INVERSIONES CENTENARIO S.A.A.

ANALISIS Y DISCUSION DE LA GERENCIA

Informe por el periodo octubre-diciembre 2009

1. RESULTADO DE LAS OPERACIONES Y SITUACION ECONOMICA FINANCIERA DE LA SOCIEDAD

CORRESPONDIENTE AL PERIODO COMPRENDIDO ENTRE EL 01 DE OCTUBRE Y EL 31 DE
DICIEMBRE 2009.

A continuación se presentan las variaciones más importantes en los estados financieros de Inversiones
Centenario S.A.A. por el período comprendido entre el 01 de octubre y el 31 de diciembre de 2009, respecto
al mismo periodo del año anterior. Las variaciones están expresadas en miles de nuevos soles.

Las variaciones recogen la fusión por absorción de fecha 01 de agosto de 2009, mediante la cual Inversiones
Centenario S.A.A. absorbió a sus subsidiarias Promotora Santo Domingo SA, Promotora San Pedro SAC e
IDK SA. Para fines comparativos se ha reestructurado los saldos del año anterior.

En el cuarto trimestre de 2009 la empresa obtuvo ingresos operativos netos de costos por S/. 35,519, los
que comparados con los ingresos operativos obtenidos en el cuarto trimestre del 2008 que ascendieron a
S/. 15,588 estos aumentaron en 127.86%

Inversiones Centenario S.A.A. cuenta con tres fuentes principales de ingresos: la comercialización de
inmuebles, el arrendamiento y por la participación en los resultados de subsidiarias y asociadas y dividendos
percibidos de otras empresas.

Los ingresos de Inversiones Centenario S.A.A. provienen en su totalidad de fuente local y se distribuyen entre
los diferentes negocios de la siguiente manera:

Octubre – diciembre 2009 Octubre - diciembre 2008

en miles S/. en miles S/.

Venta de inmuebles, neto de costos 12,332 35% 6,469 42%

Arrendamiento de Inmuebles 7,073 20% 7,056 45%

Dividendos de otras empresas 15,926 44% 1,929 12%

Asesoramiento 90 -% 134 1%

Otros ingresos operativos 98 1% 0 -

______ ____ ______ _____
Ingresos operativos totales, neto 35,519 100% 15,588 100%

% de crecimiento 127.86%

Utilidad Operativa 25,313 71% 16,077 103%

% de crecimiento 57.45%

Ingresos totales
Por los periodos comprendidos entre octubre a diciembre 2009 y octubre a diciembre 2008, los ingresos
operativos aumentaron debido principalmente a un mayor ingreso por dividendos de otras empresas.

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2
Venta de inmuebles

En el cuarto trimestre del año 2009 respecto al mismo periodo del año anterior, los ingresos por venta de
inmuebles netos de costos aumentaron de S/. 6,469 en el 2008 a S/. 12,332 en el 2009, es decir un 90.63%.

Arrendamiento de inmuebles
Durante el cuarto trimestre del año 2009 se obtuvo mayores ingresos por alquileres comparados con el
mismo periodo del año 2008 en un 0.24%.

La compañía obtuvo ingresos promedio mensuales de US$ 824 y US$ 764 miles de dólares durante el
periodo octubre a diciembre 2009 y octubre a diciembre 2008, respectivamente.

Utilidad operativa
La utilidad operativa obtenida en el cuarto trimestre del año 2009 aumentó de S/. 16,077 en el cuarto
trimestre del 2008 a S/. 25,313 para el mismo período del año 2009, lo cual representa un crecimiento de
57.45%.
Los gastos operacionales (ventas, administración, depreciación) mostraron una variación de S/. 8,111
registrados en el cuarto trimestre del 2008 a S/. 10,288 para el mismo periodo del año 2009, es decir
aumentaron en un 26.84% de un periodo a otro.

El rubro otros ingresos y gastos netos sufrió una disminución de una utilidad de S/. 8,600 en el cuarto
trimestre de 2008 a S/. 82 en el mismo periodo del año 2009, esto debido principalmente a un recupero por
comparación con valor de mercado de la inversión inmobiliaria en el cuarto trimestre del año 2008.

Ingresos financieros
El rubro ingresos financieros disminuyeron de S/. 11,442 en el cuarto trimestre del año 2008 a S/. 9,018 en el
mismo periodo del año 2009, lo cual representó una variación de 21.19% entre ambos períodos, ocasionado
principalmente por una disminución en el ingreso por diferencia en cambio de S/. 7,781 y S/.4,278 en el
cuarto trimestre de los años 2008 y 2009, respectivamente.

Gastos Financieros
Los gastos financieros disminuyeron de S/. 18,145 incurridos en el periodo octubre - diciembre 2008 a S/.
8,036 para el mismo período de 2009, es decir variaron en un 55.71%, originado principalmente por una
menor diferencia en cambio de S/. 13,980 para el cuarto trimestre del año 2008 a S/. 3,994 para similar
periodo del año 2009.

Participación en los resultados de subsidiarias y afiliadas bajo el método de participación patrimonial

La provisión por dividendos y participación en resultados de subsidiarias y asociadas durante el período
octubre - diciembre 2009 disminuyeron de S/. 2,723 en el cuarto trimestre de 2008 a S/. (2,387) en el
mismo trimestre de 2009, lo cual representa una variación del 187.66%.

Impuesto a la Renta y Participaciones a los trabajadores

La empresa aplica la política de registrar la provisión del impuesto a la renta y participación de los
trabajadores por el método del pasivo (NIC 12). En consecuencia, reconoce el efecto de las diferencias
temporales entre los pasivos y activos determinados sobre una base tributaria y sus importes para propósitos
financieros. La determinación de la provisión del pasivo diferido por impuesto a la renta y participación de los
trabajadores se ha efectuado de acuerdo a las normas tributarias vigentes; artículo 58 del decreto legislativo
774 que establecen que para efectos del impuesto a la renta, los beneficios provenientes de ventas a plazos
con vencimientos mayores a un año podrán imputarse a los ejercicios en que sean exigibles los pagos
correspondientes y al D.L. 677 que establece que los trabajadores tienen derecho a una participación del 5%
de la renta imponible.

Para el periodo octubre a diciembre de 2009 la provisión por dichos conceptos ascendió a S/. 4,952 y para
el periodo octubre a diciembre 2008 a S/. 4,517, lo que significó un incremento de 9.63%

Utilidad Neta
La utilidad neta aumentó de S/. 7,580 en el cuarto trimestre de 2008 a S/. 18,956 en el mismo periodo del
2009, lo cual significó un incremento del 150.08% entre dichos periodos.

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2. ANALISIS Y EVOLUCION DE LOS PRINCIPALES RATIOS FINANCIEROS.

2.1 Liquidez
Al 31 de diciembre 2009 la empresa muestra a través de sus estados financieros una liquidez general de
1.563 frente a los 1.688 que obtuvo al 31 de diciembre del año anterior.

En cuanto a la prueba ácida, el ratio aumentó de 0.454 al 31 de diciembre de 2008 a 0.537 al 31 de

diciembre de 2009, producto de un mayor pasivo corriente por obligaciones financieras para la compra
de terrenos.

2.2 Solvencia
El índice de endeudamiento patrimonial de la empresa varió de 0.957 en diciembre de 2008 a 0.931 a
diciembre de 2009, debido básicamente a un mayor patrimonio neto.

3. CAPITAL Y FINANCIAMIENTO:

3.1 Planes de Inversión:

Los proyectos de inversión más importantes de Inversiones Centenario S.A.A. son:

Inversión inmobiliaria

1. Centro Empresarial Real

Es un complejo empresarial que incluye un hotel cinco estrellas, los edificios de oficinas Real Uno, Real
Tres, Real Cuatro, Real Cinco, Real Seis, Real Siete, Real Diez y Real Doce; además del edificio de
estacionamientos Real Once y locales comerciales, los cuales cuentan con atributos de modernidad,
exclusividad y seguridad.

Las empresas usuarias del Centro Empresarial Real pueden acceder a un producto único en Lima
obteniendo una alta satisfacción en aspectos tales como máximo control y seguridad, mejoramiento de la
imagen corporativa, mayor eficiencia inmobiliaria en la distribución espacial de sus oficinas, ambientes de
trabajo adecuados lo que se traduce en productividad del personal, y el poder de contar con servicios
comunes de los edificios como aire acondicionado central, sistemas de control de accesos, sistemas
contra-incendios, estacionamientos, salones de conferencias, etc.

En el Centro Empresarial Real, la empresa es propietaria de aproximadamente el 75% de los edificios de

oficinas, estacionamientos y de tres terrenos en los que se construirán los Edificios Real Dos, Real Ocho
y Real Nueve. Actualmente sobre los terrenos previstos para los edificios Real Ocho y Nueve se explota
temporalmente una playa de estacionamiento.

Desarrollo urbano y venta de terrenos financiados

Dentro de este rubro, la Compañía habilita terrenos para la venta de lotes financiados a un plazo máximo de
siete años.
La actividad se viene desarrollando principalmente en el Cono Norte de la ciudad de Lima, extendiéndose a
partir del 2006 a la provincia de Chiclayo, en donde se viene desarrollando el proyecto “Urbanización Los
Sauces” y en Huancayo en donde se está desarrollando el proyecto inmobiliario denominado “Alto La
Merced”.

2. Urbanización Santo Domingo de Carabayllo

Ubicada en el Cono Norte de Lima, la urbanización cuenta con terrenos que han sido habilitados con
infraestructura que incluye: agua, desagüe, electricidad, pistas y veredas. Dentro de la misma, once
etapas ya han sido habilitadas y totalmente comercializadas. Al 31 de diciembre de 2009 se concluyó el
proceso de habilitación de las etapas XIV y XV, habiéndose vendido el 100% de la primera y el 99.22% de

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 la segunda. Inversiones Centenario S.A.A. cuenta con terrenos colindantes para el desarrollo de nuevas
etapas.

3. Urbanización Alameda de El Pinar

En el año 2003 Inversiones Centenario S.A.A. inició la habilitación urbana de 29.4 hectáreas de terreno
ubicadas en el distrito de Comas. La comercialización ha sido exitosa habiéndose vendido el 100% de
los lotes de las etapas I y II al 31 de diciembre de 2006. En el año 2007 se inició la venta de la III etapa,
habiéndose vendido durante el año el 100% de los lotes.

4. Urbanización Santa María de Carabayllo

Corresponde al desarrollo del más grande proyecto de habilitación de lotes del Cono Norte, bajo el
nombre de “Urbanización Santa María de Carabayllo”. El proyecto integral contempla más de 5,000
lotes con servicios completos de luz, agua, desagüe, pistas asfaltadas, veredas y parques. En julio de
2006 se inició el proceso de venta de lotes en la I etapa de la Urbanización. En el año 2007 se inició la
habilitación y venta de la II etapa de la Urbanización; en febrero y diciembre de 2008 se inició la venta de
la III y IV etapa, respectivamente. Al 31 de diciembre de 2009 se ha vendido el 89.60% de la totalidad
de las etapas.

5. Urbanización Los Sauces (Chiclayo)

La compañía viene desarrollando la urbanización “Los Sauces”, en el distrito de Pimentel, Chiclayo,

sobre un terreno de 12.54 hectáreas. Es el primer desarrollo inmobiliario de Inversiones Centenario
S.A.A. en el interior del país. Las ventas de la primera etapa se iniciaron en el tercer trimestre de 2006
y durante el cuarto trimestre del 2008 las de la segunda etapa. A la fecha ya se han comercializado el
100% de la primera etapa y el 99.67% de la segunda etapa.

6. San Pedro de Carabayllo

A través de su subsidiaria Promotora San Pedro SAC, que fue absorbida por fusión el 01 de agosto, se
adquirió un terreno en el distrito de Carabayllo para realizar la nueva habilitación urbana denominada
urbanización San Pedro. La comercialización de la urbanización se inició a fines del 2005 y a la fecha se
cuenta con cinco etapas, en noviembre de 2009 se empezó a comercializar la V etapa, habiéndose
vendido el 63.16% de los lotes. Así mismo, Inversiones Centenario S.A.A. cuenta terrenos adicionales
colindantes a este desarrollo donde se tiene previsto habilitar nuevas etapas.

7. Lurín
A través de una subsidiaria, Inversiones Centenario S.A.A. es propietaria del 77.5% de terrenos ubicados
en las pampas de Lúcumo y Pacta, totalizando 1,053.10 hectáreas de terreno disponibles. De acuerdo
con la Ley Nº 27040 que manifiesta la necesidad pública del desarrollo del Proyecto de Tratamiento y
Uso de Aguas Residuales del Cono Sur de Lima Metropolitana, 228.50 hectáreas de las mismas serán
de uso restringido.

Otros proyectos

8. Terrenos en Carabayllo

En enero 2008 la Compañía adquirió 28.0912 hectáreas, en julio adquirió 82.4534 hectáreas y en
agosto 24 hectáreas de terreno, todos en el Distrito de Carabayllo.
En julio de 2009 la Compañía adquirió 110,001.25 m2 adicionales.

9. Otros terrenos

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 En enero de 2008 la compañía adquirió los siguientes terrenos rústicos a) 29,171.265 m2 en Huancayo y
b) 11.5211 hectáreas en el Distrito de Puente Piedra.

En junio de 2009, la compañía adquirió terrenos en el departamento de Ica, con un área total de
207,826 m2, los que se utilizarán para futuros proyectos inmobiliarios.

10. Otras inversiones desarrolladas a través de la subsidiaria Paz-Centenario SA

La compañía posee el 50% de participación en el Edificio Atelier, ubicado en el Distrito de Barranco en

el cual se desarrollara la construcción de viviendas verticales conformadas por 210 departamentos de
aproximadamente 50.86 metros cuadrados y 70 estacionamientos.

La compañía posee el 50% de participación en el Proyecto Conjunto Habitacional Condominio

Parque Rimac, ubicado en el Distrito del Rimac en el cual se desarrolla la construcción de viviendas
dentro del proyecto mi vivienda y estará conformadas por 212 departamentos que estarán distribuidos
en 15 grupos de edificios.

Así mismo la compañía posee el 50% de participación en un terreno de 532.50 metros cuadrados
ubicados en el Distrito de Pueblo Libre.

A su vez, Paz-Centenario SA es accionista de Paz-Centenario Global SA con el 66.666% quien viene

desarrollando un proyecto en el Distrito de Carabayllo de 5,000 casas sobre una extensión de 116
hectáreas de terreno el que será desarrollado en 10 etapas. El condominio denominado Villa Club
cuenta con amplias áreas comunes, Club House, accesos controlados, lozas deportivas entre otras
facilidades.

Inversiones en Valores

Al 31 de diciembre de 2009 la Compañía viene efectuando aportes de capital en sus empresas afiliadas
por un total de S/. 19,084,000; así mismo en diciembre adquirió acciones en empresa tercera por S/.
21,650,000

3.2 Financiamiento:

Durante el cuarto trimestre del año 2009, la empresa continuó atendiendo todos sus compromisos
financieros en forma oportuna.

En el cuarto trimestre del año 2009 la Compañía obtuvo un préstamo con el Banco de Crédito del Perú a
corto plazo por S/. 20,000,000 para capital de trabajo, así como préstamos a mediano plazo por S/.
12,000,000 y US$ 21,000,000 para el financiamiento de compras de terrenos y reemplazo de
préstamos a corto plazo.

4. CAMBIOS EN LOS RESPONSABLES DE LA ELABORACION Y REVISION DE LA INFORMACION

FINANCIERA.

Durante los dos últimos años no existen cambios en los responsables de la elaboración y revisión de la
información financiera.