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CORPME - AECID
LA ANTIGUA, GUATEMALA, 2 DE OCTUBRE 2014.
1. INTRODUCCION:
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Registradora de la Propiedad. Ex Ministra de Vivienda del Gobierno de España (2008‐2010) y Secretaria de Estado de Vivienda
(2010‐2011). Actualmente ocupa el cargo de Directora de Relaciones Institucionales en la Junta de Gobierno del Colegio de
Registradores de la Propiedad y Mercantiles España.
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• Independencia. La propiedad existe por sí, sin apoyarse en ningún otro
derecho.
• Abstracción. Es un poder autónomo, abstracción hecha de las facultades
que integran la propiedad.
• Elasticidad. Puede comprimirse, al separarse alguna de sus facultades,
pero cuando se extinguen los derechos limitativos del dominio, se
reintegran al mismo automáticamente, dada su fuerza de atracción.
Cuando todas las facultades recaen en el mismo individuo se
habla de propiedad privada plena. Esta incluye, por tanto: 2
• El derecho del titular a usar él solo el activo, excluyendo a los demás del
uso del mismo –ius utendi-.
• El derecho del titular a derivar hacia él mismo el valor del activo,
excluyendo a los demás-ius fruendi-.
• El derecho del titular a modificar él solo su forma y sustancia, y a
transferir enteramente el derecho o algunas o cada una de sus facultades
–ius disponendi-.
Es nota común a estas tres facultades que integran el dominio la exclusión
de todos los demás. En eso consiste precisamente la absolutividad del dominio.
Sólo el propietario de un activo goza, en relación al mismo, de las facultades que
integran el poder directo e inmediato sobre la cosa en que la propiedad consiste,
salvo que el propietario, en uso de una de esas facultades –ius disponendi- lo
autorice, dando lugar a que ciertos aprovechamientos parciales del bien deriven
hacia personas distintas a él (iura in re aliena).
Ello es posible porque las diferentes facultades que integran el dominio –
ius utendi, ius fruendi et ius disponendi- son, a su vez, divisibles cada una de
ellas –caben diferentes formas y grados de uso, de disfrute y de disposición- y ,al
propio tiempo, ampliamente combinables entre sí, lo que suministra, como
veremos, una gran variedad de modalidades de aprovechamiento.
En todos estos casos, pues, la exclusión es una nota común. En el caso de la
propiedad privada plena, la exclusión abarca cualquier forma de
aprovechamiento del activo, dentro de las permitidas por el ordenamiento
jurídico, distintas en función de los diferentes tipos y características de los
recursos; en el caso de un derecho real limitado tan solo abarca la forma
concreta de aprovechamiento conferida por la facultad adquirida.
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1.2.-Características esenciales de los derechos reales:
De esta última definición extraemos los dos caracteres fundamentales de todo
derecho real, según hemos anticipado, la inmediatividad y la absolutividad:
• Inmediatividad: Alude al poder directo e inmediato sobre la cosa que
tiene el titular de un derecho real, de suerte que puede ejercerlo sin
necesidad de mediación o intervención de otra persona. Sin embargo,
existen algunos derechos reales como la hipoteca en que esta
inmediatividad se desdibuja (al no implicar posesión) aunque sí existen
manifestaciones de poder sobre la cosa (como la acción de
devastación). Por ello hay autores que prefieren sustituir el término
inmediatividad por el de inherencia.
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Pero la generalidad de los autores considera esta distinción como uno de los pilares
del Derecho Civil y apunta las siguientes diferencias entre ambas figuras, que
enumeramos brevemente, aunque existan ciertos matices, discusiones y figuras
fronterizas en las que no podemos ahora detenernos.
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• La PRESCRIPCIÓN de los derechos reales puede ser adquisitiva y
extintiva, mientras que para los derechos de crédito sólo cabe esta
última, pues no son susceptibles de usucapión.
• En cuanto a su DURACIÓN se dice que los derechos reales tienen
vocación de permanencia (ello no significa que sean perpetuos, pero sí
que satisfacen el interés de su titular mientras los ostenta). En cambio
los derechos reales tienen naturaleza transitoria, pues por regla general
es al extinguirse mediante el debido cumplimiento de la prestación
cuando su titular ve satisfecho su interés.
• La INSCRIPCIÓN REGISTRAL está en principio reservada a los
derechos reales, siendo el Registro de la Propiedad ajeno a los derechos
de obligación. No obstante conviene adelantar, como veremos
enseguida, que existen excepciones en ambos sentidos: por un lado,
existen ciertos derechos reales que no son susceptibles de inscripción en
el Registro de la Propiedad, y por otra parte existen derechos personales
que sí tienen acceso al Registro de la Propiedad.
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• LOS DERECHOS DE SOBREELEVACIÓN Y SUBEDIFICACIÓN: Permiten a
su titular elevar plantas sobre un edificio o realizar construcciones bajo su
subsuelo, adquiriendo la propiedad de lo sobreelevado o subedificado.
• EL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNOS DE BIENES
INMUEBLES, que atribuye a su titular la facultad de disfrutar, con carácter
exclusivo, durante un período específico de cada año, consecutivo o alterno, un
alojamiento susceptible de utilización independiente por tener salida propia a
la vía pública o a un elemento común del edificio en el que estuviera integrado
y que esté dotado, de modo permanente, con el mobiliario adecuado al efecto,
así como del derecho a la prestación de los servicios complementarios.
1.4.1.2. Derechos reales limitados de garantía:
• LA PRENDA, que es un derecho real de garantía, que recae sobre bienes
muebles y que implica desplazamiento posesorio.
• LA HIPOTECA, derecho real de garantía, de realización de valor, en garantía
de una obligación generalmente pecuniaria, de carácter accesorio e indivisible
y de constitución registral, que recae directa e inmediatamente sobre bienes
inmuebles, ajenos y enajenables que permanecen en poder del propietario.
• LA ANTICRESIS. En su origen fue un pacto accesorio añadido a la hipoteca,
que no alcanzó autonomía como derecho real autónomo hasta la Codificación,
caracterizado por recaer sobre inmuebles fructíferos, dando derecho a percibir
los frutos para cobrarse con ellos los intereses y el capital de la deuda
garantizada.
• LA HIPOTECA MOBILIARIA Y PRENDA SIN DESPLAZAMIENTO. Son
derechos reales de garantía sobre bienes muebles, pero que a diferencia de la
prenda ordinaria no implican desplazamiento posesorio, lo que suplen a través
de su publicidad registral
1.4.1.3. Derechos reales limitados de adquisición:
• RETRACTO LEGAL: Es el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones
estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o
dación en pago.
• TANTEO LEGAL: Es el derecho a adquirir una cosa en las mismas condiciones
en las que su titular pretende enajenarla a un tercero.
• DERECHO A RETRAER en la venta con pacto de retro (mal llamado por el CC
“retracto convencional”). Es el derecho que se reserva el vendedor a recuperar
la cosa vendida reembolsando el precio y determinados gastos.
1.4.1.4.- Derechos reales sobre cosas incorporales:
Esta posibilidad no ha sido siempre admitida en la doctrina, pero hoy existe cierta
unanimidad en considerar derechos reales los derivados de la PROPIEDAD
INTELECTUAL y la PROPIEDAD INDUSTRIAL.
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1.4.1.5. Finalmente apuntaremos que hay otras figuras cuya naturaleza real ha sido
discutida, como el derecho de arrendamiento o el de opción, o el leasing inmobiliario,
a los que nos referiremos más adelante. Tales derechos pueden gozar de oponibilidad
frente a terceros (por la legislación especial o por su inscripción registral). También,
Y el derecho de retención que se concede a ciertos sujetos (como al poseedor; al
usufructuario; al que ejecuta una obra en cosa mueble; al mandatario; al depositario;
al acreedor pignoraticio) se considera que más que un derecho autónomo es una
facultad más del derecho del que deriva, y por ende participará de la naturaleza real o
personal de dicho derecho.
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Así, se ha aceptado la inscribibilidad de figuras como la multipropiedad
(regulada actualmente en España en una ley especial de aprovechamiento
por turnos de bienes inmuebles); el tanteo convencional; el leasing
inmobiliario (del que admite su inscribibilidad e hipotecabilidad como un
derecho real autónomo, y no como una mera yuxtaposición de
arrendamiento y opción de compra); o modalidades atípicas de
servidumbre (por ejemplo, instalación de carteles o de antenas en las
terrazas o azoteas ajenas).
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‐ El cedente de un solar a cambio de obra futura, cuando la cesión
no se constituye con eficacia real.
‐ El comprador de pisos o locales “sobre plano”.
‐ El que no puede obtener por el momento la inscripción registral
de su derecho (por defecto subsanable, por ejemplo) pero puede
obtener una anotación preventiva susceptible de convertirse en
inscripción el día de mañana.
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Ejemplos de este tipo de obligaciones serían las de contribuir a los gastos de
conservación de la cosa común en la copropiedad, de la pared medianera, del
predio dominante por el dueño del sirviente que se obligó a ello en las
servidumbres voluntarias, de los elementos comunes en el régimen de
propiedad horizontal, etc.
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2.1. Regulación positiva.
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El artículo primero de la Ley Hipotecaria Española determina que El Registro de la Propiedad tiene por objeto la inscripción o
anotación de los actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales sobre bienes inmuebles
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c) LOS TÍTULOS4: Es la expresión más utilizada por el legislador, cuando
determina que el Registro de la propiedad tiene por objeto la inscripción
de títulos, entendidos en el sentido material como aquellos actos o
negocios jurídicos por cuya virtud una persona deviene titular de un
derecho real5. Así, en el Registro se inscriben títulos traslativos o
declarativos del dominio de los inmuebles o de los derechos reales
impuestos sobre los mismos y títulos en que se constituyan, reconozcan,
transmitan, modifiquen o extingan derechos reales. Esta idea es aceptada
por gran parte de la doctrina, dentro dela cual, no obstante, se pueden
distinguir diferentes aproximaciones:
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Como se estudia en el tema 8 de este seminario, la expresión "título" tiene en materia registral un doble sentido. En su aspecto
material, el título es un hecho, acto o negocio jurídico por virtud del cual una persona deviene sujeto o titular de un derecho. En el
aspecto formal, en cambio, título es el documento o documentos en que queda plasmado el título material. En este sentido el
artículo 33 del R.H. dice que "se entenderá por título para los efectos de la inscripción el documento o documentos en que funde
inmediatamente su derecho la persona a cuyo favor haya de practicarse aquélla".
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Ver al efecto el tema 8 de este seminario.
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‐ El profesor Lacruz dice que:
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Celebrado un contrato de compraventa, documentado en escritura pública notarial, por el que "A" vende a "B" un inmueble, lo
que se presenta en el Registro es la escritura de compraventa, lo que se inscribe es la compraventa que causa la transmisión del
dominio en favor de "B" y lo que publica el Registro no es el contrato de compraventa, acontecimiento pretérito, sino el derecho
nacido de él, o, más correctamente expresado, la titularidad del comprador.
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La inscripción considerada en sentido amplio, es la operación por
virtud de la cual se hace constar en el Registro que ha acaecido en
el mundo de la realidad extrarregistral una mutación jurídica
inmobiliaria, producida por un título material del que se toma
razón a través del título formal que allí ha sido presentado.
Abreviadamente podría decirse, que en nuestro Registro de la
Propiedad se presentan los títulos formales para que se inscriban
los títulos materiales.
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La crítica doctrinal a esta tesis se fundamenta en que el Registro no sólo
publica derechos subjetivos, sino también determinadas situaciones
inmobiliarias con "trascendencia real"; de modo que el objeto de la
inscripción lo constituyen tanto los DR propiamente dichos como las
"situaciones de trascendencia real" dotadas de oponibilidad erga omnes.
Y, a su lado, determinados supuestos de derechos personales que
también tienen acceso al Registro de la Propiedad, como veremos.
2.1.2. Enumeración.-
Como hemos visto, por tanto, resulta muy difícil definir desde posiciones
dogmáticas cuál sea el objeto de la inscripción, por lo que la aproximación más
útil es la que atiende a criterios puramente sino meramente casuísticos. Así:
Objeto típico de la inscripción lo constituyen los DR inmobiliarios
susceptibles de tráfico jurídico.
Otras situaciones que también tienen acceso al RP son:
1) Las declaraciones que incidan en la titularidad o disponibilidad
de los derechos inscritos, como las resoluciones judiciales sobre la
capacidad de las personas.
2) Ciertos supuestos de derechos personales señalados por la ley.
3) Algunos derechos eventuales o imprecisos, como las legítimas.
4) Determinadas expectativas con trascendencia real.
5) Las reservas, sustituciones fideicomisarias y otras situaciones
jurídicas protegidas.
6) Las prohibiciones de disponer.
7) Ciertos derechos y obligaciones propter rem.
8) Ciertos negocios fiduciarios, como las adjudicaciones para pago
de deudas.
9) Las relaciones basadas en un ius ad rem, o aquellos derechos
sobre el patrimonio de un titular registral cuyo aseguramiento
permite la ley a través de la correspondiente AP.
10) Los hechos jurídicos modificativos de otros hechos inscritos,
que el Registro pública a través de una nota marginal, etc.
• Finalmente, el registro también se ocupa de:
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‐ Los llamados “Derechos reales administrativos, concepto que
alude a las concesiones administrativas y los derechos
constituidos sobre ellas, siempre que alcancen trascendencia
real inmobiliaria.
‐ Circunstancias físicas o descriptivas cuya constancia ampara o
exige la ley, como la referencia catastral o la calificación
energética de los edificios.
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6. Los títulos de adquisición de los bienes inmuebles y DR que pertenezcan al
Estado o a las corporaciones civiles o eclesiásticas, con sujeción a lo establecido
en las leyes o reglamentos.
2.2.2. Reglas generales:
a) La inscripción debe practicarse a favor de sujetos con personalidad jurídica,
(de ahí que en el ámbito de las personas jurídicas sea problemática la
inscripción a favor de las comunidades de bienes, por ejemplo. Debe entenderse
la inscripción en sentido amplio, como sinónimo de asiento.
b) Son inscribibles: por tanto, en primer lugar, los títulos traslativos del
dominio de los inmuebles o de los DR constituidos sobre ellos. Comprende los
actos de transmisión y adquisición del dominio, y también los de constitución,
modificación, transmisión y extinción de DR en cosa ajena.
c) Los títulos declarativos, que son aquellos que no se dirigen a la producción
inmediata de la mutación jurídico real, sino que se limitan a declarar la
situación actual de la finca. Con ellos, el propietario experimenta un
ensanchamiento en el ámbito material de su derecho. Así:
• Si el derecho no está inscrito: pueda tener acceso al Registro a
través de ese título declarativo.
• Si el derecho está inscrito: el título declarativo inscrito será el que
determine la fuente del derecho, su calificación, alcance y
contenido.
• Entre ellos, destacan:
‐ Las declaraciones de obra nueva y de excesos de cabida (arts.
200 y 208 RH).
‐ La transacción (art. 144 LH).
‐ Los deslindes (art. 12 RH)
‐ Los negocios de fijación o reproducción jurídica.
d) Los títulos fiduciarios, es decir, los actos y contratos en cuya virtud se
adjudiquen a algunos bienes inmuebles o DR, aunque sea con la obligación de
transmitirlos a otro o de invertir su importe en objeto determinado.
La doctrina actual entiende que este apartado alude a los negocios fiduciarios,
despejando las dudas posibles sobre su inscribilidad. Más especialmente se halla
comprendido en su sentido literal un tipo de negocio fiduciario muy frecuente
en la práctica: la adjudicación de bienes de una herencia a uno de los herederos,
a fin de que con el importe de su venta atienda al pago de las deudas
hereditarias. Ninguna duda ofrece la inscribibilidad de las adjudicaciones
mortis causa y las inter vivos de carácter gratuito en las que se impone un modo
o carga al adquirente; en particular de las adjudicaciones hereditarias para pago
de deudas. Sin embargo, en los negocios inter vivos de carácter oneroso, la
obligación de transmisión a un tercero es un aspecto obligacional carente de
trascendencia real.
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e) Situaciones inmobiliarias con trascendencia real.
Los títulos mencionados, ya sean declarativos, traslativos o fiduciarios, sólo
podrán inscribirse en la medida en que contengan situaciones jurídicas
inmobiliarias de trascendencia real. Desde este punto de vista, por tanto, habría
que incluir otros tipos o clases de actos inscribibles, fundamentalmente dos:
‐ los actos que dan lugar a la inmatriculación registral de fincas y los que
implican modificaciones inmatriculadoras (agrupación, segregación y
división de fincas inmatriculadas, rectificación de cabida, obra nueva), y
‐ los actos susceptibles de ser inscritos (aunque sea en un asiento de
inscripción compartido con otro principal), que implican carga,
gravamen, afección de carácter real u otra limitación similar sin atribuir
derecho real alguno a la persona favorecida con ellos.
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Además, también acceden la ausencia, el fallecimiento y cualesquiera otras por
las que se modifique la capacidad civil de las personas en cuanto a la libre
disposición de los bienes.
La doctrina suele criticar este criterio legal, considerando algunos autores que
las resoluciones mencionadas deberían ser objeto de anotación preventiva o de
nota marginal, y no de inscripción, aunque se reconoce su finalidad práctica:
facilita la calificación del registrador y protege al incapaz, al impedir que surja
un tercero protegido por la fe pública.
b) Esta finalidad parece coherente con la conveniencia de que pudieran
reflejarse en el RP no sólo las situaciones de incapacitación a las que hemos
hecho referencia, sino también cualesquiera otras alteraciones en las facultades
dispositivas o de administración, como concursos, resoluciones que afecten a la
administración o disposición de los bienes de los, convenios sobre parejas de
hecho –en caso de aceptarse por la legislación aplicable-, revocaciones de
poderes -para evitar disposiciones fraudulentas por el apoderado con poder
revocado, al que no se le ha podido retirar el poder- y cualesquiera otras
resoluciones o actos que puedan alterar la facultad dispositiva de las personas,
en orden a la calificación registral de los actos o contratos inscribibles
Las inscripciones se realizan en el folio de la finca en el que sea titular el
incapacitado y también, si la legislación así lo prevé, en el denominado “Libro
de Incapacitados”, o en los libros de “alteraciones de las facultades de
administración o disposición”.
c) Además, cuando el dominio de un bien inmueble o derecho real sobre el
mismo se integre en un patrimonio protegido, parece conveniente que se haga
constar esta cualidad en la inscripción que se practique a favor de la persona
con discapacidad en el Registro de la Propiedad correspondiente. La misma
mención se deberá en los restantes bienes que tengan el carácter de registrables
Así se recoge en la legislación especial sobre protección de personas con
discapacidad7, que además prevé que si se trata de participaciones en fondos de
inversión o instituciones de inversión colectiva, acciones o participaciones en
sociedades mercantiles que se integren en un patrimonio protegido, se
notificará por el notario autorizante o por el Juez a la gestora de los mismos o a
la sociedad, su nueva cualidad.
Cuando un bien o derecho deje de formar parte de un patrimonio protegido se
podrá exigir por quien resulte ser su titular o tenga un interés legítimo la
cancelación de las menciones correspondientes.
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Ley 4/2003, de 18 de noviembre.
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2.2.3.2. Bienes públicos y eclesiásticos:
En los registros de la propiedad se inscribirán también, si la ley aplicable lo
permite, los bienes inmuebles y los DR de las administraciones, instituciones y
organizaciones públicas y los de las entidades civiles o eclesiásticas. Esto
incluye, por tanto:
‐ Los bienes inmuebles de dominio público, conforme a su legislación
especial.
‐ Las inscripciones derivadas de procedimientos fiscales de apremio y de
adjudicaciones a la Hacienda Pública y cesiones.
‐ Las concesiones administrativas en cuanto se refieren a inmuebles y
asientos derivados de procedimientos de expropiación forzosa, etc.
‐ Los montes, minas, etc.
2.2.3.3. Actos urbanísticos:
Estos actos, si bien no se integran en el objeto directo de la inscripción, sí que
provocan importantes alteraciones en las titularidades reales inmobiliarias que
deben reflejarse en el Registro. Las normas que, al respecto, dictan la
legislación estatal, regional o municipal aplicables, según la distribución
competencial en cada caso decidida por el Estado o la Constitución, serán las
que determinen qué sistemas de actuación pueden ser elegido para efectuar la
reorganización de la propiedad y qué operaciones registrales son necesarias
para culminar dicha reorganización.
2.2.3.4. Derechos de arrendamiento, que veremos en el tema siguiente. Baste
adelantar que se suele admitir el acceso al registro de los contratos de
arrendamiento de bienes inmuebles, y los subarriendos, cesiones y
subrogaciones de los mismos. Además, se suele aceptar la constancia, mediante
nota marginal, del derecho de retorno que, en ciertos supuestos, se concede en
favor de inquilinos y arrendatarios en caso de demolición o de rehabilitación
integral del inmueble sobre el que recaía el arrendamiento.
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3.1. Situaciones reales no inscribibles.
Una vez más, recordamos que no pueden acceder al registro las titularidades
reales sobre bienes muebles, sin perjuicio de que sí se reflejen en el RP
mobiliaria.8
Existen también determinadas situaciones inmobiliarias de trascendencia real
quedan excluidas del RP, como: la posesión y los meros hechos.
a) La posesión. Como norma general, los títulos referentes al mero o simple
hecho de poseer no serán inscribibles, aunque esta materia dependerá de
la legislación aplicable, de su origen legal y su evolución histórico-
jurídica.
Su naturaleza es quizá la más controvertida de entre los institutos
relativos a los derechos reales, pues durante siglos se ha discutido incluso
si se trata de un mero hecho o de un derecho; la doctrina se ha decantado
por su consideración como derecho, pues contiene un haz de facultades,
como la de tenencia o la de recuperación), y como derecho real, además,
pues goza de inmediatividad (es la tenencia de una cosa o disfrute de un
derecho) y de absolutividad (todo poseedor tiene derecho a ser respetado
en su posesión). Eso sí, es un derecho de protección provisoria, lo que le
diferencia de la propiedad y de los derechos reales limitados, pues el ius
possessionis (derecho de posesión que nace del hecho de la tenencia) se
protege antes de indagar si existe o no ius possidendi (derecho a poseer,
derivado de un título apto para ello).
No obstante, como explica F.P.Méndez, tratándose de inmuebles su
propia naturaleza permite y aún facilita la coexistencia de varios derechos
de aprovechamiento sobre los mismos, no todos los cuales son visibles
por no llevar aparejada posesión, o porque la posesión que conllevan
puede resultar engañosa como signo de propiedad, porque, además, no
siempre lo es a título de dueño. El punto débil de la posesión como signo
de propiedad es que no puede manifestar por sí misma los diversos
derechos que pueden concurrir sobre la cosa, especialmente aquellos que
no conllevan posesión necesariamente, como la propiedad, o no son
susceptibles de ella, como la hipoteca. Considerando tales circunstancias,
no se puede conceder a la posesión, en materia de derechos
inmobiliarios, un papel tan relevante como en materia de derechos sobre
bienes muebles.
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En España ha sido creado efectivamente el Registro de Bienes Muebles, donde se incluye el de Condiciones Generales de la
Contratación, por el Real Decreto 1828/1999, de 3 de Diciembre, por el que se aprueba el Reglamento del Registro de Condiciones
Generales de la Contratación. La Ley 28/1998 de Venta a Plazos y el Real Decreto de 3 de Diciembre de 1999, configuran el
Registro de Bienes Muebles, como un verdadero Registro de la Propiedad mobiliaria, donde serán objeto de inscripción no sólo las
garantías en favor del vendedor o financiador sino también las titularidades sobre los bienes financiados o dados en
arrendamiento, de tal forma que a todos los efectos legales se presumirá que los derechos inscritos existen y pertenecen a su
titular en la forma determinada por el asiento respectivo.
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b) Los meros hechos, salvo los modificativos de un derecho inscrito, que accede
por nota marginal. Sin embargo, esta regla tiene que ser matizada, ya que
ciertos hechos jurídicos:
‐ Sí acceden al Registro por nota marginal: por ejemplo, cumplimiento de
condiciones.
‐ Son tipificados como inscribibles: como, por ejemplo, declaración de
obra nueva, agrupaciones, divisiones, segregaciones y agregaciones de
fincas, etc.
También se ha venido rechazando el acceso de los meros reconocimientos de
dominio.
3.2. Situaciones eficaces sin inscripción.
Se refiere esta expresión a determinadas relaciones jurídicas que producen
plena eficacia real sin necesidad de inscripción, aunque esto no quiere decir que
se hallen necesariamente excluidas del Registro. Se encuentran entre éstas:
a) Las limitaciones, servidumbres y prohibiciones de carácter legal. No
necesitan de inscripción para ser oponibles a terceros, porque las leyes se
presumen conocidas por todos, y además de esa forma se garantiza la
plena eficacia de tales delimitaciones. Así:
‐ Las prohibiciones de disponer o enajenar establecidas por la ley
que, sin expresa declaración judicial o administrativa, tengan
plena eficacia jurídica, no necesitarán inscripción separada o
especial, y surtirán sus efectos como limitaciones legales del
dominio.
‐ los retractos legales.
‐ las limitaciones legales de la propiedad en la legislación especial,
de aguas, carreteras, costas, montes, minas, navegación aérea…
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Esto no obstante, existe legislación de rango reglamentario específica sobre inscripción en el Registro de la Propiedad de Actos
de Naturaleza Urbanística, con una prolija regulación sobre actos urbanísticos inscribibles.
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c) Las servidumbres aparentes. No precisan ser inscritas precisamente
porque su carácter ostensible o evidente suple con eficacia el posible
silencio del Registro. No es necesario que estas servidumbres estén
inscritas respecto de la finca gravada para que puedan perjudicar a
terceros adquirentes, pues su notoriedad da a conocer su existencia como
gravamen, haciendo no imprescindible la constancia del mismo en el
Registro. Esta particularidad no obedece a ninguna norma legal, sino a
una jurisprudencia reiterada, y de ahí que la más moderna doctrina
señala la conveniencia de modificar este criterio, que se adapta mal a los
principios hipotecarios y a las circunstancias del tráfico jurídico
inmobiliario en el contexto socio-económico actual. 10
d) Las denominadas hipotecas legales tácitas, o mejor, "créditos
singularmente privilegiados") a favor del Estado, Provincia, Municipio o
Región, y en favor de los aseguradores en ciertas circunstancias.
e) Tampoco se exige la inscripción de los privilegios salariales que reconoce,
en España, el Estatuto de los Trabajadores, ni la afección real de un
edificio en régimen de Propiedad Horizontal por los gastos comunes
generales.
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‐ El derecho de opción.
‐ Los derechos arrendaticios.
‐ El derecho de retorno arrendaticio, que accede por nota marginal.
‐ Los créditos asegurados con garantía hipotecaria, que se registran
en la propia inscripción de hipoteca, de modo tal que la protección
registral se extiende tanto al crédito como a la garantía.
‐ Las situaciones jurídicas contenidas en los estatutos de propiedad
horizontal.
‐ Las declaraciones judiciales de incapacidad, o las prohibiciones de
disponer nacidas de un testamento.
‐ Circunstancias relativas a la finca determinadas por la ley, como la
referencia catastral o la calificación energética.
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No sólo está legitimado para pedir la cancelación cualquier titular a quien
tales asientos molesten, sino que, incluso, al pedir una certificación de
cargas, la simple solicitud de ésta llevará implícita la de la cancelación,
que se verificará antes de expedirse el documento.
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A través de estas dos funciones, el Registro de la Propiedad consigue superar el
conflicto entre la fortaleza en la protección de la titularidad de un derecho real
inmobiliario y los costes transaccionales, esto es, las dificultades para
transmitirlos, logrando, de este modo, que los iura in rem inmobiliarios, sean, al
tiempo, más seguros y más fácilmente transmisibles, esto, es más líquidos.
No son estas, sin embargo, las únicas funciones que desempeña el Registro de la
Propiedad en relación con los derechos reales inmobiliarios. Siguiendo lo
explicado por el profesor, decimos que:
• el Registro de la Propiedad posibilita la existencia de derechos reales
inmobiliarios en un contexto de contratación impersonal, al eliminar de
forma eficiente las asimetrías informativas entre adquirente y
transmitente del derecho real. Este es el sentido de la afirmación de que
el derecho real inmobiliario no es plenamente derecho real si no se halla
inscrito en el Registro de la Propiedad.
• la existencia del Registro de la Propiedad permite, además, que ciertos
derechos subjetivos patrimoniales que no son reales porque su
titularidad carece de protección alguna contra los actos dispositivos del
dueño – v.gr.: arrendamiento- o solo está protegida por una regla de
responsabilidad –v.gr.: opción de compra-, puedan ser derechos reales
porque la inscripción registral permite la protección de tales titularidades
mediante una regla de propiedad y el resto del contenido de tales
derechos es susceptible de protección efectiva también mediante una
regla de propiedad.
• en ocasiones excepcionales –v.gr.: hipoteca- la inscripción es necesaria
para la propia existencia del derecho real, pero, salvo en estos casos, la
inscripción no modifica las facultades de goce y disfrute material que
conforman los diferentes derechos reales, las cuales son las mismas con
independencia de que el derecho se halle inscrito o no.
Como hemos visto, un derecho real no es plenamente tal mientras no conste
inscrito en el Registro. Ello significa que la creación de derechos reales
inmobiliarios atípicos –al igual que la de los derechos reales inmobiliarios
típicos- está sujeta, no sólo a los límites derivados del contenido del derecho,
sino también a los mismos límites que para la creación de negocios jurídicos
típicos, y, por tanto, también a los derivados de los requisitos exigidos por la
legislación registral para la inscripción de un derecho real inmobiliario,
especialmente los relativos a la descripción del derecho y a la necesidad de
determinación del mismo.
Además y por último, como tal sistema registral, disminuye drásticamente los
costes de información, y, en consecuencia, permite que el nivel óptimo de
estandarización se consiga con un menor nivel de tipificación, lo que baja los
costes de frustración y, además, todos los demás costes –de medición, por
responsabilidades derivadas de errores de medición y, por último,
administrativos-.
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