Sie sind auf Seite 1von 54

ING.

GERHARD BLOCH
ZERTIFIZIERTER GERICHTSSACHVERSTÄNDIGER FÜR HOCHBAU UND ARCHITEKTUR, BAUGRÜNDE,
WOHNUNGSEIGENTUM, GESCHÄFTE, GRÖSSERE WOHNHÄUSER, INDUSTRIELIEGENSCHAFTEN

A - 6100 SEEFELD, AM KIRCHWALD 366 TELEFON 05212/2563 FAX 05212/4919


bloch@sv-bloch.com www.sv-bloch.com

An das
Bezirksgericht Telfs
Untermarktstraße 12 Seefeld, am 11.12.2018
6410 Telfs GZl. 6 E 2264/18 k

ERMITTLUNG DES VERKEHRSWERTES

der Liegenschaft EZ 3812 KG Telfs


Wohnhäuser
6410 Telfs, Michael-Gaismair-Straße 119 und 119a
Verpflichtete: Mag. Günter Porta und Werner Porta

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 1 von 54


Inhaltsverzeichnis

A. Allgemeines ...................................................................................................................... 3
1. Auftrag ........................................................................................................................... 3
2. Lokalaugenschein.......................................................................................................... 3
2.1. Unterlagen .............................................................................................................. 3
3. Erklärung des Sachverständigen .................................................................................. 4
B. Beschreibung .................................................................................................................... 6
1. Grundbuchsstand .......................................................................................................... 6
2. Beschreibung des Grundstückes .................................................................................. 8
2.1. Maße und Form, Topographie ................................................................................ 8
2.2. Ver- und Entsorgung............................................................................................... 9
2.3. Flächenwidmung und Bebauung ............................................................................ 9
2.4. Verkehrsverhältnisse ............................................................................................ 10
2.5. Resümee............................................................................................................... 11
3. Beschreibung des Objektes......................................................................................... 12
3.1. Raumumfang ........................................................................................................ 13
3.2. Bauliche Ausgestaltung ........................................................................................ 14
3.3. Detailbeschreibung ............................................................................................... 15
4. Bauzustand und laufende Instandhaltung ................................................................... 45
C. Bewertung....................................................................................................................... 46
1. Vorbemerkungen zu den Wertermittlungsverfahren ................................................... 46
1.1. § 4 LBG – Vergleichswertverfahren...................................................................... 46
1.2. § 5 LBG - Ertragswertverfahren ............................................................................ 47
1.3. § 6 LBG - Sachwertverfahren ............................................................................... 48
1.4. Verkehrswert......................................................................................................... 48
2. Technische Kenndaten................................................................................................ 50
2.1. Verbaute Flächen.................................................................................................. 50
2.2. Umbauter Raum.................................................................................................... 50
3. Sachwert...................................................................................................................... 51
3.1. Wert von Grund und Boden .................................................................................. 51
3.2. Neubauwerte - Zeitwerte brutto ............................................................................ 52
3.3. Zusammenstellung Sachwert ............................................................................... 53
4. Verkehrswert ............................................................................................................... 53

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 2 von 54


A. ALLGEMEINES

1. Auftrag

Der unterfertigte Sachverständige wurde vom Bezirksgericht Telfs beauftragt, den Ver-
kehrswert der Liegenschaft EZ 3812 KG Telfs sachverständig festzustellen.

2. Lokalaugenschein

Der erforderliche Lokalaugenschein fand am 18.10.2018 statt, dieses Datum gilt auch als
Bewertungsstichtag.

Hiebei waren anwesend:


Herr Dr. Helmut Gögl von der betreibenden Partei Hypo Tirol Bank AG
Herr RA Dr. Herbert Matzunski für die Hypo Tirol Bank AG
Der Verpflichtete, Herr Mag. Günter Porta
Frau Mag. Sviatlana Porta
Der Verpflichtete, Herr Werner Porta
Frau Irina Porta
Herr Mag. (FH) Mario Gallop, Msc, Mrics von der Pfandgläubigerin Firma Zima Wohn- und
Projektmanagement GmbH
Herr RA Mag. Wilfried Huber für die Firma Zima
Der unterfertigte SV Ing. G. Bloch

Anlässlich dieses Lokalaugenscheines konnten die Gegebenheiten an Ort und Stelle frei
besichtigt werden, sodass eine einwandfreie Befundaufnahme möglich war.

2.1. Unterlagen

Vom Bezirksgericht Telfs wurde ein Grundbuchsauszug vom 14.08.2018 zur Verfügung
gestellt.

Von Herrn Mag. Günter Porta wurden nachträglich per E-Mail zur Verfügung gestellt:
 Bewertungsgutachten SV Architekt Ofner vom 28.04.2017
 Baubescheid Wohn- und Betriebsgebäude vom 07.03.2013
 Baugesuch vom 20.12.2012
 Energieausweis Wohnhaus Günter Porta vom 14.12.2012
 Baubescheid Glasgewächshaus vom 31.03.2014
 diverse Planunterlagen
 Energieausweis Werner Porta

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 3 von 54


Vom unterfertigten SV wurden folgende Unterlagen erhoben:
 Lageplan Maßstab 1 : 1000
 Flächenwidmungsplan Marktgemeinde Telfs
 Kaufvertrag vom 12.02.2013 – Dienstbarkeit
 Bebauungsplan B-090/16 vom 09.09.2016
 Baubescheid Wohn- und Betriebsgebäude vom 07.03.2013
 Baubeginnsmeldung vom 11.03.2013
 Bestätigung Lage und Höhenniveau vom 19.02.2014
 Endbefund Gasfeuerungsanlagen vom 11.03.2014
 Befund Rauchfang – Gebrauchsabnahme vom 11.03.2014 für beide Objekte
 Prüfzeugnisse Personenlifte vom 26.02.2015
 Energieausweis Werner Porta vom 14.12.2012
 Einreichpläne Wohnhäuser mit Genehmigungsvermerk vom 07.03.2013
 Baumassenberechnungen Bauakt
 Baubescheid Glasgewächshaus vom 31.03.2014 samt Tekturplan
 Baumassenberechnung Glasgewächshaus vom 05.12.2013
 Kaufpreiserhebungen am Grundbuch

Die in das Gutachten eingefügten Fotos wurden am Tag der Besichtigung aufgenommen.

3. Erklärung des Sachverständigen

Der unterfertigte SV erklärt sich fremd zu den Parteien und gibt in Erinnerung an seinen
abgelegten Sachverständigeneid nachstehendes, nach bestem Wissen und Gewissen
ausgearbeitetes Gutachten ab.
Der unterfertigte SV haftet nicht für unrichtige bzw. unvollständige Angaben im Grundbuch,
hier wird auf das Publizitätsprinzip des öffentlichen Grundbuches verwiesen.
Vom SV kann keine Stellungnahme bezüglich der Grundgrenzen bzw. der Grenzabstände
gegeben werden. Dazu ist ein Sachverständiger aus dem Vermessungswesen beizuzie-
hen.
Es wurden keine Baustoff- und Bauteilprüfungen sowie Bodenuntersuchungen vorgenom-
men, weiters keine Funktionsprüfungen haustechnischer oder sonstiger Anlagen durchge-
führt.
Mündliche Angaben vom Auftraggeber bzw. von den Parteien im Hinblick auf Mietverhält-
nisse etc. werden ins Gutachten aufgenommen und deren Richtigkeit unterstellt. Beurteilt
werden können nur Gegebenheiten wie sie sich am Besichtigungstag darstellen, Unzu-
länglichkeiten, welche nur bei einem längeren Bewohnen des Objektes feststellbar sind,
können ins Gutachten nicht einfließen.
Bei einer Fülle von Objekten sind immer wieder Abweichungen von den genehmigten Plä-
nen, von der Parifizierung usw. feststellbar. In den meisten Fällen sind solche Fehler aus
der Vergangenheit sanierbar, die Kosten hiefür hängen jedoch ganz wesentlich vom Ver-
handlungsgeschick und der Vorgangsweise des jeweiligen Eigentümers ab, sodass die
Kosten für solche Sanierungsarbeiten nur sehr schwer eingeschätzt werden können.
Ein Abzug für diese Kosten durch den SV ist nur als Richtwert zu betrachten und können
sich diese ganz wesentlich nach oben oder unten verschieben.

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 4 von 54


Auf nicht rechtskräftige Unterlagen wie Bebauungspläne etc. wird nicht eingegangen –
Stichtagprinzip.

Abschläge bei der Bewertung z.B. für verlorenen Bauaufwand, diverse Sanierungsarbeiten
etc. beziehen sich auf die Gegebenheiten am freien Markt. Solche Abschläge müssen sich
nicht mit tatsächlichen Sanierungskosten decken. Dies deshalb, weil am Immobilienmarkt
immer wieder feststellbar ist, dass diverse Aufwendungen zur Sanierung bautechnischer
oder rechtlicher Umstände etc. von der Käuferschicht ganz unterschiedlich gewertet wer-
den.

Bezüglich allfälliger Mietverhältnisse muss festgestellt werden, dass eine rechtliche Prü-
fung dieser Verträge durch einen Mietenspezialisten bzw. Rechtsanwalt nicht veranlasst
wurde. Eine rechtliche Prüfung durch den unterfertigten SV kann mangels Kompetenz
nicht erfolgen. Da vom unterfertigten SV immer wieder festgestellt wird, dass bestehende
Mietverträge (schriftlich oder mündlich) von den Vertragspartnern angefochten werden und
im Zuge von Mietenprozessen mitunter andere als die ursprünglich vereinbarten Mieten
bzw. Befristungen im nachhinein festgesetzt werden, wird dringend empfohlen allfällige
Mietverhältnisse vor dem Hintergrund der geltenden Gesetze (Mietrechtsgesetz etc.) von
einem Juristen überprüfen zu lassen.

Beim gegenständlichen Gutachten handelt es sich um ein Bewertungsgutachten. Auf be-


stehende bauliche Gebrechen sowie Bauschäden etc. sowie Kosten für die Behebung
derselben kann hier nicht eingegangen werden.

Im Hinblick auf allfällige behördliche Auflagen, wie z.B. fehlende Genehmigungen, Aufla-
gen durch Arbeitsinspektorat, Gewerbebehörde, Brandschutz etc., ist vom jeweiligen Inte-
ressenten das Einvernehmen mit den entsprechenden Behörden herzustellen.

Im Hinblick auf einen allfälligen Verkauf des Objektes wird ausdrücklich darauf hingewie-
sen, dass vom unterfertigten SV kein Energieausweis laut OIB-Richtlinie 6 erstellt wurde.
Sollte die Liegenschaft ab 2018 verkauft werden, so wird darauf hingewiesen, dass ein
entsprechender Energieausweis im Sinne des Energieausweis-Vorlage-Gesetzes vorzule-
gen ist.

Wenn ein Energieausweis gemäß Energieausweis-Vorlage-Gesetz und der OIB-Richt-


linie 6 nicht vorliegt, ist von einer dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechenden
Gesamtenergieeffizienz auszugehen.

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 5 von 54


B. BESCHREIBUNG

1. Grundbuchsstand

Gutsbestand, Eigentumsverhältnisse etc. siehe nachfolgenden Grundbuchsauszug.

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 6 von 54


Wie aus dem Grundbuchsauszug ersichtlich, ist im Lastenblatt die Dienstbarkeit der Errich-
tung, Erhaltung und des Betriebes einer Sammelleitung eingetragen. Laut Kaufvertrag vom
12.02.2013 Punkt VIII wurde Folgendes vereinbart:

DIENSTBARKEIT

Die auf der Erschließungsstraße Gst. 3777/205 aufgefangenen Oberflächenwässer wer-


den in die westlich gelegenen Sammelbecken eingeleitet, welche sich auf Gst. 3777/42
befinden. Zu diesem Zweck ist es notwendig, diese Wässer über Leitungen (TN250) über
das Gst. 3777/181 sowie Gst. 3777/162 zu führen. Zu diesem Zweck räumen die Parteien
folgende grundbücherlich sicherzustellende Dienstbarkeit ein:

Das Recht der immerwährend dauernden und unentgeltlichen Errichtung, Erhaltung und
des Betreibens einer Sammelleitung sowie eines Revisionsschachtes auf jener Fläche,
welche in dem beiliegenden Plan der Architekturhalle Telfs vom 11.01.2013 orange gefärbt
und in der Legende mit „Dienstbarkeit 2“ bezeichnet ist auf Gst. 3777/18 für Gst. 3777/205
in EZ 3996. Sämtliche mit der Dienstbarkeit …

Die Urkunde liegt dem Gutachten bei, weitere Ausführungen siehe in dieser Urkunde.

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 7 von 54


Der Urkunde ist ein Lageplan beigelegt – siehe nachfolgend.

Diese geringfügige Belastung kann bei der Bewertung im Hinblick auf die gesamte Grö-
ßenordnung vernachlässigt werden.

2. Beschreibung des Grundstückes

2.1. Maße und Form, Topographie

Das gegenständliche Grunstück hat eine viereckige Grundstücksform, wobei die Grund-
stücksecken gegen Nordosten und gegen Nordwesten dem Straßenverlauf abgerundet
angegelichen sind. Die durchschnittlichen Ausmaße können wie folgt angegeben werden:

 in Richtung Ost – West ca. 49,5 bis 51,5 m


 in Richtung Nord – Süd ca. 43 bis 44 m

Das Grundstück hat insgesamt gesehen ein leichtes Südgefälle, es liegt auf einer Seehöhe
von ca. 868 bis 869 m im Norden und ca. 863 bis 864 m im Süden.

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 8 von 54


Grundstücksform siehe nachfolgenden Lageplan

2.2. Ver- und Entsorgung

 Wasserversorgung - öffentliches Netz


 elektrischer Strom - öffentliches Netz
 Telefon - öffentliches Netz - Telekom
 Abwasserentsorgung - öffentliches Netz
 Gas - öffentliches Netz - TIGAS

2.3. Flächenwidmung und Bebauung

Laut Flächenwidmungsplan der Marktgemeinde Telfs liegt das gesamte Grundstück im


Bauland – Wohngebiet.

Laut Bebauungsplan B-090/16 vom 09.09.2016 bestehen für das Grundstück folgende
Vorschriften:
 Baumassendichte mindest 1,0, höchst 2,5
 Nutzfläche höchst 700 m2
 Bauweise offen, Grenzabstand 0,4
 Bauplatzgröße höchst 2.250 m2
 Oberirdische Geschoße mindest 2, höchst 3
 verschiedene höchste Gebäudepunkte
 Baufluchtlinien entlang den öffentlichen Straßen 3 m innerhalb des Grundstückes
verlaufend

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 9 von 54


2.4. Verkehrsverhältnisse

Die Liegenschaft liegt ganz im Nordwesten von Telfs am sogenannten Sonnberg direkt an
der Michael-Gaismair-Straße. Erreichbar ist die Liegenschaft über öffentliche und asphal-
tierte Straßen mit Fahrzeugen aller Art.

Die Entfernung ins Ortszentrum (Gemeindeamt) beträgt ca. 3 km, wobei anzuführen ist,
dass zwischen der Höhenlage der gegenständlichen Liegenschaft 863 m und dem Orts-
zentrum von Telfs (ca. 625 m) doch eine wesentliche Differenz besteht, d.h. die Liegen-
schaft liegt um ca. 240 m höher als der Zentrumsbereich, es ist also auch eine entspre-
chende Steigung zu überwinden. Die Entfernung ins Ortszentrum ist auch wegen des nicht
unbeachtlichen Höhenunterschiedes als schon relativ weit zu bezeichnen.

Lage im Bereich Telfs - Sonnensiedlung

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 10 von 54


Lage im Ortsgebiet von Telfs

2.5. Resümee

Es handelt sich hier um ein großes Baugrundstück ganz im Nordwesten von Telfs, welches
mit zwei Wohnhäusern bebaut ist, wobei diese beiden Wohnhäuser im Untergeschoß
durch einen Verbindungstrakt verbunden sind.

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 11 von 54


3. Beschreibung des Objektes

Per Baubescheid vom 07.03.2013 wurde von der Marktgemeinde Telfs die Errichtung ei-
nes Wohn- und Betriebsgebäudes entsprechend den Planunterlagen baugenehmigt. Per
Baubeginnsmeldung vom 11.03.2013 wurde mit der Errichtung des bzw. der Objekte be-
gonnen, die Häuser wurden von den Familien Mag. Günter und Werner Porta erstmalig im
November 2013 bezogen. De facto handelt es sich hier um zwei überirdisch freistehende
Wohnhäuser, welche im Bereich des Untergeschoßes durch einen Zwischentrakt mitein-
ander verbunden sind.

Das östliche Gebäude wird von der Familie Mag. Günter Porta bewohnt, das westliche
Gebäude von der Familie Werner Porta. Zwischen den beiden Objekten ist auf Niveau des
Untergeschoßes noch ein Fitnessraum, welcher ursprünglich als Ausstellungs- und Schu-
lungsraum geplant war. Auf Niveau des Erdgeschoßes ist zwischen den beiden Objekten
eine Terrasse sowie ein Therapie-Schwimmbecken. Die Häuser bestehen also jeweils aus
einem Untergeschoß, Erdgeschoß und einem ausgebauten Dachgeschoß.

Gegen Norden sind auf Niveau des Erdgeschoßes jeweils Carports angebaut.

Des weiteren ist anzuführen, dass am Grundstück aufwändige Außenanlagen sind, so ist
das Grundstück von Betonstützmauern bzw. Einfriedungsmauern umgeben, weiters sind
einige Pavillions mit energetischen Bereichen etc. vorhanden, ein Teich östlich des Hau-
ses Günter Porta mit künstlichem Bach (Pumpwerk), ein Biotop südlich des Hauses Wer-
ner Porta etc. Ein Gewächshaus nirdwest für Werner Porta
Die Baulichkeiten werden von den Familien Porta selbst bewohnt, es bestehen keine Miet-
verhältnisse. Beide Häuser wurden barrierefrei errichtet, es bestehen auch für beide Häu-
ser Energieausweise.

In beiden Häusern sind auch Personenlifts jeweils vom Untergeschoß bis zum Dachge-
schoß eingebaut. Die Objekte haben eigene Heizanlagen, insbesondere bei der Rauch-
fanggebrauchsabnahme des Rauchfangkehrermeisters Rohovsky hat dieser festgestellt,
dass für die Einzelöfen in Österreich keine vorgeschriebene Prüfung vorliegt und diese
Einzelöfen keine österreichische Zulassung haben, es ist auf eine entsprechende Ver-
brennungsluftzufuhr zu achten. Weiters sind unfallsichere Rauchfangsreinigungsmöglich-
keiten zu gewährleisten.

Per Baubescheid vom 31.03.2014 wurde in etwa am nordwestlichen Grundstückseck ein


Glasgewächshaus mit den Ausmaßen von ca. 3,95 x 3,95 m errichtet.

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 12 von 54


3.1. Raumumfang

Östliches Haus – Mag. Günter Porta

Untergeschoß
Gang mit Stiegenabgang und Personenlift
Hobbyraum mit Behinderten-WC und Behinderten-Dusche
Technikraum mit Waschküche
Schrankraum/Abstellraum
Vorratsraum
Kellerraum Nord
Gästezimmer Süd mit Nasseinheit
Wirtschaftsraum mit Technikraum
Nutzfläche laut Einreichplan ca. 141 m2

Erdgeschoß
Diele
WC
Wohnküche mit Speis offen zum Wohnzimmer mit Treppe ins Dachgeschoß
Zimmer mit Nasseinheit
Personenlift
Nutzfläche laut Plan ca. 117 m2

Dachgeschoß
Galerie mit Stiegenaufgang und Personenlift
Büro ostseitig
Schlafzimmer mit Schrankraum als Durchgangsraum
Großes Bad mit Dusche/WC
Nutzfläche Dachgeschoß laut Plan ca. 86 m2
Luftraum über dem Wohnraum

Gebäude West – Werner Porta

Kellergeschoß
Gang mit Stiegenabgang und Personenlift
Wirtschaftsraum
Zimmer Süd mit Nasseinheit
Büro Süd
Keller Nord
Keller Nord
Technikraum Wohnhaus
Technikraum Schwimmbad etc.
Nutzfläche laut Plan ca. 140 m2

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 13 von 54


Erdgeschoß
Empfangsbereich
WC
Wohnküche mit Abstellraum offen zum Wohnzimmer
Personenlift
Zimmer mit Nasseinheit
Nutzfläche laut Plan ca. 117 m2

Dachgeschoß
Galerie mit Stiegenaufgang und Personenlift
Chillraum Ost
Büro Südwest
Schlafzimmer mit Schrankraum und Bad/WC
Nutzfläche laut Plan ca. 99 m2
Luftraum über Wohnraum

Zwischentrakt Untergeschoß
Fitnessraum

Großzügige Flugdächer – Carports gegen Norden hin

3.2. Bauliche Ausgestaltung

Fundamente: Stahlbetonfundamentplatte

Kellerwände: in Stahlbetonbauweise mit Wärmeschutz

Aufgehende Wände: Holzständerbau, gebaut von der Firma Dach und Fach

Decken: über dem Kellergeschoß Massivdecken, über dem Erdgeschoß,


Brettschichtstapeldecke, ansonsten Holzdecken

Treppen: in Massivbauweise, im Bereich EG – OG Holztreppe

Heizung: Warmwasserpumpenanlage, Wärmeabgabe in Form von Fußbo-


denheizung – Gastherme – alle Geschoße sind beheizt

Dächer: voll verschalte Satteldächer in Leimbinderbauweise

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 14 von 54


3.3. Detailbeschreibung

Östliche Gebäude Mag. Günter Porta


Untergeschoß
Gang: Abgang über eine einläufige Betontreppe mit Holzauflagen, kerami-
scher Bodenbelag, Wände, Decken verputzt, geweißt, ein Perso-
nenlift führt vom Kellergeschoß bis ins Obergeschoß, im gesamten
Geschoß Holztüren in Futterstöcken.

Hobbyraum: im Plan als Praxis-/Seminarraum ausgewiesen, keramischer Bo-


denbelag mit Fußbodenheizung, im gesamten Gebäude automati-
sche Wohnraumbelüftung, Wände, Decken verputzt, geweißt, gegen
Süden hin ein großes Fensterelement mit einer Hebe-Schiebe-Türe.

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 15 von 54


Dusche: barrierefrei mit Sitzmöglichkeit, Boden, Wände verfliest, abgehängte
Gipskartondecke mit eingebauten Halogenspots, Holzschiebetüre,
im Vorraumbereich Waschtisch, im gesamten Gebäude elektrische
BUS-Anlage.

WC innenliegend: Boden, Wände mit keramischen Platten belegt, wieder Gipskarton-


decke, Hänge-WC mit Unterputzspülkasten, kleines Waschbecken,
Holzschiebetüre.

Gästezimmer mit Nasseinheit: Laminatboden, Wände, Decken verputzt, geweißt, Kunst-


stofffenster sowie eine zweiflügelige Kunststofftüre zur Terrasse hin,
innenliegende Nasseinheit wieder mit keramischen Platten verse-
hen, Hänge-WC mit Unterputzspülkasten, Dusche mit Duschtrenn-

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 16 von 54


wand, Waschtisch, abgehängte Gipskartondecke mit eingebauten
Halogenspots.

zugehörige Nasseinheit

Vor diesem Zimmer eine überdachte Terrasse in Holzbauweise mit Hartglas gedeckt.

Zimmer Süd: keramischer Bodenbelag, Wände, Decken verputzt, geweißt, Kunst-


stoffisolierglasfenster, Fußbodenheizung, hier eine zweite Küche
bestehend aus Unterverbau, einigen Hängekästchen und einem
halbhohen Schrank mit Kühlschrank, daran angebaut ein Essbe-
reich, an Elektrogeräten vorhanden eine Zwei-Platten-Ceranmulde
und ein Kühlschrank.

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 17 von 54


Zimmer

Küchenblock

Der Technikraum im Anschluss ans Zimmer wird als Abstellraum genutzt.

Technikraum für das östliche Gebäude: Boden, Wände teils verfliest, teils verputzt, ge-
weißt, Stahlbetonelementdecke, sämtliche Heizleitungen in Kupfer,
auf dem Dach eine Solaranlage und eine Photovoltaikanlage, funk-
tioniert problemlos, im Technikraum ein Pufferspeicher, weiters
Waschmaschinenzu- und Abfluss vorhanden, Wasserentnahmestel-
le und in diesem Raum auch eine Gastherme.

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 18 von 54


Weiters endet hier ein Wäscheabwurfschacht von den darüberlie-
genden Räumen, Kunststoffisolierglasfenster vor betoniertem Licht-
schacht.

Umkleideraum innenliegend: keramischer Bodenbelag, Wände, Decken verputzt, geweißt,


Schiebetüre.

Abstellraum: keramischer Bodenbelag, Wände, Decken verputzt, gefärbelt,


Kunststofffenster.

Fitnessraum: im Mitteltarkt - zwischen den beiden Gebäuden liegend: kerami-


scher Bodenbelag, Wände, Decken verputzt, geweißt, gegen Süden
wieder großzügige Holzfensterelemente mit außenliegenden Fens-

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 19 von 54


terrollos – Automatikbetrieb – und zwei Hebe-Schiebe-Türen zur
Terrasse hin. Zu diesem Raum von beiden Objekten her Brand-
schutztüren.

Erdgeschoß
Eingangsbereich: wieder keramischer Bodenbelag, die Wände verputzt, geweißt,
Holzdecke, hier die Wände durchwegs in Holzriegelbauweise ge-
baut, Zugang durch eine aufgedoppelte Alutüre mit Seitenlichte.
Zum Wohnraum hin eine Hartglastüre.

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 20 von 54


WC: Boden, Wände verfliest, abgehängte Gipskartondecke mit eingebau-
ten Halogenspots, Hänge-WC mit Unterputzspülkasten, Waschbe-
cken, Schiebetüre.

Schlafzimmer mit Nasseinheit: Laminatboden, Gipskartonwände, Holzdecke, wieder große


Fenster-Tür-Elemente zur Terrasse hin, alle Fenster mit Dreifach-
verglasung.

Innenliegend eine Nasseinheit: Boden, Wände verfliest, Gipskartondecke mit eingebauten


Halogenspots, Holztüre, Hänge-WC mit Unterputzspülkasten, eine
Dampfdusche, Waschtisch, in jedem Raum kann die Raumtempera-
tur separat gesteuert werden.

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 21 von 54


Nasseinheit

Wohnraum: offen zum Essraum mit Küche, hier wieder keramischer Bodenbe-
lag, alles in Holzriegelbauweise mit Holzdecken, im Bereich des
Wohnraumes bis unters Dach offen, das Dach selbst in der Dach-
schräge mit Gipskarton verkleidet und fix verglasten Dachfenstern.
Bei einem Fenster gab es einen Wasserschaden – Garantiesache –
wird in Kürze getauscht.

Zwischen Wohnbereich und Essbereich ein frei stehender Kachelofen, funktionstüchtig.


Weiters im Bereich des Wohnraumes eine Freitreppe ins Obergeschoß mit Hartvergla-
sung.

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 22 von 54


Wohn-/Essbereich mit Küche: baulich wieder gleich mit großen Fensterelementen.

Hier eine Einbauküche, sämtliche Fronten in Hochglanz, die Geräte durchwegs Miele, ein
Backrohr, ein Dampfgarer, Induktions-Ceranmulde, eine Wärmeeinheit für Teller, eine
Abzugsesse AEG, ein Geschirrspüler.

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 23 von 54


Küche

Im rückwärtigen Bereich
Abstellraum: wieder keramischer Bodenbelag, ansonsten baulich gleich, Wände
in Gipskarton, Holzdecke, Holzisolierglasfenster.
Hier ein Teil der Küche, teils Hängekästen, teils Hochkästen, wie-
derum Hochglanzfronten, eine Kühl-Gefrier-Kombination und eine
Mikrowelle, Hartglastüre.

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 24 von 54


Obergeschoß
Gang/Galerie: Geländer in Hartglas mit Nirostahandlauf.

Büro ostseitig: Holzriemenboden mit eingepresster Struktur, Decke wiederum in


der Dachschräge mit Gipskarton, gegen Osten hin große Fenster-
elemente sowie große Verglasungen zum Wohnbereich bzw. zum
Gang hin.

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 25 von 54


Balkon: mit Kunststoff in Pankireioptik belegt, Geländer wiederum in Nirosta
mit Hartglaswangen.

Schlafzimmer: Laminatboden, die Decke wieder in der Dachschräge mit Gipskar-


ton, große Fensterelemente, teils zu öffnen gegen Südwesten.

Überdachte Terrasse: Boden wie vor, Geländer wiederum in Nirosta mit Hartglaswangen.

Die Dächer über den Carports Nord sind mit Bitumenpappe gedeckt.

Schrankraum: als Durchgangsraum baulich gleich wie das Schlafzimmer.

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 26 von 54


Bad Nordost: hochwertig ausgestattet, wiederum alles barrierefrei, Waschtische
rollstuhltauglich, ein Whirlpool funktionstüchtig, zwei Waschtische –
Schalen auf Granitplatte montiert, zwei Hänge-WCs jeweils mit Un-
terputzspülkästen, Dusche mit Hartglasumrandung, Boden, Wände
bis zum Deckenansatz bzw. auf ca. 2 m verfliest, darüber in Gips-
karton. Hartglastüre vom Schrankraum her.

Überdachtes Carport: die Außenwände in Stahlbetonsicht, Stahlbetondecken, in der Mitte


zum Teil hölzerner Dachstuhl mit eingebauten Lichtbändern, ein
kleiner Bereich mit einfacher Holzabwandung – Gartengeräte. Im
Bereich der Fahrzeuge Asphaltbelag, ansonsten Ziegelbelag im Be-
reich des Zuganges.

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 27 von 54


Carport

Im Freien einige Grillhäuser, zum östlichen Bereich gehört ein Grillhäuschen, zum westli-
chen Bereich zwei Grillhäuschen und ein Barhäuschen, weiters hier noch ein Glashaus.
Die Außenanlagen sind aufwändig gestaltet, befestigte Gehwege auch mit Rollstohl be-
fahrbar, ein Biotop vorhanden, ein weiterer überdachter Sitzplatz vor dem Seminarraum
sowie ein Sitzbereich auf Niveau des Erdgeschoßes östlich der Küche. Jedes der beiden
Gebäude ist autark im Bereich Energieversorgung, d.h. in jedem der beiden Gebäude
eigene Gastherme, weiters eigene Elektrokreisläufe, eine Parifizierung wäre jederzeit mög-
lich.
Hier wurde ein künstlicher Bach geschaffen mit elektrischem Pumpenantrieb, die Außen-
anlagen sehr aufwändig gestaltet.
Gartengestaltung

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 28 von 54


Blick zum Haus Ost von Süden

Blick von Südosten

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 29 von 54


Zwischen den beiden Objekten eine Terrasse mit Kunststoffschwimmbad und Gegen-
stromanlage, das Schwimmbad ist mit einer öffenbaren Plexihaube abgedeckt.

Außenanlagen westliches Haus, hier wiederum ein Biotop, wiederum aufwändig gestaltet,
auf der Terrasse Natursteinbelag.

Im westlichen Gebäude anwesend Herr Werner Porta mit dessen Ehegattin Irina Porta.

Untergeschoß
Vorraum: wieder keramischer Bodenbelag, auf allen Ebenen Fußbodenhei-
zung, auch in diesem Gebäude ein Personenlift vom Kellergeschoß
bis ins Obergeschoß, jeweils Ottis-Lift für acht Personen oder
630 kg.

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 30 von 54


Vorraum

Technikraum Bäder: keramischer Bodenbelag, Wände, Decken in Stahlbetonsicht, hier


die Filteranlage etc. für das Schwimmbad, Metalltüre T 30 in Stahl-
zarge.

Technikraum/Waschküche: keramischer Bodenbelag, Wände teils in Stahlbetonsicht, teils


verputzt, geweißt, Stahlbetonelementdecke, Wärmeerzeuger wie-
derum eine Gastherme, Heizleitungen in Kupfer, hier die Zentrale
für die kontrollierte Wohnraumbelüftung, weiters ein Wäscheabwurf-
schacht (endet in diesem Raum), Wasserentnahmestelle vorhan-
den, Pufferspeicher.

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 31 von 54


Waschküche

Wirtschaftsraum: als Durchgangsraum zum Fitnessraum, keramischer Bodenbelag,


Wände, Decken verputzt, geweißt, Holzfüllungstüren in Futterstö-
cken, Fußbodenheizung, der Technikraum dient als Abstellraum.

Gästezimmer Süd mit Nasseinheit: baulich gleich wie im Gebäude vor, nur hier zwischen
der Nasseinheit und dem Gästezimmer ein fix verglastes Fenster-
element.

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 32 von 54


Gästezimmer

Büro: Filzboden, Wände, Decken verputzt, geweißt, Fensterelement süd-


seitig mit zweiflügeliger Holztüre und Seitenlichten – zu öffnen.

Schrankraum rückwärtig: keramischer Bodenbelag, Wände, Decken verputzt, geweißt,


Holzfenster, Holzfüllungstüre in Futterstock.

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 33 von 54


Kelleraum: keramischer Bodenbelag, Wände, Decken verputzt, geweißt, Holz-
fenster, Holzfüllungstüre in Futterstock.

Erdgeschoß
Wohnraum: mit Essbereich und Küche, keramischer Bodenbelag, wiederum
Holzständerbau, Holzdecken, im südlichen Bereich Luftraum bis un-
ters Dach offen – große Holzfensterelemente, eine Treppe führt ins
Obergeschoß mit Hartglasabdeckung.
Essbereich

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 34 von 54


Wohnbereich

Küche: L-förmige Einbauküche mit Unterbau, zwei Hochschränken, wieder-


um durchwegs Mielegeräte, ein Dampfgarer, Backrohr, Induktions-
mulde, Kühlschrank.

Abstellraum: keramischer Bodenbelag, Holzfenster, Wände in Gipskarton – Holz-


ständerbau – Holzdecke.

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 35 von 54


Abstellraum

Vorraum: Wände tapeziert, Holzdecke, Kunststoffelement als Eingangstüre


mit Seitenlichte.

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 36 von 54


WC: Boden, Wände verfliest, Holzdecke, Hänge-WC mit Unterputzspül-
kasten, Waschbecken, Türe öffnet nach außen.

Zimmer: Holzboden, ansonsten wieder Riegelbau, große Fensterelemente


zum Bereich Schwimmbad hin mit Dreifachverglasung, eine Nass-
einheit, Boden, Wände mit keramischen Platten belegt, Holzdecke,
Holzisolierglasfenster, wiederum eine Belichtungsöffnung zum be-
nachbarten Zimmer.

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 37 von 54


Badezimmer: Einbaubadewanne, Hänge-WC mit Unterputzspülkasten, Wasch-
tisch.

Obergeschoß
Offen gestaltet, hier durchwegs Holzriemenböden, die Wände wieder in Gipskarton, eben-
so die Decke in der Dachschräge, große Fensterelemente am Balkon Holzbelag.

Büro: im Plan als Chillraum ausgewiesen, das im Plan ausgewiesene


Büro dient als Ruheraum mit Bademöglichkeit, keramischer Boden-
belag mit Holz abgedeckt, ein kleiner freistehender Kachelofen,
große Holzfensterelemente mit Hebe-Schiebe-Türe.

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 38 von 54


Büro

Zum Schlafbereich hin eine große Türöffnung mit zwei Hartglasschiebetüren, Holzbo-
den, Wände Gipskarton tapeziert, Decke Gipskarton, wiederum He-
be-Schiebe-Türe zur Terrasse hin.

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 39 von 54


Schlafzimmer

Schrankraum: als Durchgangsraum, baulich wieder gleich.


Großes Bad: Boden, Wände bis zum Deckenansatz bzw. teils auf 2,5 m verfliest,
Decke wiederum mit Gipskarton, eingebauter Whirlpool, eine Du-
sche, Bidet, Hänge-WC mit Unterputzspülkasten.
Ausgangstüre zum Balkon ostseitig, Hartglastüre.

Terrasse Südwest: auf Niveau des Erdgeschoßes mit Holzkonstruktion überdacht, an-
sonsten Garten begrünt, in etwa am nordwestlichen Grundstückseck
ein Glashaus.
Wiederum aufwändige Gartengestaltung, Freitreppen mit Granit und Stöcklpflaster sowie
Stöcklpflasterungen um die Grillhäuschen etc. Die Grillhäuschen in Holzbauweise mit Zelt-
dachkonstruktion.

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 40 von 54


Gartenhäuschen

Gartenhäuschen von innen

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 41 von 54


Garten

Blick zum Gebäude West von Südwesten

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 42 von 54


Blick von Norden - Gebäude West

Gegen Südwesten hin noch eine Zugangs- bzw. Zufahrtsmöglichkeit von der Straße her –
zweiflügeliges Stahltor.

Das gesamte Grundstück ist mit einem Eisenzaun eingefriedet, der eben beschriebene
Zufahrtsbereich ist auf einer Fläche, welche von der Marktgemeinde Telfs zugepachtet
wurde.
Carport mit Stahlbetondecke, belichtet über Lichtkuppel, hier zwei Holzgeräteschuppen
hineingestellt, Platz für Kfz wieder asphaltiert, ansonsten Zugangsbereich mit Stöcklpflas-
ter.

Das gesamte Grundstück ist mit einer Stahlbetonmauer eingefriedet, gegen Norden hin
elektrisch betriebene Zufahrtstore.

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 43 von 54


Blick von Norden

Blick von Nordwesten

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 44 von 54


Blick von Südwesten

4. Bauzustand und laufende Instandhaltung

Auf Grund des durchgeführten Lokalaugenscheines ist festzustellen, dass es sich hier um
relativ neuwertige Baulichkeiten handelt, die Objekte sind ca. fünf Jahre alt. Der Zustand
ist daher als sehr gut und neuwertig zu bezeichnen. Hinzuweisen ist allerdings darauf,
dass zum Teil doch Baustoffe etc. gewählt wurden, welche sehr auf die persönlichen Be-
dürfnisse der Eigentümer zugeschnitten sind. Weiters ist noch darauf hinzuweisen, dass
beide Objekte barrierefrei errichtet wurden. Weiters wird auf die aufwändigen Außenanla-
gen verwiesen – siehe Fotodokumentation.

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 45 von 54


C. BEWERTUNG

1. Vorbemerkungen zu den Wertermittlungsverfahren

Im Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992 und der 2., neu bearbeiteten und erweiterten


Auflage 2005, sind die Grundsätze für die Wertermittlung von Liegenschaften festgelegt.
Laut § 7 LBG hat in der Regel der Sachverständige das Wertermittlungsverfahren auszu-
wählen. Er hat dabei den jeweiligen Stand der Wissenschaft und die im redlichen Ge-
schäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu beachten. Aus dem Ergebnis des ge-
wählten Verfahrens ist der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Ge-
schäftsverkehr zu ermitteln.
Sind für die Bewertung mehrere Wertermittlungsverfahren anzuwenden, so ist aus deren
Ergebnissen der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsver-
kehr zu ermitteln.

Laut § 3 sind für die Bewertung Wertermittlungsverfahren anzuwenden, die dem jeweiligen
Stand der Wissenschaft entsprechen. Als solche Verfahren kommen insbesondere in Be-
tracht:

§ 4 LBG: Vergleichsverfahren
§ 5 LBG: Ertragswertverfahren
§ 6 LBG: Sachwertverfahren

Rechte und Lasten, die mit der zu bewertenden Sache verbunden sind und deren Wert
beeinflussen, sind in der Bewertung entsprechend zu berücksichtigen.
Die oben angeführten Wertermittlungsverfahren werden wie folgt kurz beschrieben:

1.1. § 4 LBG – Vergleichswertverfahren

Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erziel-
ten Verkaufspreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln. Vergleichbare Sachen sind sol-
che, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu be-
wertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte
Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Ab-
schläge zu berücksichtigen. Zum Vergleich sind Verkaufspreise heranzuziehen, die im
redlichen Geschäftsverkehr in zeitlicher Nähe zum Bewertungsstichtag in vergleichbaren
Gebieten erzielt wurden. Kaufpreise, von denen anzunehmen ist, dass sie durch unge-
wöhnliche Verhältnisse oder persönliche Umstände der Vertragsteile beeinflusst wurden,
dürfen zum Vergleich nur herangezogen werden, wenn der Einfluss dieser Verhältnisse
und Umstände wertmäßig erfasst werden kann.
Das Vergleichswertverfahren ist somit zur Bewertung von unbebauten Grundstücken vor
allem im ländlichen Bereich zielführend. Im städtischen Bereich, wo Grundpreise von ver-

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 46 von 54


schiedenen Flächenwidmungen und Bebauungsrichtlinien wie Geschoßflächendichte,
vorgeschriebene Anzahl der Vollgeschosse und Bauweise, sowie der differenzierten Wer-
tigkeiten von Stadtteilen abhängt, ist eine Bewertung nach dem Vergleichswertverfahren
kaum sinnvoll, da direkt vergleichbare Grundstücke in der Regel kaum bestehen.
Bedingt anwendbar ist dieses Verfahren eventuell noch bei Reihenhäusern - in großen
Reihenhausanlagen mit durchwegs gleichen Objekten - und eventuell bei Wohnungen in
Wohnanlagen mit gleicher Ausstattung, Lage usw. Selbst bei Wohnhäusern werden für
verschiedenen Wohnungen in ein und demselben Objekt unterschiedliche Preise erzielt,
da für die Preisgestaltung die Lage der Wohnung, die Ausstattung, sowie Größe usw. aus-
schlaggebend sind.

1.2. § 5 LBG - Ertragswertverfahren

Im Ertragswertverfahren ist der Wert der Sache durch Kapitalisierung des für die Zeit nach
dem Bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielbaren Reinertrages zum angemesse-
nen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache zu ermit-
teln.
Hiebei ist von jenen Erträgen auszugehen, die aus der Bewirtschaftung der Sache tatsäch-
lich erzielt werden, d.h. vom Reinertrag. Bei der Ermittlung des Reinertrages ist überdies
auf ein Ausfallwagnis Bedacht zu nehmen. Sind die tatsächlich erzielten Beträge in Er-
mangelung von Aufzeichnungen nicht erfassbar oder weichen sie von den bei ordnungs-
gemäßer Bewirtschaftung der Sache erzielbaren Erträgen nachhaltig ab, so ist von jenen
Erträgen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache nachhaltig hätten erzielt
werden können, auszugehen. Es werden sodann fiktive Mieterträgnisse angesetzt, wobei
allgemein anerkannte statistische Daten (z.B. Immobilienpreisspiegel, Bundesinnung der
Immobilien- und Vermögenstreuhänder etc.) herangezogen werden. Diese statistischen
Daten werden mit den persönlichen Erfahrungen sowie der Sachkunde des SV verglichen
und daraus die fiktiven Mieten abgeleitet.
Der Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswertes richtet sich nach der bei Sachen dieser Art
üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung.
Der Kapitalisierungszinsfuß ist der gewünschten und am Markt erhältlichen Verzinsung
von Mieterträgnissen anzunähern. Für reine Ertragsobjekte liegt dieser Zinsfuß bei ca. 3
bis 6 %, in Ausnahmefällen auch geringfügig darunter oder darüber.
Schlägt man nämlich dem Kapitalisierungszinsfuß die voraussichtliche Wertsteigerung
eines Objektes zu, so ergibt sich in etwa eine Verzinsung wie bei guten Wertpapieren. Da
Objekte in sehr guten innerstädtischen Lagen in der Regel eine höhere Wertsteigerung
haben, ist hier eine geringere Verzinsung notwendig als bei Objekten in „schlechten La-
gen“, um die notwendige Gesamtrendite zu erreichen.
Der ausgewiesene Zinssatz entspricht somit der am Immobilienmarkt üblichen Verzinsung,
er wird vom SV auf Grund seines Fachwissens sowie der ständigen Marktbeobachtung
festgesetzt.
Das Ertragswertverfahren ist bei der Wertermittlung von Geschäftshäusern angebracht,
weiters bei Mietwohnhäusern in Verbindung mit dem Sachwert sowie eventuell bei langfris-
tig vermieteten Eigentumswohnungen.

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 47 von 54


1.3. § 6 LBG - Sachwertverfahren

Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes,
des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zube-
hörs der Sache zu ermitteln. Der Bodenwert ist in der Regel als Vergleichswert durch He-
ranziehung von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter Liegenschaften zu ermitteln.
Der Bauwert ist die Summe der Werte der baulichen Anlagen. Bei seiner Ermittlung ist in
der Regel vom Herstellungswert auszugehen und von diesem die technische und wirt-
schaftliche Wertminderung abzuziehen.
Zum Bauwert ist anzufügen, dass die jeweils ausgewiesenen Einheitspreise wie Raum-
und Flächenmeterpreise vom SV ständig mit Bauträgern sowie Bauunternehmungen ver-
glichen, abgestimmt und dem jeweils aktuellen Stand angepasst werden. Diese Preise
sind somit Erfahrungswerte im Hinblick auf den Zustand sowie die Ausstattung des Objek-
tes. Ebenso verhält es sich beim Abschlag für die technische und wirtschaftliche Wertmin-
derung.
Das Sachwertverfahren ist vornehmlich anzuwenden für Liegenschaften, die dem Eigen-
gebrauch dienen, wie Einfamilienhäuser, freie und kurzfristig vermietete Eigentumswoh-
nungen. Weiters für Industrieliegenschaften, Werkshallen etc., da derartige Objekte nur
ausnahmsweise in Bestand gegeben werden und somit meist keinen Ertrag abwerfen. Das
Sachwertverfahren wird auch in Verbindung mit dem Ertragswertverfahren zur Bewertung
von vermieteten Einheiten sowie Mietobjekten angewandt. Hier bildet der Sachwert, auch
Realwert genannt, die technische Wertkomponente bei der Verkehrswertermittlung. Der
Ertragswert ist die wirtschaftliche Komponente, hiebei sind die Mietwerte, die Rentabilität
und die Nutzungsdauer wesentliche Bewertungskriterien.

1.4. Verkehrswert

Wird nur ein Wertermittlungsverfahren angewendet, so ist dieser Wert jeweils als Ver-
kehrswert heranzuziehen und zu betrachten. Wird der Verkehrswert aus mehreren Wert-
ermittlungsverfahren (Sachwert und Ertragswert) abgeleitet, so ist dieser gemäß § 7 LBG
auf die Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr abzustimmen. Der SV hat unter Ein-
satz seines Fachwissens und seiner beruflichen Erfahrung, besonders seiner Kenntnis der
Marktlage, diesen Verkehrswert dem einen oder anderen ausgewiesenen Zwischenwert
(Sach- oder Ertragswert) anzunähern.
Laut § 7 LBG hat der SV das rein kalkulatorische, errechnete Ergebnis vor dem Hinter-
grund der ihm bekannten Marktverhältnisse kritisch zu würdigen und u.U. auch zu korrigie-
ren. Der ausgewiesene rechnerische Wert kann somit bei dieser „Nachkontrolle“ nach
oben oder unten berichtigt werden.

Je nachdem, nach welchen Gesichtspunkte Liegenschaften von Kaufinteressenten erwor-


ben werden, ist das Bewertungsverfahren auszuwählen. Bei Liegenschaften, bei welchen
der Ertragsgedanke im Vordergrund steht, wird auch als wesentliches Verfahren das Er-
tragswertverfahren herangezogen.
Bei Liegenschaften, welche zur Eigennutzung angeschafft werden, wie z.B. Einfamilien-
häuser etc., stehen beim Interessentenkreis zumeist die Grundstückspreise und die Ge-

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 48 von 54


bäudezeitwerte im Vordergrund. Derartige Liegenschaften werden im Sachwertverfahren
bewertet.
Bei Liegenschaften, welche direkt vergleichbar mit anderen Objekten oder Gründstücken
sind, wird das Vergleichswertverfahren angewendet.
Eine Kombination von mehreren Wertermittlungsverfahren ist durchaus gängig.

Es handelt sich hier um zwei große Wohnhäuser, welche ursprünglich als Wohn- und Be-
triebsgebäude geplant waren, mittlerweile jedoch nur noch als Wohnhäuser genutzt wer-
den.
Eine Realteilung ist nicht möglich, da die Gebäude auf Niveau des Untergeschoßes mit-
einander verbunden sind und auch ein erforderlicher Grenzabstand zwischen den beiden
Wohnhäusern nicht gegeben wäre.
Grundsätzlich wäre es möglich, an der Liegenschaft Wohnungseigentum zu begründen,
laut Auskunft von Herrn Mag. Günter Porta wurde bereits ein Nutzwertgutachten erstellt,
welches dem SV allerdings nicht vorliegt. Weiters wurde ein Bewertungsgutachten des SV
Architekt DI Erwin Ofner zur Verfügung gestellt, in welchem das östliche Gebäude – als
Top 1 bezeichnet – bewertet wurde.
Am freien Markt ist feststellbar, dass solch große Objekte in der Regel zur Eigennutzung
angeschafft werden, eine Vermietung bringt zumeist bei weitem nicht die erforderliche
bzw. gewünschte Rendite. Die gegenständliche Liegenschaft wäre somit entweder prädes-
tiniert für die Begründung von Wohnungseigentum oder zum Ankauf von einer Großfamilie
bzw. verwandten Familien, welche die Baulichkeiten jeweils selbst nutzen.

Die Bewertung erfolgt daher im Sachwertverfahren. Wegen der eingeschränkten Verwert-


barkeit von derart großen und hochwertigen bzw. auch hochpreisigen Liegenschaften in
Telfs ist es notwendig, vom errechneten Wert einen entsprechenden Abschlag in Anpas-
sung an die Marktlage vorzunehmen.

Betreffend die Außenanlagen, wie Teiche, künstlicher Bach, ernergetische - überdachte


Bereiche, befestigte Wege mit Brücken etc. wird ein entsprechender Zuschlag vorgenom-
men, weil bei sehr aufwendigen Außenanlagen immer wieder feststellbar ist, dass diese
defacto nur bis zu einem gewissen Grad werterhöhend sind, da solche Aufwendungen nur
teilweise von der Käuferschicht honoriert werden.

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 49 von 54


2. Technische Kenndaten

Die nachfolgenden Maße sind den erhobenen Planunterlagen entnommen.

2.1. Verbaute Flächen

UG-Ost: 11,64 x 14,32 + 1,56 x 6,33 176,56 m2


UG-West: wie Haus Ost 176,56 m2
UG-Mitte: 8,88 x 1,05 + (8,88 + 5,24) : 2 x 1,37 +
3,64 x 8,0 48,12 m2
EG-Ost: 9,64 x 10,67 + 3,45 x 6,07 + 3,45 x 5,04
+ 1,98 x 1,58 144,32 m2
EG-West: wie Haus Ost 144,32 m2
OG-Ost: wie EG 144,32 m2
Davon Luftraum: 6,07 x 5,8 35,21 m2
OG-West: 9,64 x 14,15 + 3,45 x 6,07 157,35 m2
Davon Luftraum: 6,07 x 5,8 – 1,1 x 1,1 x 2 32,79 m2

Carport-Ost: 10,33 x 6,15 x 2 – 1,02 x 2,58 : 2 +


6,38 x 10,68 + 0,37 x 4,60 195,58 m2
Carport-West: 11,41 x 12,61 143,88 m2

2.2. Umbauter Raum

UG-Ost: 176,56 m2 H = 3,47 m 613,00 m3


UG-West: wie UG Ost 613,00 m3
UG - Mitte: 48,12 H = 3,47 167,00 m3
EG-Ost: 144,32 m2 H = 2,90 m 419,00 m3
EG-West: wie EG Ost 419,00 m3
OG-Ost ohne Luftraum: 144,32 m2 – 35,21 m2 = 109,11 m2
109,11 m2 H = 3,63 m i.M. 396,00 m3
OG-Ost Luftraum: 35,21 m2 H = 1,80 m i.M. 63,00 m3
OG-West ohne Luftraum: 157,35 m2 – 32,79 m2 = 124,56 m2
124,56 m2 H = 3,63 m i.M.
+ (3,45 x 4,64 - 1,98 x 1,58) x 0,6 460,00 m3
OG-West Luftraum: 32,79 m2 H = 1,80 m i.M. 59,00 m3

Kubatur gesamt ca. 3.209,00 m3

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 50 von 54


3. Sachwert

3.1. Wert von Grund und Boden

Vom unterfertigten SV werden seit über 25 Jahren regelmäßig Kaufpreiserhebungen bei


den Grundbüchern in Tirol vorgenommen. So steht auch für die Marktgemeinde Telfs eine
Fülle von Vergleichspreisen zur Verfügung.
In Telfs gibt es immer noch ein differenziertes Preisniveau bei Baugrundstücken, so wer-
den Grundstücke von der Marktgemeinde Telfs etc. zu geförderten Preisen vorwiegend an
Einheimische verkauft.
Im Bereich der Sonnensiedlung wurden vorwiegend Grundstücke vom gemeinnützigen
Bauträger Neue Heimat Tirol verkauft um € 250,00 pro m2. Die zuletzt bekannten Preise
wurden bis 2015 bezahlt, lediglich aus dem Jahre 2018 sind zwei Preise bekannt in der
Größenordnung von € 291,00 pro m2 – Verkaufspreis allerdings von einer Privatperson.
Weiters wurde im August 2017 unter Privat ein Grundstück mit 392 m2 verkauft um
€ 300,00 pro m2.
Im Gemeindegebiet von Telfs – allerdings deutlich näher zum Ortszentrum hin gelegen –
wurden Baugrundstücke in letzter Zeit von ca. € 400,00 bezahlt.
Grundsätzlich ist feststellbar, dass in den letzten Jahren im Bereich der Sonnensiedlung
die Grundstückspreise immer um einiges günstiger waren als im sonstigen Ortsgebiet von
Telfs – weiter südlich bzw. östlich gelegen.
Aufgrund der durchgeführten Erhebungen sowie der ständigen Marktbeobachtung kommt
der SV zum Schluss, dass das gegenständliche Grundstück mit ca. € 300,00 bis € 380,00
– im Mittel € 340,00 – pro m2 zu bewerten ist.

Grundstück Nr. 3771/181

2.193,00 m² Grundfläche à 340,00


Grundstückswert 745.620,00

Bodenwerte 745.620,00

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 51 von 54


3.2. Neubauwerte - Zeitwerte brutto

Baujahr 2013, Alter des Objektes 5 Jahre, Lebensdauer 65 Jahre, Restlebensdauer 60


Jahre

gewöhnliche Herstellungskosten

Untergeschoß ca.
1.393,00 m³ à 600,00 835.800,00

Erdgeschoß ca.
838,00 m³ à 750,00 628.500,00

Obergeschoß ohne Luftraum Süd ca.


856,00 m³ à 650,00 556.400,00

Obergeschoß - Luftraum Süd ca.


122,00 m³ à 350,00 42.700,00

Carport Ost und West ca.


340,00 m² à 480,00 163.200,00

Schwimmbad - Pauschal
pauschale Angabe 40.000,00

Neubauwert 2.266.600,00

Bauwert
Neubauwert 2.266.600,00
8,00 % lineare Alterswertminderung -181.328,00
10,00 % Abwertung (1) -226.660,00
Zwischensumme 1.858.612,00
10,00 % Aufwertung (2) 185.861,20
Bauwert zum Stichtag 18.10.2018 2.044.473,20

(1) Abwertung Objektkosten


10,00 % Verlorener Bauaufwand -226.660,00

(2) Aufwertung
10,00 % Zuschlag für behindertengerechte Ausführung 185.861,20

Gebäudewerte 2.044.473,20

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 52 von 54


3.3. Zusammenstellung Sachwert

Grundwert 745.620,00
Gebäudewert 2.044.473,20
10,00 % Außenanlagen (3) 204.447,32

Sachwert der Liegenschaft 2.994.540,52

(3) Außenanlagen
10,00 % Gartengestaltung, Freimauern, Befestigungen, etc. 204.447,32

4. Verkehrswert

Derartig große und aufwendig gebaute Objekte sind am freien Markt in der Regel nur mit
Abschlägen verkäuflich. Es ist daher notwendig, in Anpassung an die Marktlage einen
Abschlag vorzunehmen.
Sachwert 2.994.540,52
10,00 % negativ wertbeeinflussende Umstände (4) -299.454,05

Verkehrswert EZ 3812 KG Telfs 2.695.000,00


(4) negativ wertbeeinflussende Umstände
10,00 % Anpassung an die Marktlage ca. -299.454,05

Inventar: Kücheneinrichtung EG - Haus Ost - Pauschal 15.000,00


Schrankeinbau Speis - Haus Ost - Pauschal 3.000,00
Kücheneinrichtung EG - Haus West - Pauschal 12.000,00
Inventar gesamt 30.000,00

Kontrolle gemäß § 7 LBG


Die errechneten Werte wurden laut § 7 LBG einer kritischen Kontrolle mit den am freien
Markt erzielbaren Preisen unterzogen und entsprechend nach unten korrigiert. Am Immo-
bilienmarkt ist feststellbar, dass derartige große und hochpreisige Wohnimmobilien in Telfs
nur deutlich unter den errechneten Werten verkäuflich sind.

Der beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 53 von 54


Beilagen
Grundbuchsauszug vom 14.08.2018
Kaufvertrag vom 12.02.2013
Baubescheid vom 07.03.2013
Einreichpläne – verkleinert
Endbefund Gasfeuerungsanlage
Befund Rauchfangabnahme
Prüfzeugnisse für die Personenlifts
Energieausweise
Baubescheid Glasgewächshaus vom 31.03.2014 samt Einreichplan

Ing. Gerhard Bloch - Gerichtssachverständiger Seite 54 von 54