PRINCIPALES SISTEMAS REGISTRALES

Sistema Francés
√         También se le llama de transcripciones (transcribe el documento en libros)
√         Es de transmisión consensual (la transmisión se da por el consentimiento de las
partes, no exige la tradición legal), es decir, prescinden de ella. 
√         La unidad básica es el titular del derecho no el derecho real.
√         Disponen de “Ficheros de Fincas”, a título informativo.
√         Sistema de “Folio Personal”, y del tracto sucesivo.
√         Obligatoriedad de inscripción por parte del vendedor para poder transmitir propiedad,
no obstante, la misma es solamente declarativa.
√         El funcionario registrador, no certifica la legalidad del acto, solo verifica la forma en
que se efectuó.

Sistema Alemán
√         Este sistema funciona con la utilización de dos registros simultáneos, el registro
territorial (contiene todos las actuaciones relacionados con el inmueble) y el catastral
(topografía del inmueble, medidas, aéreas, etc.)
√         Inscripción constitutiva, toda negociación o traspaso de dominio o propiedad, debe
constar como inscrita en los registros, caso contrario, es nula. Esta inscripción da
ciertas garantías, y en caso de errores, el afectado puede accionar contra el estado.
√         Principio del “tracto sucesivo”, es decir, no podrá darse el registro, si previamente no
figura la inscripción original.
√         Sistema de “Folio Real”
√         El registrador certifica la valides legal del acto.
√         La finca o inmueble, tiene un número inicial, para futuras negociaciones, el cual se
mantiene.

Sistema Torrens
√         Exige la identificación del inmueble, por medio de un plano certificado
√         Es vulnerable a estafas, ya que el  supuesto dueño o propietario, el cual aparece
como inscrito en los archivos del registro, no está obligado a demostrar la historia del
inmueble (cadena de transmisiones), documentos precedentes, tradición legal.
Sistema de Folio personal
√         Los actos se asientan mediante registros en libros, se registra cada cambio
relacionado con el inmueble por separado en libros distintos, situación que dificulta el
seguimiento efectivo de la tradición de éstos.
√         La información es disgregada, dispersa, lo que origina inseguridad jurídica,
haciéndolo vulnerable a errores o  negligencias en perjuicio de terceros.
√         Origina con facilidad la duplicación de propietarios, al hacerse imposible determinar la
cronología exacta de los inscritos.
Sistema de Folio Real
√         Cada finca o inmueble se le asigna un número, el cual se mantiene en el tiempo,
indiferentemente del dueño de la propiedad.
√         El registro se da sobre el inmueble, no sobre los dueños o propietarios.
√         En los libros se van anotando progresivamente los movimientos o historia de estos
inmuebles, reservándose folios a los efectos.
√         Estos asientos se hacen a través de resúmenes del documento, o copia de los
mismos. Estos inmuebles dispondrán de una sola matricula en el respectivo registro.

Sistema Registral Español.

Nace en España con la Ley hipotecaria de 1861 que ha sido modificada para adecuarla a los
cambios socio económicos.
Técnica Registral: Folio real. Forma de los asientos: Inscripción.
El Registro es Declarativo, da publicidad al derecho inscrito con la única excepción del
derecho real de hipoteca cuya inscripción tiene efecto constitutivo y es de carácter
obligatoria. La inscripción produce los efectos de presunción juris tantum (principio de
legitimación) se presume cierto y produce todos sus efectos mientras no se rectifique o se
declare judicialmente su invalidez. Y es Jure et Jure para el tercero que adquiere bajo la fe
del registro (fe pública registral).
Este sistema proporciona de forma inmediata y autosuficiente la información deseada:
titularidad, cargas que lo gravan, generando un alto grado de seguridad jurídica sin
necesidad de mecanismos complementarios- En este sistema el derecho publicado es el
único que requiere conocer el que pretende contratar, bastará al adquiriente verificar la
publicidad del registro e inscribir su derecho para gozar de la seguridad de la firmeza de su
adquisición, a través de los principios de legitimación, fe pública, tracto sucesivo,
especialidad etc. la inscripción del derecho en este sistema constituye un mecanismo de
protección. Ahorrando costos de transacción.

EL SISTEMA REGISTRAL PERUANO

Cuando hablamos de SISTEMA REGISTRAL, nos estamos refiriendo al conjunto
de normas que regulan todo lo correspondiente a los registros públicos de un determinado
territorio. "Es el conjunto de normas, reglas o principios racionalmente ligados entre sí que
regulan una organización registral determinada".
El SISTEMA REGISTRAL PERUANO, se nutre de los sistemas más importantes
mundialmente, siendo los principales el SISTEMA ALEMÁN, SISTEMA FRANCÉS y DE
TORRENS O AUTRALIANO, para regular la realidad de los registros públicos de nuestro
país. Esto origina que no podamos hablar de un SISTEMA PERUANO propiamente dicho,
pues instituciones o leyes que hayan creado este tema no tenemos. Del SISTEMA
REGISTRAL ESPAÑOL también hemos tenido influencia pues dichas normas fueron
adoptadas por la mayoría de los territorios americanos.
El Sistema Registral Peruano tiene sus orígenes en el Registro de Propiedad Inmueble de
1888, por el que se crea un sistema descentralizado de registros donde se van a inscribir los
inmuebles donde se hallen.
En nuestro ordenamiento civil encontramos una amplia variedad de situaciones: Hipoteca
(constitutiva), Transferencia de propiedad (declarativa), Arrendamiento (declarativa),
Persona Jurídica (constitutiva), Patrimonio Familiar (constitutiva). En conclusión, lo que
pretende el ordenamiento civil es otorgar a la inscripción de cada institución la naturaleza
que a ella sea más conveniente.

Sistema de Países de Tradición Anglosajona.

En estos sistemas facilitan la labor de búsqueda de la información, el Registro no es
Constitutivo, ya que la información que brinda el registro sólo coadyuva a la investigación
personal, proporcionado datos para determinar titularidades, facultades dispositivas
existencias de otros derechos, etc. Sin embargo la publicidad que brinda es meramente
informativa, sin que existan sólidas barreras de acceso, por lo que la seguridad jurídica debe
lograrse a través de mecanismos complementarios como, los seguros de títulos.