INSTITUTO DE ESTUDIOS SUERIORES DE

CHIAPAS.

LIC. EN DERECHO

MATERIA:
BIENES

TRABAJO:

UNIDAD III DERECHOS REALES

NOMBRE DEL ALUMNO:

MIRIAM URQUIN DIAZ.

NOMBRE DEL CATEDRATICO:

LIC. KARINA CORNEJO HERNÁNDEZ

LUGAR DE ENTREGA:
PICHUCALCO CHIAPAS
FECHA DE ENTREGA:
22 DE MARZO DEL 2020
UNIDAD III DERECHOS REALES.
3.1 CONCEPTO DE DERECHO REAL
Derecho que tiene una persona sobre una cosa en virtud de una determinada
relación jurídica. Los derechos reales se caracterizan por dos notas
fundamentales: el carácter inmediato del poder que otorgan a su ti titular sobre
la cosa, y la oponibilidad o facultad de ejercitar los limites, a todos. La ley
hipotecario enumera si carácter exhaustivo, pues pueden crearse otras
modalidades, los siguientes tipos de derechos reales: usufructo, hipoteca,
habitación enfiteusis, censos, y servidumbre. Suelen clasificarse en derechos
reales definitivos, como la propiedad, y derechos reales limitados.

Hay un derecho real cuando una cosa se encuentra sometida, completa o

parcialmente, el poder de una persona en virtud de una relación inmediata,
que se puede oponer a cualquier otra persona, esta definición implica, como el
carácter esencial del derecho real una creación de una relación entre una
relación entre una persona y una cosa, con esto se quiere decir que en todo
derecho real, no hay intermediario alguno entre la persona que es el titular del
derecho y la cosa objeto del mismo, si yo soy propietario o usufructuario de una
casa, tengo por mí mismo el derecho de habitarla; pero para el ejercicio del
derecho se puede hacer atracción de cualquier otra persona distinta al
particular, muy diferente fuera si yo fuera arrendatario pues en este caso no
tendría sobra la cosa ningún derecho directo que me pertenesisiese por mi
mismo. Sería solamente acreedor del propietario de la cosa arrendada, quien
estaría obligada a darme el goce de ello. Si no estuviese ligado el propietario
conmigo, en virtud de un contrato, no tendría ningún derecho sobre la cosa de
aquel.

En consecuencia, la cuestión referente así en el sistema jurídico mexicano

pueden considerarse otro derechos reales que los que expresamente se hayan
reconocidos por el legislador o existe la posibilidad de admitir, además de ellos
otros, habrá de resolverse de forma negativa, por nuestra legislación en este
punto se inspira por el derecho romano
3.2 DERECHO REAL DE LA PROPIEDAD.
El articulo 348 CC. Define el derecho de propiedad por la reunión de tres
facultades gozar, disponer, y reivindicar, la propiedad es el derecho de gozar y
disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas por las leyes.
El propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para
reivindicarla se caracteriza así como el más amplio poder reconocido
ordenamiento jurídico sobre cosa, la propiedad es un derecho real es aquel
derecho subjetivo que atribuye a su titular un poder o señorío, directo e
inmediato sobra una cosa.

Derecho de Propiedad. Es inherente a la Propiedad la facultad de poseer y

aprovecharse del objeto sobre el cual recae, así como disponer de él y excluir a
terceros de su disfrute y posesión. También hace suyo el Propietario todo lo
que el bien produce y lo que se le une natural o artificialmente.

La propiedad es un derecho real, que es aquel derecho subjetivo que atribuye a

su titular un poder o señorío directo e inmediato sobre una cosa, que impone a
todos un deber de respeto y es, consecuentemente, oponible frente a todos
(erga omnes), lo que viene a diferenciarle, entre otras razones, de los derechos
de crédito u obligación, que tan sólo son exigibles frente al deudor.

Se trata de un derecho real pleno, a diferencia del resto de los derechos reales,
que sólo conceden un poder limitado. No obstante, no es un poder absoluto,
sino que está sometido a límites y limitaciones.

Puede pertenecer a un solo sujeto o a varios, dando lugar a las formas de

copropiedad, propiedad dividida y propiedad colectiva.

El derecho de propiedad puede recaer tanto sobre cosas como sobre derechos.

Doctrinalmente, se ha tratado de distinguir el derecho de propiedad de la

noción de dominio. Pero la diferencia que cabe encontrar es únicamente
de puntos de vista: La propiedad es un concepto económico-jurídico, objetivo,
mientras que la palabra dominio tiene un sentido predominantemente subjetivo,
pues implica la potestad que sobre la cosa corresponde al titular.

Así se explica que en el lenguaje corriente se hable de propiedad en un sentido

genérico, que abarca muchas formas de señorío sobre toda clase de bienes
(por ejemplo, propiedad de la herencia, de las marcas y patentes, propiedad
literaria y hasta propiedad de los créditos y de los cargos), mientras que la
palabra dominio se reserva, por lo general, en sentido técnico, para el señorío
sobre las cosas corporales.

De los conceptos legales del derecho de la propiedad podremos derivar sus

caracteres esenciales:

 a) Generalidad: El derecho de propiedad otorga, salvo que se encuentre

limitado por disposición legal, la generalidad de las facultades que la ley
permite tener sobre la cosa a la que se refiere. Por lo tanto, a diferencia
de los derechos reales, la propiedad se presume libre de cargas y
gravámenes.
 b) Abstracción: Es un derecho separable de sus facultades, con
existencia distinta y autónoma en relación a cada una de ellas.
 c) Elasticidad: La propiedad podrá tener limitaciones, pero cuando
desaparecen, recobra su carácter de generalidad (STS de 27 de junio
1991).
 d) Exclusividad: Al comprender todas las facultades, no deja lugar a
intervenir a persona distinta de quien ostenta su titularidad, por lo que
permite impedir el goce de la cosa por los demás. Esto no impide que
puedan existir sobre la cosa otros derechos, junto con el de propiedad,
sin que éste quede desnaturalizado.
 e) Perpetuidad: La propiedad no está sujeta a limitación y tiempo y
puede durar tanto como la cosa sobre la que recae. Está llamada a durar
de forma ilimitada, a través de sus sucesivos titulares, sin perjuicio de
las causas de extinción generales de los derechos reales.
El artículo 33.1 CE reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia,
pero no los incluye entre los derechos fundamentales y libertades públicas, sino
entre los derechos y deberes de los ciudadanos, por lo que no son susceptibles
de amparo (STC no 217/1993, de 30 de junio).

El artículo 33.2 CE subraya la función social del derecho de propiedad. Esto

supone que la propiedad privada no puede ser considerada como un derecho
ilimitado sobre una cosa, sino como un conjunto de derechos y obligaciones
cuyo contenido estará delimitado, no solo por el puro interés individual, sino
también por el interés general o colectivo.

Esta función social opera no sólo en abstracto sino también en concreto, en

relación con las distintas clases de bienes sobre los que el dominio recae.
Corresponde al legislador delimitar el contenido del derecho de propiedad en
relación con cada tipo de bienes, en función de su naturaleza y características
generales, respetando siempre el contenido esencial del derecho, sin que las
limitaciones y deberes que se impongan al propietario deban ir más allá de lo
razonable. Es decir, el derecho no puede quedar sometido a limitaciones que lo
hagan impracticable, lo dificulten más allá de lo razonable o lo despojen de la
necesaria protección.

Por último, la función social opera como justificación para la expropiación

forzosa, tal y como establece el artículo 33.3 CE. Así, nadie puede ser privado
de sus bienes y derechos salvo por causa justificada de utilidad pública o
interés social, y siempre mediante la correspondiente indemnización y de
acuerdo con lo dispuesto en las leyes. Esta misma idea se recoge en el artículo
349 del Código Civil.

La propiedad es como un derecho subjetivo debilitado, por cuanto cede para

convertirse en un equivalente económico cuando el bien de la comunidad,
concretado en el artículo 33.3 CE por la referencia a los conceptos de utilidad
pública o interés social, legitima la expropiación (STC de 2 de diciembre de
1983).
3.2.1. CONCEPTO DE PROPIEDAD

La propiedad o dominio es un poder directo e inmediato sobre una cosa, que

atribuye a su titular la capacidad de gozar y disponer de la cosa sin más
limitaciones que las que establezcan las leyes. Es el derecho real que implica
el ejercicio de las facultades jurídicas que aplican el ordenamiento jurídico
concede sobre un bien.

El objeto del derecho de propiedad está constituido por todos los bienes
susceptibles de apropiación. Para que se cumpla tal condición, en general, se
requieren tres condiciones: que el bien sea útil, ya que si no lo fuera, carecería
de fin la apropiación; que el bien exista en cantidad limitada, y que sea
susceptible de ocupación, porque de otro modo no podrá actuarse.

El derecho de propiedad abarca todos aquellos bienes materiales que pueden

ser apropiados, de utilidad, de existencia limitada y que pueden ser ocupados.
Con todo, el dominio no sólo se circunscribe a las cosas corporales, sino
también recae sobre las incorporales tales como el derecho de propiedad
industrial o intelectual.

Para el jurista Guillermo Cabanellas la propiedad no es más "que el dominio

que un individuo tiene sobre una cosa determinada, con la que puede hacer lo
que desee su voluntad". Según la definición dada el jurista venezolano-
chileno Andrés Bello en el artículo 582 del Código Civil de Chile, el dominio
consiste en:

El derecho real en una cosa corporal para gozar y disponer de ella

arbitrariamente; no siendo contra la ley o contra el derecho ajeno. La propiedad
separada del goce de la cosa se llama mera o nuda propiedad.

Habitualmente se considera que el derecho de propiedad pleno comprende tres

facultades principales: uso (ius utendi), goce (ius fruendi) y disfrute (ius
abutendi),4 distinción que proviene del derecho romano o de su recepción
medieval.5 Tiene también origen romano la concepción de la propiedad en
sentido subjetivo, como sinónimo de facultad o atribución correspondiente a un
sujeto.

Por el contrario, en sentido objetivo y sociológico, se atribuye al término el

carácter de institución social y jurídica y, según señala Ginsberg, puede ser
definida la propiedad como el conjunto de derechos y obligaciones que definen
las relaciones entre individuos y grupos, con respecto a qué facultades de
disposición y uso sobre bienes materiales les corresponden.

El derecho de propiedad es el más completo que se puede tener sobre

una cosa: la propiedad se halla sometida a la voluntad, exclusividad y a la
acción de su propietario, sin más límites que los que marca la ley o los
provocados por "la concurrencia de varios derechos incompatibles en su
ilimitado ejercicio"6 (limitaciones de carácter extrínseco). No obstante, el
reconocimiento de que la propiedad, como institución, está orientada a una
función social,7 implica que en la actualidad existan limitaciones intrínsecas o
inherentes al derecho; así como obligaciones que se derivan de la propiedad
en sí.

En doctrina jurídica, especialmente aquellos ordenamientos con importante

influencia latina, se considera que el dominio o propiedad está integrado por
tres facultades o derecho

Ius utendi

El ius utendi es el derecho de uso sobre la cosa. El propietario tiene el derecho

a servirse de la cosa para sus intereses y de acuerdo con la función social del
derecho, siempre y cuando esas conductas no violen preceptos legales ya
establecidos o causen lesiones a los derechos de otros propietarios.

Por ejemplo, bajo el principio del ius utendi no podría un propietario de un bien

inmueble justificar la tenencia de una plantación de marihuana, al estar
prohibida por la mayoría de los ordenamientos jurídicos. De la misma forma, un
empresario no puede justificar bajo este principio ruidos excesivos típicos de
una actividad industrial en una zona residencial, que hagan intolerable la
vivencia de los demás vecinos.

Ius fruendi
El ius fruendi es el derecho de goce sobre la cosa. En su virtud, el propietario
tiene el derecho de aprovechar y disponer los frutos o productos que genere el
bien. La regla general es que el propietario de una cosa es también propietario
de todo aquello que la cosa produzca, con o sin su intervención.

Los frutos pueden ser naturales o civiles. Los frutos naturales son aquellos que
la cosa produce natural o artificialmente sin detrimento de sustancias. En ese
aspecto se distinguen de los denominados "productos" así: tratándose de
un manzanar, las manzanas son frutos naturales y la leña de los árboles son
sus productos.

Los frutos civiles están constituidos por aquellas sumas de dinero que recibe el
propietario por ceder a otro el uso o goce de la cosa. Usando el ejemplo
anterior, el fruto civil que percibe el propietario del manzanar es la renta que le
es pagada al darlo en arrendamiento. Tratándose de dinero, los frutos que
percibe su propietario son los intereses.

Ius abutendi

El ius abutendi es el derecho de disposición sobre la cosa. El propietario, bajo

la premisa de que la cosa está bajo su dominabilidad (poder de hecho y
voluntad de posesión), puede hacer con ella lo que quiera, incluyendo dañarla
o destruirla (disposición material), salvo que esto sea contrario a su función
social: por ejemplo, el propietario de un bien integrante del patrimonio
cultural no debe destruirlo y, de hecho, debe estar obligado a su conservación.

Del mismo modo, puede el propietario disponer de su derecho real (disposición

jurídica): así, puede enajenar la cosa, venderla, donarla y, en general,
desligarse de su derecho de propiedad y dárselo a otra persona; o incluso
renunciar al derecho o abandonar la cosa, que pasaría a ser res nullius. Son
también actos de disposición aquellos en los que el propietario constituye en
favor de otra persona un derecho real limitado, como el usufructo,
la servidumbre, la prenda o la hipoteca.

En conclusión tiene el derecho real de dominio quien tenga estos tres principios
(Uso, Goce y Disposición)

El derecho de propiedad es un moral, exclusivo y perfecto poder, pero con

carácter de limitación y subordinación, así como también perpetuo.
 Es un poder moral porque la apropiación que se hace del bien es
reflexiva y no instintiva, es decir, la destinación al fin se hace previo el
conocimiento del fin que se acepta libremente.
 Es un derecho exclusivo, derivado de la limitación esencial de la utilidad
en muchos objetos, que no puede aplicarse a remediar las necesidades de
muchos individuos a la vez. Por esta razón, no son bienes apropiables los
llamados de uso inagotable o bienes libres, que existen en cantidades
sobrantes para todos, como el aire atmosférico, el mar o la luz solar.
 Es un derecho perfecto. El derecho de propiedad puede recaer sobre la
sustancia misma de la cosa, sobre su utilidad o sobre sus frutos; de aquí
deriva el concepto de dominio imperfecto según que el dominio se ejerza
sobre la sustancia (dominio radical) o sobre la utilidad (dominio de uso o
sobre los frutos, dominio de usufructo). Estas dos clases de dominio, al
hallarse en un solo sujeto, constituyen el dominio pleno o perfecto. El
derecho de propiedad es un derecho perfecto, pues por él, todo propietario
puede reclamar o defender la posesión de la cosa, incluso mediante un uso
proporcionado de la fuerza, y disponer plenamente de su utilidad y aún de
su substancia, con la posibilidad en determinados supuestos de destruir la
cosa.
 Es un derecho limitado o restringido por las exigencias del bien común,
por la necesidad ajena y por la ley, y subordinado, en todo caso, al deber
moral.
 Es perpetuo, porque no existe un término establecido para dejar de ser
propietario Se puede esquemáticamente presentar la división de las varias
especies de propiedad, de acuerdo a lo siguiente:

Por sujeto

 Pública, si corresponde a la colectividad en general.

 Privada, cuando el derecho es o está asignado a determinada persona o
grupo y las facultades del derecho se ejercitan con exclusión de otros
individuos 
 Individual, si el derecho lo ejerce un solo individuo
 Colectiva privada, cuando el derecho es ejercido por varias personas
 Colectiva pública, si la propiedad corresponde a la colectividad y es
ejercida por un ente u organismo público.

Por naturaleza

 Propiedad mueble, si puede transportarse de un lugar a otro.

 Propiedad inmueble, o bienes raíces o fincas son las que no pueden
transportarse de un lugar a otro
 Propiedad corporal, la que tiene un ser real y puede ser percibida por los
sentidos, como una casa, un libro, entre otros
 Propiedad incorporal, si está constituida por meros derechos, como un
crédito, una servidumbre, entre otros

Por objeto

 Propiedad de bienes destinados al consumo

 Propiedad de bienes de producción
3.2.2 PROGRESIÓN HISTÓRICA DE LA PROPIEDAD .

PERIODO ROMANO

En esta época se forma la idea básica de la propiedad y se desarrolla en dos

etapas:

PERIODO ARCAICO

Nace el derecho primitivo sobre el suelo basando su existencia en la institución

de familia donde esta es la titular, con en Páter Familias con la potestad de
disponer el bien, se crea por primera vez una propiedad colectiva, pero privada
y no pública.

A raíz de las conquistas, Roma confisca nuevas tierras con la intención de dar
la posesión a particulares, contra el pago de una tasa anual esta situación da
pie a generar un nuevo derecho a quien consigue la ocupación.

PERIODO CLÁSICO

Nace la propiedad plena romana, donde los únicos que la ejercía eran los
ciudadanos romanos. También aparece la figura de la propiedad provincial,
pretoria o peregrina. El pretor considera que existían propiedades que nos e
hallaban bajo la propiedad quiritaria y debían ser protegidas.

En esta etapa la posesión es considerada como una relación de hecho, pero

adaptada a las necesidades, la práctica y asimilada unas veces a la posesión
material y otras al derecho de poseer.

PERIODO DE BAJO IMPERIO

En esta época la propiedad pretoria, peregrina y provincial desaparece por

completo mientras la posesión adquiere su mayor evolución, al señalarse que
la posesión por excelencia es la posesión del propietario o del que cree ser
titular, demostrando a través de un justo título de adquisición, para lo cual
debía demostrar buena fe, justo título y duración.
 EDAD MEDIA

Una característica esencial de esta época es la confusión que existía en

relación a los vínculos personales y los vínculos reales.

La existencia de los señoríos crea una figura parecida a un Jefe Rural los
cuales tenían total autonomía, llevándolos a mezclar soberanía y propiedad.

El régimen de los feudos más relacionado al derecho privado que al público, se

convierte en un derecho concreto de propiedad que subsistiría hasta 1,789, año
en que la Revolución Francesa pondría fin radicalmente al feudalismo.

PERIODO CONTEMPORÁNEO.

Por primera vez se consideró la propiedad como un elemento para el desarrollo

integral de la sociedad. También es importante la creciente intervención por
parte del Estado en la economía, punto que se reflejaría con mayor énfasis
después de las guerras mundiales.

3.2.3 FORMAS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD

Aquellos hechos o negocios jurídicos que le otorgan a un sujeto, los derechos

inherentes a la propiedad en un patrimonio determinado se les
considera modos de adquirir la propiedad.

Los modos de adquirir la propiedad pueden clasificarse en originarios o

derivativos, singulares o universales, onerosos o gratuitos, entre vivos o por
causa de muerte. Los modos de adquirir la propiedad son:

 La tradición.
 La ocupación.
 La accesión.
 La usucapión o prescripción adquisitiva.
 La sucesión por causa de muerte.
 La ley.

Es un modo bilateral de adquirir la propiedad y consiste en la entrega material y

voluntaria de la cosa a otra persona que la recibe del mismo modo. Se opera
entre dos sujetos, uno llamado tradente y el otro adquirente.  La tradición
normalmente se hace mediante la entrega física de la cosa, pero también puede
hacerse por medio de otros símbolos que signifiquen su puesta a disposición.
Algunos ejemplos son:

 La entrega de las llaves de un almacén donde se encuentra el bien

mueble.
 La entrega de documentos que dan derecho a recibir los bienes:
albaranes, títulos valores, etc.
 La inscripción en un registro público.

La ocupación. 
La ocupación es, en el derecho civil, un modo de adquirir la propiedad de las
cosas que carecen de dueño, y consiste en su aprehensión material unida al
ánimo de adquirir el dominio. Es necesario que el bien tanto no tenga
propietario, al poseerlo por un tiempo determinado, se adquiere la propiedad
por ocupación.

La accesión.  Es un derecho, que tiene atribuido el propietario del suelo, y que

le permite hacer suyo todo aquello que quede unido a dicho suelo, ya sea en
forma natural o artificial.

La usucapión o prescripción adquisitiva.  La usucapión es un modo de

adquirir la propiedad o cualquier otro derecho real, mediante el ejercicio de la
posesión durante el tiempo y con los requisitos exigidos en la ley.

La sucesión por causa de muerte.  La sucesión por causa de muerte, es un

modo de adquirir derechos y obligaciones de una persona difunta o de una
parte de ellos

La ley. La ley señala otras formas para adquirir la propiedad como es el caso
de los contratos.
3.2.4 EXTENSION Y LIMITACIONES AL DERECHO DE LA
PROPIEDAD.

El derecho de propiedad se puede perfilar desde el punto de vista

negativo, como son sus límites, puesto que a pesar de ser un
derecho real pleno, no es absoluto. Las principales limitaciones que
tiene este derecho son establecidas por la ley y aquellas que
emanan de la no intromisión o respeto del derecho de tercero.

O`Callaghan distingue entre límites y limitaciones. Para este autor los límites
son las fronteras, que es el punto normal hasta donde llega el poder del
propietario, es decir, el régimen normal de restricciones a que está sometido su
poder; por el contrario, las limitaciones proceden de diversas causas y reducen,
en casos singulares, el poder que de ordinario (dentro de los límites) tiene el
propietario sobre la cosa.
Por tanto, se entiende que los límites, en relación al Art. 348 ,Código Civil,
serán las leyes y también el derecho de tercero.
Se pueden diferenciar varios tipos de límites del derecho de propiedad, que
son: 

 Límites intrínsecos
 Límites de interés público
 Límites de interés privado
 Prohibiciones de disponer

Una limitación a la propiedad indica que el vehículo no puede ser

traspasado a otra persona ya que se encuentra como garantía de un crédito
adquirido por la persona que figura como propietaria ante las autoridades de
tránsito o por una orden judicial que impide su traspaso, como podría ser el
caso de un embargo.
 3.2.5 PROTECCIÓN DEL DERECHO DE PROPIEDAD DENTRO DEL
DERECHO VIGENTE “ACCIÓN REINVICATORIA”

El derecho de propiedad se encuentra tutelado prácticamente por las

autoridades y de una manera especial por la judicial, que tiene a su cargo el
ejercicio de la función jurisdiccional. El artículo 14 de la constitución política de
los estados unidos mexicanos establece que nadie podrá ser privado de la
vida, de la libertad de sus propiedades, o de sus posesiones, o derechos,
siendo mediante juicio ante los tribunales previamente establecidos, en el que
se cumplan las formalidades esenciales del procedimiento y conforme a als
leyes expedidas con anterioridad al hecho.

La propiedad dispone al artículo 831 del código civil para el distrito federal; no
puede ser ocupada contra la voluntad de su dueño, sino por causa de utilidad
pública mediante indemnización.

Como instrumento más importante de la protección de la propiedad, aunque no

es el único, se ha tenido tradicionalmente a la acción reinvicatoria. Esta acción
a sido definida como aquella mediante la cual propietario no poseedor hace
efectivo su derecho contra el poseedor no propietario. En los medios
susceptibles de tutelar de las propiedades incluyen por los autores las
facultades que se confieren al titular para el deslinde y alojamiento de sus
fincas v para el cercamientos de las mismas.

Los interdictos de obra nueva y de obra ruinosa se destinan igualmente como

medios encaminados a la protección de la propiedad.