Germantown Master Plan 

Preliminary Staff Recommendations 
Preliminary Staff Recommendations

M‐NCPPC  Germantown Master Plan, May 8, 2008 
 Contents 

Rationale 
Districts 
Transportation 
Design 
Discussion
Rationale 

Employment
 Rationale 

Employment 
Mixed use at transit
 Rationale 

Employment 
Mixed use at transit
Town Center 
 Rationale 

Employment 
Mixed use at transit 
Town Center
Identity 
 Jobs:Housing 
90,000 

80,600 

62,500 
62,500 
59,850 
60,000 

46,000 
Jobs  Jobs 
Housing  Housing

30,000 
23,030 

13,990 
13,990 

6,075  5,845 

0 
Existing Study Area  1989 Master Plan Study Area  Proposed Study Area 
Proposed Study Area  All Germantown 
 Density 

Highest 
Transit served 
Compatibility 
Not transit served 

© Leong  Him Woh, Creative  Commons,  2007  ©Eric WG, Creative  Commons,  2005  ©Gregory  Bloom,  Creative  Commons,  2005
 Density 

Highest 
Transit served 
Compatibility 
Not transit served
 Tools 

Mixed use zoning 
TOMX­1/TDR 
Standard and optional methods 
Building lot termination 
Residential TDRs
Districts
 Town Center 
Transit 
Transit
Retail 
Street 
Culture 
 Town Center 
Transit 
Retail 
1 
Street 
Culture 

1 Community comment 
 West End Neighborhood
Historic District 
 West End Neighborhood 
Historic District 
MARC 
Housing 
Mixed use 

4 
2  3 

1 Community comment 
 Gateway 
DOE 
Industrial 
High school 
New housing 
Little change  5 

1 Community comment 
 Cloverleaf 
Signature 
Transit 
Connections 
Green  6 

1 Community comment 
 North End 
Technology 
Transit 
Neighbors 
Green 
8  9
Forest 
7 

1  Community comment 
 Seneca Meadows/Milestone 
Employment 
Power center  10 

Recreation 
10 
Housing 
Fen 

10 

1 Community comment 
 Montgomery College 
Academic 
Technology 
Connections 
11 
Gunners Branch 
Forest 

1 Community comment 
 Fox Chapel 
Village center 
Housing  12 

MD 355  15 

13 

14 

1 Community comment 
 Transportation 

Challenges 
Transit 
Pedestrians and bikes 
Street network 
MD 355 
Balance 

1966 Germantown  Master  Plan

Plan 
Challenges 

Walkability 
Connectivity 
Capacity
 Transit
CCT 
MARC 
Buses 
Pedestrians and Bikes 

Transit access 
Town Center access 
Regional access 
Design elements
Street Network 

Town Center 
Other activity centers 
Superblocks 
I‐270 access
Maryland Route 355 

M‐83 study status 
Interchanges 
Bus rapid transit 
Calthorpe urban network 
Further study 
Phased recommendations
 Balance 

Localized congestion 
Mitigation approaches 
Areawide adequacy 
Staging 

>20% above Growth Policy standard 

<20% above Growth Policy standard
 Balance 

Localized congestion 
Mitigation approaches 
Areawide adequacy 
Staging
Germantown Today
Transformation
Centers
 Connections
Streets 
Sidewalks 
Streetscape 
 Street Oriented Development 
Street Oriented Development
Defined Streets 
Parking 
 Urban Open Spaces
Urban Parks 
Plazas, Commons 
Parks and Trails 
Natural Systems
 Design Implementation
Urban Design Plan 
Streetscape Plan 
 Action 

Urban district 
Staging 
Feasibility 
Follow through
 Next 

May 22 
May Draft Plan 
June  Focus Groups 
June 30 
June Public Hearing 
July and September 
July Worksessions 
Late September 
Late County Council
 Guidance 

Appropriate land use 
Density 
Pedestrian conditions 
Design 
Zoning
Discussion
 Components of the BLT Easement Program 

Step One: Conversion 
1 TDR = 1,500 square feet of non 
1 TDR = 1,500 square feet of non­residential space 
1 BLT = 5 TDRs 
1 BLT = 7,500 square feet of non 
1 BLT = 7,500 square feet of non­residential space. 

Step Two: Density Subject to the BLT 
5% of optional non­residential development must purchase a BLT easement. 
residential development must purchase a BLT easement. 
Minimum one BLT required. 

Step Three: Payments in Lieu of Purchasing the BLT 
Index to the 12 month average construction cost for Class A office space 
Staff recommends – 
Index to 12 month average rental rate for Class A office space 
Index to 12 month average rental rate for Class A office space