TRANSCRIPCCIÓN DE LA CLASE DE VASQUÉZ 23/08/2019

DERECHO AL RETRACTO

Cuestiones previas:

- El derecho al retracto es un derecho legal.

- Es un derecho discrecional, potestativo, es decir que si quiere lo ejerces o no.

- No tiene que ser pactado ya que la ley lo da, de forma imperativa.

- No se puede renunciar a este derecho, es irrenunciable.

- No es un derecho de extinción ni de creación de un nuevo contrato de compraventa, sino uno

de REMPLAZO.

- Leer el artículo 1592 del C.C.

Titular del derecho al retracto:

- El titular del derecho al retracto son los terceros legitimados por ley, ni comprador ni vendedor.

- Leer art. 1600 del C.C.

Concepto:

- El derecho al retracto consiste en que los terceros legitimados por ley (también llamados
RETRAYENTES) tiene un derecho potestativo que si se ejerce le permite remplazar al
comprador en una compraventa ya perfeccionada válidamente (derecho de subrogación, de
remplazo, de suceder, de subentrar; de adquirir el estatus del comprador y desplazar al
comprador del contrato base).

- El tercero reemplaza al comprador y este sale del contrato base .

Bienes en los cuales se puede aplicar el derecho al retrato:

- Solo se genera derecho al retracto cuando son BIENES MUEBLES INSCRITOS, BIENES
INMUEBLES INSCRITOS O INSCRIBIBLES.

- No hay retracto para mercaderías, obras de arte, etc…

Supuestos:

- Si el retrayente ejerce su derecho al retracto y remplaza al comprador el contrato base, este

asume las obligaciones que tenía el comprador frente al vendedor, siendo la principal
obligación la de pagar el saldo de la compraventa que quedaba pendiente.

- ¿Pero qué pasaría si el comprador pagó una cuota inicial?

- El retrayente debe reembolsar al comprador el precio pagado, ademas de los tributos (el
alcabala), pagos notariales, entre otros.

- ¿y esto aplica en los casos de remate público?, no aplica el derecho al retracto en el presente
caso, dicha venta queda firme, por ende no hay tercero legitimado que pueda reemplazar al
comprador.

Plazo:

Existen dos reglas.-

a. Cuando se comunica al retrayente, el retrayente tiene 30 días calendarios contados desde la

comunicación de fecha cierta del evento gatillador del retracto (celebración del contrato de
compraventa); pasado dicho plazo el derecho caduca.

b. Cuando no se comunica al retrayente y el contrato gatillador que activa el derecho al retracto

es inscrito en registros; en este caso el plazo es 1 año más 30 días calendarios después de la
inscripción registral.

¿Cuándo se computa la inscripción registral? desde la generación del asiento registral en
 adelante1. 



(*) ¿Pero qué pasa si el contrato nunca se inscribe en registros ni se comunica al retrayente?
en este caso el derecho al retracto no caduca, sigue como una contingencia para el eventual
comprador.

Premisa:

- Para que se pueda hacer efectivo el derecho al retracto se necesita de una compraventa válida
y vigente, sin nulidad, anulabilidad, ineficacia funcional ni resolución.

- ¿Si en el contrato ya se han consumado, es decir que todas las obligaciones fueron efectadas,
el retrayente puede hacer uso de su derecho al retracto? si, sino se prestaría a fraude, por tal
motivo el retrayente tiene aún sus treinta días para ejercer su derecho.

Casos de subadquiciciones;

- ¿Qué pasa si antes que el retrayente haga uso de su derecho de retracto el comprador
transfiere la adquisición a un subadquisiente y este lo transfiere a otro (Z); y en dicho supuesto
no el derecho al retracto aún no ha caducado? ¿El retracto es oponible a los subadquirientes
del comprador? 

El retrayente tiene un derecho legal oponible incluso a los subadquirientes, siendo este ejercido
contra el primer comprador no contra los subadquintes, además quedan sin efecto las demás
adquisiciones. (art. 1601 del C.C.)

Característica:

- El derecho al retracto es personalísimo, no se transfiere a los herederos.

- El derecho al retracto es irrenunciable, los pactos que contravengan dicho principio no son
valideros (art. 1595)

- Se ejerce mediante una acción judicial, una demanda más no una carta notarial, de dicho
proceso se da una sentencia constitutiva, no es de pleno derecho necesita una sentencia.

Otros contratos en los que aparece el derecho al retracto:

- La permuta y nación en pago, son dos contratos que aparte de la compraventa puede dar
lugar un retracto

PACTO DE PREFERENCIA

Concepto:

- Vendedor y comprador acuerdan que si el comprador entra en tratativas con un tercero,

(potencial adquirente), antes de celebrar el contrato y antes de aceptar la oferta el comprador
tiene una obligación de hacer, la cual es comunicar y ofrecer las mismas condiciones ofrecidas
por el tercero al vendedor; y si este vendedor decide no aceptar las condiciones ofrecidas, no
decide aceptar la opción, entonces recién el comprador queda liberado y tiene el derecho de
aceptar la oferta del tercero.

¿Cuál es la diferencia entre este pacto de preferencia y el societario?

La diferencia es que este pacto de preferencia civil está PROHIBIDO, porque se considera como
una limitación a la transferencia de la propiedad por parte del comprador.

1 Cabe precisar que según el reglamento de registros públicos existen dos momentos desde que se
presenta el título y comprende todo el periodo de calificación de este, y cuando se genera el asiento.

Para registros una vez generado el asiento registral los efectos del mismo se retrotraen al momento de la
presentación del título.
Sin embargo, esta aceptado en el suministro, arrendamiento, entre otros; solo se encuentra
prohibido para la compraventa civil y sus derivados.

CLÁUSULAS AD CORPUS Y POR UNIDAD DE EXTINCIÓN

Semejanzas:

- Son compraventas inmobiliarias, a pesar de que en el Perú se regulan para todas las
compraventas en la realidad siempre o casi siempre es para compraventa de inmuebles.

- Normalmente estas cláusulas con consideradas como “cláusulas de estilo”, sin embargo son
vinculantes, revisar el art. 1361 del C.C.

- Estas cláusulas no tiene la finalidad de individualizar el bien materia de la compraventa.

- Entran a tallar cuando se produce una discrepancia entre el área contractual (el que dice el
contrato o los documentos anexos a este) y el área real (producto de una medición topográfica
exacta).

- Tienen la finalidad de indicar cual de las partes asumirá el riego de esa divergencia, quien
asume el impacto en el precio pactado originalmente en el contrato de compraventa.

a. CLÁUSULA POR UNIDAD DE EXTINCIÓN

ejem. planteado por el prof.:

“ te vendo el fundo cholote a $ 4.000 por cada hectárea, el precio unitario”

- Siendo que en este caso el precio global a cargo del comprador resulta de la multiplicación del
precio unitario por el área real, se suele poner en el contrato un de área referencia con la finalidad
de fijar un precio referencial, pero puede cambiar cuando se haga un medición topográfica exacta
REAJUSTANDOSE el precio, hay un plazo de caducidad.

El precio fijado al inicio puede ser modificado por el área real, por ende es reajustable.

- si el área es mayor, el precio será mayor al fijado en el contrato

- si el área es menor, el precio será menor

Es directamente proporcional a la extensión real del bien, se reajusta.

leer art. 1574, 1575 (C.C.)

Supuestos:

- ¿Qué pasa si el exceso es mayor al 10% del área contractual? el comprador tiene derecho de
rescisión, porque quizá no tenga los medios para pagar dicha divergencia.

- ¿Pero qué pasa si es menor? ¿el vendedor tiene derecho de rescisión ? no.

Caducidad:

- La caducidad entra desde que el comprador se encuentra en posesión del bien, porque recién
allí pueden hacer la medición topográfica, teniendo un plazo de 6 meses desde que entra en
posesión el comprador, este puede pedir la rescisión o la reducción del precio.

OJO:
asume el riesgo el vendedor cuando la divergencia es menor,
asume el riesgo el comprador cuando la divergencia es mayor

* el riesgo es de ambas, no se toleran las divergencias

b. CLÁUSULA AD CORPUS

- A diferencia que la anterior cláusula, aquí si hay divergencias toleradas, cuando la divergencia
es “baja” (menor al 10% del área contractual)

 

Existe un precio global, el precio por el fundo “cholote”, a suma alsada.

Hay dos intereses: yo te pago un precio por e todo (1), no por unidad; el segundo interés es que
el área contractual no sea radicalmente divergente con el área real, si la divergencia es total y
radical se puede optar por el reajuste del precio incluso en el ad corpus(2).

leer art. 1577 del C.C.

Importante.-

“Zona de tolerancia”

Es el + - 10 % de la divergencia en la cual no se modificará el precio, sin reajuste, pero si la

divergencia se saliese de esta zona entonces se tendría que reajustarse el precio inicial.

Esencia de la cláusula:

- En este caso no hay rescisión; ¿y porqué? ya que el vendedor no tiene la facultad de saber con
exactitud cual es la medida exacta del predio que quiere vender, y los estudios topográficos de
medición son muy caros, los predios son de diversas formas y ademas de los grandes cambios
(por prescripción adquisitiva), por esos motivos se inmuniza ante divergencias leves al vendedor,
confía en lo declarado en la partida registral.

Sin embargo, si el vendedor sabe (tiene una medición topográfica) el área real y a pesar de ello
quiere valerse de la zona de tolerancia y reajustar el precio, estaríamos ante un acto d mala fe y el
vendedor tendría que indemnizar los daños al comprador.