1. Qué situaciones tiene en cuenta el decreto en relación a locatarios?

El decreto tiene en cuenta la emergencia actual, cuyas consecuencias

económicas, torna de muy difícil cumplimiento, para una importante cantidad
de locatarios y locatarias (trabajadores y trabajadoras, comerciantes,
profesionales, industriales y pequeños y medianos empresarios) hacer frente a
sus obligaciones en los términos estipulados en los contratos ya que la
epidemia producida por el coronavirus ha modificado la cotidianeidad, los
ingresos y las previsiones de los habitantes del país. Particularmente, se tiene
en cuenta la obligación de pagar el precio de la locación, que en el contexto
actual, puede ocasionar el incumplimiento del mismo y ante esto, dar lugar a
desalojos. Un desalojo de vivienda no sería conveniente aún más en la
actualidad, donde priman las medidas dispuestas por el gobierno (aislamiento
social, preventivo y obligatorio), dificultando tanto el cumplimiento del pago
como así, buscar una nueva vivienda en caso de desalojo.
Se invocan institutos jurídicos importantes para resguardar el derecho a la
vivienda en favor de los locatarios (arts. 75 inc 22 y 14 BIS CN; art 11 CESCR;
fallos CSJN).

2. En qué casos permite la suspensión de desalojos?

El decreto dispone la suspensión temporaria de todos los desalojos hasta el 30

de septiembre del corriente año siempre que el litigio se haya promovido por el
incumplimiento de la obligación de pago en un contrato de locación y la
tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte locataria, sus
continuadores, -en los términos del artículo 1190 del CCCN, sus sucesores o
por causa de muerte, o de un sublocatario, si lo hubiere. El art 9 establece
cuáles serán los contratos alcanzados por la presente disposición.

3. Qué solución se adopta con relación al vencimiento del plazo contractual?

También se dispone, en forma temporaria, la prórroga de la vigencia de los

contratos de locación que están alcanzados por el art 9 de la presente, hasta el
30 de septiembre del 2020, con acuerdo de la parte locataria. Nos referimos a
contratos cuyo vencimiento haya operado desde el 20 de marzo pasado y para
los contratos cuyo vencimiento esté previsto antes del 30 de septiembre de
este año, y la tenencia del inmueble se encuentre en poder de la parte
locataria, sus continuadores, sucesores y sublocatarios.
La referida prórroga también regirá para los contratos alcanzados por el
artículo 1218 CCCN (continuación de locación concluida).
La parte locataria podrá optar por mantener la fecha del vencimiento pactado
por las partes o por prorrogar dicho plazo por un término menor al autorizado
en este artículo. El ejercicio de cualquiera de estas opciones deberá notificarse
en forma fehaciente a la parte locadora con antelación suficiente que deberá
ser, por lo menos, de QUINCE (15) días de anticipación a la fecha de
vencimiento pactada, si ello fuere posible.
4. Cómo se pagarán los importes adeudados por canones locativos? Pueden las
partes acordar algo distinto y, en tal caso, cómo?

En favor del locatario, la norma establece el congelamiento del precio de los

inmuebles alcanzados por el art 9 hasta el 30 de septiembre del 2020. Se
deberá abonar el precio correspondiente a la cuota de marzo del corriente año
durante el periodo.
Las demás prestaciones de pago periódico asumidas convencionalmente por la
parte locataria, dispone la norma, se regirán conforme lo acordado por las
partes.
Pero hay que tener en cuenta que el art 10 prevé una excepción a este artículo,
tratando la vulnerabilidad del locador, si este depende del canon convenido en
el contrato de locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo
familiar primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales
extremos.

5. Cómo se pagaran los importes adeudados por diferencia entre importes

pagados a cuenta y el importe total a abonar? Pueden las partes acordar algo
distinto y, en tal caso, cómo?

Otra medida que se toma es una forma de pago en cuotas para abonar la
diferencia entre el precio pactado en el contrato y el que resulte de la aplicación
del presente decreto. Deberá será abonada por la parte locataria en, al menos
TRES (3) cuotas y como máximo SEIS (6), mensuales, iguales y consecutivas,
con vencimiento la primera de ellas, en la misma fecha del vencimiento del
canon locativo que contractualmente corresponda al mes de octubre del
corriente año, y junto con este. Las restantes cuotas vencerán en el mismo día
de los meses consecutivos. Este procedimiento para el pago en cuotas de las
diferencias resultantes será de aplicación aun cuando hubiere operado el
vencimiento del contrato.
Así también, se establece un mecanismo para el pago de las deudas que
pudieren originarse hasta el 30 de septiembre, por falta de pago, pago parcial o
pago fuera de plazo.
También se menciona que no se podrán aplicar intereses moratorios,
compensatorios, punitorios, ni ninguna otra penalidad prevista en el contrato.
Las obligaciones de la parte fiadora permanecerán vigentes hasta su total
cancelación.

6. Cuáles son los contratos de locación alcanzados y los excluídos por el

Decreto?

El art 9 del decreto los enumera:

A. De inmuebles destinados a vivienda única urbana o rural.
B. De habitaciones destinadas a vivienda familiar o personal en pensiones,
hoteles u otros alojamientos similares.
 C. De inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias.
D. De inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y
pequeñas producciones agropecuarias.
E. De inmuebles alquilados por personas adheridas al régimen de Monotributo,
destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
F. De inmuebles alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su
profesión.
G. De inmuebles alquilados por Micro, Pequeñas y Medianas Empresas
(MiPyMES) conforme lo dispuesto en la Ley N° 24.467 y modificatorias,
destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
H. De inmuebles alquilados por Cooperativas de Trabajo o Empresas
Recuperadas inscriptas en el INSTITUTO NACIONAL DE ASOCIATIVISMO Y
ECONOMÍA SOCIAL (INAES).

Asimismo, el decreto en su art 11 nos señala que el contrato de

arrendamientos y aparcerías rurales quedan excluidos de la presente, pero con
las excepciones del art 9 inc 4 y los contratos de locación temporarios
regulados en el art 1199 CCCN.

7. Introduce el concepto de ?locador vulnerable? debiéndose acreditar ese

carácter. Cómo lo acreditarían? Se podría presentar el conflicto entre un
locador vulnerable y un locatario que también está afectado económicamente.
Qué solución se podría encontrar?

El art 11 del decreto dispone: “Quedan excluidos del DNU los contratos de
locación cuya parte locadora dependa del canon convenido en el contrato de
locación para cubrir sus necesidades básicas o las de su grupo familiar
primario y conviviente, debiéndose acreditar debidamente tales extremos”.
El CCCN establece que “hay contrato de locación si una parte se obliga a
otorgar a otra el uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un
precio en dinero”.
Entiendo el concepto de “locador vulnerable” como aquella persona que
dispone de un inmueble con fines locativos y contrata con otra persona,
otorgando el uso y goce temporario del mismo, a cambio de un precio en
dinero o canon, del cual depende su economía personal, familiar o social, y
ante el incumplimiento de la locataria (cualquiera sea la circunstancia), se vería
gravemente perjudicada.
Una forma de acreditar tal caso, podría ser que la locadora invoque el art 11
del DNU, contando como pruebas que la respalden, documentos del AFIP
demostrando ser monotributista, tener a su cargo un solo inmueble para
explotación comercial (declaración de inmuebles en la presentación de Bienes
Personales} y demostrar que solo recibe ingresos de ese inmueble para su
economía (deberá probar que no cuenta con otro trabajo, ni pensiones, etc.).
En caso de que ambas partes de un contrato de locación se encuentren
vulnerables, por la normativa establecida, priman los derechos del locatario, ya
que el motivo más imperante del decreto dictado, es la necesidad de asegurar
un derecho elemental como lo es la vivienda.
La norma en mi opinión, no da lugar a una defensa que podría plantear
oportunamente el locador, ya que el art 11 no es tan claro en cuanto a las
pruebas que este debe acreditar, otras medidas o derechos que pueda tener el
locador vulnerable a su favor y por otro lado, plantea ir contra uno de de los
derechos más protegidos como es la vivienda, en caso de que se pretenda el
desalojo de la locataria en estas circunstancias. En otras palabras, frente a un
caso como el que la consigna plantea, la parte locataria está mucho mejor
plantada a nivel jurídico que la propia locadora, así esta sea “vulnerable”.