OS 37 TIPOS DE

INVESTIMENTO

O Guia Definitivo

RENTABILIZE COM IMÓVEIS

JOÃO LAURO DA MATTA

 SUMÁRIO

O AUTOR 03

O PROJETO 04

INTRODUÇÃO 05

CAPÍTULO ZERO
Fundamentos da Teoria dos Investimentos a 08

CAPÍTULO 1
Investimentos Imobiliários: Tijolo x Papel 24

CAPÍTULO 2
Os 37 Tipos de Investimento Imobiliário 27

CAPÍTULO 3
Passo a Passo para Começar a Investir a 107

CONCLUSÃO 116

BIBLIOGRAFIA 119
 O AUTOR

João Lauro da Matta é Engenheiro Eletricista, sócio e Diretor

de Negócios da Koepsel Matta (Engenharia, Arquitetura e
Administração de Obras) e da Invesquad (Empreendimentos
Imobiliários para renda e valorização), ambas sediadas em
Itajaí-SC. Atua como Associado da Blackbridge Estruturações
(Real Estate, Finance, M&A e Investimentos via plataforma
XP), sediada em São Paulo em plena Av. J. K., próximo à Fa-
ria Lima, o maior centro financeiro da América Latina e um
dos maiores do mundo.

João acredita que os imóveis são um dos melhores investi-

mentos que existem, e que o conhecimento sobre investi-
mento imobiliário pode transformar a vida das pessoas. Por
isso, criou o Projeto Rentabilize com Imóveis,
através do qual produz conteúdo digital
gratuito, como parte de sua missão de
ajudar as pessoas a alcançar a liberda-
de financeira investindo em imóveis.

3
 O PROJETO

O Projeto Rentabilize com Imóveis foi concebido a partir da minha

crença pessoal de que os imóveis são um dos melhores investimentos
que existem, e que o conhecimento sobre esse tipo de investimento
pode transformar a vida das pessoas.

O Rentabilize com Imóveis é um projeto multiplataforma em que eu

me comprometo a produzir conteúdo gratuito como parte da missão
que assumi, de ajudar as pessoas a alcançar a liberdade financeira
investindo em imóveis. Através dessa iniciativa, as pessoas vão poder
conhecer todas as diferentes modalidades de investimento imobiliário
disponíveis no mercado e aprender o #MétodoRentabilize, uma fór-
mula que desenvolvi para transformar seu mindset, abandonando
pensamentos e comportamentos limitantes e aplicando estratégias
vencedoras para obter lucro e renda com imóveis.

Para saber mais sobre o meu projeto e ter acesso aos conteúdos pro-
duzidos por mim, siga os passos abaixo:

1- Visite o site: www.rentabilizecomimoveis.com.br

2- Cadastre-se na Lista VIP para receber conteúdos exclusivos sema-

nalmente por e-mail: www.rentabilizecomimoveis.com.br/cadastre-se

3- Inscreva-se no Canal Rentabilize com Imóveis no Youtube:

https://www.youtube.com/channel/UCti8fzF5pNusHqcipD84HEw

4- Inscreva-se no grupo do Rentabilize com Imóveis no Telegram:

https://t.me/rentabilizecomimoveis

5- Curta e siga o Rentabilize com Imóveis nas redes sociais: Instagram

(@rentabilizecomimoveis), Facebook (@rentabilizecomimoveis), Twitter
(@RentabilizeCI) e Linkedin (Rentabilize com Imóveis).

4
 INTRODUÇÃO

O objetivo desse meu e-book é ajudar você a adquirir conhecimentos

que vão te permitir ampliar sua visão sobre os investimentos imobiliá-
rios. Minha meta é que, ao fim dessa leitura, você mude de uma vez
por todas a visão que você tem sobre os imóveis.

Não importa o seu perfil de investidor, a nossa principal meta aqui

juntos é a liberdade financeira, a minha e a sua, a ser conseguida
através de negócios que proporcionem lucro, renda e construção de
patrimônio. Tudo isso se traduzindo em prosperidade, qualidade de
vida e mais tempo livre no futuro.

Quer você tenha começado a investir, quer não, o empenho de todo

investidor é adiar o consumo presente, criando reservas financeiras,
que precisam ser alimentadas mês a mês por novos aportes e pelos
juros compostos, e protegidas contra a inflação e as tempestades do
nosso sistema econômico. Cada um de nós sabe os sacrifícios que
temos que fazer ao longo da vida para reservar esses recursos. Então
é natural que queiramos aplicá-los em investimentos rentáveis e segu-
ros.

Os imóveis são historicamente sinônimo de status, hedge (proteção

contra a inflação), segurança e rentabilidade. No decorrer das déca-
das, atravessamos todo tipo de crises e dificuldades: guerras, mudan-
ças abruptas de governo, trocas de moeda, inflação galopante,
escândalos, pandemias e tragédias naturais, apenas para citar
alguns. E hoje em dia, o sistema político e econômico parece se
tornar cada vez mais volátil e frágil. A todo momento, pessoas e em-
presas vem e vão, investimentos promissores surgem e desaparecem,
mas os imóveis continuam existindo e gerando valor.

Um dos aspectos mais fascinantes sobre os investimentos imobiliários é

que, se bem conduzidos, seus resultados são consistentes e aumen-
tam em função do ganho de conhecimento e de experiência do
investidor. Engana-se quem pensa que investir em imóveis é intuitivo e
“não tem ciência”. Mas essa é uma falsa impressão, pois a linha entre
sucesso e fracasso quando falamos de investimento imobiliário é tê-
nue, e meu desejo é que você reúna os conhecimentos e habilida-

5
 INTRODUÇÃO

des necessárias, aprendendo com o erro dos outros, ao invés de ter

que sofrer com as consequências de erros próprios. Então aproveite
ao máximo a oportunidade de aprendizado que este livro, bem como
todos os outros recursos do Projeto Rentabilize com Imóveis, estão te
proporcionando.

A abordagem dessa obra é bem simples, prática e direta. Não faz

parte do seu escopo um estudo pormenorizado de todos os aspectos
que permeiam o investimento imobiliário. Acredite, no mundo dos
imóveis, há conhecimento e informação para uma vida inteira de
estudos e aprimoramentos. O objetivo aqui é apresentar o mínimo
necessário para que você elabore por si mesmo sua própria estraté-
gia inicial de investimento. Até por isso, foi feita a inclusão nesse estu-
do de modalidades mais simples e menos dispendiosas de investimen-
to imobiliário, que envolvem menos risco e comprometimento das
suas reservas de investimento.

Ao longo da obra, em especial no capítulo 3, serão apresentados 37

tipos de investimento imobiliário. Isso não significa que essa seja ne-
cessariamente a totalidade de modalidades de investimento existen-
tes. O mercado imobiliário é dinâmico; a todo momento, surgem no-
vos negócios, que requerem atualização e estudos constantes. Mas é
possível afirmar com segurança que qualquer novo negócio que
venha a surgir irá se originar a partir dos mesmos mecanismos e funda-
mentos dos que eu apresento aqui.

O público-alvo desse livro não é apenas aqueles que já investem ou

que querem começar a investir em imóveis. Se estende sobre uma
ampla gama de pessoas ligadas direta ou indiretamente ao mercado
imobiliário, incluindo mas não se limitando a estudantes e profissionais
das áreas da Engenharia Civil, Arquitetura, Construção, Incorporação,
Direito, Administração, Estatística, Direito, Contabilidade, Investimen-
tos, Mercado Financeiro, Gestão Imobiliária, Transações e Negócios
Imobiliários, dentre outros. Essas pessoas, mesmo que não estejam
efetivamente investindo, podem estar de alguma forma atuando (e
lucrando) com negócios e empreendimentos imobiliários financiados
por investidores.

6
 INTRODUÇÃO

Mas o fato é que todo e qualquer tipo de pessoa pode se beneficiar

dos conhecimentos que eu abordo aqui, porque os imóveis fazem
parteda nossa vida, nas mais variadas esferas. Todos nós nascemos
em um imóvel (ex: hospital), vivemos neles (casas e apartamentos),
estudamos dentro deles (escolas e universidades), trabalhamos neles
(ex: prédio de escritórios, lojas etc) e eventualmente daremos o nosso
último suspiro, assim esperamos, sob um teto. E em um ou mais mo-
mentos da vida, faremos algum tipo de transação imobiliária, como
comprar ou alugar um apartamento. Então todos, absolutamente
todos, poderam usufruir algum benefício das informações trazidas por
este livro.

Ao fim desse e-book, eu espero que você possa continuar sua jornada
de aprendizado, para que consiga tomar suas próprias decisões de
investimento. Além desse e-book, eu recomendo que você continue
acompanhando os conteúdos que eu disponibilizo através dos veícu-
los do Projeto Rentabilize com Imóveis. Então, se já não o fez, visite
meu site, me siga e curta nas redes sociais, compartilhe com amigos e
familiares esse e outros conteúdos que produzo e se inscreva na
minha Lista VIP de e-mails. Assim, você poderá aprender o #Método-
Rentabilize e estar sempre a par de tudo que considero relevante
sobre o mercado de investimento imobiliário.

Antes de ir adiante, vale ressaltar que, ao adentrar o universo dos

investimentos, você deve estar ciente de que existem riscos envolvi-
dos e que esse e-book, assim como nenhum outro instrumento ofereci-
do pelo Projeto Rentabilize com Imóveis, tem por intenção a sugestão
ou recomendação de investimentos. Minha finalidade aqui é pura-
mente didática. Me proponho única e exclusivamente a educar. Não
ofereço consultoria nem assumo qualquer responsabilidade por qual-
quer decisão que você tome relativa a seus investimentos. Lembre-se
de que você é o responsável por eles, é o único que vai sofrer o ônus
ou usufruir o bônus das decisões que tomar. Então, haja sabiamente!

Finalmente, desejo a você uma excelente leitura e que você possa

alcançar tudo aquilo que deseja com seus investimentos imobiliários.
Pode contar comigo nessa jornada de conhecimento.

7
 CAPÍTULO ZERO

Fundamentos da Teoria dos Investimentos

Se você pretende se tornar um investidor tradicional, a condição

básica para isso é que você gaste menos do que você ganha. Isso
significa que você estabeleceu e mantém um padrão de vida abaixo
daquele que a sua renda mensal pode proporcionar, de tal forma
que, ao final do mês, sobre um excedente, que será a matéria-prima
do seu investimento.

Temos ouvido falar com muita frequência na mídia sobre a necessida-

de se investir pensando no futuro, sobre as múltiplas opções de investi-
mento que existem no mercado e como pessoas ficaram “ricas” com
seus investimentos na Bolsa, nos títulos de renda fixa, nos fundos imobi-
liários etc. A verdade é que muito se fala hoje em investir o que se
ganha, mas há bem menos pessoas falando sobre o mais importante:
como gerar e aumentar suas receitas. Isso mesmo, porque se você
não tem excedente financeiro em seu orçamento pessoal/familiar
mensal, não há como investir.

Antes de pensar em investir, você precisa pelo menos pagar todas as

suas despesas e ter uma reserva de emergência de, no mínimo, seis
vezes a sua renda mensal. Então, analise sua situação pessoal de
forma realista. Tem muita gente que quer investir e não sabe o que
ganha, nem o que gasta. Antes de tudo você precisa ter um orça-
mento bem definido e entender se e quando você consegue poupar
todo mês para alimentar seus investimentos. Daí a importância da
educação e disciplina financeira.

Se você nunca fez um orçamento pessoal, é provável que se surpre-

enda ao perceber que hoje você gasta mais do que ganha. Talvez
você nunca tenha se dado conta disso. Então, pare hoje, monte uma
planilha e entenda como estão hoje suas finanças. Se você perceber
que há um sobra de recursos ao final de cada mês, ótimo. Senão,
antes de pensar em investir, equilibre primeiro seu orçamento. Isso
pode envolver cortar custos, mas também aumentar receitas. Então,
busque formas de ampliar a sua renda, procure evitar gastos desne-

8
 CAPÍTULO ZERO

cessários e esteja bem ciente de cada centavo que sai do seu bolso.

Seja racional em gerenciar os seus recursos. A própria definição de

investimento requer essa postura: adiar o consumo atual para o
futuro, passar o dinheiro presente para o “dia de amanhã”. As pesso-
as e organizações investem porque antecipam as necessidades de
caixa futuras, e esperam que seus ganhos no futuro não satisfarão
àquelas necessidades. É o que vai ocorrer na sua aposentadoria.
Quando ficar idoso, provavelmente você não terá as mesmas condi-
ções físicas e mentais para manter a renda que você tinha quando
era mais jovem. Por isso, você deve poupar e investir parte dos seus
ganhos desde já pensando nessa situação futura.

Uma outra motivação para você investir, além da aposentadoria, é o

desejo de aumentar o valor do seu dinheiro, ou seja, fazer o dinheiro
crescer. É possível que você já tenha um bom patrimônio e renda,
agora é necessário protegê-los da inflação, que corroi o valor do
dinheiro, e fazê-los aumentar, ter ganho real, acima da taxa de infla-
ção.

Há outros motivos para investimento, claro. A filantropia é um exem-

plo. Você pode estar disposto a investir em uma causa visando ao
bem coletivo ou do próximo - na construção de um museu, no apoio
a pessoas carentes, na busca pela cura de uma doença etc. Mas,
filantropia e caridade à parte, não desmerecendo de forma alguma
seus méritos, objetivo da imensa maioria das pessoas é individual ou
familiar. Então, é bem provável que você se enquadre em um dos
dois grupos que mencionei anteriormente, ou em ambos. Você busca
investir para sua aposentadoria e/ou para fazer seu dinheiro crescer.

Até agora, fiz referência ao investidor tradicional, categoria em que

se enquadra a grande maioria das pessoas, que investem recursos
próprios. Mas saiba que é possível empreender e gerar lucro a partir
de recursos de terceiros. É o caso de você desenvolver a habilidade
de fazer bons negócios a partir de demandas reprimidas que você
identifique no mercado. Ninguém nasce com essa habilidade; o ato
de empreender é aprendido e pode ser desenvolvido aos poucos.

9
 CAPÍTULO ZERO

Em suma, é necessário que você entenda que vivemos em um siste-

ma capitalista, cuja dinâmica funciona através do investimento do
capital que as pessoas e empresas economizam. Para investir é ne-
cessário ter poupança, e esse dinheiro não pode ficar parado. Ou é
investido em produtos financeiros ou é aplicado na produção das
empresas, quando as taxas de juros estão baixas.

Outros conceitos de fundamental importância no universo dos investi-

mentos, é o risco e o retorno. As pessoas aplicam seu dinheiro para
obter retorno sobre o valor investido. E a relação entre risco e retorno
é diretamente proporcional. Para exemplificar, um tipo de investimen-
to que tem potencial de alto retorno é a compra de ações na Bolsa
de Valores, que envolve risco alto. Já os ativos de renda fixa são
exemplos de investimentos de baixo risco e, teoricamente, de menor
retorno.

Quem investe na Bolsa e já atravessou momentos de instabilidade na

economia, hoje praticamente diários, entende o que é risco alto.
Quando você compra ações de uma empresa, você não tem segu-
rança do resultado que obterá. Os analistas costumam mostrar gráfi-
cos históricos, de longos períodos de tempo, que descrevem a ten-
dência ascendente das ações da Bolsa. A chance é que essa ten-
dência global de crescimento continue e que as perdas sejam recu-
peradas, mas não se sabe em quanto tempo isso ocorrerá e, até lá, é
bom que você não precise do dinheiro! Todas as estratégias utilizadas
na composição de um portfólio de ações buscam aumentar as pro-
babilidades de valorização delas, mas na prática a incerteza impera.

Se as ações representam risco alto, investir em um negócio próprio

representa um risco altíssimo! Se você já teve ou tem negócio próprio,
sabe do que estou falando. A realidade das micro e pequenas em-
presas hoje no Brasil é extremamente precária. E os hábitos de consu-
mo e a conjuntura econômica e tecnológica mudam do dia para
noite. Isso sem mencionar que a mortalidade de novos negócios nos
primeiros anos de operação é assustadora. Lógico que aqui não me
refiro a setores ou a modelos de negócios específicos. Mas o fato é
que investir em um novo negócio é uma atividade de risco maior que

10
 CAPÍTULO ZERO

investir em empresas grandes, consolidadas, lucrativas, com gestão

profissional, como são aquelas com capital aberto na Bolsa.

Ao contrário dos ativos de risco, há ativos que são chamados de risco

baixo. São aqueles que produzem um retorno financeiro previsível. É o
caso da caderneta de poupança, CDB’s e títulos do tesouro nacional
com taxas pré-fixadas etc.

É importante ressaltar, que mesmo os investimentos de baixo risco

envolvem algum risco. Por mais “seguros” que sejam, os títulos da
Renda Fixa estão sujeitos aos impactos de eventos extraordinários
(mais nem tanto), como pandemias, descontrole das contas públicas,
crises multisetoriais, calote da dívida pública, rompantes de inflação
etc.

No caso do investimentos imobiliários, que são o nosso foco, eles se

enquadram em uma categoria intermediária, de médio risco, situado
entre a renda fixa e a renda variável. Os que investem em imóveis em
geral não esperam grandes potenciais de valorização como no caso
da ações da Bolsa, mas desejam rendimentos superiores aos da
Renda Fixa. A não ser que elevadas taxas de juros na economia criem
uma anomalia de termos títulos de Renda Fixa anormalmente valori-
zados, como ocorre vez por outra no Brasil. Aí o investimento imobiliá-
rio perde um pouco da atratividade.

11
 CAPÍTULO ZERO

Analisar a viabilidade de se entrar em um investimento depende de

uma avaliação adequada do risco que se corre diante do retorno
“prometido”. Falo em prometido entre aspas, porque na prática não
existe garantia de retorno de um investimento feito, principalmente
naqueles que envolvem maiores riscos e potenciais retornos. Nesses só
vale a pena entrar se o retorno for substancialmente maior que a dos
produtos financeiros básicos, de pelo menos 200% do CDI. Lembrando
que a taxa de retorno é medida através de um percentual líquido
mensal ou anual.

No mercado imobiliário, os investimentos de baixo risco e retorno

incluem, por exemplo, a compra de imóveis prontos para gerar renda
através de locação. Lóqgico que o resultado muito depende da
localização e da qualidade dos inquilinos, mas essa modalidade de
investimento pode render de 0,3% a 0,6% a.m. (3,7% a 7,4% a.a.), no
caso de imóvel residencial locado para pessoa física, e de 0,6% a
0,8% a.m. (7,4% a 10% a.a.), no caso de imóvel logístico ou corporativo
locado para pessoa jurídica.

No outro extremos, se você busca as maiores rentabilidades do univer-

so dos investimento imobiliários, numa média de 13% a 18% a.a., eu
diria que a opção seria a incorporação. Mas incorporar não é para
todos. A depender do inível de envolvimento do investidor, sua figura
se confunde à do próprio empreendedor. O incorporador não deixa
de ser um investidor, mas ele entra também com trabalho. Por outro
lado, há quem só invista na incorporação, custeando parte ou a tota-
lidade do empreendimento através de aportes financeiros, sem ne-
nhuma participação com trabalho, para colher sua fatia dos lucros
mais à frente.

Na avaliação de oportunidades de investimento são considerados

critérios que constituem os 03 pilares fundamentais, o chamado “tripé
dos investimentos”: Rentabilidade, Risco e Liquidez. Esses três aspectos
combinados devem embasar toda e qualquer decisão tomada por
você investidor, assegurando escolhas mais aliadas aos seus objetivos
e ajudando a evitar possíveis perdas e frustrações. O tripé de equilíbrio
vale para qualquer tipo de investimento, inclusive o imobiliário.

12
 CAPÍTULO ZERO

A rentabilidade é o retorno que um investimento oferece ao investidor

ao longo de um determinado período de tempo. Nesse sentido, os
imóvel sempre foram bem vistos ao longo da história e pela maioria
das pessoas, em especial pelos brasileiros, por apresentarem boa ren-
tabilidade. Como vimos, uma rentabilidade considerada média,
maior que a da renda fixa e menor que a do mercado de ações.

A segurança é outro aspecto fundamental no momento da decisão

de investimento e é importante repetir que não há investimento livre
de risco. No aspecto risco, os imóveis são considerados ativos de
baixo ou médio risco. O investimento imobiliário sempre é associado à
segurança, não só no imaginário das pessoas, mas também na práti-
ca, por se tratar de bens reais, visíveis, palpáveis, não estando sujeitos
a roubos e por serem menos suscetíveis às oscilações econômicas,
inclusive protegendo o dinheiro contra a inflação.

A liquidez é a capacidade de converter um ativo em dinheiro, ou

seja, a velocidade com a qual se pode resgatar um valor investido,
sem causar prejuízos ao investidor. É exatamente na liquidez que
reside a maior vulnerabilidade dos imóveis como investimento. Con-
verter um imóvel físico em dinheiro não é uma tarefa simples, feita da
noite para o dia. Envolve tempo, custos e burocracia. Fica ainda mais
complicado durante uma crise econômica, quando muitos preferem
manter a liquidez, ao invés de desenbolsar grandes quantias com-
prando imóveis. Entretanto, com o advento dos Fundos de Investimen-
to Imobiliário, conforme veremos mais adiante, essa fragilidade da
baixa liquidez dos imóveis foi contornada através da negociação de
pequenas cotas de grandes imóveis na Bolsa de Valores.

13
 CAPÍTULO ZERO

O risco, um dos três elementos do tripé de equilíbrio, é um fator de

grande impacto na decisão de investimento. Percebemos que entre
os investidores há diferentes perfis quanto à tolerância ao risco, mas a
maioria não se dá bem com o risco. O seu interesse como investidor
sempre deve ser buscar as opções com as melhores rentabilidades e
os menores riscos possíveis. Para isso, foi criada a disciplina de Gestão
de Risco, que busca mitigar o risco de uma carteira de investimentos
através de diferentes estratégias. Uma delas é a diversificação por
meio da Teoria do Portfolio (ou da Carteira).

Quando se fala de investimentos, é importante evitar concentrar

todos os recursos em poucos ou em apenas um tipo de investimento.
Formar uma carteira ou diversificar investimentos significa pulverizar os
seus recursos em vários tipos diferentes de investimentos, o que ajuda
a protegê-lo do risco.

Nessa carteira, é importante que os investimentos presentes tenham a

menor correlação possível. Dois investimentos são correlatos quando
se comportam de forma semelhante diante das oscilações do merca-
do: se um cai, o outro cai e vice-versa. Dentro da nossa economia
global em que a maioria dos setores são interdependentes, é pratica-
mente impossível achar investimentos que não tenham nenhum tipo
de correlação, ou mesmo que sejam perfeitamente correlatos, seja
positiva, seja negativamente. Mas é consenso entre os economistas
que os imóveis, assim como os ativos de renda fixa, são bons ativos
para diminuir a correlação e aumentar a segurança.

A Teoria de Markowitz, matemático que ganhou o Prêmio Nobel de

1990, também conhecida com Teoria do Porfólio ou das Carteiras,
baseia-se exatamente nos aspectos mencionados. Essa teoria mostra
que o risco de uma carteira não é dado simplesmente pela média do
risco dos ativos individuais, pois é preciso considerar a correlação
existente entre os ativos. Sendo assim, podemos dizer que o aspecto
central da Teoria de Makowitz é o conceito de diversificação, com o
intuito de reduzir o risco da carteira.

14
 CAPÍTULO ZERO

A Teoria de Markowitz mostrou que na medida em que o investidor

diversifica sua carteira, escolhendo ativos com correlação negativa
(que oscilam de forma contrária), ele consegue reduzir o risco diversifi-
cável. Apenas para constar, o risco diversificável é o risco da carteira
que pode ser mitigado através da diversificação dos investimentos, e
o risco sistemático é o risco associado a fatores macroeconômicos, a
que todos os investimentos estão sujeitos de forma igual e que não
podem ser eliminados.

Não queremos entrar aqui no detalhe dos cálculos, mas a razão pela
qual a diversificação melhora a relação risco e retorno é que, na
medida em que novos ativos são adicionados a uma carteira de
investimentos, o risco total, medido pelo desvio-padrão da carteira, é
reduzido. Isso é uma constatação matemática. Na prática, ficou pro-
vado que a forma mais eficaz de proteger o seu patrimônio é dividir o
valor investido em mais de 20 ativos com correlações diferentes.

Hoje ficou muito simples montar uma carteira de investimentos. Se

você é um pequeno investidor, há casos em que não compensa con-
tratar um especialista de investimentos para isso, já que você mesmo
pode estudar e aplicar os fundamentos da teoria de carteiras ou se
valer de aplicativos ou calculadoras online que podem formatar a
sua carteira com base no seu perfil de investidor. Deve-se levar em
conta informações como o apetite para o risco, a fonte e a estabili-
dade da renda, aporte mensal ou eventual a ser investido, a compo-
sição do seu patrimônio e os seus objetivos de investimento (ex: apo-
sentadoria, crescimento do ativo, proteção cambial, contra a infla-
ção etc).

A composição de cada tipo de investimento em carteiras de investi-

dores depende do perfil do investidor quanto ao risco. Em muitas car-
teiras, os investimentos em imóveis estão presentes, seja na forma de
imóveis reais seja na forma de cotas de fundos imobiliários, indepen-
dente do perfil do investidor. O que vai dizer qual a participação dos
imóveis na carteira é novamente o perfil do investidor: os mais agressi-
vos em geral tem menos ativos imobiliários; os conservadores, mais. Há
casos, em carteiras mais conservadoras, em que os imóveis podem

15
 CAPÍTULO ZERO

representar até 50% da carteira. Lógico que conseguir investir em

imóveis com diversificação é um desafio para o pequeno investidor.
Mas os fundos imobiliários estão aí para isso.

O prazo dos investimentos é outro fundamento essencial. Ele diz res-

peito à data de vencimento deles, que é a data estipulada para que
o emissor do título devolva seu dinheiro e os rendimentos oriundos
dele. Assim, o prazo reflete os objetivos que você tem para o dinheiro.

No caso de títulos da renda fixa, existe de fato um dia determinado

para que o investimento acabe. Já na renda variável, podemos falar
de um prazo subjetivo. Mesmo que na maioria dos casos não haja um
dia certo para que se tire o dinheiro, é normal que exista um período
em que o investidor prevê o resgate. Diferente de alguém que pode
pensar em resgatar o valor investido em dez anos para custear uma
meta específica ou em manter seus ativos até a aposentadoria, por
exemplo.

Já no caso dos imóveis, em geral são investimentos de prazo médio

ou longo, já que o ciclo de incorporação ou valorização costumam
ser demorados. Mas há opções de investimento imobiliário até de
curto prazo. A título de simplificação, diz-se que um investimento é de
curto prazo quando leva até 1 ano para se receber os juros ou o valor
principal do investimento; médio prazo, de 1 a 3 anos, e longo prazo,
mais de 3 anos. Vejamos como se aplica a questão do prazo no caso
imobiliário.

No mercado imobiliário, existem investimentos de curto prazo, que

geralmente envolvem uma oportunidade de comprar um imóvel por
valor abaixo de mercado para revendê-lo em seguida. Essa é a espe-
cialidade dos especuladores. Eles comprar, por exemplo, imóveis de
casais em processo de divórcio, pessoas com problemas de saúde ou
financeiros que demandam liquidez imediata, de herdeiros com
pressa em desmobilizar capital, imóveis de leilão judiciais ou extra-judi-
ciais etc. Situação trágica para uns, oportunidade de investimento
para outros, por mais sórdido que isso pareça. Note que em transa-
ções de curto prazo como essas, o timing é fundamental. Basta ter li-

16
 CAPÍTULO ZERO

quidez e olhos e ouvidos atentos que elas vão aparecer. E geralmen-

te, se envolver pagamento à vista, o negócio costuma ser rápido. Isso
inspira cautela, pois na compra de um imóvel é sempre prudente
fazer uma vistoria e levantar previamente os passivos antes de fechar
negócio. No caso dos leilões, por exemplo, depois de dado o lance,
não há como escapar do negócio ileso. Como há riscos envolvidos, a
expectativa do investidor é de alcançar altas rentabilidades.

Quanto ao médio prazo, um panorama de retorno de 1 a 3 anos, este

negócios em que se busca aproveitar alguma tendência de merca-
do, como uma aguardada valorização de imóveis após um período
de crise ou uma transição de fase do ciclo imobiliário. É para investi-
dores que equilibram a meta de gerar resultados com uma ligação
maior com os imóveis do que o especulador. É o caso também de
pequenos incorporadores, que constroem casas ou geminados para
vender.

Por fim, o longo prazo, se referindo a investimentos que levam mais de

3 anos para dar retorno, é para investidores mais pacientes, que en-
tendem bem as fases do ciclo imobiliário e, ao mesmo tempo, não
possuem necessidade imediata de gerar resultados com seus ativos. É
o caso de terreneiros, que buscam grandes valorização de seus terre-
nos que ocorrem após mudanças de Plano Diretor, de médios e gran-
des incorporadores, que desenvolvem empreendimentos que, desde
a prospecção da oportunidade até a entrega das chaves, levam
facilmente mais de 3 anos para gerar retorno. São também aqueles
que adquirem imóveis para renda, em que o retorno do capital inves-
tido demora até 10 anos para ocorrer; o foco são os juros, ou a renda
locatícia gerada ao longo do tempo.

Ainda um outro fundamento de grande relevância nos investimentos

é a sua gestão. Nesse aspecto, vamos tratar de gestão de investimen-
tos de forma inteiramente aplicada a imóveis. Falaremos, assim, de
gestão imobiliária.

A gestão imobiliária envolve a execução de todas as tarefas associa-

das à rentabilização do imóvel. Essas atividades incluem a compra,

17
 CAPÍTULO ZERO

pagamento de impostos e taxas, documentação, seguros, marketing,

locação, cobranças, reajustes, vistorias, manutenção preventiva e
corretiva, venda etc. Essa lista de itens numerosa indica que o investi-
dor que assume a gestão dos seus imóveis precisa ter tempo e
também o perfil para isso. Então, ao considerar a gestão própria, que
com certeza ajuda a elevar a rentabilidade de seu investimento, é
necessário avaliar se você tem conhecimento, condições e disposi-
ção para executar essas tarefas.

Se esse é seu caso, além de economizar o custo do gestor terceiriza-

do e evitar algumas armadilhas ligadas a conflitos de interesse, você
aprende a negociar, aumenta seu conhecimento do mercado imobi-
liário, consegue ter acesso a algumas oportunidades que só apare-
cem para quem efetivamente atua nesse mercado e, se tomar gosto,
pode até ganhar dinheiro gerindo imóveis de outras pessoas, desde
que seja habilitado a desenvolver essa ativida, é claro.

Nessa ponto vale uma observação. Uma conquista recente da enti-

dade de classe dos profissionais Administradores, o CFA (Conselho
Federal de Administração), determinou que a gestão imobiliária para
terceiros, incluindo a administração de shoppings e empreendimentos
hoteleiros, é uma atividade restrita ao profissional detentor de registro
no CRA (Conselho Regional de Administração). Isso fez que muitas
administradoras de imóveis, sobretudo de condomínios, tenham que
se adequar à nova realidade, e a fiscalização tem apertado.

Mas, a gestão própria não é para todos; alguns repelem essa idéia
logo de início e preferem uma gestão passiva. Nesse caso, pode-se
lançar mão de uma pessoa ou de uma empresa para fazer a gestão
do imóvel. Até mesmo fundos de investimento imobiliário recorrem a
gestores imobiliários profissionais para administrar seus imóveis. É
importante contar com profissionais habilitados para exercer essa
função. Improviso na gestão imobiliária pode custar caro.

Em termos de custo, a gestão terceirizada depende da complexida-

de envolvida, variando desde 0,5% da receita bruta dos aluguéis, no
caso de imóveis de grandes fundos imobiliários, passando por 10% a

18
 CAPÍTULO ZERO

15% em imobiliárias para gerir imóveis pequenos, e indo até 30% para
se gerir imóveis alugados via AirBnb, em que a entrada e saída de
inquilinos pode ser simplesmente frenética.

O fator capital também é preponderante para os investimentos. Ter

capital é condição básica necessário para desenvolver qualquer tipo
de atividade econômica. Sem capital, não adianta ter talento nem
conhecimento. No mercado imobiliário não é diferente. Inclusive,
pela própria natureza da atividade, a maioria dos empreendimentos
imobiliários demandam grandes quantidades de recursos.

Algo que você, como empreendedor ou investidor imobiliário, não

pode permitir é não ter liquidez e ficar sem capital de giro. Alguns
investidores iniciantes podem tomar uma decisão por impulso de fazer
um tipo de investimento que parece bem vantajoso, comprar uma
apartamento para locação a valor bem abaixo de mercado, por
exemplo, mas se esquecem que ter um imóvel envolve uma série de
custos que às vezes passam despercebidos. É o caso do ITBI, registro
em cartório, Furejus, Escritura, IPTU, taxa de coleta de lixo, condomínio
etc. No casos dos últimos três itens mencionados, se o imóvel demora
em ser alugado, é o proprietário que vai ter que se responsabilizar por
todos esses custos. É melhor tem dinheiro em caixa para isso.

No caso de construtoras e incorporadoras, o problema assume uma

dimensão muito maior. Às vezes se tem muito patrimônio, mas pouca
liquidez. Se as vendas não ocorrem na velocidade esperada, o caixa
aperta e as despesas operacionais se acumulam. No ímpeto de recu-
perar o caixa, o incorporador se vê obrigado a baixar o preço das
unidades, queimando sua margem de lucro, algumas vezes até o
prejuízo.

Por outro lado, quem tem reserva de capital vive um panorama com-
pletamente diferente durante uma crise. É na crise que aparecem as
mellhores oportunidades e se fazem os melhores negócios. Lembre-se
que a premissa para lucrar em uma transação imobiliária é comprar
por um valor abaixo do mercado. Isso vale tanto para imóvel físico
como para cotas de fundos imobiliários.

19
 CAPÍTULO ZERO

Você já sabe que sem capital não há como investir em imóveis. Com
pouco capital, você ainda tem condições de investir em algumas
modalidades, como em fundos imobiliários e em crowdfunding imobi-
liário, negócios que oferecem cotas de empreendimentos a valores a
partir de R$ 1.000,00. Mas negócios com imóveis físicos demandam
muito capital, no mínimo R$ 100.000,00, para comprar um pequeno
studio ou uma loja comercial de rua. Significa então que você não
pode investir se não tiver capital próprio?

A resposta é sim, você pode. Aí é que está o “pulo do gato”. Quem

não tem capital próprio, pode recorrer a capital de terceiros. Nesse
caso, você deixa de ser um investidor passivo e passar a se tornar um
empreendedor no pleno sentido da palavra. Isso por que se você se
propõe a colher parte dos frutos de um investimento e não entra com
capital proporcional a essa parte, você precisará entrar com traba-
lho. Há casos em que o empreendedor entra apenas com trabalho
em troca de 10%, 20% ou até 30% do resultado do negócio. Há mode-
los de negócio jurídico que permitem esse tipo de divisão, como é o
caso das Sociedades em Conta de Participação (SCP’s).

O capital de terceiros pode vir de parceiros que sejam remunerados

em equity, ou seja, participação societária no empreendimento, ou
de debt, ou seja, de investidores, bancos e outros credores que exijam
o pagamento do valor emprestado acrescido de juros. Dentre eles,
apriori trabalhar com o capital de parceiros é mais vantajoso, pois
eles dividem o risco do negócio com você. Por outro lado, a via da
dívida requer pagamento conforme as condições estabalecidas em
contrato, independentemente do sucesso do negócio. Contrair dívida
sempre é um risco. Se o lucro esperado não se concretizar, a empresa
e os sócios terão de arcar com dívidas muitas vezes impagáveis.

Pode parecer loucura à primeira vista, mas dinheiro emprestado por

bancos só é bom quando não se precisa dele. Em tempos de juros
baixos na economia, vale mais a pena recorrer a bancos do que utili-
zar capital próprio que esteja empregado em investimentos com ren-
dimentos mais elevados que a taxa de juros. Ou você pode até
mesmo ter capital em caixa que pode ser melhor empregado se

20
 CAPÍTULO ZERO

investido em outro empreendimento imobiliário. Essa prática se

chama alavancagem. Alavancagem implica reduzir o custo do capi-
tal utilizado para aumentar o rendimento do seu investimento. Os
ganhos com alavancagem podem ser excepcionais, mas os riscos
são proporcionais. Essa prática só dá certo quando o andamento do
negócio ocorrer conforme planjeado; caso contrário, você pode ter
enormes dores de cabeça.

Mas, se por um lado é arriscado recorrer a financiamento bancário,

por outro ter sócios ou parceiros em seu negócio também pode trazer
desafios. É importante escolher pessoas que (1) tenham um perfil bem
alinhado ao perfil do investimento e (2) que tenha expectativas realis-
tas quanto ao sucesso do negócio.

Se os itens (1) e (2) não forem simultaneamente atendidos, as chan-

ces são que a relação vai desandar. Principalmente se seu parceiro
não conhece bem o negócio quando se associou a você. Pode ser
ainda mais complicado se, no caso do item (2), ele tenha expectati-
vas de prazo e retorno irrealistas. É conflito na certa.

Então, ao recorrer ao capital de terceiros, tenha sempre o cuidado

de alinhar o perfil do investimento ao dos parceiros e de se certificar
que eles entendem bem o risco envolvido no negócio. Além disso,
procure assentar por escrito as questões de divisão de poderes, tare-
fas e responsabilidades. Se o seu parceiro for sócio majoritário, o pro-
cesso de tomada de decisões pode ser se tornar muito difícil se os
papeis não tiverem sido definidos desde o início. Isso pode ser feito
através de um documento à parte do Constrato Social da empresa,
em um Acordo de Sócios. Lembre-se, uma parceria pode trazer seus
desafios, mas não pode inviabilizar o negócio, senão é melhor nem
começar. Deve ser a união de forças em prol de um objetivo de
comum.

Mas há ainda outro item de grande importância quando se fala em

investimentos. Toda idéia de negócio ou de investimento deve passar
pelo crivo da calculadora. Simples assim. Para “ficar de pé”, o investi-
mento deve se provar economicamente viável. O método mais utili-

21
 CAPÍTULO ZERO

zado hoje e amplamente conhecido pela maioria dos investidores é o

Fluxo de Caixa Descontado.

Antes de explicar esse método, é preciso que você entenda o que é

fluxo de caixa. O fluxo de caixa de um negócio é obtido através de
planilhas distribuindo as entradas e saídas de dinheiro ao longo do
tempo, desde o aporte inicial até a entrada da última parte dos divi-
dendos do empreendimento. O fluxo de caixa líquido é a diferença
calculada abatendo das receitas brutas todas as depesas, incluindo
as operacionais, administrativas, comerciais, financeiras, com manu-
tenção, impostos, contas públicas, salários e encargos trabalhistas.

Do fluxo de caixa obtido deve-se abater o custo da oportunidade,

que implica trazer os fluxos de caixa futuros para o valor presente a
uma taxa de desconto pré-definida. Essa taxa de desconto é chama-
da de Taxa Mínima de Atratividade (TMA). É uma taxa que define o
mínimo percentual de rentabilidade que esse investimento deve
trazer para que se torne interessante ao investidor. No caso de empre-
endimentos imobiliários, a TMA deve ser maior que o rendimento de
outro ativo de renda fixa porque, como você já viu, o risco associado
ao investimento em imóveis é maior.

Nos estudos de viabilidade da minha empresa, costumamos adotar

TMA’s expressa como percentual da taxa de CDI (Certificados de
Depósitos Interbancários) acumulada dos últimos 12 meses. Para pro-
jetos de renda, a TMA deve ser maior ou igual a, por exemplo, 120%
do CDI; para projetos de incorporação, até 200% do CDI.

Com o fluxo de caixa atualizado a valor presente pela TMA, é possível

calcular uma série de indicadores para se avaliar a viabilidade eco-
nômica do investimento. Em geral, é utilizada a combinação de 03
indicadores: a Taxa Interna de Retorno (TIR), o Valor Presente Líquido e
o Payback (simples ou descontado). Por esse método, para que o
investimento seja considerado viável, é necessário que o VPL seja
positivo, a TIR seja superior à TMA considerada e o Payback esteja
alinhado às expectativas do investidor. Um bom investimento para
renda retorna o capital investido em menos de 10 anos; para valoriza-
ção, menor que 05 ou 06 anos já seria um bom prazo de retorno.

22
 CAPÍTULO ZERO

Por fim, emendando um item relacionado ao fluxo de caixa e ao

estudo de viabilidade, tem-se o Resultado. Para se calcular o resulta-
do financeiro de um negócio, é necessário organizar em planilha
todas as receitas e despesas envolvidas em 1 mês ou em 1 ano. Cal-
culando resultado de 1 mês específico, obtemso um balanço mensal;
de 1 ano inteiro, o demonstrativo de resultado do exercício (DRE).

O Resultado a que me refiro aqui é, na verdade, uma simulação do

resultado do investimento. Como essa é uma análise prévia, estamos
estimando tanto as receitas como as despesas. É verdade que “papel
aceita tudo”, mas é importante que você procure gerar uma planilha
com valores mais próximos possíveis da realidade, inclusive solicitando
orçamentos a fornecedores e prestadores de serviço. Só assim o resul-
tado calculado será confiável, próximo do real.

O Resultado pode ser avaliado em seu “estado” bruto ou líquido. O

resultado bruto é o valor resultante da receita total de um investimen-
to menos os seus custos variáveis. O reusltado líquido, diferente do
bruto, é calculado subtraindo-se da receita total todos os custos en-
volvidos, tanto os variáveis como os fixos. Então, o resultado líquido é
o que de fato interessa ao investidor. Você como investidor quer
saber o quanto de fato você vai embolsar com aquele investimento
específico. E para isso, precisa calcular o lucro líquido, já consideran-
do todas as despesas e também os impostos.

23
 CAPÍTULO 1

Investimentos Imobiliários: Tijolo x Papel

Investimentos em Negócios de Tijolo

Os negócios imobiliários de “tijolo” são aqueles baseados em imóveis

físicos, com a propriedade garantida por documento devidamente
depositado no Cartório de Registro de Imóveis da Comarca onde o
mesmo se localiza. São negócios formais, envolvem burocracia e pos-
suem vários custos associados, mas que têm a vantagem de trazerem
ao investidor a sensação de controle e, principalmente, de seguran-
ça, dado ao fato de os imóveis serem ativos reais, que podem ser
vistos, visitados, tocados e fazerem parte do nosso cotidiano.

Os investidores em negócios de tijolo possuem, geralmente, um perfil

mais conservador, gostam da segurança e previsibilidade de formas
mais tradiconais de investimento, que sejam mais fáceis de entender
e de controlar. Entretanto, há também adeptos dos papéis de lastro
imobiliário que fazem questão de diversificar suas carteiras com imó-
veis físicos. Quem investe a totalidade dos seus recursos destinados a
imóveis em papéis imobiliários listados em Bolsa, quando enfrentam
uma crise ou uma pandemia, logo percebem a vantagem de mante-
rem bons ativos “descolados” da volatilidade do mercado financeiro.

A maiores restrições para o investidor em negócios de tijolo são o alto

valor de entrada e os custos envolvidos. Em relação ao alto valor de
entrada, ou investimento inicial, de fato, dificilmente se encontra um
imóvel para comprar com valor inferior a R$ 100.000,00. Mesmo nesse
valor é bem difícil encontrar qualquer opção que seja, quanto mais
boas opções. Mas o sistema multipropriedade é uma alternativa para
reduzir esse valor de entrada, à medida que possibilita a aquisição
compartilhada de um imóvel, em que várias pessoas dividem a pro-
priedade e os custos de aquisição e de manutenção do ativo.

Além do custo de aquisição, existem também vários outros, sendo a

alguns deles expressos em termos de percentual do valor de mercado
do imóvel ou em percentual da renda bruta mensal que ele gera:

24
 CAPÍTULO 1

taxa de intermediação da venda devida ao corretor (de 5 a 8% do

valor do imóvel), custos de administração (0,5% a 30% a.m.), de ma-
nutenção (mín. 5% a.a.), de marketing (de 3% a 8% do valor do imó-
vel), atualização arquitetônica, reforma, negativa de débitos/escritu-
ra/registro (até R$ 2.500,00), Funrejus (até 0,2% do valor do imóvel), ITBI
(2% a 3% do valor do imóvel), IPTU (1% a 1,5% a.a. do valor do imóvel),
seguros, limpezas, auditorias, vistorias, vigilância etc.

Investimentos em Negócios de Papel

Os negócios imobiliários em papel se referem a títulos de valores mo-

biliários lastreados em imóveis negociados através do Mercado de
Capitais.

Apenas para esclarecer, o Mercado de Capitais é um dos 04 grandes

mercados que integram o Mercado Financeiro, que é o ambiente
onde ocorre a compra e venda de valores mobiliários (ações, opções
e títulos), do câmbio de moedas estrangeiras e de mercadorias como
minérios e produtos agrícolas. O Mercado de Capitais é o responsável
por comercializar títulos de dívidas emitidos por empresas que preci-
sam de capital para o financiamento de inúmeros projetos. Ao com-
prar um desses títulos, o investidor na verdade está emprestando
dinheiro a uma empresa, que se compromete a pagá-lo de volta o
valor principal acrescido de juros. Esses papéis carregam um rentabili-
dade muito interessante, geralmente bem superior à da poupança,
então comprá-los pode ser uma boa forma de investir assumindo um
pouco mais de risco.

O Mercado de Capitais é composto por instituições financeiras, corre-

toras de valores e pela própria Bolsa de Valores. Nele são negociados
vários títulos de dívidas, incluindo ações, debêntures, títulos privados,
mercado futuro e renda fixa.

Os papéis de natureza imobiliária negociados no Mercado de Capi-

tais dividem-se em títulos de renda fixa, com menor risco e rentabilida-
de, e títulos de renda variável, com maior risco e rentabilidade poten-

25
 CAPÍTULO 1

cial superior.

Alguns desses títulos de renda fixa são emitidos por bancos ou por
corretoras de investimentos, com é o caso das Letras Hipotecárias
(LH’s) e das Letras de Crédito Imobiliário (LCI’s); outros, como as Célu-
las de Crédito Imobiliário (CCI’s), Debêntures e cotas de Fundos de
Investimento em Direitos Creditórios (FIDC’s) fechados, pelo próprio
credor, e, ainda outros, como os Certificados de Recebíveis Imobiliá-
rios (CRI’s), por sociedades securitizadoras.

A rentabilidade dos títulos imobiliários é bem atrativa. Alguns, como os

CRI’s, por terem valor de entrada alto (a partir de R$ 300.000,00), são
direcionados a investidores qualificados (que têm pelo menos R$ 1mi
investidos no mercado financeiro) ou a investidores institucionais (ex:
Fundos de Investimento Imobiliário). Outros, como as LCI’s, possuem
valor unitário mais acessível, com tíquete mínimo de R$ 5.000,00, mas
o mais comum são aplicações com o valor mínimo de R$ 30.000,00.

No caso dos CRI’s, para o pequeno investidor é possível comprá-los

através de um fundo imobiliário que invista nesse tipo de título, fracio-
nando o CRI em cotas com valor mínimo de investimento de até R$
1.000,00. Além de reduzir drasticamente a barreira de entrada, os
fundos que investem em CRI’s mantém para as cotas a rentabilidade
e o vencimento do título original e confere às cotas a liquidez carac-
terística da Bolsa de Valores.

Quanto as papéis imobiliários de renda variável, estes são negociados

na Bolsa, estando sujeitas às oscilações típicas desse ambiente de
negócios. Com mais risco e maior potencial de rentabilidade, os
papéis de renda variável são adquiridos por investidores individuais e
fundos mais agressivos, com perfis tanto de de curto prazo (especula-
dores) como de longo. Dentre os papéis da renda variável, os que
possuem lastro imobiliário são as ações de empresas do mercado
imobiliário (construtoras, incorporadoras e imobiliárias), cotas de
Fundos de Investimento Imobiliário (FII’s) e cotas de Fundos de Investi-
mento em Direitos Creditórios (FIDC’s) abertos na Bolsa.

26
 CAPÍTULO 2

Os 37 Tipos de Investimento Imobiliário

Tipos de Negócios e Critérios de Classificação

A partir de agora você será apresentado a absolutamente todas as

formas possíveis de se investir em imóveis. Qualquer outro tipo de
investimento imobiliário que você aparentemente não encontre na
lista fornecida, na verdade deriva de uma das modalidades explica-
das neste guia.

São 37 os tipos de investimento imobiliário existentes hoje no mercado.

Cada um deles será abordado aqui, sendo fornecidas as informações
suficientes para que você possa compreender o que são e como
funcionam. Os tipos de investimentos serão avaliados e listados de
acordo com 10 principais critérios: natureza (tijolo ou papel), público-
-alvo (público em geral, investidores qualificados ou investidores insti-
tucionais), foco (renda ou valorização), complexidade, investimento
mínimo, forma de pagamento na aquisição (parcelada ou à vista),
prazo de retorno, rentabilidade, segurança (risco) e liquidez. Alguns
desses itens já foram abordados nos capítulos anteriores e os demais
são intuitivos. Agora todos eles se encontram para você compreender
as opções de investimento uma a uma.

A ordem de apresentação dos negócios tenta seguir uma lógica cres-

cente de capital necessário, considerando a separação entre negó-
cios de tijolo e de papel, apesar de que essa lógica não funciona
100% para a ordenação. A ordem em capital crescente foi pensada
em você, porque, na prática, a capacidade financeira costuma ser a
principal barreira de entrada para as pessoas investirem em imóveis.
Isso não é mais um empecilho para você e eu quero demistificar essa
idéia que investir em imóveis é só para os ricos. Então começaremos
pelas modalidades mais acessíveis, como o crowdfunding imobiliário
e as cotas dos FII’s. Mas passaremos também pelas mais dispendiosas,
como a aquisição de apartamento para renda, construção ou venda
atrelados a contratos de locação atípicos, incorporação, chegando
até o amplo espectro de negócios imobiliários no exterior.

27
 CAPÍTULO 2

Em termos de capital necessário para investir, vale fazer uma observa-

ção importante nesse ponto: através de parcerias, você pode dimi-
-nuir bastante a barreira de entrada para alguns tipos de investimen-
to. Por exemplo, o negócio de retrofit tradiconal consiste na compra
de um imóvel antigo e mal-cuidado a baixo preço para reformar e,
em seguida, vender com o lucro da valorização. Mas, se você fizer
uma parceria com o proprietário do imóvel, você pode, por exemplo,
entrar apenas com os custos da reforma e com trabalho, e dividir os
lucros da venda com o dono. Logicamente, todo cuidado é pouco
em um parceria desse tipo. É necessário consultar um advogado,
“amarrar” a negociação com um bom contrato e ainda ser bem
criterioso na escolha do parceiro. Em geral, é melhor priorizar amigos
e parentes.

Outro tipo de investimento possível, seria liberar e decorar um cômo--

do de seu imóvel para alugar para estudantes ou até, se for uma ca-
sa, construir um cômodo extra só para isso. E você ainda pode ganhar
em dólar ou em euro, se focar em estudantes intercambistas estran-
geiros. Lembrando que no segundo caso, é necessário seguir as dire-
trizes dos Plano Diretor e do Código de Obras do Município, aprovar
projeto e tirar alvará de construção na Prefeitura.

O fato é que todos os 37 tipos de negócio apresentados ao longo da

lista fornecida podem ser ser adaptados de alguma forma para fun-
cionarem através de parcerias ou até serem executados parcialmen-
te, como exemplificamos acima. Tudo isso reduz o capital necessário
para investir. Se você é um pequeno investidor, use da criatividade ao
máximo, mas sempre siga as normas e preze pela qualidade em tudo
que você empreende.

Vale também comentar o indicador “forma de pagamento na aquisi-

ção”. Como você deve saber, o pagamento parcelado só se aplica
a negócios de tijolo. Não há como parcelar compra de cotas de FII’s,
por exemplo. Ou você tem o valor mínimo completo ou espera e
junta o suficiente para adquirir o título. No caso dos negócios em
tijolo, o tíquete mínimo é alto: dificilmente inferior a R$ 100.000,00. E
pagar parcelado através de um financiamento implica em juros, que
afetam assustadoramente a rentabilidade do investimento.

28
 CAPÍTULO 2

Então, se for aplicar em qualquer um dos investimentos que permitem

compra parcelada do ativo, procure dar a maior entrada possível, e
financiar o restante no menor prazo e com as menores taxas possíveis.

O objetivo desse capítulo, que é o ponto alto do e-book, é te dar u-

ma visão geral sobre as possibilidades de investimento em imóveis, al-
gumas das quais você talvez nem soubesse que existiam. Com certe-
za, você vai encontrar uma ou mais opções alinhadas com seu perfil,
momento e capacidade financeira. Portanto, à medida que lê e estu-
da, comece a traçar em sua mente os possíveis caminhos para você
começar a investir ou, se já o faz, para se aprimorar. Antes de entrar-
mos na explicação sobre cada negócio, são apresentadas a seguir a
Tabela 2.1, que retrata os indicadores de avaliação dos negócios e
suas qualificações, e a Tabela 2.2, que traz um resumo comparativo
de todos os investimentos avaliados sob cada um dos indicadores.

Indicadores Qualificação
Natureza T (Tijolo) P (Papel)
Público-alvo PG (público em geral) IQ (investidores qualificados) II (Investidores institucionais)
Foco R (Renda) V (Valorização) RV (Renda e/ou Valorização)
Complexidade baixa média alta
Investimento mínimo baixo médio alto
Forma de pagamento P (parcelada) AV (à vista)
Prazo de retorno curto médio longo
Rentabilidade baixa média alta
Risco baixo médio alto
Liquidez baixa média Baixa

Tabela 2.1 - Indicadores de avaliação dos investimentos imobiliários e

suas qualificações.

29
 CAPÍTULO 2

Forma de
Investimento Prazo de
Tipos de Investimentos Natureza Público-alvo Foco Complexidade pagamento na Rentabilidade Risco Liquidez
mínimo retorno
aquisição
1- Crowdfunding Imobiliário P PG/IQ RV alta baixo AV curto/médio alta alto baixa
2- Cotas de FII’s (renda fixa) P PG/IQ RV alta baixo AV médio média médio média
curto/médio/ baixa/média/
3- Cotas de FII’s (renda variável) P PG/IQ RV alta baixo AV médio baixa/média
longo alta
4- Cotas de Fundos de Direitos Creditórios P IQ RV alta médio AV médio alta médio baixa
5- Debêntures P PG/IQ R alta baixo AV médio média médio baixa
curto/médio/ baixa/média/ baixa/média/
6- Ações de Empresas P PG V alta baixo AV alto
longo alta alta
7- Letras de Crédito Imobiliário P PG R média baixo AV médio média baixo baixa
8- Cédulas de Crédito Imobiliário P PG R média baixo AV médio alta médio baixa
9- Letras Hipotecárias P PG/IQ R média médio AV longo alta médio baixa
10- Vagas e Estacionamento T PG R média alto AV/P longo alta baixo alta
11- Terreno isolado T PG V média alto AV/P longo alta médio baixa
12- Lazer/Segunda Residência T PG R baixa alto AV/P longo baixa alto baixa
13- Quitinete T PG R baixa alto AV/P longo média baixo média
14- Loja pequena de rua T PG R baixa alto AV/P médio alta médio média
15- Terreno em condomínio fechado T PG V baixa alto AV/P longo alta baixo alta
16- Imóvel de Leilão T PG RV média alto AV/P curto alta médio média
17- Apartamento na planta T PG RV média alto AV/P médio média médio média
18- Retrofit/Mudança de destinação T PG RV média alto AV/P curto alta médio média
19- Escritório T PG R baixa alto AV/P longo baixa médio baixa
20- Imóvel residencial T PG R baixa alto AV/P longo baixa alto baixa
21- Opção de compra/venda T PG V média alto AV/P curto alta baixo alta
22- Recompra garantida T PG V média alto AV/P curto alta baixo alta
23- Certificados de Recebíveis Imobiliários P IQ/II R alta alto AV médio alta médio baixa
24- Flat/Condo-hotel/Hotel T PG R média alto AV/P longo baixa alto baixa
25- Imóvel corporativo T II R baixa alto AV/P longo média baixo baixa
26- Mudança de zoneamento T PG V média alto AV/P longo média alto baixa
27- Permuta de terreno T PG V média alto AV/P médio alta baixo média
28- Loja grande de rua T PG R baixa alto AV/P longo média baixo alta
29- Loja de shopping T PG R baixa alto AV/P longo média médio média
30- Self storage T PG/II R média alto AV/P longo média baixo média
31- Senior living T PG/II R alta alto AV/P longo média médio baixa
32- Loteamento T PG/II V alta alto AV/P longo alta médio média
33- Transações imobiliárias c/ contratos
T II R média alto AV/P longo média/alta baixo alta
atípicos (BTS/BL/SL/SLB)
baixa/média/ baixo/médio/ baixa/média/
34- Incorporação T PG/II V alta alto AV/P médio/longo
alta alto alta
35- Galpões e Indústrias T PG/II R baixa alto AV/P longo média médio baixa
36- Estruturação imobiliária-financeira T II R alta alto AV/P longo alta baixo alta
baixa/média/
37- Negócios imobiliários no exterior T PG RV alta alto AV/P longo alto baixa
alta

Tabela 2.2 - Avaliação de cada tipo de investimento imobiliário

quanto aos indicadores.

1- Crowdfunding Imobiliário

Por definição, o crowdfunding significa “financiamento coletivo”, é

uma espécie de “vaquinha” online através da qual empresas ou pes-
soas físicas buscam recursos para viabilizar seus projetos. É uma forma
de arrecadação muito utilizada para financiar projetos de tecnologia
ou sócioculturais. Nela estipula-se um montante que se deseja atingir
e várias pessoas, que se identificam de alguma forma com o projeto,
contribuem com valores pequenos em troca de uma recompensa ou
uma amostra de um produto, quando ele ficar pronto.

30
 CAPÍTULO 2

Só que nesse caso do crowdfunding tradicional não estamos falando

de uma forma de investimento. Quem dá dinheiro para esse tipo de
projeto está fazendo uma doação com o simples objetivo de ver
aquela idéia sair do papel.

Por outro lado, o crowdfunding imobiliário é um investimento. No Brasil

é uma modalidade de investimento bem recente, foi regulamentada
em 2017 pela CVM, a Comissão de Valores Mobiliários, por meio da
instrução n. 588. Como ela mesmo enuncia, essa instrução ‘regula a
oferta pública de valores mobiliários de emissão de sociedades em-
presárias de pequeno porte realizada com dispensa de registro por
meio de plataforma eletrônica de investimento participativo, e tem
por fim assegurar a proteção dos investidores e possibilitar a capta-
ção pública por parte dessas sociedades’ (no caso, as incorporado-
ras, construtoras ou empresas de desenvolvimento imobiliário para
renda).

Na prática, o crowdfunding imobiliário parte exatamente da mesma

lógica que o crowdfunding convencional: captar recursos com vários
investidores que vão financiar coletivamente um projeto imobiliário.
Em troca, os investidores vão receber uma parte do valor geral de
vendas (VGV) daquele empreendimento, ou em alguns poucos
casos, uma parte da renda dos aluguéis dele, no caso de o empreen-
dimento ter sido concebido para locação e não para venda. Na
grande maioria das vezes trata-se de um projeto de incorporação
residencial, ou seja, é a obra de um prédio de apartamentos que vai
ter uma parte do custo bancado por um grupo de investidores que
querem lucrar com a venda das unidades do empreendimento.

Vale ressaltar que essa é uma modalidade de investimento que está a

seu alcance. Na prática, qualquer pessoa física com CPF regular no
Brasil pode investir em crowdfunding imobiliário. É um investimento
atraente porque, dentro do mercado imobiliário, a incorporação é
um dos negócios mais rentáveis. Dinheiro investido na incorporação
de um prédio residencial, se bem gerida e conduzida, pode facilmen-
te render 15% a 20% a.a. líquidos, podendo chegar até 35%, 40% a.a.,
nos casos mais bem sucedidos.

31
 CAPÍTULO 2

O grande problema com a incorporação é que os custos envolvidos

são muito altos. Pra você ter uma idéia os custos da incorporação de
um prédio, estando a maior parte desses custos relacionada à própria
obra em si, pode facilmente chegar à casa das dezenas de milhões
de reais. Assim quem tinha acesso até então a esse tipo de investi-
mento eram apenas grandes investidores.

Então, o crowdfunding imobiliário proporciona justamente uma de-

mocratização desse tipo de investimento. Agora pequenos investido-
res com aporte a partir de R$ 1.000,00 também podem participar.
Entretanto, o crowdfunding imobiliário não surgiu apenas para demo-
cratizar o investimento, veio também como uma via alternativa para
as construtoras e incorporadoras levantarem recursos para os seus
empreendimento a um baixo custo de capital.

O dinheiro captado via crowdfunding imobiliário é apenas uma fonte

complementar, dificilmente vai ser suficiente para custear uma obra
completa. Para você ter uma idéia, a instrução CVM 588 estabelece
um valor alvo máximo de R$ 5.000.000,00 para cada captação. Uma
incorporação residencial pode custar significativamente mais do que
isso. Então, o dinheiro capitado é um dinheiro normalmente procura-
do pelas incorporadoras como alternativa de capital de giro em situa-
ções pontuais, como na fase lançamento de um empreendimento
por exemplo, que implica gastos massivos em marketing para alavan-
car as vendas.

Para investir em crowdfunding imobiliário, basta você se cadastrar no

site de uma plataforma e abrir a sua conta. Já existem várias delas
em operação na internet. A dica que eu te dou é, antes de se cadas-
trar, verifique se a plataforma escolhida tem permissão da CVM para
funcionar. Para atuar de forma legal, a plataforma precisa preencher
uma série de pré-requisitos definidos na instrução 588.

Vale ressaltar que, assim como todo investimento, o crowdfunding

imobiliário não traz uma garantia de rentabilidade, há riscos envolvi-
dos. Inclusive, é uma modalidade que não é atendida pelo FGC,
Fundo Garantidor de Crédito. As plataformas são apenas intermedi-

32
 CAPÍTULO 2

árias, e possuem um comitê próprio para avaliar a idoneidade dos empre-

endimentos e das empresas que se candidatam. O proponente precisa ter
um portfolio extenso de empreendimentos entregues e boa saúde financei-
ra. Outra garantia, os empreendimentos deve sempre estar em regime de
Patrimônio de Afetação, assegurando que os recursos serão utilizados para
finalizar a obra. Além disso, os empreendimentos continuam tendo sempre
o terreno adquirido e os projetos aprovados nos órgãos competentes.

Apesar das salvaguardas, sempre existe um risco de as vendas das unida-

des não irem bem e a incorporadora ter dificuldade para ressarcir o valor
investido mais a rentabilidade inicialmente projetada. Se isso ocorrer, nor-
malmente é previsto no contrato que a incorporadora deve devolver o
valor investido corrigido a uma taxa geralmente varia de 100% a 180% do
CDI.

Embora, na maioria dos casos, os contratos sejam de fato honrados, todo

investidor dessa modalidade está sujeito ao risco de calote da incorpora-
dora. Então comece devagar, com pouco dinheiro, avalie se vale a pena,
teste esse tipo de investimento com pouco antes de pensar em aportes
mais expressivos. Um dica seria até procurar investir primeiro em projetos de
renda, que teoricamente envolvem menos risco que os de incorporação.
Depois de algumas experiências bem-sucedidas, à medida que se sentir
mais confiante, você pode aí arriscar a se expor um pouco mais.

A Tabela 2.3 a seguir apresenta um resumo das principais características do

crowdfunding imobiliário como investimento.

Crowdfunding Imobiliário
Natureza Papel
Público-alvo público em geral ou investidores qualificados
Foco renda e/ou valorização
Complexidade alta
Investimento mínimo baixo ou médio
Forma de pagamento à vista
Prazo de retorno curto ou médio
Rentabilidade alta
Risco alto
Liquidez baixa

Tabela 2.3 - Avaliação do crowdfunding imobiliário como investimento

33
 CAPÍTULO 2

2 e 3 - Cotas de Fundos de Investimento Imobiliário

Um fundo de investimento é, por definição, uma forma de aplicação

financeira formada pela união de vários investidores que se juntam
em um condomínio para a realização de um investimento financeiro.

Para que compreenda melhor esse conceito, eu costumo usar uma

analogia, que aliás é bem apropriada quando se fala em mercado
imobiliário, que é comparar um fundo de investimento a um condomí-
nio de prédios. Um fundo funciona como um condomínio predial, em
que cada morador, representando o investidor, adquire um aparta-
mento, que seria uma cota do fundo. Num condomínio, paga-se uma
mensalidade ou taxa condominial, que simboliza a taxa de adminis-
tração do fundo, e se obedece às regras do regimento interno e da
convenção do condomínio, que ,no caso dos fundos de investimento,
é o regulamento do fundo.

Os investidores do fundo se unem em prol de um objetivo em comum

ou um retorno esperado sobre o capital investido, que é obtido atra-
vés de transações feitas com os bens ou títulos adquiridos pelo fundo.
As receitas geradas e as despesas necessárias ao empreendimento
são divididas entre todos. Quem realiza essas transações e gerencia
os recursos do fundo são empresas especializadas terceirizadas, me-
diante a cobrança de uma taxa de administração e, algumas vezes,
também de uma taxa de performance.

Cada investidor, ou cotista, do fundo tem direito a uma participação

do patrimônio do fundo proporcional ao valor que investiu. E, de
tempos em tempos, cada um deles recebe os rendimentos líquidos
dessas aplicações, que podem ser embolsados ou simplesmente rein-
vestidos no próprio fundo, comprando mais cotas.

Vale ressaltar que o investimento em fundos é regulamentado pela

CVM e pela ANBIMA, e são considerados ótimas opções para diversifi-
cação de carteiras de investimentos.

Existem diversos tipos de fundos de investimento, tipos esses que le-

34
 CAPÍTULO 2

vam em conta a composição da carteira de investimentos, objetivo

de rentabilidade e prazo de aplicação. Existem, por exemplo, os
Fundos de Ações, os Fundos de Curto Prazo, Fundos de Renda Fixa, os
Fundos Cambiais, Fundos da Dívida Externa, Fundos Multimercado e,
finalmente, os Fundos Imobiliários, que são os que nos interessam aqui.

Os fundos de investimento imobiliário, também chamados de fundos

imobiliários ou simplesmente pela sigla FIIs (iniciais de “fundo de inves-
timento imobiliário” no plural), são fundos que investem apenas em
imóveis, títulos de renda fixa lastreados em imóveis e em cotas dos
próprios fundos imobiliários, ou numa composição desses 03 tipos de
ativos, sendo nesse último caso chamados de fundos híbridos. É por
isso que, na Tabela 2.2, os FII’s foram colocados em 02 itens separa-
dos; um com foco em renda fixa e o outro em renda variável.

Os fundos imobiliários “clássicos” investem apenas em imóveis, nor-

malmente imóveis prontos, comerciais e corporativos, ocupados por
bons inquilinos. É o caso de shopping centers, lajes corporativas de
alto padrão, hotéis e galpões logísticos e industriais. Esses fundos utili-
zam dois tipos diferentes de estratégias para gerar rendimentos para
seus cotistas: compra e venda para ganhar com a valorização dos
imóveis ou aluguel.

No primeiro caso, o fundo aproveita períodos de baixa no mercado

imobiliário para comprar imóveis mais baratos, muitas vezes de em-
presas em dificuldades, para depois revender o imóvel numa alta do
mercado com lucro. É também comum o fundo comprar um imóvel
depreciado, às vezes desocupado há algum tempo, e fazer uma
grande reforma, o famoso retrofit, e então vender o imóvel mais caro,
ganhado na valorização. Já no caso dos fundos que ganham com
aluguéis, gostam de adquirir imóveis com renda, ou seja, já locados
para bons inquilinos, com grande capacidade financeira.

Nesse ponto, vale notar que só falamos aqui até agora da aquisição
de imóveis comerciais e corporativos locados para pessoas jurídicas.
Nada impede que os fundos imobiliários invistam em imóveis residen-
ciais, direcionados a pessoas físicas, mas o fato é que esse modelo

35
 CAPÍTULO 2

não é muito comum no Brasil. São raríssimas as exceções aqui de fundos

de imóveis residenciais, mas essa tendência já está mudando aos
poucos. O fato é que fundos que investem, por exemplo, em aluguéis
residenciais são muito mais arriscados, porque o risco de inadimplência
de um inquilino pessoa física é muito maior que o de uma grande em-
presa com boa saúde financeira.

Há também fundos que investem em imóveis indiretamente, como os

que investem em cotas de outros fundos. Esses fundos atuam dessa
forma como uma estratégia de diversificação, ou seja, eles preferem
investir quantidades menores de recursos em um partes de um grande
números de outros imóveis e papéis de lastro imobiliário, que imobilizar
uma grande quantidade de capital em poucos ou mesmo em um único
imóvel. Esses tipos de fundo costumam ser mais estáveis e trazer uma
rentabilidade na média do mercado como um todo.

Finalmente, existem os fundos que investem em papéis com lastro imobi-

liário, que são papéis de renda fixa utilizados para financiar o mercado
imobiliário. Dentre eles, o mais comum é o CRI, os certificados de recebí-
veis imobiliários, que dá ao detentor do título o direito de receber paga-
mentos de algum tipo de financiamento imobiliário e são emitidos por
sociedades securitizadoras.

A Tabela 2.4 e a Tabela 2.5 a seguir apresentam um resumo das princi-

pais características do investimento em fundos imobiliários de renda fixa
e de renda variável, respectivamente.

Fundos de Investimento Imobiliário (renda fixa)

Natureza Papel
Público-alvo público em geral ou investidores qualificados
Foco renda
Complexidade alta
Investimento mínimo baixo
Forma de pagamento à vista
Prazo de retorno médio
Rentabilidade média
Risco médio
Liquidez média

Tabela 2.4 - Avaliação dos fundos imobiliários de renda fixa

36
 CAPÍTULO 2

Fundos de Investimento Imobiliário (renda variável)

Natureza Papel
Público-alvo público em geral ou investidores qualificados
Foco Renda e valorização
Complexidade alta
Investimento mínimo baixo
Forma de pagamento à vista
Prazo de retorno curto, médio ou longo
Rentabilidade baixa, média ou alta
Risco baixo, médio ou alto
Liquidez baixa ou média

Tabela 2.5 - Avaliação dos fundos imobiliários de renda variável

4- Cotas de Fundos de Investimento em Direitos Creditórios

O FIDC (Fundo de Investimento em Direitos Creditórios) é um investi-

mento de renda fixa, ou seja, como seu rendimento está atrelado a
uma taxa previamente acordada, o investidor sabe desde o início a
quantia total que vai receber ao final da aplicação.

A principal diferença entre os outros tipos de aplicações é que os

direitos creditórios têm relação com créditos de qualquer natureza
que uma empresa tem a receber, incluindo, por exemplo, crédito
consignado, desconto de duplicatas, exportações, aluguéis etc. São
dívidas convertidas em títulos, repassados a terceiros, por meio de
uma sociedade securitizadora, que isola o risco da carteira de recebí-
veis do cedente, responsabilizando-se por repassar os recursos aos
investidores.

O FIDC é composto por uma estruturação bastante específica e dife-

rente dos demais fundos de investimento. Os principais agentes envol-
vidos são (1) o Cedente, que é a empresa titular dos direitos creditó-
rios, (2) o Estruturador, a instituição ou escritório jurídico responsável
por montar a operação, (3) o Custodiante, a instituição financeira
responsável pela custódia e controle dos valores a receber do fundo,
(4) o Administrador, o responsável legal pelo FIDC, e (5) os Cotistas, os
investidores do fundo.

37
 CAPÍTULO 2

Apesar de ser um investimento de renda fixa, a rentabilidade do FIDC é

bem atrativa, sobretudo devido à divisão das cotas. No caso da cota
sênior, se a rentabilidade do fundo for inferior que a prevista, ele é pago
primeiro, conforme remuneração prefixada. Quanto à cota subordinada,
como o investidor assume mais risco por só receber quando todos os cotis-
tas sêniores receberem, ele pode receber uma rentabilidade maior. No
caso do FIDC alcançar rentabilidade maior do que a prevista, a cota sênior
recebe o valor pré-fixado, a cota subordinada recebe mais.

A maior vantagem para o investidor do FIDC é contar com uma possibilida-

de de rentabilidade superior a outros investimentos de renda fixa, podendo
superar até 120% do CDI. Além disso, existe uma saída das cotas pelo mer-
cado secundário. O investidor pode resgatar seus recursos antes do perío-
do de vencimento do título mas, na prática, não há garantia de liquidez.

Por outro lado, você deve se atentar ao fato de que os riscos de investir em
FIDC’s podem ser maiores do que em outros títulos de renda fixa, em espe-
cial para os donos de cotas subordinadas. Além disso, não há garantia do
Fundo Garantidor de Créditos (FGC). Devido a esses riscos, ao alto investi-
mento mínimo (a partir de R$ 25.000,00) e pela própria complexidade de
funcionamento de um FIDC, é um investimento restrito a investidores qualifi-
cados ou profissionais.

A Tabela 2.6 a seguir apresenta um resumo das principais características do

investimento em FIDC’s.

Fundos de Investimento em Direitos Creditórios

Natureza Papel
Público-alvo investidores qualificados
Foco renda
Complexidade alta
Investimento mínimo médio
Forma de pagamento à vista
Prazo de retorno médio
Rentabilidade alta
Risco médio
Liquidez baixa

Tabela 2.6 - Avaliação dos FIDC’s como investimento

38
 CAPÍTULO 2

5- Debêntures

As debêntures são títulos de dívida de médio e longo prazos que

podem ser emitidos por empresas em regima de SA (sociedade anô-
nima) de capital aberto ou fechado, com a exceção de bancos (que
emitem títulos semelhantes, os CDB’s). Entretanto, somente as compa-
nhias abertas, com registro na CVM, podem efetuar emissões públicas
de debêntures.

Elas são utilizadas pelas empresas emissoras para captar recursos

visando ao financiamento de projetos, aumento de capital, amplia-
ção da capacidade produtiva e para a alongamento de dívidas.

Esses ativos vêm ganhando cada vez mais espaço nas carteiras na
medida em que os valores para começar a investir ficam mais acessí-
veis para o investidor. Hoje já é possível comprar debêntures lançadas
no mercado a um valor de referência de R$ 1.000,00.

Para facilitar o entendimento das debêntures, é como se o investidor

emprestasse o seu dinheiro a uma empresa. Em troca, recebe o valor
principal corrigido no resgate da aplicação, bem como os rendimen-
tos a ele associados, de acordo com as condições contratuais defini-
das no momento da compra.

Para as empresas, as debêntures são uma alternativa menos dispen-

diosa para captar recursos do que, por exemplo, empréstimos bancá-
rios de curto prazo. Já para o investidor, esta categoria de ativo cos-
tuma oferecer baixo risco e boa rentabilidade.

As debêntures podem ser classificadas em categorias de acordo com

diferentes critérios. Existem, por exemplo, as conversíveis, que dão
direito à conversão em ações da empresa emissora, e as simples, que
não contam com essa possibilidade. Além disso, pode ser incentiva-
das, quando emitidas por empresas captando recursos para projetos
de infraestrutura, sendo isentas de IR e IOF, e as comuns, que traba-
lham com a cobrança de IR regressivo.

39
 CAPÍTULO 2

O investimento em debêntures pode ser feito por meio da compra

direta dos títulos ou por meio de um fundo de investimentos, em que a
gestão é feita por uma empresa gestora de recursos especializada. A
segunda opção é, no entanto, mais dispendiosa ao incluir a cobran-
ça de uma taxa anual de administração e, possivelmente, uma taxa
de performance, o que pode comprometer a rentabilidade do ativo.
A rentabilidade em geral é média, podendo a taxa ser pré-fixada,
pós-fixada ou híbrida, quando inclui um indexador (IPCA ou IGP-M).

No mercado imobiliário, as debêntures são pouco comuns, sendo

ocasionalmente emitidas por grandes construtoras e incorporadoras.
Nesses casos, não é recomendável comprar debênures com prazos
muito alongados que possam, por exemplo, superar fases inteiras do
ciclo imobiliário de oferta e demanda. Se o vencimento dos títulos
coincidir com a fase de recessão do ciclo, certamente as empresas
terão dificuldades para liquidar esses papéis.

A Tabela 2.7 a seguir apresenta um resumo das principais característi-

cas do investimento em debêntures.

Debêntures
Natureza Papel
Público-alvo público em geral
Foco renda
Complexidade alta
Investimento mínimo baixo
Forma de pagamento à vista
Prazo de retorno médio
Rentabilidade média
Risco médio
Liquidez baixa

Tabela 2.7 - Avaliação das debêntures como investimento

40
 CAPÍTULO 2

6- Ações de Empresas

Ações, por definição, representam uma fração do capital social de

uma empresa. Ao comprar uma ação o investidor se torna sócio de
uma companhia. Passa a correr os riscos deste negócio, bem como
participa dos lucros e prejuízos como qualquer empresário, em uma
escal, entretanto, muito menor.

Quando você compra uma ação na Bolsa está adquirindo uma pe-
quena parte de uma empresa de terceiros e passa a ser chamado de
acionista minoritário. Ser sócio de uma empresa listada na bolsa de
valores traz algumas vantagens, sobretudo quando você deseja
entrar o sair da empresa, podendo aproveitar da liquidez e praticida-
de da Bolsa para fazê-lo a qualquer momento, com apenas um
clique do mouse no computador ou um toque no celular.

No nosso caso aqui, o interesse é específico em ações de empresas

ligadas ao mercado imobiliário. Vamos então entender como esse
tipo de ação tem se comportado em um histórico recente.

Desde 2006, instalou-se de mercado imobiliário nacional uma situa-

ção bastante favorável, incluindo forte queda da taxa básica de juros
da economia (Selic), grande demanda reprimida por compra de
imóveis, queda do desemprego e valorização da renda do trabalha-
dor, provocando uma onda de aberturas de empresas ao público na
Bolsa de Valores.

Foram dezenas de empresas do segmento imobiliário abrindo capital

na Bolsa em um curto período de tempo, principalmente construtoras
e incorporadoras, e até imobiliárias. A estratégia dessas empresas era
baseada na boa e velha valorização, com captação de recursos dos
investidores, estabelecimento de parcerias locais ou até nacionais,
compra de terrenos, incorporação, venda de unidades na planta,
construção e, tudo dando certo, o desejado lucro, que deveria se
propagar na valorização das ações e na esperada distribuição de
dividendos aos detentores dos papéis.

Os anos passaram e o resultado foi aquém do esperado. O otimismo

41
 CAPÍTULO 2

foi baixando à medida que apenas algumas incorporadoras foram

bem sucedidas, enquanto que outras fracassaram, provocando forte
desvalorização das ações na Bolsa.

Ocorreu o que fatalmente ocorre em momentos de otimismo exage-

rado, quando essas empresas, agora de capital aberto, se valem das
boas condições de mercado para fazer lançamentos mal-planejados,
de empreendimentos muito semelhantes, que concorrem entre si
dentro dos mesmos nichos de mercado. As empresas mais bem suce-
didas foram aquelas que se especializaram em um segmento específi-
co, afinando os projetos para agradar a parcelas dos compradores
que antes não eram bem atendidas. Outras, controlaram seus anseios
de expansão e obtiveram sucesso ao manter uma atuação local ou
regional, bem antenados com a evolução da demanda em um mer-
cado já bem conhecido.

Hoje, ações de grandes empresas imobiliárias devem ser olhadas com

cuidado, caso a caso, entendendo a saúde financeira, a atuação e
a sustentabilidade de cada companhia, bem como o momento em
que se está no ciclo imobiliário no momento da compra/venda.

A Tabela 2.8 a seguir apresenta um resumo das principais característi-

cas do investimento em ações.

Ações de Empresas do Mercado Imobiliário

Natureza Papel
Público-alvo público em geral
Foco valorização
Complexidade alta
Investimento mínimo baixo
Forma de pagamento à vista
Prazo de retorno curto, médio ou longo
Rentabilidade baixa, média ou alta
Risco alto
Liquidez baixa, média ou alta

Tabela 2.8 - Avaliação das ações de empresas como investimento

42
 CAPÍTULO 2

7- Letras de Crédito Imobiliário

A LCI é um veículo de captação de recursos usado pelas instituições

financeiras para empreendimentos do setor imobiliário. Para ser mais
específico, as LCI’s são lastreadas por financiamentos de imóveis ga-
rantidos por hipotecas ou imóveis sob alienação fiduciária. São garan-
tias reais de boa qualidade, que conferem robustez ao título.

Períodos de juros baixos, aliados à dimunuição do valor inicial de api-

cação, tornam as Letras de Crédito Imobiliário (LCI’s) mais atrativas.
Hoje é possível encontrar LCI com tíquete mínimo de R$ 5.000,00, mas
o mais comum são aplicações com valor mínimo de R$ 30.000,00.

Trata-se de um ativo de renda fixa, em que o investidor consegue

prever o quanto irá embolsar, no caso da pré-fixada, e quando. No
caso das letras pós-fixadas, a rentabilidade depende de um indexa-
dor, normalmente o CDI ou o IPCA. O título tem rentabilidade atrativa
e ainda traz ainda a segurança do Fundo Garantidor de Crédito, no
caso de quebra da instituição financeira.

Em termos de prazo de retorno, a LCI é mais indicada para objetivos

de médio e longo prazos., devido ao período de carência, de 90 dias
ou mais, que lhe é característico. Retirar o valor antes do vencimento,
implica prejuízos. Assim, é necessário que você tenha um bom plane-
jamento financeiro para garantir que não recorra a esse recurso antes
do tempo.

A principal vantagem do investimento em LCI é que não existe tribu-

tação ou nenhum tipo de taxa. Por serem títulos que fomentam as
atividades setor imobiliário, um dos mais importantes da economia
nacional, o governo federal isenta os impostos como uma maneira de
promover e tornar a aplicação mais atrativa para os investidores.

A Tabela 2.9 a seguir apresenta um resumo das principais características

das Letras de Crédito Imobiliário como investimento.

43
 CAPÍTULO 2

Letras de Crédito Imobiliário

Natureza Papel
Público-alvo público em geral
Foco renda
Complexidade média
Investimento mínimo baixo ou médio
Forma de pagamento à vista
Prazo de retorno médio
Rentabilidade média
Risco baixo
Liquidez baixa

Tabela 2.9 - Avaliação das LCI’s como investimento

8- Cédulas de Crédito Imobiliário

A Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) é um título de crédito originado

a partir de créditos imobiliários a receber. Esse crédito imobiliário pode
ser referente à operações de compra e venda de imóveis ou até
mesmo a contratos de locação.

A emissão de cédulas de crédito imobiliário deve ser realizada pelo

credor do crédito imobiliário. Esses credores podem ser instituições
financeiras, securitizadoras de créditos imobiliários ou qualquer outro
credor hipotecário. A emissão desse tipo de cédula não depende da
anuência do devedor do crédito imobiliário. Tal característica é
imprescindível para adequar esse produto ao mercado financeiro e
de capitais.

Note que as CCI’s são um título de maior risco que as LH’s e as LCI’s, já
que essas últimas são emitidas por bancos, e as CCI’s pelo credor,
inclusive sem anuência do devedor. Por o risco ser maior, a rentabili-
dade esperada também deve ser maior. Para atenuar esse risco,
você deve analisar com cuidado a composição da carteira de
créditos da CCI, buscando averiguar a idoneidade dos devedores,
para avaliar se vale a pena se expor ao risco envolvido.

44
 CAPÍTULO 2

Essa cédula é considerada um valor mobiliário. Portanto, o registro da

CCI e sua comercialização são realizados na Bolsa de Valores e
devem ser aprovados pela CVM. Além disso, essa cédula pode ser
comercializada no valor total do crédito imobiliário ou de forma fra-
cionária.

A Tabela 2.10 a seguir apresenta um resumo das principais característi-

cas das CCI’s como investimento.

Cédulas de Crédito Imobiliário

Natureza Papel
Público-alvo público em geral
Foco renda
Complexidade média
Investimento mínimo baixo
Forma de pagamento à vista
Prazo de retorno médio
Rentabilidade alta
Risco médio ou alto
Liquidez baixa

Tabela 2.10 - Avaliação das CCI’s como investimento

9- Letras Hipotecárias

As Letras Hipotecárias (LH’s) são títulos emitidos por instituições finan-

ceiras lastreados em créditos concedidos a seus clientes assegurados
através de garantia hipotecária de um imóvel. É através dos recursos
captados por meio da vendas LH’s e outros títulos, que os bancos
dispõem de recursos para emprestar e retém seus lucros.

Apesar de ser um título bancário, as LH’s são bem menos populares

que outros papéis, como o CDB e o LCI e a LCA. É, inclusive, bem
difícil encontrar corretoras de investimento oferecendo LH’s aos seus
clientes em suas plataformas de investimento. Isso ocorrer apesar de a
LH ser garantida pelo FGC e de ter isenção de IR, devendo-se em

45
 CAPÍTULO 2

maior parte pelo alto tíquete de investimento inicial (mínimo de R$

20.000,00) e pela “fragilidade” da garantia de hipoteca frente à fidú-
cia. Vamos entender.

A hipoteca é uma modalidade de crédito em que o devedor utiliza

um imóvel como garantia para o credor, mas mantém a propriedade
e a posse do bem. Assim, em caso de inadimplência, o devedor
muitas vezes tem de recorrer a um longo processo judicial para ter
acesso ao bem em garantia. Já nos créditos com alienação fiduciá-
ria, que lastreiam muitas LCI’s, o credor tem a propriedade do bem
imóvel e ao devedor cabe apenas a posse. Assim, a garantia hipote-
cária é, de certa forma, inferior, implicando mais riscos ao título.

Além disso, diferente das LCI’s, as LH’s em geral devem ser mantidas
por um período mais longo, de no mínimo 06 meses. Por outro lado,
assim como a LCI, as LH’s podem ter sua rentabilidade atrelado ao
CDI, à TR acrescida de juros, ou a uma taxa pré-fixada indexada ao
IGP-M ou IPCA.

A Tabela 2.11 a seguir apresenta um resumo das principais característi-

cas das LH’s como investimento.

Letras Hipotecárias
Natureza Papel
Público-alvo público em geral ou investidores qualificados
Foco renda
Complexidade média
Investimento mínimo médio
Forma de pagamento à vista
Prazo de retorno longo
Rentabilidade alta
Risco médio
Liquidez baixa
Tabela 2.11 - Avaliação das LH’s como investimento

46
 CAPÍTULO 2

10- Vagas e Estacionamento

O investimento em vagas de estacionamento é surpreendente em

vários aspectos. É possível que você nunca tenha pensado nisso
antes, mas agora considere, porque é provavelmente o investimento
em negócio imobiliário de tijolo conduzido de forma profissional com
menor valor inicial.

Vale esclarecer que me refiro aqui a vagas em estacionamentos com

administração e operação por empresa especializada. Contudo,
vagas de estacionamento dentro de um condomínio também
podem ser uma boa opção de investimento, já que dificilmente ficam
disponíveis.

Hoje é possível comprar uma vaga de garagem em um estaciona-

mento profissional por cerca de R$ 50.000,00. A liquidez e rentabilida-
de tendem a ser acima da média nesse tipo de negócio, e a concor-
rência ainda é baixa: a maioria dos estacionamentos urbanos são
geridos de formal informal ou não especializada.

Em termos de mercado, não é surpresa que seja um negócio com

boa aceitação. A cada dia, há mais carros em circulação e o
número de vagas nas ruas tem diminuído em função dos crrescentes
congestionamentos, além de haver o problema crescente de segu-
rança. Muitos países, inclusive o Brasil, privilegiam a indústria automo-
bilística em detrimento do transporte público. O resultado está no
aumento da demanda de carros, com cada vez maiores engarrafa-
mentos, e no aumento do custo para estacionar com segurança.

E essa demanda por vagas deve continuar bom um longo período no

Brasil. A solução para resolver esses congestionamentos dependem
de planejamento de longo prazo, grandes investimentos em transpor-
tes alternativos e obras complexas de infraestrutura, que envolvem
muitas licenças, intervenções, financiamentos polposos etc. Enfim,
não é algo que se resolve do dia para noite.

A fim de que seja interessante como investimento, os estacionamen-

47
 CAPÍTULO 2

tos dependem de 03 principais aspectos: boa localização, escala e

gestão. Não há como prescindir de nenhum deles.

Em termos de localização, é necessário escolher áreas com grande fluxo

de veículos e pessoas, rodeadas por grandes aglomerados comerciais e
habitacionais. E não é só isso. Antes de você investir em estacionamento, é
essencial se informar se há previsão de outros novos estacionamentos na
localidade. Um novo empreendimento de grande porte próximo a você
pode matar o seu negócio.

Em relação a escala e gestão, você pode investir em estacionamentos e

também entrar com trabalho, atuando como gestor. Nesse caso, você
precisar ter habilidade e, de preferência, alguma experiência anterior em
gerir uma empresa. Se tiver capital, mas não o know-how ou disponibilida-
de de tempo, uma alternativa é entrar como sócio-investidor de um gestor
experiente, desde que os interesses e perfis estejam bem alinhados e que
você se comprometa a auditar a gestão e as finanças do negócio.

Mas abrir um estacionamento próprio ou investir na abertura de um com

poucos sócios demanda muito capital. Estamos falando de até milhões de
reais. Entretanto, há condições de você, pequeno investidor, participar.
Muitos empreendimentos profissionais trabalham com a venda de vagas
para investidores. Essa venda fica atrelada à inserção obrigatória da vaga
no pool do estacionamento. Então, você entra apenas com o capital e
participa da distribuição de lucros do negócio de forma proporcional ao
número de vagas que adquiriu.

A Tabela 2.12 a seguir apresenta um resumo das principais características

das vagas e estacionamentos como investimento.

Vagas e Estacionamentos
Natureza Tijolo
Público-alvo público em geral
Foco renda
Complexidade média
Investimento mínimo alto
Forma de pagamento à vista ou parcelado
Prazo de retorno longo
Rentabilidade alta
Risco baixo
Liquidez alta

Tabela 2.12 - Avaliação das vagas e estacionamento como investimento

48
 CAPÍTULO 2

11- Terreno isolado

O negócio de comprar terrenos na expectativa de uma valorização e

depois vender é uma prática comum, feito desde a Antiguidade.
Você já deve ter ouvido alguém falar, principalmente os mais antigos,
que comprar “um pedaço de chão” é o melhor investimento que
existe. E pode ser sim, depende. Eu conheço alguns que revenderam
terrenos outrora isolados com lucros inimagináveis. Entretanto, geral-
mente é um negócio de longo prazo. É inclusive possível que apenas
os seus sucessores colham os frutos.

Para descobrir se um terreno vai valorizar ou não, você precisa anteci-

par os novos eixos de crescimento da região, que na prática pode
levar muitos anos para se concretizar ou até mesmo nem ocorrer de
fato. Ajuda muito ter acesso aos bastidores das prefeituras, em que se
definem os planos de desenvolvimento do município, onde serão
feitos os investimentos em infraestrutura. Não é de se admirar que a
classe política costume realizar investimento em terrenos.

É praticamente impossível ter prejuízo investindo em terrenos isolados.

Pode faltar liquidez se você precisar reaver o valor investido mas, caso
contrário, a tendência é funcionar ao longo do tempo. Os terrenos
normalmente apresentam valorização acima da inflação no longo
prazo, de até 20% a.a em fases de alta do ciclo imobiliário, enquanto
que os imóveis construídos têm valor depreciado com o tempo.

Entretanto, há riscos e custos envolvidos. Falo aqui de risco de invasão

por terceiros, alterações das regras do Plano Diretor e do Código de
Obras do município, desapropriação pela Prefeitura de parte ou da
totalidade do terreno por interesse coletivo, aumento de impostos
etc. Para mitigar alguns desses riscos e ainda favorecer o fluxo de
caixa do investimento, há proprietários que buscam alugar o terreno
ou alguma edificação que fizeram nele, para gerar renda de loca-
ção até que o terreno atinja a valorização desejada, o que pode
levar anos.

Quanto aos custos, tendem a ser bem baixos, a menos que o terreno

49
 CAPÍTULO 2

esteja dentro de um condomínio, o que certamente não é o caso de

um terreno isolado. Os custos de carregamento envolvem basicamen-
te o IPTU, limpeza e cercamento.

A Tabela 2.13 a seguir apresenta um resumo das principais característi-

cas dos terrenos isolados como investimento.

Terrenos isolados
Natureza Tijolo
Público-alvo público em geral
Foco valorização
Complexidade média
Investimento mínimo alto
Forma de pagamento à vista ou parcelado
Prazo de retorno longo
Rentabilidade alta
Risco médio
Liquidez baixa

Tabela 2.13 - Avaliação dos terrenos isolados como investimento

14- Lazer/Segunda residência

Os imóveis utilizados para lazer ou segunda resiência envolvem algu-

mas opções diferentes de modelos de negócio encontrados no mer-
cado. O que a maioria delas tem em comum, entrentato, é a baixa
rentabilidade, convertida em prejuízo às vezes, a exigência por uma
boa gestão e frequente manutenção, e a barreira da distância geo-
gráfica. Por esses motivos, com raras exceções, essa modalidade de
aquisição de imóvel dificilmente se traduz em um bom investimento,
apesar de ser uma opção interessante de lazer.

Esse tipo de investimento pode se apresentar no formato de condo-

-hotel, seja ele convencional ou em regime de multipropriedade, e
ainda, mais recentemente, como imóveis para locação via AirBnb.

50
 CAPÍTULO 2

No que tange aos condo-hotéis, normalmente são vendidas unidades

autônomas com matrículas individualizadas ao público em geral, que
podem ser usadas pelos proprietários ou colocadas no pool de loca-
ção. Em alguns casos, a aderência ao pool é opcional, em outras,
obrigatória. Nesse tópico, me refiro a propriedades com inserção op-
cional no pool. No caso da inserção obrigatório, eu trato como um
modelo de negócio à parte, por isso reservei uma categoria própria
na lista dos 37 tipos de investimento imobiliário.

Mas já adianto que, como negócio, geralmente não traz resultados

muito favoráveis, a não ser que o imóvel seja localizado em lugares
com alta demanda ao longo de todo o ano. Mas podem ser uma
boa opção para se ter uma segunda residência e para férias, onde se
pode usufruir os serviços hoteleiros e, quando não usado pelo prorietá-
rio, até uma renda, variável, se o mercado estiver com boa ocupa-
ção hoteleira.

É relevante lembrar que hotéis têm alta depreciação pelo uso fre-
quente e precisam ser constantemente reformados e atualizados
para se manterem relevantes no mercado. Essa imposição demanda
um fundo de reservas generoso e investimentos, os quais são deduzi-
dos da renda ou cobrados no condomínio, dos proprietários. Então, se
você adquiriru uma unidade de condo-hotel recentemente, não se
assuste se, ao invés de renda mensal, você tenha que fazer sucessivos
aportes, sobretudo nos meses de baixa temporada.

Eu diria que a grande estrela dessa categoria é a locação de bons

imóveis e com excelente localização e demanda pelo Airbnb. O sur-
gimento dessa ferramenta impactou fortemente a hotelaria em todo
o mundo. Claro que apenas os melhores imóveis, nos melhores lugares
e com preços competitivos é que tendem a dar um bom retorno,
mais ainda assim vale considerar tirar o apartamento do pool hotelei-
ro, se não for obrigatório, e administrar a locação dele usando o
Airbnb. No mínimo, isso te ajuda a se livrar do altíssimo custo da admi-
nistradora.

A gestão pode ser feita por conta própria ou delegada a imobiliárias

51
 CAPÍTULO 2

especializadas, que cobram até 30% do valor bruto das locações.

Fazer sozinho evita esses custos, mas demanda tempo e esmero na
condução do negócio, porque as entradas e saídas de hóspedes são
frequentes e os viajantes tem exigido um padrão de hospitalidade
cada vez mais alto.

Outra opção de investimento em hotelaria são apartamentos vendi-

dos como sob regime de multipropriedade. Nessa modalidade, a
propriedade do imóvel é compartilhada por múltiplos proprietários
que dividem entre si o tempo de uso do imóvel ao longo do ano. É
uma forma inteligente, por exemplo, de adquirir aquela casa de praia
dos sonhos em um destino concorrido, com mercado imobiliário muito
valorizado, em que comprar um imóvel sozinho seria inviável. Mas
apriori não é um bom investimento. Em alguns casos, pode ser vanta-
joso. Há, como exemplo, algumas incorporadoras paulistas que recen-
temente tem lançado apartamentos compactos em áreas valoriza-
das da cidade, próximas ao centro financeiro, com a venda viabiliza-
da sob regime de multipropriedade.

A Tabela 2.14 a seguir apresenta um resumo das principais característi-

cas dos imóvei spara lazer ou segunda residência como investimento.

Lazer/Segunda residência
Natureza Tijolo
Público-alvo público em geral
Foco renda
Complexidade média
Investimento mínimo alto
Forma de pagamento à vista ou parcelado
Prazo de retorno longo
Rentabilidade baixa
Risco alto
Liquidez baixa

Tabela 2.14 - Avaliação do investimento em imóveis para lazer ou

segunda residência

52
 CAPÍTULO 2

13- Quitinetes

Essas são as estrelas dos investimentos imobiliário de tijolo para renda.

Já fez e ainda faz parte do imaginário do brasileiro ter a renda passiva
de quitinetes alugados. Não é nenhuma surpresa, porque os quitinetes
estão entre os negócio de tijolo mais acessíveis. É um negócio simples
e intuitivo para ser conduzido e o valor de entrada, apesar de não ser
baixo, a partir de R$ 100.000,00, é viável para um bom número de
investidores.

Os quitinetes são um opção de moradia que tem desafiado a lógica

do tempo. O conceito de apartamentos compactos, ou até de nano
apartamentos (com até 10 m²!), não poderia estar mais atual. As
constantes mudanças econômicas e tecnológicas que presenciamos
atualmente tem provocado um processo de “uberização” de vários
segmentos, começando pelos transportes, passando pela alimenta-
ção fora de casa e chegando a moradia. O hábito dos consumidores
tem mudado e a nova geração não tem mais o sonho da casa pró-
pria no topo da sua lista de prioridades.

Assim, o aluguel voltou a ganhar força. Temos visto até o surgimento

de fundos de investimento lastreados em imóveis residenciais para
renda, algo impensável em anos passados. E não é são só os hábitos
de consumo que vem mudando, é também o estilo de vida. O
número de famílias unipessoais, os “solteirões convictos”, e o de casais
sem filhos vem crescendo. Os quitinetes atendem bem aos anseios
dessa parcela da população, assim como já atendiam à demanda
por moradia dos estudantes vindos de fora, matriculados em cursos
de graduação presenciais.

Os quitinetes hoje não são mais sinônimos de baixa renda. Há inúme-

ros lançamentos em bairros nobres, os studios de alto padrão, em
prédios vistosos, com completa infraestrutura de lazer e conviência.
Eles ainda agregam serviços e comodidades antes restritos aos em-
preendimentos hoteleiros, como limpeza, lavanderia e wi-fi inclusos,
oferecidos dentro de uma estrutura mais enxuta, menos onerosa.

53
 CAPÍTULO 2

Em suma, o investimento em quitinetes, hoje conhecidos como stu-

dios, apartamentos compactos, supercompactos ou nanoaparta-
mentos, está longe de ser ultrapssado. É uma boa opção, desde que
bem localizados, em grandes centros urbanos, bem geridos, mobilia-
dos e agregando serviços, para atrair inquilinos com maior poder
aquisitvo, reduzindo a vacância e diminuindo o risco de inadimplên-
cia.

A Tabela 2.15 a seguir apresenta um resumo das principais característi-

cas dos quitinetes como investimento.

Quitinetes
Natureza Tijolo
Público-alvo público em geral
Foco renda
Complexidade baixa
Investimento mínimo alto
Forma de pagamento à vista ou parcelado
Prazo de retorno longo
Rentabilidade média
Risco baixo
Liquidez média

Tabela 2.15 - Avaliação do investimento em quitinetes

14- Loja pequena de rua

As pequenas lojas de rua são tem muita demanda junto a pequenos

e médios
investidores, em terceiro lugar, após os pequenos apartamentos e
escritórios, em vista do relativamente
baixo custo de entrada ( aa partir de R$ 100.000,00), da facilidade de
gestão direta com o inquilino, pelo baixo custo de carregamento,
pela sensação de segurança em conhecer o funcionamento do ne-
gócio, que é simples e intuitivo, e pela demanda constante dos pe-

54
 CAPÍTULO 2

quenos empreendedores por pontos comerciais compactos e bem locali-

zados. Isso porque, independentemente do e-commerce, sempre haverá
consumidores que buscam fazer suas compras em lojas físicas, sobretudo
nos centros das cidades.

Como investimentos, lojas pequenas de rua são em geral um bom negócio,

inclusive para investidores iniciantes, que podem controlar custos, negociar
e gerenciar a locação diretamente com os inquilinos, tendo uma boa
margem de rentabilidade, liquidez atraente e risco menor, se comparado a
outros negócios imobiliários. Sabendo escolher bem a localização e os
inquilinos, se os negócios vão bem e se se estabelece um bom relaciona-
mento, vão aparecendo oportunidades para comprar outras lojas na
região, e os próprios inquilinos e vizinhos trazem sugestões de negócios se
souberem que o investidor está interessado.

O maior risco para quem tem loja em rua é a abertura de um shopping

center nas proximidades, o que muda a dinâmica do comércio local. Nos
anos recentes, com a queda no movimento e na ocupação dos shoppings,
pela própria mudança de hábitos dos consumidores e pelo avanço do
comércio eletrônico, aliados aos custos astronômicos de uma operação
nesses locais, muitas redes e também pequenos negócios estão voltando
para as lojas de rua. Mas, de qualquer forma, vale se atentar ao que está
acontecendo no entorno. O surgimento de um shopping pode justificar a
venda dessa da loja de rua a tempo de evitar prejuízos. A melhor liquidez
desses pontos menores ajuda nessas horas.

A Tabela 2.16 a seguir apresenta um resumo das principais características

das pequenas lojas de rua como investimento.

Loja pequena de rua

Natureza Tijolo
Público-alvo público em geral
Foco renda
Complexidade baixa
Investimento mínimo alto
Forma de pagamento à vista ou parcelado
Prazo de retorno médio
Rentabilidade alta
Risco médio
Liquidez média

Tabela 2.16 - Avaliação do investimento em pequenas lojas de rua

55
 CAPÍTULO 2

15- Terreno em condomínio fechado

A demanda por condomínios fechados, sobretudo dos horizontais, se

mantém estável ou crescente ao longo do tempo. Nos últimos ano, contri-
buiu para isso o aumento da violência urbana e da sensação de inseguran-
ça pública nas grandes e médias cidades.

Terrenos em condomínios fechados tendem a ser muito valorizados, pela

própria infraestrutura que eles oferecem, o que se reflete também na boa
liquidez desse tipo de investimento. Em contrapartida, há a questão do
maior custo de carregamento e da extensa lista de regras previstas nas
convenções condominiais e regimentos internos.

Pelo alto custo de carregamento, devido às taxas condominiais, e devido à

alta e, frequentemente rápida, valorização entre o lançamento e a entre-
ga, os terrenos em condomínios fechados são bons investimentos quando
comprados logo no lançamento, antes ou no início das obras, e vendidos
no tempo certo, em um ponto adequado de valorização. O timing na
venda é importante, pois o proprietário continua pagando as taxas condo-
miniais e os juros de financiamento durante todo o período em que manter
o bem, independentemente de o terreno estar sendo usado. E tudo isso se
reflete na rentabilidade da transação.

Quando comprado o terreno com o condomínio ainda na planta, deve

haver também o cuidado de se verificar a idoneidade e capacidade
financeira da construtora/incorporadora.

A Tabela 2.17 a seguir apresenta um resumo das principais características

dos terrenos em condomínio fechado como investimento.

Terreno em condomínio fechado

Natureza Tijolo
Público-alvo público em geral
Foco valorização
Complexidade baixa
Investimento mínimo alto
Forma de pagamento à vista ou parcelado
Prazo de retorno longo
Rentabilidade alta
Risco baixo
Liquidez alta

Tabela 2.17 - Avaliação investimento em terreno em condomínio fechado

56
 CAPÍTULO 2

15- Imóvel de leilão

Se você está buscando boas oportunidades para lucrar com imóveis, é

bem possível que já tenha ouvido falar dos leilões de imóveis. É possível que
você até conheça alguém que arrematou um imóvel em um leilão. O fato
é que os leilões de imóveis estão se tornando cada vez mais populares no
Brasil, a exemplo dos leilões da Caixa Econômica Federal.

A recente crise econômica que ocorreu simultaneamente com uma fase

de recessão do ciclo imobiliário no país alavancou bastante o mercado de
leilões e trouxe muitas oportunidades para se adquirir todo tipo de imóveis,
incluindo terrenos, casas, apartamentos, salas comerciais e até prédios
inteiros, seja para obter renda seja para lucrar com a venda.

Existem 02 tipos de leilões: o judicial e o extra-judicial. E ambos podem ocor-

rer de forma presencial ou online.

O leilão judicial acontece quando o bem a ser leiloado está envolvido em

algum processo judicial de primeira instância, seja na esfera municipal,
estadual ou federal. Nesse caso, o proprietário original do bem foi conde-
nado na justiça a pagar uma dívida, mas não possui em caixa dinheiro
suficiente pra quitá-la. Então a Justiça faz uma busca pelos bens dessa
pessoa e determina que eles sejam leiloados. No caso de imóveis, essa
busca é feita através de consultas a cartórios em que esse devedor tenha
imóveis registrados.

Por outro lado, o leilão extrajudicial é diferente. O leilão não ocorre coerciti-
vamente, por determinação da Justiça, é o próprio dono do bem ou um
terceiro respaldado por lei que decide leiloá-lo. Pensando mais uma vez
em imóveis, é o caso por exemplo de uma pessoa que contrai um financia-
mento imobiliário sob regime de alienação fiduciária do imóvel. Então o
proprietário tem a posse do imóvel, mas o banco é quem tem a proprieda-
de, é o real proprietário do imóvel. Assim, em caso de inadimplência do
mutuário, o banco pode retomar a posse do imóvel de forma definitiva
como pagamento da dívida ou pode leva-lo a leilão, para ser arrematado
por terceiros.

Tanto no leilão judicial como no extrajudicial, sempre vai haver a figura do

comitente vendedor, que é a pessoa física ou jurídica que está vendendo
o bem, o arrematante, que é a parte que está comprando o bem, poden-

57
 CAPÍTULO 2

do também ser pessoa física jurídica, e o leiloeiro, que é o intermediário da

negociação.

Vale ressaltar que, diferente do comitente vendedor e do arrematante, o

leiloeiro só pode ser pessoa física e que ele deve estar regularmente regis-
trado na Junta Comercial do estado em que atua. Então para atuar no
estado em que ocorre a transação, o leiloeiro deve se matricular na Junta
Comercial e essa matrícula vai ser submetida à aprovação da sessão ple-
nária, que é a reunião mensal do conselho de vogais da junta em questão.
Durante essa reunião, os vogais vão avaliar se aquele candidato atende
aos critérios definidos pelo decreto lei 21.981 de 1932.

Dentre outras coisas, esses critérios incluem ser cidadão brasileiro, maior de
25 anos de idade, domiciliado há mais de 05 anos no lugar em que preten-
de atuar, ter idoneidade comprovada e até mesmo, pasmem, a prestar
uma fiança no valor de R$ 40.000,00 à Junta comercial, para responder a
dívidas ou a quaisquer obrigações relacionadas ao exercício da atividade
de leiloeiro. Então é uma profissão séria, não é para qualquer um e a ativi-
dade de leilão é conduzida de uma forma muito transparente. Mas vale
lembrar que, apesar de o leiloeiro ser uma pessoa física, na maioria das
vezes ele é um associado de alguma empresa de intermediação, algumas
das quais atuam apenas online. Então no próprio site dessas empresas, há
a indicação de leiloeiros oficiais, ou seja, habilitados na junta comercial
local, que trabalham como associados delas.

Para que a compra de um imóvem leiloado seja um bom negócio, o preço

deve estar bem abaixo do de mercado. Eu estou falando de o preço estar
pelo menos 30% abaixo do preço de mercado, porque comprar em leilão
envolve riscos, então se o imóvel não estiver barato, simplesmente não
compensa comprar.

Outra coisa que você deve avaliar, no seu caso pessoal, antes de sequer
pensar em dar um lance, é sua urgência em adquirir o imóvel. Para fazer
um bom negócio, tem que ter paciência e não pode ter urgência. Então,
se você pensa no leilão para adquirir uma casa própria e sair rápido do
aluguel, é melhor você repensar, porque comprar em leilão não é para
você.

Para comprar em leilão é imperativo ler na íntegra e com muita atenção o

edital. O edital é o principal documento, é o mapa do negócio. Nele vão

58
 CAPÍTULO 2

constar todas as condições de venda, a data, os horários, preços e infor-

mações gerais sobre o bem que estão sendo leiloados.

Se você já leu o edital, entendeu o negócio e o interesse em participar

persistiu, então a próxima dica é entrar em contato com o leiloeiro, seja por
telefone seja presencialmente. Esse é um fator importante e que pouca
gente faz, mas eu considero muito importante. Você pode ter baixado o
edital no site de uma empresa de intermediação, mas o edital é uma
oferta pública feita por um leiloeiro, que é uma pessoa física. E essa pessoa
física deve ser acessível, para você poder tirar suas dúvidas antes de deci-
dir se vai ou não participar.

No caso de leilões presenciais, no dia do leilão o leiloeiro vai explicar as

regras e tirar dúvidas antes de abrir os lances, mas é claro que você não
vai deixar qualquer dúvida para a última hora, entre em contato com ele
muito antes disso. Se for um leilão online, esse cuidado é ainda mais impor-
tante, porque online você só vai poder mesmo dar os lances, as dúvidas
você já teria que ter tirado antes, seja por email ou frequentemente por um
0800.

Mas pra você se certificar realmente sobre aquele bem que você quer
comprar via leilão, é óbvio que você não vai se contentar apenas em ler o
edital e falar com o leiloeiro. Em se tratando de imóveis, é imprescindível
que você vá visitar o imóvel pessoalmente. E simplesmente ir uma vez sozi-
nho para dar uma olhada não é suficiente. Eu te recomendo levar um
corretor para te ajudar a avaliar melhor o preço de compra em relação ao
preço praticado pelo mercado na região e mais ainda, o corretor pode te
ajudar a pensar no valor pelo qual você poderia revender o imóvel depois
de adquiri-lo no leilão.

Isso mesmo, é bom já pensar nisso antes e alinhar suas expectativas. Porque
o ideal é você comprar o imóvel bem barato, a um preço bem abaixo do
de mercado, e vende-lo o mais rápido possível depois a um preço também
barato, porque senão não vende rápido. E tempo é crucial para investi-
mento. Se o seu objetivo é investir na compra para lucrar na valorização do
imóvel na venda, lembre-se de que quanto mais rápido vender o seu
imóvel maior será a sua taxa de rentabilidade na transação. O corretor
pode te ajudar a definir um preço apropriado para uma revenda rápida
do imóvel.

59
 CAPÍTULO 2

Você deve considerar que, com a compra, além da comissão do leiloeiro

que você tem que pagar, sendo da ordem de 5% do valor do imóvel, você
como comprador tem que arcar com os impostos para passar a escritura
do imóvel para o seu nome, que é o ITBI, o imposto de transmissão de bens
imóveis. E tem também o IPTU, o imposto predial e territorial urbano, isso só
falando das taxas que você vai passar a assumir e que não estão embuti-
das no preço inicial do imóvel. Então, independente de ser uma compra
para investimento ou para uso próprio, eu te recomendo a colocar todos
esses custos na ponta do lápis e somar ao custo de aquisição pelo leilão,
comparando com o custo de comprar um imóvel pronto na mesma região
por vias convencionais, para ver se vale a pena.

Nessa visita ao imóvel, é importante também levar um perito em engenha-

ria para avaliar a situação física do imóvel, principalmente se se tratar de
um imóvel usado antigo. Pode haver alguns indícios aparentes de algum
problema estrutural do imóvel, ou um indício de problema hidráulico, elétri-
co ou de outra natureza, que pode parecer imperceptível aos olhos de um
leigo mas que não escapam aos olhos treinados de um especialista em
construção civil. Então, esse engenheiro vai te ajudar a levantar a necessi-
dade ou não de alguns reparos e os custos envolvidos. Tudo isso vai te
ajudar a pesar se vale ou não prosseguir ou até que preço vale apena dar
um lance considerando que vai haver manutenção que vai onerar o custo
de aquisição daquele ativo, além de todas as taxas que eu já mencionei
anteriormente.

É importante também falar com os vizinhos e com outras pessoas que

possam conhecer o imóvel para identificar problemas ou mesmo vanta-
gens da vizinhança, do condomínio, se for prédio, entender um pouco qual
é a experiência de morar naquele bairro, naquela rua e naquele prédio em
específico. E, o mais importante, falar com o próprio morador do imóvel, se
ele estiver ocupado. Isso é crucial. Você não vai falar com ele pra saber se
é bom morar ali, lógico que não. Até porque ele com certeza não vai estar
nada satisfeito com o fato de aquele imóvel que ele ocupa estar sendo
leiloado, não importa se ele é o dono ou simplesmente o locatário. Mas
você precisa conversar honestamente com o morador do imóvel para
entender os interesses envolvidos, as pretensões que ele tem e como eles
serão afetados pela sua eventual aquisição do bem.

Falando sobre o morador do imóvel, é interessante que, numa visão de

leilão como investimento, alguns arrematantes dão preferência a adquirir i-

60
 CAPÍTULO 2

móveis já ocupados por muitas vezes serem leiloados a valores mais baixos.
Essa questão é uma faca de 02 gumes, porque depois da aquisição da
propriedade pode haver problemas na desocupação, quando o arrema-
tante se propõe a assumir a posse efetiva do imóvel. Não é garantido que
essa dificuldade em desocupar venha a se concretizar, mas é importante
requerer a imissão de posse no mesmo processo do leilão.

E para não ter que recorrer a justiça para solicitar a desocupação do

imóvel, é importante conversar e negociar com o morador antecipada-
mente sobre sua saída, definindo-se prazos que considerem as necessida-
des e os interesses de ambas as partes. Isso é razoável, porque você tem
que levar em conta que o atual morador precisa de um tempo para se
organizar e encontrar um outro lugar para morar. Mas, se o diálogo não
funcionar, você não terá outra escolha a não ser acionar o morador atra-
vés de uma ação judicial para que ocorra a desocupação do imóvel e a
transferência da posse. A boa notícia é que essa ação judicial é de baixo
custo, pois o seu direito como comprador já foi reconhecido no ato da
compra e geralmente a desocupação ocorre em no máximo 03 meses.

A última dica superimportante que eu te dou é reunir toda a documenta-

ção do imóvel e passar para um advogado elaborar um parecer. Os arre-
matantes cada dia mais reconhecem a necessidade de serem assessora-
dos por um bom advogado antes e depois da compra de um imóvel em
leilão. Falando especificamente da situação documental do imóvel, o
ideal é que ao se comprar em leilão deveriam se encerrar os problemas
anteriores do imóvel, como seu fosse uma aquisição originária. Isso é o que
diz a legislação, mas na prática fantasmas do passado podem assombrar o
negócio, por isso experiência e advogados podem ajudar ao longo do
tempo. Evite sempre ser surpreendido por problemas legais e restrições do
imóvel só vistos depois da compra. Se informe bem antes. Até porque
depois de dado o lance e adquirido o imóvel, não tem como voltar atrás.

Em suma, se você tem o capital necessário, entende tudo o que está

envolvido e acha que comprar imóveis em leilão é um caminho que você
quer trilhar, excelente, vá em frente e faça excelentes negócios e multipli-
que o seu patrimônio. Mas a recomendação é começar devagar, com
pequenas aquisições e ir evoluindo ao longo do tempo, à medida que
você ganha experiência ao longo da curva de aprendizado

A Tabela 2.18 a seguir apresenta um resumo das principais características

61
 CAPÍTULO 2

da aquisição de imóveis em leilão como investimento.

Imóvel de leilão
Natureza Tijolo
Público-alvo público em geral
Foco valorização
Complexidade média
Investimento mínimo alto
Forma de pagamento à vista ou parcelado
Prazo de retorno curto
Rentabilidade alta
Risco médio
Liquidez média
Tabela 2.18 - Avaliação do investimento em imóvel de leilão

17- Apartamento na planta

Adquirir um imóvel na planta significa comprar um imóvel antes de ele

ficar pronto, seja logo no lançamento do empreendimento, quando o
imóvel está literalmente apenas em projeto (ou seja nada ainda cons-
truído) ou quando ele ainda está em fase de construção, com a obra
em andamento.

Agora que você já sabe o que significa, e antes de falarmos se vale

ou não a pena comprar na planta, é importante que você saiba que
a venda de imóveis na planta é um direito do incorporador, garantido
pela lei n. 4.591 de 1964. Conforme expressa nessa lei, ao Incorpora-
dor é reservado o direito de ‘efetivar a venda de frações ideais de
terreno objetivando a vinculação de tais frações a unidades autôno-
mas em edificações a serem construídas ou em construção’.

A venda de imóveis na planta é fundamental principalmente para o

financiamento da obra, já que ajuda a reduzir os aportes necessários
à finalização do empreendimento, reduzindo o montante de capital

62
 CAPÍTULO 2

próprio ou emprestado por bancos para a obra. É fato que, apesar

de não ser recomendado, muitos incorporadores começam um em-
preendimento sem ter o dinheiro total necessário para a realização
dele, esperando que a venda de unidades na planta ajude a com-
pletar o montante necessário.

Mas mesma lei da incorporação também condiciona a venda de

unidades na planta a obtenção prévia do registro de incorporação
do empreendimento. Para quem não sabe o registro de incorpora-
ção, trata-se de um documento obtido junto ao Cartório de Registro
de Imóveis que garante ao consumidor que o projeto da edificação
está aprovado e em conformidade com as exigências legais, além de
assegurar que requisitos obrigatórios por lei seja cumpridos pelo incor-
porador, como por exemplo a posse do terreno, a existência de certi-
dões negativas, da convenção do condomínio, do memorial descriti-
vo da obra, do quadro de áreas da ABNT, dentre outros itens.

Então a primeira dica que dou desde já para quem intenta comprar
um imóvel na planta é verificar se o empreendimento possui registro
de incorporação em cartório. Mas você deve ir além, te recomendo
a ir pessoalmente ao cartório de registro de imóveis em que o empre-
endimento foi registrado e conferir se a informação que consta no
documento bate com o que foi divulgado pela incorporadora. Esse é
um passo importante pra você evitar dores de cabeça no futuro.

Quem compra na planta o faz ou para morar ou para investir. Se

você compra na planta para morar, já está implícito que você está
em busca de uma moradia futura, ou seja, não tem pressa ou não
tem necessidade imediata de se mudar do local onde mora atual-
mente. Então de cara já dá pra perceber que se você tem pressa,
certamente comprar na planta não é para você.

Mas há aqueles que compram na planta como investimento. Para

lucrar na compra de um imóvel o pré-requisito básico é que você
compre bem, ou seja, compre o imóvel por um valor inferior ao valor
que você vai poder vende-lo lá na frente. E de fato quem compra na
planta usualmente consegue um preço no ato da compra de 20% a

63
 CAPÍTULO 2

40% menor do que o cobrado após a obra finalizada, dependendo

da negociação.

Além disso, as construtoras costumam ser mais flexíveis nesses casos,

permitindo o parcelamento da entrada e ajustando os valores inter-
mediários, os famosos “balões”, conforme a necessidade do compra-
dor. Vale ressaltar que na maioria das vezes há um valor inicial que é
pago diretamente à incorporadora, que geralmente corresponde à
entrada de um possível financiamento, de aproximadamente 20% a
30% do valor do imóvel, a chamada poupança, que pode ser parce-
lada durante o prazo da obra, que dura de 24 a 36 meses, em média.
Isso atrai compradores que se esforçam para pagar essa poupança
parcelada, para só depois assumir um financiamento bancário. Adiar
o financiamento dessa forma ajuda o comprador a economizar os
juros que normalmente ele pagaria logo de cara no caso de comprar
um imóvel já pronto.

Mas ainda outra vantagem financeira é que, enquanto você não

receber as chaves, não vai ter que arcar com despesas como condo-
mínio e IPTU do imóvel. Poder pagar as parcelas sem ter despesas
extras te permite ter um maior controle dos gastos e logicamente te
proporciona uma economia importante.

Mas todas as vantagens que mencionamos aqui não tornam por si só

a compra de imóvel na planta um bom investimento. Para que com-
prar na planta seja um investimento de fato, é necessário haver uma
valorização do imóvel quando ele ficar pronto. Essa é uma condição
básica. Então perceba que comprar na planta é uma forma de espe-
culação. Você na verdade está comprando uma promessa, uma
possibilidade de que o imóvel possa ser vendido na entrega das
chaves a um preço maior do que o que você pagou. Isso muitas
vezes ocorre, mas na prática não existem garantias.

Em um mercado se valorizando, comprar na planta é realmente um

excelente negócio, em que o investidor pode dobrar, ou até mais, o
valor pago durante a obra. O problema é quando o mercado se des-
valoriza durante a obra, podendo o imóvel pronto valer menos do

64
 CAPÍTULO 2

que o saldo a ser financiado por quem comprou na planta. Daí, é

melhor perder o valor pago do que assumir o financiamento. Nesse
caso, no Brasil, o comprador pode desistir e ainda pedir uma parte do
valor que pagou à incorporadora na Justiça. É o famoso distrato,
quando o comprador desiste da compra do imóvel na planta e tentar
reaver uma parte do prejuízo. Vale pontuar nesse sentido que desde
2018, quando a nova Lei do Distrato passou a entrar em vigor, o valor
que o comprador consegue reaver com a desistência é significativa-
mente menor do que costumava ser. Antigamente, a incorporadora
era obrigada a devolver até 90% do valor pago, mas com a nova Lei
do Distrato esse percentual caiu para 75% de restituição ou 50% para
os casos nos quais há o chamado “Patrimônio de Afetação”. Se você
não sabe, patrimônio de afetação quer dizer que o valor pago por
um comprador é destinado efetivamente à construção do empreen-
dimento em si.

Mas o risco de desvalorização do mercado ao longo da obra não é o

único temor do investidor que compra um imóvel na planta. Um dos
maiores medos é de a obra atrasar ou de simplesmente não ser con-
cluída. Você já deve ter ouvido falar de situações em que a constru-
tora passa por dificuldades e vai a falência, deixando uma série de
obras inacabadas. O prejuízo nesse caso é grande, e pode ser irrepa-
rável. Então, antes de comprar um imóvel na planta, uma dica que
eu te dou é verificar a solidez da incorporadora e da construtora. Esse
é o passo mais importante para você saber se vai receber o imóvel ou
não. Pesquise antes se a construtora possui certificados de qualidade,
como por exemplo o ISSO 9001 ou o seu equivalente brasileiro o
PBQP-H, se ela possui histórico de atrasos de obra, se a empresa e
seus sócios possuem certidões negativas.

Outra dica que tenho pra você, é sempre ter uma reserva de emer-
gência para estar seguro em caso de atraso nas obras. Mesmo com
todo cuidado na hora de escolher a construtora, imprevisto podem
ocorrer. Atrasos de até 180 dias são aceitáveis juridicamente, podem
inclusive estar previsto no contrato. O atraso pode até não se concre-
tizar, mas você precisa estar preparado psicologicamente para sua
rentabilidade não ser aquela que você esperada, devido ao atraso,

65
 CAPÍTULO 2

ou no caso de ser um imóvel pra morar, para pagar mais alguns

meses de aluguel antes de poder se mudar para ele, por exemplo.

Falando em valores, lembre-se que além das parcelas da entrada

que você paga no decorrer da obra, há também os montantes inter-
mediários, que são aqueles balões normalmente semestrais que
devem ser pagos ao longo do parcelamento e também que há
ainda um saldo devedor que deve ser quitado ou financiado na en-
trega das chaves. E é aí que muitas pessoas desatentas são pegas de
surpresa. Quando elas vão verificar o saldo a quitar na entrega do
imóvel, se assustam ao perceber que o valor aumentou muito em
relação ao que ela esperava.

Muitas pessoas nessa hora esquecem que o montante a pagar na

entrega das chaves é corrigido mês a mês ao longo de todo o perío-
do da obra, que pode levar 2 ou 3 anos em média, pelo INCC, que é
o índice nacional da construção civil. É uma taxa como se fosse de
inflação só que mede especificamente a evolução dos custos de
construção com fins habitacionais. Esse INCC é percentual bem próxi-
mo da taxa de inflação, podendo ser de 3, 4, 5 às vezes até 7% a.a., e
vai impactar muito no valor que você vai ter que arcar quando a
construção finalizar. E o fato é que quanto menor for a entrada que
você tiver dado, maior será o reajuste sobre o saldo final a pagar.
Então, é importante que você sempre dê a maior entrada possível
durante a obra pra não reduzir ou até zerar sua rentabilidade na hora
de vender o imóvel, mesmo que ele tenha se valorizado.

O último conselho que eu te dou se você busca comprar um aparta-

mento na planta como investimento é o timing. Esteja sempre bem
ligado na fase do ciclo imobiliário que você está no momento da
compra. Você não deve seguir o efeito manada, que é aquele
ímpeto de comprar quando todo mundo está comprando. Nesses
momento de alta demanda, os imóveis estão muito valorizados e
comprar na planta certamente não vai ser um bom negócio. Então
tenha paciência e pesquise muito antes. Um bom negócio só vai
acontecer se você pagar na planta um valor menor do que custa o
imóvel pronto e conseguir acertar no timing para vender o imóvel

66
 CAPÍTULO 2

pelo preço desejado após a entrega das chaves. Isso certamente

não é pra gente precipitada e que não entende de mercado imobili-
ário, então todo cuidado é pouco.

A Tabela 2.19 a seguir apresenta um resumo das principais característi-

cas da compra de apartamento na planta como investimento.

Apartamento na planta
Natureza Tijolo
Público-alvo público em geral
Foco valorização
Complexidade média
Investimento mínimo alto
Forma de pagamento à vista ou parcelado
Prazo de retorno médioi
Rentabilidade média
Risco médio
Liquidez média
Tabela 2.19 - Avaliação do investimento em imóvel na planta

18- Retrofit/Mudança de destinação

Retrofitar é comprar um imóvel com destinação inadequada ou em

más condições de conservação, reformando-o, para então vendê-lo
com valor de mercado ou alugá-lo.

Essa atualização pode envolver ou não uma mudança de destinação

ou uso. A alteração pode ser de residencial para comercial, de co-
mercial para residencial, de residencial para hotel, de hotel para resi-
dencial, incluindo até alteração da fachada e layout, redivisão dos
espaços internos, mudanças de dimensões, tanto para espaços maio-
res e mais abertos quanto para espaços menores, mais compartimen-
talizados, ampliação da construção, tanto vertical como horizontal.

67
 CAPÍTULO 2

A decisão por fazer retrofit depende de demandas de mercado e de

necessidades de empreendimentos específicos que queiram se insta-
lar em áreas historicamente valorizadas e densamente ocupadas por
construções já existentes. Geralmente ocorrer em locais de ocupação
urbana mais antiga, e pode trazer ótimas oportunidades de aquisição
a preços bem abaixo do mercado, possibilitando rentabilidades altas
em prazos curtos, já que retrofitar demanda em geral muito menos
tempo do que construir do zero.

As principais dificuldades nesse tipo de investimento é a descoberta

de problemas não aparentes no imóvel durante a obra e o atendi-
mentos às legislações referentes ao número de vagas de estaciona-
mento e à acessibilidade, isso sem mencionar as restrições de uso
previstas em Plano Diretor ou a burocracia ou mesmo a inviabilidade
de se aprovar a mudança desejada na Prefeitura local.

A Tabela 2.20 a seguir apresenta um resumo das principais característi-

cas do retrofit/mudnaça de uso como investimento.
Retrofit/Mudança de destinação
Natureza Tijolo
Público-alvo público em geral
Foco renda e valorização
Complexidade média
Investimento mínimo alto
Forma de pagamento à vista ou parcelado
Prazo de retorno curto
Rentabilidade alta
Risco médio
Liquidez média

Tabela 2.20 - Avaliação do investimento em retrofit/mudança de uso

68
 CAPÍTULO 2

19- Escritório

A compra de escritórios ou salas comerciais para renda é outro negó-

cio muito popular entre investidores. É inclusive a porta de entrada de
muitos deles no mercado imobiliário. O fato é que algumas dessas
pessoas já utilizam esses locais em suas próprias atividades ou empre-
sas, então gostam da segurança que sentem ao lidar com um negó-
cio com que têm familiaridade.

O maior problema reside na grande oferta desse tipo de produto,

sobretudo nas grandes capitais. Assim, a rentabilidade costuma ser
baixa, em virtude de eventuais períodos vazios seguidos por reduções
nos valores da locação para abreviá-los. Além disso, há o custo de
atualização do prédio, que deve ocorrer de tempos em tempos, de
forma a manter o imóvel atual e atrativo.

O risco é médio, por serem ocupados por pessoas jurídicas, que em

geral são melhores pagadores que inquilinos residenciais. Mas a liqui-
dez é baixa também, pela grande oferta e rentabilidade pouco atra-
tiva.

A Tabela 2.21 a seguir apresenta um resumo das principais características

dos escritórios como investimento.

Escritório
Natureza Tijolo
Público-alvo público em geral
Foco renda
Complexidade baixa
Investimento mínimo alto
Forma de pagamento à vista ou parcelado
Prazo de retorno longo
Rentabilidade baixa
Risco médio
Liquidez baixa

Tabela 2.21 - Avaliação do investimento em escritórios

69
 CAPÍTULO 2

20- Imóvel residencial

A aquisição de imóvel residencial é, sem sombra de dúvidas, o investi-

mento imobiliário mais amplamente conhecido e feito não só no
Brasil, mas também em todo mundo. Existe um mercado gigantesco
para imóveis residenciais. Essa prática é muito comum para renda e,
às vezes, visa também à valorização.

Como todos precisam de uma casa para morar e conhecem um

pouco o mercado residencial, o investidor se sente confortável em
fazer essa aplicação. Por esse motivo, o imóvel residencial é forma
que muitos iniciantes escolhem para começar a investir. A demanda
é alta, tanto de imóveis já prontos como de imóveis na planta, e o
mercado de financiamento imobiliário facilita a aquisição do bem
através de parcelamentos a perder de vista.

Naturalmente, em vista da grande oferta de imóveis, a rentabilidade

e liquidez são baixas. O risco também é alto, porque a seleção dos
inquilinos vai ficando cada vez menos rigorosa, e as pessoas físicas
estão mais suscetíveis às oscilações da economia, que podem condu-
zí-las à inadimplência.

Nos anos recentes, no mercado residencial, temos presenciado uma

tendência importante, uma mudança de hábito dos consumidores de
moradia. Muitos tem priorizado alugar ao invés de se submeter a
longos e dispendiosos financiamentos para comprar a casa própria.
Algumas incorporadoras já tem buscado acompanhar essa tendên-
cia, lançando empreendimentos com foco exclusivo em renda. Mas o
número de pessoas que preferem a compra ainda é grande.

Investir em imóveis residenciais é também uma boa forma de constru-

ção de patrimônio e obtenção de renda passiva a longo prazo. O
método é “simples”, mas requer disciplina, conhecimento e algum
capital inicial para começar. Consiste em financiar a compra de um
primeiro imóvel menor, para não da um passo maior que a perna,
alugá-lo, esforçando-se para quitá-lo o mais rápido possível e,
quando quitado, utilizá-lo como garantia para comprar um segundo

70
 CAPÍTULO 2

imóvel. Deve ser sempre uma boa compra, procurando um real oportuni-
dade, em momentos do ciclo em que o custo de aquisição seja inferior ao
de reposição, ou seja, quando comprar um pronto seja mais barato que
construir um novo. A partir do segundo imóvel já alugado, segue-se a meto-
dologia para o terceiro e daí por diante é quase a mesma coisa, vai fican-
do mais fácil na verdade.

Durante esse processo de alavancagem patrimonial, é importante reservar

dinheiro para arcar com os custos durante períodos de vacância, manter a
manutenção dos imóveis em dia, sem ficar muito exposto. É também
importantíssimo comprar os imóveis certos, que facilitem a locação.
Quanto menor, mais padronizado e mais bem localizado o imóvel, mais
fácil de ser locado. Ajuda muito eles já estarem mobiliados ou semi-mobilia-
dos. Isso tudo porque a renda da locação pode ser usada para pagar o
financiamento.

Vale lembrar que o mercado residencial sofre oscilações, dependendo de

critérios macroeconômicos, como da taxa de juros, da disponibilidade de
crédito, do crescimento e confiança na economia e nível de emprego.
Então, entenda que você não pode depender exclusivamente da renda
dos aluguéis para arcar com os custos fixos, pagar as parcelas do financia-
mento ou mesmo para viver. Na fase de investimento, você deve se manter
ativo em sua profissão, mantendo sua fonte principal de renda, gerando
receitas que permitam seus investimentos se desenvolverem sem depender
deles precocemente.

A Tabela 2.22 a seguir apresenta um resumo das principais características

dos imóveis residenciais como investimento.

Imóvel residencial
Natureza Tijolo
Público-alvo público em geral
Foco renda
Complexidade baixa
Investimento mínimo alto
Forma de pagamento à vista ou parcelado
Prazo de retorno longo
Rentabilidade baixa
Risco alto
Liquidez baixa

Tabela 2.22 - Avaliação do investimento em imóvel residencial

71
 CAPÍTULO 2

21- Opção de compra/venda

O contrato de opção de compra/venda é um recurso utilizado toda

vez que uma transação, para ser efetivada, depende da concretiza-
ção de uma ou mais condições, estabelecendo entre as partes um
prazo de exclusividade que impede a negociação do bem com ter-
ceiros durante um período de tempo específico.

As opções são utilizadas quando há inseguranças de qualquer nature-

za no negócio, como por exemplo a concessão de financiamento,
aprovação de projetos e licenças em órgão públicos, desocupação
do imóvel, resolução de alguma pendência ou restrição na matrícula
do imóvel, obtenção de certidão negativa de débitos etc. A transa-
ção só é efetivada e qualquer pagamento só é feito quando essas
pendências são sanadas, aumentando a segurança do negócio.

O prazo de exclusividade não costuma ser longo, em geral variando

de 30 a 180 dias. Esse prazo tende a ser curto se a resolução da pen-
dência depende do comprador, como devido a espera pela libera-
ção de um financiamento. Lembre-se que o vendedor do imóvel fica
“travado” durante o período em que vigora o contrato, e sempre há
o receio de que outras propostas mais vantajosas ou ágeis apareçam.
Então, na prática, nem sempre é fácil convencer o dono do imóvel a
assinar um contrato de opção.

A proposição da opção pode partir também do vendedor. O vende-

dor pode propor uma opção de compra durante um prazo, buscan-
do uma venda com preço mais alto.

Pode-se também lucrar com especulação, formalizando uma opção

de compra de imóveis que podem se valorizar no caso de uma obra
esperada no entorno se concretizar, por exemplo. Assim, a opcão é
uma maneira interessante de se formalizar um acordo que dependa
de certas premissas, criando um vínculo de direitos e deveres entre as
partes envolvidas, assim como uma forma para ampliar ganhos finan-
ceiros.

72
 CAPÍTULO 2

Como a opção é baseada em um acordo que adia a compra do

imóvel para um momento futuro e gera uma margem de dúvida
sobre a concretização do negócio, nem sempre se consegue baixar
muito o preço do imóvel, mesmo que se ofereça um pagamento à
vista mais adiante.

Por outro lado, se o fator gerador da incerteza vier do comprador,

associado a alguma pendência de sua parte, o vendedor é favoreci-
do na negociação do preço e ainda ganha algum tempo rendendo
seu capital em outra aplicação antes de fazer o aporte.

O mesmo ocorre de a concretização for condicionada a uma obra

de infraestrutura ou outra grande obra no entorno e o preço combi-
nado seja o de mercado atual. Então a rentabilidade e a liquidez das
opções tendem a ser altos. Logicamente, parte do resultado ainda
dependerá do tipo de negócio que será feito em seguida com o
imóvel.

A Tabela 2.23 a seguir apresenta um resumo das principais característi-

cas das opções de compra/venda como investimento.

Opção de compra/venda
Natureza Tijolo
Público-alvo público em geral
Foco valorização
Complexidade média
Investimento mínimo alto
Forma de pagamento à vista ou parcelado
Prazo de retorno curto
Rentabilidade alta
Risco baixo
Liquidez alta

Tabela 2.23 - Avaliação do investimento em opção de compra/venda

73
 CAPÍTULO 2

22- Recompra garantida

Assim com as opções, a recompra garantida é um contrato que esta-

belece condições para uma transação imobiliária dentro de um
prazo de exclusividade, em geral inferior a um ano. Nesse caso, é a
recompra pelo proprietário antigo de um imóvel recém-vendido.

Você deve estar se perguntando porque uma pessoa compraria um

imóvel que teria que ser revendido alguns meses adiante à mesma
pessoa que o vendeu! Simples: valorização. A recompra do imóvel
sempre é feita por um preço superior ao valor pago e, como o prazo
é curto, a chance de valorização é alta

Por outro lado, como o negócio é assegurado por contrato, o risco é

baixo. E a liquidez é alta, ficando ainda maior, se o contrato prever
garantias e/ou a possibilidade de que terceiros entrem no negócio
para assegurar a recompra.

Se por um lado a recompra garantida pode ser um bom investimento

para o primeiro comprador, desde que haja credibilidade da outra
parte, para o vendedor do imóvel essa transação geralmente é moti-
vada por necessidade. Então a recompra garantida pode ser vista
com uma operação financeira, de concessão de crédito. Pode ser
uma forma de desmobilizar capital para uma situação de emergên-
cia (dívida, doença, situação financeira pontual etc), dando-se em
garantia um ativo subavaliado.

Outro motivo de o bem ter que ser necessariamente subavaliado é

para que o comprador tenha maior potencial de valorização e liqui-
dez, se precisar vender o bem no caso de o vendedor não conseguir
honrar o compromisso. E o prazo precisa ser suficiente para que o
vendedor tenha tempo para conseguir mobilizar o dinheiro necessário
e recomprar o bem pelo novo preço acordado.

A Tabela 2.24 a seguir apresenta um resumo das principais característi-

cas da recompra garantida como investimento.

74
 CAPÍTULO 2

Recompra garantida
Natureza Tijolo
Público-alvo público em geral
Foco valorização
Complexidade média
Investimento mínimo alto
Forma de pagamento à vista ou parcelado
Prazo de retorno curto
Rentabilidade alta
Risco baixo
Liquidez alta

Tabela 2.24 - Avaliação do investimento em recompra garantida

23- Certificados de Recebíveis Imobiliários

O Certificado de Recebíveis Imobiliários, ou CRI, como também é

conhecido, é um produto financeiro criado no país em 1997 como
uma das alternativas para quem quer ter liquidez e segurança inves-
tindo no mercado imobiliário sem precisar ter um imóvel.

Naquela época, o sistema de habitação no Brasil contava com

apenas com a poupança como principal fonte dos recursos financiar
as operações de crédito imobiliário. A partir de 1997, os valores a
serem recebidos pelos imóveis, conhecidos como recebíveis, foram
securitizados por meio da Lei 9.514, facilitando a criação de garantias
com a alienação fiduciária de imóveis. Assim, os Certificados de Re-
cebíveis Imobiliários foram criados como promessas de pagamentos
em dinheiro, principalmente em prazos mais longos.

Em sua essência, os CRI’s são títulos de renda fixa que representam a

promessa de um pagamento futuro referente a imóveis. Ao comprar
um CRI, você faz um investimento e, ao mesmo tempo, ajuda a finan-
ciar o mercado imobiliário ao antecipar os créditos que serão recebi-
dos pelo setor.

Os CRI’s são papéis muito utilizados pelas construtoras e incorporado-

75
 CAPÍTULO 2

ras para financiar seus empreendimentos.

Para você entender como isso funciona na prática, primeiro a cons-

trutora lança as unidades dos empreendimentos imobiliários (condo-
mínios, casas, apartamentos e etc) que serão construídas. Esse lança-
mento já pode ser feito antes da construção, contanto que a incorpo-
ração já tenha sido registrada em cartório. Já tendo clientes que assi-
naram contratos de compra, a construtora repassa esses contratos a
uma empresa securitizadora. O objetivo aqui é antecipar os recebí-
veis previstos em contrato, ou seja, as parcelas do financiamento dos
imóveis que foram formalizados junto à construtora, para financiar a
obra da edificação.

A empresa securitizadora vai “empacotar” as parcelas dos compra-

dores em sua totalidade, antecipando o pagamento à construtora ou
incorporadora. Ela faz isso ao transformar as dívidas dos compradores
em títulos de crédito, os CRI’s. Esses CRI’s são então distribuídos ao
mercado e podem ser adquiridos por investidores através de correto-
ras de valores. Quando o investidor compra um CRI, ele vai ter o valor
investido acrescido de um rendimento extra em um determinado
período. Essa taxa adicional pode ser recebida no vencimento da
aplicação ou de forma periódica, a depender do título.

Em relação à rentabilidade dos CRI’s, como são considerados títulos

de renda fixa, ela é relativamente previsível. ou seja, esse tipo de
investimento paga uma taxa prefixada que é conhecida já no mo-
mento da compra. Mas pode ocorrer do título possuir um indexador,
como a inflação ou o CDI.

Em momentos de taxa de juros baixa, investimentos prefixados ou

atrelados à inflação tendem a ser interessantes, pois significam que
você não perderá poder de compra, garantindo ganhos reais, não
corroídos pela desvalorização.

Os CRI’s são vistos como títulos de longo prazo, cujo resgate pode
variar de 2 a 15 anos. É possível antecipar o resgate vendendo o título
em um mercado secundário. Nesse caso, prepare-se para perder a

76
 CAPÍTULO 2

taxa de rentabilidade acordada e, em alguns casos, a ter que resga-

tar um valor inferior ao que você pagou na compra do CRI. Assim, a
liquidez é baixa.

Com relação ao risco, deve-se ressaltar que não há a proteção do

Fundo Garantidor de Créditos, o FGC. O risco de calote não diz res-
peito à quebra da securitizadora emissora do papel, mas sim de os
devedores dos financiamentos imobiliários não pagarem as dívidas.
Por isso, é importante mensurar o risco antes de comprar o título.
Cada CRI é um pacote de promessas de recebíveis específico, com
devedores diversos. Vale analisar bem a composição desse pacote
antes de adquirí-lo.

O investimento mínimo ém CRI’s é alto, da ordem de R$ 300.000,00,

sendo, portanto, um investimento voltado para investidores qualifica-
dos. Mas os pequenos investidores podem ter acesso aos CRI’s através
de Fundos Imobiliários que investem nesse tipo de papel, fracionando-
-os e distribuindo-os na forma de cotas.

A Tabela 2.25 a seguir apresenta um resumo das principais característi-

cas dos CRI’s como investimento.

Certificados de Recebíveis Imobiliários

Natureza Papel
Público-alvo IQ
Foco renda
Complexidade alta
Investimento mínimo alto
Forma de pagamento à vista
Prazo de retorno médio
Rentabilidade alta
Risco médio
Liquidez baixa

Tabela 2.25 - Avaliação do investimento em CRI’s

77
 CAPÍTULO 2

24- Flat/Condo-hotel/Hotel

O investimento em flats, unidades de condo-hotel e hotéis é mais

complexo e menos rentável do que se pensa. Com certeza não é um
investimento simples, apesar de na maioria das vezes ser vendido sem
critério algum por corretores e vendedores.

Há que se entender que esse investimento não é puramente imobiliá-

rio, é também um negócio hoteleiro no segmento de turismo de ne-
gócios ou de lazer. Você assume o risco não de um investimento imo-
biliário, mas de um novo negócio. Se você se lembra do que eu falei
no Capítulo 1, no início do e-book, o risco de investir em um novo ne-
gócio é superior que o de investir na Bolsa! Então, é preciso que você
tenha isso em mente se está pensando em adquirir uma dessas
opções, sobretudo uma unidade de condo-hotel.

Empreendimentos hoteleiros podem ser um bom negócio se forem

administrado por gestores profissionais, bem alinhados com os investi-
dores, em excelente localização, que tem fluxo e demanda turística o
ano inteiro, atrelado a uma marca consolidada no mercado. Se o
empreendimento já está pronto e operando, é prudente verificar a
saúde financeira da empresa, se há um bom fundos de reserva e
investimentos para manutenção e atualização.

Mesmo se todo os requisitos citados sejam atendidos, em vista das

transformações do mercado hoteleiro e da mudança de hábitos dos
viajantes, a rentabilidade frequentemente é abaixo do prometido e o
retorno, quando ocorre, é certamente a longo prazo. Quando o em-
preendimento está em fase de lançamento, é fácil comprar e vender
unidades. Quando a operação inicia e os problemas surgem, fica
muito difícil revender o flat/condo-hotel, ou seja, a liquidez desse
investimento é baixa.

O risco associado é alto. Como comentei, não é um risco médio de

investimento imobiliário. O setor de turismo, hotelaria e hospitalidade é
um dos mais suscetíveis a crises e oscilações da economia. Numa
crise, é o primeiro a entrar e o último a sair. Então a aposta é alta.

78
 CAPÍTULO 2

O investimento inicial em unidades hoteleiras costuma ser alto. Uma

unidade de uma grande rede hoteleira não costuma sair por menos
de R$ 300.000,00. Uma forma de tornar esse investimento mais acessí-
vel é o regime de multipropriedade, em que uma unidade pode ter
vários proprietários.

Outro sistema é a chamada “fração ideal”, em que o investidor ad-

quire uma participação societária da empresa hoteleira. São formas
engenhosas de expandir o público que pode comprar esse produto,
mas que ainda encontra dificuldades com a CVM, já que a compra
de uma suíte de hotel está atrelada a inserção em pool obrigatório
sob gestão da administradora de hotéis. Logo, não é apenas uma
transação imobiliária, e sim um contrato de investimento que, como
tal, está sujeito a uma série de exigências da autarquia que visam à
proteção do pequeno investidor.

Outra dificuldade encontrada pelos proprietários de flats e condo-ho-

téis é o contrato com a administradora hoteleira. O formato padrão
de contrato prevê a remuneração da administradora como um per-
centual da receita bruta do empreendimento, além de várias outras
taxas que passam completamente despercebidas pela maioria dos
investidores no momento da compra. Assim, o investidor fica com
todo o risco do negócio, só recebendo algum lucro se a empresa
atingir um bom resultado. Mas, como os custos são muito altos, a reali-
dade mais frequente é ter que aportar dinheiro mês a mês.

Para complicar um pouco mais a situação, surgiram sites e aplicativos,

como o Airbnb, que trouxeram uma infinidade de possibilidades de
hospedagem para atender a todos os gostos e bolsos, em imóveis
particulares em virtualmente qualquer lugar do planeta. Essa competi-
ção se acirrou e forçou os hotéis a se ajustar a taxas de vacância
crescentes, reduzindo as margens de lucro ou, em alguns casos, invia-
bilizando operações inteiras.

Deve-se também levar em conta a necessidade frequente que os

hotéis tem por reformas, atualizações e manutenções, a grande de-
preciação do ativo pelo uso frequente e a sazonalidade das receitas

79
 CAPÍTULO 2

com ocupação. Tudo isso, aliado à relação de longo prazo que se

estabelece e à baixa liquidez e rentabilidade, tornam o investimento
complexo e não recomendável para pequenos investidores. Não é a
toa que, desde 2018, a distribuição de ofertas públicas de investimen-
to em condo-hotéis segue regras específicas definidas pela Instrução
CVM 602. Leitura obrigatória para quem está considerando esse tipo
de investimento.

A Tabela 2.26 a seguir apresenta um resumo das principais característi-

cas do flat/condo-hotel/hotel como investimento.

Flat/Condo-hotel/Hotel
Natureza Tijolo
Público-alvo Público em geral
Foco renda
Complexidade alta
Investimento mínimo alto
Forma de pagamento à vista ou parcelado
Prazo de retorno longo
Rentabilidade baixa
Risco alto
Liquidez baixa

Tabela 2.26 - Avaliação do investimento em Flat/Condo-hotel/Hotel

25- Imóvel corporativo

Os imóveis a que se refere este item incluem lajes e edifícios corporati-

vos, que são imóveis únicos, em localizações excelentes, edifícios de
alta qualidade construtiva e arquitetônica, com grandes inquilinos,
encontrados tipicamente em grandes centros empresariais e financei-
ros. São tradicionalmente os ativos de investimento imobiliário preferi-
dos dos grandes investidores institucionais, como os fundos de investi-
mento imobiliário e os fundos de pensão, que buscam para os seus
cotistas renda com boas taxas de retorno, baixa vacância, baixíssima
propbabilidade de inadimplência e proteção contra a inflação.

80
 CAPÍTULO 2

Alguns desses grandes investidores investem em edfícios inteiros, enquanto

que outros em apenas alguns andares, daí a menção às lajes corporativas.
A carteira de inquilinos é composta por empresas com forte estrutura e
capacidade financeira, o que torna o risco de inadimplência muito baixo.
Se essas empresas derem calote” e não pagarem os aluguéis, como em
geral são companhias de capital aberto e com governança corporativa,
elas perdem muito, porque daí suas notas dadas pelas agência de risco
que atuam no mercado baixam, provocando queda de ações e aumento
do custo de financiamento.

A liquidez desse tipo de investimento é alta, já que com esses bons imóveis
e inquilinos geram muito interesse por parte de grandes fundos, principal-
mente. No Brasil, esses imóveis se concentram em grandes centros urbanos,
a grande maioria deles situa-se na cidade de São Paulo e há alguns no Rio
de Janeiro.

Imóveis corporativos dependem da macroeconomia, do nível de investi-

mento e crescimento do PIB. Tudo isso se reflete no aumento do número de
contratações e, consequentemente, no aumento da demanda por escritó-
rios desse padrão.

O investimento direto em edifícios e lajes corporativos é absolutamente

inacessível para a grande maioria dos investidores, já que apenas um escri-
tório pode valer alguns milhões de reais. O acesso aos pequenos investido-
res se dá através de fundos imobiliários que investem nesse tipo de imóveis.
Entretanto, para investir neles é necessário bom conhecimento do ciclo
imobiliário para saber o momento certo de entrar e, eventualmente, de
sair.

A Tabela 2.27 a seguir apresenta um resumo das principais características

dos imóveis corporativos como investimento.

Imóvel corporativo
Natureza Tijolo
Público-alvo Fundos de investimento e fundos de pensão
Foco renda
Complexidade baixa
Investimento mínimo alto
Forma de pagamento à vista ou parcelado
Prazo de retorno longo
Rentabilidade média
Risco baixo
Liquidez baixa

Tabela 2.27 - Avaliação do investimento em imóveis corporativos

81
 CAPÍTULO 2

26- Mudança de zoneamento

Definidas no Plano Diretor de cada município, o zoneamento é uma

divisão da área total do município em sub-áreas, sobre as quais inci-
dem diretrizes diferenciadas para o uso e a ocupação, tendo cada
uma seus próprios índices urbanísticos. Em outras palavras, o zonea-
mento define o que pode ou não ser construído em cada terreno.

Durante a vigência de uma determinada versão do plano diretor, em

um dado terreno, por exemplo, pode-se construir apenas casas. Mas,
pode ocorrer uma mudança no plano diretor, flexibilizando as regras
para se construir naquele local, permitindo a partir de então a cons-
trução de prédios com determinado número de pavimentos. Esse
terreno adquire, instantaneamente, maior valor de mercado, já que
passa a ser interessante para construtoras, que precisam poder cons-
truir vários pavimentos em um empreendimento, a fim de viabilizar
economicamente o projeto.

Aproveitar mudanças de zoneamento, como a do exemplo acima,

pode ser um bom investimento, dependendo basicamento de se ter
uma boa margem de certeza sobre a alteração e de acertar no
timing. É difícil saber ao certo quando determinadas diretrizes do
plano diretor serão alteradas em um zona ou outra, a menos que
você tenha informações privilegiadas, dos bastidores da prefeitura,
mais especificamente da secretaria de urbanismo ou da equipe que
trata das alterações no zoneamento. Essas alterações costumam ser
lentas e incluir diversas consultas públicas com moradores e empresá-
rios do município ao longo do tempo, então sua presença nessas reu-
niões pode ser interessante.

Se conseguir prever o momento certo da compra de um terreno logo

antes da mudança de zoneamento, a valorização pode ser fantásti-
ca. Mas o risco sempre está presente, pois o prazo para as mudanças
práticas chegarem pode ser longo, talvez passem anos antes de de
fato serem implementadas. Durante esse tempo, o terreno continuará
não sendo atrativo para compradores, e a liquidez, portanto, é baixa.
Uma boa sugestão se você prevê alguma mudança de plano diretor

82
 CAPÍTULO 2

em um horizonte de alguns meses à frente, seria fazer contratos de

opção de compra com os proprietários, condicionando a compra à
confimação das expectativas a serem aprovadas.

A Tabela 2.28 a seguir apresenta um resumo das principais característi-

cas das mudanças de zoneamento como investimento.

Mudanças de zoneamento
Natureza Tijolo
Público-alvo público em geral
Foco valorização
Complexidade média
Investimento mínimo alto
Forma de pagamento à vista ou parcelado
Prazo de retorno longo
Rentabilidade média
Risco alto
Liquidez baixa

Tabela 2.28 - Avaliação do investimento em mudanças de zoneamento

27- Permuta de terreno

Você pode não saber, mas existe aí fora um enorme mercado forma-
do por pessoas que investem na compra de terrenos a médio e longo
prazo para lucrar na troca, ou permuta, deles por apartamentos ou
lotes em empreendimentos de incorporadoras, construtoras ou lotea-
doras. Alguns deles focam também na venda desses terrenos, ao
invés da permuta física.

Esses investidores são apelidados de “terreneiros”. É um investimento

muito comum e que o investidor costuma até dobrar o valor investido.
Esses investidores costumam ter boa capacidade financeira e focam
na valorização a médio prazo, de 03 a 07 anos, que é o prazo para
um empreendimento ficar pronto.

Existem duas modalidades de permuta: física ou financeira. A permu-

83
 CAPÍTULO 2

ta física é a troca do terreno por imóveis do próprio empreendimento, que

serão transferidos para o proprietário do terreno assim que a edificação
ficar pronta, correspondendo em geral de 10% a 30% da quantidade de
unidades do empreendimento. Esse percentual depende do percentual
que o valor de mercado do terreno representa em relação ao custo total
do empreendimento.

Para que seja um bom negócio, a permuta física deve ser feita com em-
presas idôneas, e ser atrelada a um contrato bem “amarrado”, envolvendo
garantias adicionais, além do próprio terreno e das unidades prometidas.

Por outro lado, há também a permuta financeira, através da qual, após o

início das vendas das unidades, uma parte das receitas é repassada vai
para o proprietário do terreno, à medida que os pagamentos forem sendo
feitos. É uma transação de menor risco para o terreneiro, já que o retorno
do investimento já se inicia durante a obra, com a entrada dos primeiros
pagamentos feitos pelos compradores de unidades na planta. O prazo, por
outro lado, se estende até a quitação das últimas parcelas dos imóveis
financiados.

Diferente da permuta física, a financeira pode ser um bom ou mal negócio,

depende da fase do ciclo imobiliário em que se encontra ao final da obra.
Isso porque, se o mercado estiver em recessão, por exemplo, os investidores
que compraram apartamento na planta costumam devolvê-los à incorpo-
radora pedindo ressarcimento de parte dos valores pagos, já que não
vislumbram valorização dos imóveis na entrega. Então o timing, e também
um pouco de sorte, são essenciais nesse negócio.

A Tabela 2.29 a seguir apresenta um resumo das principais características

da permuta de terreno como investimento.

Permuta de terreno
Natureza Tijolo
Público-alvo público em geral
Foco valorização
Complexidade média
Investimento mínimo alto
Forma de pagamento à vista ou parcelado
Prazo de retorno médio
Rentabilidade alta
Risco baixo
Liquidez média

Tabela 2.29 - Avaliação do investimento em permutas de terreno

84
 CAPÍTULO 2

28- Loja grande de rua

Comprar lojas grandes de rua para alugar não é para pequenos

investidores individuais. Uma imóvel desse pode custar alguns milhões
e sua locação envolve algumas dezenas de milhares de reais.

Eu frequentemente ouço de investidores imobiliários que investir numa

loja de rua grande para um bom inquilino foi o melhor investimento
que eles já fizeram na vida. Ouvi isso recentemente de um amigo que
investiu em uma transação de Built to Suit (você vai saber o que é
mais à frente) para ninguém menos que as Lojas Americanas, um dos
maiores varejistas do país. O imóvel fica em uma esquina, em uma
avenida muito movimentada, e o inquilino tinha acabado de renovar
o contrato por mais 10 anos, sem nunca ter atrasado um único alu-
guel sequer. Parece muito bom, não é?

Os inquilinos de lojas grandes de rua costumam ser bancos, grandes

redes de varejos ou de academias. Se, por um lado, isso traz seguran-
ça aos proprietários ao diminuir o risco de inadimplência e ampliar a
duração dos contratos, por outro sobrem as exigências em relação à
qualidade do terreno e do imóvel, com foco em excelente localiza-
ção, longos vãos abertos, sistema de ar-condicionado central, muitas
vagas de estacionamento, layout acessível, elevadores etc. Assim, os
donos dessas lojas são geralmente grandes investidores ou, em alguns
casos, uma união de vários pequenos investidores.

O menor risco desse negócio obriga os investidores a trabalhar com

menores rentabilidades. Justo: quanto menor o risco, menor a rentabi-
lidade. E, como há uma grande procura por esse tipo de lojas, a liqui-
dez costuma ser alta e a vacância baixa. É o tipo de bem que vale a
pena manter, pois continuarão gerando renda aos investidores e a
seus sucessores por décadas.

O problema, também pode ocorrer com qualquer outro imóvel co-

mercial, é o risco de mudança na dinâmica do comércio local, com
a degradação do bairro ou surgimento de um shopping nas proximi-
dades. Se for uma questão de degradação da rua, vale fazer parce-
rias com os proprietários de lojas vizinhas para recuperar o local. Não

85
 CAPÍTULO 2

adianta depender exclusivamente do poder público. No caso de

surgir um shopping, vale considerar, com bastante antecedência, a
possibilidade de venda do ponto.

Algo que também vem preocupando os donos de lojas grandes de

rua é o fechamento em série de agências de banco. Nos últimos
anos, os agências presenciais dos grandes bancos estão dando lugar
aos serviços online. Isso tem proporcionado grande economia a essas
empresas, que estão reduzindo despesas para concorrer com as finte-
chs, a maioria 100% online. Esse é um movimento progressivo e ocorre
também com os grandes varejistas, mas deve chegar a um limite, já
que ainda há uma importante parcela dos consumidores que prefere
continuar comprando e sendo atendida presencialmente.

A Tabela 2.30 a seguir apresenta um resumo das principais característi-

cas de lojas grandes de rua como investimento.

Loja grande de rua

Natureza Tijolo
Público-alvo público em geral
Foco renda
Complexidade baixa
Investimento mínimo alto
Forma de pagamento à vista ou parcelado
Prazo de retorno longo
Rentabilidade média
Risco baixo
Liquidez alta

Tabela 2.30 - Avaliação do investimento em lojas grandes de rua

29- Loja de shopping

Lojas de shpping também são investimentos restritos a grandes investi-

dores ou, pelo menos, a uma união de vários pequenos investidores. A
maioria dos grandes shoppings hoje pertencem a alguns poucos gru-

86
 CAPÍTULO 2

pos empresarias especializados ou mesmo a grandes fundos imobiliá-

rios, então há pouca disponibilidade de lojas para serem vendidas a
indivíduos.

No passado, os shoppings eram um bom negócio, tanto para os pro-

prietários das lojas como para os inquilinos. Hoje esse cenário mudou.
Os shoppings foram fortemente impactados pela expansão do co-
mércio eletrônico e pela concorrência entre si. A quantidade de sho-
ppings que surgiram nos últimos anos foi desproporcional ao aumento
da demanda ou mesmo ao aumento real da renda da população.
Então, é visível hoje que grande parcela dos lojistas, sobretudo dos
pequenos, estão amargando prejuízos em suas operações, o que se
reflete no aumento da inadimplência e na judicialização dos contra-
tos.

Lembre-se de que, para um investimento ser bom, é necessário que o

negócio seja bom para as duas partes, tanto para o proprietário da
loja como para o inquilino, do contrário não há sustentabilidade. A
ocupação de lojas de shopping é extremamente dispendiosa e não
envolve apenas o custo locatício. Há uma infinidade de taxas que
compõem o boleto mensal, incluindo fundos de promoção e marke-
ting, parcela variável do aluguel conforme o faturamento, condomí-
nio, além de taxas únicas e geralmente obrigatórias, pagas na entra-
da, como pacote inicial de marketing.

Todo esse custo, aliado às quedas de faturamento do comércio nos

últimos anos, acaba inviabilizando muitas operações. E o resultado
inevitável é o aumento das taxas de vacância. E, durante a vacân-
cia, parte das taxas continuam a ser cobradas do proprietário.

Então, o investimento em lojas de shopping é recomendável apenas

para aqueles que tem grande boa capacidade financeira e enten-
dem muito bem a dinâmica desse negócio. O quadro muda quando
falamos dos grandes investidores que desenvolvem e operam os pró-
prios shoppings. Esses sim tem em mãos um negócio com excelente
potencial de rentabilidade a longo prazo, desde que reinvistam parte
considerável dos ganhos em atualizações arquitetônicas e em atra-
ções que alavanquem o fluxo de clientes e a relevância do shopping,
em detrimento da concorrência.
87
 CAPÍTULO 2

Assim como os empreendimentos hoteleiros, os shoppings não são

investimentos puramente imobiliários. Dependem da situação do
varejo e também da hospitalidade, já que há também operações de
gatronomia nas praças de alimentação. Esses são setores diretamen-
te dependentes do momento econômico que vive o país: consumo
das famílias, nível de emprego e renda, taxa de juros, disponibilidade
de crédito, crescimento do PIB etc.

A Tabela 2.31 a seguir apresenta um resumo das principais característi-

cas das lojas de shopping como investimento.

Loja de shopping
Natureza Tijolo
Público-alvo público em geral
Foco renda
Complexidade baixa
Investimento mínimo alto
Forma de pagamento à vista ou parcelado
Prazo de retorno longo
Rentabilidade média
Risco médio
Liquidez média

Tabela 2.31 - Avaliação do investimento em lojas de shopping

30- Self storage

Os Self storage são galpões com vários compartimentos de tamanhos

variados, que são utilizados para armazenamento. Costumam ser
utilizados para guardar móveis e pertences pessoais de famílias ou de
pequenas empresas que estão de mudança.

No Brasil, o mercado de self storage despontou no Brasil há poucos

anos, com galpões em terrenos baratos na periferia visitados espora-
dicamente pelos clientes. Hoje, esse tipo de serviço está se tornando
cada vez mais popular entre as famílias e o conceito vem se expan-
dindo para atender empresas de entrega que precisam estar perto
dos clientes.

88
 CAPÍTULO 2

É um segmento de atividade que vem chamando a atenção de

grandes investidores, como Sam Zell, bilionário que tem um fundo
próprio para investir nas melhores oportunidades do mercado imobili-
ário mundo afora. Os fundos que investem em Self storage no Brasil
ainda são fechados. Mas seguramente serão abertos na Bolsa nos
anos à frente, abrindo oporunidade para os pequenos investidores
entrarem.

Deixando os grandes investidores e os investidores institucionais de

lado, se você pensa em abrir um self storage, é recomendável fazê-lo
preferencialmente em locais com preços baixos de terreno, para con-
seguir oferecer espaços a valores de aluguel condizentes com o ne-
gócio. Lembre-se que a maior parte dos potenciais clientes ainda são
pessoas físicas.

A segurança também é muito importante. É necessário investir em

seguros, vigilância 24 horas e em sistemas de câmeras e alarmes. A
gestão, teoricamente, é muito simples: é só receber e devolver os
móveis e pretences dos clientes. É recomendável fazer uma vistoria na
entrada, para levantar uma lista com todos os itens que estão dando
entrada, para evitar reclamações futuras.

A partir daí, o cliente faz tudo sozinho: ele se responbiliza pelo trans-
porte e organização dos itens dentro do espaço locado e mantém
consigo uma cópia da chave. O cliente raramente aparece durante
a vigência do contrato, apenas para pegar uma coisa ou outra. É
possível que você só o veja na entrada e na saída, quando ele for
recolher seus pertences. E os contratos em geral duram desde alguns
meses até anos.

Aind existem poucos empreendimento do tipo no Brasil e o hábito de

utilizá-los para armazenamento tem crescido entre as pessoas, então
ainda há muito espaço no mercado para expansão desse negócio. A
expectativa dessa modalidade de investimento é de boa rentabilida-
de a longo prazo, com baixo risco e boa liquidez.

A Tabela 2.32 a seguir apresenta um resumo das principais característi-

cas do self storage como investimento.

89
 CAPÍTULO 2

Self storage
Natureza Tijolo
Público-alvo público em geral ou investidores institucionais
Foco renda
Complexidade média
Investimento mínimo alto
Forma de pagamento à vista ou parcelado
Prazo de retorno longo
Rentabilidade média
Risco baixo
Liquidez média

Tabela 2.32 - Avaliação do investimento em self storage

31- Senior living

Os residenciais para terceira idade, ou senior livings, são empreendi-

mentos especialmente projetados para oferecer uma solução com-
pleta de moradia aos idosos, proporcionando todos os serviços e cui-
dados necessários ao longo do tempo. É um modelo de negócio de
sucesso nos EUA e na Europa, e que ainda engatinha aqui no Brasil.

Em geral, os residenciais para terceira idade atuam em três níveis de

operação: recebem idosos de vida independente, idosos que preci-
sam de alguns cuidados pontuais e idosos que necessitam de cuida-
dos intensivos e permanentes. Independente do estágio, todo o em-
preendimento é pensado para oferecer acessibilidade e toda uma
gama de serviços, que incluem médicos, enfermeiros, pedagogos,
psicólogos, nutricionistas etc. O foco é na criação de um senso de
comunidade, que incentive os residentes à sociabilidade, aprendiza-
do e cuidado à saúde e qualidade de vida.

É um negócio bem inicial no Brasil, havendo grande potencial de

desenvolvimento, já que a população está envelhecendo e o expec-
tativa de vida crescendo. No país, o atendimento a essa demanda

90
 CAPÍTULO 2

ainda é muito pulverizada e pouco profissionalizada. Há poucas opções e

a maior parte oferece condições precárias e custo alto.

O maior desafio a ser enfrentado no Brasil é a aversão que se tem, tanto

por parte dos idosos como por parte da família, ao conceito de “casa de
repouso” ou “asilo”. Esses tipos de insituição não raro estão ligados à idéia
de abandono e maus-tratos no imaginário dos brasileiros. Portanto, é essen-
cial que os novos negócios nesse segmento se desvinculem dessa má repu-
tação e trabalhe uma imagem mais suave, voltada para saúde, bem-estar
e qualidade de vida.

Hospedar seus idosos em senior livings é um privilégio restrito a famílias de

alta renda. Por isso, boa parte das iniciativas que se vê hoje no Brasil nesse
ramo são empreendimentos de alto padrão, com mensalidades altas.
Entretanto, em anos recentes, grandes incorporadoras e fundos de investi-
mento têm apostado na criação de redes de senior living de padrão
médio, mais acessível a um maior público de idosos. As operações tem ido
relativamente bem. Um dos desafios relatados é encontrar ou desenvolver
gestão especializada e a localização que, se não for boa, acaba desesti-
mulando as familías a visitarem seus idosos, deixando-os mais isolados.

Como investimento, os residenciais para terceira idade focam em renda de

longo prazo. Possuem um risco médio, devido à crescente regulamentação
desse mercado, mas com tendência de estabilidade nas taxas de ocupa-
ção, já que o foco é em residência, não em hospedagem. A liquidez é
baixa, porque ainda há resistência a esse conceito no Brasil e poucas pes-
soas o conhecem e entendem.

A Tabela 2.33 a seguir apresenta um resumo das principais características

dos residenciais para terceira idade como investimento.

Residencial para terceira idade

Natureza Tijolo
Público-alvo público em geral ou investidores institucionais
Foco renda
Complexidade alta
Investimento mínimo alto
Forma de pagamento à vista ou parcelado
Prazo de retorno longo
Rentabilidade média
Risco médio
Liquidez baixa

Tabela 2.33 - Avaliação do investimento em senior living

91
 CAPÍTULO 2

32- Loteamento

Para que você entenda melhor o negócio de desenvolver loteamen-

to, é importante que você saiba diferenciar loteamento de condomí-
nio fechado.

O loteamento nada mais é uma área com diversos lotes ou terrenos

para comercialização, não sendo necessariamente vendidos à
mesma pessoa e nem possuindo obrigatoriamente o mesmo tama-
nho. Enquanto que em condomínios existe todo um esquema de
segurança, guarita, possibilidade de câmeras e acesso controlado,
no loteamento isso é ilegal, pois a área é pública e o acesso não
pode ser “privativo”.

Os loteamentos são ruas normais, cercadas pelos próprios moradores.

Quem compra um lote adquire apenas esse lote e nada mais. Já
quem compra uma casa em um condomínio fechado, adquire a
casa e toda a infraestrutura existente no local, incluindo áreas de
lazer, piscinas, espaço para churrasco, vagas em garagem, salões de
eventos etc. Exatamente por isso, há a cobrança da taxa de condo-
mínio. Por outro lado, em relação à manutenção de ruas e praças
que possam existir em loteamentos, elas continuam responsabilidade
do município, bem como a coleta de lixo e outros serviços, como
limpezas de bueiros. Em condomínios tudo isso fica na conta dos mo-
radores.

Outro ponto que diferencia um condomínio de um loteamento é a

legislação. Perante a lei, o loteamento é uma subdivisão de glebas
em lotes destinados a edificações, sujeitando o local a abertura de
novas vias, logradouros públicos ou ampliação de qualquer via exis-
tente. Já os condomínios são regidos pela Lei do Condomínio, contida
no Código Civil, que descreve os condomínios como edificações, ou
conjunto delas, construídos sob a forma de unidades isoladas destina-
das a fins residenciais ou não. Podendo ser alienados em parte ou
como um todo, constituindo propriedade autônoma, sujeitas as limita-
ções da lei.

92
 CAPÍTULO 2

Falemos agora do investimento em si. Desenvolver loteamentos é um

negócio que visa à valorização no médio/longo prazo. Para exercer
essa atividade, é preciso ter know-how e capital. O valor investido
não é baixo, porque você vai precisar comprar uma grande área
para depois dividi-la em terrenos menores, os lotes. Um loteamento
requer toda uma infraestrutura necessária para atender a cada lote,
que inclui elétrica, hidraúlica, esgoto, drenagem, pavimentação etc.
A localização do terreno também é muito importante, precisa ter no
entorno opções mínimas de serviços e conveniências que tornem o
local atrativo para se morar, do contrário as vendas patinam.

A maior dificuldade em se desenvolver loteamentos é o complexo

processo de aprovações, licenças e atendimentos às legislações am-
bientais estaduais e federais. Esse processo pode se estender por
vários anos, até 10 anos ou mais, então é muito importante ter uma
gestão adequada do fluxo de caixa. E lembrar que a comercializa-
ção não pode começar de forma alguma antes de tudo estar regula-
rizado e a incorporação registrada, senão incorre-se em crime previs-
to em lei. Além disso, como toda incorporação, pode haver desistên-
cias dos compradores ao longo das obras, com a imposição de devo-
lução de parte dos valores pagos.

Como um negócio de longo prazo, há que se ter boa sincronia entre

o departamento comercial e o de obras, ajustando-se os preços dos
lotes à medida que a obra evolui e reservando bons terrenos para as
últimas etapas, para não haver acúmulo de estoque no final.

Como vimos, o loteamentos é um negócio para grandes investidores.

A boa noitícia é que existem fundos de investimento imobiliário, dis-
postos a assuir maior risco em busca de maiores retornos, que inves-
tem na incorporação de loteamentos. É possível então para os investi-
dores pequenos adquirir cotas desses fundos, diluindo muito o risco.

A Tabela 2.34 a seguir apresenta um resumo das principais característi-

cas do loteamento como investimento.

93
 CAPÍTULO 2

Desenvolver loteamentos
Natureza Tijolo
Público-alvo público em geral ou investidores institucionais
Foco valorização
Complexidade alta
Investimento mínimo alto
Forma de pagamento à vista ou parcelado
Prazo de retorno longo
Rentabilidade alta
Risco médio
Liquidez média

Tabela 2.34 - Avaliação do investimento em loteamento

33- Transações imobiliárias com contratos atípicos

Antes de comentarmos esse item como investimento, é importante

entender o que são contratos atípicos. A classificação sobre tipicida-
de e atipicidade dos contratos nada mais é que uma previsão legal
mínima, para a regulação judicial dos mesmos.

Ao contrário dos contratos atípicos, os contratos típicos compreen-

dem uma classe de contratos que têm uma previsão legal mínima.
Portanto, aquele contrato está previsto na lei. Já os contratos atípicos
são aqueles que não têm uma previsão legal mínima para sua regula-
ção.

Vale ressaltar que, o fato de não ter uma previsão legal expressa para
regulação do contrato, não significa dizer que esse tipo de contrato
não tenha validade. Pelo contrário, o fato é que o código civil autori-
za os contratantes a realizarem contratos atípicos, contanto que res-
peitem as normas gerais presentes no mesmo código.

Afunilando para o mercado de imóveis, um contrato é chamado de

atípico quando ele foge do padrão de contrato utilizado no mercado

94
 CAPÍTULO 2

imobiliário. Quando analisamos o setor imobiliário em geral, nos depa-

ramos com contratos imobiliários que visam ao fim residencial ou ao
comercial. Por isso, é comum que os contratos tenham vigência de
um, dois ou três anos, que são os prazos previstos em lei. Quando de-
paramos com contratos com mais de 5 anos, às vezes acima de 10
anos, ou até mesmo contratos de 20 anos ou mais, estamos diante de
contrato “atípicos”.

Não é preciso pensar muito para descobrir por que os contratos atípi-
cos de locação são tão desejáveis para investimento. Prazos maiores
trazem a segurança do longo prazo garantida, que é tão almejada
pelos investidores conservadores. O risco existe, lógico, porque todo
contrato pode ser rescindido. Entretanto, esses contratos costumam
agregar cláusulas que permitem proteger tanto o inquilino, quanto o
proprietário desses imóveis.

Esse item então se refere a transações imobiliárias “típicas”, como

compra e venda, associadas a contratos “atípicos” de locação sub-
sequentes. É o caso do Built to Suit, do Buy & Lease e do Sale & Lease
(Back). Vamos entender cada um desses negócios a seguir.

O Buit to Suit é a construção sob encomenda de um imóvel para um

cliente. São geralmente imóveis logísticos ou comerciais para grande
empresas, como um grupo varejista ou uma indústria. Como o imóvel
deve servir a um fim específico, o projeto segue diretrizes bem defini-
das para se atender ao máximo às necessidades do cliente.

O que acontece é que essas empresas nem sempre preferem ter imó-
veis próprios. Para a maioria delas, serem proprietárias dos imóveis
que possuem não é necessariamente uma vantagem competitiva, e
traz a desvantagem de imobilizar muito capital que poderia, por
exemplo, ser reinvestido no negócio. Assim, elas preferem alugar esses
imóveis.

O problema é que o mercado possui poucas opções disponíveis de

grandes e bons imóveis, que atendam com precisão aos fins que
cada empresa precisa. Nesse ponto, surgem investidores buscam

95
 CAPÍTULO 2

boas oportunidades de renda, propondo-se a construir esses imóveis

em terrenos próprios para então locá-los a longo prazo a essas empre-
sas, através de contratos atípicos de locação.

Então o Built to Suit é uma forma de incorporação, a ser tratada no

item 34 dessa obra, sendo um excelente investimento em valorização.
Mas quando atrelada a um contrato atípico de locação, torna-se
também um ótimo investimento em renda. O prazo é longo e o risco é
baixo, pois os inquilinos são em geral muito bons: empresas com
grande capacidade financeira. A liquidez também é alta, porque o
imóvel a ser construído já tem um locatário pré-definido antes mesmo
de a obra iniciar.

Outro tipo de transação atípica é o Buy & Lease (BL). Considere a

mesma situação já descrita anteriormente, em que uma empresa
necessita de um imóvel com certas características para realizar suas
operações. No caso do Buy & Lease, o investidor, ao invés de investir
na construção de um imóvel do zero, como no Built to Suit, ele investe
na compra de um imóvel já pronto que atenda às necessidades da
empresa. Essa compra é “amarrada” contratualmente à locação do
mesmo pela empresa. É também um bom investimento, mas a renta-
bilidade não é tão alta quanto no Built to Suit, já que o imóvel foi ad-
quirido a preço de percado, não havendo o fator valorização que o
imóvel construído ganha.

Por fim, temos o Sale & Lease (Back). O Sale & Lease é uma transação
tipicamente imobiliária, mas assume um viés financeiro no contexto
em que ela se efetiva. O Sale & Lease é geralmente feito quando
uma empresa precisa de capital, por qualquer motivo que seja (rein-
vestimento, capital de giro, alongamento de dívidas etc), e se dispõe
a vender um de seus imóveis, como um galpão ou um prédio corpo-
rativo, para um grande investidor, family office ou mesmo um fundo
de investimento imobiliário, com a compra condicionada a um con-
trato de locação a longo prazo.

Então, no Sale & Lease, a empresa continua ocupando o imóvel da

mesma forma que antes, só que agora não mais como proprietária,

96
 CAPÍTULO 2

mas como inquilina, garantindo a rentabilidade a longo prazo dos

investidores através do pagamento de uma boa taxa de capitaliza-
ção, geralmente de 8% a 12% a.a, acrescida de um indexador (IGP-M
ou IPCA). Caso no contrato haja uma cláusula de recompra do
imóvel pelo inquilino, viável por lei até um prazo de três anos de
vigência do contrato, o Sale & Lease se torna Sale & Lease Back.

Assim como o Buy & Lease, o Sale & Lease é também uma modalida-
de de investimento interessante para os investidores, de renda de
longo prazo (de 10 a 20 anos), com rentabilidade média, baixo risco e
alta liquidez. Inclusive são as preferidas pelos fundos imobiliários que
investem em tijolo, mais até que o Built to Suit, pelo fato de os imóveis
já estarem prontos e o contrato de locação já gerar renda imediata.

As transações diretas de BTS, SL e SLB são restritas a grandes investido-

res e a investidores institucionais. Mas os fundos imobiliários de tijolo
garantem o acesso de pequenos investidores a esses tipos de investi-
mento.

A Tabela 2.35 a seguir apresenta um resumo das principais característi-

cas dos transações imobiliárias com contratos atípicos como opção
de investimento.

Transações imobiliárias atípicas

Natureza Tijolo
Público-alvo público em geral ou investidores institucionais
Foco renda
Complexidade média
Investimento mínimo alto
Forma de pagamento à vista ou parcelado
Prazo de retorno longo
Rentabilidade média ou alta
Risco baixo
Liquidez alta

Tabela 2.35 - Avaliação do investimento em transações imobiliárias atípicas

97
 CAPÍTULO 2

34- Incorporação

A incorporação é uma das formas mais clássicas e rentáveis de se

investir em imóveis. Mas é também uma das que envolvem maiores
riscos. Incorporar não é tarefa simples e demanda conhecimento
para se executar com desenvoltura uma série de atividades, sendo as
mais importantes entender a necessidade dos clientes e saber
vender.

Perante a Lei, a incorporação imobiliária se refere ao conjunto de

atividades exercidas com a finalidade de construir ou promover a
construção de edificações ou conjunto de edificações, bem como a
sua comercialização, total ou parcial, compostas de unidades autô-
nomas que, em seu conjunto, formam um condomínio. É uma ativida-
de regulamentada pela Lei nº 4.591 de 16 de dezembro de 1964, que
define o incorporador como sendo toda pessoa (quer física, quer
jurídica) que de alguma forma se responsabilize pela entrega, dentro
de prazo, preço e condições determinadas, as obras concluídas.

Da letra da lei, já é possível entender o tamanho da responsabilidade

daquele que promove uma incorporação. Envolve uma ampla gama
de atividades, desde a prospecção de oportunidades, identificação
da demanda não-atendida, identificação e compra de terrenos,
passando pela contratação de projetos, obtenção de licenças e
alvarás, captação de financiamentos, estruturação do marketing e
equipe de vendas, vendas, contrução, até entrega, vistoria e garan-
tia dos imóveis. Enfim, absolutamente tudo que está envolvido na
viabilização de um empreendimento imobiliário.

Vale esclarecer que a obra, apesar ser uma das responsabilidades do

incorporador, pode ser terceirizada. É por isso que você vê empresas
que são chamadas puramente de “incorporadoras”, não exercendo
a construção direta do empreendimento. E há também empresas
que são conhecidas como “construtoras”, mas na verdade são inco-
poradoras que atuam também diretamente na construção do em-
preendimento, através de equipe própria. É importante saber que,
independentemente da terceirização de algumas atividades, como a

98
 CAPÍTULO 2

obra, a incorporadora responde solidariamente com as contratadas.

O investimento em incorporação não é algo para investidores passi-

vos, que só querem aplicar o dinheiro e retirar os lucros ao final. É uma
atividade própria para empreendedores, que detenham pelo menos
uma parte do capital necessário ou sócios investidores. O incorpora-
dor é intrínsecamente uma pessoa, ou pessoas, muito otimista, sabe
suportar grande pressão e riscos, delegar tarefas e é resiliente a mu-
danças e intempéries.

A incorporação imobiliária é uma forma de especulação. Mesmo que

a demanda identificada tenha sido ratificada através de estudos de
mercado, na prática não se sabe ao certo como será a receptivida-
de do público, ou mesmo se a necessidade atual se perpetuará até a
conclusão do empreendimento.

Vale aqui uma observação. Nem todas as incorporações são arrisca-

das. Há um tipo específico de incorporação que tem baixo risco: a
incorporação sob encomenda, ou incorporação do tipo Built to Suit.
Já vimos sobre essa modalidade de negócio no item 33 desta obra
quando associada a contratos de locação, agora como estratégia
de valorização. Diferentemente de incorporar para especular, incor-
porar sob encomenda tem risco baixo e liquidez alta garantidos, pois
já há comprador definido mesmo antes de a obra começar.

Voltando à especulação, lembre-se que uma incoporação pode

durar vários anos. E até lá há possibilidade de o cenário econômico
virar, ocorrerem atrasos de projetos e obra, surgirem processos traba-
lhistas, mudanças de legislação, quebra de parceiros e fornecedores,
devolução de compras na planta etc. Por mais cuidadoso que se
seja, há muita incerteza envolvida e o empreendedor se expõe muito,
principalmente se teve de recorrer a financiamentos bancários.

Se o empreendedor foi capaz de resistir a tudo isso e conduziu bem o

processo a partir de uma demanda reprimida, a perspectiva é de ter
altas rentabilidades. É simplesmente um dos negócios imobiliários mais
rentáveis que existe. Lembre-se que risco e retorno são diretamente

99
 CAPÍTULO 2

proporcionais.

Para ser bem-sucedido com o negócio de incorporação, em geral, é

recomendável começar pequeno, adotando uma estratégia regio-
nal, com empreendimentos mais simples primeiro, galgando cada
degrau com cuidado.

Pode-se também, adotar uma estratégia de atuação em nichos

específicos, desde que haja demanda local. E, telvez o mais impor-
tante, não embolse todo o lucro com uma incorporação bem-sucedi-
da; pegue o necessário e reinvista em um próximo projeto bem funda-
mentado. Essa é a premissa para criar um ciclo virtuoso de riqueza
com incorporação, e também para se ter caixa e poder aproveitar
boas oportunidades que surjam pelo caminho.

A Tabela 2.36 a seguir apresenta um resumo das principais característi-

cas do incorporação como opção de investimento.

Incorporação
Natureza Tijolo
Público-alvo público em geral ou investidores institucionais
Foco valorização
Complexidade alta
Investimento mínimo alto
Forma de pagamento à vista ou parcelado
Prazo de retorno médio/longo
Rentabilidade baixa, média ou alta
Risco baixo, médio ou alto
Liquidez baixa, médio ou alto

Tabela 2.36 - Avaliação do investimento em incorporação

100
 CAPÍTULO 2

35- Galpões e Indústrias

O investimento nesse tipo de negócio é bem comum, sobretudo nos

galpões. Depois dos imóveis residenciais e escritórios, os galpões logís-
ticos aparecem como terceira opção “preferida” pelos investidores.
No caso de galpões, como pode haver a demanda por imóveis me-
nores, até pessoas físicas podem investir diretamente, construindo
galpões para alugar. No caso dos grandes galpões e centros logísti-
cos, de alta qualidade, com tecnologia embarcada, esse é um terri-
tório exclusivo dos investidores institucionais, como os fundos imobiliá-
rios.

Podemos afirmar que os galpões e indústrias concorrem diretamente

com os shoppings e prédios corporativos pela preferência dos gran-
des fundos de investimento. Todos esses negócios trabalham com
inquilinos de alta qualidade, com baixíssimos índices de inadimplência
e também baixas taxas de vacância. E quanto melhor for a localiza-
ção, menor é o risco e maior a liquidez.

Note que a liquidez de um grande imóvel logísitico ou industrial avulso

no mercado é bem baixa. Devido aos elevados valores envolvidos a
alta alta especificidade desse tipo de imóveis, há um número peque-
no de possíveis compradores. Mas quando um imóvel desses já se
encontra ocupado e é colocado à venda, há sempre muitos investi-
dores interessados. É o caso das transações de Sale & Lease, uma das
preferidas dos family offices e fundos imobiliários para renda.

Há que se destacar que existe uma grande diferença entre os imóveis

logísticos e os industriais, em vários aspectos. As industrias precisam de
certificações para atender à legislação ambiental e também para
atender às demandas de certos mercados mais exigentes. Então,
quanto mais aderentes forem as instalações às exigências a que se
submetem os usuários, menores as adaptações necessárias, tornando
o imóvel mais atrativo.

Quanto aos imóveis logísticos, estes são utilizados para o armazena-

mento de produtos, matérias primas e equipamentos das empresas.

101
 CAPÍTULO 2

Assim, a localização é o ponto crucial, para que se reduzm os custos

com deslocamento. É muito importante estarem próximos a grandes
centros urbanos, portos, ferrovias, nas margens de grandes rodovias e
aeroportos etc. São diferenciais também possuir instalações modernas
e bem equipadas, com guarita de segurança, sistema de monitora-
mento por câmeras, alarmes, pátio de estacionamento etc

Galpões e indústrias têm demanda dependente do momento econô-

mico. Quanto maior e mais sustentável for a maré de crescimento,
menores as taxas de vacância, mais altos serão os aluguéis cobrados;
diminui o risco e aumenta a liquidez.

A Tabela 2.37 a seguir apresenta um resumo das principais característi-

cas dos galpões e indústrias como investimento.

Galpões e indústrias
Natureza Tijolo
Público-alvo público em geral ou investidores institucionais
Foco renda
Complexidade baixa
Investimento mínimo alto
Forma de pagamento à vista ou parcelado
Prazo de retorno longo
Rentabilidade média
Risco médio
Liquidez baixa
Tabela 2.37 - Avaliação do investimento em galpões e indústrias

36- Estruturação imobiliária-financeira

Esse tipo de investimento é bem interessante, mas ainda pouco co-

nhecido pelas pessoas e empresas. São operações complexas que
envolvem uma série de transações imobiliárias e financeiras, propor-

102
 CAPÍTULO 2

cionando crédito para uma parte e oportunidade de investimento

para a outra. A parte imobiliária dessas operações é a combinação-
de uma série de transações imobiliárias ou de títulos de lastro imobiliá-
rio que já consideramos nos itens anteriores. Não entendeu? Vamos
dar um exemplo para facilitar.

Imagine o caso de um investidor que encontra uma oportunidade no

mercado: um prédio corporativo que não está anunciado, deve ser
colocado à venda em breve; o prédio está vazio, mas há um grande
inquilino interessado em alugar, mas antes algumas reformas são ne-
cessárias. O problema é que só possui uma parte do capital para a
aquisição do imóvel e o retrofit. Recorre a parceiros, mas ainda assim
não consegue levantar o capital total. O que fazer?

Uma alternativa inteligente e engenhosa e recorrer às operações

estruturadas, ou estruturações imobiliário-financeiras. Nesse caso, po-
de-se pensar em uma operação combinada de compra-aluguel-se-
curitização-retrofit. Vamos descrever cada uma dessas etapas.

Na compra, é importante que o investidor divida o pagamento em

uma entrada seguida pelo maior número possível de parcelas. Para
que tudo funcione como investimento, cada etapa deve comprome-
ter o fluxo de caixa ao mínimo, tornando os aportes imediatos os me-
nores possíveis.

Uma vez transferida a escritura, deve-se assinar o contrato de loca-

ção de imediato com o interessado, estabelecendo uma carência
que abranja o tempo para finalizar todas as etapas da operação.
Com o contrato em mãos, parte-se para a securitização dos recebí-
veis de locação, passando a carteira para uma sociedade securitiza-
dora para emissão de CRI’s ou vendedo-a a um FIDC, que antecipará
o dinheiro a uma taxa de desconto. Um FIDC já pronto é uma solução
mais rápida que a emissão de CRI’s, cuja operação ainda precisa ser
estruturada e leva vários meses. Mas o FIDC certamente cobrará uma
maior taxa de desconto.

Independente da solução escolhida, como o inquilino é muito bom, o

103
 CAPÍTULO 2

investidor consegue trocar a carteira por uma antecipação de uma

fração do valor total do contrato, a tempo de pagar o restante do
parcelamento da compra e de financiar a necessária reforma.

Note que o investidor teve que abrir mão de uma renda a lonogo
prazo de aluguéis, de mais de 10 anos provavlemente, mas em con-
trapartida, conseguiu adquirir o imóvel e arcar com os custos do retro-
fit. Então, na verdade ele não “perdeu” a renda locatícia, ele viabili-
zou o negócio, “ganhando” um prédio inteiro, tendo que aportar
apenas uma pequena fração do capital necessário. Fantástico, não
acha?

Há que se ressaltar, entretanto, que as operações estruturadas não

são uma máquina milagrosa de alavancar patrimôminio do zero,
como você talvez tenha tido a impressão depois de ler esse exemplo
anterior. O ganho foi sim fantástico, mas não é o tipo de recurso que
qualquer pessoa possa lançar mão. É preciso ter muito capital. É assim
que muita gente rica consegue multiplicar seu patrimônio em pouco
tempo.

A emissão de CRI’s, por exemplo, tem tantos custos envolvidos (aber-

tura de sociedade securitizadora, taxas da CVM, consultoria financei-
ra e de estruturação, honorários de contadores, advogados, analistas
de rating, distribuidores dos papéis etc) que só compensa emitir se o
valor captado for superior a R$ 20.000.000,00!

É aquela velha história: dinheiro chama dinheiro. É muito mais “fácil”

fazer negócios e ganhar muito dinheiro se você já tem muito dinheiro.
Começar do zero é sempre mais difícil, mas as oportunidades estão aí,
e sempre aparecem para quem investe, acima de tudo, em conheci-
mento e em networking.

Esse foi apenas um exemplo de operação estruturada, dentre uma

infinidade de possibilidades. De forma geral, as transações imoliario-fi-
nanceiras tem rentabilidade alta, risco baixo e alta liquidez, podendo
ter foco em renda ou em valorização.

104
 CAPÍTULO 2

A Tabela 2.38 a seguir apresenta um resumo das principais característi-

cas de operações estruturadas como investimento.

Estruturação imobiliária-financeira
Natureza Tijolo
Público-alvo investidores institucionais
Foco renda
Complexidade alta
Investimento mínimo alto
Forma de pagamento à vista ou parcelado
Prazo de retorno longo
Rentabilidade alta
Risco baixo
Liquidez alta

Tabela 2.38 - Avaliação do investimento em operações estruturadas

37- Negócios imobiliários no exterior

Se investir dentro do próprio país não é tarefa fácil, imagine investir

fora dele! Apesar de ser um movimento complexo, é fato que investi-
mentos no exterior deveriam fazer parte de toda boa carteira de
investimentos, desde que o tamanho dela justifique lançar mão desse
recurso.

O grande fundamento por detrás de se investir no exterior é o risco do

próprio sistema econômico e financeiro nacional. Apesar de ser
mínimo, a possibilidade, por exemplo, de um calote do governo em
relação ao pagamento de volar principal e dos juros dos títulos do
tesouro direto não pode ser totalmente descartada. Esse é o risco
associado a um dos papéis mais “seguros” da renda fixa. Há outros
que podem parecer mais realistas, sobretudo para os mais antigos,
como a volta da inflação galopante, o confisco das cadernetas de
poupança e a quebra de grandes incorporadoras e de instituições
financeiras. Considerando esses cenários catastróficos, há certamente

105
 CAPÍTULO 2

economias muito mais estáveis e punjantes com bons produtos de investi-

mento para se proteger pelo menos uma parcela do patrimônio.

Investir no exterior, entretanto, envolve uma série de riscos com os quais a

maioria de nós não está acostumada: flutuações cambiais, dificuldades de
comunicação escrita ou falada em outra língua, outras leis e cultura, e
também viagens. Esse tipo de investimento pode ser feito em negócios de
papel ou de tijolo.

Investir em negócio de papel, ou seja, em títulos fora do Brasil é uma opção

mais fácil, pois se vale do mercado financeiro, que é hiperinformatizado e
globalmente conectado, além de menos burocrático e de proporcionar
mais liquidez. Por outro lado, investir direto em imóveis fora é muito mais
complexo. Há uma inteira nova legislação a explorar e a própria barreira
física, sobretudo em países que não possuem sistema informatizado de
registro de imóveis ou onde você não tenha nenhum parceiro local. Isso
demanda muito mais trabalho, tempo, custo, risco, a liquidez certamente
será baixa e o prazo, longo.

Um dos pontos fortes de se investir em negócios imobiliários no exterior é a

diversificação do câmbio e também da conjuntura política e econômica
em que se investe. Pode-se até aproveitar alguma oportunidade específi-
ca, como conseguir passaporte estrangeiro condicionado a investimentos
imobiliários no país em questão. É também muito atrativo ter uma renda
baseada em um moeda forte e muito valorizada frente ao real, como o
dólar americano e o euro.

A Tabela 2.39 a seguir apresenta um resumo das principais características

dos negócios imobiliários no exterior como investimento.

Negócios imobiliários no exterior

Natureza Tijolo
Público-alvo público em geral
Foco renda e/ou valorização
Complexidade alta
Investimento mínimo alto
Forma de pagamento à vista ou parcelado
Prazo de retorno longo
Rentabilidade Baixa, média ou alta
Risco alto
Liquidez baixa

Tabela 2.39 - Avaliação do investimento em negócios fora do país

106
 CAPÍTULO 3

Passo a Passo para Começar a Investir

Parabéns! Você chegou a talvez o ponto mais importante desse

e-book. Se você está aqui, é porque já teve sua visão amplificada, ao
conhecer os fundamentos dos investimentos e os principais negócios
imobiliários de tijolo e de papel para investir. Agora, chegou a hora
de colocar a mão na massa!

Se você chegou até esse capítulo através de uma leitura sequencial,

é provável que você já reúna reúna algumas características do bons
investidores, dentre elas a paciência. O grande objetivo de quem
investe de forma consistente em negócios imobiliários é construir a
liberdade financeira e patrimônio, gerando riqueza, renda, conforto
e qualidade de vida. E quem investe assim sabe que se trata de uma
conquista de longo prazo, cnstruída aos poucos, mas alavancada nos
momentos certos. A paciência é uma virtude do investidor de suces-
so!

Outra grande virtude do bom investidor é a disposição de aprender

sempre e a iniciativa de buscar esse conhecimento. O conhecimento
é o primeiro passo para poder se investir. Em seguida, é preciso fazer
uma auto-avaliação honesta para conhecer o conhecer o próprio
perfil. Isso ajuda a escolher a estratégia mais confortável, a alinhar a
escolha dos tipos de investimento ao apetite pessoal de risco, usando
as habilidades aprendidas montar uma carteira de investimentos coe-
rentes com seu capital, idade, metas e necessidades.

Abaixo segue o passo a passo básico para você começar a investir

em imóveis. Lembrando, idealmente, os imóveis devem representar
apenas uma parte de uma carteira de investimentos, mas há muitas
pessoas que dão foco especial aos investimentos imobiliários,dedi-
cando a eles até 50% dos seus portfólios. Os passos são os seguintes:

#1 - Defina metas claras, sabendo exatamente onde você quer

chegar com seus investimentos. Os investimentos são um meio e não
o fim. Uma meta pode ser financeira, material ou pessoal, tudo de-

107
 CAPÍTULO 3

pende do que tem mais valor para você, e pode e deve haver tran-
quilamente mais de uma, ou várias metas;

#2 - Determine a quantia a ser investida, ou seja, saiba exatamente

quanto custa alcançar cada uma das metas que você estabeleceu;

#3 - Conheça os tipos de investimento. No caso dos imóveis, busque

fontes seguras de informações sobre investimento imobiliário e estude
o material disponibilizado por elas com empenho, com foco em assi-
milar o conhecimento teórico e em relacioná-lo com casos práticos
do dia-a-dia dos negócios;

#4 - Conheça o seu perfil de investidor, fazendo uma auto-análise de

sua situação no tocante apetite por risco, idade, prazo de retorno,
capacidade financeira e fontes de renda, e nível de envolvimento na
gestão;

#5 - Planeje sua carteira de investimentos conforme seu perfil de

investidor. Lembre que os imóveis são ativos excelentes para diversifi-
car sua carteira, reduzindo o risco global dela. Os investidores gostam
também de imóveis devido à segurança e rentabilidade respeitável
que oferecem, reservando de 20% a 50% de sua carteira exclusiva-
mente para eles;

#6 - Coloque seu plano em prática e comece a investir!

Esse costuma ser o guia esquemático para você começar a investir

em imóveis, e você pode encontrá-lo em vários livros e sites, com
algumas pequenas variações. Mas o meu objetivo aqui é ir além, adi-
cionando um passo extra, entre os passos 4 e 5 acima, que pode ser
numerado e descrito da seguinte forma:

#4.5 - Transforme seu mindset, ou seja, sua forma ou

estrutura de pensamento, deixando para trás pensa-
mentos e hábitos limitantes e buscando aperfeiçoar
ou criar uma mente milionária, despertando em você

108
 CAPÍTULO 3

o espírito empreendedor que existe dentro de cada

um de nós, para originar, estruturar e distribuir grandes
negócios imobiliários do zero, envolvendo riscos miti-
gáveis, para alavancar e multiplicar o seu patrimônio
sem necessariamente ter capital algum disponível.
Essa é a grande contribuição que eu tenho para te você e é um dos
grandes motivadores da criação do meu Projeto Rentabilize com
Imóveis: dividir com você o #MétodoRentabilize. É um método que eu
criei para te ajudar a fazer a transformação que eu decrevi no passo
#4.5. Essa é a transformação mais impactante de todas: mudar a
mente, mudar a forma de pensar, abandonar velhas posturas que te
impediam de alcançar os seus obejtivos ou, até mesmo, de ter metas
para o futuro.

Nesse último capítulo do livro, eu vou discorrer rapidamente sobre os

passos #1 a #6 do passo a passo que forneci, mas vou deixar o passo
#4.5 de fora. Esse passo eu não vou simplesmente te dar “de bande-
ja”. Ao invés disso, te proponho algo diferente: quero te convidar a
participar comigo de uma jornada única de conhecimento e apren-
dizado que te habilitará a aprender e a poder pôr em prática o #Mé-
todoRentabilize!

Se você está disposto a fazer essa jornada comigo, prepare-se, pois

temos um caminho à frente a trilhar. Você pode até começar ou a
continuar a investir em imóveis, sem conhecer o #MétodoRentabilize.
Não há nenhuma restrição a isso. Mas o fato é que você, mesmo
após ter “devorado” esse livro na íntegra, ainda não tem condições
de seguir totalmente sozinho. Eu estou, neste exato momento, produ-
zindo conteúdos gratuitos que vão te ensinar tranquilamente os fun-
damentos do investimento imobiliário, a aperfeiçoar suas estratégias
de investimento e também a como alcançar a transformação propor-
cionada pelo #MétodoRentabilize.

Então, sugiro que, se você ainda não o fez, faça agora uma pausa
em seus estudos e me siga nas redes sociais. Se inscreva, siga ou curta

109
 CAPÍTULO 3

minhas páginas em cada uma das plataformas. Nelas eu trago conte-

údos apropriados para cada mídia, sempre relevantes e exclusivos,
para enriquecer seu repertório sobre investimento imobiliário e te
ajudar não cometer os mesmos erros que muitos cometeram no pas-
sado, e ainda cometem no presente, ao investirem em imóveis.

Para saber mais sobre o projeto e ter acesso aos conteúdos produzi-
dos por mim, siga a lista abaixo:

1- Visite o site: www.rentabilizecomimoveis.com.br

2- Cadastre-se na Lista VIP para receber conteúdos exclusivos sema-

nalmente por e-mail: www.rentabilizecomimoveis.com.br/cadastre-se

3- Inscreva-se no Canal Rentabilize com Imóveis no Youtube:

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4- Inscreva-se no grupo do Rentabilize com Imóveis no Telegram:

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5- Curta e siga o Rentabilize com Imóveis nas redes sociais: Instagram

(@rentabilizecomimoveis), Facebook (@rentabilizecomimoveis), Twitter
(@RentabilizeCI) e Linkedin (Rentabilize com Imóveis).

Passo #1 - Defina metas claras

Para conseguirmos fazer algo o mais importante é termos uma moti-

vação. Todo mundo conhece a máxima de que “não há bons portos
para quem não sabe aonde ir.”

Um bom exercício para começar é pegar uma folha de papel e uma

caneta e comece a escrever todas as coisas que você deseja con-
quistar na sua vida, afinal é para isso que você estará investindo.
Primeiro pense no horizonte de um ano, depois de 5 e vá aumentan-
do até chegar na sua aposentadoria. Seja lá o que você queira, mas
que não tem dinheiro para fazer agora, podem entrar nesta lista, por

110
 CAPÍTULO 3

exemplo: trocar de carro, fazer uma viagem internacional, reformar

sua casa ou apartamento, comprar sua casa própria, ter um filho
, se aposentar e ir morar na praia etc.

Não se preocupe com o tamanho da lista, afinal o que você está

fazendo é justamente estabelecer o que realmente é o mais impor-
tante para você. Depois de fazer esta lista você terá claro quais são
seus objetivos.

Todos nós temos resoluções, objetivos e sonhos para o futuro. E, que-

rendo ou não, grande parte desses planos envolve um elemento
comum: dinheiro. Seja para adquirir bens e serviços, buscar investi-
mentos melhores ou aumentar nosso patrimônio, todos nós teremos
que pensar na saúde do nosso bolso a curto, médio e longo. Por isso,
estabelecer e avaliar metas financeiras acaba sendo um dos elemen-
tos primordiais nesse momento.

Porém, tais metas, como as que você pode já ter definido no exercí-
cio que acabamos de fazer, são bem mais do que meras resoluções
em um papel. Elas devem fazer parte de um planejamento financeiro
de longo prazo, composto de estratégias que devem ser seguidas
com disciplina para chegar ao resultado final.

Entenda que metas não são desejos. Muitos erram já no início ao fazer
uma lista de desejos em vez de uma definição de metas. O problema
aqui não é almejar coisas grandiosas, mas sim achar que apenas
escrever suas vontades num papel fará com que todos seus objetivos
se realizem automaticamente. Defina metas concretas pelas quais
você consiga trabalhar ao longo do ano, e deixe os sonhos para a
hora que você dormir.

Passo #2 - Determine a quantia a ser investida

Seja específico quanto à quantia que você precisa para concretizar

sua meta. Tente ser o menos genérico possível ao estabelecer suas
metas financeiras. Especifique bem o seu objetivo, traçando o que é

111
 CAPÍTULO 3

necessário para viver bem no futuro? Como será a composição de

seus gastos daqui a 30 ou 40 anos? Será com base nisso que você
terá condições de começar a planejar sua aposentadoria de forma
correta.

A questão aqui é sempre tentar quantificar ao máximo tudo aquilo

que você quer. Em vez de dizer “vou tentar juntar algum dinheiro”,
seja direto e estabeleça valores: você poupará 30% da sua renda
mensal de 10 mil reais, por exemplo, aportando mensalmente 40%
desse valor num fundo de ações, 40% num investimento de renda fixa
e o restante em um fundo multimercado.

O importante é sempre optar por dados que possam ser mensuráveis,

pois são eles que depois te informarão exatamente se você está próxi-
mo ou distante de atingir a meta desejada.

Seja realista na definição da quantia desejada. Estabelecer objetivos

impossíveis de ser alcançadas é um dos principais motivos que leva as
pessoas a desistirem de seus planejamentos. Portanto, evite colocar
metas financeiras muito fora da realidade para não perder a sua mo-
tivação pelo caminho. Leve em conta os desafios do mundo real, pois
muitas vezes nos esquecemos das várias limitações que surgirão com
o tempo.

Concentre-se principalmente no seu orçamento e no que é possível

realizar com ele, e, com a ajuda de uma calculadora e uma planilha,
coloque tudo por escrito! Entenda que não faz sentido querer com-
prar um carro de luxo, por exemplo, cujo preço pode ser de mais de
300 mil reais, se você tem uma renda mensal de 5 mil. Foque em
coisas viáveis e factíveis, que caberão no seu bolso, como poupar 5%
de sua renda para custear os estudos do seu filho no futuro, por exem-
plo.

Estabelecendo metas e valores de modo específico, evitando as reso-

luções vazias, e principalmente colocando no papel um planejamen-
to claro de como você vai chegar lá, a chance de que suas metas
sejam atingidas aumentam muito.

112
 CAPÍTULO 3

Passo #3 - Conheça os tipos de investimento

Esse passo envolve conhecer as principais modalidades de investi-

mento disponíveis no mercado, não apenas no imobiliário, mas
também no mercado financeiro.

No caso dos imóveis, como já mencionei, busque fontes seguras de

informações sobre investimento imobiliário e estude o material disponi-
bilizado por elas com empenho, com foco em assimilar o conheci-
mento teórico e em relacioná-lo com casos práticos do dia-a-dia dos
negócios.

Informações seguras sobre os fundamentos do mercado imobiliário

abrem caminho para começar a investir em imóveis. Há opções para
todos os gostos, e vamos ver mais de 30; por isso é bom saber diferen-
ciar os investimentos imobiliários, considerando o seguinte: o prazo de
retorno, o foco em renda ou valorização, o risco envolvido, a liquidez
e a gestão.

Passo #4 - Conheça o seu perfil de investidor

Uma coisa muito importante a se aprender para investir é buscar o

autoconhecimento. O meu perfil é diferente do seu, que é diferente
do dos outros. Isso por que cada um está em uma circunstância espe-
cífica: idade, capital disponível, renda, perfil de gestão, conhecimen-
to, apetite ao risco, retorno esperado, interesses, situação familiar etc
Assim, cada um tem que fazer suas próprias escolhas, alinhando seu
perfil aos investimentos que mais combinem com você.

A idade nem sempre significa que você se conhece o suficiente, nem

que consiga tomar suas decisões sem nenhum tipo de auxílio. Se você
está inseguro quanto aos seus investimentos, é importante buscar a
ajuda de consultores de investimento que hajam com transparência e
independência. Com ajuda ou não, é fundamental que suas escolhas
de investimento reflitam seu perfil e suas metas de vida. Só assim você
vai começar a investir da forma certa.

113
 CAPÍTULO 3

#5 - Planeje sua carteira de investimentos

Com seu perfil, valor e meta definidos, agora você pode montar sua
carteira ou portfólio de investimentos. Então você escolherá a com-
posição dessa carteira e o percentual de cada tipo de investimento
buscando mitigar o risco global da carteira com diversificação, com
ativos que tenham baixa correlação.

Algumas pessoas preferem montar por si mesmas a carteira. Hoje é

possível contratar os serviços de um consultor de investimento. Aqui
vale uma explicação sobre esse tipo de profissional. O consultor de
investimentos é responsável por guiar os clientes em suas decisões de
investimento. Ele utiliza seus conhecimentos para avaliar os objetivos,
expectativas e necessidades de cada cliente para desenvolver e
apresentar estratégias de investimento personalizadas, que se encai-
xem no perfil do cliente.

Assim, a consultoria de investimentos envolve as atividades de avalia-

ção dos ativos financeiros e também das características dos clientes.
Dessa maneira, o consultor pode chegar a uma recomendação de
carteira de investimento, composta por produtos e estratégias ade-
quadas ao investidor que o contratou. Vale lembrar que os serviços
de consultoria de investimentos devem ser prestados por uma pessoa
ou empresa devidamente registrados na CVM (Comissão de Valores
Mobiliários), órgão que regula o mercado de investimentos no Brasil.

Em seguida, é preciso decidir o modelo de gestão dos ativos da car-

teira. É você mesmo que vai cuidar da sua carteira ou prefere contra-
tar um gestor profissional? Cada um faz a sua escolha, mas há vanta-
gens em a gestão ser ativa, ou seja, própria. Mas, para gerir sozinho,
você deve ter uma boa educação financeira.

Nesse ponto, já que estamos falando em imóveis, você também deve

escolher qual o percentual da sua carteira será composta por imó-
veis, qual das várias formas de investir no mercado imobiliário faz mais
sentido para você. É preciso se esmerar para comprar e gerir bem
seus ativos, e sempre buscar conhecimento da teoria e do mercado
imobiliário para aprimorar suas estratégias e melhorar seus resultados.

114
 CAPÍTULO 3

#6 - Coloque seu plano em prática e comece a investir!

Como o próprio subtítulo já diz, é hora de “colocar a mão na massa”

e efetivar as aquisições e aportes relativos aos ativos escolhidos. Os
ativos de papel são negociados em Bolsa através de corretoras de
valores, então você precisa fazer uma conta online em uma correto-
ra.

Os ativos físicos são adquiridos através de imobiliárias e incorporado-

ras. Os negócios estruturados são feitos com grandes investidores e
empreendedores. Cultive bons relacionamentos de negócios, infor-
me-se sobre as oportunidades disponíveis, lembre do que você já
aprendeu e busque ampliar casa vez mais seus conhecimentos para
aperfeiçoar sua tomada de decisão.

Na hora de começar a investir, lembre-se de começar devagar e ir

evoluindo aos poucos, sempre com muita paciência e amparado em
informação e em conhecimento.

115
 CONCLUSÃO

Você finalmente chegou à etapa final desse e-book e merece elogios

pelo esforço e dedicação em finalizar a leitura dele. Quero também
te agradecer pelo seu tempo e atenção. Me sinto lisonjeado por ter
baixado o e-book e estar agora completando sua leitura.

Você há de convir que valeu a pena o empenho. Ao longo da leitura,

pôde agregar conhecimentos importantes para lucrar, criar patrimô-
nio e renda através do investimento imobiliário. Começou a ter uma
visão ampla sobre o mercado imobiliário e os diversos tipos de negó-
cios que são realizados nele. Vamos relembrar um pouco sobre o que
você aprendeu?

Capítulo Zero: Fundamentos da Teoria dos Investimentos. Aprendemos

conceitos básicos da teoria dos investimentos: tripé de equilíbrio (liqui-
dez, segurança e rentabilidade), prazo, gestão, capital, fluxo de caixa
e resultado. Conhecer esses fundamentos foi essencial para entender
os indicadores utilizados na avaliação de cada uma mas modalidade
de investimento imobiliário que seriam apresentados mais adiante.

Capítulo 01: Investimentos Imobiliários - Tijolo x Papel. Compreende-

mos os conceitos de negócios imobiliários de tijolo e de papel, suas
principais diferenças, os prós e contras e os tipos de investimento de
cada categoria. Foi fundamental ter esse panorama geral dos 37
tipos de investimento em imóveis antes de entrarmos no detalhe em
cada um deles.

Capítulo 02: Os 37 Tipos de Investimento Imobiliário. Dissecamos todas

as 37 modalidades de investimento imobiliário de tijolo e de papel, um
a um, seguindo uma ordem crescente aproximada de valor de inves-
timentos inicial necessário. Cada investimento foi descrito e avaliado
sob ótica de 10 indicadores principais: natureza, público-alvo, foco,
complexidade, investimento mínimo, forma de pagamento, prazo,
rentabilidade, risco e liquidez.

Capítulo 03: Passo a Passo para Começar a Investir. Aprendemos o

passo a passo para começar a investir em imóveis com inteligência,
aliando seu perfil de investidor, capital disponível, meta e planeja-

116
 CONCLUSÃO

mento da sua carteira de investimentos. Além dos 06 passos que men-

cionamos no capítulo, você foi apresentado brevemente a um passo
extra, de fundamental importância para alavancar seus investimentos
imobiliários a níveis jamais imaginados.

Agora você está livre e pronto para iniciar o seu passo a passo, no seu
ritmo. Você tem em mãos as ferramentas para escolher quais são os
investimentos adequados para si, seja de tijolo, seja de papel, por que
entendeu que, na verdade, não existem investimentos melhores ou
piores, e sim investimentos mais ou menos alinhados com seu perfil.

Você compreendeu que deve sempre pensar em dimunuir o risco

global da sua carteira de investimentos, diversificando suas aplica-
ções conforme sua idade, apetite ao risco, horizonte de prazo e
metas. Assim, tenha foco e se aprofunde naqueles investimentos que
se encaixam na sua realidade atual. Procure colocar em prática o
que aprendeu logo que possível, sempre com muita cautela, por que
o fato é que só com a prática é que você consolida o aprendizado.
Através de pequenos passos no “campo de batalha” que é o merca-
do, investir vai se tornando cada vez mais fácil e natural.

Toda essa informação foi passada para que você não seja ingênuo,
que não cometa os mesmos erros de outras pessoas que, por ignorân-
cia ou ganância, causaram muitos danos a si mesmo e aos que
amam ao tentar pegar atalhos para alcançar uma vida rica e prós-
pera materialmente. Você pôde perceber que não é necessário criar
nada do zero, muitas pessoas já abriram o caminho antes e muito
conhecimento foi para que você desvende a dinâmica do mercado
imobiliário e tenha sucesso nos seus empreendimentos.

Você agora não tem mais pressa em enriquecer do dia para a noite.
Entendeu que as oportunidades aparecem a todo momento para o
investidor, para o empreendedor. O que faz a real diferença é você
estar preparado ou não para percebê-las e aproveitá-las. E percebeu
também que poupar para ter algum capital próprio, uma reserva de
oportunidade, além de uma reserva de mergência, podem ser de
grande ajuda nisso.

117
 CONCLUSÃO

Esse ebook foi resultado de esforço, pesquisa, investimento pessoal,

em que me empenhei para compartilhar com você o pouco do que
aprendi até agora estudando e empreendendo no mercado imobiliá-
rio e de construção civil. Me baseei em alguns poucos autores da
bibiliografia, a quem dou a maior parte do crédito, e busquei comple-
mentar e enriquecer alguns pontos com um pouco da minha vivên-
cia, com um pouco de bom senso, um pouco do que aprendi em
conversas com mentes brilhantes do mercado imobiliário, em pales-
tras, cursos, livros que li e reli, obras de que participei direta e indireta-
mente.

Comecei há pouco tempo nesse ramo de conhecimento, então não

estou muito longe de você, apenas descobri algo que realmente
amo e me encontrei profissionalmente, depois de várias tentativas,
em que talvez mais tenha errado que acertado. Mas continuo na
minha busca pela realização profissional e pela independência finan-
ceira, e te convido a se juntar a mim nessa caminhada, ao aplicar o
que aprendeu desse livro e também o que já aprendeu ou irá apren-
der através do meu Projeto Rentabilize com Imóveis na internet. Te
aguardo lá, nos vemos em breve.

Um forte abraço.

João Lauro Ribeiro Peixoto da Matta

Criador do Projeto “Rentabilize com Imóveis”

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 BIBLIOGRAFIA

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