La Valuacion Del Intangible de Un Inmueb PDF

CAMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE
LA CONSTRUCCIÓN
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
LA VALUACIÓN DEL INTANGIBLE DE UN INMUEBLE ANTIGUO

E INTEGRARLO EN UN AVALÚO COMERCIAL: CASO EN LA
ZONA CENTRO DE SAN LUIS POTOSÍ
TRABAJO PRÁCTICO TERMINAL PARA OBTENER EL GRADO DE:
MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
PRESENTA:
ING. RICARDO DE LA TORRE MARTÍNEZ
ASESOR:
M.A.O. JAIME MARTÍNEZ FLORES
ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO OFICIAL POR LA SECRETARIA DE EDUCACION PUBLICA,

CONFORME AL ACUERDO No. ES06160 DE FECHA 19 DE OCTUBRE DE 2006
SAN LUIS POTOSÍ, SAN LUIS POTOSÍ MAYO 2013

2
CAMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE
LA CONSTRUCCIÓN
INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN
LA VALUACIÓN DEL INTANGIBLE DE UN INMUEBLE ANTIGUO

E INTEGRARLO EN UN AVALÚO COMERCIAL: CASO EN LA
ZONA CENTRO DE SAN LUIS POTOSÍ
TRABAJO PRÁCTICO TERMINAL PARA OBTENER EL GRADO DE:
MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL
PRESENTA:
ING. RICARDO DE LA TORRE MARTÍNEZ

ASESOR:
M.A.O. JAIME MARTÍNEZ FLORES
ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO OFICIAL POR LA SECRETARIA DE EDUCACION PUBLICA,

CONFORME AL ACUERDO No. ES06160 DE FECHA 19 DE OCTUBRE DE 2006
SAN LUIS POTOSÍ, SAN LUIS POTOSÍ MAYO 2013
3
i
ii
DEDICATORIAS
A MI FAMILIA
Este trabajo se lo dedico a mi esposa e hijos por ser ellos el resultado de mis mayores
logros en mi vida, y este trabajo es una consecuencia de esto.
Con la conclusión de este proyecto cierro una etapa de mi vida profesional con la cual
quero expresarle a mi esposa e hijos la necesidad que tengo de superación para poder
dar lo mejor de mi a lo mejor que tengo en la vida.
A MIS MAESTROS
A todos los maestros que tuvieron a bien enseñarme un poco de su conocimiento, el

cual lo tomé con agradecimiento, porque esto me sirvió para superarme en mi vida
profesional.
A MIS COMPAÑEROS
Porque en cada uno de ellos encontré un colega que me apoyo durante el desarrollo
de la Maestría.
iii
RESUMEN
El presente trabajo aborda la valuación de un inmueble antiguo en la ciudad de San

Luis Potosí y el cual consta de tres capítulos.
El capítulo uno consta de un glosario de los términos y conceptos básicos que se

utilizaron en el presente trabajo, para darle una mejor comprensión a este. De esta
manera puede ser consultado por cualquier persona que le interese saber cómo se
desarrolla un avalúo.
El capítulo dos se refiere a las normas y criterios de cómo deben ser clasificados y
cómo deben ser conservados los monumentos antiguos. Y de quién debe ser la
responsabilidad para realizar esto. Ya que en muchas ocasiones los propietarios de los
inmuebles antiguos no les dan la importancia que tienen para el entorno y la historia de
una región y es cuando es aplicada la ley de conservación de este tipo de inmuebles,
porque le da al Estado o la Federación, según sea el caso, tomar el control del
inmueble debido a su relevancia histórica.
En el capítulo tres se desarrolla el avalúo comercial de una Edificación Antigua

integrando el valor intangible monetario, utilizando los criterios principales de la Carta
de Venecia traducidos en una tabla de valor. Y como resultado nos da un avalúo con el
valor intangible integrado de dicha edificación antigua.
1
ABSTRACT
This paper addresses the valuation of a former property in the city of San Luis Potosi,
which consists of three chapters
Chapter one consists of a glossary of basic terms and concepts that were used in this
work, to give a better understanding to this. This way it can be consulted by anyone
interested to know how to develop an appraisal.
Chapter two refers to the norms and standards of how ancient monuments should be
classified and how they should be preserved. And who should be responsible for this.
Since in many cases the property owners do not give the importance this monuments
have to the environment and history of a region and this is when applied the law of
conservation, because it gives the State or the Federation, as applicable, to take control
of the property because of its historical significance.
In chapter three it’s developed a commercial appraisal of an Old Building integrating a

monetary intangible value, using the primary criteria of the Charter of Venice translated
into a value table. And as a result gives us an appraisal with the intangible value of the
old building integrated.
2
ÍNDICE
Solicitud y registro del trabajo individual …………………………………………………… i

Dedicatorias ............................................................................................................................ iii
Resumen ................................................................................................................................. 1
Abstract ................................................................................................................................... 2
Índice ....................................................................................................................................... 3
Introducción ............................................................................................................................ 5
Capítulo 1................................................................................................................................ 9
1. Marco conceptual del trabajo práctico terminal ............................................................... 9
1.1 Definiciones ...................................................................................................................... 9
1.1.1 Avalúo ............................................................................................................................ 9
1.1.2 Monumento Histórico .................................................................................................. 9
1.1.3 Costo............................................................................................................................ 10
1.1.4 Precio ........................................................................................................................... 10
1.1.5 Puesta en valor ........................................................................................................... 11
1.1.6 Valoración ................................................................................................................... 11
1.1.7 Valor Económico......................................................................................................... 12
1.1.8 Valor de Mercado ....................................................................................................... 12
1.1.9 Valor Estético – Arquitectónico ................................................................................. 13
1.1.10 Valor Histórico – Testimonial o Simbólico .............................................................. 13
1.1.11 Valor Simbólico ......................................................................................................... 14
1.2 Teoría subjetíva de valor............................................................................................... 14
1.3 Valuación de intangibles ............................................................................................... 15
1.3.1 Valor Intangible del Patrimonio ................................................................................. 15
1.4 Método de valuación para utilizar en el trabajo........................................................... 16
1.4.1 Método comparativo o de mercado .......................................................................... 16
1.4.2 Método de costos, físico o directos ........................................................................... 17
1.4.3 Método de capitalización de rentas .......................................................................... 19
Capítulo 2.............................................................................................................................. 21
2. Marco Jurídico del trabajo práctico terminal. ................................................................. 21
2.1 Ley federal sobre monumentos y zonas arqueológicas,artísticos e históricos. ....... 21
Capítulo I Disposiciones generales.................................................................................... 21
Capítulo II Del registro ........................................................................................................ 22
3
Capítulo III De los monumentos arqueológicos, artísticos históricos ............................. 23
Capítulo IV De las zonas de monumentos ......................................................................... 24
2.2 Ley de protección del patrimonio cultural para el Estado de San Luis Potosí ......... 24
2.3 Descripción del área del sujeto a valuar ..................................................................... 29
2.4 Clasificación de acuerdo al Instituno Nacional de Antropología e Historia (INAH) . 30
2.5 Perímetros de protección al patrimonio histórico ........................................................ 31
2.6 Clasificación de uso de suelo en el Estado de San Luis Potosí ............................... 33
Capítulo 3 La valuación del intangible de un inmueble antiguo e integrarlo en un avalúo
comercial: caso en la calle Bolivar # 655 la zona Centro de San Luis Potosí ………..… 35
3.1 Avalúo académico ......................................................................................................... 34
3.2 Formato de antecedentes del inmueble a valuar ........................................................ 35
3.3 Formato de características urbanas del inmueble a valuar ....................................... 37
3.4 Formato de la descripción general del inmueble a valuar.......................................... 39
3.5 Formato de consideracione previas al avalúo............................................................. 42
3.6 Formato de condicionantes al avalúo .......................................................................... 42
3.7 Formato de excluciones al avalúo ................................................................................ 42
3.8 Formato método físico o directo ................................................................................... 46
3.9 Formato metodo análisis de mercado.......................................................................... 46
3.10 Formato avalúo por capitalización de rentas. ........................................................... 50
3.11 Formato de resumen ................................................................................................... 50
3.12 Valuación del intangible de un inmuelbe antíguo ..................................................... 53
3.12.1 Carta de Venecia, 1964 ........................................................................................... 53
CONCLUSIONES ................................................................................................................ 60
Bibliografía ............................................................................................................................ 61
Anexos .................................................................................................................................. 63
4
INTRODUCCIÓN
En la actualidad, para la realización del avalúo de un inmueble solo se toman en

cuenta los factores más determinantes que influyen en éste, tales como el Valor Físico,
Valor de Mercado y Capitalización de Rentas. Estos elementos de valuación toman en
cuenta el valor tangible del elemento en estudio, pero no toman en cuenta los valores
intangibles, porque solo se ha buscado el valor económico en el periodo de tiempo en
el cual se va a realizar una transacción comercial para así poder lograr una venta
satisfactoria por parte del cliente. Por eso, los avalúos solo tienen una vigencia de seis
meses a partir de la entrega del mismo.
Esta metodología ha funcionado eficazmente cuando se trata de valuar elementos
contemporáneos, es decir todos aquellos que fueron construidos a partir de la
Revolución Industrial la cual tomó su auge a partir del siglo XX. Porque estos
elementos tienden a tener una renovación más o menos constante, ya que su periodo
de vida va en promedio de los 30 a los 60 años de acuerdo a la utilidad del proyecto y
conservación de la construcción que se toma en cuenta al hacer un avalúo del
inmueble.
En los tiempos de modernidad en que vivimos, es tan notable ver cómo ha

evolucionado el sistema constructivo, a tal grado, que en la actualidad se ha
demostrado la eficiencia en los procesos constructivos.
Con estos sistemas nuevos se han logrado realizar edificaciones de hoteles de 15

niveles en un periodo de tiempo record de tan solo 6 días, como el que se construyó en
China por la empresa Broad Sustainable Building para edificar el Ark Hotel1
Esta modernización, en cuanto al proceso constructivo se refiere, ha provocado que se

tenga en el olvido a los elementos constructivos que fueron realizados de una manera
artesanal (por llamarlos de alguna manera). Siendo éstas todas las edificaciones
creadas hasta antes del año 1900, el cual es hasta esta fecha como el periodo de
1
http://elcomercio.pe/mundo/668445/noticia-china-construyeron-hotel-15-pisos-seis-dias
5
tiempo que toma en cuenta el Instituto Nacional de Antropología e Historia (INAH) para
clasificarlos como monumentos históricos.
Por lo anteriormente mencionado, el objetivo de este trabajo es proponer una

metodología que pueda integrar en un avalúo comercial el valor intangible de los
inmuebles como una unidad de valor y que este se integre en el valor final del avalúo,
dando como resultado un valor superior al que actualmente se les da a este tipo de
inmuebles considerando de alguna manera su antigüedad y su importancia en el
entorno donde se encuentran construidos.
Ya que el concepto de valor intangible solo se ha proyectado a las actividades que

expresan el desarrollo intelectual en las sociedades humanas a través de su cultura y
son las expresadas por los individuos como identidad cultural y social, las
transmisiones orales, la lengua, la música, literatura, la danza, los juegos, la mitología,
los ritos, las costumbres, la artesanía, y otras artes, inclusive construcciones, pero
nunca expresado como un valor monetario.
Estos valores intangibles se han logrado apreciar como una muestra de las diferentes
culturas alrededor del mundo gracias a las instituciones que se han dedicado a regular
las normativas que ayudan a definir que son estas expresiones culturales. A nivel
internacional la United Nations Educational, Scientific and Cultural Organization
(UNESCO) e International Council on Monuments and Sites (ICOMOS) y el Instituto
Nacional de Antropología e Historia (INAH) a nivel nacional.
Los habitantes del Viejo Continente han logrado entender el concepto de conservación
de las edificaciones históricas en su conjunto y ésto, gracias a que estos principios
fundamentales se lograron plasmar en 1931 en la carta de Atenas2 y en 1964 en la
Carta de Venecia3 que han contribuido al desarrollo de un amplio movimiento
internacional, que se ha concretado en los documentos antes mencionados, en la
actividad del ICOMOS y de la UNESCO y en la creación del Centro Internacional de
2
http://www.arquicity.com/carta-de-atenas-1931.html
3 http://www.mcu.es/patrimonio/docs/MC/IPHE/Biblioteca/VENECIA.pdf
6
Estudio para la Conservación y Restauración de Bienes Culturales (ICCROM) en el
año de 1972.
Como Mexicanos debemos entender que nuestro acervo cultural en cuanto a

arquitectura se refiere, es muy rico e irrepetible, porque fusionó dos culturas (la
española y la autóctona de cada región del país) se plasmaron como testigos en el
tiempo a través de cada una de las edificaciones que aun existen, las cuales debemos
valorar como parte de nuestra identidad como nación, ya que sin esta nos perderíamos
al no tener referencia de nuestro pasado.
Lo que se pretende en este estudio es cambiar la visión de los propietarios de las

edificaciones antiguas a través de un método que ayude a cuantificar el valor intangible
en un valor comercial aunado al costo del valor físico
Ya que estas propiedades en la actualidad en general, solo se ven como un problema,

debido a que la entidad reguladora nacional (INAH), en la mayoría de los casos, les
prohíbe demolerlos para hacer edificaciones modernas.
Esto debido a que forman parte de un entorno histórico y a consecuencia de esto

prefieren dejarlas abandonadas hasta que se derrumben por falta de mantenimiento,
con el fin de poder utilizar el terreno y que es como actualmente se valoran estas
propiedades, solo por su ubicación y no por su edificación.
Este problema ha creado paulatinamente un deterioro visual en el entorno del ambiente

histórico de muchas zonas de los diferentes “Centros Históricos” de México y éste ha
sido uno de los factores principales para que las edificaciones antiguas hayan perdido
su valor comercial con el paso del tiempo.
Esto ha sido solo por la falta de información hacia los propietarios por parte de una
entidad reguladora (INHA) de incitarlos a que si se conservan el ambiente en que
fueron concebidos (por haberse construido en un periodo de tiempo en la historia) el
asentamiento urbano de la época, se conserva su valor intangible y por ende,
repercute en su valor comercial por formar parte de este ambiente histórico.
7
En algunos lugares sí se ha logrado entender este concepto, como el caso de San
Miguel de Allende, Guanajuato, donde se llegan a cotizar en dólares las propiedades y
ésto debido a que se ha conservado casi al 100% de su ambiente histórico. Pero
irónicamente los que lograron hacer entender este concepto a la gente, fueron los
extranjeros que arribaron a esta población.
El objetivo de este trabajo es proponer una metodología para la integración del valor
intangible en un avalúo comercial de las Edificaciones Antiguas y Edificios Históricos
catalogadas así por el Instituto Nacional de Antropología e Historia (INAH) y realizar un
ejercicio de valuación de la casa-habitación ubicada en la Zona CENTRO San Luis
Potosí, aplicando esta metodología.
Con este trabajo se pretende formar un criterio de valuación de lo intangible referido a

edificaciones históricas con el método que se va a proponer. Primero elaborando un
avalúo comercial un inmueble ubicada en la Zona Centro San Luis Potosí y se
establecerá con base en el método propuesto el valor intangible.
8
CAPÍTULO 1
1. MARCO CONCEPTUAL DEL TRABAJO PRÁCTICO TERMINAL
1.1 Definiciones
1.1.1 Avalúo
“Se define al avalúo como una estimación y opinión imparcial de valor de una
propiedad o de un bien debidamente identificados y a una fecha determinada. Es el
acto de estimar el valor, usualmente por medio de un informe escrito de la opinión del
valuador sobre el valor de cierta propiedad o de un bien adecuadamente descritos y
referida a una fecha determinada.”4
1.1.2 Monumento Histórico
“Es una creación arquitectónica aislada, un conjunto urbano o rural, que ofrece un
testimonio de una civilización en particular, de una evolución trascendente, o de un
acontecimiento histórico. No solo una gran creación es considerada monumento
histórico, sino también se considera así a las obras modestas que han adquirido con el
tiempo importancia cultural.”5
4
Herrera Macías Antonio, Curso propedéutico de Valuación, Colegio de Ingenieros Mecánicos y
Electricistas A.C. México D.F., 2006, Pág. 4
5
Carta de Venecia, 1964, Artículo 1°
9
1.1.3 Costo
“El costo es lo que la empresa paga a sus trabajadores y proveedores con objeto de
fabricar y comercializar bienes y servicios. El valor es la utilidad que los compradores
creen que obtienen de esos bienes y servicios y el precio es lo que pagan por ello.
Esos son los tres elementos esenciales de las elecciones cotidianas que han de hacer
los directivos.”6
1.1.4 Precio
El precio otorgado a cualquier producto va en función de la oferta y la demanda.
A mayor demanda, mayor precio. Ya que los productores del bien ofertado ven las
posibilidades de mayor utilidad con la misma inversión inicial. Por eso cuando se
empieza a comercializar un producto de una marca poco conocida o desconocida en
muchas ocasiones los spot publicitarios comienzan diciendo “precio especial por
introducción”.
Ahora bien a menor demanda, menor precio. Esto es inversamente proporcional

cuando el producto es demandado. En este caso el productor lo que busca en estos
casos es recuperar la inversión inicial en el producto.
Aunque en muchas ocasiones por ejemplo, en las cosechas de cualquier producto que
tuvo en un año en específico mucha producción, el precio de mercado es tan bajo que
los productores prefieren dejar que se pudra en el campo que cosecharlo. Ya que el
costo de cosecharlo ni siquiera se recuperaría con la venta del producto.
6
Maital, Shlomo, Costo precio y valor. Como analizar y gestionar mejor el triángulo de beneficio. España,
ed. Deusto S.A. 1995 pág. 22
10
1.1.5 Puesta en valor
Término que engloba a varios otros, ya que implica una serie de

intervenciones posibles para dotar a la obra de las condiciones objetívas
ambientales, sin desvirtuar su naturaleza, resalten sus características y
permita su óptimo aprovechamiento. Básicamente, la conservación y la
restauración son operaciones que conllevan a la puesta en valor, pudiendo
serlo también la refuncionalización.7
1.1.6 Valoración
Existen diversas formas de conocer en Bien y valorarlo, aunque por lo general los
criterios básicos, bajo los cuales podemos analizarlos, responden al grado de
interés que estos tengan, desde los siguientes:
• Histórico
• Social
• Testimonial
• Artístico
• Arquitectónico
• Urbano
• Paisajista
• Ambiental
Muchas veces un Bien reúne uno o varios valores (histórico, estético, económico,
social, simbólico, etc.). Amayor valor asignado, mayor será la responsabilidad de
conservarlo y no desvirtuarlo, para que en el futuro continúe siendo un testimonio,
como lo es para nosotros y lo fue para nuestros antepasados.
Un pueblo que no se reconoce así mismo es un pueblo vacío. 8
7
Artusi José Antonio, Dirección General de Patrimonio de la Ciudad de Buenos Aires
http://www.dgpatrimonio.buenosaires.gov.ar/
8
Idem
11
1.1.7 Valor Económico
Significa además de la valoración económica tradicional, el valor que un edificio

histórico posee relacionado con sus características constructivas y su
emplazamiento, además de otros valores económicos:
1.- Su mayor o menor capacidad de adaptación a otros usos.

2.- Su reconocimiento a escala barrial, municipal o nacional efectuados por
organismos gubernamentales y no gubernamentales locales y extranjeros.
3.- Su estado de conservación, nivel de deterioro, grado de autenticidad.
4.- Su calidad de construcción y técnicas constructivas originales.9
1.1.8 Valor de Mercado
“Es el precio más probable

que un comprador esté dispuesto a pagar a un vendedor por una propiedad en una
operación normal de mercado.
No es el precio más alto posible, en una transacción libre.
Una transacción libre es:
• No hay relación alguna entre el vendedor y el comprador

• El producto ha estado en el mercado durante un tiempo que resulta
razonable.
• Tanto el comprador como el vendedor no están actuando bajo presión
de ninguna clase.
No hay ventajas de tipo financieras ni de otra índole superiores a los que se

acostumbran en el mercado.
Valor de mercado = Justo Valor de Compraventa”10
9
12
1.1.9 Valor Estético – Arquitectónico
El valor estético se relaciona con la percepción que tenemos del lugar a través de
la forma, la escala, el color, la textura, el material, incluyendo los olores y sonidos
que están vinculados al sitio y su utilización. El valor arquitectónico se relaciona con
el estilo y la calidad de diseño, las formas, los usos, y los tipos de materiales.
Cuando presente cualidades destacables a lo referente a:
1.- Calidad espacial: en volumétrica, proporciones, recorridos.

2.- Calidad formal: en estilo, composición, coherencia hipológica, figura, color,
textura.
3.- Calidad funcional: coherencia espacial, uso correcto de los locales, confort.
4.- Calidad técnico constructiva: integración de servicios, iluminación, drenajes,
soluciones técnicas espaciales, uso de materiales, economía de recursos.11
1.1.10 Valor Histórico – Testimonial o Simbólico
Significa un lugar que ha sido influenciado por un evento, personaje etapa o

actividad histórica. Los edificios históricos son testimonios vivientes que se precisa
destacar, conservar, recuperar o procurar darles nuevos usos para integrarlos al
presente. Estos valores son importantes a nivel local (el barrio), regional (la ciudad)
o nacional (el país) y sirven para la afirmación de
la identidad de un lugar.12
10
Aréchiga Ramírez Carlos, Introducción a la Valuación, Maestría en Valuación Inmobiliaria e Industrial,
ITC San Luis Potosí, México, San Luis Potosí, Febrero 2007.
11
Idem
12
Idem
13
1.1.11 Valor Simbólico
Cuando posea cualidades representativas o evocativas con las que:- se identifica la

comunidad, generando sentimientos de pertenencia, arraigo u orgullo. - sea
13
identificada la comunidad, por su proyección o imagen en un ámbito mayor.
1.2 TEORÍA SUBJETÍVA DE VALOR
“La teoría subjetiva del valor lo constituyen las fuerzas que actúan dentro de la
misma propiedad, como el valor que tiene para su propietario, que muy
frecuentemente es el valor en uso del bien”14
Podría decirse que el valor subjetivo va en relación a la necesidad que tiene el

oferente del bien en cuestión o bien del ofertante considerando sus criterios propios
de valor, que muchas veces son más por el sentimentalismo hacia este. Siendo
estas necesidades y valoraciones reales o ficticias. Poniendo como ejemplo un bien
colocado en una subasta, el subastador propone un precio inicial previamente
analizado de acuerdo a valor de mercado y de ahí en adelante los interesados van
incrementando su valor hasta que se van eliminando por falta de recursos o bien no
consideran que el valor al que ha llegado sea el real para ellos.
Pero para el comprador si vale el precio al que ha llegado su oferta, pero muchas
veces si ese mismo bien se vende al precio del valor de compra no se vende a
menos que sea algo de mucha relevancia y tenga sustento el precio pagado. Por
eso al no contar con un sustento objetivo en el valor de compra casi siempre se
sobreoferta los bienes subastados.
13
Idem
14
Dobner Elberl, Horst Karl. La valuación de predios rurales. México, Editorial Concepto. 1989. p 70.
14
O en caso contrario al terminar la subasta el propietario que lo ofreció el bien no
siente que el precio al que se llegó se el indicado para su venta, se puede retractar
de esta. Pero es muy difícil que este bien se venda al precio que se quiere en ese
caso porque es un precio totalmente subjetivo.
Podría resumirse que el precio subjetivo va en relación al sentimiento que se tiene

tanto por el oferente como por el ofertante del bien en cuestión.
1.3 VALUACIÓN DE INTANGIBLES
1.3.1 Valor Intangible del Patrimonio
Desde un punto de vista subjetivo, podemos considerar como “valor intangible del
patrimonio” aquel que responde a los factores no racionales de la naturaleza
humana: sentimientos, emociones, sensaciones, sensibilidades, evocaciones... así
como, a su inteligencia.
Es un valor subyacente entre las formas constructivas y espaciales y constituye la

esencia y el carácter del elemento patrimonial: su “alma”.
Como primera aproximación al tema y sin ánimo de exclusión, pueden entenderse,

entre otros, como elementos que forman parte del “valor intangible del patrimonio”:
- El poder de símbolo que un monumento, sitio, o lugar pueda tener para la

población.
- El poder evocador, generador de sentimientos y de recuerdos individuales y
colectivos.
- El poder de identidad colectiva para una población, sociedad, cultura o
civilización.
- El valor documental del monumento o sitio que nos transmite, de manera
fehaciente, noticia de: historia, cultura, sociedad, economía, filosofía y forma de
15
vida de una época o épocas, idiosincrasia de la población, arte, técnicas y
tecnología constructiva etc.
- El valor testimonial y de memoria histórica de una cultura, de una sociedad y
de una época, contenido en los monumentos y sitios.
- El poder generador y capaz de potenciar sensibilidades: calma, paz,
religiosidad, estética, emociones...
- El poder definidor como hito o elemento substancial, integrado o integrador, del
paisaje urbano o rural.
- El poder generador de relaciones y vínculos culturales entre las personas y
entre éstas y el monumento o sitio histórico, tanto en el ámbito personal como
colectivo (turismo, folclore, manifestaciones culturales y religiosas etc.) que permite
al patrimonio ser un factor de cohesión social. 15
1.4 MÉTODOS DE VALUACIÓN PARA UTILIZAR EN EL TRABAJO
Los métodos generalmente empleados para la realización de un avalúo son:
a) Método comparativo o de mercado

b) Método de costos, físico o directo
c) Método de capitalización de rentas
1.4.1 Método comparativo o de mercado
“Es el resultado homologado de una investigación de mercado de valores de bienes

comparables al del estudio. Dicho mercado debe ser, preferentemente, activo,
15
El Valor Intangible del Patrimonio. (Celebrado en Sevilla, los días 25, 26 y 27 de Octubre de 2001)
http://www.esicomos.org/nueva_carpeta/LIBRO_CRITERIOS/SEVILLA.htm
16
amplio, sano y bien informado, donde imperan condiciones justas y equivalentes
entre la oferta y la demanda.”16
“En este método, se obtiene una estimación de valor, comparando la propiedad que
se está valuando con 3 o 4 propiedades vendidas recientemente, o que se
encuentren a la venta en el momento del avalúo, y que sean similares a la
propiedad sujeto.
Cada propiedad comparable debe ser cotejada con la propiedad sujeto de estudio,
y los precios son ajustados por todas las características distintas.
Estos factores por los que se deben hacer ajustes se pueden dividir en cinco
categorías:
1. Fecha de venta
2. Localización
3. Características Físicas
4. Términos y Condiciones de Venta
5. Precio de Venta.”17
1.4.2 Método de costos, físico o directo
“Está basado en el principio económico de “sustitución”, establece que el valor de una

propiedad es comparado al costo de adquisición de una nueva igualmente deseable y
con utilidad o funcionalidad semejante al bien que se está analizando.
Se calcula el valor del terreno, que se obtiene multiplicando la superficie por el valor
unitario del terreno y un factor de eficiencia que puede ser menor o mayor a la unidad
(forma, superficie, fondo, etc.)
16
Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales Metodología INDAABIN Bienes inmuebles.
Secretaría de la función pública pág. 9
17
17
El valor de la construcción se obtiene multiplicando la superficie construida por el valor
unitario de reposición nuevo y por un factor de eficiencia, generalmente menor a la
unidad (estado de conservación, edad, proyecto, etc.)
El valor de las instalaciones especiales y obras complementarias se obtiene aplicando

el mismo criterio anterior. “18
“Se necesita saber el precio unitario de todos los elementos que conforman el
inmueble, para obtener como resultado final la suma de todos éstos valores. A esto se
le llama costo de reproducción, el cual, sumado al costo del terreno, nos da como
resultado el valor de la propiedad.
Se basa en el principio de que un comprador no pagará más por un bien inmueble, que
lo que le costaría construir uno parecido, en una zona similar, y en condiciones
semejantes.
Consta de 5 pasos:
1. Estimar el valor del terreno como si estuviera libre y listo para trabajar.
2. Estimar el costo actual para su construcción y el costo de las mejoras.
3. Estimar la depreciación del inmueble debido al deterioro físico.
4. Deducir la depreciación del costo estimado de construcción y de las
mejoras del sitio.
5. Sumar el valor obtenido después de la depreciación el valor del terreno,
para obtener el valor final de la propiedad.”19
18
Bancomer BBVA, Avalúos y Servicios Técnicos inmobiliario “Manual de Normatividad, México, OPCIT,
Cap. III, pp 9.2.5
19
18
1.4.3 Método de capitalización de rentas
“Resulta de determinar el monto de renta bruta mensual (RBM), producida o

susceptible de producir por el inmueble, descontando los importes correspondientes a
las deducciones mensuales, vacíos, impuesto predial, agua y drenaje, conservación y
mantenimiento, administración, así como las primas de seguros de daños, quedando la
renta mensual neta (RMN), que multiplicado por 12 meses se obtendrá la renta neta
anual (RNA), la cual se capitalizará por un periodo de un año, dividido entre el
porcentaje o tasa de capitalización que se obtendrá del cómputo de la tasa libre de
riesgo de una inversión a largo plazo (30 o 50 años) aplicable en la República
Mexicana y la tasa prima correspondiente al género de inmueble valuado.”20
“La capitalización directa consta de los siguientes pasos:
1. Estimar el ingreso potencial bruto

2. Obtener un margen de no pago d ela renta o desocupación (vacíos),
estimado como porcentaje del ingreso potencial bruto.
3. Al restar este margen al ingreso potencial bruto, se obtiene el ingreso
bruto efectivo.
4. Deducir los gastos anuales de operación del ingreso bruto efectivo, para
la obtener el ingreso neto de operación.
Los gastos anuales de operación son:
1. Impuesto predial.
2. Servicio de agua.
3. Conservación y mantenimiento
4. Administración
5. Energía eléctrica
6. Seguros
20
Arechederra Sauvagé Eva Margarita, Método de Valuación de Inmuebles Históricos. Tabasco,
Universidad Juárez Autónoma de Tabasco, pag. 162
19
7. Otros imprevistos
8. Depreciación física
9. Impuesto sobre la Rente (ISR)
5. Estimar el costo que cualquier inversionista está dispuesto a pagar por

los ingresos producidos por la propiedad, esto se hace estimando el
periodo de retorno solicitado por el inversionista para recuperar su
21
capital, y este período se traduce como tasa de capitalización.”
21
20
CAPÍTULO 2
2. MARCO JURÍDICO DEL TRABAJO PRACTICO TERMINAL.
2.1 LEY FEDERAL SOBRE MONUMENTOS Y ZONAS ARQUEOLOGICAS,

ARTÍSTICOS E HISTÓRICOS.
CAPÍTULO I DISPOSICIONES GENERALES
Artículo 2º.- Es de utilidad pública, la investigación, protección, conservación,

restauración y recuperación de los monumentos arqueológicos, artísticos e
históricos de las zonas de monumentos.
Artículo 5º.- Son monumentos arqueológicos, artísticos, históricos y zonas de

monumentos los determinados expresamente en esta Ley y los que sean
declarados como tales, de oficio o a petición de parte
Artículo 6º.- Los propietarios de bienes inmuebles declarados monumentos

históricos o artísticos, deberán conservarlos y, en su caso, restaurarlos en los
términos del artículo siguiente, previa autorización del instituto correspondiente.
Artículo 9º.- El instituto competente proporcionará asesoría profesional en la

conservación y restauración de los bienes inmuebles declarados monumentos.
Artículo 10.- El instituto competente procederá a efectuar las obras de

conservación y restauración de un bien inmueble declarado monumento histórico o
artístico, cuando el propietario, habiendo sido requerido para ello, no la realice. La
Tesorería de la Federación hará efectivo el importe de las obras.
21
Artículo 11.- Los propietarios de bienes inmuebles declarados monumentos
históricos o artísticos que los mantengan conservados y en su caso los restauren,
en los términos de esta ley, podrán solicitar la exención de impuestos prediales
correspondientes, en la jurisdicción del Distrito Federal, con base en el dictamen
técnico que expida en instituto competente, de conformidad con el reglamento.
Artículo 12.- Las obras de restauración y conservación en bienes inmuebles

declarados monumentos, que se ejecuten sin la autorización o permiso
correspondiente, o que violen los otorgados, serán suspendidas por disposición del
Instituto competente, y en su caso, se procederá a su demolición por el interesado
o por el instituto, así como a su restauración o reconstrucción.
Artículo 16.- Los monumentos históricos o artísticos de propiedad particular

podrán ser exportados temporal o definitivamente, mediante permiso del instituto
competente, en los términos del Reglamento de esta ley.
Comentario: este capítulo se refiere a las normas de cómo deben ser clasificados
los monumentos arqueológicos, artísticos e históricos, y cómo y por quién deben
ser conservados estos, de acuerdo a los criterios establecidos en esta ley y de
cómo deben ser conservados este tipo de inmuebles.
El tipo de sanciones a los que están sujetos los propietarios de estos inmuebles ya
que por ser Monumentos Históricos por ley deben ser conservados y preservados.
CAPÍTULO II DEL REGISTRO
Artículo 21.- Se crea el Registro Público de Monumentos y Zonas

Arqueológicos e Históricos, dependientes del Instituto Nacional de Antropología e
Historia y el Registro Público de Monumentos y Zonas Artísticos, dependientes del
Instituto Nacional de Bellas Artes y Literatura, para la inscripción de monumentos
arqueológicos, históricos o artísticos y las declaratorias de zonas respectivas.
22
CAPÍTULO III DE LOS MONUMENTOS ARQUEOLÓGICOS, ARTISTICOS
HISTÓRICOS
Artículo 33.- Son monumentos artísticos los bienes muebles e inmuebles que
revistan valor estético relevante.
Para determinar el valor estético relevante de algún bien se atenderá a cualquiera
de las siguientes características: representatividad, inserción en determinada
corriente estilística, grado de innovación, materiales y técnicas utilizadas y otras
análogas.
Tratándose de bienes inmuebles, podrá considerarse también su significación en el
contexto urbano.
Artículo 35.- Son monumentos históricos los bienes vinculados con la historia
de la nación, a partir del establecimiento de la cultura hispánica en el país, en los
términos de la declaratoria respectiva o por determinación de la Ley.
Artículo 36.- Por determinación de esta Ley son monumentos históricos:
I. Los inmuebles construidos en los siglos XVI al XIX, destinados a

templos y sus anexos; arzobispados, obispados y casas curales;
seminarios, conventos o cualesquiera otros dedicados a la
administración, divulgación, enseñanza o práctica de un culto
religioso; así como a la educación y a la enseñanza, a fines
asistenciales o benéficos; al servicio y ornato públicos y al uso de las
autoridades civiles y militares. Los muebles que se encuentren o se
hayan encontrado en dichos inmuebles y las obras civiles relevantes
de carácter privado realizadas de los siglos XVI al XIX inclusive.
Comentario: en el capítulo II y III hablan de cómo deben ser registrados y

clasificados los Monumentos Históricos, siguiendo los lineamientos marcados por
esta ley en cuanto a edificaciones construidas entre los siglos XVI al XIX, siempre y
cuando tengan una relevancia histórica.
23
CAPÍTULO IV DE LAS ZONAS DE MONUMENTOS
Artículo 41.- Zona de monumentos históricos, es el área que comprende

varios monumentos históricos relacionados con un suceso nacional o a la que se
encuentre vinculada a hechos pretéritos de relevancia para el país.
Este capítulo se refiere al área delimitada en base a los monumentos históricos

relacionados entre sí por algún suceso de relevancia histórica.
2.2 LEY DE PROTECCION DEL PATRIMONIO CULTURAL PARA EL ESTADO
DE SAN LUIS POTOSI
CAPÍTULO UNICO
Artículo 1°. La presente Ley es de interés social y sus disposiciones son de orden
público; tiene por objeto definir, conservar, proteger y rescatar el patrimonio cultural
de la Entidad en los términos de los artículos 109 y 110 de la Constitución Política
dl Estado Libre y Soberano de San Luis Potosí; así como el ejercer las facultades
que para la conservación y restauración del patrimonio arqueológico, histórico y
artístico en el territorio estatal otorga al gobierno del mismo, el artículo 73 fracción
XXV de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, en relación con
lo establecido por la Ley General de Bienes Nacionales y la Ley Federal Sobre
Monumentos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e Históricos.
Artículo 2° Es de utilidad pública la protección del patrimonio cultural en el Estado;

entendiéndose por ésta el conjunto de actividades que hagan posible la
investigación, registro, resguardo, conservación, restauración, recuperación, puesta
en valor, promoción y difusión del mismo.
Artículo 3°. Para efectos de esta Ley se considera patrimonio cultural estatal, el
conjunto de manifestaciones tangibles e intangibles generadas a través del tiempo,
24
desde la prehistoria hasta cincuenta años antes de la fecha que transcurre al
momento de su aplicación, por los diferentes grupos sociales que se han asentado
en territorio del Estado y que por sus cualidades de significación social o
documental, constituyen valores de identidad y autenticidad de la sociedad de
donde surgen.
Artículo 4°. El titular del Ejecutivo del Estado, previos los trámites ante las
autoridades competentes, podrá expropiar el bien inmueble del patrimonio cultural
del que se trate por causas de salvaguarda, de conformidad al procedimiento que
establezca el Reglamento y demás disposiciones aplicables a la materia.
Artículo 5°. Para los efectos de esta Ley se entenderá por:
I.- Ley Federal: Ley federal Sobre Monumentos y Zonas Arqueológicos, Artísticos e
Históricos;
II.- Reglamento Federal: el Reglamento de la Ley Federal Sobre Monumentos y

Zonas Arqueológicos, Artísticos e Históricos;
III.- INAH: el Instituto Nacional de Antropología e Historia:
IV.- INBA: el Instituto Nacional de Bellas Artes;
V.- Coordinación Estatal: la Coordinación Estatal para la Atención de los Pueblos

Indígenas;
VI.- SEGE: la Secretaria de Educación de Gobierno del Estado;
VII.- SEDUVOP: la Secretaría de Desarrollo Urbano, Vivienda y Obras Públicas.
VIII.- SECULT: la Secretaría de Cultura;
25
IX.- COTEPAC: la Coordinación Técnica Estatal de Protección del Patrimonio
Cultural;
X.- Reglamento: el Reglamento de la presente Ley;
XI.- Ayuntamiento: los ayuntamientos del Estado de San Luis Potosí;
XII.- Organismos Auxiliares: las organizaciones civiles cuyo objeto esencial sea la
protección del patrimonio cultural del estado.
XIII.- Patrimonio cultural tangible: es el conjunto de bienes materiales muebles e

inmuebles, públicos y privados que se generan en una sociedad en un tiempo y
ligar determinados, ya sea por sus valores de documento histórico, significación
social, características de expresión o simbolismo.
XIV.- Patrimonio cultural intangible: es el conjunto de bienes inmateriales y

bienes materiales temporales, que forman parte del quehacer cultural de una
sociedad en un tiempo y espacio determinados, los cuales por sus valores de
significación social, características de expresión, simbolismo, constituyen
elementos de identificación y conocimiento de la sociedad de la cual emanan.
Artículo 6°.- En todo lo no previsto en la presente Ley, se aplicará supletoriamente

la legislación federal de la materia.
Los convenios y tratados internacionales de los que México forme parte, serán de
observancia obligatoria.
Artículo 7°.- El patrimonio cultural del Estado de San Luis Potosí estará integrado
por los siguientes bienes, que se localicen en su territorio:
I.- Patrimonio cultural tangible:

II.- Patrimonio cultural intangible, y
III.- Todos aquellos que con motivo de convenios y tratados internacionales de los
cuales México forme parte, sean susceptibles de ser considerados como tal.
26
Artículo15. Para efectos de esta Ley, la SEDUVOP tendrá las siguientes
atribuciones:
I.- Promover, ejecutar y supervisar la realización de actividades que permitan

presentar diagnósticos, emprender acciones de trabajo orientadas a la
conservación y recuperación de los bienes inmuebles del patrimonio cultural,
promoviendo la utilización de técnicas adecuadas de conservación, restauración y
mantenimiento.
II.- Coadyuvar con la inscripción en el Registro Público de la Propiedad y de

Comercio, de las declaratorias que reconozcan la existencia de una zona o bienes
inmuebles que formen parte del patrimonio cultural del Estado.
III.- Participar en forma conjunta con los gobiernos federales, estatal y municipales
en la elaboración, ejecución, control, evaluación, revisión de programas de
vigilancia, protección, conservación, rescate y promoción del patrimonio cultural en
el Estado.
IV.- Coordinar sus actividades con los diferentes organismos y dependencias del
sector, para apoyar en el ejercicio de aquellas funciones que tengan relación con la
materia de protección del patrimonio cultural en el Estado, y
V.- Las demás que le señalen las disposiciones legales aplicables.
Artículo 16. Para los efectos de la presente Ley, el ayuntamiento tendrá las
siguientes atribuciones:
I.- Coadyuvar con las autoridades federales y estatales, en las acciones de

vigilancia, salvaguarda, protección y difusión del patrimonio cultural en el Estado;
II.- Presentar sus propuestas de declaratorias de patrimonio cultural en el Estado, a

la SECULT;
27
III.- Realizar obras para que quede oculta la existencia de líneas o hitos
telegráficos, telefónicos o conductores eléctricos, transformadores, postes, antenas,
tinacos o depósitos de agua, que pongan en riesgo la conservación y salvaguarda,
o contaminen visualmente en bien considerado patrimonio cultural en el Estado,
previa autorización de las autoridades federales competentes en la materia;
IV.- Realizar trabajos de retiro, demolición o modificación de construcciones,

inclusive anuncios, avisos, carteles, templetes, instalaciones diversas o
cualesquiera otras, a costa del propio infractor cuando éste sea acreedor a esa
sanción y se niegue a realizarlos, previa autorización de la autoridad competente en
su caso;
V.- Establecer en sus iniciativas de leyes de ingresos del ejercicio fiscal

correspondiente, estímulos fiscales para los titulares, propietarios o poseedores de
bienes que estén declarados e inscritos en el Registro Estatal del Patrimonio
Cultural, que cumplan con lo estipulado en esta Ley, para que los mantengan
conservados y en su caso los resulten;
VI.- Ordenar y ejecutar la suspensión provisional de las obras que pongan en riesgo
bienes que integren el patrimonio cultural del Estado, en auxilio de la autoridad
competente;
VII.- Expedir licencias a los propietarios que pretendan realizar cualquier

intervención en los bienes inmuebles culturales, así como a los colindantes de
éstos, previa aprobación de las autoridades competentes, y
VIII.- Las demás que emanan de las disposiciones legales aplicables.
Comentario: esta ley trata de cómo se debe clasificar y conservar el patrimonio

cultural del Estado de San Luis Potosí; y de cómo se deben ejercer las facultades
del Estado para la conservación y restauración del patrimonio apoyada por las
diferentes instancias gubernamentales que ayudan a tener reglamentos específicos
para esta encomienda.
28
2.3 DESCRIPCIÓN DEL ÁREA DEL SUJETO A VALUAR 22
Con el propósito de analizar los aspectos del ámbito urbano, se ha zonificado la

mancha urbana de la ciudad de San Luis Potosí, creando seis zonas y una área
delegacional; esta zonificación fue realizada considerando los aspectos económicos y
urbanos.
• Zona 1 “Centro”
• Zona 2 “Lomas-Tangamanga”
• Zona 3 “Morales-Industrial Aviación”
• Zona 4 “Saucito-Terceras”
• Zona 5 “Satélite-Progreso”
FIGURA 1 ZONIFICACION URBANA DE LA CIUDAD DE SAN LUIS POTOSI
ZONA 4
ZONA 3 MUNICIPIO DE SOLEDAD

DE GRACIANO SÁNCHEZ
ZONA 1
ZONA 2
DELEGACIÓN VILLA DE
ZONA 5
POZOS
ZONA 6
22
Ayuntamiento de San Luis Potosí, Plan Municipal de Desarrollo Urbano de San Luis Potosí,
Documento Técnico, México, San Luis Potosí, Paj 18
29
2.4 CLASIFICACIÓN DE ACUERDO AL INAH 23
El centro histórico cuenta en su totalidad con 417.81 has, las cuales están divididas en
tres perímetros: (Ver figura 2) perímetro “A” y “B“ protegidos por decreto en 1990;
perímetro “C” protegido también por decreto en 1993; y el “ C’ ” propuesto para
protegerlo en 1997 por el Instituto Nacional de Antropología e Historia (INAH).
TABLA 1. SUPERFICIE DE LAS AREAS PROTEGIDAS EN EL CENTRO HISTÓRICO
DIMENSION DE LAS AREAS PROTEGIDAS DEL PATRIMONIO
SUPERFICIE
2 2
PERIMETROS m km Ha
ZONA DE MONUMENTOS DECRETO DEL 19 DE A 742190 0.74219 74.219
HISTORICOS DICIEMBRE DE 1990 B 1119650 1.11965 111.965
PLAN PARCIAL DE
CONSERVACION DEL DECRETO DEL 24 DE
C 756990 0.75699 75.699
CENTRO HISTORICO SEPTIEMBRE DE 1993
AMPLIACION DE LA ZONA
DE MONUMENTOS PROPUESTA DE AGOSTO 1559310 1.55931 155.931
HISTORICOS DE 1997 C'
SUPERFICIE TOTAL 4178140 4.17814 417.814
La problemática que vive el centro histórico no favorece la conservación del patrimonio

histórico. Sólo alguna arquitectura, la más relevante ha sido rescatada y conservada;
sin embargo, el entorno del centro histórico se encuentra sometido a un proceso
constante de deterioro debido a nuevas construcciones discordantes, al cambio en el
uso de suelo, al abandono de las fincas, a la intrusión de anuncios y redes aéreas de
energía eléctrica y teléfono, así como al congestionamiento vial que padece, que tiene
su origen en la intensa actividad comercial y de servicios que se lleva a cabo en él.
Dentro de los barrios tradicionales también se presenta el fenómeno antes

mencionado, pero en una menor escala debido a que en éstos, predomina el uso
habitacional, con una menor presencia el comercio y servicios. Es importante
mencionar que las edificaciones dedicadas a la habitación en estas zonas presentan
23
Ayuntamiento de San Luis Potosí, Plan Municipal de Desarrollo Urbano de San Luis Potosí, Documento
Técnico, México, San Luis Potosí, Paj 32
30
un deterioro a considerar ya que algunas de éstas son vecindades y no se les da el
mantenimiento que necesitan.
2.5 PERÍMETROS DE PROTECCIÓN AL PATRIMONIO HISTORICO
En las ciudades coloniales actualmente no existe una suficiente difusión de

preservación de los inmuebles históricos, sean éstos de cualquier índole (casas-
habitación, locales comerciales, edificios Históricos, Iglesias, etc.) ubicados dentro del
perímetro que el INAH ha delimitado para la preservación de los inmuebles.
Estos perímetros que marca el INAH representan en la actualidad un obstáculo para la

modificación de estos inmuebles, ya que los lineamientos que marcan son muy
estrictos por estar enfocados a la conservación del diseño original de los inmuebles,
por ser ésto lo que le da el valor en si. La unificación del entorno en un periodo de
tiempo determinado en que fueron construidas, es el principio básico de la Carta de
Venecia.
Sin embargo, al no existir una conciencia de preservación, se busca la demolición de

éstos, sin tomar en cuenta que tienen un valor intangible muy alto, ya que estas
construcciones en general tienen más de 200 años de haberse construido y forman
parte de un acervo cultural de tal importancia, que si se conservaran todas las
edificaciones para dejar intacto el paisaje urbano colonial, el Centro Histórico tendría el
suficiente atractivo para atraer al turismo nacional y extranjero.
San Luis Potosí es uno de los primeros estados en haber sido colonizados por los
Españoles, de ahí la importancia de encontrarle un valor tangible al intangible de estos
inmuebles para poder dar un incentivo, aunque sea económico a los propietarios de
estos monumentos y ayude a crear una conciencia de preservación y así en lo posible
se logre conservar el entorno original del Centro Histórico.
31
24
FIGURA 2 PERIMETROS DE PROTECCIÓN AL PATRIMONIO HISTORICO
24
Técnico, México, San Luis Potosí, Paj 33
32
2.6 CLASIFICACIÓN DE USO DE SUELO EN EL ESTADO DE SAN LUIS POTOSI 25
TABLA 2
U SOS Y D EST IN O S
M ANUF.
RE C. NAT . HA B. T E M P HAB. COM E RCIO SE R V I C I O S I N D U ST . E QUIP AM IE NT O U RBANO
ZON A S
P isc í c ol a P
A c t i v idades S il v est r es S
For est al F 
A c t . Ex t r ac t iv as no m et áli c as AE
A c t . Ex t r ac t iv as met ál ic as M
A gr opec uar ia AG 
Gr anjas y Huer t os GH 
Hot eler a densidad m inim a TH- 1
Hot eler a densidad baj a TH- 2
Hot eler a densidad m edia TH- 3
Hot eler a densidad alt a TH- 4
Uni f am ili ar H1- U     
P lur if am ili ar Hor i z ont al H1- H    
P lur if am ili ar Ver t ic al H1- V    
Uni f am ili ar H2- U     
P lur if am ili ar Hor i z ont al H2- H    
P lur if am ili ar Ver t ic al H2- V    
Uni f am ili ar H3- U    
P lur if am ili ar Hor i z ont al H3- H   
P lur if am ili ar Ver t ic al H3- V   
Uni f am ili ar H4- U    
P lur if am ili ar Hor i z ont al H4- H   
P lur if am ili ar Ver t ic al H4- V   
Int ensi dad Mí nim a MB-1  
Int ensi dad B aj a MB-2  
Int ensi dad Media MB-3  
Int ensi dad A lt a MB-4  
Int ensi dad Mí nim a M D- 1      
Int ensi dad B aj a M D- 2      
Int ensi dad Media M D- 3      
Int ensi dad A lt a M D- 4      
Int ensi dad Mí nim a M C- 1     
Int ensi dad B aj a M C- 2     
Int ensi dad Media M C- 3     
Int ensi dad A lt a M C- 4     
Vec i nal CV- x    
B ar r ial CB - x   
Dist r it al CD- x    
Cent r al CC- x   
Regional CR 
S er v ic io a Indust r ia y Com . S
Indust r ia Liger a , r iesgo bajo I- 1
Indust r ia Medi a, r iesgo m edio I- 2
Indust r ia P esada, r i esgo al t o I- 3
Equi pam. Inst it uc ional EI
Equi pam. Regi onal ER
Espac ios Ver des EV
Equi pami ent o Espec ial EE
Inf r aest r uc t ur a IN
C ua d r o 4 . U S O S D E L S U E LO P R E LI M I N A R E S
Predominante
Compatible
Condicionado
25
Básico, México, San Luis Potosí, Paj 54
33
CAPÍTULO 3
LA VALUACIÓN DEL INTANGIBLE DE UN INMUEBLE ANTIGUO E

INTEGRARLO EN UN AVALÚO COMERCIAL: CASO EN LA CALLE
BOLIVAR # 655 LA ZONA CENTRO DE SAN LUIS POTOSÍ
3.1 AVALÚO ACADÉMICO
En el presente trabajo se llevara a cabo el avalúo de una casa-habitación ubicada en la

Calle Bolívar # 655 en la Zona CENTRO de San Luis Potosí. En el cual se integrará el
valor del intangible de esta propiedad utilizando los conceptos de la Carta de Venecia
transformados a estos en tablas de valor el cual nos dará un factor multiplicador que se
aplica en el valor final del Avalúo Comercial y el resultado de esta multiplicación se
sumará al valor final del Avalúo Comercial.
Esto nos dará como resultado el costo total del bien inmueble integrado ya con el valor
intangible, de acuerdo a esta metodología.
Esto servirá para unificar algunos criterios actualmente utilizados por algunos países
pertenecientes a la UNESCO con referencia al valor intangible pero que actualmente
no existe un método específico con el cual se pueda cuantificar el valor del Intangible
en una avalúo comercial de cualquier Edificio Antiguo.
Como el enfoque del presente trabajo de investigación es cualitativo y explicativo,

debido a que se propondrá teóricamente un método para proporcionar el valor
intangible de los edificaciones antiguas y monumentos históricos, en este caso la casa-
habitación ubicada en la Zona Centro San Luis Potosí, S.L.P.
Como la naturaleza de la investigación es inductiva, con un alcance explicativo de una

situación concreta, no se formularán hipótesis (French y Bell, 1996; Elliott, 2000b;
Pérez, 2002; Hernández, Fernández y Baptista, 2003; Álvarez y Jurgenson, 2004)
Es posible diseñar una metodología que permita integrar el valor intangible de las
edificaciones antiguas en un avalúo comercial, ya que existen diversos estudios que
34
clasifican a estos edificios de acuerdo a su época de construcción, tipo de edificación,
estado de conservación, el entorno en donde se construyó, etc.
Esto refiriéndonos por ejemplo a la Carta de Venecia, la cual contempla todos estos
factores y que en suma forman criterio del elemento histórico en estudio.
Al vincular los principios de la Carta de Venecia y utilizarlos como criterios de

valoración en una tabla, de acuerdo a los parámetros que esta marca para cada
elemento de al edificación antigua en análisis.
Ya que la Carta de Venecia le da la importancia a cada elemento que forma parte de la

construcción y al ir cumpliendo cada elemento de la tabla propuesta se le da un valor
en porcentaje.
3.2 FORMATO DE ANTECEDENTES DEL INMUEBLE A VALUAR
Comentario: en este formato se integran los antecedentes del inmueble tales como:
(Tabla 3)
• Solicitante del Avalúo

• Valuador del inmueble
• Tipo de inmueble y uso principal
• Propósito y objeto del avalúo
• Ubicación del inmueble
• Fecha del avalúo
• Características urbanas del inmueble
35
Tabla 3
36
3.3 FORMATO DE CARACTERÍSTICAS URBANAS DEL INMUEBLE A
VALUAR
Comentario: en este formato se integran las características urbanas principales del

terreno donde se encuentra el inmueble, las cuales afectan directamente al tipo de
construcción que debe existir sobre el terreno.
Esto no necesariamente se cumple ya que el plan de desarrollo del Ayuntamiento ha

tenido modificaciones y esto ha provocado que muchas edificaciones no cumplan con
los lineamientos que actualmente rigen a las construcciones ya que estas fueron
construidas antes de normar los criterios que actualmente exige Obras Públicas para
realizar construcciones. (Tabla 4):
• Uso de suelo permitido. Esto se refiere a las normas básicas de acuerdo al

plan de desarrollo del Ayuntamiento, donde se marcan los lineamientos que tipo
de construcciones se permiten y cuáles son las características principales que
se deben cumplir al momento de construir o remodelar sobre el terreno.
En el caso que se presenta en este trabajo es un terreno que tiene una Zona de
habitación de densidad baja, descrita como H3 y aunado a esto está marcada
dentro del perímetro del Centro Histórico.
Esto quiere decir que antes de cumplir con los lineamientos que se exigen por
parte de Obras Públicas primero se tienen que respetar los lineamientos del
INAH ya que por formar parte del Centro Histórico tienen una serie de
restricciones muy específicas y que si no se cumplen no se pueden modificar
estas edificaciones bajo ninguna circunstancia.
• Terreno. Esto se refiere a las características físicas de este. Tomando en

cuenta el alineamiento marcado por Catastro Municipal, que actualmente se
basa en las coordenadas UTM (Universal Transverse Mercator).
37
Tabla 4
38
3.4 FORMATO DE LA DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE A VALUAR
Comentario: se realiza una descripción general del inmueble, donde se resume

brevemente los espacios que contiene, el número de niveles, el uso que tiene al
momento del avalúo, la edad aproximada. Esto con el fin de poder considerar cuántos
años de vida útil remanente le quedan. (Tabla 5)
También en esta tabla se clasifican los tipos de materiales que se utilizaron en la

construcción. Aunque la mayoría de las veces no se puede clasificar el tipo de
cimentación con la que cuenta ya que por lo general los propietarios nunca conservan
los planos constructivo del inmueble
Se clasifican todas las instalaciones hidráulicas, mencionando el tipo de tubería que

tiene en cuanto al drenaje y red de agua potable. (Tabla 6).
También las instalaciones eléctricas, si van ocultas tipo de cable, calibre, modelo de
accesorios tanto de apagadores como de contactos, lámparas.
Los cerramientos si son de herrería, aluminio o PVC.
Se clasifica la fachada principal con el tipo de material o detalles que pudiera tener,
esto aumenta o demerita el avalúo.
También tiene una sección para las instalaciones especiales. Esto se refiere a los
equipos no comunes en una construcción del tipo que se está valuando, pueden ser
equipos de aire acondicionado, portón eléctrico, calentadores solares, etc.
Todo esto es esencial para poder llegar a un justo valor del inmueble, ya que por los
tipos de materiales y época de la construcción se determina este.
39
Tabla 5
40
Tabla 6
41
3.5 FORMATO DE CONSIDERACIONES PREVIAS AL AVALÚO
Comentario: en este formato se plantea el objetivo del avalúo por el cual fue solicitado
por el cliente, generalmente el fin de este es conocer el Valor Comercial para la venta
del bien inmueble valuado. (Tabla 7)
También se explican brevemente los métodos que se utilizarán para valuar el inmueble
en cuestión.
Se hace un resumen de los términos y conceptos básicos utilizados en la realización

del avalúo.
3.6 FORMATO DE CONDICIONANTES AL AVALÚO
Comentario: aquí se enlistan los documentos oficiales que proporciona el propietario

para poder comprobar que el inmueble es de su propiedad, tales como predial, agua
potable, electricidad, (Tabla 8).
Pero queda por entendido que no es propósito del avalúo verificar los probables
adeudos que tiene la propiedad, a menos que se solicitud expresa del propietario.
Cuando el propietario no cuente con los planos arquitectónicos de la propiedad se

realiza un levantamiento del inmueble.
3.7 FORMATO DE EXCLUSIONES DEL AVALÚO
Comentario: si existiese alguna sobre el terreno, la construcción o sobre los métodos

de valuación (Tabla 9).
42
Tabla 7
43
Tabla 8
44
Tabla 9
45
3.8 FORMATO METODO FÍSICO O DIRECTO
Comentario: se desarrolla el Método Físico o Directo, primero se determina el valor del

terreno, después el valor de las construcciones y si tuviese instalaciones especiales
aquí se mencionan se cotizan y se suman. (Tabla 10)
Al tener todos los valores se suman y se determina el valor del inmueble por este
método.
3.9 FORMATO METODO ANALISIS DE MERCADO
Comentario: se realiza la investigación de mercado del terreno, primero para

determinar el precio del terreno, buscando en el mercado inmobiliario terrenos
similares al analizado, se recomienda buscar 4 terrenos. (Tabla 11)
Después de eso se hace la sumatoria tota y se saca el promedio para sacar el precio
por metro cuadrado del terreno.
En este formato también se incluye el formato de la investigación de mercado de rentas

(Capitalización de Rentas) igual que en el anterior se busca en el mercado inmobiliario
propiedades en renta similar al analizado, igualmente se recomienda buscar 4
propiedades similares.
Después de eso se hace la sumatoria tota y se saca el promedio para sacar el precio
de renta por metro cuadrado del inmueble.
Se realiza la investigación de mercado de inmuebles similares para sacar el Valor de

Mercado, igual que los anteriores se recomiendan 4 propiedades comparativas para
sacar el precio por metro cuadrado. (Tabla 12).
Se presenta un resumen de las superficies de terreno y del área construida. Los costos
por los 3 métodos, Valor Físico, Capitalización de Rentas y Valor de Mercado.
46
Tabla 10
47
Tabla 11
48
Tabla 12
49
3.10 FORMATO AVALÚO POR CAPITALIZACIÓN DE RENTAS.
Comentario: en este formato se analizan los generales de la propiedad, incluyendo los

gastos que genera. Con esto se saca el porcentaje del total de las deducciones. (Tabla
13)
Teniendo toda la información se procede a sacar el valor de la renta bruta mensual y

se le restan el total de las deducciones que resulta de multiplicar la renta bruta mensual
por el porcentaje de estas y el total de este se le resta a la renta bruta mensual y se
obtiene la renta Neta Mensual.
Esta Renta Neta mensual se multiplica por 12 y se obtiene la Renta Neta Anual y a
este resultado se le aplica la Tasa de Capitalización y esto nos da un valor de
Capitalización de Rentas.
3.11 FORMATO DE RESUMEN
Comentario: en este formato se presentan los tres resultados obtenidos por los
métodos empleados: Valor Físico, Valor de Capitalización de Rentas y Valor de
Mercado. (Tabla 14)
En las consideraciones se menciona si el valor Resultante se toma del promedio de los

tres o si se elimina algún valor debido al tipo de construcción, esto va de acuerdo al
criterio del valuador ya que algún valor resultante podría demeritar el valor real del
inmueble valuado.
En las conclusiones se menciona el valor resultante del inmueble valuado, tomando

siempre en cuenta la fecha de cuando se expidió el avalúo ya que este solo tiene una
validez de 6 meses después de haberse realizado.
50
Tabla 13
51
Tabla 14
52
Hasta este punto se puede decir que es un avalúo convencional porque se toman las
condiciones de mercado actual y haciendo un análisis del estado físico y de ubicación
para darle un valor justo en el avalúo.
3.12 VALUACIÓN DEL INTANGIBLE DE UN IMUEBLE ANTIGUO
3.12.1 CARTA DE VENECIA, 1964
“Las obras monumentales de los pueblos, portadoras de un mensaje espiritual del

pasado, representan en la vida actual el testimonio vivo de sus tradiciones seculares.
La humanidad, que cada día toma conciencia de los valores humanos, las considera
patrimonio común reconociéndose responsable de su salvaguardia frente a las
generaciones futuras.
Estima que es su deber transmitirlas en su completa autenticidad. Es esencial que los

principios encaminados a la conservación y restauración de los monumentos sean
preestablecidos y formulados a nivel internacional, dejando, sin embargo, que cada
país los aplique teniendo en cuenta su propia cultura y sus propias tradiciones.
Al definir por primera vez estos principios fundamentales, la Carta de Atenas de 1931
ha contribuido al desarrollo de un amplio movimiento internacional, que se ha
concretado especialmente en documentos nacionales, en la actividad del ICOM y de la
UNESCO y en la creación, como obra de la propia UNESCO, del Centro Internacional
de Estudio para la Conservación y Restauración de Bienes Culturales. Sensibilidad y
espíritu crítico se han dirigido hacia problemas cada vez más complejos y variados; ha
llegado, pues, el momento de volver a examinar los principios de la Carta con el fin de
profundizar en ellos y de ampliar su operatividad en un nuevo documento.
En consecuencia, el Segundo Congreso Internacional de Arquitectos y Técnicos de

Monumentos, reunido en Venecia del 25 al 31 de mayo de 1964, ha aprobado el
siguiente texto:”
53
De este texto emanan las tablas que a continuación se presentan y esto es el formato
que nos dará al término del desarrollo el valor intangible del inmueble valuado.
Con esta metodología se pretende llegar al valor V1 que es: EL VALOR INTANGIBLE
DEL IMUEBLE POR LA INTEGRIDAD FISICA Y DEL ENTORNO.
Para esto solo se tomaron los primeros 6 artículos de la Carta de Venecia, ya que los
artículos 7 al 16 están enfocados más a las esculturas y pinturas que pudiera tener una
edificación Histórica, pero la mayoría de las propiedades que conforman el Centro
Histórico de San Luis Potosí, son comunes de su época y no cuentan con estas
características.
Por eso no es de interés para este trabajo en particular valorar estos elementos, pero
con esto no quiere decir que no tengan importancia relevante para el desarrollo del
valor intangible de las propiedades que las pudiesen llegar a tener, que será parte de
otro trabajo al contemplar estos elementos.
Definiciones
Art. 1
“La noción de monumento histórico comprende tanto la creación arquitectónica aislada,
como el ambiente urbano o paisajístico que constituya el testimonio de una civilización
particular, de una evolución significativa o de un acontecimiento histórico. Esta noción
se aplica no sólo a las grandes obras, sino también a las obras modestas que con el
tiempo hayan adquirido un significado cultural.”
ARTÍCULO 1 A1 A2 A3 A4
SI NO 50% o + 50% o -
1.- El elemento está incluido dentro del perímetro la

Zona Histórica señalada por el INHA de la Ciudad (A1
o A2) X
Fuente: elaboración propia en base a la Carta de Venecia
54
Art. 2
“La conservación y restauración de los monumentos constituyen una disciplina que se

sirve de todas las ciencias y técnicas que puedan contribuir al estudio y a la
salvaguardia del patrimonio monumental.”
SI NO 50% o + 50% o -
2.- El inmueble tiene antecedentes de conservación y

restauración (A1 o A2) X
Finalidad
Art. 3
“La conservación y restauración de los monumentos tiene como finalidad salvaguardar

tanto la obra de arte como el testimonio histórico.”
SI NO 50% o + 50% o -
3.- En la conservación y restauración se respetó la

esencia de la obra original arquitectónica (A1 o A2) X
55
Conservación
Art. 4
“La conservación de los monumentos impone ante todo un mantenimiento sistemático.”
SI NO 50% o + 50% o -
4.- Existe mantenimiento continuo del inmueble (A1 o

A2) X
Art. 5
“La conservación de los monumentos se ve siempre favorecida por su utilización en

funciones útiles a la sociedad: tal finalidad es deseable, pero no debe alterar la
distribución y el aspecto del edificio. Las adaptaciones realizadas en función de la
evolución de los usos y costumbres deben, pues, contenerse dentro de estos límites."
SI NO 50% o + 50% o -
5.- El uso actual del inmueble conservó la distribución

original (No existe demolición de muros interiores
y/o modificación de fachadas interiores y
exteriores) (A1 o A2) X
56
Art. 6
“La conservación de un monumento implica la de sus condiciones ambientales.

Cuando subsista un ambiente tradicional, éste será conservado; por el contrario,
deberá rechazarse cualquier nueva construcción, destrucción y utilización que pueda
alterar las relaciones de los volúmenes y los colores.”
SI NO 50% o + 50% o -
6.- Las edificaciones aledañas están catalogadas

como históricas (Construidas antes de 1900) (A3 o
A4) X
3.11.2 INTEGRACIÓN DE LAS TABLAS DE VALOR
A1 A2 A3 A4
SI NO 50% o + 50% o -
1.- El elemento está incluido dentro del perímetro la
Zona Histórica señalada por el INHA de la Ciudad
(A1 o A2) X
2.- El inmueble tiene antecedentes de conservación y
restauración (A1 o A2) X
3.- En la conservación y restauración se respetó la
esencia de la obra original arquitectónica (A1 o A2) X
Existe mantenimiento continuo del inmueble (A1 o
4.- A2) X
5.- El uso actual del inmueble conservó la distribución
original (No existe demolición de muros interiores
y/o modificación de fachadas interiores y
exteriores) (A1 o A2) X
6.- Las edificaciones aledañas están catalogadas
como históricas (Construidas antes de 1900) (A3 o
A4) X
57
Sumando obtenemos que: A1 = 5 A3 = 1
Entonces:
Si A1 = 0 entonces F1 = 0.000
Si consideramos que la suma de los criterios antes descritos forman el total del estado
de conservación del inmueble antiguo, que esto a su vez representa el valor intangible
de este, ya que por contar con todos los criterios de conservación expresados en la
Carta de Venecia se puede decir que:
El valor intangible del inmueble se representa como F3
Y F3 es la suma de todos criterios de conservación
Por lo tanto obtenemos que:
F3 = F1 + F2
58
Sustituyendo valores obtenemos:
A1 = 5 entonces F1 = 0.167 y A3 = 1 entonces F2 = 0.033
F3 = F1 + F2
F3 = 0.167 + 0.033
F3 = 0.20
Si consideramos que el valor intangible es un porcentaje del valor comercial del

inmueble se puede expresar:
VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE X F3 = VALOR INTANGIBLE
$ 970,839.13 X 0.20 = $ 194,148.41
El valor integrado del inmueble se puede expresar como:
VALOR COMERCIAL DEL INMUEBLE + VALOR INTANGIBLE = VALOR INTEGRADO
$ 970,839.13 + $ 194,148.41 = $ 1’164,987.54
Por lo tanto podemos concluir que el VALOR INTEGRADO del inmueble es de

$1’164,987.54 (UN MILLON CIENTO SESENTA Y CUATRO MIL NOVECIENTOS
OCHENTA Y SIETE PESOS 54/100 M.N.)
59
CONCLUSIONES
Con del desarrollo de este trabajo se pudo comprobar que si es posible diseñar
una metodología que permite integrar el valor intangible de las edificaciones
antiguas en un avalúo comercial. Porque al ya existir los criterios de cómo
identificar las características particulares de estas edificaciones las cuales son
catalogadas así por la Carta de Venecia.
Solo se tuvo que formar un criterio de valor para cada artículo de la Carta de
Venecia que tuviera que ver con la conservación del entorno donde se
encuentra el inmueble y de sus características físicas.
Esta metodología va ligada a un avalúo comercial, porque primero se tiene que

obtener el valor comercial del inmueble, para así poder obtener el valor
intangible el cual este se obtiene como un porcentaje del valor comercial del
inmueble. Y el valor integrado se obtiene sumando el resultante del valor
intangible más el valor comercial y esto nos da por sumatoria el valor integrado
del inmueble como se puede apreciar en la gráfica.
OBTENCION DEL VALOR INTEGRADO
80%
100%
valor comercial
valor intangible
valor integrado
20%
60
BIBLIOGRAFÍA
LIBROS
Herrera Macías Antonio, Curso propedéutico de Valuación, Colegio de Ingenieros
Mecánicos y Electricistas A.C. México D.F., 2006.
Maital, Shlomo, Costo precio y valor. Como analizar y gestionar mejor el triángulo de
beneficio. España, ed. Deusto S.A. 1995.
Dobner Elberl, Horst Karl. La valuación de predios rurales. México, Editorial Concepto.
1989.
Arechederra Sauvagé Eva Margarita, Método de Valuación de Inmuebles Históricos.
Tabasco, Universidad Juárez Autónoma de Tabasco
LEYES, CODIGOS REGLAMENTOS

Carta de Venecia, 1964, Artículo 1°
Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales Metodología INDAABIN
Bienes inmuebles. Secretaría de la función pública.
Ayuntamiento de San Luis Potosí, Plan Municipal de Desarrollo Urbano de San Luis
Potosí, Documento Técnico, México, San Luis Potosí.
Ayuntamiento de San Luis Potosí, Plan Municipal de Desarrollo Urbano de San Luis
Potosí, Documento Básico, México, San Luis Potosí.
MANUALES EMPRESARIALES
Bancomer BBVA, Avalúos y Servicios Técnicos inmobiliario “Manual de Normatividad,
México, OPCIT.
SIMPOSIO, CONGRESOS, CONFERENCIAS
El Valor Intangible del Patrimonio. (Celebrado en Sevilla, los días 25, 26 y 27 de

Octubre de 2001)
http://www.esicomos.org/nueva_carpeta/LIBRO_CRITERIOS/SEVILLA.htm
61
APUNTES DE CLASES
Aréchiga Ramírez Carlos, Introducción a la Valuación, Maestría en Valuación
Inmobiliaria e Industrial, ITC San Luis Potosí, México, San Luis Potosí, Febrero 2007.
INTERNET
http://elcomercio.pe/mundo/668445/noticia-china-construyeron-hotel-15-pisos-seis-dias
http://www.arquicity.com/carta-de-atenas-1931.html
http://www.mcu.es/patrimonio/docs/MC/IPHE/Biblioteca/VENECIA.pdf
62
ANEXOS
FACHADA PRINCIPAL DEL INMUEBLE
Fuente: creación propia
ENTORNO DEL INMUEBLE
63
PATIO INTERIOR DEL INMUEBLE
ACCESO A INMUEBLE
64

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CAMARA MEXICANA DE LA INDUSTRIA DE

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

LA VALUACIÓN DEL INTANGIBLE DE UN INMUEBLE ANTIGUO

TRABAJO PRÁCTICO TERMINAL PARA OBTENER EL GRADO DE:

MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

ING. RICARDO DE LA TORRE MARTÍNEZ

M.A.O. JAIME MARTÍNEZ FLORES

ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO OFICIAL POR LA SECRETARIA DE EDUCACION PUBLICA,

SAN LUIS POTOSÍ, SAN LUIS POTOSÍ MAYO 2013

INSTITUTO TECNOLÓGICO DE LA CONSTRUCCIÓN

LA VALUACIÓN DEL INTANGIBLE DE UN INMUEBLE ANTIGUO

TRABAJO PRÁCTICO TERMINAL PARA OBTENER EL GRADO DE:

MAESTRO EN VALUACIÓN INMOBILIARIA E INDUSTRIAL

ING. RICARDO DE LA TORRE MARTÍNEZ

M.A.O. JAIME MARTÍNEZ FLORES

ESTUDIOS CON RECONOCIMIENTO OFICIAL POR LA SECRETARIA DE EDUCACION PUBLICA,

SAN LUIS POTOSÍ, SAN LUIS POTOSÍ MAYO 2013

A todos los maestros que tuvieron a bien enseñarme un poco de su conocimiento, el

El presente trabajo aborda la valuación de un inmueble antiguo en la ciudad de San

El capítulo uno consta de un glosario de los términos y conceptos básicos que se

En el capítulo tres se desarrolla el avalúo comercial de una Edificación Antigua

In chapter three it’s developed a commercial appraisal of an Old Building integrating a

Solicitud y registro del trabajo individual …………………………………………………… i

En la actualidad, para la realización del avalúo de un inmueble solo se toman en

En los tiempos de modernidad en que vivimos, es tan notable ver cómo ha

Con estos sistemas nuevos se han logrado realizar edificaciones de hoteles de 15

Esta modernización, en cuanto al proceso constructivo se refiere, ha provocado que se

Por lo anteriormente mencionado, el objetivo de este trabajo es proponer una

Ya que el concepto de valor intangible solo se ha proyectado a las actividades que

Como Mexicanos debemos entender que nuestro acervo cultural en cuanto a

Lo que se pretende en este estudio es cambiar la visión de los propietarios de las

Ya que estas propiedades en la actualidad en general, solo se ven como un problema,

Esto debido a que forman parte de un entorno histórico y a consecuencia de esto

Este problema ha creado paulatinamente un deterioro visual en el entorno del ambiente

Con este trabajo se pretende formar un criterio de valuación de lo intangible referido a

1. MARCO CONCEPTUAL DEL TRABAJO PRÁCTICO TERMINAL

1.1.2 Monumento Histórico

El precio otorgado a cualquier producto va en función de la oferta y la demanda.

Ahora bien a menor demanda, menor precio. Esto es inversamente proporcional

Término que engloba a varios otros, ya que implica una serie de

Significa además de la valoración económica tradicional, el valor que un edificio

1.- Su mayor o menor capacidad de adaptación a otros usos.

1.1.8 Valor de Mercado

“Es el precio más probable

No es el precio más alto posible, en una transacción libre.

Una transacción libre es:

• No hay relación alguna entre el vendedor y el comprador

No hay ventajas de tipo financieras ni de otra índole superiores a los que se

Valor de mercado = Justo Valor de Compraventa”10

1.- Calidad espacial: en volumétrica, proporciones, recorridos.

1.1.10 Valor Histórico – Testimonial o Simbólico

Significa un lugar que ha sido influenciado por un evento, personaje etapa o

Cuando posea cualidades representativas o evocativas con las que:- se identifica la

1.2 TEORÍA SUBJETÍVA DE VALOR

Podría decirse que el valor subjetivo va en relación a la necesidad que tiene el

Podría resumirse que el precio subjetivo va en relación al sentimiento que se tiene

1.3 VALUACIÓN DE INTANGIBLES

1.3.1 Valor Intangible del Patrimonio

Es un valor subyacente entre las formas constructivas y espaciales y constituye la

Como primera aproximación al tema y sin ánimo de exclusión, pueden entenderse,

- El poder de símbolo que un monumento, sitio, o lugar pueda tener para la

1.4 MÉTODOS DE VALUACIÓN PARA UTILIZAR EN EL TRABAJO

Los métodos generalmente empleados para la realización de un avalúo son: