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INFORME
CURSO:
AUTORES:
CATEDRA:
LIMA – PERÚ
2020
INDICE
INTRODUCCIÓN .............................................................................................................................3
OBJETIVO .......................................................................................................................................3
CUERPO .........................................................................................................................................3
CASO 01 .........................................................................................................................................3
Accionar del agente inmobiliario ....................................................................................................5
Accionar de los propietarios de los terrenos...................................................................................5
Documentación para gestionar el terreno ......................................................................................6
Inscripción de sucesión intestada a través de la Sunarp ..................................................................7
Inscribir la sucesión intestada en registro publico ..........................................................................7
Independización del terreno ..........................................................................................................7
CASO 02 .........................................................................................................................................7
Fideicomitente:..............................................................................................................................8
Fideicomisario:...............................................................................................................................8
Fiduciario: ......................................................................................................................................8
Fidecomiso: ...................................................................................................................................8
Pago de alcabala: ...........................................................................................................................8
Agente Inmobiliario .......................................................................................................................9
El Inversionista............................................................................................................................. 10
La Constructora............................................................................................................................ 10
El Supervisor ................................................................................................................................ 10
Documentos para gestionar ......................................................................................................... 11
¿Quién es el fideicomitente y fideicomisario? .............................................................................. 12
¿Cuál fue el fidecomiso? .............................................................................................................. 12
¿Qué documentos deberá tener listos el Agente para poder vender las unidades inmobiliarias?.. 12
CONCLUSIONES............................................................................................................................ 13
BIBLIOGRAFIA .............................................................................................................................. 13
ANEXO ......................................................................................................................................... 14
INTRODUCCIÓN
El informe de nuestro trabajo se basa en que normas legales y leyes pueden intervenir en una
obra a edificar o en un terreno, vemos que son situaciones que un profesional de arquitectura
debe estar preparado en como es el manejo legal para hacer una obra, que tipo de papeleos
debemos tener en cuenta. Y es que las normas hoy en día se encuentran establecidas que no
debemos violar ninguna de ellas, han sido creadas para tener el orden y además para seguir
a pie de la letra y tener un resultado eficaz y conforme ante la sociedad que en este caso lleva
el gobierno o la municipalidad del lugar. Sin embargo, como agentes inmobiliarios nuestra
función aparte de hacer una venta exitosa, debemos mantener el código ético como
profesionales. Es un error que teniendo en cuenta este tipo de casos, hagamos de la vista
gorda o no hagamos bien un proceso legal de un terreno o de una obra a construir. Para
finalizar este informe será de ayuda para otros profesionales que aún no tienen conocimiento
sobre las normas y leyes que se debe tomar en cuenta. Y qué tipo de sucesos puede pasar si
es que no se cumple la ley o norma estipulada.
OBJETIVO
- Orientar el proceso legal en la intervención de una obra, lote o predio.
- Mostrar que documentos son requisitorios para gestionar una obra o lote.
CUERPO
CASO 01
La Empresa Inmobiliaria COVI SA, ha iniciado sus operaciones en marzo del año 2020, la
misma que se desempeña en la construcción de proyectos inmobiliarios, tanto de oficinas
como de viviendas.
El Señor Marín Vilca, ha decidido vender dos terrenos de 600 m2 y 1800 m2., uno ubicado
en San Isidro y el otro ubicado en la zona industrial del distrito de Lurín respectivamente. El
terreno ubicado en San Isidro, lo adquirió en una subasta a todo costo por el precio de
$850,000.00 según lo indica la partida registral de dominio, y el terreno que está ubicado en
Lurín, lo heredó mediante una sucesión intestada de su abuelo que lo obtuvo por prescripción
adquisitiva hace unos 7 años, el mismo que aún no ha regularizado su inscripción ante la
SUNARP debido que sus tres hermanos no se han puesto de acuerdo para la venta de este
inmueble, pero el Sr. Marín, tiene un documento escrito a mano de su abuelo que le da poder
sobre el uso de este terreno.
El Sr. Marín acepta la propuesta del Agente Inmobiliario y decide contratarlo, para esto, le
llama por teléfono y le comenta que está de acuerdo y que puede proceder a ofrecer los
inmuebles de su pertenencia.
RESOLVER:
Esto atenta contra el artículo 2 de la ley 29080 donde nos dice que las agencias
inmobiliarias deberían actuar bajo el principio de la buena fe y transparencia.
El causante muere sin dejar testamento; el que otorgo ha sido declarado nulo total o
parcialmente; ha caducado por falta de comprobación judicial; o se declara invalida
la desheredación.
En cuanto el comportamiento del Sr. Marín propietario del terreno no realizo una
buena gestión ya que acepto la propuesta del agente inmobiliario antes de estar
informados de los requisitos y normativas que se requieren para iniciar una venta de
terreno. Así mismo al no tener conocimiento de las misma no contrato al agente
según la ley, en la cual debería ser con un contrato de servicios y acta de poder para
iniciar con la venta. Por otro lado, los propietarios antes de iniciar con la venta deben
tener los siguientes documentos de la propiedad:
- Título de propiedad
- Declaración de autoevaluó municipal
- Certificado de gravámenes
CASO 02
La empresa Perú SAC ha sido contratada por la empresa Trasnacional ASI (empresa
de Inglaterra que invierte en bienes inmuebles en Perú), para gerenciar la
construcción y puesta en marcha de un edificio de 24 pisos, proyecto que comprende
en su 1er. piso la construcción de un centro comercial y en el resto de pisos 4 oficinas
por piso, así mismo se denominará Edificio Paramot.
ASI decide que quien asuma la administración del dinero sea la Fiduciaria, la misma
que tendrá que estar coordinando con la empresa Perú SAC para la ejecución y
construcción del edificio Paramot. Esta última decide que la empresa ABC
Contratistas Generales tome a cargo la construcción del edificio y quien supervise
sea la empresa Supervisores SA.
Al tener toda la documentación en regla, logra vender el 50% de las oficinas en los
primeros 20 días, las mismas que tiene que resolver la inscripción y pago de alcabala
de cada unidad inmobiliaria ya que estos documentos se los está solicitando el notario
para poder realizar la escritura pública de compra – venta.
RESOLVER:
Agente Inmobiliario
El accionar del agente inmobiliario fue totalmente un error, nunca debía tomarse
toda la responsabilidad de mover papeles para la compra y venta del inmueble, si
debió asesorar para que los tramites sean perfectos y no halla error en la
documentación. Como lo menciona la Ley de creación del registro del agente
inmobiliario del ministerio de vivienda, construcción y saneamiento.
Título I, capítulo 2 del artículo N°7: Asesorar a los propietarios, compradores o
a quien pretende realizar una operación inmobiliaria, en la evaluación comercial
para estimar, cuantificar y valorar los bienes, servicios, derechos y obligaciones
que se sometan a su consideración.
Porque un agente inmobiliario solamente es un intermediario que para dar
credibilidad e importancia a su cargo debe contar con algún certificado como
agente como lo menciona el Ministerio de Vivienda por ley Nº29080 nos dice
que para ejercer como Agente Inmobiliario en el Perú es importante hallarse
inscrito en el Registro de Agentes Inmobiliarios del MVCS, este previamente
exige la presentación del Formulario de Inscripción en el Registro de Agente
Inmobiliario (FIR), el cual se encuentra disponible en el sitio web del Ministerio
e indica el cumplimiento de lo siguiente:
- Adjuntar el certificado de estudios del curso de especialización para Agente
Inmobiliario
- La dirección consignada en el formulario sea el domicilio actual, bajo
declaración jurada
- El solicitante se halle en pleno goce y ejercicio de sus derechos civiles, bajo
declaración jurada
- No presentar antecedentes penales, bajo declaración jurada
- En casos de Persona Jurídica, indicar la partida registral.
Para que así la venta o la función que realice pueda ejercer y entregar el bien
inmueble.
El Inversionista
La empresa Trasnacional a Perú SAC pedirá un informe o estados financieros
para saber cuál ha sido la ganancia o las pérdidas que ha hecho mediante la
inversión que se le dio. Como lo menciona Norma Internacionales de
Contabilidad conocida como Nic1 que se da a la presentación de estados
financieros: NIC1. Esta Norma será de aplicación para la presentación de todo
tipo de estados financieros, con propósitos de información general, que sean
elaborados y presentados conforme a las Normas Internacionales de
Contabilidad.
La Constructora
Cuando se va a iniciar algún tipo de construcción o ejecución de obra, la empresa
ABC Contratistas Generales debió hacer los trámites de conformidad de obra e
independización de las oficinas, ya que ellos son los encargados de gerenciar o
dirigir la obra y poder conseguir la licencia de construcción porque son ellos los
que piden la habilitación urbana. Aparte de ello la empresa constructora debió
pedir permiso ante la municipalidad para la aprobación de la ejecución de la obra.
Por otro lado, la empresa ABC Contratistas una vez que logré todo el permiso y
ya inicié la ejecución de la obra en la obra deberá presentar documentos a la
empresa Perú SAC, un tipo de documentación que será un informe de avance
de obra o informe de conclusión de obra.
El Supervisor
La empresa Supervisores SA mediante el contrato que hace la empresa Perú SAC
llega a supervisar la obra que se llevaría acabado durante la construcción del
edificio Paramot. Son los responsables de la correcta y eficiente ejecución. Como
supervisor, obligatoriamente tiene que preocuparse por los resultados del trabajo,
y calidad del edificio. Y también recalcar que la empresa Supervisores SA,
deberá mandar un documento constante sobre un informe detallado del avance
de obra que será todo registro de la construcción.
e. ¿Qué documentos deberá tener listos el Agente para poder vender las unidades
inmobiliarias?
El agente inmobiliario se debe encarga de poner en venta los bienes inmuebles,
pero a su vez pedirá la empresa Perú SAC que le entregue toda la documentación
donde certifique que los inmuebles estén aptos para habilitación urbana, es decir
para que habitables, porque debe verificar que toda la obra ejecutada y terminado
haya cumplido con todos los requisitos y normativas que pide el ministerio de
vivienda además de la certificación que le da defensa civil.
Porque el agente inmobiliario antes de vender una oficina tiene que verificar y contar con
esos documentos porque luego tiene que presentarlo a los clientes de la compra de la oficina.
Ahora una vez que ya tiene el cliente asegurado para la compra del inmueble tiene que
presentar un documento para que lo pague, que es un comprobante de pago; además de ello
debe presentar otro documento que se llama contrato de compra y venta. Tal y como lo
menciona en la Base Legal Articulo 5-Reglamento De Comprobante De Pago Resolución
De Superintendencia 007-99 Sunat: Los comprobantes de pago deberán ser emitidos y
otorgados en la oportunidad que se indica. En la transferencia de bienes muebles, en el
momento en que se entregue el bien o en el momento en que se efectúe el pago, lo que ocurra
primero.
CONCLUSIONES
- No hay normas que otorgue porcentajes a los individuos de los casos, excepto el
propietario.
- Necesidad de una carta de poder.
- Uso de registro público de su factor de uso.
- Para la sucesión intestada se necesita 10 años.
- Normas y leyes que amparan al control económico de una entidad o empresa.
- Deberes y funciones de un agente inmobiliario
BIBLIOGRAFIA
http://www3.vivienda.gob.pe/transparencia/documentos/varios/Ley_29080.pdf
https://www.abogadoperu.com/codigo-civil-seccion-tercera-sucesion-intestada-
titulo-13-abogado-legal.php
https://www.mef.gub.uy/10159/1/mef/norma-internacional-de-contabilidad-
n%C2%BA-1-nic-1.html
https://www.mef.gob.pe/es/por-instrumento/decreto-supremo/20703-decreto-
supremo-n-256-2019-ef/file
https://www.esan.edu.pe/publicaciones/2015/12/07/libro_fideicomiso_financiamien
to_publico.pdf
https://busquedas.elperuano.pe/normaslegales/publicacion-del-proyecto-de-decreto-
supremo-que-aprueba-el-r-resolucion-ministerial-no-097-2016-vivienda-1372346-
1/
https://definicionlegal.blogspot.com/2013/08/fideicomitente-fiduciario.html
http://www.oas.org/juridico/PDFs/mesicic3_per_007.pdf
ANEXO
Figura 1.Ley Nº 26680 Artículo 830º Sucesión del Estado y de la Beneficencia Publica