Sie sind auf Seite 1von 14

FACULTAD DE ARQUITECTURA

ESCUELA PROFESIONAL DE ARQUITECTURA

INFORME

NORMAS Y LEYES DE LA AGENCIA INMOBILIARIAS

CURSO:

DIRECCIÓN Y GESTIÓN DE AGENCIAS INMOBILIARIAS

AUTORES:

Bernabé Meza, Kathia Kathiuska

Díaz Castro, Juana Judith

Miranda Lucio, Isaías Jhonatan

Sánchez Picón, Juan Alexis

CATEDRA:

Mg. Arq. Luis Fernando, Chero Córdova

LIMA – PERÚ

2020
INDICE
INTRODUCCIÓN .............................................................................................................................3
OBJETIVO .......................................................................................................................................3
CUERPO .........................................................................................................................................3
CASO 01 .........................................................................................................................................3
Accionar del agente inmobiliario ....................................................................................................5
Accionar de los propietarios de los terrenos...................................................................................5
Documentación para gestionar el terreno ......................................................................................6
Inscripción de sucesión intestada a través de la Sunarp ..................................................................7
Inscribir la sucesión intestada en registro publico ..........................................................................7
Independización del terreno ..........................................................................................................7
CASO 02 .........................................................................................................................................7
Fideicomitente:..............................................................................................................................8
Fideicomisario:...............................................................................................................................8
Fiduciario: ......................................................................................................................................8
Fidecomiso: ...................................................................................................................................8
Pago de alcabala: ...........................................................................................................................8
Agente Inmobiliario .......................................................................................................................9
El Inversionista............................................................................................................................. 10
La Constructora............................................................................................................................ 10
El Supervisor ................................................................................................................................ 10
Documentos para gestionar ......................................................................................................... 11
¿Quién es el fideicomitente y fideicomisario? .............................................................................. 12
¿Cuál fue el fidecomiso? .............................................................................................................. 12
¿Qué documentos deberá tener listos el Agente para poder vender las unidades inmobiliarias?.. 12
CONCLUSIONES............................................................................................................................ 13
BIBLIOGRAFIA .............................................................................................................................. 13
ANEXO ......................................................................................................................................... 14
INTRODUCCIÓN
El informe de nuestro trabajo se basa en que normas legales y leyes pueden intervenir en una
obra a edificar o en un terreno, vemos que son situaciones que un profesional de arquitectura
debe estar preparado en como es el manejo legal para hacer una obra, que tipo de papeleos
debemos tener en cuenta. Y es que las normas hoy en día se encuentran establecidas que no
debemos violar ninguna de ellas, han sido creadas para tener el orden y además para seguir
a pie de la letra y tener un resultado eficaz y conforme ante la sociedad que en este caso lleva
el gobierno o la municipalidad del lugar. Sin embargo, como agentes inmobiliarios nuestra
función aparte de hacer una venta exitosa, debemos mantener el código ético como
profesionales. Es un error que teniendo en cuenta este tipo de casos, hagamos de la vista
gorda o no hagamos bien un proceso legal de un terreno o de una obra a construir. Para
finalizar este informe será de ayuda para otros profesionales que aún no tienen conocimiento
sobre las normas y leyes que se debe tomar en cuenta. Y qué tipo de sucesos puede pasar si
es que no se cumple la ley o norma estipulada.

OBJETIVO
- Orientar el proceso legal en la intervención de una obra, lote o predio.
- Mostrar que documentos son requisitorios para gestionar una obra o lote.

CUERPO
CASO 01
La Empresa Inmobiliaria COVI SA, ha iniciado sus operaciones en marzo del año 2020, la
misma que se desempeña en la construcción de proyectos inmobiliarios, tanto de oficinas
como de viviendas.

El Señor Marín Vilca, ha decidido vender dos terrenos de 600 m2 y 1800 m2., uno ubicado
en San Isidro y el otro ubicado en la zona industrial del distrito de Lurín respectivamente. El
terreno ubicado en San Isidro, lo adquirió en una subasta a todo costo por el precio de
$850,000.00 según lo indica la partida registral de dominio, y el terreno que está ubicado en
Lurín, lo heredó mediante una sucesión intestada de su abuelo que lo obtuvo por prescripción
adquisitiva hace unos 7 años, el mismo que aún no ha regularizado su inscripción ante la
SUNARP debido que sus tres hermanos no se han puesto de acuerdo para la venta de este
inmueble, pero el Sr. Marín, tiene un documento escrito a mano de su abuelo que le da poder
sobre el uso de este terreno.

El Agente inmobiliario Guido Estafoll, se ha contactado con el Sr. Marín y le ha propuesto


la venta de sus inmuebles, proponiéndole venderlos a la suma de $1’200,000.00 y
$4’500.000.00 respectivamente a un porcentaje de comisión del 3% en ambos casos. Para la
venta del terreno de Lurín, le comenta que no hay necesidad que sus hermanos se pongan de
acuerdo, ya que tiene un documento escrito por su abuelo y que la inscripción la puede
realizar en el transcurso de la transferencia del inmueble. Para esto, se tendrá que pedir un
arras de $570,000.00 a la empresa que esté interesada en adquirir los terrenos para asegurar
la venta.

El Sr. Marín acepta la propuesta del Agente Inmobiliario y decide contratarlo, para esto, le
llama por teléfono y le comenta que está de acuerdo y que puede proceder a ofrecer los
inmuebles de su pertenencia.

El agente inmobiliario, le acepta y se pone en contacto con la empresa Inmobiliaria COVI


SA para brindarle sus servicios en la compra – venta de terrenos. La empresa, le comenta
que está interesada en adquirir terrenos para invertir en construcción y le pide su
asesoramiento, el Sr. Agente, le comenta que tiene 2 terrenos pero que su comisión es de 5%
ya que tienen justo lo que busca!

RESOLVER:

a) Realizar una relación de términos o conceptos relacionados con el caso.

Partida registral de dominio: Es un documento expedido por los Registros Públicos


donde se detalla toda la historia de un determinado bien inmueble

Sucesión intestada: Es aquella sucesión hereditaria que se produce en el caso de


inexistencia o invalidez de testamento del fallecido

Prescripción adquisitiva: También llamada usucapión es el modo de adquirir el


dominio o los derechos reales por la posesión a título del dueño

Arras: Es un contrato privado donde las partes pactan la reserva de la compra-venta


de bienes muebles o inmuebles
b) Analice el accionar del Agente Inmobiliario, los propietarios de los terrenos y la
Empresa inmobiliaria, como son y cómo deberían ser, que documentación deberían
tener a la mano o cuál deberían gestionar.

Accionar del agente inmobiliario


El agente inmobiliario no muestra una consideración de transparencia en sus
acuerdos ya que con el propietario su acuerdo con una comisión de 3% para ambos
para ambos inmuebles y con la empresa inmobiliaria se pone en contacto para
ofrecerle 2 terrenos con una comisión del 5 %

Esto atenta contra el artículo 2 de la ley 29080 donde nos dice que las agencias
inmobiliarias deberían actuar bajo el principio de la buena fe y transparencia.

Referente al agente inmobiliario no procede con profesionalismo ya que todo acuerdo


con el propietario del terreno y con la empresa inmobiliario lo hace sin ningún
procedimiento legal incluso con documentos que demuestran su registro como agente
inmobiliario según ley 29080 del decreto supremo, dándole propiedad a sus
ganancias, dejando de lado la normativa respectiva.

La empresa inmobiliaria estaría en desventaja en contratar a una persona sin registro


uno, ya que correría el riesgo de ser un estafador en la cual debería tener una
formalidad, firmando un contrato de servicios.

Accionar de los propietarios de los terrenos


El Sr. Marín no realizo el procedimiento adecuado, para la documentación y la firma
de compra y venta de la vivienda, ya que el acuerdo con el agente inmobiliario
mediante una llamada telefónica, en vez de hacerlo de manera presencial ante un
notario.

Esto no cumple con el artículo 815º.- Casos de sucesión intestada

La herencia corresponde a los herederos legales cuando:

El causante muere sin dejar testamento; el que otorgo ha sido declarado nulo total o
parcialmente; ha caducado por falta de comprobación judicial; o se declara invalida
la desheredación.
En cuanto el comportamiento del Sr. Marín propietario del terreno no realizo una
buena gestión ya que acepto la propuesta del agente inmobiliario antes de estar
informados de los requisitos y normativas que se requieren para iniciar una venta de
terreno. Así mismo al no tener conocimiento de las misma no contrato al agente
según la ley, en la cual debería ser con un contrato de servicios y acta de poder para
iniciar con la venta. Por otro lado, los propietarios antes de iniciar con la venta deben
tener los siguientes documentos de la propiedad:

- Título de propiedad
- Declaración de autoevaluó municipal
- Certificado de gravámenes

La Ley Nº 26680 Articulo 830º: A falta de sucesores testamentarios o legales el juez


o notario que conoce del proceso o trámite de sucesión intestada, adjudicará los
bienes que integran la masa hereditaria, a la Sociedad de Beneficencia o a falta de
ésta, a la Junta de Participación Social del lugar del último domicilio del causante en
el país o a la Sociedad de Beneficencia de Lima Metropolitana sí estuvo domiciliado
en el extranjero. (Figura 01)

Documentación para gestionar el terreno


- Copia de documento de identificación del Mandatario o Representante Legal
de la sociedad
- Copia del nombramiento(s) o Mandato(s) del representante(s) legal(es) o
Mandatario(s) de la institución
- Copia de escritura de constitución de la(s) empresa(s) o entidad(es)
Fideicomitente(s) o solicitantes
- Copia de inscripción en el Registro Tributario Unificado-RTU- en la SAT de
las instituciones participantes
- Copia de Estados Financieros del último año de las sociedades o empresas
participantes
- Completar el Formulario IVE-FI-02 por cada sociedad participante
- Copia de resolución Consejo de Admón. u órgano superior de los
Fideicomitentes autorizando la constitución del fideicomiso
- Carta de intención del cliente solicitando la constitución
- Copia de documento que respalda el origen de los fondos a manejar en el
Fideicomiso
- Recibo de Servicios (Agua, Luz, o Teléfono), en donde se consigne la
dirección de las entidades participantes.
- Copia de patentes de Comercio
- Copia de patentes de Sociedad

Inscripción de sucesión intestada a través de la Sunarp


Cuando una persona fallece sin dejar testamento, como primer paso se deberá realizar
una sucesión intestada la cual se realiza ante un juez a través de una demanda o
también ante un notario, a efectos de que pueda declararse quienes son los herederos
del causante (una vez declarado los herederos, como segundo paso a efectos de
inscribir la sucesión intestada en registro público.

Inscribir la sucesión intestada en registro publico


Lo siguiente que deberás hacer una vez cumplidos los pasos anteriores es registrar el
patrimonio heredero. En caso de que no hagas esto, no podrás realizar la venta debido
a que todavía no serás el propietario directo.

Independización del terreno


Independizar un inmueble implica dividir el espacio total de una vivienda es espacios
propios para cada uno de los ocupantes, ello genera una partida registral única cada
inmueble contar con una independización de manera formal significa tener un
inmueble apto para ser comercializado.

CASO 02
La empresa Perú SAC ha sido contratada por la empresa Trasnacional ASI (empresa
de Inglaterra que invierte en bienes inmuebles en Perú), para gerenciar la
construcción y puesta en marcha de un edificio de 24 pisos, proyecto que comprende
en su 1er. piso la construcción de un centro comercial y en el resto de pisos 4 oficinas
por piso, así mismo se denominará Edificio Paramot.

ASI decide que quien asuma la administración del dinero sea la Fiduciaria, la misma
que tendrá que estar coordinando con la empresa Perú SAC para la ejecución y
construcción del edificio Paramot. Esta última decide que la empresa ABC
Contratistas Generales tome a cargo la construcción del edificio y quien supervise
sea la empresa Supervisores SA.

Al concluir la construcción y liquidar el edificio la empresa Perú SAC, decide


contratar mediante un contrato formal al Agente Inmobiliario Felipe Astut, para la
venta de las Unidades inmobiliarias del edificio Paramot, Al aceptar Felipe Astuc el
contrato solicita la documentación del edificio, pero se da cuenta que aún no se ha
obtenido la conformidad de Obra ni la declaración de Edificación del Edificio, esto
hace que Felipe Astuc, realice una serie de gestiones en las diferentes instituciones.

Al tener toda la documentación en regla, logra vender el 50% de las oficinas en los
primeros 20 días, las mismas que tiene que resolver la inscripción y pago de alcabala
de cada unidad inmobiliaria ya que estos documentos se los está solicitando el notario
para poder realizar la escritura pública de compra – venta.

RESOLVER:

a. Realizar una relación de términos o conceptos relacionados con el caso.

Fideicomitente: Es aquél que entrega los bienes al sujeto denominado fiduciario


para que realice el fin a que se destinó el fideicomiso. Pueden ser fideicomitentes
las personas físicas o morales que tengan la capacidad jurídica necesaria para
hacer la afectación de los bienes y las autoridades jurídicas o administrativas
competentes.
Fideicomisario: Es la persona física o jurídica que tiene capacidad necesaria para
recibir el beneficio que resulta del objeto del Fideicomiso.
Fiduciario: Es aquella persona física o moral encargada de un fideicomiso y de
la propiedad de los bienes que lo integran, a solicitud de un fideicomitente y en
beneficio de un tercero, sea este fideicomisario o beneficiario.
Fidecomiso: Es un contrato mediante el cual una o más personas transmiten
bienes, cantidades de dinero o derechos, presentes o futuros, de su propiedad a
otra persona para que esta se encargue de transmitirla del modo que se le indique.
Pago de alcabala: Es un impuesto que grava las transferencias de propiedad de
bienes inmuebles urbanos o rústicos a título oneroso o gratuito, cualquiera sea su
forma o modalidad.
b. Analice el accionar del Agente Inmobiliario, el inversionista, la constructora y el
supervisor, como son y cómo deberían ser, que documentación deberían tener a
la mano o cuál deberían gestionar para la entrega formal de las unidades
inmobiliarias.

Agente Inmobiliario
El accionar del agente inmobiliario fue totalmente un error, nunca debía tomarse
toda la responsabilidad de mover papeles para la compra y venta del inmueble, si
debió asesorar para que los tramites sean perfectos y no halla error en la
documentación. Como lo menciona la Ley de creación del registro del agente
inmobiliario del ministerio de vivienda, construcción y saneamiento.
Título I, capítulo 2 del artículo N°7: Asesorar a los propietarios, compradores o
a quien pretende realizar una operación inmobiliaria, en la evaluación comercial
para estimar, cuantificar y valorar los bienes, servicios, derechos y obligaciones
que se sometan a su consideración.
Porque un agente inmobiliario solamente es un intermediario que para dar
credibilidad e importancia a su cargo debe contar con algún certificado como
agente como lo menciona el Ministerio de Vivienda por ley Nº29080 nos dice
que para ejercer como Agente Inmobiliario en el Perú es importante hallarse
inscrito en el Registro de Agentes Inmobiliarios del MVCS, este previamente
exige la presentación del Formulario de Inscripción en el Registro de Agente
Inmobiliario (FIR), el cual se encuentra disponible en el sitio web del Ministerio
e indica el cumplimiento de lo siguiente:
- Adjuntar el certificado de estudios del curso de especialización para Agente
Inmobiliario
- La dirección consignada en el formulario sea el domicilio actual, bajo
declaración jurada
- El solicitante se halle en pleno goce y ejercicio de sus derechos civiles, bajo
declaración jurada
- No presentar antecedentes penales, bajo declaración jurada
- En casos de Persona Jurídica, indicar la partida registral.
Para que así la venta o la función que realice pueda ejercer y entregar el bien
inmueble.

El Inversionista
La empresa Trasnacional a Perú SAC pedirá un informe o estados financieros
para saber cuál ha sido la ganancia o las pérdidas que ha hecho mediante la
inversión que se le dio. Como lo menciona Norma Internacionales de
Contabilidad conocida como Nic1 que se da a la presentación de estados
financieros: NIC1. Esta Norma será de aplicación para la presentación de todo
tipo de estados financieros, con propósitos de información general, que sean
elaborados y presentados conforme a las Normas Internacionales de
Contabilidad.

La Constructora
Cuando se va a iniciar algún tipo de construcción o ejecución de obra, la empresa
ABC Contratistas Generales debió hacer los trámites de conformidad de obra e
independización de las oficinas, ya que ellos son los encargados de gerenciar o
dirigir la obra y poder conseguir la licencia de construcción porque son ellos los
que piden la habilitación urbana. Aparte de ello la empresa constructora debió
pedir permiso ante la municipalidad para la aprobación de la ejecución de la obra.
Por otro lado, la empresa ABC Contratistas una vez que logré todo el permiso y
ya inicié la ejecución de la obra en la obra deberá presentar documentos a la
empresa Perú SAC, un tipo de documentación que será un informe de avance
de obra o informe de conclusión de obra.

El Supervisor
La empresa Supervisores SA mediante el contrato que hace la empresa Perú SAC
llega a supervisar la obra que se llevaría acabado durante la construcción del
edificio Paramot. Son los responsables de la correcta y eficiente ejecución. Como
supervisor, obligatoriamente tiene que preocuparse por los resultados del trabajo,
y calidad del edificio. Y también recalcar que la empresa Supervisores SA,
deberá mandar un documento constante sobre un informe detallado del avance
de obra que será todo registro de la construcción.

Documentos para gestionar


Declaración de edificación:
- Formulario Único de Edificaciones (FUE) a que se refiere a la Ley 29090.
- Formulario Registral (FOR) que se refiere a la Ley 27157.
Los instrumentos señalados deben acompañarse de los anexos que la
normatividad requiera. Así como, plano de ubicación y localización, planos de
distribución autorizados por un profesional competente, memoria descriptiva,
entre otros.
Ámbitos de la aplicación de la ley 27157
- Terrenos que cuenten con proyecto aprobado de habilitación urbana con
construcción simultánea.
- Predios ubicados en zonas urbanas consolidadas que se encuentren como
urbanos en la Municipalidad correspondiente e inscritos como predios
rústicos en el Registro de Predios
- Predios urbanos
Independización del inmueble ante SUNARP
- Plano de independización, firmado por un ingeniero o un arquitecto, con
certificación notarial de firma.
- Documento con certificación notarial en el que se describa las
características de cada zona o piso a independizar, así como las zonas
comunes.
- Pago de derechos registrales.
- Reglamento interno.

Cuando la independización de un inmueble sea realizada y esté concluida aún se


debe hacer el trámite por la titularidad. Pero esto solo puede hacerlo un notario
para así poder firmar una escritura pública de adjudicación.
c. ¿Quién es el fideicomitente y fideicomisario?
La empresa Trasnacional ASI (empresa de Inglaterra que invierte en bienes
inmuebles en Perú) llega a ser el fideicomitente y el fideicomisario es la empresa
Perú SAC.

d. ¿Cuál fue el fidecomiso?


El contrato que hace la empresa Trasnacional ASI con la empresa Perú SAC. para
que gerencie la construcción de un edificio.

e. ¿Qué documentos deberá tener listos el Agente para poder vender las unidades
inmobiliarias?
El agente inmobiliario se debe encarga de poner en venta los bienes inmuebles,
pero a su vez pedirá la empresa Perú SAC que le entregue toda la documentación
donde certifique que los inmuebles estén aptos para habilitación urbana, es decir
para que habitables, porque debe verificar que toda la obra ejecutada y terminado
haya cumplido con todos los requisitos y normativas que pide el ministerio de
vivienda además de la certificación que le da defensa civil.

Cuando verifique el agente inmobiliario que todo este correcto en documentos,


planta una publicación para la venta de las oficinas, ahora este agente
inmobiliario lo que hace es verificar y si encuentra un error es llamar a la empresa
Perú SAC la que le contrato y decirle que necesita la documentación que
certifique que el inmueble que ha sido construido por la empresa constructora
cuenten con todas las documentaciones que son la siguientes:
 Copia literal de los registros públicos.
 Licencia de habilitación urbana.
 Licencia de defensa civil.
 Hoja de resumen.
 Predio urbano .
 Pago de arbitrios.
 Minuta.

Porque el agente inmobiliario antes de vender una oficina tiene que verificar y contar con
esos documentos porque luego tiene que presentarlo a los clientes de la compra de la oficina.
Ahora una vez que ya tiene el cliente asegurado para la compra del inmueble tiene que
presentar un documento para que lo pague, que es un comprobante de pago; además de ello
debe presentar otro documento que se llama contrato de compra y venta. Tal y como lo
menciona en la Base Legal Articulo 5-Reglamento De Comprobante De Pago Resolución
De Superintendencia 007-99 Sunat: Los comprobantes de pago deberán ser emitidos y
otorgados en la oportunidad que se indica. En la transferencia de bienes muebles, en el
momento en que se entregue el bien o en el momento en que se efectúe el pago, lo que ocurra
primero.

CONCLUSIONES
- No hay normas que otorgue porcentajes a los individuos de los casos, excepto el
propietario.
- Necesidad de una carta de poder.
- Uso de registro público de su factor de uso.
- Para la sucesión intestada se necesita 10 años.
- Normas y leyes que amparan al control económico de una entidad o empresa.
- Deberes y funciones de un agente inmobiliario

BIBLIOGRAFIA
 http://www3.vivienda.gob.pe/transparencia/documentos/varios/Ley_29080.pdf
 https://www.abogadoperu.com/codigo-civil-seccion-tercera-sucesion-intestada-
titulo-13-abogado-legal.php
 https://www.mef.gub.uy/10159/1/mef/norma-internacional-de-contabilidad-
n%C2%BA-1-nic-1.html
 https://www.mef.gob.pe/es/por-instrumento/decreto-supremo/20703-decreto-
supremo-n-256-2019-ef/file
 https://www.esan.edu.pe/publicaciones/2015/12/07/libro_fideicomiso_financiamien
to_publico.pdf
 https://busquedas.elperuano.pe/normaslegales/publicacion-del-proyecto-de-decreto-
supremo-que-aprueba-el-r-resolucion-ministerial-no-097-2016-vivienda-1372346-
1/
 https://definicionlegal.blogspot.com/2013/08/fideicomitente-fiduciario.html
 http://www.oas.org/juridico/PDFs/mesicic3_per_007.pdf

ANEXO

Figura 1.Ley Nº 26680 Artículo 830º Sucesión del Estado y de la Beneficencia Publica

Das könnte Ihnen auch gefallen