MINISTÈRE DE L’ENSEIGNEMENT SUPÉRIEUR ET DE LA

RECHERCHE SCIENTIFIQUE

UNIVERSITÉ DE SFAX

FACULTÉ DES SCIENCES ÉCONOMIQUES ET DE GESTION DE SFAX

COMMISSION D’EXPERTISE COMPTABLE

MÉMOIRE POUR L’OBTEN TION DU DIPLÔME

D’EXPERT-COMPTABLE
TITRE

LA PROMOTION IMMOBILIERE
DANS UNE PERIODE DE CRISE :
ROLE DE L’EXPERT COMPTABLE

ELABORÉ PAR

AHMED HENTATI

SOUS LA DIRECTION DE

M. HABIB KALLEL
EXPERT COMPTABLE
MEMBRE DE L’O.E.C.T

Année universitaire

2017-2018

1
 DEDICACES
Je dédie ce travail:

À ma mère Sajia
Qui a œuvré pour ma réussite, de par son amour, son
soutien, tous les sacrifices consentis et ses précieux conseils,
pour toute son assistance et sa présence dans ma vie

À mon père Youssef

Qui n’a pas hésité devant aucun sacrifice pour faire réussir
mes études. Son amour et dévouement reste ma ligne de
conduite tout le long de ma vie.
Puisse-il trouver dans ce modeste travail le fruit de son
sacrifice ainsi que l’expression de ma profonde affection et
de mes vives reconnaissances

À ma femme Sameh
Qui m’a aidé et m’encourager à entamer ce travail.

À mes professeurs de l’ESCS

Qui doivent voir dans ce travail la fierté d’un savoir bien
acquis.
À mon fils Med Yed

À tous mes frères Hamdi et Mahmoud

2
 REMERCIEMENT

Au terme de ce travail, il m’est agréable d’exprimer ma profonde

reconnaissance à mon encadreur qui a contribué à faciliter ma tâche

et
la mener à bien.
Ce travail a été effectué sous la direction de Mr Habib

KALLEL, Expert Comptable Membre de l’O.E.C.T,

qui a bien voulu accepter de mettre le temps nécessaire pour la

correction et le jugement de ce travail, sa critique minutieuse, ses

conseils éclairés, sa compétence et ses connaissances m’ont été très

utiles.

Je tiens à remercier les associés du cabinet « K.B.H Audit et Conseil »

notamment M. Habib Kallel, M. Nizar BARKIA, M. Alène

HENTATI et M. Ramzi BORGI

pour tous les conseils qu’ils m’ont prodigués, je lui exprime

toute ma reconnaissance et ma haute considération pour tout le temps

qu’ils m’ont consacré.

3
 LISTE DES ABRÉVIATIONS

APII : Agence de Promotion de l’Industrie et de l'Innovation.

CA : Chiffre d’Affaires.
CII : Code d’Incitation aux Investissements.
COC : Code des Obligations et Contrats.
CSC : Code des Sociétés Commerciales.
CSI : Commission Supérieure d’Investissement.
DGELF : Direction Générale des Etudes et de la Législation Fiscale.
IRPP & IS : Impôt sur les Personnes Physiques et de l’Impôt sur les Sociétés.
NCT : Norme Comptable Tunisienne.
SCE : Système Comptable des Entreprises.
TA : Tribunal Administratif.
TCL : Taxe sur les établissements à caractère industriel, commercial ou professionnel.
TIB : Taxe sur les immeubles bâtis.
TINB : Taxe sur les immeubles non bâtis.
TPI : Tribunal de Première Instance.
TVA : Taxe sur la Valeur Ajoutée.
ANME : Agence Nationale pour la Maîtrise de l’Energie)
FOPROLOS : Fonds de promotion du logement pour les salariés
R et D : Recherche et Développement
IORT : Imprimerie Officielles de la République Tunisienne
PO : Permis d’Ocupation
PV : Procès Verbal
PVR : Procès Verbal de Recoullement
BET: Bureaux d’Etudes Tunisiens
BFR : Besoins de Fonds de Roulement
PCSI : Principes Comptables du Secteur Immobilier
BCT : Banque Centrale Tunisienne
TMM :Taux Marché Monétaire
AFH : Agence Foncière d’Habitation
SNIT : Société National Immobilière de Tunisie
NC : Notes Communes

4
FNAH : Fonds National d’Amélioration de l’Habitat
SMIG : Salaire Minimum Interprofessionnel Garanti
CNEL : Caisse National d’Epargne Logement
PCG : Plan Comptables Général

5
 SOMMAIRE
LISTE DES ABRÉVIATIONS ................................................................................................................... 4
SOMMAIRE ......................................................................................................................................... 6
LISTE DES TABLEAUX .......................................................................................................................... 7
LISTE DES SCHEMAS ........................................................................................................................... 8
LISTE DES ANNEXES ............................................................................................................................ 9
Introduction : ................................................................................................................................... 10
Partie 1: ............................................................................................................................................ 13
Aspects théoriques de la promotion immobilière en Tunisie et le rôle de l’expert comptable en
qualité de conseiller de gestion ....................................................................................................... 13
Introduction ................................................................................................................................. 14
Chapitre 1 : Définition de la Promotion Immobilière................................................................... 14
Chapitre 2 : Aspect juridique de la Promotion Immobilière ........................................................ 23
Conclusion .................................................................................................................................... 34
Chapitre 3- L’étude de rentabilité des projets ............................................................................. 34
Chapitre 4: Aspect comptable de la promotion immobilière ...................................................... 47
Chapitre 5 : Aspect fiscal de la promotion immobilière............................................................... 61
Conclusion .................................................................................................................................... 84
Partie 2: ............................................................................................................................................ 85
Cartographie des risques dans la société de promotion immobilière ............................................. 85
Chapitre 1 : Le Financement des projets...................................................................................... 86
Chapitre 2 : Les relations en jeu lors de la construction du projet ............................................ 111
Chapitre 3 : La diversité des projets objet du métier de la promotion ...................................... 117
Chapitre 4 : Les difficultés du métier ......................................................................................... 126
Chapitre 5 : La crise de la promotion immobilière ..................................................................... 139
Chapitre 6 : L’avenir de la promotion immobilière en Tunisie et le rôle de l’expert comptable152
Conclusion .................................................................................................................................. 157
Cas pratique d’une société de promotion immobilière en Tunisie XYZ ......................................... 158
QUESTIONNAIRE............................................................................................................................. 164
CONCLUSION GÉNÉRALE ................................................................................................................ 170
Bibliographie .................................................................................................................................. 173
ANNEXES ........................................................................................................................................ 185

6
 LISTE DES TABLEAUX

N° Tableau Libellés Pages

01 Tableau du plan financement 39
02 Plan de financement initial 41
03 Compte de resultat provisionement 43
04 Plan de trésorerie 44
05 Bilan provisionnel 46
06 Comparaison NCT 04 et IAS 02 en matiere du cout de 49
stock
07 Categorie des immeubles 76
08 Categorie des salaires pour les credit FOPRPLOS 107
09 Evolution des coûts de logement - Habitat individuel SNIT 134
10 Évolution des coûts de logement- Habitat collectif SNIT 135
11 Les statistiques pour le secteur immobilier 147
12 Statistiques du prix moyen du mètre carré des habitations 148
13 Evolution du nombre des logements sociaux approuvés 150
14 Evolution du financement des logements sociaux approuvés 151

7
 LISTE DES SCHEMAS
N° Schéma Libellés Pages
01 Evénements ayant impacté la physionomie du secteur de 92
financement de l’habitat
02 Evolution des crédits recensés par la centrale des risques et la 93
centrale aux particuliers
03 Evolution du stock de l’encours des credits a l’habitat en 94
pourcentage du PIB ,2004-2013
04 Evolution des engagements du système financier sur le 95
secteur de l’habitat ,2010-2013
05 Evolution des préts logements consentis par les organismes 101
de sécurité sociale, 2003-2012
06 Marché du credit a l’habitat par segments et par 103
etablissements en 2012
07 Evolution des dépots d’epargne-logement auprés des 104
banques, 2014-2013
08 Evolution des avoirs des épargnants par catégories, 2014- 105
2013
09 Evolution du parc de logements financés sur les ressources 108
du FOPROLOS ,2009-2013

10 Evolution des crédits octroyés sur les ressources du 108

FOPROLOS ,2009-2013
11 Evolution des prix par m2 des logements financés dans le 109
cadre du FOPROLOS ,2007-2013
12 Evolution des ménages par région (1994-2014) 127
13 Evolution du taux de croissance du nombre de ménages selon 127
la région en tunisie
14 Répartition selon les régions de la part de la production 128
additionnelle de logements 2004-2014
15 Evolution de l’autorisations différentes modes de bâtir 130
construction de logement
16 Lotissements approuvés 131

17 Prix de vente des terrains produits par l'AFH 134

18 Production de crédit à l'habitat (2003- Novembre 2010). 145

19 Évolution des prix immobiliers en glissement annuel 146

8
 LISTE DES ANNEXES
N° Annexe Libellés Pages
01 Loi n° 90-17 du 26 Février 1990, portant Refonte de la 186
Législation Relative à La Promotion Immobilière
02 Loi n° 2017-08 du 24/02/2017 portant réfonte du dispositif 192
des avantages fiscaux
03 Décret gouvernemental n° 2016-1126 du 18 août 2016, fixant 206
les modalités et les conditions des interventions du fonds de
promotion du logement pour les salariés
04 Etat prévisionnel de trésorerie juin 2016-août 2022 210
05 Etat prévisionnel location appart-hotel juin 2020-août 2023 211
06 Etat du chiffre d’affaires prévionnel location appart-hotel 212
« centre touristique ECHAFFAR »
07 Etat du chiffre d’affaires prévionnel location boutiques 213
restaurant et beach club « centre touristique Echaffar »
08 Etat prévisionnel des encaissements sur ventes logements 214
jumelés isolés mai 2017-août 2019
09 Détails et planning des travaux 215
10 Budget des autres chargesd’exploitation 216
11 Etat ds impôts et taxes à payer juin 2016-juillet 2022 217
12 Remboursement de la tranche de l’emprunt de 3 000 000 DT 218
du mois juin 2016
13 Remboursement de la tranche de l’emprunt de 3 000 000 DT 219
du mois décembre 2016
14 Tableau de remboursement des deux emprunts 220
15 Questionnaire 221

9
Introduction :

Le terme « promoteur immobilier » a été inventé en 1954 dans l'entourage

de Fernand Pouillon pour désigner ce qu'on appelait auparavant des «monteurs d'affaires
immobilières». L'intense construction de logements soutenue par le
gouvernement français et la spéculation immobilière qui l'accompagna consacrèrent le
personnage et le terme.

Le marché immobilier est hétérogène, c'est-à-dire que chaque bien immobilier est
unique. Il fait l'objet de très peu de transactions au cours de sa vie économique et rend sa
valeur difficile à évaluer. Le montant de la rémunération des intermédiaires immobiliers
dépend aussi directement de cette valeur, et ces derniers ont donc intérêt à la hausse des prix.
Le caractère durable du bien immobilier permet aux vendeurs d'espérer de le revendre plus
tard avec une plus-value.

En effet, la bulle immobilière est spéculative sur tout un marché immobilier,

caractérisée par une hausse rapide de la valeur des biens immobiliers. Elle se traduit par un
écart important et persistant entre le prix des immeubles et la variation de ses déterminants
fondamentaux économiques comme les salaires ou le rendement locatif. Cette spéculation
immobilière, lorsqu'elle est effectuée à crédit, fait courir à des risques aux créanciers comme
aux emprunteurs.

En Tunisie, l’activité de promotion immobilière est régie actuellement par la loi n°90-
17 du 26 février 1990 portant refonte de la législation relative à la promotion immobilière,
telle que modifiée et complétée par les textes subséquents, afin d’affiner la réglementation
régissant l’activité de promotion immobilière et de l’adapter aux changements des conditions
économiques et d’exploitation.

Nul ne peut ignorer que le secteur de la promotion immobilière est dans une situation
de crise ces dernières années. Ce ci est dû à l’apparition de plusieurs sociétés de promotions
immobilières depuis la révolution ; ce qui a eu un impact négatif sur la valeur des terrains et
le recul des autres investissements.

10
 Cette crise est due à plusieurs facteurs tel que le manque de confiance des hommes
d’affaires à l’investissement, les conflits sociaux (les grèves, les augmentations des
salaires…), les marchés parallèles, le capital minimum pour la constitution d’une société de
promotion immobilière 150 000 dinars, les souplesses accordées par les banques pour le
financement des projets de la promotion immobilière (acquéreurs et promoteurs). Toutefois
le facteur le plus important est l’absence de conseil et d’assistance pour les hommes
d’affaires qui se sont convertis en promoteurs immobiliers.

L’expert comptable en qualité de conseiller de gestion joue un rôle déterminant dans

toutes les phases de vie d’une société de promotion immobilière depuis la constitution par la
mise en place d’un schéma de financement et d’investissement, les études de rentabilité, et
au cours de la vie de la société par l’optimisation fiscale et la détermination des coûts dans
un environnement fiscal turbulent.

L’objectif de ce travail est de présenter un guide pour les promoteurs immobiliers,

faisant apparaître l’apport de l’expert comptable à la société de promotion immobilière et
principalement les divers scénarios d’assainissement et de sauvetage des sociétés en crise.

Ce travail peut servir aussi comme outil pour corriger certains textes fiscaux qui
constituent un handicap pour le secteur.

Ainsi, la question centrale de notre travail de recherche peut être évoquée comme suit :

Quel est l’importance du rôle de l’expert comptable dans le secteur de promotion

immobilière ?

La construction et la présentation de notre travail se présenteront comme suit :

Dans une première partie, nous présenterons l’aspect théorique de la promotion

immobilière en Tunisie. Ainsi, dans un premier chapitre, nous exposerons l’origine et les
types des promoteurs ainsi que le processus du développement immobilier. Dans un
deuxième chapitre nous présenterons l’aspect juridique de la promotion immobilière.

Nous essayerons, dans une deuxième partie, d’exprimer le rôle de l’expert comptable
en qualité de conseiller de gestion dans les sociétés de promotion immobilière. Nous
exprimerons dans un premier chapitre l’étude de rentabilité, dans un deuxième chapitre,
l’aspect comptable et en troisième chapitre, son l’aspect fiscal.

11
 Au niveau de la troixième partie, nous expliquerons la cartographie des risques dans les
sociétés de promotion immobilière. En effet, et dans un premier chapitre, nous exposerons
les différents types de financement. Dans un deuxième chapitre, nous définirons la diversité
des projets objet du métier de la promotion immobilière. En troisième chapitre, nous
expliquerons les difficultés du métier. Pour le quatrième chapitre, nous expliciterons la crise
interne ainsi que mondiale de la promotion immobilière. Finalement et dans un dernier
chapitre nous prévenions l’avenir de la promotion immobilière en Tunisie.

Notre travail fera l’objet d’une étude empirique pour une société de promotion
immobilière qui est en train d’effectuer un projet de complexes qui sera présentée en
quatrième partie dont nous exprimerons les interventions et le rôle de l’expert comptable.

12
 Partie 1:
Aspects théoriques de la promotion
immobilière en Tunisie et le rôle de l’expert
comptable en qualité de conseiller de gestion

13
Introduction

Le terme « promoteur immobilier » a été inventé en 1954 dans l'entourage de

l'architecte et urbaniste français Fernand POUILLON pour désigner ce qu'on appelait
auparavant des « monteurs d'affaires immobilières ».

Au niveau de cette partie, les différentes interventions de l’expert comptable se

manifestent au niveau de l’étude de marché, l’analyse de faisabilité, les conseils du choix du
moyen de financement, ainsi que son intervention à l’aspect juridique.

Chapitre 1 : Définition de la Promotion Immobilière

Le cadre juridique relatif à la promotion immobilière comporte principalement:

 Loi n° 90-17 du 26 Février 1990, portant refonte de la législation relative à la

promotion immobilière ;
 Décret n° 90-2165 du 19 Décembre 1990, fixant les attributions, la composition et
les conditions de fonctionnement de la commission consultative de la promotion
immobilière ;
 Arrêté du ministre de l’équipement et de l’habitat du 27 novembre 1991. précisant
les critères d’agrément des promoteurs immobiliers ;
 Arrêté du ministre de l’équipement et de l’habitat, du 27 novembre 1991, portant
définition de l’habitat à caractère sociale ou prioritaire.

Section 1: Origine du terme

1-1 Aperçu historique sur l'évolution du parc immobilier

Avant 1962, le parc de logements existant était déjà saturé. Les possibilités d'accueil
d'une population supplémentaire étaient très réduites voire inexistantes dans le secteur
public. Celui-ci était réservé à des catégories sociales déterminées. L'une des caractéristiques
majeures des logements occupés par la population était leur surpeuplement qui réduit la
surface habitable par personne. Le taux d'occupation par logement est élevé et le logement
se composait souvent d'une seule pièce.

De 1962 à 1966 le rythme de livraison du secteur public concernant les programmes

urbains et ruraux confondus ne dépassait pas neuf mille logements par an.

14
 Entre 1966 et 1977, période caractérisée par un déficit de plus en plus important en
matière de logements, l'habitat d'une manière générale ne constituait pas un axe
d'intervention prioritaire. Les investissements étaient orientés vers les secteurs productifs.
La création d'emplois, le développement du système éducatif et l'élévation du niveau de vie
faisaient partie des premiers objectifs à atteindre. Les choix politiques d'affectation des
ressources financières et des moyens de production vers des secteurs autres que celui de
l'habitat et du logement procèdent aussi d'une surestimation du parc de logements
disponibles en 1962. D'autre part, les flux migratoires et l'exode rural n'ont pas été pris en
charge par les pouvoirs publics.

Les chiffres parlent d’eux-mêmes : depuis les années 90 jusqu’à 2010, les promoteurs
immobiliers construisaient quelque 14500 foyers annuellement. Après 2010, ce nombre a chuté pour
atteindre 4000 foyers par an. Cette regression s’explique par plusieurs paramètres:

 la hausse vertigineuse du prix des terrains. « Le prix de certains terrains a été

multiplié par vingt».
 l’absence de main-d’œuvre qualifiée et même non qualifiée, ce qui pousse les
promoteurs immobiliers à recruter des bâtisseurs étrangers.
 De même, l’intervenant a regretté que certaines matières premières ne
soient plus disponibles en Tunisie, ce qui incite les promoteurs immobiliers
à les importer en devises.

Ainsi pour couvrir les charges, les promoteurs immobiliers se trouvent obligés de changer leur
stratégie commerciale en optant pour la commercialisation d’immeubles de haut standing, « étant
donné que le logement social n’est pas assez rentable ». La dépréciation du dinar tunisien vient
accentuer la problématique de l’importation de matières premières. L’augmentation des charges est
estimée de 20 à 30%. En outre, l’Agence foncière d’habitation n’a plus assez de réserves foncières.
Il a soulevé également l’existence de plusieurs problèmes administratifs, notamment l’obtention de
l’autorisation de bâtir dont les délais atteignent souvent une année.

1-2 Généralités sur l'immobilier

La profession de promoteur immobilier porte sur des conditions d'exercice de cette

activité. Le promoteur immobilier est défini selon la loi comme une personne physique ou
morale qui, de façon habituelle, prend l'initiative de réalisations immobilières et assure la
responsabilité de la coordination des opérations intervenant pour l'étude, le financement,

15
l'exécution, le contrôle et la gestion. L'aménageur quant à lui est défini comme un promoteur
immobilier dont l'activité se limite à la vente de terrains équipés.

Le domaine de la promotion immobilière couvre les opérations suivantes :

- La réalisation des programmes de logements individuels ou collectifs, de bureaux

et des équipements collectifs d'accompagnement nécessaires au fonctionnement de ces
ensembles.

- L'acquisition de terrains de grandes étendues en vue de la réalisation de

programmes de lotissement viabilisé dont les parcelles sont destinées à la location ou à la
vente.

- La commercialisation de parcelles équipées en voirie et réseaux divers destinées à

la construction.

Section 2: Les différents types des promoteurs

Il n’y a pas en Tunisie de distinction terminologique entre promoteur foncier et

promoteur immobilier. Les deux activités peuvent être distinguées si l'on considère leur
contenu.

 Le promoteur foncier, typique des secteurs périphériques des villes, acquiert

généralement de vastes terrains vagues et les subdivise par la voie du lotissement, puis
les améliore en y installant les infrastructures nécessaires à la
construction : rue, aqueduc, égout, etc.
Il s’occupe aussi occasionnellement d’obtenir des autorités locales, les modifications
au zonage qui peuvent être requises. Lorsque le promoteur vend ensuite les parcelles de
terrain viabilisées et prêtes à construire, en vue d’un profit immédiat plutôt qu’à long
terme, on peut le considérer comme promoteur foncier.

 Le promoteur immobilier acquiert des terrains vagues, des terrains améliorés (ou
desservis ou viabilisés) ou toute autre propriété construite qui nécessite
un redéveloppement et il y construit un ou des immeubles dans le but de les vendre (en
bloc ou en parties divises).
Les promoteurs immobiliers sont souvent de petites structures. Elles mobilisent peu d'employés
et peu de capitaux propres. De nos jours, les banques demandent 20 % de fonds propres pour financer
un projet. Elles ont en revanche la capacité à trouver le financement nécessaire auprès des institutions

16
prêteuses. Cette facilité de financement, et donc de démarrage d'un nouveau projet, dépend de la
conjoncture du marché immobilier dans la catégorie d'espace projeté et de la solidité financière des
acheteurs et/ou locataires potentiels démarchés par le promoteur. En cas de construction nouvelle ou
de rénovation/réaménagement important, le promoteur doit prouver un niveau de pré-
location (réservation) jugé suffisant par les prêteurs pour le type d'immeuble et de marché en cause
afin de minimiser le risque pesant sur la bonne fin de l'investissement.

Certains promoteurs ont leurs propres services d’architecture, de construction ou de gestion

immobilière, mais la plupart sous-traitent ces travaux par contrat.

Section 3 : Le processus du développement immobilier

Même si le processus du développement immobilier varie suivant le type d’immeuble et le projet

en cause, on peut considérer qu’il suit les différentes étapes suivantes, en ordre chronologique
approximatif :

3-1 L’étude de marché

D’après les statistiques présentées lors de la 2ème journée nationale de la promotion

immobilière, organisée mercredi 11 mai 2016 à Tunis, le nombre de logements construits par les
promoteurs immobiliers s’élève à plus de 10.000 par an durant les cinq dernières années, contre
14.000 logements en 2010. Pourtant, le nombre de promoteurs autorisés a atteint 3.000 contre 2.000
en 2010.

Les points clés de l'étude sont:

3-1-1 L'analyse conjoncturelle et les tendances du secteur

Une étude du marché de l’immobilier à long terme, depuis la première publication de l’indice
Immobilier, permet de dégager une tendance haussière dans la quasi-totalité des principales zones
urbaines. Le secteur continue à offrir aux prometteurs immobiliers des marges record atteignant 50%
et même 60%. Mais l’analyse du secteur immobilier nous ramène à soulever quelques réflexions
judicieuses sur les questions importantes qui touchent ce secteur.

La régulation des prix et du secteur immobilier se fait essentiellement par l’auto- régulation
(offres et demandes). Cette réalité ne permet pas un équilibre socio-économique car elle renforce les
inégalités entre les couches sociales. Ainsi, les logements sociaux ne peuvent être créés et les prix
des terrains et constructions neuves ne vont cesser d’augmenter.

17
3-1-2 Les prévisions 2017 et 2018 sur les ventes, le chiffre d'affaires et les marges des
entreprises, actualisées trois fois par an

Le chiffre d’affaires prévisionnel, donnée fondamentale du business plan, découle généralement

des résultats d’une étude de marché.

3-1-2-1 Les méthodes d’estimation du chiffres d’affaires prévisionnel

Les principales méthodes permettant d’estimer son chiffre d’affaires prévisionnel sont:
la méthode du prix de marché, la méthode des intentions d’achats et la méthode des objectifs
et des parts de marché.

A. La méthode du prix de marché

Cette méthode s’appuie sur la concurrence présentée au sein d’un marché. Elle consiste à :

 Recenser des informations précises sur les concurrents (à partir des informations
économiques disponibles, notamment les comptes annuels publiés),
 Se procurer des statistiques sectorielles comptables,
 Rapprocher ces éléments des caractéristiques propres à l’entreprise.

B. La méthode des intentions d’achats

L’étude de marché peut se baser sur les habitudes d’achats : quantités achetées,
fréquence de réalisation des achats, prix psychologiques, montant du panier moyen. Ces
éléments récoltés vont permettre de calculer un chiffre d’affaires prévisionnel.

C. La méthode des objectifs et des parts de marché

Cette méthode revient à estimer la valeur d’un marché (en fonction des flux
commerciaux qu’il compte) et à déterminer la « part du gâteau » que le porteur de
projet pense être en mesure de prendre à ses concurrents. Elle nécessite de connaître la zone
précise d’implantation des clients potentiels et d’identifier tous les concurrents présents sur
cette zone. Les flux qui composent un marché peuvent être mis à disposition par les
chambres de commerce et d’industrie (CCI) et par l’institue national de la statistique et des
études économiques (INSEE).

18
 3-1-2-2 Calcul du chiffre d’affaires prévisionnel (Sur la base du business plan)

A. Le calcul du chiffre d’affaires prévisionnel

En général, l’étude de marché ne donne pas directement le montant du chiffre d’affaires

prévisionnel. Il convient d’effectuer certains calculs en fonction des données récoltées
pendant cette phase d’étude.

Chiffre d’affaires prévisionnel = Prix de vente unitaire * Nombre de métrage prévues

Le prix de vente unitaire correspond, en général, au montant du panier moyen. Le nombre

de ventes prévues est une donnée directement issue des résultats de l’étude de marché. Il doit
également être tenu compte d’autres éléments, en fonction de la nature de l’activité ; citons
à titre d’exemple :
 le taux de réservation (ou le coefficient de remplissage),

 le temps de travail non effectif pour les activités de prestations de services.

B. Autres facteurs liés au chiffre d’affaires prévisionnel à prendre en compte

Les autres facteurs importants à recenser pour l’établissement du business plan sont :
 Le délai nécessaire à la mise sur le marché des futurs produits ; ce travail va permettre de
mettre en évidence une période de pertes durant laquelle l’entreprise va effectuer des
dépenses, sans percevoir de recettes en contrepartie. Cette phase de lancement devra être
financée.
 La saisonnalité des ventes ; certains mois peuvent générer moins de chiffre d’affaires que
d’autres.
 Le délai de paiement moyen octroyé aux clients ; cette donnée représente le délai entre le
moment où une facture est émise et le moment auquel elle va être payée. Elle contribue à
former le Besoin en Fonds de Roulement dont l’évaluation est extrêmement importante.

3-1-3 Le secteur Immobilier en étroite relation avec d’autres secteurs

L’importance du secteur immobilier et son positionnement dans l’économie sont

d’autant plus importants que l’on voit ses répercutions sur d’autres secteurs complémentaires
telle que le secteur des matériaux de construction (Fer, Bêton, équipements sanitaires, …),
le secteur de l’énergie, menuiseries de bois et d’aluminium…
En particulier, la Tunisie accorde un grand intérêt à l’économie d’énergie dans le secteur
du bâtiment, notamment à travers la promotion des constructions à une consommation

19
d’énergie réduite et à énergie positive et ce eu égard au rôle actif de ces types de construction
aux niveaux économique, social et environnemental. Le secteur du bâtiment occupe
actuellement la troisième position en termes de consommation d’énergie finale avec une part
de 27%. Il vient tout juste après le secteur du transport (30%) et de l’industrie (36%).

Les études réalisées par l’ANME montrent que le secteur du bâtiment passera à la
deuxième position en 2020 et puis à la première position en 2030. Les matériaux de
construction, de la céramique et du verre, représentent actuellement prés de 40% de la
consommation d’énergie du secteur de l’industrie, ce qui rend le bâtiment le plus énergivore.
Sans doute, le secteur immobilier stimule donc des effets d’entraînement sur d’autres
industries.

3-2 L’analyse de faisabilité

Cette étude consiste à traduire, en termes financiers tous les éléments réunis et à vérifier
la viabilité du projet. L'étude financière, comme les autres étapes de la création d'entreprise,
est un processus itératif qui permet progressivement de faire apparaître tous les besoins
financiers de l'entreprise en activité et les possibilités de ressources qui y correspondent. Il
est recommandé de suivre les étapes suivantes :

- L’élaboration du plan de financement initial qui permettra de déterminer les capitaux

nécessaires pour lancer le projet. Il permet, en outre, d’évaluer les besoins durables de
financement ainsi que les ressources financières durables.

- L’établissement du compte de résultat prévisionnel permettant de juger si l'activité

prévisionnelle de l'entreprise sera en mesure de dégager des recettes suffisantes pour
couvrir la totalité des charges (moyens humains, matériels et financiers).

- L’établissement du plan de trésorerie prévisionnel susceptible de mettre en évidence,

mois par mois, l'équilibre ou le déséquilibre entre encaissements et décaissements.

- L’élaboration du plan de financement sur 3 ans capable d’apprécier la solidité

financière prévue de l'entreprise sur les premières années d’exercice.

20
 3-3 L’architecture du projet

L’architecte mandataire, concepteur d’un bâtiment, qui assure aussi la maîtrise d’œuvre
et supervise l’ensemble des étapes d’un projet architectural, éventuellement en collaboration
avec un bureau d’étude technique, économiste ou d’autres partenaires, selon les particularités
du projet en question.

L’architecte est le plus qualifié pour réaliser l’ensemble des missions, de la conception
à la construction jusqu’à la réception.

3-4 L’obtention des autorisations de construire "Permis"

Le droit de construire est étroitement réglementé par un ensemble de textes, et consiste

essentiellement à maîtriser :

 Le développement urbain,
 L'équilibre entre les zones urbaines et agricoles, de logements, d'emplois,
 L'implantation et la répartition des équipements publics.
Le permis de construire est une autorisation administrative obligatoire qui permet à toute
personne (physique ou morale, publique ou privée) d'édifier une construction.

3-5 Le financement

Le financement permet notamment:

 Pour les particuliers tels qu'ils soient : achat ou construction immobilière de

consommation et autres besoins privés d'investissement ;
 Pour les entreprises et professionnels : création ou achat
d'entreprise, investissement productif ou commercial, besoins d'exploitation
(financement du fonds de roulement) ;
 Pour les autres collectivités et institutions : dépenses de fonctionnement et
d'investissement d'une collectivité publique, d'un organisme social, ou d'une association
ou fondation privée à but non lucratif (culturel, humanitaire…)

21
3-6 La construction

Cette activité appelle souvent le concours de nombreux acteurs et corps de métier, plus
ou moins spécialisés.

La construction elle-même est effectuée généralement par une ou

plusieurs entreprises (on parle alors d'un « groupement d'entreprises »), responsable(s) du
marché (contrat) de travaux. Cette entreprise responsable du marché, appelée souvent
« entreprise générale » fait également appel à la sous-traitance.

Les différents intervenants de la construction sont identifiés dans ce que l'on appelle les
« corps d'État » : Gros œuvre, couverture, plomberie, électricité, chauffage, peinture, voirie,
éclairage, réseaux d'eau (eau potable, tout-à-l'égout, eaux pluviales), réseaux « secs »
(électricité, gaz, téléphone, fibre optique) et signalisation (pour les travaux publics).

L'entreprise générale est le plus souvent celle qui réalise le gros œuvre (construction de
la structure) et elle sous-traite pour les autres corps d'état.

Un projet de construction nécessite, en plus des capacités techniques, un effort important

de planification, afin de respecter les délais et l'enveloppe financière fixés avec le maître
d'ouvrage et le maître d'œuvre, de faire cohabiter les différents corps d'état, d'être
approvisionnés au bon moment. Le maître d'œuvre, qui est souvent celui qui a participé à la
conception de l'ouvrage, s'assure que l'entreprise générale respecte le projet dans les
conditions du marché. Le maître d'ouvrage doit également contrôler que les travaux
respectent la réglementation, notamment en matière de conditions de
travail, d'environnement, de gêne des riverains.

22
Chapitre 2 : Aspect juridique de la Promotion Immobilière

Du coté aspect juridique, nous exposons les conditions de l’exercice de la promotion

immobilière ainsi que les différents aspects des promesses de ventes et du transfert de
propriété par l’établissement des contrats définitifs et la remise des clés aux clients.

Section 1 : Les conditions générales requises pour l’exercice de l’activité de la

promotion immobilière en Tunisie

La loi n°90-17 du 26 février 1990 portant refonte de la législation relative à la promotion

immobilière telle que modifiée par les textes subséquents et le code des sociétés
commerciales a mentionné les conditions d’exercer l’activité de promotion immobilière en
Tunisie.

1-1 Les conditions liées à l’obtention d’un agrément pour l’exercice de la profession de
promoteur immobilière

Pour exercer l’activité de promotion immobilière, les promoteurs doivent être agrées par
décision du ministre de l’habitat sur avis d’une commission consultative de la promotion
immobilière1, c’est à dire obtenir une autorisation administrative d’exercer la profession de
promotion immobilier2.

Le promoteur immobilier doit remplir les conditions suivantes :

 Jouir de ses droits civiques et politiques,

 N’avoir pas été frappé de faillite,
 Justifier d’un capital suffisant,
 Justifier d’une compétence professionnelle,
 Ne pas avoir pas été condamné pour agissements contraire à l’honneur ou pour abus
de confiance,
 S’engager à recourir à des cadres compétents et à un personnel qualifié pour la
réalisation de ses projets.

1 Article 6 de la loi 90-17 du 26 février 1990 portant refonte de la législation relative à la promotion immobilière telle
que modifiée par les textes subséquents
2 Article 7 de la loi n° 90-17 de 26 février 1990 portant refonte de la législation relative à la promotion immobilière telle
que modifiée par les textes subséquents.

23
1-2 Condition relative au promoteur immobilier

Le promoteur devra déposer un dossier contenant un certain nombre de pièces auprès

du ministère de l’équipement. Ce dossier sera étudié par la direction générale de l’habitat et
soumis à la commission consultative de la promotion immobilière. Le lieu de dépôt du
dossier est le bureau d’ordre central du ministère de l’équipement.

Le promoteur immobilier doit fournir à la direction générale de l’habitat les pièces

suivantes :

Demande sur un papier libre au nom de monsieur le ministre de l’équipement et de

l’habitat et de l’aménagement du territoire,

Fiche de renseignement à remplir avec précision en trois exemplaires,

Bulletin N°3 et certificat de non faillite au nom de fondateur ou du gérant de la société.

Photocopie de la carte d’identité du premier responsable,

Le cas échéant, le projet des statuts de la société paraphé par le premier responsable.3

1-3 Condition relative au capital minimum

Toute personne physique ou morale sollicitant l’agrément pour l’exercice de la

profession de promoteur immobilier doit justifier d’un capital minimum de 150.000 dinars
entièrement libéré en numéraires.

Il doit fournir à cet effet :4

 Un certificat bancaire attestant la disponibilité de ce capital;

 Un engagement sur l’honneur que ce capital est réservé uniquement à la réalisation
de projets de promotion immobilière.

1-4 Condition de compétence

Un promoteur immobilier doit justifier de compétences personnelles et s’engager à

s’assurer le concours des hommes de l’art et d’un personnel qualifié. Il doit fournir à cet
effet :

3 Article 2, Arrêté du 27 novembre 1991

4Article 1 Arrêté du 27 novembre 1991

24
  La liste des techniciens ou engagement de s’assurer le concours de l’homme de
l’Art,

 Une déclaration de projets de promotion immobilière,

 Le curriculum vitae pour le premier responsable et son ancienneté dans le secteur.5

Le non-respect de ses conditions peut entrainer :

 Le retrait de l’agrément par le ministre chargé de l’habitat.

 La suspension de tout ou partie des avantages accordés par la loi N°90-17.6

1-5 Les conditions liées à la création d’une société de promotion immobilière

Pour créer une société de promotion immobilière le promoteur immobilier doit respecter
certaines conditions exigées pour la validité de tout acte juridique à savoir :

Condition de fonds
La capacité : C’est la majorité civile (18 ans).7
Le consentement : c’est l’accord des volontés de participer à la constitution d’une société.8
L’objet et la cause : c’est l’ensemble des opérations juridique qu’ils servent à effectuer ainsi
ils permettront la recherche de l’illicéité ou l’immoralité du contrat .9

Condition de forme :
La création d’une société nécessite de réaliser plusieurs démarches à savoir :

La rédaction des statuts : la forme, la durée, le siège social, la raison sociale, l’objet et
le montant du capital.

La publicité:

Elle sert à informer les tiers de la naissance de la société par :

5 Article 3, Arrêté du 27 novembre 1991

6 Article 8, loi n° 90-17 du 26 février 1990 portant refonte de la législation relative à la promotion immobilière telle que
modifiée par les textes subséquents.
7 Article 2 du code des obligations et de contrat
8 Article 7 nouveau COC modifié par la loi n° 2010-39 du 26 juillet 2010
9 Article 9 CSC

25
L’immatriculation au registre du commerce: cette étape donne naissance à la personnalité

morale de la société.10

Publication au JORT.

L’enregistrement de l’acte de la société dans un délai de 60 jours à partir de sa date à la

recette des finances.

Section 2: L’établissement de la promesse de vente

La promesse de vente est un contrat par lequel le vendeur s’engage à réserver le bien à
l’acquéreur mentionné pour un prix et un délai fixés par écrit par les deux parties.

2-1 Les mentions obligatoires de la promesse de vente

Pour être valable, la promesse de vente doit comporter certaines mentions

indispensables :

 L’origine de la propriété du terrain ;

 Le numéro du titre foncier ;
 La date de la décision d’approbation du lotissement pour les terrains à aménager ou
la date et le numéro de l’arrêté autorisant la construction en ce qui concerne la vente

d’immeuble à construire .11

Ainsi elle doit préciser :

- L’origine et la description détaillée de l’immeuble,

- Prix de vente,

- Modalité de paiement,

- Délai de livraison,

- La garantie de bonne exécution des travaux, etc.12

Les éléments de la perfection de la vente prévus par l’article 580 du COC à savoir la
vente est parfaite entre les parties, dès qu’il y a consentement des contractants, l’un pour

10 Article 4 CSC
11 Article 10 loi n° 90-17 du 26 février 1990 portant refonte de la législation relative à la promotion immobilière
12 Article 11 loi n° 90-17 du 26 février 1990 portant refonte de la législation relative à la promotion immobilière

26
vendre, l’autre pour acheter, et qu’ils sont d’accord sur la chose, sur le prix et sur les autres
clauses du contrat.

En consignant cet acte, le candidat acheteur accepte le bénéfice de la promesse et jusqu’à

une date limite. Il a le droit d’acheter ou non l’immeuble en levant l’option donné par le
promoteur. En contrepartie de cette option, il verse également à ce dernier une indemnité
d’immobilisation.

Le promoteur immobilier est tenu de conclure la vente sur la base du prix convenu dans
la promesse de vente dans le cas où il introduit des modifications au projet, touchant le
nombre de logement, leur catégorie ou la qualité des matériaux de construction utilisés, et
de nature à engendre une augmentation de prix de ces logements supérieurs à celle résultant

de la fluctuation des prix .13

2-2 Accomplissement des formalités

Le promoteur immobilier doit établir et signer l’acte de précision après l’achèvement de

ces travaux par l’Office de la Topologie et de la Cartographie. Après la signature de cet acte
par l’acquéreur, il doit faire :

- L’enregistrement et l’inscription de la vente au registre foncier ;

- L’établissement d’un titre distinct pour chaque partie vendue ;

- La création d’un titre pour les parties communes et ce quand l’immeuble divisé par étages.

Le promoteur ne peut exiger ni accepter aucun versement, aucun dépôt, aucune

souscription, aucun effet de commerce, avant la signature de la promesse de vente.

2-3 Délivrance d’une caution bancaire

Le promoteur délivre une caution bancaire pour les avances consenties par l’acquéreur,
et ce, dans un délai maximum d’un mois à compter de la signature de la promesse de vente
et ce par référence à une convention de cautionnement passée par le promoteur avec une
institution bancaire ou d’assurance en vertu de laquelle la banque s’oblige solidairement

13 Article 9 CSC

27
avec le promoteur de rembourser les avances payées par l’acquéreur au promoteur
immobilier en cas de :

- Non-respect des délais contractuels, sauf cas de force majeure ;

- Résiliation amiable ;

- Résiliation judiciaire ;

- Cessation de paiement ou faillite.

2-4 Imputation des frais en cas de désistement

Le promoteur peut ne rembourser à l’acquéreur l’avance reçue qu’après déduction de

tous les frais et dommages occasionnés par le désistement dument justifié sans toutefois que
le montant de ces frais et dommages ne dépasse 10% de l’ensemble des avances consenties

par l’acquéreur.14

Section 3: Le procès verbal de recollement et du permis d’occupation

3-1 Définition

3-1-1 Procès Verbal de récolement (PVR)

Tous travaux nécessitant un permis de bâtir en exécution des prescriptions de la loi N°

122/94 portant création du code de l'aménagement du territoire et de la construction donnent
lieu après achèvement à un récolement par le service de contrôle de la construction
dépendant de la Direction de l'Urbanisme afin de vérifier la conformité des travaux exécutés
en application des dispositions du permis de bâtir et les plans approuvés. Le récolement a
lieu à la demande de l'intéressé ou à défaut d'office, sur l'initiative de l'administration
municipale.

3-1-2 Permis d'occupation (PO)

Est délivré un permis d'occupation à tout propriétaire ayant obtenu un procès verbal de
récolement conforme. Cette pièce est nécessaire :

14 Article 17 loi n° 90-17 du 26 février 1990 portant refonte de la législation relative à la promotion immobilière telle
que modifiée par les textes subséquents

28
- Pour l'élaboration des contrats définitifs dans le cadre de la loi relative à la promotion
immobilière.

- Pour entamer la procédure de morcellement par étage et par appartement de tout immeuble
afin d'obtenir un certificat de propriété et un plan de titre foncier indépendants.

- Pour l'obtention d'une attestation d'exploitation d'un Établissement Ouvert au Public.

Lieu du dépôt de la demande:

La demande d'un procès verbal de récolement et du permis d'occuper peut être déposée:

- à l'arrondissement municipal où se situe le projet objet de la demande,

- au bureau d'ordre de la Direction de l'Urbanisme.

3-2 Pièces demandées

Les pièces à demander à fin de l’obtention du PV de recollement ainsi que du permis

d’occupation sont les suivantes :

 Une demande au nom du Président de la Municipalité signée par le

demandeur indiquant entre autres sa qualité, l'adresse complète du local objet
de la demande, l'adresse de la correspondance et l'objet de la demande,
 Une copie du dernier arrêté de permis de bâtir obtenu,
 Le quitus municipal (à présenter lors du retrait du PVR et du PO)

3-3 Délivrance du procès verbal de récolement et du permis d'occupation

Le procès verbal de récolement et le permis d'occupation sont délivrés dans les deux cas
suivants :

a. les ouvrages exécutés sont conformes aux dispositions de l'arrêté de permis de bâtir et des
plans approuvés
b. les ouvrages exécutés contreviennent aux dispositions de l'arrêté permis de bâtir et des
plans approuvés ; et sont néanmoins conformes au règlement d'urbanisme de la zone. Dans
ce cas, il est délivré un procès verbal de récolement mentionnant les infractions relevées et

29
le permis d'occuper ne sera délivré qu'après rectification des plans et après accord de la
commission technique municipale des permis de bâtir.
Le procès verbal de récolement et le permis d'occuper sont refusés lorsque les ouvrages
exécutés contreviennent au règlement d'urbanisme de la zone et ne peuvent en aucun être
régularisés dans le cadre du dépôt d'un nouveau dossier rectificatif. Dans ce cas, une réponse
par lettre est adressée au pétitionnaire l'informant des infractions relevées suite au
récolement effectué.

3-4 Délai de délivrance du procès verbal de récolement et du permis d'occuper

Le procès verbal de récolement et le permis d'occupation sont délivrés dans un délai de

deux mois à partir de la date du dépôt de la demande.

3-5 Délivrance du procès verbal de récolement et du permis d'occuper partiels

Le procès verbal de récolement et le permis d'occuper peuvent être délivrés

partiellement dans les deux cas suivants :

3-5-1 Achèvement partiel

Dans le cas d’achèvement d'une partie des travaux d'un projet programmé par tranches,
cette partie concernée par le procès verbal de récolement et le permis d'occupation partiels
doit être isolée par rapport au reste du projet afin de rendre cette partie habitable et
sécurisante dans de bonnes conditions.

3-5-2 Achèvement d'un ou plusieurs niveaux

Achèvement d’un ou plusieurs niveaux sans avoir terminé tout le projet, et dans ce cas,
le gros œuvre ainsi que les saillies inhérentes au gros œuvre sont complètement terminés et
conformes aux dispositions autorisées.

30
Section 4 : Transfert de propriété

Le promoteur immobilier doit conclure un contrat de vente dans un délai d’un mois à partir du

paiement du prix de l’immeuble objet de la promesse de vente.15

Avant la réalisation du plan de lotissement par l’Office de la Topographie et de la Cartographie

ou par un géomètre agréé dans les formes légales en vigueur, le promoteur peut conclure le contrat
de vente en se réfèrent au projet de lotissement. Dans ce cas, le contrat doit mentionner :

 Le numéro de la demande de lotissement

 La date de son dépôt

 La date et le numéro du reçu de paiement des frais de lotissement.

Autres que les relations promoteur-acquéreur on peut parler des :

4-1 Relations Promoteur-direction générale de l’habitat

Le promoteur immobilier est tenu des obligations suivantes vis-à-vis de la direction :

- Lui remettre une copie certifiée conforme à l’origine des statuts enregistrés dans un délai
ne dépassant pas six mois à partir de la notification de l’agrément.

- L’informer de toute notification de son capital ou de la gérance de son entreprise.

- Permettre aux agents habilités par le ministre chargé de l’habitat de procéder à la

vérification de la conformité des travaux exécutés aux règles de l’art, aux pièces écrites et

aux plans approuvés du projet.16

4-2 Les obligations de l’acquéreur

En cas ou l’acquéreur ne respecte pas deux échéances successives du paiement du prix de la

chose promise à la vente telle que définies dans l’acte de promesse de vente, le promoteur immobilier

15 Article 15 de la loi n° n° 90-17 du 26 février 1990 portant refonte de la législation relative à la promotion immobilière
telle que modifiée par les textes subséquents

16 Article 6 décret n° 91-1330

31
peut considérer le contrat comme nul à condition qu’une mise en demeure par voie d’huissier notaire

soit restée infructueuse pendant une période de deux mois.17

4-3 Procédure de vente

Les étapes pour l’accomplissement de la procédure de vente sont les suivantes :

 Prise de contact;

 Choix de l’appartement ou du local commercial ;

 Définition du plan de financement (achat par autofinancement ou par crédit,

échéancier…) ;

 Etablissement et signature de la promesse de vente, paiement de l’avance et réception

du descriptif des travaux ;

 Accord de principe de l’établissement du crédit (banques ou caisses sociales) en cas

d’achat par crédit (à fournir dans un délai maximum de 3 mois avant l’achèvement
des travaux et le PV de recollement) ;

 Etablissement, signature et enregistrement du contrat de vente après le paiement

intégral des montants de l’autofinancement ainsi que les frais annexes à la vente
(syndic, bornage, avocat et compteurs) ;

 Délivrance des attestations de STEG et SONEDE pour la mutation des compteurs au

nom du client ;

 Remise des clefs : une attestation de remise des clefs et un état des lieux sont à
délivrer au client avec tous les exemplaires des clefs du bien ; après le déblocage de
la totalité des montants des crédits (attestation de remise des clefs et état des lieux
type) ;

 Le client doit remettre l’état des lieux rempli, signé et légalisé au promoteur ; au cas
où il existe des vices apparents (non liés à l’utilisation) ou non ; dans un délai

17 Article 13 loi n° 90-17 du 26 février 1990 portant refonte de la législation relative à la promotion immobilière telle que
modifiée par les textes subséquents

32
 maximum d’un mois à compter de la date de l’attestation de remise des clefs pour
que le promoteur puisse intervenir dans les meilleurs délais ;

 Après les travaux de bornage, le promoteur s’engage à établir et signer les actes de
précision pour mutations des titres fonciers individuels aux noms des acquéreurs.

Section 5: Les clients de nationalités étrangers

5-1 Nouveautés apportés par la loi

Il a été récemment décidé, au cours d'un conseil ministériel, de faciliter l'octroi de
l'autorisation du gouverneur pour l'achat de biens immobiliers en Tunisie par des étrangers.
Le Premier ministre "Mehdi JOMAA", voulant mettre les points sur les « i » au sujet de
cette décision, qui a sans doute inquiété les Tunisiens, a répliqué: «La loi n'a absolument pas
changé, nous avons ''juste'' défini un nouvel intervalle de temps nécessaire à l'obtention de
l'autorisation qui est de 3 mois (à la place de 3 ans voire même plus)... la raison en est la
promotion de l'investissement. »

5-2 Impact de cette nouveauté

Faciliter aux étrangers l'acquisition de biens immobiliers par la réduction de la durée

nécessaire pour l'étude du dossier comporte d'autres dangers non négligeables. Citons, à titre
d'exemple, l'impact que ceci pourrait avoir sur la démographie future du peuple tunisien, sur
notre capacité de contrôler la situation sécuritaire du pays et finalement sur la capacité des
Tunisiens à réaliser un des piliers de ce que j'appellerai notre «rêve Tunisien»: devenir
propriétaire d'un bien immobilier.

5-3 Faciliter l'acquisition de biens immobiliers par les étrangers encourage-t-il

l'investissement?

Même si de telles questions ne sont pas à l'ordre du jour de cette phase transitoire pour
la gestion de laquelle ce gouvernement a été désigné, il est important de dire qu'il n'y a
aucune étude ou base scientifique solide établissant le lien direct de cause à effet entre
faciliter l'acquisition de biens immobiliers par des étrangers par la réduction de la durée
d'application et l'afflux de l'investissement étranger dans le pays.

33
Conclusion

L’importance de l’expert comptable au niveau du secteur de la promotion immobilière

est représentée en premier lieu au niveau de l’analyse de faisabilité et en deuxième lieu au
niveau du choix de financement en minimisant les charges d’intérêts et obtenir plus de
liquidités pour l’achèvement du projet. L’analyse de faisabilité par ses différentes
composantes est préparée par l’expert comptable à fin d’aboutir à un projet plus rentable
avec de minimisation des coûts et de risque.

Chapitre 3- L’étude de rentabilité des projets

L’expert comptable en qualité de conseiller de gestion joue un rôle déterminant dans

toutes les phases de vie d’une société de promotion immobilière depuis la constitution
jusqu’à l’achèvement du projet et meme au niveau de la commercialisation.

Dans cette partie, l’expert comptable joue un rôle plus déterminant soit au niveau de
l’étude de rentabilité, au schéma de financement, à l’enregistrement comptables et aux
déclarations fiscaux.

Section 1 : Cout d’investissement

L'opération de construction d’un projet public ou privée doit faire l'objet d'une première
estimation financière appelée "coût d’investissement prévisionnel".

Les principaux postes de cout d’investissement prévisionnel sont :

 Le coût de la charge foncière ;

 Les frais de participation aux équipements publics ;
 Le coût des équipements du terrain ;
 Le coût de la construction ;
 Le coût des équipements ;
 Les frais d'études et rémunérations ;
 Les frais administratifs, financiers et de commercialisation ;
 Les prévisions pour révisions de prix ;
 La marge bénéficiaire (en investissement privé seulement) ;
 Recherche du moyen de financement.

Le contenu de ces principaux postes est présenté ci-après.

34
1-1 Coût de la charge foncière

Le prix d'achat du terrain libéré comprend :

 Le prix d'achat de l'emprise nécessaire à la construction ;

 Les frais relatifs à l'éventuel achat de mitoyenneté, prospects et autres servitudes ;
 Les frais de libération du terrain : frais d'expertise, frais d'acte d'éviction, indemnités
d'éviction , éventuellement frais de relogement ;
 Les frais de négociation ou de commission ;
 Les frais de géomètre ;
 Les frais de généalogiste si le propriétaire d'un terrain est à rechercher ;
 Les frais d'avocat dans certains cas.

A ces prix d'achat s'ajoutent :

 Les frais d'acquisition : frais de notaire et frais d'inscription hypothécaire

(éventuellement) ;
 Les frais de démolition des constructions existantes sur le terrain ;
 Les frais de reconnaissance de sol et d'établissement du rapport de sol ;
 Les travaux d'aménagement des accès ;
 Les dévoiements des réseaux éventuels ;
 Et autres frais divers spécifiques à l'opération.

1-2 Frais de participation aux équipements publics

Ces frais englobent :

 Le frais de location d'équipements publics. Si elle existe, elle est comprise, suivant
les communes et les types d'habitation ;
 Le financement des divers branchements ;
 La participation pour la réalisation des équipements publics : eau, électricité, gaz,
éventuellement chauffage urbain, etc ;
 La participation à la réalisation de parcs publics de stationnement si le constructeur
ne peut pas les réaliser dans le cadre de son propre programme ;
 Eventuellement la taxe départementale d'espaces verts ;

35
  La cession gratuite de terrains ou de locaux destinés à être affectés à des usages
collectifs tels que l'élargissement ou la création de voies, l'installation de
transformateurs ou de détendeurs de gaz nécessaires à l'opération (au profit
d'Electricité – Gaz).

1-3 Coût des équipements du terrain

Ce coût englobe le montant des travaux suivants :

 Débroussaillage, enlèvement des souches, préparation du terrain ;

 Terrassements généraux, modelé général du terrain ;
 Réalisation de la voirie et des accès de stationnement ;
 Exécution des divers réseaux : Assainissement, eaux pluviales, eaux usées, Eau
potable, circuit d'arrosage, réseau d'incendie, Electricité, éventuellement
construction d'un transformateur, Eclairage extérieur, Gaz, Télécommunications,
Télévision, télédistribution, etc ;
 Aménagements extérieurs: Espaces verts, plantations diverses, Mobilier urbain,
Clôtures, Signalétique, etc.

1-4 Coût de la construction

Il englobe le coût des travaux suivants :

 Reprise en sous-œuvre, voire la consolidation de murs citoyens ;

 Fondations spéciales éventuellement ;
 Construction et équipements des bâtiments et de leurs annexes (locaux communs
résidentiels, etc.) ;

1-5 Coût des équipements

 Les aménagements spécifiques de locaux ;

 Le mobilier ;
 Les équipements divers.

36
1-6 Frais d'études et rémunérations

Ils comprennent :

 Le coût des études préalables ;

 Le coût de l'établissement du programme et éventuellement de la consultation des
Maîtres d'œuvre ;
 L'indemnisation des Maîtres d'Œuvre, non retenus ;
 Les rémunérations des différents intervenants, tels que : le géomètre, le conducteur
d'opération (éventuellement), l'architecte, les techniciens, BET, économistes,
spécialistes divers, cellule de synthèse, le contrôle technique ;
 Pilotage ;
 Coordination (OPC), le coordonnateur santé ;
 Sécurité, le coordonnateur S.S.I. (Système de Sécurité Incendie), les organismes de
qualité, laboratoires ;
 Le coût des conducteurs d'opérations et des assistants aux maîtres d'ouvrage ;
 Le coût des avocats.

1-7 Frais administratifs, financiers et de commercialisation

Ces frais comprennent :

 Les frais administratifs: tels les frais de constitution de société ;

 Les frais de gestion : Frais de tenue de la comptabilité, Administration courante,
Gestion des clients, Production d'états aux associés et aux banques, Gestion du
compte fournisseurs ; etc
 Les frais financiers : Frais sur emprunts, Frais de cautions diverses, Intérêts divers ;
etc
 Les frais fiscaux : Droit d'enregistrement et de timbre, impôts et taxes pendant la
durée des travaux, etc.
 Les frais d'assurance : assurance de tous risques chantier ;
 Les frais de commercialisation (éventuellement assurée par une société spécialisée)
: Publicité, panneaux et plaquettes publicitaires, appartement témoin, réception, frais
de commercialisation, rémunération du personnel ou honoraires de
commercialisation ; etc.

37
1-8 Prévisions pour révisions de prix

Les marchés de travaux, et certains marchés d'étude, sont presque toujours indexés ;
d'où la nécessité de prévoir une somme correspondant à la révision des marchés. Il est donc
important d'évaluer une durée des opérations afin de pouvoir estimer le montant des révisions
en fonction de la conjoncture.

1-9 Recherche du moyen de financement

 Dans le cas de constructions publiques, le financement peut être recherché par

subventions, emprunts, en provenance de l'Etat, d'une collectivité territoriale (région,
département ou commune), d'un syndicat intercommunal, d'organismes financiers
spécialisés, etc.
 Dans le cas d'opérations de logements aidés par des financements de l'Etat, le maître
de l'ouvrage devra s'assurer de son financement auprès de la direction départementale
de l'équipement.
 Dans le cas de constructions privées, le maître de l'ouvrage s'adressera aux banques,
aux investisseurs institutionnels, voire utilisera ses fonds propres !…

D'une façon générale, la possibilité de trouver le financement nécessaire à la réalisation

conditionne la poursuite ou l'abandon de l'opération.

Section 2 : Schéma de financement proposé

2-1 Plan de financement sur 3 ans

Une bonne structure financière est un gage de pérennité pour une nouvelle entreprise.

38
 Tableau 1 : Plan de financement sur 3 ans

Année 1 Année 2 Année 3

Besoins

Investissements

Immobiliers

Matériels

Installations et Aménagement …

Besoin en fonds de roulement

Remboursement d’emprunts
Total Besoins

Ressources

Capital social

Comptes courants associés

Capacité d’autofinancement

Aides et subventions

Emprunts

Total Ressources

Ecart annuel Ressources-Besoins

NB : Pour les années 2 et 3, il ne faudrait porter que les éléments nouveaux afférents à ces

exercices.

39
2-2 Calcul du point mort (seuil de rentabilité)

Le point mort représente le niveau d’activité qui permet, grâce à la marge réalisée
(différence entre le niveau des ventes et les charges variables découlant implicitement du
chiffre d’affaires) de couvrir les charges fixes.

Calcul du seuil de rentabilité

CHIFFRE D’AFFAIRES PREVISIONNEL HT…………

CHARGES VARIABLES HT…………

CHIFFRE D’AFFAIRES – CHARGES VARIABLES = MARGE SUR COUTS

VARIABLES

MARGE SUR COUTS VARIABLES

------------------------------------------ = TAUX DE MARGE SUR COUTS VARIABLES

CHIFFRE D’AFFAIRES

CHARGES FIXES

----------------------------------------------------------= SEUIL DE RENTABILITE

TAUX DE MARGE SUR COUTS VARIABLES

Section 3 : L’établissement des états prévisionnels

3-1 Construction du plan de financement initial

Le plan de financement initial se présente sous la forme d'un tableau comprenant deux
parties :
 Dans la partie gauche, les besoins de financement durables qu'engendre le projet ;
 Dans la partie droite, le montant des ressources financières durables qu'il faut
apporter à l'entreprise pour financer tous ses besoins de même nature.

40
 Tableau 2 : Plan de financementinitial

Besoins durables Capitaux permanents

- Frais d'établissement - Capital social

- Investissement HT - Comptes courants des associés (s'il y a
- Besoin en fonds de roulement (BFR) lieu)
- Subventions ou primes
-Emprunts à moyen ou long terme

Total Total

3-1-1 Besoins durables

3-1-1-1 Les frais d’établissement

Les frais de constitution de l'entreprise (honoraires de conseil, frais d'immatriculation,

frais de première publicité…) font partie des dépenses engagées au bénéfice de l'entreprise
pour une longue période.
3-1-1-2 Les investissements

La création d’entreprise nécessite des investissements en :

 Immobilisations incorporelles telles que les acquisitions de brevet et licence, le
droit au bail, le droit d'entrée dans une franchise, le fonds de commerce,…
 Immobilisations corporelles telles que les acquisitions de terrains, matériels,
machines, mobilier, véhicules, ordinateurs, construction, agencements, installations
etc.…

3-1-1-3 Le besoin en fonds de roulement (BFR)

Il s’agit d’une somme d’argent devant être disponible de manière permanente pour faire
face à la constitution d’un stock minimum avant le démarrage de la commercialisation et
d’accorder des délais de règlement à vos clients (créances clients). Cet investissement dans
le cycle d'exploitation est appelé besoin en fonds de roulement (BFR).
Pour le calculer, il convient de chiffrer si possible à leur niveau maximum (fin d'année
parce que le chiffre d'affaires est censé croître avec le temps ou la pointe d'activité
saisonnière).

41
 La formule générale du calcul du besoin en fonds de roulement est la suivante :
Besoin en fonds de roulement est égal au :

Stocks moyens + Encours moyens créances clients TTC - Encours moyens dettes
fournisseurs TTC

3-1-2 Le recensement des ressources durables

Une fois les besoins durables sont évalués, il est nécessaire de chiffrer les ressources
financières qui permettront de couvrir ces investissements.
Elles se regroupent en deux catégories :

 Celles que le promoteur apportera « apports personnels ».

 Les ressources que le promoteur devra trouver en complément (prime, subvention,
emprunt à moyen ou long terme).
Ce financement, en principe de nature bancaire, devra être en cohérence avec la pratique
des banques qui appliquent certains principes pour la distribution des crédits
d'investissements (crédit à moyen ou long terme).

3-2 Compte de résultat prévisionnel

Lorsqu’on établit un compte de résultat prévisionnel, on commence par calculer le

chiffre d’affaires mensuel (déterminé par le plan commercial). Ensuite, on établit des
projections de toutes les charges d’exploitation pour chaque mois de la première année. Il
s'agit d'un tableau retraçant l'activité et permettant, pour chacun des trois premiers exercices,
de recenser :
 Dans la partie gauche, l'ensemble des dépenses (charges) de l'exercice;
 Dans la partie droite, les recettes (produits) de l'exercice et, par différence entre les
deux colonnes du tableau, de s'assurer que l'activité dégage un bénéfice suffisant
(reliquat des produits par rapport aux charges).
Tous les montants sont en hors taxes.
NB : A ce stade, le compte de résultat ne peut pas être définitivement arrêté, car il est possible
que la situation de trésorerie au cours des premiers mois nécessite le recours à des crédits
bancaires à court terme. Si tel est le cas, il faudrait bien sûr incorporer aux charges
financières déjà inscrites les agios y afférents. Ce calcul nécessite d'établir le plan de
trésorerie.

42
 Tableau 3 : Compte de résultat prévisionnel
Année 1 Année 2 Année 3
Achats
Matières premières
Fournitures diverses
Total achats
Charges externes
Loyer
Charges locatives
Entretien et réparations (locaux, matériel)
Fournitures d’entretien
Fournitures non stockées (eau, électricité,
gaz)
Assurances (local, véhicule)
Publicité
Transports
Total charges externes
Charges de personnel
Rémunération des salariés
Charges sociales des salariés
Total charges de personnel
Charges financières
Intérêt des emprunts
Total charges financières
Capacité d’autofinancement
Dotations aux amortissements et
provisions
Total capacité de financement
TOTAL DES CHARGES (a)
Produits
Ventes (en l’état)
Subventions d’exploitation
Autres produits
TOTAL DES PRODUITS (b)
RESULTAT (b) – (a)

43
3.3 Plan de trésorerie

C’est un tableau qui présente tous les décaissements et tous les encaissements prévus au
cours de la première année (voir même sur 18 mois), en les ventilant mois par mois. Si ce
document prévisionnel devait faire ressortir une impasse de trésorerie à un certain moment,
il faudrait alors trouver une solution avant le démarrage de l’entreprise.
Tableau 4 : Plan de trésorerie

Mois 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12
Recettes
Ventes encaissées
TTC
Apports nouveaux
Total Recettes (A)
Dépenses
Achats TTC
Dépenses de
Fonctionnement
Impôts et taxes
Salaires et charges
TVA à payer
Remboursements
d’emprunts
Divers
Total Dépenses (B)
Solde A – B
Report mois
précédent

Solde cumulé

44
3.4 Le bilan prévisionnel

Le promoteur doit aussi préparer un bilan prévisionnel relatif à la première année

d’exercice.
L’Actif : il inclut toutes les valeurs possédées par l’entreprise. On distingue l’actif circulant
de l’actif immobilisé. L’actif circulant comprend le patrimoine disponible et tout ce qui peut
être réalisé ou consommé par le fonctionnement de l’entreprise sur une période égale ou
inférieure à un an. L’actif immobilisé est constitué de biens matériels utilisables sur une
longue période de temps.
Le Passif : il représente tout ce que l’on doit aux créanciers. Certains de ces montants
peuvent être payables à moins d’un an (passif à court terme) alors que d’autres sont des
dettes à long terme.
Les Fonds propres : Ce montant est égal à l’excédent du total de l’actif par rapport au
total du passif.

45
 Tableau 5 : BILAN PREVISIONNEL

Exercice N Exercice N-1

ACTIF
Actif circulant
Disponibilités
Clients et effets à recevoir
Stocks de produits finis
Stocks de matières premières
Total de l’actif circulant
Actif immobilisé
Immobilisations +
Moins amortissements
Total de l’actif immobilisé

= TOTAL DE L’ACTIF
PASSIF ET FONDS PROPRES
Passif à court terme
Fournisseurs et effets à payer
Dettes financières
Autres
Total du passif à court terme
Passif à long terme
Emprunts à long terme
Dettes commerciales
Autres dettes
Total du passif à long terme
Total du passif

Fonds propres
Apport en capital +
Bénéfices reportés
Total des fonds propres

= TOTAL DU PASSIF ET DES FONDS PROPRES

46
Chapitre 4: Aspect comptable de la promotion immobilière

L’objectif de la présentation de l’aspect comptable de l’activité de promotion

immobilière est, non pas de traiter les divers volets généraux relevant de ce secteur, mais
d’aborder des spécificités comptables de ladite activité.

Section 1: Détermination de la valeur du stock en Tunisie

1-1 Définition

La NCT 04 relative aux stocks, définit ces derniers comme des éléments d’actifs qui
sont :
 Soit détenus pour être vendus dans le cours normal de l’exploitation ;
 Soit en cours de production pour une telle vente
 Soit consommés sous forme de matières ou fournitures au cours du processus de

production ou de la prestation de services .18

1-2 Éléments constitutifs du stock

Le traitement spécifique des stocks découle de leurs destinations plutôt que de leurs
natures.
En effet, à titre d’exemple, les immeubles construits par un promoteur immobilier et
destinés à la vente sont considérés comme stocks et non comme immobilisations. Il en est
de même pour les bâtiments construits et destinés à la location.
Cependant, les constructions destinées à abriter les locaux administratifs ou servants
comme dépôt ne sont pas considérés comme des stocks.

1-3 Élément du coût des stocks

La méthode préconisée par la NCT 04 pour l’évaluation des stocks est l’évaluation au
coût historique. Celui-ci correspond au coût d’acquisition pour les éléments achetés et au
coût de production pour les éléments produits. Il inclut l’ensemble des coûts encourus pour

mettre les stocks à l’endroit et dans l’état où ils se trouvent..19

Coût Historique= coût d’acquisition + coût de production + coût encourus

18 NCT 04, §05

19 NCT 04, §11

47
Font ainsi partie du coût des constructions bâties par les promoteurs immobiliers :

 Les coûts de main d’œuvre directe et indirecte ;

 Les décomptes facturés par l’entrepreneur ;
 Les frais généraux de production et ;
 Les frais financiers liés à des emprunts ayant financé des cycles de production
supérieurs à 12 mois.

En revanche, sont exclus du coût des constructions :

 Les frais généraux administratifs ;

 Les frais commerciaux.

A la clôture de l’exercice, les stocks sont évalués à leur coût historique, ou leur valeur
de réalisation nette si elle est inferieure.

Valeur stocks= inf. (Coût Historique ; Valeur de Réalisation Nette)

Il importe cependant de préciser que, bien que les normes comptables aient défini les
coûts constitutifs des stocks, leur application à elle seule ne peut permettre une évaluation
fiable de chaque projet en cours ou fini, notamment lorsque l’activité du promoteur englobe
plusieurs projets simultanément.

Le problème réside en effet au niveau de l’identification et l’affectation des charges

directs et encore plus pour l’affectation des charges indirectes incorporables au coût du
stocks.

Ceci dit que, la comptabilité générale doit être complétée par une comptabilité
analytique de gestion permettant une réparation efficace et fiable des coûts directs et
indirects encourus entre les différents projets et activités de la société.

L’utilisation de la comptabilité analytique passe, tout d’abord, par l’utilisation d’un

système d’information identifiant les principales sections analytiques. Ces dernières
constituent les centres des coûts auxquelles seront affectées les dépenses encourus par
l’entreprise.

Ceci devrait être effectué suivant des codes d’affectation identifiant le numéro du projet,
le numéro de l’immeuble, celui de l’étage et du logement si c’est possible.

48
 Suivant cette démarche, les coûts directes pouvant être individualisés et affectés de
façon fiables à une composante précise d’un projet donné et ne posent pas un problème
particulier pour l’évaluation des stocks.

Les difficultés demeurent cependant pour les charges indirectes dont la répartition
s’arrête à un stade intermédiaire des coûts d’affectation. En effet, les frais généraux de
production constituent des coûts indirects affectables à l’ensemble de l’activité de promotion
immobilière sans être rattachés à un projet particulier.20

Certes, on ne peut proposer une solution définitive et universelle pour la répartition des
charges indirectes. Il est toutefois recommandé de traiter la question au cas par cas. Par
exemple, les clés de répartition des charges indirectes pour les terrains pourraient être le
rapport entre la superficie du terrain affecté à chaque projet et la superficie totale.

Pour d’autres projets de construction, les clés de répartition pourraient être le rapport
entre les charges directes totales et les charges directes affectables à un projet ou une
composante du projet.

Au niveau international, il existe quelques divergences entre la norme tunisienne et la

norme internationale. Voici ci-dessous la comparaison entre les référentiels en matière des
éléments constitutifs du coût du stock :

Tableau 6 : Comparaison entre NCT 04 et IAS 02 en matière cout du stock :

Éléments de comparaison NCT 04 IAS 02

Les stocks  Sont évalués au coût  Sont évalués au coût
d’approvisionnement historique qui historique qui
correspond au coût correspond au coût
d’acquisition, ainsi d’acquisition, ainsi
que les frais que les frais
nécessaires pour nécessaires pour
mettre les stocks à mettre les stocks à
l’endroit et dans l’état l’endroit et dans
où ils se trouvent. l’état où ils se
trouvent.

20 Par exemple, les travaux de fondation

49
  Le coût d’acquisition  Le coût
comprend le prix d’acquisition
d’achat, les droits de comprend le prix
douanes et taxes non d’achat, les droits de
récupérable ainsi que douanes et taxes non
les frais de transport, récupérable ainsi
d’assurances liés au que les frais de
transport, de transport, de
réception et autres réception et autres
coûts directement liés coûts directement
à l’acquisition des liés à l’acquisition
éléments achetés. ƒ des éléments
 Les rabais, remises et achetés.
ristournes sont ƒ
déduites du coût  Les rabais, remises
d’acquisition. ƒ et ristournes sont
 Les subventions sont déduites du coût
incluses dans le coût d’acquisition. ƒ
des stocks. ƒ  Les subventions ne
 Les gains et les sont pas incluses
pertes de change liés à dans le coût des
l’acquisition de stocks. ƒ
stocks peuvent être  Les gains et les
inclus dans le coût des pertes de change liés
stocks sous certaines à l’acquisition de
conditions. stocks peuvent être
inclus dans le coût
des stocks sous
certaines conditions.
Les stocks de produits  Les stocks de produits  Les stocks de
finis sont évalués au coût produits sont
de production. évalués au coût de
production.

50
  Le coût de production  Le coût de
comprend le coût transformation
d’acquisition des comprend les coûts
matières consommées directement liés aux
et une juste part des unités produites (tel
coûts directs et que la main d’œuvre
indirects de directe) ; ainsi que
production (tels que les frais généraux de
mains d’œuvre, production fixes et
amortissement, frais variables qui sont
d’entretien, frais de encourus pour
gestion et transformer les
d’administration de la matières premières
production) pouvant en produits finis.
être raisonnablement
rattachés à la
production.  les frais généraux de
 Selon la norme production non
comptable générale la affectés et les coûts
quôte part des frais de production des
généraux non affectés stocks d’un montant
aux coûts des ventes anormal sont inclus
est présentée dans « dans le coût des
les autres charges stocks consommés
d’exploitation » De de l’exercice.
même pour les coûts
de gaspillage.

1-4 Les méthodes de comptabilisation des stocks

Il existe deux méthodes pour comptabiliser le flux d’entrée et de sortie des stocks :

 La méthode de l’inventaire permanent et ;

 La méthode de l’inventaire intermittent.

51
1-4-1 La méthode de l’inventaire permanent

1-4-1-1 Principe

Selon la méthode de l’inventaire permanent, les produits achetés sont portés dans le
compte de stock au moment de leur acquisition. Leurs sorties pour être vendus constituent
des charges de l’exercice et sont portées, de ce fait, dans l’état de résultat.21

1-4-1-2 Passation comptable

Lors de l'achat
6040 Achat d'études et prestation de services
4366 Taxe sur le chiffre d’affaire déductible
401 Fournisseurs d’exploitation
dito
335 Stock de travaux en cours
7135 Variation des encours production
Constatation de stock
31/12/N
7133 Variation des encours de production
335 Stock de travaux en cours
Annulation du stock initial
dito
335 Stocks des encours de production
7133 Variation Stocks de travaux en cours
Constatation de
stock final

1-4-2 La méthode de l’inventaire intermittent

1-4-2-1- Principe

Selon la méthode de l’inventaire intermittent, tous les achats sont considérés

provisoirement comme des charges de l’exercice et les stocks sont déterminés de manière
extracomptable à la date de l’arrêté de la situation comptable et portés dans les comptes de
résultat. Les stocks correspondent ainsi aux charges préalablement comptabilisées et non
consommées à la date d’arrête de la situation comptable .22

21 NCT 4 §32.
22 NCT 04 §31.

52
1-4-2-2 Passation comptable

Date de l’achat
604 Achat d'études et prestation de services
4367 Taxe sur le chiffre d’affaires collectées
401 Fournisseurs d’exploitation
31/12/N
355 Stock de produits finis
7135 Variation des stocks de produits finis

A notre avis, la comptabilisation des flux d’entré et de sortie des stocks par la méthode
d’inventaire permanent est plus appropriée dans la mesure où :

 Elle permet d’établir une correspondance directe entre les coûts des stocks vendus
et les revenus y afférents ;
 Elle permet également un suivi comptable des stocks.

Au niveau international, L’IAS 02 ne présente pas une technique de comptabilisation

pour les stocks. Toutefois, elle dispose que les stocks vendus doivent être passés en charges
de l’exercice au cours du quel les produits correspondants sont comptabilisés.

La pratique internationale consiste à utiliser la méthode de l’inventaire permanent.

1-5 Fait Générateur de comptabilisation des revenues

1-5-1 Les conditions de comptabilisation des revenus

La NCT 03 distingue quatre conditions pour la comptabilisation des revenus :

 L’entreprise à transférée à l’acheteur les principaux risques et avantages inhérents

à la propriété. Généralement, le transfert des risques coïncide avec le transfert du
droit de propriété ou avec l’entrée en possession par l’acheteur.
 Le montant des revenus peut être mesuré de façon fiable.
 Il est probable que des avantages futurs bénéficieront à l’entreprise.
 Les coûts encourus ou à encourir peuvent être mesurés de façon fiable.

53
1-5-2 Cas où l’entreprise conserve certains risques

Il convient d’envisager les deux cas suivants :

 Lorsque l’entreprise conserve des risques importants inhérents à la propriété :

Dans ce cas la transaction ne constitue pas une vente, et le revenu n’est pas
comptabilisé. Tel est le cas où le payement relatif aux biens vendus est lié à la
revente desdits biens par l’acheteur.
 Lorsque l’entreprise conserve un risque non important : L’opération constitue
une vente et les revenus sont comptabilisés.

1-5-3 Recouvrabilité incertaine des revenus

Dans certains cas la recouvrabilité des revenus peut être incertaine. Il convient dans ces
cas de ne pas comptabiliser les revenus. Toutefois si l’irrécouvrabilité des revenus intervient
après la constatation des revenus, l’entreprise doit constater une charge par le biais d’une
provision pour dépréciation.

1-6 Enregistrement des travaux en cours

Les coûts de production encourus par un promoteur immobilier constituent des stocks
aussi longtemps qu'ils ne peuvent être affectés à des contrats conclus avec les acheteurs de
lots. Dans ce cas, le résultat est seulement dégagé lors de la délivrance du bien (lors de la
remise des clefs ou de la réception de l'ouvrage, par exemple).

1-7 Qualification en contrat à long terme

En France, lorsque des ventes de lots sont intervenues et que la construction de ces lots
doit se prolonger, ces ventes constituent des contrats à long terme donnant lieu à l'application
de l'article 380 du PCG en France.

Cela suppose, bien entendu en Tunisie, que le contrat corresponde à la définition d'un
contrat à long terme, notamment en matière de délai d'exécution. Il découle de cette position
que les promoteurs-constructeurs peuvent appliquer soit la méthode de l'achèvement, soit la
méthode de l'avancement s'ils peuvent déterminer le résultat à terminaison de façon fiable.

Rappelons que la méthode de l'avancement est la méthode préférentielle.

54
1-8 Situations dans lesquelles les dispositions du guide comptable professionnel sont
applicables

Si les conditions de l'opération ne permettent pas la qualification en contrat à long

terme, le principe conduit à dégager le résultat lors de la délivrance du bien.

En revanche, en présence d'un contrat à long terme, le recours à la méthode de

l'achèvement ne doit plus être systématique. Les entreprises ont également la possibilité
d'utiliser la méthode de l'avancement. Elles y sont d'ailleurs encouragées.

1-9 Coût d'entrée des stocks

1-9-1 Frais de constitution de la société de promotion immobilière

Rappelons que les coûts administratifs des structures sont exclus du coût
de production23 . La commission estime que les frais d'établissement d'une société de
promotion immobilière dédiée à un programme doivent être inclus dans le coût de production
des stocks.

1-9-2 Frais de tenue de comptabilité de la société dédiée

Les frais de tenue de comptabilité sont des coûts administratifs exclus du coût de
production. Toutefois, la partie de ces frais relative à la tenue de comptabilité spécifique au
programme immobilier constitue des frais généraux de production24 . Il en est de même pour
la partie relative à la tenue des comptes spécifiques à la société puisqu'elle forme des coûts
administratifs d'une structure dédiée.

Au total, l'ensemble des frais de tenue de la comptabilité d'une société dédiée constitue
des frais généraux de production du programme immobilier et est incorporé au coût de
production de ce programme.

1-9-3 Frais de publicité

Pour les frais de publicité, dont les frais de commercialisation, ne peuvent être
considérés comme des coûts de production .25

23 NCT 04
24 NCT 04
25 NCT 04

55
 Les entreprises qui incorporent leurs frais de publicité au coût du programme doivent
changer leurs modalités d'évaluation, de tels frais étant exclus du coût de production des
stocks.

1-9-4 Rémunération du promoteur

Pour être incorporés dans les stocks, les rémunérations versées aux salariés de la société
doivent constituer des frais généraux de production. Ainsi, la rémunération du promoteur, si
elle constitue des frais généraux de production et si, par nature, ces frais sont engagés sur le
programme, est incorporée aux stocks relatifs au programme immobilier.

À notre avis, les rémunérations sont incluses dans le coût de production si elles
correspondent à du temps directement passé sur le programme immobilier. La rémunération
au titre du mandat de gestion de l'opération doit être incluse de ce coût.

1-9-5 Frais financiers

En Tunisie, et conformément aux dispositions de la Norme Comptable Tunisien n°13,

les frais financiers supportés par la société de promotion immobilière sont enregistrés aux
coûts de production si les conditions d’incorporation sont vérifiés ; et notamment :

 Les stocks doivent avoir un cycle supérieur à 12 mois.

 Il est probable qu’ils donneront lieu à des avantages économiques futurs pour
l’entreprise.
 Leur coût peut être mesuré de façon fiable.
 Elles correspondent à des charges évitables.

Au niveau international, et en se référent à l’IAS 23, les mêmes dispositions de la norme

tunisien sont applicable sauf que la règle de 12 mois est remplacé par la notion d’un cycle
long.

Section 2: Locaux construits selon les demandes des acquéreurs

L’affectation des coûts internes générés par les opérations de promotion s’effectue par
logement, si l'affectation des charges proportionnelles ne pose pas de difficultés. En
revanche, l'intégration des charges indirectes oblige à mettre en place une règle de répartition
proportionnelle.

56
 D’autres clés de répartition peuvent être utilisées, telles que : - Les millièmes de
copropriété, - Les surfaces. L'erreur à éviter, dans cette répartition, est l'incorporation du
coût de la sous-activité aux stocks. C'est-à-dire, les charges fixes des fonctions, achat et
production, excédant celles qui correspondent à une activité normale. À supposer que cette
sous-activité soit décelable, l'incorporation aux stocks des coûts en découlant est
comptablement et fiscalement prescrite.

Au niveau des charges spécifiques à un logement bien déterminé suite à la demande de

l’acquéreur, ces charges ne doivent pas être répartis entre touts les logements mais elles
doivent être incorporées au montant du stock du logement objet de cette spécificité. Donc le
cout de ce logement par mètre carré est différent au coût par mètre carré des autres logements
et par la suite la détermination du prix de vente par mètre de ce logement diffère des autres
prix de vente.

Section 3 : Locaux construits destinés à la vente

3-1 Le recours à la comptabilité analytique intégrée dans la comptabilité générale

La nature particulière des opérations immobilières a poussé les professionnels à bâtir

une organisation comptable fondée sur la collecte d'informations permettant de déterminer
le coût de revient de chaque programme.

En France ainsi qu’en Maroc, il existe des plans comptables spécifiques au secteur
immobilier. En effet, le Plan Comptable du Secteur Immobilier contribue à l'application du
principe d'intégration de la comptabilité analytique dans la comptabilité générale.

Les comptes enregistrant les éléments constitutifs du coût de revient sont organisés de
manière à permettre une valorisation du coût de revient par programme. Dans l'hypothèse
où le promoteur immobilier ne dispose pas d'outil informatique lui permettant un suivi
analytique des coûts par programme, le Plan Comptable du Secteur Immobilier permet, en
utilisant une sous codification du plan des comptes, d'affecter la charge à l'opération
concernée.

Cette technique offre l'avantage de conserver une vision synthétique du coût du

programme par simple regroupement des comptes ayant la même sous codification. Pour les
structures plus importantes et surtout celles qui sont équipées d'un outil informatique

57
performant, l'ouverture d'une comptabilité par opération, transmet rapidement, et, avec
souplesse, une analyse détaillée par programme.

En Tunisie, et en absence de telle plan comptable spécifique pour le secteur immobilier,

les sociéts de promotion immobilière sont obligés de tenir séparément une comptabilité
générale et une comptabilité analytique. Cette méthode a un impact de gaspillage de temps
et des coûts supplémentaires.

3-2 Principe du coût historique

Au niveau de la comptabilisation du stock, à chaque compte de stock est associé un

compte spécial ou est enregistré les sorties de stocks. Ce qui permet au compte principal de
conserver le coût de revient cumulé. Les comptes de stocks sont divisés en trois parties
principales qui correspondent à des stades différents de l'avancement du programme.

Chaque compte est subdivisé en sous-compte indiquant la nature des éléments

constitutifs du coût de revient (terrains, travaux VRD, construction…). La comptabilité
générale doit faire apparaître le coût global du programme immobilier. Les sorties de stocks
sont donc comptabilisées dans des comptes spéciaux de la classe 3.

Lors de la livraison du dernier produit, en fin d'opération, les comptes débiteurs et

créditeurs s'équilibrent et se soldent les uns les autres.

3-3 La détermination de la marge par opération immobilière

Le résultat d’une opération immobilière est constitué par sa marge. Qu’elle soit conclue
à terme ou en l'état futur d'achèvement, la vente d'immeubles à construire met en avant la
notion d'achèvement, marquant la date à laquelle le bien peut être livré et, par application
des textes comptables et fiscaux, la date à laquelle le résultat est réalisé.

La marge d'une opération est déterminée par l'écart entre :

- Le prix de vente hors taxe, diminué des frais de vente ;

- Et le coût de revient de l'immeuble.

Lorsque l'immeuble est vendu par fraction, la marge est dégagée uniquement pour les
lots vendus livrés. La détermination du prix de vente n'appelle pas de remarque particulière.
Sont donc rattachés à l'exercice, tous les produits résultant de l'activité de l'exercice.

58
 Le fait générateur de la vente est constitué par l'un des éléments suivants pris dans
l'ordre:

- Le contrat,

- L'établissement de la facture,

- La remise des clés ou des plans aux clients (si elle est préalable au contrat) accompagnée
d'un compromis de vente et appuyée par un PV de réception signé par le client.

L'écriture devrait être enregistrée au fur et à mesure des ventes, soit attributaire par
attributaire, soit sur la base d'états récapitulatifs avec une analyse régulière des soldes. Si le
client se désiste après la remise des clés, l'écriture de la vente sera contre-passée.

Les règles suivantes sont à observer lors de la comptabilisation des ventes :

- Elles sont établies hors TVA.

- Les rabais, remises et ristournes accordés en sont déduits.

- Le chiffre d'affaires doit être ventilé par activité, et à l'intérieur, par programme ou
opération concerné. Le prix comptabilisé en produits est celui sur lequel les parties se sont
mises d'accord dans l'acte de vente.

Section 4 : Locaux construits destinés à la location

Les actifs faisant l’objet de contrats de location simple doivent être présentés au bilan
du bailleur selon la nature de l’actif. Les produits locatifs provenant des contrats de location
simple doivent être comptabilisés en produits de façon linéaire sur toute la durée de contrat
de location à moins qu’une autre base systématique ne soit plus représentative de
l’échelonnement dans le temps de la diminution de l’avantage retiré de l’utilisation de l’actif
loué. Les coûts, y compris l’amortissement, encourus pour l’acquisition des revenus locatifs
sont comptabilisés en charges.

Les revenus locatifs (à l’exclusion des sommes reçues au titre de services fournis tels
que l’assurance et la maintenance) sont comptabilisés sur toute la durée du contrat de
location selon une méthode linéaire, même si les recettes ne le sont pas sur cette base, à
moins qu’une autre base systématique ne permette de mieux rendre compte de

59
l’échelonnement dans le temps de la diminution de l’avantage retiré de l’utilisation de l’actif
loué.

Les coûts directs initiaux encourus par le bailleur lors de la négociation et de la rédaction
d’un contrat de location simple sont ajoutés à la valeur comptable de l’actif loué et sont
comptabilisés en charges sur la période de location, sur la même base que les produits
locatifs. La méthode d’amortissement des actifs amortissables loués doit être cohérente avec
la méthode normale d’amortissement du bailleur applicable à des actifs similaires. Pour
déterminer si un actif loué a perdu de la valeur, une entité applique les dispositions des
normes comptables applicables dont notamment la NCT5 norme comptable relative aux
immobilisations corporelles. Un bailleur fabricant ou distributeur ne doit pas comptabiliser
de profit au titre d'une vente lorsqu'il conclut un contrat de location car l'opération n'équivaut
pas à une vente. Pour les contrats de location simple, le bailleur doit fournir, en plus des
informations imposées par les Normes Comptables applicables, les informations suivantes :

(a) le montant des paiements futurs minimaux à recevoir au titre de contrats de location
simple non résiliables en cumul et pour chacune des périodes suivantes :

(i) à moins d’un an,

(ii) à plus d’un an et moins de cinq ans,

(iii) à plus de cinq ans,

(b) les loyers conditionnels totaux comptabilisés dans les produits de la période.

(c) une description générale des dispositions des contrats de location du bailleur.

De plus, les informations à fournir selon NCT 5 relative aux immobilisations corporelles
s’appliquent aux actifs loués en vertu de contrats de location simple.

Conclusion

Devant la crise immobilière, l’expert comptable doit tenir compte de toutes les
augmentations des prix des matériaux, les grèves, ainsi que du coût de la main d’œuvre
directe et indirecte pour pouvoir donner une information plus réaliste et plus fiable aux
investisseurs du projet lors de la détermination du plan de financement et de l’état de résultat
prévisionnel.

60
 Au niveau de la comptabilisation des différentes opérations réalisées par le promoteur,
ainsi que la valorisation des stocks, l’expert comptable est qualifié pour la préparation du
reporting financier.

Une mauvaise valorisation du stock ainsi qu’une valorisation erronée du stock va

influencer directement sur la marge bénéficiaire du projet et par conséquent sur les décisions
des investisseurs de ce projet.

Chapitre 5 : Aspect fiscal de la promotion immobilière

Le secteur de la promotion immobilière en Tunisie au cours de ces dernières années a

subi beaucoup de changement en matière de droit d’enregistrement ; en matière de taxes sur
la valeur ajoutée ainsi qu’aux avantages fiscaux.

Section 1: Traitement fiscal de l'opération réalisée par les promoteurs en

matière de Taxes sur la Valeur Ajouté

La TVA est un impôt général sur la dépense. Elle constitue la principale imposition du
système fiscal tunisien avec des recettes s’élevant à 5.697 millions de dinars représentant
48% du total des recettes fiscales de l’État pour l’année budgétaire 2016.

L’application des dispositions communes du code de la TVA et la spécification du

secteur de la promotion immobilière ont créé plusieurs difficultés et lacunes aussi bien pour
l’administration fiscale que pour les professionnels. La complexité du régime d’imposition
en matière de TVA est intimement liée à la spécificité de l’activité de promotion
immobilière.

L’ambiguïté et l’incohérence de l’article 1er du code de la TVA et la complexité de la

matière ont ouvert le champ à l’administration fiscale pour s’infiltrer dans la sphère
normative et dont les interprétations se contredisent parfois avec les principes fondamentaux
du droit fiscal. L’évolution incertaine de la soumission de la promotion immobilière à la
TVA à travers l’élargissement de son champ d’application et le flottement du législateur et
de la doctrine administrative sur ce sujet ont été largement contestés par la doctrine.

Avec l’avènement de la TVA, les affaires qui peuvent être faites par les promoteurs
immobiliers et dont la soumission à la TVA est envisageable sont les opérations de
lotissement, de location et de vente d’immeuble. Des difficultés particulières ont surgi
concernant le fait générateur de la TVA et la règle de déduction de la TVA pour les projets

61
mixtes. D’autres problèmes ont été décelés lors de la soumission des opérations de livraison
à soi même d’immeuble

1-1 Opérations soumises à la TVA

1-1-1 Les ventes de terrains

L’article 1er paragraphe II- 526 du code de la TVA prévoit l’assujettissement à la TVA
des ventes de lots de terrains effectuées par les lotisseurs immobiliers, que ces ventes soient
réalisées par des personnes physiques ou morales ou qu’elles soient réalisées à titre habituel
ou occasionnel.

La vente par les promoteurs immobiliers de terrains lotis a toujours été soumise à la
TVA au taux normal de 18%.

1-1-2 Les ventes d’immeubles bâtis

a) Vente d’immeubles bâtis à usage commercial, administratif ou professionnel

Selon la doctrine administrative, les opérations de vente d’immeubles bâtis à usage

commercial, administratif ou professionnel effectuées par les promoteurs immobiliers
constituent des opérations commerciales autres que les ventes et sont soumises à la TVA en
vertu des dispositions de l’article 1er du code de la TVA.

b) Vente d’immeubles bâtis à usage exclusif d’habitation

La vente d’immeubles bâtis à usage exclusif d’habitation ainsi que leurs dépendances y
compris les parkings collectifs attenant à ces immeubles par un promoteur immobilier est
exonérée de TVA en vertu du tableau A annexé au code de la TVA .27

26 II. Sont également soumis à la taxe sur la valeur ajoutée :

1. Les importations;
2. a) Les reventes en l'état effectuées par les concessionnaires de biens d'équipement industriels et de biens
d'équipement de travaux publics ;
b)Les reventes en l'état effectuées par les commerçants grossistes en matériaux de construction ;
3. Les reventes en l'état effectuées par les commerçants grossistes exerçant dans d'autres secteurs et qui
approvisionnent d'autres commerçants revendeurs
4. La présentation commerciale des produits autres qu'agricoles ou de la pêche ;
5. La vente de lots effectuée par les lotisseurs immobiliers,
6. Les travaux immobiliers;
7. etc

27 La vente des immeubles bâtis à usage exclusif d'habitations, réalisé par les promoteurs immobiliers tels que définis
par la législation en vigueur, ainsi que leurs dépendances y compris les parkings collectifs attenants à ces immeubles .

62
1-1-3 Les livraisons à soi-même de terrains lotis et d’immeubles bâtis

Aux termes du paragraphe II-9 de l’article 1er du code de la TVA, les livraisons à soi-
même par les assujettis à la TVA d’immobilisations corporelles constituent des opérations
soumises à la TVA.

Toutes les livraisons à soi-même par les promoteurs immobiliers de terrains lotis et
d’immeubles bâtis sont soumises à la TVA.

On entend par livraison à soi-même d’immeubles bâtis :

1/ La livraison des constructions destinées à l’usage du promoteur en tant qu’immobilisation

ou à la vente d’immeubles d’habitation non soumis à la TVA. Lorsque le promoteur agit en
entrepreneur (achats de matériaux et réalisation des travaux de construction y compris par le
recours aux sous-traitants), l’entreprise de construction exercée au sein de l’entreprise de
promotion immobilière ouvre droit à déduction au titre des constructions livrées à soi-même
taxables et donne lieu à une imposition au titre de la livraison à soi-même taxable au taux de
18%.

2/ La livraison à soi-même d’un immeuble à usage commercial, administratif ou

professionnel ouvre droit à déduction partielle ou totale selon la destination de l’immeuble
et le prorata de l’entreprise.

Pour les livraisons à soi-même de terrains lotis, le droit à déduction de la TVA facturée
à soi-même est fonction de la destination du terrain lotis livré à soi-même et éventuellement
du prorata de l’entreprise.

L’assiette taxable d’une livraison à soi-même est constituée par (article 6 § I point 3 du
code de la TVA) :

- soit le prix de vente pratiqué pour des biens similaires,

- ou, à défaut de prix de vente pratiqué pour des biens similaires, par le prix de revient
déterminé au moment de l’exigibilité de la TVA.

1-2 Fait générateur de la TVA des promoteurs immobiliers

Le fait générateur de la TVA relatif à la vente par les promoteurs immobiliers de terrains
lotis ou d’immeubles bâtis est constitué par l’acte qui constate l’opération ou, à défaut, par

63
le transfert de propriété et ce, conformément aux dispositions de l’article 5 paragraphe 2 du
code de la TVA.28

La TVA est, par conséquent, exigible à partir de la date de l’acte de vente des terrains
lotis ou des immeubles bâtis ou de celle de la promesse de vente lorsque cette promesse est
assimilée à une vente, c’est à dire lorsqu’elle répond aux conditions prévues par l’article 580
du code des obligations et des contrats29 à savoir, le consentement des contractants, l’un pour
vendre, l’autre pour acheter et l’accord sur la chose, sur le prix et sur les autres clauses du
contrat et la livraison de l'immeuble.

En toute circonstance, la constatation du fait générateur ne peut être postérieure à la date

de la conclusion du contrat de vente.

Dans une prise de position du 4 janvier 2012, la DGELF a précisé que le fait générateur
de la TVA pour les ventes des biens immobiliers est constitué par l’établissement du contrat
de vente ou de la promesse de vente qui remplit les conditions essentielles d’un contrat de
vente et notamment le consentement des parties contractantes sur l’objet et le prix de la
vente.

Il est à noter que la doctrine administrative a toujours assimilé la promesse de vente

remplissant les conditions prévues par l’article 580 du code des obligations et des contrats à
savoir, le consentement des contractants, l’un pour vendre, l’autre pour acheter et l’accord
sur la chose, sur le prix et sur les autres clauses du contrat ainsi que la livraison de

28 Art. 5..- le fait générateur de la taxe sur la valeur ajoutée est constitué :

1. Pour les importations, par le dédouanement de la marchandise ;

2. Pour les ventes, par la livraison de la marchandise. Toutefois, pour les ventes des biens immobiliers visés à l'article
premier -II- 7 ci-dessus ainsi que pour les échanges, le fait générateur est constitué par l'acte qui constate
l'opération ou à défaut par le transfert de propriété ;
3. Pour les prestations de services, par la réalisation du service ou par l'encaissement du prix ou des acomptes lorsqu'il
intervient antérieurement à la réalisation du service ;
4. Pour les biens que les redevables se livrent à eux-mêmes, par la première utilisation des biens ;
5. Pour les travaux immobiliers, par l'exécution partielle ou totale de ces travaux.
Toutefois :
a) La constatation du fait générateur ne peut être postérieure à la facturation totale. L'établissement des décomptes
provisoires, de mémoires ou factures partiels rend exigible la taxe sur la valeur ajoutée ;
b) Les entreprises de travaux publics et de bâtiment effectuant des travaux pour le compte de l'Etat, des collectivités
publiques locales, des établissements publics à caractère administratif, acquittent la taxe sur la valeur ajoutée sur
leurs encaissement afférents aux dits travaux. Dans ce cas, le fait générateur tel que prévu au § 3 ci-dessus
détermine le taux de taxe applicable.

29 ART 580. - La vente est parfaite entre les parties, dès qu'il y a consentement des contractants, l'un pour vendre, l'autre
pour acheter, et qu'ils sont d'accord sur la chose, sur le prix et sur les autres clauses du contrat

64
l'immeuble. Toutefois, cette doctrine est infirmée par un arrêt du tribunal administratif (Arrêt
n° 35585 du 14 juillet 2006 rapporté dans INFOS Juridiques n° 18/19, Février 2007, P.31).

1-3 Déduction de la TVA

En application des dispositions de l’article 9 du code de la TVA30 , le promoteur

immobilier bénéficie de la déduction de la TVA ayant grevé ses achats de produits et services
nécessaires à la réalisation des opérations soumises à ladite taxe.

Cependant, au cas où le promoteur immobilier réalise des opérations soumises à la TVA

et d’autres non soumises, il sera considéré assujetti partiel à la TVA et peut déduire la TVA
grevant ses achats de produits et services partiellement et ce, par application d’un
pourcentage de déduction tel que prévu par le paragraphe II de l’article 9 du code de la TVA
déterminé pour une année donnée sur la base du chiffre d’affaires réalisé (recettes) pendant
l’année précédente comme suit :

Au numérateur, la somme des éléments suivants:

+ Chiffre d’affaires des ventes d’immeubles à usage commercial, industriel ou professionnel

et de terrains lotis + TVA correspondante

+ Montant des loyers taxables + TVA correspondante

Au dénominateur, le montant du numérateur, auquel il faut ajouter :

+ Chiffre d’affaires des ventes d’immeubles à usage d’habitation

+ Chiffre d’affaires des locations d’immeubles à usage d’habitation non meublés

+ Chiffre d’affaires des locations d’immeubles même meublés destinés à l’hébergement des
étudiants

30 Article 9 du code de la TVA : II.

1. Pour les assujettis qui n'acquittent pas la taxe sur la valeur ajoutée sur la totalité de leurs affaires, le
montant de la taxe dont la déduction est susceptible d'être opérée, est calculé selon un pourcentage résultant du
rapport entre les éléments ci-après réalisés durant l'exercice précédent :

D'une part, les recettes soumises à la taxe sur la valeur ajoutée majorées de celles qui proviennent de l'exportation des
produits ou services passibles de la taxe ou de livraisons faites en suspension de ladite taxe et les recettes provenant des
opérations de transport aérien internationalNote , y compris la taxe sur la valeur ajoutée due ou celle dont le paiement n'est
pas exigé.Note . D'autre part, les sommes visées à l'alinéa ci-dessus augmentées des recettes provenant d'affaires exonérées
ou situées hors du champ d'application de la taxe

65
 Au cas où les biens et services sont affectés exclusivement à la réalisation d’opérations
taxables ou d’opérations non taxables, le promoteur peut procéder à la déduction de la TVA
selon la règle de l’affectation comme suit :

- La déduction du montant total de la taxe qui a grevé les achats de biens et services et les
livraisons à soi-même d’immobilisations ayant contribué exclusivement à la réalisation
d’opérations soumises à la TVA ;

- La non déduction de la taxe ayant grevé les achats de biens et services et les livraisons à
soi-même de biens immeubles utilisés dans la réalisation d’opérations non soumises à la
TVA.

- Quant à la déduction de la TVA afférente aux biens et services à usage mixte et les frais
généraux, la déduction de la TVA est opérée partiellement en appliquant le pourcentage de
déduction susvisé.

1-4 Apport de la Loi de Finances 2016 en matière du calcul du prorata de la TVA (Note
Commune 17/2016)

1-4-1 Ventes d’immeubles bâtis

Sont soumises à la TVA les ventes des immeubles bâtis à usage commercial,
administratif ou professionnel. La TVA est due à la livraison des immeubles bâtis aux
propriétaires laquelle livraison est matérialisée notamment par le contrat portant transfert de
la propriété, l’attestation de remise des clés ou le PV d’occupation le cas échéant.

Les opérations exonérées de la TVA sont :

- les ventes au profit des personnes physiques ou au profit des promoteurs immobiliers
publics, d’immeubles bâtis à usage exclusif d’habitation ainsi que leurs dépendances y
compris les parties dépendantes et les parties indépendantes (jardins, caves, garages, celliers,
places de parking…) même lorsqu’ils font l’objet de contrats complémentaires, et ce,
conformément aux dispositions du numéro 53 du paragraphe I du tableau « A » nouveau
annexé au code de la TVA ;

- les acquisitions d’immeubles à usage exclusif d’habitation par les personnes physiques
dans le cadre des contrats de vente Murabaha.

66
1-4-2 Les ventes des terrains non bâtis

Toutes les ventes des terrains lotis ou non lotis par les promoteurs immobiliers sont
soumises à la TVA au taux de 18%, et ce, sur la base du prix de vente tous frais, droits et
taxes inclus à l’exclusion de la TVA.

1-4-3 Opération de livraison à soi-même d’immeubles

Conformément aux dispositions du paragraphe II-9 de l’article premier du code de la

TVA, les livraisons à soi-même de lots de terrains et des immeubles bâtis sont soumises à la
TVA. La TVA est due à compter de la date de la première utilisation. L’assiette de la TVA
est constituée du prix de vente pratiqué pour les biens similaires ou à défaut par le prix de
revient déterminé au moment de l’exigibilité de la TVA.

1-4-4 La location d’immeubles

Les opérations de location des terrains et des immeubles bâtis sont soumises à la TVA
à l’exclusion des opérations de location des locaux non meublés à usage d’habitation.

1-4-5 Modalité de déduction de la TVA

Dans le cas où le promoteur immobilier réalise des projets de construction d’immeubles

constitués de locaux à usage d’habitation et d’autres immeubles constitués de locaux à usage
commercial, professionnel ou administratif, il bénéficie de la déduction de la TVA ayant
grevé ses achats de terrains, matériels, biens et services ayant servi à la réalisation de ces
projets selon la règle de l’affectation ou selon le prorata de déduction.

Selon la règle de l’affectation

La règle de l’affectation énonce le principe suivant :

- La non déduction de la TVA relative à la réalisation des immeubles constitués de locaux

destiné exclusivement à l’habitation y compris ceux destinés à être loués non meublés ;

- La déduction totale de la TVA relative à la réalisation des immeubles constitués de locaux

à usage commercial, professionnel ou administratif.

67
Selon la règle du prorata de déduction

Il est fait application de la règle de déduction prévue par le sous paragraphe 1 du

paragraphe II de l’article 9 du code de la TVA, pour la déduction de la TVA relative à la
réalisation de projets portant sur des immeubles comportant des locaux à usage commercial,
professionnel, administratif et d’autres à usage d’habitation.

Ce prorata est spécifique à chaque projet et doit être calculé sur la base d’éléments
objectifs constitués notamment par la superficie des locaux à usage commercial ou
professionnel ou administratif et la superficie des locaux à usage exclusif d’habitation, ainsi
que leurs dépendances, et par le prix du mètre carré compte tenu également du prix des
parkings collectifs ou individuels attenant aux locaux.

Toutefois, la déduction de la TVA due sur les matériels, biens et services et relative
notamment aux charges communes et aux charges d’exploitation du promoteur immobilier
pour lesquelles l’affectation est impossible, doit être effectuée selon un prorata général pour
l’ensemble des projets.

Ce prorata général à tous les projets doit être calculé également sur la base des mêmes
éléments objectifs susmentionnés. Etant signalé que le calcul du montant de la TVA à
déduire pour chaque projet et pour l’ensemble de l’activité du promoteur ainsi que la
détermination des différents proratas spécifiques à chaque projet et du prorata général ont
lieu sur la base de documents relatifs aux éléments dont il a été tenu compte.

Cas particulier des nouveaux assujettis partiels :

Le prorata de déduction de la TVA général prévisionnel est déterminé sur la base du

chiffre d’affaires prévisionnel de la première année d'activité. Ce prorata est appliqué jusqu’à
la réalisation d’un chiffre d’affaires. Pour la détermination du chiffre d’affaires prévisionnel,
il y a lieu de prendre en considération des éléments objectifs constitués notamment par :

- la superficie de terrains et le prix du mètre carré y afférant ;

- la superficie des locaux à usage professionnel, commercial ou administratif et la superficie

des locaux à usage exclusif d’habitation, ainsi que leurs dépendances, et le prix du mètre
carré compte tenu le cas échéant du prix d’autres éléments tels que les prix des parkings
collectifs ou individuels attenant à ces locaux.

68
1-4-6 Cas de régularisation

 Dans le cas où le promoteur immobilier réalise un chiffre d’affaires au titre d’une

année donnée, il est tenu de régulariser le prorata de déduction de la TVA
appliqué au titre de l’année de réalisation du chiffre d’affaires dans le cas où la
variation du pourcentage de déduction compte tenu du chiffre d’affaires
réellement réalisé au tire de la même année est supérieure à cinq centièmes en
plus ou en moins par rapport au prorata prévisionnel général de l’ensemble de
l’activité du promoteur immobilier, et ce, pour les biens soumis à amortissement
et utilisés pour son exploitation . La déduction complémentaire ou le reversement
de la taxe qui résulterait de cette variation du pourcentage doit entraîner la
régularisation de la situation en matière de TVA du mois de janvier de l’année
suivante.

 En cas de cession des immeubles bâtis objet de la livraison à soi-même, le

montant de la TVA initialement déduite doit être reversé diminué d’un dixième
par année civile ou fraction d’année civile de détention soit à partir de l’année de
la première utilisation de l’immeuble jusqu’à l’année de sa vente. Le montant de
la TVA objet de la régularisation doit être porté sur le document de vente, et ce,
nonobstant la valeur de la cession.

 Le changement d’affectation des locaux destinés à l’habitation entraine le

paiement de la TVA par les acquéreurs ayant bénéficié de l’exonération de la
TVA au titre de l’acquisition majorée des pénalités de retard exigibles
conformément à la législation en vigueur. Il va sans dire que le paiement de la
TVA dans ce cas précis ne donne pas lieu à sa déduction de la TVA due pour la
personne concernée.

1-5 Apport de la Loi de Finances 2017 en matière de TVA ( Note Commune 04/2017)

La note commune n° 17 pour l’année 2016 a prévu la soumission à la TVA au taux de

18% des opérations de vente de lots de terrains lotis ou non lotis par les promoteurs
immobiliers et ce sur la base du prix de vente tous frais, droits et taxes inclus, à l'exclusion
de la taxe sur la valeur ajoutée.

69
 Sur cette base, l’article 20 de la loi de finances pour l’année 2017 a consacré cette
mesure et ce par la mention expresse au niveau de l’article premier du code de la TVA de la
soumission à ladite taxe des opérations de vente de lots de terrains effectuées par les
promoteurs immobiliers et ce nonobstant le caractère immobilier du lot de terrain (loti ou
non loti) et le caractère occasionnel ou habituel desdites opérations de vente.

Section 2 : Régime fiscal en matière de droit d’enregistrement

2-1 En régime général

Le droit de mutation des immeubles à titre onéreux s’élevé à 5% auquel il convient

d’ajouter un droit de timbre de 3 dinars par feuille.

Par ailleurs, sont enregistrés au droit fixe les contrats relatifs à l’acquisition auprès des
promoteurs immobiliers de bâtiments ou terrains aménagés pour l’exercice d’activités
économiques et dont l’acquéreur s’engage à les affecter au même objet à condition qu’ils
n’aient pas fait l’objet d’une exploitation ou d’une vente antérieure par ces promoteurs.

Le bénéfice de l’avantage de l’enregistrement au droit fixe est subordonné à la

satisfaction des conditions suivantes :

-le vendeur doit être un promoteur immobilier agréé : Par conséquent, une copie de
l’agrément doit être déposée à la recette des finances compétente.

-l’acte à enregistrer doit constituer une première mutation à titre onéreux :

On entend par première mutation de terrain ou de construction, le premier contrat qu’il

soit établi sous forme de promesse de vente répondant aux conditions des contrats de ventes
donc comportant le transfert de propriété ou de vente au profit du premier acquéreur après
lotissement ou construction.

Par conséquent, la revente du terrain ou du local par le promoteur immobilier

ultérieurement à l’opération de résiliation d’une première vente ou d’une promesse de vente
comportant une mise en possession de l’immeuble, reste soumise au droit d’enregistrement
proportionnel de 5%.

Ainsi, la vente de locaux donnés en location antérieurement à la cession ne peut pas

bénéficier de l’avantage de l’enregistrement au droit fixe puisque le contrat de promesse de

70
vente ou le contrat y afférent ne répond pas à la condition de non exploitation antérieure par
le promoteur immobilier vendeur.

-une copie de l’attestation de dépôt de la déclaration d’investissement présentée à l’appui du

contrat, le schéma de financement et d’investissement doit comporter la valeur de
l’immeuble.

Au droit promotionnel de 5%, il convient d’ajouter un droit de 1% soit au profit de la

conversation foncière soit au titre des mutations d’immeubles non inscrits au registre foncier.

2-2 Régime particulier

2-2-1 Acquisition de terrains destinés à la construction d’immeuble à usage

d’habitation auprès des promoteurs immobiliers agréés

Les acquisitions de terrains destinées à la construction d’immeuble à usage d’habitation

auprès des promoteurs immobiliers sont soumises au droit d’enregistrement proportionnel
de 5% du sur les ventes immobilières.

Ces acquisitions peuvent être enregistrées au droit progressif dû sur l’enregistrement

des acquisitions de terrains destinés à la construction d’immeubles individuels à usage
d’habitation, à condition que l’acquéreur doit être une personne physique et il doit être
déclaré dans l’acte que le terrain acquis sera réservé à la construction d’un immeuble
individuel destiné à l’habitation. L’enregistrement selon le droit progressif est calculé
comme suit :31

- Jusqu’à 120 m² : 1%

- De 120.001 m² à 300m² : 2%

- De 300.001 m² à 600 m² : 3%

- Au-delà de 600 m² : 5%

31 Article 20 du code des droits d’enregistrement et de timbre

71
2-2-2 Acquisition d’immeuble destines à l’habitation auprès des promoteurs
immobiliers agrées

Les acquisitions auprès des promoteurs immobiliers agrées de logements sont soumises
à un droit proportionnel de 3% liquidé sur la base de la valeur du logement y compris les
parties indépendante (jardin, garage, places de parking…) même lorsqu’ils font l’objet de
contrats complémentaires après déduction de 200 milles dinars sans que le droit dû ne soit
inférieur au droit fixe calculé selon le nombre de pages et de copies du contrat présenté à la
formalité de l’enregistrement.32

Le bénéfice de ce régime est subordonné à la présentation de :

- Une copie de l’agrément du promoteur immobilier ;

- Une copie du procès-verbal de récolement ;

- Le certificat de conformité et de bonne exécution des travaux.

Tout changement d’affectation de l’immeuble ayant bénéficié de l’enregistrement au

taux de 3% entraine le paiement par l’acquéreur du différentiel entre les droits payés et les
droits dûs selon le taux proportionnel de 5% majoré des pénalités de retard liquidées
conformément à la législation fiscale en vigueur.

2-2-3 La location des immeubles bâtis

Les contrats de location des immeubles bâtis destinés à l’habitation sont soumis à
l’enregistrement au droit fixe de 5 dinars par page et par copie du contrat.

Les contrats de location des immeubles bâtis autre que ceux destinés à l’habitation sont
soumis à l’enregistrement au droit promotionnel fixe de 1% du prix de location majoré des
charges imposées au preneur sans que la base de calcul des droits exigibles à ce titre excède
le prix annuel de la location.

32 Article 23 dispositions du numéro 27 du code des droits d’enregistrement et de timbre

72
2-2-4 Avantage accordés aux acquéreurs

 Droit fixe :

Des contrats relatifs à l’acquisition auprès des promoteurs immobiliers de bâtiments ou

terrain aménagés pour l’exercice d’activités économiques et dont l’acquéreur s’engage à les
affecter au même objet à condition qu’ils n’aient pas fait l’objet d’une exploitation ou d’une
antérieure par ces promoteurs.

 L’enregistrement des promesses de vente :

L’acte de promesse de vente qui n’entraine pas transfert de propriété est enregistré au
droit fixe de 20 dinars par pages et par copie d’acte exigible au titre des actes et écrit non
soumis obligatoirement à la formalité de l’enregistrement et présentés spontanément à cette
formalité.

 Avantages liés aux projets prioritaires ou à caractère social :

Les investissements relatifs à chaque opération immobilière peuvent être classés par le
ministère chargé de l’habitat, dans les catégories prioritaires ou à caractère social à la
demande du promoteur immobilier après avis de la commission consultative de la promotion
immobilière. Ces investissements bénéficient de :

- L’enregistrement au droit fixe des actes d’acquisition des terrains nus destinés à la
construction de l’habitat social et des terrains aménagés de l’habitat social ;

- L’enregistrement au droit fixe des actes d’emprunt, de mainlevées d’inscription et de

radiation des hypothèses ou de toute autre charge relative au financement du projet.

Apport de la loi de finance 2017 : Droit d’enregistrement complémentaire :

En matière de droit d'enregistrement et de timbre, la loi de finances 2017 a apporté une

nouvelle procédure de suivi d'enregistrement d'actes.

Ainsi, les rédacteurs d’actes de cession d’immeubles et de fonds de commerce doivent

informer le centre régional de contrôle des impôts territorialement compétent des opérations
de cession qu’ils ont rédigé. La déclaration doit se faire selon un modèle établi par
l’administration dans les 15 premiers jours de chaque trimestre.

73
 Ce modèle contient principalement : l’identité des contractants, le numéro de leurs
identifications fiscales, le prix, l’adresse et le numéro du titre foncier.

Il est indiqué que tout renseignement non fourni ou fourni d’une manière incomplète ou
inexacte donne lieu à l’application d’une amende de 10 dinars par renseignement manquant
ou erroné.

La loi de finances 2017 a institué un droit d’enregistrement complémentaire sur les actes
notariés ou sous seing privé, les jugements et les arrêts portant sur des mutations à titre
onéreux de propriété, de nue-propriété ou d’usufruit de biens immeubles ou de donations
relatives à ces mêmes immeubles ou des opérations similaires :

* 2% du prix : si le prix est compris entre 500.000 et 1 million de dinars

* 4% du prix : si le prix est supérieur à 1 million de dinars.

Sont exonérées de ce droit d’enregistrement complémentaire, les cessions et donations

relatives aux :

- Immeubles à usage professionnel au profit des personnes morales et des entreprises

soumises à l’IRPP selon le régime réel.

- Immeubles bénéficiant de l’enregistrement selon le droit préférentiel, à l’exception des :

* Terrains acquis en vue de la construction d’immeubles individuels à usages

d’habitation ;

* Immeubles à usage d’habitation acquis auprès des promoteurs immobiliers ;

Ce droit d’enregistrement complémentaire n’est pas applicable sur les ventes, les
promesses de ventes et les donations ayant acquis date certaine avant novembre 2016.

Section 3 : Régime de la taxe sur le chiffre d’affaires

Les entreprises de promotion immobilière sont soumises mensuellement à la taxe sur

les établissements à caractère industriel, commercial ou professionnel (TCL) au taux de
0,2% sur la base du chiffre d’affaires local brut, sous réserve du minimum prévu par le code
de la fiscalité locale par référence à la taxe sur les immeubles bâtis.

74
 Dans le cas où l’entreprise de promotion immobilière enregistre une perte fiscale au titre
d’un exercice comptable, la TCL est liquidé sur la base du minimum d’IS au taux de 25%.

3-1 Minimum de TCL

Le minimum de TCL est égal à la taxe sur les immeuble bâtis « TIB » due au titre des
immeubles exploités dans le cadre de l’activité de l’établissement calculé sur la base de 5%
du prix de référence par mètre carré construit pour chaque catégorie d’immeubles, multiplié
par la surface couverte.

Le minimum est applicable aux établissements qui ne réalisent pas de chiffre d’affaires.
Les immeubles exploités dans le cadre de l’activité de l’établissement sont classés comme
suit :

Première catégorie : immeuble destiné à un usage administratif ou à l’exercice d’une

activité commerciale ou non commerciale,

Deuxième catégorie : immeuble en construction légère destiné à l’exercice d’une activité

industrielle,

Troisième catégorie : immeuble en béton destiné à l’exercice d’une activité industrielle,

Quatrième catégorie : immeuble dont la superficie couverte dépasse 5000 mètres carrés et
destiné à l’exercice d’une activité industrielle.

Pour l’application du présent paragraphe, le montant de la taxe par mètre carré de référence
pour chacune des catégories des immeubles est fixé par décret tous les trois ans.33

33 Décret 97-435 du 3 Mars 1997

75
 Tableau7 : Catégorie des immeubles

Catégorie de Spécialité de l’immeuble Prix de Taxe de référence par m²

l’immeuble référen Taux 8% Ta Taux Taux
ce ux 12% 14%
(D) 10
%
Catégorie 1 Immeuble à usage administratif ou à 190 0,760 34 0,9 1,140 1,330
l’exercice d’une activité commerciale ou 50
non commerciale
Catégorie 2 Immeuble à structure légère à usage 130 0,520 0,6 0,780 0,910
industriel 50
Catégorie 3 Immeuble en béton solide à usage 160 0,640 0,8 0,960 1,120
industriel 00
Catégorie 4 Immeuble à usage industriel dont la 210 0,840 1,0 1,260 1,470
superficie couverte dépasse 5000 m² 50

3-2 Maximum de TCL

La TCL ne peut excéder un maximum fixé par décret. Ce maximum est fixé par le Décret
97-435 de 3 Mars 1997 à 100.000 Dinars.35

3-3 Cas particulier

Au cas où le minimum de la TCL dépasse le maximum, c’est le montant maximum qui

sera recouvré.

Section 4 : Les avantages fiscaux accordés en matière de déduction des

revenues et bénéfice réalisés :

Les opérations réalisées dans le cadre de la promotion immobilière bénéficient des

incitations communes et par secteur (promotion immobilière) prévues au code des incitations
aux investissements de 1993 (déductions pour réinvestissement, réduction des droits
d’enregistrement, suspension des droits de TVA…) jusqu’à l’apparition de nouvelles
dispositions des incitations fiscales à l’investissement (Loi N° 2017-08 du 14/02/2017).

4-1 Au niveau des opérations de réinvestissement ancien référentiel

Les dispositions de l’article 5 du code d’incitations aux investissements ont prévu les
opérations d’investissement qui ouvrent droit au bénéfice des avantages fiscaux prévus par

34 0.760= 190 * 5% * 8% (le prix de référence est fixé implicitement par le décret 97-433 du 3 Mars 1997.)
35 DGELF (435) du 15 mars 2004

76
ledit code, il s’agit notamment de la création et de l’extension. Cette disposition a été
éliminée par le nouveau code.

Illustration de l’article 5 de l’ancien code d’investissement :

Les dispositions du présent code s’appliquent aux opérations d’investissement relatives

à la création, extension, renouvellement, réaménagement ou transformation d’activité.

Les avantages accordés au secteur de la promotion immobilière sont déterminés comme

suit :

4-1-1 Pour les opérations de création

La souscription au capital des sociétés de promotion immobilière permet la déduction

des revenus ou bénéfices réinvestis, conformément aux dispositions de l’article 7 du code
d’incitation aux investissements selon les mêmes limites et conditions fixées par ledit article.
Le bénéfice de la déduction est subordonné au respect des conditions fixées par ledit code.

Illustration de l’article 7 de l’ancien code d’investissement :

Sous réserve des dispositions des articles 12 et 12 bis de la loi n °89-114 du 30 décembre
1989 portant promulgation du code de l’impôt sur le revenu des personnes physiques et de
l’impôt sur les sociétés , les personnes physiques ou morales qui souscrivent au capital initial
ou à l’augmentation du capital des entreprises opérant dans les activités visées à l’article
premier du présent code , bénéficient de la déduction des revenus ou bénéfices réinvestis
dans la limite de 35% des revenus ou bénéfices nets soumis à l’impôt sur le revenu des
personnes physiques ou à l’impôt sur les sociétés .

Le bénéfice de cet avantage est subordonné à :

-la tenue d’une comptabilité régulière conformément au système de comptabilité des

entreprises, et ce pour les sociétés ainsi que pour les personnes exerçant une activité
commerciale ou non commerciale telle que définie par le code de l’impôt sur le revenu des
personnes physiques et de l’impôt sur les sociétés.

- l’émission de nouvelles parts sociales ou action.

77
- la non déduction du capital, pendant une période de 5ans à partir du 1er janvier de l’année
qui suit celle de la libération du capital souscrit, sauf dans le cas de réduction pour résorption
des pertes.

- la présentation lors du dépôt de la déclaration de l’impôt sur le revenu des personnes

physiques ou de l’impôt sur les sociétés par les bénéficiaires de la déduction d’une attestation
de libération du capital souscrit ou de tout autre document équivalent.

- la non cession des actions et des parts sociales ayant donné lieu au bénéfice de la déduction,
avant la fin des deux années suivantes celle de la libération ou capital souscrit.

- la non stipulation dans les conventions signées entre les sociétés et les souscripteurs de
garanties en dehors du projet ou de rémunérations qui ne sont pas liées aux résultats du projet
objet de l’opération de souscription.

- l’inscription des bénéfices ou des revenus réinvestis dans un compte spécial au passif du
bilan non distribuable sauf en cas de cession des actions ou des parts sociales ayant donné
lieu au bénéfice de la déduction, et ce, pour les sociétés et les personnes exerçant une activité
commerciale ou une profession non commerciale telle que définie par le code de l’impôt sur
le revenu des personnes physiques et de l’impôt sur les sociétés.

Sous réserve des dispositions des articles 12 et 12 bis de la loi n °89-114 du 30 décembre
1989 portant promulgation du code de l’impôt sur le revenu des personnes physiques et de
l’impôt sur les sociétés bénéficient de la déduction prévue au premier paragraphe du présent
article, les sociétés qui investissent tout ou partie de leurs bénéfices au sein même de ces
sociétés sous réserve de remplir les conditions suivantes :

-les bénéfices réinvestis doivent être inscrits dans un compte de réserve spécial
d’investissement au passif du bilan avant l’expiration du délai de dépôt de la déclaration
définitive au titre des bénéfices de l’année au cours de laquelle la déduction a eu lieu et
incorporés au capital de la société au plus tard à la fin de l’année de la constitution de la
réserve.

-la déclaration de l’impôt sur les sociétés doit être accompagnée du programme
d’investissement à réaliser et de l’engagement des bénéficiaires de la déduction de réaliser
l’investissement au plus tard à la fin de l’année de la constitution de la réserve.

78
-les éléments d’actifs acquis dans le cadre de l’investissement ne doivent pas être cédés avant
la fin des deux années suivantes l’année d’entrée effective en production.

-le capital ne doit pas être réduit durant les cinq années qui suivent la date de l’incorporation
des bénéfices et revenus investis, sauf dans le cas de réduction pour résorption des pertes.

Sous réserve des dispositions des articles 12 et 12 bis de la loi n °89-114 du 30 décembre
1989 portant promulgation du code de l’impôt sur le revenu des personnes physiques et de
l’impôt sur les sociétés, sont déductible de l’assiette de l’impôt sur le revenu des personnes
physiques ou de l’impôt sur les sociétés, les revenus ou les bénéfices réinvestis dans
l’acquisition d’éléments d’actifs d’une entreprise ou dans l’acquisition ou dans la
souscription d'actions ou parts qui aboutissent à la détention de 50% au moins du capital
dans le cadre d’une transmission volontaire d’une entreprise suite au décès ou à l’incapacité
de poursuivre la gestion de l’entreprise ou en cas de retraite prévue par l’article 11 bis du
code de l’impôt sur le revenu des personnes physiques et de l’impôt sur les sociétés ainsi
que dans le cadre de la poursuite de l’activité ou de la transmission prévue par la loi n°95-
34 relative au redressement des entreprises en difficultés économiques telle que complétée
et modifiée par les textes subséquents, et ce dans la limite de 35% des revenus ou bénéfices
nets soumis à l’impôt sur le revenu des personnes physiques ou à l’impôt sur les sociétés.

4-1-2 Pour les opérations d’extension

Les opérations d’extension réalisées dans le secteur de la promotion immobilière ne

répondent pas à la définition des investissements qui peuvent donner lieu à un avantage
fiscal. En effet, les acquisitions par ce secteur dans le cadre d’une opération d’extension
portent :

- Soit sur le stock c’est-à-dire une valeur d’exploitation qui ne bénéficie d’aucun avantage
et ce, pour tous les secteurs concernés par le code d’incitation aux investissements y compris
le secteur de la promotion immobilière.

- Soit une immobilisation destinée à la location, laquelle activité n’est pas régie par le code
d’incitation aux investissements.

Sur la base de ce qui précède, seuls les réinvestissements physiques et financiers portant
sur une opération d’extension relative à la location donnent lieu aux avantages fiscaux
conformément à l’article 7 du code d’incitation aux investissements, tant au niveau de la

79
société de promotion qu’au niveau de la société de promotion qu’au niveau des souscripteurs
à l’augmentation de son capital

Toutefois , et dès lors que la location fait partie de l’objet de la promotion immobilière,
les promoteurs immobiliers peuvent réaliser à titre habituel ou professionnel et
conformément à la réglementation en vigueur des opérations de construction ou de
rénovation d’immeubles , individuels, semi-collectifs ou collectifs en vue de la vente ou de
location, des opérations d’extension dans le secteur de la promotion immobilière portant sur
la construction en vue de la location peuvent donner droit aux avantages fiscaux y relatifs et
ce, sous réserve de remplir toutes les conditions fixées en la matière et dont notamment :

-la réalisation de l’investissement avant la fin de l’année au cours de laquelle les résultats
bénéficient de l’avantage fiscal.

-la non cession des actifs qui ont donné lieu au bénéfice de l’avantage avant la fin des deux
années qui suivent l’année au titre de laquelle un chiffre d’affaire provenant de la location
desdits bâtiments est réalisé.

Etant signalé que le siège social n’ouvre pas droit au bénéfice de l’avantage fiscal.

4-2 En ce qui concerne les bénéfices réalisés de l’exploitation

4-2-1 Dans le cadre de l’article 26 de l’ancien code d’incitation aux investissements

Les entreprises de travaux publics et de promotion immobilière qui réalisent des projets
d’infrastructure et des équipements collectifs dans les zones de développement régional du
deuxième groupe et les zones de développement régional prioritaires prévus par le décret
n°99-483 du 1er mars 1999 relatif à la détermination des zones de développement régional,
bénéficient de la déduction de l’assiette imposable de l’IRPP et de l’IS de 50% des revenus
et bénéfices provenant de ces projets et ce sous réserve du minimum d’impôt prévu par les
articles 12 et 12bis de la loi n°89-114 du 20 décembre 1989 portant promulgation du code
de l’IRPP et de l’IS. Le cout de chaque projet d’infrastructure et des équipements collectifs
doit dépasser 500.000 dinars.

Les projets éligibles à cet avantage sont fixés par l’article 10 du décret n°94-539 du 10
mars 1994 tel que modifié et complété par les textes subséquents.

80
4-2-2 Dans le cadre de l’article 51 de l’ancien code du code d’incitation aux
investissements

Les promoteurs immobiliers bénéficient de la déduction de l’assiette imposable de

l’IRPP et de l’IS de 50% des revenus ou bénéfices provenant des projets relatifs à l’habitat
social et à l’aménagement des zones agricoles, industrielles et touristiques et à la
construction de bâtiments destinés aux activités industrielles et ce sous réserve du minimum
d’impôt prévu par les articles 12 et 12bis susvisés.

La location desdits espaces ou constructions n’ouvre pas droit au bénéfice de cet

avantage.

Le montant de la prime au titre des coûts de réalisation de ces locaux est déduit du
montant global de la prime d’investissement prévue par l’article 24 du présent code et
accordée aux projets industriels implantés dans ces locaux. Aussi bien ils bénéficient d’une
prime au titre de la participation de l’Etat aux dépenses d’infrastructure nécessaires à la
réalisation de ces locaux fixée selon les zones.

Le montant de ces primes ainsi que les modalités et les conditions de leur octroi sont
fixés par décret. Ces avantages sont accordés par décret après avis de la commission
supérieure d’investissement. (Ajouté art. 18 LF n°2008- 77 du 22/12/2008).

Les nouvelles dispositions apportées par la loi 2017-08 du 14/02/2017 portant refonte
du dispositif des avantages fiscaux (annexe 2) et qui demeure applicable à partir du
01/04/2017 n’a pas reconduit les avantages fiscaux et financiers accordés aux entreprises de
promotion immobilière.

Par ailleurs, la promotion immobilière a été exclu du champ d’application des avantages
suivantes accordés par la loi 2017-08 du 14/02/2017 portant refonte du dispositif des
avantages fiscaux :

 L’annexe n°1 du décret gouvernemental n° 2017-389 du 9 mars 2017, relatif aux

incitations financières au profit des investissements réalisés dans le cadre de la loi du
doit d’investissement, qui a fixé la liste des activités exceptées du bénéfice des
incitations du zone de développement régional exclut notamment la promotion
immobilière.

81
 L’article 71 du code de l’IRPP et de l’IS (ajouté au code IRPP et IS par l’article 1 er
de la loi 2017-08) octroyant une déduction d’une quôte part des revenus et bénéfices
pour les entreprises nouvellement crées exclut la promotion immobilière.
 L’article 74 du code de l’IRPP et de l’IS (ajouté au code IRPP et IS par l’article 1 er
de la loi 2017-08) exclut notamment la promotion immobilière de la possibilité de
dégrèvement financier accordée aux entreprises réalisant des investissements
permettant de développement de la technologie ou sa maitrise et des investissements
d’innovation.
 L’article 12 bis du code de l’IRPP et de l’IS (ajouté au code IRPP et IS par l’article
2 de la loi 2017-08, la déduction supplémentaire, au taux de 30% au titre des
amortissements concerne les entreprises prévues par l’article 71 du code de l’IRPP
et de l’IS, à savoir toutes les entreprises, à l’exception notamment les entreprises de
promotion immobilières.
 L’article 16 et 17 de la loi 2017-08 qui ont supprimé la réfonte par l’article 15 du
code de la TVA et par l’article 32 du code des droits et procédures fiscaux (CDPF)
aux investissements prévu par l’article 5 du code d’incitation aux investissements
(CII) et qui l’ont remplacée par une référence aux opérations d’investissements direct
telles que définies par l’article 3 de la loi 2017-08 excluent de la possibilité de
restitution intégrale du crédit de TVA provenant des investissements directs, les
entreprises exerçant notamment dans le secteur de la promotion immobilière.
 L’article 19 de la loi 2017-08, la prise en charge par l’Etat d’une partie des salaires
versés aux employés tunisiens en fonction du niveau d’encadrement dans toutes les
activités a excepté les activités exclues des incitations au titre du développement
régional fixées dans l’annexe n° 1 du décret gouvernemental n° 2017-389 ce qui
revient à exclure le secteur de promotion immobilière.

82
Section 5 : Les retenues à la source appliquées et subies par les promoteurs
immobiliers

5-1 Retenue à la source de 1.5%

L’acquisition d’immeuble bâtis ou non bâtis auprès d’un promoteur immobilier, n’est
pas concerné par la retenue à la source aux taux de 1.5%, nonobstant le moyen de
financement .36

Par contre les acquisitions effectuées par le promoteur lors de la réalisation de son projet
doivent subir la retenue à la source de 1.5% sur les acquisitions supérieures à 1000 dinars
conformément aux dispositions de l’article 52 du code de l’IRPP et de l’IS .37

5-2 Retenue à la source au taux de 2.5%

Selon les dispositions de l’article 52 du code de l’IRPP et de l’IS, la retenue à la source

au taux de 2,5% est exigible pour toute acquisition d’immeubles auprès des promoteurs
immobiliers, et ce, lorsque la personne qui paie les montants est une personne soumise à
l’obligation d’opérer la retenue à la source conformément à la législation fiscale en vigueur,
que le paiement sont pour son compte ou pour le compte d’autrui.

Toutefois, ladite retenue à la source ne s’applique pas aux montants payés aux
établissements de crédit dans le cadre des contrats de vente « Murabha », et ce, lorsque les
bénéficiaires desdits contrats ne sont pas tenus d’effectuer la retenue à la source ainsi qu’à
titre des acquisitions réalisées dans le cadre du mécanisme des « sukuks » prévus par la
législation les régissant.

5-3 Sort de la retenue à la source de 2.5%

La retenue à la source supportée au cours d’un exercice est déductible de l’impôt sur le
revenu « IRPP » ou de l’impôt sur les sociétés « IS » du au titre des revenus et bénéfices
réalisés par l’intéressé ou lui revenant pendant le même exercice .38

36 DGELF (1319) du 27 octobre 2011

37 montants égaux ou supérieurs à 1 000 D y compris la taxe sur la valeur ajoutée payés par l'État, les collectivités locales
et les établissements et entreprises publics au titre de leurs acquisitions de marchandises, matériel, équipements et de
services, et ce, sous réserve des taux spécifiques prévus au présent article .
38 Article 54 du code de l’IRPP et de l’IS

83
Conclusion

Devant la diversitée des textes fiscaux, le rôle de l’expert comptable s’avère très utile
au niveau de la détermination du prorata de déduction en matière de TVA, au niveau du
dépôt des déclarations mensuelles et en matière de retenue à la source.

84
 Partie 2:
Cartographie des risques dans la société de
promotion immobilière

85
Chapitre 1 : Le Financement des projets

Devant les coutes élevés des projets de prmotion immobilière, les promoteurs sont
obligés de recourir aux établissements financiers pour le financement du projet. Ces derniers
doivent choisir le moyen de financement le plus efficace et plus couteuse.

Section 1 : Financement des sociétés de promotion immobilière

Devant l’importance des coûts des projets et le manque des fonds propres pour les
promoteurs, les sociétés de promotion immobilière doivent choisir les moyens de
financements les plus adéquates avec l’assistance et les conseils de l’expert comptable afin
de financer leurs projets à moindre couts de financements et dans les délais nécessaires.

1-1 Les règles de financement

1-1-1 Les fonds propres

Les PME tunisiennes se caractérisent en dépit des améliorations récentes par une
faiblesse de leurs structures financières. La situation fragile des petites et moyennes
entreprises en Tunisie est due essentiellement à l'insuffisance des fonds propres.

Ce manque en fonds propres des entreprises tunisiennes n'est pas dû au hasard. Il

découle de l'histoire (entreprises familiales), de la politique volontariste des pouvoirs publics
en matière de développement (aller vite), comme d'un appétit pour le risque le moins élevé
des banques et du peu de respect qu'elles ont manifesté de l'orthodoxie financière. Mais il
découle aussi d'une contrainte objective : un marché de fonds propres et de capitaux longs
qui reste exigu et « sélectif ».39

« L'autofinancement représente la richesse créée par l'entreprise. Il constitue sa ressource

interne essentielle destinée à financer en tout ou en partie les investissements,
l'accroissement des besoins en fond de roulement et à accroître les liquidités ».40

« L'autofinancement est la machine qui permet de transformer l'énergie (l'argent) en

travail (la valeur) » .41

39 Etude sur le financement des entreprises UTICA 2001

40 Jossette Peyard « analyse financière » 8éme édition.
41 Pierre Vernimmen « finance d'entreprise » 4ème édition.

86
 En d'autres termes, l'autofinancement est représenté par la différence entre la CAF
(Capacité Auto-Financement) et la distribution des dividendes mis en paiement au cours de
l'exercice. Il est traduit par les actionnaires par une augmentation de la valeur de leurs actions
et donc par des plus-values. Toute entreprise assurant son développement exclusivement par
l'autofinancement n'aura pas besoin de recourir ni à ses actionnaires ni au marché financier.

Bien que la législation tunisienne impose un taux minimum, il est recommandé d’opter
dés le départ si possible pour un schéma de financement équilibré (par exemple, 50% fonds
propres, 50% sous forme d’emprunts).

On entend par fonds propres (FP) tous les fonds faisant partie du patrimoine de
l’entreprise, c’est à dire :

 Les ressources personnelles du promoteur (en espèces ou en nature) ;

 Les emprunts à titre personnel (parent, amis…) ;
 Les subventions (pour les nouveaux promoteurs, les primes d’études…) ;
 Les fonds apportés par les associés (y compris les sociétés de capital-risque) ;
 Les quasi-fonds propres (comptes courants des associés, prêts participatifs…).

1-1-2 Le financement par l’endettement

L'endettement est la seconde source de financement pour les sociétés de promotions

immobilières. Il est considéré comme le moyen de financement le plus important par rapport au
financement par les fonds propres. Même si le secteur bancaire est prédominant, les institutions et
les produits de financement autres que bancaires se sont beaucoup diversifiés. Il faut souligner que
la plupart des mécanismes qu'on trouve dans certain nombre des pays aux systèmes financiers plus
développés existent en Tunisie.

Non seulement l'architecture légale et règlementaire est très riche mais une gamme importante
d'institutions financières existe et des produits relativement sophistiqués ont été mis en place. On
mentionnera de manière particulière le leasing qui s'est fortement développé mais également le
factoring et les SICAR. L'existence de toutes ces sources de financement et d'accompagnement
constitue une avancée réelle qui doit donc être appréciée à leur juste valeur.

Il s’agit aussi les crédits à moyen terme (2 à 7 ans) et long terme (plus de 7 ans), et des
lignes de crédit bancaire sont libres et sont exprimés en fonction du taux du marché

87
monétaire (TMM). Les marges bancaires varient généralement de 2 à 5 points majoré du
TMM selon la nature du projet, la durée du crédit et la crédibilité du promoteur.

1-2 Le financement en Tunisie

Une multitude d’instruments de financement des projets est aujourd’hui mise à la

disposition des promoteurs tunisiens et étrangers :

 Le Fonds de Promotion et de Décentralisation Industrielles (FOPRODI)

 Fonds National de Promotion de l’Artisanat et des Petits Métiers (FONAPRAM)
 Banque de Financement des Petites et Moyen Entreprises (BFPME)
 Société d'Investissement à Capital Variable (SICAV)
 Société d'Investissement à Capital Fixe (SICAF)
 Société d'Investissement à Capital Risque (SICAR)
 Crédits bancaires
 Lignes de partenariat
 Leasing
 Banque Tunisienne de Solidarité (BTS)
Tentées par le succès des expériences des pays occidentaux, des sociétés spécialisées se sont
lancées, en Tunisie, dans l'industrie du capital risque depuis 1995 dans le but d'enrichir davantage
l'éventail financier et d'offrir plus d'alternatives financières pour les PME. Une alternative qui permet
de renforcer la structure de nos firmes qui souffrent du syndrome de sous-capitalisation.

Le capital risque vient donc appuyer l'action bancaire notamment l'investissement et consolider
le financement d'un pays émergent. Ainsi, la Tunisie a amorcé sa propre expérience inspirée par
l'expérience des pays occidentaux. L'expérience tunisienne s'est en fait incarnée dans le FOPRODI
et les SICAR. Ainsi, c'est dans l'évolution du FOPRODI que le capital risque a trouvé sa particularité.

1-2-1 FOPRODI

Le Fonds de Promotion et de Décentralisation Industrielles (FOPRODI), crée par

l’article 45 de la loi 73-82 du 31 décembre 1973 portant loi de finances pour la gestion 1974,
a pour objet:

 La création d’une nouvelle génération de promoteurs.

 La promotion de la création et du développement de la petite et moyenne entreprise
dans les activités industrielles, de services et de l’artisanat.
 La mise en œuvre des mesures d’encouragement au développement régional.

88
1-2-2 FONAPRAM

 Le Crédit accordé représente 60% du coût du projet (fonds de roulement compris)

et remboursable sur 7 ans

 Le complément est assuré par la dotation de l’état et l’apport personnel en numéraire

Le Crédit FONAPRAM est destiné au financement de projets des petites entreprises et

des petits métiers à hauteur de 100.000 dinars maximum (fonds de roulement compris). Il
bénéficie des dispositions des conventions conclues entre l’Etat et les banques relatives à
l’octroi et à la gestion de l’aide accordée sur le FONAPRAM.

1-2-3 BFPME

La BFPME est une banque qui couvre l’intégralité des activités de conseil, de suivi et de
financement dédiées aux petites et moyennes entreprises.

 Champs d'intervention :

La BFPME veut être dans tous ses métiers, une banque de référence en plaçant le client au centre
de ses préoccupations et en visant l'atteinte de ses objectifs. Elle est le partenaire des PME tout au
long de leur cycle de vie. Elle finance l’acquisition des biens d’équipement, le génie civil, le fonds
de roulement et l’investissement immatériel à la création et au niveau de l’extension.

 Les promoteurs bénéficiaires de ce financement :

Les promoteurs bénéficiaires de ce financement sont :

- Porteur d’un projet dont le coût total de l’investissement est compris entre 100 MDT et 5 MDT.
- Gérant d’une entreprise dont vous envisagez une extension au moyen d’un investissement dont le
coût total (y compris les immobilisations nettes) est comprise entre 100 MDT et 5 MDT.
- Porteur d’un projet rentrant dans le cadre d'un programme pilote d'essaimage ou d'amorçage.

1-2-4 SICAV

Les SICAV font partie, avec les FCP (Fonds Communs de Placement), de la famille des
OPCVM (Organismes de Placement Collectif en Valeurs Mobilières).

Une SICAV est une société qui a pour objectif de mettre en commun les risques et les
bénéfices d'un investissement en valeurs mobilières (action, obligations, etc.), titres de

89
créances négociables, repos et autres instruments financiers autorisés soit par la
règlementation soit par les statuts de la SICAV.

D'un point de vue juridique, les SICAV ont une personnalité morale. La société dispose d'un
conseil d'administration et les actionnaires de la SICAV bénéficient d'un droit de vote à l'assemblée
générale annuelle. La SICAV est fondée par un établissement de crédit nommé promoteur et un
dépositaire qui assume le contrôle de la régularité des décisions de gestion.

1-2-5 SICAR

Le capital investissement a pour mission essentiellement de promouvoir la création et

le développement de la petite et moyenne entreprise au moyen du financement d’une partie
de ses fonds propres et/ou quasi-fonds propres. Ce financement se fait bien entendu sur les
ressources propres des sociétés d’investissement, sur les fonds déposés auprès d’elles ou sur
des fonds communs de placement à risque. La participation de ces sociétés est matérialisée
par une convention de participation ou un pacte d’actionnaires qui fixe les conditions
d’entrée au capital, les modalités d’accompagnement et de suivi de la société investie durant
la période de co-habitation et de partenariat et les conditions de rémunération et de sortie. Il
importe de souligner que la législation en vigueur interdit aux sociétés d’investissement de
prendre des participations au delà de 49% du capital des sociétés investies.

NB : Les promoteurs immobiliers peuvent bénéficier de ces établissements ci au dessus

pour l’acquisition des biens, matériels, matières premières mais ils ne peuvent pas acquérir
des terrains par l’intermédiaire de ses établissements.

1-2-6 CREDITS BANCAIRES

En fonction de l'étude et des garanties nécessaires, les banques financent les projets sur
les bases suivantes:
• Respect des quotités fixées dans le schéma de financement approuvé par les commissions
d'octroi d'avantages.
• Financement à hauteur d'un maximum de 70% du projet (fonds de roulement inclus) pour
une durée allant de 2 ans à 7 ans.

Le taux d'intérêt est indexé sur le Taux Moyen du Marché monétaire (TMM), et
majoré des commissions et taxes réglementaires.

90
1-2-7 LEASING

Le leasing a été introduit en Tunisie en 1984. Cette formule de financement simple,

rapide et économique connaît un grand succès en Tunisie comme partout dans le monde.Elle
propose en outre des avantages fiscaux appréciables.

Les solutions de financement sont conçues pour l’acquisition de véhicules, d’outils de

production ou de locaux professionnels.

1-2-8 Banque Tunisienne de Solidaritée

La Banque Tunisienne de Solidarité (BTS) est la première banque tunisienne spécialisée

dans le financement de petits projets par le biais du financement direct ou via les
Associations de Micro-Crédits (AMCs).

Elle octroie ses crédits, sans exiger des garanties réelles ou personnelles, à un taux
d’intérêt annuel de 5%, le plus faible du marché.

Les BTS ne financent les promoteurs immobilières ni au niveau de la réalisation des

projets, ni au matériels de construction ou moyen de transport.

Section 2 : Financement des acquéreurs

En vigueur depuis plus de 40 ans, les mécanismes publics d’aide au financement de

l’habitat, ont été essentiellement basés sur les subventions financières (subvention de taux
d'intérêt et exonérations fiscales sur l’épargne-logement) et, dans une moindre mesure, sur
les subventions foncières par la création en 1973 de l’Agence foncière d’habitation (AFH),
dont l’un des objectifs est la réduction de la spéculation foncières.

91
 Jusqu’au début des années 2000, la Banque de l’Habitat (BH), issue de la transformation
en 1989 de la Caisse nationale d’épargne logement (CNEL) en banque universelle, a été un
acteur unique sur le marché du financement de l’habitat. Le décloisonnement et la
déréglementation du secteur bancaire42 a permis à de nouveaux établissements d’intervenir
massivement sur ce marché, en raison principalement de l’essoufflement du principal
intervenant (BH), et de l’attractivité pour les banques du marché du crédit aux particuliers
et la forte concurrence sur le marché du crédit aux entreprises (baisse des marges,
augmentation des risques,…).

Le marché du crédit à l’habitat est devenu stratégique pour la plupart des établissements
de crédit. Il présente, en effet, plusieurs attraits permettant aux banques de développer leur
activité de crédit moyennant des niveaux de marge relativement confortables et de risque
parfaitement maîtrisés.

 Le crédit immobilier est un produit d’appel

 Les clients ayant bénéficié d'un prêt immobilier sont généralement fidèles, en raison
de la durée du prêt (moyen et long termes) et de la domiciliation de leurs revenus
auprès de l'établissement prêteur.

42 En vertu de la loi n° 2001-65 relative aux établissements de crédit

92
  Le crédit à l'habitat permet généralement des ventes croisées liées au logement
(ex. assurances).

Le crédit acquéreur est un produit rentable et peu risqué (comparé à d'autres catégories
de prêts) en raison des garanties hypothécaires et de l'attachement du tunisien à son logement
(faible taux de défaillance).

2-1 Le financement du secteur de l'habitat

2-1-1Taille et comportement du marché du crédit à l'habitat

i. Evolution de l'encours des crédits

En 2013, l'encours des crédits, y compris engagements par signature, consentis par le
système financier sur le secteur de l′habitat 43 , tels que recensés par la Centrale des risques
et la Centrale aux particuliers, a atteint 10.354 millions TND, sur un total de 66.137 millions
TND, représentant 15,7% du total des créances recensées par la BCT (tous secteurs
confondus), contre 12,3% en 2004.

Il convient de préciser que la baisse enregistrée en 2011 de l'encours des crédits

consentis au secteur de l'habitat est due au reclassement des crédits d'aménagement en crédits
à la consommation, et ce en application de la circulaire aux établissements de crédit n° 2012-
17 du 4 octobre 2012 visant la rationalisation des crédits à la consommation.44

43 Crédits aux professionnels (Promotion immobilière) et crédits aux particuliers (Logement)

44 Instauration d'une réserve obligatoire non rémunérée fixée à 50% de l'augmentation de l'encours des crédits à la con-
sommation calculée par référence à l'encours y afférent de fin septembre 2012. Toutefois, et suite à la stabilisation des
encours des crédits à la consommation, la BCT a réduit le taux de la réserve obligatoire appliqué sur l'augmentation de

93
 En intégrant les crédits d'aménagement de logements octroyés aux particuliers, l'encours
des crédits consentis par le système financier au secteur de l'habitat a totalisé 16.916 millions
TND en 2013 ou 25,6% de l'ensemble des créances recensées par la BCT (toutes activités
confondues).

ii. Volume du financement du logement en pourcentage du PIB

En pourcentage du PIB, le stock de l'encours global des crédits à l'habitat atteint 17,8%
en 2013, contre 5,8% en 2004. Hors crédits d'aménagement, ce taux est de 9,2% en 2013.
Ceci reflète la progression des revenus réels. L'augmentation de la part de la population en
âge de former un ménage renforce aussi la demande. Cette tendance n'est pas surprenante du
fait que la demande croît avec le revenu. Il convient néanmoins de préciser que les
changements intervenus dans le pays en 2011 expliquent la substantielle hausse de l'encours
des crédits à la consommation, déguisés pour partie en crédits d'aménagement de logements.

iii. Segments de marché du crédit à l'habitat

Le marché du crédit à l'habitat se décompose en trois grandes familles de crédits, de

nature et de poids différents :

 Les crédits octroyés aux promoteurs immobiliers pour les travaux de

construction de logements, d'acquisition ou de viabilisation de terrains, qui

l'encours des crédits à la consommation de 50% à 30% et ce, en vertu de la circulaire aux banques n o 2013-03 du 28 mars
2013

94
 représentent 18% du total des encours de crédits à l'habitat à fin 2013 ;

 Les crédits acquéreurs accordés aux particuliers pour l'acquisition ou les

travaux de construction de biens (terrains, appartements, maisons
individuelles) à usage d'habitation, qui représentent 41% des encours à la
même date ;

 Les crédits consentis aux particuliers pour l'aménagement de logements, qui

représentent 38% des encours à fin 2013.

Sur la période 2010-2013, les engagements du système financier sur le secteur de

l'habitat se sont accrus de 53%. Cette évolution cache néanmoins certaines disparités :
accroissement des encours des crédits aux entreprises de 24%, ceux consentis aux
particuliers de 61%, et net accroissement des impayés de plus de 90%.

Les crédits acquéreurs regroupent deux catégories :

 Le segment des prêts libres, sans intervention de l'Etat ;

 Le segment social et économique, qui bénéficie du soutien de l'Etat sous deux formes :
taux d'intérêts préférentiels et subventions directes.

 Le taux d'intérêt préférentiel : forme classique où l'Etat prend en charge un certain

nombre de points de taux d'intérêt. Cette forme étant limitée en fonction des
ménages cibles (revenus inférieurs à un montant donné, exprimé en multiples de

95
 SMIG 45 ), des biens à financer (faisant partie de programmes préalablement agréés,
avec des superficies et valeurs limitées), via une banque publique exclusivement
(Banque de l'Habitat).

 Subvention consistant en la prise en charge d'une partie de l'autofinancement

minimum de l'emprunteur.

2-1-2 Destinations et caractéristiques des crédits à l'habitat

En l'absence de statistiques détaillées et sur la base d'une extrapolation des données des
principaux établissements de crédit, nous pouvons affirmer de manière générale que :

 Le marché des crédits acquéreurs est concentré sur le financement de l'acquisition

de logements neufs en vue d'une accession à la propriété de leur habitation
principale.

 L'essentiel des crédits acquéreurs, hors ceux consentis dans le cadre du

FOPROLOS, est octroyé sur des durées n'excédant pas 15 ans et à taux variables.

2-2 Caractéristiques de la demande de crédit immobilier

2-2-1Facteurs structurels de croissance de la demande et freins

La demande de crédits immobiliers est structurellement liée aux facteurs

démographiques et socio-économiques :

 La structure démographique de la population, sa dynamique de croissance et l'évolution

des comportements.46

 Accroissement de la population, qui est passée de 8,2 millions d'habitants en

1990 à 10,9 millions en 2013 et évoluerait à 12,1 millions en 2024.47

 Hausse du taux d'urbanisation, de 59,6% en 1990 à 62,6% en 2000 et 66,4%

en 2012.

45 A partir de mai 2014, le salaire minimum interprofessionnel garanti est fixé à TND 319,904 pour le régime de 48 heures
et TND 274,559 pour le régime de 40 heures.
46 Données de l'Institut national de la statistique
47 Projection de la population réalisée en 2009 par l'Institut national de la statistique.

96
  Réduction du phénomène de cohabitation. Le nombre moyen de personnes
par logement occupé est passé de 6,00 en 1975 à 4,33 en 2009.

 Lutte contre l'habitat insalubre et développement du logement social. La part

des logements rudimentaires est passée de 23,7% en 1975 à 8,8% en 1984 et
0,3% en 2009.

 Allongement de la durée de vie, de 70,3 ans en 1990 à 74,9 en 2011.

 Volonté des ménages d'améliorer leurs conditions de logement (amélioration

du confort et de la taille du logement).

 Les facteurs socio-économiques

 L'attachement culturel du tunisien à la propriété : près de 80% de la

population est propriétaire de son logement. Cet attachement répond aussi à
des motivations d'ordre rationnel. L'acquisition d'un bien immobilier
constitue non seulement une réponse à une valeur d'usage, mais représente
aussi une épargne en vue de constituer un patrimoine et donc un gage de
sécurité et d'indépendance. C'est aussi une source potentielle de revenus à
travers les loyers.

 Les contraintes du marché de la location

 Des freins substantiels au développement de la demande de crédits immobiliers

subsistent néanmoins :

 Une partie importante des revenus des ménages est variable et reste
difficilement justifiable par des moyens officiels.

 Des revenus faibles et évoluant timidement.

 Un taux de chômage élevé (15,2% au premier trimestre 2014).

 La croissance du surendettement des ménages, qui n'est certes pas liée au

crédit immobilier, mais qui restreint mécaniquement le marché du crédit à
l'habitat.

 Le niveau bas des taux d'intérêt résolvabilise les ménages et les incite à

97
 souscrire un prêt acquéreur, mais une partie de cette baisse est absorbée par
les hausses de prix.

2-2-2 Perspectives d'évolution de la demande de crédit à l'habitat

 Quantitativement, le marché continuera à augmenter sous l'effet de la démographie,

même si le recul de l'âge du mariage et l'arrivée de plus en plus tardive des jeunes sur le
marché du travail érodera cette évolution quantitative.

 En ce qui concerne la solvabilité de la demande, l'impact des mutations économiques

que connaît le pays depuis 2011 tendront à variabiliser les revenus.

2-3 Caractéristiques de l'offre de crédit à l'habitat

2-3-1 Objets de financement proposés

Etablissement de crédit Banque de l'Habitat (BH)

Acteur majeur dans le financement de l'immobilier, la Banque de l'Habitat offre aux

particuliers des solutions pour le financement du logement sous forme de (i) crédits sur
ressources contractuelles (épargne-logement) ou (ii) sur ressources ordinaires (crédits
directs).

Outre le régime d'épargne-logement classique, hérité de la CNEL, la BH propose un

produit d'épargne-logement spécifique ''El Jedid'', complémentaire au premier régime. Ce
régime offre la possibilité de postuler à diverses catégories de crédits-logements (acquisition
de logement neuf ou ancien, achat de terrain, construction, extension ou rénovation de
logement). La quotité de crédit varie entre 1 et 3 fois l'épargne selon le régime choisi et la
période de remboursement s'étale jusqu'à 20 ans.

La BH propose par ailleurs des crédits directs permettant à ceux qui ne disposent pas
d'épargne de postuler à un prêt ou à ceux qui ont une épargne et qui souhaitent disposer de
plus de crédits. Le crédit direct est destiné au financement de l'acquisition de logements
neufs ou anciens, la construction, l'extension ou la rénovation d'un logement, de même que
l'acquisition d'un terrain. L'octroi du crédit direct est conditionné par la justification d'un
autofinancement variant de 15 à 30% en fonction du type et du prix du logement et de la
capacité de remboursement qui ne doit pas dépasser 40% du revenu brut du bénéficiaire. La

98
durée de remboursement peut atteindre 20 ans et le taux d'intérêt varie entre TMM+2% et
TMM+2,5% pour les taux variables et 6,5% pour le taux fixe.

Maillon essentiel du processus de développement de l'habitat, les crédits de

préfinancement sont consentis par la BH aux promoteurs immobiliers agréés pour la
réalisation de projets immobiliers, sur la durée prévisionnelle de leur réalisation, à
concurrence de 80% du coût pour les programmes de construction de logements sociaux et
70% pour les autres projets (économique ou standing). Les taux d'intérêt varient de
TMM+2% à TMM+3,5% selon la nature du projet (social, économique ou standing). Leur
remboursement est assuré par les financements accordés aux futurs acquéreurs.

Autres établissements de crédit

L'intervention des autres établissements dans le financement du secteur de l'habitat s'est

intensifiée depuis le début des années 2000, et ce par la création de régimes spécifiques
d'épargne-logement (ex. CREDIM-AMEN, CREDIRESIDENCE-BIAT, BEITI-STB,
MENZILI-ATTIJARI...), ou par le biais de crédits directs accordés sur leurs ressources
propres et destinés à l'acquisition ou la construction d'une résidence principale ou secondaire,
la réalisation des travaux de rénovation ou d'extension de logement ou l'acquisition un terrain
à bâtir.

Les produits d'épargne-logement proposés par la plupart des banques permettent au

terme de 1 à 6 ans d'épargne d'accéder à un prêt-logement d'un montant pouvant atteindre 5
fois l'épargne constitué (avec ou sans plafond) sur 15 ans généralement, à des taux
généralement variables, variant de TMM+2,75% à TMM+3,5%.

En outre, si la capacité de remboursement le permet (fixée à 40% du revenu net), et pour

parfaire l'investissement, les banques associent généralement aux crédits d'épargne-
logement des crédits complémentaires de même durée à des taux allant de TMM+3% à
TMM+5%.

Finance islamique

Deux établissements proposent actuellement des solutions conformes aux principes de

la finance islamique pour le financement de biens immobiliers à usage d'habitation, à travers

99
la technique de Mourabaha48 , moyennant une marge de profit fixe : Banque Zitouna
(financement direct) et Al Baraka Bank 49 (épargne assortie d'un financement équivalent à 2
fois le montant épargné plafonné à 100.000 TND ou financement direct).

Ces financements sont destinés à (i) l'acquisition d'un logement neuf ou ancien à usage
d'habitation, (ii) l'acquisition d'un terrain destiné à la construction d'un logement, (iii) la
construction d'un logement, (iv) l'extension d'un logement à usage d'habitation, et (v) la
rénovation ou l'aménagement d'un logement.

Non plafonnés, les financements directs sont octroyés sur une durée maximale de 15 ans
et couvrent jusqu'à 80% de l'investissement. Plafonné à 30.000-35.000 TND, les
financements d'aménagement de logement - à l'instar des autres établissements de crédit -
sont proposés sur une durée n'excédant pas 7 ans à concurrence de 80% du coût des travaux.

La Banque Zitouna propose par ailleurs une solution destinée aux promoteurs
immobiliers, ''Tamouil Macharii Akkariya'', qui finance jusqu'à 70% du coût des besoins
(construction, lotissement ou acquisition de terrain), sur des durées de 36 à 48 mois.

Organismes de sécurité sociale

Des prêts-logements complémentaires sont accordés par la Caisse nationale de retraite

et de prévoyance sociale (CNRPS) et la Caisse nationale de sécurité sociale (CNSS) aux
assurés sociaux en activité. Ils sont destinés à compléter le financement de la construction
d'un logement ou l'acquisition d'un logement nouveau ou l'acquisition d'un lot de terrain
viabilisé auprès d'un promoteur immobilier agréé50 , et ce dans la limite de TND 15.000

remboursables dans un délai maximum de 20 ans51 au moyen de retenues mensuelles

opérées d'office par l'employeur sur le traitement du bénéficiaire, et un taux d'intérêt de
6,75% l'an. Le montant cumulé de prêts accordés par la caisse et les banques ne doit pas
dépasser 90% du coût du bien. Les charges de remboursement découlant du cumul des prêts
ne doivent pas dépasser 40% du revenu moyen déclaré, majoré éventuellement du revenu du

48 Mourabaha est un contrat de vente au prix de revient majoré d'une marge bénéficiaire connue et convenue entre le
client et la banque. Celle-ci achète le bien choisi par le client et le lui revend moyennant un paiement échelonné sur une
période convenue entre les deux parties
49 Al Baraka Bank, qui avait jusqu'en 2013 un statut de banque offshore, vient d'obtenir l'agrément pour une activité on
shore (effectif à partir de 2014)
50 Décret n° 86-383 du 22 mars 1986 relatif à l'octroi de prêts-logements par les caisses de sécurité sociale, tel qu'abrogé
et remplacé par le décret n° 2002-2086 du 16 septembre 2002
51 Décret n° 89-609 du 7 juin 1989 portant modification du décret n° 86-383 du 22 mars 1986 relatif à l'octroi de prêts-
logements par les caisses de sécurité sociale

100
conjoint si ce dernier est lui-même assuré social. Il peut être renouvelé une seule fois après
remboursement intégral du prêt antérieur.

La surface habitable des logements objet des prêts attribués par les organismes de
sécurité sociale ne doit pas dépasser 225 m2.

Le graphique ci-dessous illustre l'évolution des prêts logements accordés par les
organismes de sécurité sociale sur la période 2003-2012.52

En 2012, 338 assurés sociaux ont bénéficié d'un prêt logement pour un montant global
de 3,9 millions TND (11.512 TND en moyenne), contre 7.926 et 107,4 millions TND
respectivement en 2003. Cette évolution est imputable à la situation financière difficile des
caisses de sécurité sociale. Aucun prêt-logement n'a été octroyé par la CNRPS sur 707
demandes de crédit répertoriées en 2012.53 A fin 2012, l'encours des prêts-logements de la
CNRPS est de 62,5 millions TND .54

2-3-2 Durée de Remboursement des crédits

 Les durées de remboursement proposées par la BH peuvent atteindre 25 ans. Ceci

paraît logique quand on sait que la demande est composée pour l'essentiel de primo-
accédant (salariés non propriétaires et non copropriétaires d'un logement dans le
cadre du FOPROLOS).

52 Ministère des Affaires sociales ''Annuaire des statistiques sociales 2012''

53 Taux de satisfaction de 16% à la CNRPS sur la période 2008-2012

54 CNRPS ''Rapport annuel 2012''

101
  Compte tenu de l'exigence de la BCT de pratiquer des taux fixes dès lors que la durée
de remboursement dépasse 15 ans, et faute de ressources appropriées, la durée des
prêts-logements proposés par les autres établissements de crédit (hors BH) est limitée
à 15 ans.

 Les ménages acceptent plus facilement aujourd'hui l'idée d'emprunter à plus long
terme, sans avoir à épargner au préalable, compte tenu du fait qu'ils veulent être
propriétaires immédiatement en raison du coût élevé du locatif et de l'évolution à la
hausse des prix de l'immobilier.

 L'allongement de la durée des prêts permet de solvabiliser une nouvelle demande, ce

qui permet d'élargir le marché du crédit à l'habitat. Toutefois, il accroît les risques
pour l'établissement prêteur compte tenu du manque de visibilité sur une longue
période.

 Les durées de remboursement proposées pour les crédits d'aménagement de logement

varient généralement de 5 à 7 ans.

2-3-3 Périodicités de remboursement

Les périodicités de remboursement des crédits aux particuliers sont généralement

mensuelles.

2-3-4Garanties

Outre la constitution d'une hypothèque de premier rang au profit du/des bailleur(s) de

fonds, le bénéficiaire du prêt est généralement tenu de contracter une assurance-vie et une
assurance incendie pour le montant et la durée du remboursement du prêt.

2-3-5 Conditions particulières

La domiciliation irrévocable du salaire ou la déclaration du revenu pour les professions

libérales est généralement exigée.

2-4 Parts de marché du crédit à l'habitat

Avec 21% de part de marché en 2012, la BH occupait le premier rang en termes

d'engagements sur le secteur de l'habitat (crédits immobiliers Promoteurs et crédits
immobiliers Acquéreurs), mais continue de céder du terrain face à ses concurrents,

102
particulièrement AMEN BANK désormais leader sur le segment de la promotion
immobilière (28%). La BIAT occupe la troisième place (15%). Ensemble, ces trois banques
représentent plus de la moitié des engagements sur le segment de la promotion immobilière
et près de 60% sur le segment des crédits acquéreurs.

2-5 Le régime d'épargne-logement

En vertu de la loi n° 73-24 du 7 mai 1973, il a été institué un régime d'épargne-logement

au profit des personnes physiques désirant accéder à la propriété ou à la copropriété
immobilière, et créé une caisse chargée de l'ensemble des opérations liées à l'épargne-
logement, la Caisse nationale d'épargne logement (CNEL), désormais transformée en banque
universelle en 1989 (BH). L'épargne des ménages est notamment utilisée pour le
financement des dépenses de construction ou d'extension ainsi que pour l'acquisition de
logements neufs construits par des promoteurs immobiliers agréés.

La convention du 28 avril 1989 relative à la gestion du régime d'épargne-logement,

stipule que l'Etat tunisien fournit annuellement à la BH les fonds nécessaires pour combler
les besoins de financement résultant du déséquilibre financier du régime d'épargne-logement
constaté au titre de l'exercice écoulé. Aucun engagement n'a été constaté par la BH au titre
de cette convention en 2011.

2-5-1 Epargne auprès des banques

A fin 2013, les dépôts d'épargne-logement ont atteint 1.259 millions TND, sur un total
de 12.825 millions TND, représentant 9,8% de l'ensemble des dépôts d'épargne auprès des

103
banques, contre 16,6% en 2004.55 Cela traduit un intérêt grandissant des épargnants envers
les autres formes d'épargne, qui ont évolué à un rythme annuel moyen de 10,3% sur les dix
dernières années, contre 3% pour l'épargne-logement.

C'est la première fois que les dépôts d'épargne-logement auprès des banques enregistrent
une régression (-0,5% par rapport à 2012), reflétant la stagnation des dépôts d'épargne-
logement auprès de la BH et la baisse significative de leur part dans le total collecté ; passant
de 75% en 2004 à moins de 60% en 2013. Les autres établissements ont augmenté leur part
de marché en termes de dépôts d'épargne-logement, enregistrant une croissance annuelle
moyenne de plus de 9%, contre 0,4% pour la BH.

2-5-2 Epargne totale auprès du Centre d'épargne postale

Plus de 3,5 millions d′épargnants 56 détenaient des avoirs auprès du Centre d'épargne
postale (CEP) pour un montant de 3.632 millions TND (dont TND 8,8 millions en TND
convertibles), enregistrant un accroissement annuel moyen de 12,5% sur les dix dernières
années.

55 Banque centrale de Tunisie "Statistiques financières" n°186, Avril 2014

56 La Poste Tunisienne ''Rapport annuel 2012''

104
 Tout laisse à penser que les avoirs collectés auprès du CEP proviennent pour l'essentiel
du secteur informel. Toutefois, le montant moyen des livrets d'épargne postaux, 1.038 TND
à fin 201357 , dénote une clientèle à revenu plus élevé.

2-6 Les mécanismes d'aide au financement de l'habitat

2-6-1 Le Fonds de promotion du logement pour les salariés FOPROLOS

Institué par le décret gouvernemental n° 2016-1126 (annexe 3) , les fonds de promotion

du logement pour les salariés revêtent la forme de prêts et de dons accordés dans les limites
des ressources du fonds pour financer :

- La construction ou l'extension d'un logement individuel principal, dont la propriété revient

au salarié suivant les dispositions prévues par l'article 3 de ce décret gouvernemental ;
- L'acquisition d'une parcelle de terrain, pouvant bénéficier d'une autorisation de bâtir pour
construire un logement principal, suivant les dispositions prévues par l'article 4 de ce décret
gouvernemental ;
- L'acquisition d'un logement neuf, principal, auprès d'un promoteur immobilier agrée par le
ministère chargé de l'habitat suivant les dispositions prévues par l'article 5 de ce décret
gouvernemental.

57 La Poste Tunisienne ''Annuaire statistique 2013''

105
 Les documents constituants le dossier de demande de bénéficier de l'un des
financements mentionnés cidessus ainsi que leurs modes de décaissement seront fixé par
arrêté du ministre chargé de l'habitat.

Les catégories de salariés pouvant bénéficier des financements accordés par le fonds de
promotion du logement pour les salariés, tel que prévus par l'article premier de ce décret
sont:

- Catégorie 1 (FOPROLOS 1) : Le salaire mensuel brut, toutes indemnités comprises,

varient entre le salaire minimum interprofessionnel garanti (SMIG) et deux fois et demi le
SMIG.

- Catégorie 2 (FOPROLOS 2) : Le salaire mensuel brut, toutes indemnités comprises,

varient entre deux fois et demie le salaire minimum interprofessionnel garanti (SMIG) et
trois fois et demi le SMIG.

- Catégorie 3 (FOPROLOS 3) : Le salaire mensuel brut, toutes indemnités comprises,

varient entre trois fois et demi le salaire minimum interprofessionnel garanti (SMIG) et
quatre fois et demi le SMIG.

Les catégories de salariés définies par l'article 2 du décret, peuvent bénéficier de prêts
et de dons sur les ressources du fonds de promotion du logement pour les salariés, pour
financer l'acquisition d'un nouveau logement neufs, principal, auprès d'un promoteur
immobilier agrée par le ministère chargé de l'habitat suivant le tableau qui suit :

106
 Tableau 8 : Catégories de salaires pour les crédits FOPROLOS

Catégorie de Catégorie 1 Catégorie 2 Catégorie 3

salariées (FOPROLOS 1) (FOPROLOS 2) (FOPROLOS 3)

Le salaire minimum entre 1 et 2.5 le SMIG entre 2.5 et 3.5 le SMIG entre 3.5 et 4.5 le SMIG
interprofessionnel
garanti (SMIG)

Type de logement individuel collectif collectif collectif

La surface maximum du 50 m2 La surface couverte ne dépasse pas 120 m2 compte tenu les parties
logement communes.

Le prix de vente ne dépasse pas 3 fois le SMIG

maximum du m2
couvert

Montant maximum du Ne dépasse pas 90% du prix de vente de logement et ne dépasse pas aussi 250
prêt fois le SMIG en tenant compte des dispositions prévues par l’article 10 du
présent décret gouvernemental.

Montant 10% Le prix de vente de 10% au moins du prix de logement

d’autofinancement logement dont une partie
qui ne dépasse pas 15 fois
le SMIG est prise en
charge par le fonds.

Durée de 25 ans
remboursement de prêt

Le délai de grâce 3 ans 1 année

Taux d’intérêt 1% 3% 5%

Garantie Hypothèque au profit de l’organisme gestionnaire du fonds

Au 31 décembre 2013, l'encours global des crédits consentis dans le cadre du

FOPROLOS totalisait 282 millions TND, dont 66,3 millions TND (ou 23,5%) en impayés
(principal). A la même date, le taux de recouvrement y afférent était de 24,7%.

107
 Sur la période 2009-2013, le parc des logements financés sur les ressources du
FOPROLOS a totalisé 2.552 unités, essentiellement sous forme d'acquisitions auprès de
promoteurs immobiliers agréés, pour un montant global de 88,5 millions TND. Seulement,
5 unités ont bénéficié du concours du fonds pour l'auto-construction (0,2% du total).

Sur la période 2009-2013, et par catégories, le FOPROLOS 1 a représenté 49% de

l'intervention du fonds en termes de nombre de logements financés, et 41% en termes de
crédits octroyés. Le nombre de logements financés dans le cadre du FOPROLOS 1 a
continuellement perdu du terrain face aux deux autres catégories (-13,6 points sur la
période).

Pris ensemble, les catégories 2 et 3 du FOPROLOS comptent pour 59% du parc et 67%
des crédits octroyés en 2013 ; contre 45% et 54% en 2009, respectivement.

108
 Les prix moyens par mètre carré, tels que fixés par arrêtés du ministre de l'Equipement,
se situent actuellement entre 692 TND pour le logement social semi-collectif et 900 TND
pour le logement social individuel. Sur la période 2007-2013, ils ont évolué tel qu'illustré
dans le graphique ci-après :

2-6-2 Le Fonds national de solidarité FNS

Instituée par le décret n° 2007-4099 du 11 décembre 2007, la subvention accordée sur

les ressources du Fonds national de solidarité (FNS) est entrée en vigueur courant mai 2008.
Elle consiste en la prise en charge d'un montant maximum de 3.000 TND de
l'autofinancement minimum du salarié dans le cadre du FOPROLOS 1. Elle a été portée à
4.000 TND en vertu du décret n° 2009-3586 du 18 novembre 2009.

A fin 2013, elle a concerné près de 1.825 bénéficiaires pour un montant global de 6
millions TND (soit TND 3.288 par bénéficiaire en moyenne).

Depuis 2012, une dotation budgétaire est allouée en lieu et place du FNS, et ce suite à
sa suppression par la loi n° 2012-1 du 16 mai 2012 portant de finances complémentaire pour
l'année 2012.

2-6-3 Le Fonds national d'amélioration de l'habitat FNAH

Institué par la loi n° 2004-77 du 2 août 2004, le Fonds national d'amélioration de l'habitat
(FNAH) contribue au financement :

 des programmes et projets relatifs à l'éradication des logements rudimentaires

109
  des opérations de sauvegarde, de restauration, de réhabilitation et d'assainissements
réalisés par les propriétaires privés pour entretenir leurs logements ou les pourvoir
d'équipements nécessaires ;
 des opérations de réhabilitation et de rénovation urbaine réalisées par les collectivités
locales ou confiées par l'Etat aux établissements et organismes spécialisés, sous forme
de prêts et subventions.58

Les dossiers relatifs aux subventions accordées par le FNAH aux personnes physiques
ou aux collectivités locales sont déposés, traités et accordés par les services du ministère de
l'Équipement qui se charge de communiquer la liste définitivement approuvée par le ministre
de l'Équipement à la BH pour la mise en place.

La subvention aux propriétaires privés, qui concerne les personnes physiques dont les
revenus sont inférieurs au SMIG, est accordée après enquête sociale dans la limite de 2.000
TND.

La gestion du FNAH est confiée à la BH en vertu d'une convention tripartite signée le 6

mai 2010 entre le ministère de l'Équipement et de l'Habitat, le ministère des Finances et la
BH. En rémunération de sa gestion, la banque perçoit 1% sur les déblocages des subventions,
2% sur les déblocages des prêts et 3% sur les sommes recouvrées.

2-6-4 Le Programme national de résorption des logements rudimentaires PNRLR

En vertu du décret n° 86-438 du 12 avril 1986, il a été institué le Programme national

de résorption des logements rudimentaires (PNRLR). Sa gestion a été confiée à la BH et ses
ressources proviennent, notamment :

 des dotations budgétaires de l'Etat ;

 des prélèvements sur le FNAH ;
 des prélèvements sur les programmes spéciaux en rapport avec l'habitat.

La BH accorde des prêts ou subventions aux ménages occupant des logements

rudimentaires pour l'acquisition de lots de terrain, la construction de logements salubres ou
l'amélioration de logements insalubres.

58 Décret n° 2007-534 du 12 mars 2007, fixant les conditions d'octroi des prêts et subventions par le fonds national
d'amélioration de l'habitat tel que complété par le décret n° 2012-59 du 12 mars 2007.

110
 En rémunération de sa gestion, la BH perçoit 1% sur les déblocages et 2% sur les
recouvrements annuels en principal et intérêts. Aucune commission n'a été constatée par la
BH à ce titre au cours de l'exercice 2011.

Chapitre 2 : Les relations en jeu lors de la construction du projet

L'architecte, l'ingénieur, l'entrepreneur, le bureau d'études, le bureau de contrôle

technique ainsi que toute autre personne liée au maître d'ouvrage par un contrat d'ouvrage
ou de services, sont responsables de plein droit pendant dix ans à compter de la date de
réception de l'ouvrage qu'ils ont conçu, réalisé ou dirigé ou dont ils ont contrôlé les travaux,
et ce en cas d'effondrement total ou partiel de l'ouvrage ou en cas de menace évidente
d'effondrement ou d'atteinte évidente à sa solidité au niveau des fondations, des structures,
ou du couvert, résultant soit d'erreur de calcul ou de conception, soit du défaut des matériaux,
soit du vice dans la construction ou dans le sol.

Cette responsabilité s'étend également aux promoteurs immobiliers et à toute personne

qui à titre habituel ou professionnel, vendent après achèvement, un ouvrage qu'ils ont
construit, et toute autre personne qui, bien qu'agissant en qualité de mandataire du
propriétaire de l'ouvrage, accomplit une mission assimilable à celle d'un promoteur
immobilier.

Une telle responsabilité n'a point lieu à l'encontre de tout intervenant qui prouve que les
dommages affectant l'ouvrage sont dus à la force majeure ou à la faute d'un tiers ou à la
persistance du maître de l'ouvrage à appliquer ses instructions fermes malgré sa mise en
garde par huissier-notaire contre les dangers qu'elles comportent.

Section 1 : Les bureaux d’études

Les bureaux d'études techniques se sont développés dans les années 1970 en dehors des agences
d'architecture. Ils se sont développés dans les années 2000 en dehors des cabinets de géomètre-expert
DPLG.

1-1 Description

Le BET a pour mission d'assister le maître d'œuvre (l'architecte ou la société d'architecture) sur
les spécificités techniques relevant de ses compétences. Le BET doit être assuré et qualifié pour
exercer les missions techniques.

111
1-2 Types

Le BET généraliste est doté de personnel compétent dans tous les corps d'état (TCE), c'est-à-
dire dans toutes les spécialités décrites ci-après.

1-2-1 BET structure

Un BET structure réalise la conception d'ouvrages structurels, qu'il s'agisse d'ouvrages

en béton armé, en structure métallique, en structure bois ou en structure mixte. De manière
restrictive, un BET structure peut être spécialisé dans l'un ou l'autre de ces types de
structures.

Un BET béton assistera l'architecte sur le dimensionnement des ouvrages en béton. Il

dessine des plans bétons du dossier de consultation des entreprises (DCE) et rédige le CCTP
(cahier des clauses techniques particulières) du lot gros œuvre (GO).

1-2-2 BET fluide

Un BET fluide réalise la conception technique des lots plomberie, chauffage, ventilation et
climatisation, etc. Il dessine les plans du dossier de consultation des entreprises et écrit le ou les
CCTP correspondants. Il produit aussi la notice thermique, en association avec les autres BET et
l'architecte.

BET fluide désigne généralement l'entité qui conçoit les ouvrages électriques, en courant fort
ou en courant faible, et assure la coordination SSI.

Afin de faire la distinction entre ces corps de métier à la fois proches (il s'agit de concevoir et
de prévoir comment tirer des réseaux) et éloignés (gérer des écoulements de liquides ou de gaz n'est
pas toujours la même chose de gérer du courant électrique).

On parlera en particulier au sein des BET généralistes de spécialités en réseaux humides et en

réseaux secs.

1-2-3 BET acoustique

Le BET acoustique assiste l'architecte sur tous les sujets concernant l'étude acoustique
(épaisseur des cloisons, résilients acoustiques dans le sol, faux-plafonds, etc.). Il rédige la notice
acoustique et produit des paragraphes dans de nombreux CCTP des corps d'état secondaires
concernant des spécifications particulières de certains matériaux.

112
1-2-4 BET V.R.D (voirie et réseaux divers)

Le BET V.R.D. assure la conception des espaces extérieurs d'un point de vue technique. En
collaboration avec l'architecte et, ou le paysagiste de la maîtrise d'œuvre, il réalise les documents
graphiques et les descriptifs techniques correspondant aux prestations de surface — sites « d'espaces
verts » — et de V.R.D.

1-2-5 BET économie de la construction

Le BET économie de la construction :

 réalise les quantitatifs du bâtiment ;

 estime les coûts de chacun des éléments constitutifs des bâtiments et des espaces
extérieurs ;

 peut rédiger les pièces écrites nécessaires à la consultation des entreprises.

1-2-6 BET de diagnostic immobilier

Le BET de diagnostic immobilier réalise les diagnostics sur l'amiante, le plomb, gaz,
électrique, termite. Il est le plus souvent missionné par le Maître d'ouvrage et est alors
indépendant de la maîtrise d'œuvre. Il peut intervenir en amont et, ou en aval des travaux.

Section 2 : Les bureaux de contrôle

2-1 Définition

Le contrôle technique est obligatoire dans tous les cas où la loi exige l'assurance de
responsabilité des intervenants dans la construction.

Ne peuvent exercer ce contrôle que les contrôleurs techniques agréés par l'autorité
administrative compétente. Les missions des contrôleurs techniques, les conditions ainsi que
les modalités de leur agrément sont fixées par décret.

Le contrôleur technique a notamment pour mission de contribuer à la prévention des

différents aléas techniques susceptibles d'être rencontrés dans la réalisation de l'ouvrage. Il
intervient pour donner son avis au maître de l'ouvrage, à l'assureur et aux intervenants, sur
les problèmes d'ordre technique concernant en particulier la solidité de l'ouvrage et la
sécurité des personnes.

113
2-2 Des missions du contrôleur technique

La mission du contrôleur technique, telle que définie par la loi n°94-9 du 31 janvier
199459 , relative à la responsabilité et au contrôle technique dans le domaine de la
construction consiste à :

- Contribuer à la prévention des différents aléas techniques susceptibles d'être rencontrés

dans la réalisation de l'ouvrage ;

- Émettre son avis au maître de l'ouvrage, à l'assureur et aux intervenants, sur les questions
d'ordre technique concernant notamment la solidité de l'ouvrage et la sécurité des personnes.

Le contrôleur technique agit avec toute la diligence requise et met en œuvre tous les
moyens qui permettent d'éviter autant que faire se peut les retards qui pourraient découler de
son intervention. Le contrôleur technique est jugé, sous sa responsabilité, du caractère de
nécessité des actes en cause.

Le contrôleur technique n'est pas considéré comme mandataire du maître de l'ouvrage,

et de ce fait, il n'est pas en droit de donner des ordres aux intervenants dans le domaine de la
construction.

Le contrôleur technique fonde les vérifications auxquelles il procède, pour accomplir sa

mission, sur les règles scientifiques qui intéressent les domaines d'intervention concernés et
qui sont en jeu dans les aléas techniques susceptibles d'être rencontrés. Il doit vérifier en
matière de solidité, la conformité des calculs avec les règles de conception et d'exécution des
ouvrages. Il doit vérifier en matière de sécurité des personnes, l'application des exigences de
la législation relative à la protection contre les risques d'incendie et de panique dans les
établissements recevant du public ainsi que la disponibilité des moyens de secours. Le
contrôle porte également sur la vérification de conformité à la réglementation relative aux
installations électriques et de gaz combustibles, aux installations de climatisation, ainsi
qu'aux règlements d'hygiène et de sécurité applicables dans la zone où sont situés les
ouvrages.

59 Loi n° 94-9 du 31 janvier 1994, relative à la responsabilité et au contrôle technique dans le domaine de la
construction.

114
 Pour accomplir sa mission, le contrôleur technique est tenu de procéder à l'examen :

- des documents, plans et dessins définissant les ouvrages,

- des dispositions prévues par les constructeurs afin de s'assurer qu'ils effectuent d'une
manière satisfaisante les vérifications techniques qui leur incombent,

- des ouvrages réalisés.

Le contrôleur technique émet son avis par écrit sur les documents techniques du projet et
sur tout ce qu'il peut constater sur les lieux.

L'intervention du contrôleur technique doit tenir compte de la réaction des intervenants

dans le domaine de la construction à propos des avis qu'il a émis au maître de l'ouvrage.
Cette mission nécessite la participation du contrôleur technique aux réunions de mises au
point techniques que le maître de l'ouvrage décide de tenir avec les intervenants dans le
domaine de la construction.

Outre les avis émis par écrit tout au long de sa mission le contrôleur technique consigne
le résumé de son intervention dans deux rapports principaux :

- un rapport initial de contrôle technique, relatif au contrôle des documents de conception:

Ce rapport doit être adressé au maître de l'ouvrage avant la signature du marché de travaux
et à l'assureur à l'ouverture du chantier,

- un rapport final de contrôle technique, relatif à la totalité des missions : Ce rapport doit
être adressé au maître de l'ouvrage, à l'assureur et aux intervenants dans le domaine de la
construction avant la réception.

Il doit récapituler, en particulier, les observations formulées par le contrôleur technique

et qui, à sa connaissance, n'ont pas été suivies d'effet.

Section 3 : Les entrepreneurs

3-1 La maîtrise d'ouvrage

Le maître d'ouvrage est la personne physique ou morale pour le compte de laquelle sont
effectués les travaux (le client). Son rôle est de définir le programme de construction en
fixant ses exigences en matière de prix, de délais, de qualité. Il veille au bon déroulement de
l'opération de construction et devra procéder à la réception de celle-ci, une fois terminée.

115
 Les maîtres d'ouvrage peuvent être des personnes morales de droit public (Etat,
collectivités locales), des personnes privées, physiques ou morales (particuliers, société
civile), des maîtres d'ouvrage professionnels qui font construire en vue de la revente
(vendeur, promoteur).

3-2 La maîtrise d'œuvre

En fonction de la mission que lui confie le maître d'ouvrage, le maître d'œuvre conçoit
l'ouvrage, dirige et contrôle l'exécution des travaux. Il est chargé des fonctions architecturale,
technique et économique. Il peut également assister le maître d'ouvrage lors de la réception
des travaux. Les maîtres d'œuvre peuvent être des architectes, des ingénieurs-conseils, des
bureaux d'études techniques, et tous autres techniciens…

3-3 Les entrepreneurs

Ils construisent l'ouvrage. Ce peut être une entreprise générale ou une entreprise titulaire
d'un seul lot, voire une entreprise sous-traitante. La différence tient aux relations
contractuelles qu'elles ont avec le maître d'ouvrage ou avec les autres intervenants :
l'entreprise générale, titulaire d'un marché unique passé avec le maître d'ouvrage, est engagée
pour la totalité des travaux ; l'entreprise titulaire d'un lot n'est engagée qu'à l'égard des
travaux relevant de son lot (maçonnerie, peinture, électricité…) ; l'entreprise sous-traitante
n'est pas liée contractuellement au maître d'ouvrage, elle est liée à l'entreprise qui lui sous-
traite les travaux.

Section 4 : Les établissements publics

4-1 Au niveau des concessionnaires publics (STEG, SONEDE, ONAS, Télécoms)

Les promoteurs interviewés sont unanimes quant aux difficultés rencontrées avec les
concessionnaires publics ; ceux-ci rencontrent de plus en plus de difficultés et consacrent
beaucoup plus de temps aussi bien pour l’obtention des accords que pour les branchements
et les attestations de réception des réseaux : les retards des branchements Steg pour des
logements achevés peuvent atteindre de 6 à 12 mois, au lieu d’un délai normal d'un mois ;
ce qui engendrerait des surcoûts de production et embourberait les PIP dans une sphère de
charges financières.

116
4-2 Au niveau de l’administration locale

Selon les PIP contactés, les difficultés avec les Municipalités viennent en deuxième
position après les problèmes fonciers. Les délais d’obtention des autorisations à bâtir et
surtout des PV de récolement sont jugés trop longs et se répercutent négativement sur leurs
délais et coûts de production de logements. Pour les sociétés de promotion immobilière en
Sfax par exemple, les délais de production ont été multipliés par deux fois plus. Pour les
autorisations administratives, elles ont évolué en général comme suit:

• délai d’obtention de l’A.B. : 4 à 6 mois au lieu de 2 mois,

• délai d’obtention du PV de récolement : 2 à 4 mois au lieu de 1 mois.

Les relations entre les PIP et les Municipalités et quelquefois avec les directions
régionales de l’Equipement sont presque toujours tendues : dans certains cas, des promoteurs
quittent leur lieu d’intervention préféré pour travailler ailleurs à cause de leurs désaccords
avec leurs municipalités.

Chapitre 3 : La diversité des projets objet du métier de la promotion

Section 1 : Les projets à l’habitat social

1-1 Politique de l'habitat et orientations

Depuis l’indépendance, le logement a joué un rôle social et économique important pour

la consolidation de la société Tunisienne. Ce rôle a été renforcé par l’avenue de la stratégie
nationale de l’habitat adoptée en 1988 et ses mises à jour régulières.

Cette stratégie se base sur le fait qu’elle :

 est le fruit d’une politique volontaire, qui considère l’accès à un logement décent,
dans un environnement sain, comme un droit fondamental pour tout citoyen ;
 est l’aboutissement d’une consultation nationale et d’un dialogue dans lequel s’est
engagé l’ensemble des acteurs de l’habitat (publics et privés).
 a fait du secteur de l’Habitat un secteur clé jouant un rôle important dans l’évolution
de l’économie et de la société.

Cette stratégie a abouti notamment à la mise en place d’outils de programmation et de

mise en œuvre dont :

117
  La refonte de la loi relative à la Promotion Immobilière en 1990 pour encourager les
Promoteurs à investir dans des projets de logements sociaux et de lotir et aménager
des terrains destinés à l’Habitat.
 L’adoption d’un nouveau code de l’aménagement du territoire et de l’urbanisme en
1994 visant à mieux organiser et exploiter l’espace national en général et l’espace
urbain en particulier.
 Le renforcement du système de financement par :
 la transformation de la CNEL en Banque de l’Habitat en 1989.
 la consolidation du régime de l’épargne logement.
 l'élargissement de la base des bénéficiaires du Fonds de Promotion des
Logements pour les Salariés « FOPROLOS 1, 2et 3 ».

Quoique ayant abouti à une nette amélioration des conditions d’habitat sur les plans
quantitatif et qualitatif, la stratégie nationale de l’Habitat a été régulièrement mise à jour de
façon à relancer le secteur par la mise en place de plans d’actions successifs appropriés et
adaptés à la dynamique socio-économique du pays.

1-2 Mise en œuvre de la politique nationale de l'habitat

La mise en œuvre de la politique de l'habitat a permis :

1-2-1 L’identification de nouvelles sources de financement

Pour que l’habitat soit à la portée du citoyen à revenu moyen.

1-2-2 Une amélioration des conditions de vie du citoyen

Parmi les actions entreprises pour concrétiser ces deux principaux objectifs :

L’identification de nouvelles sources de financement, pour que l’habitat soit à la portée

du citoyen à revenu moyen par :

 L’élargissement de la fourchette des bénéficiaires des logements sociaux financés

par le Fonds de Promotion de Logements Sociaux (FOPROLOS). Ce système de
financement du logement social est mis en place pour faire bénéficier le plus grand
nombre de la population active au droit au logement et d’améliorer les conditions de
l’habitat en Tunisie:

118
  Le FOPROLOS n’a pas cesser de s’activer et d’élargir ses prestations : Foprolos I ,
II , et en janvier 2007, le Foprolos III qui concerne toute la catégorie dont le salaire
est compris entre 3 et 4,5 le SMIG.

 Réduction d’un point concernant le taux d’intérêt relatif aux différents crédits
FOPROLOS,

 Révision de prix de vente des logements sociaux financés par le FOPROLOS

en 2009.

 Pour les autres sources de financement, création d’une nouvelle formule de

financement à la banque de l’Habitat
 Réduction d’un point concernant le taux d’intérêt relatif aux crédits d’épargne
logement, et des crédits immédiats
 Réduction de l’autofinancement pour l’acquisition de logement de 20% au lieu de 30
% auparavant.
 Renforcement de l’offre de terrains pour la construction de l’habitat à travers :

 les programmes de l’Agence Foncière d’Habitation.

 la révision des plans d’aménagement urbain des municipalités concernées par le
programme présidentiels.

1-2-3 Développement et suivi de la promotion immobilière

Les promoteurs Immobiliers soutiennent l’effort public en matière de production de

logements et de mise en œuvre de la politique nationale d’habitat.

Les promoteurs immobiliers publics opèrent :

- Au niveau de la production et de l’aménagement de terrains à bâtir:

 l’Agence Foncière d’Habitation.

- Au niveau de la production de logements:

 La Société Nationale Immobilière de Tunisie « SNIT » et ses trois filiales (SNIT-

Nord, SNIT- Centre ; SNIT- Sud)
 La Société de Promotion des Logements Sociaux (SPROLS),

119
  Les Offices de Logements relevant de certains Ministères.

- Au niveau de l’amélioration de la qualité de vie et de l’intégration des quartiers populaires:

 L’Agence de Réhabilitation et de Rénovation Urbaine « ARRU »,

 Les interventions vigoureuses du Fonds de Solidarité Nationale26-26.

Section 2 : Projets pour but administratifs et commerciales

Le promoteur immobilier, en vue de la vente ou de la location, réalise à titre habituel ou

professionnel et conformément à la réglementation en vigueur des opérations :

- De lotissement et d’aménagement de terrains destinés principalement à l’habitat;

- De construction ou de rénovation d’immeubles individuels semi-collectifs à usage

d’habitation, commercial, professionnel ou administratif.

En effet les promoteurs immobiliers s’intéressent au niveau de ses ventes à réaliser plus
de chiffre d’affaire destiné au commerciale vue que le mètre carre vendu de la surface
commerciale sera plus élevé et même le triple du mètre carre d’habitation avec moindre cout.

Au niveau des immeubles destinés à l’administration, le prix de vente sera le même que
les immeubles d’habitation sauf au niveau du régime de TVA c’est à dire majoré de la TVA
au taux de 18%.

Section 3 : Locations d’immeubles aux profits des particuliers

Le développement d’un marché locatif de l’immobilier a besoin d’un cadre juridique

clair, sécurisé et équilibré organisant les différents aspects les relations entre les propriétaires
de logements mis en location et les locataires : termes du contrat, durée, prix, augmentation,
garanties, résolution de conflits….

3-1 Les relations juridiques entre propriétaires et locataires

Il s’agit de relations juridiques régies par un contrat. Nous examinerons les particularités
du contrat d’habitation, dont les dispositions doivent être conformes aux dispositions
législatives d’ordre public qui s’imposent à la volonté des parties. C’est le cas des
dispositions de la loi de 1976 relative aux rapports entre propriétaires et locataires concernant
les logements qui entrent dans son champ d’application. On présentera en premier lieu la loi

120
de 1976 et l’organisation des rapports qu’elle met en place, pour examiner ensuite les
caractéristiques du contrat de location pour habitation et les litiges les plus récurrents entre
propriétaires et locataires.

La loi de 1976 relative aux rapports entre propriétaires et locataires a un champ

d’application limité. Il s’agit notamment de :

- Loi n° 76-35 du 18 février 1976 relative aux rapports entre propriétaires et locataires de
locaux à usage d’habitation, de profession ou d’administration publique ; modifiée
notamment par la loi n° 93-122 du 27 décembre 1993.

- Loi n° 78-39 du 7 juin 1978 portant attribution d’un droit de priorité à l’achat au profit des
locataires.

Ces textes, datant aujourd’hui de plus de 38 ans, ont été pris en vue de faire face à la
crise immobilière et sociale de l’époque et n’ont pas fait l’objet de modifications notables.
Il s’agit de textes en principe exceptionnels et provisoires parce qu’ils introduisent des
dérogations au droit commun de la location et s’imposent aux relations de type contractuel
qui ne peuvent les contredire. C’est ainsi que l’article 2 de la loi de 1976 prévoit qu’est
maintenu dans les lieux de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité, toute
personne physique ou morale, qui à titre de locataire occupe à la date de publication de la
présente loi un local à usage d’habitation et ce nonobstant toute clause contraire contenue
dans le contrat.

Les effets de la loi porte sur :

- la détermination du loyer pour les locaux soumis aux dispositions de la loi de 1976 (article
17), qui ne peuvent varier que dans un pourcentage maximal de 5 % par an. Ce système
d’indexation des loyers a pour base approximative l’inflation (et non pas la progression des
revenus) ;

- le droit au maintien dans les lieux : ce droit ne porte que sur le local d’habitation principale
effective (au moins 8 mois par an sauf justification professionnelle) et qui ne concerne que
les locaux qui entrent dans le champ d’application de la loi du 18 février 1976,

- la loi a élargi le bénéfice de droit au maintien pour les locaux à usage d’habitation au
conjoint, les ascendants et les descendants qui vivaient habituellement avec le locataire. Ce
droit demeure en vigueur à leur profit en cas d’abandon de domicile ou de décès du locataire.

121
- le droit au maintien n’est pas reconnu au profit des locataires ayant conclut leur contrat
après mars 1978 soumis au droit commun des contrats. La loi a aussi fixé des procédures
permettant de concilier le droit de propriété et le droit au maintien reconnu au locataire par
la loi. C’est ainsi que le droit au maintien ne peut faire obstacle à l’exercice par le propriétaire
de droits inhérents au droit de propriété tel que la réalisation de réparations, d’améliorations
ou la construction d’étages supérieurs. Dans ce cas, et dans l’impossibilité de continuer à
occuper le local, le locataire est tenu de le libérer en totalité ou en partie pendant la durée
nécessaire aux travaux. Dans le cas d’amélioration, le propriétaire est en droit de demander
une révision du montant de la location en conséquence. Le droit de reprise de l’immeuble
par le propriétaire est régi par les articles 5 à 10 de la loi de 1976.

La loi a prévu des cas limitatifs permettant la reprise du local par le propriétaire et ce
sous certaines conditions :

- l’article 9 de la loi de 1976 prévoit que le propriétaire est en droit de reprendre son
immeuble pour lui-même ou pour ses ascendants ou descendants lorsqu’il met à la
disposition du locataire un local en bon état, remplissant les conditions équivalentes à celles
du local objet de la reprise ;

- le droit au maintien n’est pas aussi opposable au propriétaire de nationalité tunisienne qui
veut reprendre son immeuble pour l’occuper lui-même ou par ses ascendants ou descendants
et qui justifie que le bénéficiaire de la reprise ne dispose pas d’un local correspondant à ses
besoins normaux et à ceux de sa famille ;

- le droit au maintien ne peut être opposé au propriétaire qui aura obtenu une autorisation de
démolition de l’immeuble dans lequel le local est situé pour construire un nouvel immeuble.
Le locataire a dans ce cas droit du fait de l’évacuation à une indemnité égale au montant du
loyer de quatre années fixé sur la base du dernier mois avant l’évacuation des lieux.

3-2 L’encadrement de la location

La question de l’encadrement de la location est récurrente dans toute politique de

logement. Il convient d’en présenter au préalable les avantages qui militent en faveur d’un
encadrement par les pouvoirs publics, et les risques que pourraient entraver le
développement du marché locatif.

122
 En faveur de l’encadrement de la location, on n’avance souvent le fait que le logement
n’est pas un bien de consommation ordinaire. Des droits fondamentaux du citoyen sont liés
au droit au logement et que la gestion de la politique publique du logement présente des
implications socio-économiques importantes. En revanche, l’encadrement de la location
n’est pas sans présenter de risques.

En effet, les modes d’intervention retenus risquent de conduire à des effets contraires
aux objectifs : stagnation de l’investissement dans le locatif, baisse de l’offre et
augmentation des coûts, nécessité de mise en place de mécanismes de contrôle (difficile à
réaliser vu la grande diversité des propriétaires), augmentation des recours contentieux et
donc de tensions dans les rapports entre les parties ;

L’expérience internationale montre que la tendance dans beaucoup de pays en période

de crise immobilière est de renforcer les droits du locataire. Dans la plupart des pays
européens 60 , le loyer est encadré par une réglementation portant sur les loyers plafonds
autorisés et sur la durée de la location.

3-3 Sécuriser le propriétaire

Le contrat de location présente la particularité que le propriétaire consent à l’usage

immédiat de son bien par le locataire contre la promesse d’un paiement futur tout au long de
la période de location. Le paiement des loyers s’apparente donc à une dette civile, avec un
risque permanent de non paiement. Auquel s’ajoute le risque de détérioration qui en plus ne
s’avère pour le propriétaire que lors de la récupération du bien mis en location.

Le risque d’impayés est une donnée essentielle dans le rapport locatif et souvent l’une
des causes de refus de location ou de sélection excessive de la part du propriétaire conduisant
à écarter les personnes à faible revenu ou statut précaire tels que les étudiants ou les jeunes
salariés ou stagiaires à la recherche d’emplois. Un mécanisme d’assurance, ou de caution
bancaire solidaire ou de garanties par un Fonds de l’Etat pour les cas sociaux, permettant de
couvrir tous les risques d’impayés serait de nature à davantage sécuriser les propriétaires et
les inciter à mettre en location leurs biens disponibles. Bien entendu, il ne s’agit pas de
permettre aux locataires de mauvaise foi de se dérober de l’obligation de payement du loyer
et donc paradoxalement d’accroissement des impayés.

60 Rapports annuels sur le logement social en Europe, publication Housing Europe’s Observatory

123
 Pour éviter cette situation, la rupture du contrat devrait être immédiate et effective en
cas de non paiement du loyer avec la mise en place des mécanismes de poursuites à
l’encontre du locataire défaillant au profit de l’assurance ou de l’organisme porté garant.

En France, la loi ALUR a proposé la garantie universelle des loyers qui serait obligatoire
pour tous les propriétaires et locataires sous forme de prime d’assurance égale de part et
d’autre à 1% du loyer qui permettrait de couvrir au profit du propriétaire tous les risques
d’impayés. Cette assurance existe bien pour l’assurance crédit immobilier, exigé par tous les
établissements de crédits pour couvrir tous les risques d’impayés. Une assurance similaire
pourrait être adoptée pour garantir les risques de non paiement des loyers.

3-4 Le contrat de location d’habitation

Les relations entre propriétaire et locataire sont le résultat de l’accord conclu entre ces
deux parties. Cet accord des deux volontés n’est pas soumis légalement à une formalité
précise.

Il s’agit en général d’un contrat synallagmatique sous forme de contrat écrit signé par
les deux parties. Dans certain cas, il n’y a pas d’écrit et l’accord est seulement verbal qui
demeure valide mais pour lequel se pose la preuve des éléments de l’accord en cas de litige.
Le droit commun du bail d’habitation relève des dispositions du code des obligations et des
contrats. Le bail est ainsi formé dès qu’il y a accord des parties sur les éléments essentiels
du contrat à savoir l’objet du contrat, le montant du loyer, et la durée du bail :

- l’objet du bail : c’est la description du local loué et la description de l’usage en l’occurrence

l’habitation ;

- le montant du loyer : ce sont aussi les parties qui déterminent le montant du loyer et les
modes de son règlement qui sont un élément essentiel du contrat. En cas de non
détermination du montant de loyer dans le contrat, il est fait référence à l’usage ou au loyer
courant pour des biens similaires ;

- la date de mise à disposition : Le propriétaire est tenu de la mise à disposition du locataire

du logement loué en l’état convenu et de garantir le locataire contre les vices cachés
notamment ceux qui rendent l’immeuble impropre à l’usage auquel il est destiné. A défaut,
et dans l’impossibilité de mise à disposition, il s’agit d’une cause de réduction du montant
du loyer ou même de nullité du contrat. De son côté, le locataire s’engage à user du local en

124
respect des dispositions contractuelles et s’engage à le préserver de toute détérioration et à
s’acquitter du montant du loyer convenu. Éventuellement, la détermination dans le contrat
des réparations à effectuer et de la partie qui prend en charge les frais de maintenance.
Autrement, il est fait recours aux règles d’usage ;

- la durée de la location : la durée de la location est en principe fixée dans le contrat selon la
volonté des parties contractuelles. Il n’ y a pas d’obligation par la loi à la détermination d’une
durée minimale ou maximale de la location. En cas de non détermination de la durée de la
location, celle-ci n’a pas d’effet sur la validité du contrat et elle est interprétée comme étant
celle de la période couverte par le paiement du loyer payé. Le bail se termine avec la fin de
la durée convenu sauf dans le cas où il existe une disposition rendant obligatoire
l’avertissement de l’une des parties à l’autre. Le non avertissement implique une
reconduction implicite du bail. Celui-ci peut aussi prendre fin avant terme par la survenu de
causes d’annulation.

Section 4 : Locations d’immeubles au profit des étudiants

La gestion du secteur de l’immobilier comporte des aspects économiques et sociaux que

les pouvoirs publics sont tenus de prendre en compte particulièrement en ce qui concerne le
segment du logement social locatif destiné aux hébergements des étudiants…). Des mesures
ont été prises pour inciter à l’investissement dans ce secteur :

L’investissement dans le secteur du logement locatif destiné aux étudiants bénéficie

d’un avantage fiscal important puisqu’il s’agit d’une exonération totale des revenus ou
bénéfices réalisés au titre de la location pendant les dix premières années d’activité à partir
du commencement de l’exploitation de l’immeuble. Il s’agit donc d’une exonération certes
limitée dans le temps, mais totale sans la condition du paiement du minimum d’impôt prévu
par le code de l’IRPP et de l’IS.

L’importance des avantages accordés reflète l’acuité du problème du logement des

étudiants pour lequel l’effort des investissements publics s’est avéré insuffisant pour
satisfaire les besoins et qu’il était nécessaire d’inciter le secteur privé à investir dans le
secteur. Ces avantages sont bien entendu accordés sous certaines conditions de conformité
de l’investissement à un cahier des charges établi par le Ministère de l’Enseignement
Supérieur. Depuis la création de cet avantage, on peut estimer qu’environ 150 foyers agréés

125
pour étudiants ont été construits à travers le pays représentant environ 20 % des capacités
d’hébergement offerts aux étudiants .61

En matière de TVA : Sont exonérés de taxes sur la valeur ajoutée :

- La location de locaux d'habitation non meublés ainsi que la location d'autres immeubles
effectuée par les collectivités locales et les personnes physiques non soumises à la taxe sur
la valeur ajoutée selon le régime réel au titre d'une autre activité et la location des locaux
meublés destinés à l'hébergement des étudiants conformément au cahier des charges établi
par le Ministère de tutelle.62

- les prestations de restauration rendues aux étudiants et ce conformément à un cahier des

charges établi par le Ministère chargé de la tutelle du secteur 63 .

Chapitre 4 : Les difficultés du métier

Cependant, et depuis la révolution de janvier 2011, le secteur est en déclin mais les prix
ne baissent pas. Au contraire, ils augmentent continuellement pour atteindre des niveaux
inimaginables. Le prix du m² bâti pouvant atteindre jusqu’à 4000 dinars dans certaines zones
huppées.

Section 1 : Le poids des stocks

1-1 Une « surproduction » qui cache un déséquilibre de l'offre et la demande

La croissance des ménages en Tunisie est estimée à 58 000 nouveaux ménages en 2014
avec une croissance annuelle de 2.2% sur la période 2004-2014 .64 La dynamique territoriale
pour autant n'est pas homogène. Le District de Tunis et le centre Est - principaux centres
économiques - enregistrent les croissances absolues les plus fortes avec respectivement 18
500 et 15 500 nouveaux ménages annuellement, soit 59% de la croissance nationale.

C'est là aussi, sur ces deux régions, que l'on enregistre la croissance relative la plus forte
avec 2,7% de croissance annuelle pour le grand Tunis et 2,5% pour le centre Est. Toutes les

61 Offices des Œuvres Universitaires pour le Nord, le Centre et le Sud;

62 Art 30 code de TVA
63 Art 31 code de TVA
64 La croissance du nombre de ménages, au niveau national avec des variations locales, est due à la croissance
démographique naturelle, aux mouvements migratoires internes au pays (principalement des zones rurales vers les villes)
ou d'autres pays, tel que la Libye ou des pays d'Afrique Sub-Saharienne, ainsi qu'aux tendances de décohabitation (la taille
du ménage passant de 5,47 en 1984 à 4,05 en 2014).

126
autres régions se situant en dessous de la moyenne nationale. La croissance nationale est
pourtant en ralentissement par rapport à la décennie précédente où elle était de 2.5%. Ce
ralentissement s'observe sur l'ensemble du territoire, excepté la région centre Ouest où la
croissance est passée de 1,6% à 1,9% entre les 2 décennies.

A noter cependant que dans ce constat qui semble traduire une évolution normale de la
société tunisienne, il est difficile de discerner l'impact de l'afflux de réfugiés libyens
immigrés (estimés à 400 000 personnes) en Tunisie à la suite de la crise qui frappe leur pays,
réfugiés qui sont susceptibles de retourner chez eux.

Evolution des ménages par région (1994-2014)

Évolution du taux de croissance du nombre de ménages selon la région en Tunisie

Cette évolution du nombre de ménages est peu représentative de la demande globale en

logements. Ainsi, le parc de logements a augmenté de 89 000 unités entre 2013 et 2014 pour
seulement 58 000 nouveaux ménages, soit un rapport de 1,53 logement par ménage
additionnel. Là aussi, les disparités régionales sont fortes. On observe ainsi que la production
sur d'autres créneaux que le logement principal est la plus forte dans les deux régions du

127
Nord et du Sud Est (jusqu'à 1,89 logement par ménage additionnel dans le Nord Est). Dans
le grand Tunis, la production est de 1,39 logement par nouveau ménage. En prolongeant les
tendances, on estime que la demande nationale en logements pourrait atteindre plus de
100000 logements en 2020 pour 60 000 nouveaux ménages.

Répartition selon les régions de la part (%) de la production additionnelle de

logements 2004-𝟐𝟎𝟏𝟒65

en mille log

Cette tendance à la « surproduction » s'accompagne d'une augmentation toujours plus

marquée du parc de logements vacants. Il était estimé à 12% en 2004 pour passer en 2009 à
près de 15% des logements et enfin à 17% en 2014. Pour 2014, ceci représente environ
560.000 logements. Le statut précis de ces logements vacants est mal connu mais on peut
supposer l'existence de différentes situations :

(i) les logements menaçant ruine ou inadéquats à l'habitation en raison de

leur état de délabrement;
(ii) les résidences secondaires;
(iii) les logements constituant un placement financier « passif » que le
propriétaire maintient délibérément vide ;

65 Élaboration de l'équipe à partir de données IN S en 2015

128
 (iv) les logements destinés à la location mais qui restent vacants, et
(v) les logements en construction.

La production pour placement financier peut avoir des effets positifs en dynamisant un
secteur économique productif, mais dans un contexte de pénuerie d'offre formelle, il
contribue à faire grimper les prix (en particulier sur le marché foncier) et pourrait sous
certaines conditions aboutir à une bulle financière.

Malgré ces tendances a priori positives, tout laisse à penser que cette « surproduction »
cache en fait les insuffisances du marché et en particulier qu'une partie de la demande - celle
de la population défavorisée - est mal servie par le marché formel et se porte sur le marché
informel. Le marché formel avant 2011 ne couvrait que 68% de la production, tendance à la
baisse d'ailleurs depuis 2011 sous l'effet d'un relâchement des autorités et d'une sorte de
défiance accrue envers les institutions. Pour autant, on peut noter que le pic est atteint en
2010 avec plus de 67 000 logements autorisés, dépassant le nombre de nouveaux ménages.
Pourtant les lotissements clandestins n'ont cessé de se développer avant et après la
révolution, traduisant un déficit dans la production formelle dans certains segments de la
demande, notamment pour les catégories sociales les plus défavorisées qui s'orientent vers
le marché informel. Dans les quartiers populaires, on retrouve des populations d'une certaine
précarité sociale. Ce sont par exemple des ménages venant de zones rurales à la recherche
d'un emploi, des journaliers, ou des jeunes célibataires ou en couple.

129
 Évolution des autorisations différents modes de bâtir construction de logement

L'insuffisance de la production formelle de logement abordable est avant tout le résultat

d'une insuffisance significative de la production de parcelles aménagées. L'auto-construction
est le mode de production de logement le plus abordable. Il permet aux ménages de
rationaliser au mieux les coûts en ajustant le niveau de confort, en contrôlant et économisant
la main d'œuvre et en étalant les travaux de construction sur de longues périodes en fonction
de leurs moyens. Pourtant, la production de parcelles en lotissement n'a été que de 16 200
parcelles au pic de production en 2010, dédiées principalement à l'habitat individue66 . La
filière formelle de production foncière est complétée par le morcellement, procédure légale
mais qui est souvent réalisée avec un déficit d'équipement. Dans tous les cas, les parcelles
produites sont majoritairement de grande taille, ce qui - dans les grandes agglomérations où
les prix du foncier flambent- les rend inaccessibles à une majorité de la population.

66 L'habitat individuel est largement prépondérant en nombre de parcelles mais de façon moins significative en surface.
Ainsi, l'AFH a produit 35ha de lotissement entre 2009 et 2013 dont 14ha sont dédiés à l'habitat collectif.

130
 Lotissements approuvés

A cela s'ajoute une progression lente de la promotion immobilière, accompagnée d'un

déclin de la production des opérateurs publics (SNIT et SPROLS), et un faible engagement
de la profession dans le logement social. Après la chute du nombre de logements autorisés
en 2011 liée aux effets de la transition (passage de 14700 logements autorisés en 2010 à
7800 en 2011), le nombre de logements produits par la promotion immobilière a atteint
11200 logements autorisés en 2013 (10400 pour la promotion privée et 800 pour le public),
soit quasiment le même nombre enregistré en 2009. Mais sa contribution à la production
globale de logements est restée stable aux environs de 13-14%, avec une hyper concentration
sur Tunis, Sousse et Sfax, s'approchant alors des 30% de la production formelle. Pourtant, la
production de logements sociaux ne représente que 2% de la production des promoteurs
privés, pour 60 à 70% de logements de haut standing dans les grandes agglomérations. Dans
les régions de l'intérieur, où la production est relativement faible, le moyen standing («
économique ») est dominant à 75% et le social totalement ignoré compte tenu de la
compétition plus accentuée avec l'auto-construction.

De toutes les façons, la production des promoteurs immobiliers, quelle que soit la
région, est peu accessible aux déciles inférieurs. Même pour les logements sociaux les moins
chers, les deux déciles inférieurs sont complètement écartés de fait du marché et les déciles
3 et 4 en ont une accessibilité limitée. Cette situation est particulièrement préoccupante dans
la région du grand Tunis, le Centre Est et la région de Sfax. Ainsi, une demande sociale a du
mal à être servie du fait d'un problème de solvabilité. Au total, on peut avancer que les trois
déciles inférieurs des ménages sont exclus de tout programme d'accès au logement. Ainsi, la
question de la solvabilité exclut une frange de la population à bas revenu de l'accès à la

131
propriété qui reste relativement onéreuse en dépit des aides et facilités publiques qui sont
mises en œuvre.

Section 2 : Maitrise des couts de construction

Les prix de l’immobilier ont enregistré, durant les cinq dernières années, une hausse
vertigineuse. La promotion immobilière se porte bien malgré la baisse de la production par
rapport à l’année 2010.

Le nombre de logements construits par les promoteurs immobiliers s’élève à plus de

10.000 par an durant les cinq dernières années, contre 14.000 logements en 2010. Pourtant,
le nombre de promoteurs autorisés a atteint 3.000 contre 2000 en 201067 .

Les raisons de l’enchérissement de l’immobilier ne sont pas liées au promoteur

immobilier. Au contraire, ce dernier est victime de ce phénomène, à cause de la lenteur de
la commercialisation de ses produits.

Parmi les raisons réelles de la hausse des prix de l’immobilier, l’augmentation des prix
des terrains et leur rareté. Pour lui, le prix du terrain destiné à la construction devient le
déterminant du type du logement (de luxe ou économique ou encore social).

Le manque de terrains à des prix abordables a entraîné la régression de la construction

de logements sociaux, étant donné que le prix de ce type de logements ne permet pas de
couvrir les coûts de construction et du terrain.

Ce qui entraine à encourager les promoteurs immobiliers à construire des logements

sociaux.

L'apparente surproduction de logements s'est accompagnée d'une hausse soutenue des

prix de l'habitat qui exclut de plus en plus les ménages les plus précaires et qui pèse
davantage sur la classe moyenne, dans un contexte économique difficile après la révolution
de 2011. Cette tendance encore plus aiguë sur les grandes agglomérations urbaines où se
concentre près de 60% de la demande en résidence principale pousse toujours davantage la
demande à se reporter sur le marché informel qui offre des prix bien inférieurs au marché
formel sous pression.

67 D’après les statistiques présentées lors de la 2ème journée nationale de la promotion immobilière, organisée mercredi
11 mai 2016 à Tunis.

132
 Ainsi on note que les prix des logements en promotion ont observé une croissance
normale au début des années 2000 suivi d'une accélération à partir de la moitié des années
2000 comme le montre les chiffres de la SNIT. Une rétrospective de plusieurs opérations
menées par la SNIT depuis le début des années 2000 dans le grand Tunis montre que les prix
pratiqués augmentent en moyenne annuellement de 5,1% pour l'habitat individuel et de 6,1%
pour l'habitat collectif. Sur la période 1992-2002, le rythme était relativement moins élevé
avec une hausse annuelle de 4,6% pour l'individuel social et de 3,5% pour le collectif 68 . En
fait, en Tunisie une hausse plus accélérée apparait là aussi entre 2004/2005 et 2010 où la
SNIT enregistre une croissance annuelle de 10,2 % pour l'habitat individuel et 6,7% pour
l'habitat collectif.

On constate que l'augmentation des prix du foncier a toujours été forte depuis le début
des années 90 avec deux tendances notables. D'une part, c'est dans le grand Tunis que
l'augmentation est la plus sensible. On enregistrait entre 1992 et 2002 une augmentation
entre 12 et 18%/an dans le grand Tunis, 14%/an sur les opérations menées par la SNIT au
Nord (Béja), 11% à Sousse et un taux nettement plus modéré à Sfax de 4%. D'autre part,
l'impact de cette hausse est plus sensible sur l'habitat individuel puisque dans les opérations
précitées, la composante foncière aura connu un accroissement annuel de 15,3% par an pour
l'habitat individuel et 8,5% pour l'habitat collectif. L'incidence foncière dans les coûts est
désormais passée à près de 20% dans l'habitat individuel et environ 8% dans le cas du
collectif alors qu'elle était dix ans auparavant dans la l'intervalle de 5 à 7% selon le type
d'habitat que l'on considère.

68 Etude du coût des logements économiques et sociaux- MEHAT- FMC-BEAU - Décembre 2006

133
 Prix de vente des terrains produits par l'AFH

Pour ce qui est des autres composantes de coûts, on observe une évolution relativement
modérée et donc moins marquée que celle du foncier. Sur la même période d'analyse (2002-
2013), les coûts de construction ont connu une augmentation limitée à 4%/an environ ; mais,
une accentuation de la hausse est perceptible au cours des 4 dernières années, où le rythme
moyen d'augmentation s'est élevé à 7,7%/an soit 2 à 3 points de plus que sur la période
précédente. Ceci est corroboré par l'augmentation du coût moyen de mise en œuvre du m2
bâti lequel est passé de 95 à 145 TND en 4 ans dans le Grand Tunis, soit une augmentation
de 15% annuellement.

Tabeau 9 : Evolution des coûts de logement - Habitat individuel SNIT

134
 Tabeau 10 : Évolution des coûts de logement- Habitat collectif SNIT

Ce qui précède souligne la tendance résolument défavorable de l'accès des catégories de

revenus faibles au logement. La hausse des prix du logement qui a particulièrement souffert
de la hausse du coût du foncier, a été plus forte que l'amélioration du revenu.

Section 3 : L’importance des investissements

En Tunisie, comme partout dans le monde, le secteur immobilier se présente comme

l’un des secteurs les plus porteurs et rentables. Il est de plus en plus considéré par les hommes
d’affaires, désirant tirer profit d’un marché fleurissant, comme une chance d’investissement
sûre et super rentable. Cet objectif est envisagé face à une vision sociale qui suppose qu’être
propriétaire d’un logement est un gage de sécurité à long terme.

Sur la dernière décennie et même après la révolution, le marché immobilier tunisien n’a
pas cessé d’attirer les investisseurs locaux et étrangers de toute part .69 les prix des ventes en
Tunisie ont progressé de janvier à fin octobre 2012 de 2,09 %. Le logement social continue
de susciter une forte demande, ce qui a poussé le ministre de l’équipement à appeler les
promoteurs privés à contribuer à la construction des logements sociaux tenant compte du
pouvoir d’achat du citoyen et préconisé l’utilisation de matériaux de construction
économiques, outre la mise à profit des avantages offerts par l’Etat dans ce domaine.

69 Selon argusimmo.tn

135
 Une étude du marché de l’immobilier à long terme, depuis la première publication de
l’indice Immobilier, permet de dégager une tendance haussière dans la quasi-totalité des
principales zones urbaines. Le secteur continue à offrir aux prometteurs immobiliers des
marges record atteignant 50% et même 60%. Mais l’analyse du secteur immobilier nous
ramène à soulever quelques réflexions judicieuses sur les questions importantes qui touchent
ce secteur.

Section 4 : Les dépenses à la conjoncture économique

L’importance du secteur immobilier et son positionnement dans l’économie sont

d’autant plus importants que l’on voit ses répercutions sur d’autres secteurs complémentaires
telle que le secteur des matériaux de construction (Fer, Bêton, équipements sanitaires, …),
le secteur de l’énergie, menuiseries de bois et d’aluminium…

En particulier, la Tunisie accorde un grand intérêt à l’économie d’énergie dans le secteur

du bâtiment, notamment à travers la promotion des constructions à basse consommation
d’énergie et à énergie positive et ce en égard au rôle actif de ces types de construction aux
niveaux économique, social et environnemental.

Le secteur du bâtiment occupe actuellement la troisième position en termes de

consommation d’énergie finale avec une part de 27%. Il vient tout juste après le secteur du
transport (30%) et de l’industrie (36%).

Les études réalisées par l’ANME (Agence Nationale pour la Maîtrise de l’Energie)
montrent que le secteur du bâtiment passera à la deuxième position en 2020 et puis à la
première position en 2030. Les matériaux de construction, de la céramique et du verre
(IMCCV), représentent actuellement prés de 40% de la consommation d’énergie du secteur
de l’industrie, ce qui rend le bâtiment le plus énergivore. Sans doute, le secteur immobilier
stimule donc des effets d’entraînement sur d’autres industries.

Section 5 : L’approche mise en œuvre pour la gestion des risques

A l’heure où les acteurs économiques prêtent une attention nouvelle au risque

immobilier, il est pertinent de s’intéresser à l’analyse que pouvaient formuler les
professionnels du secteur sur leur propre situation. A quels risques les promoteurs sont-ils
exposés ? Comment les analysent-ils et quelles dispositions ont-ils prévues pour les gérer ?

136
 Dans leur approche des risques, certaines sociétés font référence à un cadre normatif
reconnu tel que le COSO** (Corio, Metrovacesa ,VastNed), le référentiel Turnbull (Land
Securities, SEGRO) ou encore le cadre de référence de l’AMF (Unibail Rodamco).

La présentation des risques s’articule ainsi autour de quatre axes : le risque stratégique,
le risque opérationnel, le risque de non-conformité et le risque associé au financement.

5.1 Le risque stratégique

Le risque stratégique est le « risque inhérent » à l’activité immobilière. De fait, les

préoccupations liées aux effets d’une baisse de valeur arrivent en tête des risques cités par
l’ensemble des acteurs.

L’ensemble des promoteurs font état du caractère cyclique des marchés lié au
déséquilibre conjoncturel entre l’offre et la demande, qui ne permet pas de réaliser chaque
investissement ou chaque cession dans les conditions de marché les plus favorables

5.2 Le risque opérationnel

Le risque opérationnel est traditionnellement défini comme le résultat d’une

inadaptation ou d’une défaillance imputable à des procédures, personnels et systèmes
internes ou des événements extérieurs. L’exposition au risque opérationnel dépend donc de
l’activité et de l’organisation de chaque entité.

• 7 entités citent le risque d’acquisition, considéré comme celui lié à l’absence de détection
de défauts cachés, la carence de diagnostics techniques, fiscaux, juridiques ou financiers ou
encore l’erreur d’appréciation au moment de la décision d’investissement ;

• le risque de vacance, qui peut s’expliquer par l’obsolescence ou la mauvaise gestion des
actifs est cité 5 fois. Ce risque est considéré comme significatif dans la mesure où il peut
altérer non seulement la rentabilité des actifs mais aussi, par voie de conséquence, leur
valeur de marché ;

• 2 entités évoquent le risque associé à l’externalisation de certains services (gestion

locative);

• 2 autres mentionnent la rétention du personnel clé de l’entreprise ;

137
• les promoteurs et les foncières exerçant une activité de développement évoquent, quant à
eux, les risques de défaillance des sous-traitants, l’absence de maîtrise des coûts de
construction ou encore la mauvaise estimation du rythme de commercialisation. De même
sont évoqués les retards dans l’obtention des permis de construire ou autres autorisations
administratives qui peuvent impacter la performance financière de l’opération ;

• le risque de fraude est abordé par 6 acteurs selon différentes approches mais ne fait jamais
l’objet de développement dans les rapports.

5.3 Risque de non-conformité

Le risque de non-conformité peut se définir comme le risque de sanction qui naîtrait de

manquements à des dispositions réglementaires ou législatives, en particulier, s’agissant du
secteur immobilier, de mesures essentiellement d’ordre environnemental, sécuritaire ou
fiscal. Les prises de conscience des risques sanitaires (amiante, plomb, légionellose,
transformateurs au PCB, …), les mesures relatives à la maîtrise des dépenses énergétiques
se sont traduites ces dernières années par la multiplication des textes législatifs visant à
assurer la protection des personnes. Les inconnues concernant certaines technologies
(Wifi…) soulèvent encore des interrogations qui pourraient donner lieu à de nouveaux
développements législatifs. Ces développements expliquent le niveau de préoccupation
partagée par l’ensemble des acteurs sur leur conformité aux dispositions juridiques qui leur
sont applicables.

« Une large part des entreprises affirment avoir mis en place une procédure d’identification
de leurs risques (cartographie). »

5.4 Risques financiers

Une information précise étant requise par la norme IFRS 7, les risques financiers font
systématiquement l’objet d’un exposé détaillé. Le risque de liquidité, c’est-à-dire celui de
ne pouvoir faire face à des engagements en raison d’une situation de marché des capitaux,
est cité par tous les acteurs. Ainsi, tous évoquent plus ou moins directement les éventuelles
difficultés de trésorerie liées à une mauvaise anticipation des besoins.

En conclusion, il apparaît aujourd’hui que les principaux acteurs européens du secteur

ont engagé une réflexion sur le recensement, la mesure, voire le pilotage de leurs risques.
Pour autant, leur gestion ne semble pas encore avoir été dimensionnée pour garantir que les

138
décisions sont prises dans un contexte de risques contrôlés et surveillés. Dès lors, il
semblerait opportun que ces sociétés engagent des travaux en vue d’intégrer la composante
risque au cœur de leur dispositif de prise de décision. La période d’incertitude dans laquelle
évoluent désormais les sociétés ne peut que les y inciter.

Chapitre 5 : La crise de la promotion immobilière

Section 1 : La crise mondiale et son impact sur l’inflation des prix

1-1 La crise de la promotion immobilière en Amériques .70

La bulle immobilière américaine des années 2000 était une bulle immobilière observée
à l'échelle nationale aux États-Unis sur l'ensemble du marché immobilier américain et en
particulier en Californie, Floride, Nevada, Oregon, Colorado, Michigan, les États du Nord
et du Sud-Ouest.

Sur le plan national, un pic de l'indice des prix immobiliers a été observé début 2005.
Le déclin brutal commencé début 2006 par la crise des subprimes se poursuit toujours à
l'heure actuelle avec une baisse observée le 27 décembre 2011 par l'indice Case-Shiller des
prix immobiliers.

L'augmentation du nombre de saisies et expropriations en 2006-2007 à la suite de la

baisse des prix a provoqué la crise financière de 2007-2008 se répercutant sur les différentes
catégories du secteur des prêts hypothécaire américains (crédits subprime, prime). En
octobre 2007, le secrétaire du trésor américain, a qualifié l'explosion de la bulle immobilière
comme « le risque le plus important pour notre économie ».

L'explosion de la bulle immobilière a eu non seulement un impact direct sur la valeur

nette des habitations mais également sur le marché hypothécaire américain, les promoteurs,
les constructeurs.

Les craintes liées aux importantes conséquences possibles sur l'économie américaine de
l'explosion de la bulle immobilière américaine ont amené le président George W. Bush et le
président de la Réserve fédérale Ben Bernanke à procéder à un sauvetage limité des
propriétaires en difficulté pour rembourser leur crédit hypothécaire. En 2008, le

70 www.wikipedia.org Bulle immobilière américaine

139
gouvernement américain a alloué 900 milliards de dollars en prêts et sauvetages divers dont
environ la moitié de somme aux agences quasi-gouvernementales.

1-1-1 Contexte

Une bulle immobilière peut survenir à l'échelle locale ou globale au niveau d'un marché
immobilier.

Les dernières phases de la bulle sont caractérisées par des hausses rapides de la valeur
des biens jusqu'à atteindre des niveaux irrationnels par rapport aux revenus, au ratio
prix/loyer et enfin par rapport aux différents indices de solvabilité. Cette phase est
généralement suivie d'une baisse générale des prix immobiliers laissant les acquéreurs dans
une position de negative equity où la dette liée au prêt immobilier est bien supérieure à la
valeur du bien immobilier.

Les causes sous-jacentes d'une bulle immobilière sont complexes. De nombreux

facteurs ont été suggérés par les économistes comme des taux d'intérêts faibles, une politique
accommodante de prêts de la part des banques et enfin une fièvre spéculative.

La bulle immobilière américaine coïncide également avec de nombreuses autres

observées au Royaume-Uni, en Espagne, France, Belgique, Pologne, Hongrie, Roumanie,
Ukraine, Russie, Maroc, à Hong Kong et en Corée du Sud qui, pour le marché américain a
commencé en 2004 – 2005.

L'ancien responsable de la banque centrale américaine qui a fortement baissé les taux
d'intérêts à court terme afin de limiter la récession de 2001-2002 a reconnu le fait qu'il
existait une bulle dans le domaine de l'immobilier et il a également admis, au début de la
crise des subprimes, « Je n'en ai pris conscience que très tardivement en 2005 et 2006 ».

La crise des subprimes a été engendrée par l'impossibilité pour un grand nombre de
propriétaires de rembourser les mensualités de leur emprunt lorsque le taux variable,
initialement beaucoup plus bas durant la période promotionnelle, s'est ajusté au taux usuel
du marché.

L'impact de l'explosion de la valeur des biens immobiliers sur l'économie américaine

depuis la récession de 2001-2002 a été un important facteur de reprise économique parce
qu'une part significative du boom de la consommation des ménages a été reliée à l'explosion
du refinancement hypothécaire qui a permis à de nombreuses personnes à la fois de réduire

140
le montant de la traite de leur prêt immobilier avec des taux d'intérêts plus bas et d'extraire
des liquidités du capital de leur maison. La valeur de cette dernière ayant fortement
augmentée. Généralement, il est souvent admis qu'une bulle ne peut être détectée qu'après-
coup par les nombreux acteurs lors de la phase de correction et du retour vers la tendance
historique.

1-1-2 Identification de la bulle immobilière

Bien qu'il soit communément admis qu'une bulle spéculative est difficile à identifier avant son
explosion, plusieurs économistes (principalement fin 2004 et au début 2005), en observant de
nombreux facteurs économiques, ont déclaré qu'il y avait une bulle immobilière aux États-Unis.

Sur la base des statistiques du marché immobilier qui indiquent un déclin du marché, des ventes
en baisse, une augmentation du stock de logements mis en vente, des prix médians en baisse et
l'augmentation du taux de défauts, des économistes ont conclu que la correction au niveau du marché
immobilier américain a commencé en 2006.

1-1-3 Effets de cette crise

La hausse sans précédent des prix immobiliers entre 1997 et 2005 a été à l'origine de larges
effets au niveau de l'économie des États-Unis :

 L'effet le plus important est sur le marché de la construction de maisons neuves. En 2005,
1 283 000 nouvelles maisons ont été vendues par rapport à une moyenne de 609 000 par
an durant la période 1990-1995.
 Extraction de liquidité- les prêts basés sur le capital immobilier et le refinancement ont
grossi de manière considérable depuis le début des années 1990.
 Il est largement admis que la croissance d'activité économique produite par le
gonflement de la bulle immobilière en 2001-2003 a permis d'éviter une récession très
importante de l'économie américaine à la suite de l'explosion de la bulle Internet.

 La croissance rapide des prix et l'exacerbation des différences de prix a forcé de

nombreux résidents à fuir les centres hors de prix des zones métropolitaines, engendrant
une croissance explosive exurbs dans certaines régions. La population de Riverside
County en Californie a quasiment doublé, de 1 170 413 en 1990 à 2 026 803 en 2006, à
cause de sa relative proximité des villes de San Diego et Los Angeles. Sur la côte
Est, comté de Loudoun près de Washington a vu sa population tripler entre 1990 et 2006.

141
1-2 La crise de la promotion immobilière en France

Le marché immobilier en France est, comme tous les marchés immobiliers, le marché
de gré à gré de vente, d’achat et de locations de biens immobiliers situés en France. Le
marché immobilier français peut être segmenté en une multitude de sous-marchés voire de
micro-marchés. Ces sous-marchés correspondent aux situations géographiques (régions,
départements, pays, villes, quartiers, zones rurales etc.), aux types de bien (maisons,
appartements, bureaux, locaux industriels ou commerciaux, terrains etc.), ou encore à la
qualité et aux prestations du bien en question (ancien, à rénover, neuf etc.)

Au début des années 2010, le marché immobilier français se caractérise par le très haut
niveau du prix des logements par rapport aux revenus et aux loyers. De 2000 à 2010, en
moyenne sur l'ensemble de la France, l'indice du prix des logements a augmenté de 107 %
alors que l'indice des loyers et le revenu par ménage n'ont augmenté respectivement que de
27 % et 25 %. Au début des années 2010, le prix des logements relativement au revenu des
Français est à son plus haut niveau depuis 70 ans.

En 2015, 68% des Français vivent dans une maison, une proportion plus élevée que la
moyenne européenne (58%). Le niveau de recours au crédit place la France en 8e position
en termes de montant par ménage propriétaire (50 000 euros)

1-2-1 La bulle immobilière Française des années 2000

 Dix ans de hausse des prix (1997-2007)

Sur l'ensemble du territoire français, les prix des maisons et des appartements ont
augmenté d'abord lentement entre 1997 et 2001, puis de plus en plus fortement entre
2002 et 2007.

Pendant ces 10 années, les prix de l'immobilier français ont finalement été multipliés
par 2,5 voire 3, soit 150 % à 200 % de hausse, en fonction des périmètres
géographiques.

 Retour du marché à partir de l’année 2007 :

Certains observateurs perçoivent, dès l'année 2007, les premiers signes d'un
ralentissement du nombre de transactions, suivi d'une légère baisse des prix :

142
 Chute du nombre de ventes de logements neufs entre le premier et le deuxième
trimestre 2007 (- 12 % selon la Fédération des promoteurs immobiliers 2007)
 Brutale augmentation des stocks de logements invendus au deuxième trimestre 2007
 Ralentissement de l'immobilier européen,
 Baisse des prix de 1,5 % en juillet et 1,4 % en août selon la FNAIM
C'est toutefois à partir de l'année 2008 que les professionnels de l'immobilier français
s'accordent à parler d'une baisse générale des prix et de l'activité immobilière :

 Baisse des loyers au premier semestre 2008,

 Baisse de 25 % du volume des ventes dans l'ancien au premier semestre 2008 par rapport
à celui de 2007, et baisse de 34 % du marché du logement neuf,
 Baisse de 23,3 % du nombre de permis de construire (111 342 unités) au 3e trimestre
2008 par rapport au 3e trimestre 2007, et recul du nombre de mises en chantier de 8,1 %
(- 11,8 % sur 12 mois),
 Chute des prix de - 6,5 % au 4e trimestre 2008 (- 5,9 % à Paris),

Les prix de l'immobilier ancien ont finalement baissé de 3 % en 2008 puis de 7 % en

2009, ce qui représente selon la banque HSBC "le recul le plus important depuis le milieu
du XXe siècle".

 Les années 2010-2011

Sans toutefois aller jusqu'à proposer un pronostic sur l'évolution du marché immobilier,
le journal «Le Monde» parle sans ambiguïté d'une « bulle immobilière française », et
indique qu'en France, celle-ci « est loin d'être résorbée : les prix sont élevés et l'endettement
des Français est à son plus haut, passé de 50 % du revenu disponible en 1998, à 74 %
aujourd'hui ».

Afin de juguler ce marché, le Fonds monétaire international a suggéré aux pouvoirs

publics de « limiter le taux d'endettement immobilier maximal des ménages ».

L'année 2010 génère finalement une forte augmentation des prix de l'immobilier. Environ
+ 10~15 % pour les grandes villes, et + 20 % pour le Paris intra-muros et l'immobilier
anciens.

143
 Le centre d'analyse stratégique qui a pour mission d'éclairer le gouvernement sur ses
orientations en matière économique reconnaît l'existence d'une bulle immobilière
spéculative en 2011.

 Morosité du marché (2012-2014)

Le marché immobilier, après le rebond des années 2010-2011, est en petite forme au
cours de l'année 2012. Le volume des transactions en 2012 s'établit à 709 000 transactions
dans l'immobilier ancien en forte baisse par rapport à 2011 (– 12 %). La baisse du volume
des transactions est en réalité plus importante, la réforme du régime d'imposition des plus-
values immobilières a en effet eu pour effet de booster le marché début-2012. Sur la
période février 2012 à février 2013 le volume des transactions s'établit en recul de (-22 %).

Le prix moyen du m² en France enregistre une baisse de 1,9 % sur un an à 2 614 € contre
2 690 € en 2011. Dans un marché globalement à la baisse (y compris en Ile-de-France),
seules deux régions tirent leur épingle du jeu : la Champagne-Ardennes (+ 0,1 %) et
la Provence-Alpes-Côte d’Azur (+ 1,9 %). Même l'immobilier parisien est touché par la
baisse des prix qui plafonnent en août 2012 avant de reculer doucement. La baisse des prix
est en partie amortie par la chute des taux d'intérêts amorcée en 2012 : les emprunteurs,
bénéficiant de conditions de crédit favorables, voient leur pouvoir d'achat immobilier croître,
comme en témoigne l'augmentation de la surface moyenne acquise (81,1 m² contre 79,4 m²
en 2011).

La tendance se poursuit en 2013 avec un faible recul des prix (– 1,8 % sur un an selon
le réseau Century 21). Comme en 2012, l'Ile-de-France n'échappe pas à la baisse (– 2,9 %)
mais c'est en province que les baisses sont les plus spectaculaires, notamment en Pays de la
Loire (– 7,8 %) et Franche-Comté (– 7,7 %). Seule la région Rhône-Alpes enregistre une très
faible hausse des prix (+ 0,3 %). Le délai de vente s'établit en moyenne à 90 jours (contre 78
en 2011 et 95 en 2009 au cœur de la crise).

Cependant, le marché immobilier se stabilise au cours de l'année 2013 et s'avère moins

mauvais que prévu dans les prévisions initiales. Le volume de transactions s'établit à 723 000
ventes, en progression de 2,7 % par rapport à 2012 grâce à un net rebond au 4e trimestre.
L'augmentation des volumes de transaction est plus importante en Ile-de-France (+ 5,4 %)
qu'en province (+ 2,1 %).

144
  Retour vers les plus hauts historiques (2015-2017)

Les prix de l'immobiliers recommencent à augmenter nettement à partir de 2016 et le

marché immobilier connait une année 2016 très dynamique, porté par la faiblesse des taux
d'intérêts. Les volumes de transactions repartent à un niveau rapide s'établissant à 838 000
ventes sur un an en septembre 2016, contre 755 000 un an plus tôt. Ce niveau record dépasse
les précédents plus-hauts historiques de 2006 et début 2012. Cette hausse est portée à la fois
par les primo-accédants et les investisseurs : deux catégories d'acheteurs nets qui n'ont pas
de bien à revendre. Paris suit la tendance nationale et enregistre des volumes de transactions
équivalents aux années fastes de l'immobilier parisien (entre 1999 et 2006).

À la fin mars-2017, les prix avaient augmentés de 5,2 % à Paris et de 2,3 % en province
par rapport à mars 2016. Le prix du mètre-carré à Paris atteint 8 743 €, son plus haut
historique. Les prix dans les principales villes françaises suivent la même pente et ré-
atteignent leurs plus hauts historiques. Quelques villes (Marseille, Lille, Nice, Strasbourg)
connaissent cependant des prix encore inférieurs à leur plus-hauts historiques.

 Analyse macro économique :

Production de crédit à l'habitat (2003- Novembre 2010).

Dans une note de conjoncture novembre 2008, la banque BNP

Paribas pronostiquait « une baisse des prix réels comprise entre 30 % et 40 %, à l'issue d'un
ajustement qui s'étalerait sur plusieurs années ».

La banque de financement et d'investissement Natixis estimait en février 2010 que les

prix en France étaient surestimés de 10 à 15 %. En s'appuyant sur une comparaison de

145
l'évolution du prix des logements relatif au revenu dans différents pays occidentaux, elle
estime que la correction des prix survenue récemment en France n'a pas été suffisante, et que
ceux-ci devraient connaître « de nouvelles baisses ».

Les indicateurs de l’état du marché

Différents critères permettent de décrire le marché immobilier français.

Évolution des prix en glissement annuel

L'évolution de cet indice de 1997 à 2006 est représentée sur la figure suivante. Le
graphique met en valeur la croissance et la sortie rapide du tunnel de Friggit. La
période 2002-2005 où des hausses annuelles supérieures à 10 % ont été observées est
particulièrement mise en valeur. Depuis 2005, la hausse des prix ralentit nettement. Selon
les prévisions du BIPE, le glissement annuel sera de 6 % en 2006. Une autre enquête, publiée
en décembre 2006 par Alexandre Mirlicourtois de l'institut Xerfi, prédit même une baisse de
25 % à l’horizon 2010.

Évolution des prix immobiliers en glissement annuel entre 1997 et 2011

(Source : Insee-Notaires 2012)

Le graphique rapporte l'évolution de la capacité d'achat et la marge de solvabilité selon

l'ancien indicateur de solvabilité issu de la chaire Crédit foncier-ESSEC. La capacité d'achat
moyenne est calculée comme la capacité d'achat en m² avec un taux d'effort moyen de 28 %
et une durée de remboursement moyenne (19 ans). La capacité d'achat maximale est calculée
pour un taux d'effort de 35 % et une durée maximale de 25 ans. La marge de solvabilité est
la différence entre ces deux capacités. Au premier semestre 2006, la capacité moyenne d'un

146
ménage primo-accédant éligible est de 48 m2 en France métropolitaine, en baisse de 17 %
par rapport à celle estimée au premier trimestre de l'année 2000. La marge de solvabilité
n'est plus que de 14 m2 en 2006 et est en forte diminution (48 % par rapport à l'année 2000).
La croissance des prix a donc eu un impact important sur la solvabilité des ménages primo-
accédants.

Différents mécanismes ont permis d'amortir partiellement son impact durant cette
période. Mais ni l'allongement de la durée d'endettement, ni la baisse des taux
d'intérêt d'environ 2,72 points entre les deux extremums (5,61 % le 19/01/2000 à 3,07 % le
23/09/2005) et ni le lancement du nouveau prêt à taux zéro en 2005 n'ont suffi à compenser
cette hausse des prix.

Section 2 : La crise interne en Tunisie

Le secteur d’immobilier en Tunisie touche de nombreuses activités telles que: les

travaux publics, la promotion immobilière, l’architecture, le conseil et aussi la finance et le
droit sont des domaines indispensables au marché de l’immobilier.

Les constructions dans l’immobilier de l’habitation sont regroupées essentiellement en

trois catégories : Le Haut Standing, le Moyen Standing et les Logements Sociaux.

Le secteur résidentiel en Tunisie représente environ 6,6% du PIB et génère près de 3%

des ressources de l’Etat par le biais des taxes locatives et foncières, de la taxe sur la valeur
ajoutée et les impôts locaux.

En chiffres clés, le secteur de l’immobilier compte les statistiques suivantes:

Tabeau 11 : Les statistiques pour le secteur immobilier

Nombre de Nombre de Nombre de % du Taux

promoteurs promoteurs logements PIB d’inflation
immobiliers agréés en produits
2016

3.023 jusqu’à 80 agréments En moyenne Environ En moyenne de

fin novembre jusqu’à fin 10.000 6,6% 13% sur les 4
2016 novembre logements/an sur dernières
2016 les 5 dernières années
années

147
 Durant la période post-révolution, le secteur de l’immobilier s’est relancé et a connu une
flambée vertigineuse des prix. Le prix moyen du mètre carré des habitations en Tunisie est
passé d’environ 850 dinars en début de l’année 2013 à plus que 1.400 dinars en 2016.

Tableau 12 : Statistiques du prix moyen du mètre carré des habitations

Prix Moyen du Mètre Carré des

Semestre/Trimestre
Habitations

851 TND
Semestre 1 -2013

Semestre 2 -2013 941 TND

Semestre 1 -2014 1.004 TND

Semestre 2 -2014 1.037 TND

Semestre 1 -2015 1.180 TND

Trimestre 3 -2015 1.310 TND

Source: Revue le Manager (Octobre 2015)

2-1 Les facteurs de l’augmentation des prix

Les principaux facteurs ayant causé la flambée des prix de l’immobilier en Tunisie
durant ces dernières années sont les suivants :

2-1-1 Un placement privilégie des tunisiens

Les placements immobiliers sont de plus en plus sollicités. Ils reflètent la sécurité,
l'assurance pour les vieux jours. Les Tunisiens veulent devenir de plus en plus propriétaires.
Un besoin de sécurité et de sérénité qui touche toutes les classes d'âge et surtout les jeunes.
Aujourd’hui, les statistiques officielles révèlent que 70 à 80% des Tunisiens sont
propriétaires de leur logement.

2-1-2 Une amélioration des conditions de vie et de financement bancaire

La solution du financement bancaire est de plus en plus prônée. Les conditions plus
avantageuses et les stratégies agressives en matière commerciale des institutions bancaires

148
ont favorisé l'explosion d'une demande de plus en plus importante sur ce marché et moins
risquée que les autres crédits bancaires.

2-1-3 Concentration urbaine dans les grandes villes

Une demande de plus en plus accrue dans les plus importantes villes et dans certaines
zones bien spécifiques.

2-1-4 Flambée des prix des terrains

Les opérateurs s'accordent à dire aujourd'hui que l'un des principaux facteurs favorisant cette
hausse des prix de l'immobilier est:

 Le renchérissement des terrains spécialement dans des zones bien particulières;

 La hausse des prix des matériaux de construction: La part des matériaux de

construction dans le coût global d’un logement se situe en 56% et 64%.

Il convient de souligner, néanmoins, que la fourchette des prix du mètre carré des
habitations est très large et l’écart entre les prix est tout d’abord très important entre
logements sociaux et les autres catégories de logements.

D’une part, dans un rapport publié à l’occasion de la Journée mondiale et arabe de

l’habitat, célébrée le 03 octobre 2016, le ministère de l’Equipement, de l’habitat et de
l’aménagement du territoire a souligné la hausse des prix des logements, notant que cette
hausse varie selon les régions et les quartiers. Dans la région de Tunis, l’augmentation des
prix entre le premier trimestre et le deuxième trimestre de l’année 2016, a varié entre 11%
et 98%. Le prix maximum d’un logement s’est situé à 1.300 million de dinars alors que le
prix moyen du mètre carré fini d’un logement de haut standing a atteint des sommets
historiques dans certains quartiers huppés de Tunis. Il se situe entre 2.500 et 3.000 dinars à
Carthage et entre 1.450 et 3.000 dinars au niveau des Berges du Lac. A Hammamet et Sousse,
les prix pratiqués varient entre 1.200 et 2.500 dinars le mètre carré pour les projets pied dans
l’eau. Dans la région de Sfax, le prix du mètre carré a atteint enfin les 1.800 dinars.

D’autre part, les prix du mètre carré de l’habitat social, (réglementé par le décret n° 77-
965 du 24 novembre 1977, pris en application de la loi n° 77-54 du 3 août 1977, portant
institution d’un fonds de promotion du logement pour les salariés (FOPROLOS) tel que
modifié par les textes subséquents), sont de 850 dinars et 900 dinars pour les logements

149
sociaux collectifs et de 1.000 dinars pour les logements sociaux individuels. Il est à souligner
que ces prix sont restés en vigueur jusqu’au 18 août 2016, date de parution du Décret
gouvernemental n°2016-1126 du 18 août 2016, fixant les modalités et les conditions des
interventions du fonds de promotion du logement pour les salariés.

2-2 L’habitat social

2-2-1 Cadre réglementaire spécifique

En Tunisie, plusieurs lois, arrétés et decréts ont traité le problème de l’habit social à fin
de résoudre la crise immobilière et encourager les citoyens d’acquérir des immeubles. Parmi
ces textes, on peut citer:

 Arrêté du ministre de l’équipement et de l’habitat, du 27 novembre 1991, portant

définition de l’habitat à caractère social ou prioritaire;

 Loi n° 77-54 du 3 août 1977, portant institution d’un fonds de promotion du logement
pour les salariés;

 Décret gouvernemental n° 2016-1126 du 18 août 2016, fixant les modalités et les

conditions des interventions du fonds de promotion du logement pour les salariés.

2-2-2 Evolution et avantages liés à l’habitat social

L’habitat social en Tunisie est défini par l’Arrêté du ministre de l’équipement et de

l’habitat, du 27 novembre 1991, portant définition de l’habitat à caractère social ou
prioritaire. L’évolution du nombre des logements sociaux approuvés durant les dernières
années se présente comme suit:

Année 2010 2011 2012 2013 2014 2015 11/2016

Nombre de
1.238 963 283 424 461 490 617
logements

Tabeau 13: Evolution du nombre des logements sociaux approuvés

La construction des logements sociaux est un des domaines les plus ciblés par les
programmes gouvernementaux et les plus encouragés par l’Etat tunisien. En effet, avec la
hausse vertigineuse des prix de l’immobilier, l’accessibilité au logement en Tunisie est

150
devenue problématique pour un nombre de plus en plus croissant de Tunisiens. Le
gouvernement tunisien est alors contraint d’opter pour la solution du logement social. Il a
même annoncé un objectif de construction de 4.500 logements sociaux en 2016.

Néanmoins, avec un cadre réglementaire inapproprié, le domaine de l’habitat social est

entrée en crise et l’objectif annoncé est très loin d’être annoncé. Ceci fera l’objet de plus de
développement dans la suite.

Par ailleurs, l’acquisition des logements sociaux est encouragée par l’octroi de crédits à
des conditions très préférentielles de délais (Jusqu’à 25 ans) et de taux d’intérêts (inférieures
ou avoisinant le TMM). Ces crédits sont prélevés sur le FOPROLOS (Fonds de Promotion
des Logements Sociaux). Ledit fonds, géré par la banque de l’Habitat est financé
mensuellement par les contributions au FOPROLOS payées par les entreprises tunisiennes
au taux de 1% sur la masse brute des salaires.

Le tableau suivant présente l’évolution des logements sociaux financés sur les
ressources du FOPROLOS par la banque de l’Habitat durant les dernières années:

Année 2010 2011 2012 2013 2014 2015 11/2016

Nombre de crédits
720 486 514 206 312 318 188

Montant des crédits

23,7 18,3 19,7 7,73 12,2 13,18 8,54
(En millions de
dinars)

Tabeau 14: Evolution du financement des logements sociaux

approuvés

Ensuite, la réglementation tunisienne offre plusieurs avantages fiscaux et financiers dans

le domaine des logements sociaux que ce soit, pour les promoteurs immobiliers (impôt sur
les sociétés, droits d’enregistrement…) ou pour les acquéreurs de ce type de logements
(FOPROLOS, déduction des intérêts, droit d’enregistrement…).

151
2-2-3 L’habitat social : le dénouement de la crise

Les privilèges accordés à la production du logement social s’amenuisent de plus en plus

que ce soit par le cadre réglementaire inapproprié (notamment la réglementation du
FOPROLOS) que par la contrainte des prix plafonnés, d’où l’abandon de ce créneau par la
plupart des promoteurs immobiliers privés.

Le FOPROLOS demeure anormalement peu exploité, certes par manque d’offre de

logements sociaux, mais aussi en raison de la rigidité des critères d’éligibilité et de l’inflation
des prix.

Les promoteurs immobiliers ne peuvent pas poursuivre leurs activités dans ces
conditions, a affirmé le président de la Chambre des promoteurs immobiliers lors de la 2ème
journée nationale de la promotion immobilière, organisée mercredi 11 mai 2016 à Tunis.

Chapitre 6 : L’avenir de la promotion immobilière en Tunisie et le rôle de

l’expert comptable

Le secteur de promotion immobilière fait face à des problèmes exogènes qui empêchent
son essor.

Les chiffres parlent d’eux-mêmes : depuis les années 90 jusqu’à 2010, les promoteurs
immobiliers construisaient quelque 14.500 foyers annuellement. Après 2010, ce nombre a
chuté pour atteindre 4000 foyers par an.

Cette régression s’explique par plusieurs paramètres dont principalement la hausse

vertigineuse du prix des terrains.

Cette hausse s’explique aussi par l’absence de main-d’œuvre qualifiée et même non
qualifiée, ce qui pousse les promoteurs immobiliers à recruter des bâtisseurs étrangers. De
même, certaines matières premières ne sont plus disponibles en Tunisie, ce qui incite les
promoteurs immobiliers à les importer en devises.

Ainsi, pour couvrir les charges, les promoteurs immobiliers se trouvent obligés de se
tourner vers le créneau haut standing étant donné que le logement social n’est pas assez
rentable.

152
 La dépréciation du dinar tunisien vient accentuer la problématique de l’importation de
matières premières. L’augmentation des charges est estimée de 20 à 30%. En outre l’Agence
foncière d’habitation n’a plus assez de réserves foncières.

Concernant le financement, la Banque de l’Habitat a aidé plusieurs tunisiens à acquérir

leur logement.

Il a soulevé également l’existence de plusieurs problèmes administratifs, notamment

l’obtention de l’autorisation de bâtir dont les délais atteignent souvent une année.

Ainsi, le programme « Premier logement » décidé par le gouvernement a pour but de

faciliter à la classe moyenne l’accès au logement. Il a indiqué que l’Agence foncière de
l’habitat travaille sur de nouvelles zones afin de réduire les coûts de l’habitat.

Quant aux habitations ou des terrains acquis par des étrangers, cela ne constitue pas un
problème, du moment que ces derniers ne vont pas concurrencer les Tunisiens car leur
créneau de prédilection sont les logements de haut standing qu’une bonne majorité de
Tunisiens ne peuvent se permettre d’acquérir.

Devant cette crise immobilière, l’intervention de l’expert comptable est nécessaire pour
la continuité de ce secteur.

En effet, la profession d’expert comptable est réglementée en Tunisie principalement

par les dispositions de la loi 88-108 du 18 août 1988 portant refonte de la législation relative
à la profession d’expert comptable. Les dispositions de cette loi ont été complétées par le
décret 89-541 du 25 mai 1989 fixant les modalités d’organisation et de fonctionnement de
l’OECT et les deux arrêtés du ministre des finances du 26 juillet 1991 portant approbation
du règlement intérieur de l’OECT et du code des devoirs professionnels des experts
comptables. D’autres textes ont réglementé les missions de commissariat aux comptes
comme le code des sociétés commerciales et les textes régissant les entreprises publiques et
le marché financier.

L’article 2 de la loi 88-108 définit l’expert comptable comme étant celui qui en son
propre nom et sous sa responsabilité personnelle fait profession habituelle d’organiser, de
veiller, de redresser et d’apprécier les comptabilités des entreprises et organismes auxquels
il n’est pas lié par un contrat de travail. Il est également habilité à attester la régularité et
sincérité des comptabilités et des comptes… L’expert comptable peut aussi analyser, par les

153
procédés de la technique comptable, la situation et le fonctionnement des entreprises sous
leurs différents aspects économique, juridique et financier. Il fait rapport de ses
constatations, conclusions et suggestions.

En effet, L’expert comptable assiste le promoteur dans l’accomplissement de ses

obligations comptables, fiscales et sociales. Par ailleurs, les professionnels peuvent compter
sur les conseils de l'expert-comptable pour la gestion de leur patrimoine, leur optimisation
fiscale et la gestion de leur entreprise.

L’OECT précise que pour optimiser la gestion de patrimoine de l’entreprise, l’expert

comptable met son expérience au service des particuliers. En plusieurs étapes (Bilan, Audit,
Stratégie, Propositions, Suivi et actualisation), il les accompagne et conseille dans leurs
décisions relevant de la gestion de leur patrimoine.

Le présence de l’expert comptable sur plusieurs années auprès du promoteur, qui est la
résultante d’un climat de confiance réciproque, est propice à faire de l’expert comptable le
conseiller privilégié du promoteur.

L’expert comptable accompagne ce dernier tout au long de sa vie professionnelle et les

contacts qu’il a avec lui sont réguliers et portent sur l’ensemble des sujets touchant la gestion
de patrimoine: projets d’investissements, optimisation fiscale, déclarations fiscales,
placement des rentrées de fonds du dirigeant (salaires, rémunérations, dividendes…),
cession de tout ou partie du patrimoine professionnel ou privé, donation, étude
successorale…

De ce fait, et devant cet environnement critique du secteur immobilière, l’expert

comptable doit donner ses conseils et sa large vision au niveau de la preparation de l’étude
de faisabilité, l’étude de rentabilité et l’estimation du coût des projets.

En effet, l’expert comptable doit avertir le promoteur aux risques des inflations du
devises au niveau des matières importés, des grèves successifs au niveau de notre pays et
son impact sur la rentabilitée du projet entre terme de rtard des délais de réception, les
augmentations des salaries et des retards administratifs.

D’autre coté, le professionnel est confié d’une mission de conseil de gestion par son
intervention dans les different aspect:

154
  Comptable: au niveau de la preparation de la comptabilité des societies de
promotions immobilières, application des principes comptables généralement
admis (plan comptable spécifique, évaluation à la juste valeur…);
 Fiscal: Droit fiscal, Fiscalité directe et indirecte (IRPP et IS, droit
d’enregistrement…), avantages fiscaux (investissement, transmission
d’entreprises…), fiscalité internationale, évaluation de l’impact fiscal du
conseil patrimonial… Devant la diversité des texts fiscaux en Tunisie, et les
nouveautes annuelles des lois de finance, l’importance du role de l’expert
comptable devient de plus en plus important.
 Juridique: Droit civil; droit commercial, droit des sociétés commerciales… . Au
niveau de cet aspect, l’expert comptable joue un rôle déterminant en parallèle
avec les interventions des avocats.
 Financier: Décisions financières, ingénierie financière, supports
d’investissements: Le choix du moyen de financement représente actuellement
en Tunisie le plus grand problème pour les promoteurs immobilières.
L’intervention de l’expert comptable envers essentiellement les établissement
financiers est nécessaire. En effet, l’expert comptable est le professionnel
capable de la preparation de l’étude de rentabilité avec ses différentes
previsions et estimations sur laquelle les établissements financiers vont prendre
la décision d’accorder le financement nécessaire ou le refus.
 Stratégique: politique et stratégie des entreprises. Avec ses experiences et ses
formations effectués, l’expert comptable peut de son coté et devant cette crise
du secteur orienter au bonne choix de la strtégie nécessaire avec minimisation
du risque.

Devant cette crise, et étant donné le role significatif de l’expert comptable dans
l’économie des pays notamment en Tunisie, ses conseils et ses suggestions ont un impact
direct sur cette crise immobilière.

En effet, et parmi les propositions que l’expert comptable peut traiter, on peut citer
quelques propositions:

 L’administration tunisienne, connue pour sa bureaucratie pesante, son favoritisme,

son manque de coordination et de synergies entre les services, a besoin de réformes

155
 en profondeur pour améliorer la qualité des services rendus et, par conséquent,
réduire les délais qui influent directement sur le prix du logement.
 Le mode de partenariat public-privé est un procédé par lequel l’Etat appelle les
investisseurs privés à participer à la réalisation des grandes opérations immobilières
et ce pour alléger ses charges et accélérer le développement du secteur.
 Soixante ans sont passés depuis la publication du décret du 4 juin 1957, instaurant
l’autorisation du gouverneur pour l’accès des étrangers à la propriété immobilière.
Cette mesure permet aux autorités d’étudier l’importance stratégique du bien
immobilier à acquérir, de collecter les informations sur l’acquéreur, pour des
considérations de sécurité et afin de prévenir la spéculation, mais le délai d’obtention
de cette autorisation dépasse aujourd’hui 3 ans. Le cadre juridique régissant
actuellement la propriété des étrangers en Tunisie est considéré comme l’un des plus
rigides et entravant pour l’investissement. Afin d’encourager l’investissement
étranger dans le secteur de l’habitat, il est donc nécessaire de revoir ce décret et de
faciliter les démarches de l’obtention de ladite autorisation.
 Avec la chute de son pouvoir d’achat, le tunisien dispose difficilement de moyens
pour accéder à un logement. Il est donc contraint de recourir aux crédits bancaires.
Aussi doit-on revoir de fond en comble la politique de financement du logement, en
revoyant à la baisse le taux d’intérêt bancaire sur les crédits-logements contractés par
le promoteur immobilier ou le citoyen, en baissant également le taux
d’autofinancement requis par les banques à 10% de la valeur de l’immobilier et en
révisant le délai de remboursement de l’épargne logement de 25 à 30 ans.
 La nouvelle disposition est stipulée par l’article 26 de la loi de finances
complémentaire de l’année 2015, portant sur la déduction des intérêts au titre des
crédits logement, à compter du 1er janvier 2016. La récente disposition introduite
dans la loi de finances complémentaire de l’année 2015 concerne la construction ou
l’acquisition d’un logement dont la valeur ne dépasse pas les 200 mille dinars, y
compris les parties attenantes (jardins, sous-sols et dépôts), ou parties indépendantes
(parkings...), même si elles sont l’objet de contrats séparés. Le seuil de 200 milles
dinars peut étre plus élargie et même atteindre 350 milles dinars à fin d’encourager
l’acquisition auprès des promoteurs immobiliers agrées.
 Le capital minimum pour la constitution d’une société de promotion immobilière
entraine la naissance de plusieurs sociétés de promotions immobilières mais sans
exploitation effectifs. L’Etat peut augmenter le seuil de 150 milles dinars en

156
 numéraire au delà de 500 milles dinars de telle sorte le nombre des promoteurs
immobilières sera réduit.
 Encourager les promoteurs de s’investir aux regions de sud au lieu de s’orienter aux
centres villes et aux zones bourgois.

Devant les grandes efforts de l’expert comptable devant cette crise immobilière en
Tunisie, l’Etat nous a répondu par certaines dispositions telque:

 L’exclusion du secteur immobilières des avantages de la loi° 2017-08 du 24 fevrier

2017 portant réfonte du dispositif des avntages fiscaux.
 Au niveau de la lecture préliminaire du projet de la loi de finance 2018, et devant
l’augmentation du taux de la TVA d’une part d’un point pour atteindre 19% et d’autre
part l’imposition de la TVA pour les immeubles à usage d’habitaion.

Conclusion

La présente partie a eu pour objectif d’introduire notre sujet d’étude, qu’est la promotion
immobilière dans une période de crise et le rôle de l’expert comptable. Nous avons procédé
à ce titre à l’exposition de la crise immobilière au niveau national ainsi qu’ international.
Nous avons essayé ensuite de presenter l’intervention et l’importance du rôle de l’expert
comptable devant cette crise immobilière.

Dans ce cadre, l’expert comptable s’identifie comme étant le mieux placé pour dominer
le marché de conseil en gestion, un marché encore vierge en Tunisie. Ceci revient
principalement à la structure et l’organisation de leur profession et à leur proximité aux
principaux clients qui sont les chefs d’entreprises notamment au secteur immobilier les
promoteurs immobilières. Les experts comptables disposent en outre de très bons atouts liés
à leurs compétences dans les domaines clés de la comptabilité, la finance, le juridique et la
fiscalité.

157
Cas pratique d’une société de promotion
immobilière en Tunisie XYZ

158
 Devant cette crise immobilière en tunisie, les promoteurs immobiliers ont changé leurs
orientation des projets au secteur touristique.

De ce fait, nous allons exposer une étude de rentabilité d’une société de promotion
immobilière dans le secteur touristique dont les travaux ont été commencé.

1. Présentation sommaire de la société:

La Société xyz est une Société Anonyme constituée au capital de 2 560 000 DT. Elle est
sise en Sfax. Elle exerce son activité dans le domaine de la promotion immobilière et
spécialement le développement et l’aménagement touristique de Sfax.

Il s’agit d’un projet complet de lotissement et de construction d’un ensemble résidentiel,

apparts- hôtel et d’un centre d’animation et de loisir.

Présentation du projet :

Le projet consiste à lotir et construire un ensemble résidentiel, apparts-hôtel et un centre

d’animation et de loisir sur un terrain d’une superficie de 116 500 m² sis à la zone de
CHAFFAR à environ 30 km du centre ville de Sfax.

Ledit projet comporte quatre composantes:

- Le lotissement et l’aménagement du terrain (voiries, promenade, réseaux divers,

éclairage public, réseau d’eaux potables, réseau d’assainissement…)

- La construction des logements isolés et jumelés

- La construction des apparts-hôtel et de ses dépendances (administration, restaurant,

terrains de sport, piscines, jardins, aménagement extérieur…)

- La construction du centre d’animation et de loisir et les Beach clubs.

Les travaux préparatoires du projet ont commencé, c’est ainsi que la société:

- a établit un arrangement avec « l’AFT » et qu’une promesse de vente du terrain a

été signée le 19 janvier 2015, à un prix de vente de 2 691 914 dinars, totalement
honorés par les fonds propres de la société

159
 - a confié les travaux de lotissement et d’architecture aux ingénieurs et architectes
désignés

- a obtenu les devis estimatifs de chaque composante du projet et a établit les tableaux
comparatifs des offres

Plusieurs qualités possédées par ce projet sont observées lui procurant un avantage
important facilitant normalement les ventes futures et par conséquent, la réussite totale du
projet. En effet :

- Son emplacement est très important: Il se situe à 30 km du centre ville. Relié à une
autoroute en cours d’achèvement, il est à 20 minutes du centre ville.

- Avec la disparition de la SIAPE, et en toute absence de lieux de distraction, la région

CHAFFAR est un endroit très préféré par les Sfaxiens, qui préfèrent des lieux de
loisir proche du travail

- L’infrastructure est de très haut standing: le revêtement au sol sera en marbre, le

revêtement des cuisines et des salles de bain sera en grès dans la masse, la menuiserie
des portes sera en bois noble, les cuisines seront agencées, la climatisation sera
préinstallée, les produits sanitaires et de quincaillerie seront de hautes gammes, un
système de télésurveillance pour la résidence sera installé, etc.

2. Etat prévisionnel de la trésorerie :

Vous trouverez ci-dessous « l’Etat prévisionnel de la trésorerie » pour la période allant
du mois de juin 2016 jusqu’au mois d’aout 2022 (Annexe n°4).

Le chiffre d’affaires total estimé de notre projet « RESIDENCE CHAFFAR » est estimé à:

- Vente de logements isolés et logements jumelés ainsi que les terrains pour logement
pour une valeur totale de 37 160 000 DT (Annexe n°5).

- Location des apparts-hôtel soit 94 unités sur la base d’un taux d’occupation de 70
nuitées par an à partir du mois juin 2020 pour une valeur globale de 1 064 000 DT
(Annexe n°6) avec une majoration de 10% par an.

160
 - Location des boutiques, restaurants, centre d’animation et Beach clubs soit 24 unités
à partir du mois juin 2021 pour une valeur globale de 453 200 DT (Annexe n°7) avec
une majoration de 10% par an.

Pour le calcul des encaissements sur ventes, nous avons retenu les hypothèses suivantes:

- Les ventes de logements isolés et logements jumelés commenceront à partir du mois

de mai 2017 et s’étaleront sur 3 années (Annexe n°8).

- Les ventes en pourcentage du total du projet seront de 33% en 2017, 50% en 2018 et
17% en 2019.

- Les encaissements sur ventes au titre des années 2017, 2018 et 2019 seront de 40%
du prix total à la conclusion de la promesse de vente et de 60% à la conclusion du
contrat de vente définitif.

Les apports des actionnaires, totalisent dans l’état prévisionnel de trésorerie un montant de
3 000 000 DT:

Pour les décaissements du mois (Annexe 9), nous avons estimé et étalé toutes les dépenses
qui seront supportées au titre du projet « ECHAFFAR », en fonction de l’avancement des
travaux. Il s’agit principalement de :

- Dépenses de lotissement et VRD dont les travaux s’étaleront du mois de juin 2016
jusqu’au mai 2017 d’une valeur globale de 5 900 000 DT,

- Dépenses pour la construction des habitats individuels et jumelés d’une superficie

totale de 15 200 m², dont les travaux s’étaleront du mois de mai 2017 jusqu’au mai
2019 d’une valeur globale de 14 180 000 DT.

- Dépenses pour construction des Appart-hôtels d’une superficie totale de 11 750 m²,
dont les travaux s’étaleront du mois de mai 2019 jusqu’au mai 2020 d’une valeur
globale de 12 750 000 DT.

- Dépenses pour construction de centres d’animation de loisir et beach club d’une

superficie totale de 4 360 m², dont les travaux s’étaleront du mois de mai 2020
jusqu’au mai 2021 d’une valeur globale de 4 424 000 DT .

- Dépenses pour autres aménagements d’une valeur globale de 300 000 DT.

161
 - Dépenses au titre des impôts et taxes divers.

- Dépenses pour autres charges d’exploitation (Annexe n°10),

Pour les dépenses au titre des impôts et taxes (Annexe 11), il s’agit:

- De la retenue à la source sur les règlements des fournisseurs.

- De la taxe sur les collectivités locales (TCL) calculée au taux de 0.2% du chiffre
d’affaires déclaré mensuellement.

De tout ce qui précède, et à partir de l’état prévisionnel de la trésorerie, nous avons trouvé:

* un besoin total en financement bancaire de l’ordre de 6 250 000 DT, qui sera débloqué par
tranches comme suit :

- Une tranche de 3 000 000 DT à débloquer le début du mois de juin 2016

(Annexe n°12) ,

- Une tranche de 3 250 000 DT à débloquer le début du mois de décembre 2016

(Annexe n°13),

Pour le calcul du remboursement de l’emprunt (en principal et intérêts) nous avons retenu
les hypothèses suivantes:

- Le crédit est remboursable mensuellement.

- La durée de remboursement est étalée sur 4 ans y compris une année de grâce.

- Le taux d’intérêts retenu est de 6,5%.

(L’annexe 14) représente la sommation des 2 tableaux d’amortissement.

* un besoin en augmentation de capital ou en comptes courants associés de l’ordre

de 3 000 000 DT, à injecter par tranches comme suit:

- Une injection de 2 000 000 DT à réaliser début du mois de novembre 2017

- Une injection de 2 000 000 DT à réaliser début du mois de décembre 2018

162
CONCLUSION

De tout ce qui précède et à travers la lecture de l’état de trésorerie prévisionnel 2016-2022,

dont les composantes sont détaillées en annexes, on peut conclure que :

- Le total des encaissements provenant de la vente des constructions cessibles, ainsi

que les revenus de loyer des constructions incessibles des trois premières années de
location s’élèvent à 41 633 560 DT

- Les augmentations de capital autres que l’augmentation affectée à l’acquisition du

terrain et le paiement des engagements antérieurs de la société s’élèvent
à 3 000 000 DT

- Le crédit sollicité par la société s’élève à 6 250 000 DT à débloquer en deux tranches

- Le total des décaissements pour la construction de la totalité du complexe et les

charges y afférentes s’élève à 39 414 791 DT

- Le total des remboursements des annuités d’emprunts en principal et intérêts s’élève

à 7 302 276 DT

Ainsi la situation de la trésorerie de la société fin aout 2022 après remboursement de tout
engagement est positive de 4 166 494 DT.

163
QUESTIONNAIRE

164
 Il s’agit d’une enquette adressé auprès des différents intervenants dans le secteur de
promotion immobilière comme les experts comptables, les banquiers et les promoteurs
immobiliers pour avoir une idée sur la crise du secteur immobilier et le rôle de l’expert
comptable. (L’annexe 15)

Voici le récup des réponses de l’échatillon prise des intervenants :

1- Analyse de la situation actuelle du marché de l’immobilier en

Tunisie.
1.1.Le secteur de la promotion immobilière en Tunisie est-il en état de crise
actuellement?
Oui 93.33%
Non 6.67%

1.2.Quel est l’organe capable de résoudre les problèmes actuels du secteur immobilier ?

 L’Etat

Fortement en Fortement en
En désaccord Sans opinion En accord
désaccord accord

20% 6.67% 53.33% 20%

 Les Banques

Fortement en Fortement en
En désaccord Sans opinion En accord
désaccord accord

26.67% 6.67% 53.33% 13.33%

 L’expert-comptable

Fortement en Fortement en
En désaccord Sans opinion En accord
désaccord accord

6.67% 13.33% 26.67% 53.33%

1.3.Les crédits de l’habitat sont accessibles aisément ?

Fortement en Fortement en
En désaccord Sans opinion En accord
désaccord accord

20% 46.67% 6.67% 20% 6.67%

165
 1.4. Les sociétés de promotions immobilières sont en train d’honorer leur engagement à
l’échéance :

Fortement en Fortement en
En désaccord Sans opinion En accord
désaccord accord

6.66% 80% 6.67% 6.67%

1.5. La crise de la promotion immobilière affecte sensiblement (si la réponse du

question 2-1 est « oui » :

Les sociétés de fabrication

Les Banques des matériaux de Le climat social Les recettes de l’Etat
constructions
Faux Aucune Faux Aucune Faux Faux Aucune
Vrai Vrai Vrai Vrai
réponse réponse réponse

73.33% 20% 6.67% 86.67% 6.67% 6.67% 86.67% 13.33% 73.33% 20% 6.67%

1.6.Le nombre de logement fini en Tunisie est largement supérieur à la demande :

Fortement en Fortement en
En désaccord Sans opinion En accord
désaccord accord
6.67% 60 % 33.33%

1.7.Peut-on avoir des cas de faillite des banques en cas de faillite du secteur
immobilier ?

Fortement en Fortement en Aucune

En désaccord Sans opinion En accord Réponse
désaccord accord
6.66% 20% 6.67% 53.33% 6.67% 6.67%

2- Acteursinfluençant directement le secteur immobilier.

2.1. L’Etat tunisienne est-elle responsable des difficultés du secteur de la promotion
immobilière ?
Oui 80%
Non 13.33%
Aucune réponse 6.67%

2.2.Les banques sont-elles responsables de la crise immobilière ?

Oui 80%

Non 20%

166
 2.3.Les promoteurs immobiliers privés sont-ils responsablesde la crise immobilière ?
Oui 80%

Non 13.33%
Aucune réponse 6.67%

2.4.Les procédures administratives et la réglementation actuelle menacent-elles le

secteur immobilier.
Oui 93.33%

Non 6.67%

3- Facteurs externes influençant directement le secteur

immobilier.
Un taux spécial pour la rémunération des emprunts pour l’achat d’un immeuble d’un promoteur
immobilier agréé, peut-il aider à résoudre le problème?

3.1.Le P.I.B est un acteur qui influe directement le secteur immobilier d’une
manière:

53.33%
Elevée
33.33%
Moyenne
6.67%
Faible
6.67%
Aucune réponse
3.2.L’inflationest un acteur qui influe directementle secteur immobilierd’une
manière :

80%
Élevée
20%
Moyenne

Faible

3.3.Le surnombre de promoteurs immobiliersest un acteur qui influe

directementle secteur immobilierd’une manière :

86.66%
Élevée

167
 6.67%
Moyenne
6.67%
Faible

4- L’impact sur l’avenir du secteur de promotion immobilière

4.1.Les dispositions de la nouvelle loi d’investissement ont un impact direct sur

le secteur de la promotion immobilier :

60%
Élevée
20%
Moyenne
20%
Faible

4.2. Les propositions du projet de la loi de finance 2018 en matière d’imposition

des locaux à usage d’habitation à la TVA au taux de 19% ont un impact direct
sur le secteur de la promotion immobilier :

73.33%
Élevée
Moyenne 20%

Faible 6.67%

5- Les propositions qui peuvent être apporter pour le secteur de

la promotion immobilier :

5.1. Augmentation du minimum du capital en numéraire pour les

sociétés de promotion immobilier à :

500 000 Dinars 1 000 000 Dianrs 1 500 000 Dinars 2 000 000 Dinars

26.67% 20% 20% 33.33%

168
 5.2. La fermeture des sociétés de promotion immobiliers non opérationnelles depuis :

Aucune réponse
3 année 5 années 7 années 8 années

6.67%
26.66% 40% 26.67%

5.3. L’élargissement du secteur immobilier au secteur touristique :

Fortement en Fortement en
En désaccord Sans opinion En accord
désaccord accord

6.66% 20% 26.67% 40% 6.67%

5.4.L’obligation des sociétés de promotion immobilière d’avoir comme statuts

juridique « S.A » à fin de les obliger de désigner un commissaire aux comptes
dès la constitution :
Fortement en Fortement en
En désaccord Sans opinion En accord
désaccord accord

20% 26.67% 6.67% 33.33% 13.33%

5.5.Conditionner l’agrément par une étude prévisionnelle valisée par un expert-

comptable :
Fortement en Fortement en
En désaccord Sans opinion En accord
désaccord accord

20% 40% 33.33% 6.67%

169
 CONCLUSION GÉNÉRALE

La promotion immobilière est une activité qui contribue au développement du patrimoine

immobilier. L’immobilier est un vecteur de croissance économique et d’emploi. Il attire
l’épargne et constitue un secteur d’allocation des richesses.

Actuellement, la rentabilité du secteur immobilier dépasse de loin toutes les espérances.

Une refonte de la fiscalité des revenus fonciers et des plus-values immobilières doit être mise
en place pour améliorer le contrôle des opérations de location et rationaliser la taxation de
ce type de revenu par rapport aux autres types de revenus. Ainsi, « plus la fiscalité
immobilière est simple, modérée et transparente, moins elle constitue un coût de transaction
inhibitif des transactions immobilières ou de leur transparence fiscale ».

Nous constatons aujourd’hui que le secteur de l’habitat passe par des difficultés qui
s’articulent autour de la rareté des terrains constructibles surtout dans les grandes
agglomérations. Le parc immobilier en Tunisie commence à devenir vétuste et la rénovation
des anciens immeubles constitue une activité à développer pour les promoteurs immobiliers
permettant ainsi de prolonger leur durée de vie. Ce secteur d’activité vitale, actuellement à
l’abandon, doit être soutenu par le législateur afin de promouvoir un régime incitatif
particulier.

Le secteur de la promotion immobilière comporte des risques inhérents à l’activité et des

obligations réglementaires. Ces risques se trouvent amplifiés par les interprétations parfois
abusives et arbitraires de l’administration fiscale. La maîtrise de ces risques passe par une
bonne organisation, une politique commerciale adéquate et une parfaite connaissance du
référentiel comptable et fiscal.

Le baromètre des prix de l’immobilier continue à ce jour de grimper partout dans le pays.
En dehors de tout effet conjoncturel, national et régional, le prix de l’immobilier a poursuivi
son trend haussier sans obéir à aucune logique. Actuellement, les prix se négociaient entre
1200 et 3000 dinars pour le mètre carré d’habitation. De nombreux Tunisiens se plaignent
déjà de l’envolée des prix de l’immobilier. Aujourd’hui, ils ne sont plus capables de payer
un logement suite à la dégradation de leur pouvoir d’achat.

170
 Plusieurs facteurs sont derrière la hausse des prix de l’immobilier dont principalement les
constructions anarchiques, et ces dernières déferlent sur tout le territoire de la République
principalement dans le Grand Tunis, à l’Ariana, à Ben Arous et les régions côtières où il y a
une grande densité populaire, notant la construction chaque an de 79 mille nouveaux
logements, dont 29 mille logements en l’absence de permis de bâtir.

Cette hausse des prix de l’immobilier ne date pas d’aujourd’hui, mais plutôt d’avant la
Révolution. Cela est dû également à la rareté des terrains, à la hausse des prix des matériaux
de construction et au coût élevé de la main d’œuvre. Tous ces facteurs ont contribué à la
hausse des prix de l’immobilier estimée actuellement à 40%.

En parallèle et alors qu’un bon nombre de Tunisiens sont à la recherche de logements

proposés à la vente, des milliers de logements demeurent inoccupés.

Depuis la révolution, les prix de l’immobilier en Tunisie ont flambé, à cause de la hausse
des prix des matières premières et le manque d’ouvriers qualifiés. En contrepartie, le pouvoir
d’achat du Tunisien a sensiblement baissé. Ajouté à cela, une année 2015 marquée par un
environnement sécuritaire instable et une économie affaiblie, touchée de plein fouet attentats
terroristes meurtriers qui l’ont fragilisé d’avantage, débouchant sur la réticence des
investisseurs. Plusieurs ajournent, voire même, annulent leurs gros investissements tels que
l’achat de biens immobiliers. S’ajoutant à cela, la régression notable de l’épargne dans le
PIB au profit de la consommation qui passe de 21,9% en 2010 à 11,2% en 2014, une
croissance d’à peine 0,8% en 2015, la dépréciation du dinar et l’augmentation de la pression
fiscale sur certains métiers à fort pouvoir d’achat, à travers les dernières mesures annoncées
dans la Loi de Finances.

Ainsi, les promoteurs immobiliers se sont retrouvés confrontés à la rareté et la cherté des
terrains constructibles, alors que le coût du terrain représentait 15 et 18% du coût global du
projet, actuellement il représente 30 à 40%. Ils subissent, aussi, l’augmentation substantielle
du coût de la construction, notamment celui des matériaux ainsi que de la main d’œuvre. Ils
endurent, également, des retards occasionnés à plusieurs reprises par les prestataires de
services publics (STEG, SONEDE, municipalités, gouvernorats, ONAS, Protection civile,
etc.), outre ceux liés à l’obtention des différentes autorisations (PV de recollement, permis
de bâtir, …).

171
 Les promoteurs dénoncent également l’entrée sur le marché de l’immobilier de concurrents
intrus et de spéculateurs non professionnels et non conventionnels, bouleversant ainsi les
bonnes règles et pratiques du secteur. «Tout le monde est devenu promoteur immobilier ».

Aussi une baisse du rendement des opérateurs et de leurs ouvriers et un désordre social qui
sont à l’origine des retards dans la réalisation et la finalisation des projets en cours, ce qui
affecte la qualité des produits immobiliers et engendre une augmentation de leurs coûts. En
plus, les prix ont augmenté: le même opérateur augmente ses prix d’une année à l’autre de
35%.

Tout ceci impacte le prix de revient du logement et par conséquent son prix de vente, le
produit final est donc cher. Les rumeurs selon lesquelles, les prix de l’immobilier vont
baisser, n’ont aucun fondement.

L’expert comptable en qualité de conseiller de gestion joue un rôle déterminant dans

toutes les phases de vie d’une société de promotion immobilière depuis la constitution ainsi
qu’au cours de la vie de la société par l’optimisation fiscale et la détermination des coûts
dans un environnement fiscal turbulent surtout devant cette crise ainsi que devant la hausse
des prix.

172
 Bibliographie

1. Ouvrages :

Corporate Reporting Group de PricewaterhouseCoopers, (2007), Mémento des Normes

Internationales d’Information Financière (IFRS) : Positionnement des Normes Comptables
Tunisiennes (NCT) – De la théorie à la pratique, Connectedthinking, Tunis.

Giraug F., Saulpic O., Naulleau G., Bescos P-L, (2002), Contrôle de gestion et pilotage de
la performance, Gualino.

Malo J.L., Mathé J.C., (1998), L’essentiel du contrôle de gestion, édition d’organisation.

Tort E., (2003), Organisation et management des systèmes comptables, Dunod.

MEHAT- FMC-BEAU Etude du coût des logements économiques et sociaux- - Décembre

2006

Pierre VIENIMMEN “ Finance des enterprises” 4ème édition

Offices des Œuvres Universitaires pour le Nord, le Centre et le Sud;

Abdessatar ATII et Ibtissem GANNOUN “Le capital à risqué et le financement des PME en
Tunisie.Relatives et Prespectives

JosettePeyard “Analyse financière” 8ème édition

2. Articles :

Michailesco C. (2000), « Qualité de l’information comptable », in Colasse B. (Coord),

encyclopédie de comptabilité, contrôle de gestion et audit, Economica, Paris.

Yaïch A., (2011), « La chaine de transparence du reporting financier », Colloque

international « Finance, comptabilité et transparence financière », Sousse Tunisie.

Yaïch A., (2009), « Le Reporting financier, une compétence comptable majeure », La revue
Comptable et Financière RCF n° 85 », Sfax Tunisie.

Ministère des Affaires socials 2012 ''Annuaire des statistiques sociales ''

173
CNRPS 2012 ''Rapport annuel ''

Banque centrale de Tunisie 2014 "Statistiques financières" n°186

La Poste Tunisienne 2012 ''Rapport annuel ''
La Poste Tunisienne 2013 ''Annuaire statistique

Ministère des Finances 2015 ''Vision concertée pour le développement de la microfinance

en Tunisie,
Rapports annuels sur le logement social en Europe, publication Housing Europe’s
Observatory

UTICA Etude sur le financement des enterprises 2001

Tunisie : Tout savoir sur les crédits logement sans intérêts, déjà en vigueur

3. Lois et codes :

- Loi n° 2005-96 du 18 octobre 2005, relative au renforcement de la sécurité des relations

financières.

- Loi n° 96-112 du 30 décembre 1996, relative au Système Comptable des Entreprises.

- Lois de finances 2015-2016-2017

- Code de Déontologie des Professionnels Comptables (code d’éthique de l’IFAC)

- Code des devoirs professionnels des experts comptables

- Code des sociétés commerciales.

- Décret n° 2007-534 du 12 mars 2007, fixant les conditions d'octroi des prêts et subventions
par le fonds national d'amélioration de l'habitat tel que complété par le décret n° 2012-59 du
12 mars 2007.

- Loi n° 94-9 du 31 janvier 1994, relative à la responsabilité et au contrôle technique dans le

domaine de la construction

- Décret n° 86-383 du 22 mars 1986 relatif à l'octroi de prêts-logements par les caisses de
sécurité sociale, tel qu'abrogé et remplacé par le décret n° 2002-2086 du 16 septembre 2002

174
- Décret n° 89-609 du 7 juin 1989 portant modification du décret n° 86-383 du 22 mars 1986
relatif à l'octroi de prêts- logements par les caisses de sécurité sociale

- Loi 2001-65 relative aux établissements de credit

- Loi n° 2017-08 du 24/02/2017 portant réfonte du dispositive des avantages fiscaux

- Loi n° 90-17 du 26 Février 1990, portant Refonte de la Législation Relative à La Promotion

Immobilière modifiée et complétée par:
- Loi n° 91-76 du 2 Août 1991
- Loi n° 91-98 du 31 Décembre 1991 portant Loi de Finances pour la Gestion 1992
- Loi n° 93-120 du 27 Décembre 1993 portant promulgation du Code d'Incitation Aux
Investissements
- Loi n° 2009-62 du 31 Juillet 2009
-Décret gouvernemental n°2016-1126 du 18 aout 2016modalités et conditiond du
FOPRODIS
- Loi n° 2013-54 du 30 Décembre 2013 portant Loi de Finances pour la Gestion 2014

- Decret n°77-965 du 24 novembre concernant le FOPROLOS

4. Normes :

- Normes comptables tunisiennes (NCT)

- Normes internationales d’audit (normes IFAC)

- Normes internationales d’information financière (IAS/IFRS)

5. Sites Web :

- http://www.ifrs.org (fevrier 2017)

- http://fr.ifac.org (mars 2017)

- http//www.oect.com (janvier 2017)

- http://www.consult-expert.com (août 2017)

- http://fr.wikipedia.org (15 avril 2017)

175
- https://www.compta-facile.com (juillet 2017)

-http://www.webmanagercenter.com (11 mai 2016)

-http://www.ffbatiment.fr (mai 2017)

-http://www.finances.gov.tn (25 mai 2016- juillet 2017)

-https://chroniques.tn/2012/12/le-secteur-immobilier-en-tunisie-realites-et-defis (juin 2017)

-http://kapitalis.com/tunisie (13 fevrier 2017)

-http://www.gnet.tn ( juillet 2017)

-http://www.amrae.fr (décembre 2016)

-http://www.wikipedia.org Bulle immobilière américaine ( janvier 2017)

176
Sommaire
LISTE DES ABRÉVIATIONS ................................................................................................................... 4
SOMMAIRE ......................................................................................................................................... 6
LISTE DES TABLEAUX .......................................................................................................................... 7
LISTE DES SCHEMAS ........................................................................................................................... 8
LISTE DES ANNEXES ............................................................................................................................ 9
Introduction : ................................................................................................................................... 10
Partie 1: ............................................................................................................................................ 13
Aspects théoriques de la promotion immobilière en Tunisie et le rôle de l’expert comptable en
qualité de conseiller de gestion ....................................................................................................... 13
Introduction ................................................................................................................................. 14
Chapitre 1 : Définition de la Promotion Immobilière................................................................... 14
Section 1: Origine du terme ...................................................................................................... 14
1-1 Aperçu historique sur l'évolution du parc immobilier .................................................. 14
1-2 Généralités sur l'immobilier .......................................................................................... 15
Section 2: Les différents types des promoteurs ....................................................................... 16
Section 3 : Le processus du développement immobilier .......................................................... 17
3-1 L’étude de marché ........................................................................................................ 17
3-1-1 L'analyse conjoncturelle et les tendances du secteur .......................................... 17
3-1-2 Les prévisions 2017 et 2018 sur les ventes, le chiffre d'affaires et les marges des
entreprises, actualisées trois fois par an.......................................................................... 18
3-1-2-1 Les méthodes d’estimation du chiffres d’affaires prévisionnel...................... 18
3-1-2-2 Calcul du chiffre d’affaires prévisionnel (Sur la base du business plan).......... 19
3-1-3 Le secteur Immobilier en étroite relation avec d’autres secteurs ......................... 19
3-2 L’analyse de faisabilité ................................................................................................... 20
3-3 L’architecture du projet ................................................................................................. 21
3-4 L’obtention des autorisations de construire "Permis" ................................................... 21
3-5 Le financement ............................................................................................................. 21
3-6 La construction ............................................................................................................... 22
Chapitre 2 : Aspect juridique de la Promotion Immobilière ........................................................ 23
Section 1 : Les conditions générales requises pour l’exercice de l’activité de la promotion
immobilière en Tunisie ............................................................................................................. 23
1-1 Les conditions liées à l’obtention d’un agrément pour l’exercice de la profession de
promoteur immobilière........................................................................................................ 23
1-2 Condition relative au promoteur immobilier ................................................................ 24

177
 1-3 Condition relative au capital minimum.......................................................................... 24
1-4 Condition de compétence ............................................................................................. 24
1-5 Les conditions liées à la création d’une société de promotion immobilière ............... 25
Section 2: L’établissement de la promesse de vente................................................................ 26
2-1 Les mentions obligatoires de la promesse de vente ...................................................... 26
2-2 Accomplissement des formalités .................................................................................. 27
2-3 Délivrance d’une caution bancaire............................................................................... 27
2-4 Imputation des frais en cas de désistement ................................................................. 28
Section 3: Le procès verbal de recollement et du permis d’occupation .................................. 28
3-1 Définition........................................................................................................................ 28
3-1-1 Procès Verbal de récolement (PVR) ........................................................................ 28
3-1-2 Permis d'occupation (PO) ....................................................................................... 28
3-2 Pièces demandées.......................................................................................................... 29
3-3 Délivrance du procès verbal de récolement et du permis d'occupation ...................... 29
3-4 Délai de délivrance du procès verbal de récolement et du permis d'occuper ............. 30
3-5 Délivrance du procès verbal de récolement et du permis d'occuper partiels .............. 30
3-5-1 Achèvement partiel................................................................................................ 30
3-5-2 Achèvement d'un ou plusieurs niveaux ................................................................. 30
Section 4 : Transfert de propriété ............................................................................................. 31
4-1 Relations Promoteur-direction générale de l’habitat ................................................... 31
4-2 Les obligations de l’acquéreur ...................................................................................... 31
4-3 Procédure de vente ........................................................................................................ 32
Section 5: Les clients de nationalités étrangers ........................................................................ 33
5-1 Nouveautés apportés par la loi ..................................................................................... 33
5-2 Impact de cette nouveauté ........................................................................................... 33
5-3 Faciliter l'acquisition de biens immobiliers par les étrangers encourage-t-il
l'investissement? .................................................................................................................. 33
Conclusion .................................................................................................................................... 34
Chapitre 3- L’étude de rentabilité des projets ............................................................................. 34
Section 1 : Cout d’investissement ............................................................................................. 34
1-1 Coût de la charge foncière ............................................................................................ 35
1-2 Frais de participation aux équipements publics ............................................................ 35
1-3 Coût des équipements du terrain .................................................................................. 36
1-4 Coût de la construction ................................................................................................. 36

178
 1-5 Coût des équipements .................................................................................................. 36
1-6 Frais d'études et rémunérations ................................................................................... 37
1-7 Frais administratifs, financiers et de commercialisation .............................................. 37
1-8 Prévisions pour révisions de prix................................................................................... 38
1-9 Recherche du moyen de financement .......................................................................... 38
Section 2 : Schéma de financement proposé ........................................................................... 38
2-1 Plan de financement sur 3 ans ....................................................................................... 38
2-2 Calcul du point mort (seuil de rentabilité) .................................................................... 40
Section 3 : L’établissement des états prévisionnels ................................................................. 40
3-1 Construction du plan de financement initial ................................................................. 40
3-1-1 Besoins durables ..................................................................................................... 41
3-1-1-1 Les frais d’établissement ................................................................................. 41
3-1-1-2 Les investissements ......................................................................................... 41
3-1-1-3 Le besoin en fonds de roulement (BFR) .......................................................... 41
3-1-2 Le recensement des ressources durables ............................................................... 42
3-2 Compte de résultat prévisionnel.................................................................................... 42
3.3 Plan de trésorerie .......................................................................................................... 44
3.4 Le bilan prévisionnel....................................................................................................... 45
Chapitre 4: Aspect comptable de la promotion immobilière ...................................................... 47
Section 1: Détermination de la valeur du stock en Tunisie ...................................................... 47
1-1 Définition....................................................................................................................... 47
1-2 Éléments constitutifs du stock ...................................................................................... 47
1-3 Élément du coût des stocks........................................................................................... 47
1-4 Les méthodes de comptabilisation des stocks .............................................................. 51
1-4-1 La méthode de l’inventaire permanent ................................................................. 52
1-4-1-1 Principe ............................................................................................................ 52
1-4-1-2 Passation comptable ....................................................................................... 52
1-4-2 La méthode de l’inventaire intermittent ............................................................... 52
1-4-2-1- Principe ........................................................................................................... 52
1-4-2-2 Passation comptable....................................................................................... 53
1-5 Fait Générateur de comptabilisation des revenues ....................................................... 53
1-5-1 Les conditions de comptabilisation des revenus ................................................... 53
1-5-2 Cas où l’entreprise conserve certains risques ....................................................... 54
1-5-3 Recouvrabilité incertaine des revenus................................................................... 54

179
 1-6 Enregistrement des travaux en cours ........................................................................... 54
1-7 Qualification en contrat à long terme ........................................................................... 54
1-8 Situations dans lesquelles les dispositions du guide comptable professionnel sont
applicables ............................................................................................................................ 55
1-9 Coût d'entrée des stocks ............................................................................................... 55
1-9-1 Frais de constitution de la société de promotion immobilière .............................. 55
1-9-2 Frais de tenue de comptabilité de la société dédiée ............................................. 55
1-9-3 Frais de publicité .................................................................................................... 55
1-9-4 Rémunération du promoteur................................................................................. 56
1-9-5 Frais financiers ....................................................................................................... 56
Section 2: Locaux construits selon les demandes des acquéreurs ........................................... 56
Section 3 : Locaux construits destinés à la vente ..................................................................... 57
3-1 Le recours à la comptabilité analytique intégrée dans la comptabilité générale ......... 57
3-2 Principe du coût historique ........................................................................................... 58
3-3 La détermination de la marge par opération immobilière ........................................... 58
Section 4 : Locaux construits destinés à la location.................................................................. 59
Chapitre 5 : Aspect fiscal de la promotion immobilière............................................................... 61
Section 1: Traitement fiscal de l'opération réalisée par les promoteurs en matière de Taxes
sur la Valeur Ajouté................................................................................................................... 61
1-1 Opérations soumises à la TVA ....................................................................................... 62
1-1-1 Les ventes de terrains ............................................................................................ 62
1-1-2 Les ventes d’immeubles bâtis .......................................................................... 62
1-1-3 Les livraisons à soi-même de terrains lotis et d’immeubles bâtis ......................... 63
1-2 Fait générateur de la TVA des promoteurs immobiliers ................................................ 63
1-3 Déduction de la TVA ....................................................................................................... 65
1-4 Apport de la Loi de Finances 2016 en matière du calcul du prorata de la TVA (Note
Commune 17/2016) ............................................................................................................. 66
1-4-1 Ventes d’immeubles bâtis...................................................................................... 66
1-4-2 Les ventes des terrains non bâtis........................................................................... 67
1-4-3 Opération de livraison à soi-même d’immeubles .................................................. 67
1-4-4 La location d’immeubles ........................................................................................ 67
1-4-5 Modalité de déduction de la TVA .......................................................................... 67
1-4-6 Cas de régularisation.............................................................................................. 69
1-5 Apport de la Loi de Finances 2017 en matière de TVA ( Note Commune 04/2017) ..... 69
Section 2 : Régime fiscal en matière de droit d’enregistrement .............................................. 70

180
 2-1 En régime général ......................................................................................................... 70
2-2 Régime particulier ......................................................................................................... 71
2-2-1 Acquisition de terrains destinés à la construction d’immeuble à usage d’habitation
auprès des promoteurs immobiliers agréés .................................................................... 71
2-2-2 Acquisition d’immeuble destines à l’habitation auprès des promoteurs
immobiliers agrées ........................................................................................................... 72
2-2-3 La location des immeubles bâtis ............................................................................ 72
2-2-4 Avantage accordés aux acquéreurs ........................................................................ 73
Section 3 : Régime de la taxe sur le chiffre d’affaires ............................................................... 74
3-1 Minimum de TCL ........................................................................................................... 75
3-2 Maximum de TCL ........................................................................................................... 76
3-3 Cas particulier................................................................................................................ 76
Section 4 : Les avantages fiscaux accordés en matière de déduction des revenues et bénéfice
réalisés : .................................................................................................................................... 76
4-1 Au niveau des opérations de réinvestissement ancien référentiel .............................. 76
4-1-1 Pour les opérations de création ............................................................................. 77
4-1-2 Pour les opérations d’extension ............................................................................ 79
4-2 En ce qui concerne les bénéfices réalisés de l’exploitation .......................................... 80
4-2-1 Dans le cadre de l’article 26 de l’ancien code d’incitation aux investissements ... 80
4-2-2 Dans le cadre de l’article 51 de l’ancien code du code d’incitation aux
investissements ................................................................................................................ 81
Section 5 : Les retenues à la source appliquées et subies par les promoteurs immobiliers .... 83
5-1 Retenue à la source de 1.5% ......................................................................................... 83
5-2 Retenue à la source au taux de 2.5% ............................................................................ 83
5-3 Sort de la retenue à la source de 2.5%.......................................................................... 83
Conclusion .................................................................................................................................... 84
Partie 2: ............................................................................................................................................ 85
Cartographie des risques dans la société de promotion immobilière ............................................. 85
Chapitre 1 : Le Financement des projets...................................................................................... 86
Section 1 : Financement des sociétés de promotion immobilière ........................................... 86
1-1 Les règles de financement ............................................................................................. 86
1-1-1 Les fonds propres ................................................................................................... 86
1-1-2 Le financement par l’endettement ......................................................................... 87
1-2 Le financement en Tunisie ............................................................................................. 88
1-2-1 FOPRODI.................................................................................................................. 88

181
 1-2-2 FONAPRAM ............................................................................................................. 89
1-2-3 BFPME ..................................................................................................................... 89
1-2-4 SICAV ...................................................................................................................... 89
1-2-5 SICAR ....................................................................................................................... 90
1-2-6 CREDITS BANCAIRES................................................................................................ 90
1-2-7 LEASING .................................................................................................................. 91
1-2-8 Banque Tunisienne de Solidaritée ......................................................................... 91
Section 2 : Financement des acquéreurs .................................................................................. 91
2-1 Le financement du secteur de l'habitat ........................................................................ 93
2-1-1Taille et comportement du marché du crédit à l'habitat ........................................ 93
i. Evolution de l'encours des crédits .................................................................................... 93
ii. Volume du financement du logement en pourcentage du PIB ......................................... 94
iii. Segments de marché du crédit à l'habitat ......................................................................... 94
2-1-2 Destinations et caractéristiques des crédits à l'habitat .......................................... 96
2-2 Caractéristiques de la demande de crédit immobilier .................................................. 96
2-2-1Facteurs structurels de croissance de la demande et freins ................................... 96
2-2-2 Perspectives d'évolution de la demande de crédit à l'habitat ............................... 98
2-3 Caractéristiques de l'offre de crédit à l'habitat........................................................ 98
2-3-1 Objets de financement proposés............................................................................ 98
2-3-2 Durée de Remboursement des crédits ................................................................. 101
2-3-3 Périodicités de remboursement ........................................................................... 102
2-3-4Garanties................................................................................................................ 102
2-3-5 Conditions particulières ........................................................................................ 102
2-4 Parts de marché du crédit à l'habitat ........................................................................... 102
2-5 Le régime d'épargne-logement ................................................................................... 103
2-5-1 Epargne auprès des banques ................................................................................ 103
2-5-2 Epargne totale auprès du Centre d'épargne postale ........................................... 104
2-6 Les mécanismes d'aide au financement de l'habitat .................................................. 105
2-6-1 Le Fonds de promotion du logement pour les salariés FOPROLOS ..................... 105
2-6-2 Le Fonds national de solidarité FNS ..................................................................... 109
2-6-3 Le Fonds national d'amélioration de l'habitat FNAH ............................................ 109
2-6-4 Le Programme national de résorption des logements rudimentaires PNRLR ...... 110
Chapitre 2 : Les relations en jeu lors de la construction du projet ............................................ 111
Section 1 : Les bureaux d’études ............................................................................................ 111

182
 1-1 Description .................................................................................................................. 111
1-2 Types ........................................................................................................................... 112
1-2-1 BET structure........................................................................................................ 112
1-2-2 BET fluide ............................................................................................................. 112
1-2-3 BET acoustique...................................................................................................... 112
1-2-4 BET V.R.D (voirie et réseaux divers) ...................................................................... 113
1-2-5 BET économie de la construction ........................................................................ 113
1-2-6 BET de diagnostic immobilier............................................................................... 113
Section 2 : Les bureaux de contrôle ........................................................................................ 113
2-1 Définition..................................................................................................................... 113
2-2 Des missions du contrôleur technique........................................................................ 114
Section 3 : Les entrepreneurs ................................................................................................. 115
3-1 La maîtrise d'ouvrage ................................................................................................... 115
3-2 La maîtrise d'œuvre .................................................................................................... 116
3-3 Les entrepreneurs ....................................................................................................... 116
Section 4 : Les établissements publics .................................................................................... 116
4-1 Au niveau des concessionnaires publics (STEG, SONEDE, ONAS, Télécoms) .............. 116
4-2 Au niveau de l’administration locale ........................................................................... 117
Chapitre 3 : La diversité des projets objet du métier de la promotion ...................................... 117
Section 1 : Les projets à l’habitat social .................................................................................. 117
1-1 Politique de l'habitat et orientations .......................................................................... 117
1-2 Mise en œuvre de la politique nationale de l'habitat ................................................. 118
1-2-1 L’identification de nouvelles sources de financement ......................................... 118
1-2-2 Une amélioration des conditions de vie du citoyen ............................................ 118
1-2-3 Développement et suivi de la promotion immobilière ........................................ 119
Section 2 : Projets pour but administratifs et commerciales ................................................. 120
Section 3 : Locations d’immeubles aux profits des particuliers .............................................. 120
3-1 Les relations juridiques entre propriétaires et locataires ............................................ 120
3-2 L’encadrement de la location...................................................................................... 122
3-3 Sécuriser le propriétaire .............................................................................................. 123
3-4 Le contrat de location d’habitation.............................................................................. 124
Section 4 : Locations d’immeubles au profit des étudiants .................................................... 125
Chapitre 4 : Les difficultés du métier ......................................................................................... 126
Section 1 : Le poids des stocks ................................................................................................ 126

183
 1-1 Une « surproduction » qui cache un déséquilibre de l'offre et la demande .............. 126
Section 2 : Maitrise des couts de construction ....................................................................... 132
Section 3 : L’importance des investissements ........................................................................ 135
Section 4 : Les dépenses à la conjoncture économique ......................................................... 136
Section 5 : L’approche mise en œuvre pour la gestion des risques ....................................... 136
5.1 Le risque stratégique ................................................................................................... 137
5.2 Le risque opérationnel ................................................................................................ 137
5.3 Risque de non-conformité .......................................................................................... 138
5.4 Risques financiers ........................................................................................................ 138
Chapitre 5 : La crise de la promotion immobilière ..................................................................... 139
Section 1 : La crise mondiale et son impact sur l’inflation des prix ........................................ 139
1-1 La crise de la promotion immobilière en Amériques . ................................................ 139
1-1-1 Contexte ............................................................................................................. 140
1-1-2 Identification de la bulle immobilière .................................................................. 141
1-1-3 Effets de cette crise.............................................................................................. 141
1-2 La crise de la promotion immobilière en France ........................................................ 142
1-2-1 La bulle immobilière Française des années 2000 ................................................ 142
Section 2 : La crise interne en Tunisie..................................................................................... 147
2-1 Les facteurs de l’augmentation des prix ...................................................................... 148
2-1-1 Un placement privilégie des tunisiens .................................................................. 148
2-1-2 Une amélioration des conditions de vie et de financement bancaire .................. 148
2-1-3 Concentration urbaine dans les grandes villes ..................................................... 149
2-1-4 Flambée des prix des terrains ............................................................................... 149
2-2 L’habitat social ............................................................................................................. 150
2-2-1 Cadre réglementaire spécifique............................................................................ 150
2-2-2 Evolution et avantages liés à l’habitat social ................................................................. 150
2-2-3 L’habitat social : le dénouement de la crise ......................................................... 152
Chapitre 6 : L’avenir de la promotion immobilière en Tunisie et le rôle de l’expert comptable152
Conclusion .................................................................................................................................. 157
Cas pratique d’une société de promotion immobilière en Tunisie XYZ ......................................... 158
QUESTIONNAIRE............................................................................................................................. 164
CONCLUSION GÉNÉRALE ................................................................................................................ 170
Bibliographie .................................................................................................................................. 173
ANNEXES ........................................................................................................................................ 185

184
ANNEXES

185