UNIDAD IV: DOMINIO (Kiper)

Unidad IV: Dominio, Evolución Histórica. Justificación Practica, El Dominio perfecto concepto. Caracteres.
Facultades. Límites. Modos Especiales de adquisición. Adquisición Apropiación. Tesoros. Cosas Perdidas.
Transformación. Accesión .La Propiedad Aborigen, el anteproyecto .el art. 18 C. C. y C .Análisis del art 75
inc 17 del Constitución Nacional.

La constitución nacional en el art. 17 garantiza el derecho de propiedad: “La propiedad es inviolable, y

ningún habitante de la Nación puede ser privado de ella, sino en virtud de sentencia fundada en ley. La
expropiación por causa de utilidad pública, debe ser calificada por ley y previamente indemnizada. Sólo el
Congreso impone las contribuciones que se expresan en el Artículo 4º. Ningún servicio personal es exigible,
sino en virtud de ley o de sentencia fundada en ley. Todo autor o inventor es propietario exclusivo de su
obra, invento o descubrimiento, por el término que le acuerde la ley. La confiscación de bienes queda
borrada para siempre del Código Penal argentino. Ningún cuerpo armado puede hacer requisiciones, ni
exigir auxilios de ninguna especie”. Además, el art. 14 asegura a los ciudadanos el derecho de “usar y
disponer de su propiedad”. El derecho de propiedad abarca derechos reales, personales, intelectuales,
administrativos, etc. La propiedad constitucional se refiere a todos los bienes, materiales o inmateriales
que integran el patrimonio, esto es, todos los derechos susceptibles de apreciación económica y que no se
confunden con la persona. La jurisprudencia de la CSJ, concluyo que el término “propiedad”, cuando se
emplea en los arts. 14 y 17 de la Constitución Nacional o en otras disposiciones, comprende “todos los
intereses apreciables que un hombre puede poseer fuera de sí mismo, fuera de su vida y de su libertad”.
Todo derecho que tenga un valor reconocido como tal por la ley, a condición de que su titular disponga de
una acción contra cualquiera que intente interrumpirlo en su goce así sea el estado mismo, integra el
concepto constitucional de propiedad.

CONCEPTO: el dominio como derecho real es el mayor sometimiento de que puede ser objeto una cosa a
una persona, y correlativamente el mayor, más extenso y más completo poder que su titular puede tener
sobre la misma cosa.

 Dice el artículo 1941 del CCyC: “Dominio perfecto. El dominio perfecto es el derecho real que otorga
todas las facultades de usar, gozar y disponer material y jurídicamente de una cosa, dentro de los
límites previstos por la ley. El dominio se presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario”. El código
pone el acento en las facultades, y dice que otorga todas las potestades de usar, gozar y disponer sin
perjuicio de los límites legales. Se observa cierto equilibrio entre el individualismo y la función social.

CARACTERES:

 ABSOLUTO: en un primer sentido, implica que el dominio es oponible erga omnes. El dominio es
absoluto en el sentido de que, confiere a su titular la mayor cantidad posible de facultades sobre una
cosa. No se puede concebir como derecho ilimitado, ya que constituiría una concepción antisocial,
tiene especial relación con este carácter la exigencia del artículo 10 de no amparar el ejercicio abusivo
de los derechos. Como se dijo el dcho de dominio otorga facultades:
El ius utendi o derecho de uso sobre la cosa, el propietario tiene derecho a servirse de la cosa para
sus intereses siempre y cuando esta conducta no viole preceptos legales o cause lesiones a los
derechos de otros.
 El ius fruendi o derecho de goce sobre la cosa, significa que el dueño tiene el derecho de aprovechar
y disponer de los frutos y productos que produzca una cosa. La regla general es que, el propietario de
una cosa es también propietario de todo aquello que la cosa genere y produzca, con su intervención o
sin ella. Implica la potestad de obtener algún provecho de la cosa.
El ius abutendi o derecho de disposición sobre la cosa, el propietario puede hacer con la cosa lo que
quiera, incluso destruirla, reconstruirla, etc. (disposición material).
Del mismo modo, puede disponer de su derecho real, desligarse de su derecho de dominio y
transmitirlo a otra persona (disposición jurídica).

Facultades jurídicas: el dueño puede realizar actos de disposición y de administración. En primer lugar,
existe la limitación del numerus clausus, el dueño puede:

a. Ejecutar todos los actos jurídicos de que la cosa pueda legalmente ser objeto. Por ej. Enajenarla,
alquilarla, gravarla, etc. Puede constituir derechos reales o personales.
b. Puede hacer abandono de la cosa sin transmitirla a otra persona.

Facultades materiales: el artículo 1941 dice que es inherente al dominio el ejercicio de facultades. El
dominio importa una potestad jurídica, el derecho de pleno señorío, o sea el derecho de poseer, o derecho
de ejercer sobre la cosa todos los actos conducentes a extraer de ella la utilidad que produzca. Esas
facultades que tiene el titular del derecho de dominio, deben ser ejercidas en forma regular (art 10).

El derecho que tiene el titular del dominio de “disponer” de la cosa tiene dos vertientes: por un lado el
poder de disposición jurídica, y por el otro el poder de disposición material. La facultad de disponer
materialmente es propia del dominio. Además tiene la facultad de usar y gozar, que significa que puede
obtener provecho de la cosa.

Abuso del derecho: se considera tal “el que contraria los fines del ordenamiento jurídico o el que excede
los límites impuestos por la buena fe, la moral y las buenas costumbres. El juez debe ordenar lo necesario
para evitar los efectos del ejercicio abusivo o de la situación jurídica abusiva y, si correspondiere, procurar
la reposición al estado de hecho anterior y fijar una indemnización”.

 EXCLUSIVO:
Dice el CCyC en el artículo 1943. “Exclusividad. El dominio es exclusivo y no puede tener más de un
titular”. El dominio es exclusivo porque no puede tener más de un titular. Dos o mas personas no
pueden tener cada una en el todo el dominio de una cosa, de haber mas de un titular se configuraría un
condominio. Colorario de este carácter, son las facultades que tiene el dueño de excluir a terceros del
uso y goce o disposición de la cosa, de tomar al respecto todas las medidas que crea convenientes, por
ejemplo, de cerramientos, de prohibir que se introduzcan cosas ajenas en su inmueble y de removerlas
sin previo aviso, que se entre o se pase por ella.

Exclusividad en la adquisición del dominio: segunda parte del artículo 1943: “Quien adquiere la
cosa por un título, no puede en adelante adquirirla por otro, si no es por lo que falta al título”. Se
conoce por la máxima nemini res sua servit. Por ejemplo: si alguien es dueño no tiene sentido que
también sea usufructuario de esa cosa. Ya por ser dueño, tiene las más amplias facultades, no precisa
de otras. Lo que si permite la norma, es que en adelante adquiera la cosa por otro título, pero
solamente por “lo que le falta al título”.
 Facultad de exclusión. Artículo 1944. El dominio es excluyente. El dueño puede excluir a extraños del
uso, goce o disposición de la cosa, remover por propia autoridad los objetos puestos en ella, y encerrar
sus inmuebles con muros, cercos o fosos, sujetándose a las normas locales.
Facultad de excluir a terceros: nadie si no media autorización tiene derecho a ingresar en el inmueble
de otro. Si ello ocurre el dueño los puede excluir. También puede impedir a extraños que pasen o
ingresen a su inmueble. Por ejemplo: se observan carteles que dicen “prohibido pasar”. Este poder de
excluir a terceros, es una manera de hacer justicia propia, autorizada de manera excepcional y de
acuerdo a la figura del “estado de necesidad”.

 PERPETUO: ARTÍCULO 1942. “Perpetuidad. El dominio es perpetuo. No tiene límite en el tiempo y

subsiste con independencia de su ejercicio. No se extingue aunque el dueño no ejerza sus facultades, o
las ejerza otro, excepto que éste adquiera el dominio por prescripción adquisitiva”. Que el dominio sea
perpetuo significa que el no se extingue porque su titular no use, no goce o no ocupe la cosa, a no ser
que la deje poseer por otro por todo el tiempo legal requerido para la usucapión. Que el dominio sea
perpetuo significa que no está sujeto a plazo, sin límite de tiempo, y que dura mientras exista la cosa ya
que, si la cosa se destruye el derecho también por falta de objeto.
Del carácter perpetuo del dominio se pueden extraer algunas consecuencias:
1. No es un dcho vitalicio.
2. No se extingue por falta de ejercicio.
3. La acción reivindicatoria es imprescriptible, sin perjuicio de la prescripción adquisitiva.

Abandono: se ha sostenido que el abandono implica una alteración al carácter perpetuo del dominio.
Especialmente si se trata de cosas muebles no registrables.

EXTENSION: Articulo 1945. Extensión. “El dominio de una cosa comprende los objetos que forman un
todo con ella o son sus accesorios.

Dominio de los accesorios: la primera parte del artículo 1945, “El dominio de una cosa comprende
los objetos que forman un todo con ella o son sus accesorios”. Comprende los accesorios que estén
unidos artificial o naturalmente. Esta parte se refiere tanto a cosas muebles como inmuebles. Así por
ejemplo, el dominio de un automóvil comprende la de sus ruedas.

Extensión material del derecho de dominio inmobiliario: el artículo 1945, en sus últimos tres
párrafos, se refiere a la extensión del dominio sobre un inmueble:

 El dominio de una cosa inmueble se extiende al subsuelo y al espacio aéreo, en la medida en que su
aprovechamiento sea posible, excepto lo dispuesto por normas especiales.
 Todas las construcciones, siembras o plantaciones existentes en un inmueble pertenecen a su
dueño, excepto lo dispuesto respecto de los derechos de propiedad horizontal y superficie.
Se presume que las construcciones, siembras o plantaciones las hizo el dueño del inmueble, si no se
prueba lo contrario.

MODOS DE ADQUISICION DEL DOMINIO:

1. APROPIACIÓN: es un modo unilateral y originario de adquirir el dominio de las cosas muebles no registrables sin
dueño. Puede decirse que se basa en la aprehensión material, en la toma de posesión acompañada de la
voluntad de sujetar la cosa al poder del adquiriente. El código regula la adquisición de las relaciones de poder y,
en casos de cosas muebles sin dueño, se exige capacidad y corpus. Los requisitos para que haya apropiación son:
 a. Debe ser sobre cosas muebles y carentes de dueño
b. Posesión, toma, aprehensión de la cosa mueble
c. La capacidad de la persona que adquiere, bastando la capacidad para adquirir la posesión (10 años)
El artículo 1947 indica cuales cosas son susceptibles de este modo:

Artículo 1947. Apropiación. El dominio de las cosas muebles no registrables sin dueño, se adquiere por
apropiación. Son susceptibles de apropiación:
a. las cosas abandonadas;
b. los animales que son el objeto de la caza y de la pesca;
c. el agua pluvial que caiga en lugares públicos o corra por ellos.

a) Cosas sin dueño y abandonadas: el primer inciso incluye dentro de las cosas sin dueño a las cosas abandonadas.
Estas son las que alguna vez tuvieron dueño pero ya no lo tienen, mientras que los primeros nunca lo han tenido.
El abandono siempre debe ser voluntario.
b) Caza: Articulo 1948. El animal salvaje o el domesticado que recupera su libertad natural, pertenece al cazador
cuando lo toma o cae en su trampa. Mientras el cazador no desista de perseguir al animal que hirió tiene
derecho a la presa, aunque otro la tome o caiga en su trampa.
Pertenece al dueño del inmueble el animal cazado en él sin su autorización expresa o tácita.
Pesca: Articulo 1949. Quien pesca en aguas de uso público, o está autorizado para pescar en otras aguas,
adquiere el dominio de la especie acuática que captura o extrae de su medio natural. Si bien en principio la
pesca es libre en aguas de uso publico como son las del mar territorial argentino, ríos navegables o no
navegables y lagos navegables ello solo puede hacerse conforme a las disposiciones del código y
reglamentaciones generales o locales, atento al poder de policía administrativa que tienen las provincias.
Enjambres. Artículo 1950. El dueño de un enjambre puede seguirlo a través de inmuebles ajenos, pero debe
indemnizar el daño que cause. Si no lo persigue o cesa en su intento, el enjambre pertenece a quien lo tome.
Cuando se incorpora a otro enjambre, es del dueño de éste.

COSAS NO SUSCEPTIBLES DE APROPIACION: No son susceptibles de apropiación:

i) las cosas perdidas. Si la cosa es de algún valor, se presume que es perdida, excepto prueba en contrario;
ii) los animales domésticos, aunque escapen e ingresen en inmueble ajeno;
iii) los animales domesticados, mientras el dueño no desista de perseguirlos. Si emigran y se habitúan a vivir en otro
inmueble, pertenecen al dueño de éste, si no empleó artificios para atraerlos;
iv) los tesoros.

El principio es que las cosas que tienen dueño nunca pueden ser apropiadas.

Las cosas perdidas deben ser restituidas, si fuesen transmitidas a un sucesor de buena fe el dueño las puede
reivindicar.

Los animales domésticos, son aquellos que viven con el hombre desde hace muchísimas generaciones, prestándole
una cierta utilidad o simplemente haciéndole compañía y gozando de una relativa libertad, siendo alimentados y
cuidados. Ellos normalmente tienen dueño, no son susceptibles de apropiación.

Los animales domesticados, son en realidad animales salvajes que por medio de la domesticación se los ha
acostumbrado a la vista y compañía del hombre, para hacerlos útiles a él haciéndoles cumplir algún trabajo.
Mientras viven con el dueño, tienen la categoría de domesticados y nadie puede apropiarse de ellos. Vuelven a ser
res nullius si recuperan su antigua libertad. Se puede perder el dominio de estos animales también si emigran y se
habitúan a vivir en otro inmueble. Siempre y cuando el dueño del otro inmueble no haya empleado artificios para
atraerlo.
2. TESOROS: Articulo 1951. Es tesoro toda cosa mueble de valor, sin dueño conocido, oculta en otra cosa mueble o
inmueble. No lo es la cosa de dominio público, ni la que se encuentra en una sepultura de restos humanos
mientras subsiste esa afectación.
Los tesoros que se encuentran en sepulcros están excluidos de la categoría de tesoros porque se presume que
tienen dueño. Los dueños de esas cosas son los derechohabientes del muerto.

Articulo 1952.- Es descubridor del tesoro el primero que lo hace visible, aunque no sepa que es un tesoro. El
hallazgo debe ser casual. Sólo tienen derecho a buscar tesoro en objeto ajeno los titulares de derechos reales
que se ejercen por la posesión, con excepción de la prenda.

Derechos del descubridor: Si el tesoro es descubierto en una cosa propia, el tesoro pertenece al dueño en su
totalidad. Si es parcialmente propia, le corresponde la mitad como descubridor y, sobre la otra mitad, la
proporción que tiene en la titularidad sobre la cosa.
Si el tesoro es descubierto casualmente en una cosa ajena, pertenece por mitades al descubridor y al dueño de
la cosa donde se halló.
Los derechos del descubridor no pueden invocarse por la persona a la cual el dueño de la cosa le encarga buscar
un tesoro determinado, ni por quien busca sin su autorización. Pueden ser invocados si al hallador simplemente
se le advierte sobre la mera posibilidad de encontrar un tesoro.

Búsqueda por el propietario de un tesoro: Cuando alguien pretende que tiene un tesoro que dice haber
guardado en predio ajeno y quiere buscarlo, puede hacerlo sin consentimiento del dueño del predio; debe
designar el lugar en que se encuentra, y garantizar la indemnización de todo daño al propietario. Si prueba su
propiedad, le pertenece. Si no se acredita, el tesoro pertenece íntegramente al dueño del inmueble.

3. RÉGIMEN DE COSAS PERDIDAS: Articulo 1955.- El que encuentra una cosa perdida no está obligado a tomarla,
pero si lo hace asume las obligaciones del depositario a título oneroso. Cabe entender como cosa extraviada, la
que ha salido de la custodia de su propietario o poseedor de modo que este ignore donde se encuentra. Estos
dos elementos objetivo y subjetivo, deben concurrir para que se considere que ha habido perdida. La cosa
hallada debe reunir los siguientes caracteres:
a. Debe ser ajena
b. Que no este en poder de nadie
c. Que no haya sido abandonada por su dueño, ni se trate de una cosa sin dueño

Quien halle la cosa perdida debe restituirla inmediatamente a quien tenga derecho a reclamarla, y si no lo
individualiza, debe entregarla a la policía del lugar del hallazgo, quien debe dar intervención al juez.

Derecho a Recompensa: La restitución de la cosa a quien tiene derecho a reclamarla debe hacerse previo pago
de los gastos y de la recompensa. Si se ofrece recompensa, el hallador puede aceptar la ofrecida o reclamar su
fijación por el juez. Sin perjuicio de la recompensa, el dueño de la cosa puede liberarse de todo otro reclamo del
hallador transmitiéndole su dominio.

Transcurridos seis meses sin que se presente quien tiene derecho a reclamarla, la cosa debe venderse en subasta
pública. La venta puede anticiparse si la cosa es perecedera o de conservación costosa. Deducidos los gastos y el
importe de la recompensa, el remanente pertenece a la ciudad o municipio del lugar en que se halló.

4. TRANSFORMACION DE COSAS MUEBLES: Hay adquisición del dominio por transformación si:
  Alguien de buena fe con una cosa ajena, mediante su sola actividad o la incorporación de otra cosa, hace una
nueva con intención de adquirirla, sin que sea posible volverla al estado anterior. En tal caso, sólo debe el
valor de la primera.

 Si la transformación se hace de mala fe, el dueño de la materia tiene derecho a ser indemnizado de todo
daño, si no prefiere tener la cosa en su nueva forma; en este caso debe pagar al transformador su trabajo o el
mayor valor que haya adquirido la cosa, a su elección.

 Si el transformador es de buena fe y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueño de la

materia es dueño de la nueva especie; en este caso debe pagar al transformador su trabajo; pero puede optar
por exigir el valor de los gastos de la reversión.

 Si el transformador es de mala fe, y la cosa transformada es reversible a su estado anterior, el dueño de la

cosa puede optar por reclamar la cosa nueva sin pagar nada al que la hizo; o abdicarla con indemnización del
valor de la materia y del daño.

5. ACCESION DE COSAS MUEBLES: es un modo de adquirir el dominio por un titulo autónomo distinto a la
propiedad que se tiene sobre los accesorios de la cosa. L a accesión contempla la adquisición de una cosa por el
dueño de otra, luego de una unión o incorporación lo que ocurre a veces naturalmente y otras por obra del
hombre. La accesión se diferencia de la transformación, porque en la primera se unen dos cosas distintas
mientras que en la segunda alguien aporta trabajo y realiza un objeto con la materia de otro.

Artículo 1958. Si cosas muebles de distintos dueños acceden entre sí sin que medie hecho del hombre y no es
posible separarlas sin deteriorarlas o sin gastos excesivos, la cosa nueva pertenece al dueño de la que tenía
mayor valor económico al tiempo de la accesión. Si es imposible determinar qué cosa tenía mayor valor, los
propietarios adquieren la nueva por partes iguales.

6. ACCESION DE COSAS INMUEBLES:

a. Aluvión: este es un caso especial de accesión fluvial debido a hechos naturales. El acrecentamiento paulatino e
insensible del inmueble confinante con aguas durmientes o corrientes que se produce por sedimentación,
pertenece al dueño del inmueble. No hay acrecentamiento del dominio de los particulares por aluvión si se
provoca por obra del hombre, a menos que tenga fines meramente defensivos.
No existe aluvión si no hay adherencia de la sedimentación al inmueble. No obsta a la adherencia el curso de
agua intermitente.
El acrecentamiento aluvional a lo largo de varios inmuebles se divide entre los dueños, en proporción al frente
de cada uno de ellos sobre la antigua ribera.
Se aplican las normas sobre aluvión tanto a los acrecentamientos producidos por el retiro natural de las aguas,
como por el abandono de su cauce.
b. Avulsión: opera por una fuerza súbita. Articulo 1961: El acrecentamiento del inmueble por la fuerza súbita de
las aguas que produce una adherencia natural pertenece al dueño del inmueble. También le pertenece si ese
acrecentamiento se origina en otra fuerza natural.
Si se desplaza parte de un inmueble hacia otro, su dueño puede reivindicarlo mientras no se adhiera
naturalmente. El dueño del otro inmueble no tiene derecho para exigir su remoción, mas pasado el término de
seis meses, las adquiere por prescripción.
Cuando la avulsión es de cosa no susceptible de adherencia natural, se aplica lo dispuesto sobre las cosas
perdidas.

c. Construcción, siembra y plantación. Son casos de accesión, no por adherencia natural, sino por adherencia
artificial, aquí si esta el hecho del hombre.
 Si el dueño de un inmueble construye, siembra o planta con materiales ajenos, los adquiere, pero debe su valor.
Si es de mala fe también debe los daños.
Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero, los materiales pertenecen al dueño del
inmueble, quien debe indemnizar el mayor valor adquirido.
Si el tercero es de mala fe, el dueño del inmueble puede exigirle que reponga la cosa al estado anterior a su
costa, a menos que la diferencia de valor sea importante, en cuyo caso debe el valor de los materiales y el
trabajo, si no prefiere abdicar su derecho con indemnización del valor del inmueble y del daño.
Si la construcción, siembra o plantación es realizada por un tercero con trabajo o materiales ajenos en inmueble
ajeno, quien efectúa el trabajo o quien provee los materiales no tiene acción directa contra el dueño del
inmueble, pero puede exigirle lo que deba al tercero.

d. Invasión de inmueble colindante: Quien construye en su inmueble, pero de buena fe invade el inmueble
colindante, puede obligar a su dueño a respetar lo construido, si éste no se opuso inmediatamente de conocida
la invasión.
El dueño del inmueble colindante puede exigir la indemnización del valor de la parte invadida del inmueble.
Puede reclamar su adquisición total si se menoscaba significativamente el aprovechamiento normal del
inmueble y, en su caso, la disminución del valor de la parte no invadida. Si el invasor no indemniza, puede ser
obligado a demoler lo construido.
Si el invasor es de mala fe y el dueño del fundo invadido se opuso inmediatamente de conocida la invasión, éste
puede pedir la demolición de lo construido. Sin embargo, si resulta manifiestamente abusiva, el juez puede
rechazar la petición y ordenar la indemnización.

Limites al dominio.
El código civil y comercial trata en el capítulo 4 del título lll -del libro cuarto -la materia relativa a los límites
del dominio a partir del art 1970.
Cabe recordar que el artículo 1941 al definir El dominio perfecto y señalar las facultades amplias del dueño
aclara "dentro de los límites previstos por la ley": ocurre que ningún derecho es absoluto, en el sentido de
ilimitado, es por ello que la Constitución nacional Establece que los derechos están sujetos a las leyes que
reglamenten su ejercicio y eso es lo que acontece con el dominio.
Se considera que El dominio es absoluto porque es el derecho real que otorga la mayor cantidad de
facultades posibles pero siempre existen ciertos límites en vista del interés general.
Estás limitaciones impuestas al derecho, según lo que establece la Constitución, no deben
desnaturalizarlo y deben ser razonables ,dado que de otra forma afectaría en el derecho de Propiedad y
serían inconstitucionales.

Artículo 1970 “Las limitaciones impuestas al dominio privado en el interés público están regidas por el
derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del dominio sobre inmuebles debe ejercerse de
conformidad con las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.
Los límites impuestos al dominio en este Capítulo en materia de relaciones de vecindad, rigen en subsidio
de las normas administrativas aplicables en cada jurisdicción.

En primer lugar, se le reconoce al Estado un extraordinario poder de limitación del dominio al instituirse
un numerus apertus para las limitaciones impuestas en el interés público por el derecho administrativo.
Las disposiciones previstas en este capítulo no tienen otro objeto más que el de determinar los límites en
los cuales se debe de restringir el ejercicio normal del derecho de dominio o de conciliar los intereses
opuestos de los propietarios vecinos.
 Se puede decir entonces que el limite al dominio son las normas legales (nunca convencionales) que
regulan el derecho real, compatibilizando los derechos y obligaciones que por igual gozan los hombres en
sus relaciones de vecindad (en interés predominantemente privado), o en miras de un interés público, para
armonizar el derecho privado individual con el interés general y colectivo.
Se aclara también en el artículo 1970 que “las normas que son subsidiarias frente a regulaciones
administrativas son las relativas a la vecindad, pues las referidas a los márgenes a la disposición jurídica
jamás serán susceptibles de modificación por una norma de menor jerarquía”.

Fundamento de las limitaciones: las denominadas limitaciones a la propiedad privada surgen

necesariamente como manifestación y reflejo de su función social, presentándose como el modo de
compatibilizar el derecho individual con el interés general y el bien común, presentándose como el modo
de compatibilizar el dcho. individual con el interés general y el bien común, siendo en definitiva la
naturaleza social - en su sentido funcional- de ese derecho el fundamento de las referidas limitaciones.

Los límites no son servidumbre: los límites del dominio son impuestos recíprocamente a los propietarios
vecinos por su interés respectivo y no suponen una heredad dominante ni una heredad sirviente.
En efecto para que se pueda hablar de servidumbres prediales, se requieren: dos fundos soportando la
carga sólo el fundo sirviente pero no el dominante; en cambio en materia y limitaciones la posición
recíproca de los dos inmuebles es jurídicamente idéntica.
En las servidumbres no pueden tener cabida las obligaciones de hacer como carga del titular del
inmueble en su carácter de tal; lo que si sucede con los límites según lo que prevé el artículo 1982.
Otra diferencia estaría dada por el hecho de que los límites son comunes a todos los inmuebles lo que no
sucede con las servidumbres que pueden o no existir.
Mientras los límites no dan lugares a indemnizaciones -artículo 1971- las servidumbres pueden generar el
derecho de resarcimiento en favor del titular del fundó sirviente.
Los límites no se extinguen por el no uso.

Daño no indemnizable: art 1971” Los deberes impuestos por los límites al dominio no generan
indemnización de daños, a menos que por la actividad del hombre se agrave el perjuicio”

Se establece aquí la regla de que los límites deben ser aceptados, tolerados y no tienen derecho a
indemnización alguna.
La idea es que los vecinos al soportar los límites al ejercicio de su derecho sacrifican intereses los cuales
no son resarcibles. Es el precio que se paga por vivir en comunidad.
Todas aquellas actividades que sin causar a los vecinos algún perjuicio o ataquen su derecho de
propiedad y que tuviesen simplemente por resultado privarles de ventajas de que gozaban hasta entonces,
no les da derecho para ser indemnizados por daños y perjuicios. Un ejemplo sería la elevación de un
edificio qué los priva del sol o disminuye la luz en su hogar.
Otro ejemplo estaría dado para los conflictos entre vecinos y la administración pública, la cual no debe
indemnizar las molestias derivadas de la realización de Obras Públicas cuando sólo prive a los particulares
de ventajas que estos tenían antes de dichas obras. Claramente cuando se exceden los límites por ejemplo
un ruido que supera la normal tolerancia en el supuesto de que se llega a causar algún daño el autor debe
indemnizar al perjudicado.
 LÍMITES AL INTERES PÚBLICO:

Anteriormente el derecho administrativo solamente se aplicaba en el caso de las limitaciones fundadas en

el interés público únicamente. Tras la reforma, el derecho público es aplicado también al interés particular
o individual de los vecinos.
Una cosa son los límites impuestos por razones de vecindad y otra distinta son aquellos límites
impuestos en razón del interés público. Estos últimos no gozan de reciprocidad y no se requiere la
concurrencia de dos inmuebles como suele ocurrir con los vecinos.
Entre los límites que se fundan esencialmente el interés público mencionamos a:

A ) Reservados al derecho administrativo: como bien Dice el artículo 1090 "las limitaciones impuestas al
dominio privado en interés público se rigen por el derecho administrativo. El aprovechamiento y uso del
dominio sobre inmuebles debe ejercerse de conformidad con las normas administrativas aplicables en
cada jurisdicción".

Aquí se indica que las limitaciones al dominio se rigen principalmente por el derecho administrativo y que
las previstas en el código civil -limitadas a las relaciones de vecindad -, son subsidiarias de las normas
administrativas de cada jurisdicción.
Es el derecho administrativo, o bien la administración pública, la que regula todo lo relativo al urbanismo y
a la edificación, por medio de los códigos de planeamiento municipales y provinciales y de los códigos de
edificación referentes al uso y ocupación y división del suelo. El derecho administrativo local es el que
establece taxativamente qué tipo de edificios podrán ser construidos, en que zonas determinadas, hasta
que altura, para qué fines, superficie mínima edificada por persona,la actividad que podrá desarrollarse en
ellos (comercial, industrial ,de vivienda, etcétera).

Las limitaciones administrativas son generales porque rigen para todos los que se encuentran en una
misma situación, tienden a proteger al público, no se extinguen por el no uso y no generan derecho a
indemnización.
No debemos confundir este tema con las servidumbres administrativas que vienen a ser según marienhoff
“el derecho real administrativo constituido por el Estado sobre un bien del dominio privado o del dominio
Público, con el objeto de que tal bien sea usado por el público en la forma que resulte del acto o hecho
constitutivo de gravamen”. Las servidumbres administrativas tienen la característica de ser indemnizables.

B) límite a la libre disposición jurídica: cláusulas de inenajenabilidad.

Se prohíben las cláusulas de no enajenar en los actos a título oneroso (con excepción del contrato de
fideicomiso) y se las permiten en los actos a título gratuito.
Art 1972 “En los actos a título oneroso es nula la cláusula de no transmitir a persona alguna el dominio de
una cosa determinada, o de no constituir sobre ella otros derechos reales. Estas cláusulas son válidas si se
refieren a persona o personas determinadas.
En los actos a título gratuito todas las cláusulas señaladas en el primer párrafo son válidas si su plazo no
excede de diez años.
Si la convención no fija plazo, o establece un plazo incierto o superior a diez años, se considera celebrada
por ese tiempo. Es renovable de manera expresa por un lapso que no exceda de diez años contados desde
que se estableció.
En los actos por causa de muerte son nulas las cláusulas que afectan las porciones legítimas, o implican una
sustitución fideicomisaria”

Explicación:
B1 actos a título oneroso: estamos en presencia de una inenajenabilidad relativa, dado que si se puede
lograr la inenajenabilidad válida cuando se trata de personas determinadas. Es decir que si una persona
enajena un inmueble y mediante este acto jurídico se incluye una cláusula que prohíba una venta posterior
a una persona determinada, esa cláusula es válida.
Para el caso de violar esa cláusula; si esta opera como condición resolutoria, el anterior propietario
puede demandar judicialmente la nulidad del acto y reivindicar la cosa.
Si para el caso de la violación se hubiese estipulado una pena de multa se podrá dar lugar al cobro de la
misma.
Sin embargo, si la cláusula prohibitiva no estaba pactada -ni como condición resolutoria, ni como multa - y
la misma es violada, el anterior propietario puede demandar la devolución de la cosa a este tercer
adquiriente porque al estar dicho acto jurídico inscripto en el registro éste no puede alegar su buena fe, y
aun cuando la cláusula no estuviese registrada, de todos modos le sería oponible, pues su existencia
surgiría el correspondiente estudio de títulos.
B2 limitaciones a la libre disposición en los actos a título gratuito: si se trata de actos a título gratuito
-como donación o testamento- se admite la prohibición de enajenar siempre y cuando ésta no se extienda
por un término mayor que el de 10 años.
Si a pesar de la cláusula de no transmitir la cosa se enajena, el acto será nulo por aplicación de los artículos
382 y siguientes dando lugar a la acción pertinente real.
Este plazo puede ser renovado de forma expresa por otros 10 años más.
B3 sustitución fideicomisaria: el artículo 1972 pone otro límite a las cláusulas de no enajenar en los actos a
título gratuito qué consiste en la prohibición de la sustitución fideicomisaria.

C números clausus: la limitación que el titular del dominio sufre en este aspecto se refiere a su falta de
libertad para modificar por sí o por acuerdo de partes , la regulación de sus derechos y obligaciones
inherentes al uso y goce de aquel, o bien su imposibilidad de crear por contrato ,otros derechos reales
distintos a los reconocidos por la ley o desmembrar su dominio con otros derechos reales no reconocidos
por el ccyc.

D Camino de sirga: art 1974 “El dueño de un inmueble colindante con cualquiera de las orillas de los
cauces o sus riberas, aptos para el transporte por agua, debe dejar libre una franja de terreno de quince
metros de ancho en toda la extensión del curso, en la que no puede hacer ningún acto que menoscabe
aquella actividad.
Todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios de este artículo”.

El camino de sirga es la franja de terreno que el dueño debe dejar libre cuando su inmueble limita con un
cauce de agua.
Los dueños ribereños no pueden utilizar ese espacio para ningún acto que menoscabe el transporte por
agua; por ejemplo hacer construcciones, sembrados, plantaciones; que puedan obstaculizar el libre
tránsito de personas o animales o que se necesiten para ayudar a pasar por ahí a las embarcaciones a
efectos de la comunicación por agua.
Abarca no solo a los que sean propietarios de inmuebles limítrofes, sino también a quienes no lo sean
pero se encuentren dentro de la franja de 15 metros establecida.
Los 15 metros se cuentan, en el caso de los ríos, desde la terminación, configurada por la línea de ribera
fijada por la que llega la crecida máxima ordinaria art 1960; y en el caso de los canales desde la línea
exterior de las obras de mampostería.
La finalidad del camino de sirga: la norma pretende asegurar las necesidades de la navegación, flotación y
pesca. Históricamente los barcos eran desplazados por cuerdas gruesas y arrastradas por las fuerzas del
hombre o de animales ubicados en la orilla. La sirga era una cuerda gruesa y para su empleo era necesario
que estuviese despejado un espacio vecino a la orilla, es por ello que el Estado pretende reglamentar cuál
sería la franja para esta actividad -la cual es de 15 m-,los cuales reiteramos únicamente obedecen a las
necesidades de navegación, flotación y pesca, por eso no se puede utilizar el camino de sirga para la
realización de otras obras como muelles, puertos o astilleros.

Naturaleza jurídica del camino de sirga:

1) dominio público :para esta corriente el camino de sirga pertenece al dominio público.
2) otros sostienen que se trata del dominio privado ya que no está incluido en el artículo 235.
3) otra postura cree que se trata de una servidumbre administrativa diciendo que la franja pertenece a los
particulares pero que pesa sobre ella una servidumbre administrativa. Esta postura es fuertemente
criticada puesto que no existen y fundo dominante ni indemnización.

*no es indemnizable: El artículo 1974 obliga a los colindantes a dejar libre un espacio y les impide realizar
en él actividades que impiden la navegación; si bien no lo dice, la regla general en materia de limitaciones
es que estas no generan indemnización.

*Legitimación: todo perjudicado puede pedir que se remuevan los efectos de los actos violatorios de este
artículo; es decir que si no se respeta en forma total o parcial el deber de dejar libre la franja de 15 m,
cualquier persona que se siente perjudicada puede pedir que se remueven los obstáculos siendo en
consecuencia la legislación activa muy amplia. No es necesario ser poseedor o tenedor, basta con ser
cualquier ciudadano que invoque el derecho genérico de aprovechar los bienes públicos en su condición
de habitante del país en tanto demuestra menoscabo a su derecho e interés legítimo.

* LÍMITES POR RAZONES DE VECINDAD*

Los titulares de derechos reales y también los poseedores y tenedores, deben usar el inmueble de manera
regular, respetando la utilización ajena y esperando a que se respete la propia. Al hablar de las limitaciones
por razones de vecindad, estamos tratando aquí más un problema “entre vecinos”, que entre titulares de
derechos reales. Se busca el más racional y económico disfrute de todos.

1 inmisiones materiales:
Los vecinos deben soportar molestias en tanto éstos sean razonables. Sino el juez puede dar lugar a
medidas cautelares, ordenar el cese y /o indemnización.
El art 1973 establece: “Las molestias que ocasionan el humo, calor, olores, luminosidad, ruidos,
vibraciones o inmisiones similares por el ejercicio de actividades en inmuebles vecinos, no deben exceder
la normal tolerancia teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie autorización
administrativa para aquéllas.
Según las circunstancias del caso, los jueces pueden disponer la remoción de la causa de la molestia o su
cesación y la indemnización de los daños. Para disponer el cese de la inmisión, el juez debe ponderar
especialmente el respeto debido al uso regular de la propiedad, la prioridad en el uso, el interés general y
las exigencias de la producción”

Las inmisiones son propagaciones que perturban causados por la obra del hombre, no estando
comprendidas en las normas las que tienen causas naturales.
Se requiere que la inmisión provenga de un inmueble debiendo haber además cierta reiteración, esto
quiere decir qué debe de producirse al menos más de una vez ,no siendo necesaria que sea perpetua.
La enumeración que da la norma no es taxativa, pudiendo darse por ejemplo repetitivas actividades
bailables o de esparcimiento de cenizas, chispas ,rayos ,polvo.
La norma excluye a las inmisiones materiales (por ejemplo colocar objetos materiales en un inmueble
ajeno) pues estás encuadran en situaciones distintas.
Tampoco comprende la norma las llamadas inmisiones ideales que vendría a ser la exposición a la vista
de cosas horribles o de mal gusto.
Los inmuebles deben ser vecinos: La vecindad de los inmuebles no se interpreta de una manera estricta ya
que teniendo en cuenta el desarrollo de, por ejemplo ,material contaminante podría llegar la inmisión a
inmuebles un poco más lejanos.
El tema no sólo involucra a los daños producidos a las personas o cosas en su dimensión de vecinos sino
también a los daños al medio ambiente.
Qué se entiende por la normal tolerancia? Las inmisiones inmateriales deben ser soportadas hasta el
punto de lo que es considerado normal para la generalidad, considerado ello objetivamente; teniendo en
cuenta el lugar y el momento histórico determinado, la frecuencia, duración e intensidad de la inmisión.
Cuando la norma habla de normal tolerancia en realidad hace referencia a una fórmula abstracta ya que es
el juez quien determina en caso concreto qué se considera como tal, con ayuda por ejemplo de los
peritajes técnicos para el caso de corroborar si un ruido supera la cantidad de decibeles permitidos.
Nada tiene que ver que medie algún tipo de autorización administrativa, como la habilitación municipal
para el funcionamiento del establecimiento de comercio, pues los derechos concedidos
administrativamente se dan bajo la condición implícita de no atacar los derechos de terceros y de reparar
el perjuicio a los edificios vecinos o a las personas que lo habitan.

El juez en las inmisiones: el juez debe tener en cuenta 1 las condiciones del lugar, 2 el respeto debido al
uso regular de la propiedad, 3 la prioridad en el uso , 4 el interés general, 5 las exigencias de la producción.
Por ejemplo si se trata de una fábrica instalada 10 años antes que la propiedad del vecino que se queja y
resulta ser de que está fábrica abastece y da trabajo a un gran porcentaje de la ciudad ,el juez deberá
tratar de equiparar la situación.
“ponderar las exigencias de la producción” significa que las emisiones industriales pueden ser admitidas en
ciertos casos, aun cuando superen la normal tolerancia; por razones de tipo económicas y en necesidad
social. Todo en su justa medida ya que el juez Tampoco puede permitir inmisiones insoportables.
En todos los casos las inmisiones deben ser prohibidas cuando se puedan eliminar mediante arreglos
técnicos de costos razonables.
Los jueces como ya dijimos pueden disponer la remoción de la causa de la molestia , cese de la acción y la
indemnización de daños.
Si bien no surge la norma, es claro que el juez pueda actuar de manera preventiva.
Las inmisiones están previstas atendiendo el detrimento material de un inmueble vecino, sin embargo
cuando por ejemplo por olores o ruidos provenientes de una establecimiento Industrial no se daña
materialmente a los inmuebles, pero si se disminuye su valor locativo o su valor venal, la reparación que
otorgue el juez, puede consistir en la opción de recaudos técnicos en el inmueble como por ejemplo
aislación térmica o acústica, pudiendo sumarle a todo esto la reparación del daño moral (si el dueño del
inmueble soporto 20 años los malos olores y el ruido , el daño moral es súper indemnizable)
En cuanto a la indemnización de los daños, los rubros indemnizatorios no derivan de este artículo sino de
los concernientes a los principios de responsabilidad.
Legitimados: pueden demandar y ser demandados los poseedores y los tenedores, sin embargo la
legitimación puede ser más amplia si se afectan derechos de incidencia colectiva.
La acción va en contra del que ejerce la actividad molestas, sea o no titular un derecho real.
Prescripción: la acción posesoria prescribe al año, las acciones personales a los 5 años, las acciones
confesorias son imprescriptibles. En todos estos casos cualquiera selección el reclamo indemnizatorio
prescribe a los 3 años.

2 Obstáculo al curso de aguas:

Esta limitación impide a los dueños de inmuebles que limitan con cauces de agua, realizar obras que
alteran su curso.
Art 1975 “Los dueños de inmuebles linderos a un cauce no pueden realizar ninguna obra que altere el
curso natural de las aguas, o modifique su dirección o velocidad, a menos que sea meramente defensiva. Si
alguno de ellos resulta perjudicado por trabajos del ribereño o de un tercero, puede remover el obstáculo,
construir obras defensivas o reparar las destruidas, con el fin de restablecer las aguas a su estado anterior,
y reclamar del autor el valor de los gastos necesarios y la indemnización de los demás daños.
Si el obstáculo se origina en un caso fortuito, el Estado sólo debe restablecer las aguas a su estado anterior
o pagar el valor de los gastos necesarios para hacerlo”

Los particulares no pueden dar un curso a las aguas que de cualquier modo perjudique la navegación ya
que esta es libre según la Constitución nacional. La excepción está dada por obras meramente defensivas,
como hacer un canal que tenga por objeto impedir que se inunde el inmueble o bien proteger cultivos.

3Recibir aguas, Arenas y piedras.

Art 1976: “Debe recibirse el agua, la arena o las piedras que se desplazan desde otro fundo si no han sido
degradadas ni hubo interferencia del hombre en su desplazamiento. Sin embargo, puede derivarse el agua
extraída artificialmente, la arena o las piedras que arrastra el agua, si se prueba que no causan perjuicio a
los inmuebles que las reciben”

Cómo limitación al dominio ,los propietarios de los fundos inferiores están obligados a recibir las aguas
,arena o piedras que naturalmente se desplacen o desciendan de otros terrenos ,siempre que este
desplazamiento haya sido en forma natural y no por acción del hombre; por ejemplo cuando esas aguas
provienen de la lluvia ,del deshielo, etc. Los dueños de terrenos inferiores que sufran perjuicios no tienen
derecho a reclamar. Sin embargo, no deben soportar las aguas que son sacadas artificialmente por hechos
del hombre ,como las aguas de pozo o servidas, salvo que se haya constituido una servidumbre.
 4 Obras, trabajos e instalaciones:
Art 1977"Si es indispensable poner andamios u otras instalaciones provisorias en el inmueble lindero, o
dejar pasar a las personas que trabajan en la obra, el dueño del inmueble no puede impedirlo, pero quien
construye la obra debe reparar los daños causados”
Esta norma no instituye una servidumbre de paso, sino una limitación al dominio.
La indemnización a la que se refiere no es en virtud de los andamios puestos, que es una molestia que
debe ser soportada, sino a otros eventuales daños que puedan resultar por el uso de una técnica
defectuosa o de un actuar negligente.

5 Luces y vistas:
Art 1978 “ Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en los muros linderos no pueden tenerse
vistas que permitan la visión frontal a menor distancia que la de tres metros; ni vistas laterales a menor
distancia que la de sesenta centímetros, medida perpendicularmente. En ambos casos la distancia se mide
desde el límite exterior de la zona de visión más cercana al inmueble colindante”
Esta norma se ocupa de las vistas como limite al dominio, e impone ciertas condiciones para que uno de
los vecinos pueda observar al inmueble del otro. Se pretende el resguardo de la integridad y seguridad.
Estamos hablando de muros privativos del artículo 1981 y no de muros medianeros para los que rige el
artículo 2021.
La vista sobre el inmueble vecino se ejerce generalmente a través de ventanas, balcones o bien Terrazas,
No quedan comprendidas sistemas de puertas de entrada o salida.
Hay dos clases de vista:- las frontales que son aquellas que se tienen en la dirección del eje vertical de
una ventana ,de modo que la persona parada frente a ella no necesita girar su cabeza para poder ver el
fundo del vecino y las -laterales Qué son las que permiten ver de costado, de modo que la persona
necesita girar la cabeza.
Si se trata de vista frontal debe haber por lo menos 3m. Entre la línea divisoria y la pared y si se trata de
vista lateral son suficientes 60 cm de distancia.

Luces
art 1979 “Excepto que una ley local disponga otras dimensiones, en el muro lindero no pueden tenerse
luces a menor altura que la de un metro ochenta centímetros, medida desde la superficie más elevada del
suelo frente a la abertura”.

ARTICULO 1980.- Excepción a distancias mínimas. Las distancias mínimas indicadas en los artículos 1978 y
1979 no se aplican si la visión está impedida por elementos fijos de material no transparente.

ARTICULO 1981.- Privación de luces o vistas. Quien tiene luces o vistas permitidas en un muro privativo no
puede impedir que el colindante ejerza regularmente su derecho de elevar otro muro, aunque lo prive de
la luz o de la vista.
7 Plantación de árboles, arbustos y otras plantas: art 1982
“El dueño de un inmueble no puede tener árboles, arbustos u otras plantas que causan molestias que
exceden de la normal tolerancia. En tal caso, el dueño afectado puede exigir que sean retirados, a menos
que el corte de ramas sea suficiente para evitar las molestias. Si las raíces penetran en su inmueble, el
propietario puede cortarlas por sí mismo”