Droit Des Biens (UE2)

Droit des biens CM M.
Parcheminal
UE2
Examen : écrit au 2nd : oral
INTRODUCTION : La diversité à l’unité de la notion de bien
Section I/ La notion de bien :

§1] La diversité des biens :
A-Les choses et les droits :
1) Les choses :
 La titularité
 Le mode d’utilisation :
2) Les droits :
 Réels :
 Personnels :
B- Les biens corporels et incorporels :
1) Diversité des biens incorporels
2) La qualification juridique
§2] Les caractères communs des biens :
A- Appropriabilité des biens :
B- Commercialité
Section II/ Le groupement de biens :

§1] Les éléments du patrimoine :
A- Ensemble de biens ayant une valeur économique
B- Ensemble comportant passif et actif :
C- Ensemble distinct des biens qui le composent :
§2]Le fondement et caractère du patrimoine :
A- Conception subjective du patrimoine :
B- Conception objective du patrimoine
 Patrimoine d’affectation
 Les palliatifs des aménagements
CHAPITRE I : l’emprise sur les biens
Section I/ Droit de propriété :

§1] les attributs et caractères du droit de propriété
A- Les attributs
 Droit d’usage
 Droit de percevoir les fruits
 L’Abusus
B- Les caractères :
 Droit absolu
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Droit des biens CM M. Parcheminal
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 Droit exclusif,
 Droit perpétuel
§2] acquisition du droit de propriété

A- Classification des modes d’acquisition
 Acquisition entre vifs
 Acquisition à cause de mort
 Acquisition volontaire
 Acquisition non volontaire
 Acquisition par un mode originel
 Acquisition par un mode dérivé
B- Modes d’acquisition commun aux immeubles et aux meubles
 Possession et accession
 Convention
Section II/ La possession

§1] La notion de possession :
A- Les composants de la possession
 Le corpus
 L’Animus
B- Les qualités de la possession
 Art 2261 C.Civil
 De bonne foi.
§2] les effets de la possession
A- Présomption de la titularité du droit
B- La prescription acquisitive au profit du possesseur
CHAPITRE II : La relation aux biens immeubles

Section I/ Les catégories d’immeubles :
§1] Les immeubles par nature
A-Le sol
B-Les végétaux
C-Les édifices
§2] les immeubles par destination :
A-La distinction
 L’affectation à l’exploitation d’un fond
 L’attache à perpétuelle demeure
B-Rapprochement des immeubles par destination
 Conditions :
 Effets :
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§3] Les immeubles par l’objet auquel il s’applique

A-Les droits réels immobiliers
B-Les droits personnels immobiliers :
C-Les actions immobilières
Section II/ Etendue de la propriété immobilière :

§1] dimension spatiale de la propriété immobilière
A-Propriété de la surface du sol
B-La propriété du sursol et du sous-sol :
C-La propriété des eaux
§2] Les dimensions temporelles de propriété immobilière :
1- Le droit d’accession
 L’Accession naturelle
 L’Accession artificielle
 Construction et plantation par le propriétaire du sol avec des éléments appartenant à autrui
 Construction et plantation sur le terrain d’autrui
Section III/ Les incidences de la possession immobilière

§1] La protection possessoire
A-Les traits communs de la protection possessoire
B-Les diverses actions de possessoire
 La complainte
 La dénonciation de nouvelles œuvres
 La réintégration
§2] la prescription acquisitive ou usucapion :
A-Prescription acquisitive de droit commun : usucapion trentenaire
 Conditions :
 Effets :
B-La prescription acquisitive abrégée : décennale
CHAPITRE III : La relation aux meubles
Section I : Les catégories de meubles

§1] Les meubles corporels
A-Les meubles par nature
B-Les meubles par anticipation
§2] Les meubles incorporels :
A- Les droits mobiliers par l’objet auquel il s’applique
 Les droits réels mobiliers
 Les droits personnels mobiliers
 Les actions mobilières
B- Les droits mobiliers par détermination de la loi :
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 Les parts sociales

 Les rentes
 Les propriétés incorporelles
Section II/ Le rôle de la possession en matière mobilière :

§1]La règle de fond : la fonction acquisitive de la possession :
A- Le principe de titre de propriété :
 Le domaine d’application de l’art 2276 alinéa 1 ( ancien art 2279 alinéa 1)
 Les conditions d’application de l’art 2276 alinéa 1
B- L’exception au principe : le meuble perdu ou volé :
 La revendication à l’encontre d’un possesseur de mauvaise foi :
 Revendication à l’encontre d’un possesseur de bonne foi :
§2] La règle de preuve : fonction probatoire de la procession :
A- Domaine et fondement de la présomption de titre
B- Le mécanisme de la présomption de titre
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INTRODUCTION : La diversité à l’unité de la notion de bien
Distinction entre les personnes qui sont sujets de droit et les biens qui sont objet de
droit. C’est une véritable hiérarchie qui est imposée par le droit. Art 16 du Code civil affirme
la primauté de la personne humaine et tous les biens sont rattachés à la personne en raison de
l’utilité qu’ils peuvent lui procurer.
Le droit des biens correspond à l’étude d’une partie des droits patrimoniaux (les droits qui ont
une expression monétaire) et il s’agit surtout d’étudier les droits réels (que l’on a sur les
choses).L’autre partie des droits patrimoniaux relève du droit des obligations, qui s’intéresse
aux droits personnels. Cette distinction est schématique et dépassée en raison de l’apparition
de biens nouveaux et notamment de biens incorporels. La notion de bien est diverse, se qui
implique la création de catégories. Au delà de la diversité, il existe quelques caractères
communs qui permettent l’unité de la notion, réalisé par le recours à la notion de patrimoine
qui regroupe dans un même ensemble des biens qui ont une expression monétaire.
Section I : La notion de bien :
Livre II du Code Civil consacré aux biens et aux différentes modifications de la propriété.
Le CC établit une classification des biens fondés sur leur nature physique, distinction entre
meuble et immeuble.
§1] La diversité des biens :
Distinction entre les choses et les droits et d’autre part, distinction entre biens corporels et
biens incorporels.
A- Les choses et les droits :
Un bien désigne les choses qui servent à l’usage de l’homme (besoins), il s’agit alors
de CHOSES CORPPORELLES car consistances matérielles. Un bien est aussi en droit, un
droit qui porte sur une chose, le plus souvent : « un droit de propriété ». C’est le droit qui
permet d’asseoir son pouvoir sur la chose. Le CC utilise le mot BIEN dans les 2 sens.
1) Les choses :
a] La titularité : la plupart des choses sont dans le commerce juridique (dans

l’échange) et peuvent faire l’objet de droits divers, dont notamment le droit de propriété
(pouvoir le plus complet et total sur une chose). le titulaire peut être un particulier ou une
collectivité. La chose peut être appropriée individuellement.
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Certaines choses ne sont pas individuellement appropriables :

 Les choses communes art 714 du CC : l’usage est commun à tous mais il
n’appartient à personne, l’idée d’appropriation est exclu. L’eau : loi de 1992 qui considère
que l’eau fait partie du patrimoine commun de la nation, cette loi a été intégrée dans le code
de l’environnement. (lumière, chaleur solaire…). L’usage des choses communes est
réglementé par le droit.
 Les choses sans maître (sans propriétaire) : se sont des choses qui ne sont pas
actuellement appropriées mais reste appropriables. Il y a ce que le droit des biens appelle :
- « RES NULLIUS » : gibiers, les poissons, produits de la mer. Mais le droit intervient pour
réglementer ces choses.
- « RES DERELICTAE » : biens qui ont été abandonnés volontairement par leurs
propriétaires et peuvent être de nouveau appropriés.
b] Le mode d’utilisation des choses :

On distingue :
1=> Les choses consomptibles : choses que l’on consomment par leur usage, cette usage
implique sa disparition : - physique (combustibles, denrées…)
- juridique (monnaie)
=> Les choses non consomptibles : leur usage peut être renouvelé, prolongé dans le temps.
Dans une société de consommation un grand nombre de biens sont appelés à un
dépérissement plus au moins rapide, le bien est fabriqué pour un certain temps. (appareil
ménager). Par contre il y a des choses qui prennent de la valeur en raison de leur âge(les
Antiquités).
2 =>Les choses fongibles : sont des choses qui sont envisagées dans leur genre, dans leur
espèce et non pas dans leur individualité. Ces choses sont interchangeables : peuvent se
remplacer les uns aux autres (les billets).
=> Les choses non fongibles : sont envisagées dans leur individualité, dans une relation
juridique, elles ne peuvent pas être remplacées.
On fait du point vu des obligations, une distinction entre :

=> Les obligations qui ont pour objet un corps certain : un bien déterminé, le transfert de
propriété a lieu lors de la conclusion du contrat de vente.
=> Les obligations qui ont pour objet une chose de genre : qui nécessitent diverses formalités
pour qu’un transfert de propriété puisse avoir lieu (délivrance de la chose, une marque
précise…).
Distinction avec une approche économique entre :

=> Capital : est constitué à partir de l’acquisition de certains biens qui l’on conservent et fait
fructifier. Un capital devient frugifère.
=> Revenus : sont destinés à être dépensés. Mais ils peuvent être épargnés.
Ces deux notions peuvent se rejoindre, à travers la technique de la vente viagère qui permet à
partir d’un capital d’avoir des revenus. Technique de la capitalisation : réalisé un capital à
partir de l’épargne.
c] La nature physique du bien :
C’est une distinction essentielle, vu dans l’art. 516 du CC qui dit que tous les biens
sont meubles ou immeubles.
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Le critère physique est prit en considération, l’immeuble est caractérisé par sa fixité et le
meuble par sa mobilité. Cette classification est jugée dépassée.
Caractéristique du bien immeuble : le sol et les éléments qui lui sont rattachés soit incorporés
au sol, (implantation, construction…) donc prennent la même nature juridique que le sol :.
Par opposition, sont meubles les biens susceptibles de déplacements, soit se déplacent seuls
(animaux) ou qui sont susceptibles de déplacements (voitures par ex).
La volonté humaine peut avoir une influence sur la qualification juridique, certains meubles
peuvent être considéré comme immeubles et inversement.
Il y a aussi un critère économique, car se qui caractérise ces conditions de catégorie de

bien, c’est une catégorie qui s’est enflé de manière démesurée. Et les meubles ont pris une
valeur économique pour certains d’entre eux considérables, surtout certains meubles
incorporels (les parts sociales). Les immeubles conservent aujourd’hui une valeur très
importantes dans les domaines privés.
La distinction immeuble/meuble provoque des conséquences juridiques différentes, le statut

juridique de l’immeuble diffère du statut juridique du meuble.
Le transfert d’un meuble est beaucoup plus aisé, ils circulent plus facilement que les
immeubles.
2) Les droits :
Les droits patrimoniaux sont également des biens. Il faut évoquer plusieurs droits :
 Les droits réels
 Les droits personnels
 Les droits intellectuels.
a] Les droits réels :
Vient du latin « RES » qui signifie chose. Ce droit est caractérisé par un pouvoir direct
et immédiat, conféré à son titulaire sur la chose. Dans ce droit il y a 2 éléments en présence :
Le sujet : personne morale ou physique, actif.
La chose : objet du droit.
On considère qu’un droit réel est un droit absolu, c’est à dire que son titulaire peut l’opposer à
toute autre personne qui est tenue de le respecter. On dit que le droit est opposable à tous.
Ce droit réel comporte le droit de suite et le droit de préférence.
Droit de suite : le titulaire du droit peut le suivre en quelques mains qu’il passe.
Droit de préférence : s’il y a un conflit entre un titulaire de droit réel et un titulaire de droit
personnel, à propos d’une chose, le titulaire du droit réel est préféré dans la mesure où son
droit est absolu.
Ces droits réels sont en nombre limité, c’est la loi qui détermine les droits que les personnes
peuvent avoir sur les choses. La loi peut diversifier ces droits réels.
Ces droits réels se distinguent, se divisent en :
 Droits réels principaux :
 Le droit de propriété car confère le maximum de pouvoir sur la chose.
 Les démembrements du droit de propriété : c’est un droit conféré à une personne
sur un bien qui appartient à autrui (ex : usufruit, droit d’usage et d’habitation, le droit de
servitude…)
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 Emphytéose : droits réels qui prend naissance d’un bail emphytéotique.

 Droits réels accessoires : ces droits sont accessoires à un droit personnel ou droit de
créance qui ont pour but de garantir. Rôle éco important surtout dans le cadre du crédit. Un ou
plusieurs biens d’une personne sont affectés au paiement de ses dettes.
 Le gage qui est une sûreté réelle mobilière.
 L’hypothèque qui est sûreté réelle immobilière
 Le gage immobilier.
 Les sûretés réelles sont constituées par des privilèges : qui sont des droits réels
que la loi donne à un créancier en raison de la qualité de sa créance, d’être préféré aux autres
créanciers même hypothécaires. Il y a les créanciers privilégiés avec des privilèges généraux
où tous les meubles du débiteurs garantissent de tels privilèges (super privilèges : ex = le
salaire).
Ensuite il y a les privilèges spéciaux, un ou des biens déterminés sont brevets aux profit du
créancier.
 Les sûretés personnelles : le cautionnement (voir droit du commerce).
b] Les droits personnels :
Ils sont aussi appelés droit de créance. C’est le droit qu’a une personne appelée
créancier d’exiger d’une autre personne appelé débiteur une prestation déterminée. Le droit
personnel met en relation 3 éléments :
 Le créancier sujet actif
 Le débiteur sujet passif
 L’objet
Le droit personnel est un droit relatif, il n’établit de rapport juridique qu’entre le créancier et
le débiteur, et c’est seulement le débiteur sur qui pèse l’effet obligatoire du rapport de droit.
Ce droit ne comporte ni droit de suite ni droit de préférence. Le créancier ordinaire n’a qu’un
droit de gage général sur le patrimoine de son débiteur et n’a aucun droit particulier sur tel ou
tel bien de ce débiteur d’où l’intérêt de se protéger d’ajouter un droit réel à son droit
personnel. Les droits personnels sont en nombre illimités, le plus souvent ils naissent d’un
contrat et la liberté fondamentale, contractuelle, autorise à prévoir à la charge du débiteur
toute prestation qui ne soit pas illicite.
3 types d’obligations existe en droit :

 L’obligation de donner : c’est à dire l’obligation de transférer un droit réel (la
propriété)
 Obligation de faire : d’exécuter une prestation déterminée
 Obligation de ne pas faire : abstention, obligation de non concurrence.
La distinction entre droit réel et personnel peut être relativisé. Ex : les droits d’un associé dans
une société de personnes morales ne sont pas des droits réels car c’est la société personne
morale, qui est propriétaire des biens, ces associés ne sont pas non plus des créanciers de la
société car ont droit de participer aux bénéfices et ont partage de l’actif social en cas de
liquidation de la société.
B- Biens corporels et biens incorporels :
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Les biens corporels ont une consistance matérielle, tangible et sont particulièrement
variés, divers, sans limites apparentes.
Les biens incorporels connaissent aujourd’hui un développement considérable et ils

traduisent un processus de dématérialisation du droit des biens. On est passé du matériel à
l’immatériel soit du corporel à l’incorporel. Ils se conçoivent en esprit et ont souvent une
valeur éco considérables. La terminologie est fluctuante, de manière indistincte on parlera des
biens incorporels aussi propriété incorporelle, droits incorporels, droits/ propriétés
intellectuels, monopole d’exploitation.
1) Diversité des biens incorporels :
Ils sont hétérogènes, soumis à des règles plus ou moins autonomes et relèvent du code
de la propriété intellectuelle.
a] Les clientèles :
- Les clientèles commerciales : qui a conduit à la reconnaissance de la notion de fonds

de commerce. Ce fonds de commerce regroupe un ensemble de droits/biens corporels et
incorporels qui ont permis aux commerçants de constituer et de conserver une clientèle.
- En matière civile la clientèle a été reconnue beaucoup plus récemment comme un
bien à caractère patrimonial. Notamment dans le cadre des professions libérales, car depuis
2000, la cour de cassation refusait de voir que la clientèle pouvait être transmis au successeur.
La cour de cassation a admit dans un arrêt de la 1ère Chambre civile du 7 novembre 2000
qu’une clientèle civile peut être cédée à l’occasion de la cession d’un fond libéral, sous totale
liberté de la clientèle. En l’occurrence il s’agissait d’un cession d’un cabinet médical.
La cour européenne des Droits de l’homme a considéré qu’une telle clientèle constitue une
véritable propriété qui doit être protégée contre les atteintes de l’Etat.
b] Les monopoles d’exploitations :
Sont des biens incorporels et sont constitués par des signes distinctifs ou encore des
créations intellectuelles.
Les signes distinctifs : peuvent être un bien incorporel :
o Une marque de fabrique : la marque permet d’identifier un produit ou un service et
attire et retient une clientèle. Une marque a 3 fonctions :
 Protège son titulaire contre les concurrents : éviter le parasitisme
et la contrefaçon.
 Garantie aux consommateurs l’origine du produit.
 Protége la réputation de l’entreprise.
o Le nom commercial : permet d’identifier une entreprise, c’est un élément du fonds
de commerce, protégé contre le parasitisme et la concurrence déloyale.
o L’enseigne : elle est protégée par le droit si elle est originale et distinctive, qu’elle
permet d’individualiser un commerce particulier.
Les créations intellectuels sont soumises à des règles autonomes :
o La propriété littéraire et artistique, développement considérables en raison des
techniques de commercialisation (cinéma, informatique,…) est composé de 2 éléments :
• Un droit moral : qui est perpétuel hors du patrimoine, et il permet d’assurer le
respect de l’œuvre (ex : en limitant sa dénaturation, son plagia) . Le code de la propriété :
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considère qu’un logiciel constitue des œuvres qui confèrent à son auteur un droit de propriété
selon le régime du droit d’auteur. Contre le plagia et le piratage.
• Un droit pécuniaire : qui permet la publication, la reproduction de l’œuvre. Ceci
va être monnayé.
o Les brevets d’invention : propriété industrielle, c’est le droit exclusif d’exploiter une
invention, sont brevetables : les inventions nouvelles qui impliquent une activité inventive et
susceptible d’application industrielle. Le brevet est délivré après un dépôt national et
international et un contrôle( protection pendant 20 ans).
2) Qualification des biens incorporels :
Traduit un phénomène de dématérialisation du droit des biens et donc les biens

deviennent immatériels. Ces biens sont souvent liés à la personnalité de leur titulaire. Pour
certains auteurs tous les biens sont incorporels car ce qui fait la valeur d’une chose ce n’est
pas la chose en elle-même mais les droits que les personnes peuvent avoir sur une telle chose.
La valeur éco, marchande d’un bien c’est le fait que l’on est titulaire du bien de cette chose.
Les droits des biens incorporels sont qualifiés de propriété ou encore de monopole
d’exploitation.
Le concept de propriété : intellectuelle, industrielle, …renvoie au domaine corporel et permet
d’avoir une référence, et aussi de mesurer l’étendue des prérogatives qui sont conférées à la
personne sur un tel bien.
Ex : un brevet d’invention : propriété industrielle = protection nationale et internationale. On
a l’usage et l’exploitation de ce brevet. On peut concéder à une personne dont c’est le travail
l’exploitation du projet et le céder le brevet.
Le passage du corporel à l’incorporel en matière de propriété implique quelques

différences et les droits incorporels sont souvent liés à la personnalité, au travail, aux efforts
de leur titulaire. Ce lien entre la personne et son œuvre persiste au delà d’un acte de
disposition (droit moral). Ces droits de propriété intellectuel sont temporels.
Ex : La propriété artistique et littéraire dure jusqu’à 70 ans après le décès de l’auteur de
l’œuvre (un chanteur). A l’arrivée de ce terme l’œuvre tombe dans le domaine public, et
librement utilisable. Pour le brevet d’invention : il est protégé 20 ans dès son dépôt.
Ces droits incorporels vivent le plus souvent grâce à l’action des tiers, c’est à dire une
clientèle. On utilise aussi le monopole d’exploitation : c’est une autre terminologie mais qui
n’a pas d’incidence sur le régime juridique. Le monopole d’exploitation traduit l’idée que
l’auteur de l’œuvre est seul à pouvoir l’exploiter, seul a en tirer profit et seul à pouvoir
s’opposer aux atteintes portées par les tiers. Si on porte atteinte à son œuvre on peut exercer
une action en contrefaçon pour assurer la protection de sa création, de son œuvre. L’action en
contrefaçon correspond à l’action en revendication en droit immobilier.
§2] Le caractère commun des biens :
Ces caractères communes donnent une certaine unité à la diversité des catégories de
biens. D’abord les biens sont au service de la personne et permettent de satisfaire ses besoins
et ses désirs. Les biens du point de vue éco représentent des valeurs, qu’elle est une
expression monétaire, une valeur marchande. Ensuite le bien doit être juridiquement
appropriables, il va pouvoir être individuellement utilisé par une personne.
Et enfin pour qu’il y ait bien celui-ci doit être cessible, donc dans le commerce juridique.
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A- L’apropriabilité :
Un bien est appropriable quand il peut être soustrait à l’usage collectif et faire l’objet
d’une dévolution individuelle. L’appropriation implique 2 mouvements :
 Une soustraction : le bien est exclu de l’usage collectif.
 La réservation : l’objet est individuellement approprié.
On réalise une relation d’appartenance entre un sujet et un objet corporel et incorporel. Cette
appartenance permet d’exclure toute utilisation extérieure.
Il faut distinguer dans l’apropriabilité les biens corporels et incorporels, selon leur nature:
 Pour les biens corporels : l’appropriation nécessite une opération d’individualisation et
qui permettent de passer d’une chose de genre (une espèce) à un corps certain. La chose de
genre correspond à une approche abstraite et le corps certain à une approche concrète des
biens. Quand il est individualisé le bien devient tunique par rapport a sujet et donc
irremplaçable, pas de substitution d’un autre bien.
 Pour les biens incorporels : absence de substances concrète, pas de matérialisation.
L’appropriation est aussi possible, il faut distinguer certains biens incorporels qui sont des
attribut de la personne, l’appropriation pour cette personne ne pose pas de difficultés. (Ex : un
entrepreneur peut donner son propre nom à son entreprise : le nom devient commercial).
Egalement les résultats de son travail peuvent aussi être appropriés par la personne, ce travail
peut être concrétisé par des biens nouveaux qui provoquent des transformations du travail en
capital (la clientèle). Parmi les biens incorporels, il faut faire une place aux droits car ceux-ci
sont en définitive les moyens d’appropriation de la chose. Cette appropriation peut être totale
grâce aux droits de propriété. Mais celle-ci ne peut être que partielle avec la technique de
démembrement de propriété qui confère à une personne une ou des prérogatives sur un bien
appartenant à autrui (l’usufruit). Les droits permettent de procéder à une distribution des
utilités d’une même chose entre plusieurs personnes.
B- La commercialité :
Pour qu’il y ait bien il faut que la chose soit dans le commerce juridique, c’est à dire
qu’elle puisse circuler de mains en mains, au sens juridique du terme. Cette circulation est un
moyen d’appropriation des biens.
1) Principe de cessibilité :
Art 537 du Code Civil qui dit que les particuliers ont la livre dispositions des biens qui
leur appartiennent. Donc un bien est échangeable, il est dans le marché. L’aliénabilité est un
moyen juridique de transformer un bien d’une personne à une autre. Permet une nouvelle
appropriation.
Ce transfert de propriété se fait par le seul consentement des parties contractante. (Art 1138-1
du CC : l’obligation de livrer une chose est parfait par le seul consentement des parties
contractante « SOLO CONSENSU »).
Les caractéristiques des biens doivent être prises en considération et justifient le respect de
formalités particulières afin que le transfert de propriété puissent être opposé au tiers.
En matière immobilière, il faut satisfaire aux formalités de la publicité foncière. Il faut une
prise de possession de bien par le nouveau propriétaire, en matière mobilière.
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Le transfert de propriété peut être à titre onéreux ou à titre gratuit. Un bien qui ne peut
être que donné et non vendu conserve la qualité de bien. Plus souvent le bien représente une
valeur. Mais il y a des biens qu’on ne peut pas vendre, mais il s’agit quand même d’un bien.
Ex = les éléments et produits du corps humains : la bioéthique. Dans l’Art 16-1 du Code civil
précise que le corps humain, ses éléments et ses produits ne peuvent faire l’objet d’un droit
patrimonial. La loi pose un principe d’extra-patrimonialité, c’est à dire que de tel éléments ne
sont pas dans le marché, ils n’ont pas d’expression monétaire. En revanche, de tels éléments
demeurent dans le commerce juridique, ils peuvent être aliénés mais exclusivement à titre
gratuit, il y a commercialité. C’est à dire le don d’organe.
En revanche, certains biens peuvent être frappés d’inaliénabilité et demeurés quand même des
biens, c’est à dire que c’est le droit qui décide si oui ou non on peut les aliénés quelque soit la
forme : ex = la drogue.
2) Les choses hors commerces :
Art 128 du code civil : seules les choses qui sont dans le commerce juridique peuvent
faire l’objet de convention. Cette catégorie de chose hors commerce à une origine romaine,
c’était la distinction entre les choses soustraites au pouvoir des homme car relève des
pouvoirs des Dieux, notamment les choses sacrées. Cette catégorie a été par la suite, utilisée
pour protéger la personne, dans sa personnalité et dans sa liberté, dignité. Il s’agissait de
protéger le corps humain, la droits de la personnalité, les souvenirs de familles qui sont des
biens qui ont une valeur essentiellement morale et échappent à la dévolution successorale et
confiés à une personne.
L’extra commercialité a aussi été utilisée à des fins collectives et depuis l’ancien droit certains
biens sont au service de la collectivité et donc soustrait au commerce juridique. La notion de
domaine public qui n’a cessé de se développer dans le domaine administratif : l’inaliénabilité
et l’imprescriptibilité.
L’affectation de la collectivité se retrouve dans les choses communes, principe d’extra
commercialité. (Ne pas confondre avec l’extra patrimonialité : c’est à dire ne peut pas être
céder à titre onéreux).
La notion de chose hors commerce a subi des conséquences de l’évolution éco et technique,
certaines chose à l’origine hors commerce entrent progressivement dans un tel domaine (le
processus de la patrimonialisation de la personnalité : droit à l’image par ex.).
Section II : La notion de patrimoine :
Idée que les biens peuvent être appréhendés collectivement à travers la notion de
patrimoine. Le patrimoine regroupe l’ensemble des biens à valeur pécuniaire. Juridiquement
le patrimoine est l’ensemble des droits (des dettes) et des obligations d’une personne qui ont
une valeur pécuniaire. Le patrimoine constitue une universalité de droits indépendamment des
éléments qui le composent.
Le code civil s’est intéressé aux biens pris individuellement et la notion de patrimoine est
essentiellement d’origine doctrinal. Mais cette construction a été élaborée au XIXème s. donc a
due être aménagée pour faire face aux problèmes sociaux et économiques.
§1] Les éléments du patrimoine :
A- Le patrimoine est un ensemble de biens ayant une valeur pécuniaire :
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Entre dans un patrimoine des biens appréciables en argent, c’est à dire positivement
des droits patrimoniaux et le biens qui n’ont pas de valeurs marchandes restent en dehors du
patrimoine (des droits extra-patrimoniaux). = Droit de la personnalité, droit relatif à l’état des
personne. Cette exclusion est critiquée par certains auteurs.
Certains droits subissent un processus de patrimonialisation et représentent des valeurs
pécuniaires et ainsi la valeur travail dont la capacité de travail d’une personne (manuel,
artistique…) est inhérente à sa personnalité et n’est pas en principe un élément de son
patrimoine. Cette capacité de travail est le plus souvent une source de revenu et au-delà
créatrice de capital.
La patrimonialité d’un bien explique qu’il soit évaluable en argent : la VENALITE, qui peut
être cédée entre vifs : la CESSIBILITE et qui peut être transmis à cause mort : la
TRANSMISSIBILITE.
B- Le patrimoine est un ensemble comportant passif et actif :
C’est en cela qu’un patrimoine est une entité abstraite, appelé universalité de droits.
Il y a dans le patrimoine une corrélation entre actif (droits réels, droits personnels, droits
intellectuels…) et passif (l’ensemble des obligations appréciables en argent, toutes les dettes
de la personne). Cette corrélation existe du vivant de la personne mais aussi à son décès.
 Du vivant de la personne : ses créanciers ont un droit de gage général sur son patrimoine.
-Art 2284 du Code Civil ( ancien art 2092): décide que quiconque s’est obligé
personnellement est tenu de remplir son engagement sur tous ces biens mobiliers et
immobiliers présents et avenirs.
-Art 2285 (ancien Art 2095) : les biens du débiteur sont le gage commun de ses créanciers.
Tous les créanciers ordinaires ont un même droit sur le patrimoine de leurs débiteurs.
 Au décès de la personne : la liaison entre actif et passif persiste : les héritiers, ou
légataires universel, recueillent l’actif et le passif. Les biens patrimoniaux ont un caractère
héréditaires et l’héritiers peut être tenu de payer les dettes du défunt sur son propre
patrimoine. Il existe une protection : les héritiers peuvent renoncer à l’héritage, à la
succession. Les héritiers peuvent recueillir accepter la succession à concurrence de l’actif lui-
même, ils sont tenus des dettes à concurrence de l’actif qu’ils recueillent. Ou on peut accepter
la succession mais on ne remboursera les dettes que sur les éléments d’actif du défunt.
C- Le patrimoine est distinct des biens qui le composent :
Il faut distinguer entre le patrimoine qui est un contenu et le contenu de son

patrimoine : susceptible d’évolution, les biens qui renferment peuvent être aliénés, les dettes
peuvent s’accumuler. Mais un patrimoine peut être vide de tout contenu( ex : porte-feuille).
Ceci se traduit par le principe de mutabilité et de fongibilité des éléments du patrimoine. Les
biens qui entrent dans le patrimoine d’une personne répondent des dettes antérieurement nés
et non encore acquittés. Corrélation entre passif et actif.
§2] Fondement et caractère du patrimoine :
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UE2
Le code civil s’intéresse aux biens individuels. La construction juridique du

patrimoine est une construction doctrinale essentiellement, qui s’est élaboré au XIXème s et
encore aujourd’hui de droits positifs (qui s’applique encore) mais avec des aménagements en
raison des évolutions éco.
A- La conception subjective du patrimoine :
Due à 2 juristes : AUBRY et RAU au XIXème : cette théorie lie le patrimoine à la

notion de personnalité : lien intime et indissoluble entre patrimoine et la personne.
1) La théorie personnalisée :
Le fondement du patrimoine repose sur la notion de personnalité et le patrimoine est

l’émanation de la personne. Le patrimoine c’est la personne elle-même, dans sa vocation à
acquérir des biens. Se qui fait la personne c’est la volonté d’une personne, qui est
suffisamment forte, puissante pour rassembler l’ensemble des droits et des obligations dont
cette personne est titulaire afin d’en faire une masse autonome soumis à un régime juridique
spécifique. Le patrimoine s’est l’aptitude d’acquérir des droits et des obligations.
2) Les conséquences :
Liées à la personnalité :
 Toute personne a nécessairement un patrimoine et seules les personnes peuvent avoir un
patrimoine. Il n’existe pas de patrimoine sans personnalité. Seules les personnes physiques et
morales de sa naissance à sa mort. Ne connaît pas de cession entre vifs de patrimoine.
 Le patrimoine est inaliénable, incessible.
o Du vivant de la personne : ceci implique l’impossibilité de la donation des biens
présents et à venir. La personne cède les biens qu’elle possède et qu’elle pourrait acquérir
dans le futur : pas possible, c’est interdit.
o Au décès de la personne : ce pose la question de la transmission du patrimoine :
transmission à cause de mort. Le problème est que le patrimoine est lié à la personnalité, si
plus de vie humaine, plus de personnalité juridique et donc le patrimoine devrait disparaître
avec la personne, le contenant (émanation de la personne) disparaîtrait mais resterai le
contenu du patrimoine de l’actif et des dettes. Les signataires récupèreraient les biens et
laisseraient les dettes.
o En pratique : situation pas admissible car trop risquée du point de vue juridique
surtout pour les créanciers. Pour éviter ce risque, la transmission à cause de mort du
patrimoine est justifiée par le recours à une fiction juridique, on considère que les héritiers
continuent la personne du défunt, le défunt se survit à lui-même dans la personne de ses
successeurs. Donc le patrimoine du défunt continu à exister. En conséquence, les héritiers
courent le risque de devoir payer les dettes du défunt quand l’actif du patrimoine est
insuffisant.
 Le patrimoine est un et indivisible, principe de l’unité et de l’indivisibilité du patrimoine : la
personne ne peut être à la tête d’un seul patrimoine. Et d’autre part le patrimoine ne peut pas
être scindé en plusieurs masse, universalité dont l’actif garantirait le passif.
B- Conception objective du patrimoine :
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UE2
La théorie apporte des conséquences gênantes en raison éco et social.
1) La notion de patrimoine d’affection :
La théorie personnaliste a des inconvénients : trop individualiste et lie de manière trop

importante patrimoine et personne. Conception trop étroite.
Cette théorie apparaît comme un obstacle à une évolution éco notamment le PRINCIPE DE
L’UNITE ET DE L’INDIVISIBILITE. Face à ces inconvénients c’est développée une
conception objective du patrimoine notamment dans la doctrine allemande.
Ce qui fait l’unité d’un patrimoine ce n’est pas la personnalité de son titulaire, c’est
l’affectation c’est à dire le fait que tous les éléments du patrimoine sont affectés au même but.
Tous les éléments remplissent la même finalité. Les éléments actifs sont tous affectés à la
réalisation de la même fin et les dettes sont toutes nées à l’occasion ou pour la réalisation de
ce but. Cette théorie est intéressante car un patrimoine peut exister sans personnalité et une
personne peut avoir plusieurs patrimoines.
Risques : * d’appréhender la personne quand elle est à la tête de plusieurs personnes,
* de fraude : faire sortir certains biens pour les faire échapper aux créanciers.
2) Aménagement de la théorie personnaliste :
La notion de patrimoine d’affectation répond à une nécessité éco. Le droit français

reste fidèle à la théorie personnaliste mais à mis en place une série d’aménagement pour
permettre son adaptation à l’évolution éco :
- Utilisation de la notion de personnalité morale : on considère que des groupements le plus
souvent de personne physique qui défendent un intérêt collectif et devenir des sujets de
droits : des personnes morales, elle est titulaire d’un patrimoine comme une personne
physique. Depuis loi 11 juillet 1985 : création de l’entreprise unipersonnelle à responsabilité
limitée, EURL.
- La reconnaissance à l’intérieur du patrimoine universalité de droit : de se que l’on appelle
des universalités de fait : quand à l’intérieur d’un patrimoine certaines masses de biens sont
affectés à un but déterminé mais sans avoir un actif et un passif propre. Ces masses de biens,
sont soumis à un régime juridique particulier qui leur confère une relative autonomie.
- L’introduction de la loi du 19 février 2007 : le contrat de fiducie. Art 2011 et suivants du
code civil. Ce contrat de fiducie : contrat par lequel une personne que l’on appelle le
constituant (le fiduciant) transfère des biens à un fiduciaire à charge pour celui-ci d’agir dans
un but déterminé au profit de bénéficiaire. Le constituant peut être lui-même le bénéficiaire.
Les biens transférés peuvent former une masse séparée dans le patrimoine du fiduciaire, il y a
là un véritable patrimoine d’affectation. Le patrimoine d’affectation constitué par les biens
transférés est affecté à des fins de gestion. Depuis 2008, on a étendu la qualité de fiduciaire
aux avocats. Ce patrimoine d’affectation peut joué le rôle de sûreté : des biens sont remis à un
fiduciaire à titre de garanties. Ces biens sont restitués quand le créancier a été remboursé. (peu
aller jusqu’à 90 ans). Le fiduciaire doit tenir séparé dans son patrimoine les biens, les droits,
les sûretés qui lui ont été transférés en exécution de la fiducie. Les droits du fiduciaires sur les
biens sont exercés dans l’intérêt d’autrui soit les bénéficiaires.
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UE2
Chapitre I : Emprise sur les biens

La personne sujet de droit entretient 2 types de rapport avec les biens quelqu’ils soient :
 Un rapport de droit : le droit de propriété.
 Un rapport de fait : la possession.
Souvent les 2 rapports coïncide et la personne exerce un pouvoir sur un bien car a la qualité
de propriétaire de ce bien. Mais les 2 rapports peuvent ne pas coïncider et un pouvoir de fait
peut être utilisé, ex : le vol. Les 2 rapports ne sont pas exclusifs l’un de l’autre et avec
l’écoulement du temps, le rapport de fait peut être consacré en droit notamment pour les
immeubles : la prescription acquisitive.
Section I : Le droit de propriété :
Art 544 du Code Civil : « la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la
manière la plus absolue pourvu qu’on a fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les
règlements ». d’un point de vue juridique il est patrimonial, subjectif et réelle.
§1] Les attributs et caractères du droit de propriété :
C’est le droit qui permet de conférer à une personne toutes les utilités d’un bien. La
propriété est un droit mais remplie aussi une fonction sociale, l’exercice du droit de propriété
peut être encadré, limité dans un intérêt social.
A- Les attributs :
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UE2
Il y a 3 attribut :
- L’usage
- La perception des fruits : la jouissance.
- La disposition
1) Le droit d’usage « USUS » :
C’est le pouvoir le plus immédiat, le plus concret du rapport de la personne à l’objet.

La propriétaire peut se servir du bien en l’utilisant selon sa destination. L’usage des biens est
aujourd’hui de plus en plus réglementé à des fins collectives, sociales. On fait application
d’une théorie de l’abus du droit qui est une source de restriction dans l’usage des biens.
L’usage a un aspect négatif : un propriétaire peut ne pas se servir de son bien, il n’en reste pas
moins propriétaire. Le droit de propriété ne se perd pas par le non usage mais il peut y avoir
des considération d’intérêt général.
2) Le droit de percevoir les fruits: le « FRUCTUS » :
Certains biens sont frugifère, le propriétaire devient propriétaire du fruit de la chose.

Les fruits sont constitués par tout ce que fourni une chose de manière régulière, périodique et
sans altération de sa substance. Les produits sont fournis par un bien sans périodicité et le plus
souvent avec altération progressive de sa substance. Certains produits peuvent être exploités
de manière régulière et sont alors juridiquement assimilés à des fruits (ex : cas d’une forêt en
coupe réglée.)
Le droit distingue plusieurs catégories de fruit :

- Les fruit naturel : art 583 : fourni spontanément sans intervention de l’homme. Le croît des
animaux.
- Les fruits industriels : art 582 : ils sont fournis par le travail de l’homme, par son industrie.
Se sont essentiellement les fruits de l’activité agricoles.
- Les fruits civil : art 584 : se sont des revenus périodiques dus par des tiers auxquels un
propriétaire a concédé l’usage d’un bien. (ex : loyer dus par un locataire).
Le possesseur de bonne fois qui doit restituer le bien à son véritable propriétaire conserve les
fruits car de bonne foi.
3) Le droit de disposition du bien : « ABUSUS » :
prérogative la plus caractéristique, le propriétaire a un pouvoir sur la substance même

du bien. Cette disposition du bien peut être matérielle et juridique :
a- Les actes matériels de dispositions : sont très variés, aménager le bien, le transformer et
même le détruire. Ce pouvoir de disposition physique du bien fait parti de l’essence même du
droit de propriété et on ne le retrouve pas dans les autres droits réels (démembrements de la
propriété) qui permettent d’agir sur un bien dont on est pas propriétaire et dont on doit
conserver la substance. La volonté destructrice du propriétaire est encadrée par le droit pour
des considérations d’intérêt général.
b- les actes juridiques de dispositions : le propriétaire peut donc opérer un déplacement

partiel ou total de son droit au profit d’autrui.
- Le propriétaire va pouvoir constituer des droits réels sur son bien au profit d’autrui.
17
UE2
- Il va pouvoir opérer un démembrement de la propriété : un usufruit au profit d’autrui.

- Il peut arriver aussi que le propriétaire puisse céder ou aliéner son droit de propriété à titre
onéreux ou à titre gratuit (cas d’une donation).
- Le propriétaire peut aussi abandonner son droit : appelé le DEGUERPISSEMENT.
B- Les caractères du droit de propriété :
Il apparaît comme un droit fondamental et il est consacré par la DDHC de 1789

comme étant un droit naturel, imprescriptible à côté de la liberté, de la sûreté, la résistance à
l’oppression… Egalement la DDHC prononce à l’art 17 que le droit de propriété est
inviolable et sacré. Le Conseil Constitutionnel a réaffirmé ce droit (lors de nationalisation) et
admet que les atteintes peuvent être apportés à ce droit dans l’intérêt général.
Traditionnellement on attache 3 caractères :
1) Le Caractère absolu : art 544 du code civil :
Le propriétaire pourrait se comporter de manière discrétionnaire et pourrait interdire à

autrui de critiquer sa manière d’agir.Cette conception de droit absolu est excessive, mais il
reste quand même attaché à la notion de liberté, la liberté d’agir du propriétaire.
Mais il existe des limites de plus en plus nombreuses et de plus en plus importantes : l’art 544
évoque lui-même la nécessité pour le propriétaire de respecter les lois et règlements et
notamment les limitations en matière immobilières (consacrées par le droit de l’urbanisme et
le droit de la construction). « Cet absolutisme n’est que nostalgie de souveraineté, une illusion
dérisoire que de ce considérer comme propriétaire absolu ».
Ce droit est relatif et son exercice est susceptible d’un contrôle de l’autorité judiciaire,
il y a 2 mécanismes juridiques qui se rattachent à la responsabilité civile :
 La théorie de l’abus du droit : une faute dans l’exercice d’un droit de propriété
peut être à l’origine de préjudices pour les tiers. Ce droit ne doit pas être utilisé pour nuire à
autrui. Quand la faute est démontrée, la victime a droit à la réparation de son entier préjudice.
Cette théorie s’applique aussi à d’autres droits.
 La théorie des troubles de voisinage : un propriétaire qui exerce normalement
son droit peut cependant causer des dommages à autrui, les nuisances.
Le propriétaire est tenu de réparer que les seuls troubles qui dépassent les inconvénients
normaux de voisinages. Ici on écarte d’idée de fautes car par définition le propriétaire n’a pas
commis de faute. On fixe des seuils, au-delà d’un certain seuil, le trouble devient intolérable
et c’est celui-ci qui devra être réparé. Cette théorie aujourd’hui prouve une application
importante.
2) Le caractère exclusif :
Est lié à la notion d’appropriation car le bien, objet de propriété est soustrait à
l’utilisation de la collectivité pour être réservé à l’utilisation privative du propriétaire. Et
l’exclusivisme permet de créer un espace réservé, de liberté pour le propriétaire.
L’exclusivisme du droit de propriété est sanctionné de manière originale par rapport aux
autres droits réels.
Pour la plupart des droits patrimoniaux : l’exclusivisme du droit est sanctionné par une action
en responsabilité civile délictuelle intentée contre celui qui s’attribut le droit d’autrui ou qu’il
méconnaît le droit dont une personne est titulaire.
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UE2
Pour le droit de propriété : l’atteinte au caractère exclusif est sanctionné par une action en
justice particulière que l’on appelle l’ACTION EN REVENDICATION, qui permet au
propriétaire de récupérer son bien pour exercer son droit sur lui.(Quand une tierce personne a
usurpé d’un bien). L’exclusivisme de la propriété explique que l’on évoque à son propos, la
notion de monopole.
Les limites sont nombreux également : certaines de ces atteintes peuvent être consenties par la
personnes elle-même ou lui être imposées. Des droits de nature différente peuvent être
constitués au profit de plusieurs personnes, sur un même bien (cas des démembrement de la
propriété).
Dans d’autres situations, plusieurs personnes peuvent avoir des droits de nature identique,
souvent le droit de propriété sur un même bien. On est face à une propriété collective,
plusieurs personnes sur un même bien et ont toutes un droit de propriété. On appelle cela aussi
de l’indivision ou de la co-propriété. Les situations peuvent être voulues ou forcées.
Les atteintes à l’exclusivisme témoignent que le droit de propriété rempli une fonction
sociale.
3) Le caractère perpétuel:
Le droit de propriété dure tant que dure l’objet sur lequel il porte. La perpétuité de ce
droit doit être relativisée, en effet l’objet du droit peut disparaître et le droit disparaîtra en
même temps. Il peut s’agir d’une perte matérielle de l’objet par une destruction du bien
(cataclysme du bien, inondation…). La perte peut être juridique, le droit de propriété disparaît
aussi : expropriation.
La notion de perpétuité recouvre différents aspects :

 Ce droit est héréditaire : il ne s’éteint pas au décès de son titulaire, il est transmis aux
héritiers, il se transmet à cause de mort de génération en génération.
Cette dimension héréditaire se rattache aux notions de succession, d’héritage…
 Ce droit est imprescriptible : il ne s’éteint pas par le non usage, la prescription
extinctive n’a pas de prise sur le droit de propriété. En revanche, la prescription acquisitive
peut permettre après une période de temps prolongée, d’acquérir la propriété d’un bien par
l’usucapion (normalement il faut 30 ans ou dans certains cas 10 ans).
 Ce droit est incessible par la contrainte : la DDHC dit que le droit de propriété est
inviolable et sacré et le code civil dans l’art 545 dit que « nul ne peut être contraint de céder
sa propriété si ce n’est pour cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable
indemnité. » Dans cet art on a l’origine de ce qu’est l’expropriation d’utilité publique.
Le juge administratif opère un contrôle, « in concreto » (en regardant la situation comme elle
se présente) un contrôle de proportionnalité afin de déterminer les intérêts en présence.
Cette incessibilité du droit de propriété est réaffirmée dans les conflits relatifs à l’empiétement
sur terrain d’autrui.
Certains droits de propriétés peuvent être limités dans le temps :
- La propriété littéraire ou artistique : 70 ans après le décès de l’auteur,
- Le brevet d’invention : 20 ans après dépôt.
§2] Acquisition de la propriété :
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UE2
Il y a de nombreuses dispositions dans le code civil, tout le livre III. Il y a des modes
d’acquisition qui sont communs et il y a des modes qui sont propres.
A- Les classifications des différents modes d’acquisitions des droits de propriétés :
1) L’acquisition entre vifs et l’acquisition à cause de mort :
a- Entre vifs : quand un droit de propriété cesse d’appartenir à une personne de son vivant
pour être attribuée à une autre personne. Cas de l’acquisition de la propriété par contrat (par
convention) : contrat de donation, de vente…
b- A cause de mort : acquisition au décès de la personne et à l’ouverture de sa succession.

Les droits de la personne sont ainsi transmis à ceux qui sont désignés à lui succéder :
- Par la loi
- Par la volonté unilatérale du défunt (testament)
Ces 2 modes d’acquisition sont une transmission de la propriété, c’est à dire à un

apport juridique entre un auteur et un ou des ayants-causes (l’acquéreur si l’auteur était un
vendeur).
- Certains ayants-causes ont vocation de recevoir la totalité des droits et obligations e leur
auteur, se sont des ayants-causes universel car reçoivent toute l’universalité de droit soit le
patrimoine.
- D’autres ayant-causes, ne reçoivent qu’un ou plusieurs droits déterminés, individualisés : se
sont des ayants-causes particuliers.
=> Transmissions universelle ne peut se faire qu’à cause de mort, lorsque la personnalité
juridique du défunt disparaît.
2) L’acquisition volontaire et acquisition non volontaire :
a- Acquisition volontaire : Suppose une transmission de la propriété, c’est à dire par un

rapport entre un auteur et un ayant-cause. Une acquisition volontaire de la propriété résulte
toujours d’un acte juridique. La volonté intervient dans le but de transmettre la propriété.
L’acte peut être bilatéral ou unilatéral (testament).
b- Acquisition non volontaire : quand il y a pas nécessairement un rapport entre un auteur et

un ayant-cause. Ainsi dans certaines situations :
- Il n’existe pas de précédents propriétaires du bien, donc pas de transmission (ex = les
choses sans maîtres les « RES NULIUS »).
- Il peut s’agir de l’accession, le propriétaire d’une chose devient propriétaire de ce qui
s’incorpore ou qui s’unit à sa chose.
- Il a existé un ancien propriétaire, mais le droit du nouveau propriétaire est naît
directement dans son patrimoine, pas de transmission (cas de la possession en matière
mobilière comme immobilière).
=> On retrouve la distinction entre acte juridique et faits juridiques. L’accession la possession
sont des faits juridiques générateurs des faits de droit, en l’occurrence des droits de propriété.
3) Acquisition par un mode originaire et acquisition par un mode dérivé :
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UE2
a- Le mode est dérivé : quand il y a transmission du droit de propriété d’un auteur à un

ayant-cause. Le droit transmit reste affecté de toutes les limitations qui l’a pu subir dans le
patrimoine de l’ancien propriétaire.
b- Acquisition par un mode originaire : il exclu tous rapports de droit entre un auteur et un
ayant-cause. Il n’y a pas de précédent propriétaires ou celui-ci n’a pas transmis son droit au
propriétaire actuel (accession, possession). C’est la loi qui prend en considération un certain
nombre de faits, de circonstances pour leur faire produire un effet acquisitif.
B- Les modes d’acquisition commun aux immeubles et aux meubles :
On peut distinguer un certain nombre de situation :
1) Possession et accession :
a- La possession : peut mener à la propriété d’un bien de manière très différente quand il
s’agit d’un bien mobilier ou immobilier.
- L’acquisition de la propriété est immédiate pour les meubles, art 2276 ( ancien 2279) du
code civil.
- De manière immédiate au terme d’une période de temps plus ou moins longue pour les
immeubles.
b- L’accession : c’est un mode d’acquisition de la propriété consécutif à la réunion d’un

élément accessoire à un élément principal. Le propriétaire de l’élément principal devient
également propriétaire de l’élément accessoire « l’accessoire suit le sort du principal ».
L’accession peut être naturelle ou artificielle (intervention de l’homme).
L’accession joue un rôle essentiellement en matière immobilière.
2) La convention :
C’est le droit des contrats, les conventions contractuelles.

Le problème est celui du transfert de la propriété en vertu de certains contrats appelés :
contrats translatifs de la propriété (la vente, la donation, l’échange…). Le droit français pose
un principe qui est le CONSENSUALISME.
a- Le principe du consensualisme : le droit de propriété se transmet de l’auteur à l’ayant

cause par le seul échange de leur consentement « SOLO CONSENSUS ». C’est très rapide.
Aucune formalité particulière n’est exigé, aucun acte.
Ceci est illustré par l’art 1138 du code civil « l’obligation de livrer la chose est parfaite par le
seul consentement des parties contractantes. ». L’article ajoute « qu’elle rend le créancier
propriétaire ». Ce principe a une dimension idéaliste, il illustre le nécessaire respect de la
parole donnée. Ce principe présente un inconvénient qui réside dans l’ignorance des tiers de la
conclusion d’un tel contrat.
b- Aménagement du principe : il y a 2 aménagements :

 Le formalisme : dans certaines opérations, surtout immobilière, le transfert de
propriété se réalise par l’échange des consentements des parties. Mais ce transfert est différé
jusqu’à l’accomplissement d’une mesure de publicité destinée à informer les tiers.
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UE2
L’aliénation de l’immeuble n’est opposable aux tiers que quand l’acte translatif de propriété a
été publié à la conservation des hypothèques.
 Le réalisme :des opérations matérielles d’exécution vont être nécessaires pour que
le transfert de propriété soit juridiquement efficace. Par ex pour les meubles corporels : il faut
une remise effective du bien entre les mains de l’acquéreur, c’est ce que l’on appelle la
TRADITION REELLE. (art 1141 du code civil). Quand le transfert concerne un chose
fongible (chose de genre) appréciée dans une espèce quelconque, pour être juridiquement
efficace la chose doit être individualisée, identifiée. Ce transfert est différé jusqu’à une
mesure matérielle d’identification.
Section II : La possession :
C’est un rapport de faits que la personne sujet entretient avec un bien. Souvent dans le
langage courant le terme possession et propriété sont employés comme synonyme alors qu’en
droit juridique ils doivent être bien distingués.
Définition du code civil : art 2255 : (ancien art 2228). On peut définir la possession comme un
rapport de fait entre une chose et une personne par lequel cette personne accomplie sur cette
chose, personnellement ou par l’intermédiaire d’un tiers, des actes qui dans leur manifestation
extérieure correspondent à l’exercice d’un droit qu’elle soit ou non titulaire régulière de ce
droit. (Dalloz).
§1] La notion de possession :
c’est un pouvoir de fait qui peut entraîner des conséquences juridiques (soit des effets
de droit) la possession est un fait juridique. La possession est juridiquement utile.
La possession est protégée du point de vue juridique car dans la réalité, très souvent, les
qualités de possesseurs et de propriétaires sont réunies dans la même personne. Aussi la
possession d’autre part correspond à un certain état apparent des biens qui mérite d’être
protégé.
A- Les éléments constitutifs de la possession :
Il faut la réunion de deux éléments :

o Le CORPUS : le corps de la possession, élément matériel
o L’ANIMUS : élément psychologique
1) Le corpus :
C’est le corps de la possession. Celui-ci traduit l’emprise matérielle, physique de la

chose par la personne. Pour se faire le possesseur doit accomplir certains actes matériels
notamment les prérogatives du droit qu’il entend exercer.
Le corpus peut être exercer par l’intermédiaire d’autrui de manière indirecte, le possesseur
possède : CORPORE ALIENO, c’est à dire possesseur mais on accomplit par directement le
corpus (ex : le locataire).
2) L’animus :
22
UE2
C’est l’esprit de la possession. C’est un élément psychologique de la possession et le

possesseur à la volonté, l’intention, de se comporter en titulaire d’un droit sur le bien (ex :
droit de propriété). Le code civil envisage la possession à propos du droit de propriété et
évoque l’ANIMUS DOMINI. Mais le raisonnement vaut pour les autres droits réels.
En définitive être possesseur c‘est avoir une mentalité de propriétaire, c’est une âme de
maître, de propriétaire. La preuve de l’animus est difficile car c’est un élément psychologique.
La faveur du droit : le droit considère que on est présumé possédé à titre de propriétaire art
2256 du code civil (ancien art 2230). Le code civil pose une présomption qui permet de
présumé « l’animus domini » chez celui qui est possesseur. La présomption est simple et peut
être combattue par la preuve contraire par tous moyens.
Cet animus jour un rôle important car permet de faire la distinction entre la possession et la
détention précaire.
La détention précaire est la situation d’une personne qui a le bien d’autrui entre les mains
mais sans avoir la prétention d’en être propriétaire. C’est par exemple, le cas d’un locataire,
d’un dépositaire…
Il existe un acte juridique à l’origine de la détention qui oblige le détenteur à restituer le bien.
B- Les qualités de la possession :
Pour être juridiquement utile, soit des effets de droit (conduire à la propriété), la
possession doit avoir plusieurs qualités juridiques. A contrario elle doit exempt de vices.
1) Les qualités imposées par l’art 2261 du code civil (ancien art 2229) :
4 qualités soient présentes dans la possession du bien pour provoquer des effets de droit:
o Une possession continue : les faits de possession doivent être réguliers compte tenu
de la nature du bien. Le code n’exige pas la permanence des faits de possession. A contrario il
y a vice de discontinuité quand il y a ruptures, interruptions, lacunes dans l’exercice des actes
liés au corpus.
o Une possession paisible : le corpus ne doit pas avoir été acquit de manière violente,
le caractère paisible concerne l’entrée en possession. Il ne doit pas exister de vice de violence
(physique ou morale) lors de l’entrée en possession. La violence est un vice temporaire et
cesse quand la victime de cette violence ne proteste pas lors de l’entrée en possession. La
violence est un vice relatif qui affecte la possession uniquement dans les rapports entre le
possesseur et les personnes contre lesquelles la violence est exercée.
o La possession doit être publique, de manière apparente : au vu de tous. Quand la
possession est dissimulée, il y a vice de clandestinité. Cette clandestinité est un vice relatif,
elle peut n’exister qu’à l’égard de certaines personnes (avec un intérêt à savoir) et un vice
temporaire, cesse quand le corpus est exercé au grand jour.
o La possession non équivoque : le vice d’équivoque concerne l’animus de la
possession, c’est à dire l’intention de la personne. Et l’équivoque est un doute sur l’existence
de l’animus. Art 2256 du code civil qui pose une présomption qui en peut plus être appliquée
quand il y a un doute sur l’existence de l’animus, les actes accomplis par le possesseur ne
manifestent pas clairement un animus exclusif. L’équivoque est un vice absolu.
2) La bonne foi :
La bonne foi n’est pas une notion juridique mais morale récupérée par le droit, c’est la
loyauté, respect de la parole donnée. En matière de possession la bonne foi n’est pas une
23
UE2
qualité nécessaire pour que la possession soit utile, soit produise tous ces effets juridiques.
Mais le possesseur de bonne fois (qui croyait qu’elle était propriétaire honnête) est mieux
traité qu’un possesseur de mauvaise foi.
D’abord la bonne fois doit être distingué de l’animus, qui est la volonté de se comporter en
titulaire du bien (propriétaire du bien), une personne de mauvaise foi peut avoir l’animus.
Le possesseur de mauvaise foi sait qu’il n’a aucun droit sur le bien mais entend se comporter
comme s’il était titulaire. Et au contraire, le possesseur de bonne foi, croit par erreur être
titulaire d’un droit sur le bien et souvent il ignore le vice qui affecte son titre de propriété.
La bonne foi du possesseur produit des effets juridiques particuliers :

- En matière mobilière la règle selon laquelle en matière de meuble la
possession vaut titre (art 2276), ce principe ne joue qu’à l’écart d’un possesseur de bonne fois.
- En matière immobilière, le délai de la prescription acquisitive (usucapion) qui
permet de devenir propriétaire, est plus court pour le possesseur de bonne foi qui a à juste
titre : 10 ans que pour le possesseur de mauvaise fois dont le délai est de 30 ans.
Quand le possesseur de bonne fois doit restituer le bien au véritable propriétaire, il
peut conserver les fruits de ce bien, on dit qu’il fait les fruits siens (549-550 du code civil).
Ce pose le problème de la preuve de la bonne foi : ici le droit fait preuve d’une faveur,
valable pour tout le droit : art 2274 (ancien 2268) : « énonce une présomption légale
d’existence de la bonne foi à propos de la prescription acquisitive abrégée de 10 ans ».
Faveur pour le possesseur, mais cette présomption peut être combattu par la preuve contraire
(présomption simple) rapportée par tout moyen.
Cette présomption a vocation à la généralité et constitue un principe général du droit qui
dépasse le seul domaine de la possession et même le domaine du droit des biens.
§2] Les effets de la possession :
Ils sont variables en fonction de l’objet possédé (meuble ou immeuble), mais aussi en
fonction de sa durée, de ses qualités, de la bonne ou mauvaise fois du possesseur.
A partir du moment où elle est constituée, la possession produit certains effets et quand les
qualités exigées par la loi sont réunies + la bonne foi, la possession est apte à produire certains
effets de droit, elle est juridiquement utile.
Il y a deux effets principaux :
A- La présomption de titularité du droit :
Tout possesseur est présumé titulaire du droit qu’il possède. Cette présomption repose
sur une idée de vraisemblance, commun à toutes les présomptions légales. En partant d’un fait
connu on peut tenir pour vraisemblable un fait inconnu, qui serait plus difficile à démontrer.
La présomption opère un déplacement de l’objet de la preuve.
En matière de possession on part d’un connu, la qualité de possesseur d’une personne pour
considérer comme vraisemblable un fait inconnu : sa qualité de titulaire du droit possédé : sa
qualité de propriétaire. On peut raisonner de la sorte, car le plu souvent, le possesseur d’un
bien est en même temps titulaire du droit sur ce bien. Ce qui est supposé par la présomption
correspond généralement à la réalité.
B- La prescription acquisitive au profit du possesseur :
24
UE2
La possession apparaît comme un mode d’acquisition de titularité d’un bien (la

propriété). Le possesseur n’a pas traité juridiquement avec le propriétaire de ce bien, il ne
bénéficie pas d’un transfert de propriété, mais devient directement propriétaire par l’effet de
la loi. La possession a un effet d’acquisition de la propriété du droit mais qui joue de manière
différente.
En matière mobilière, le possesseur de bonne foi, est présumé titulaire du droit sans
conditions de durée, de délai.(art 2276). En revanche, si il est de mauvaise foi, l’acquisition se
fera par la prescription de droit commun soit de 30 ans.
En matière immobilière, l’écoulement du temps permet l’acquisition du droit par
possession prolongée. La prescription peut jouer au profit du possesseur de bonne ou de
mauvaise foi. En cas de bonne foi la prescription est abrégée (10 ans) et en cas de mauvaise
foi la prescription est de 30 ans.
Chapitre II : La relation aux biens immeubles
La division des biens en immeubles ou meubles est majeure. Elle repose sur un critère
physique : la fixité de l’immeuble par opposition à la mobilité du meuble.
L’immeuble occupe une portion fixe de l’espace plus ou moins étendu, et cet espace est retiré
à l’usage collectif pour être réservé à l’usage individuel. L’espace est aujourd’hui un bien qui
va en se raréfiant. Il est donc indispensable de préciser l’étendue à la fois spatial et temporel
de la propriété immobilière. La possession à côté de la propriété permet d’acquérir la maîtrise
de l’immeuble.
Section I : Les catégories d’immeuble :
25
UE2
Art 517 du Code Civil : trois grandes catégories d’immeuble :

o Par nature
o Par destination
o Par l’objet auquel il s’applique.
§1] Les immeubles par nature :

A- Les terrains :
Le code civil parle de fonds de terre. Le sol est l’immeuble par excellence et par
référence car il est en quelque sorte immuable quelque soit les bouleversement de la nature ou
les transformations humaines. Cette notion englobe non seulement la surface mais aussi le
sursol et le sous sol. Individualisés quand l’Etat concède leur exploitation. On doit constater
en matière immobilière, la dématérialisation de la notion d’immeuble avec la prise en
considération de la notion de volume c’est à dire que des fractions d’espaces peuvent avoir le
caractère immobilier et donc être appropriables quand ils ont été individualisés.
B- Les végétaux :
Se sont des immeubles par nature, car adhèrent au sol et puisent leur substance dans le
sous sol : art 520-521 du code civil. (récoltes).
A contrario, quand les végétaux n’adhèrent pas au sol ils n’ont pas de nature immobilière
mais constituent des meubles corporels.
C- Les édifices rattachés au sol :
Art 518 évoque la notion de bâtiment mais est trop respective. Tous les édifices sont
immeubles par nature (canal, pont, digue…).
Art 519 évoque les moulins à eaux et à vent.
Les édifices sont immeubles par nature car accrochés matériellement au sol, il existe un
dispositif de liaison, d’encrage ou des fondations.
Théoriquement une construction simplement posée sur le sol ne revêt du caractère immobilier.
Peu importe que l’élément soit fixé au sol de manière définitive ou de manière temporaire. Il
peut exister des construction précaire. Le caractère temporaire du bien ne lui fait pas perdre
son caractère immobilier. Les éléments mobiliers accessoires aux immeubles et fixés sur lui,
lui sont incorporés et ne forment qu’un même ensemble.
§2] Les immeubles par destination :
C’est un meuble par nature qui est considéré comme un immeuble en raison d’un lien
étroit qui l’uni par un immeuble par nature dont il constitue l’accessoire. En droit on fait
masse de immeubles et des meubles immobilisés soumis au même régime juridique.
A- La distinction des immeubles par destination:
Articles 524 et 525 du Code civil, il y a 2 catégories :
o L’affectation à l’exploitation d’un fonds : le critère de l’immobilisation est un

critère d’ordre éco, le meuble immobilisé permet l’exploitation de l’immeuble, il
26
UE2
améliore le rendement de cet immeuble. Cette immobilisation permet de valoriser

le fonds, l’immeuble. Le code civil donne des exemples :
• De nature rurale : le matériel agricole, certains animaux nécessaires à l’exploitation.
• Affectation industrielle : des machines dans une usine, nécessaires à la production, à la
livraison…
• La jurisprudence a étendu l’affectation : en matière commerciale et en matière
domestique.
oL’attache à perpétuelle demeure : le critère de l’immobilisation est un critère d’ordre

esthétique, le meuble immobilisé sert à la décoration, à l’ornementation de l’immeuble. On
dit qu’il y a attache à perpétuelle demeure car le meuble est sellé à l’immeuble et ne peut
donc être détaché sans risque de détérioration de l’immeuble. Il s’agit des boiseries dans une
pièce, des statuts dans des niches, des vases dans le par d’un château. Attachés par la volonté
du propriétaire pour une durée longue. Il faut distinguer l’attache à perpétuelle
demeure (l’immobilisation) de l’incorporation : un élément mobilier incorporé à l’immeuble
perd son identité. Alors qu’un meuble immobilisé conserve son identité car peut être détaché
de l’immeuble.
B- Le rapprochement des immeubles par destination:
1) Les conditions de l’immobilisation :
=>1ère condition : tient à la propriété, il faut une unité de propriétaire, le meuble immobilisé
appartient au propriétaire de l’immeuble par nature auquel il est rattaché. L’immobilisation
permet la valorisation de l’immeuble. A contrario un locataire ne peut pas immobiliser.
=> 2nde condition : réside dans la notion d’affectation, le meuble doit être affecté à
l’immeuble, au service de l’immeuble et non pas dans l’intérêt du propriétaire actuel de cet
immeuble. On dit que l’affectation doit être réelle et non pas personnelle. Elle permet
d’enrichir le fonds, de valoriser l’immeuble.
=> 3ème condition : tient à la volonté du propriétaire. Il faut une manifestation de volonté du
propriétaire de l’immeuble d’affecter des meubles au service de cet immeuble. Ceci explique
que le propriétaire puisse faire cesser l’immobilisation donc il faut un acte matériel de
détachement.
2) Les effets :
L’immobilisation permet de faire masse d’un immeuble par nature et des éléments
accessoires, mobiliers, et donc ainsi on réalise un ensemble qui va fonctionner juridiquement
sous un unique régime juridique. En conséquence, la vente, la saisie, l’hypothèque, porteront
sur cet ensemble. Un legs : un partage pour ne pas faire subir au bien une destiné séparée. Par
acte de volonté, le propriétaire peut décider de dissocier ce qu’il a uni à un moment donné.
§3] Les immeubles par l’objet auquel il s’applique :
27
UE2
Il s’agit de droit subjectif qui prend la nature juridique de l’objet sur lequel il porte et
donc un droit portant sur un immeuble prend le caractère immobilier.
A- Les droits réels immobiliers :
=> Le droit de propriété : ce droit s’incorpore au bien sur lequel il porte et donc rangé dans la
catégorie des immeubles par nature. Raison pour laquelle on considère que le droit de
propriété est un droit par nature.
=> Démembrement de la propriété immobilière : les usufruits, les droits d’usage et

d’habitation, les droits de servitude, l’emphytéose…
=> Les droits réels accessoires immobiliers : hypothèques, le gage immobilier (antichrèse) se
sont des sûretés immobilières.
B- Les droits personnels immobiliers :
Il sont rares car les droits personnels encore appelés droits de créances sont le plus
souvent de nature mobilière. Il peut exister des créances immobilières :
=> Quand une vente porte sur un immeuble non encore individualisé. Le transfert de propriété
se réalisera quand l’immeuble aura été individualisé. En entendant cette individualisation,
l’acquéreur est titulaire d’une créance immobilière.
C- Les actions immobilières :
Le droit d’agir en justice que l’on appelle : le DROIT D’ACTION, est un droit
subjectif. Et quand l’action concerne un immeuble, cette action revêt un caractère immobilier.
1) Les différentes actions :
=> Les ACTIONS REELLES IMMOBILIERES, il s’agit par ex. de l’action en

revendication d’immeuble par laquelle un propriétaire dépossédé fait reconnaître en justice
son droit de propriété.
=> Des actions qui ont pour but de faire reconnaître un démembrement de la
propriété : ACTIONS CONFESSOIRES: d’usufruit, de servitude par ex.
=> Il y a des actions qui sont estimées à faire établir l’inexistence d’un droit réel
prétendu : ACTIONS NEGATOIRES : de servitudes, par ex.
=> Les ACTIONS POSSESSOIRES : actions toujours immobilières et ont pour but de
protéger la possession d’un bien.
2) Les actions mixtes :
une action à la fois mobilière et immobilière. Deux demandes portées devant le juge dans la
même action :
une demande réelle
une demande personnelle.
Ex : action en résolution d’une vente d’immeuble par le vendeur contre l’acquéreur qui ne
paye pas le prix convenu. (Art 1654 du code civil).
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UE2
Section II : L’étendue de la propriété immobilière :
Le droit de propriété permet de réserver les utilités d’un bien à une seule personne. En
matière immobilière, la propriété doit être délimitée géographiquement de manière très
précise car on exclu les autre de l’utilité de cet immeuble. L’étendue de la propriété peut être
observé de 2 points de vu :
- Du point de vu spatial : car la propriété du sol emporte
aussi la propriété du sur sol et du sous sol.
- Du point de vu temporel : la propriété immobilière n’est
pas immuable, soit déterminé une fois pour toute, l’assiette de propriété peut être modifiée à
la suite de certains évènements.
§1] Dimension spatiale de la propriété immobilière :
A- La propriété de la surface du sol :
Il faut délimiter cette surface pour individualiser la propriété. Au plan commun al il

existe le CADATRE sur lequel le territoire de la commune est divisé en parcelle numérotées.
Le cadastre joue un rôle important pour la publicité foncière. Ily a deux procédés qui
permettent de délimiter la propriété immobilière en surface :
- Le bornage :
- La clôture.
1) Le bornage :
Tracé des limites de 2 immeubles contiguës qui appartiennent à des propriétaires

différents. On place des bornes en limite des terrains. Le bornage s’effectue à l’amiable (on
établie un procès verbal d’abornement) ou judiciaire (il va falloir recourir à un tribunal).
Ex : si il y a contestation : le tribunal compétent est le tribunal d’instance.
La demande en bornage s’accompagne d’une contestation par un voisin de l’étendue de la
propriété, il y a revendication immobilière.
Le bornage a 2 effets juridiques :
- un effet déclaratif : le bornage constate le tracé des propriétés, frontières conformes à
la consistance. Parfois il peut y avoir échange de parelle lors d’un bornage. Ex : en matière de
filiation.
- un effet définitif : la délimitation ne peut pas être remise en cause.
=> Le bornage ne vaut pas preuve de la propriété, il reconstitue la propriété par rapport aux
indications fournies mais une contestation peut être faite.
2) La clôture (mur, haie, palissade, grillage, fossé):
Art 647 du code civil qui précise que « tout propriétaire peut clore son héritage (propriété
immobilière)».
L’existence de la clôture a deux aspect sur le plan juridique, elle est:
29
UE2
- L’expression d’un droit : le droit de se clore, de délimiter par un ouvrage extérieur, les
frontières de l’immeuble. Clôture privative : à la limite de son terrain mais peut être soumise à
un régime particulier : d’indivision (collective) ou de copropriété (la mitoyenneté).
- L’expression d’une obligation : elle est forcée dans un but d’intérêt privé (art 663 du code
civil). En milieu urbain, un propriétaire peut obliger le voisin à contribuer à la construction
d’une clôture (communauté de voisinage). Dans les lotissements, le cahier des charges, qui
règles les rapports en copropriété, impose la réalisation de clôture. L’obligation de se clore à
tendance à se développer, pour délimiter le problème de la délinquance. Il y a également des
terrains vagues, qui n’ont pas de limites et ne sont pas exploités.
B- La propriété du sous-sol ou du sur-sol :
Art 552 du code civil qui précise que « la propriété du sol emporte la propriété du dessus et du
dessous».
La propriété immobilière peut s’appréhender en tant que volume. On raisonne toujours en m².
1) La propriété du sur-sol :
Le propriétaire du sol est propriétaire de son sous sol sans limite. Le propriétaire peut
exploité le sur sol : planter, construire... Le propriétaire du sol peut dissocier la propriété du
sol de la propriété du sur-sol : il conserve la propriété du sol mais confie la jouissance du sur-
sol à une autre personne et peut être exploité indépendamment du sol.
Cette dissociation peut être réalisée par la mise en place d’un droit de superficie (propriété des
éléments situés sur le sol) = superposition de propriété.
Le propriétaire peut s’opposer à toute utilisation par autrui, tout empiétement sur le sur-sol de
son immeuble. La cour de cassation a reconnu dans un arrêt du 12 mars 2008, 3ème chambre
civile : la possibilité d’une servitude de surplomb, c’est à dire qu’il peut y avoir un
débordement de construction au dessus du sol voisin.
Le droit de propriété de sur sol est de plus en plus limité pour des considérations d’intérêt
général, avec des limites dans le droit de l’urbanisme :
- Servitude d’utilité publique : de ne pas bâtir (inconstructible)
- Servitude de ne pas bâtir au dessus d’une certaine hauteur.
- Servitude liée au transport de l’énergie (électricité eau...).
- Coefficient d’occupation des sols : COS, un rapport entre la surface au sol et le
nombre de m² constructible.
=> Ces limites de plus en plus nombreuses, ont conduit certains auteurs à contester la notion
de propriété de sur-sol. Ils ont émis l’idée que le sur-sol serait du domaine public et les
particuliers auraient un droit d’usage réglementé.
2) LA propriété du sous-sol :
Le raisonnement du sur-sol vaut pour le sous-sol, c’est une propriété accessoire qui est
le prolongement naturel du sol. Art 552 alinéa 3 précise que « le propriétaire du sol peut
construire dans les sous sol, y effectuer des fouilles et en tirer tous les produits que les sous-
sol peut fournir».
La propriété du sous-sol peut être dissocier de la propriété du sol (parking). Il existe des
dispositions particulières à propos :
30
UE2
-Des gisements miniers : la mine est considérée comme une richesse nationale et son
exploitation peut être confiée à des particuliers (sans en avoir la propriété).
- Des carrières : dont l’exploitation est soumise sous autorisation administrative.
- Des fouilles archéologiques : contrôle rigoureux de l’adm°, il faut une autorisation de
l’adm° avoir surveillance. Le ministère de la Culture peut garder les trouvailles avec des
indemnisations.
C- La propriété des eaux :
Loi du 3 janvier 1992, consacrée à l’eau, considère qu’elle fait partie du patrimoine
commun de la nation. Les dispositions sont dans le code civil, adm et dans le code de
l’environnement.
On fait des distinction :
- Les eaux courantes : rivières, fleuves… réformes importantes en 1964 et 1992, on
distingue :
 Les cours d’eaux domaniaux : échappe à toute appropriation privée et font parties du
domaine public : grands fleuves français :
 Les cours d’eaux non domaniaux : la rivière au fond du jardin, qui peuvent faire l’objet
au profit des particulier :
 Le droit de riveraineté, d’usage des eaux : pour les besoins agricoles.
 Le droit de la propriété du lie de la rivière : le rivière doit être asséchée.
- Les eaux pluviales : peuvent être récupérées par les propriétaires des terrains là où
elles tombent (agriculture ou besoins domestiques). Il existe une servitude naturelle
d’écoulement des eaux des fonds supérieurs vers les fonds inférieurs (terrain en pente).
- Les sources : superficielles ou souterraines situées sur son fonds art 642 du code civil
préserve l’intérêt général en matière d’utilisation des eaux de source.
§2] Dimension temporelle de la propriété immobilière :
L’assiette du droit de propriété peut se trouver modifier et des éléments extérieurs

peuvent venir s’agréger à l’immeuble dans diverses circonstances.
Le droit dans l’art 546 du code civil qui dit que « le propriétaire d’une chose soit mobilière ou
soit immobilière, donne droit à ce qu’elle produit et sur ceux qui ici unit accessoirement soit
naturellement ou artificiellement, ce droit s’appelle le DROIT D’ACCESSION».
Il y a 2 types d’accession :
A- L’accession naturelle :
Ce réalise sans intervention humaine. Il y en a 2 types :
1) Par production :
Acquisition des produits et des fruits de l’immeuble par le propriétaire de cet

immeuble (art 547 et suivants du code civil). Le droit au fruit apparaît lié à la propriété mais
aussi à la possession.
2) Par union ou incorporation :
31
UE2
Par union : le propriétaire de l’immeuble est propriétaire des animaux sauvages qui se
situent sur son fonds.
Le propriétaire d’un fonds est également propriétaire des éléments incorporés à son
fonds par l’effet des ours d’eau (les alluvions : dépôt des rivières et des fleuves).
B- L’accession artificielle :
Il y a des dispositions importantes du code civil : acquisition de la propriété de ce qui

est incorporé à un fonds par l’intervention de l’Homme. C’est à dire que des ouvrages, des
plantations, des constructions vont un immeuble.
L’art 553 du code civil pose une double présomption :
 Le propriétaire du sol est propriétaire des constructions et plantations situées sur son
sol, application du droit d’accession.
 Ces constructions et plantations sont présumées avoir été faites au frais des
propriétaires de ce sol.
Cette double présomption n’est pas irréfragable, elle supporte la preuve contraire et
peut être combattue. Il faut démontrer :
- Qu’il y a eu dissociation de la propriété du sol et des éléments sur ce sol, par constitution
d’un droit de superficie au profit d’un tiers.
- Que le propriétaire du sol a construit ou planter (ou les 2) sur son sol, sur son fonds avec des
éléments appartenant à autrui.
- Que c’est un tiers qui a construit et planté à ces frais sur le fonds appartenant à autrui.
=> Le propriétaire du sol devient propriétaire de ce qui a été réalisé sur son sol, par le
droit d’accession.
Mais va se poser un problème d’indemnisation du propriétaire des éléments utilisés ou

du tiers constructeur : il y a là une idée d’enrichissement sans cause (un des quasi contrats).
1) Construction et plantation réalisée par le propriétaire du sol avec des éléments appartenant
à autrui (art 554) :
L’art 554 du code civil, règle la question en 2 étapes :
a- L’accession : c’est à dire qu’il y a acquisition de la propriété des éléments utilisés par
accession. Ces éléments utilisés (plans et matériaux) sont à l’origine des meubles corporels. Il
sont été incorporés au sol, et sont en conséquence transformés en immeuble. L’accession joue
au profit du propriétaire du sol, fut-il de mauvaise foi ?
b- L’indemnisation : sur l’idée d’enrichissement sans cause, le propriétaire du sol doit
indemniser le propriétaire du sol. Celle-ci correspond à la valeur de ces éléments au jour du
paiement et non pas au jour de l’utilisation (on tient compte de l’inflation). = DETTE DE
VALEUR. Des dommages et intérêts peuvent venir s’ajouter en cas de préjudices causés par
la faute du propriétaire utilisateur de ces éléments. Le créancier de cette indemnité doit faire
la démonstration qu’il était propriétaire de ces éléments (doit faire tomber la présomption de
l’art 553). Le créancier de cette indemnité ne peut pas exiger l’enlèvement ou la démolition
afin de récupérer les éléments utilisés.
Les dispositions de l’art 554, ne sont pas d’ordre publique, elles ne sont pas impératives elles
sont supplétives et peuvent être remplacées par une convention passée par les 2 propriétaires.
(Car loi supplétive de la volonté).
32
UE2
2) Les constructions et plantations sur le terrain d’autrui (art 555) :
Il est assez fréquent que l’occupant d’un terrain qui ne lui appartient pas réalise sur ce
terrain, des ouvrages, des plantations, des constructions, avec des éléments lui appartenant.
L’art 555 est écarté dans certaines situations qui restreignent sont champs d’application.
a- L’éviction du droit d’accession :

 L’absence de véritable plantation ou construction : art 555 ne joue pas quand des
ouvrages existants ont seulement été améliorés ou réparés.(Les ouvrages existaient déjà).
Dans ce cas le droit d’accession ne joue pas ! On fait application ici pour indemniser les
travaux réalisés par le tiers, de la théorie des impenses :
o Impenses nécessaires : travaux qui permettent la conservation de l’immeuble. Là
le propriétaire doit rembourser le coût des travaux et on ne tient pas compte de la bonne ou
mauvaise foi du tiers (celui qui a réalisé les travaux).
o Impenses utiles : travaux non pas indispensables mais qui augmentent la plus
value de l’immeuble. L’indemnité versée à celui qui a réalisé les travaux se fait par
application des règles de l’art 555 (comme en matière d’accession : voir b-). Enrichissement
sans cause pour le propriétaire de l’immeuble.
o Impenses voluptuaires : travaux destinés à l’agrément de l’immeuble. Aucune
indemnisation au profit de celui qui les réalise.
 Dispositions légales et jurisprudentielle : le jeu de l’accession est écarté par
disposition de la loi alors que théoriquement il pouvait jouer. Il s’agit de certains baux qui
accordent au preneur (locataire) un droit réel sur l’immeuble loué et notamment on parle de
baux réels : bail emphytéotique ou le bail à construction (min. 18 ans et max. 99).
Il y a des dispositions particulières qui règlent le sort des constructions et ouvrages réalisés
par le preneur.
D’autre part la disposition jurisprudentielle est de plus en plus confronté à des conflits liés à
l’empiètement sur le terrain d’autrui. Une bande de terrain appartenant au voisin est utilisé par
le propriétaire contiguë pour appuyer une accession. Normalement le propriétaire voisin (du
terrain usurpé) deviendrait propriétaire de la partie de la construction réalisée sur son sol.
Certains auteurs veulent faire jouer l’accession horizontale, c’est à dire le construction
exproprierait la bande de terrain, sur lequel repose une partie de son terrain et indemniserait le
proprio du sol. Cette conception est rejetée en droit par référence aux art 555 et 545 (qui
consacre l’expropriation pour utilité publique).
D’autres auteurs considèrent que le proprio du sol usurpé est en droit d’exiger dans
tous les cas, la destruction de la partie de construction qui empiète. Cette conception est
consacrée par la jurisprudence notamment par la cour de cassation qui fait une application
rigoureuse voir même rigide de cette conception, car dans certain cas, le constructeur
empiéteur est de bonne foi et l’empiètement est minime. (arrêt 20 mars 2002 : les juges disent
qu’ils doivent prendre acte de l’empiètement, pas tenir compte de la bonne ou mauvaise foi,
pas en considération que le voisin a laissé construire sans réaction... c’est une jurisprudence
très rigoureuse).
Idée : cette jurisprudence se veut dissuasive, prévention dans cette jurisprudence, car si
on se met dans cette situation on sera obligé de détruire !
Quand l’empiètement est minime et quand l’empiéteur est de bonne foi, une indemnisation du
proprio voisin serait plus équitable. En pratique par accord des proprio une indemnisation
33
UE2
pour le proprio voisin est possible, mais il y a un problème particulier car le droit offre une
possibilité de « chantage » au proprio du terrain empiété.
 Existence de stipulations contractuelles : en matière de baux, autre que les baux

réels. Le problème se pose pour les baux où le sort des constructions réalisées par le preneur
(locataire) n’est pas précisées dans le bail. La règle est celle de l’accession au profit du
bailleur (proprio), l’art 555 s’applique. Le proprio devient de manière automatique physique.
L’art 555 n’est pas d’ordre publique, une convention peut être conclu entre le proprio bailleur
et le preneur constructeur. Prudence de prévoir dans les clauses du bail, que le preneur aura
l’autorisation de construire sur le terrain de son bailleur et de prévoir le sort des constructions
réalisées par le preneur, surtout à l’issue du bail.
b- Le mécanisme de l’accession : jeu de l’article 555 :

Le proprio de l’immeuble, du sol, dispose d’une option : normalement le proprio du
sol devient proprio des ouvrages réalisés par le tiers sur son sol. Mais le proprio peut refuser
le jeu de l’accession. En exigeant la démolition, l’enlèvement des ouvrages réalisés par le
tiers.
 L’option offert au proprio du sol est conditionnée par l’attitude du comportement du tiers :
 Si le tiers est de mauvaise foi : l’accession est facultative,
• Il peut exiger la démolition des constructions au frais du constructeur, sanction
lourde pour le constructeur car a assumé le coût de la construction et doit assumé le coût de
l’enlèvement = dans ce cas rejet de l’accession.
• Le proprio peut aussi conserver ce qui a été réalisé sur son sol et peut faire jouer
l’accession.
 Si tiers est de bonne foi : le proprio du sol n’a plus le choix, l’accession devient
obligatoire et les ouvrages réalisés ne peuvent plus être enlevés. Le tiers se trouve protégé par
sa bonne foi. Ce tiers cesse d’être de bonne foi quand il est informé qu’il n’est pas proprio du
sol et qu’il continu cependant à aménager ce sol.
 La contrepartie de l’accession : quand le proprio fait jouer son droit d’accession, il est
tenu d’indemniser le tiers. Il y a là une idée d’équité mais une approche éco de la situation.
Cette indemnité correspond soit :
o A la plus value procurer au sol par les ouvrages réalisés.
o Au coût des ouvrages réalisés, évalués au jour où le remboursement est imposé
par le juge.
=> Rapprochement avec un quasi contrat d’enrichissement sans cause. En pratique le proprio
du sol choisit la plus faible de ces deux sommes.
Cette indemnisation est due ai tiers constructeur qui soit de bonne ou mauvaise foi, à partir du
moment où le proprio du sol décide de conserver les ouvrages.
Ici encore en pratique une possibilité de « chantage » pour le proprio du sol à l’égard du tiers
de mauvaise foi qui consiste à le menacer d’une obligation de démolition s’il n’accepte pas
une indemnisation réduite de se qui l’a réalisé.
Section III : Incidences de la possession en matière immobilière
En effet, la possession joue de différentes manières dans le cadre immobilier.

=> Elle fait présumer la propriété. Donc, le possesseur immobilier peut-être protégé de
manière provisoire et procédurale parce que l’on appelle les actions possessoires.
34
UE2
=> Elle permet d’acquérir la propriété de l’immeuble possédé par la prescription acquisitive,
donc du jeu de l’usucapion (au bout de 30 ans, quelques fois en 10 et 20 ; on était possesseur
d’un immeuble, on sera considéré comme propriétaire).
§1] La protection possessoire :
la possession est protégée en tant que telle contre les troubles qui peuvent l’affecter et
notamment le corpus sans faire la démonstration de l’existence du droit de propriété.
Il y a 3 actions possessoires soumises au même régime juridique.
A- les traits communs des actions possessoires :
1) L’objet de l’action :
Ces actions permettent de protéger la possession des droits réels et propriétés et aussi la
détention . le domaine de la protection possessoire est exclusivement immobilier, ces actions
ne peuvent pas jouer dans le domaine mobilier, uniquement à propos des immeubles. La
possession mobilière est protégée par l’art 2276 du code civil, le possesseur de bonne foi d’un
meuble est proprio de ce meuble. (« en fait de meuble, la possession vaut titre »). La
protection possessoire suppose l’existence d’un trouble auquel il est demandé aux juges de
mettre fin (dommages et intérêts peuvent venir s’ajouter sur le fondement de l’art 1382 du
code civil). La victime d’un trouble peut agir sur un autre terrain et peut s’adresser aux juges
des référés par référence aux art 808 et 809 du code de procédures civiles afin qu’ils fassent
cesser un trouble manifestement illicite.
Le trouble doit être le fait d’un tiers, il ne doit pas y avoir de relations juridiques entre l’auteur
et la victime du trouble.
2) La procédure :
L’action possessoire doit être intentée dans l’année qui suit le 1er fait constitutif du
trouble (prescription annale). Délai bref qui s’exprime en raison du trouble portée à la
possession.
La compétence : désormais depuis la réforme du 13 mai 2005 : c’est le TGI qui est compétent
en matière d’action possessoire, avant c’était le TI.
Désormais c’est la même juridiction qui et compétente au possessoire comme au pétitoire (à
propos du fond du droit). Au niveau du juge des référés : c’est le président du TGI aussi.
En matière d’actions possessoires il faut respecter une règle procédurale essentielle qui est le
NON CUMUL DU POSSESSOIRE ET DU PETITOIRE. C’est à dire que l’on ne peut pas
débattre en même temps, dans une même instance de la titularité du droit de propriété et de la
protection possessoire. La victime du trouble qui est demandeur à l’instance, doit opérer un
choix entre la voie possessoire ou pétitoire. Il ne peut passer d’un voie à l’autre !
L’auteur du trouble qui est défendeur (celui à qui ont fait le procès) est tenu parle choix du
demandeur et ne peut répliquer à une action au possessoire par des arguments tirés du
pétitoire. Le juge lui, ne peut pas se prononcer sur le pétitoire quand il est saisi au possessoire.
Sa décision rendu au possessoire n’a pas autorité de choses jugées au pétitoire.
35
UE2
B- Les diverses actions de possessoire :
1) La complainte ; action possessoire de droit commun, protège le possesseur ou le détenteur

paisible qui exerce le corpus depuis plus d’1 an. Cette possession est troublée par un acte
volontaire d’un tiers : trouble de faits ou de droit. La cessation du trouble peut être ordonnée
par le juge.
2) La dénonciation de nouvel œuvre : action à caractère préventif. La possession est protéger

contre un trouble futur qui la menace. Et l’action possessoire va permettre d’éviter la
survenance de ce trouble.
3) La réintégration : ou réintégrande : le trouble est particulièrement grave, acte de violence

ou encore une voie de faits (acte contraire au droit mais qui ne s’accompagne pas de violence)
qui a eu pour conséquence de déposséder celui qui s’estime possesseur. La gravité du trouble
justifie que l’annalité de la possession soit écartée, même si moins d’un an, la possession est
protégée.
§2] La prescription acquisitive ou usucapion :
L’acquisition de la propriété se fait par la transmission, c’est à dire un rapport entre un

auteur titulaire du droit et un ayant cause qui acquiert ce droit (Ex : voie contractuelle).
L’acquisition peut être aussi directe, du fait de la possession de cet immeuble, en effet un
possession prolongé peut conduire à la propriété par prescription acquisitive ou usucapion.
La prescription acquisitive joue dans le domaine immobilier comme mobilier, mais de
manière différente. En matière mobilière, son rôle est accessoire.
Son rôle est essentielle en matière immobilière et il existe 2 types de prescriptions :
- De droit commun : prescription trentenaire
- Abrégée sous certaines conditions : prescription décennale : réforme 17 juin 2008 : droit à la
prescription extinctive.
A- Prescription acquisitive de droit commun : usucapion trentenaire (2258 du code civil):
1) Les conditions :
a- La possession : pleinement constituée : corpus et animus et celle-ci doit être juridiquement

utile (présenter les qualités requises de la loi). Un détenteur ne peut pas prescrire, il doit s’agir
d’une véritable possession et non pas seulement d’un acte de tolérance qui permet de profiter
de l’immeuble.
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UE2
b- Le bien doit être susceptible de prescription acquisitive: certains biens sont

juridiquement imprescriptibles et en général ils sont en même temps inaliénable (biens du
domaine public).
c- Le respect du délai de prescription : en droit commun : 30 ans.

Mais des règles particulières sont mises en place par le droit en faveur du possesseur.
- On admet des jonctions de possessions : c’est à dire que le possesseur qui veut prescrire peut
ajouter à son temps de possession celui pendant lequel à posséder la personne dont il tient le
bien, c’est à dire son auteur. On additionne les délais de possession.
Quand le possesseur est un ayant-cause à titre universel (ex : héritiers, légataire
universel…) la jonction de possession s’opère par continuation. C’est à dire que le possesseur
actuel continu la possession commencé par son auteur. Cette possession initiale qui détermine
la qualité de la possession actuelle.
Quand le possesseur actuel est un ayant cause à titre particulier (ex donataire) il
commence une nouvelle possession et les 2 possessions successives peuvent s’additionner si
elles ont la même qualité (bonne ou mauvaise foi).
- On tient compte aussi des cas d’interruption et de suspension du délai de la prescription :
 L’interruption fait disparaître la possession donc par voie de conséquence la
prescription (car ne doit pas être interrompue). La possession antérieure est anéantie et la
nouvelle repart à 0.
L’interruption peut être naturelle quand la possession disparaît pendant plus d’une année.
L’interruption peut être civile c’est à dire que le possesseur continu à posséder
matériellement l’immeuble mais il reconnaît les droits du véritable proprio afin d’éviter
l’action en revendication de la part de ce dernier.
 La suspension intervient quand certains évènements arrêtent provisoirement son
cour mais sans supprimer ses effets. La suspension allonge le délai de la prescription.
On suspend la prescription chaque fois que le titulaire d’un droit menacé de prescription n’est
pas en mesure de se défendre ou éprouverait des difficultés à la faire.
La prescription peut être suspendu par la jurisprudence en cas de force majeur mais le contrat
reprendra dès la force majeure terminée.
2) Les effets :
Effet essentiel acquisitif : permet au possesseur d’acquérir le droit réel, le droit de propriété.
Cet effet acquisitif présente des caractères particuliers :
- N’est pas d’ordre public
- Il est rétroactif.
a- Pas d’ordre publique : l’acquisition du droit par la prescription est une faveur faite au
possesseur et ne peut pas être forcée. Le possesseur doit invoquer la prescription (l’usucapion)
à son profit. Le possesseur peut renoncer à ce prévaloir d’une telle prescription. La
renonciation express est possible : UN ACTE ABDICATIF soumis à la loi :
37
UE2
- Une renonciation anticipée n’est pas possible il faut attendre que la prescription soit acquise
soit 30 ans.
- Le renonçant doit avoir la capacité de disposer car renonce à ce qu’un bien immobilier rentre
dans son patrimoine.
- Les créanciers du renonçant peut opposer la prescription malgré la renonciation du proprio,
ils peuvent exercer l’action oblique de l’art 1176 du code civil et faire valoir à la place de leur
débiteur les droits que celui-ci n’exige d’exercer : les créanciers se protègent.
Art 1167 permet aussi par l’action PAULGEN permet aux créanciers de passer outre aux
actes accomplis par leurs débiteurs et qui leur seraient nuisibles.
b- Acquisition est rétroactive : l’usucapion rétroagit (30 ans) au jour de l’entrée en

possession, elle ne joue pas seulement à dater du jour où la prescription est acquise.
Les droits ont été consentis par le possesseur pendant le délai de prescription, ces droits sont
rétroactivement consolidés, alors que les droits consentis par un tiers. Cette rétroactivité
permet de considérer que le possesseur a toujours été titulaire du droit de propriété sur
l’immeuble.
B- Prescription acquisitive abrégée : usucapion décennale : (Art 2272 alinéa 2)
Le calcul de cette acquisition a été facilité par la réforme du droit de la prescription par une
loi du 17 juin 2008 = volonté de protéger le commerce immobilier.
2 conditions :
- Il faut que le possesseur est un juste titre
- Il soit de bonne foi.
1) Le juste titre :
Le titre consiste dans l’acquisition du droit sur l’immeuble, opération juridique en

vertu de laquelle le droit est acquis (ex : vente, donation, échange...).
Le titre implique un rapport juridique = un ayant-cause.
Ce titre doit en lui-même, intrinsèquement présenter les qualités qui auraient du permettre le
transfert de la propriété de l’immeuble, de celui qui à aliéné à celui qui a reçu.
Ce titre doit être translatif à titre particulier, la nature juridique de l’acte est essentiel, acte qui
a pour objet de transférer la propriété du bien quelque soit la modalité de ce transfert (à titre
onéreux (vente), à titre gratuit (donation). Cet acte doit être réel et juridiquement valable =
acte avec consistance juridique et qui a pour objet de transmettre la propriété même si en
définitive il n’a pas produit un tel effet, il ne doit pas être atteint d’une cause de nullité
absolue. Il n’est pas nécessaire que ce titre est été publié à la conservation des hypothèques, la
publication ou non du titre est indifférente. Le titre présente en lui-même les qualités pour
transmettre la propriété.
Mais ce titre en définitive ne peut pas produire ces effets juridiques car son auteur n’est pas le
propriétaire de l’immeuble. L’immeuble en définitive a donc été acquis d’une personne qui
n’avait pas la qualité de propriétaire = acquisition à « non domino » (d’une personne sans
qualité de proprio).
L’usucapion abrégé va permettre de surmonter cette insuffisance, le possesseur va
opposer au véritable proprio un juste titre qui va présenter les qualités propres à le justifier
dans sa possession.
2) La bonne foi :
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UE2
Elle réside chez le possesseur dans la croyance, que l’aliénateur du bien était proprio
de ce bien et que le titre produisait ces effets juridiques. La bonne foi est appréciée
souverainement par les juges du fonds. La bonne foi est présumée = art 2274, et elle n’est
exigée qu’au moment de l’acquisition de l’immeuble. La mauvaise foi du possesseur peut être
possible, elle peut résulter du doute et prouver sur la qualité de proprio, le doute exclu la
bonne foi. On peut prouver la mauvaise foi par un vice.
Le possesseur de mauvaise foi ne peut pas bénéficier de la prescription abrégée. En revanche
il pourra prescrire dans le délai de droit commun, de 30 ans.
La réforme de 2008 a facilité la détermination du délai de la prescription abrégée car avant
2008, le délai pouvait varier de 10 à 20ans. Le proprio qui revendiquait l’immeuble était
domicilié ou non dans le ressort de la cour d’Appel où était situé l’immeuble.
Chapitre III : La relation aux meubles
La catégorie des meubles à toujours eu une ampleur considérable en fonction des

évolutions de la société. Une des évolutions est celle du développement à côté des meubles
corporels, ceux des incorporels. La relation du sujet au meuble c’est diversifiée et il existerait
ainsi un droit mobilier général avec des règles communes à tous les meubles et un droit
mobilier spécial (à certaines catégories de meubles = droit de l’automobile, des animaux…).
Le meuble est par excellence objet du commerce juridique et sa nature physique, sa
mobilité en fait l’objet des échanges, il circule au sens juridique du terme et facilement
appropriable pas transmission.
Un régime juridique particulier doit être mis en place en raison de la rapidité, de la facilité du
commerce mobilier. Ici en matière mobilière la possession joue un rôle fondamental exprimée
par l’art 2276 du code civil « en fait de meuble, la possession vaut titre » ( la possession
mobilière est assimilée à la titularité du droit).
Section I : Les catégories de meuble :

L’art 527 du code civil qui évoque les meubles par nature et les meubles par
détermination de la loi. Cette distinction est dépassée en fonction de la diversification de la
matière mobilière.
Il est préférable de faire une distinction entre les meubles corporels et les meubles incorporels.
§1] Les meubles corporels :
Se sont des choses corporelles, matérielles, tangibles qui peuvent constituer des corps
certain, être individualisés dans la masse et donc être appropriés. Ils sont très divers, on peut
distinguer les meubles par nature et les meubles par anticipation.
A- Les meubles par nature : (Art 528 du code civil)
Cet article a été réécrit par une loi du 6 janvier 1999 pour distinguer l’animal par
rapport aux autres choses.
1) Les animaux :
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UE2
Sont juridiquement considérés comme des meubles corporels par nature mais cette loi
de 1999 a voulu distinguer l’animal par rapport aux choses animées. Cette loi a été
surnommée « la loi Pitbull ».
L’animal demeure en droit un meuble, et un élément juridiquement appropriable, il peut être
utilisé, exploité, loué, cédé…
Son proprio engage sa responsabilité civile délictuelle art 1385 du code civil quand l’animal
cause des dommages à autrui. L’animal est dans le commerce juridique. (Source de profit).
Il faut constater la dérive vers la personnification de l’animal or juridiquement l’animal ne
peut en aucun cas être assimilé comme une personne.
Loi du 10 juillet 1976 relative à la protection de la nature qualifie l’animal comme être
sensible qui doit être protégé par l’homme. Le droit de l’environnement considère que
l’animal fait parti du patrimoine biologique de l’humanité et que les espèces menacées
doivent être préservées. La qualité d’être sensible de l’animal justifie les obligations et les
devoirs imposés aux personnes à leur égard.
Le droit pénal sanctionne les mauvais traitements, des trafics…(Association de Brigitte
Bardo).
2) Les choses inanimées :
Est considérable, les choses sont amovibles, transportables. Il s’agira des meubles
meublant = le mobilier, qui servent au confort, au loisir de la personne.
Certains meubles ont une place particulière car font l’objet d’une immatriculation
administrative. Il s’agit des navires, des bateaux et des aéronefs (ceux avec une valeur éco
considérables). L’immatriculation permet un contrôle juridique de tel meuble, leur propriété
est plus sure et notamment immatriculé sous des registres qui permettent leur suivi et
notamment leur vente.
Les auto font l’objet d’une immatriculation qui protège la propriété, les cessions peuvent être
contrôlées par le biais de la carte grise.
En définitive sont meubles tous les biens qui n’occupent pas un espace fixe.
3) Les matériaux de construction : (art 532 du code civil )
Se sont des meubles qui ont pour objet d’édifier un immeuble, c’est par l’opération
d’incorporation qui perdent leur nature corporelle et acquiert la qualité immobilière. Ils
peuvent retrouver leur nature mobilière en cas de démolition.
B- Les meubles par anticipation :
Se sont des biens qui actuellement sont immobiliers et qui vont revêtir le caractère
mobilier car envisagé non pas dans leur forme actuelle mais dans leur forme future d’où
l’expression d’anticipation. Cette catégorie est une création jurisprudentielle ou prétorienne
inspirée par les institutions coutumières de l’ancien droit. La mobilisation procède par
dissociation intellectuelle de se qui actuellement fait l’objet d’une union matérielle. Cette
dissociation permet une requalification juridique du bien. La mobilisation par anticipation
concerne les récoltes sur pied avant la récolte, les matériaux de démolitions avant la
démolition, les coupes de bois avant la coupe et les matériaux des carrières avant l’extraction.
Présence d’éléments mobiliers. L’anticipation de la nature juridique du bien à pour finalité
l’anticipation de son régime juridique et en passant de l’immeuble au meuble, les règles
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UE2
juridiques vont être modifiées (vente sera une vente mobilière, la saisie sera mobilière et non
immobilier). Car le régime juridique des meubles est moins contraignant, moins formalistes.
La mobilisation repose essentiellement sur la volonté des personnes, d’ameublir un bien (ex :
dans le cadre d’un contrat). Il faut qu’il y ait volonté de la personne.
§2] Les meubles incorporels :
Sont constitués par des droits portant sur des meubles, art 523 du code civil donne des
exemple. Mais la catégorie doit être élargie, celle-ci n’a cessé de s’accroître avec le processus
de dématérialisation du droit des biens.
A- Les droits mobiliers par lesquels l’objet s’applique :
1) Droits réels mobiliers :
Le droit de propriété est à part car ce confond avec son objet, donc s’il porte sur un
meuble, le droit de propriété constitue un meuble corporel. Les droits réels sont constitués par
l’usufruit et par l’usage.
2) Les droits réels accessoires :
Sont nombreux :
- Le gage
- Les hypothèse mobilières : navire, aéronefs…
- Les très nombreux privilèges mobiliers : sûreté qui portent sur des biens meubles.
3) Les droits personnels mobiliers :
Constitués essentiellement par les créances qui ont le plus souvent un caractère
mobilier. La créance peut consister dans un somme d’argent mais aussi dans un service, une
prestation particulière ou la livraison d’un bien. Le caractère mobilier d’une créance procède
toujours de son objet et non pas du contrat qui lui a donné naissance (contrat de vente
d’immeuble : le prix de vente de l’immeuble est une créance mobilière alors que la
contrepartie correspond au transfert d’un immeuble).
4) Les actions mobilières :
Se sont des actions en justice réelle pour reconnaître en justice un droit mobilier réel
ou reconnaître un droit personnel mobilier (le plus fréquent). Ces dernières se prescrivent
désormais par 5 ans à compté du jour où le titulaire d’un droit à connu ou aurait pu connaître
es faits lui permettant d’exercer cette action (art 2224 du code civil : réforme de 2008), cette
prescription est extinctive.
B- Les droits mobiliers par déterminations de la loi : (art 529 du code civil)
1) Les parts sociales :
Des droits des associés dans tous les types de sociétés, ces droits sont considérés
comme des meubles. On parle de part d’intérêt dans les sociétés de personnes et d’actions
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dans les sociétés de K (SA). L’associé a droit à une part de bénéfice annuelle proportionnelle
à ses actions et a droit à une part dans l’actif social quand la société est dissoute.
2) Les rentes :
Art 529 précise les rentes perpétuelles ou viagères sur l’Etat ou sur les particuliers.
Etymologiquement, la rente signifie : ce qui se rend à la suite de la délation d’un immeuble,
on parlera d’une vente foncière où en conséquence de l’aliénation d’un meuble ou d’un
versement d’un K = rente constituée. Cette restitution se fait par versement périodique que
l’on appelle arrérage. La technique de la rente est de transformer un K en revenu.
3) Les propriétés incorporelles :

Droits intellectuels qui se sont développés : clientèle, propriété littéraire/artistique.
Propriété industrielle… (Cf intro).
STOP POUR LES PARTIELS
Section II : Les incidences de la possession en matière mobilière :
Les immeubles sont fixes et la possession est soumise à des règles particulières. En
revanche les meubles corporels sont par définition mobiles et leur commerce s’exerce sans
formalité particulière et notamment souvent en l’absence d’un écrit. Les meubles passent de
main en main. Le meuble donne facilement prise à la possession et celle-ci viennent alors
suppléer l’absence de titre de propriété. Art 2276 du code civil, pose un principe fondamental
selon lequel en fait de meuble, la possession vaut titre. Ce principe a deux significations :
=> Article 2276 exprime une règle de fonds, la possession est un mode d’acquisition de la
propriété et exclu en principe toute revendication du véritable proprio. De ce point de vue, la
possession est un titre de propriété au sens d’opération juridique et fait du possesseur un
proprio alors même qu’il n’a pas traiter avec le véritable proprio.
=> Article 2276 exprime aussi une règle de preuve, la possession fait présumer la propriété
mais c’est une présomption simple. La possession équivaut à un titre de propriété au sens de
document « instrumentum ». Permet de prouver la propriété comme un titre. C’est un mode
d’acquisition de la propriété.
42

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Droit des biens CM M.

Examen : écrit au 2nd : oral

INTRODUCTION : La diversité à l’unité de la notion de bien

Section I/ La notion de bien :

Section II/ Le groupement de biens :

CHAPITRE I : l’emprise sur les biens

Section I/ Droit de propriété :

§2] acquisition du droit de propriété

Section II/ La possession

CHAPITRE II : La relation aux biens immeubles

§3] Les immeubles par l’objet auquel il s’applique

Section II/ Etendue de la propriété immobilière :

Section III/ Les incidences de la possession immobilière

CHAPITRE III : La relation aux meubles

Section I : Les catégories de meubles

 Les parts sociales

Section II/ Le rôle de la possession en matière mobilière :

INTRODUCTION : La diversité à l’unité de la notion de bien

Section I : La notion de bien :

§1] La diversité des biens :

A- Les choses et les droits :

a] La titularité : la plupart des choses sont dans le commerce juridique (dans

Certaines choses ne sont pas individuellement appropriables :

b] Le mode d’utilisation des choses :

On fait du point vu des obligations, une distinction entre :

Distinction avec une approche économique entre :

c] La nature physique du bien :

Il y a aussi un critère économique, car se qui caractérise ces conditions de catégorie de

La distinction immeuble/meuble provoque des conséquences juridiques différentes, le statut

a] Les droits réels :

 Emphytéose : droits réels qui prend naissance d’un bail emphytéotique.

b] Les droits personnels :

3 types d’obligations existe en droit :

B- Biens corporels et biens incorporels :

Les biens incorporels connaissent aujourd’hui un développement considérable et ils

1) Diversité des biens incorporels :

- Les clientèles commerciales : qui a conduit à la reconnaissance de la notion de fonds

b] Les monopoles d’exploitations :

2) Qualification des biens incorporels :

Traduit un phénomène de dématérialisation du droit des biens et donc les biens

Le passage du corporel à l’incorporel en matière de propriété implique quelques

§2] Le caractère commun des biens :

2) Les choses hors commerces :

Section II : La notion de patrimoine :

§1] Les éléments du patrimoine :

A- Le patrimoine est un ensemble de biens ayant une valeur pécuniaire :

B- Le patrimoine est un ensemble comportant passif et actif :

C- Le patrimoine est distinct des biens qui le composent :

Il faut distinguer entre le patrimoine qui est un contenu et le contenu de son

§2] Fondement et caractère du patrimoine :

Le code civil s’intéresse aux biens individuels. La construction juridique du

A- La conception subjective du patrimoine :

Due à 2 juristes : AUBRY et RAU au XIXème : cette théorie lie le patrimoine à la

Le fondement du patrimoine repose sur la notion de personnalité et le patrimoine est

B- Conception objective du patrimoine :

La théorie apporte des conséquences gênantes en raison éco et social.

1) La notion de patrimoine d’affection :

La théorie personnaliste a des inconvénients : trop individualiste et lie de manière trop

2) Aménagement de la théorie personnaliste :

La notion de patrimoine d’affectation répond à une nécessité éco. Le droit français

Chapitre I : Emprise sur les biens

Section I : Le droit de propriété :

§1] Les attributs et caractères du droit de propriété :

1) Le droit d’usage « USUS » :