A Legislacao Urbanistica Como Instrument PDF

FIAM-FAAM CENTRO UNIVERSITÁRIO
SULLY ALONSO GUASTELLA
LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA COMO INSTRUMENTO QUALIFICADOR DA FORMA URBANA

Passado, presente e futuro da cidade de São Paulo
SÃO PAULO
2016

Dissertação apresentada ao Programa Projeto, Produção e

Gestão do Espaço Urbano da FIAM-FAAM Centro Universitário,
para obtenção do Título de Mestre.
Orientador: Prof. Dr. Anderson Kazuo Nakano
SÃO PAULO
2016
AUTORIZO A REPRODUÇÃO E DIVULGAÇÃO TOTAL OU PARCIAL DESTE
TRABALHO, POR QUALQUER MEIO CONVENCIONAL OU ELETRÔNICO, PARA
FINS DE ESTUDO E PESQUISA, DESDE QUE CITADA A FONTE.
E-MAIL: sullyalonso@gmail.com
Guastella, Sully Alonso

Legislação urbanística como instrumento qualificador da
forma urbana: passado, presente e futuro da cidade de São
Paulo / Sully Alonso Guastella. – São Paulo: S. A. Guastella,
2016.
217 f. : il. ; 30 cm
Orientador: Anderson Kazuo Nakano
Dissertação (Mestrado) – FIAM-FAAM, Mestrado em Projeto,

Produção e Gestão do Espaço Urbano, 2016.
1. Legislação urbanística. 2. Forma urbana. 3. Ocupação do

solo. I. Título. II. Orientador.
CDD 711
Dissertação apresentada ao Programa Projeto, Produção e

Gestão do Espaço Urbano da FIAM-FAAM Centro Universitário,
para obtenção do Título de Mestre.
Orientador: Prof. Dr. Anderson Kazuo Nakano
Data da aprovação: 23/02/2017
Banca Examinadora:
Prof. Dr. Anderson Kazuo Nakano Instituição: FIAM-FAAM Centro Universitário
Prof. Dr. Valter Luis Caldana Junior Instituição: Universidade Presbiteriana Mackenzie
Prof. Dr. Jeferson Cristiano Tavares Instituição: FIAM-FAAM Centro Universitário

Aos meus queridos pais, Eduardo e Maribel, uma pequena retribuição
ao seu carinho e dedicação.
AGRADECIMENTOS A Associação Comercial de São Paulo, que durante os últimos anos me
Ao meu orientador, Prof. Dr. Anderson Kazuo Nakano, pelo proporcionou enorme crescimento profissional e pessoal. A todos os
conhecimento transmitido, orientação e correção primorosas. E por colegas e amigos que fiz durante a minha passagem pelo Conselho de
ter acendido em mim a chama para realização deste trabalho, durante Política Urbana (CPU-ACSP). A Larissa Campagner por todo o
sua condução da revisão do Plano Diretor Estratégico de São Paulo. aprendizado, convivência e companheirismo.
Ao Programa de Pós-Graduação em Projeto, Produção e Gestão do A Vanessa e a Thammy minhas queridas irmãs pelas correções e
Espaço Urbano do FIAM-FAAM Centro Universitário, e a todos os revisões.
professores, por cada aprendizado, que contribuíram diretamente

A Nova Acrópole e aos meus amigos acropolitanos pela base filosófica
para este trabalho, ou que levarei para minha vida acadêmica. Aos
que me faz acreditar em um mundo melhor, e estar em constante
professores Jeferson Cristiano Tavares e Helena Napoleon Degreas
busca e lapidação.
pelas preciosas colocações na banca de qualificação. Aos colegas de
mestrado pelas ricas trocas de informação. A toda minha família, pela base material e emocional. Por terem me
criado rodeada de amor e de valores, que me auxiliaram em ser quem
A Universidade Presbiteriana Mackenzie, pelos primeiros anos de
eu sou hoje.
formação e contato com a Arquitetura e Urbanismo. Ao Prof. Dr
Valter Luis Caldana Junior, pelas oportunidades de convívio, as quais E por fim, um agradecimento especial ao meu melhor amigo e esposo
tento absorver um pouco de sua enorme sabedoria, e por ter aceitado Marcio, por sua eterna doçura, paciência e prontidão. Pelo seu
fazer parte desta banca. encorajamento e apoio, pois sem isso, este trabalho não seria
possível.
RESUMO
Em 2013, a Prefeitura Municipal de São Paulo iniciou o
processo de revisão do Marco Regulatório de Política Urbana, entre
eles o Plano Diretor Estratégico e a Lei de Parcelamento, Uso e
Ocupação do Solo. Surgiu neste contexto, o debate sobre as formas
urbanas provenientes da aplicação destas leis. A prefeitura percebeu
que, nas últimas décadas, embora a produção imobiliária atendesse
as leis atuais, seu legado tinha um lapso de qualidade urbanística,
gerando nesses novos bairros, perda de vitalidade urbana.
Este trabalho se debruça em compreender a Forma Urbana da
cidade de São Paulo, fazendo um apanhado histórico das leis e quais
as formas urbanas geradas por estas leis. Também pretende estudar
as relações entre os parâmetros de uso e ocupação do solo e a forma
urbana, e seus efeitos qualitativos no espaço urbano. Por último,
analisa os novos parâmetros propostos na revisão das citadas leis e
busca contribuir para o aprimoramento das mesmas, sob o aspecto
da forma urbana e da qualidade urbanística.
ABSTRACT
In 2013, the Municipal administration of São Paulo initiated
the process of reviewing the legal framework for urban policy, among
them the Master Plan and the Zoning Law. Emerged in this context,
the discussion about the urban forms, as a result, of the application
of these laws. The municipal administration realized in the last
decades that although real state production acted according to the
current Laws, their legacy had a lack of urban quality, which created
in these new neighborhoods loss of urban vitality.
This workpiece focuses on understanding the Urban Form of
the city, bringing a historical survey of these laws and which urban
forms were developed on them. It also intends to study the relation
between the laws parameters of land use and the urban form and
their qualitative effects in urban space. Finally, it analyzes the new
parameters proposed in the revision of these urban policies laws and
aims to contribute to their improvement, in the aspect of urban form
and urban quality.
LISTA DE QUADROS
Quadro 1.1: Estudos sobre a leitura da forma urbana ...................................................................................................................................................... 06

Quadro 1.2: Espaços de transição suaves ou rígidos ......................................................................................................................................................... 18
Quadro 1.3: Regras e Instrumentos de uso e ocupação do solo ...................................................................................................................................... 31
Quadro 2.1 Sistematização da periodização ..................................................................................................................................................................... 52
Quadro 2.2: Zonas de uso da Lei n° 7.805/72 .................................................................................................................................................................... 77
Quadro 2.3: Características de Dimensionamento, Ocupação e Aproveitamento do lote da Lei n° 7.805/72 .............................................................. 77
Quadro 2.4: Categorias de Usos Permitidas da Lei n° 7.805/72 ....................................................................................................................................... 78
Quadro 2.5: Zonas de Uso complementares a Lei n° 7.805/72 ........................................................................................................................................ 84
Quadro 2.6: Zonas básicas e coeficientes de aproveitamento da LPUOS/2004 .............................................................................................................. 96
Quadro 2.7: Zonas de Uso da LPUOS/2004........................................................................................................................................................................ 96
Quadro 2.8: intervalo dos coeficientes de aproveitamento da LPUOS/2004 .................................................................................................................. 97
Quadro 2.9: Correspondência entre as zonas da LPUOS/2004 e da Lei de Zoneamento/72.......................................................................................... 99
Quadro 2.10: Comparativo entre recuos ......................................................................................................................................................................... 101
Quadro 2.11: Síntese dos Períodos Morfológicos................................................................................................................................................................... 110
Quadro 3.1: Ocupação e Uso Centro velho...................................................................................................................................................................... 117
Quadro 3.2: Espaços de Transição Centro velho ............................................................................................................................................................. 117
Quadro 3.3: Densidade e diversidade Centro velho ........................................................................................................................................................ 118
Quadro 3.4: Atividades Centro velho ............................................................................................................................................................................... 118
Quadro 3.5: Experiências sensoriais Centro velho .......................................................................................................................................................... 118
Quadro 3.6: Ocupação e Uso Jardins................................................................................................................................................................................ 128
Quadro 3.7: Espaços de Transição Jardins ....................................................................................................................................................................... 128
Quadro 3.8: Densidade e diversidade Jardins .................................................................................................................................................................. 129
Quadro 3.9: Atividades Jardins ......................................................................................................................................................................................... 129
Quadro 3.10: Experiências sensoriais Jardins .................................................................................................................................................................. 129
Quadro 3.11: Ocupação e Uso Higienópolis .................................................................................................................................................................... 137
Quadro 3.12: Espaços de Transição Higienópolis ............................................................................................................................................................ 138
Quadro 3.13: Densidade e diversidade Higienópolis....................................................................................................................................................... 138
Quadro 3.14: Atividades Higienópolis .............................................................................................................................................................................. 138
Quadro 3.15: Experiências sensoriais Higienópolis ......................................................................................................................................................... 138
Quadro 3.16: Ocupação e Uso Vila Ema........................................................................................................................................................................... 146
Quadro 3.17: Espaços de Transição Vila Ema .................................................................................................................................................................. 147
Quadro 3.18: Densidade e diversidade Vila Ema ............................................................................................................................................................. 147
Quadro 3.19: Atividades Vila Ema .................................................................................................................................................................................... 147
Quadro 3.20: Experiências sensoriais Vila Ema ............................................................................................................................................................... 147
Quadro 3.21: Ocupação e Uso Cidade Monções ............................................................................................................................................................. 155
Quadro 3.22: Espaços de Transição Cidade Monções ..................................................................................................................................................... 156
Quadro 3.23: Densidade e diversidade Cidade Monções ............................................................................................................................................... 156
Quadro 3.24: Atividades Cidade Monções ....................................................................................................................................................................... 156
Quadro 3.25: Experiências sensoriais Cidade Monções .................................................................................................................................................. 157
Quadro 3.26: Ocupação e Uso Cidade Monções ............................................................................................................................................................ 164
Quadro 3.27: Espaços de Transição Jardim Anália Franco ............................................................................................................................................. 165
Quadro 3.28: Densidade e diversidade Jardim Anália Franco ........................................................................................................................................ 165
Quadro 3.29: Atividades Jardim Anália Franco ................................................................................................................................................................ 165
Quadro 3.30: Experiências sensoriais Jardim Anália Franco .......................................................................................................................................... 165
Quadro 4.1: Síntese do Marco Regulatório de Política urbana....................................................................................................................................... 172
Quadro 4.2 Modalidades e Categorias do Concurso Ensaios Urbanos .......................................................................................................................... 176
Quadro 4.3: Eixos Temáticos do Ateliê Ensaios Urbanos ................................................................................................................................................ 176
Quadro 4.4: Macrozonemento da Lei 16.050/14 ............................................................................................................................................................ 179
Quadro 4.5: Zonas da Lei 16.402/16 ................................................................................................................................................................................ 181
Quadro 4.6 Parâmetros do PDE qualificadores da ocupação nos Eixos ......................................................................................................................... 191
Quadro 4.7 Parâmetros da LPUOS qualificadores da ocupação em ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZEM e ZEMP ............................................................. 191
Quadro 4.8: Parâmetros da LPUOS qualificadores da ocupação em ZC e ZCa............................................................................................................... 191
Quadro 4.9: Parâmetros da LPUOS qualificadores da ocupação nas demais zonas ...................................................................................................... 191
LISTA DE FIGURAS
Figura 1.1: Exemplos de modelo e tipo .............................................................................................................................................................................. 09

Figura 1.2: Transformações comportamentais através de uma intervenção urbana ..................................................................................................... 16
Figura 1.3: Proteção contra o tráfego e acidentes e sensação de segurança .................................................................................................................. 20
Figura 1.4: Proteção contra o crime e violência e sensação de segurança ...................................................................................................................... 21
Figura 1.5: Experiências sensoriais positivas e proteção contra experiências sensoriais desconfortáveis .................................................................... 21
Figura 1.6: Oportunidades para caminhar ......................................................................................................................................................................... 22
Figura 1.7: Oportunidades para permanecer em pé ......................................................................................................................................................... 22
Figura 1.8: Oportunidades para sentar-se ......................................................................................................................................................................... 23
Figura 1.9: Oportunidades para ver.................................................................................................................................................................................... 23
Figura 1.10: Oportunidades para ouvir e conversar .......................................................................................................................................................... 24
Figura 1.11: Oportunidades para brincar e praticar atividade física ................................................................................................................................ 24
Figura 1.12: Espaços projetados de acordo com a escala humana .................................................................................................................................. 25
Figura 1.13: Comparativo entre as escalas da forma urbana ........................................................................................................................................... 26
Figura 1.14: Planejadores discutindo um empreendimento do alto ................................................................................................................................ 27
Figura 1.15: Distintas relações entre cheios e vazios ........................................................................................................................................................ 28
Figura 1.16: Mobiliários diferentes alterando uma paisagem urbana ............................................................................................................................. 29
Figura 1.17: Trabalhadores improvisam assentos ............................................................................................................................................................. 29
Figura 1.18: Ilustração de um alinhamento de edifícios sem e com vegetação .............................................................................................................. 30
Figura 1.19: Coeficientes de aproveitamento 1, 2, 3, 4 e 5 aplicados em terrenos idênticos ........................................................................................ 32
Figura 1.20: Diferentes possibilidades de recuos .............................................................................................................................................................. 34
Figura 1.21: Ilustração de escalonamento para acomodação da faixa “I” ....................................................................................................................... 34
Figura 1.22: Centro histórico de Ouro Preto: a fachada é o elemento de contato do edifício com a rua ..................................................................... 35
Figura 1.23: Relação entre espaços livres e edificados ..................................................................................................................................................... 36
Figura 1.24: Diferentes taxas de ocupação aplicadas em terrenos idênticos .................................................................................................................. 36
Figura 1.25: Tipologia comercial sem recuo frontal .......................................................................................................................................................... 37
Figura 1.26. Tipologia comercial com recuo frontal .......................................................................................................................................................... 37
Figura 1.27: Tipologia comerciais com recuo para estacionamento ................................................................................................................................ 38
Figura 1.28: Tipologia comercial com estacionamento vertical ....................................................................................................................................... 38
Figura 1.29: Dois bairros distintos da cidade de São Paulo evidenciando os contrastes nesta escala ........................................................................... 38
Figura 1.30: Malhas Urbanas .............................................................................................................................................................................................. 39
Figura 1.31: Malhas orgânica e em grelha ......................................................................................................................................................................... 40
Figura 1.32: Malhas desenhada e irregular ........................................................................................................................................................................ 40
Figura 1.33: Duas malhas parecidas com diferentes estruturas fundiárias ..................................................................................................................... 40
Figura 1.34: Malhas Urbanas idênticas com estruturas fundiárias diferentes................................................................................................................. 41
Figura 1.35: Malha regular em terreno de acentuado declive ......................................................................................................................................... 42
Figura 1.36: Espaços livres .................................................................................................................................................................................................. 42
Figura 1.37: Espaços livres públicos - diluídos e concentrados ........................................................................................................................................ 43
Figura 1.38: 3 faixas da Lei Municipal 15.733/2013 .......................................................................................................................................................... 44
Figura 1.39: Espaço livre privado encarcerado com grade ............................................................................................................................................... 44
Figura 1.40: Visibilidade de um Marco urbano garantido através da limitação dos gabaritos máximos em seu entorno ........................................... 45
Figura 1.41: Falta de visibilidade da Catedral da Sé ......................................................................................................................................................... 46
Figura 1.42 Rede hídrica ambiental vista pela escala territorial e vista pela escala da rua............................................................................................. 48
Figura 2.1: Expansão Urbana de São Paulo até 1881 ........................................................................................................................................................ 53
Figura 2.2: Ruas São Bento e José Bonifácio; Rua Tabatinguera (1862)........................................................................................................................... 54
Figura 2.3: Expansão Urbana de São Paulo 1882 - 1914 ................................................................................................................................................... 54
Figura 2.4: Vista panorâmica da Avenida Paulista (1902) ................................................................................................................................................. 56
Figura 2.5: Projeto de Loteamento do Jardim América..................................................................................................................................................... 57
Figura 2.6: Vista panorâmica do Brás (1910) ..................................................................................................................................................................... 58
Figura 2.7: Desenho do Palácio do Comércio (1927) ........................................................................................................................................................ 60
Figura 2.8: Jardins do Anhangabaú e viaduto do chá ........................................................................................................................................................ 60
Figura 2.9: Perímetros da Lei n° 3.427/29.......................................................................................................................................................................... 61
Figura 2.10: São Paulo: Expansão Urbana 1915-1929, Verticalização 1920-1939........................................................................................................... 62
Figura 2.12: Hotel Excelsior (1941-1943) ........................................................................................................................................................................... 66
Figura 2.13: Edifício Alagoas, Higienópolis ......................................................................................................................................................................... 67
Figura 2.14: Ilustração do zoneamento utilizado por Anhaia Melo .................................................................................................................................. 68
Figura 2.15: Perímetros demarcados por zoneamento 1931-1947 ................................................................................................................................. 69
Figura 2.16: Perímetros demarcados por zoneamento 1947-1957 ................................................................................................................................. 69
Figura 2.17: Prédios mistos na Avenida Domingos de Moraes (1970) ............................................................................................................................. 70
Figura 2.18: Zoneamento da lei dos ruídos ........................................................................................................................................................................ 71
Figura 2.19: Edifício Louveira em Higienópolis .................................................................................................................................................................. 73
Figura 2.20: Avenida Paulista na década de 40 e de 60 .................................................................................................................................................... 74
Figura 2.23: Mapa da Lei Geral de Zoneamento................................................................................................................................................................ 77
Figura 2.24: Comparação entre os parâmetros construtivos mínimos permitidos na Z1 e as tipologias existentes.................................................... 80
Figura 2.25: Rua Barão do Bananal em 1950 e em 2016 .................................................................................................................................................. 81
Figura 2.26: Regra para calçadas em ruas com declive ..................................................................................................................................................... 82
Figura 2.27: Esquema crescente de acrescimo de potencial construtivo pela fórmula de Adiron ................................................................................. 83
Figura 2.28: Edifício erguido em 1980 na Avenida Moaci, 621......................................................................................................................................... 84
Figura 2.29: Rua Morás (corredor Z8-CR)........................................................................................................................................................................... 85
Figura 2.30: Faixas A e I ....................................................................................................................................................................................................... 87
Figura 2.31: Empreendimento feito com lotes unificados ................................................................................................................................................ 88
Figura 2.34: Avenida Faria Lima década de 70 .................................................................................................................................................................. 91
Figura 2.35: Tipologia da Avenida Faria Lima ..................................................................................................................................................................... 92
Figura 2.36: Empreendimentos na Avenida Eng. Luis Carlos Berrini ................................................................................................................................ 93
Figura 2.37: Ponte Estaiada ................................................................................................................................................................................................ 94
Figura 2.38: Mapa do zoneamento de 1972 ...................................................................................................................................................................... 98
Figura 2.39: Mapa do zoneamento de 2004 ...................................................................................................................................................................... 98
Figura 2.40: Edificações unifamiliares sem recuos laterais na Rua das Rosas ............................................................................................................... 100
Figura 2.41: Edificações unifamiliares na Rua das Rosas................................................................................................................................................. 100
Figura 2.42: Comparativo entre recuos............................................................................................................................................................................ 101
Figura 2.43: Subsolo aflorado na Avenida Água Espraiada ............................................................................................................................................. 103
Figura 2.44: Exemplos de bônus ....................................................................................................................................................................................... 104
Figura 2.45: Brascan Century Plaza .................................................................................................................................................................................. 105
Figura 2.46: Planta do pavimento térreo de um empreendimento e seus atrativos de lazer ...................................................................................... 106
Figura 2.47: Implantação das faixas I em um condomínio clube .................................................................................................................................... 107
Figura 2.48: Empreendimento no Alto da Lapa ............................................................................................................................................................... 107
Figura 2.49: São Paulo: Verticalização de 2001 a 2005 .................................................................................................................................................. 108
Figura 2.50: São Paulo: Verticalização de 2005 a 2010 ................................................................................................................................................... 109
Figura 3.1: Morfologias ..................................................................................................................................................................................................... 112
Figura 3.2: Foto Aérea Centro velho ................................................................................................................................................................................ 114
Figura 3.3: Bens tombados no Centro velho .................................................................................................................................................................... 114
Figura 3.4: Malha Urbana Centro velho ........................................................................................................................................................................... 115
Figura 3.5: Estrutura fundiária Centro velho.................................................................................................................................................................... 115
Figura 3.6: Amostra figura fundo Centro velho ............................................................................................................................................................... 116
Figura 3.7: Arborização Viária Centro velho..................................................................................................................................................................... 116
Figura 3.27: Foto Aérea Jardins ........................................................................................................................................................................................ 124
Figura 3.28: Edificações no Jardim América, na década de 1920 e atualmente ............................................................................................................ 125
Figura 3.29: Malha urbana Jardins ................................................................................................................................................................................... 126
Figura 3.30: Estrutura fundiária Jardins ........................................................................................................................................................................... 126
Figura 3.31: Amostra figura fundo Jardins ....................................................................................................................................................................... 127
Figura 3.32: Arborização Viária Jardins ............................................................................................................................................................................ 127
Figura 3.52: Foto Aérea Higienópolis ............................................................................................................................................................................... 135
Figura 3.53: Malha urbana Higienópolis .......................................................................................................................................................................... 135
Figura 3.54: Estrutura fundiária Higienópolis .................................................................................................................................................................. 136
Figura 3.55: Amostra figura fundo Higienópolis .............................................................................................................................................................. 136
Figura 3.56: Arborização Viária Higienópolis ................................................................................................................................................................... 137
Figura 3.76: Foto Aérea Vila Ema...................................................................................................................................................................................... 144
Figura 3.77: Malha urbana Vila Ema ................................................................................................................................................................................. 144
Figura 3.78: Estrutura fundiária Vila Ema......................................................................................................................................................................... 145
Figura 3.79: Amostra figura fundo Vila Ema .................................................................................................................................................................... 145
Figura 3.80: Arborização Viária Vila Ema.......................................................................................................................................................................... 146
Figura 3.100: Foto Aérea Cidade Monções ..................................................................................................................................................................... 153
Figura 3.101: Malha urbana Cidade Monções ................................................................................................................................................................. 153
Figura 3.102: Estrutura Fundiária Cidade Monções ........................................................................................................................................................ 154
Figura 3.103: Amostra figura fundo Cidade Monções ..................................................................................................................................................... 154
Figura 3.104: Arborização Viária Cidade Monções .......................................................................................................................................................... 155
Figura 3.124: Foto Aérea Vila Jardim Anália Franco ........................................................................................................................................................ 162
Figura 3.125: Malha Urbana Jardim Anália Franco .......................................................................................................................................................... 162
Figura 3.126: Estrutura fundiária Jardim Anália Franco .................................................................................................................................................. 163
Figura 3.127: Amostra figura fundo Jardim Anália Franco .............................................................................................................................................. 163
Figura 3.128: Arborização Viária Cidade Monções .......................................................................................................................................................... 164
Figura 4.1: Tipologia condomínio clube na Mooca .......................................................................................................................................................... 174
Figura 4.2: Tipologia de uso misto em Pinheiros ............................................................................................................................................................. 175
Figura 4.3: Estratégias do PDE .......................................................................................................................................................................................... 177
Figura 4.4: Área de influência dos Eixos ........................................................................................................................................................................... 178
Figura 4.5: Exceção de recuo ............................................................................................................................................................................................ 182
Figura 4.6: Gabarito em aclives e aclives ......................................................................................................................................................................... 183
Figura 4.7: Gabarito em envoltória de Vilas ..................................................................................................................................................................... 183
Figura 4.8: Gabarito em vias com largura inferior a 12m em ZEU .................................................................................................................................. 183
Figura 4.9 Gabarito em ZCOR para uso residencial ......................................................................................................................................................... 184
Figura 4.10: Comprimento Máximo da Face de Quadra ................................................................................................................................................. 184
Figura 4.11: Fachada Ativa ................................................................................................................................................................................................ 187
Figura 4.12: Fruição pública .............................................................................................................................................................................................. 188
Figura 4.13: Limite de vedação ......................................................................................................................................................................................... 189
Figura 4.14: Implantação CHVM ....................................................................................................................................................................................... 192
Figura 4.15: Fruição Pública e Fachada Ativa CHVM ....................................................................................................................................................... 193
Figura 4.16: Mapa das galerias no Centro Novo .............................................................................................................................................................. 193
Figura 4.17: Galeria Metrópole......................................................................................................................................................................................... 194
Figura 4.18: Comércio de rua sem vagas de garagem..................................................................................................................................................... 197
Figura 4.19: Shopping Cidade de São Paulo vista ............................................................................................................................................................ 200
Figura 4.20: Área livre no Shopping Cidade de São Paulo ............................................................................................................................................... 201
Figura 4.21: Mobiliário e vida pública no Shopping Cidade de São Paulo ...................................................................................................................... 201
Figura 4.22: Rua Pinheiro Guimarãoes – subsolos aflorados .......................................................................................................................................... 202
Figura 4.23: Subsolo aflorado “envolvido” por comércio ............................................................................................................................................... 202
Figura 4.24: Via de pedestres encarcerada ...................................................................................................................................................................... 203
Figura 4.25: Federation Square, antes e depois .............................................................................................................................................................. 204
Figura 4.26: Incentivos para edifícios consolidados (vista) ............................................................................................................................................. 206
Figura 4.27: Incentivos para edifícios consolidados (implantação) ................................................................................................................................ 206
Figura 4.28: Antes e depois dos recuos frontais .............................................................................................................................................................. 207
LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS
ACC - Área Construída Computável

ACSP - Associação Comercial de São Paulo
AEL - Áreas de estruturação Local
AIU - Áreas de Intervenção Urbana
ASBEA - Associação Brasileira dos Escritórios de Arquitetura
BNH - Banco Nacional De Habitação
CA - Coeficiente De Aproveitamento
CMPU - Conselho Municipal de Política Urbana
COE - Código de Obras e Edificações
COGEP - Coordenadoria Geral De Planejamento
EETU- Eixos de Estruturação da Transformação Urbana
FUNDURB - Fundo Municipal De Desenvolvimento
IAB-SP - Instituto de Arquitetos do Brasil - SP
ISUF - International Seminar Of Urban Form
LPUOS - Lei De Parcelamento Uso E Ocupação Do Solo
OU - Operações Urbanas
OUC - Operações Urbanas Consorciadas
PDDI - Plano Diretor De Desenvolvimento Integrado
PDE - Plano Diretor Estratégico
PIU - Projeto de Intervenção Urbana
PL - Projeto de Lei
PREs - Planos Regionais Estratégicos
PUB - Plano Urbanístico Básico
QUAPA - Quadro Do Paisagismo No Brasil
SECOVI-SP - Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo
SMDU - Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano
TO - Taxa De Ocupação
TOD - Transit Oriented Development
VLP - Veículos Leves sobre Pneus
VLT - Veículos Leves sobre Trilhos
SUMÁRIO
INTRODUÇÃO ....................................................................................................................................................................................................................... 01
1. INTRODUÇÃO À FORMA URBANA.................................................................................................................................................................................... 04

1.1 Estudos da Forma Urbana .......................................................................................................................................................................................... 08
1.1.1 Morfologia Urbana ............................................................................................................................................................................................. 08
1.1.2 Tipologia .............................................................................................................................................................................................................. 09
1.1.3 Estudos tipo-morfológicos ................................................................................................................................................................................. 10
1.1.3.1 Escolas tradicionais .................................................................................................................................................................................... 10
Escola Inglesa........................................................................................................................................................................................................... 11
Escola Italiana .......................................................................................................................................................................................................... 11
Escola Francesa ....................................................................................................................................................................................................... 12
1.1.3.2 Estudos Brasileiros ....................................................................................................................................................................................... 13
1.1.4 Estudos ambiente comportamentais ................................................................................................................................................................ 15
Aspectos Qualitativos .................................................................................................................................................................................................. 17
1.2 Forma Urbana e legislação urbanística: escalas e componentes.............................................................................................................................. 25
1.2.1 Escala da Rua / Dimensão Setorial..................................................................................................................................................................... 28
1.2.1.1 Mobiliário urbano ....................................................................................................................................................................................... 29
1.2.1.2 Vegetação.................................................................................................................................................................................................... 30
1.2.1.3 Edifício ......................................................................................................................................................................................................... 31
Quanto? Densidade Construtiva ............................................................................................................................................................................ 31
De que forma? Ocupação do solo .......................................................................................................................................................................... 33
O que? Uso do solo ................................................................................................................................................................................................. 37
1.2.2 Escala do bairro / dimensão urbana .................................................................................................................................................................. 38
1.2.2.1 Malha Urbana e Estrutura fundiária .......................................................................................................................................................... 39
1.2.2.2 Sistema de espaços livres ........................................................................................................................................................................... 42
Espaços livres públicos ............................................................................................................................................................................................ 43
1.2.2.4. Referenciais urbanos ................................................................................................................................................................................. 45
1.2.1 Escala da cidade / dimensão territorial ............................................................................................................................................................. 46
2. PERIODIZAÇÃO MORFOLÓGICA EM SÃO PAULO: A TRAJETÓRIA DA LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA ................................................................................ 49

2.1 Periodização morfológica........................................................................................................................................................................................... 50
2.2 Antecedentes à Lei de Zoneamento Geral ................................................................................................................................................................ 53
2.2.1 A cidade provinciana e o período sem leis (1554 a 1886)................................................................................................................................ 53
2.2.2 Desenvolvimento sanitarista e legislação para elites (1886 a 1920) ............................................................................................................... 55
2.2.3 Bases para verticalização e as leis de estética (1920 a 1930) .......................................................................................................................... 58
2.2.4 Transição do urbanismo Europeu ao Americano e as leis precursoras do zoneamento (1930 a 1947) ....................................................... 62
2.2.5 Metropolização, verticalização e as leis parciais (1947 a 1955) ...................................................................................................................... 68
2.2.6 Legislação para totalidade da cidade e controle do coeficiente de aproveitamento (1955 a 1971) ............................................................ 71
2.3 A Lei Geral de Zoneamento........................................................................................................................................................................................ 76
2.3.1 A Lei Geral de Zoneamento e o novo modelo de verticalização (1972) .......................................................................................................... 76
2.3.2 As modificações da Lei Geral de Zoneamento e a consolidação do novo modelo de verticalização (1972 a 1986) .................................... 84
2.3.3 A flexibilização dos índices do zoneamento, as primeiras Operações Urbanas (1986 a 2002) ..................................................................... 89
2.4 A primeira revisão da Lei de Zoneamento e o boom imobiliário (2002 a 2013) ...................................................................................................... 95
3. ANÁLISES MORFOLÓGICAS E QUALITATIVAS DOS ESPAÇOS URBANOS ....................................................................................................................... 111
3.1 Centro velho ............................................................................................................................................................................................................. 114
3.1.1 Morfologia ........................................................................................................................................................................................................ 114
3.1.1.1Malha urbana e Estrutura fundiária ......................................................................................................................................................... 115
3.1.1.2 Espaços livres ............................................................................................................................................................................................ 115
3.1.1.3 Referenciais urbanos ............................................................................................................................................................................... 116
3.1.1.4 Vegetação ................................................................................................................................................................................................. 116
3.1.1.5 Mobiliário urbano .................................................................................................................................................................................... 116
3.1.1.6 Edifício ...................................................................................................................................................................................................... 117
3.1.2 Análises Qualitativas ........................................................................................................................................................................................ 117
3.2 Jardins ....................................................................................................................................................................................................................... 124
3.2.1 Morfologia ........................................................................................................................................................................................................ 124
3.2.1.2 Espaços livres ............................................................................................................................................................................................ 126
3.2.1.4 Vegetação ................................................................................................................................................................................................. 127
3.2.1.6 Edifício ...................................................................................................................................................................................................... 128
3.3 Higienópolis .............................................................................................................................................................................................................. 135
3.3.1 Morfologia ........................................................................................................................................................................................................ 135
3.3.1.2 Espaços livres ............................................................................................................................................................................................ 136
3.3.1.4 Vegetação ................................................................................................................................................................................................. 137
3.3.1.6 Edifício ...................................................................................................................................................................................................... 137
3.4 Vila Ema .................................................................................................................................................................................................................... 144
3.4.1 Morfologia ........................................................................................................................................................................................................ 144
3.4.1.2 Espaços livres ............................................................................................................................................................................................ 145
3.4.1.4 Vegetação ................................................................................................................................................................................................. 146
3.4.1.6 Edifício ...................................................................................................................................................................................................... 146
3.5 Cidade Monções ....................................................................................................................................................................................................... 153
3.5.1 Morfologia ........................................................................................................................................................................................................ 153
3.5.1.2 Espaços livres ............................................................................................................................................................................................ 154
3.5.1.4 Vegetação ................................................................................................................................................................................................. 155
3.5.1.6 Edifício ...................................................................................................................................................................................................... 155
3.6 Jardim Anália Franco ................................................................................................................................................................................................ 162
3.6.1 Morfologia ........................................................................................................................................................................................................ 162
3.6.1.2 Espaços livres ............................................................................................................................................................................................ 163
3.6.1.4 Vegetação ................................................................................................................................................................................................. 164
3.6.1.6 Edifício ...................................................................................................................................................................................................... 164
4. NOVAS PERSPECTIVAS PARA FORMA URBANA NA LEGISLAÇÃO DE SÃO PAULO ......................................................................................................... 170
4.1 A Revisão do Marco Regulatório de Política Urbana ............................................................................................................................................... 171
4.1.1 A preocupação com a forma urbana presente no discurso da PMSP ........................................................................................................... 173
Ensaios urbanos: desenhos para o Zoneamento de São Paulo .......................................................................................................................... 175
4.1.2 O Novo PDE (Lei 16.050/14) ............................................................................................................................................................................ 177
4.1.3 A Nova LPUOS (Lei 16.402/16)......................................................................................................................................................................... 180
4.1.4 Novos parâmetros qualificadores da ocupação ............................................................................................................................................. 185
Uso Misto ............................................................................................................................................................................................................... 186
Fachada Ativa ....................................................................................................................................................................................................... 186
Fruição Publica do pavimento térreo .................................................................................................................................................................. 187
Limite de vedação do lote .................................................................................................................................................................................... 188
Destinação pública de áreas privadas ................................................................................................................................................................. 189
Alargamento de passeio público .......................................................................................................................................................................... 190
4.1.5 Exemplos de Formas Urbanas incentivadas .................................................................................................................................................... 192
4.1.6 Atores e interesses na revisão ......................................................................................................................................................................... 194
4.2 Propostas e recomendações para a Lei de Parcelamento Uso e Ocupação do Solo.............................................................................................. 199
4.2.1 Destinação pública de áreas livres privadas ................................................................................................................................................... 199
4.2.2 Subsolos aflorados ........................................................................................................................................................................................... 202
4.2.3 Limite de vedação ............................................................................................................................................................................................ 203
4.2.4 Adequação na via de pedestres ....................................................................................................................................................................... 203
4.2.5 Lote Mínimo...................................................................................................................................................................................................... 204
4.2.6 Incentivos para alterações em edificações consolidadas .............................................................................................................................. 204
CONSIDERAÇÕES FINAIS ............................................................................................................................................................................................................. 208
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS .................................................................................................................................................................................................. 211

1
INTRODUÇÃO
2
O ingresso neste programa de Mestrado se deu em fevereiro Ao tratarmos da forma urbana foi necessário recorrer aos
de 2015. Porém a concepção deste trabalho teve início em abril de estudos e metodologias existentes e a aplicação do estudo
2013, com a revisão do Marco Regulatório de Política Urbana do comparado entre forma e legislação, pois a lei é, entre outras
município de São Paulo. Por conta de minha atuação como arquiteta condicionantes, geradora de forma, na medida em que pode
e urbanista no Conselho de Política Urbana (CPU) da Associação permitir ou restringir determinadas variantes. No primeiro capítulo
Comercial de São Paulo (ACSP), estudando e elaborando propostas optou-se então por discorrer acerca das definições e conceitos de
para as novas leis, acompanhei de perto este processo de revisão forma urbana e aspectos qualitativos dos espaços gerados pelas
desde o seu início. Entre as questões apresentadas como diretrizes mesmas, quais seus principais teóricos e motivações de estudo, e
para a revisão das leis, me chamou a atenção a preocupação com a por fim analisar os componentes da forma a partir dos instrumentos
forma urbana, com a qualidade do espaço urbano, e com a dispostos nas leis urbanísticas da cidade de São Paulo, como as leis
vitalidade da cidade. de uso e ocupação do solo, parcelamento e código de edificações.
O mestrado profissional tem como pressuposto articular a O segundo capítulo faz uma retrospectiva das Leis
atividade e o conhecimento cotidiano com a pesquisa cientifica, de Urbanísticas na cidade, e quais foram as formas urbanas resultantes
modo a qualificar a atividade profissional e aproximar a teoria da da aplicação das mesmas. Estabeleceu períodos morfológicos para
prática. O que se percebe muitas vezes no dia a dia do convívio com melhor compreensão da trajetória da forma urbana, e buscou
os profissionais da área é um desconhecimento de teorias por parte entender as motivações e propósitos dos atores que constroem a
dos executores e uma alienação da realidade por parte dos teóricos. cidade em suas diferentes esferas, e como isto de refletiu na sua
Buscou-se então aproximar a teoria da prática em todas as reflexões morfologia. Este estudo serve não só para avaliar o passado, como
realizadas, contribuindo com esta questão. para compreender o futuro, já que com base nas formas geradas por
estes parâmetros, pode-se prever as formas que serão geradas.
3
O terceiro capítulo analisa diferentes morfologias geradas as questões estudadas, e ao mesmo tempo se aproxima da minha
nos períodos estudados no capítulo dois, com base tantos nos atuação profissional. São apresentadas propostas se inserção
aspectos quantitativos quanto nos aspectos qualitativos elencados pontuais na Lei de Parcelamento Uso e Ocupação do Solo, visando
segundo as teorias elucidadas no capítulo 1. O objetivo destas algumas adequações, a luz das questões levantadas e estudadas
análises foi avaliar a qualidade urbana nestas regiões, para subsidiar nesta dissertação.
a discussão sobre as novas leis urbanísticas. É possível, a partir
destas analises indicar quais são os parâmetros urbanísticos
prejudiciais e quais as formas urbanas que devem ser incentivadas
para melhorar a qualidade da cidade e de suas formas.
O quarto capítulo retorna a discussão da revisão do Marco
Regulatório de Política Urbana. Discorre brevemente sobre o
processo de revisão e enfatiza a preocupação com a forma urbana
no discurso da Prefeitura Municipal de São Paulo. Analisa
brevemente as principais mudanças no Plano Diretor estratégico e
na Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, debruçando-se
nos novos parâmetros qualificadores da forma urbana. Busca alguns
exemplos concretos na cidade de São Paulo que servem de
referência para estes novos instrumentos.
Por fim, este trabalho cumpre com um dos objetivos do
Mestrado profissional, que é apresentar uma proposta prática para
4
1. INTRODUÇÃO À FORMA URBANA

5
A Forma Urbana se refere ao modo como a produção do inserção de baixos coeficientes de aproveitamento do solo
espaço urbano se manifesta, e sendo então relativo à cidade, refere- combinado com lotes mínimos grandes, para inviabilizar
se inevitavelmente às dinâmicas sociais, políticas, econômicas e acomodação de camadas da população mais pobres em bairros
culturais. Para Santos (2007), o espaço construído é um espaço específicos. Costa e Netto (2015, p.31) reforçam esta relação:
produtivo, portanto, um espaço mercadoria, e por ser mercadoria, “Essa ação, a de apropriar o solo para utilizá-lo
para o uso e edificação humana, traz consigo
está subordinado às dinâmicas produtivas. Entende-se por produtivo uma determinada intenção... refletem as
aquilo que está sujeito as relações econômicas, financeiras, culturais demandas da sociedade e são materializadas no
traçado urbano, por meio de normas
e intelectuais, ou seja, o que confere um valor não só econômico, estabelecidas pelos órgãos públicos e as vezes
pelos incorporadores privados“.
mas sobretudo este. Lamas (1989, p.26) afirma: “sem dúvida que a
Ainda que estas análises não sejam o objeto desta
economia, ou as condições socioeconômicas de produção do
dissertação, estarão sempre implícitas na forma da cidade e nas suas
espaço, se refletem profundamente na sua forma”.
diferentes paisagens, portanto relevantes para a compreensão do
A legislação urbanística tem papel importante sobre as
ambiente constituído.
questões socioeconômicas, pois traduz o contexto e as demandas da
Existem, segundo Moudon (1992) apud Hulsmeyer (2014),
sociedade em forma, seja pela ação direta dos agentes públicos, que
algumas vertentes de estudos que tratam da leitura da forma
a partir de demandas reais intervêm através de normas e
urbana, considerando seus distintos enfoques. Estas maneiras de
instrumentos, seja de maneira indireta, pela influência de algumas
compreensão variam conforme suas áreas de concentração e seus
camadas da população e agentes produtores em inserir na legislação
impactos na atuação, que vão desde estudos do processo histórico,
demandas específicas.
análises tipo-morfológicas, até abordagens comportamentais e de
Por exemplo, a demanda do mercado imobiliário em otimizar
percepção do ambiente construído (Quadro 1.1).
a terra aumentando o potencial construtivo do solo, ou com a
6
Quadro 1.1: Estudos sobre a leitura da forma urbana Embora todas as abordagens sejam válidas e, somadas1,
Área de
Principais Autores Impacto na Atuação auxiliem na compreensão da sua completude, nesta dissertação
Concentração
Crítica do processo de adotou-se uma metodologia de leitura da forma urbana que fosse
Mumford (1961); Kostoff transformação da
História Urbana plausível para a interpretação da forma constituída, produto da ação
(1991) forma e forças
atuantes.
física do homem no espaço urbano.
Jackson (1980); Venturini Qualidades do objeto
Estudos da
et al. (1977); Meining do ambiente A legislação urbanística é o principal instrumento regulador
cultura material
(1979) construído.
Cullen (1961); Halprin do resultado formal da cidade, na medida em que regra a ação dos
Estudos Estudo dos atributos
(1966); Sitte (1889); agentes produtores, que constroem segundo as regras em
pitorescos visuais da cidade.
Unwin (1909)
Como as pessoas determinados períodos históricos. “... é a legislação urbana que
Altman (1986); Gehl
Estudo ambiente percebem, usam e
(1987); Moore et al efetivamente regulamenta a atividade de “construção da cidade”
comportamentais interagem com o
(1985); Rapoport (1977)
ambiente construído. por parte da sociedade civil e do mercado imobiliário” (HEPNER,
Conzen (1960); Moudon
Análise da forma 2010, p.166).
(1986); Rossi (1982);
Estudos tipo urbana através dos
Whitehand (1981); “Quando você observa o que planejadores,
morfológicos seus diferentes tecidos
Aymonimo (1975); Panerai urbanistas, loteadores, empreendedores, etc.,
urbanos, e morfologia
(1980) realmente fazem, eles criam a “planta física”, ou
Estudos espaço- Anderson (1977); Hillier; Forma Urbana espacial seja, eles criam a realidade objetiva da cidade”2.
morfológicos Hanson (1984) e sua geometria
Como as pessoas
Estudos Lynch (1961); Appleyard
percebem e entendem
imagéticos (1964); Ashihara (1983)
as cidades. 1
Del Rio (1990, p.67) esclarece que uma única visão nunca será completa,
Como as pessoas justamente por se valer de um aspecto especifico do objeto de análise. “Como em
Norberg-Schultz (1983); qualquer campo do conhecimento, teorias levam a análises e conclusões
percebem, sentem,
Estudo do lugar Relph (1976); Whyte específicas que, geralmente, só nos mostram certos ângulos da realidade...
usam e interagem com
(1988); Tuan (1974) radicalismos teóricos são extremamente prejudiciais...”. Este autor utilizou como
o ambiente.
procedimento metodológico cada uma das abordagens, conforme a questão a ser
Fonte: Moudon (1992, p.271) apud Hulsmeyer (2014, p.72). Editada pelo
debatida.
autor. 2
http://www.vitruvius.com.br/revistas/read/entrevista/10.040/3397/pt_BR
7
Optou-se fundamentalmente como referencial teórico e a concebem, como elas querem viver nela, etc.,
não é suficiente. Nós temos que entender também
metodológico, os estudos tipo-morfológicos e os estudos ambiente “o que” está sendo feito...”3.
comportamentais. A grande motivação para o estudo da forma urbana nesta
Os estudos tipo-morfológicos consistem em uma leitura dissertação é a convicção de que ela pode ser tanto geradora quanto
objetiva da forma urbana. Neste caso, a forma é entendida como inibidora de vida urbana. O que está em jogo não é estudar a forma
objeto, uma realidade construída que possui componentes formais, pela forma, mas sim estudá-la, para que esta possa refletir
que sofre alterações ao longo do tempo, e pode ser avaliada pela positivamente no cotidiano das pessoas. A perspectiva humana,
observação dos aspectos físicos. neste sentido é a mais importante para uma cidade. “Basicamente,
A forma urbana é fruto, conforme já observado, da aplicação tudo se resume ao respeito pelas pessoas” (Gehl, 2013, p.229).
de parâmetros das legislações urbanísticas, como coeficientes “O estudo da forma urbana não é considerado
importante apenas para a definição e
volumétricos, densidades, dimensões, etc., aspectos
entendimento de padrões estéticos, mas sim
eminentemente quantitativos. Neste caso, a metodologia dos pelo papel de contenedora da vida social...”
(MACEDO, et al, 2012, p. 143).
estudos tipo-morfológicos se mostra eficiente para compreender a
O estudo não se encerra nele mesmo, mas é o ponto de
materialização da legislação urbana.
partida para indagações acerca da qualidade do espaço urbano, e de
Os estudos imagéticos, em contraponto, visam estudar a
que maneira a legislação urbanística pode ser atuante em incorporar
forma pela maneira como as pessoas pensam e sentem sobre a
aspectos que ofereçam esta qualidade de vida para seus cidadãos.
cidade, e não por meio da sua exterioridade. Para Moudon apud
Neste sentido, a opção de se utilizar como referencial metodológico,
Rosaneli (2009) esta leitura é limitada, na medida em que não auxilia
os estudos ambiente comportamentais visam incorporar aspectos
na compreensão de como a cidade é feita de fato.
qualitativos à forma urbana.
“Entender como uma cidade é feita através do
estudo do pensamento das pessoas, de como elas
3
8
1.1 Estudos da Forma Urbana manifesta”. (MICHAELIS). Lamas (1989) define a forma como a
1.1.1 Morfologia Urbana “configuração exterior” de um objeto.
Morfologia urbana é o estudo da forma urbana, embora A Morfologia Urbana é o estudo da forma urbana, e sua
muitas vezes estas duas nomenclaturas sejam usadas como uma análise engloba todos os aspectos relacionados a ela, sujeitos a ação
definição única, e a diferença não seja tão clara entre os estudiosos da sociedade ao longo do tempo. Rego e Meneguetti (2011, p.124)
do meio, conforme observam Miyazazi (2013) e Costa e Netto reforçam este conceito: “...a morfologia urbana trata do estudo do
(2015). Mesmo entre os pesquisadores da morfologia urbana, não meio físico da forma urbana, dos processos e das pessoas que o
existe uma definição única e integral do tema, porém existe um formataram”. Por se tratar da análise da forma urbana, os seus
entendimento entre os estudiosos chamados “morfologistas componentes serão então relativos ao solo urbano, as edificações,
urbanos”, de que a cidade se lê a partir de sua forma física. as quadras, espaços livres, entre outros. Implícitos nestes
Costa e Netto (2015) elucidam que vários autores se componentes, estão as dinâmicas sociais e de interesses de grupos
debruçaram na tentativa de definir seu conceito, e que muitas das diversos que se refletem em padrões morfológicos. (COSTA e
tentativas foram mais bem-sucedidas na definição de métodos que NETTO, 2015)
tratam dos mecanismos de estudo do que na definição do termo Embora existam diferentes escolas (ou linhas) de pesquisa
propriamente dito. Então a partir destas questões, afirmam que que atuaram de maneira concomitante, Moudon (1997) e Costa e
Larkan e Jones (1980) ampliaram o conceito de morfologia urbana Netto (2015), afirmam que existe o consenso que a forma urbana é
para ser apontado como um processo. compreendida a partir de três princípios: forma (a relação entre os
O significado da palavra forma é o “aspecto exterior dos edifícios e os espaços livres relacionados entre si, resolução (a
corpos materiais... modo sob o qual uma coisa existe ou se análise a partir dos diversos níveis/escalas de resolução, e tempo (a
leitura a partir das transformações da cidade ao longo do tempo).
9
1.1.2 Tipologia entre as construções, todas são térreas, os lotes possuem mais ou
A tipologia, como sugere o nome, é o estudo dos tipos, e menos o mesmo tamanho, são uni familiares, porém não são
consiste em um instrumento para definição de determinados idênticas. São tipos de construção, onde é possível elencar suas
padrões existentes a partir de elementos chaves de interpretação. similaridades e categorizá-las dentro de um padrão.
“Deve-se ter em mente que os objetivos de Figura 1.1: Exemplos de modelo e tipo
estudos tipológicos são de reduzir a algumas
categorias analíticas a variedade das formas
existentes, a partir da definição de critérios para
sua identificação e classificação” (DEL RIO, 1990,
p.71).
Quincy apud Aragão (2006) diferencia o tipo do modelo,
afirmando que o tipo não é um elemento que deve servir de
modelo, que será repetido inúmeras vezes e de forma exata até a
perfeição. O modelo é preciso, pois pressupõe que sua execução
será conforme a pré-determinação, portanto seus produtos serão
idênticos. O tipo é impreciso, já que é uma aglomeração de
elementos constituídos parecidos, porém não idênticos.
A figura 1.1 ilustra duas situações distintas de formas
arquitetônicas. Na primeira situação existe um modelo de
arquitetura que será replicado de forma idêntica inúmeras vezes. O
mesmo tamanho de lote, a mesma planta, as mesmas portas,
Fonte: http://minhacasa-minhavida.org/al/minha-casa-minha-vida-maceio-2016-
janelas, telhados, etc. Na segunda, situação existe uma similaridade inscricoes-abertas , http://revistanaipe.com/no-mundo/tv-de-plasma-ou-
educacao/ (acesso em 28/05/2016)
10
Aragão (2006) também diferencia morfologia e tipologia 1.1.3 Estudos tipo-morfológicos

pelos métodos relativos a cada um destes. Afirma que na 1.1.3.1 Escolas tradicionais
morfologia, analisa-se um fragmento da forma urbana (como por Até metade do século XX, os fundamentos da morfologia
exemplo, um tecido urbano) e os elementos que o compõe (os urbana já haviam sido traçados por alguns estudiosos na Europa. O
edifícios, as quadras etc.) de forma articulada. Já na tipologia, francês Antoine-Chrysostome Quatremère de Quincy e o alemão
analisa-se um elemento tipo (um tipo de edifício ou espaço livre) e Johannes Fritz, contribuíram com estudos que constataram a
analisam-se as suas variantes ao longo do tempo e da sociedade que relevância de se acompanhar o processo histórico das cidades pela
o produziu. documentação em mapas (Rosaneli, 2009).
“... Saverio Muratori que, em Studi per una Algumas linhas (ou escolas) tradicionais seguiram com o
operante Storia Urbana di Venezia (1960),
examina o tecido urbano e faz do tipo, enquanto aprofundamento dos principais conceitos da morfologia urbana ao
estrutura formal, o conceito básico para explicar longo do tempo. As principais e mais difundidas escolas tradicionais
o desenvolvimento histórico desta cidade. Para
Muratori, o tipo é a chave para compreender a de morfologia urbana se desenvolveram concomitantemente,
conexão entre os elementos individuais e as
formas urbanas”4. porém, de forma independente. A escola Italiana5, a Inglesa6 e a
No estudo morfológico o tipo é um elemento chave, e pode Francesa7. Posteriormente, a escola Catalã se destacou com
servir para o entendimento da menor estrutura da cidade, que é o contribuições importantes neste campo com Manuel Solà-Morales,
lote, ir crescendo em escala e auxiliar na compreensão de elementos além de estudiosos de países diversos (COSTA E NETTO, 2015).
de maior dimensão como os quarteirões e até os bairros. Uma Anne Vernez Moudon, uma professora da Universidade de
análise morfológica já pressupõe a consideração do tipo, tendo este Washington, Seattle/EUA realizou o trabalho de congregar os
papel fundamental nos estudos morfológicos.

5
Saverio Mouratori, Carlo Aymonino, Gianfranco Caniggia e Aldo Rossi.
6
M. R. G. Conzen, Jeremy Whitehand.
4 7
http://www.vitruvius.com.br/revistas/read/arquitextos/13.146/4421 Philippe Panerai, Jean Castex, Jean-Charles De Paule.
11
estudos existentes sobre morfologia urbana, e reuniu os principais Após a segunda guerra mundial. Conzen fixou-se como
teóricos em um encontro em 1994 na Suíça. (COSTA e NETTO,2015). professor na Universidade de Newcastle e focou seus estudos na
Este encontro ficou conhecido como International Seminar of Urban análise morfológica da cidade de Alnwick, sendo seus estudos
Form ISUF, e congregou cerca de 20 arquitetos e urbanistas, reconhecidos como “a maior contribuição para a Morfologia Urbana
geógrafos e historiadores. Desde então, o ISUF tem atraído da linguagem Inglesa no período do pós-guerra” (COSTA E NETTO,
pesquisadores de todo o mundo e difundido o conhecimento, 2015, p.52), pela qualidade de seus mapas feitos a mão e pelo seu
contando hoje com 600 membros de cerca de 50 países. método de análise. Seu nome foi o principal nome da morfologia
Escola Inglesa urbana na Inglaterra, e seu legado contribuiu para a formação da
A escola Inglesa se origina das teorias em desenvolvimento Escola Inglesa de Morfologia Urbana.
na Alemanha no final do século XIX, principalmente por geógrafos Escola Italiana
que tinham como campo de estudo os espaços urbanos. O geógrafo Saverio Mouratori é o fundador da escola Italiana, e ingressa
alemão, M. R. G Conzen, migrou da Alemanha para Inglaterra antes em 1928 na Escola de Engenharia de Roma, fruto da junção entre a
da segunda guerra mundial e dedicou-se a ensinar geografia e atuar escola de Artes e da Politécnica de Engenharia. Costa e Netto (2015)
como planejador urbano. Porém, Conzen se deparou com uma falta apontam a relevância deste fato dada a formação mista em exatas e
de bases teóricas a respeito da forma urbana, e iniciou uma humanas que tornou possível em Mouratori, e em seus colegas uma
sistematização de conceitos e publicação de estudos (COSTA E noção crítica do contexto urbano, que permitiu uma “facilidade de
NETTO, 2015). Conzen, como geógrafo, buscou explicar a evolução questionar sobre a negligência do modernismo quanto ao contexto
urbana através do tempo, os fenômenos de construção e urbano e ambiental, desde a metade do século XX” (COSTA E NETTO,
desenvolvimento das cidades pelas suas paisagens e características 2015, p.139).
físicas.
12
Costa e Netto (2015) apontam que na Itália e sobretudo na modernista. Os arquitetos e urbanistas Philippe Panerai e Jean
escola de Roma, existiam duas vertentes de pensamento, uma a Castex foram alunos e pensadores da escola francesa, e de acordo
favor do historicismo e da arquitetura clássica, em oposição a com Moudon (1997), o debate intelectual daquela época foi
corrente racionalista, seguidora dos ideais modernistas. Neste alimentado por críticos como Henri Lefebvre e André Chastel.
embate entre as correntes arquitetônicas, Mouratori se posiciona a A escola Francesa, devido à interferência de sociólogos como
favor da importância da conservação e de se levar em conta o Lefebvre, assume uma preocupação com a interação entre a cidade,
contexto histórico na implantação de novos edifícios. Mouratori foi as formas construídas e as pessoas. Os principais elementos
posteriormente afastado pelos seus colegas racionalistas da escola analisados por esta escola são os tecidos, as quadras, a rua, e a
de Roma, em virtudes de suas desavenças conceituais. maneira de se planejar a cidade que não seja através de uma
Os estudos morfológicos da escola Italiana se voltam orientação funcionalista, a partir de grandes planos e zoneamento
principalmente para como as cidades deveriam se desenvolver, a de atividades. (MOUDON, 1997)
partir de modelos tradicionais de edifícios. O tipo é peça “... cada escola, em razão da orientação
profissional de seus envolvidos tinha diferentes
fundamental para a análise morfológica de Mouratori, pois é a partir propósitos para investigar a forma urbana. ... os
dele, e ampliando as escalas que a forma urbana é lida. (COSTA E geógrafos estavam interessados em desenvolver
teorias da urbanização, de como as cidades se
NETTO, 2015) transformam.... No entanto, os italianos estavam
definitivamente desenvolvendo teorias de
Escola Francesa desenho arquitetônico e urbano; .... Os franceses
A escola Francesa foi iniciada nos anos 60, com a fundação estavam em algum lugar no meio... eles eram
críticos das teorias de desenho arquitetônico,
da Escola de Arquitetura de Versalhes. Moudon (1997) aponta que interessavam-se pela escala arquitetônica e
urbana e procuravam explorar as origens da
os franceses tinham conhecimento da escola italiana, e assim como
teoria modernista...”8.
esta, a escola francesa surge como uma oposição à arquitetura
8
13
Silva (2014) reforça a relação direta entre o contexto intenções de intervenção. Esta questão será retomada no quarto
histórico da arquitetura modernista e a busca pela compreensão da capítulo, quando abordaremos as possibilidades de intervenção na
forma urbana, como uma maneira de preservação da memória e forma urbana e do desenho urbano por meio das legislações
identidade das cidades. Se por um lado, a arquitetura moderna e a urbanísticas.
industrialização respondiam aos anseios de reconstrução,
modernização e salubridade das cidades no pós-guerras, esta 1.1.3.2 Estudos Brasileiros
mesma solução vinha modificando as estruturas do modo de vida No Brasil, a morfologia urbana foi introduzida no século XX, a
das pessoas nas cidades, e mais do que isto, promovendo a expulsão partir de alguns precursores como Sérgio Buarque de Holanda e
de uma população anteriormente instalada. Gilberto Freire sob as perspectivas econômicas, sociais e políticas.
Uma diferenciação importante a se fazer acerca dos estudos Neste mesmo tempo, arquitetos e urbanistas da Escola de
tradicionais de morfologia urbana diz respeito ao grau de proposição Arquitetura da Universidade Federal de Minas Gerais estudavam a
que cada um encerra, ou seja, enquanto alguns estudos apenas se evolução da forma urbana e as tipologias presentes nas cidades
detêm em ler a forma urbana, outros fazem a leitura da forma para coloniais mineiras (PEREIRA COSTA, 2007).
propor como ela deveria ser. A expansão das grandes cidades brasileiras na década de 60,
Segundo Hulsmeyer (2014), existe uma divisão a insuficiência dos investimentos públicos e a instalação do regime
epistemológica realizada por alguns autores9 que classificam os Militar culminaram em uma crise que Pereira Costa (2007) define
estudos de Conzen e de seus sucessores como sendo apenas como um “declínio ... principalmente na pesquisa científica”10. Na
expositivos. Por sua vez, estes autores consideram que o trabalho da década de 1980, uma nova era se inicia para as pesquisas e estudos
escola Italiana, de Mouratori e Caniggia dispõe de possibilidades e
9 10
Gauthier; Gilliland, 2006 http://www.vitruvius.com.br/revistas/read/arquitextos/08.087/220
14
da forma urbana, pois novos cursos de pós-graduação são instalados consolidação de linhas de pesquisa ainda muito difusas, destacam-se
na Europa, Ásia e Estados Unidos. nos estudos sobre forma urbana e desenho urbano no Brasil,
O curso de pós-graduação no Mestrado do Centro integrado Vicente Del Rio, e o grupo Quadro do Paisagismo no Brasil “Quapa”.
de Desenho Urbano (JCUD) na Oxford Brookes University teve O grupo “Quapa” foi iniciado em 1994, na Faculdade de
importante protagonismo no intercambio da aprendizagem. Ivor Arquitetura e Urbanismo da Universidade de São Paulo, e suas
Samuels11 afirma que na década de 1989, os estudos conhecidos se pesquisas estão diretamente relacionadas com as formas urbanas e
restringiam aos trabalhos de Gordon Cullen e Kevin Lynch. O seus impactos na paisagem, através de seus espaços livres,
ingresso de alunos latino-americanos que tinham familiaridade com parcelamento, tipologias e a resultante qualitativa. O grupo é
as escolas tradicionais como a Italiana, ampliou o repertório nesta coordenado pelos professores Silvio Soares Macedo e Eugenio
universidade. Stael de Alvarenga Pereira Costa teve papel Fernandes Queiroga.
importante no Brasil, pois após estudar em Oxford aplicou sua Destaca-se a investigação acerca do paisagismo e da
experiência12 e difundiu13 os conhecimentos. (COSTA e NETTO, paisagem, dos espaços livres e públicos, seus agentes, bem como
2015). modos de apropriação destes espaços, em várias cidades brasileiras.
A grande participação de brasileiros no Seminário Possui um rico acervo sobre os espaços livres em diversas cidades do
Internacional de Forma Urbana (ISUF) de 2007, de acordo com país, mapas de espaços livres, recuos, arborização, tipos
Rosaneli (2009), serviu como termômetro para verificar o grande morfológicos entre outros. Atualmente, o grupo se concentra em
interesse neste campo no país. Apesar do grande desafio que é a estudos sobre definição de métodos de avaliação qualitativa dos
sistemas de áreas livres, por meio do grau de desempenho para a
11
Pesquisador do Oxford Brookes University e da Universidade de Birmingham. vida pública, vitalidade e obsolescência, relação com os tecidos
12
Orgão responsável pelo Planejamento na Região Metropolitana de Belo
Horizonte. urbanos, contribuição ambiental, entre outros.
13
Atua como professora na Universidade federal de Minas Gerais e representa o
Brasil no Seminário Internacional de Forma Urbana (ISUF)
15
1.1.4 Estudos ambiente comportamentais maciça de cafés e espaços públicos também configuram a cultura do
Os estudos ambiente comportamentais tem como ponto de bulevar. (GEHL, 2013)
partida o princípio de que o ambiente molda o comportamento das Para Gehl (2013), o século XX representa o ponto crítico
pessoas nas cidades, sendo este ato de moldar intencional ou não. entre a forma da cidade e o comportamento das pessoas. O início
De acordo com Gehl (2013), a história das cidades e a maneira como dos anos 60 vivia o recente reflexo da concretização dos ideais
foram planejadas nos dão pistas desta relação. Nas cidades gregas e modernistas na materialização de novas formas de construir as
romanas, os edifícios públicos e religiosos ocupavam o local de cidades. A setorização dos usos, o aumento nos espaços destinados
destaque da cidade e se concentravam em torno das ágoras ao automóvel, os edifícios isolados, uma série de características que
(praças), que eram o local do encontro entre todos os cidadãos, somadas vão reduzindo a vida urbana, oferecendo menos
reafirmando o papel central do Estado e da religião na vida dos oportunidades de locomoção e de estar aos pedestres. Gehl (2013,
cidadãos. p.3) afirma que “uma característica comum a quase todas as cidades
Nas cidades medievais, a estrutura compacta auxiliava a ... é que as pessoas que ainda utilizam o espaço da cidade em
vivência e as trocas entre pessoas e mercadorias. A rua é o elemento grande número são cada vez mais maltratadas”.
chave destas cidades, que tem como principal meio de transporte o Jane Jacobs foi a pioneira em criticar e registrar os efeitos da
deslocamento a pé, sendo a rua a extensão das praças e mercados, concretização dos ideais modernistas no dia a dia dos habitantes, e
subsidiando o comércio e o artesanato. As reformas urbanas no final em como a mudança de ambiente estava alterando seus
do século XIX como a de Paris, com a abertura de grandes eixos comportamentos. Segundo Del Rio (1990) foi nesta conjuntura que
monumentais, visavam romper com a estrutura medieval e os estudos ambientes comportamentais se sobrepõem, inicialmente
demarcar o poder militar, e a sensação de grandiosidade. A presença com Jacobs (1961) e Keller (1968) e difundidos e popularizados por
16
autores como Hall (1972), Sommer (1969 e 1983), Newman (1972), existir depois de alterações pensadas e planejadas para as pessoas
Gutman (1972). (figura 1.2).
Segundo Moore (1977) apud Del Rio (1990), existem algumas Figura 1.2: Transformações comportamentais através de uma
intervenção urbana
questões que devem ser feitas e que são fundamentais para estes
estudos: como se dá a interação entre o ambiente e o
comportamento das pessoas, ou seja, como se dá a medição dos
aspectos qualitativos; quais as necessidades dos usuários e como o
projeto pode contribuir para qualificar esta relação.
Para ser considerado um “ambiente-comportamento”, é
preciso que se observe um padrão de repetição no comportamento
em determinado ambiente. Existem variações nos métodos de Fonte: Gehl (2013, p.15)
análise, e que devem ser considerados para a pesquisa. Qual a Reconhecer que o ambiente interfere diretamente na vida e
posição do pesquisador, que poderá ser de observador (em segredo no comportamento das pessoas, impactando e influenciando suas
ou não), ou de participante (ativo ou passivo), quais são os ações, atitudes e valores, é crucial para valorizar o debate de
instrumentos de registro utilizados, checklists, mapas, fotos, vídeo, qualificação dos espaços públicos e consequente qualificação da
etc, e o que se está observando. (WHYTE, 1977, apud DEL RIO, vida da população. (DEL RIO, 1990). Para Moudon (apud Rosanelli,
1990). 2009), quanto mais os projetistas dos espaços estiverem
Gehl (2013) demonstra no estudo de caso de transformação familiarizados com as questões comportamentais, melhores serão
urbana em uma rua em Brighton na Inglaterra, a interação entre o em projetar espaços de qualidade.
espaço público e as pessoas que não existia antes e que passou a
17
Aspectos Qualitativos Estes estudos demonstram a relevância dos primeiros

Segundo Gehl (2013), o ponto de partida para a análise pavimentos para a cidade e em especial o pavimento térreo.
qualitativa dos lugares é o homem. Em qualquer lugar do mundo o Segundo Ghel (2014, p.75) “O tratamento dos espaços de transição
homem terá parâmetros sensoriais iguais. “Todas as pessoas têm em da cidade, em especial, os andares mais baixos dos edifícios, tem
comum os aparelhos locomotor e sensorial, opções de movimento e influência decisiva na vida do espaço urbano. ” A experiência do
padrões básicos de comportamento” (GEHL, 2013, p.229). A cidade pedestre está diretamente relacionada com o a qualidade do
será analisada então a partir do ponto de vista do ser humano, com pavimento térreo. Quanto maior for a diversidade nas fachadas mais
a sua escala de observação, com sua dimensão humana. A principal rica será experiência do pedestre e cidades ativas dependem de
atenção que se dá é para a cidade ao nível dos olhos, ou seja, aos fachadas ativas.
primeiros pavimentos dos edifícios, as ruas e espaços públicos. Gehl (2013), Jacobs (2011), entre outros, ressaltam a
Gehl (2014) investiga a relação da percepção humana com o importância do térreo para a interação entre as pessoas, o espaço
espaço urbano e desenvolve uma série de estudos sobre as público é a sala de estar de uma cidade. Neste sentido, quanto
experiências sensoriais, reconhecendo que evolutivamente o ser maiores forem as possibilidades de diálogo entre o espaço público e
humano possui o campo de visão acima do horizonte limitado a 50- o privado, e entre os espaços livres e edificados, maior a qualidade
55 graus, evidenciando que o homem de relaciona de forma direta, de um lugar e maior a possibilidade de a vida urbana acontecer.
com interesse e intensidade com os primeiros andares dos edifícios. (BARNET 1982, apud SILVA, 2013).
Horizontalmente o campo de visão social acontece até um limite de A fachada e o recuo frontal das edificações são denominados
100 metros, distância que conseguimos visualizar pessoas em como os espaços de transição. “É o local onde a cidade encontra as
movimento, e é possível visualizar até o quinto andar dos edifícios. edificações” (GEHL, 2013, p.75), portanto é o principal local aonde
as interações irão acontecer. E estas, segundo o autor, podem
18
ocorrer de maneira suave, ou rígida. As variantes para um espaço de A existência de quadras curtas, também significam uma
transição ser considerado suave ou rígido estão sintetizadas no vantagem, para a autora. O primeiro motivo obvio é que em quadras
quadro 1.2. grandes o percurso será muito maior para se percorrer de um ponto
Quadro 1.2: Espaços de transição suaves ou rígidos a outro. Economicamente as quadras grandes também não são
Variantes Suave Rígido
viáveis, visto que provavelmente as pessoas vão utilizar um comércio
Transparência Aberto (vitrines, Fechado (muros, vidros
portas e janelas opacos, janelas e portas que necessariamente cruze por seu caminho, preferindo não se
aberturas) fechadas)
deslocar mais do que o necessário. Assim uma pessoa que more em
Apelo aos Interativo (fachadas Passivo (fachadas
sentidos ricas em detalhes e monótonas, sem um bairro com grandes quadras, dificilmente vai criar uma relação
texturas) atrativos aos sentidos) familiar com a sua vizinhança, visto que procura sempre se deslocar
Ritmo Vertical (unidades Horizontal (grandes
menores com unidades com linhas pelo mesmo trajeto, que será o mais curto possível.
verticalidade tornam a horizontais tornam o A qualidade também pode ser medida, segundo a
experiência de caminhar mais difícil e
caminhar mais aparentemente mais possibilidade que os locais oferecem para a realização das atividades
interessante) longo) humanas, ou seja, caminhar, parar, sentar, olhar, falar, conversar.
Fonte: Elaboração própria com base em Gehl (2013, p.78)
Estas podem ser divididas em três tipos distintos. As atividades
Para Jacobs (2011), a qualidade está relacionada com a
necessárias (como se deslocar para ir trabalhar e estudar), as sociais
densidade e diversidade, tanto de pessoas, como de atividades e
(que envolve o contato entre as pessoas, como conversas,
funções. Em locais onde o uso é somente comercial, de escritórios e
brincadeiras, etc) e as opcionais (que demandam uma intenção e
não existem pessoas morando, logo após o horário útil não existe
geralmente são recreativas, como pedalar, caminhar, contemplar).
vida nas ruas. Pessoas diferentes usam a cidade de formas e horários
O primeiro tipo são as atividades que irão acontecer
distintos, o que possibilita uma cidade viva durante o dia todo.
independentemente da qualidade do espaço, porém, os dois últimos
19
tipos são medidores de qualidade urbana, justamente pelo fato de calor, chuva e, também outros, tais como, barulho, poluição, etc, são
que para as atividades acontecerem é necessário que haja um experiências sensoriais que podem ser desconfortáveis. Um bom
espaço urbano apropriado. (GEHL, 2013) espaço urbano possui artifícios para amenizá-las, e oportunidades
Gehl (2013) também relaciona alguns critérios de qualidade de aproveitar os aspectos positivos do clima, oferecendo espaços
que proporcionam uma boa experiência sensorial nos espaços cobertos, sombreados, com vegetação para aproveitar o frescor da
urbanos: sombra em dias quentes. Contudo, estas experiências variam de
Proteção contra o tráfego e acidentes e sensação de segurança (figura acordo com a região geográfica.
1.3): Quanto maior e mais rápido o fluxo de veículos em uma via, Oportunidades para caminhar (figura 1.6): Calçadas niveladas,
mais largas devem ser as calçadas e, se possível, dispor de barreiras ausência de obstáculos, acessibilidade, espaço desimpedido, fluído e
físicas para proteção dos pedestres e ciclistas, de acordo com fachadas interessantes constituem em elementos essenciais para
Gondin (2001). uma boa experiência em caminhar.
Proteção contra o crime e violência e sensação de segurança (figura Oportunidades para permanecer em pé (figura 1.7): Além de espaços
1.4): Consiste em um conjunto de medidas que promovam a vida para caminhar, é essencial que existam espaços para permanência
urbana, portanto, atividades acontecendo durante dia e durante que não atrapalhem o fluxo de passagem. As pessoas tendem a se
noite para serem os olhos da rua, somados a iluminação pública recostar e permanecer nos locais de transição entre o ambiente
adequada. interno (espaço privado) e o ambiente externo (espaço público),
Experiências sensoriais positivas e proteção contra experiências voltadas de frente para o movimento da rua.
sensoriais desconfortáveis (figura 1.5): Promover uma boa Oportunidades para sentar-se (figura 1.8): É importante que existam
experiência sensorial tem a função de alcançar todos os sentidos, espaços suficientes para que as pessoas possam se sentar, e assim
audição, tato, olfato, paladar e visão. Os fatores de clima, como frio, permanecer por um período de tempo em contato com o espaço
20
púbico, seja para contemplar, seja para descansar. Em locais onde Figura 1.3: Proteção contra o tráfego e acidentes e sensação de
segurança (experiência positiva - calçada compartimentada na
existem muitos escritórios, é comum haver grande demanda por
Av. Vereador Abel Ferreira; experiência negativa - pedestres
espaços para sentar no horário de almoço. caminhando na Rua Antônio Prado, Santos, trecho sem calçamento).
Oportunidades para ver (figura 1.9): Espaços com possibilidade de
contemplação da paisagem requerem visão desobstruída para
paisagens interessantes e boa iluminação.
Oportunidades para ouvir e conversar (figura 1.10): Espaços de estar
com mobiliário urbano apropriado para interação entre as pessoas e
locais com níveis de ruído apropriados para a conversação.
Oportunidades para brincar e praticar atividade física (figura 1.11):
Equipamentos de ginástica, ciclovias, brinquedos, entre outros, são
convites para que as pessoas utilizem a cidade para realizar o seu
lazer.
Espaços projetados de acordo com a escala humana (figura 1.12): De
todos os critérios de qualidade, este é o que mais se relaciona
diretamente com as edificações, logo com a legislação de uso e
ocupação do solo. A altura dos edifícios, a amplitude de um espaço
aberto, o nível de detalhes nas fachadas do pavimento térreo,
dentre outros, são fatores que interferem na escala dos espaços.
Fonte: acervo pessoal

21
Figura 1.4: Proteção contra o crime e violência e sensação de Figura 1.5: Experiências sensoriais positivas e proteção contra
segurança (experiência positiva - calçadão da Rua Sete de Abril experiências sensoriais desconfortáveis (experiência positiva -
repleto de comércio e transeuntes; experiência negativa - Av. 23 de meninos em dia de calor nadando na Pça da República; experiência
Maio, hostil para pedestres). negativa - buracos na R. Três de Dezembro em dia de chuva).
Fonte: acervo pessoal Fonte: acervo pessoal

22
Figura 1.6: Oportunidades para caminhar (experiência positiva - Figura 1.7: Oportunidades para permanecer em pé (experiência
praça exclusiva para pedestres em Roma, Itália – Piazza Navona; positiva - local com sombra e WiFi livre no Largo São Bento;
experiência negativa - formação de degraus na calçada, em rua com experiência negativa – conflitos entre caminhar e permanecer em
ladeira - Rua Campina da Taborda, SP). calçada estreita na Rua Santa Ifigênia).

23
Figura 1.8: Oportunidades para sentar-se (experiência positiva - Figura 1.9: Oportunidades para ver (experiência positiva - mulher
praça convidativa para sentar, em Siena, Itália - Piazza del Campo; contemplando a paisagem no Viaduto Santa Ifigênia; experiência
experiência negativa - vendedores ambulantes sentados em suas negativa - recuos diferentes das edificações formando barreiras
mercadorias na Rua Quinze de Novembro, SP). visuais na Rua Roberto Símonsen).

24
Figura 1.10: Oportunidades para ouvir e conversar (experiência Figura 1.11: Oportunidades para brincar e praticar atividade física
positiva – mobiliário urbano propicio para conversar na Praça Paulo (experiência positiva – crianças brincando na Rua Pamplona em um
Kobayashi, São Paulo; experiência negativa – Avenida Washington domingo fechado para a circulação de carros; experiência negativa –
Luiz, movimentada ao lado do Aeroporto de Congonhas). espaço abandonado, pouco convidativo no Vale do Anhangabaú).
Fonte: acervo pessoal, e Google Street View Fonte: acervo pessoal

25
Figura 1.12: Espaços projetados de acordo com a escala humana 1.2 Forma Urbana e legislação urbanística: escalas e
(Experiência positiva - edifícios baixos, repletos de aberturas em componentes
Caminito, Buenos Aires; experiência negativa - fachada com grande A morfologia está relacionada ao estudo das formas
dimensão sem aberturas e atrativos na R. Antônio Alves Barril).
pertinentes a uma cidade, que vai desde um elemento mínimo,
como uma praça, até o elemento macro, sua mancha metropolitana.
Esta compreensão se dá por meio da identificação de elementos
comuns, que configuram diferentes escalas, e que se articulam em
suas relações de cheios e vazios.
A dimensão territorial possui a maior escala, e possibilita a
visão da totalidade da cidade. Os elementos que a configuram serão
as manchas dos bairros, as grandes estruturas viárias e grandes
manchas verdes, e a conexão entre esses elementos é própria da
escala territorial. Na dimensão urbana, em que o bairro é o
elemento chave de leitura da escala, os componentes morfológicos
serão os tecidos urbanos, formados pelos quarteirões, os
monumentos, e as áreas verdes. Por último, temos a dimensão
setorial, na qual o ponto de observação será o do homem, a escala
da rua. Seus elementos serão os edifícios, a rua, a vegetação, o
mobiliário, etc.
Esta classificação é partilhada por muitos estudiosos da
Fonte: acervo pessoal forma urbana, como Tricort, Aldo Rossi, Muratori e Conzen. (LAMAS,
26
1989). A diferença está nas abordagens e hierarquização de leitura. Figura 1.13: Comparativo entre as escalas da forma urbana (Alameda
Maruás, Planalto Paulista)
Conzen propõe a leitura da maior escala para a menor. Admite que
“o plano urbano é a estrutura morfológica que contém o tecido
urbano e o padrão de uso e ocupação do solo” (COSTA e NETTO,
2015, p.66). Mouratori possui um método diverso, no qual a forma
se lê partindo da menor escala para a maior, “a partir de um
elemento isolado, ampliando a escala, até chegar à concepção geral”
(COSTA e NETTO, 2015, p.155).
Nesta interpretação, o tipo (edificação) forma uma série (de
tipos), que por sua vez formam um tecido urbano para formar por
fim um território. Fazendo uma analogia com o corpo humano, a
unidade celular é o tipo primordial, e a partir dela se derivam os
tecidos, que formam os órgãos que em conjunto formam o
organismo. De qualquer modo, seja partindo da maior escala para a
menor ou vice-versa, a cidade é formada por tipos, séries e tecidos
diversos, e a leitura se dá de maneira complexa e interdependente.
A figura 1.13 ilustra a aproximação de escalas e a perspectiva Fonte: elaboração própria com fotos do Google Earth e Street View
de cada uma ante a escala humana. Da direita para a esquerda e de Partindo do pressuposto que não se quer apenas ler, mas
cima para baixo: a escala da cidade, a escala do bairro, uma sobretudo intervir na cidade, se faz necessária a compreensão da
aproximação da rua e a escala da rua. relação existente entre as leis urbanísticas e as escalas da cidade.
Outra análise relevante a ser feita, é de que maneira as legislações
27
têm tratado a forma urbana nas diferentes escalas. Existem percepção do resultado desta inserção na pequena escala, no
maneiras de se intervir em cada escala da cidade, com os impacto para o pavimento térreo. “Planejar cidades e
instrumentos próprios para cada uma delas. “...trabalhar com as três empreendimentos do alto e de fora significa, basicamente, que
escalas significa operar com três disciplinas muito diferentes, cada apenas as duas escalas maiores – escala urbana e escala do
uma com suas próprias regras e critérios de qualidade” (GEHL, 2013, empreendimento – foram adequadamente contempladas” (GEHL,
p.195). 2013, p.196).
Porém, Gehl (2013) observa que o aumento do número de Figura 1.14: Planejadores discutindo um empreendimento do alto
veículos, e a mudança de perspectiva na maneira de construir a
cidade causou uma confusão entre as escalas e as dimensões. Por
influência do movimento moderno, os projetistas priorizam os
edifícios e não levam em conta sua inserção no espaço urbano. Para
Gehl (2013), as cidades modernas14 perderam a escala humana na
dimensão setorial. As áreas mais importantes para a vitalidade e
qualidade urbanística se transformaram em meros espaços residuais
entre os edifícios.
A figura 1.14 retrata a maneira como os construtores
implantam um edifício. Projetam do alto, sob a perspectiva de um
sobrevoo de helicóptero, e por fora do contexto urbano, sem ter a
14
Gehl (2013) cita como exemplo a cidade de Brasília, que na escala do bairro,
vista do alto possui um complexo desenho, porém na escala setorial não é
convidativa para os pedestres, com espaços urbanos de grandes extensões, sem Fonte: Gehl, 2013, p.196
atividades e atrativos.
28
1.2.1 Escala da Rua / Dimensão Setorial Figura 1.15: Distintas relações entre cheios e vazios
A escala da rua é a mais próxima da vida cotidiana das
pessoas em uma cidade. Evidentemente as demais escalas vão
afetar seus cotidianos, porém as relações entre forma e
comportamento humano se sobressaem nesta dimensão. A rua terá
uma linguagem formal própria, os elementos perceptíveis interagem
com a proporção humana, e a relação se dá de forma direta. Os
edifícios, a vegetação, o mobiliário urbano, o logradouro, o passeio
público e privado são o conjunto de elementos que constituem a
forma da rua.
Entre estes componentes, a relação entre os espaços livres e
edificados tem uma relevância na estrutura formal da rua, pois a
relação entre cheios e vazios na dimensão setorial vai ser mais
perceptível do que nas outras dimensões. A figura 1.15 ilustra esta
evidência nas distintas relações entre os espaços edificados e livres Fonte: elaboração própria com fotos do google street view
no nível da rua em dois bairros da cidade de São Paulo, à esquerda o A legislação que incide majoritariamente nesta dimensão é a
bairro City América e à direita o bairro República). edilícia, que regra diretamente a edificação e a relação entre os
“... fachadas e os seus pormenores construtivos, espaços construídos e livres. O mobiliário, a vegetação e a calçada
mobiliário urbano, pavimentos, cores, texturas,
letreiros, árvores, monumentos isolados – uma apesar de não serem regrados através da legislação edilícia,
infinidade de elementos que, organizados entre possuem grande relevância no aspecto geral da forma urbana e de
si, definem a forma urbana. (LAMAS, 1989, p.74).
seus pormenores estéticos.
29
1.2.1.1 Mobiliário urbano As pessoas tendem a se concentrar em locais mais

O mobiliário urbano, embora se trate de um elemento mais confortáveis, oferecendo pistas dos locais adequados para instalação
flexível, segundo Lamas (1989) não deve ser considerado como de assentos. Se houver lugares adequados para as pessoas
componente secundário na forma urbana, devido a sua função de sentarem, elas permanecerão por mais tempo. Os assentos em uma
organizar e qualificar o espaço. Iluminação (postes e fios), bancos, cidade podem ser do tipo primários, bancos e cadeiras ou
sinalização, lixeiras, entre outros, estabelecem o que se considera secundários, que são objetos que acabam sendo utilizados como
mobiliário urbano. assentos, como canteiros, escadarias, floreiras, etc. (GEHL, 2013).
Segundo Gordon Cullen apud Del Rio (1990, p.86), estes Na figura 1.17, trabalhadores em seus horários de descanso
elementos tem a capacidade gerar paisagens com intenções utilizam um canteiro como assento secundário na Praça Dr. João
distintas (conforme ilustra a figura 1.16). “Tratamentos Mendes.
diferenciados da paisagem urbana geram percepções, sentimentos e Figura 1.17: Trabalhadores improvisam assentos
posturas diferenciados. ”
Figura 1.16: Mobiliários diferentes alterando uma paisagem urbana
Fonte: Del Rio (1990, p.86) Fonte: Acervo pessoal

30
1.2.1.2 Vegetação Figura 1.18: Ilustração de um alinhamento de edifícios sem e com

vegetação
A vegetação embora não seja um elemento permanente
como o edifício, é tão importante quanto os demais elementos na
configuração espacial da forma urbana da rua. Segundo Lamas
(1989, p.106), a vegetação “serve para organizar, definir e conter
espaços... Um traçado pode ser definido tanto por um alinhamento
de árvores como por um alinhamento de edifícios...”. A figura 1.18
ilustra que um mesmo espaço pode ser alterado significativamente
pela presença de vegetação. A vegetação altera a o desenho da rua,
muda a paisagem e as relações entre cheios e vazios.
A vegetação quando inserida corretamente com portes
adequados, dependendo do local de implantação, serve como
aglutinadora de vida urbana. Conforme observado, contribui para
uma experiência sensorial positiva, fornecendo sombra e frescor em
locais quentes, emoldurando paisagens, etc.
Além disto, a vegetação tem um impacto positivo no
microclima e na drenagem urbana. Muitos estudos elucidam as
melhorias causadas pela vegetação nos ambientes urbanos, como a
Fonte: elaboração própria
redução de temperaturas, atenuação de radiação e de poluição do
ar, diminuição de enchentes, entre outros (SCHERER, 2016).
31
1.2.1.3 Edifício
Quanto? Densidade Construtiva
O edifício é o componente fundamental e o elemento chave
O coeficiente de aproveitamento (CA) é a relação direta
para a leitura das diversas escalas da forma urbana. Ele é o tipo, que
entre a área do terreno e o quanto é possível construir, e pode ser
através de repetidas implantações forma as tipologias, que por sua
considerado o ponto de partida para definição da forma do edifício,
vez constituem a forma do território. O tipo determina a forma e a
pois define a massa a ser edificada. Por exemplo, se um terreno tem
forma condiciona o tipo. Segundo Lamas (1989, p.86) “... a forma
250 metros quadrados e o coeficiente de aproveitamento é de uma
urbana é resultado, produto, e simultaneamente geradora da
vez a área do terreno, a área total computável da edificação será de
tipologia edificada, numa relação eminentemente dialética entre
250 metros quadrados. Em um mesmo terreno com o coeficiente de
cidade e arquitetura, entre forma urbana e edifícios. ”
duas vezes a área do edifício, o edifício terá 500 metros quadrados
A Lei de Uso e Ocupação do Solo, além do Código de Obras,
de área construída.
são as duas leis que incidem diretamente no edifício. Valem-se de
O coeficiente não define a forma do edifício, ele apenas
instrumentos que definem o que, quanto e de que forma o solo será
indica o quanto se poderá construir. A figura 1.19 ilustra um mesmo
organizado. O quadro 1.3 relaciona o tipo de regra com os
terreno com coeficientes distintos. A forma será dada pelas outras
instrumentos correspondentes.
variantes. Na ilustração não foram considerados os parâmetros que
Quadro 1.3: Regras e Instrumentos de uso e ocupação do solo
regram a forma, e que alterarão o resultado final. Segundo Barnet
Regra Instrumentos
QUANTO Densidade construtiva (coeficiente de (2011) apud Silva (2014), o coeficiente não regra diretamente a
aproveitamento)
forma, portanto, há a necessidade de outros parâmetros para
DE QUE FORMA Ocupação (taxa de ocupação, gabarito de
altura, recuos, faixas de aeração e insolação) regular as relações do edifício com a forma edificada.
O QUE Uso do solo É importante considerarmos também a capacidade de
Fonte: Elaboração própria com base na matriz de Silva (2014)
verticalização, pois esta vai atuar de certa maneira em consonância
32
com o coeficiente de aproveitamento em “quanto” se pode a terra seja minimamente utilizada, evitando assim a especulação
construir. Se um terreno tem potencial construtivo de cinco vezes e imobiliária15. O CA máximo é o direito do proprietário de usufruir ao
não houver a possibilidade de se verticalizar, o potencial é inócuo, máximo do terreno, porém a diferença entre o coeficiente básico e o
pois não haverá espaço para se construir cinco vezes no nível do máximo deve ser paga como uma contrapartida financeira.
solo. Porém, analisaremos a verticalização pela variante “de que É o instrumento que mais gera expectativa do setor
forma”, por considerarmos esta questão fundamental para a imobiliário, pois tem capacidade de aumentar o valor do solo.
resultante da forma urbana. Quanto mais alto o coeficiente, maior a possibilidade de construir,
Figura 1.19: Coeficientes de aproveitamento 1, 2, 3, 4 e 5 aplicados portanto, mais caro tende a ser o solo. Silva (2014, p.154) define o
em terrenos idênticos
coeficiente de aproveitamento como “peça chave na matriz de
zoneamento...” uma vez que o zoneamento é o regulador da
produção imobiliária privada, logo está “baseada na capacidade de
rendimento da terra...”. Isso, porém, sem entrar no mérito da
variação do valor da terra de acordo com a região, que pode alterar
esta perspectiva, por meio de fatores16 de planejamento e interesse
social.
15
Neste exemplo, a especulação imobiliária consiste em um “estoque” de terras
ociosas por parte de proprietários privados para ocupar ou vender mediante a
valorização das terras, que aconteceria por meio de incremento na infraestrutura,
Fonte: Elaboração própria alteração do zoneamento, implantação de projetos urbanos como operações
urbanas, entre outros fatores.
Na cidade de São Paulo o coeficiente de aproveitamento é 16
A contrapartida financeira à outorga onerosa de potencial construtivo adicional
é calculada segundo equação que leva em conta a atividade a ser implantada
classificado em mínimo, básico e máximo. O CA mínimo garante que (fator social) e o local onde o empreendimento está inserido (fator de
33
Sobre o quanto se pode construir também incide a questão alguns municípios erroneamente utilizam um CA alto em locais onde
das áreas computáveis e não computáveis. O cálculo do coeficiente se pretende maior adensamento demográfico.
de aproveitamento é feito com as áreas computáveis, porém outras “O uso indiscriminado do termo “densidade”
provoca algumas confusões e mal-entendidos ...
áreas como garagens, áreas técnicas, varandas são áreas não Um equívoco recorrente é confundir a densidade
computáveis, e aumentarão então a metragem quadrada final do construtiva com a densidade demográfica...
Problema maior é quando se confunde a
edifício. Esta questão será detalhada no segundo capítulo, pois verticalização das edificações com adensamento
demográfico. ” (NAKANO, 2015, p.60).
gerou debates acerca do produto imobiliário na cidade de São Paulo
De que forma? Ocupação do solo
nos últimos anos.
Definido o volume (metragem total) a ser implantado, os
Outro aspecto importante a ser considerado sobre o
parâmetros de ocupação do solo definirão a forma deste volume. O
coeficiente de aproveitamento (CA) é o das densidades. Enquanto o
edifício se relaciona com o terreno em que está inserido e seus
CA regula a densidade construtiva17, ele não incide sobre as
espaços livres, com os lotes vizinhos, com as calçadas, com os
densidades habitacionais18 ou demográfica19. Silva (2014) afirma que
passeios públicos e com a rua. Os parâmetros de ocupação do solo
definem como se darão estas relações.
planejamento). Na Lei 16.050/14, estes fatores podem ser encontrados
A altura das edificações, conforme mencionado, está
respectivamente nos quadros 5 e 6.
17
A densidade construtiva pode ser definida como a quantidade de área atrelado à capacidade de adensamento construtivo, pois se o
construída em uma determinada porção da área previamente delimitada...
(NAKANO, 2015, p. 70). coeficiente é alto, não resta alternativa além de verticalizar o
18
A densidade habitacional pode ser definida como a quantidade de habitações
existentes em uma determinada área previamente delimitada. Não confundir com edifício, para assim utilizar todo o potencial construtivo. Mancuso
a ocupação e a densidade interna da moradia que indica o número de pessoas que
vivem no interior dessa moradia... (NAKANO, 2015, p.72). (1980) apud Nery Jr. (2002), relata que na cidade de Frankfurt foi
19
“A densidade demográfica é a dimensão da densidade urbana mais conhecida e
adotado o gabarito de altura como um parâmetro controlador de
utilizada pela sociedade em geral. Pode ser definida como a quantidade de
pessoas que se encontra em uma determinada área previamente delimitada” densidade de edificação.
(NAKANO, 2015, p. 75).
34
Os recuos frontal e lateral, vão estabelecer o tipo de relação Esta regra acaba ocasionando eventualmente o
do edifício com a rua e com os lotes vizinhos. O edifício pode estar escalonamento do edifício. A lógica imposta é que quanto mais alta
mais ou menos próximo do alinhamento frontal, pode estar recuado a edificação, maior o tamanho das faixas, portanto, maiores serão os
de um lado ou dos dois lados do lote, pode ainda, estar recuos, para assegurar as condições de iluminação e ventilação no
completamente isolado no centro do terreno sem estabelecer edifício (figura 1.21).
relação com entorno, conforme ilustra a figura 1.20. Figura 1.21: Ilustração de escalonamento para acomodação da faixa
“I”
Figura 1.20: Diferentes possibilidades de recuos
Fonte: Elaboração própria
Também incide no distanciamento das edificações dos

alinhamentos do terreno, gerando recuos nas edificações, as faixas
de aeração “A” e insolação “I” conforme a altura da edificação
aumentar, aumentarão gradativamente.

35
Nas cidades antigas e tradicionais, o contato entre a rua e o A partir do início do século XX, novas formas de implantação
edifício acontecia pela sua fachada (figura 1.22). Não existiam recuos do edifício aparecem, atreladas à visão europeia de
laterais, o alinhamento do edifício correspondia ao da rua. O desenvolvimento urbano sanitarista e higiênico. Surgem então os
programa do edifício e as aspirações estéticas da época recuos, frontais, laterais e de fundos para dar a edificação condições
expressavam-se pela sua fachada. “Entalado entre duas outras de aeração e insolação. Também com os ideais do urbanismo
empenas, cada edifício dispõe apenas da fachada para a modernista, o edifício passa a se relacionar com a rua através de
comunicação com o espaço urbano ” (LAMAS, 1989, 2004, p. 94). outros planos que não só a fachada, pois há o “descolamento” do
Figura 1.22: Centro histórico de Ouro Preto: a fachada é o elemento edifício do alinhamento e passa a haver um espaço livre ao seu
de contato do edifício com a rua
redor.
“Por via das regras modernas, a importância da fachada
é eliminada pela diferente posição do edifício na
estrutura urbana e o volume e a massa edificada vão
absorver o esforço de comunicação estética entre o
edifício e o espaço urbano, substituindo a métrica,
ritmos e a estética das fachadas. ” (LAMAS, 1989, p.96)
A taxa de ocupação (T.O) será a relação direta entre a área
do terreno e a projeção do edifício, e será o parâmetro que mais
influenciará a relação entre os espaços livres e a área construída no
interior do lote. A figura 1.23 ilustra as possibilidades de ocupação,
através das relações opostas entre edificações e espaços livres de
edificações. Este tipo de imagem é denominado de figura fundo.
Fonte: http://www.partiupelomundo.com/minas-gerais/2015/2/23/ouro-preto -
acesso em 23/04/2016
36
A T.O é dada em porcentagem da área de terreno. Por Figura 1.24: Diferentes taxas de ocupação aplicadas em terrenos
idênticos
exemplo, se um terreno de 250 metros quadrados tem a TO definida
em 70%, a projeção do edifício será de 175 metros quadrados.
Quanto maior for à taxa de ocupação, menor será a área livre
disponível no terreno, e inversamente, quanto menor a taxa de
ocupação, maior a área livre. A figura 1.24 ilustra esta relação, a
partir de terrenos idênticos com taxas de ocupação de 100%, 85%,
70%, 55% e 40%, e a quantidade de área livre disponível na frente
das edificações, que cresce na medida em que a taxa de ocupação
diminui.
Figura 1.23: Relação entre espaços livres e edificados
Outro parâmetro que incidirá diretamente nas áreas livres no

interior do lote é a taxa de permeabilidade (porcentagem do terreno
que deverá ser livre e permeável), pois quanto maior esta taxa,
maior a área não edificada e permeável. “Deste modo, se a taxa de
ocupação regula os cheios (áreas edificadas) e vazios (áreas livres), a
taxa de permeabilidade preocupa-se em manter esses espaços
vazios com solo drenante” (SILVA, 2014, p.157).
Fonte: Silvio Macedo

37
O que? Uso do solo Figura 1.26. Tipologia comercial com recuo frontal (Avenida Santa
Catarina)
Em função do tipo de usos e das atividades, observa-se
variações no resultado da forma urbana e na relação entre os
espaços livres e edificados.
Os usos comerciais, em especial os varejistas, normalmente
exigem relações diretas com o público transeunte, visto que o maior
público consumidor é o de passagem. Geralmente são implantados
em pequenos e médios lotes, com pouco ou nenhum recuo frontal e
lateral, conforme figuras 1.25 e 1.26. Também tem a tendência de
se agrupar em um mesmo local, formando tipologias comerciais.
Fonte: Google Street View
Figura 1.25: Tipologia comercial sem recuo frontal (Rua
Por conta da grande quantidade de vagas exigidas para
Teodoro Sampaio)
certos tipos de estabelecimentos, como por exemplo grandes
mercados, e shoppings centers, observa-se a existência de áreas
livres de edificação, porém destinadas unicamente a
estacionamento de veículos (figura 1.27), ou ainda áreas edificadas
destinadas ao estacionamento vertical (figura 1.28), configurando
grandes blocos sem aberturas para a rua. A questão das vagas é um
debate importante e atual, pois elas geram consequências20 para a
forma urbana.
20
Retomaremos este debate e analisaremos estas consequências no 3º capítulo.
38
Figura 1.27: Tipologia comercial com recuo para estacionamento 1.2.2 Escala do bairro / dimensão urbana
(Shopping Center Norte)
Quando se amplia a escala, a leitura da forma se dá por meio
de uma “massa homogênea”, que irá coincidir com o bairro,
conforme os parâmetros adotados pelos morfologistas tradicionais.
(LAMAS, 1989). Esta referência fica visível, ao comparamos dois
bairros distintos da cidade de São Paulo, conforme figura 1.29,
(Jardim Silvia, zona oeste e Vila Paulo Silas, zona leste). Alguns
padrões são perceptíveis neste nível, e o primeiro deles é o traçado
das ruas e o formato/tamanho das quadras e lotes. Outro padrão
evidenciado nestes dois bairros, que compõe a “massa homogênea”
é a presença/ ausência de áreas verdes e as relações entre espaços
Figura 1.28: Tipologia comercial com estacionamento vertical
(Shopping Tatuapé) vazios e edificados.
Figura 1.29: Dois bairros distintos da cidade de São Paulo
evidenciando os contrastes nesta escala
Fonte: Imagem capturada pelo Google Earth

39
Outros elementos morfológicos como parques e espaço positivo (em branco) e o seu negativo (em preto) são as
monumentos também compõem a leitura do bairro. Segundo Lamas quadras (figura 1.30).
(1989, p.110), “na dimensão urbana, ou a escala do bairro, são os Figura 1.30: Malhas Urbanas (ruas em branco e quadras em preto)
traçados e praças, os quarteirões e monumentos, os jardins e áreas
verdes, que constituem os elementos morfológicos identificáveis. ”
O bairro se constitui pela repetição dos componentes da
escala da rua, que formarão um padrão. O tipo (edifício, rua,
vegetação) se repetirá, formando uma série que será então o tecido
urbano21. Antonucci (2005) esclarece que para Conzen, os tecidos ou Fonte: Silva (2014, p. 109).
“unidades de planejamento” possuem uma homogeneidade pelo A malha pode ter formatos variados, pode ser perpendicular
fato de terem sido formados ao mesmo tempo ou pelos mesmos e regular, ou pode ser orgânica, que se adapta a topografia e que vai
parâmetros. resultar em quadras também orgânicas e pode ser ainda irregular e

assimétrica, com tamanhos e formatos diversos (SILVA, 2014).
1.2.2.1 Malha Urbana e Estrutura fundiária Pode se configurar a partir do relevo ao qual está inserida, de
Desmembrando os componentes do tecido urbano, o acordo com o parcelamento do solo que a produziu e seus agentes,
componente primário é formado pela malha urbana. Configura-se levando-a a identificar-se ainda com o uso (por exemplo, grandes
pela junção entre as ruas e as quadras, ou seja, as ruas formam o equipamentos como um aeroporto terão dimensões próprias), ou
ainda ser resultante de um crescimento irregular, ou seja, fora das
regras da legislação.
21
O tecido urbano é o conjunto de todos os elementos, tais como a malha urbana As figuras 1.31 e 1.32 ilustram alguns exemplos de malhas
e as quadras, a estrutura fundiária (lotes), os espaços livres, até as volumetrias
construídas, com suas funções (usos). encontradas na cidade de São Paulo. Malhas em grelha, orgânica,
40
irregulares (com formatos variados) e com desenho. A cidade de São Sobre a malha urbana, desenvolve-se a estrutura fundiária,
Paulo tem uma infinidade de combinações de malhas urbanas, que que é a divisão da quadra em lotes, de tamanhos e dimensões
vão se conectando e formando uma “colcha de retalhos”. variados. Uma mesma malha urbana pode receber estruturas
Figura 1.31: Malhas orgânica e em grelha (Jardim da Saúde e fundiárias diversas. Silva (2014) ilustra duas malhas orgânicas que
Ipiranga)
contém lotes em tamanhos diversos, conforme figura 1.33.
Figura 1.33: Duas malhas parecidas com diferentes estruturas
fundiárias

Fonte: Silva (2014, p. 114)
Figura 1.32: Malhas desenhada e irregular (São Mateus e Cidade
Dutra) O lote é componente morfológico que terá relação direta
com o edifício e consequentemente com a forma da cidade (LAMAS,
1989). Uma quadra extensa que é composta por diversos pequenos
lotes, e, portanto, por várias edificações, terá uma morfologia muito
distinta de uma mesma extensão de quadra que tenha apenas um
lote e um edifício, conforme ilustra a figura 1.34.

41
Figura 1.34: Malhas Urbanas idênticas com estruturas fundiárias A Lei 6.766/79 estabelece que as áreas destinadas a áreas
diferentes
livres, sejam proporcionais à densidade de ocupação. Leonelli (2010,
p. 175) observa que “esta consideração pressupõe a existência de
planejamento e de um controle de ocupação por densidade por
parte do município”. Silva (2014) observa que embora a legislação
de parcelamento defina as áreas mínimas de áreas livres e
institucionais, a escolha da localização e a maneira da distribuição
fica a cargo do loteador (com aprovação da prefeitura).
Também fixa a área mínima de lote, em 125 metros quadrados,
e largura mínima de 5 metros de testada de lote (com exceção de
loteamentos de interesse social). Os condomínios não são objetos
de regramento desta lei, pois, segundo Leonelli (2010), as legislações
específicas para propriedade condominial já haviam sido aprovadas.
Segundo Sobrinho (2015), a partir do século XX, houve uma
O Parcelamento do Solo incide nesta dimensão morfológica, e
divisão entre o agente loteador e o agente incorporador, entre
consiste no regramento da divisão do território em quadras, glebas e
outras razões, por conta da complexidade e burocracia na realização
lotes, com abertura de novas vias (ou prolongamento de vias
de um loteamento. Esta ruptura ocasionou na ausência de diálogo
existentes) e atendendo a requisitos urbanísticos básicos como, por
entre os dois agentes, sendo perceptível uma falta de preocupação
exemplo, a destinação de uma porcentagem da área total em áreas
com questões urbanísticas e morfológicas. Sobrinho (2015) observa
verdes e de equipamentos urbanos e comunitários. A legislação base
ainda que aliado a isto, as legislações se mostram débeis no sentido
é a Lei Federal 6.766 de 19 de dezembro de 1979.
42
de prever diretrizes que tenham em conta as características do 1.2.2.2 Sistema de espaços livres
território que serão parcelados, gerando falhas que se repetem em Miranda Magnolli definiu espaço livre como todo aquele
diversas cidades brasileiras, como por exemplo, a implantação de espaço que é livre de construções, vegetados ou não, que podem
malhas retas e ortogonais em terrenos orgânicos e com acentuados ser de caráter público ou privado, tais como ruas, praças e parques
declives (figura 1.35). “ O projeto geométrico será tão ortogonal (QUEIROGA, 2011). A figura 1.36 demonstra os espaços livres, que
quanto possível, gerando o maior número de lotes retangulares ... As podem ser tanto livre de edificações e abertos zenitalmente, como
ruas deverão ter traçado retilíneo para baratear a instalação de livre de confinamentos, cobertos, porém abertos horizontalmente,
tubulações sanitárias... ” como a marquise.
Figura 1.35: Malha regular em terreno de acentuado declive Figura 1.36: Espaços livres
(Califórnia Street, São Francisco)
Fonte: Acervo QUAPA SEL II
Fonte: Foto: © Todd Walker

43
Um sistema é um conjunto de elementos que se inter- Figura 1.37: Espaços livres públicos - diluídos e concentrados
relacionam em suas várias escalas e relações. O sistema de espaços
livres (SEL) é composto por todo tipo de espaço livre, verdes ou
pavimentados, públicos ou privados, etc. Estes por sua vez também
formam sistemas entre si, que serão sub-sistemas de SEL. O sistema
de espaços verdes por exemplo são um subsistema de SEL,
constituído por área vegetada, assim como o sistema de espaços Fonte: Silva (2011)
livres públicos são outro subsistema (QUEIROGA, 2011). O tipo de espaço livre com maior relevância na cidade é,
Espaços livres públicos segundo Queiroga (2011) a rua. Por seu caráter de conexão, pela sua
Silva (2011) esclarece que os espaços públicos são os que amplitude, e por acolher grande parte da vida pública na cidade.
conformam o espaço “negativo” com os lotes privados. Na figura Porém, a rua como espaço público, e, portanto, pertencente à
1.37, os lotes estão representados em branco, e o negativo dos lotes população, foi sendo dominada pelo carro nas últimas décadas,
privados são as ruas e as calçadas em preto, e outros espaços livres gerando inúmeras discussões e tentativas de intervenção.
públicos em verde. Estes podem estar diluídos no tecido urbano ou A calçada neste contexto tem um papel vital, pois é o espaço
concentrados e normalmente são as praças (resultantes da que comporta fundamentalmente a vida pública. A lei municipal
destinação de áreas livres instituída pela Lei de Parcelamento), 15.733/2013, conhecida como Lei das calçadas, estabelece as
parques públicos, calçadões, canteiros centrais e espaços residuais, larguras mínimas para as diversas atividades que acontecem em um
provenientes de alterações no sistema viário, ou desmembramento passeio público. A faixa de serviço que é a mais próxima ao
de glebas (DEGREAS e RAMOS, 2015). alinhamento viário deve ter no mínimo 0,70 metros e comportar
todo tipo de mobiliário urbano. A faixa livre que é destinada
exclusivamente para a circulação de pedestres deve ter no mínimo
44
1,20 e estar livre de qualquer obstáculo. A última faixa, a faixa de trocas entre a vida pública e a privada, e a maneira com que esta
acesso (onde estarão as rampas de acesso a garagens, mobiliário troca acontece, definirá o nível de diálogo entre estas duas esferas.
móvel, etc) é dispensável se a calçada tiver a largura menos do que 3 “Ruas, praças, parques: os espaços públicos são
essenciais ao bom ambiente urbano. A forma
metros (figura 1.38). como são desenhadas e mantidas essas “salas de
Figura 1.38: 3 faixas da Lei Municipal 15.733/2013 estar” ao ar livre e, sobretudo, a interface que a
dimensão privada a elas oferece – janelas,
“olhos”, permeabilidade ao invés de muros,
grades, barreiras - é determinante para a
vivacidade do cenário citadino” (Jaime Lerner
apud GEHL, 2013).
Os espaços livres privados podem ser ou não passíveis de
apropriação pela coletividade. O parque da figura 1.39 é privado,
encarcerado com muros e grades.
Figura 1.39: Espaço livre privado encarcerado com grade (Av. da
Liberdade)
Fonte: Cartilha do programa passeio livre
Em uma cidade, o sistema de espaços livres como o conjunto

de espaços livres público e privado é essencial para estabelecer uma
proximidade nas relações humanas, pois é nele que ocorrem as Fonte: Acervo pessoal
45
1.2.2.4. Referenciais urbanos Figura 1.40: Visibilidade de um Marco urbano garantido através da
limitação dos gabaritos máximos em seu entorno
Os referenciais urbanos estão associados com a imagem de
uma cidade. São marcos, monumentos, paisagens, estruturas,
edifícios públicos, construções ou ruas com destaque pelo seu uso.
Enfim, elementos únicos com relevância histórica, ou pela sua
posição geográfica ou significado. Para Lamas (1989, p.104) “a
imagem de Roma, Paris ou Lisboa é também a imagem dada pelos Fonte: (DEL RIO, 1990, P.163)
seus monumentos”, isto porque a imagem não se dá só pelos seus Por se tratarem então de elementos únicos na paisagem, os
elementos únicos, mas pelo conjunto de seus componentes referenciais estarão atrelados diretamente a um bairro ou a cidade,
morfológicos. de acordo com o nível de importância e reconhecimento. O coliseu
O monumento é uma obra (escultura ou arquitetura) que em Roma, a torre Eiffel em Paris e o Castelo de São Jorge em Lisboa,
retrata um momento ou feito histórico. O Monumento é um são referenciais atrelados à cidade. Em São Paulo, a catedral da Sé é
elemento individual, um “fato urbano singular” (LAMAS, 1989, p. um símbolo tanto do centro antigo quanto da cidade.
104), que como elemento morfológico é a cristalização de um A preservação dos visuais é um aspecto importante a ser
momento, e que merece este reconhecimento e destaque na considerado nas legislações urbanísticas. A limitação de gabarito
paisagem (figura 1.40). Rossi considerava o monumento, o elemento funciona como proteção às paisagens formadas pelos marcos
com maior visibilidade e permanência, por isso sua valorização, urbanos. Na legislação de São Paulo, por exemplo, se observa
visibilidade e revitalização é de extrema importância. (DEL RIO, normalmente que patrimônios tombados recebem uma área
1990) envoltória de restrição de gabarito.
Porém, percebe-se, que embora a legislação considere tais
dispositivos, muitos marcos da cidade não dispuseram desta
46
proteção, e sofreram uma verticalização sem planejamento em seus 1.2.1 Escala da cidade / dimensão territorial
entornos. A Catedral da Sé, por exemplo, dispôs de uma Segundo Lamas (1989), território é o espaço construído pelo
verticalização no seu entorno que acabou por prejudicar muitos de homem. O suporte geográfico do território é o solo, e é a partir dele
seus visuais. A figura 1.41 ilustra a falta de visibilidade do marco, a que a cidade se configura, porém, ao mesmo tempo é um elemento
partir da Avenida Liberdade. frágil, devido a sua suscetibilidade a transformações. Silva (2014)
Figura 1.41: Falta de visibilidade da Catedral da Sé afirma que o suporte geográfico (topografia, geomorfologia e
hidrografia) pode ser ou não uma pré-condicionante da forma, uma
vez que, em virtude das tecnologias construtivas, o homem age
modificando o suporte físico e alterando a configuração inicial de um
lugar. Porém, a própria ação no suporte, modificando sua forma
inicial, já implica em um pré-requisito.
A forma urbana nesta escala se constitui sobre uma base
geográfica ambiental, ou seja, o solo, a rede hídrica, a cobertura
vegetal. Os componentes da forma urbana identificáveis nesta
escala, segundo Lamas (1989) serão então as manchas dos bairros,
as estruturas viárias, e as estruturas físicas da paisagem (base
geográfica).
Na escala da cidade, a legislação incidente será o Plano
Diretor Estratégico, que define diretrizes gerais para o território de
maneira ampla. A leitura do território feita pelo PDE se dá pela sua
Fonte: Acervo pessoal
47
estrutura permanente, a partir da definição do sistema viário morfológicas, topográficas, fundiárias ou

socioculturais e políticas. As especificidades
estrutural, sistema hídrico e verde ambiental, formado por parques paisagísticas ou ambientais, as identidades dos
urbanos, áreas verdes significativas e áreas protegidas e espaços bairros e o caráter das cidades, não eram objeto
de preocupação...” (DEL RIO, 1990, p.46).
livres.
O que se observa na legislação da escala da cidade, as
Del Rio (1990, p.46) observa que os Planos Diretores
questões morfológicas que se apresentam são as de identificação de
surgiram no final da II Guerra Mundial, com a necessidade de
macro elementos. Nesta dimensão não se observa uma aproximação
reestruturação dos países. O Planejamento começa a ser utilizado
com a forma urbana que é perceptível pelas pessoas em seus
como um potencializador de investimentos, para intervir nas
cotidianos. A figura 1.42, por exemplo, ilustra um trecho do mapa do
questões socioeconômicas, enxergando o território de forma
Plano Diretor Estratégico, com a rede hídrica destacada, e dois
racional e sistêmica, a partir de dados e estatísticas. Com isto, as
córregos pertencentes a esta mesma rede destacados. Fica claro no
especificidades acabam por ser generalizadas e até mesmo
exemplo o distanciamento do planejamento com a realidade, por
ignoradas, e o planejamento se distancia da realidade da escala
demarcar da mesma maneira dois córregos com características
vivencial da população. Villaça (2005) afirma que no Brasil, os Planos
totalmente divergentes, que demandariam ações distintas.
Diretores e os Planos físico-territoriais, ou conforme denomina
“planejamento stricto sensu” são peças teóricas que não conseguem
realmente intervir na cidade de forma real.
“Tudo isto fez com que a dimensão urbanística e
a escala vivencial do cotidiano dos cidadãos,
aquilo que percebemos e vivemos diretamente,
fossem totalmente ignoradas pelos planos
diretores e outros instrumentos do Planejamento
Urbano... Assim, as resultantes tinham pouca ou
nenhuma relação com as características do local:
48
Figura 1.42 Rede hídrica ambiental vista pela escala territorial e vista
pela escala da rua (Córrego das Corujas, Vila Madalena e Córrego
Jaraguá, no Jaraguá)
Fonte: Mapa 5 da lei 16.050/14

http://mural.blogfolha.uol.com.br/2012/08/22/corrego-no-jaragua-tem-pneus-e-
lixo-nas-margens
http://www.estacoesferroviarias.com.br/avenidas/rios/corujas.htm
49
2. PERIODIZAÇÃO MORFOLÓGICA EM SÃO PAULO:

A TRAJETÓRIA DA LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA
50
2.1 Periodização morfológica durante o tempo e deixando resquícios, que por vezes se contrastam
O tempo presente é o que existe de concreto. Na vida do com as novas formas.
homem, o passado e o futuro não existem, um porque já passou e o Os morfologistas utilizam o termo palimpsesto23 para
outro porque ainda não aconteceu. Na cidade o que existe é o designar as transformações da paisagem no decorrer do tempo. A
presente, e assim como o passado deixa marcas na vida do homem, cidade metaforicamente é um palimpsesto, cujos textos
também deixa vestígios na paisagem das cidades, e estes são correspondem às formas e às paisagens, que vão sendo sobrepostas
cristalizados em forma de matéria. conforme o grau de transformação dos períodos morfológicos.
“O passado passou, e só o presente é real, mas a Os períodos morfológicos constituem-se de uma síntese dos
atualidade do espaço tem isto de singular: ela é
períodos históricos (em que é possível delimitar datas precisas por
formada de momentos que foram, estando agora
cristalizados... por isso, o momento passado está meio de fatos históricos), e dos períodos evolutivos (baseados em
morto como tempo, não porém como espaço”
(SANTOS, 2007, p.14) inovações, mudanças econômicas, sociais, políticas e culturais). O
Um dos princípios22 de leitura da forma urbana, concordado período morfológico então será a materialização na paisagem desta
pelos morfologistas tradicionais, é o tempo, a leitura da forma pelas síntese, sendo necessário ajustar a definição das datas e dos
transformações da cidade ao longo dos anos. “A cidade como períodos (COSTA E NETO, 2015). Para Whitehand (1981, p.14, apud
qualquer organismo vivo, encontra-se em continua modificação... A Del Rio, 1990, p.70), o período morfológico é uma "fase da história
morfologia urbana engloba o estudo das cidades no tempo” (LAMAS, social e cultural que gera formas materiais distintas".
2004, p.102). Para Conzen apud Costa e Netto (2015), a forma A legislação urbanística é geradora de formas homogêneas,
urbana é complexa, é a soma de paisagens que vão se modificando por padronizar parâmetros em determinadas áreas da cidade em
certos momentos. Nos centros históricos é mais comum
22
O primeiro capítulo elucida que existe o consenso entre estudiosos que a forma 23
urbana é compreendida a partir de três princípios: forma, resolução e tempo. Papiro ou pergaminho cujo texto era raspado para ser reaproveitado.
(Michaelis, online)
51
encontrarmos indícios de períodos morfológicos distintos, pelos diferenças entre as formas... se devem a muitos fatores
edifícios, traçados urbanos e praças, que já sofreram influência de intrinsecamente ligados à conjuntura histórica em que estas áreas
muitas fases e leis. Já em bairros que foram formados no mesmo foram verticalizadas” (HEPNER, 2010, p.177).
período histórico, percebe-se uma paisagem semelhante. Para estabelecer a periodização morfológica utilizada neste
A partir da legislação urbanística é possível estabelecer uma trabalho, alguns autores serão de grande valia com seus enfoques e
trajetória da forma urbana. Nery Jr. (2002) ao analisar o zoneamento períodos de estudo distintos, porém todos tendo como objetivo
paulistano no período de 1886 a 1986, estabelece como compreender a cidade de São Paulo em suas inúmeras dinâmicas.
periodização morfológica uma lei ou um conjunto de leis que Nery Jr. (2002) analisa a legislação paulistana sob a ótica da política
alteraram o caráter homogeneizador, da lei anterior, dentro de um urbana, Langenbuch (1968) analisa a estruturação morfológica da
contexto maior, político, econômico, etc. grande São Paulo, Somekh (1997) periodiza o desenvolvimento da
É importante, portanto, contextualizar a trajetória legal com verticalização na cidade, Feldman (2005) investiga os processos de
a trajetória histórica e evolutiva, pois, por detrás de um parâmetro construção do zoneamento e Rolnik (2003) propõe um resgate da
regulador da forma haverá sempre uma intenção específica, ainda história da legislação urbanística, elucidando seu papel político e
que esta intenção não seja pública. Isto se torna claro, por exemplo, cultural. Relacionamos no quadro 2.1 a periodização utilizada por
na criação de centralidades econômicas (como a Avenida Paulista ou estes autores, com seus marcos específicos. A partir do conjunto das
Faria Lima), na escolha de locais para atuação do mercado variantes relacionadas, mas principalmente em decorrência da
imobiliário, ou na preservação de bairros para uma elite econômica, legislação de uso e ocupação do solo, chegou-se na sistematização
conforme veremos no decorrer do capítulo. da periodização deste trabalho.
Hepner (2010) ressalta a importância de se analisar a
conjuntura histórica do momento de consolidação de um bairro: “as
Quadro 2.1: Sistematização da Periodização
Periodização adotada LANGENBUCH (1968) NERY JR. (2002) SOMEKH (1997) FELDMAN (2005)
A cidade provinciana e o período sem leis (1554

a 1886)
A evolução pré metropolitana

(1874 a 1914)
Desenvolvimento sanitarista e legislação para
elites (1886 a 1920)
A República Velha
(1886 a 1931)
Bases para verticalização e as leis de estética

O início da metropolização
(1920 a 1930) Padrões europeus de verticalização
(1915 a 1940)
(1920 a 1939)
Transição do urbanismo Europeu ao Americano
Revolução de 1930 e a Ditadura do
e as leis precursoras do zoneamento (1930 a
Estado Novo (1931 a 1947)
1947)
Verticalização americana
Metropolização, verticalização e as leis parciais Eleições diretas e populismo (1940 a 1956) Construção do zoneamento em São
(1947 a 1955) (1947 a 1957) Paulo (1947 a 1957)
A grande metropolização
(1941 a 1968)
Verticalização do automóvel
Legislação para totalidade da cidade e controle
(1957 a 1966)
do coeficiente de aproveitamento (1955 a Do fim do populismo ao auge da
1971) ditadura militar (1957 a 1972)
Verticalização do milagre (1967 a Segunda configuração do
1971) planejamento em São Paulo (1967 a
1972)
A Lei Geral de Zoneamento e o novo modelo de
verticalização (1972). As modificações da Lei Verticalização do zoneamento
Geral de Zoneamento e a consolidação do novo (1972 a 1988)
modelo de verticalização (1972 a 1986)
A flexibilização dos índices do zoneamento, as

primeiras Operações Urbanas (1986 a 2002) Verticalização negociada
(1989 a 2004)
A primeira revisão da Lei de Zoneamento e o Verticalização metropolitana

boom imobiliário (2002 a 2013) (2004 a 2011)
53
2.2 Antecedentes à Lei de Zoneamento Geral Figura 2.1: Expansão Urbana de São Paulo até 1881
2.2.1 A cidade provinciana e o período sem leis (1554 a 1886)

A cidade de São Paulo foi fundada em janeiro de 1554 no
planalto de Piratininga, e durante 300 anos se manteve
praticamente com uma estrutura provinciana, sem relevância
econômica para o país. No primeiro censo nacional, realizado em
1874, São Paulo possuía 31.364 habitantes, conforme Langenbuch
(1968). Rolnik (2003, p.16) relata que nesta época não existia
nenhum tipo de regra de ocupação, e a implantação das edificações
na cidade era livre.
“Em Ordenanzas de Descubrimiento Nuevo y
Población, de 1563, os espanhóis delimitavam
precisamente as regras de construção das
cidades, mesclando a leitura renascentista das
clássicas recomendações vitruvianas aos
requisitos de sua própria estratégia de
dominação dos impérios inca, maia e asteca.
Em contraste, os portugueses permitiram uma
ocupação mais livre da terra, desde que os
lucros do comercio real e a ocupação da
colônia estivessem garantidos. A precisão dos Fonte: Elaboração própria com base no mapa de Expansão da Área Urbanizada
engenheiros militares portugueses, expressa na (Emplasa, 2002/2003)
escolha das locações, na simetria e na
racionalidade do desenho dos fortes,
contrastava com a irregularidade formal dos
centros urbanos no novo mundo”
54
Figura 2.2: Ruas São Bento e José Bonifácio; Rua Tabatinguera (1862) Figura 2.3: Expansão Urbana de São Paulo 1882 - 1914
Fonte: São Paulo, 2012 - Fotos de Militão Augusto de Azevedo
Uma série de fatores concomitantes desencadeou um

processo vertiginoso de expansão a partir de 1874, como o auge da
Fonte: Elaboração própria com base no mapa de Expansão da Área Urbanizada
cultura cafeeira, a ferrovia e a imigração decorrente do fim da (Emplasa, 2002/2003)
escravidão. Langenbuch (1968, p. E+2) fala que “a década de 1870
pode ser considerada como baliza inicial de um novo período de
desenvolvimento urbano”.
55
2.2.2 Desenvolvimento sanitarista e legislação para elites (1886 a padrão colonial, e visando adaptar a cidade para as novas estruturas
1920) existentes, como é o caso do bonde. (LEME, 1965).
O início deste período se caracteriza pela transição do Neste contexto é promulgado o 1º “Código de Posturas” (Ato
período imperial para o período republicano. A República Velha teve de 06/10/1886) de São Paulo, que foi o primeiro regramento que
predominância de um único partido24 no poder, ligado à elite tratava da questão urbana, que continha dispositivos para coibir a
cafeicultora, que resultou em uma uniformidade nos objetivos da construção de casas populares no perímetro25 de comércio da
política urbana, ligados a uma visão europeia de desenvolvimento cidade. Segundo Rolnik (2003) este perímetro era constantemente
urbano sanitarista e higiênico, porém de maneira pontual, apenas atualizado, porém sempre com a finalidade de se proibir usos
beneficiando uma camada da sociedade (ROLNIK, 2003). indesejáveis como matadouros, cemitérios, indústrias e cortiços. De
“... padrões burgueses de higiene, conforto e acordo com Antonucci (2005) o código foi influenciado pela lei
beleza para os bairros luxuosos de moradia, ao
mesmo tempo em que buscavam afastar do francesa “Reglement du Voirie”, e passou a exigir licença para se
cenário os pobres e as suas formas de moradia construir.
que, aos olhos das elites, enfeavam e
degradavam a paisagem da cidade” (NERY JR., O Código de Posturas, além disto, começa a definir regras
2002, p.62).
com relação à estética dos edifícios, sendo a primeira norma a
O centro antigo passa por uma alteração no uso, sofrendo interferir nos parâmetros de forma urbana. As novas ruas a serem
um processo de valorização, expulsando a população “popular” para abertas deveriam ter 16 metros de largura, as praças e largos
se tornar o centro comercial “mais elegante da cidade” (NERY JR., deveriam ser quadrados na medida do possível. Quanto às
2002, p. 63). Neste período ainda, a cidade passa por edificações teriam 5 metros de altura no primeiro pavimento, 4,88
transformações no seu traçado viário, buscando romper com o no segundo, e 4,56 no terceiro. As janelas, dimensão de 2,20 por
25
O perímetro de comércio corresponde ao chamado triângulo histórico de São
24
Partido Republicano Paulista (PRP). Paulo, formado pelas ruas Direita, XV de Novembro e São Bento.
56
1,10 de largura. O calçamento em frente ao lote passava a ser Novos bairros se formam tendo em vista as infraestruturas
obrigação do proprietário. sanitárias de água e esgoto, como Higienópolis “cidade da higiene”,
Para os cortiços e casas de operários, o ato definia que os Campos Elíseos e Avenida Paulista. Estes bairros tinham como
terrenos deveriam ter frente mínima de 15 metros, com uma área característica grandes lotes, de cerca de 35 metros de frente por 40
livre externa de 30 metros quadrados para cada habitação. As metros de profundidade, avenidas largas e arborizadas. (NERY JR.,
fileiras de casas deveriam estar separadas em 5 metros umas das 2002). A Lei Municipal n° 111 de 21 de setembro de 1894 adotava
outras e nos ambientes internos das habitações cada cômodo para a Avenida Paulista recuos de frente de 10 metros para
deveria ter o mínimo de 7,5 metros quadrados. Estas dimensões não ajardinamento e de 2 metros para as laterais (figura 2.4).
eram de fato seguidas, por não retratarem a realidade destas Figura 2.4: Vista panorâmica da Avenida Paulista (1902)
habitações, deixando-as na irregularidade. (ROLNIK, 2003).
A partir do Código de Posturas, uma série de normas se
desenvolveu. Nery Jr. (2002) relata que neste período tratavam
principalmente da ocupação do solo e se preocupavam basicamente
com a estética e higiene da cidade, surgindo desta maneira, os
recuos destinados à insolação e aeração das edificações.
Antonucci (2005, p.155) relata que se produziu “imagem
homogênea do ambiente construído” neste período, devido aos
padrões construtivos impostos, porém esta homogeneidade ficava
restrita, nas áreas mais nobres.
Fonte: São Paulo, 2012 - Fotos de Militão Augusto de Azevedo.

57
Em 1915 a empresa Cia City se instala em São Paulo e realiza Os bairros promovidos inicialmente pela Cia City e
o seu primeiro empreendimento, o bairro Jardim América. Richard posteriormente por outras loteadoras tinham regras rígidas de
Barry Parker desenvolve projetos urbanísticos inspirados no conceito ocupação: tamanho dos lotes, número de pavimentos, taxa de
de cidades-jardim inglesas, ao trazer para próximo da metrópole as ocupação, recuos, frente mínima, localização das edículas. Estas
qualidades da vida no campo. Os loteamentos eram orgânicos e regras eram estabelecidas no contrato de compra dos imóveis pelos
homogêneos, e recebiam arborização e ajardinamento. loteadores (Rolnik, 2003). Estes bairros foram configurados com um
Figura 2.5: Projeto de Loteamento do Jardim América alto padrão construtivo, para acomodar a população de elite
econômica.
“ Iniciava-se assim, a formação de uma paisagem,
que veio a cumprir as características de
determinadas localizações da cidade, com a
correspondência ao público a que se destinava”
(SILVA, 2014, p.31).
As vilas operárias eram produzidas concomitantemente aos
bairros de elite, por intermédio de pequenos e médios investidores
com incentivo do governo, que isentavam de impostos os
proprietários que construíssem estas vilas fora do “perímetro
urbano” da cidade (ROLNIK, 2003), desde que obedecessem às
normas da lei e obtivessem a licença de habitação. Bairros de
subúrbio como Brás (figura 2.6), Belém, Bom Retiro, Barra Funda e
Lapa foram se formando, acompanhando a linha férrea e as
Fonte: http://acervo.estadao.com.br/noticias/acervo,jardim-america-da-lama-ao-
luxo,7201,0.htm indústrias.
58
A Lei Municipal n° 498 de 14 de dezembro de 1900, 2.2.3 Bases para verticalização e as leis de estética (1920 a 1930)
estabelecia regras para a construção destas casas de habitação A verticalização na cidade se deu a partir da década de 1960,
operária, que assegurassem a salubridade das mesmas. Muitas porém desde 1920 as bases já começaram a ser construídas. Da Silva
destas regras tratavam do interior das residências, como por (2007) observa que a verticalização não é uma consequência natural
exemplo, o tamanho mínimo de cada compartimento com 10 da urbanização, mas, sobretudo resultado de uma alternativa de
metros quadrados e o mínimo de 3 compartimentos por residência, produção do espaço urbano, fruto de raízes ideológicas de
número mínimo de janelas e dimensão das mesmas, entre outros. modernização e progresso, aliadas ao impulsionamento da
Quanto à ocupação da edificação no lote, a lei definia apenas o gtgtindustrialização.
afastamento da edificação de no mínimo de 5 metros do Somekh (1997) aponta que até 1916, 92,3% das residências
alinhamento. eram térreas ou assobradadas e em 1929, havia cerca de 50 edifícios
Figura 2.6: Vista panorâmica do Brás (1910) acima de 4 andares (DA SILVA, 2007). Inicialmente a verticalização se
concentrou na área central da cidade, e foi proveniente, sobretudo
da produção rentista, que se mostrava altamente lucrativa, por
conta da grande demanda populacional (SILVA, 2014).
Nesta época não existia nenhum controle sobre o coeficiente
de aproveitamento da terra, que chegava a índices bem elevados.
(SOMEKH, 1997). As leis exercem o controle sobre a ocupação
(principalmente altura e o volume das edificações) ou o uso do solo,
mas não concomitantemente (NERY JR., 2002).
Fonte: São Paulo, 2012 – Foto de autor desconhecido

59
A Lei Municipal n° 2.332 de 09 de novembro de 1920 oferecia a possibilidade de incrementar o número de pavimentos,
estabeleceu o “padrão municipal” para as construções particulares. recuando o prédio do alinhamento.
Dividiu a cidade em quatro zonas: central, urbana, suburbana e Esta solução, no entanto, tinha como obrigação a construção
rural. Na zona central não eram permitidas construções recuadas do de um beiral de cobertura ao longo de todo o recuo e incorporar
alinhamento, já nas zonas urbana e suburbana as edificações não este recuo à via pública, deixando este espaço completamente
poderiam ficar recuadas do alinhamento a menos de 4 metros. aberto. É interessante notar que já nesta época se construíam as
Alguns logradouros como Higienópolis, Angélica e Independência bases para uma tipologia que seria replicada por algumas décadas
tinham recuos mínimos diferenciados. (LEI MUNICIPAL 2.332/20) na cidade, onde em uma região comercial o edifício teria contato
Quanto às alturas, os edifícios construídos no alinhamento direto com a rua, por meio das fachadas.
deveriam ter altura mínima de 5 metros e a máxima variando de Esta lei ainda tratava de uma série de normatizações quanto
acordo com a largura da rua, chegando a três vezes a largura da rua à salubridade (insolação, iluminação e ventilação) e da estética das
quando esta tivesse mais do que 12 metros, resultando em mais do edificações (arquitetura das fachadas, saliências, pinturas e letreiros)
que nove andares. Rolnik (2003) observa que já estava clara a partir que passariam quando necessário pela aprovação de uma Comissão
desta lei, a intenção de verticalização na zona central, visto que de Estética. (LEI MUNICIPAL 2.332/20).
nesta região as edificações deveriam obrigatoriamente ser “Durante os anos 1920, o Modernismo dava os
seus primeiros passos no país, mas o ecletismo
implantadas no alinhamento, logo deveriam ter no mínimo 5 metros ainda era largamente hegemônico, inclusive na
de altura. arquitetura dos edifícios.... A grande ênfase
estética dava-se nas fachadas frontais” (DA
Como intuito de fomentar a verticalização para prédios SILVA, 2007).
localizados em vias com largura inferior a 15 metros, a Lei 2.332/20 Apesar da legislação já começar a sofrer influências norte-
americanas de zoning e verticalização, os padrões estéticos
60
europeus ainda estavam presentes no ambiente construído e na Em 19 de novembro de 1929, foi promulgado o Código de
legislação. “... ao lado das normas sobre técnicas construtivas Obras Arthur Saboya, Lei Municipal n° 3.427. Neste momento havia
convivem regras rígidas sobre a arquitetura das fachadas, gabarito uma forte pressão do mercado imobiliário para aumentar os índices
de altura e volumetria dos edifícios...” (ANTONUCCI, 2005, p.158). A impostos pelo “Padrão Municipal”, inclusive alguns edifícios já
cidade vivia um período de transição, e para Somekh (1997, p.80), o haviam sido construídos excepcionalmente à lei (ROLNIK, 2003). O
Edifício Martinelli representava muito bem esta ambiguidade da edifício Sampaio Moreira, com 50 metros de altura e 14 pavimentos
cidade: “... no desenho de suas mansardas e no salão de Paris, e o edifício Martinelli com 72,5 metros e 25 andares foram os
ambos ao estilo europeu, e na altura tipicamente americana”. primeiros arranha céus da cidade, erguidos na década de 20 (NERY
Figura 2.7: Desenho do Palácio do Comércio (1927) JR., 2002).
Figura 2.8: Jardins do Anhangabaú e viaduto do chá (a esquerda o
edifício Sampaio Moreira, o mais alto da cidade entre 1924 e 1929)
Fonte: São Paulo, 2012 - Foto de autor desconhecido

Fonte: Somekh (1997, p.97)
61
A altura mínima no centro ficou estabelecida como 5 metros

Esta lei foi um compilado de todas as regras anteriores, e
ou variando de acordo com a largura da via, e a altura máxima era
baseado no “Padrão Municipal” manteve os perímetros da cidade
de oitenta metros e de cinquenta metros em algumas ruas
conforme figura 2.9, e conservou os recuos impostos (sem recuo
específicas. De acordo com Nery Jr. (2002), a intenção foi de
para o centro e recuos mínimos de quatro metros nos demais
estimular maior verticalização e construção de arranha céus no
perímetros, além de recuos especiais em alguns logradouros).
centro velho, gerando duas subzonas com gabaritos diferentes.
Figura 2.9: Perímetros da Lei n° 3.427/29
(De dentro para fora: Central, Urbano, Suburbano e Rural) Fora do perímetro central, a lei limitou os gabaritos de altura
em uma vez e meia a largura da rua, porém definiu em algumas
regiões parâmetros específicos, “mantendo uma proporcionalidade
por áreas na cidade” (ANTONUCCI, 2005, p. 158). Na região leste,
nos distritos contíguos a Mooca, a lei limitou o número de
pavimentos dos edifícios para dois, com altura de no máximo 3,50
metros para cada pavimento. Em logradouros a oeste da cidade o
gabarito foi limitado a, no máximo, dois terços da largura da rua.
Rolnik (2003) esclarece que esta limitação de gabarito
demonstra uma intenção de valorização da área central, visto que
era a única região da cidade em que se poderia verticalizar.
Analisando o mapa (figura 2.9), é possível verificar que a única área
verticalizada neste momento é a região central, e no eixo da Avenida
São João.
Fonte: Rolnik (2003)
62
Figura 2.10: São Paulo: Expansão Urbana 1915-1929, 2.2.4 Transição do urbanismo Europeu ao Americano e as leis
Verticalização 1920-1939
precursoras do zoneamento (1930 a 1947)
O ano de 1930 foi balizador de uma mudança política e
econômica no país. Apesar da crise de 1929, os anos de recuperação
econômica pós-crise significaram um forte incremento da
industrialização e na consolidação do Estado de São Paulo, como o
centro econômico do Brasil. O ano de 1930 marcou o fim da
República Velha e início da Era Vargas, período de forte intervenção
do estado. A população aumentava significativamente, em 1930, São
Paulo contava com 890 mil habitantes, e no final dos anos 1940 mais
de dois milhões de habitantes (IBGE, Censos Demográficos).
Anhaia Mello assume a prefeitura de São Paulo com o
discurso de cidade moderna, advindo do urbanismo americano, que
vai se desenvolver com força nos anos posteriores. (FELDMAN,
2005). O Plano de Avenidas elaborado por Prestes Maia em 1930
(que é executado entre 1937 e 1945), marca uma nova fase de
desenvolvimento rodoviarista da cidade, em que o transporte sobre
Fonte: Elaboração própria com base nos mapas: de Expansão da Área Urbanizada
trilhos é substituído pelo transporte sobre rodas. Anhaia Mello
(Emplasa, 2002/2003) e de Verticalização (Somekh, 1997)
também se opõe ao adensamento urbano, abrindo novas avenidas
em direção as periferias para que a cidade se espraiasse.
63
Ao mesmo tempo em que a cidade se expandia arruamento e arborização e lotes de 250 metros quadrados. Apesar
verticalmente na área central e em bairros adjacentes disto, as leis não foram capazes de frear o aumento crescente de
(incrementada pela indústria do cimento e de elevadores), ela se loteamentos irregulares. Pasternak (2010) avaliou que a proibição de
expandia horizontalmente, recebendo principalmente a população construção de habitações coletivas para baixa renda na região
de baixa renda por meio de loteamentos clandestinos, e da central, contribuiu para que esta classe econômica buscasse os
autoconstrução. loteamentos periféricos como alternativa a falta de moradia.
“... na medida em que permitia a trabalhadores As exigências mínimas das legislações seriam importantes
de baixa renda comprar um lote a prestações,
num loteamento distante, e ir construindo pouco para assegurar condições de infraestrutura básica, além de uma
a pouco sua moradia... Desta forma, viabilizava- oferta adequada de áreas livres para o conjunto loteado. Porém,
se um aumento da oferta de moradia, num
quadro de baixos salários” (ROLNIK, 2012, p.34). alguns requisitos como o tamanho mínimo dos lotes não faziam jus
A legislação tanto municipal quanto federal havia criado ao tamanho real dos lotes em grande parte da cidade, acabando por
normas para novos loteamentos. A Lei municipal n° 2.611 de 20 de induzir ainda mais a irregularidade. “As leis são elitistas”... não
junho de 1923 submeteu a abertura de vias no município à refletem a realidade brasileira. Os lotes feitos legalmente são
aprovação da prefeitura. A área mínima do lote deveria ser de 300 caríssimos... fez com que o lugar dos pobres fosse fora do mercado”
metros quadrados, com no mínimo 10 metros de frente e 24 metros (FERNANDES, 2009, p. J4, apud PASTERNAK, 2010, p. 137).
de fundos. Além disto, esta lei determinou 20% da área do “O período compreendido entre 1930 e 1945 foi
de crucial importância nos desígnios da cidade de
loteamento para abertura de vias, e uma área mínima de 40.000 São Paulo. Isso tanto do ponto de vista dos
metros quadrados de área para espaços livres públicos. O Decreto- processos econômicos, da evolução do quadro
demográfico, como também pela consolidação
Lei Federal n° 58 de 10 de dezembro de 1937 também estabeleceu das bases de um determinado modelo de
organização espacial assumido pela metrópole
requisitos mínimos para os loteamentos, como água, esgoto, nas décadas seguintes” (Da Silva, 2007, online).
64
Figura 2.11: São Paulo: Expansão Urbana 1930-1949, O Código de Obras Arthur Saboya embora fosse um
compilado das leis anteriores, foi criticado por muitos técnicos que o
achavam ultrapassado (ROLNIK, 2003). Diversas leis e atos se
encarregaram de ir atualizando-o constantemente26 para a nova
realidade da cidade.
Também vão sendo progressivamente inseridos novos
parâmetros reguladores da forma urbana, conceitos cada vez mais
próximos do modernismo, como o escalonamento e o recuo da
edificação em relação às laterais do lote. Estas medidas visavam
melhorar a ventilação e a insolação natural no espaço urbano e no
interior das edificações, conforme observado no capítulo 1.
Anhaia Melo defendia a implantação do zoning como
“instrumento para ordenar o caos da cidade” (SOMEKH, 1997, p.45).
A primeira noção de zoneamento é definida para os bairros Jardim
América e Jardim Europa, por meio do Ato Municipal n° 127 de 20
de março de 1931, que estabelecia pela primeira vez regras de uso e
ocupação do solo concomitantemente em uma legislação.
Fonte: Elaboração própria com base nos mapas: de Expansão da Área Urbanizada
26
Nota-se que até a implantação do PDDI (Lei n° 7.688 de 1971) e da Lei Geral de
Zoneamento (Lei n° 7.805 de 1972), as leis posteriores ao Código de Obras Arthur
Saboya trataram de acréscimos e modificações em seus parâmetros e perímetros.
65
A norma estabelecia que “nesta zona só seriam permitidas os gabaritos da zona central e fora da zona central em ruas mais
habitações particulares – residenciais” (artigo 2º - Ato 127/31), e largas (altura do edifício era de no máximo uma vez e meia a largura
que o uso comercial poderia ser autorizado em núcleos com a da rua), porém instituiu escalonamento, permitindo maiores alturas
aprovação da maioria dos moradores. A partir deste ato começam a do que as permitidas, desde que estes pavimentos adicionais fossem
se estender estes parâmetros (que se transformou no artigo 40 do recuados do alinhamento. Segundo Somekh (1997) este dispositivo
Código Arthur Saboya) para outras áreas, porém principalmente no era baseado no Building Code, de Nova York.
vetor sudoeste da cidade. Silva (2014) esclarece que nas cidades norte americanas no
No mesmo Ato, o artigo 3º tratava da criação de uma século XX, o gabarito de altura teve relação direta com a largura da
Comissão para a elaboração do zoning para a cidade toda. (NERY JR., rua, demonstrando assim a preocupação com a relação entre a
2002). Em 1934, a Sociedade “Amigos da Cidade” (SAC) é formada forma do edifício e o entorno. Outro ponto destacado é que o recuo
por engenheiros e urbanistas, entre outros, com o objetivo de frontal aumentava conforme o gabarito de altura subia. Esta regra
formular o Plano Diretor de São Paulo e ampliar o zoneamento para ficou conhecida como setbacks, a qual definem que quanto mais alto
toda a cidade. Nery Jr. (2002) observa que mesmo com Prestes Maia o edifício, maior será o recuo.
governando o município de 1938 até 1945, e sendo ele sócio O Decreto Lei Municipal n° 41 de 3 de agosto de 1941
fundador da SAC, o zoneamento não apresentou nenhuma inovação estabeleceu uma altura mínima de 39 metros para os edifícios da
durante o período, e as normas, continuaram limitadas aos bairros avenida Ipiranga. A partir desta altura era obrigatório o
de elite e ao centro da cidade. escalonamento em 2,50 metros até a cota de 52 metros de altura e
A partir do Ato Municipal n° 663 de 10 de agosto de 1934, que a partir desta altura, o recuo de 4,50 metros. O Decreto Lei n° 75 de
consolidava e atualizava o Código de Obras Arthur Saboya, o 11 de fevereiro de 1941, estabelecia regras de escalonamento para
conceito de escalonamento foi inserido na legislação. O ato manteve a Avenida 9 de Julho. Segundo Anitelli e Tramontano (2012), estas
66
avenidas possuem muitos edifícios com esta tipologia, construídos A exigência de recuos laterais e de fundos é inserida pela
sob estas normas, como por exemplo, o Hotel Excelsior (figura 2.12). primeira vez na Lei Municipal n° 3.571 de 7 de abril de 1937. Esta lei
Figura 2.12: Hotel Excelsior (1941-1943) permitia edifícios de habitação coletiva nas avenidas Paulista,
Higienópolis, Angélica, Pedro I, Pompeia e Rua Maranhão, desde que
recuados em 3 metros das divisas do lote, e, além disto, todas as
fachadas deveriam receber tratamento arquitetônico idêntico ao da
fachada principal, para evitar empenas cegas (Lei 3.571/37).
“As mudanças morfológicas deram-se também
por conta das normativas que, progressivamente,
foram permitindo edifícios cada vez mais altos,
pela implantação de mecanismos que
justamente procuravam evitar a configuração de
empenas cegas e também através da difusão do
estilo moderno, que implicou uma valorização
também das fachadas não frontais” (Da Silva,
2007, online).
O Decreto Lei n° 75 de 11 de fevereiro de 1941, além de

tratar do escalonamento, dividiu a Avenida Nove de Julho em
trechos e regulou o uso e a ocupação do solo. Os recuos laterais e de
fundos seriam optativos em um trecho e obrigatórios em outro
trecho da avenida, variando entre dois e cinco metros, e os recuos
das divisas proporcionais aos recuos de frente.
Fonte: http://www.booking.com/hotel/br/hsc-excelsior.pt-br.html (acesso em
15/10/2016)
67
A verticalização que se restringia ao perímetro central foi O bairro de Higienópolis contém os primeiros exemplares de
sendo gradativamente permitida em outras regiões da cidade que edifícios de apartamento fora do perímetro central, e é um retrato
mudaram de perfil, para habitações em apartamentos. Os edifícios da consolidação da verticalização desta época. Geralmente estes
de habitação se valiam da exigência de recuos laterais para abrir edifícios eram erguidos nos terrenos que antes serviam os grandes
janelas laterais. “Antes, sem recuos, as aberturas para iluminação e casarões, mantendo assim a estrutura fundiária original. Ocupavam
ventilação ficavam localizadas somente na frente e fundos do o máximo permitido pela lei (apenas deixando livres os recuos
edifício, além de escuros e pequenos poços centrais...”27. obrigatórios), destinavam apartamentos e garagens no pavimento
Segundo Silva (2014), se iniciam as primeiras disputas por térreo, e não possuíam áreas de lazer coletivas (ANTONUCCI, 2005).
espaço no vetor sudoeste da cidade, entre os moradores de bairros Figura 2.13: Edifício Alagoas, Higienópolis
exclusivamente residenciais e os incorporadores imobiliários. Este
vetor desde o final do século XIX, já era a região que concentrava as
chácaras da camada social de maior prestigio e poder econômico
(NERY JR., 2002), condição que se manteve e reforçou até os dias
atuais.
“O mercado desejava novas áreas para construir
prédios, porém, os proprietários de áreas
estritamente residenciais não queriam
mudanças, o que dificultava a penetração do
capital de incorporação nas áreas residenciais
protegidas pela legislação” (SILVA, 2014, p.44).
27
http://www.vitruvius.com.br/revistas/read/arquitextos/12.142/4268 Fonte: Google Street View
68
2.2.5 Metropolização, verticalização e as leis parciais (1947 a 1955) municipal. Neste momento o zoneamento passa a ser utilizado
A cidade continua com o vertiginoso crescimento sistematicamente, e “adquire o estatuto de principal instrumento de
populacional e da sua mancha urbana e o processo de compactação planejamento na história da cidade” (FELDMAN, 2005, p.27).
da área edificada, por meio da verticalização, atinge totalmente a Figura 2.14: Ilustração do zoneamento utilizado por Anhaia Melo
área central. Segundo Feldman (2005), de 1940 para 1950, o
número de plantas aprovadas para construção passa de 8 mil para
18 mil. Em 1957, treze por cento da área aprovada em São Paulo era
de edifícios verticais.
No âmbito político, o período inicia com o fim da ditadura de
Vargas e a redemocratização do país. Em São Paulo, a Câmara dos
vereadores foi reorganizada e embora o prefeito fosse escolhido
pelo governador do Estado, necessitava de apoio popular para se
eleger. O que se observa é uma maior abertura de diálogo com a
sociedade, porém genuinamente apenas com a elite. Com as classes
populares estabelecia-se o clientelismo. (NERY JR., 2002)
O ano de 1947 é a data de criação do departamento de
urbanismo de São Paulo, e sabe-se que Anhaia Melo foi um forte
influenciador do departamento. O urbanismo americano que desde
a década de 30 vinha ganhando força como referência para os
teóricos brasileiros, se consolida nas práticas da administração Fonte: Feldman (2005, p.115)
69
Até 1947, haviam poucos perímetros demarcados como Figura 2.15: Perímetros demarcados por zoneamento 1931 - 1947
zonas, e as leis e decretos tratavam de regular parâmetros em ruas.
Porém, a partir de 1947 observa-se uma mudança neste modelo e
um incremento significativo de zonas demarcadas, conforme
ilustram as figuras 2.25 e 2.26. Uma série de Leis e Decretos foram
promulgados regrando condições especificas de gabarito, recuos e
uso do solo (NERY JR., 2002). Paralelo a estas leis parciais, iniciam-se
estudos e projetos para a elaboração da lei de zoneamento geral.
“Constrói-se, assim, toda a gramática construtiva
do zoneamento compreensivo. Paralelamente às
leis parciais, projetos de leis gerais são
Fonte: Feldman (2005, p.161)
elaborados, complementando o gradativo
aprimoramento do instrumento” (Feldman, Figura 2.16: Perímetros demarcados por zoneamento 1947 - 1957
1996: 176/177, apud Nery Jr., 2002, p.86)
Apesar de o departamento de urbanismo deste 1947 iniciar
os estudos para um zoneamento para a cidade inteira, Feldman
(2005), demonstra nos mapas (figuras 2.15 e 2.16) a abrangência da
legislação até o ano de 1947 e entre 1947 e 1957, onde percebe-se
um grande incremento de zonas, porém ainda concentradas em
bairros de elite no vetor sudoeste da cidade.

70
Diversos núcleos foram demarcados como estritamente Tem-se neste momento a configuração de um tecido urbano
residenciais, à partir de normas que ampliavam o perímetro do muito presente na cidade de São Paulo. Predominância de
disposto no artigo 40 do Código de Obras, e que combinavam os habitações unifamiliares no interior dos bairros e verticalização nas
dispositivos do artigo 40 com os dispositivos do artigo 3º da Lei vias principais combinada com os usos não residenciais, formando
3.571/37, flexibilizando as normas rigidas do artigo 40, permitindo edifícios mistos. Feldman (2005, p.159) afirma que, a “organização
edificações de habitações coletivas de apartamentos desde que linear das áreas comerciais, ao longo dos principais eixos viários é
obedecessem os recuos. uma tendência que já se observa com clareza nos anos de 1950”.
Outro exemplo de lei que demarcava regiões para edifícios Figura 2.17: Prédios mistos na Avenida Domingos de Moraes (1970)
residenciais, liberando assim novas áreas para a verticalização foi a
Lei Municipal n° 4.636 de 12 abril de 1955. Ela dispunha sobre regras
de uso e ocupação do solo para a região de Vila Mariana, permitindo
na zona delimitada apenas alguns usos como templos, bibliotecas e
habitações unifamiliares, e em vias principais como a avenida
Domingos de Moraes e rua Pedro de Toledo consentia prédios de
apartamentos e usos diversos.
“Enquanto o artigo 40 é formulado em função de
um loteamento ainda em processo de ocupação,
prevenindo-o de possíveis transformações, a Lei
3.571 é uma resposta às transformações que já
ocorrem nos bairros há décadas ocupados pela
população de alta renda... combina-se a proteção
rígida às áreas estritamente residenciais, com a
possibilidade de ocupação mais flexível nas vias Fonte: http://saopaulominhasmemorias.blogspot.com.br/
principais” (FELDMAN, 2005, p. 157).
71
2.2.6 Legislação para totalidade da cidade e controle do coeficiente Dividiu a cidade em cinco zonas de uso, consolidando as
de aproveitamento (1955 a 1971) zonas existentes estritamente residenciais e a central, e inserindo
zonas predominantemente residenciais e em locais já consolidados
O ultimo período anterior a promulgação da Lei Geral do
para este uso, e ao longo dos eixos ferroviários, a zona industrial.
Zoneamento é marcado por inovações nos parametros construtivos,
Todo o restante da cidade ficou demarcado como zona mista,
como a taxa de ocupação e coeficiente de aproveitamento, bem
conforme a figura 2.18.
como leis para toda a cidade. Hepner (2010) considera que com o
Figura 2.18: Zoneamento da lei dos ruídos
cresimento da cidade e da verticalização, alguns problemas vão
surgindo requerendo um controle mais rígido do aproveitamento e
do uso do solo.
A Lei Municipal n° 4.805 de 29 de setembro de 1955,
conhecida como “lei dos ruídos”, foi desenvolvida pelo
departamento de urbanismo e serviu como resposta à lei orgânica,
que estabelecia que o município devesse regrar o uso das áreas
urbanas, regulamentando o zoneamento, principalmente de fábricas
e atividades incomodas. Esta lei foi totalmente influenciada por
ideias norte americanas de separação de usos, e além de
estabelecer as zonas, delimitava os níveis máximos de ruído e
A outra lei que pela primeira vez dispunha sobre a totalidade
horário de funcionamento, porém não tratava de parâmetros de
do território foi a Lei Municipal n° 5.261, de 7 de julho de 1957,
ocupação do solo.
conhecida como “Lei Anhaia” por ter sido seu mentor, ou lei dos
72
“CAs”. Diferente das leis anteriores, esta lei não serviu para validar espraiamento da cidade, delimitando o coeficiente de
uma situação existente, mas tratou de implantar uma mudança de aproveitamento sem distinção territorial.
padrão. Estabeleceu coeficiente de aproveitamento 6 para prédios “O ano de 1957 pode ser considerado um marco
no processo de verticalização em São Paulo, pois
comerciais e 4 para edificios de habitação coletiva em toda a cidade, pela primeira vez limitava-se a ocupação dos
além de estabelecer a densidade habitacional máxima em 600 terrenos, o que provocou o seu espraiamento e...
limitava-se ainda o tipo de população que
pessoas por hectare e 35 m² de lote para cada habitação. Além poderia morar em apartamentos” (SOMEKH
artigo, p.4).
disto, modificou a área mínima de espaços livres em novos
Foi a primeira norma que causou revolta de um setor da
loteamentos “para recreio público”, de 40.000 m² (imposta pela Lei
sociedade. De um lado, apoiavam a lei, o Insituto de Arquitetos, a
2.611/23) para uma cota de 20 m² por habitante (Lei 5.261/57),
Sociedade de Engenheiros e a SAC, e do outro, os empresários da
diminuindo a quantidade de áreas públicas doadas (SILVA FILHO,
construção faziam pressão para que fosse revogada. Os inúmeros
2007).
conflitos, polêmicas e fraudes na execução, e ainda a opressão
A motivação para adoção destes parâmetros por Anhaia
exercida pelo Regime Militar28, acabaram por pressionar a
Melo foi a preocupação com o adensamento construtivo e a
revogação da lei após quase 10 anos de vigência, por intermédio da
sobrecarga nas infraestruturas básicas como de transportes. Mas
Lei Municipal n° 6.877, de 11 de maio de 1966.
aos olhos do setor da construção civil, ela tinha a intenção de coibir
Esta, aumentou o coeficiente máximo de construção para 6
a especulação imobiliária. Para Feldman (2005) e Somekh (1997), a
vezes a área do lote em toda a cidade, além de retirar a cota mínima
lei gera um efeito negativo, na medida em que estabelece uma
de habitantes por hectare e a área mínima de unidade habitacional
metragem mínima por apartamento alta, e elitiza e limita a
presentes na lei anterior (5.261/57). Nery Jr. (2002) observa que
variedade dos apartamentos, e a medida que promove ainda mais o
28
O golpe militar ocorreu em 1964 e contou com sucessivos governos até o ano
de 1985. Este período morfológico, politicamente corresponde à transição do
populismo ao auge da Ditadura.
73
este fato provavelmente se deu devido às críticas de grupos políticos internas); utilização de pilotis definindo área livre
com funções sociais e de serviços; garagens no
e sociais, que se preocupavam com uma organização mais racional subsolo liberando toda extensão do térreo”30
do espaço urbano. Figura 2.19: Edifício Louveira em Higienópolis
Além disto, é interessante notar que a lei estabelece pela
primeira vez áreas não computáveis no cálculo do coeficiente de
aproveitamento: áreas destinadas a estacionamento de automóveis
e a pavimento livre de vedação, sob pilotis (lei ° 6.877/66).
Observando29 a produção de edifícios, especialmente nos
bairros de elite como Higienópolis, percebe-se que o piloti já fazia
parte dos projetos construídos desde o final da década de 40,
influenciado pela arquitetura modernista, e também era crescente a
necessidade de garagens para veículos individuais. Porém, com a lei
dos “CAs” este tipo de solução teria sido dificultada, visto que esta
área entraria no computo no cálculo do coeficiente de
aproveitamento. Como alternativa então, foi inserido o conceito de
áreas não computáveis.
“Os edifícios”... apresentam volumes isolados...
marquises marcantes e rampas de acesso como
elementos de ligação entre o espaço público
(vias de acesso) e espaço privado (praças
Fonte: http://www.archdaily.com.br/br/625199/classicos-da-arquitetura-edificio-
louveira-joao-batista-vilanova-artigas-e-carlos-cascaldi
29
O trabalho de Antonucci (2010) tem o foco na morfologia do bairro de
30
Higienópolis e nos fornece esta percepção. http://www.slideshare.net/mackenzista2/111-2901pb
74
A Avenida Paulista gradativamente substitui a região central Por conta de alguns fatores como o cresimento econômico
como polo de comércio e serviços, e vai substituindo os casarões por do país e a implantação do Banco Nacional de Habitação (BNH), que
prédios de uso misto. Em 1958 é inaugurado o Conjunto Nacional, o financiava a produção de empreendimentos imobiliários no Brasil, o
edifício de uso misto mais emblemático da cidade. A transformação mercado viveu um período que é chamado por Somekh (1997) de a
da avenida é possível graças a algumas leis de períodos diferentes, verticalização do milagre econômico. As regiões que mais se
como por exemplo, a Lei Municipal n° 5.992 de 16 de maio de 1962, verticalizaram de 1957 até 1971 foram toda a região central (Santa
que ampliava os usos permitidos na avenida paulista para alguns Cecília, Bela Vista, Campos Elíseos), Cerqueira César Pinheiros, e em
comércios e escritórios. direção ao Itaim Bibi e Vila Mariana (figuras 2.21 e 2.22).
Figura 2.20: Avenida Paulista na década de 40 e de 60
Fonte: Soukef (2002)

75
Figura 2.21: São Paulo: Expansão Urbana 1950-1962, Verticalização Figura 2.22: São Paulo: Expansão Urbana 1963-1974, Verticalização
1957-1966 1967-1971
Fonte: Elaboração própria com base nos mapas: de Expansão da Área Urbanizada Fonte: Elaboração própria com base nos mapas: de Expansão da Área Urbanizada
(Emplasa, 2002/2003) e de Verticalização (Somekh, 1997) (Emplasa, 2002/2003) e de Verticalização (Somekh, 1997)
76
Em 1964, o Governo Nacional determinou que os municípios 2.3 A Lei Geral de Zoneamento
elaborassem Planos Integrados. O Plano Urbanístico Básico (PUB) de 2.3.1 A Lei Geral de Zoneamento e o novo modelo de verticalização
1968 e o Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado (PDDI) Lei n° (1972)
7.688 de 30 de dezembro 1971 foram elaborados em São Paulo. Em 1972 foi criada a Coordenadoria Geral de Planejamento
Estes planos foram peças de retórica desvinculadas de uma (COGEP), ligada ao gabinete do prefeito, que dentre outras atuações
realidade que “corria solta e selvagem...” (ROLNIK, 2003, p.200). O vai fortalecer o departamento de urbanismo, com a criação de
único elemento factivel do plano foi a adoção do coeficiente de cargos para arquitetos e urbanistas. O departamento de urbanismo
aproveitamento máximo 4. Nery Jr. (2002) considera que foi uma desde sua criação vinha construindo a proposta para uma lei de
estratégia para dar legitimidade a futura Lei de Zoneamento Geral, e zoneamento geral, e por fim aprova-a em 1972, pela Lei Municipal
aproximá-la das intenções genéricas e inexequiveis de bem estar da n° 7.805 de 01 de novembro, sob coordenação do arquiteto
comunidade contidas no PDDI. Benjamin Adiron Ribeiro. (FELDMAN, 2005).
Planejamento e zoneamento se distanciam e enquanto o A Lei Geral de Zoneamento foi a primeira norma que dispôs
planejamento se desenvolve apenas na teoria, o zoneamento serve sobre o uso31 e ocupação do solo concomitantemente para a cidade
de instrumento para proteção e valorização de terras da elite. toda, além de inserir normas de parcelamento. Dividiu a cidade em 8
“Independentemente das diferentes conotações zonas (quadro 2.2 e figura 2.23), e estabeleceu parâmetros de
que a palavra urbanismo possa ter, percebe-se
que o departamento se afasta de uma “tradição” ocupação e uso para cada uma delas (quadros 2.3 e 2.4).
de intervenções urbanas calcadas em projetos
urbanos desde o final do século XIX...”
(ANTONUCCI, 2005, p. 161). 31
Os usos foram classificados como: Residencial - R1 (unifamiliar), R2.01
(agrupadas horizontalmente), R2.01 (agrupadas verticalmente), R3 (agrupadas
verticalmente); Comércio - C1 (varejista local), C2 (varejista diversificado), C3
(atacadista); Serviços – S1 (âmbito local), S2 (diversificados), S3 (especiais);
Industrias – I1 (não incômodas), I2 (diversificadas), I3 (especiais); Institucionais –
E1 (âmbito local), E2 (diversificada),E3 (especial); Usos Especiais – E4.
77
Quadro 2.2: Zonas de uso da Lei n° 7.805/72 Quadro 2.3: Características de Dimensionamento, Ocupação e
Z1 - uso estritamente residencial, de densidade demográfica baixa Aproveitamento do lote da Lei n° 7.805/72
Z2 - uso predominantemente residencial, de densidade demográfica baixa Zonas Frente Área Recuo Recuo Recuo TO CA
Z3 - uso predominantemente residencial, de densidade demográfica de Uso mínima mínima frente lateral de máxima máximo
média mínimo mínimo fundo
Z4 - uso misto, de densidade demográfica média alta mínimo
Z5 - uso misto, de densidade demográfica alta 1,5
Z6 - uso predominantemente industrial Z1 10 250 5 apenas 5 0,5 1,0
de um
Z7 - uso estritamente industrial
lado
Z8 - usos especiais
1,5
Fonte: http://www.prodam.sp.gov.br/sempla/zone.htm
Z2 10 250 5 apenas 5 0,5 1,0
Figura 2.23: Mapa da Lei Geral de Zoneamento de um
lado
1,5
Z3 10 250 5 apenas 5 0,5 2,5
de um
lado
Z4 10 250 5 _____ 0,7 3,0
3
Z5 10 250 - _____ soment 0,8 3,5
e acima
do 2º
pav.
2,0 de
Z6 20 1000 10 ambos 10 0,7 1,5
os
lados
5,0 de
Z7 50 5000 10 ambos 10 0,5 1,0
os
lados
Fonte: Elaboração com base na Lei n° 7.805/72
78
Quadro 2.4: Categorias de Usos Permitidas da Lei n° 7.805/72 A Lei Geral de Zoneamento manteve a configuração espacial
Zonas de Usos Usos sujeitos a controle
Uso Conforme especial
das leis anteriores, principalmente quanto a manutenção das zonas
Z1 R1 E1 residenciais e industriais. Feldman (2005) salienta que a manutenção
Z2 R1, R3, C1, I1, S1, E1 C2, S2,E2, E3, E4 destas zonas foi um dos princÍpios da elaboração da lei, e que fica
evidente em depoimentos de Benjamin Adiron em entrevista
Z3 R1, R3, C1, I1, S1, E1, C2, S2 S3, E2, E3,E4
realizada por Jorge Pessoa (PESSOA, 2015).
Z4 R1, R2, R3, C1, C2, I1, S1, C3,I2, E1
S2, E1, E2 A Z1 então foi a consolidação do processo de proteção das
Z5 R1, R2, R3, C1, C2, I1, S1, E3, E4 mansões do vetor sudoeste da cidade, com padrão de ocupação
S2, E1, E2
Z6 C1, C2, C3, I1, I2, S3 R1, R2, R3, S1, S2,E1, E2, E3, horizontal e permissão apenas de uso residencial unifamiliar R1, e de
E4
uso especial E1 (institucional de âmbito local), sujeito a controle
Z7 I1, I2, I3, C3, S3 C1, C2, S1, S2,E1, E2, E3, E4
especial.
Fonte: Elaboração com base na Lei n° 7.805/72
A Z2 correspondia a praticamente todo o território periférico,
Parâmetros de parcelamento do solo vão estar presentes em
que em nenhum outro momento recebeu qualquer dispositivo de
uma lei de zoneamento pela primeira vez. Para novos loteamentos,
zoneamento, e que na sua maioria havia sido construido por meio
a lei manteve a proporção das legislações anteriores de destinação
de loteamentos irregulares (NERY JR., 2002). A zona 2 foi demarcada
de 20% (vinte por cento) para vias de circulação, 15% (quinze por
por excessão, ou seja, todo o território que não tinha uma
cento) para áreas verdes, 5% (cinco por cento) para áreas
destinação residencial, industrial ou para verticalização, e que não
institucionais. Estabeleceu comprimento máximo das quadras em
300 metros, sendo que as quadras com mais de 150 metros teriam
que ser divididas por vias de circulação de pedestres, a cada 100
metros (com largura mínima de 8,00 metros).
79
representava qualquer interesse para os grupos32 que tinham acesso dão em lotes pequenos, com residencias semi-isoladas, geminadas e
a elaboração da lei. casas térreas (estas concentradas em alguns bairros de classe média
Nesta zona era praticamente permitido todo o tipo de uso, como Jardim da Saúde). Segundo Nery Jr. (2002), os lotes que já
reproduzindo a situação de não proibição33 anterior. Porém, em existissem anteriormente a elaboração da lei poderiam ser menores
termos de ocupação do solo, os coeficientes não retrataram a do que o estabelecido, desde que estivessem averbados em Cartório
realidade espacial consolidada nestes locais. Analisando o quadro de Registro de Imóvel, o que era uma minoria. Outro ponto
2.3 verifica-se que os índices de área, frente mínima, recuos e polêmico foi a taxa de ocupação máxima demarcada como 0.5, ou
coeficiente são idênticos aos índices da Z1 e os lotes mínimos são de seja, apenas metade do lote poderia estar ocupado e com
250 m² para toda a cidade. “A uniformização acusa ... a negação das coeficiente de uma vez a área do lote.
tendencias existentes e padrão dominante em São Paulo... impõe, “A esse respeito, observa-se a seguinte
afirmação do vereador Carlos Ergas (ARENA): Eu
portanto, um novo, único e elitizado modelo de parcelamento – dos afirmo aos Srs. Vereadores que 98% da
jardins á periferia mais extrema...” (FELDMAN, 2005, p.274). população de São Paulo está em desacordo com
a lei. E vejam bem porque: um indivíduo que
Feldman (2005) observa que de acordo com a pesquisa tenha um lote de terreno de 8 por 20, na zona
Z2, jamais poderá mexer em sua casa.... Nesses
elaborada pelo PUB em 1967, 91,7% das edificações da cidade se bairros e vilas, a maioria dos terrenos, em ruas
oficiais antigas (portanto legalizadas), tem 120 ou
32
Segundo Feldman (2005), a lei não foi discutida pela maior parcela da 150 m2 para as construções existentes,
população. Os grupos que efetivamente participaram foram os de moradores dos sobrados, que têm mais de 180 m2 de área
bairros residenciais e o Secovi – Sindicato das Empresas de Compra e Venda, construída. Como a maioria dos terrenos já está
Locação e Administração de Imóveis do Estado de São Paulo. Outras entidades são construída com áreas superiores ao índice um, se
citadas como participantes do processo por Benjamin Adiron, porém Feldman
os proprietários quiserem reformá-los,
(2005) demonstra por meio de declarações das próprias entidades que a
infringirão a lei” (DOE, 23/5/73: 75/76 apud
participação não foi real.
33
Diferentemente das zonas estipuladas por leis especificas, anteriores à Lei geral NERY JR., 2002, p.145).
do zoneamento, em que se delimitavam os usos permitidos, nestas áreas da
cidade não existia nenhuma proibição a usos, portanto não se tratava de
permissão e sim de não proibição.
80
Figura 2.24: Comparação entre os parâmetros construtivos mínimos As categorias permitidas para o uso habitacional também
permitidos na Z1 e as tipologias existentes
não contemplaram a cidade existrente na Z2. Estas era definidas
(segundo o vereador Carlos Ergas)
como residência unifamiliar – R1, residência multifamiliar – R2
agrupadas horizontalmente (R2.01)34 ou verticalmente (R2.02) e
conjuntos habitacionais – R335.
Nery Jr. (2002) relata que uma grande parcela das edificações
da periferia também não se enquandravam em nenhuma destas
categorias. Era comum a tipologia de uso misto com térreo
comercial e 2 ou 3 pavimentos de habitação. Na Z2 a categoria de
uso R2 não foi permitida. Conjuntos de casas geminadas ou prédios
mais simples (pois não necessitavam de áreas de lazer), que na
maioria das vezes eram construídos por pequenos incorporadores
não seriam mais permitidos.
Apesar da lei estabelecer que na categoria de conjuntos
habtacionais era permitido a destinação de áreas cobertas para
destinação dos usos C1 e S1, estas eram de no máximo 2 metros
quadrados por unidade habitacional. Esta restrição de uso e de área
construída impossibilitou prédios de uso misto que, até então eram
Fonte: Elaboração Própria
34
A lei limitava esta categoria em 6 habitações por agrupamento.
35
A diferença entre a categoria R2.02 e R3 (vertical) é que a categoria R3
estabelecia áreas de lazer e áreas comuns para equipamentos sociais proporcional
às unidades habitacionais.
81
muito comuns na cidade como o Copan e o Conjunto Nacional. Figura 2.25: Rua Barão do Bananal em 1950 e em 2016
(NERY JR. 2002).
Para a maioria das zonas foi adotado o recuo de frente
mínima de 5 metros, com excessão das zonas industriais (recuo de
10 metros) e a zona Z5 que corresponde ao centro antigo, onde o
parque edificado já estava consolidado no alinhamento dos lotes.
Nas zonas Z3 e Z4, se mais de 50% dos lotes de uma quadra
estivessem construídos no alinhamento, seria permitida a
construção de até dois pavimentos sem recuo frontal.
O recuo frontal de 5 metros foi adotado na cidade a partir de
1900, e aparece pela primeira vez na Lei n° 498/90, que dispunha
sobre a edificação de casas operárias, e foi largamente utilizado nas
legislações posteriores. No início era utilizado para ajardinamento,
mas foi sendo gradativamente substituído por garagens de veículos.
A figura 2.25 demonstra esta mudança de emprego do recuo na Rua
Barão do Bananal no bairro Pompéia, em 1950 e em 2016. Também
evidencia a consequência morfológica no espaço urbano com a
inserção das garagens individuais, que para proporcionar o acesso
dos veículos aos lotes, formam degraus na calçada, comprometendo
a acessibilidade de pedestres.
Fonte: https://www.facebook.com/saopaulofoco/
82
A calçada em 1950 seguia o padrão correto de acessibilidade Os coeficientes de aproveitamento indicavam as áreas
aos pedestres, e que hoje é o padrão exigido por lei36, conforme passíveis de adensamento construtivo, com máximas de 2.5 na Z3,
figura 2.26. A faixa livre (destinada exclusivamente para a circulação 3.0 na Z4 e 3.5 na Z5. Estes coeficientes não chegavam ao máximo
das pessoas, sem obstáculos e com largura mínima de 1,20 m) deve estabelecido pelo PDDI que estabelecia coeficientes de
seguir a mesma inclinação da rua, sem a presença de degraus. aproveitamento de 4 vezes a área do terreno, porém Benjamin
Figura 2.26: Regra para calçadas em ruas com declive Adiron introduziu na lei um mecanismo para que os coeficientes
pudessem chegar a 4 (nas zonas Z3, Z4 e Z5, e para uso R3 na Z2).
Trata-se da fórmula de Adiron, que consistia em majorar o
coeficiente da zona até 4, desde que diminuísse a taxa de ocupação,
em uma relação inversamente proporcional.
Esta fórmula foi desenvolvida pelos técnicos da prefeitura
junto com os representantes do mercado imobiliário como uma
alternativa à restrição dos coeficientes, visto que muitos
empreendedores já haviam adquirido terrenos com preços
calculados a partir de coeficientes maiores. Benjamin Adiron em
entrevista concedida a Jorge Pessoa (PESSOA, 2015), relata que o
Secovi na época chegou a propor o pagamento de uma
37
Fonte: Cartilha Passeio Livre
contrapartida financeira para utilizar coeficientes maiores, mas que
36
ele não considerou aceitável, pois a troca deixaria de ser uma
Lei Municipal n° 15.733 de 3 de maio de 2013.
37
negociação para se tornar uma negociata.
http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/subprefeituras/calcad
as/arquivos/cartilha_-_draft_10.pdf
83
“Vamos negociar a taxa de ocupação. Vocês vão as leis parciais anteriores relacionavam o recuo com a largura da rua,
poder receber como bônus um coeficiente de
aproveitamento maior, que é o que vocês o que acabava formando edifícios escalonados e que em sua
querem, ou seja, uma área construída maior para concepção não era uma boa solução arquitetônica. “A forma final
vocês venderem ... desde que estabeleçam uma
fórmula pela qual quanto mais área livre vocês era a escadinha, horrorosa do ponto de vista de arquitetura, uma
deixarem em torno da edificação, mais possam
construir. Não é subir, não é questão de gabarito, desgraça!”39
mas de área construída”38. A partir desta lei um novo modelo de ocupação do solo
Adiron então propôs a redução da taxa de ocupação começou a se consolidar. A lei não restringia a altura máxima, logo
pensando em uma contrapartida relacionada a salubridade e era possível utilizar da formula de Adiron e ocupar o mínimo possível
drenagem. Ou seja, a medida que a taxa de ocupação diminuía, do terreno, resultando em prédios mais alongados, mais altos e com
aumentavam os recuos em todas as faces do edifício, o que maior área livre no entorno. “...o aumento da área construída em
melhorava as condições de ventilação, insolação e áreas para menor área de projeção faz com que a altura dos edifícios cresça em
ajardinamento. A lei tinha um dispositivo que reservava no mínimo grandes proporções.” (CARVALHO, 2008, p.54)
50% da área não ocupada do lote para jardim arborizado, porém Figura 2.27: Esquema crescente de acrescimo de potencial
estas áreas permeáveis acabaram não sendo implantadas. A Lei construtivo pela fórmula de adiron
8.001 de 24 de dezembro de 1973 alterou esta obrigatoriedade,

devido ao fato de que o mercado passou a utilizar os subsolos como
áreas de estacionamento.
Outra argumentação de Adiron para a concepção desta
fórmula era o princípio estético. O Código de Obras Arthur Saboya e
Fonte: Hepner (2010, p. 203).
38 39
http://www.vitruvius.com.br/revistas/read/entrevista/16.062/5523 http://www.vitruvius.com.br/revistas/read/entrevista/16.062/5523
84
O mercado passa a utilizar as áreas livres como áreas de lazer 2.3.2 As modificações da Lei Geral de Zoneamento e a consolidação
privadas lucrativas, logo os edifícios vão se distanciando do do novo modelo de verticalização (1972 a 1986)
alinhamento e se isolando no centro do lote. O Edifício da figura Logo após a aprovação da Lei Geral de Zoneamento, 53 leis
2.28 representa bem esta tipologia. trataram de alterar perímetros de zonas existentes, parâmetros
“À medida que a legislação passa a exigir recuos estipulados e ainda criar novas zonas (conforme o quadro 2.5),
e áreas mínimas de lazer nos empreendimentos
verticais, o mercado passa a se apropriar dessas estabelecendo principalmente variações de usos e densidade em
áreas livres e fazer delas algo vantajoso... o zonas predominantemente e estritamente residenciais.
térreo tratado paisagisticamente é altamente
valorizado como elemento de venda e como Quadro 2.5: Zonas de Uso complementares a Lei n° 7.805/72
espaço de lazer“ (TAKAESU, 2007, p.5). Z9 – Zona de uso predominantemente residencial
Z10 – Zona de uso predominantemente residencial de alta densidade
Figura 2.28: Edifício erguido em 1980 na Avenida Moaci
Z11- Zona de uso predominantemente residencial, de densidade
demográfica baixa
Z12 – Zona de uso predominantemente residencial, de densidade
demográfica média
demográfica média
demográfica baixa
Z15 – Zona de uso estritamente residencial, de densidade demográfica
baixa
Z16 – Zona de uso coletivo de lazer
Z17- Zona de uso predominantemente residencial de densidade
demográfica baixa
Z18 - Zona de uso predominantemente residencial de densidade
demográfica baixa
Z19 - Zona de uso misto com predominância de comércio e serviços
Fonte: http://www.prodam.sp.gov.br/sempla/zone.htm
Fonte: Google street view
85
A maior alteração realizada foi em relação às zonas Figura 2.29: Rua Morás (corredor Z8-CR)
residenciais Z1. Nery Jr. (2002) observa que 79% dos perímetros das
Z1 foram modificados e foram acrescidos novos perímetros, em sua
maioria no vetor sudoeste. Das 53 leis, Nery Jr. (2002) aponta que 8
foram mais relevantes, no sentido de criar novas zonas ou alterar
significativamente perimetros ou parametros.
Uma alternativa para transição entre as zonas estritamente
residenciais e as demais zonas foram as zonas Z17 e Z18, que
permitiam alguns usos específicos e coeficientes de aproveitamento
iguais aos da Z2 (CA 1, com possibilidade de chegar a 2, em
conjuntos residenciais), porém com restrição de gabarito de 25
metros.
Além disto, zonas de transição lindeiras às zonas residenciais
Z1, receberam permissões de usos variadas, algumas permitindo
usos não residenciais e outras apenas permitindo conjunto
residenciais (zonas Z8-CR1, Z8-Cr2,Z8-Cr3 e Z8-Cr4). A Rua Morás, na
Vila Madalena é um exemplo de rua demarcada como zona de
transição que permitiu um gabarito de 25 metros. Na figura 2.29 fica
nítida a função de corredor de transição “protegendo” a zona Fonte: Google Earth e Google street view
residencial.
86
Adiron explica que a lógica do zoneamento era estabelecer Em 1975 foi aprovado um novo Código de Obras, Lei
uma estrutura urbana onde as unidades habitacionais, que serviam Municipal n° 8.266 de 20 de junho, com o intuito de regular os
como unidade elementar, contassem com pequenos núcleos projetos e a execução das edificações. O código se dedicava
comerciais localizados a distancias de no máximo 500 metros, que principalmente em estabelecer padrões de segurança, higiene,
são espaços considerados adequadas para deslocamentos a pé. salubridade e conforto (artigo 1o da Lei n° 8.266/75).
Somando algumas unidades elementares formaria-se um distrito, Conforme observado, a Lei geral de Zoneamento não
onde haveria núcleos comerciais maiores e mais agrangentes, um dispunha de alturas máximas. Porém Somekh (1997), constata um
centro comercial. Esta seria a razão pela qual a fórmula de Adiron padrão de altura nos edifícios construídos em Z2, Z3 e Z4. Na Z2 a
apenas seria aplicada para uso residencial40 altura mais comum dos edifícios é de 8 pavimentos, e a autora
“...a unidade elementar seria a unidade relaciona ao fato de que o código de obras impunha a instalação de
residencial; ela teria um centrozinho comercial e
de serviços para atender um raio mais ou menos dois elevadores para edifícios com altura superior a esta. Na Z3 as
definido... que seria a Z3... depois que você alturas variam entre 12 e 14 andares, também devido a uma
somasse várias dessas unidades elementares,
teria um centro maior um pouco, em que você já imposição do código de obras, a de que os edifícios acima de 35
podia se deslocar de ônibus ou de carro para
chegar lá, mas tanto quanto possível também metros ou 14 pavimentos eram obrigados a instalar heliponto. Já na
concentrado... A razão pela qual a Fórmula de Z4, a altura média dos edificios é de 12 pavimentos.
Adiron foi aplicada apenas para uso residencial
na Zona Z2: é que nós não queríamos que A Lei estipulava que as construções acima de 12 metros de
houvesse uma dispersão, que permanecesse o
altura deveriam estra afastadas de todos os alinhamentos do lote,
objetivo da legislação de criar núcleos de
atendimento geograficamente acessíveis a pé na formando uma faixa livre denominada de afastamento “A1”,
unidade elementar”41
correspondente a pelo menos um sétimo da altura da edificação
40
http://www.vitruvius.com.br/revistas/read/entrevista/16.062/5523
41
http://www.vitruvius.com.br/revistas/read/entrevista/16.062/5523
87
“H”, sendo o mínimo de 3 metros, e calculada por uma equação em Figura 2.30: Faixas A e I
que quanto mais alto o edifício, mais altas seriam as faixas.
Faixa I Faixa I
Posteriormente, o Código de Obras seria revisado, em 1992 Faixa A
pela Lei Municipal n° 11.228, de 25 de junho, porém o conceito da
faixa seria mantido pela faixa livres de Aeração “A” (que é
representada por uma faixa afastada do edifício, conforme figura
2.39), e seria inserida a faixa de insolação “I”, exigida apenas para o
uso residencial. Esta é representada por um semicírculo (figura 2.39)
que deve encostar em cada face que contenha aberturas, e que
Faixa I Faixa I
deve estar contido no lote. Porém, as faixas só começam a ser
calculadas para volumes com mais de 3 metros.
Em ambas as fórmulas, quanto mais alto o edifício, maiores Fonte: Carvalho (2008, p.55), modificado
seriam os afastamentos das divisas do lote. Aliando este dispositivo A fórmula de Adiron foi permitida nas zonas Z2, Z11, Z13, Z17
com a fórmula de Adiron, a consequência morfológica foi prédios e Z18, chegando ao coeficiente de aproveitamento máximo 2 e
cada vez mais isolados no centro do lote e distantes da rua. Em apenas para o uso R3 - conjunto residencial. Inicialmente este
alguns edifício,s também observa-se a necessidade de chanfrar os dispositivo estava atrelado a exigência da implantação de no mínimo
cantos do prédio para implantar o edifício atendando as faixas, 50 unidades habitacionais, porém uma lei posteriormente alterou
conforme exemplifica a figura 2.30. esta exigência. “Isso significou mais uma grande vantagem para os
produtores de conjuntos R3, pois a clientela de mais alta renda,
geralmente, prefere morar em condomínios com poucas unidades
habitacionais.” (Nery Jr. 2002, p.256).
88
A Lei Municipal n° 8.881 de 29 de março de 1979 na cidade, sem levar em consideração a natureza do sítio de
estabeleceu que, além da categoria de uso R3 (conjunto residencial inserção, e se aquele tipo de implantação seria favorável ou não
vertical) destinar no mínimo 6 metros quadrados de área livre não para seu entorno. Nas zonas em que a fórmula de Adiron era
edificada por habitação, esta deveria estar disposta dentro de um permitida, houve uma expressiva diminuição do número de edifícios
raio de 8 metros dentro do lote. Carvalho (2008), calcula que para mistos, e visto que a Z2 compreendia quase 60% da área da cidade,
cumprir esta obrigatoriedade de área livre eram necessários 4 lotes pode-se afirmar que em grande parte da cidade o uso misto foi
de 5 x 25 unificados, inviabilizando assim a atuação dos pequenos extinto.
investidores e aumentando os lotes na cidade. (figura 2.31) “No caso específico das Z11, Z13, Z17, Z18 e
principalmente da Z2... o uso misto das
Figura 2.31: Empreendimento feito com lotes unificados edificações fica impossibilitado, uma vez que a
aplicação da fórmula de Adiron, condição sine
qua non para qualquer incorporador, pode ser
feita apenas para a categoria de uso R3, conjunto
residencial ” (CARVALHO, 2008, p.55)
Verifica-se que as alterações significativas na Lei Geral de
Zoneamento ocorreram até o ano de 1982. Após este período e até
a revisão desta lei, em 2004, as normas de uso e ocupação do solo
aplicadas para a cidade foram estas definidas (NERY JR. 2005).
Fonte: Hepner (2010, p.221) A verticalização característica nesta época foi resultado da
Os térreos seguiam a mesma projeção do edifício, aplicação da lei de zoneamento com o código de obras, e concentra-
desestimulando assim o uso comercial, visto que para o se na maior parte em em bairros mais ricos como Moema, Vila
funcionamento de um comércio o contato com a rua é fundamental. Mariana, Itaim Bibi, Vila Olimpia, Vila Nova Conceição, Tatuapé, Vila
Isto gerou a interrupção na produção dos empreendimentos mistos Leopoldina no entorno da avenida Paulista,conforme figura 2.32.
89
Figura 2.32: São Paulo: Expansão Urbana 1974-1985, 2.3.3 A flexibilização dos índices do zoneamento, as primeiras
Operações Urbanas (1986 a 2002)
Apesar da população ter sofrido uma queda no ritmo do seu
crescimento42, São Paulo contava em 1980 com 8 milhões e meio de
habitantes. O final da ditadura militar coincidiu com um período de
avanços no debate sobre o acesso a moradia digna e o direito a
cidade. Segundo diagnóstico realizado pela gestão da prefeita Luiza
Erundina em 1990, 67% da população de São Paulo vivia em
situações irregulares como cortiços, loteamentos clandestinos e
habitações precárias. Neste momento as camadas de baixa renda da
sociedade começam a se mobilizar, e questiona-se o caráter elitista
e segregador das legislações, que inclusive endossaram a
irregularidade de grande parte da cidade (SILVA, 2014).
O milagre econômico entrava em declínio, e a década de
1980 vai sofrer uma crise econômica que lhe confere a alcunha de a
“década perdida”. Em virtude disto, e com a maior restrição dos
coeficientes de aproveitamento da Lei de Zoneamento, observa-se
Fonte: Elaboração própria com base nos mapas: de Expansão da Área Urbanizada na figura 2.33 que houve uma diminuição da verticalização em São
Paulo.
42
A taxa de crescimento de 1950 para 1960 foi de 5,6%, de 1960 para 1970 foi de
4,6%, de 1970 para 1980 foi de 3,7%, segundo dados do IBGE
90
Figura 2.33: São Paulo: Expansão Urbana 1985-1992, Neste cenário em 09 de dezembro de 1986 é promulgada a
“Lei do desfavelamento”, que instituiu as Operações Interligadas. A
Lei Municipal n° 10.209, que consistiu na flexibilização do
zoneamento, na medida em que concedia benefícios de modificação
dos índices de uso e ocupação do solo em terrenos ocupados por
favelas. Como contrapartida, o proprietário do terreno deveria
construir e doar ao poder municipal habitações de interesse social
que contemplassem toda a população moradora do local. Para Nery
Jr. (2002), a “desfavelização” serviu apenas como uma justificativa
para alterações no zoneamento, que reverteria a diminuição da
verticalização na cidade.
Este modelo se apresentou limitado no sentido de que a
aprovação das operações seriam realizadas caso a caso, mediante
apresentação de um estudo de viabilidade econômica, que
apresentaria os novos índices pretendidos, entre outras exigências.
“... por utilizar o mecanismo associado a intervenções isoladas
(terreno por terreno), era limitada a capacidade do instrumento
Fonte: Elaboração própria com base nos mapas: de Expansão da Área Urbanizada quanto à desejada renovação urbana (dependia do interesse dos
vários proprietários).” (SILVA, 2014, p. 63).
91
Assim sendo, as Operações Interligadas (que seriam Figura 2.34: Avenida Faria Lima década de 70
paralisadas43 em 1998), foram substituídas pelas Operações
Urbanas, que tinham o mesmo conceito, de parceria público
privada, porém em que os agentes imobiliários recebem o benefício
de aumento nos potenciais construtivos, mediante uma
contrapartida financeira a ser revertida em melhorias na própria
região. Para acabar com alguns problemas de falta de clareza que
existia nas operações interligadas, as OU teriam seus perímetros,
bem como seus parâmetros específicos já delimitados pela lei
específica. (SILVA, 2014)
Uma das primeiras Operações Urbanas aprovadas e que
promoveu uma profunda transformação na sua área de abrangência,
foi a Operação Urbana (OU) Faria Lima, instituida pela Lei Municipal
n° 11.732 de 14 de março de 1995. O padrão de ocupação do
perímetro da OUFaria Lima antes de sua implantação era o uso
residencial horizontal (conforme figura 2.34).
http://fotografia.folha.uol.com.br/galerias/11162-faria-lima-pinheiros#foto-
43
205330 (acesso em 17/10)
Nery Jr. (2002) relata que apesar de ter suspeitas de favorecimento de algumas
empresas e de indícios de que as habitações de interesse social não estavam
sendo executadas, a lei das operações interligadas foi revogada por conta da
possibilidade de alteração no zoneamento, sem que as alterações pretendidas
estivessem explícitas na lei.
92
Devido ao aumento dos preços na região da Avenida Paulista residenciais o mínimo de 10 metros, com condições especiais para o
(uma das únicas áreas demarcadas como Z5 da cidade), e a oferta de pavimento térreo em algumas vias, como estar livre de vedações e
terrenos nestas novas áreas que estavam localizadas no vetor mais no nível do logradouro. (Lei n° 11.732/95)
valorizado da cidade, uma nova centralidade é formada nos eixos da “a Av. Brig. Faria Lima havia sido pensada
desde o início como uma avenida destinada a
Avenida Faria Lima, Berrini e Marginal Pinheiros. (SOMEKH e
abrigar grandes edifícios de escritórios,
GAGLIOTTI, 2013). A lei então passa a conceder benefícios visando gozando inclusive de legislação especial que
exigia recuos mais generosos e marquises
predominantemente o padrão vertical de uso não residencial de
em alguns trechos... (HEPNER, 2010, p.191).
serviços.
Figura 2.35: Tipologia da Avenida Faria Lima
Estabelece vantagens para o remembramento de lotes
formando grandes glebas. Para lotes resultantes acima de 2.500
metros quadrados oferece 20% (da área do lote resultante do
remembramento) de áreas computáveis gratuitas (respeitando o CA
máximo de 4). Para lotes com mais de 2.000 metros quadrados
oferece os mesmos 20% área computavel gratuita, desde que as
áreas térreas sejam destinadas ao uso público. (Lei n° 11.732/95)
Além disto, a lei oferece a possibilidade do aumento da taxa
de ocupação para 70% da área do lote nos usos comercial e de
serviços (para lotes com área superior a 1.000 metros quadrados), e
permissão para uso misto em Z2 dentro do perímetro de operação
urbana. Quanto aos recuos de frente estabelece para usos não Fonte: http://www.cbre.com.br/noticias/especial-centros-financeiros-de-sp-faria-
lima-45-anos-depois/ (acesso em 04/11/2016)
93
Outra Operação Urbana que alterou significativamente uma obrigatoriedade do térreo estar no nível do logradouro e livre de
região da cidade, e que assim como a Faria Lima foi alvo de críticas vedação (figura 2.36), como na Lei n° 11.732/95, porém existe a
pelo seu caráter de exclusão social foi a Água Espraiada, aprovada obrigatoriedade de destinação de 2 metros para alargamento de
pela Lei Municipal nº 13.260 de 28 de dezembro de 2001. calçada.
O discurso por trás desta operação urbana se assemelha ao Figura 2.36: Empreendimentos na Avenida Eng. Luis Carlos Berrini
das operações interligadas, de promover melhorias e
transformações urbanísticas, sociais e ambientais, retirando a
população moradora das condições precárias em que viviam e
promovendo habitações de interesse social. Logo no inicio da
vigência da operação, cerca de 50 mil pessoas que viviam em favelas
foram removidas para outras favelas do entorno do perímetro e que
teriam como destinação final 8.500 unidades habitacionais, que até
os dias atuais estão em construção. (Somekh e Gagliotti, 2013).
A OUC Água Espraiada dividiu seu perímetro em setores com
diferentes objetivos e portanto diferentes parâmetros de ocupação
do solo. Contudo, para todos os setores os lotes estipulados
seguiram a lógica da Operação Urbana Faria Lima, de grandes glebas
de no mínimo 1.000 ou 2.000 metros quadrados com frentes
mínimas variando entre 16 e 25 metros. Os recuos frontais porém
foram menores, variando entre 6 e 5 metros e não existe a Fonte: Google Street View
94
Muitos autores se debruçaram em avaliar os impactos anos tem capacidade para oito mil carros por
hora... A ponte é de uso exclusivo para
urbanísticos da aplicação destas lei e muitos a criticam pelo caráter automóveis e faz parte do complexo viário Real
de intensificação da desigualdade social, promovendo melhorias Parque. A nova transposição do rio prolonga o
eixo criado pela Avenida Jornalista Roberto
urbanísticas que sobretudo valorizaram a região e promoveram a Marinho, interligando bairros residenciais de alto
padrão (como Morumbi, recordista em
gentrificação. Apesar das melhorias urbanísticas dos projetos lançamentos imobiliários de prédios de
contemplarem o sistema viário, transporte coletivo, habitação social apartamentos, e seu vizinho, Cidade Jardim), a
um dos principais polos empresariais da cidade e
e criação de espaços públicos de lazer e esportes, os principais ao aeroporto de Congonhas” (FIX, 2009, p.42)
melhoramentos executados foram os de cunho viário, abrindo e Figura 2.37: Ponte Estaiada
alargando ruas e construindo pontes.
Somekh e Gagliotti (2013, p.10) definem o espaço resultante
destas operações urbanas (Faria Lima e Água Espraiada), como a
“produção de um espaço público voltado para o automóvel, sem
projeto compreensivo que aumente efetivamente a qualidade
urbana ou a inclusão social”. A ponte estaiada (figura 2.37) é um
simbolo deste cunho viário.
“Em 10 de maio de 2008, foi inaugurada a ponte
estaiada sobre o rio Pinheiros, com desfile de
carros antigos, palanque de políticos de diversos
partidos e protestos de ciclistas e moradores de
favelas da região. Anunciada como novo cartão-
postal de São Paulo, virou capa de muitas
revistas e motivo para cartazes e anúncios
Fonte: http://mundodaspontes.blogspot.com.br/2010/12/ponte-estaiada-mario-
publicitários de todo tipo. A maior obra de
frias-de-oliveira.html (acesso em 04/11/2016)
infraestrutura realizada na cidade nos últimos
95
2.4 A primeira revisão da Lei de Zoneamento e o boom Estratégico contido no plano diretor, justificado pelas suas 338
imobiliário (2002 a 2013) ações estratégicas, que são mais conceitos teóricos, por serem
completamente abrangentes e não propriamente estratégicas. “A
Após 30 anos de vigência do PDUI e da Lei Geral de
grande maioria dos 308 artigos do Plano é constituida de
Zoneamento, a cidade de São paulo atingia a marca de 11.253.503
generalidades ... que não obrigam ninguem a fazer ou deixar de
milhões de habitantes segundo dados do IBGE. Os problemas das
fazer nada.” (VILLAÇA, 2005, p.23).
décadas anteriores haviam se acirrado: ocupação dos mananciais, o
O PDE não consegue romper com a praxe do distanciamento
distanciamento entre os locais de moradia e de trabalho gerava
entre o conceito (plano diretor) e a prática (lei de zoneamento)
deslocamentos diários, a disparidade entre a oferta de infraestrutura
intaurada desde a década de 70 e, embora inove ao ser um dos
entre bairros, a violência, os congestionamentos.
primeiros planos diretores do país a inserir46 instrumentos do
Diante deste cenário para ser solucionado e após uma série
Estatuto da Cidade, não encontrou dispositivos suficientes para que
de tentativas44 frustradas de revisão e também induzida pelo
estes instrumentos fossem devidamente aplicados para cumprir
Estatuto da Cidade45, chegava a hora de uma revisão das legislações
seus objetivos e ações estratégicas.
urbanísticas. O novo Plano Diretor Estratégico (PDE) foi aprovado em
A Outorga Onerosa do Direito de Construir é um dos
2002, (Lei Municipal n° 13.430 de 13 de setembro) contendo uma
principais Instrumentos do Estatuto da Cidade inseridos no
série de princípios, objetivos e diretrizes genéricas, e propondo
PDE/2002. Estabelece os coeficientes de aproveitamento básico e
ações estratégicas. Villaça (2005) aponta para a destaque do termo
máximo e para se utilizar o CA máximo a diferença entre eles é paga
44
Alguns prefeitos tentaram rever as leis sem sucesso: Mario Covas (1983-1985), como uma contrapartida financeira, a outorga onerosa. Este
Jânio Quadros (1986-1988), Luiza Erundina (1989-1992). instrumento é parecido com o que já existia nas operações urbanas,
45
Lei Municipal n° 10.257, de 10 de julho de 2001 instituiu que cidades com mais
de 20 mil habitantes deveriam elaborar ou rever Planos Diretores, incorporando
46
instrumentos que democratizassem o direito à cidade, o acesso à terra urbana e Os instrumentos foram inseridos na Parte I (Normas complementares do PDE)
moradia digna para todos. da Lei Municipal nº 13.885/2004.
96
porém o valor arrecadado é enviado para um fundo municipal de Juntamente ao Plano Diretor uma nova Lei de Parcelamento
desenvolvimento (FUNDURB) a ser convertido em investimentos Uso e Ocupação do Solo (LPUOS) é aprovada. A Lei Municipal n°
para a cidade, principalmente para as regiões mais carentes. 13.885 de 25 de agosto de 2004 era dividida em três partes, que
Quanto ao zoneamento, a lei estabelece algumas zonas além de tratar da disciplina de parcelamento uso e ocupação do
básicas (Zona Exclusivamente Residencial - ZER, Zona Mista - ZM e solo, institui os Planos Regionais e o zoneamento que serão
Zona Predominantemente Industrial - ZPR), e faz a correspondência detalhado para além das 3 zonas básicas, no âmbito de cada
entre as novas e as antigas zonas. Também estabelece os subprefeitura47. São instituidas vinte e cinco zonas que variam em
coeficientes de aproveitamento destas zonas, mínimos, básicos e grau de adensamento, conforme quadro 2.7:
máximos, conforme quadro 2.6: Quadro 2.7: Zonas de Uso da LPUOS/2004
Quadro 2.6: Zonas básicas e coeficientes de aproveitamento da ZMp zona mista de proteção ambiental
LPUOS/2004 ZPDS zona de produção e desenvolvimento sustentável
Zonas Zonas de uso da atual CA CA CA
criadas LPUOS Mínim Básico Máximo ZLT zona de lazer e turismo
o
ZER Z1 0,05 1,0 1,0 ZERp zona exclusivamente residencial de proteção ambiental
ZM Z9 0,1 ZEP zonas especiais de preservação
Z2 0,2 1,0 2,5
Z11, Z13, Z17 e Z18 1,0 2,0 ZCPp zona centralidade polar de proteção ambiental
Z3, Z10, Z12 2,0 4,0
ZCLp zona centralidade linear de proteção ambiental
Z4 2,0
Z5 ZER -1 zona exclusivamente residencial de densidade demográfica baixa
Z8 007 – 02, 04, 05, 08, 11 e 12
Z8 007 – 10 e13 ZER -2 zona exclusivamente residencial de densidade demográfica média
Z19 ZER - 3 zona exclusivamente residencial de densidade demográfica alta
Z8 060 – 01 e 03 1,0
ZIR Z6 0,2 1,0 2,5
Z7 47
A lei Municipal nº 13.399 de 01 de agosto de 2002 instituiu as 31 (hoje 32)
Fonte: Quadro 18 da Lei 13.430/2002 subprefeituras na cidade de São Paulo.
97
ZPI zona predominantemente industrial verifica-se que um mesmo zoneamento pode receber coeficientes
ZM - 1 zona mista de densidades demográfica e construtiva baixas diferentes de acordo com a subprefeitura em que está localizado.
ZM - 2 zona mista de densidades demográfica e construtiva médias Porém, estas variações se mantém em consonância com o intervalo
ZM - 3a zona mista de densidades demográfica e construtiva altas exibido no quadro 2.8.
ZM - 3b zona mista de densidades demográfica e construtiva altas Quadro 2.8: intervalo dos coeficientes de aproveitamento da
ZCPa zona centralidade polar de densidades demográfica e construtiva LPUOS/2004
médias Zona/CA ZM-2 ZM-3a ZM-3b ZCLa ZCPa ZCLb ZCPb
ZCPb zona centralidade polar de densidades demográfica e construtiva
Básico 1 1 2 1 1 2 2
altas
ZCLa zona centralidade linear de densidades demográfica e construtiva Máximo 2 2,5 2,5 2,5 2,5 4 4
médias
Fonte: Takaesu (2004, p.17)
ZCLb zona centralidade linear de densidades demográfica e construtiva
médias O zoneamento de 1972 contava com 76 tipos de zonas com
ZCLz - I zona centralidade linear destinada à localização das atividades de
graus de adensamento variados, distribuidos em 116 leis. Contudo,
comércio e serviços de baixa densidade
ZCLz - II zona centralidade linear destinada à localização das atividades de comparando os dois mapas (figuras 2.38 e 2.39) de zoneamento (lei
e serviços de baixa densidade
de 1972 e lei de 2004), observa-se uma certa correspondência
ZOE zona de ocupação especial
espacial entre a zona Z2 e as zonas mistas de baixa, média e alta
ZEPAM zona Especial de Preservação Ambiental
densidade (ZM-1, ZM-2 e ZM-3a), e entre as zonas Z3, Z4 e Z5 (que
ZEPEC zona Especial de Preservação Cultural
continham os maiores coeficientes de aproveitamento) com a zona
ZEPAG zona Especial de Produção Agrícola e Extração Mineral
Fonte: Lei 13.885/2004 mista de alta densidade (ZM-3b), e as zonas de centralidade de
Dentro da variação de coeficientes de aproveitamento média e alta densidade (ZCPa e ZCPb).
minimo, básico e máximo estipulada pelo quadro 18 do PDE ficou a
cargo das subprefeituras regular seus CAs. Em consequência,
98
Figura 2.38: Mapa do zoneamento de 1972 Figura 2.39: Mapa do zoneamento de 2004
Fonte: Takaesu (2014, p 16)

Fonte: Takaesu (2014, p.15)
99
De fato existia uma correspondência entre as zonas, com a justificativa de ser utilizado pelas vagas de garagem. Quando
instituidas pelo Decreto Municipal 45.276/2005 por motivos mais de 50% da face de quadra em que se encontra o imóvel estiver
jurídicos, conforme o quadro 2.9. construída no alinhamento (sem recuo), ele passa a não ser
Quadro 2.9: Correspondência entre as zonas da LPUOS/2004 e da Lei obrigatório48.
de Zoneamento/72
Os recuos de fundos e laterais que na lei de 72 eram
ZER-1 Z1, Z15
ZER-2 Z1 obrigatórios (5 metros de fundos e 1,5 metro em uma das laterais
ZER-3 Z1, Z8-CR6
ZM-1 Z2, Z9 para quase todas as zonas), passam a ser obrigatórios apenas para
ZM-2 Z2, Z11, Z13, Z17, Z18 edificações acima de 6 metros de altura, pois a maioria das
ZM-3a Z2, Z19
ZM-3b Z3, Z4, Z5, Z10, Z12 edificações da cidade não ultrapassa esta altura (SÃO PAULO, 2004).
ZCPa Z2
O tamanho mínimo dos lotes estipulado foi de 125 metros
ZCLa Z2
ZCPb Z3, Z4, Z5, Z10, Z12 quadrados, diferentemente dos 250 metros quadrados da Lei
ZCLb Z3, Z4, Z5, Z10, Z12, Z8-CR3
7.805/72, que deixou praticamente toda a Z2 irregular, visto que
ZPI Z6, Z7
Fonte: Hepner (2010, p.244) grande parte dos lotes destinados a habitação unifamiliar tem em
A taxa de ocupação não sofreu alterações significativas, se média 5 metros de frente por 25 metros de fundos.
manteve entre 0,5 (nas zonas de menor densidade) e 0,7 (nas zonas Percebe-se uma intenção em adequar a legislação e todos os
de maior densidade), com a ressalva de poder chegar a 0,7 nas seus parâmetros à realidade edificada, principalmente quanto as
zonas mistas em que o gabarito de altura da edificação não exceder edificações unifamiliares, bem como de conferir maior liberdade
12 metros, pois nestas zonas dificilmente as construções ocupam projectual as edificações para buscar a otimização de cada terreno.
apenas metade do terreno. “...sem a exigência de recuos laterais e de fundos fixos será possível
O recuo frontal de cinco metros também foi mantido (já
48
Para algumas zonas específicas: ZM-2 e ZM-3, ZMp, ZCP, ZCL, ZCPp, ZCLp, ZPI e
consolidado na cidade principalmente nas habitações unifamiliares), ZEIS.
100
orientar a implantação da edificação aproveitando a melhor Figura 2.41: Edificações unifamiliares na Rua das Rosas
insolação possível em cada terreno” (SÃO PAULO, 2004, p.25).
Figura 2.40: Edificações unifamiliares sem recuos laterais na Rua das
Rosas
Fonte: Google Earth
O gabarito de altura foi definido para zonas residenciais,

mistas de baixa densidade, industriais e ambientais. Em zonas de
centralidade ou mistas de alta densidade não existia limite de
gabarito, justamente por serem áreas em que se incentivava a
Além dos parâmetros conhecidos foi instituida a taxa de
verticalização e adensamento.
permabilidade dos lotes de 0.15, ou seja 15% da área do lote deveria
Os recuos laterais para edificações acima de 6 metros de
ser permeável e de preferência contígua. Esta taxa não é a realidade
altura são calculados à partir da fórmula, R = (H-6) / 10, aonde R é o
de muitas residências unifamiliares na cidade, pois, conforme visto,
valor dos recuos e H é a altura da edificação, porém com o mínimo
os recuos frontais que antigamente serviam para ajardidamento
de 3 metros (assim como no código de obras). Quanto mais alto o
foram gradativamente sendo substituídos por garagens. No exemplo
edifício, maiores serão os recuos, seguindo a lógica já imposta desde
da figura 2.41, apenas duas casas no quarteirão possuem áreas
o código de obras de 1975. Além dos recuos, as faixas de aeração
permeáveis.
101
“A” e insolação “I” previstas no Código de Obras de 1992 deveriam

A instalação de usos segue a mesma lógica das leis
ser respeitadas. O quadro 2.10 e a figura 2.42 comparam a aplicação
anteriores, cada zona tinha uma lista de usos permitidos, porém
das fórmulas de recuos da LPUOS/2004 com a legislação anterior. A
levando em conta também a categoria49 da via. Foi dada uma maior
diferença nos recuos começa a aparecer em edifícios com mais de
ênfase na proteção aos usos residenciais. Os usos foram divididos
10 andares. Na figura 2.42, o volume interno representa os recuos
em residenciais, não residenciais e industriais e classificados em
da lei de 72 enquanto o volume externo os recuos da nova lei.
subcategorias de acordo com o nível de incomodidade50 às
Quadro 2.10: Comparativo entre recuos
residências. Também como inovação, a lei inseriu parâmetros de
Altura Andares Lei 13.885/04 Lei ° 7.805/72
6m 2 - 1,50m em um dos lados incomodidade e condições de instalação para os usos, como por
18m 6 3,00m* 3,00m
30m 10 3,00m* 3,00m exemplo emissão máxima de ruídos (em decibeis) e horário de
45m 15 3,90m 3,00m funcionamento.
60m 20 5,40m 3,00m
66m 22 6,00m 3,00m Outra mudança foi a desvinculação dos parâmetros de
* recuo mínimo obrigatório a partir de 6,00 m de altura é de 3,0 m.
parcelamento e ocupação do solo do uso. O zoneamento de 72
estabelecia algumas regras edilícias para determinados usos, como
Figura 2.42: Comparativo entre recuos
por exemplo, recuos especiais. Quando posteriormente aquele
imóvel tinha uma alteração de uso, se tornava irregular.
(TAKAESU,2004).
49
Todas as vias da cidade possuem uma classificação hierárquica, de acordo com
parâmetros da engenharia de tráfego como porte e fluxos, que vão desde vias
locais a vias estruturais de grande tráfego.
50
Por exemplo, foram definidos usos não residenciais compatíveis, toleráveis ou
Fonte: Takaesu (2004, p.17) nocivos à vizinhança residencial.
102
Os usos residenciais deveriam destinar um número mínimo somente mil metros quadrados mais as garagens.
Obviamente, o espaço destinado a atividades
de vagas de acordo com a área edificada. Até 200 metros econômicas ...e/ou moradias vai custar mais
quadrados, 1 vaga por habitação, entre 200 e 500 metros quadrados caro... (Reportagem Rede Folha, 25/08/2005,
online)
2 vagas por habitação, e acima de 500 metros quadrados 3 vagas
Em 2005 foi sancionada a Lei Municipal n° 14.044, de 2 de
por habitação. A categorial R2v (residencial vertical), com unidades
setembro, excluindo as áreas cobertas de garagem das áreas
habitacionais de até 50 metros quadrados atendiam a um cálculo
computáveis para efeito do cálculo do coeficiente de
específico. Para os usos não residenciais, o cálculo de vagas é
aproveitamento.
realizado de acordo com a zona e com a categoria das vias, calculado
Em uma cidade congestionada, com inúmeros problemas de
sobre a área construída computável (acc) e/ou a área destinada aos
mobilidade urbana, é de se estranhar esta enorme obrigatoriedade
consumidores. Pode-se estipular uma média de 1 vaga a cada 50
de vagas de garagem que vão de encontro com os objetivos de
metros quadrados de acc e/ou uma vaga a cada 4 metros quadrados
priorizar o transporte coletivo e desestimular o uso do transporte
de área destinada aos consumidores.
individual, segundo o Plano Diretor (inciso IX, artigo 12 da Lei
As vagas de garagem foram motivo de polêmica e
13.430/2004). Esta imposição gerou a necessidade de contrução de
negociações na ocasião da aprovação da Lei 13.885/04. Em um
um grande número de garagens em subsolos, sobresolos e subsolos
primeiro momento foram consideradas não computáveis pelo artigo
aflorados51. Além das consequências ambientais dos subsolos como
189. No momento da aprovação da lei este dispositivo foi vetado e
rebaixamento de lençóis freáticos e diminuição das áreas
todas as vagas obrigatórias passaram a ser computadas no cálculo
permeáveis52, os subsolos quando aflorados causam um impacto
do coeficiente de aproveitamento. A mídia divulgou que isto
causaria o encarecimento dos prédios em São Paulo: 51
Ocorre quando o terreno possui um desnível, e parte do subsolo aflora.
52
“Onde se construía um edifício de 2 mil metros Os subsolos apesar de não precisarem seguir a taxa de ocupação estipulada
quadrados mais as garagens, agora se constrói para a edificação, deveriam obedecer a taxa de permeabilidade, mas ainda sim
ambientalistas questionam se é suficiente.
103
negativo para o desenho da cidade e uma barreira entre o lote e o Zoneamento (SÃO PAULO, 2004), uma preocupação com a paisagem
espaço publico adjacente a ele. urbana e com a integração dos prédios aos espaços públicos.
Figura 2.43: Subsolo aflorado na Avenida Água Espraiada Entre as medidas adotadas para promover melhorias neste
sentido está o limite de altura de 6 metros para subsolos aflorados.
Acima deste limite, o subsolo deverá observar os recuos laterais e de
fundos obrigatórios. Esta medida, com efeito, corrige um equívoco
de concepção, pois a partir do momento que o volume aflora do
solo, passa a ser um volume edificado (e deixa de ser um subsolo),
com o agravante de ser na maioria das vezes um volume cego, sem
aberturas, tornando-se um paredão para a rua. Porém, as garagens
afloradas ainda ficam permitidas, sem nenhuma outra medida para
adequá-las à paisagem.
Também para promover melhorias no espaço público, foram
incentivados os chamados edifícios “cidadãos” (SÃO PAULO, 2004),
ou seja, edifícios de uso misto e/ou com acesso livre no pavimento
Antes da LPUOS/2004 não existia nenhuma regra para as
térreo, com galerias e praças. Como exemplos de edifícios
garagens afloradas. Em algumas regiões da cidade como na Avenida
“cidadãos” a prefeitura elencou o Conjunto Nacional, onde “todo o
Água Espraiada, (figura 2.43) estas garagens chegam a ter 4
andar térreo é aberto aos pedestres, que têm acesso a lojas, restaurantes
pavimentos e cerca de 12 metros de altura. Porém nota-se no
e cinemas” e o Conjunto da Caixa Econômica Federal, “onde a área
discurso da prefeitura, por meio da publicação do Manual da lei do
ao redor das duas torres se transforma em praça pública e área de
lazer nos fins de semana”.
104
“Em uma cidade tão cheia de prédios como São majorando a construção em alguns andares decorrentes do ganho
Paulo, há espaço para que os edifícios sejam mais
“cidadãos”... A ideia é que se espalhem pelo de potencial construtivo.
município mais prédios com acesso livre no piso Figura 2.44: Exemplos de bônus
térreo, para formação de galerias ou praças
públicas” (SÃO PAULO, 2004).
O artigo 195 da lei incentivou o uso não residencial com
acesso livre ao público no pavimento térreo, para lotes com duas ou
mais frentes. Como contrapartida, os recuos laterais e de fundos só
seriam exigidos a partir de 12 metros de altura, e o recuo de frente Fonte: São Paulo (2004, p.28)
exigido em apenas uma das vias de acesso. Além disto, o O Complexo Brascan Century Plaza é um empreendimento
empreendimento teria um acréscimo gratuito de 50% de área que destinou metade da área de seu pavimento térreo, 7.000 dos
computável equivalente à área destinada à circulação de pedestres 12.600,00 metros quadrados de terreno, para uma praça de uso
da “galeria” comercial. público, além de galerias comerciais, e serve como exemplo do
O artigo 196 estabeleceu que, quando 50% (cinquenta por resultado formal dos parâmetros incentivados. Visto que o projeto
cento) da área do lote fossem destinadas para praça de uso público foi lançado em 2003, e, portanto, anteriormente a aprovação da
(aberta, sem fechamentos, instalações ou equipamentos), a área LPUOS não é possível afirmar que o empreendimento contou com
correspondente poderia ser acrescida gratuitamente acima do estes benefícios, mas, sem dúvida, promover espaços com qualidade
coeficiente básico de aproveitamento. Porém, com a condição de urbanística e de apropriação pública foi intenção projetual do
que os lotes deveriam ter acima de 2.500 metros quadrados e ter arquiteto: “Essa foi uma opção arquitetônica, urbanística e também
duas ou mais frentes. A figura 2.44 mostra dois exemplos de

aplicação do benefício, gerando galerias ou praças no térreo e
105
ideológica, mostrando que os espaços da iniciativa privada podem antes da LPUOS/2004, como o Conjunto Nacional. Isto denota que o
ser permeados pelo uso público”53 benefício não foi amplamente empregado na produção imobiliária
Figura 2.45: Brascan Century Plaza decorrente, e Francisco (2016) comenta que provavelmente pelo
motivo de os incentivos não terem sido atrativos o suficiente para
assegurar a sua aplicação.
A fórmula de Adiron foi mantida, apesar de, segundo Hepner
(2010), o dispositivo era apreciado pelo mercado imobiliário e por
isto acabou sendo trazido para a LPUOS/2004. E o mais
incongruente foi o fato de que a fórmula continuou a ser calculada a
partir das zonas antigas, ou seja o projeto ao ser aprovado deveria
informar a zona antiga e a nova zona.
“Isso quer dizer, em outras palavras, que o
“fantasma” do antigo zoneamento literalmente
sobrevive dentro da nova Lei de Uso e Ocupação
Fonte:http://www.brookfieldshoppingcenters.com.br do solo, já que nem mesmo os antigos mapas
É interessante verificar que a Prefeitura Municipal de São podem ser descartados, uma vez que é
necessário consultá-los para a aplicação desta
Paulo, quase 10 anos após a aprovação da LPUOS/2004 retomou54 o fórmula” (HEPNER, 2010, p.250).
discurso de qualificar o espaço urbano e incentivar áreas privadas de A lei de zoneamento também não rompeu com a
uso público, e como referência valeu-se de edifícios construídos obrigatoriedade mínima de áreas de lazer inserida na Lei 8.881/79,
mas o PDE alterou a sua redação55, exigindo espaços comuns
53
https://arcoweb.com.br/projetodesign/arquitetura/konigsberger-vannucchi-
correspondendo a no mínimo 5 metros quadrados por habitação,
arquitetos-associados-complexo-multiuso-21-11-2003
54
Durante o processo de revisão do Plano Diretor e da Lei de Parcelamento Uso e
55
ocupação do solo, que será detalhado no capítulo 4. Artigo 298 da Lei 13.430/04.
106
porém nunca inferior a 100 metros quadrados, e estar contida em Figura 2.46: Planta do pavimento térreo de um empreendimento e
seus atrativos de lazer
um raio mínimo de 5 metros. Estas, bem como todas as áreas
comuns no pavimento térreo seriam não computáveis.
Além de não contarem no cálculo do coeficiente de
aproveitamento, as áreas de lazer se tornaram muito lucrativas, pois
os empreendimentos as utilizam como chamariz de venda (figura
2.56). Por conta deste chamariz das áreas de lazer, a tipologia de
condomínio clube foi muito difundida nas últimas décadas.
Hepner (2010) complementa que a dificuldade de
implantação das faixas de insolação “I”, também levou o mercado
imobiliário a adotar grandes terrenos com mais de uma torre, pois
assim facilitava o posicionamento das faixas, conforme figura 2.46. O
parcelamento do solo também não se opôs a estes
Fonte: http://egcorretora.com/refinatto-condominio-club-cachambi-
empreendimentos, pois não definiu um tamanho de lote máximo apartamento.html (acesso em 18/10/2016)
para o município.
107
Figura 2.47: Implantação das faixas I em um condomínio clube vinha sendo construída, com seus edifícios de torres altas, isoladas
no lote, espaços de lazer privativos no térreo, apinhadas de
garagens, cercadas de muros e sem diálogo com o espaço público
(figura 2.48).
Figura 2.48: Empreendimento no Alto da Lapa
Fonte:http://www.viver.com.br/empresa/empreendimentos_entregues/SP
Fonte: Hepner (2010, p.253)
“Para aquele que se ateve a tipologia dos
Percebe-se que a LPUOS/2004 inovou ao se preocupar com a empreendimentos lançados, surpreendeu a
qualidade da forma urbana, inserindo instrumentos de incentivo a repetição dos conjuntos verticais apresentando
uma suposta “nova forma de morar”, expressada
usos mistos, a promoção de espaços de uso público, e gabaritos de pela ampla oferta de espaços de lazer, livres e
cobertos, em condomínio. Na prática os
altura máxima. Porém, ao manter na legislação a fórmula de Adiron,
supercondomínios, enquanto modelo de
as faixas de insolação e as áreas de lazer obrigatórias, a prefeitura empreendimento, já eram conhecidos no
mercado habitacional (ROSSI, 2013, p.48).
não conseguiu de fato viabilizar uma cidade diferente daquela que já
108
Alguns fatores trariam de volta ao mercado imobiliário um período Figura 2.49: São Paulo: Verticalização de 2001 a 2005
de prosperidade, chamado de “boom imobiliário”. A estabilização
econômica trazida pelo plano real, a abertura de capital na bolsa de
valores, o acesso ao crédito a classes econômicas que anteriormente
não tinham acesso devido à redução na desigualdade econômica.
Esta classe econômica que agora ganhava poder aquisitivo
representava uma enorme demanda reprimida para o mercado
imobiliário (ROSSI, 2013)
Observa-se nas figuras 2.49 e 2.50 a verticalização do período
de 2001 a 2010, espalhada em todas as áreas da cidade (norte, sul,
leste e oeste). Rossi (2013) afirma que o padrão de condomínio
clube foi replicado para todas as regiões da cidade, indistintamente,
pelos motivos listados e, além disto, aliado a uma oferta maior de
terrenos vagos nestas novas regiões do que na região mais
consolidada da cidade (vetor sudoeste).
Fonte: Elaboração própria com base no Google Earth e no mapa de Verticalização

(Alas, 2003)
109
Figura 2.50: São Paulo: Verticalização de 2005 a 2010 O Quadro 2.11 sintetiza os períodos morfológicos analisados,
as principais leis e os instrumentos mais expressivos. Também
resume as características mais marcantes da forma urbana regrada
pelo conjunto de leis dos períodos morfológicos.
Fonte: Elaboração própria com base no Google Earth e no mapa de Verticalização

(Alas, 2003)
Quadro 2.11: Síntese dos períodos morfológicos
Datas 1886 a 1920 1920 a 1930 1930 a 1947 1947 a 1955 1955 a 1971 1972 a 1986 1986 a 2002 2002 a 2013
Transição do Legislação para A Lei Geral de A flexibilização dos

Desenvolvimento Bases para urbanismo Europeu Metropolização, totalidade da cidade Zoneamento e índices do A primeira revisão da
Período
sanitarista e verticalização e as ao Americano e as verticalização e as e controle do consolidação do zoneamento, as Lei de Zoneamento e
Morfológico
legislação para elites leis de estética leis precursoras do leis parciais coeficiente de novo modelo de primeiras Operações o boom imobiliário
zoneamento aproveitamento verticalização Urbanas
Ato Municipal n° Operações

Padrão Municipal
127/31 Lei dos ruídos Interligadas PDE (13.430/02)
(2.332/20) Lei Geral de
Código de Posturas Ato Municipal n° Lei Municipal n° (4.805/55) (10.209/86) Lei de Parcelamento
Principais Leis Código de Obras Zonemento
(Ato 06/10/1886) 663/34 4.636/55 Lei Anhaia, ou Lei Operações Urbanas Uso e Ocupação do
Arthur Saboya (7.805/72)
Lei Municipal n° dos Cas (5.261/57) Faria Lima e Águas Solo (13.885/04)
(3.427/29)
3.571 /37 Espraiadas
CA, Uso + Ocupação para Tamanho mínimo de

Número mínimo de
Áreas não a cidade toda. lote, Aumento dos
Recuos, taxa de Gabaritos, Uso do Uso + Ocupação do Uso + Ocupação do vagas, Fórmula de
Instrumentos computáveis, área Fórmula de Adiron, Cas, condições
ocupação solo solo concomitante solo concomitante Adiron, áreas de
mínima de recreio e parcelamento do especiais para o
lazer mínimas
de lote por habitação solo térreo.
Recuos laterais e Permissão de

Impossibilidade de
Padrões estéticos Verticalização fundos (fachadas verticalização e uso Novas centralidades
Leis para a totalidade usos mistos,
burgueses e europeia (edifícios laterais) e excessão misto em vias com grandes lotes e Subsolos aflorados,
do território. distanciamento dos
Caracteristicas sanitaristas (casas alinhados e sem de gabarito definidas. generosos recuos condomínios clube
Elitização da edifícios do
recuadas dos recuo) mediante Espraiamento da frontais
verticalização. alinhamento e maior
alinhamentos) Estética das fachadas escalonamento cidade (loteamentos
verticalização.
(edifícios escadinha) irregulares)
Forma Urbana
(escala da rua)
Forma Urbana
(escala da cidade)
111
3. ANÁLISES MORFOLÓGICAS E QUALITATIVAS DOS

ESPAÇOS URBANOS
112
Neste capítulo analisaremos algumas formas urbanas Figura 3.1: Morfologias

geradas nos diversos períodos morfológicos da cidade de São Paulo,
que foram sistematizados no capítulo 2. Foram escolhidas seis áreas
que foram consolidadas em períodos e situações diversas e que por
consequência possuem distintas relações entre o espaço público e
privado e os espaços livres e edificados, segundo ilustra a figura 3.1
(de esquerda para direita e de cima para baixo: Jardins, Centro
Velho, Higienópolis, Vila Ema, Cidade Monções e Jardim Anália
Franco).
Estas áreas serão analisadas com base nas escalas56 e
componentes dos estudos tipo-morfológicos e nos aspectos
qualitativos elencados segundo os estudos ambiente
comportamentais, ambos elucidados no capítulo 1.
As análises foram realizadas a partir de visitas a campo em
cada uma das áreas, em dois horários distintos, o primeiro
vespertino, entre 11 e 15 horas e o segundo noturno entre 19 e 21
horas. Todos os estudos foram realizados em dias úteis (segunda a
sexta feira), no mês de dezembro de 2016.
Fonte: Google Earth
56
As escalas estudadas serão a do bairro e da rua.
114
3.1 Centro velho mantém original, pelas inúmeras edificações relevantes, seus largos,
3.1.1 Morfologia praças e viadutos. Todos estes elementos são tombados57 e
Figura 3.2: Foto Aérea Centro velho preservados, conforme figura 3.3.
“O Centro Velho se caracteriza pelo traçado
estreito e desalinhado de suas ruas, pela
presença significativa de edifícios de interesse
histórico, do final do século XIX e das primeiras
décadas do século XX, e de espaços públicos que
se configuram como praças e largos” (CARMONA,
2007, p. 151).
Figura 3.3: Bens tombados no Centro velho
Fonte: Google Earth
A área de estudo está inserida no perímetro da primeira

mancha urbana de São Paulo, do período da cidade provinciana.
Passa por gradativos processos de verticalização, que como
Fonte: Viva o centro58
resultado lhe conferem gabaritos de altura variados e estilos
arquitetônicos diversos. Possui importante valor histórico e 57
Resolução nº 17/Conpresp/2007.
http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/upload/2ffeb_17_T_Centro_Velho.pdf.
simbólico para a cidade, pelo seu traçado urbanístico que se 58
http://www.vivaocentro.org.br/media/9574/tombados_se_rep.pdf
115
3.1.1.1Malha urbana e Estrutura fundiária Figura 3.5: Estrutura fundiária Centro velho
A malha urbana é irregular, as quadras têm dimensões
variadas (figura 3.4). Algumas quadras são grandes, porém possuem
permeabilidade para o pedestre, como por exemplo viaduto do chá
e o pátio do colégio. O interior do perímetro destacado em
vermelho na figura 3.4 é ocupado pelos calçadões. Os lotes possuem
dimensões variadas, sendo os menores com cerca de 5 metros de
frente e os maiores 30 metros de frente (figura 3.5).
Figura 3.4: Malha Urbana Centro velho
Fonte: Geosampa
3.1.1.2 Espaços livres

As edificações são quase todas construídas no alinhamento
viário e sem recuos laterais. Com isto o espaço negativo das
edificações é formado pelas ruas e calçadas, praças e largos, e poços
de ventilação no interior do bloco formado pelos edifícios (conforme
figura fundo 3.6). Os largos e praças são totalmente abertos, sem
qualquer tipo de grade ou vedação e integrados aos calçadões e
calçadas, como a Praça do Patriarca, Largo São Bento, Pátio do
Colégio, o Vale do Anhangabaú, entre outras. A oferta de espaços
públicos nesta área é significativa.
Fonte: Elaboração própria com base no Geosampa
116
Figura 3.6: Amostra figura fundo Centro velho 3.1.1.4 Vegetação

A arborização é escassa, no interior dos lotes é inexistente
(devido as altíssimas ocupações do solo), e no espaço público se
concentra apenas nas praças, com árvores de grande porte.
Figura 3.7: Arborização Viária Centro velho
Fonte: Elaboração própria com base no Google maps
3.1.1.3 Referenciais urbanos

Esta é uma das regiões da cidade com maior oferta de
referenciais urbanos, que vão desde edifícios e monumentos
históricos como o Martinelli, Matarazzo, Banespa, Pátio do Colégio, Fonte: Geosampa
Teatro Municipal, entre outros a paisagens e ruas relevantes e com 3.1.1.5 Mobiliário urbano
comércio específico. O Centro velho é um referencial urbano Além do mobiliário básico da cidade (postes, placas, lixeiras,
importante para a cidade, por todo seu conjunto. fiação), o centro possui postes históricos, bancos, bancas de jornal,
117
floreiras, quiosques e paraciclos. O espaço do projeto Centro acomodam diversos tipos de serviços, escritórios, e
órgãos públicos.
Aberto59 São Bento, conta com decks de madeira, cadeiras e bancos, Fonte: Elaboração própria
guarda sois e jogos de tabuleiro.
3.1.2 Análises Qualitativas
3.1.1.6 Edifício
Quadro 3.2: Espaços de Transição Centro Velho
Quadro 3.1: Ocupação e Uso Centro Velho Transparência Aberto Praticamente todos os edifícios são
Quanto: A região do Centro possui as maiores densidades abertos com portas e/ou com
construtivas da cidade60. Em compensação a vitrines. Algumas exceções são
61
densidade demográfica varia entre 12 e 42 comércios fechados e fachadas de
habitantes / hectare. vidro opaco. (Figura 3.8).
De Que Forma A ocupação do lote é alta, não existem recuos Apelo aos Interativo Muitas cores, texturas, vitrines com
(laterais e de fundos), pois a legislação da época não sentidos produtos diversos expostos, toldos
exigia, no entanto, a ausência de recuos frontais era e letreiros atraem os olhos.
determinação da lei. Alguns edifícios mais novos Vendedores ambulantes de frutas,
possuem recuos (por exemplo os edifícios localizados aguçam o paladar. Apelo olfativo
na Rua Libero Badaró). As alturas são variadas, tendo vindo dos restaurantes e cafés.
alguns dos primeiros arranha céus da cidade como o (Figura 3.9).
Edifício Banespa, e edifícios mais baixos com 3 Ritmo Vertical A maioria dos edifícios tem o
andares. pavimento térreo dividido em
O Que O térreo da maioria dos edifícios é destinado a muitas lojas, com muitas portas
comércios, enquanto que os andares superiores (figura 3.10).
59
O projeto Centro Aberto busca requalificar o centro, transformando praças ou
lotes vazios em espaços de estar, com atividades e mobiliário urbano.
60
http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/desenvolvimento_urbano/sp_
urbanismo/operacoes_urbanas/centro/index.php?p=19592
61
Densidade demográfica preliminar dos setores 355030878000006 e
355030878000007 (distrito Sé) utilizado como referência. Fonte: IBGE, Sinopse
Por Setores, Censo 2010.
118
Quadro 3.3: Densidade e diversidade Centro Velho Quadro 3.5: Experiências sensoriais Centro Velho
Alta Térreos comerciais, os edifícios Proteção contra o Positivas Em quase todas as ruas da área
com comércio e serviços, órgãos trafego e existem os calçadões, portanto sem
Diversidade de
públicos e referenciais urbanos, acidentes e acesso aos carros. Nas demais o
usos e pessoas
atraem pessoas diferentes durante sensação de fluxo de veículos é lento o que não
(durante o dia)
o dia (funcionários, turistas, segurança promove sem ação de insegurança
compradores, etc). (Figura 3.11). ao pedestre. (Figura 3.16)
Baixa No período noturno grande parte Proteção contra o Intermediárias Durante o dia a sensação é de
do comércio fecha cedo (ficando crime e violência segurança nos calçadões é alta pelo
abertos até um pouco mais tarde e sensação de grande número de pessoas
Diversidade de
alguns bares), e há uma queda segurança circulando. Alguns pontos como o
usos e pessoas
brusca de pessoas na rua, também Vale do Anhangabaú a sensação cai
(durante a noite)
devido ao fato de haver poucas consideravelmente, devido ao
unidades residenciais nesta área. abandono (lixo, sujeira, mato alto,
(Figura 3.12). pichações, moradores de rua) e ao
Fonte: Elaboração própria baixo fluxo de transeuntes. (A noite
predomina a sensação de
Quadro 3.4: Atividades Centro Velho insegurança, e muitos moradores
Necessárias Sim Trabalho (vendedores ambulantes, de rua se alocam em frente aos
entregadores, comerciantes), edifícios (Figura 3.17)
deslocamentos, compras. (Figura
Experiências Intermediárias Apesar de possuir muito apelo aos
3.13).
sensoriais sentidos (apelo visual, olfativo, etc)
Sociais Sim Conversas corriqueiras, almoço, positivas e possui experiências sensoriais
excursões. (Figura 3.14). proteção contra desagradáveis como ruído, mau
Opcionais Sim Descanso e contemplação experiências cheiro em alguns pontos, calor
(principalmente nas praças), jogos sensoriais excessivo e poucos locais que
(centro aberto), visita a igrejas e desconfortáveis ofereçam sombra. Alguns prédios
pontos turísticos. (Figura 3.15) possuem marquises que protegem
do sol e da chuva. (Figura 3.18).
Oportunidades Intermediárias Os calçadões oferecem boas
para caminhar oportunidades para caminhar,
embora o piso irregular e o alto
fluxo de pessoas diminua o
119
desempenho. Fora dos calçadões,

as calçadas são irregulares,
estreitas e possuem obstáculos,
como os postes históricos. (Figura
3.19).
Oportunidades Positivas Nas praças as pessoas se
para permanecer concentram nos pontos de sombra
em pé ou nos calçadões, nas áreas de
transição. (Figura 3.20).
Oportunidades Intermediárias Poucos assentos primários (a maior
para sentar-se concentração, no centro Aberto) e
assento secundário em alguns
edifícios. (Figura 3.21).
Oportunidades Positivas Existem muitas possibilidades para
para ver ver, nos viadutos, largos e praças.
(Figura 3.22)
Oportunidades Intermediárias Principalmente nas praças e em
para ouvir e frente a comércios, mas falta
conversar mobiliário apropriado. No centro
aberto as possibilidades de
conversa aumentam
consideravelmente. (Figura 3.23).
Oportunidades Intermediárias No centro aberto há jogos de
para brincar e tabuleiro, e nota-se a presença de
praticar atividade skatistas no pátio do colégio e no
física vale do Anhangabaú. (Figura 3.24).
Espaços Positivas Térreos comerciais com pé direito
projetados de baixo sem recuo frontal e lateral,
acordo com a estabelecimentos pequenos e
escala humana variados. (Figura 3.25).
120
121
122
Figura 3.26: Localização das imagens Centro Velho
Fonte: Elaboração própria com a base do Google Earth

124
3.2 Jardins desenho local valoriza o pedestre: com calçadas largas, bem
3.2.1 Morfologia arborizadas, os recuos prestigiam o conforto térmico e lumínico...”
Figura 3.27: Foto Aérea Jardins (ANDRADE E COELHO JR., 2013, p.3).
Os Jardins foram formados com restrições convencionais de
loteamentos, ou seja, regras estabelecidas pela loteadora que
deveriam ser respeitadas, dizendo respeito ao parcelamento uso e
ocupação do solo. Em 1986 os Jardins (Jardim América, Europa,
Paulista e Paulistano) foram objeto de uma resolução de
tombamento, que intencionava preservar as características destes
bairros, como o traçado urbano, a vegetação e as linhas
demarcatórias dos lotes, que asseguraria a baixa densidade
populacional (Resolução 02 de 23-1-86).
Dato foram mantidos e preservados, recebendo as primeiras
demarcações de zoneamento juntamente com outros bairros
Fonte: Google Earth
residenciais. Na primeira lei de zoneamento foram marcados como
A área de estudo é formada por trechos dos bairros Jardim
Z1, e nos zoneamentos posteriores como Zona Exclusivamente
Europa e Jardim América. Ambos foram originados por loteamentos
Residencial (ZER). Na lei de zoneamento atual63 as restrições
inspirados no conceito de cidades-jardins62, na década de 1920,
durante o período de desenvolvimento sanitarista e legislação para
elites, priorizando a qualidade de vida característica do campo. “...o
62 63
Conforme descrito no capítulo 2. Lei 16.402/16
125
convencionais referentes ao parcelamento e ocupação64 do solo, bucólicas e pitorescas, não é mais utilizado dessa
forma” (ANDRADE E COELHO JR., 2013, p.15).
deverão ser atendidas quando mais restritivas que as disposições da
Figura 3.28: Edificações no Jardim América, na década de 1920 e
lei65. atualmente
É importante notar que no projeto original, os lotes deveriam
ser cercados por muros de até 1,20 metros. Poucos exemplares
ainda se mantem conformes a esta regra, sendo que na maior parte
dos lotes, foram erguidos muros com cerca de 5 metros de altura,
conforme figura 3.28 (Rua México na década de 1920 e atualmente).
Com isto, o espaço urbano e a ambiência por ele proporcionada
acaba por sofrer alterações significativas. Andrade e Coelho Jr.
defendem que esta alteração acaba por desincentivar o caminhar a
pé, que justamente era um dos preceitos deste tipo de loteamento.
“Com a construção de elementos que não
estavam presentes no projeto original de Parker,
como muros altos e guaritas, o bairro perdeu
muitas de suas características originais de uso e
ocupação do solo e parte da sua essência. O
local, desenvolvido para favorecer o percurso a
pé, dotado de caminhos arborizados, referências
64
“...dimensionamento de lotes, recuos, taxa de ocupação, coeficiente de Fonte: http://www.amejardins.com.br/historia-jardins/historia_jardins.php e
aproveitamento, altura e número de pavimentos das edificações...” (Art. 59 da Lei google street view
16/402/16)
65
Quanto ao uso, o zoneamento se sobrepõe ao loteamento, e demarcou áreas
como corredores comerciais (ZCOR), assim como a lei de zoneamento de 2004
(ZCLz), e as leis complementares ao zoneamento de 1972 (Z8).
126
3.2.1.1 Malha urbana e estrutura fundiária Figura 3.30: Estrutura fundiária Jardins
Os loteamentos que originaram os jardins possuíam um
traçado orgânico, mesmo se tratando de uma região plana e ruas
largas, inspirados em bulevares. O tamanho das quadras varia entre
140 a 170 metros em média, algumas chegando a 200 metros. A
figura 3.29 ilustra a malha urbana na área de estudo. Os lotes são
grandes, porém heterogêneos, variando em uma média de 15 a 40
metros de frente. Na figura 3.30, duas quadras fiscais exemplificam a
estrutura fundiária do bairro.
Figura 3.29: Malha urbana Jardins Fonte: Geosampa

Na figura 3.31 (figura fundo) as edificações estão em preto e
todos os espaços públicos (privados ou públicos) em branco. Nota-se
a grande oferta de espaços públicos, devido à baixa densidade
construtiva nos lotes. A interação entre os espaços livres públicos e
privados, no entanto não acontece, pois, a maior parte das
edificações é cercada por muros altos. Os espaços livres públicos são
formados basicamente pelas ruas e calçada e há a existência de
pequenas praças dispersas.

127
Figura 3.31: Amostra figura fundo Jardins 3.2.1.4 Vegetação

A arborização é densa, tanto no interior dos lotes como nas
ruas e praças. A figura 3.32 ilustra a arborização viária.
Figura 3.32: Arborização Viária Jardins
Fonte: Elaboração própria com base no Google maps

O próprio bairro é considerado um referencial urbano, pela
Fonte: Geosampa
sua relevância ambiental, paisagística e histórica, mas
3.2.1.5 Mobiliário urbano
descaracterizado pela inserção de novos elementos (muros) que
O mobiliário que existe é o padrão da cidade (postes, fiação
alteraram a paisagem e tiraram a possibilidade de contemplação.
aparente, placas de sinalização e lixeiras) além de guaritas de
Também contam como referenciais urbanos os Museu Brasileiro da
segurança particulares, estátuas em praças e pontos de ônibus (na
escultura MuBE e o Museu da Imagem e do Som MIS.
Avenida Europa).
128
3.2.1.6 Edifícios O Que O bairro é exclusivo para residências unifamiliares,

com dois corredores de serviços70 (Avenida Europa e
Quadro 3.6: Ocupação e Uso Jardins Rua Groelândia), com escritórios, agencias e museus.
Quanto As densidades construtivas e habitacionais são Fonte: elaboração própria
baixas. Existem cerca de 18 habitantes por hectare66,
nas residências unifamiliares. O coeficiente de
aproveitamento básico atual67 é de uma vez a área 3.2.2 Análises Qualitativas
do terreno e os lotes tem dimensão mínima de
250m² de área. Mas geralmente os terrenos são Quadro 3.7: Espaços de Transição Jardins
maiores do que o mínimo e as edificações possuem Transparência Fechado Muros altos e portões fechados. Na
mais do que 350, chegando a mais de 1.000m² de avenida Europa, existem algumas
área68. vitrines de showroom de carros.
De Que Forma As edificações são recuadas em todas as divisas, (Figura 3.33).
ocupando em média metade69 do lote, possuem um Apelo aos Passivo Pouca variação de texturas e
ou dois pavimentos. Todas as residências possuem sentidos aberturas. Sem interação entre os
grande área ajardinada e permeável, e normalmente espaços privados e públicos. (Figura
são cercadas por muros. Na Avenida Europa os 3.34).
recuos frontais são utilizados para estacionamento Ritmo Horizontal Grandes extensões de muros, sem
de veículos e não há muros e portões dividindo a aberturas e elementos verticais.
calçada do lote. (Figura 3.35).
66
Densidade demográfica preliminar do setor 355030845000026 (distrito Jardim
Paulista) utilizado como referência. Fonte: IBGE, Sinopse Por Setores, Censo 2010.
67
Foram consultados os parâmetros de parcelamento uso e ocupação do solo
atuais da Lei 16.402/16, que se mantém iguais aos da primeira lei de zoneamento
(ver capítulo 2).
68 70
Foram consultadas algumas residências à venda no site www.imovelweb.com.br O tipo de comércio e serviços nestes corredores era limitado. A lei de
para servir de parâmetro do existente. zoneamento atual flexibilizou esta questão, permitindo por exemplo comércio de
69
A taxa de ocupação é de 0,5 para as zonas residenciais, desde a primeira Lei de alimentação de pequeno porte na Avenida Europa, mas ainda não é possível ver o
Zoneamento (ver capítulo 2). resultado desta flexibilização.
129
Quadro 3.8: Densidade e diversidade Jardins Quadro 3.10: Experiências sensoriais Jardins
Baixa Poucas pessoas na rua durante o Proteção contra Intermediárias Em praticamente todas as ruas,
dia, devido aos usos o trafego e existe uma faixa vegetada entre a
exclusivamente residenciais, que acidentes e calçada e a rua, o que oferece uma
Diversidade de não atraem transeuntes. Usos não sensação de sensação de segurança. Porém a
usos e pessoas residenciais concentrados na segurança velocidade dos veículos é rápida
(durante o dia) Avenida Europa, porém, pouca (principalmente durante a noite) e
variedade de serviços, o que poucos carros param para a
também não atrai uma diversidade travessia do pedestre71. (Figura
de pessoas. (Figura 3.36). 3.41).
Baixa Durante a noite as únicas pessoas Proteção contra Intermediárias Apesar de haver muitas câmeras e
na rua são os seguranças o crime e seguranças particulares, as
Diversidade de
particulares. As atividades da violência e grandes extensões de muros, e o
usos e pessoas
avenida Europa encerram a partir sensação de baixo fluxo de pedestres
(durante a
das 18 horas, deixando a avenida segurança promovem a sensação de
noite)
deserta de transeuntes. (Figura insegurança, principalmente
3.37). durante a noite. (Figura 3.42).
Fonte: Elaboração própria Experiências Intermediárias Sensação térmica agradável,
sensoriais devido a grande massa arbórea,
Quadro 3.9: Atividades Jardins
positivas e conforto acústico. Pouca
Necessárias Sim Alguns deslocamentos e trabalho
proteção contra possibilidade de experiências
(funcionários dos showroons e
experiências visuais. (Figura 3.43).
carteiros). (Figura 3.38).
sensoriais
Sociais Não Não foram detectadas interações desconfortáveis
sociais. (Figura 3.39).
Oportunidades Intermediárias Faixa livre para o pedestre estreita
Opcionais Não Não foram detectadas atividades para caminhar (apesar das calçadas serem largas,
opcionais. (Figura 3.40). são vegetadas), calçadas limpas.
(Figura 3.44).
Oportunidades Negativa Não existem possibilidades de
para permanência (as faixas de
71
Devido à escassez de pessoas na rua, foi observado com base na experiência da
autora.
130
permanecer em transição entre os muros e as

pé calçadas possuem vegetação).
(Figura 3.45).
Oportunidades Negativa Não existem assentos primários e
para sentar-se secundários nem ao menos nas
praças. (Figura 3.46).
Oportunidades Negativa Não é possível visualizar o interior
para ver dos lotes, poucos visuais
interessantes. (Figura 3.47).
Oportunidades Intermediárias O baixo ruído possibilita a
para ouvir e comunicação, existem algumas
conversar pequenas praças, mas não são
convidativas para a permanência.
(Figura 3.48).
Oportunidades Negativas Não existem mobiliários próprios
para brincar e para estas atividades, as ruas e
praticar calçadas não são propicias. (Figura
atividade física 3.49).
Espaços Intermediárias Apesar do gabarito de atura das
projetados de edificações ser baixo e de o bairro
acordo com a originalmente ter sido projetado
escala humana para a escala humana, a falta de
contato com o interior dos lotes e
o “emparedamento” dos espaços
de transição com muros altos
acabam por alterar esta
percepção. (Figura 3.50).
131
132
133
Figura 3.51: Localização das imagens Jardins

135
3.3 Higienópolis 3.3.1.1 Malha urbana e Estrutura fundiária
3.3.1 Morfologia A malha urbana é em grelha, com quadras ortogonais
Figura 3.52: Foto Aérea Higienópolis regulares variando entre 100 a 250 metros de comprimento,
conforme figura 3.53. A estrutura fundiária se manteve original do
período dos casarões, lotes ortogonais com dimensões homogêneas
entre 15 a 30 metros de frente (figura 3.54). Existem na região
algumas vilas, compostas por lotes menores, de aproximadamente 5
metros de frente.
Figura 3.53: Malha urbana Higienópolis
Fonte: Google Earth
A morfologia de Higienópolis foi constituída gradativamente.

No período de desenvolvimento sanitarista a malha urbana e a
estrutura fundiária foram formadas. No período transição do
urbanismo Europeu ao Americano e as leis precursoras do
zoneamento muitos casarões foram sendo substituídos pelos
primeiros edifícios de apartamento e com recuos laterais da cidade. Fonte: Elaboração própria com base no Geosampa
136
Figura 3.54: Estrutura fundiária Higienópolis Figura 3.55: Amostra figura fundo Higienópolis
Fonte: Geosampa

Na figura fundo (3.55) é possível perceber os espaços livres
formados pelos recuos dos edifícios, porém normalmente estes Fonte: Elaboração própria com base no Google maps
espaços são de acesso privado, mas existe a permeabilidade visual

pois a vedação é feita por grade ou vidro. Percebe-se que em muitos
O bairro possui edifícios de interesse histórico e
edifícios esta estrutura não fazia parte do projeto original, sendo
arquitetônico tombados, de períodos distintos. Alguns casarões
colocada posteriormente. Os espaços livres públicos são constituídos
remanescentes como a Vila Penteado. Além de possuir um conjunto
pelas ruas e calçadas, que são largas, e concentrados em um parque
significativo de exemplares da arquitetura moderna, como o Edifício
(Buenos Aires) que ocupa um quarteirão.
Lausanne. O parque Buenos Aires também é considerado referencial
urbano (tombado).
137
3.3.1.4 Vegetação 3.3.1.5 Mobiliário urbano

A arborização nas ruas é farta, bem como no interior dos Além do mobiliário básico nas ruas (postes, placas, lixeiras,
lotes e do parque Buenos Aires, e as árvores são de grande porte. etc), existem muitas floreiras que servem como assento secundário.
Figura 3.56: Arborização Viária Higienópolis O parque conta com playground, espelho d’água, aparelhos de
ginástica, bancos e esculturas.
3.3.1.6 Edifício
Quadro 3.11: Ocupação e Uso Higienópolis
Quanto As densidades construtivas são altas. Não é
possível precisar com exatidão o coeficiente de
aproveitamento, pois na época de consolidação do
bairro este instrumento ainda não era utilizado. As
densidades demográficas variam entre 255 e 711
habitantes por hectare72.
De Que Forma Os edifícios são recuados de todos os alinhamentos
(mas os recuos são pequenos), tem alta ocupação
do lote e possuem áreas permeáveis. A altura dos
edifícios varia entre 10 e 20 pavimentos e algumas
edificações comerciais são térreas.
O Que O uso do solo é predominantemente de edifícios
multifamiliares. Há comercio e serviços em alguns
Fonte: Geosampa
térreos de edifícios ou em edificações de um ou
dois pavimentos, além de um shopping
(Higienópolis).
72
355030826000052 (distrito Consolação) utilizado como referência. Fonte: IBGE,
Sinopse Por Setores, Censo 2010.
138
3.3.2 Aspectos Qualitativos Quadro 3.14: Atividades Higienópolis

Necessárias Sim Deslocamentos, trabalho
Quadro 3.12: Espaços de Transição Higienópolis (pipoqueiro, taxistas, barracas de
Transparência Aberto Fachadas com transparência - vidro fruta), compras. (Figura 3.62).
ou grades. (Figura 3.57). Sociais Sim Encontros na porta de edifícios e
Apelo aos Interativo Riqueza de detalhes, cores e nos comércios. (Figura 3.63).
sentidos texturas. Em muitos edifícios Opcionais Sim Pessoas caminhando, correndo,
existem obras de arte e objetos no andando de bicicleta, passeando
hall, que podem ser visualizados da com cachorro (durante o dia e a
rua. (Figura 3.58). noite). (Figura 3.64).
Ritmo Vertical Os edifícios são implantados em Fonte: Elaboração própria
lotes pequenos, e não há a
presença de muros extensos. Quadro 3.15: Experiências sensoriais Higienópolis
(Figura 3.59). Proteção contra o Positiva Calçadas largas, trafego de
Fonte: Elaboração própria trafego e veículos moderado e com baixas
acidentes e velocidades. (Figura 3.65).
Quadro 3.13: Densidade e diversidade Higienópolis sensação de
Alta Usos residenciais (multifamiliares), segurança
Diversidade de comércios e serviços garantem o Proteção contra o Positiva Fluxo constante de pessoas,
usos e pessoas fluxo de pessoas. A diversidade é crime e violência visibilidade das guaritas dos
(durante o dia) alta, idosos, crianças, jovens e e sensação de edifícios, muitas janelas (olhos da
adultos. (Figura 3.60). segurança rua), boa iluminação a noite.
Alta Muitas pessoas utilizando as ruas (Figura 3.66).
de noite. A maioria dos comércios Experiências Positiva A densa vegetação propicia bom
Diversidade de
fechados, porém restaurantes sensoriais conforto térmico. Boa
usos e pessoas
abertos. Maior concentração de positivas e visibilidade, baixo nível de ruído.
(durante a noite)
pessoas em pontos específicos proteção contra (Figura 3.67).
como o Shopping. (Figura 3.61). experiências
sensoriais
desconfortáveis
Oportunidades Positiva Calçadas largas e regulares.
para caminhar (Figura 3.68).
Oportunidades Intermediárias Os únicos locais que possibilitam
139
para permanecer a permanência são as calçadas física na rua (muitas pessoas fazem
em pé (por serem largas) e o parque. cooper na rua). (Figura 3.73).
(Figura 3.69). Espaços Positiva Edifícios com altura
Oportunidades Intermediárias Não existem muitos assentos projetados de intermediária, porém com poucos
para sentar-se primários (bancos) nas ruas, mas acordo com a recuos frontais e laterais,
existem alguns acentos escala humana fachadas com muitos detalhes e
secundários, como floreiras. transparências. (Figura 3.74).
Dentro do parque as Fonte: Elaboração própria
possibilidades aumentam muito,
com muitos bancos disponíveis.
(Figura 3.70).
Oportunidades Intermediárias As ruas são largas, oferecendo
para ver boa visibilidade, porém não
existem largos ou praças em que
se possa contemplar a paisagem.
(Figura 3.71).
Oportunidades Intermediárias Apenas o parque dispõe de locais
para ouvir e específicos para conversar. Porém
conversar a conversa também acontece nas
calçadas em frente aos edifícios.
(Figura 3.72).
Oportunidades Positiva No parque (playground e
para brincar e equipamentos de ginástica,
praticar atividade corrida e caminhada), ciclovia e
140
141
142
Figura 3.75: Localização das imagens Higienópolis

144
3.4 Vila Ema 3.4.1.1 Malha urbana e Estrutura fundiária
3.4.1 Morfologia A malha urbana é em grelha, as quadras são alongadas e
Figura 3.76: Foto Aérea Vila Ema variadas, possuem de 100 a 400 metros de comprimento. Os lotes
variam entre 5 e 10 metros de frente e em geral possuem menos do
que 25 metros de fundos. Vale observar que os loteamentos mais
periféricos, como o da Vila Ema foram construídos de maneira
irregular, com os lotes tendo dimensões menores do que o mínimo
permitido na lei de parcelamento da época.
Figura 3.77: Malha urbana Vila Ema
Fonte: Google Earth
Em 1980, é instalada a primeira indústria no distrito de Vila

Prudente, que começa a atrair imigrantes que viviam nas regiões de
Mooca, Ipiranga e Brás. Com isto, inicia-se a construção dos
loteamentos adjacentes e a vinda de outras fábricas. No período da
legislação para totalidade da cidade a região cresce com a migração
interna e se conforma a morfologia da região.
145
Figura 3.78: Estrutura fundiária Vila Ema Figura 3.79: Amostra figura fundo Vila Ema
Fonte: Geosampa

A região não possui espaços livres significativos, públicos ou
privados. O recuo de frente dos lotes normalmente é ocupado por Fonte: Elaboração própria com base no Google maps
garagens, e fechados com portões, e os recuos de fundos são

privados. As ruas e as calçadas são estreitas, e no entorno existem
Por ser uma região pouco verticalizada, ainda existe o
algumas pequenas praças diluídas, como por exemplo próximo à Av.
referencial do suporte geográfico. É possível visualizar os aclives e
Prof. Luiz Ignácio de Anhaia Mello. Na figura fundo 3.79 é possível
declives das paisagens do entorno.
perceber a escassez de áreas livres nesta região.
146
3.4.1.4 Vegetação 3.4.1.6 Edifício

A vegetação no interior dos lotes é escassa, e existem Quadro 3.16: Ocupação e Uso Vila Ema
Quanto As densidades construtivas são baixas e médias73
algumas árvores dispersas no sistema viário (figura 3.80). apesar de ter uma alta ocupação do lote as
Figura 3.80: Arborização Viária Vila Ema edificações são horizontais. As densidades
demográficas variam entre 102 a 245 habitantes
por hectare74.
De Que Forma As edificações possuem recuos frontais de
normalmente 5 metros, pequenos recuos laterais
em um ou dois lados, ocupam praticamente todo o
terreno e recuos de fundos. As casas são térreas ou
sobrados e poucas possuem áreas permeáveis.
O Que Edificações unifamiliares convivem com comércios
e serviços. Estes estão espalhados por todas as
ruas, mas se concentram principalmente em duas
ruas principais (Huland e Vila Ema).
Fonte: Geosampa
3.4.1.5 Mobiliário 73
O Coeficiente de Aproveitamento atual básico é 1 e máximo 2 vezes a área do
Existem muitos fios elétricos aparentes, formando terreno.
74
praticamente uma trama por cima das ruas. Além de postes, placas 355030876000308 (distrito Sapopemba) utilizado como referência. Fonte: IBGE,
de sinalização, pontos de ônibus e orelhões.
147
3.4.2 Análises Qualitativas Quadro 3.19: Atividades Vila Ema

Necessárias Sim Deslocamentos, ponto de ônibus,
Quadro 3.17: Espaços de Transição Vila Ema trabalho (operários, vendedores).
Transparência Fechado Muitos muros, poucas portas e (Figura 86).
janelas. Alguns portões com grades Sociais Sim Conversas em frente aos
permitem a visualização para o comércios, nos pontos de ônibus
espaço privado, mas apenas das em frente as residências. (Figura
garagens. (Figura 81). 87).
Apelo aos Passivo As edificações seguem um mesmo Opcionais Sim Uma das atividades opcionais é a
sentidos padrão, tendo variação apenas de brincadeira de pipa e pessoas
cores. Muita poluição visual brincando nas quadras
(fachadas sujas). (Figura 82). poliesportivas. (Figura 88).
Ritmo Vertical Devido aos lotes serem pequenos, Fonte: Elaboração própria
mesmo nas fachadas com muros,
mantem-se o padrão vertical. Quadro 3.20: Experiências sensoriais Vila Ema
(Figura 83). Proteção contra o Negativas As calçadas são estreitas,
Fonte: Elaboração própria trafego e irregulares e com muitos
acidentes e obstáculos, o que obriga muitas
Quadro 3.18: Densidade e diversidade Vila Ema sensação de vezes o pedestre a caminhar na
Média A maior concentração de pessoas e segurança rua, os ônibus passam em ruas
Diversidade de usos se dá nas ruas comerciais estreitas. (Figura 89).
usos e pessoas (Uhland e Vila Ema), nas demais, o Proteção contra o Negativas A falta de gestão dos espaços
(durante o dia) fluxo de transeuntes é baixo. crime e violência (vegetação alta, calçadas
(Figura 84). e sensação de quebradas, edifícios sujos) e a falta
Baixa À noite, apenas alguns bares ficam segurança de iluminação durante a noite
Diversidade de
abertos, poucas pessoas nas ruas contribuem para a sensação de
usos e pessoas
(em deslocamento e nos pontos de abandono e insegurança. Durante
(durante a noite)
ônibus). (Figura 85). a noite tem o agravante de ter
pouco fluxo de pessoas. (Figura
90).
Experiências Negativas A existência de árvores é quase
sensoriais nula, acentuando a sensação de
positivas e calor. Muito ruído causado por
148
proteção contra ônibus, máquinas de empresas, e

experiências proximidade com uma grande
sensoriais avenida (Anhaia Melo). (Figura 91).
desconfortáveis
Oportunidades Negativas Calçadas irregulares e estreitas,
para caminhar muitos degraus e obstáculos.
(Figura 92).
Oportunidades Negativas Apenas se percebe pessoas em pé
para permanecer nas portas dos comércios. (Figura
em pé 93).
Oportunidades Negativas Apenas existem bancos em alguns
para sentar-se pontos de ônibus. (Figura 94).
Oportunidades Intermediárias A região possui aclives e declives,
para ver possibilitando os visuais do
entorno. Não existem praças para
a contemplação. (Figura 95).
Oportunidades Negativas Há poucas praças e os ruídos do
para ouvir e transito nessas regiões é alta.
conversar (Figura 96).
Oportunidades Intermediárias Há uma quadra poliesportiva e
para brincar e crianças brincando nas ruas.
praticar atividade (Figura 97).
física
Espaços Positivas Lotes pequenos, residências com
projetados de poucos recuos. (Figura 98).
acordo com a
escala humana
149
150
151
Figura 3.99: Localização das imagens Vila Ema

153
3.5 Cidade Monções 3.5.1.1 Malha urbana e Estrutura fundiária
3.5.1 Morfologia A malha urbana é em grelha, com comprimento de quadra
Figura 3.100: Foto Aérea Cidade Monções máximo de aproximadamente 150 metros. A quadra destacada em
vermelho na figura 3.101, destoa das demais pelo seu tamanho, mas
possui ruas particulares, com acesso a pedestres e veículos. A
estrutura fundiária é mista, possui lotes pequenos das edificações
remanescentes, mas a maioria são grandes lotes resultantes de
remembramentos.
Figura 3.101: Malha urbana Cidade Monções
Fonte: Google Earth
A morfologia desta região representa o período flexibilização

dos índices do zoneamento, com a Operação Urbana Água
Espraiada. Foi uma área totalmente transformada pelo instrumento,
com grandes lotes e edifícios de escritórios ou residências
multifamiliares, embora ainda existam algumas edificações
horizontais.
154
Figura 3.102: Estrutura Fundiária Cidade Monções remanescentes (como por exemplo no entorno do Rio Pinheiros, e
embaixo do viaduto na Avenida Jor. Roberto Marinho).
Figura 3.103: Amostra figura fundo Cidade Monções
Fonte: Geosampa

Os edifícios são recuados de todos os alinhamentos, tendo
áreas livres privadas, para estacionamento e em alguns casos para o
uso público. Os recuos frontais, principalmente em edifícios não
residenciais são abertos para a rua, mas sempre possuem elementos
Fonte: Geosampa
que fazem a transição do espaço público ao privado (escadas,
floreiras, paginação de piso, etc). Existem alguns terrenos vagos 3.5.1.3 Referenciais urbanos
cercados por tapumes. O espaço livre é formado por algumas praças A Ponte Estaiada é referencial urbano da região e imagem do
diluídas de acesso ao público, as calçadas e ruas, algumas áreas urbanismo voltado para os carros que predominou nas últimas
décadas na cidade (conforme observado no capítulo 2).
155
3.5.1.4 Vegetação Além dos postes, fiação, placas de sinalização nas ruas,
A arborização é mais significativa nos espaços públicos orelhões, lixeiras, e ciclovia, nas praças, existem quadras,
(calçadas e praças). Nos lotes, principalmente nos recuos frontais equipamentos de ginástica, brinquedos, mesas de xadrez e
dos lotes, predominam jardins com vegetações rasteiras e arbustos. banheiros químicos. Também como mobiliário, existe uma pequena
Figura 3.104: Arborização Viária Cidade Monções praça móvel, projeto de alunos da faculdade de Arquitetura da
Uninove.
3.5.1.6 Edifício
Quadro 3.21: Ocupação e Uso Cidade Monções
Quanto A densidade construtiva, chega a quatro vezes a
área do terreno e as densidades demográficas
variam entre 23 a 126 habitantes por hectare75.
De Que Forma Os edifícios ocupam cerca de metade da área do
terreno, e possuem recuos frontais generosos, e
recuos de frente e fundos mínimos exigidos. O
gabarito dos edifícios é variado, chegando a 33
andares.
O Que Edifícios não residenciais de escritórios, hotéis e
serviços, edifícios residenciais multifamiliares,
algumas residenciais horizontais remanescentes e
pequenos comércios e serviços para atender ao
público dos escritórios (restaurantes e
Fonte: Geosampa estacionamentos). As edificações geralmente não
são mistas, possuem apenas uma função.
3.5.1.5 Mobiliário urbano 75

355030835000072 (distrito Itaim Bibi) utilizado como referência. Fonte: IBGE,
156

Quadro 3.22: Espaços de transição Cidade Monções
Transparência Fechado Na maior parte não há Quadro 3.23: Densidade e diversidade Cidade Monções
transparência. Na Av. Eng. Luis Média Usos residenciais, prédios de
Carlos Berrini existem alguns escritórios, alguns comércios. As
prédios comerciais com fachadas Diversidade de pessoas tendem a se concentrar na
de vidro (mas muitas opacas) e usos e pessoas região da Av. Berrini. Maior
pequenos comércios com janelas (durante o dia) diversidade de pessoas utilizando a
para a rua. (Figura 105). praça (crianças, idosos, jovens).
Apelo aos Passivo As fachadas em geral são (Figura 108).
sentidos monótonas, com muros altos, Baixa Alguns pontos na Avenida Luís
grandes recuos sem apelo aos Diversidade de Carlos Berrini possuem movimento
sentidos e pouco convidativos ao usos e pessoas de pessoas a noite, devido a
pedestre. Mesmo nas edificações (durante a noite) existência de bares. No restante, a
em que há transparência no área é bem pouco movimentada.
pavimento térreo, por dentro da Fonte: Elaboração própria
transparência não se nota
detalhes e texturas. (Figura 106). Quadro 3.24: Atividades Cidade Monções
Ritmo Horizontal Muros, estruturas viárias Necessárias Sim Deslocamento e trabalho
(viadutos) lotes grandes tornam o (carteiros, comerciantes). (Figura
percurso horizontal (apesar de ter 110).
alguns elementos verticais na Av. Sociais Sim Happy hour (a noite), almoço (os
Berrini, a grande escala altera a trabalhadores dos escritórios
percepção de verticalidade). almoçando em restaurantes e em
(Figura 107). foodtrucks). (Figura 111).
Fonte: Elaboração própria Opcionais Sim Descanso e no parque atividades
físicas e brincadeiras. (Figura 112).
157
Quadro 3.25: Experiências sensoriais Cidade Monções Oportunidades Baixa Apesar de a Av. Berrini ter grandes
Proteção contra o Média Na avenida Nações Unidas e para permanecer recuos, estes, têm elementos de
trafego e Roberto Marinho a velocidade dos em pé divisão como floreiras e escadarias,
acidentes e veículos é alta e gera sensação de que não convidam o transeunte a
sensação de insegurança ao pedestre. No permanecer. No restante da área
segurança restante dos locais, as calçadas são as calçadas estreitas e os muros
largas e/ou há muitos carros tornam a possibilidade de
estacionados, portanto, o pedestre permanência muito baixa. (Figura
caminha na calçada distante dos 117).
carros em movimento. (Figura Oportunidades Baixa Poucos bancos na praça e alguns
113). para sentar-se assentos secundários como muros
Proteção contra o Baixa Há grandes áreas desertas, baixos e escadas em frente a
crime e violência principalmente na intersecção edifícios comerciais. (Figura 118).
e sensação de entre as avenidas Nações Unidas, Oportunidades Baixa Poucos atrativos para
segurança Jornalista Roberto Marinho e para ver contemplação. (Figura 119).
Marginal pinheiros que geram Oportunidades Baixa Na praça há alguns pontos para
sensação de insegurança. (Figura para ouvir e sentar-se com menos ruído. Nas
114). conversar demais áreas há muito ruído de
Experiências Média Poluição visual (terrenos carros. Também há mobiliário para
sensoriais abandonados, com lixo, muros conversar na praça móvel, porém
positivas e pixados, lixo e grama alta na praça). sem pessoas utilizando. (Figura
proteção contra Poluição sonora (muito barulho de 120).
experiências carros). Há vegetação nas ruas e Oportunidades Media Na ciclovia e na praça (brinquedos
sensoriais isso torna agradável a sensação para brincar e e equipamentos de ginástica).
desconfortáveis térmica. (Figura 115). praticar atividade (Figura 121).
Oportunidades Media Nas áreas comercias há calçadas física
para caminhar largas e regulares. Em outros Espaços Negativo Lotes e recuos grandes, edifícios
pontos as calçadas são estreitas e projetados de altos, diferença de nível entre
há postes, placas e árvores que acordo com a calçada e lotes, pé direito alto nos
obstruem a passagem do pedestre. escala humana térreos. (Figura 122).
(Figura 116). Fonte: Elaboração própria
158
159
160
Figura 3.123: Localização das imagens Cidade Monções

162
3.6 Jardim Anália Franco 3.6.1.1 Malha urbana e Estrutura Fundiária
3.6.1 Morfologia A malha urbana é mista, composta por quadras ortogonais e
Figura 3.124: Foto Aérea Vila Jardim Anália Franco regulares e quadras de enormes proporções sem acesso aos carros e
aos pedestres (figura 3.125). A estrutura fundiária também é mista,
com lotes pequenos de 10 metros de frente, lotes grandes com
cerca de 30 metros de frente e até lotes enormes que comportam
megaestruturas, como um grande shopping Anália Franco (figura
3.126)
Figura 3.125: Malha Urbana Jardim Anália Franco
Fonte: Google Earth
O boom imobiliário dos anos 2000 difundiu para outras áreas

da cidade a verticalização, que até então se concentrava apenas em
regiões centrais e do vetor sudoeste. O bairro Jardim Anália Franco
representa o período da primeira revisão da Lei de Zoneamento e o
boom imobiliário, bem como a difusão da formula de Adiron e de
outros parâmetros que desqualificaram o espaço urbano.
163
Figura 3.126: Estrutura fundiária Jardim Anália Franco pouco desta área livre é de acesso ao público e muitas vezes sem
permeabilidade visual.
Figura 3.127: Amostra figura fundo Jardim Anália Franco
Fonte: Geosampa

Os espaços livres públicos são concentrados, existe na região
um grande parque (Centro Esportivo, Recreativo e Educativo do
Trabalhador – Ceret), que é gradeado e possui alguns portões em
sua extensão. Os espaços livres privados são formados pelos Fonte: Elaboração própria com base no Google Maps
estacionamentos, terrenos vazios e as áreas de lazer dos edifícios 3.6.1.3 Referenciais urbanos
residenciais, e da Faculdade Cruzeiro do Sul. Anexo ao terreno da Faculdade existe um sitio arqueológico
A figura 3.127 ilustra a relação entre as áreas edificadas em tombado76 denominado de “Sítio Capão” e uma casa Bandeirista. No
preto e áreas livres em branco. Os espaços livres prevalecem, porém entanto não existe acesso físico e nem visual ao bem tombado.
76
Resolução CONDEPHAT 18 de 14/08/1984
164
3.6.1.4 Vegetação piscinas, equipamentos diversos, playgrounds, bancos, etc. Na

A vegetação mais densa se encontra no parque Ceret e no região também há uma ciclovia.
Sitio capão. Nas ruas as árvores são de médio porte, e nos lotes
3.6.1.6 Edifício
privados, jardins e arbustos.
Quadro 3.26: Ocupação e Uso Cidade Monções
Figura 3.128: Arborização Viária Cidade Monções Quanto As densidades construtivas são variadas, pois
existem tipologias variadas. As densidades
demográficas variam entre 73 a 250 habitantes por
hectare77.
De Que Forma Os edifícios são totalmente recuados de todos os
alinhamentos, concentrados no meio do lote por
conta das faixas de aeração e insolação. A taxa de
ocupação é baixa, e o lote é ocupado por áreas de
lazer privadas. O shopping ocupa metade do lote, e
seus recuos frontal e de fundos são ocupados por
um estacionamento térreo.
O Que A predominância é de edificações multifamiliares,
além de grandes estruturas como shopping e
universidade. Existem ainda muitas edificações
unifamiliares em transição para comerciais e de
serviços.
Fonte: Geosampa
3.6.1.5 Mobiliário urbano

77
O mobiliário na região é apenas o básico da cidade, tendo 355030885000127 (distrito Vila Formosa) utilizado como referência. Fonte: IBGE,
apenas dentro do Ceret uma grande variedade de quadras, pistas,
165

Quadro 3.29: Atividades Jardim Anália Franco
Quadro 3.27: Espaços de Transição Jardim Anália Franco Necessárias Sim Deslocamento, trabalho (lojistas,
Transparência Fechado Muros altos e extensos. Mesmo nos porteiros), compras. (Figura 134).
edifícios que possuem grades Sociais Sim Apenas no Parque Ceret. (Figura
existem muros depois das grades (e 135).
entre eles um jardim). (Figura 129). Opcionais Sim Apenas no Parque Ceret (crianças e
Apelo aos Passivo Pouco apelo - fachadas altas, adultos brincando e praticando
sentidos fechadas e extensas. (Figura 130). atividades físicas). (Figura 136).
Ritmo Horizontal As edificações são bem altas e Fonte: Elaboração própria
verticais, porém na altura do
Quadro 3.30: Experiências sensoriais Jardim Anália Franco
pedestre existem muros altos e
Proteção contra o Média Nas avenidas principais o fluxo de
extensos, trazendo a sensação de
trafego e veículos é alto e as calçadas não
horizontalidade. (Figura 131).
acidentes e são largas o suficiente em alguns
sensação de pontos. Nas ruas residenciais o
Quadro 3.28: Densidade e diversidade Jardim Anália Franco segurança fluxo de veículos é baixo. (Figura
Média Uso residencial nos prédios, e usos 137).
mistos em algumas ruas como a Proteção contra o Média Algumas quadras são imensas sem
Prof. João de Oliveira Torres. crime e violência permeabilidade visual e nem física,
Diversidade de Existem grandes equipamentos de e sensação de tendo grandes extensões de muro.
usos e pessoas comércio e serviços como o segurança (Figura 138).
(durante o dia) shopping Anália Franco e o Experiências Média Muito barulho de carros, pouco
Carrefour. Pouca concentração de sensoriais apelo aos sentidos. Existência de
pessoas próximas aos comércios. positivas e árvores atenua o clima. (Figura
(Figura 132). proteção contra 139).
Média Durante a noite devido a existência experiências
da universidade, e mesmo dos sensoriais
Diversidade de serviços, que funcionam até tarde, desconfortáveis
usos e pessoas como salões de cabelereiro. O Oportunidades Baixa As calçadas estão em bom estado
(durante a noite) parque também atrai grande para caminhar de conservação em alguns pontos
movimento após as 19 horas. e em outros ruim, com buracos.
(Figura 133). Mas os muros tornam o caminhar
Fonte: Elaboração própria desconfortável. Poucas pessoas
166
caminhando. (Figura 140).

Oportunidades Baixa As ruas não são convidativas para
para permanecer estar, devido também ao baixo
em pé fluxo de pedestres. Apenas no
parque. (Figura 141).
Oportunidades Baixa Bancos apenas dentro do parque.
para sentar-se (Figura 142).
Oportunidades Baixa Muros altos tiram a oportunidade
para ver de ver. Não existem visuais
interessantes. (Figura 143).
Oportunidades Baixa Apenas dentro do parque. Nas
para ouvir e ruas e praças não existem locais
conversar adequados. (Figura 144).
Oportunidades Media Ciclovia. Algumas pessoas fazendo
para brincar e cooper na rua (próximo ao
praticar atividade parque). Muitas atividades dentro
física do parque e praça com pista de
skate. (Figura 145).
Espaços Negativo Quadras imensas e fechadas.
projetados de (Figura 146).
acordo com a
escala humana
167
168
169
Figura 3.147: Localização das imagens Jardim Anália Franco

170
4. NOVAS PERSPECTIVAS PARA FORMA URBANA NA

LEGISLAÇÃO DE SÃO PAULO
171
4.1 A Revisão do Marco Regulatório de Política Urbana Lei de Parcelamento Uso e Ocupação do Solo, (LPUOS) “lei de
O Estatuto da Cidade (Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho zoneamento” Parte III da Lei Municipal nº 13.885, de 25 de agosto
de 2001), instituiu o Plano Diretor como instrumento básico da de 2004, Planos Regionais Estratégicos (PREs) Parte II da Lei
política de desenvolvimento e expansão urbana e definiu que o Municipal nº 13.885, de 25 de agosto de 2004, Código de Obras e
mesmo deverá ser revisto, pelo menos, a cada dez anos. Durante a Edificações (COE) Lei Municipal nº 11.228, de 04 de junho de 1992, e
gestão Municipal Serra-Kassab (2005-2008) foi feita uma tentativa por leis complementares. Entendendo que o Plano Diretor é apenas
frustrada de revisão do Plano Diretor Estratégico de São Paulo uma das peças chaves e que sua revisão estaria ligada as demais
através do Projeto de Lei (PL) 671/07. O PL foi judicializado, entre legislações citadas.
outros motivos, pela falta de participação da sociedade na sua O processo teve início com a revisão participativa do Plano
formulação. Diretor Estratégico (PDE) em abril de 2014, com diversos seminários
Em 2013, a prefeitura de São Paulo, gestão Haddad, de avaliação da lei vigente. Após cerca de seis meses de discussões,
atendendo a um compromisso político e uma obrigação jurídica, já estudos, sistematização de contribuições colhidas e formulação de
que o prazo de 10 anos para a revisão do Plano Diretor instituído em propostas junto à sociedade o Projeto de Lei foi enviado para a
2002 já havia terminado, reiniciou o debate no âmbito do legislativo, Câmara Municipal dos Vereadores, onde passou por mais discussões
através da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano e aprimoramento. Finalmente em julho de 2014 foi sancionado pelo
(SMDU). prefeito, o novo Plano Diretor Estratégico (Lei Municipal nº 16.050
Promoveu a Revisão Participativa do Marco Regulatório de de 31 de julho de 2014).
Política Urbana do Município, composto pelo Plano Diretor Após a consolidação da nova lei do PDE, a prefeitura deu
Estratégico (PDE) Lei Municipal nº 13.430 de 13 de setembro de início, em agosto de 2014 à revisão participativa da Lei de
2002 e Parte I da Lei Municipal nº 13.885, de 25 de agosto de 2004, Parcelamento Uso e Ocupação do Solo (LPUOS). A revisão da LPUOS
172
no âmbito do executivo, contou com três etapas de oficinas, São Paulo. Paralelamente, os Conselhos Participativos Municipais
audiências públicas e diálogos. O Projeto de Lei 272 foi encaminhado debateram e elaboraram propostas para os PREs, enquanto a SMDU
ao legislativo em junho de 2015, que conduziu a revisão, elaborou os Cadernos das Subprefeituras, contendo indicadores e
promovendo audiências públicas por 5 meses, finalizando o análises sociais, econômicas, territoriais e ambientais.
processo com a votação final em fevereiro de 2016. Em 22 de março Recentemente, em 16 dezembro de 2016 foi publicado o Decreto
de 2016 é sancionada a nova LPUOS, a Lei Municipal nº 16.402. 57.537, regulamentando os Planos Regionais.
O Projeto de Lei da revisão do Código de Obras e Edificações O quadro 4.1 sintetiza os quatro componentes principais do
foi elaborado pelo Executivo, sob a coordenação da Secretaria marco regulatório de São Paulo citados, e suas respectivas leis e
Especial de Licenciamento (PL 466/15). A prefeitura encaminhou em revisões.
setembro de 2015 o projeto de revisão à Câmara Municipal dos Quadro 4.1: Síntese do Marco Regulatório de Política urbana
Plano Diretor Lei de Planos Regionais Código de Obras
Vereadores. Após alguns meses de discussões, o substitutivo do PL Zoneamento
foi aprovado pelos vereadores no dia 01 de julho de 2016. Porém a 1929
(Lei 3.427)
aprovação do PL foi suspensa pelo Tribunal de Justiça de São Paulo, 1971 1972 1975
(Lei 7.688) (Lei 7.805) (Lei 8.266)
sob a alegação de que não houve quórum qualificado para a
1992
aprovação do projeto, e que isso contraria a Lei Orgânica do (Lei 11.228)
2002 2004 2004
Município. (Lei 13.430 e Lei (Lei 13.885) (Lei 13.885)
Em março de 2016 iniciou-se o debate acerca dos Planos 13.885)
2014 2016 2016 Em revisão
Regionais das Subprefeituras78, durante as Conferências Regionais, (Lei 16.050) (Lei 16.402) (Decreto
57.537)
etapa preparatória para a 7ª Conferência Municipal da Cidade de
78
http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/marco-regulatorio/planos-
regionais/processo-participativo/
173
4.1.1 A preocupação com a forma urbana presente no discurso da externalidades positivas que gerassem qualidade de vida para a
PMSP cidade, e pelo contrário causou um impacto negativo para a mesma.
A preocupação com a forma urbana e com a qualidade do Levantou-se o questionamento sobre quais são as chaves para que a
espaço urbano resultante da aplicação das leis, aparece no discurso legislação regre a produção massiva de forma a beneficiar a cidade
da prefeitura durante toda a revisão do Plano Diretor Estratégico e como um todo79.
da Lei de Parcelamento Uso e Ocupação do Solo. Entre os desafios80 elencados para servirem como
No início do processo da revisão participativa do marco orientadores de pauta para a revisão do Plano Diretor Estratégico,
regulatório de política urbana, conforme citado, houve diversos destaca-se nesta linha, o desafio de planejar a implantação
seminários temáticos de avaliação, realizados pela equipe da SMDU adequada de empreendimentos imobiliários e grandes
de São Paulo. Estes seminários visaram analisar os rumos tomados equipamentos de impacto.81 Este desafio é entendido como uma
no período de vigência das leis, avaliar a implementação de diversos resposta para reverter o efeito provocado pela produção imobiliária
componentes do PDE de 2002 e levantar subsídios para a produção sob a vigência das Leis Municipais 11.228/92, 13.430/02 e 13.885/02
do Novo Plano Diretor de São Paulo e das demais legislações. Foram e até mesmo como herança da Lei 7.688/71. Efeito este, que
analisadas as temáticas: habitação, meio ambiente, instrumentos de modificou a configuração tipológica e de implantação dos edifícios,
política urbana, mobilidade urbana, uso e ocupação do solo, dentre gerando um novo padrão para forma edificada e reduzindo o
outras. Nos deteremos nos aspectos relacionados a forma urbana e contato do empreendimento com a cidade ao seu redor. Entre os
qualidade urbanística que é o objeto de estudo desta dissertação. principais causadores deste efeito, destacam-se a Formula de
No seminário de abertura dos trabalhos promovido no dia 27
79
de abril de 2013, entendeu-se que a produção imobiliária privada na https://www.youtube.com/watch?v=kj__KOeJ3Hs
80
Os desafios estão na integra em:
última década, embora atuasse conforme a legislação, não produziu http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/desenvolvimento_urb
ano/arquivos/desafios_revisao_pde-final.pdf
81
https://www.youtube.com/watch?v=UJ5g-tw2e6A
174
Adiron, o grande número de vagas de estacionamento mínimas vertical nos lotes, associado as grandes dimensões dos mesmos, não
exigidas, a possibilidade de subsolos aflorados, a inexistência de um estimula o surgimento de usos não residenciais em seu entorno”83
controle de lotes e quadras extensos, entre outros, conforme Figura 4.1: Tipologia condomínio clube na Mooca
observado no capítulo 2.
Na apresentação da Revisão do Plano Diretor
Estratégico: Uso e Ocupação do Solo82, a SMDU realiza uma análise
do padrão de ocupação ocorridos em alguns bairros e
consequentemente o tipo de espaço público gerado.
Tipologias de condomínio clube, ou seja, grandes terrenos
resultantes de antigas glebas industriais ou de remembramento de
lotes menores, com mais de uma torre alta por lote, com baixa
ocupação, e farta área de lazer privada, são presentes em bairros
como Vila Andrade, Vila Leopoldina e Mooca (figura 4.1). Esta Fonte:http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/desenvolviment
o_urbano/arquivos/uso_e_ocupacao_do_solo.pdf
tipologia é apontada como prejudicial para a cidade, pois elimina a
A mesma apresentação, destaca a importância da LPUOS
possibilidade de contato entre o edifício e o seu entorno, e diminui a
rever estes padrões, apontando algumas potencialidades em
possibilidade de usos não residenciais. “O uso exclusivo residencial
tipologias de uso misto no mesmo lote, com recuos frontais mínimos
ou mesmo inexistentes. Tipologias estas, presentes em bairros como
Pinheiros (figura 4.2), República, Bela Vista, e na Avenida Paulista.
82 83
http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/desenvolvimento_ur http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/desenvolvimento_ur
bano/arquivos/uso_e_ocupacao_do_solo.pdf bano/arquivos/uso_e_ocupacao_do_solo.pdf
175
Figura 4.2: Tipologia de uso misto em Pinheiros Ensaios urbanos: desenhos para o Zoneamento de São Paulo
Com o objetivo de subsidiar o debate da revisão da LPUOS,
promovendo estudos para o desenvolvimento dos parâmetros
construtivos de parcelamento uso e ocupação do solo a SMDU em
parceria com o Instituto de Arquitetos do Brasil (IAB) departamento
de São Paulo, instituíram o Concurso Nacional Ensaios Urbanos:
desenhos para o Zoneamento de São Paulo, entre 28 de dezembro
de 201386 a 24 de março de 201487.
No Termo de Referência88 do concurso, foram elencados,
alguns problemas de concepção da Lei Vigente89. Entre eles destaca-
Fonte:http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/desenvolviment se a adoção exclusiva de índices e parâmetros de parcelamento uso
o_urbano/arquivos/uso_e_ocupacao_do_solo.pdf
e ocupação do solo pautados em fórmulas e números. O resultado, é
Na exposição de motivos84 do PDE, a discurso é propositivo
a dificuldade em prever a forma urbana resultante da aplicação
no que diz respeito a qualidade da vida urbana e aos espaços
destes índices. Também a questão da compatibilização do lote no
gerados pela produção imobiliária.
contexto urbano tem sido um problema, pois a lei regra o lote, sem
“A regulação dessa produção imobiliária precisa
induzir a geração de resultados positivos para a distinção de sua inserção na quadra e no bairro.
cidade beneficiando a melhoria dos espaços
públicos, o maior aproveitamento das terras
urbanas...”85 86
Lançamento do Concurso
87
Cerimônia de Premiação
88
http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/chamadas/tr_concurs
84
http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/arquivos-pde-biblio/ o_zoneamento_smdu_iab_1402511257.pdf
85 89
http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/arquivos-pde-biblio/ A lei vigente a que se refere é a Lei 13.885/14.
176
O Concurso foi dividido em 2 Modalidades e algumas Ampliando o Ensaios Urbanos para o contexto acadêmico, a
categorias, conforme quadro 4.2 SMDU promoveu o Ateliê Ensaios Urbanos, de 20 de agosto de
Quadro 4.2 Modalidades e Categorias do Concurso Ensaios Urbanos 201490 a 16 de dezembro de 201491, aproximando a Academia do
Modalidade 1: padrões Categoria 1: estudos de configuração de
urbanísticos gerais de corredores urbanísticos
processo de elaboração da LPUOS, e coletar mais subsídios para a
configuração urbana Categoria 2: estudos de configuração de revisão da lei. Participaram 17 instituições de ensino em Arquitetura
tipologias edificadas de uso misto no mesmo
lote, envolvendo obrigatoriamente o uso e Urbanismo, 1500 estudantes e 100 docentes. Os trabalhos foram
residencial
divididos em oito eixos temáticos, elencados no quadro 4.3
Categoria 3: estudos de configuração da frente
dos lotes com as vias, com ênfase no Quadro 4.3: Eixos Temáticos do Ateliê Ensaios Urbanos
tratamento da testada dos lotes e do Eixos de Estruturação da Transformação Urbana em Áreas Consolidadas
pavimento térreo de modo a melhorar a Eixos de Estruturação da Transformação Urbana em áreas periféricas
fruição do espaço público e a interação do Grandes Áreas em Transformação
pedestre com o embasamento do edifício Grandes equipamentos e Infraestruturas no Contexto Urbano
Categoria 4: estudos de configuração de lotes Centralidades Urbanas – Transformação Qualificação e Preservação
em territórios com elevadas declividades Áreas Centrais – Transformações e Preexistências
Categoria 5: estudos de configuração de lotes Áreas de Vulnerabilidade Socioambiental – Instrumentos e desenho
e quadras de grandes dimensões urbano
MODALIDADE 2: padrões urbanísticos específicos para unidades Bordas da Cidade – Expansão Urbana e Desenvolvimento Sócio
territoriais selecionadas Ambiental
Fonte: Elaboração própria com base no Edital do Concurso Fonte: http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/atelier-ensaios-urbanos-2/
A ideia foi reunir contribuições para configurações urbanas Alguns destes trabalhos serão apresentados neste capítulo,
variadas. As premissas do concurso foram, entre outras, propostas no item 4.2, sobre propostas e recomendações para a Lei de
passiveis de aplicação pelas normas de parcelamento, uso e Parcelamento Uso e Ocupação do Solo.
ocupação do solo, que explorassem o território para além da
unidade do lote, a interface entre os sistema edificado e sistema de
90
Primeiro seminário do Atelier Ensaios Urbanos
espaços livres. 91
Workshop de encerramento do Atelier Ensaios Urbanos
177
4.1.2 O Novo PDE (Lei 16.050/14) Para socializar os ganhos da produção da produção
A Lei 16.050/14, o novo Plano Diretor estratégico do imobiliária, o PDE estabeleceu, entre outros instrumentos, o
Município de São Paulo foi concebido com a premissa de “fazer de coeficiente de aproveitamento (CA) básico 1 para a cidade toda.
São Paulo uma cidade mais humana e mais equilibrada, Com isto, o potencial construtivo adicional93 será revertido em
aproximando emprego e moradia”92. Para atingir este objetivo, melhorias94 para a cidade.
pautou-se em 10 estratégias principais, e buscou ferramentas para Com o objetivo de orientar o crescimento da cidade nas
viabilizar cada uma delas. A figura 4.3 elenca as 10 estratégias do proximidades do transporte público, o PDE instituiu os Eixos de
plano: Estruturação da Transformação Urbana (EETU), e definiu que apenas
Figura 4.3: Estratégias do PDE nestas (e em áreas de projetos específicos, como as operações
urbanas) poderá haver o adensamento construtivo, com o
coeficiente máximo chegando a 4 vezes a área do terreno. No
restante da cidade o CA máximo varia entre 2 ou 1. Esta foi uma
mudança significativa do novo PDE para as leis anteriores, o CA
máximo antes era pulverizado pela cidade.
Os Eixos são demarcados a partir de um perímetro de
influência da Rede Estrutural de Transporte Coletivo de alta e média
capacidade existente e proposta. Nas linhas de Trem, Metrô,
Fonte: http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/marco-regulatorio/plano-
diretor/estrategias-ilustradas/ Monotrilho, Veículos Leves sobre Trilhos (VLT), Veículos Leves sobre
93
A diferença entre o CA básico e máximo, que deve ser paga como contrapartida
financeira.
92 94
http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/marco-regulatorio/plano- A contrapartida financeira é destinada a um fundo municipal (FUNDURB), que
diretor/estrategias-ilustradas/ destina os recursos para áreas como habitação, transporte público, etc.
178
Pneus (VLP) elevadas, a área de influência abrange um raio de 400 Figura 4.4: Área de influência dos Eixos
metros das estações. Nos corredores de Ônibus Municipais e
Intermunicipais com faixa exclusiva à esquerda e VLP não elevadas, a
área de influência abrange 150 metros paralelos para cada lado da
linha dos modais. As quadras que estiverem englobadas nestes
perímetros, serão consideradas inteiras, até o limite de 600 metros
(figura 4.4).
Nos Eixos também existe a intensão de concentrar o
adensamento populacional, através da inserção do instrumento Cota
Parte Máxima de Terreno por Unidade, que estabelece o número
mínimo de unidades habitacionais nestes locais. Propõe-se
Fonte: http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/wp-
incentivar o uso misto, para que este adensamento populacional
content/uploads/2015/01/inf_eixos.pdf
esteja atrelado a uma boa oferta de comercio e serviços, e gerando
O padrão proposto vai ao encontro do modelo de Transit
empregos. Além disto, o Plano definiu o número máximo de vagas
Oriented Development (TOD), que vem ganhando força e destaque
de estacionamento consideradas não computáveis, em uma vaga
mundial, no qual o transporte é o catalizador da orientação do
para cada unidade habitacional e 1 vaga a cada 70m² de área
desenvolvimento da cidade, uma vez que se impulsiona o
construída computável.
adensamento construtivo e populacional nas áreas próximas ao
transporte coletivo e ao mesmo tempo incentiva o uso não
residencial, incrementando as oportunidades de comércio, serviços
179
e empregos próximo às moradias, diminuindo a necessidade de A Macroárea de Estruturação Metropolitana é estratégica

deslocamentos (GHEL, 2014). por seu potencial de transformação e é um dos mecanismos para
A Lei 16.050/14 instituiu o Macrozoneamento, formado pelas viabilizar a estratégia de reorganizar as dinâmicas metropolitanas.
Macrozonas e Macroáreas, que orientam os objetivos específicos de Compreende as antigas orlas ferroviárias e industriais, que possuem
desenvolvimento territorial e a aplicação dos instrumentos grandes glebas e terrenos ociosos, e que são bem servidos com
urbanísticos. As Macrozonas se classificam em Macrozona de infraestrutura e transporte. Foi dividida em setores e subsetores
estruturação e Qualificação Urbana (que é a área urbanizada do com objetivos distintos, que serão viabilizados por meio de
Município) e Macrozona de Proteção e Recuperação Ambiental (que instrumentos como Operações Urbanas Consorciadas, (OUC) Áreas
contém áreas de preservação ambiental e rural do Município). Cada de Intervenção Urbana (AIU), Concessão Urbanística e Áreas de
Macrozona é subdividida em 4 Macroáreas, que são territórios com estruturação Local (AEL).
características semelhantes segundo os diversos padrões de Cada subsetor da Macroárea de Estruturação Metropolitana
urbanização, dos mais consolidados até os menos consolidados e em será regulamentado por lei especifica que deverá necessariamente
situação de vulnerabilidade. elaborar um Projeto de Intervenção Urbana (PIU), com propostas
Quadro 4.4: Macrozonemento da Lei 16.050/14 urbanísticas, sociais, ambientais, econômico-financeiras e com
Macrozonas Macroáreas
gestão participativa, e indicando quais instrumentos dentre os
Estruturação e Estruturação Metropolitana
Qualificação Urbanização Consolidada citados serão utilizados (OUC, AIU, etc).
Urbana Qualificação da Urbanização
Redução da Vulnerabilidade Urbana O Plano Diretor incidiu na forma urbana, na escala da cidade,
Proteção e Redução da Vulnerabilidade e Recuperação Ambiental definindo o CA95 básico e máximo, e os gabaritos de altura para todo
Recuperação Controle e Qualificação Urbana e Ambiental
Ambiental Contenção Urbana e Uso Sustentável
Preservação de Ecossistemas Naturais 95
Conforme observado no capítulo 1, o CA não regra diretamente a forma, mas
Fonte: Elaboração própria estabelece o quanto poderá será construído, o que refletirá no resultado formal
da cidade.
180
o território. Nos Eixos não existe imite de altura, e para o restante da 4.1.3 A Nova LPUOS (Lei 16.402/16)
cidade o gabarito máximo96 da edificação ficou estipulado como 28 O Plano Diretor Estratégico pré-definiu algumas zonas de uso
metros (térreo mais 8 andares). O objetivo em restringir a altura para o município, e a Lei 16.402/16, que instituiu a nova Lei de
máxima das edificações fora dos Eixos foi de qualificar a vida urbana Parcelamento Uso e Ocupação do Solo consolidou ao todo 39 zonas,
no miolo dos bairros. divididas em territórios para preservação, qualificação ou
Atrelado aos Eixos, o PDE inseriu parâmetros reguladores da transformação (quadro 4.5). Quase todas as zonas possuem uma
forma urbana na escala da rua. Estes, tem o objetivo de qualificação zona correspondente ambiental (a), que significa que esta zona está
urbanística e da paisagem, principalmente por se tratar de locais de situada dentro da Macrozona de Proteção e Recuperação Ambiental.
grande fluxo de pessoas. Estes parâmetros que serão detalhados Os territórios de transformação abrangem as zonas
adiante, compreendem a fachada ativa, fruição pública, limite de correspondentes ao Eixos, que foram divididas em existentes (ZEU e
vedação do lote, alargamento de calçadas entre outros. ZEUa), previstos97 (ZEUP e ZEPa) e específicas para a Macroárea de
O novo Plano Diretor representou um avanço, ao inserir Estruturação da Transformação Metropolitana98 existente e previsto
instrumentos que garantirão que suas estratégias sejam cumpridas. (ZEM e ZEMP). Os territórios de qualificação pretendem qualificar os
Conforme visto no capítulo 2, os Planos Diretores elencavam uma usos e atividades, mantendo um adensamento médio. Já os
série de objetivos e diretrizes conceituais, porém não orientavam territórios de preservação buscam baixas densidades e os usos são
como as mesmas deveriam ser cumpridas, e nem tampouco
97
Os eixos previstos são os locais aonde o Transporte público ainda não existe. Os
asseguravam o seu cumprimento. O resultado era Planos Diretores parâmetros urbanísticos passam a ser idênticos aos dos Eixos quando for emitida a
ordem de serviço das obras, após a emissão de todas as autorizações e licenças da
teóricos, desconectados da lei de zoneamento. rede de transportes.
98
O PDE estipulou que os Eixos não incidiriam nesta Macroárea. A LPUOS
considerou que caso os projetos específicos (PIU) da Macroárea Estruturação da
Transformação Metropolitana não sejam encaminhados dentro de prazos
96
A Lei 16.050/14 indicou que a revisão da LPUOS poderia definir gabaritos estipulados no § 3° do art. 76 da Lei nº 16.050/14, estas zonas passam a receber
diferentes. os parâmetros idênticos aos dos Eixos.
181
restritos, são formados pelos parques, áreas de preservação, entre Zona Mista de Interesse Social
ZMISa
Ambiental
outros. ZEIS-1 Zona Especial de Interesse Social 1
Quadro 4.5: Zonas da Lei 16.402/16 ZEIS-2 Zona Especial de Interesse Social 2
Zona Eixo de Estruturação da ZEIS ZEIS-3 Zona Especial de Interesse Social 3
ZEU ZEIS-4 Zona Especial de Interesse Social 4
Transformação Transformação Urbana
Zona Eixo de Estruturação da ZEIS-5 Zona Especial de Interesse Social 5
ZEUa Zona de Desenvolvimento
Transformação Urbana Ambiental ZDE-1
ZEU Zona Eixo de Estruturação da Econômico 1
ZEUP ZDE
Transformação Urbana Previsto Zona de Desenvolvimento
ZDE-2
Zona Eixo de Estruturação da Econômico 2
ZEUPa Transformação Urbana Previsto Zona Predominantemente
ZPI-1
Ambiental Industrial 1
ZPI
Zona Eixo de Estruturação da Zona Predominantemente
ZEM ZPI-2
Transformação Metropolitana Industrial 2
ZEM Zona Eixo de Estruturação da ZOE ZOE Zona de Ocupação Especial
ZEMP Transformação Metropolitana Zona Predominantemente
ZPR ZPR
Previsto Preservação Residencial
ZC Zona Centralidade ZER-1 Zona Exclusivamente Residencial 1
ZCa Zona Centralidade Ambiental ZER-2 Zona Exclusivamente Residencial 2
ZC ZER
ZC- Zona Centralidade lindeira à ZEIS Zona Exclusivamente Residencial
ZERa
ZEIS Ambiental
ZCOR- Zona Corredor 1 Zona de Preservação e
ZPDS
Qualificação 1 Desenvolvimento Sustentável
ZCOR- Zona Corredor 2 ZPDS Zona de Preservação e
ZCOR 2 ZPDSr Desenvolvimento Sustentável da
ZCOR- Zona Corredor 3 Zona Rural
3 Zona Especial de Proteção
ZEPAM ZEPAM
ZCORa Zona Corredor Ambiental Ambiental
ZM Zona Mista ZEP ZEP Zona Especial de Preservação
ZM ZMa Zona Mista Ambienta Zona Especial de Preservação
ZEPEC ZEPEC
ZMIS Zona Mista de Interesse Social Cultural
182
Os parâmetros de parcelamento, uso e ocupação variam Algumas regras de ocupação do solo (gabaritos de altura e
conforme a zona de uso e estão definidos pelos quadros anexos da recuos) receberam excepcionalidades, visando adequar a inserção
Lei. de edifícios as realidades existentes no entorno. Não serão exigidos
O recuo frontal é de 5 metros para praticamente todas as recuos laterais e de fundos quando o lote vizinho estiver encostado
zonas, e nas zonas do território de transformação não é exigido, já na divisa, evitando empenas cegas (figura 4.5), e em terrenos
que se pretende aproximar os edifícios das ruas com fachada ativa. menores ou iguais a 250 metros quadrados, ou com frente menor
Os recuos laterais e de fundos são estabelecidos em 3 metros, e são ou igual a 10 metros, em declives. Quanto aos recuos frontais, ficam
exigidos em edificações a partir de 10 metros de altura. Esta foi uma dispensados, quando pelo menos 50% da face de quadra em que se
mudança significativa em relação a Lei 13.885/14, em que os recuos encontra o imóvel esteja construída no alinhamento. (Lei Municipal
eram exigidos a partir de 6 metros de altura e quanto mais alto o 16.402/16, Art. 66 e Art. 69).
edifício, maiores seriam os recuos. Figura 4.5: Exceção de recuo
Quanto aos gabaritos de altura, a LPUOS manteve a
determinação do PDE para os eixos (sem limite de altura para a zona
ZEU) e o gabarito de 28 para praticamente toda a cidade (com
alguns gabaritos menores, em ZER, ZCOR e zonas ambientais). A
única zona que teve uma alteração considerável foi a Zona de
Centralidade (ZC) que teve o gabarito fixado em 48 metros de altura
(Quadro 3 – anexo a Lei 16.402/16).

183
Em lotes localizados em quadras em que mais de 50% dos Figura 4.7: Gabarito em envoltória de Vilas
edifícios possuem gabarito superior aos estipulados, o gabarito
poderá ser majorado entorno. Em terrenos que contenham aclives
ou declives acima de 30%, independente da zona em que está
inserido, o gabarito de altura será de 28 metros (Lei Municipal
16.402/16, Art. 60) (figura 4.6).
Figura 4.6: Gabarito em aclives e aclives
Fonte:http://mkt.acspservicos.com.br//digital/PDF/Cartilha_Lei_de_Zoneamento_
SP.pdf
Figura 4.8: Gabarito em vias com largura inferior a 12m em ZEU
SP.pdf
Nas áreas envoltórias de vilas ou ruas sem saída o gabarito

passa a ser de 28 metros em ZEU e 15 metros nas demais zonas
(figura 4.7). Na zona ZEU, em vias com largura inferior a 12 metros, o Fonte:http://mkt.acspservicos.com.br//digital/PDF/Cartilha_Lei_de_Zoneamento_
SP.pdf
gabarito máximo é de 28 metros (figura 4.8).
184
Nas zonas ZCOR-2, ZCOR-3 e ZCORa, o gabarito de altura a Lei 16.402/16). Nas demais zonas, o CA máximo varia entre 1
poderá ser aumentado em até 50% para o uso residencial (figura (territórios de preservação) e 2 em zonas como a ZC.
4.9). Esta medida visa incentivar predinhos baixos nestes corredores, A LPUOS inseriu um dispositivo para minimizar os impactos
servindo como uma zona de transição gabaritos da ZER para as no tecido urbano, causados por grandes áreas (quadras ou lotes). O
outras zonas. (Lei Municipal 16.402/16, Art. 60). tamanho máximo para novas quadras passa a ser 20.000 metros
Figura 4.9 Gabarito em ZCOR para uso residencial quadrados, e o comprimento máximo da face de quadra, 300 metros
lineares, com a obrigatoriedade de uma via exclusiva para pedestres
a cada 150 metros, segundo ilustra a figura 4.10 (Art. 43 da Lei
16.402/16).
Figura 4.10: Comprimento Máximo da Face de Quadra
Fonte:http://mkt.acspservicos.com.br//digital/PDF/Cartilha_Lei_de_Zoneamento_ SP.pdf
SP.pdf
O tamanho máximo dos lotes também passa a ser de 20.000
O coeficiente de aproveitamento foi mantido conforme
metros quadrados e a frente máxima 150 metros, podendo ser
determinação do PDE, CA básico 1 para todas99 as zonas e CA
menores dependendo da zona de uso, ou maiores para alguns usos
máximo 4 apenas nas zonas ZEU (e na ZEIS 2 e 3) (Quadro 3 - anexo
públicos, como por exemplo hospitais, cemitérios, etc.
99
Com exceção de algumas zonas ambientais mais restritivas.
185
Em relação as vagas de estacionamento, a LPUOS manteve a 4.1.4 Novos parâmetros qualificadores da ocupação
regra do PDE para os Eixos, limitando a uma vaga não computável O Plano Diretor Estratégico, e a Lei de Parcelamento Uso e
por unidade habitacional (com uma cota de garagem máxima igual a Ocupação do Solo inseriram novos parâmetros qualificadores da
32 metros quadrados por vaga) e uma vaga a cada 1 vaga a cada ocupação do solo, visando promover melhorias no espaço público,
70m² de área construída computável para o uso não residencial. na proporção e interação entre áreas públicas e privadas, e na
Para fora dos eixos a lei não estipulou número mínimo de vagas para relação entre os pedestres e o pavimento térreo. No caso do PDE,
os usos residenciais, e definiu para cada uso não residencial uma estes parâmetros foram inseridos entre os objetivos urbanísticos dos
quantidade específica de vagas, nos dois casos, todas as vagas são Eixos de Estruturação da Transformação Urbana (Lei Municipal
não computáveis. A lei ainda estipulou um número mínimo de vagas 16.050/14, Art. 23, VIII) e como objetivos e diretrizes para a revisão
para bicicletas. da LPUOS (Idem, Art. 27, IX, X, XII, XIII, Art.43).
Os subsolos aflorados não foram proibidos, apenas foi A LPUOS define a fruição pública, fachada ativa, limite de
indicado que quando aflorarem mais de 6 metros de altura deverão vedação do lote e a destinação de área para alargamento do passeio
observar os recuos estabelecidos no quadro anexo 3, ou seja, 3 público como “parâmetros qualificadores da ocupação, de modo a
metros. (Lei Municipal 16.402/16, Art. 68). promover melhor relação e proporção entre espaços públicos e
privados” (Lei Municipal 16.402/16, Art. 57), com a finalidade de
cumprir algumas das estratégias e diretrizes impostas pelo PDE
(Idem, Art. 4). Detalharemos a seguir estes, e outros parâmetros
qualificadores da forma urbana presentes nestas leis, como uso
misto e destinação pública de áreas privadas.
186
Uso Misto de Interesse Social HIS), definindo como áreas não computáveis as
Para reverter o quadro que se coloca de escassez de áreas destinadas aos usos não residenciais, até o limite de 20% da
empreendimentos mistos na cidade na última década, o PDE cria área construída computável total do empreendimento (Art.80, V, Lei
uma serie de incentivos ao uso não residencial nos Eixos e 16.060/14). A LPUOS acrescenta este incentivo em
especialmente localizados nos térreos dos empreendimentos. empreendimentos mistos com fachada ativa na Zona de
Entraves impostos pelas leis anteriores, como a fórmula de Centralidade (ZC e ZCa) (Lei Municipal 16.402/16, Art. 62, VIII).
Adiron100, e a restrição de usos em zonas mistas e vias locais, foram
suprimidos e convertidos em oportunidades para a reprodução Fachada Ativa
desta tipologia mista. As fachadas ativas são constituídas pela ocupação da fachada
Algumas medidas agem como fomentadoras, uma vez que por usos não residenciais (comércios ou serviços), no nível do
facilitam a implantação do uso misto no mesmo lote e na mesma logradouro, e tem o objetivo de promover a diversidade e qualidade
edificação, como a dispensa da “previsão de acessos independentes” dos espaços de transição101. Para ser considerada uma fachada ativa,
e da “compartimentação de áreas destinadas à carga e descarga, a mesma deve estar contida em uma faixa de até 5 metros do
circulação, manobra e estacionamento de veículos”, desde que alinhamento do lote (sendo que este recuo deve ser fisicamente
sejam demarcadas as vagas correspondentes às unidades integrado com a rua, sem vedações ou ocupado por vagas de
residenciais e áreas não residenciais” (Lei Municipal 16.050/2014, estacionamento102) e ter pelo menos uma abertura (portas, janelas e
Art. 78, II). vitrines) a cada 20 metros de testada (Lei Municipal 16.402/16, Art.
Além destas medidas facilitadoras, o PDE oferece incentivos 71), como ilustra a figura 4.11.
para empreendimentos de uso misto nos eixos e para as Habitações 101
Os espaços de transição estão conceituados no capítulo 1.
102
Em vias que não possuírem faixas ou corredores exclusivos de ônibus, 20% da
testada poderá ser ocupado por vagas de estacionamento, com autorização do
100
Detalhada no capítulo 2. órgão de transito.
187
Figura 4.11: Fachada Ativa 16.402/16, Art. 87, III).Como incentivo, a fachada ativa (que ocupe
no mínimo 25% da testada do imóvel e no mínimo 3 metros) é
considerada não computável, até o limite de 50% da área do lote nas
zonas ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZEM, ZEMP, ZC e ZCa, e nas demais
zonas, até o limite de 20% da área do lote (Idem, Art. 62, VII).
Fruição Publica do pavimento térreo

A fruição pública por definição é o “uso público de área
localizada no pavimento térreo que não pode ser fechada com
edificações, instalações ou equipamentos”103. O Objetivo deste
instrumento é oferecer circulação pública no interior dos lotes,
“Fachada Ativa corresponde à exigência de melhorando o acesso dos pedestres e a integração entre os espaços
ocupação da extensão horizontal da fachada por edificados e públicos.
uso não residencial com acesso direto e abertura
para o logradouro, a fim de evitar a formação de Para ser considerada uma área de fruição, não poderá ter
planos fechados na interface entre as
construções e os logradouros, promovendo a
nenhum tipo vedação, nem mesmo temporário (podendo ter acesso
dinamização dos passeios públicos” (Quadro 1 – controlado no período noturno), ter largura mínima de 4 metros,
Definições, anexo a lei 16.050/2014).
atender as normas técnicas de acessibilidade universal e adotar o
Em empreendimentos residenciais e não residenciais,
mesmo tipo de pavimentação da calçada em frente ao lote (Lei
localizados em lotes entre 10.000m² e 20.000m² nas zonas ZEU,
Municipal 16.402/16, Art. 70) (figura 4.12).
ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZEM, ZEMP, ZC e ZCa, é obrigatória a adoção de
fachada ativa em no mínimo 25% da testada (Lei Municipal
103
http://gestaourbana.prefeitura.sp.gov.br/novo-pde-fruicao-publica/
188
Figura 4.12: Fruição pública A LPUOS também definiu como obrigatória a destinação de
20% de área para fruição pública, em empreendimentos de usos não
residenciais para lotes entre 10.000m² e 20.000m² localizados nas
zonas ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZEM, ZEMP, ZC e ZCa. A fruição neste
caso poderá ser em espaço livre ou edificado (Lei Municipal
16.402/16, Art. 87, I). Para lotes menores do que 10.000m2 a fruição
é incentivada104, mas não obrigatória nestas zonas (Idem, Art. 88).
Limite de vedação do lote

Outro instrumento que visa dinamizar as fachadas dos
térreos é o limite de vedação da testada do lote com muros. O PDE
estipula nos eixos, que em terrenos superiores a cinco mil metros
O PDE estipulou que em lotes entre cinco e quarenta mil
quadrados é a proibido o fechamento com muros de mais de 25% da
metros quadrados nos eixos será obrigatório a destinação de pelo
testada do lote (Lei Municipal 16.050/14, Art. 79, §3º - IV, §4º - III). A
menos 20% da área do lote para fruição pública no térreo. (Lei
LPUOS também exige que no máximo 25% da testada do lote seja
Municipal 16.050/14, Art. 79, §4º). Como contrapartida, não será
fechado com muros, nas zonas ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZEM, ZEMP,
cobrada a outorga onerosa de metade da área de fruição, desde que
ZC e ZCa, em lotes entre 10.000 e 20.000 metros quadrados (em
tenha no mínimo 250 metros quadrados e esteja localizada contigua
novas edificações ou reformas com aumento de área) (Lei Municipal
ao alinhamento viário, sem fechamentos, não ocupada por veículos
e averbada em Cartório (Idem, Art. 82). 104
O incentivo é igual ao estipulado pelo PDE para os eixos (não será cobrada a
outorga onerosa de metade da área de fruição, desde que atenda as condições
estipuladas).
189
16.402/16, Artigo 87, II). Na figura 4.13, a título de ilustração, obrigatoriamente estar junto ao alinhamento da via e ter acesso em
apenas 25% da testada está vedado com muro. nível e poderá ser dividida em duas áreas não contiguas, desde que
Figura 4.13: Limite de vedação a área resultante não seja menor do que 5% da área total do lote. A
localização da área pública deve ser aprovada pela municipalidade, e
ainda o órgão responsável pela aprovação daqueles
empreendimentos “poderá exigir que uma parte da área seja
destinada para circulação de pedestres entre logradouros” (Lei
Municipal 16.050/2014, Artigo 79, parágrafo 3º, I e II).
Conforme observado, a LPUOS instituiu a área máxima do
lote do município em 20.000 metros quadrados. Para novas
construções ou reformas com ampliação de mais de 50% da área
construída total, em terrenos que tenham áreas superiores a 20.000
metros quadrados, será obrigatório o desmembramento105 e a
destinação106 de 30% para áreas públicas, sendo no mínimo 5% para
Destinação pública de áreas privadas áreas verdes, 5% para áreas institucionais e o restante sem
O Plano Diretor prevê a obrigatoriedade de destinação de afetação107 previamente definida, sendo definidas conforme as
áreas para o uso público em grandes terrenos nos eixos, nos casos
105
Modalidade de Parcelamento do Solo, que consiste na divisão de uma gleba em
onde o parcelamento não for obrigatório. Em glebas maiores do que
lotes sem necessidade de abertura de vias.
106
40.000 metros quadrados é obrigatória a destinação de 20% da área Os lotes que já foram objeto de parcelamento e já destinaram porcentuais para
áreas públicas estão isentos desta regra (Lei Municipal 16.402/15, Art.44, §3º).
total, sendo, no mínimo 15% de área verde, e o restante podendo 107
O Artigo 45 da LPUOS estabelece que as áreas sem afetação previamente
definidas podem ser destinadas a áreas verdes públicas, áreas institucionais ou
ser destinada para equipamentos públicos. Esta área deve sistema viário.
190
necessidades da região onde se encontra o lote (Lei Municipal zonas ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZEM e ZEMP os passeios deverão ter
16.402/16, Art.44, e Quadro 2-anexo). a largura mínima de 5 metros e nas zonas ZC e ZCa, a largura mínima
Glebas maiores do que 40.000 metros quadrados deverão de 5 metros é obrigatória para lotes acima de 2.500 metros
ser loteadas108 e destinar 40% para áreas públicas, sendo no quadrados, para lotes menores a doação é facultativa (Lei Municipal
mínimo, 10% para áreas verdes, 5% para áreas institucionais, 15% 16.402/16, Art. 67). Nestes casos, quando o passeio já tiver a largura
para sistema viário e 10% sem afetação109 previamente definida de 5 metros a doação não é necessária e o recuo de frente é
(Idem). dispensado. Quando houver a necessidade de doação, o potencial
Alargamento de passeio publico construtivo é calculado a partir do lote original e a outorga relativa a
Com o objetivo de qualificar o passeio público, área doada não é cobrada (Idem, Art. 67, §1º, §2º).
principalmente nos locais onde se incentiva o uso misto do térreo e Os quadros 4.6, 4.7, 4.8 e 4.9 sintetizam os parâmetros
fachadas ativas, o PDE define que nos lotes voltados para os eixos, a descritos, para melhor compreensão da abrangência dos
largura mínima da calçada é de 5 metros. Nas demais fachadas em instrumentos, nas diferentes zonas e por tamanho de lotes distintos.
área de influência de eixos, mas que não estão voltadas para os Nota-se que terrenos entre 10.000 e 20.000 metros
eixos, a largura mínima de calçada é de 3 metros (Lei Municipal quadrados nas zonas relacionadas aos Eixos de estruturação da
16.050/14, Artigo 79, §7º, §8º). Transformação Urbana (em ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZEM e ZEMP) e
A LPUOS exige o alargamento de calçadas, para edificações nas zonas de centralidade (ZC e ZCa) possuem as maiores
novas ou reformas com ampliação de mais de 50% de área. Nas obrigatoriedades. As fachadas ativas são incentivadas
indistintamente da área do lote em todas as zonas, e os usos mistos
108
Modalidade de Parcelamento do Solo, que consiste na divisão de uma gleba em em lotes de todos os tamanhos nos eixos e nas zonas de
lotes com abertura de sistema viário.
109
O Artigo 45 da LPUOS estabelece que as áreas sem afetação previamente centralidade.
definidas podem ser destinadas a áreas verdes públicas, áreas institucionais ou
sistema viário.
191
Quadro 4.6 Parâmetros do PDE qualificadores da ocupação Quadro 4.8: Parâmetros da LPUOS qualificadores da
nos Eixos ocupação em ZC e ZCa
<2.500 >5.000 >10.000 >20.000 <2.500 >5.000 >10.000 >20.000 >
<2.500 <5.000 <10.000 <20.000 <40.000 > 40.000 <2.500 <5.000 <10.000 <20.000 <40.000 40.000
Usos Incentivado Usos Incentivado
Mistos Mistos
Fachadas Fachadas Incentivado
Ativas Ativas Obrigatório
Fruição Obrigatório Fruição Incentivado Obrigatório
pública pública
Limite de Obrigatório Limite de Obrigatório
vedação vedação
Destinação Obrigatório Destinação Obrigatório
de áreas de áreas
Alargamento Obrigatório Alargamento Obrigatório
de passeio de passeio
Fonte: Elaboração Própria Fonte: Elaboração Própria
Quadro 4.7: Parâmetros da LPUOS qualificadores da Quadro 4.9: Parâmetros da LPUOS qualificadores da
ocupação em ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZEM e ZEMP ocupação nas demais zonas
<2.500 >5.000 >10.000 >20.000 > <2.500 >5.000 >10.000 >20.000 >
<2.500 <5.000 <10.000 <20.000 <40.000 40.000 <2.500 <5.000 <10.000 <20.000 <40.000 40.000
Usos Incentivado Usos
Mistos Mistos
Fachadas Incentivado Fachadas Incentivado
Ativas Obrigatório Ativas
Fruição Incentivado Obrigatório Fruição
pública pública
Limite de Obrigatório Limite de
vedação vedação
Áreas Obrigatório Destinação de Obrigatório
publicas áreas
Alargamento Obrigatório Alargamento
de passeio de passeio
Fonte: Elaboração Própria Fonte: Elaboração Própria
192
4.1.5 Exemplos de Formas Urbanas incentivadas Figura 4.14: Implantação CHVM

Para analisar os parâmetros das novas leis, serão utilizados
exemplos ilustrativos colhidos na cidade de São Paulo, não
necessariamente originários das novas leis, mas que se assemelhem
com as formas urbanas propostas.
O Conjunto Habitacional Vila Mariana (CHVM), construído em
1993 e localizado na Rua Fiação da Saúde, 260, é um
empreendimento que serve como exemplo dos parâmetros
obrigatórios e incentivados na zona ZEU.
Possui uma área de aproximadamente 15.000 metros
quadrados, com 8 torres residenciais e uma galeria comercial no
térreo, com fruição publica conectando duas ruas, a Avenida
Jabaquara e a Rua Pereira Estefano. O embasamento do
empreendimento é formado por pequenas lojas, com acesso direto
do logradouro, sem recuo frontal, conformando a fachada ativa
(cerca de 42% da fachada), e o lote possui aproximadamente 25% de
testada fechada por muros.110
110
Os cálculos são aproximados, feitos com as ferramentas do Google Earth. Fonte: Google Earth e elaboração própria
193
Figura 4.15: Fruição Pública e Fachada Ativa CHVM No Centro Novo existem alguns edifícios que possuem galerias
comerciais com fruição pública. Entre eles, os Edifícios Eiffel, Copan,
Itália, Conde Silvio Penteado, Louvre, Conjunto Zarvos e Ambassador
e as Galerias Metrópole, Califórnia, Louzã, Olido, Apolo, das Artes, 7
de Abril, Ipê, Nova Barão, Itá, Guatapará, Grandes Galerias e
Conjunto Presidente. (JORGE, 2013). A figura 4.16 mapeia todos
estes edifícios com fruição na região central.
Figura 4.16: Mapa das galerias no Centro Novo
Fonte: http://www.vitruvius.com.br/revistas/read/drops/14.075/4992
Fonte: https://www.flickr.com/photos/chvm-vilamar-besni-
saude/with/3560925298/ Neste caso, é interessante notar que as galerias se
complementam, e formam entre si um sistema de fruição pública
194
conectando várias quadras. Para Jorge (2013) elas conformam 4.1.6 Atores e interesses na revisão
“verdadeiras ruas internas ao edifício privado que se interligam ao Além da participação da população nas diversas fases do
passeio público e entre si, oferecendo a alternativa dos passeios processo de revisão das legislações, uma importante instância de
cobertos, numa trama rica de relações entre a arquitetura e a discussão e aprimoramento das leis foi o Conselho Municipal de
cidade”111. Além da fruição pública, estes edifícios possuem Política Urbana (CMPU). O CMPU, constituído pela lei Nº 13.430 de
comércios e serviços no pavimento térreo com fachada ativa e em 2002, e renovado pela lei Nº 16.050 de 2015, foi criado com a
alguns casos como a Galeria Metrópole nos primeiros pavimentos intenção de “institucionalizar a participação da população nas
(figura 4.17). decisões tomadas pelo poder público no que se refere às políticas de
Figura 4.17: Galeria Metrópole desenvolvimento urbano”112. Este Conselho foi o principal
articulador e formador de opiniões e debates técnicos nas revisões
do Marco Regulatório de Política Urbana, e por meio dele foi
possível compreender os pleitos das principais entidades
relacionadas com a Política Urbana no município de São Paulo.
Entre outras entidades, destacamos a atuação do Sindicato
das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de
Imóveis Residenciais e Comerciais de São Paulo (SECOVI-SP),
representante do setor empresarial ligado ao desenvolvimento
urbano, Instituto de Arquitetos do Brasil-SP (IAB-SP) e a Associação
Fonte: http://www.historiaspaulistanas.com.br/index.php/avenida-sao-luis/
112
http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/desenvolvimento_urbano/p
111
http://www.vitruvius.com.br/revistas/read/drops/14.075/4992 articipacao_social/conselhos_e_orgaos_colegiados/cmpu/
195
Brasileira dos Escritórios de Arquitetura (ASBEA), representantes do O IAB sugeriu que a prefeitura criasse mecanismos de
setor profissionais ligadas à área de planejamento urbano- sistematização dos dados geomorfológicos e topográficos da cidade
ambiental, as Faculdade de Arquitetura e Urbanismo da de São Paulo, para aprimoramento dos parâmetros da lei, e
Universidade Presbiteriana Mackenzie (Mackenzie - FAU) e da regramento de aeração e insolação, além disso que na LPUOS se
Universidade de São Paulo (USP – FAU), representantes do setor de criasse um capítulo especial para reformas, criando incentivos para
universidade, ligado à área de desenvolvimento urbano e a construções consolidadas em áreas de eixos114. Também alertou
Associação Comercial de São Paulo (ACSP), representante do setor para alguns pontos relativos a questões projetais como por exemplo
empresarial ligado ao desenvolvimento urbano113. se os recuos previstos na LPUOS terão conflitos com o código de
Na Atuação da ASBEA e do IAB-SP, nota-se uma preocupação obras115.
do ponto de vista da aplicabilidade técnica dos parâmetros das leis, A ASBEA demonstrou uma qualidade técnica na abordagem
por serem entidades ligadas diretamente ao exercício profissional dos assuntos e uma coerência entre questionamentos e propostas,
dos arquitetos. Percebe-se também a preocupação em que a LPUOS que foram apresentadas no decorrer das reuniões e consolidadas
traduza os aspectos da estrutura real da cidade, o que caracteriza em um documento apresentado em reunião do dia 19 de novembro
uma inquietude do profissional de arquitetura e urbanismo que de 2014116, contendo sugestões relativas ao lote máximo, categorias
extrapola sua atuação profissional e volta seu olhar para o bem-estar e zonas de usos, etc. Esta entidade também promoveu dois
da cidade.
114
http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/desenvolvimento_
urbano/arquivos/orgaos_colegiados/CMPU/Minuta_ATA_Extraordinaria_24a_Re
113
Para se chegar a estas percepções sobre a atuação das entidades, utilizou-se uniao%20CMPU_v2%20com%20as%20observacoes.pdf
115
as atas das reuniões do CMPU, de 16 de julho de 2014 a 25 de março de 2015, http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/desenvolvimento_
totalizando 7 reuniões cuja pauta foi a Revisão Participativa da LPUOS disponíveis urbano/arquivos/orgaos_colegiados/CMPU/Apresentacoes/Minuta_ATA_Ordinar
em ia_33a_RO_CMPU%20e%2015aRE_CTLU.pdf
116
http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/urbanismo/participacao_soc http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/desenvolvimento_
ial/conselhos_e_orgaos_colegiados/cmpu/index.php?p=168096, além da autora urbano/arquivos/orgaos_colegiados/CMPU/Minuta_ATA_Extraordinaria_24a_Re
ter acompanhado pessoalmente diversas destas reuniões. uniao%20CMPU_v2%20com%20as%20observacoes.pdf
196
seminários117, como uma oportunidade de reflexão sobre as novas A FAU-Mack se mostrou preocupada que o avanço
leis e parâmetros propostos e impactos futuros para a cidade. A conquistado pelo PDE não fosse refletido pelo novo zoneamento.
ASBEA trouxe contribuições especificas para a revisão da LPUOS, Afirmou que a Lei de Zoneamento é um instrumento de
como a possibilidade de fechar a área de fruição pública no período materialização das diretrizes do Plano. A entidade acredita que a
noturno, a possibilidade de o térreo estar em um nível elevado em revisão da lei de zoneamento foi mais uma correção da lei vigente
relação ao passeio público para aplicação da fachada ativa, entre do que uma revisão propriamente dita, e que a lei continuou
outros. Além de apontar lapsos entre o PDE e a LPUOS que adotando a matriz metodológica conservadora, de regramento lote
necessitam ser corrigidos. a lote, não acompanhando as inovações conceituais do Plano Diretor
As entidades acadêmicas, ligadas ao setor das universidades estratégico.
possuem uma visão global da cidade e uma bagagem de Merece destaque também a atuação da Associação
conhecimento sobre a mesma. Deixam claro em seus discursos, que Comercial de São Paulo (ACSP), pela sua ativa participação não só no
se preocupam com questões estruturais da LPUOS, e que estas CMPU, mas nas oficinas e audiências públicas, além de publicar seus
questões devem ser definidas de forma coerente com a matriz do peitos na mídia118. As propostas enviadas por esta entidade e
Plano Diretor Estratégico e não através unicamente de resolução de contempladas na LPUOS são de extrema importância para a
conflitos de vizinhança. É nítida a contribuição conceitual destas simplificação da legislação e sua aplicação e para a
entidades, sem entrar em propostas mais especificas. desburocratização dos processos. Em suma, são propostas que
trazem a legislação a olhar para a cidade real e auxiliam no
funcionamento das atividades não residenciais. Estão entre as
117 propostas, a desvinculação da regularidade do imóvel da licença de

Seminário ASBEA: Novas formas de ocupar a cidade a partir do novo Plano
Diretor de São Paulo realizado no dia 29 de setembro de 2015 e Seminário
118
ASBEA: do Plano Diretor ao Código De Obras: novas regras, procedimentos e Esta percepção foi construída por conta da atuação profissional da autora
responsabilidades realizado no dia 11 de outubro de 2016. nesta entidade, e participação na elaboração de seus pleitos.
197
funcionamento, a adoção do conceito de baixo risco, a fiscalização As falas do SECOVI-SP no Conselho Municipal de Política
orientadora, e a não obrigatoriedade de vagas de estacionamento Urbana apresentam poucos pleitos concretos. Apontou que o
de veículo pequenos comércios e serviços (lotes com área inferior a desestimulo do automóvel através dos Eixos de Estruturação Urbana
250 metros quadrados em todas as zonas)119, situação muito só se concretizará se o poder público cumprir com seu papel e
presente em comércios de bairro, conforme ilustra a figura 4.18. executar o transporte público previsto120. O mercado imobiliário é
Figura 4.18: Comércio de rua sem vagas de garagem (Rua Ezequiel um dos setores com maior capacidade de alteração do espaço
Freire (Santana) e Avenida do Oratório (Vila Prudente)
urbano. Porém a entidade deixa claro nas suas falas que o mercado
atua conforme as regras estabelecidas pelo poder público, e dá
indícios que este é o único responsável pelo que ocorre nesta esfera.
Um dispositivo inserido no final do processo da revisão da
LPUOS, oriundo de um pleito do mercado imobiliário, porém que
não foi apresentado no CMPU alterou dois importantes parâmetros
estipulados pelo Plano Diretor. O artigo 174, determina que durante
o período de três anos após a aprovação da lei, a Cota Parte máxima
de terreno por unidade na zona ZEU (estipulada pelo PDE e Pelo
quadro 3, anexo a LPUOS em 20m²/un) passa a ser 30m²/um, e o
número de vagas não computáveis nesta zona passa a ser calculada
120
http://www.prefeitura.sp.gov.br/cidade/secretarias/upload/desenvolvimento_
119
http://mkt.acspservicos.com.br//digital/PDF/Cartilha_Lei_de_Zoneamento_SP. urbano/arquivos/orgaos_colegiados/CMPU/3_Ordinaria_30a_Reuniao%20CMPU
pdf _16_07_2014.pdf
198
em 1 vaga a cada 60 metros quadrados de área construída significava 1 vaga por unidade, ou seja, em média 50 vagas para as
computável (ao invés de uma vaga por unidade habitacional). unidades não residenciais, com o novo dispositivo (em 1 vaga a cada
O número mínimo de unidades habitacionais nos Eixos é 60 metros quadrados de área construída computável) serão duas
determinado pelo seguinte cálculo: N = (Cau x At) / (CAmax x Q), vagas por unidade residencial (já que as unidades podem chegar a
onde N é o número mínimo de unidades, CAu é o coeficiente de uma média de 120 metros quadrados).
aproveitamento utilizado no projeto; CAmax é o coeficiente de A inserção deste artigo, ampliando o número de vagas e
aproveitamento máximo, At é a área do terreno e Q é a quota diminuindo o número de apartamentos, contraria as premissas
máxima de terreno por unidade habitacional (Lei Municipal básicas do Plano Diretor Estratégico (crescimento da cidade em
16.050/14, Art. 79, § 1º). Fazendo o cálculo da cota parte em um torno do transporte público, promovendo o adensamento
terreno de 1.000 metros quadrados, utilizando o CA 4, que é o populacional e desestimulando o uso do automóvel individual),
máximo para a zona ZEU, temos: N= (4 x 1000) / (4 x 20) = 50 elaboradas em um amplo processo participativo, divulgadas e
unidades habitacionais. Fazendo uma correspondência simples, em acordadas pela população. Além disto, considerando que boa parte
um terreno de 1000 metros com CA 4, pode-se construir em média das áreas do entorno destes transportes já estão consolidadas e
4000 metros quadrados de residência (visto que as áreas não considerando o direito de protocolo121, esta regra “transitória” terá
residenciais são não computáveis), tem-se em média unidades de 80 um impacto muito grande para a cidade.
metros quadrados (computáveis). Visto que o mercado imobiliário possui uma cadeira no
Com o novo índice, temos: N= (4 x 1000) / (4 x 30) = 33,33 CMPU e dada a relevância desta alteração, é de se estranhar que a
unidades habitacionais. Construindo os mesmos 4000 metros, as mesma não tenha sido debatida no conselho, e que tenha aparecido
residências terão em média 120 metros quadrados. Serão 16 apenas no final do processo sem conhecimento da sociedade.
unidades habitacionais a menos por lote. Quanto as vagas, o que
121
Garante o direito de construir segundo os parâmetros em vigor no momento
em que o projeto é protocolado.
199
4.2 Propostas e recomendações para a Lei de Parcelamento 4.2.1 Destinação pública de áreas livres privadas
Uso e Ocupação do Solo Conforme observado no capítulo 3, a existência de áreas

livres, vegetadas ou não, em bom estado de conservação é
O Plano Diretor Estratégico e a Lei de Parcelamento Uso e
fundamental para que a vida urbana aconteça. É nestas áreas que se
Ocupação do Solo foram propositivos e avançaram na questão da
concentram normalmente122 as atividades opcionais e sociais, que
forma urbana resultante da aplicação dos parâmetros urbanísticos,
são indicadores qualitativos dos espaços públicos. É importante que
que promovam um maior sentido coletivo as edificações. Porém
as áreas livres de uso público sejam incrementadas pela LPUOS,
entendemos que ainda existem lacunas que precisam ser revistas
tanto as públicas, quanto as privadas, que neste caso necessitam ser
para que de fato São Paulo possa vislumbrar uma modificação
de uso público (pois se forem de uso privado, não tem interferência
expressiva na sua forma urbana e na sua qualidade de vida pública.
na vida pública).
Para além destas indicações pontuais, entende-se que por
Para que o aumento dos espaços livres, vegetados ou não
mais que as leis tenham avançado, elas não conseguiram rever a
esteja relacionado com o aumento de densidades demográficas e
matriz conceitual que indica índices urbanísticos para grandes áreas
construtivas, e com a oferta de comércios e serviços, a proposta é
que são as zonas de uso. É necessário que se avance neste quesito,
que na ZEU, ZEUa, ZEUP, ZEUPa, ZEM, ZEMP, ZC e ZCa quando a área
inserindo o desenho urbano nas diversas escalas da forma urbana.
do lote for superior a 10.000 metros quadrados e menor ou igual a
nos lotes, quadras, bairros e assim por diante. Os Projetos de
20.000 metros quadrados seja obrigatória a destinação de 20% do
Intervenção Urbana (PIUs) representam esta oportunidade de inserir
lote para áreas livres públicas. Esta área deverá obrigatoriamente
o desenho urbano na escala do bairro.
estar situada junto ao alinhamento da via, ter acesso em nível e
Porém esta questão não será apontada neste trabalho,
poderá ser dividida em duas áreas não contiguas, desde que a área
limitando-se a pontar algumas propostas para serem inseridas de
imediato nesta nova LPUOS.
122
Conforme observado nos levantamentos do capítulo 3.
200
resultante não seja menor do que 5% da área total do lote. A LPUOS por quem passa na rua, seja na Paulista, seja na Pamplona, quase se
apenas exige a destinação de áreas públicas para terrenos acima de confundindo com a calçada e apenas em alguns pontos possui um
20.000 metros quadrados. leve desnível, que não compromete a qualidade do acesso.
Estas áreas, assim como as áreas destinadas para fruição Figura 4.19: Shopping Cidade de São Paulo vista
pública devem ser fazer parte, e ser geridas pelo empreendimento.
Isto porque, a municipalidade em muitas ocasiões não tem dado
conta da gestão das áreas livres e verdes públicas, vide os exemplos
no capítulo 3. Também é importante que uma parte destas áreas
seja destinada a áreas verdes e vegetadas, para contribuir com o
aumento da vegetação na cidade, e o restante destinada a praça de
uso público, dotada de mobiliário urbano adequado.
O empreendimento Shopping Cidade de São Paulo, pode ser
utilizado como um exemplo desta proposta. Implantado em um
terreno de 12.000 metros quadrados, na esquina da Avenida
Paulista com a Rua Pamplona, o Shopping possui uma área pública
com qualidade urbanística na sua fachada lateral, com área de 2.300
metros quadrados de área verde, ou seja, aproximadamente 20% do
lote.123Esta praça possui mobiliário urbano adequado, composto por Fonte: Google Earth
bancos, vegetação, iluminação. O acesso a praça é totalmente fluido
123
https://arcoweb.com.br/finestra/arquitetura/aflalo-gasperini-torre-matarazzo-
shopping-cidade-sao-paulo
201
Figura 4.20: Área livre no Shopping Cidade de São Paulo Figura 4.21: Mobiliário e vida pública no Shopping Cidade de São
Paulo

202
4.2.2 Subsolos aflorados muralha para o passeio público. Apenas um edifício implantou uma
Apesar de os subsolos aflorados terem sido aprontados como fachada ativa, “envolvendo” o subsolo aflorado (figura 4.23). Esse
elementos que contribuem para a perda de qualidade da forma e da edifício serve como exemplo para a proposta apontada.
vitalidade urbana no processo de revisão da LPUOS, a Lei 16.402/16 Figura 4.22: Rua Pinheiro Guimarãoes – subsolos aflorados
não proibiu este tipo de solução e nem ao menos apontou
estratégias para diminuição de seu impacto. A única orientação dada
pela lei é que os subsolos quando aflorarem mais de 6 metros
devem obedecer aos recuos de 3 metros (fundos e laterais).
Por considerar que os subsolos aflorados são prejudiciais
para a forma urbana, propõe-se a seguinte alternativa: serão
proibidos subsolos aflorados fazendo divisa com a via pública.
Fonte: Google Earth
Nestes casos, serão permitidos apenas se envolvidos com outros
Figura 4.23: Subsolo aflorado “envolvido” por comércio
usos que contenham aberturas (portas, janelas) a cada 20 metros,
ou com fachada ativa, além de obedecerem aos recuos impostos na
LPUOS. Quando o subsolo aflorado fizer divisa com outros lotes, será
permitido apenas até o limite de 10 metros, visto que até esta altura
não são exigidos recuos laterais e de fundos, para não criar empenas
cegas.
Na figura 4.22, os edifícios fazem fundos para a Rua Pinheiro
Guimarães. Todos possuem subsolos aflorados, criando uma Fonte: Google Earth
203
4.2.3 Limite de vedação contrário ao esperado. Por exemplo, no caso desta via for cercada
A LPUOS avançou no debate sobre a vedação dos lotes na por muros dos dois lados, como ilustra a figura 4.24.
divisa com a rua. Porém sendo este um dos elementos que mais Figura 4.24: Via de pedestres encarcerada
inibem a vida urbana, conforme observado no capítulo 3
especialmente na morfologia encontrada no Jardim Anália Franco,
considera-se que deveria ter avançado mais.
Propõe-se que o limite de vedação de no máximo 25% dos
lotes seja estendido para terrenos acima de 1.500 metros
quadrados, em todas as zonas de uso. Entende-se que esta
dimensão de lote, se vedado com muros em toda a extensão de
fachada, já configura uma barreira na permeabilidade visual da
cidade.
4.2.4 Adequação na via de pedestres Ghel (2013) ilustra uma via exclusiva para pedestres em
O comprimento máximo de quadra no município foi Melbourne, que era vazia e esquecida. Após uma transformação,
estabelecido em 300 metros, porém com a obrigatoriedade de uma com aberturas e janelas, bem como elementos de permanência
via de pedestres a cada 150 metros. Porém a lei não estipulou (mesas e cadeiras) e comércio, esta rua ganhou vida (figura 4.25). É
nenhuma condição para esta via. Se não forem observadas as necessário rever esta recomendação da via de pedestres, inserindo
condições de implantação desta via, a fruição, que seria uma dispositivos como fachada ativa, limite de vedação e aberturas
vantagem para a vida urbana pode se tornar inóspita e criar o efeito mínimas, como portas e janelas.
204
Figura 4.25: Federation Square, antes e depois 4.2.6 Incentivos para alterações em edificações consolidadas
A LPUOS disciplina o parcelamento, uso e ocupação do solo
no município, em especial para as novas construções, instalação de
atividades ou loteamentos. A Lei, pouco dialoga com a cidade já
consolidada, com algumas exceções, como por exemplo, inserindo
obrigatoriedades de alargamento de calçada ou de destinação de
áreas públicas em reforma de edificações existentes com ampliação
Fonte: Ghel (2013, p.14) de mais de 50% da área construída.

Entende-se que uma grande parte da cidade124 já está
4.2.5 Lote mínimo consolidada, aos moldes das antigas legislações, que conforme
O lote mínimo e a frente mínima de 20.000 metros observado, resultou em formas urbanas com pouca qualidade
quadrados nas zonas de centralidade e dos eixos não representam urbanística, principalmente quanto a falta de diálogo entre os
um problema para a qualidade urbanística, pois justamente nestas espaços públicos e privados, livres e edificados. Visto isto, se faz
zonas é onde existem obrigatoriedades como a fachada ativa e necessário pensar em maneiras de qualificar estas áreas,
fruição pública. Porém nas demais zonas, em que não existem estas incentivando a transformação em empreendimentos existentes.
obrigatoriedades os lotes com grandes dimensões se mostram “O tecido urbano da cidade de São Paulo já está
adversos os fundamentos de qualidade urbanística observados neste consolidado na maior parte de seu território,
sendo que grande parte dos empreendimentos
trabalho. Indica-se portanto, que excetuando as zonas ZEU, ZEUa, foi construído nos últimos quarentena anos,
seguindo a Lei de Zoneamento de 1972 que
ZEUP, ZEUPa, ZEM, ZEMP, ZC e ZCa, o lote máximo seja 10.000 proporcionava uma tipologia de torres isoladas,
metros quadrados e a frente máxima 100 metros quadrados (não se
aplica em zonas onde os índices sejam menores). 124
Especialmente na Macroárea de Urbanização Consolidada.
205
implantadas no centro do lote, sem relação com consolidadas. Ambas estão de acordo com os objetivos129 do
a cidade em sua volta”125.
concurso.
No Concurso Ensaios Urbanos, dois projetos contribuíram
O Projeto nº1 (Categoria nº2) propõe incentivos para a
com propostas para esta questão, porém nenhuma delas foi
construção de áreas no alinhamento do lote, de uso não residencial,
incorporada à legislação. O Projeto nº1126 da Categoria nº2 (estudos
com fachada ativa, em empreendimentos já construídos ou com
de configuração de tipologias edificadas de uso misto no mesmo
“Habite-se” aprovados, animando a vida pública e até sendo uma
lote, envolvendo obrigatoriamente o uso residência), Modalidade
fonte de renda para o condomínio.
nº1 (padrões urbanísticos de configuração urbana) que recebeu
Como incentivo, estas novas áreas poderão construir acima
menção honrosa, e o Projeto nº7127 da Categoria nº3 (estudos de
do coeficiente máximo (visto que grande parte dos
configuração da frente dos lotes com as vias, com ênfase no
empreendimentos utilizam o CA máximo no momento da execução),
tratamento da testada dos lotes e do pavimento térreo de modo a
e estas áreas serão consideradas não computáveis até o limite de
melhorar a fruição do espaço público e a interação do pedestre com
20% da área do lote. Outro incentivo, complementar seria reduzir o
o embasamento do edifício), Modalidade nº1, que foi premiado.128
IPTU de condomínios que destinassem o recuo frontal para
A recomendação é que estas duas propostas sejam
alargamento do passeio.
adaptadas e incorporadas na LPUOS, por oferecerem soluções
As figuras 4.26 e 4.27 sintetizam estas duas propostas,
simples e que trarão impactos positivos para estas áreas
simulando um empreendimento “padrão”130 antes e depois da
aplicação destes incentivos. O recuo frontal passou a ser de uso
125
http://www.iabsp.org.br/M1-C2_pranchas_projeto_01.pdf
126
Autores: Jorge Pessoa de Carvalho, Catherine Otondo e Marina Mange público (alargamento do passeio), e a área destacada em vermelho
Grinover.
127 129
Autor: Luiz Marino Kuller. Citados anteriormente.
128 130
Considera-se um empreendimento padrão, aquele que foi construído com a
http://www.iabsp.org.br/concursoensaiosurbanosbases/Concurso_Zoneamento_P fórmula de Adiron, obedecendo as Faixas de aeração e insolação, com muros, sem
MSP_IAB.pdf interface com o espaço público.
206
(ocupada por uso não residencial) foi construída por meio do Para que estas sugestões acompanhem a lógica da LPUOS, e
parâmetro incentivado. para que exista uma uniformidade no desenho urbano nas distintas
Figura 4.26: Incentivos para edifícios consolidados (vista) zonas, propõe-se:
 Que as fachadas ativas sigam os pré-requisitos131 do Art.71
(Lei Municipal 16.402/16).
 Que o incentivo da fachada ativa seja inserido no Art. 62 (São
consideradas áreas não computáveis): XVII- Nas edificações
existentes, ou com habite-se aprovado até a data da aprovação
desta Lei, as áreas construídas no nível da rua, com fachada ativa de
no mínimo132 3 metros de extensão destinadas a usos classificados
Fonte: http://www.iabsp.org.br/M1-C2_pranchas_projeto_01.pdf
na categoria não residencial que sejam permitidos nas respectivas
Figura 4.27: Incentivos para edifícios consolidados (implantação)
zonas, até o limite de:
a) 50% (cinquenta por cento) da área do lote nas ZEU, ZEUa, ZEUP,
ZEUPa, ZEM, ZEMP, ZC e ZCa;
b) 20% (vinte por cento) da área do lote nas demais zonas;
131
Estar contida em uma faixa de até 5 metros do alinhamento do lote e ter pelo
Fonte: http://www.iabsp.org.br/M1-C2_pranchas_projeto_01.pdf menos uma abertura a cada 20 metros de testada.
132
O parágrafo sétimo do Artigo 61, que dispõe sobre o incentivo de fachada ativa
para edificações novas ou com reforma de área, estabelece também o mínimo de
25% da testada para ser fachada ativa não computável. Por se tratar de
edificações construídas esta obrigatoriedade foi retirada, podendo a fachada ativa
ter dimensões inferiores, porém no mínimo 3 metros.
207
§5º As áreas incentivadas referidas no inciso XVII poderão figura 4.28 mostra o antes e o depois dos recuos frontais serem
ultrapassar os coeficientes de aproveitamento máximo das zonas de doados para o uso público.
uso em qje estão inseridas. Figura 4.28: Antes e depois dos recuos frontais
 Que o incentivo para alargamento de calçadas (até a largura
de 5 metros) seja inserido no Art. 67, nas edificações existentes, e
nas edificações novas ou reformas com ampliação de 50% da área,
quando não houver a obrigatoriedade (conforme Art. 67), ou seja,
em lotes menores do que 2.500 metros quadrados na zona ZC e ZCa
e em lotes de qualquer tamanho nas demais zonas. Assim, o
alargamento de calçadas passa a ser incentivado em todos os casos
quando não for obrigatório (em edificações existentes e novas).
Outro projeto que se baseia na cidade constituída para a
partir de aí ensaiar propostas de reconfiguração do espaço extra lote
é o Projeto nº7 (Categoria nº3). O Projeto “generocidade” tira
partido dos recuos frontais, estimulando que os mesmos sejam
incorporados ao espaço público. Assim, situações em que o recuo
frontal é confinado com muros ou mesmo que não possui utilidade
seriam substituídas por pequenos espaços de uso público. Esta
medida não representaria grandes perdas para o condomínio, visto
que nestes recuos normalmente são uma “sobra” de espaço. A Fonte: http://www.iabsp.org.br/M1-C3_pranchas_projeto_07.pdf
208
CONSIDERAÇÕES FINAIS
209
É possível afirmar que a legislação urbanística condiciona a Ao analisarmos as morfologias de períodos distintos, fica
forma urbana. Não apenas através de seus índices e parâmetros, claro que existem formas urbanas que promovem maior qualidade
mas também por conta das condicionantes socioeconômicas para o espaço público do que outras. Nenhuma morfologia
intrínsecas as leis. A partir da trajetória da legislação urbanística, foi estudada atendeu a todos os critérios qualitativos, mas destacamos
possível perceber estas duas variantes de tornando cada vez mais o bairro de Higienópolis como que atende a mais requisitos de
complexas ao longo dos anos. Esta complexidade foi se dando urbanidade. Mesmo sendo um bairro com muitos edifícios
também, na medida em que a população ia aumentando, e residenciais, estes possuem transparência e apelo aos sentidos,
consequentemente os problemas urbanos crescendo. diferentemente dos edifícios do Jardim Anália Franco, que possuem
No caso dos índices e parâmetros, a evolução foi gradativa. fachadas fechadas e monótonas.
Os edifícios, que seguiam um padrão europeu, com gabaritos baixos Locais predominantemente de comercio e/ou serviços como
e sem recuos, foram se descolando do lote. Os primeiros parâmetros o Centro e a Cidade Monções (principalmente na Avenida Berrini)
que surgiram foram os recuos frontais e logo laterais e de fundos, possuem as maiores densidades e diversidades de usos e pessoas
porém limitavam-se a ser os menores possível. Com o adensamento durante o dia, porém a noite acontece o oposto, baixíssimas
da cidade, surgiam os controles de aproveitamento do solo, que densidades e diversidades de pessoas nas ruas.
acabaram por provocar um maior espraiamento da mancha urbana. Os estudos ambiente comportamentais se mostraram válidos
A medida que as leis se tornavam mais complexas, os recuos para medir a qualidade urbanística. Quanto maiores as densidades e
foram aumentando e os edifícios foram se distanciando da rua. diversidades de pessoas, usos e edifícios, quanto maiores as trocas
Metaforicamente e literalmente as pessoas também foram se entre o interior (lote) e o exterior (espaço público), entre as áreas
distanciando da cidade, dos espaços e da vida pública. livres e edificadas, quanto maiores as oportunidades de fruição
210
entre as quadras (e existência de quadras curtas), mas vitalidade incentivos e obrigatoriedade para destinação de áreas públicas em
urbana. lotes menores do que 20.000 metros quadrados, falta de limite de
Observa-se que os novos PDE e LPUOS avançaram neste vedação fora das zonas de eixo e de centralidade, entre outras.
debate e quando aplicados trarão mais qualidade urbanística para a É necessário que se continue avançando nestas questões,
cidade. O PDE inseriu parâmetros que incidem diretamente sobre a para que São Paulo possa na medida do possível reverter os danos
escala da rua e no desenho da grande escala da cidade. A LPUOS causados nas últimas décadas, e que se torne uma cidade
aprimorou os parâmetros do PDE na escala da rua e aprimorou a preocupada com a qualidade da forma urbana para o coletivo.
relação dos edifícios no entorno, ao acrescentar regras para casos
específicos, que dialoguem com a quadra e com o território (como
por exemplo quando apontas determinadas exceções para lotes em
declives e aclives ou quando a maioria da quadra já possui um
gabarito maior do que o exigido na lei).
Porém foram detectadas algumas lacunas. A primeira delas e
de caráter mais conceitual é a falta de aproximação com a escala do
bairro. Os novos instrumentos dialogam com a pequena escala,
porém incidem sobre as zonas de uso, que correspondem a grandes
áreas heterogêneas. Neste sentido os Projetos de Intervenção
Urbana (PIU) se apresentam como uma alternativa futura.
Os outros lapsos detectados na LPUOS são de caráter
específico, como a não proibição de subsolos aflorados, a falta de
211
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FIAM-FAAM CENTRO UNIVERSITÁRIO

SULLY ALONSO GUASTELLA

LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA COMO INSTRUMENTO QUALIFICADOR DA FORMA URBANA

LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA COMO INSTRUMENTO QUALIFICADOR DA FORMA URBANA

Dissertação apresentada ao Programa Projeto, Produção e

Guastella, Sully Alonso

Orientador: Anderson Kazuo Nakano

Dissertação (Mestrado) – FIAM-FAAM, Mestrado em Projeto,

1. Legislação urbanística. 2. Forma urbana. 3. Ocupação do

Dissertação apresentada ao Programa Projeto, Produção e

Data da aprovação: 23/02/2017

Prof. Dr. Anderson Kazuo Nakano Instituição: FIAM-FAAM Centro Universitário

Prof. Dr. Jeferson Cristiano Tavares Instituição: FIAM-FAAM Centro Universitário

Espaço Urbano do FIAM-FAAM Centro Universitário, e a todos os revisões.

professores, por cada aprendizado, que contribuíram diretamente

Quadro 1.1: Estudos sobre a leitura da forma urbana ...................................................................................................................................................... 06

Figura 1.1: Exemplos de modelo e tipo .............................................................................................................................................................................. 09

ACC - Área Construída Computável

1. INTRODUÇÃO À FORMA URBANA.................................................................................................................................................................................... 04

2. PERIODIZAÇÃO MORFOLÓGICA EM SÃO PAULO: A TRAJETÓRIA DA LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA ................................................................................ 49

CONSIDERAÇÕES FINAIS ............................................................................................................................................................................................................. 208

REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS .................................................................................................................................................................................................. 211

1. INTRODUÇÃO À FORMA URBANA

1.1.1 Morfologia Urbana “configuração exterior” de um objeto.

tentativas foram mais bem-sucedidas na definição de métodos que NETTO, 2015)

Aragão (2006) também diferencia morfologia e tipologia 1.1.3 Estudos tipo-morfológicos

papel fundamental nos estudos morfológicos.

Aspectos Qualitativos Estes estudos demonstram a relevância dos primeiros

Fonte: acervo pessoal

Fonte: acervo pessoal Fonte: acervo pessoal

Fonte: acervo pessoal Fonte: acervo pessoal

Fonte: acervo pessoal Fonte: acervo pessoal

Fonte: acervo pessoal, e Google Street View Fonte: acervo pessoal

1.2.1.1 Mobiliário urbano As pessoas tendem a se concentrar em locais mais

Fonte: Del Rio (1990, p.86) Fonte: Acervo pessoal

1.2.1.2 Vegetação Figura 1.18: Ilustração de um alinhamento de edifícios sem e com

Fonte: Elaboração própria

Também incide no distanciamento das edificações dos

Fonte: Elaboração própria

Outro parâmetro que incidirá diretamente nas áreas livres no

Fonte: Silvio Macedo

Fonte: Imagem capturada pelo Google Earth

parâmetros. resultar em quadras também orgânicas e pode ser ainda irregular e

Fonte: Imagem capturada pelo Google Earth

Fonte: Imagem capturada pelo Google Earth

Fonte: Acervo QUAPA SEL II

Fonte: Foto: © Todd Walker

Fonte: Cartilha do programa passeio livre

Em uma cidade, o sistema de espaços livres como o conjunto

estrutura permanente, a partir da definição do sistema viário morfológicas, topográficas, fundiárias ou

Fonte: Mapa 5 da lei 16.050/14

2. PERIODIZAÇÃO MORFOLÓGICA EM SÃO PAULO:

O tempo presente é o que existe de concreto. Na vida do com as novas formas.

cristalizados em forma de matéria. conforme o grau de transformação dos períodos morfológicos.

A cidade provinciana e o período sem leis (1554

A evolução pré metropolitana

Bases para verticalização e as leis de estética

A flexibilização dos índices do zoneamento, as

A primeira revisão da Lei de Zoneamento e o Verticalização metropolitana

2.2.1 A cidade provinciana e o período sem leis (1554 a 1886)

Fonte: São Paulo, 2012 - Fotos de Militão Augusto de Azevedo

Uma série de fatores concomitantes desencadeou um

Fonte: São Paulo, 2012 - Fotos de Militão Augusto de Azevedo.