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Bebauungsplan Nr.

42 „Altstadtwohnpark“
für ein Gebiet zwischen Oettinger Straße – Am Schlegelbach – Frankenstraße

2. Entwurf
vom 23.11.2015

Die Stadt Wassertrüdingen erlässt gemäß Beschluss des Stadtrats vom 00.00.0000 auf Grund von

§ 10 des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom


23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes
vom 20. November 2014 (BGBl. I S. 1748)

Art. 4 des Gesetzes über den Schutz der Natur, die Pflege der Landschaft und der Erholung
in der freien Natur (Bayerisches Naturschutzgesetzes BayNatSchG) in der Fassung
vom 23. Februar 2011 (GVBl 2011 S. 82), letzte berücksichtigte Änderung:
Inhaltsübersicht, Art. 8, 20 und 51 geänd. (G v. 24.4.2015, 73)

Art. 81 der Bayerischen Bauordnung (BayBO) in der Fassung der Bekanntmachung


vom 14. August 2007 (GVBI. 2007 S. 588), letzte berücksichtigte Änderung:
Inhaltsübersicht und Art. 82, 83 und 84 geänd. (§ 1 G v. 17.11.2014, 478)

Art. 23 der Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO) in der Fassung der
Bekanntmachung vom 22. August 1998 (GVBl 1998 S. 796), letzte berücksichtigte
Änderung: Art. 34 geänd. (§ 2 Nr. 5 G v. 12.5.2015, 82)

folgende

Bebauungsplan-Satzung

§1

Für das durch die Grenze des räumlichen Geltungsbereichs bestimmte Gebiet zwischen Oettinger
Straße – Am Schlegelbach – Frankenstraße wird ein Bebauungsplan aufgestellt. Der Planteil ist
Bestandteil dieser Satzung.

§2

In Ergänzung der im Planteil getroffenen Festsetzungen wird folgendes festgesetzt:

1. Art der baulichen Nutzung

Ausnahmen gemäß § 4 (3) BauNVO

Im allgemeinen Wohngebiet sollen Ausnahmen gemäß § 4 (3) BauNVO nicht


zugelassen werden.

2. Maß der baulichen Nutzung

2.1 Maximale Traufhöhe (TH max)

Die Höhe baulicher Anlagen wird durch die Festsetzung einer maximalen Traufhöhe
(TH max) begrenzt. Diese darf in den mit WA 1 und WA 2 bezeichneten Bereichen
6,0 m nicht überschreiten,
Als Bezugspunkt gemäß § 18 BauNVO dient die Höhe der Fahrbahnoberkante (FOK)
der nächstgelegenen Erschließungsstraße.

Als Traufhöhe gilt das Maß zwischen der FOK und dem Schnittpunkt der Außenwand
mit der Dachhaut, gemessen in der Mitte des Gebäudes.

2.2 Höhe der Oberkante des Fertigfußbodens im Erdgeschoss (OKF EG)

Die Oberkante des Fertigfußbodens im Erdgeschoss (OKF EG) darf maximal 0,5 m
über der Oberkante der nächstgelegenen Erschließungsstraße (Garagenausfahrt)
liegen, gemessen in der Mitte des Gebäudes zur Erschließungsstraße.

Darüber hinaus gelten die Festsetzungen der Nr. 7.1.

2.3 Wandhöhe einzeln stehender Garagen und Nebengebäude

Die Wandhöhe einzeln stehender Garagen und Nebengebäude darf 3,0 m nicht
überschreiten.

3. Bauweise

Hausgruppen

Im Bereich WA 2 ist die Errichtung von Hausgruppen in Form von Winkelhäusern


vorgeschrieben.

4. Flächen für Nebengebäude und Nebenanlagen

Nebengebäude ohne Feuerstätten und Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO


sind außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche nur bis zu einer
Gesamtnutzfläche von maximal 25 m² zulässig.

5. Stellplätze und Garagen

5.1 Flächen für Garagen

Garagen sind nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche bzw. den dafür
festgesetzten Flächen für Garagen zulässig. Carports sind von dieser Festsetzung
ausgenommen.

5.2 Stauräume vor Garagen

Zwischen Garageneinfahrten und der festgesetzten Straßenbegrenzungslinie ist ein


Stauraum von mindestens 5,0 m frei zu halten.

Carports (offene Garagen) sind von dieser Festsetzung generell ausgenommen.


Deren Zufahrt ist von Toren etc. frei zu halten

5.3 Gesamtnutzfläche von Grenzgaragen

Grenzgaragen dürfen eine Gesamtnutzfläche von 65 m² nicht überschreiten.


6. Grünordnung

6.1 Grünflächen

Grünflächen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB werden für öffentliche und private
Flächen entsprechend der Planzeichnung festgesetzt. Die Bepflanzung erfolgt gemäß
dem Pflanzgebot A.

Die nicht überbauten Flächen der bebauten Grundstücke sind dauerhaft als
Grünfläche oder gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten, soweit diese Flächen nicht
für eine andere zulässige Nutzung, wie Stellplätze und deren Zufahrten benötigt
werden. Die Realisierung der privaten Grünflächen einschließlich deren Bepflanzung
ist bis zur Fertigstellung der baulichen Anlage auszuführen, spätestens in der
folgenden Vegetationsperiode.

Für die Pflanzung von freiwachsenden Hecken oder geschnittenen Hecken entlang
der Grundstücksgrenzen wird nachfolgende Artenauswahl empfohlen:

Berberitze (Berberis vulgaris)


Eberesche (Sorbus aucuparia)
Hainbuche (Carpinus betulus)
Haselstrauch (Corylus avellana)
Hundsrose (Rosa canina)
Liguster (Ligustrum vulgare)
Roter Hartriegel (Cornus sanguinea)
Weißdorn (Crataegus monogyna)

6.2 Erhaltungsgebot Einzelbäume

Die im Planblatt gekennzeichneten Bäume sind dauerhaft zu erhalten und vor


Beeinträchtigungen zu schützen. Ausfälle sind durch Ersatzpflanzungen, Hochstamm
StU 18-20, Artenauswahl s. unten, zu ersetzen. Auswahl der zu verwendenden
Baumarten:

Stiel-Eiche (Quercus robur)


Rot-Buche (Fagus sylvatica)
Winter-Linde (Tilia cordata)
Hainbuche (Carpinus betulus)
Eberesche (Sorbus aucuparia)

Während der Bau- und Wegearbeiten sind die Bestände gem. DIN 18920 RSBB zu
sichern.

6.3 Erhaltungsgebot innerhalb WA 1 und 2

Auf dem Grundstück stehende Bäume über 0,80 m Stammumfang, sind dauerhaft zu
erhalten und vor Beeinträchtigungen zu schützen. Ausfälle sind durch
Ersatzpflanzungen, Hochstamm StU 18-20, Artenauswahl s. 6.2, zu ersetzen
Das Mindespflanzgebot ist anrechenbar.

6.4 Anpflanzen von Bäumen

Innerhalb des Wohngebiets sind gemäß nachfolgendem Pflanzgebot Bäume zu


pflanzen und zu pflegen.

Pflanzgebot A

Pflanzung von Hochstämmen 2. Ordnung mit Standortbindung entlang öffentlicher


Verkehrswege
Zu verwendeten Pflanzqualitäten:
Hochstämme: H 3xv, mDB, STU 16-18
Größe der Baumscheiben mind. 3*6 m bzw. 12 m³ Wurzelraum pro Baum
Ausfälle sind durch Ersatzpflanzungen, Hochstamm StU 18-20, zu ersetzen

Es ist pro Straßenzug eine Baumart zu verwenden

Pflanzgebot B

Pflanzung von Hochstämmen 1. und 2. Ordnung ohne Standortbindung am Spielplatz

Zu verwendeten Pflanzqualitäten:
Hochstämme: H 3xv, mDB, STU 18-20

Ausfälle sind durch Ersatzpflanzungen, Hochstamm StU 18-20, zu ersetzen

6.5 Mindestpflanzgebot

Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen ist pro angefangen 300m²


Grundstücksfläche ein mittelkroniger Baum zu pflanzen.

Auswahl der zu verwendenden Baumarten und Pflanzqualitäten:


Hochstämme: H 3xv, mDB, STU 14-16,

Acer campestre – Feldahorn


Carpinus betulus – Hainbuche
Malus sylvestris – Wildapfel
Sorbus aucuparia – Eberesche
Obstbäume in Sorten (Hochstämme)

7. Schutz vor Hochwasser

Hochwasserangepasste Bauausführung

Bis zur Inbetriebnahme der geplanten Maßnahmen zum „Schutz vor Hochwasser
von der Wörnitz und dem Lentersheimer Mühlbach“ ist zum Schutz der Gebäude im
Geltungsbereich „Altstadtwohnpark“ die Einhaltung folgender Vorschriften
nachzuweisen:

7.1 Freibord zum Bemessungshochwasserstand

Für jedes Gebäude ist von der Oberkante des Rohfußbodens bis zum
Bemessungshochwasserstand BHW100 = 421,78 m ü. NN ein Freibord von
mindestens 30 cm freizuhalten.

7.2 Gebäudetechnik

Die Gebäudetechnik (Heizungsanlagen, elektrische Installationen, etc.) ist


hochwassersicher zu installieren. Betroffene Stromkreisläufe müssen getrennt
abschaltbar bzw. gesichert sein.

7.3 Gefahren durch wassergefährdende Stoffe

Gefahren durch wassergefährdende Stoffe sind zu vermeiden. Insbesondere


Heizöltanks müssen hochwassersicher gelagert und gegen Aufschwimmen gesichert
werden.
7.4 Keller

Keller sind zum Schutz der Gebäude vor eindringendem Grundwasser


wasserundurchlässig als „Schwarze Wanne“ oder „Weiße Wanne“ zu gestalten.

7.5 Gebäudeöffnungen

Jegliche Gebäudeöffnungen (z.B. Fenster, Türen, Kabelöffnungen) müssen bis zum


Bemessungshochwasserstand BHW100 einschließlich Freibord hochwassersicher
ausgebildet werden.

7.6 Standsicherheit der Gebäude

Die Standsicherheit der Gebäude muss erhöhten Anforderungen durch Wasserdruck


und Auftrieb genügen.

7.7 Schutz der Gebäude vor eindringendem Kanalisationswasser

Zum Schutz der Gebäude vor eindringendem Kanalisationswasser sind


entsprechende Rückstausicherungen bzw. Hebeanlagen vorzusehen.

7.8 Ersatzretentionsfläche Fl. Nr. 602, Gemarkung Wassertrüdingen

Um den durch das Vorhaben verloren gehenden Retentionsraum umfang-, funktions-


und zeitgleich auszugleichen, sind auf dem in der Planzeichnung gekennzeichneten
Flurstück Nr. 602, Gemarkung Wassertrüdingen, bis Ende Juni 2019 zusätzlich
3.669 m³ Retentionsraums zu schaffen.

8. Äußere Gestaltung baulicher Anlagen

8.1 Dachdeckung

Als Dacheindeckung der Hauptgebäude sind ausschließlich rote, graue oder


schwarze, nicht glänzende Dachziegel oder Dachsteine zulässig.

Reine Flachdächer der Hauptgebäude sind zu begrünen.

8.2 Fassadengestaltung

Alle Gebäude sind mit einem Außenputz zu versehen. Ausgenommen von dieser
Regelung sind Holzhäuser.

Stark strukturierte, stark gemusterte Putzarten sind unzulässig.

Bei der Farbgestaltung der Fassaden sind ausschließlich gedeckte, möglichst erdige
Farbtöne zu verwenden.

Zur Gliederung der Baukörper sind Holz, helles Sichtmauerwerk und Sichtbeton
zulässig.

8.3 Einfriedungen

Die Einfriedung zum öffentlichen Raum sind entweder als Hecke aus Laubgehölzen
oder als Zaun mit senkrechten Holzlatten- bzw. Stabgitterzaun (max. Zaunhöhe:
1,20 m) auszubilden.

Sockel oder Rabattensteine über Straßen- bzw. Geländeniveau sind unzulässig.


§3

Nachrichtliche Übernahmen gemäß § 9 Abs. 6 BauGB

Überschwemmungsgebiet Wörnitz

Teilflächen des Bebauungsplans liegen innerhalb des festgesetzten Überschwemmungsgebiets der


Wörnitz.

Bis zur Inbetriebnahme der geplanten Maßnahmen zum „Schutz vor Hochwasser von der Wörnitz und
dem Lentersheimer Mühlbach“ kann die Errichtung oder Erweiterung baulichen Anlagen nur
zugelassen werden, wenn die in diesem Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen hinsichtlich einer
hochwasserangepassten Bauausführung (siehe § 2 Nrn. 7.1 bis 7.7) eingehalten werden.

Schutzzone III B des geplanten Wasserschutzgebietes der Rastberggruppe

Das geplante Baugebiet liegt in der Schutzzone III B des geplanten Wasserschutzgebietes der
Rastberggruppe.

Das Durchführen von Bohrungen z.B. für Baugrunduntersuchungen oder Brauchwasserbrunnen ist
nur zulässig mit beschränkter wasserrechtlicher Erlaubnis bis maximal dem Erreichen der Basisfetten
des Oberen Burgsandsteins.

Abstandsflächenregelung nach BayBO

Es gilt Art. 6 BayBO. Ausnahmen im Sinne des Art. 6 Abs. 7 BayBO sind an der südlichen Grenze des
WA 2 zum WA 1 möglich, wenn im WA 2 bis an die südliche Grenze der im Plan festgesetzten
überbaubaren Grundstücksfläche gebaut wird.

§4

Der Bebauungsplan tritt mit der Bekanntmachung nach § 10 Abs 3 Satz 4 BauGB in Kraft.
Gleichzeitig treten frühere planungsrechtliche Festsetzungen und örtliche Bauvorschriften, die diesem
Bebauungsplan entsprechen oder widersprechen, außer Kraft.

Hinweise

Artenschutz

V1: Bäume, Gebüsche und andere Gehölze dürfen nur außerhalb der Vegetations-, Brut- und
Aufzuchtzeit in der Zeit vom 1.10. bis 28.02 geschnitten bzw. gerodet werden (§39 BNatSchG).

V2: Untersuchung von Bäumen und Verschluss von potentiellen Fledermausquartieren: Untersuchung
der Bäume entlang der Flugkorridore (Anhang 2: Beobachtungsstandorte 1-2-3-4-5, 9-10-11 und 6-7-
12) v.a. Obstbaum am Schobdacher Weg (Flurnr. 463/2) vor der Baufeldfreimachung und Verschluss
von potentiellen Fledermausquartieren im September mit Ausflugsöffnung.
Aufgestellt:

Nürnberg, im Juni 2015


geändert nach Beschlüssen des Stadtrats vom 29.06.2015
und ergänzt nach Vorlage des Artenschutzrechtlichen Kurzbeitrags vom 31.07.2015
sowie nach Beschlüssen des Stadtrats vom 23.11.2015
Planzeichnung Altstadtwohnpark M 1:1000 Planzeichnung Ersatzretentionsfläche M 1:1000 Festsetzungen durch Planzeichen
ße
2353/7 13
e nstra 1 Art der baulichen Nutzung 8 Sonstige Planzeichen
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2351/2 11
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5a 308 Umgrenzung von Flächen für Nebenanlagen

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2354 2354/3 Abgrenzung des Maßes der Nutzung
5
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10 2394

31
Grenze des räumlichen Geltungsbereichs des Bebauungsplans
453

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Katastergrundlage mit Gebäudebestand, Flurstücksgrenzen und -nummern
2361 2360/2 0,3 0,6 3 Bauweise, Baugrenzen, Stellung der baulichen Anlagen 175/10

29
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Bebauungsplan Nr. 42 "Altstadtwohnpark"
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- Planzeichnung zum 2. Entwurf vom 23.11.2015 -

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462 IIII Dornstadt-Linkersbaindt
246 24
12 Straßenbegrenzungslinie
248/2 WA 1 II
463/2 2363 1 Der Stadtrat Wassertrüdigen hat in der Sitzung vom 24.11.2014 die Aufstellung des
2363/19 Öffentliche Straßenverkehrsfläche Bebauungsplans Nr. 42 "Altstadtwohnpark" beschlossen. Der Aufstellungsbeschluss wurde
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3,00m
35

244 0,3 am 08.12.2014 ortsüblich bekannt gemacht.


38

0,6
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5,00m
2363/3 2389/5 2 Von einer frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 (1) BauGB wurde auf der
462/3
40

462/2 2363/ o E Grundlage von § 13 (2) Satz 1 BauGB abgesehen.


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Verkehrsberuhigter Bereich

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3
277 272 Eislerstraße 439/2

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3 Zur frühzeitigen Beteiligung der Behörden gemäß § 4 (1) BauGB hat am 07.05.2015 ein
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Scoping Termin stattgefunden. Eine Vorprüfung des Einzelfalls gemäß §13a (1) Nr. 2 BauGB

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Eislerstraße

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26

16
11.09.2015 beteiligt.
kpl. 11/1 160 haus 174 2394 2394/24 /23 /22

2394/5
m

19

3/1
Stet
10
m

19
/1

31
49

I
465/15
4

453/
28
/17
11 161

15
75
258 2348

II
2
317 Par 31 258/1

1
331/2 333 oF 175/1 211 2360

III
14

7
7/1

157/
18
II
331/1 kpl. e

WA 2

5
11/2 II

465/31
gass

2365/3
2,50

3
156/1
Alte 43 159/2 Kirch

21
163/

Altstadtwohnpark
Schu 157 6 2357

e
331 9 111 2358 1
6,00m

Schra

gass
lgas 458

n
gra 30
57/2 12 Dre

212/
Kap Dreie

465
nnen ieinigk 453/4

be
se

2363
42b

oF 3

465/27
gäßc

20
ellg hen
eitskirc
inigk 2394/6
159

8/6
327 1 asse eitsk he

Kirch
17
R/F
oF 256

1
En 32
318 212

2
5
57/6 57/1 oF 2394/7
irche

Ga
163

ten
2361

329/
330

29
34
2360/2

/18
3 2394/8
13

11
oF

23

25
2363
15

h
22
34
2394/9

legelbac
57/3 15/4 15/3 213 2
I 156

17 /2
15/2
2

13
41 oF 4 2394/14

25
2357/1

5 Der Entwurf des Bebauungsplans in der Fassung vom 29.06.2015 wurde mit der Begründung
15/1

/12

17
255/2

2
59 3 6
215 456 459 Königsb

5
319/1

Grünflächen und Maßnahmen zum Umweltschutz


59/3 6

24
erger Stra

239/1
8

453/
236
8 457

Am Sch
27
ße

27
59/5 59/7 4 10
59/6 461

19
18
2362

2389/7
18
I

3,00m

465/13
152 151
I

16 16

2
465/16
59/4
40 14 8/1
8 4/1

465/30
61 7 oF 9

20
19 2 16 165 1 2359 12

26
328 10 Ha 5/2 1

en
2393

2
gemäß § 3 (2) BauGB in der Zeit vom 11.08. bis 11.09.2015 öffentlich ausgelegt.
60/2 150 fen 251 2393/1

Ga
219/1 456/4

ch
9 F

1
62 140 169 2360/3 2393/2

456/9

27
I 219 2358/1

äß
ma

31
2393/4

ng
26
318/1 39 rk 167 453 0

325/2
0,5
6/1

II
pfe
12 t 2393/5

0,8
20 45
R/F
63 11 220

21
28
147

Ho

3
63 20/1

28
/2 2 141 142

29
456/4 2393/6

14
m
21 Weg
14
139
er 2357/2 2393/12 2393/7
65 64 dach
75/1 1 4

22
22

3/2
140/1 143

5
ob

2,50

8
13

465/23
Sch

12
13

13
37

64/2

30
68 123

30
8/2

465/28 Ga
Färbe 135

II
24
320/2

3,00m
2389/8
36 rgasse 121 119 16
13,00m

38 146/2 oF

33
14 11

17
6

19

36/2
Öffentliche Grünfläche

5
18

2
2365
8 13

26
135/2 136 144 17 115 10 2390/2 15
23

38/1

32
27 20 249 22 462

3
IIII

465/29
17

21
465/17
246

32
145 2389/3

6 Zum 2. Entwurf des Bebauungsplans in der Fassung vom 23.11.2015 wurden die Behörden
70 114
oF
221 24
36/3 134

465/11
36 34 25 1 135/3
248 12 2389/2

a
IIII

15
7
1
3
326/5 3 248/2
33 2389/1

38
132 126 kt
26 nmar 463/2 2389

34
2363

34
71 109 222 2363/19

Rothmu
Linse
23 121/1
163/5

35
72 245

2
70

11

35
34

19

38
/4 244