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Gekürzte und überarbeitete Fassung - Alle Angaben ohne Gewähr


Keine Haftung und Gewährleistung für die inhaltliche Richtigkeit und Vollständigkeit.

Bitte überprüfen Sie die Angaben bei Gericht vor der Versteigerung
im Original des Gerichtsgutachtens.

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Das Gutachten wird veröffentlicht im Auftrag und im Namen des Gläubigers/Amtsgerichts. Anfragen zu dem Objekt und
Zwangsversteigerungsverfahren richten Sie bitte direkt an den zuständigen Gläubiger oder das Amtsgericht.
Arne Uhl
Dipl.-Ing. (FH) Von der Industrie- und Handelskammer
Mosbacher Str. 97 68259 Mannheim Karlsruhe öffentlich bestellter und vereidig-
Tel: 0721 / 38 46 471 Fax: 0721 / 38 46 669 ter Sachverständiger für die Bewertung von
bebauten und unbebauten Grundstücken

Gutachten-Nr.: 150506 Ausfertigung __ von 5


Aktenzeichen: 5 K 33/13

Verkehrswertgutachten

Straßenansicht

Straße: Oggersheimer Straße 93b


Ort: 67227 Frankenthal
Wertermittlungsstichtag: 09. April 2015

Bewertungsgegenstand:
1/4 Miteigentumsanteil an dem Grundstück in Studernheim Flst.Nr. 202/3 (Gebäude-
und Freifläche, Oggersheimer Straße 93 A, B, C und D, 1183 m², Blatt Nr. 1131) und
dem Grundstück Flst.Nr. 202/2 (Verkehrsfläche, Oggersheimer
Oggersheimer Straße, 19 m², Blatt
Nr. 1131) verbunden mit dem Sondereigentum an den Räumen der
Doppelhaushälfte Nr. 1 lt. Aufteilungsplan. Die Doppelhaushälfte verfügt über eine
Wohnfläche von ca. 120 m².

Unter Berücksichtigung der nachstehenden Ausführungen wird der Verkehrswert


ermittelt auf:

Verkehrswert (Marktwert) 250.000 €


- In Worten Zweihundertfünfzig
fünfzigtausend Euro -
Das Gutachten besteht aus 32 Seiten.
Es wurde in 5 Ausfertigungen erstellt, davon eine für die Akten des Sachverständigen.

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Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis

Inhaltsverzeichnis ....................................................................................................... 2

1 Wesentliche Ergebnisse der Wertermittlung ...................................................... 4

1.1 Sonstige Angaben ..................................................................................... 4

2 Allgemeine Angaben .......................................................................................... 5

2.1 Bewertungszweck ...................................................................................... 5


2.2 Bewertungsgegenstand ............................................................................. 5
2.3 Auftraggeber .............................................................................................. 5
2.4 Ortstermin .................................................................................................. 5
2.5 Stichtage .................................................................................................... 5
2.6 Bewertungsrelevante Dokumente und Informationen ................................ 6
2.7 Wesentliche rechtliche Grundlagen ........................................................... 6
2.8 Verwendete Literatur ................................................................................. 6

3 Wertrelevante Merkmale .................................................................................... 7

3.1 Wesentliche Lagefaktoren ......................................................................... 7


3.2 Grundstücksbeschreibung ......................................................................... 8
3.3 Grenzbebauung ......................................................................................... 8
3.4 Bodenbeschaffenheit ................................................................................. 8
3.5 Planungsrechtliche Gegebenheiten ........................................................... 9
3.5.1 Bebauungsplan ............................................................................. 9
3.5.2 Sonstige planungsrechtliche Festsetzungen ................................. 9
3.6 Abgabenrechtlicher Zustand ...................................................................... 9
3.7 Entwicklungszustand ............................................................................... 10
3.8 Grundbuch ............................................................................................... 10
3.8.1 Eintragungen im Grundbuch ....................................................... 10
3.8.2 Zweite Abteilung (Rechte und Lasten) ........................................ 11
3.8.3 Dritte Abteilung (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden) 11
3.9 Beschreibung der baulichen Anlagen ...................................................... 12
3.10 Zustand der baulichen Anlage ................................................................. 15
3.11 Alternativnutzung und Drittverwendungsmöglichkeit ............................... 15
3.12 Abschließende Beurteilung ...................................................................... 15

4 Zur Verfahrenswahl .......................................................................................... 16

4.1 Zur Verfahrenswahl bei der Bewertung ................................................... 16


4.2 Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs .......................... 16

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Inhaltsverzeichnis
5 Sachwertverfahren ........................................................................................... 17

5.1 Bodenwert ............................................................................................... 18


P5.2 Herstellungswert der baulichen Anlagen ................................................. 19
5.2.1 Wahl des Gebäudetyps ............................................................... 19
5.2.2 Kosten der Bruttogrundfläche ..................................................... 19
5.3 Baupreisentwicklung ................................................................................ 19
5.4 Alterswertminderung ................................................................................ 20
5.4.1 Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer........................................ 20
5.4.2 Restnutzungsdauer ..................................................................... 20
5.5 Bauliche Außenanlagen ........................................................................... 20
5.6 Besonders zu veranschlagende Bauteile................................................. 21
5.7 Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale 21
5.8 Marktanpassung ...................................................................................... 21
5.9 Berechnung des Sachwertes ................................................................... 23

6 Verkehrswert .................................................................................................... 24

6.1 Ziel ........................................................................................................... 24


6.2 Ableitung des Verkehrswertes ................................................................. 24
6.3 Abschließendes Ergebnis ........................................................................ 24

7 Anhang ............................................................................................................. 26

7.1 Wohn-/Nutzflächenberechnung ............................................................... 26


7.2 Berechnung der Bruttogrundfläche nach DIN 277 ................................... 27
7.3 Fotos........................................................................................................ 28
7.4 Grundrisse ............................................................................................... 29
7.5 Stadtplanausschnitt ................................................................................. 31
7.6 Unbeglaubigter Auszug aus dem Liegenschaftskataster ......................... 32

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Wesentliche Ergebnisse der Wertermittlung
1 Wesentliche Ergebnisse der Wertermittlung
1/4 Miteigentumsanteil an dem Grundstück in Studernheim Flst.Nr. 202/3 (Gebäude-
und Freifläche, Oggersheimer Straße 93 A, B, C und D, 1183 m², Blatt Nr. 1131) und
dem Grundstück Flst.Nr. 202/2 (Verkehrsfläche, Oggersheimer Straße, 19 m², Blatt
Nr. 1131) verbunden mit dem Sondereigentum an den Räumen der
Doppelhaushälfte Nr. 1 lt. Aufteilungsplan. Die Doppelhaushälfte verfügt über eine
Wohnfläche von ca. 120 m².

Wertermittlungs-/Qualitätsstichtag 09. April 2015


Anzahl der Einheiten (gesamt) 1
Grundstücksgröße(gesamt) 1183m²
Wohnfläche (gerundet) 120 m²
Bodenwert - gesamt (gerundet) 57.000 €
Restnutzungsdauer 60 Jahre
Marktanpassungsfaktor 0,9
Objektspezifische Grundstücksmerkmale +/- 0 €
Vorläufiger Sachwert (gerundet) 275.000 €
Sachwert (gerundet) 247.000 €
Verkehrswert 250.000 €

1.1 Sonstige Angaben

• Besichtigung: Der Bewertungsgegenstand konnte eingeschränkt vom öffentlichen


Straßenraum/ Gartengelände und von Innen besichtigt werden.
• Mietsituation: nicht bekannt
• Es sind keine Maschinen- oder Betriebseinrichtungen beim Ortstermin vorhanden.

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Allgemeine Angaben
2 Allgemeine Angaben

2.1 Bewertungszweck
Ermittlung des Verkehrswertes zum Zweck der Zwangsversteigerung (Beschluss
des Amtsgerichts Frankenthal (Pfalz) vom 11. März 2014, Aktenzeichen 5 K
33/13).

2.2 Bewertungsgegenstand
1/4 Miteigentumsanteil an dem Grundstück in Studernheim Flst.Nr. 202/3 (Gebäude-
und Freifläche, Oggersheimer Straße 93 A, B, C und D, 1183 m², Blatt Nr. 1131) und
dem Grundstück Flst.Nr. 202/2 (Verkehrsfläche, Oggersheimer Straße, 19 m², Blatt
Nr. 1131) verbunden mit dem Sondereigentum an den Räumen der
Doppelhaushälfte Nr. 1 lt. Aufteilungsplan. Die Doppelhaushälfte verfügt über eine
Wohnfläche von ca. 120 m².

2.3 Auftraggeber
Amtsgericht Frankenthal (Pfalz)
Bahnhofstraße 33
67227 Frankenthal

2.4 Ortstermin
Während eines Ortstermins am 09. April 2015 wurden die baulichen Anlagen des
Bewertungsgegenstandes besichtigt. Eine Außenbesichtigung war eingeschränkt
vom öffentlichen Straßenraum und dem Gartenbereich aus möglich. Um sich einen
Eindruck von der Aufteilung und dem Zustand der baulichen Anlagen zu verschaffen
wurden die begehbaren Räumlichkeiten im Unter-, Erd- und Dachgeschoss besich-
tigt. Die Außenanlagen wurden ebenfalls besichtigt. Alle Beteiligten wurden ord-
nungsgemäß geladen. Anwesend waren der Unterzeichner, ein Mitarbeiter des
Sachverständigenbüros sowie die Eigentümer.

2.5 Stichtage
Wertermittlungsstichtag und Qualitätsstichtag ist der 09. April 2015 (Tag der Ortsbe-
sichtigung). Die Wertermittlung wurde am 29. Juli 2015 abgeschlossen.

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Allgemeine Angaben
2.6 Bewertungsrelevante Dokumente und Informationen
Folgende Dokumente und Informationen standen bei der Recherche der wertrelevan-
ten Merkmale des Bewertungsobjektes unter anderem zur Verfügung:
• Planungsrechtliche Angaben der örtlichen Stadtverwaltung.
• Bodenrichtwerte gemäß § 196 BauGB, festgestellt vom örtlichen Gutachter-
ausschuss
• unbeglaubigter Auszug aus dem Liegenschaftskataster vom 17. März 2015
• unbeglaubigter Grundbuchauszug vom 25. März 2015
• Teilungserklärung vom 24. Oktober 2008

2.7 Wesentliche rechtliche Grundlagen

• Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von
Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung - ImmoWertV) vom 19.
Mai 2010 (BGBl 2010, I Nr. 25)
• Richtlinie zur Ermittlung des Sachwerts (Sachwertrichtlinie – SW-RL) vom 05.
September 2012

2.8 Verwendete Literatur

• Kleiber, Wolfgang und Simon, Jürgen: Verkehrswertermittlung von Grundstü-


cken. Kommentar und Handbuch, Bundesanzeiger Verlag Köln, 7. Auflage,
2014.
• Schmitz, Krings, Dahlhaus, Meisel: Baukosten 2014/2015 – Instandsetzung,
Sanierung, Modernisierung, Umnutzung, Verlag für Wirtschaft und Verwaltung
Hubert Wingen Essen, 22. Auflage

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Wertrelevante Merkmale
3 Wertrelevante Merkmale
Die folgenden Beschreibungen des Grundstücks und seiner Nachbarschaft dienen
der allgemeinen Darstellung. Sie gelten nicht als vollständige Aufzählung aller Ein-
zelheiten. Des Weiteren basieren sie auf den beim Ortstermin vorgefundenen Gege-
benheiten, den erteilten Auskünften und den vorgelegten Unterlagen.

3.1 Wesentliche Lagefaktoren


Die folgende Auflistung gibt einen Überblick über die für die Wertermittlung relevan-
ten Lagefaktoren:
Stadt Frankenthal
Ortsteil Studernheim
Straße Es handelt sich bei der fertig ausgebauten Straße „Og-
gersheimer Straße“ um eine innerörtliche Sammel-/ Er-
schließungsstraße in einem verkehrsberuhigten Bereich.
Öffentliche Parkmöglichkeiten stehen eingeschränkt zur
Verfügung.
Nähere Umgebung Die nähere Umgebung des Bewertungsgegenstandes ist
überwiegend mit bis zu zweigeschossigen Wohngebäuden
(Einfamilienhäusern) bebaut.
Verkehrsanbindung Die Anschlussstelle der Autobahn (Oggersheimer Kreuz,
A650) ist in ca. 2,2 km Entfernung1. Die nächstgelegene
Bushaltestelle befindet sich ca. 300 m entfernt. Die Anbin-
dung an den öffentlichen Personennahverkehr ist ebenso
wie die Anbindung an das regionale/überregionale Stra-
ßensystem insgesamt als befriedigend zu bezeichnen.
Immissionen Es sind überwiegend nutzer- und lagetypische Immissio-
nen vorhanden.
Öffentl. Einrichtungen Der Sitz der Verwaltung ist Frankenthal. Kindergärten und
allgemein bildende und weiterführende Schulen sind im
Stadtgebiet vorhanden.

1
Alle Entfernungsangaben: Luftlinie

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Wertrelevante Merkmale
Infrastruktur Geschäfte des täglichen Bedarfs sind im Stadtgebiet vor-
handen.
Lage Es handelt sich um eine noch mittlere Wohnlage,
als Geschäftslage nicht geeignet

3.2 Grundstücksbeschreibung
Das Flurstück 202/3 mit einer Gesamtgröße von 1183 m² hat einen regelmäßigen
Zuschnitt ähnlich dem eines Rechtecks. Die Bebauung besteht aus vier Wohnge-
bäuden und Nebengebäuden (z. B. Garagen). Die befestigten Flächen dienen als
Zuwegung bzw. Abstellmöglichkeiten. Die unbefestigten Flächen sind als Gartenland
angelegt. Es sind objektspezifische Geländemodellierungen vorhanden. Das Grund-
stück fällt vom Straßenniveau aus gesehen in den hinteren Bereich (Garten) ab.

3.3 Grenzbebauung
Es liegt eine Grenzbebauung der baulichen Anlagen vor. Vom Sachverständigen
wurde keine Grenzüberprüfung vorgenommen.

3.4 Bodenbeschaffenheit
Die Bodenbeschaffenheit wurde im Rahmen dieser Verkehrswertermittlung nicht un-
tersucht. Diesbezügliche Untersuchungen können nur von einem Fachgutachter vor-
genommen werden. Im Rahmen dieser Verkehrswertermittlung wurde lediglich bei
der Sichtung der vorgelegten Unterlagen und beim Ortstermin auf mögliche Indikato-
ren für Besonderheiten des Bodens geachtet.

Aufgrund einer Anfrage beim der Struktur-und Genehmigungsdirektion Süd des


Landes Rheinland Pfalz wurde am 25. März 1015 schriftlich mitgeteilt, dass
zu dem o.g. Grundstück keine Aufführungen im Bodeninformationssystem/
Bodenkataster (BisBoKat) des Landes Rheinland Pfalz festgestellt wurden.

Falls im Rahmen der derzeitigen oder früheren Nutzungen mit umweltgefährdenden


Stoffen umgegangen wird bzw. worden ist, können Verunreinigungen der Bausub-
stanz und/oder des Untergrundes nicht ausgeschlossen werden. Es wird eine ortsüb-
liche Bodenbeschaffenheit ohne bewertungsrelevante Besonderheiten vorausge-
setzt. Eine Garantie für völlige Schadstofffreiheit kann nicht gegeben werden.

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Wertrelevante Merkmale
3.5 Planungsrechtliche Gegebenheiten
3.5.1 Bebauungsplan
Für den Bewertungsgegenstand besteht kein rechtsverbindlicher Bebauungsplan.
Die Bebaubarkeit ist nach §34 BauGB (Im Zusammenhang bebauter Ortsteile) zu
bewerten (fernmündliche Auskunft der örtlichen Stadtverwaltung vom 29. Juli 2015).

3.5.2 Sonstige planungsrechtliche Festsetzungen


Über Bodenordnungsverfahren (z.B. Umlegungsverfahren) sind aufgrund fehlender
Grundbucheintragungen nichts bekannt.
Aufgrund einer Anfrage bei der örtlichen Stadtverwaltung wurde am 18. März 2015
schriftlich mitgeteilt, dass sich auf Bewertungsgegenstand eine Baulast Nr. 681 be-
findet.
Die jeweiligen Eigentümer / Eigentümerinnen des Grundstücks Flurstück Nr.
202/2 und 203/2, in Frankenthal, Oggersheimer Straße 93a, 93b, 93c, 93d, ver-
pflichten sich, die im beiliegenden als zugehörig zu bezeichnenden, kataster-
amtlichen Lageplan rot angelegte Fläche als Zufahrt (Geh-/Fahrrecht) zu der
befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche zugunsten des Grundstücks Flurstück
201/2, in Frankenthal, Oggersheimer Straße 91b, 91c, freizuhalten.

Außerdem verpflichten sich die jeweiligen Eigentümer / Eigentümerinnen des


Grundstücks Flurstück Nr. 202/2 und 203/2, in Frankenthal, Oggersheimer
Straße 93a, 93b, 93c, 93d, zugunsten des Grundstücks Flurstück 201/2, in
Frankenthal, Oggersheimer Straße 91b, 91c, auf diesem Grundstück die Verle-
gung und den Betrieb von Ver- und Entsorgungsleitungen (auch für Elektrizität,
Ferngas und Fernheizung) zu dulden.

Nach derzeitigem Kenntnisstand wird die Baulast als wertneutral eingestuft.

3.6 Abgabenrechtlicher Zustand


Nach schriftlicher Auskunft der örtlichen Stadtverwaltung vom 26. März 2015 wurde
folgendes mitgeteilt:

Das Grundstück liegt an einer erstmals endgültig hergestellten Erschließungs-


anlage. Es bestehen keine Rückstände bei den Erschließungsbeiträgen nach
den Bestimmungen der §§ 123 ff Baugesetzbuch.

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Wertrelevante Merkmale

Unabhängig davon erhebt die Stadt Frankenthal (Pfalz) aufgrund der Satzung
über die Erhebung wiederkehrender Beiträge für den Ausbau öffentlicher Ver-
kehrsanlagen jährlich wiederkehrende Ausbaubeiträge, die bisher vollständig
bezahlt wurden.
Es stehen jedoch geringfügige Grundbesitzabgaben offen.

Die jährlich wiederkehrenden Ausbaubeiträge belaufen sich nach telefonischer Aus-


kunft der örtlichen Stadtverwaltung auf rd. 40 bis 120 €/Jahr. Nach derzeitigem
Kenntnisstand werden o.g. Grundbesitzabgaben sowie die jährlich wiederkehrenden
Ausbaubeiträge als nicht wertbeeinflussend eingestuft.

3.7 Entwicklungszustand
Der Entwicklungszustand eines Grundstücks richtet sich nach den planungsrechtli-
chen Vorgaben. Es handelt sich beim Bewertungsgegenstand um ein bebautes, voll
erschlossenes Grundstück. Bei bebauten Grundstücken ist vom Entwicklungszu-
stand „baureifes Land“ auszugehen

3.8 Grundbuch
3.8.1 Eintragungen im Grundbuch
Amtsgerichtsbezirk Frankenthal (Pfalz)
Grundbuch von Studernheim
Blattnummer 1131
Lfd.-Nr. 1: ¼ Miteigentumsanteil an dem Grundstück
Studernheim, Flst.Nr. 202/2, Verkehrsfläche Oggershei-
mer Straße mit einer Größe von 19 m²
Studernheim, Flst.Nr. 202/3, Gebäude und Freifläche
Oggersheimer Straße 93 A, 93 B, 93 C, 93 D
Verbunden mit dem Sondereigentum an den Räumen der
Doppelhaushälfte Nr. 1 lt. Aufteilungsplan.
Für jeden Miteigentumsanteil ist ein besonderes Grund-
buch angelegt (Blätter 1131 bis 1133 und 1146).
Der hier eingetragene Miteigentumsanteil ist durch die zu
den anderen Miteigentumsanteilen gehörenden Sonderei-
gentumsrechte beschränkt.

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Wertrelevante Merkmale
Sondernutzungsrechte sind vereinbart.
Hier: Sondernutzungsrecht an der in dem der Urkunde
vom 15.02.107 (UR-Nr. 293/2007, Notar Dr. Axel Wilke in
Ludwigshafen am Rhein) beigefügten Plan rot umrandeten
Grundstücksfläche.
Veräußerungsbeschränkung: keine
Wegen Gegenstand und Inhalt des Sondereigentums wird
Bezug genommen auf die Bewilligung vom 24.10.2008
(UR-Nr. 1948/2008, Notar Dr. Axel Wilke in Ludwigshafen
am Rhein); hierher übertragen aus Blatt 1130; eingetragen
am 12.04.2011

3.8.2 Zweite Abteilung (Rechte und Lasten)


Lfd. Nr. 1 Grunddienstbarkeit (Geh-und Fahrrecht) für den jeweiligen
Eigentümer des Grundstücks Gemarkung Studernheim
Flurstück Nr. 201/5 (Studernheim Blatt 1162 Best.Verz.-
Nr. 1). Gemäß Bewilligungen vom 13.10.2008, 21.10.2008
und 05.04.2011 (UR-Nrn. 185572008, 1888/2008 und
546/2011, Notar Dr. Axel Wilke in Ludwigshafen am
Rhein) eingetragen am 12.04.2011
Lfd. Nr. 2 Die Zwangsversteigerung ist angeordnet (Amtsgericht
Frankenthal (Pfalz), Aktenzeichen 5 K 33/13); eingetragen
am 15.11.2013

3.8.3 Dritte Abteilung (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden)


Es wird davon ausgegangen, dass Schuldverhältnisse, die im Grundbuch in Abtei-
lung III verzeichnet sind, gegebenenfalls gelöscht werden; oder durch eine Reduzie-
rung des Preises ausgeglichen werden. Mögliche Eintragungen in Abteilung III des
Grundbuches sind ohne Einfluss auf den Verkehrswert und werden daher hier nicht
beachtet.

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Wertrelevante Merkmale
3.9 Beschreibung der baulichen Anlagen
Die Wertermittlung wurde auf der Grundlage des realisierten Vorhabens durchge-
führt. Das Vorliegen einer Baugenehmigung und ggf. die Übereinstimmung des aus-
geführten Vorhabens mit der Baugenehmigung und dem Bauordnungsrecht und der
verbindlichen Bauleitplanung wurde nicht geprüft. Bei dieser Wertermittlung wird
deshalb die materielle Legalität der baulichen Anlagen und Nutzungen vorausge-
setzt. Die Informationen zur privatrechtlichen und öffentlich-rechtlichen Situation
wurden, sofern nicht anders angegeben, (fern)mündlich eingeholt. Es wird empfoh-
len, vor einer vermögensmäßigen Disposition bezüglich des Bewertungsgegenstan-
des zu diesen Angaben von der jeweils zuständigen Stelle schriftliche Bestätigungen
einzuholen.
Es wurden keine zerstörenden Untersuchungen ausgeführt. Angaben über nicht
sichtbare Bauteile und Baustoffe beruhen auf gegebenen Auskünften, auf vorgeleg-
ten Unterlagen oder auf Vermutungen. Bei der Substanzbeschreibung muss daher
unter Umständen eine dem Standard des Baujahres entsprechende Ausführungsart
und ggf. die Richtigkeit von Angaben unterstellt werden. Es wird ungeprüft unterstellt,
dass keine Bauteile und Baustoffe vorhanden sind, welche eine anhaltende Ge-
brauchstauglichkeit beeinträchtigen oder gefährden. Eine Überprüfung der Einhal-
tung öffentlich-rechtlicher Bestimmungen (einschließlich Genehmigungen, Abnah-
men, Auflagen und dergleichen) oder eventueller privatrechtlicher Bestimmungen zu
Bestand und Nutzung des Grund und Bodens und der baulichen Anlagen ist nicht
erfolgt. Vom Sachverständigen wurden keine Maß-, Baustoff- und Bauteilprüfungen,
Bodenuntersuchungen sowie Funktionsprüfungen haustechnischer oder sonstiger
Anlagen vorgenommen. Messbescheinigungen zum Nachweis der Einhaltung gefor-
derter Emmissionsgrenzwerte sowie Bescheinigungen über das Ergebnis der regel-
mäßigen Überwachungen lagen nicht vor. Im Rahmen dieses Verkehrswertgutach-
tens werden wegen insoweit fehlender Fachkenntnisse nicht die Fragen beispiels-
weise bezüglich Baumängel / Bauschäden und bedingte Anforderungen bzw. Nach-
rüstpflichten nach der Energieeinsparverordnung beurteilt. Diese Fragestellungen
können nur sachgerecht von einem Sachverständigen auf dem jeweiligen Fachgebiet
beantwortet werden. Bei der Erstellung des Verkehrswertgutachtens sind bei bebau-
ten Grundstücken unter anderem der bauliche Zustand und damit auch Baumängel /
Bauschäden einfließen zu lassen. Daraus folgt gerade nicht die Pflicht, die im Rah-

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Wertrelevante Merkmale
men einer möglichen Renovierung bzw. Sanierung entstehenden Kosten genau zu
ermitteln und die erforderlichen Maßnahmen vollständig zu beschreiben.

Wohnhaus
Die unterkellerte Doppelhaushälfte besteht aus einem Erdgeschoss, einem ausge-
bautem Dachgeschoss und ausgebautem Spitzboden. Das Gebäude wurde rd. 2007
errichtet. Die mittlere Länge der Gebäudefront beträgt rd. 6 m. Die mittlere Tiefe des
Gebäudes beträgt rd. 10 m.
• Nutzung
Untergeschoss Lager-/Abstellraum, Hauswirtschaftsraum, Hobby-
raum, Anlagentechnik
Erdgeschoß Wohnen, Küche, Diele, WC, Terrasse
Dachgeschoß Drei Zimmer (Wohnen/Schlafen), Badezimmer
Spitzboden Studio, Duschbad
• Gründung Bodenplatte
• Außenwände Betonfertigteile
• Trennwände Mauerwerk
• Decken Stahlbeton-Massivdecke
• Dachkonstruktion Holzkonstruktion, Satteldach,
Betonziegeldeckung
• Treppen Holztreppe
• Heizungsart Gaszentralheizung
Heizkörper mit Ventilsteuerung
• Warmwasserbereitung zentral
• Anschlüsse an kommunales Ver-/Entsorgungsnetz

Die wertrelevanten Ausstattungsmerkmale des Innenausbaus können wie folgt zu-


sammengefasst werden:
• Belichtung und Belüftung:
Wohn- /Schlafräume: direkt belichtet und belüftet
Quer- und Stosslüftung möglich
Küche: direkt belichtet und belüftet
Sanitäre Anlagen: direkt belichtet und belüftet

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Wertrelevante Merkmale
• Bodenbeläge: Fliesen, Parkett
• Wandflächen: überwiegend verputzt und gestrichen
Küche: Fliesenspiegel im Herd- / Spülenbereich,
Restflächen verputzt und gestrichen
Sanitärräume: umlaufend ca. 1,2 m Höhe gefliest, Restflä-
chen verputzt und gestrichen
• Deckenflächen: verputzt und gestrichen,
teils integrierte Leuchtmittel
• Türen: Furnierte Holztüren, Umfassungszargen
Glastür zwischen Diele und Wohnbereich im
EG
• Tor: Elektr. Stahlkipptor (Garage)
• Fenster: Kunststofffenster mit Isolierverglasung,
mechanische Rollläden
• Elektroinstallation: mehrere Lichtauslässe und Steckdosen,
Türsprechanlage
• Sanitärinstallation:
Badezimmer Badewanne, Dusche, Handwaschbecken,
Hänge-WC
Duschbad Dusche, Handwaschbecken, Hänge-WC
WC Handwaschbecken, Hänge-WC
• Grundrissgestaltung: funktionsgerecht mit Terrasse
• Vermietung: nicht bekannt

Außenanlagen
Die befestigten Flächen dienen als Zuwegung / Zufahrt. Es sind objektspezifische
Geländemodellierungen vorhanden. Die nicht befestigten Flächen sind mit Büschen /
Rasen als Garten angelegt. Des Weiteren befindet sich eine Metall-Fertiggarage auf
dem Grundstück. Die Einfriedung besteht aus Mauern und einer Zaunanlage.

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Wertrelevante Merkmale
3.10 Zustand der baulichen Anlage
Der Bewertungsgegenstand entspricht in seiner Konstruktion und seinem Grundriss-
aufbau überwiegend dem Standard der Baualtersklasse. Die baulichen Anlagen zei-
gen soweit erkennbar einen guten Allgemeinzustand entsprechend der Baualters-
klasse. Aufgrund der Baualtersklasse können sich Einschränkungen bezüglich des
Brand- und Feuchteschutzes sowie des Schall- und Wärmeschutzes ergeben. Ein
Energieausweis lag nicht vor.

3.11 Alternativnutzung und Drittverwendungsmöglichkeit


Aufgrund der Lage, der Ausstattung und Grundrissgestaltung des Bewertungsgegen-
standes wird eine wohnwirtschaftliche Nutzung zukünftig im Vordergrund stehen.

3.12 Abschließende Beurteilung


Der Bewertungsgegenstand entspricht in seiner Konstruktion und seinem Grundriss-
aufbau überwiegend dem Standard der Baualtersklasse bei einem überwiegend mitt-
leren Ausstattungsstandard und liegt in einer noch mittleren Wohnlage. Die Außen-
anlagen waren fertig gestellt und nutzbar. Die Belüftungs-, Besonnungs- und Belich-
tungsverhältnisse sind gut. Stoß- und Querlüftung ist möglich. Die Konzeption bzw.
Raumaufteilung sowie die Größe der Wohn-/Nutzfläche entsprechen den heutigen
Anforderungen an Objekte dieser Art. Abstellmöglichkeiten für PKW sind im Grund-
stücksumfeld und in der Garage gegeben. Die regionale/überregionale Verkehrsan-
bindung sowie die Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr sind als be-
friedigend zu bezeichnen.

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Zur Verfahrenswahl
4 Zur Verfahrenswahl

4.1 Zur Verfahrenswahl bei der Bewertung


Nach den Vorschriften der Immobilienwertermittlungsverordnung ist zur Ermittlung
des Verkehrswertes das Vergleichswertverfahren, das Ertragswertverfahren oder das
Sachwertverfahren heranzuziehen. Die Verfahren sind nach der Art des Gegenstan-
des der Wertermittlung unter Berücksichtigung der im gewöhnlichen Geschäftsver-
kehr bestehenden Gepflogenheiten und den sonstigen Umständen des Einzelfalles
zu wählen; die Wahl ist zu begründen.
Bei Anwendung des Vergleichswertverfahrens sind Kaufpreise solcher Grundstücke
heranzuziehen, die hinsichtlich der ihren Wert beeinflussenden Merkmale mit dem zu
bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. Nach Auskunft des örtlichen
Gutachterausschusses fehlt es im Bewertungsfall an der Vielzahl gleichartiger zeit-
naher Vergleichsfälle, die zur Ableitung von Vergleichswerten geeignet wären. Daten
vergleichbarer Objekte stehen somit nicht zur Verfügung, so dass das Vergleichs-
wertverfahren nicht angewandt werden kann.

4.2 Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs


In vorliegendem Fall handelt es sich nach der einschlägigen Fachliteratur um ein
Sachwertobjekt, so dass zur Ermittlung des Verkehrswertes vorrangig das Sachwert-
verfahren in Betracht kommt. Hierfür spricht der örtliche Grundstücksmarkt, der Im-
mobilien solcher Art als nicht renditeorientierte Sachwertobjekte handelt.

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Sachwertverfahren
5 Sachwertverfahren
Der Sachwert eines Grundstücks umfasst den Bodenwert sowie den Sachwert der
baulichen und sonstigen Anlagen. Zur Ermittlung des Sachwerts der baulichen Anla-
gen ist von den gewöhnlichen Herstellungskosten auszugehen. Die gewöhnlichen
Herstellungskosten der baulichen Anlagen werden durch Multiplikation der gewöhnli-
chen Herstellungskosten je Flächeneinheit mit der Anzahl der entsprechenden Flä-
cheneinheiten des zu bewertenden Gebäudes ermittelt. Die vom Bundesministerium
für Raumordnung, Bauwesen und Städtebau eingeführten Normalherstellungskosten
NHK 2010 werden herangezogen. Normalherstellungskosten sind die Kosten, die
marktüblich für die Neuerrichtung einer entsprechenden baulichen Anlage aufzuwen-
den wären. Einzelne Bauteile und/oder Einrichtungen, die nicht in den Flächeneinhei-
ten erfasst sind, müssen gesondert berücksichtigt werden, soweit dies dem gewöhn-
lichen Geschäftsverkehr entspricht. Des Weiteren sind Alter, Beeinträchtigungen
(z.B. Instandhaltungsstau) der baulichen Anlagen wertmindernd zu berücksichtigen.
Der Sachwert des Bewertungsgegenstandes wird nach folgendem Schema berech-
net:

Herstellungskosten der baulichen Anlagen bezogen auf das


Basisjahr 2010
x Baupreisindex (Preisverhältnisse am Wertermittlungsstichtag)
= Herstellungskosten der baulichen Anlage ohne bauliche Au-
ßenanlage (Neubauwert zum Wertermittlungsstichtag)
- Alterswertminderung
= Altersgeminderte Herstellungskosten zum Wertermittlungs-
stichtag
+ Zeitwert der Außenanlagen

+ Bodenwert
= Vorläufiger Sachwert
(Wert des fiktiv schadensfreien Bewertungsobjektes)
x Sachwertfaktor
= Marktangepasster vorläufiger Sachwert
- Besondere objektspezifische Grundstücksmerkmale
= Sachwert

Die aufgeführten Eingangsgrößen werden im Folgenden zunächst quantifiziert. An-


schließend wird die Sachwertberechnung mit den ermittelten Eingangsgrößen unter

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Sachwertverfahren
Berücksichtigung des Wertermittlungsmodells des örtlichen Gutachterausschusses
durchgeführt. Im Rahmen der Berechnungen können sich Abweichungen durch Run-
dungen ergeben.

5.1 Bodenwert
Der Bodenwert eines Grundstücks ist vorrangig aus einer ausreichenden Anzahl von
Vergleichspreisen zu ermitteln. Im vorliegenden Bewertungsfall liegen nach Auskunft
des örtlichen Gutachterausschusses keine geeigneten zeitnahen Kaufpreise von
Vergleichsgrundstücken, die in ihren wertbeeinflussenden Merkmalen mit dem Be-
wertungsgrundstück übereinstimmen vor. Insbesondere folgende Merkmale können
den Wert eines Grundstücks beeinflussen:
• Lage (Ortslage, Verkehrslage, Nachbarschaftslage oder Wohnlage)
• Nutzbarkeit nach öffentlich-rechtlichen und privatrechtlichen Vorschriften
• Beschaffenheit (Grundstücksgröße, Grundstückszuschnitt, Bodenbeschaffenheit)
• Erschließungszustand
Zur Ermittlung des Bodenwertes können neben oder anstelle von Preisen für Ver-
gleichsgrundstücke auch geeignete durchschnittliche Lagewerte für bestimmte Zo-
nen innerhalb des Gemeindegebietes (Bodenrichtwerte) herangezogen werden. Für
die zu bewertenden Grundstücke wird auf den ermittelten Bodenrichtwert für baurei-
fes Land zurückgegriffen.
Der örtliche Gutachterausschuss gibt folgenden Bodenrichtwert zum 01.01.2014 an:
190 €/m² Bodenrichtwert
B baureifes Land
MD Dorfgebiet
o offene Bauweise
II zweigeschossig

Für die Verkehrsfläche (Flst.Nr. 202/2 mit einer Größe von 19 m²) wird ein Abschlag
auf den Bodenrichtwert vorgenommen.
Aufgrund der Lage der Grundstücke, der Ausnutzung, der Größe und der sonstigen
rechtlichen Eigenschaften und tatsächlichen Gegebenheiten ergeben sich folgender
Bodenwerte:

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Sachwertverfahren
Bodenrichtwert [€/m²] 190
Grundstücksgröße[m²] 1.183
Bodenwert
190 x 1.183 = 224.770,00 €
Miteigentumsanteil
1 / 4 = 56.192,50 €

Bodenrichtwert [€/m²] 190


Grundstücksgröße[m²] 19
Bodenwert
190 x 19 = 3.610,00 €
Abschlag
60% - 2.166,00 €
1.444,00 €
Miteigentumsanteil
1 / 4 = 361,00 €
Gesamt-Bodenwert 56.553,50 €
Gerundet 57.000 €

5.2 Herstellungswert der baulichen Anlagen


5.2.1 Wahl des Gebäudetyps
Als Grundlage für die weiteren Berechnungen wird der Gebäudetyp freistehende Ein-
und Zweifamilienhäuser, Doppelhäuser, Reihenhäuser gewählt
• Gebäudetyp 2.01 Keller-, Erdgeschoss, Dachgeschoss voll ausgebaut

5.2.2 Kosten der Bruttogrundfläche


Eine Beschreibung des Gebäudestandards ist den Typenblättern der NHK 2010 zu
entnehmen. Das Gebäude wird auf Grundlage dieser nach Standardstufen unterglie-
derten baulichen Gebäudestandards qualifiziert. Unter Berücksichtigung objektspezi-
fischer Eigenschaften sind die Kosten der Bruttogrundfläche in Höhe von 830 €/m²
(inklusive Baunebenkosten) angemessen und werden in die weiteren Berechnungen
eingeführt.

5.3 Baupreisentwicklung
Die Baupreisentwicklung für Wohngebäude vom Zeitpunkt der Normalherstellungs-
kosten (2010) bis zum Wertermittlungsstichtag (2015) liegt aufgrund der Daten des
Statistischen Bundesamt (Baupreisindizes) für das Basisjahr 2010 bei 110,6%
(Stand: Februar 2015).

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Sachwertverfahren
5.4 Alterswertminderung
Die Nutzung eines Gebäudes wird mit zunehmendem Alter immer unwirtschaftlicher.
Dieser Wertverlust wird als Korrekturgröße im Sachwertverfahren berücksichtigt. Die
Bemessungsgrundlage hierfür ist das Verhältnis der wirtschaftlichen Restnutzungs-
dauer zur üblichen wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer der baulichen Anlagen.

5.4.1 Wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer


Die durchschnittliche wirtschaftliche Gesamtnutzungsdauer für das Wohnhaus liegt
zwischen 60 und 80 Jahren. Im vorliegenden Bewertungsfall wird aufgrund der Art,
der Eigenschaften und der wirtschaftlichen Nutzungsfähigkeit der baulichen Anlagen
eine Gesamtnutzungsdauer von 70 Jahren in die weiteren Berechnungen eingeführt.

5.4.2 Restnutzungsdauer
Die wirtschaftliche Restnutzungsdauer ist der Zeitraum, in dem die baulichen Anla-
gen bei ordnungsgemäßer Unterhaltung und Bewirtschaftung voraussichtlich noch
wirtschaftlich genutzt werden können. Unterlassene Instandsetzungen oder Moderni-
sierungen können die Restnutzungsdauer verkürzen. Die wirtschaftliche Restnut-
zungsdauer ist unter Berücksichtigung des Bau- und Unterhaltungszustandes sowie
der wirtschaftlichen Verwendungsfähigkeit der baulichen Anlagen zu schätzen.
Es wird unter Berücksichtigung des Bau- und Unterhaltungszustandes sowie der
wirtschaftlichen Verwendungsfähigkeit der baulichen Anlagen eine wirtschaftliche
Restnutzungsdauer von 60 Jahren in die weiteren Berechnungen eingeführt. Auf-
grund der gewählten Parameter ergibt sich eine Korrekturgröße von 14% des Her-
stellungswertes des Wohnhauses.

5.5 Bauliche Außenanlagen


Zu den Außenanlagen gehören nach DIN 276 auch die auf dem Grundstück vorhan-
denen unterirdischen Ver- und Entsorgungsleitungen. Über deren Zustand und Lage
ist nichts bekannt. Bei Außenanlagen wie im Bewertungsfall wird der Zeitwert der
Außenanlagen nach Erfahrungssätzen als prozentualer Anteil des Wertes der bauli-
chen Anlagen zum Wertermittlungsstichtag in die weiteren Berechnungen eingeführt.
Übliche Ansätze für Anlagen wie im Bewertungsfall liegen bei 4% bis 8% des Wertes
der baulichen Anlagen zum Wertermittlungsstichtag. Aufgrund der vorhandenen Au-
ßenanlagen werden diese mit einem Prozentsatz im mittleren Bereich des Wertes
der baulichen Anlagen zum Wertermittlungsstichtag angesetzt.

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Sachwertverfahren
5.6 Besonders zu veranschlagende Bauteile
Einzelne Bauteile, Einrichtungen oder sonstige Vorrichtungen sind durch Zu- und
Abschläge zu berücksichtigen, sofern sie mit den herangezogenen Normalherstel-
lungskosten nicht erfasst werden. Werthaltige, bei der Berechnung der Bruttogrund-
fläche nicht erfasste Bauteile, wie z. B. Gauben, Terrasse und Garage sind in Ansatz
zu bringen. Soweit diese Bauteile erheblich vom Üblichen abweichen, ist gegebenen-
falls ihr Werteinfluss zu berücksichtigen.

5.7 Berücksichtigung besonderer objektspezifischer Grundstücksmerkmale


Sonstige, den Verkehrswert beeinflussende Umstände (insbesondere Instandhal-
tungsstau), die bei der Ermittlung noch nicht erfasst sind, sind durch Zu- oder Ab-
schläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen. Bezüglich der Ursa-
chen für aufgezählte Unterhaltungsrückstände bzw. Schäden wurden keine weiteren
Untersuchungen durchgeführt. Die angegebenen Kosten werden in einem beim Orts-
termin offensichtlichen Ausmaß berücksichtigt. Für die Beseitigung eines Renovie-
rungs-/Instandhaltungsstau wird falls erforderlich eine differenzierte Untersuchung
zur Kostenermittlung empfohlen. Ob ein neuer Eigentümer sämtliche aufgeführten
Arbeiten ausführt ist von den individuellen Vorstellungen und Möglichkeiten abhän-
gig. Die Wertminderung für einen marktüblich handelnden Eigentümer kann die
Wertminderung aufgrund des Zustandes der baulichen Anlagen nur grob geschätzt
werden. Es wird kein gesonderter Ansatz in die weiteren Berechnungen eingepflegt.

5.8 Marktanpassung
Kaufpreisanalysen zeigen, dass der ermittelte Grundstückssachwert von bebauten
Grundstücken des individuellen Wohnungsbaus und der auf dem Grundstücksmarkt
erzielte Preis unterschiedlich sein können. Durch den Sachwertfaktor, der sich aus
der Division des Kaufpreises durch den Grundstückssachwert ergibt, erfolgt eine An-
passung des Sachwertes an die örtliche Marktlage. Bei der Wertermittlung ist in Ab-
hängigkeit von der Höhe des Bodenrichtwertes und der Höhe des vorläufigen Sach-
wertes der ermittelte Sachwertwertfaktor am fiktiv schadensfreien Objekt anzubrin-
gen. Der Landesgrundstücksmarktbericht Rheinland-Pfalz veröffentlicht Sachwertfak-
toren für bebaute Ein-und Zweifamilienwohnhausgrundstücke (Reihenmittelhaus,
Doppelhaushälfte bzw. Reihenendhaus).

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Sachwertverfahren
Bei einem vorläufigen Sachwert von 275.000 € wird bei einem Bodenrichtwertniveau
von 120 €/m² ein Sachwertfaktor von 0,85 angegeben. Bei einem vorläufigen Sach-
wert von 275.000 € wird bei einem Bodenrichtwertniveau von 240 €/m² ein Sachwert-
faktor von 1,0 angegeben.

Aufgrund der Lage, Größe, Ausstattung und Beschaffenheit des Bewertungsgegen-


standes und der Situation am örtlichen Grundstücksmarkt wird ein objektspezifischer
Sachwertfaktor in die weiteren Berechnungen eingeführt.

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Sachwertverfahren
5.9 Berechnung des Sachwertes

Gebäudeart Wohnhaus
Bruttogrundfläche 230
Baupreisindex 110,6
Normalherstellungskosten [€/m²]
im Basisjahr2010 830
am Wertermittlungsstichtag 917,98
Herstellungswert (ohne BNK)
Gebäude 211.135,40 €
besondere Bauteile 28.000 €
besondere Einrichtungen
Gebäudeherstellungswert mit BNK 239.135,40 €
Alterswertminderung
prozentual 14%
Betrag 33.478,96 €
Zeitwert
Gebäude 205.656,44 €
Nebengebäude
besondere Einrichtungen
Gebäudewert (inkl. BNK) 205.656,44 €
Gebäudewert insgesamt 205.656,44 €
Wert der Außenanlagen
in % 6%
in € + 12.339,39 €
Wert der Gebäude und
217.995,83 €
Außenanlagen
Bodenwert + 57.000 €
vorläufiger Sachwert = 274.995,83 €
Sachwertfaktor x 0,9
= 247.496,25 €
sonstige wertbeeinflussende
- 0€
Umstände
marktangepasster vorläufiger
247.496 €
Sachwert (ohne Belastungen)

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Verkehrswert
6 Verkehrswert

6.1 Ziel
Für das zu begutachtende Objekt ist gemäß der bestehenden Richtlinien und Ver-
ordnungen der Verkehrswert nach dem Preis zu ermitteln, welcher zum Zeitpunkt der
Wertermittlung im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegeben-
heiten, tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des
Grundstücks ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu
erzielen wäre. Das Verhandlungsgeschick der Beteiligten spielt ebenso wie die fi-
nanzielle Situation oder der individuelle Geschmack Einzelner keine Rolle bei der
Verkehrswertermittlung. Vor diesem Hintergrund sind Abweichungen vom ermittelten
Verkehrswert möglich.

6.2 Ableitung des Verkehrswertes


Der Verkehrswert des Bewertungsobjektes ist unter Berücksichtigung der örtlichen
und regionalen Marktverhältnisse aus dem angewandten Wertermittlungsverfahren
abzuleiten. Beim Bewertungsgegenstand wird der Verkehrswert vorrangig aus dem
Ertragswert abgeleitet. Beim Erwerb des Bewertungsgegenstands im gewöhnlichen
Geschäftsverkehr wird die Kaufentscheidung nicht nach Renditegesichtspunkten ge-
troffen. Die derzeitige Nachfrage am örtlichen Grundstückmarkt nach Objekten ver-
gleichbarer Art, Größe, Beschaffenheit und Lage ist vor dem Hintergrund der derzeit
günstigen Finanzierungskonditionen gegeben.

6.3 Abschließendes Ergebnis


Unter Berücksichtigung aller rechtlichen, tatsächlichen und wirtschaftlichen Umstän-
de, den Gepflogenheiten des gewöhnlichen Geschäftsverkehrs sowie aller wertbe-
einflussender Merkmale, wird der Verkehrswert zum Wertermittlungsstichtag ermittelt
auf

250.000 €
- In Worten Zweihundertfünfzigtausend Euro –

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Verkehrswert
Ein anonymisierter Auszug aus der Kaufpreissammlung zeigt für die Jahre 2011 und
2013 zwei vergleichbare Kauffälle im unmittelbaren Umfeld des Bewertungsgegen-
standes mit einem Mittelwert von rd. 280.000 €. Die mittlere Wohnfläche betrug rd.
130 m². Unter Berücksichtigung der objektspezifischen Merkmale bestätigen diese
Werte den ermittelten Verkehrswert. Eine Innen-/ Außenbesichtigung der angegebe-
nen Objekte war nicht möglich.

Ich versichere, das vorstehende Gutachten parteilos und ohne persönliches Interes-
se am Ergebnis verfasst zu haben. Der Sachverständige hat an diesem Gutachten
einschließlich Anhang und Fotographien ein Urheberrecht. Die enthaltenen Daten
und Karten sind urheberrechtlich geschützt und dürfen nicht aus dem Gutachten se-
pariert oder einer anderen Nutzung zugeführt werden. Das Gutachten wurde nur für
den angegebenen Zweck erstellt. Vervielfältigungen und Veröffentlichungen bedürfen
der schriftlichen Genehmigung des Verfassers.

Karlsruhe, den 29. Juli 2015

Der Sachverständige
Von der Industrie- und Handelskammer Karlsruhe öffentlich bestellt und vereidigt für die
Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken
Mitglied im Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten und sonstige
Wertermittlungen in Karlsruhe
Mitglied im Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten im Stadtkreis
Mannheim
Rüppurrer Straße 4a• 76137 Karlsruhe• T 0721 / 38 46 671• F 0721 / 38 46 669•
Mosbacher Straße 97• 68259 Mannheim• T 0621 / 760 899 72• T 0621 / 760 89972• E info@sv-uhl.de

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Anhang
7 Anhang

7.1 Wohn-/Nutzflächenberechnung
Die Werte wurden den zur Verfügung gestellten Unterlagen entnommen und durch
ein örtliches Teilaufmaß auf Plausibilität überprüft. Eine Gewähr für die Vollständig-
keit und Richtigkeit der übergebenen Unterlagen kann nicht übernommen werden.
Die Wohn-/Nutzfläche wurde in einer für die Wertermittlung ausreichenden Genauig-
keit ermittelt und ist hier aufgrund der Verfahrenswahl nur nachrichtlich wiedergege-
ben. Sie hat nur innerhalb dieses Gutachtens Gültigkeit und ist nicht für weitere Zwe-
cke wie Mieterhöhungsverlangen oder Mietfestsetzungen geeignet.

Beschreibung Flächen [m²]


Erdgeschoss
Wohnen 34,28
Küche 7,80
Diele 4,48
Garderobe 1,39
WC 2,17
Terasse 9,00
Erdgeschoss ges. 59,12

Dachgeschoss
Kind 1 9,34
Kind 2 12,62
Eltern 14,11
Flur 4,17
Bad 5,64
Dachgeschoss ges. 45,88

Spitzboden
Studio/Duschbad 15,02
Flur 0,96
Dachspitz gesamt 15,98

Wohnfläche gesamt 120,98


gerundet 121

Nutzfläche KG 55

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Anhang
7.2 Berechnung der Bruttogrundfläche nach DIN 277
Die Bruttogrundfläche ist die Summe der Grundflächen aller Grundrissebenen eines
Bauwerks. Für die Berechnung der Bruttogrundfläche sind die äußeren Maße der
Bauteile einschließlich Bekleidung in Höhe der Boden– bzw.
Deckenbelagsoberkanten anzusetzen. Konstruktive und gestalterische Vor- und
Rücksprünge bleiben dabei unberücksichtigt. Die angesetzten Maße wurden den
übergebenen Unterlagen entnommen. Für die Vollständigkeit und Richtigkeit der
verwendeten Unterlagen kann keine Gewähr übernommen werden.

Länge Breite
Flächeninhalt [m²]
[m] [m]

Kellergeschoss 6,14 x 9,96 = 61,15


Erdgeschoss 6,18 x 10,04 = 62,05
Dachgeschoss 6,18 x 10,04 = 62,05
Spitzboden 6,18 x 7,00 = 43,26
Summe 228,51
gerundet 230

Die Bruttogrundflächen wurden in einer für die Wertermittlung ausreichenden Genau-


igkeit ermittelt. Sie hat nur innerhalb dieses Gutachtens Gültigkeit.

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Anhang
7.3 Fotos

Foto 1 Giebelseite Foto 2 Verkehrsfläche

Foto 3 Terrassenbereich Foto 4 Terrassenbereich

Foto 5 Anlagentechnik Foto 6 Garage

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Anhang
7.4 Grundrisse2

Grundriss 1 Untergeschoss

Grundriss 2 Erdgeschoss

2
Die Darstellung dient nur der Orientierung und kann in Teilbereichen abweichen.

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Anhang

Grundriss 3 Dachgeschoss

Grundriss 4 Spitzboden

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