direitos de prazos é com a casa alta, e não a caixa. A caixa
não assume responsabilidade pelo atraso de obra.o seguro quando é contratado a caixa é beneficiaria,porque
se a construtora quebrar ou falir,vai ter dinheiro para contratar uma nova construtora.Sérgio pediu para o Julio
explicar um pouco o porque que não se acionou o seguro, qual é a agilidade de se acionar, a clareza o porque

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que não se acionou esse seguro a tempo, quais as consequências,quais as agilidades, não a parte legal, mas por
trás de um acionamento de seguro pela experiência do Julio. Julio diz que o cenário quando se aciona o seguro
é um cenário de abandono,quando a construtora realmente abandonou a obra, que não é o casso da Casa alta
em nenhum momento. A obra perdeu velocidade com a dificuldade financeira da Casa alta, o procedimento de
fazer, o seguro existe sim ,mas pelo fato de ser uma empresa estatal,criou-se um seguro de término de obra
justamente pra isso, para que eu tivesse uma empresa privada que tivesse agilidade e pudesse substituir a
construtora, quando eu aciono um seguro, tem toda a expectativa de sinistro,leva 6 meses para contratar uma
obra sinistrada. Thiago diz que quando aciona um seguro, é quando a obra não evolui, e isso não esta
acontecendo no modulo 1 e 2 do Graciosa, onde a obra está evoluindo ainda, devagar mas está indo. Julio diz O
seguro não é uma solução rápida, é uma questão estrutural em que a caixa precisa ter o seguro, onde é
utilizado em casos extremos.quando entrou o Rj desde maio do ano passado,toda a possibilidade de se acionar
o seguro foi pra agua abaixo,pois teria que convencer a Juiza primeiro.Bruna questiona que nesse sentido que
esses documentos de cartórios essas coisas tiverem resolvidos, aí vai pra parte de financiamento do modulo 3 ,
e depois em relação aos prazos, já está determinado atrelado ao financiamento? Como funciona as fases e
prazos? Julio responde dizendo que a hora que assinar o contrato com a caixa,quando chegar esssa escritura já
é encaminhado pro jurídico que é feito por Brasília, onde autorizando a contratação , apartir desse momento
tem um prazo para se cumprir, apartir do momento que a Caixa assinar o empreendimento, vai ter uns dias que
os correspondentes das caixa fara todo o trabalho de aprovar no sistema da caixa e assinar. E no dia que
assinar essas 90 unidades, 30 dias passa a valer o contrato para terminar a obra. O prazo máximo seria 24
meses,pois apartir dessses 90 contratos a caixa invente dinheiro na obra. A idéia da caixa que se agilize esse
empreendimento para entrega. A casa alta vai perder a gestão do modulo 3, mas como tudo nasceu la dentro e
o compromisso que a casa alta tem em ajudar,ela vai ajudar também a entregar tudo.Quanto mais
concentrado o dinheiro entra na obra , mais ele rende. Bruna pediu a ordem dos critérios da analise
consultados, dos multuarios, Julio diz que quer contratar o quanto der para que não falte dinheiro pra obra,
quanto mais mutuários assinar com a caixa,o dinheiro começa a entrar na obra.Quando o modulo 3 assinar, ai
tudo se encaminha para terminar a obra, lembrando que o recolhimento do TBI é fundamental nesse caso,para
o registro do imóvel, que o prazo máximo é 24 meses, mas com a possibilidade de entrega antes. Robert
menciona algumas dificuldades, como a perda do emprego, como é que vai comprovar renda pra caixa? To
seprocado..é um desafio ainda pois a condição das pessoas do modulo 3 mudou hoje.Ele pode ter a renda boa
mas já tem outro financiamento, e daí compromete a renda dele. São muitos casos a se avaliar .São fatores que
podem prejudicar os caminhos que temos que superar.Bruna questiona quem pagou a vista para a Casa alta?
Roberte fala que quem pagou a vista, a escritura é feita após o empreendimento ser entregue.Julio menciona
que toda obra financiada pela caixa, apartir do sétimo mês de atraso, os compradores não precisam pagar os
juros de obra. A caixa vai cobrar da construtora. As pessoas vão receber os boletos da caixa para nível
informativo.onde que já está acontecendo, sendo pago pelo fiador. Julio reporta que toda compra deve ser
esclarecida, o o cliente não é obrigado a aceitar e contratar nada, comprando com consciência. Conforme a
Bruna questionou que a caixa obrigada a aquisição de certos serviços quando vai fazer a compra do imóvel,
visto que as pessoas não são obrigadas, porém pode ser uteis .Julio menciona 3 seguros do empreendimento ,
seguro risco de engenharia, é o seguro que protege o empreendimento quanto a eventos externos
calsacionado pela própria obra. Seguro de qualidade de produto de obra onde protege os 5 anos de garantia.
Seguro garantia para terminar a obra para ser usado em ultimo casso. Julio menciona sobre a entrega parcial
do empreendimento, onde que se a prefeitura der o habite parcial é uma possibilidade para que as pessoas
possam receber ,e para que a obra continue na frente. A preocupação é que as pessoas tenham acesso a
moradia sem risco para as crianças, e para as pessoas que moram lá. Nas contruções onde serão as vias de
acesso, serão utilizados equipamentos de segurança, com tuneis tela de proteção, bandejas de
pavimentos.onde que liberando o habite parcial o morador vai ser vizinho de uma obra.o habite parcial sera
liberado com todo o plano de segurança para os moradores.

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Bruna questionou sobre o prazo do 1 e 2 para ter acompanhamento do cronograma, Sergio falou que maio será
entregue.Sergio menciona que a concentração agora é a parte de infraestrutura,onde que a site está
atualizados sempre.disse que não vê dificuldade em cumprir o que está na ata. Michielle questionou sobre o
elevador, sergio diz que será liberado a montagem dos elevadores com a parcela que seria paga dia
30/01/2020.a montagem juntamento com a Villar será montado em breve. 2 por torre, 8 paradas, todo circuito
está correto, iluminação do poço.em fereveiro começara a montagem . Sergio menciona que o habite parcial só
será liberado, quando modulo 3 for contratado.legalmente temos isso já pronunciado em ata. Onde que no
cronograma de entrega, fala de entrega de chaves. Julio menciona que deixara o email dele para esclarecer as
eventuais dúvidas com compradores interessados. Ele tem o interesse em ajudar, e resolver essa questão.
Email é julio.goginski@caixa.gov.br , onde que esse email pode ser repassado para os eventuais grupos para as
pessoas entrar em contato para alguma dúvida referente a Caixa econômica com o modulo 3 . bruna questiona
quem pagou a entrada do modulo 3 para a casa alta. Robert fala que quem pagou para a casa alta entenden se
que pagou para a SPE, quem deve pra casa alta deve pra SPE,a figura politica desse contrato foi transferida para
SPE, direitos, obrigações e deveres. Eu já quitei o apatamento, então a SPE tenque entregar o apartamento
quitado. Já paguei 10%, entendesse que recebeu 10%.isso é uma tranquilidade, que quando assumiu isso, toda
os débitos serão transferido para a SPE.não se fez um novo contrato, ou um novo valor. Mantém o valor que foi
estipulado. Michele questionou a falta de comunicação, onde que está precário com a caixa.onde seria viável
não perder a comunicação , onde que como vamos passar informações sem segurança. Julio fala que vai ter
solução, e que vamos trabalhar juntos. Ficou a disposição para reuniões, e esclarecimentos por email
afirmando que todos os empreendimentos serão entregues.Com visão de entregar a obra. Duvidas em relação
ao contrato,produtos que contratou, é com a caixa com o email passado. Em relação da obra,entrega de
chaves,vistorias será centralizado na superintendência para os setores responsáveis, encaminhando as duvidas
por email passado.individualidade do seu contrato. Mande um e mail. Apartir do momento que receber a
chave, no mês seguinte já começa o financiamento, com a prestação que foi contratada nos anos atrá.240
meses de financiamento.

Aos quinto dias do mês de dezembro do ano de 2019 às 14:00hrs reuniram-se na sede da Imob Construções,
localizada na rua Emanuel Kant, 37, Capão Raso, Curitiba-PR, os membros da Comissão de representantes do
Condomínio Graciosa Residencial Club: Bruna Sibila Armênio P. Boemer, presidente, Márcia Regina Machado
Gunter, membra, eu, Jessyca Fernanda N. dos Santos, Vice presidente; o representante da imob Construções Ltda,
Victor Hugo Batista Mendes, sócio administrador; o representante de Casaalta Construções Ltda, Sérgio xxxx;
representante da SPE Graciosa 3, Robert Gunter, membro da administração (isso??), para tratar a seguinte pauta:
entrega da documentação das empresas que compõem o grupo que se responsabilizará pela construção do Módulo
3 do Graciosa Residencial Club; sanar algumas dúvidas dos condôminos enviadas à Comissão de Representantes.
Primeiramente o Sr. Sérgio apresentou a relação de documentos solicitados pela Comissão em arquivo de mídia
(CD-ROM), bem como alguns documentos e certidões da Imob Construções, sendo estes: Contrato Social da
Casaalta Construções Ltda (alteração contratual 38 e seguintes); Contrato social Imob Contruções; Contrato Social
SPE Graciosa III; orçamento discriminativo e folha resumo; Cronograma físico-financeiro; Cronograma de obra;
Atestado de qualificação da construtora; Contrato celebrado entre a Caixa Econômica Federal e a Casaalta
Construções Ltda; Projetos aprovados (arquitetura e infraestrutura); alvará de construção; Registro da
incorporação; Certidão de Registro de pessoa jurídica no Crea; A.R.T. do responsável técnico pela construção; A.R.T.

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dos projetistas; Certidão negativa de débitos da Imob Construções; Certidão de regularidade fiscal para obras da
Casaalta Construções. Além destes foram recebidos os seguintes documentos; despacho judicial da 1ª Vara de
Falências e Recuperação Judicial do Foro Central da Comarca da Região Metropolitana de Curitiba, concedendo
prazo ao Ministério Público para se manifestar sobre a cessão de direitos de construção do módulo 3 à SPE Graciosa
III; manifestação da Caixa Econômica Federal sobre a cessão de direitos no processo de Recuperação Judicial;
Certificado PBPQH da Imob Construções; manifestação do Administrador Judicial favorável à cessão parcial de
direitos à SPE Graciosa III; planejamento técnico da entrega do empreendimento com o CVCO parcial (isso
mesmo?). Sérgio alegou que a reunião da COmissão de Representantes com a Caixa Econômica Federal ainda não
ocorreu por conta da pendência de manifestação do Ministério Público nos autos sobre a cessão parcial de direitos
da construção à SPE Graciosa III. Bruna trouxe os temores dos condôminos sobre o capital social da empresa Imob
Construções, bem como da insegurança sobre a gestão da incorporadora para dar continuidade à construção do
empreendimento. Sérgio explicou que o capital social não reflete o patrimônio da empresa. Victor explicou que a
Imob Construções faz parte de um grupo de 11 empresas do qual ele é sócio de todas, mostrando o nome das
empresas que compõem o grupo com capital social total de R$348.000,00 (trezentos e quarenta e oito mil reais).
Afirmou que a Imob Construções faz obras para a caixa, bem como, está construindo os módulos 1 e 2 do Graciosa
Residencial. Esclareceu que não iniciaram a obra do Graciosa Residencial, mas que assumiram em agosto de 2017.
Mostrou algumas obras realizadas pela Imob Construções de outros empreendimentos. Em seguida mostrou o
andamento das obras no Graciosa Residencial Club. Também mostrou que a empresa possui 52 funcionários,
demonstrando que a empresa não é pequena, tendo uma folha salarial de quase R$200.000,00 (duzentos mil reais)
por mês. Sobre o prazo para construção do módulo 3, Robert explicou que o início da obra se dará após o parecer
favorável do Ministério Público e da juíza da 1ª Vara de Falências sobre a cessão parcial de direitos à SPE Graciosa
III, em seguida, é necessário que haja a contratação do financiamento de pelo menos 96 contratos dos clientes com
a CEF para que haja a liberação dos recursos para início das obras. Robert afirmou que a Márcia fará o contato com
os clientes para entregar a documentação para a contratação do financiamento com a CEF. Márcia explicou como
se dá o processo entre o recolhimento de documentos e assinatura do contrato. Jessyca questionou sobre o
reajuste dos preços do contrato de compra e venda, bem como se haverá novo contratos do módulo 1 e 2. Robert
afirmou que a cessão transfere direitos e deveres à SPE Graciosa III, sendo a Imob Construções responsável pela
construção dos módulos, também respondeu que haverá correção do preço do imóvel de acordo com as cláusulas
contratuais. Sérgio explicou que há uma cláusula contratual que permite a correção do preço ajustado quando do
contrato de compra e venda, portanto, não haverá alteração do valor da venda, mas cumprimento do contrato
quanto a correção do valor da oferta. Jessyca expressou que o cumprimento do contrato na verdade será parcial,
pois o mesmo prevê multa pelo atraso da entrega. Sérgio respondeu que a multa em verdade não há que se falar
nos contratos do módulo 3, pois o contrato prevê prazo está atrelado à contratação do empreendimento com a
Caixa. Jessyca questionou sobre a situação dos clientes do módulo 3 que parcelaram a entrada com a Casaalta e
que ainda há parcelas vencidas e à vencer, se o pagamento dessas parcelas deverá ser feito à Casaalta ou à SPE
Graciosa III. Victor respondeu que a partir da cessão os valores deverão ser pagos à SPE Graciosa III. Sergio orientou
que as parcelas vencidas antes da cessão deverão ser pagas à Casaalta, posto que a empresa está em Recuperação
Judicial e que será requerido da Administração Judicial. Jessyca questionou se haverá alteração do projeto. Victor
e Sérgio responderam que não haverá mudanças no projeto. Jessyca perguntou qual a relação dos os clientes que
quitaram o imóvel da módulo 3 com a SPE Graciosa III. Victor explicou que a Imob Construções comprou os direitos
e deveres do módulo 3, portanto tem responsabilidade sobre toda a construção deste módulo. Sérgio explicou que
os módulos 1 e 2 são de responsabilidade da Casaalta Construções, contudo, a Imobcon também responde pelo
pós obra dos módulos. Jessyca questiona a possibilidade do cliente repassar o contrato de compra e venda à um
terceiro, um modo de cessão, assumindo este o saldo devedor sobre o imóvel. Robert afirmou que é possível, se o
cliente achar outro interessado em lhe pagar a entrada e assumir o restante devido pela unidade à construtora, é
possível fazer a cessão. Robert apresentou a Wohnbau, que é uma empresa de arquitetura e engenharia de origem
austríaca, que tem como sócio majoritário Rebert Gunter, seu irmão, que atua em negócios imobiliários na Áustria.

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Explicou que Márcia é sócia minoritária desta empresa e é a representante da mesma no Brasil. Afirmou que a
Wohnbau terá o controle os pagamentos realizados para a Imob construção via assinatura da sua sócia Márcia.
Bruna questionou o papel do Sérgio futuramente. Robert respondeu que ele tem a responsabilidade de entregar
as unidades dos módulos 1 e 2. Sérgio alegou que a Casaalta ainda terá alguma responsabilidade sobre o
empreendimento. Victor explicou que o terreno é da Casaalta, e que a Imobcon comprou a construção. Jessyca
perguntou sobre o alinhamento sobre a continuidade da obra do módulo 3 após a concessão do habite-se parcial.
Robert explicou que haverá todo o cuidado para se evitar riscos de acidentes seguindo todas as regras de segurança.
Bruna perguntou a data de fundação da Imobcon e questionou se a mesma foi fundada para a cessão parcial da
obra. Victor respondeu que não, que a empresa já possui unidades construídas e entregues, inclusive tem algumas
unidades à construir em Campo Largo.

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