FII – Rio Bravo IFIX

19/02/2020

Setting the next steps RBFF11

O fundo de FIIs da Rio Bravo, RBFF11, está em sua segunda oferta pública, com uma Segmento: Fundos de FIIs
estratégia de capturar o bom momento do mercado imobiliário e o crescimento da
Preço por cota R$ 79,09
indústria, principalmente, em seus principais pilares de fundamentos e ciclo do setor. Captação mínima R$ 20 milhões
Após mais de 6 anos sem realizar uma oferta e após a troca de gestão e mudança nas R$ 150
Captação máxima
principais características do fundo, esta emissão demonstra uma postura mais ativa da milhões
Data limite de
equipe de gestão da Rio Bravo, buscando gerar alfa na estratégia de fundos 04/03/2020
entrada na oferta
essencialmente negociados na B3. Recentemente, o mercado abriu oportunidade para Investimento
R$ 3.036,00
os investidores com uma realização pontual no mês de janeiro, já que ainda é um mínimo
mercado em que 80% dos investidores são pessoas físicas. A oferta pública (IN CVM 400) Entrar na
Recomendação
emissão
tem como objetivo, a captação de até R$ 150 milhões, distribuídos em 1,98 milhão de
Fonte: Eleven Financial Research e
cotas, ao preço unitário de R$ 79,09, sendo de R$ 3,19 referente aos custos da oferta. Economatica

Ambiente Macro. Com cerca de R$ 22 bilhões levantados em ofertas de fundos

imobiliários em 2019 (somente emissões CVM 400), o mercado se encontra bastante Raul Grego Lemos
Analista, CNPI
aquecido e, portanto, entendemos que o timing desta oferta está alinhado ao momento
positivo do mercado imobiliário. A melhora, mesmo que ainda tímida, da confiança dos Raul Castelo Branco
industriários, consumidores e investidores, serão determinantes para uma redução da Analista

taxa de desemprego, mesmo que de maneira gradativa ao longo de 2020 e 2021,

consolidando, cada vez mais, um cenário positivo de crescimento econômico. Após a
Contato
última decisão do Copom, a taxa básica de juros (Selic) foi reduzida para 4,25% a.a. Estes
fii@elevenfinancial.com
fatores têm sido os motores para o fechamento das curvas de juros futuros, ao longo do
ano passado, aumentando a demanda por crédito e alavancando o número de emissões
tanto de FIIs quanto de CRIs.

RBFF. O fundo de fundos tem como principal estratégia aproveitar oportunidades no

mercado secundário, potencialmente gerando alfa em relação ao benchmark do setor
(IFIX). O fundo tem um patrimônio de R$ 36 milhões, que foi captado em meados de 2013
sob a gestão do Banco Fator e realizou apenas uma primeira emissão desde esta data.
Em agosto/19, na assembleia geral extraordinária proposta um cotista relevante, o fundo
passou a ser gerido pela Rio Bravo, que tem uma postura ativa no mercado de fundos
imobiliários, com uma remuneração mais compatível com o mercado e gerando um
ganho de 11,3% desde a nova gestão. Assim, com um patrimônio mais robusto, a partir
desta nova oferta, o fundo ganhará nova tração e tem potencial de ser mais relevante no
mercado secundário, onde a gestão acredita que existam maiores oportunidades. Apesar
de acreditarmos que as ofertas ICVM 476 sejam atrativas para os investidores
profissionais, há um risco importante de liquidez, caso o fundo não seja listado em uma
oferta subsequente (ICVM 400).

Recomendamos entrar na oferta deste FoF, pois consideramos atraente a tese de

investimento quando comparado com os outros fundos disponíveis no mercado.
Apesar do primeiro ano apresentar um dividend yield estimado de 6,4%, consideramos
as nossas premissas conservadoras frente ao estudo de viabilidade e uma oferta atrativa
vs. o preço negociado na B3 de RBFF11 (+12,5% frente ao preço de emissão). Assim,
recomendamos a compra dos direitos de preferência (RBFF12 negociados até 19/02),
exercício do direito de preferência e entrada na emissão.

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Informações sobre a oferta

Abaixo, seguem as principais características da 2ª emissão de cotas do Rio Bravo IFIX FII.

Fundo e Ticker: Fundo de Fundos Rio Bravo IFIX, com o Ticker RBFF11.

Preço por cota: R$ 79,09, sendo R$ 3,19 referente aos custos da oferta.

Proporção do direito de preferência: 540%

Aplicação mínima: R$ 3.036,00, equivalente a 40 cotas.

Período de reserva: de 23/janeiro à 04/março.

Data de Liquidação: 10/03/20.

Objetivo do fundo e política de investimento: o investimento em cotas de outros fundos de

investimento imobiliário desde que, pelo menos, 80% do patrimônio líquido do fundo seja em
FIIs pertencentes à carteira teórica do IFIX; e até 20% pode ser investido em fundos que não
integram a carteira teórica, mas poderá ser mantido em carteira pelo prazo máximo de 12
meses, contados a partir da data de aquisição. Além disso, o regulamento do fundo permite o
investimento em (i) CRI de até 10% do PL; (ii) LCI e LH de até 10% do PL; (iii) investimento direto
ou indireto em todo o território nacional.

Público alvo: Investidores em geral (CVM 400).

Taxa de administração e gestão: 0,8% a.a. sobre o valor de mercado do fundo, respeitando a
remuneração mínima de R$ 35,0 mil mensais.

Taxa de performance: 20% do que exceder a variação do IFIX, que será apurado e provisionado
mensalmente, mas com pagamento no 1º dia útil dos meses de julho e janeiro, sendo
encerrada a apuração no último dia útil de junho e dezembro.

Distribuição de Resultados: os rendimentos serão distribuídos aos cotistas mensalmente, até

o 15º dia útil do mês subsequente ao do recebimento dos recursos pelo fundo.

Corretoras que estão na distribuição: Genial (coordenador líder); Guide Investimentos; BTG
Digital; Necton; Ativa Investimento e Itaú Corretora.

Cronograma da oferta:
Evento Data prevista
Disponibilização do prospecto preliminar 16/01/2020
Início do período de reservas 23/01/2020
Início do período de exercício e negociação do direito de preferência 04/02/2020
Encerramento do período de negociação do direito de preferência 19/02/2020
Data limite para exercício do direito de preferência 21/02/2020
Data de liquidação do direito de preferência 26/02/2020
Encerramento do período de reservas 04/03/2020
Data de Liquidação da Oferta 10/03/2020

Gestora
A Rio Bravo Investimentos, iniciou suas atividades em 2000, é uma gestora de investimentos
independente fundada por dois ex-sócios seniores do, na época, Banco Pactual e Gustavo
Franco, ex-presidente do Branco Central do Brasil durante o governo FHC. No ano seguinte a
sua fundação, a companhia entrou no segmento de investimentos imobiliários através de uma
operação conjunta de securitização com o grupo HSBC Brasil e, ainda em 2001, a gestora
adquiriu a Mercúrio DTVM, e passou a atuar na administração de fundos imobiliários.

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A gestora adota quatro estratégias, distintas, de investimento: fundos imobiliários; renda fixa;
renda variável; e multi-assets, trabalha com análise fundamentalista e, tem como base o uso
de dados econômicos e indicadores do mercado financeiro, além de métodos próprios para a
entrega de valor ao investidor. Atualmente, a Rio Bravo Investimentos possui portfólio com
mais de 25 fundos imobiliários e um total de mais de R$ 13,8 bilhões sob gestão.

Rio Bravo IFIX

O fundo teve início em 2013, com a gestão do Banco Fator e denominado como Fator IFIX FII,
sob o ticker de FIXX11, tendo realizado apenas uma oferta de cotas, onde captou R$ 36
milhões, na emissão de 365,9 mil cotas.

Em julho de 2019 foi enviado um requerimento da convocação de uma assembleia geral

extraordinária (AGE) propondo a mudança na gestão e administração do fundo, sugerindo a
BRL Trust, como administradora, e a Rio Bravo Investimentos, como a gestora. Além disso, a
proposta continha algumas alterações junto à mudança da gestão e administração, como: (i)
alteração na denominação do fundo para Rio Bravo IFIX; (ii) aprovar a possibilidade de investir
em cotas de outros FIIs administrados ou geridos pelo administrador ou gestor; (iii) aprovar o
capital autorizado de até R$ 1,0 bilhão; e (iv) estabelecer a nova taxa de administração, que
passou de 0,4% do valor de mercado para 0,8% do valor de mercado, com mínimo de R$ 35,0
mil mensais.

Na AGE realizada em agosto/19 foram aprovadas todas as pautas, o que determinou o início
da gestão ativa por parte da Rio Bravo no fundo. Em nossa visão, a estratégia definida foi
acertada para tornar o fundo mais atraente para o mercado, dada toda a mudança estrutural
de forma a acompanhar a evolução dos Fundo Imobiliários. Um fundo de R$ 40 milhões de
patrimônio líquido para uma estratégia de fundo de fundos é muito pequena e limita a gestão.
Assim, a atual gestão além de alterar as posições da carteira recebida pelo Fator, ainda
melhorou a rentabilidade desde então.

Figura 1 - Comparativo de carteiras

Cartiera RBFF11 (FIXX11) em ago/19 Carteira RBFF em dez/19
Ativo % do PL Ativo % do PL
KNCR11 9% RBVA11 13%
HGRE11 8% VISC11 12%
KNRI11 6% RBED11 8%
BCFF11 6% XPLG11 8%
BBPO11 6% KNRI11 7%
JSRE11 6% BRCR11 6%
OUJP11 5% CPTS11 6%
VISC11 5% HGRE11 6%
KNIP11 5% JSRE11 6%
HGLG11 5% KNCR11 6%
Outros FIIs 39% Outros FIIs 22%
Fonte: Relatório Gerencial Rio Bravo e Prospecto. Elaborado por Eleven Financial

Em nosso entendimento, as mudanças realizadas foram positivas para a rentabilidade do

fundo, visto uma estratégia mais alinhada à nossa convicção de valorização para o médio e
longo prazo, com potencial crescimento de dividendos.

De acordo com o estudo de viabilidade do fundo e a velocidade de crescimento que esperamos

no mercado de fundos imobiliários para 2020, apesar de possuir um patrimônio de apenas R$
36 milhões, acreditamos que os gestores não terão dificuldade em investir os R$ 150 milhões
a serem captados nesta 2ª emissão, dada a quantidade de novas ofertas a frente. A gestão
acredita que os recursos serão investidos nos 4 meses subsequentes à nova captação.
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Figura 2 – Velocidade de alocação dos recursos

Novas alocações Alocação total em cotas
Período
em FII de FII
mar/20 24% 44%
abr/20 16% 60%
mai/20 16% 76%
jun/20 12% 88%
jul/20 10% 98%
Fonte: Prospecto. Elaborado por Eleven Financial

Em nossa visão, com base no estudo de viabilidade e expectativa de alocação dos recursos, há
de certa maneira um otimismo em relação ao ganho de capital estimado para todos os anos
para a distribuição estabilizada. Assim, estimamos um fluxo de dividendos diferente das
premissas adotadas no prospecto, principalmente, relacionadas ao ganho de capital auferido
pelo fundo de 30%. Consideramos apenas 15% no primeiro ano e 10% nos anos subsequentes.
Assim, a projeção de dividend yield considerando o preço de emissão de R$ 79,09 é de 6,1% no
primeiro ano, assumindo o timing de alocação, e de 7,3% no ano de 2021 que considera os
recursos 100% alocados, considerando o sucesso desta emissão.

Figura 3 – Dividend yield esperado, considerando o preço R$ 79,09 (Estimativas Eleven)

7,7%
7,3%
6,1%

2020 2021 2022

Fonte: Eleven Financial

Considerando o preço de emissão e as nossas projeções para os dividendos, que consideramos

conservadores visto o estudo de viabilidade, acreditamos que a emissão está atrativa ao
investidor dado que o fundo está sendo negociado no mercado secundário ao preço de R$
89,00, um prêmio de 12,5% frente o preço de emissão.

No comparativo com os outros FoFs, acreditamos que o RBFF, com esta emissão, ainda se
enquadrará entre os FoFs com potencial de crescimento atraente, dado o momento de
mercado e os principais pares de gestão ativa, que estão com patrimônio acima de R$ 500
milhões. Em nosso entendimento, um fundo de fundos imobiliários tem potencial para
alcançar até R$ 1,0 bilhão, sem ter grandes entraves na questão de liquidez, além de aumentar
de maneira significativa a profissionalização do mercado.

Performance comparativa dos FoFs

Existem no mercado de fundos imobiliários 10 fundos de FII, além de fundos multiestratégia
que também gerem uma carteira de fundos imobiliários, como RBRF e JSRE. Realizamos uma
comparação entre estes fundos em termos de rentabilidade nos últimos 12 meses e o que
projetamos para os próximos 12 meses, visto a estratégia de cada gestor.

Em nossa visão, o aumento de investidores profissionais no mercado de fundos imobiliários é

benéfico para toda a indústria, mas pode se tornar um risco dependendo do propósito da
oferta e do perfil do fundo.

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Figura 1 – Comparativo entre fundos de fundos (FoFs)

Dividend yield
Patrimônio Dividend
Preço estimado próximos
Ticker Líquido (R$ Yield últimos As três maiores posições*
(18/02/2020) 12 meses (estimado
milhares) 12 meses
Eleven)
BCFF11 R$100,80 R$1.249.302 5,9% 6,8% BPML (9%), BTCR (8%), FEXC (8%)
BPFF11 R$119,65 R$298.660 7,0% 7,0% XPML (6%), KNRI (6%), HGRE (6%)
BCIA11 R$209,25 R$247.368 4,9% 5,7% BRCO (9%), BRCR (8%), XPML (7%)
CPFF11 R$100,92 R$235.511 NA 7,0% -
HGFF11 R$113,00 R$204.072 NA 6,9% HSML (8%), XPML (8%), SPVJ (8%)
IBFF11 R$102,14 R$72.100 NA 7,6% RCRB (12%), BRCR (8%), TBOF (7%)
HFOF11 R$118,50 R$959.650 9,1% 8,2% HLOG (10%), TBOF (10%), GTWR (9%)
KFOF11 R$127,00 R$459.078 NA 5,4% HSML (18%), BRCR (12%), MALL (11%)
MGFF11 R$114,15 R$842.545 7,6% 7,6% BRCR (8%), RBRP (7%), TRXF (6%)
RBFF11 R$79,09* R$40.643 7,4% 6,4% RBVA (13%), VISC (12%), RBED (8%)
Fonte: Economática e Eleven Financial. NA = Não Aplicável, pois o fundo não tem 12 meses de retorno. * Preço da 2ª emissão

Em nossa visão, o alinhamento dos gestores está na segmentação, apesar das maiores posições
serem diferentes entre si. Todos os fundos de fundos têm a vantagem de investir em ofertas
restritas, conhecidas como ICVM 476, que muitas vezes se tornam, em um segundo momento,
um fundo listado e com liquidez através de uma oferta subsequente ICVM 400. Acreditamos
que esta seja uma das principais vantagens, além de o gestor conseguir aproveitar algumas
quedas ou block trades, por estar monitorando diariamente o mercado.

Foco da estratégia do FoF

Racional de investimento em FIIs de Lajes Corporativas

Os ciclos do mercado imobiliário de edifícios comerciais são caracterizados por períodos de 4

a 5 anos. Entre os anos de 2016 a 2018, tivemos o pior momento, intensificado pela retração
econômica e aumento da oferta de novos empreendimentos, causando um período de
recessão e posteriormente teve início uma recuperação.

Em São Paulo, este período resultou em elevação da taxa de vacância média de 3,6% em 2010
para 19,2% até o setembro de 2017 e diminuição do valor médio do aluguel por m². Este
movimento teve diferenças entre as categorias de qualidade dos edifícios comerciais. Nos
imóveis de maior qualidade, os AAA e AA, houve aumento considerável na oferta desde 2011,
intensificando o aumento da área disponível e a queda dos preços, com a disputa por
localização e locatários. A contração de valores de aluguel dos empreendimentos de alto
padrão impulsionou a migração de empresas em imóveis de menor porte e potencial de
crescimento para edifícios de melhor infraestrutura. Esta tendência é observada no início do
período de recuperação do mercado, quando, mesmo com um sentimento negativo no curto
prazo, há perspectivas de melhora da economia, sendo um bom momento para negociar
contratos de aluguel. No movimento que classificamos como “flight to quality” há aumento da
área ocupada em edifícios corporativos de alto padrão e diminuição em imóveis de padrão
inferior.

Já no Rio de Janeiro, a situação é agravada pela situação econômica do estado. Os problemas

de gestão na cidade carioca e a queda do preço do barril do petróleo, em 2014, inviabilizaram
muitos projetos e, como consequência, o principal driver da economia local, reduzindo a
ocupação de alguns edifícios no curto prazo. Além disso, houve aumento na oferta de imóveis
comerciais de alto padrão, com o Projeto Porto Maravilha, o que deixa ainda mais cautelosa
uma projeção de redução de vacância no estado.

Em um estudo recente realizado pela consultoria especializada Cushman & Wakefield

confirmou indícios de melhoras nesse cenário, no qual o mercado de edifícios comerciais
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ensaia uma recuperação de maneira geral, destacando que os empreendimentos bem

localizados em São Paulo podem apresentar recuperação real no preço dos aluguéis, nos
próximos 2 anos. Enquanto, o movimento do Rio de Janeiro, pode ter iniciado um período de
transição, com uma acomodação de oferta e a demanda aproveitando oportunidades de “flight
to quality”.

Dessa forma, apesar da retomada do crescimento econômico em ritmo lento, com crescimento
a taxas modestas (expectativa Eleven de 2,35% de expansão no PIB em 2020) acreditamos que,
com os sinais dados até o momento pelo novo governo, há potencial para avanço nas reformas
estruturais ao longo do segundo semestre e consequente manutenção da taxa de juros em
patamares baixos (entre 4,25% e 5,0% até o final de 2020) e a inflação contida. Neste cenário,
estimamos melhora da confiança, tanto do investidor, quanto do consumidor, alavancando a
recuperação nos preços dos aluguéis, bem como potencial redução da taxa de desemprego,
contribuindo para a tendência de manutenção da valorização das cotas FIIs de edifícios
comerciais.

Racional de investimento em FIIs Galpões Logísticos e Industriais

Diferentemente do segmento de edifícios comerciais, o de galpões logísticos e industriais

geralmente pode apresentar imóveis com apenas um locatário ou uma diversificação pequena,
sendo construídos sob medida para necessidades (built-to-suit) específicas, com assinatura de
contratos atípicos de longa duração (maiores do que 5 anos) e exigência de garantias. Com
isso, fundos compostos por estes imóveis apresentam maior segurança no pagamento de
dividendos devido à baixa rotatividade de locatários.

Desde o final de 2017, com menor volatilidade pela estabilidade dos rendimentos dos fundos,
houve um crescimento significativo de emissões para aumentar a carteira desta classe
imobiliária. Com a maior demanda por rendimentos consistentes e acima da taxa básica de
juros, FIIs com maior segurança nos rendimentos e nos contratos em vigor deverão continuar
valorizando suas cotas ao longo de 2019 e 2020.

Acreditamos que neste segmento, apesar de contratos com empresas sólidas e formalizados
de maneira atípica ser atraente, contratos típicos e que permitem revisionais também tem seu
valor, caso o ativo seja bem localizado e em uma região com alta demanda. Neste sentido, o
cotista tem a possibilidade de ver os aluguéis crescerem, em um mercado mais favorável.
Assim, em nossa visão, fundos imobiliários com um mix de contratos típicos e atípicos tendem
a ter estruturas melhores e mais eficientes no médio e longo prazo.

Racional de investimento em FIIs de Shopping Centers

Entre 2015 e 2018, a recessão, a falta de disponibilidade de crédito, a situação do desemprego

e a alta alavancagem das famílias reduziram o consumo em geral e, consequentemente as
vendas do varejo em particular. Estes fatores fizeram com que muitos lojistas ficassem
inadimplentes e até mesmo entregassem suas lojas devido à falta de movimento, aumentando
a taxa média de vacância.

A melhora gradual do índice de confiança do consumidor, maior concessão de crédito para

pessoas físicas e IPCA e taxa básica de juros mantidos em patamares baixos, proporcionaram
crescimento da renda real, beneficiando o varejo e, consequentemente, o mercado de
shopping centers. O momento de início de recuperação do setor pode ser sentido através do
crescimento nas vendas no varejo e perspectivas positivas para o mercado. Além disso, muitos
grupos administradores de shopping center têm buscado alternativas para se adaptar ao
modelo hibrido para conectar o e-commerce ao shopping.

Neste sentido, vislumbramos um movimento das empresas administradoras de shopping

centers em direção ao e-commerce – canal cada vez mais difundido e acessível – como é o caso

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da Sonae Sierra que, no ano passado, iniciou uma parceria com o Rappi e desenvolveu uma
plataforma online para o Parque Dom Pedro, maior ativo em portfólio até então. Multiplan e
BR Malls são sócias na Delivery Center, empresa que integra marketplaces, permitindo utilizar
os shoppings como centros de distribuição. Ainda no primeiro semestre a Multiplan lançou o
seu super app “Multi”, que consolidará as demandas de todos os seus shoppings, e a Iguatemi
está em soft launch do aplicativo “Iguatemi 365”.

Estes projetos buscam gerar maior comodidade à experiencia de compra, direcionando o

faturamento de compras online para os shoppings – em função do menor tempo de entrega
comparado ao e-commerce tradicional – e, possivelmente impulsionando os números dos FIIs,
através dos aluguéis variáveis, àqueles atrelados aos resultados dos lojistas. Este movimento
também adere ao objetivo de integrar o mundo online com o físico.

Os shopping centers têm se tornado empreendimentos que geram conveniência ao

consumidor e proporciona experiências de consumo distintas dos tradicionais centros de
compras. Atualmente, mais voltado para alimentação, lazer (eventos temáticos e cinemas),
supermercados, salão de beleza e cabelereiro, além de lojas de vestuário. Dessa forma tenta
blindar a redução de vendas com serviços de geração de receita recorrente.

Há 6 datas principais para o varejo, que impulsionam o movimento nos shoppings e as vendas
do varejo, o que gera melhores resultados sazonalmente. São elas: Dia das Mães (maio), Dia
dos Namorados (junho), Dia dos Pais (agosto), Dia das Crianças (outubro), BlackFriday
(novembro) e Natal (dezembro). Devido a possibilidade de aumento da receita com aluguéis,
com melhora do volume de vendas e potencialmente uma melhor integração entre as vendas
online e vendas físicas, acreditamos haver boas oportunidades para os fundos do setor que
possuem, em seu portfólio, imóveis bem localizados e com estrutura robusta de diversificação
de mix de lojas, bem como estão investindo em tecnologia.

Glossário

Área Bruta Locável (ABL): Área de um empreendimento imobiliário que está disponível para
locação medida em m².

Administrador: Instituição financeira responsável pelo funcionamento e manutenção do fundo,

podendo executar as atividades de forma direta ou através da contratação de prestadores de
serviço. Cabe a ele: selecionar os bens e direitos que irão compor o patrimônio do FII,
providenciar e manter em ordem toda a documentação relacionada aos imóveis, controlar e
supervisionar as atividades inerentes à gestão dos ativos do fundo, distribuir ou repassar os
rendimentos devidos aos cotistas, receber valores em nome do FII e custear as despesas de
publicidade, exceto as despesas de propaganda em período de distribuição de cotas.

Built to Suit (BTS): Operação imobiliária na qual a construção de um determinado imóvel é feita
sob medida para um futuro locatário que, por sua vez, se compromete a alugar o imóvel depois
de pronto.

Cap rate: Percentual correspondente ao lucro líquido anual do portfólio de imóveis sobre o
valor de mercado do fundo imobiliário.

Cotas: O patrimônio do fundo de investimento imobiliário é dividido em cotas correspondentes

a frações ideais de seu patrimônio que conferem direitos e deveres iguais a todos os seus
titulares. Os cotistas não podem exercer nenhum direito real sobre os imóveis e
empreendimentos que fazem parte do patrimônio do fundo e não respondem pessoalmente
por qualquer obrigação legal ou contratual do administrador ou relativa ao portfólio.

Dividend yield: Percentual que representa a rentabilidade relativa dos dividendos pagos aos
cotistas. É calculado com base nos dividendos pagos por cota dividido pelo preço do ativo.

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Gestor: Instituição qualificada responsável pela tarefa de decisão de compra e venda dos ativos
do fundo com o objetivo de conseguir mais rentabilidade, alinhada com os objetivos e política
de investimentos estabelecida no regulamento.

Letra de Crédito Imobiliário (LCI): Título de renda fixa emitido por uma instituição financeira e
lastreado por empréstimos imobiliários. Podem ter rentabilidade pré ou pós-fixada, não pode
ser resgatada antes de seu vencimento, porém pode ser negociada no mercado secundário.

Rendimentos (Dividendos): Distribuições periódicas dos lucros auferidos pelo fundo, que
devem somar obrigatoriamente pelo menos 95% do lucro semestral. Podem ter como origem
o pagamento de aluguéis, negociações com os ativos do fundo, juros pagos pelos títulos em
sua propriedade ou rendimentos de cotas de outros FII.

Sale and Leaseback: Operação na qual o proprietário realiza a venda do imóvel e

simultaneamente assina contrato de locação, geralmente de longo prazo, se tornando inquilino
e permanecendo no mesmo local. O principal motivador para tal operação é a necessidade ou
percepção de que a partir do aumento de disponibilidades, o inquilino do imóvel poderá
ampliar a linha de investimentos em sua operação principal, potencializando retorno sobre o
capital próprio.

Taxa de administração: Taxa paga pelo serviço prestado pela administradora do fundo dada
por um valor percentual anual do valor patrimonial do fundo, passando a ser incidente sobre
o valor de mercado caso o fundo faça parte do IFIX. Geralmente apresenta valor mínimo que
pode ser encontrado no regulamento do fundo.

Taxa Interna de Retorno (TIR): Taxa interna de retorno é uma medida relativa que demonstra
o quanto rende o investimento, considerando a periodicidade do fluxo de caixa ou
rendimentos do investimento.

Taxa de gestão: Taxa paga ao gestor pela prestação de seus serviços, podendo estar embutida
à taxa de administração dependendo do fundo.

Taxa de performance: Taxa cobrada por alguns fundos, geralmente fundos de papéis e fundos
de fundos, em caso de a performance superar determinado benchmark pré-definido (na
maioria das vezes o IFIX).

Vacância Física: Espaço vago, ou seja, que se encontra desocupado, em um empreendimento

imobiliário.

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DISCLAIMER

Este documento foi elaborado e distribuído pela Eleven Financial Research unicamente para uso do destinatário original, e tem como objetivo somente informar
os investidores, não constituindo oferta de compra ou de venda de nenhum título ou valor mobiliário contido neste relatório. As decisões de investimentos e
estratégias financeiras devem ser realizadas pelo próprio leitor.

Nossos analistas elaboraram o presente relatório de forma independente, e o conteúdo do mesmo não pode ser copiado, reproduzido ou distribuído, no todo ou
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Todas as informações utilizadas neste documento foram redigidas com base em informações públicas, de fontes consideradas fidedignas. Embora tenham sido
tomadas todas as medidas razoáveis para assegurar que as informações aqui contidas não são incertas ou equívocas no momento de sua publicação, a Eleven
Financial e os seus analistas não respondem pela veracidade das informações do conteúdo.
Conforme o artigo 20, parágrafo único da ICVM 598/2018, o analista Raul Grego Lemos declara-se inteiramente responsável pelas informações e afirmações
contidas neste relatório de análise. De acordo com a exigência regulatória do artigo 21 previsto na ICVM 598, de 18 de abril de 2018, o analista de valores
mobiliários, responsável principal por este relatório, declara:
(i) que as recomendações contidas neste relatório refletem única e exclusivamente sua opinião pessoal sobre a companhia analisada e seus valores
mobiliários e foram elaborados de forma independente e autônoma.
(ii) que as informações, opiniões, estimativas e projeções contidas neste documento referem-se à data presente e estão sujeitas às mudanças, não
implicando necessariamente na obrigação de qualquer comunicação no sentido de atualização ou revisão com respeito a tal mudança.
Para maiores informações, pode-se ler a Instrução CVM 598, de 2018, e também o Código de Conduta da Apimec para o Analista de Valores Mobiliários.
Este relatório é destinado exclusivamente ao assinante da Eleven que o contratou. A sua reprodução ou distribuição não autorizada, sob qualquer forma, no todo
ou em parte, implicará em sanções cíveis e criminais cabíveis, incluindo a obrigação de reparação de todas as perdas e danos causados, nos termos da Lei nº
9.610/98 e de outras aplicáveis.

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