lunes, 3 de junio de 2013

Analisis de la Ley N° 27157. - Ordenamiento Juridico

Peruano

Análisis de la Ley N°27157. Ley de regularización de edificaciones, del

procedimiento para la declaratoria de fábrica y del régimen de unidades
inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común.
El objeto de la ley es establecer los procedimientos para el saneamiento de la titulación y de
unidades inmobiliarias en las que coexisten bienes de propiedad exclusiva y de
propiedad  común, así como el procedimiento para la tramitación de la declaratoria de fábrica y
el régimen legal de las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad exclusiva y
de propiedad común.  

Son considerados para los efectos de la ley los edificios de departamentos (que cuenten con
servicios comunes y secciones de propiedad exclusiva en edificación de más de un piso); las
quintas (que tengan un pasaje de acceso en calidad de bien común); casas en Copropiedad
(unidades inmobiliarias que tengan áreas recreativas adyacentes de propiedad y servicio
común); centros y galerías comerciales o campos feriales; otras unidades inmobiliarias con
bienes comunes (uso comercial) y unidades de propiedad exclusiva (que no cuenten con
bienes ni servicios comunes).
Los propietarios de edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de construcción o sin
declaratoria de fábrica, independización y/o reglamento interno, podrán sanear su situación de
acuerdo al procedimiento establecido en la presente Ley; sabiendo que para efectos registrales
se considerara título al formulario registral con firmas legalizadas por el notario para fines de
legalización, certificación y verificación de documentos y en caso de oposición de terceros
deberá continuar ante el fuero Judicial o Arbitral. 

El inicio del proceso para saneamientos de los departamentos en edificios comienza con tomar
un acuerdo por la mayoría simple de todos los propietarios de departamentos, que será
convocada por los interesados, mediante carta notarial y realizada dentro de 10 días útiles a
partir de la convocatoria, contando con los requisitos que esta amerita (lugar, fecha, hora de
reunión, nombre de convocante y agenda a tratar), se contara con la firma de los concurrentes
en una acta simple que deberá ser publicada en el diario oficial el peruano, o uno de mayor
circulación del lugar donde está el bien, para oponerse a tal acuerdo se dará un plazo de 15
días contando a partir de su publicación.
Para la inscripción del derecho de propiedad cuando el terreno está registrado se debe
presentar el formulario registral, acompañado del título de propiedad que puede ser
escritura pública,  minuta, adjudicación o cualquier otro documento público o privado de
fecha cierta que lo pruebe. En caso de querer prescribirla deberán acreditar la posesión
continua, pacífica y pública como propietario durante 10   años. Cuando el terreno no
está se presenta el Formulario Registral acompañado de declaración notarial, el
Registrador procede a matricular el terreno a nombre de los propietarios de
departamentos en calidad de bien común y, posteriormente, la propiedad cada una de
las unidades inmobiliarias y los derechos sobre las áreas y bienes comunes.

En el caso de quintas, casas en copropiedad y otras unidades inmobiliarias con bienes

comunes su inscripción cuando el terreno está registrado y no lo este se seguirán los pasos
mencionados con anterioridad. Se ha de saber que en ningún caso se puede considerar como
bien común el terreno sobre el cual está edificada la sección de propiedad exclusiva, salvo que
sobre el mismo terreno exista más de una sección de esta naturaleza.
De los centros y galerías comerciales o campos feriales de un solo piso podrán independizar
cada una de sus tiendas del terreno matriz, los propietarios son titulares integralmente del
terreno y la edificación donde se encuentre construida su tienda, Las áreas que constituyen los
accesos, pasadizos y las zonas de servicios comunes pueden ser de propiedad común,
pudiendo constituirse sobre ellos derechos reales (servidumbre). En caso de estas edificación
cuente con más de un piso, puede optar por independizar el terreno matriz de cada una de las
tiendas, siendo copropiedad de estas, debiéndose construir derechos reales de servidumbre
perpetua obligatoria a favor de los predios dominantes, respecto al acceso a pasadizos,
escaleras o considerarlos zonas de propiedad común. Se ha de saber que se considera
copropiedad de los propietarios de las tiendas existentes dentro del plano vertical del perímetro
superficial y se consideran bienes comunes el acceso y los servicios comunes a que se refiere
el Reglamento Nacional de Construcciones. Para su inscripción ya sea en terreno registrado o
no registrado se seguirán los pasos ya mencionados.

En cuanto a las construcciones de unidades de propiedad exclusiva para su inscripción ya sea

en terreno registrado o no registrado se seguirán los pasos ya mencionados;

No es impedimento para la inmatriculación del terreno, de ser el caso, ni para la inscripción del
derecho de propiedad de la unidad inmobiliaria, ni de los bienes comunes, que uno o más de
los poseedores del mismo edificio, quinta u otros no acrediten su derecho de propiedad. En
estos casos particulares, el registrador suspende la inscripción cuyo derecho de propiedad no
ha sido solicitado o acreditado hasta que se demuestre el derecho respectivo.

Para los efectos de la presente Ley no es aplicable el artículo 985 del Código Civil “la
imprescriptibilidad de la acción de partición”.

El acto de declaratoria de fábrica es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo

de edificación, independientemente de la fecha de su construcción, que se hará mediante una
declaración del propietario; esta ley establece que los propietarios de estas edificación podrán
optar por comunicar a la municipalidad distrital o provincial mediante formulario único oficial de
la fecha de inicio de la construcción de la obra y que esta se efectuará en los planos que se
adjuntan y se cumpla con las normas de zonificación, se podrá iniciar la obra contando 20 días
útiles contando a partir de la fecha de recepción sin que la municipalidad haya observado la
documentación presentada, la calificación de procedencia de la solicitud será dada por la
comisión Técnica (compuesta por ingenieros y arquitectos designados), teniendo además la
función permanente de supervisión de la obra. En el caso de haber observaciones a la
documentación se deberá comunicar al interesado mediante el funcionario municipal
responsable, en un plazo mayo de 10 días naturales contando a partir de la emisión de la
resolución administrativa. Los propietarios podrán solicitar la anotación preventiva de la pre-
declaratoria de fábrica al Registro (vigencia por 1 año). Una vez finalizada la construcción el
propietario debe declarar que la edificación se ha realizada de acuerdo a los planos originales
presentados o los planos base mediante Formulario Único Oficial, debiéndose adjuntar el título
de propiedad y certificado de zonificación que declare que la obra es conforme con la
zonificación vigente. El documento una vez sellado tiene calidad de instrumento público y podrá
inscribir la respectiva práctica, constatándose la firma del propietario, abogado y constructor,
que debe ser arquitecto o ingeniero colegiado.
Los propietarios y/o constructores pueden optar por extender la declaratoria de fábrica
mediante escritura pública.
De no cumplirse con los procedimientos que se establecen, serán sancionadas con una multa
equivalente al 3% del valor declarado de la obra.
El régimen de unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva y de propiedad común contiene a
los edificios de departamentos; quintas; casas en copropiedad; centros y galerías comerciales o
campos feriales; y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes, cuando pertenezcan a
propietarios distintos. Estas deberán contar necesariamente con un reglamento interno
elaborado o aprobado por un promotor o constructor, con un voto favorable al 50% de la
participación. 
Los bienes de propiedad común pueden ser el terreno sobre el que está construida la
edificación, los cimientos, los pasajes, pasadizos, ascensores, obras decorativas, etc., que
estén destinados al uso y disfrute de todos los propietarios. Entre los servicios comunes
encontramos la guardianía, la portería, la incineración o eliminación de basura, baja policía, la
administración de la edificación, etc.
El reglamento interno debe contener la descripción de las secciones (con indicación del área
construida de las mismas y destino o uso al que deben estar dedicadas), los bienes de
propiedad y servicio común; derechos y obligaciones de los propietarios; a fin de atender
los  gastos que demanden los servicios comunes, la conservación, mantenimiento y
administración de la edificación en relatividad con las sesiones ordinarias y extraordinarias,
quórum, votaciones, acuerdos, funciones y demás, de las Juntas de Propietarios.

En el Registro Público se inscriben las áreas y linderos perimétricos, así como la declaratoria
de fábrica, el reglamento interno y la Junta de Propietarios; inscrito el Reglamento Interno, las
secciones se independizarán. La junta de propietarios está constituida por los propietarios de
las secciones y tendrá la representación conjunta de estos; la renuncia de uno o mas no
impedirá la constitución de la junta, su presidente goza de facultades generales y especiales de
representación. 
Publicado por Angel Cruz en 6:00 
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