MEMORIA ESPECIALIDAD

ARQUITECTURA

“PROYECTO DE VIVIENDA MULTIFAMILIAR

OVIEDO”

MUNICIPALIDAD: SANTIAGO DE SURCO

MARZO DEL 2017

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 MEMORIA JUSTIFICATIVA

PROYECTO : Edificio de Vivienda Multifamiliar Oviedo

UBICACIÓN : Jr. Batallón Libres de Trujillo Mz. 7, Sub Lote B-1, urb. Santa
Teresa, Santiago de Surco,
PROPIETARIO : Sr. Carlos A. Oviedo Valenzuela y Sra.
PROFESIONAL : Arq. María Elena Rubio Díaz
CAP: 6769
FECHA : MARZO 2017

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1.- UBICACION:

El terreno está ubicado en Jr. Batallón Libres de Trujillo Mz. 7, Sub Lote B-1, urb. Santa
Teresa, Santiago de Surco.

2.- ANTECEDENTES DE LA EDIFICACIÓN

2.1 Antecedentes Registrales

El terreno se encuentra debidamente inscrito en el Registro de Predios en la Partida Nº 7053700
Luego de la habilitación urbana el Área de Terreno es de: 811.76 m2; Linderos: Por el frente: Jr.
Batallón Libres de Trujillo con 16.62 ml; por la derecha: lote de terceros con 48.82 ml; por la
izquierda lote de terceros con 48.82 ml; por el fondo propiedad de terceros con 16.62 ml.

2.2 Antecedentes Municipales

- Licencia de Construcción: Resolución Nº 0039-2008-SGLAU-GDU-MSS
- Código del predio 13672001
- Código Catastral: 14007032
- Zonificación: RDB
- Área De Tratamiento Normativo-Estructuración: III-A
- El terreno cuenta con Habilitación Urbana en trámite, por inconvenientes en la recepción
de obra que esperamos poder subsanar con la recepción de obra del próximo edificio
cuya licencia ya fue aprobada y obra en el expediente No. 108635-17
- Nueva licencia de Construcción: No. 1157-2017-SGLH-GDU-MSS

3.- DESCRIPCION DE LA EDIFICACION

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El proyecto es de un edificio de vivienda multifamiliar de 3 plantas y 6 viviendas, las
características del terreno de forma rectangular, los requerimientos de los propietarios y sus
necesidades nos han permitido diseñar un edificio que cumple con las normas arquitectónicas
correspondientes sin dejar de lado la necesidad de mejorar la calidad del medio ambiente
para dar a nuestros usuarios la calidad de vida que se merecen.
El edificio consta de tres niveles con 2 departamentos por nivel que hacen un total 6 unidades
distribuidos en 2 secciones, una sección con frente a la calle y la otra sección en el interior,
ambas están unidas por una plazoleta común semi techada, con características de jardín
verde, donde se ubica el ingreso principal, la escalera y ascensor para conectar todos los pisos.

DESCRIPCION POR PISOS

SOTANO: n.p.t -150 ml.

Con acceso directamente desde la calle a través de una rampa, se plantean tres zonas de
estacionamientos y dos patios de maniobras en total 14 unidades de estacionamientos, 12 de
ellos correspondiente a las 6 viviendas y 2 para las visitas, además 7 depósitos, cuarto de
máquinas, depósito de basura, y habitación de guardiana y baño de servicios, en la parte central
el eje de escalera y ascensor para comunicar el semisótano con los pisos superiores.
El semisótano cuenta con un pozo de luz, el mismo que permite tener la adecuada iluminación y
ventilación con un muro de 6 mt que sube desde este nivel con características de jardín
vertical.

PRIMER PISO: n.p.t +1.50 ml.

Desde la calle respetando el retiro 6.00 ml. El proyecto plantea una volumetría de tres pisos con
dos ingresos uno vehicular al costado izquierdo directamente hacia el semisótano y el otro
peatonal al costado derecho con una escalera y un montacarga para discapacitados que permite
subir desde el nivel de vereda hasta el nivel de hall de ingreso de la primera planta, donde
encontramos un primer pórtico de seguridad de rejas metálicas, que lleva a un patio antesala del
ingreso que conduce a la puerta de ingreso principal ubicada en un pórtico de cristal que
permite el ingreso a la edificación directamente a la plazoleta de recepción.
Destacamos un jardín vertical en la parte central del frontis de la edificación

La plazoleta es un ambiente semitechado que cumple una función articuladora y de recepción

para la edificación, aquí encontramos un jardín, horizontal y otro vertical, pasillo y área de
escaleras y ascensor, esta plazoleta además ilumina y ventila los distintos ambientes de las
unidades de vivienda alrededor, en este piso se ubican los departamentos 101 y 102

Dpto. 101 Tipo Flat

Cuenta con un ingreso desde la plazoleta o patio principal principal, que conduce a la sala y
comedor, en el ingreso se ubica un baño de visitas, la sala y comedor cuentan con terraza jardín

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hacia la calle, la cocina integrada visualmente al comedor con barra desayunador, tiene una
ventana hacia la plazoleta, además está integrada a la lavandería, que a su vez también ilumina y
ventila por el pozo principal y a esta dan el dormitorio y baño de servicio, cuenta con puerta al
pasillo que conecta la sala comedor con los dormitorios.

Pasillo, dormitorio principal con baño y walking-closet incorporados, con vista a la calle, 2
dormitorios con closets incorporados y 1 baño completo común para ambos.

Dpto. 102 Tipo Flat

Cuenta con un ingreso único que llega a un hall de distribución inicial, donde se ubican 2 puertas
de acceso una hacia la cocina y la otra hacia el baño de visitas, luego conecta a la sala y
comedor iluminados por una gran mampara hacia una terraza y jardín posterior.
La cocina se conecta con el comedor a través de una puerta de vaivén, esta cuenta con comedor
de diario y a su vez se conecta con la lavandería y a través de este ambiente con el dormitorio y
baño de servicio, toda esta zona está debidamente iluminada y ventilada por el patio central
principal, además la cocina y comedor de diario se conectan con la zona intima de dormitorios a
través de la zona de estar, que está debidamente iluminada por un patio interior.
De la sala parte un pasillo que conduce a la zona intima, estar familiar, y dormitorios, el principal
con baño y w-in-c incorporados, y otros dos dormitorios con closets incorporados que comparten
un baño completo.

SEGUNDO PISO: n.p.t +4.25 ml.

Pasillo de recepción de la escalera y ascensor, además de distribución a los dos departamentos el
201 y 202.

Dpto. 201 Tipo Flat

Cuenta con un ingreso desde el hall principal, que conduce a la sala y comedor, en el ingreso se
ubica un baño de visitas, la sala y comedor cuentan balcón hacia la calle, la cocina integrada
visualmente al comedor con barra desayunador, tiene una ventana hacia el patio principal central
de iluminación, además está integrada a la lavandería, que a su vez también ilumina y ventila por
el patio principal y a esta dan el dormitorio y baño de servicio, esta cuenta con puerta al pasillo
que conecta la sala comedor con los dormitorios.
Pasillo, dormitorio principal con baño y closet incorporados, con vista a la calle, 2 dormitorios con
closets incorporados y 1 baño completo común para ambos.

Dpto. 202 Tipo Flat

Cuenta con un ingreso único que llega a un hall de distribución inicial, donde se ubican 2 puertas
de acceso una hacia la cocina y la otra hacia el baño de visitas, luego conecta a la sala y
comedor iluminados por una gran mampara con vista al jardín posterior.

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La cocina se conecta con el comedor a través de una puerta de vaivén, esta cuenta con comedor
de diario y a su vez se conecta con la lavandería y a través de este ambiente con el dormitorio y
baño de servicio, toda esta zona está debidamente iluminada y ventilada por la plazoleta, además
la cocina y comedor de diario se conectan con la zona intima de dormitorios a través de la zona
de estar/estudio, que está debidamente iluminada por un poso de iluminación interior.
De la sala parte un pasillo que conduce a la zona intima de los dormitorios, el principal con baño
y w-in-c incorporados, y otros dos dormitorios con closets incorporados que comparten un baño
completo.

TERCER PISO: n.p.t +7.00 ml.

Pasillo de recepción de la escalera y ascensor, además de distribución a los dos departamentos el
301 y 302.

Dpto. 301: Tipo Flat

Cuenta con un ingreso desde el hall principal, que conduce a la sala y comedor, en el ingreso se
ubica un baño de visitas, la sala y comedor cuentan balcón hacia la calle, la cocina integrada
visualmente al comedor con barra desayunador, tiene una ventana hacia el patio principal central
de iluminación, además está integrada a la lavandería, que a su vez también ilumina y ventila por
el patio principal y a esta dan el dormitorio y baño de servicio, esta cuenta con puerta al pasillo
que conecta la sala comedor con los dormitorios.
Pasillo, dormitorio principal con baño y closet incorporados, con vista a la calle, 2 dormitorios y 1
baño completo.

Dpto. 302 , Tipo Dúplex

Cuenta con un ingreso único que llega a un hall de distribución inicial, donde se ubican 2 puertas
de acceso una hacia la cocina y la otra hacia el baño de visitas, luego conecta a la sala y
comedor iluminados por una gran mampara con vista jardín posterior.
La cocina se conecta con el comedor a través de una puerta de vaivén, esta cuenta con comedor
de diario y a su vez se conecta con la lavandería y a través de este ambiente con el dormitorio y
baño de servicio, toda esta zona está debidamente iluminada y ventilada por el patio central
principal, además la cocina y comedor de diario se conectan con la zona intima de dormitorios a
través de la zona de estar, que está debidamente iluminada por un poso de iluminación interior.
Desde la sala parte una escalera a la segunda planta del dúplex
En la segunda planta llegada de escalera hacia sala de juegos por la derecha que a su vez tiene
salida a una terraza, con jardines verdes, por el lado izquierdo ubicamos un baño completo.

AZOTEA n.p.t +9.75 ml.

Pasillo común de recepción de la escalera y cuarto de máquinas del ascensor, conduce a terraza
común, jardines verdes

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También se encuentran en este nivel los ambientes correspondientes a la segunda planta de los
dúplex 301 y 302.

4. CALCULO DE ESTACIONAMIENTO
Según el Certificado de Parámetro Urbanísticos y Edificatorios corresponde dos estacionamientos
por unidad de vivienda y adicionalmente 15 % para visitas
Si tomamos en cuenta que contamos con 6 viviendas, los requerimientos serian de 12
estacionamientos, para los propietarios y 1.8 unidades para las visitas
El proyecto contempla 14 estacionamientos ubicados en el semisótano del edificio

5. DE LOS MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN:

Es sistema de construcción planteado es el de pórticos de concreto armado, con muros de

mampostería de ladrillos, losas aligeradas de concreto armado así como también escalera de
concreto armado.

El sistema de abastecimiento de agua es a través de un sistema conectado cisterna ubicada bajo

la escalera y un tanque elevado con una electrobomba que permitirá la distribución adecuada de
agua. El sistema bomba se ubica en un cuarto de máquinas.

El proyecto plantea además un sistema eléctrico trifásico e instalaciones de teléfono y cable.

6. LOTE MINIMO NORMATIVO:

En la Ordenanza 912 MML se indica que lote mínimo normativo para viviendas multifamiliares es
de 1000.00 m2; sin embargo es un imposible legal y físico la aplicación de dicha norma para este
caso específico, razón por la cual se requiere un tratamiento especial, siguiendo la lógica de la
proporcionalidad. Los siguientes sustentos de hecho y de derecho, permitirán a la Comisión
Técnica superar los efectos de la normativa, caso contrario se perjudicaría al administrado y se
incurriría en una situación de inequidad.

Bajo los principios jurídicos de la no retroactividad en la aplicación de las normas y de que nadie
está obligado a hacer o distinguir donde la ley no manda ni distingue, es que siendo la subdivisión
del lote 17 B-1 anterior a la fijación del Lote Normativo, no cabe la aplicación de esta exigencia al
presente Anteproyecto.

La Ordenanza 912 de la MML, efectivamente en su Art. B.1 fija el lote normativo mínimo en 1000
m2 para la construcción de tres pisos, pero dicha norma data del 28 de febrero del año 2006
(véase transcripción adjunta), y toda la normativa de la Municipalidad de Santiago de Surco que
recoge esa Ordenanza es posterior, siendo la principal el Decreto de Alcaldía N° 20 que data del
26 de agosto del 2011.

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Es el caso que la subdivisión del lote materia del presente Anteproyecto, fue registrada
hace 29 años. Previamente, 38 años atrás, y según los Registros Públicos, por RD 374-78 VC
5500 del Ministerio de Vivienda, del 2 de octubre de 1978, se autoriza la subdivisión del lote
matriz en dos sub lotes 17A y 17 B con 1251 metros cuadrados cada uno. Y el 15 de octubre de
1987 se presenta el título de la subdivisión del sub lote 17 B, en dos áreas constituidas por el sub
lote 17B-1 (835.36 m2, que es el terreno materia del Anteproyecto) y el sub lote 17 B-2 (con
415.50 m2).

Dicha subdivisión queda saneada y registrada finalmente el 2 de noviembre de 1987 en el

Tomo 1108 folio 107, anotación 9, de los registros públicos (manuscritos). Cabe indicar que la
partida registral N°07053700, continúa los registros antes indicados.

Se trascribe la anotación 9:

“Por Resolución expedida por la Municipalidad de Lima Metropolitana con fecha veintiuno
de julio del año en curso el inmueble inscrito en esta partida se ha subdivido de la
siguiente forma: Sublote 17-B-1, con un área de 835.36 m2 y el Sublote 17-B-2 con un
área de 415.50 m2. El título fue presentado a hora siete y treintaidos minutos del quince
de octubre del año en curso bajo el número treinticuatro mil doscientos cuarentaitres del
tomo 286 del diario. Derechos S/. 172,570, recibo N° 74426-54528 y 60170-Lima. Dos
de noviembre de mil novecientos ochentaisiete”-

Teófilo Zela Morata

Registrador Público

Por aplicación de la misma Ordenanza N° 912, desde el año 2006 no pueden haberse creado sub
lotes menores de 1000 metros cuadrados en la Urbanización Santa Teresa. Pero es un hecho
jurídico y físico inamovible, que el lote materia de este Anteproyecto tiene 812 metros cuadrados
netos (deducidas las cesiones por Habilitación Urbana). Es decir, cuenta con un 18.8% menos
que el Lote Normativo. Tampoco tiene los 25 metros de frente (16.30ml), por lo cual es inexigible
aplicar la normativa de Lote Mínimo normativo.

Por ello, el tratamiento del lote materia del Anteproyecto debe ser bajo criterios de
excepción dado que tiene un área ligeramente menor al normativo y no existe normativa
específica que contemple dicha situación.

7. CARACTERISTICAS VERDES DEL EDIFICIO:

El edificio incorporara elementos ambientales en las diversas etapas de la construcción y

nosotros como profesionales de la construcción asumimos la responsabilidad de crear un impacto
positivo sobre el medio ambiente en nuestra ciudad a través de este proyecto, es por ello que nos
acogemos a la Ordenanza 541 – MSS.

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El diseño verde que presenta el edificio contribuye definitivamente a mejorar la calidad del medio
ambiente, mejorando de esta manera la calidad de vida de los usuarios, pues presenta elementos
verdes en las distintas áreas de la edificación como se podrán apreciar en los planos:

1. Jardines exteriores en los ingresos

2. Muro verde de 3.00 mt de alto, en el frontis de la edificación

3. Jardín en el patio central y principal

4. Muro verde de 6.00 mt de alto en el patio central de la edificación

5. Jardín posterior de propiedad del dpto. 102

6. Azotea privada del dpto. 302 con características de jardín verde

7. Azotea común con más del 50% de área verde

El presente Proyecto cumple con las especificaciones técnicas señaladas en la Ordenanza 541-
MSS, por tanto pedimos que se nos otorguen los siguientes beneficios técnicos:

a. La reducción hasta un 10% del porcentaje del parámetro de área libre, siendo que el
presente Proyecto cuenta con 47.5% de área libre y que el artículo 18.3 del D.A 020-2011
MSS indica: “Que el área libre mínima reglamentaria es el 50 % del área útil del lote
habilitado”, por lo tanto el área libre que debería cumplir el Proyecto contando con este
beneficio técnico es de 45%.

b. Se otorgue el beneficio del 10% de reducción en el área neta mínima de vivienda en el

100% de la totalidad de los departamentos propuestos, en viviendas multifamiliares conforme

a los parámetros permitidos. (Se adjunta el cuadro de áreas de departamentos)

8. AREA MÍNIMA DE VIVIENDA:

Se propone a la Comisión Técnica que se aplique la proporcionalidad a las áreas de las viviendas,
siguiendo lo estipulado en el artículo 18.5 del DA 020-2011 MSS:

 Si el 50% de las viviendas deben tener un mínimo de 250 m2, o sea la cuarta parte de la
superficie del Lote Normativo, la proporción (sobre los 812 m2) sería 203 m2.

 Si el 25% de las viviendas deben tener un mínimo del 90% de dicha área, la proporción
sobre los 203 m2, sería 182.7 m2.

 Y el 25% de las viviendas restantes deberían tener un mínimo de 120 m2.

A continuación se presenta el cuadro resumen de áreas techadas por departamento:

AREA DE DEPARTAMENTOS

ITEM DPTO AREA M2

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 1 101 160
2 102 225
3 201 160
4 202 225
5 301 160
6 302 280

9. AREA LIBRE:

Según el artículo 18.3 del Proyecto de Vivienda Aplicando el beneficio técnico de la Ordenanza 541-MSS
D.A 020-2011 MSS Multifamiliar
“Para todos los caso, el El área libre del “La reducción hasta un 10% del porcentaje del
área libre mínima Proyecto es el 47.5% parámetro de área libre”.
reglamentaria es el 50% del área útil del lote
10%(50%)=5%
del área útil del lote habilitado
habilitado” 50%- 5%=45%

Siendo que el porcentaje de área libre que debería

cumplir el Proyecto de Vivienda Multifamiliar seria de
45% del área útil del lote habilitado.