DECO PT 2019 Comprar-Casa PDF

Comprar e
vender casa
DECO PROTESTE DIGITAL

INSTRUÇÕES DE NAVEGAÇÃO
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A ÍNDICE REMISSIVO
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ANTERIOR SEGUINTE
COMPRAR E VENDER CASA
Revisão técnica e atualização: Ernesto Pinto, Filipe Campos, Mónica Dias, Nuno Rico,
Sandra Justino e Sofia Lima
Projeto gráfico, paginação e capa: Alexandra Lemos
Formato digital: Isabel Espírito Santo e Paula Sofia Silva
Fotografia da capa: iStock
Coordenação editorial e redação: Paula Sofia Silva
Diretora e editora de publicações: Cláudia Maia

Coordenador dos guias práticos: João Mendes
© 2001-2018 DECO PROTESTE, Editores, Lda.

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1900-221 LISBOA Tel. 218 410 800
Correio eletrónico: guias@deco.proteste.pt
5.ª edição: setembro de 2018

Esta edição não contempla alterações
posteriores a agosto de 2018
Depósito legal n.º 443040/18

ISBN 978-989-737-106-6
Impressão: AGIR
Rua Particular, Edifício Agir
Quinta de Santa Rosa
2680-458 CAMARATE
Esta edição respeita as normas

do novo Acordo Ortográfico.
Esta publicação, no seu todo ou em parte,

não pode ser reproduzida nem transmitida
por qualquer forma ou processo, eletrónico,
mecânico ou fotográfico, incluindo fotocópia,
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e escrita da editora.
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Comprar e
vender casa
DECO PROTESTE DIGITAL

Prefácio
Ter casa própria é o principal desejo da grande maioria dos portugueses e
também, frequentemente, o maior investimento a que têm de fazer face.
No entanto, se não estiver devidamente informado, o futuro proprietário
corre o risco de vir a confrontar-se com situações de difícil resolução ou de
ter de pagar muito mais do que tinha previsto inicialmente.
Ao longo dos anos, temos vindo a acumular uma vasta experiência nesta
área, através dos estudos realizados e publicados nas revistas proteste e
dinheiro & direitos e na nossa página na internet (www.deco.proteste.pt),
mas também pelo contacto diário com os consumidores, através do nosso
Serviço de Informações. Comprar e Vender Casa é um guia prático que, utili-
zando uma linguagem acessível, aborda as vertentes económicas e jurídicas
das diferentes etapas da compra de casa, procurando chamar a atenção do
consumidor para os diversos cuidados a ter em cada etapa e para as vantagens
e inconvenientes das opções que lhe são apresentadas.
Apesar de estarem em campos opostos, compradores e vendedores têm pela

frente um percurso com diversos pontos em comum. Algumas das informa-
ções disponibilizadas neste livro interessam apenas ao comprador, mas uma
grande parte será útil a ambos. Por outro lado, sempre que isso se justifica,
chamamos a atenção do vendedor para os aspetos específicos que mais dire-
tamente lhe dizem respeito.
Finalmente, um alerta. Tendo em conta as múltiplas áreas abrangidas pelo

processo de compra e venda de casa, a legislação envolvida é muito vasta e
está sujeita a atualizações mais ou menos frequentes. Por exemplo, desde a
última edição deste livro, surgiram alterações quanto às autorizações necessá-
rias para a realização de obras e, sobretudo, de âmbito fiscal. Assim, embora
outras modificações que entretanto possam ocorrer,não alterem o processo
a seguir e, acima de tudo, os cuidados a ter na transação, não deixe de estar
atento a eventuais novidades.
A
Índice
Introdução Habitação a custos controlados 40

Câmaras municipais e instituições de
Comprar ou construir? 10 solidariedade social 41
Empresas privadas de construção 41
Quando arrendar? 11
Memo para leitores apressados 12 CAPÍTULO 2

Escolher a casa
CAPÍTULO 1 Primeiros contactos e visitas 44

Os primeiros passos Perguntas prévias 45
As visitas 46
As vias mais diretas 17
Pesquisar e colocar anúncios 17 Os critérios de escolha 46
Trata o próprio 18 Os três pontos de partida 48
Casa nova ou usada? 51
Mediadoras imobiliárias 20 O exterior da habitação 52
Vantagens e inconvenientes 21 O interior da habitação 54
A atividade principal 24 Em caso de dúvida, não compre 56
Contrato de mediação 24 O preço 56
Deveres das mediadoras
para com os clientes 27
Deveres para com o IMPIC 27 CAPÍTULO 3
Livro de reclamações 28 Financiar a casa
Seguro de responsabilidade civil 30
Técnicos e angariadores 30 Contas poupança-habitação 60
Quem tem acesso? 61
A promoção imobiliária 30 Movimentação 61
Publicidade com regras 31 Transferir a conta 61
Se alguma coisa não correr bem 32
O crédito à habitação 62
As cooperativas de habitação 32 O preço do empréstimo 62
Vantagens das cooperativas 33
Aderir a uma cooperativa 34 Crédito para deficientes 70
A compra de casa 37 Taxa de juro 71
E depois da compra? 39 Restantes características 71
Constituir uma cooperativa 39 Sem seguro de vida 71
A
Outros créditos 72 Ambos os cônjuges assinam? 96

Crédito para segunda habitação 72 Validar as assinaturas 96
Crédito intercalar 72
Centralizar a burocracia 97
Aspetos gerais 75 Casa Pronta 97
Taxa Anual de Encargos Casa Simples Casa Segura 100
Efetiva Global (TAEG) 75
Garantias 75 Documento particular 100
Escolher o prazo 76
Reembolso antecipado 77
CAPÍTULO 5
Empréstimo particular 79 Impostos e outras despesas
Leasing imobiliário 80 Custos associados ao crédito 104
O preço dos documentos 105

CAPÍTULO 4 Pedir a certidão permanente do registo
Os cuidados a ter predial 105
Reconhecimento das assinaturas
Conservatória do registo predial 82 do contrato-promessa 106
Vendedor = proprietário? 83 Documento particular 106
Está hipotecada? 83
Existe alguma penhora? 85 Finanças e impostos 106
O usufruto foi concedido a outrem? 85 Imposto de Selo 107
A casa está arrendada? 85 Imposto Municipal sobre as Transmissões
A casa está em tribunal? 85 Onerosas de Imóveis (IMT) 108
Imposto Municipal
Serviço de finanças 86 sobre Imóveis (IMI) 115
A casa está inscrita? 87 Imposto sobre o Rendimento
Existem dívidas? 87 das Pessoas Singulares (IRS) 123
Na câmara municipal 88 Despesas de condomínio 128

Plano Diretor Municipal (PDM) 88
Licença ou autorização? 88
Direito de preferência 89 CAPÍTULO 6
Seguros
No condomínio 89
Mudar para casa nova 90 Seguro de incêndio 130
Mudar para casa em segunda mão 90
Multirriscos-habitação 130
O contrato-promessa 91 Edifício e/ou recheio? 131
O que deve conter o contrato? 92 Valor a atribuir ao edifício e ao recheio 132
Penalização para os não cumpridores 95 Coberturas-base e complementares 136
A
Fenómenos sísmicos: contratar ou não? 137 Aceitação da obra 155

Prémios 138
As obras 157
Multirriscos-condomínio 142 Com controlo prévio 158
As vantagens 142 Sem controlo prévio 160
As dificuldades 142 O condomínio e as obras 161
Como se processa? 143
Seguro de vida e invalidez 144 Apêndices

Para que serve? 144
Cuidados a ter 144 Contrato de mediação imobiliária (portaria
Um ou dois segurados? 145 n.º 228/2018, de 13 de agosto) 167
Prémios do seguro 146
Dedução fiscal 146 Pedido de redução do spread 172
A que zona sísmica pertence

CAPÍTULO 7 a sua cidade? 173
Depois da compra
Lista de avaliação do recheio 179
Garantias e reparação de defeitos 150
Mais vale prevenir 151
Como acionar a garantia? 152 Legislação em vigor 181
Empreitadas 155
Denúncia dos defeitos 155 Índice remissivo 185
A
Introdução
A Comprar e vender casa
Se a necessidade de uma habitação condigna é algo comum a todas as pessoas,

já a melhor forma de ter acesso a ela é muito variável. De facto, embora este
livro esteja orientado para a compra e venda de casa, esta não é a única opção.
Muitas pessoas preferem custear e acompanhar todo o processo de construção
do imóvel ou, simplesmente, arrendá-lo. Caso ainda não tenha decidido qual a
via que irá seguir, deixamos-lhe aqui alguns critérios importantes. Em seguida
irá encontrar indicações que poderão orientar a leitura deste guia.
Comprar ou construir?
Se o seu objetivo for tornar-se proprietário de uma moradia, é possível que
hesite entre comprar e construir. E, de facto, ambas as possibilidades têm
vantagens e inconvenientes. Embora seja mais difícil encontrar a casa dos
seus sonhos, no local que mais lhe convém e a um preço compatível com o
orçamento disponível, o processo de compra é muito mais rápido do que
adquirir um terreno, mandar fazer um projeto e esperar pelo termo da cons-
trução. No entanto, terá de optar por uma solução de compromisso entre
aquilo que pretendia e o que encontrar disponível para venda.
Se não necessitar da habitação a curto prazo, terá provavelmente mais van-

tagens em comprar um terreno e dar início a um projeto de construção que
cumpra, de raiz, todos os requisitos. Contudo, a construção, e sobretudo
a autoconstrução, obriga a ter tempo disponível para acompanhar todo o
processo e a muita paciência… para discutir o projeto do edifício; ter muitas
reuniões com especialistas das mais diversas áreas (arquitetos, engenheiros,
construtores civis, técnicos camarários, etc.); solicitar as autorizações à câmara
municipal e, se for caso disso, às demais entidades envolvidas; escolher os
materiais para as várias divisões; etc. Isto para não falar na fase anterior,
que é a da escolha do terreno, da verificação da viabilidade de construção,
do pedido de autorização para construir, e por aí adiante. Esta opção será
certamente mais demorada e exigente, mas permite-lhe obter a casa que
deseja por um custo mais reduzido. Isto porque se adquirisse a mesma casa
a um construtor ou intermediário teria ainda de pagar a margem de lucro
de mais intervenientes.
10
A Introdução
Quando arrendar?
Algumas pessoas preferem arrendar, dado que o processo é muito mais simples
e terão menos responsabilidades a vários níveis (na manutenção do edifício,
por exemplo). Por vezes, a única alternativa é mesmo o arrendamento. Será
o caso de quem ainda não tem poupanças suficientes para efetuar a aquisição
pretendida ou prevê que a sua permanência em determinada zona será de
curta duração (1 ano, por exemplo). Também será a opção mais segura para
quem tiver um emprego precário ou uma situação laboral indefinida. Porém,
salvaguardando estas exceções, é sempre de ponderar a hipótese de comprar
casa. Em última análise, tudo poderá depender das ofertas disponíveis para
cada opção.
Para habitações equivalentes, em princípio, a renda será mais baixa do que os

encargos de um empréstimo pela totalidade do custo da casa. Obviamente, tudo
depende do valor da renda, do preço que conseguir negociar para a compra
e, sobretudo, do empréstimo a solicitar. Em certos casos, a renda poderá até
ser mais elevada do que a prestação mensal. Mas convém não esquecer que
a compra de casa tem ainda outras despesas associadas.
Vamos a dados concretos. Em média, os contratos de arrendamento atual-

mente efetuados preveem rendas mensais que, calculadas ao ano, rondam
5% a 7% do valor da habitação. Assim, para uma casa de 100 mil euros, a
renda mensal poderia ser, por exemplo, de 500 euros (100 000 × 6% ÷ 12).
Caso adquirisse esta casa recorrendo ao crédito bancário, quanto ficaria a
pagar mensalmente? Isso dependeria das condições negociadas com o banco.
Vejamos alguns cenários possíveis.
Se pedisse um empréstimo pela totalidade (os 100 mil euros), a pagar em

30 anos e com uma taxa de 2%, pagaria uma prestação de cerca de 370 euros.
Caso o empréstimo fosse de apenas 75 mil euros, e para o mesmo prazo e
taxa, a prestação rondaria os 280 euros, isto é, seria inferior à renda paga. Mas
haveria ainda que contar com os impostos e despesas associadas à compra
(seguros, quotas do condomínio, etc.) que, no total, podem atingir centenas
ou até milhares de euros. Por outro lado, os montantes mensais pagos estariam
a contribuir para aumentar o património imobiliário da família. Cabe-lhe a
si decidir…
11
Memo para leitores apressados

O processo de compra e venda de casa poderá ser mais ou menos longo e
trabalhoso. Embora tanto o comprador como o vendedor tenham interesse em
levar o negócio a bom termo e partilhem algumas preocupações, na grande
maioria das situações terão de estar atentos a aspetos diferentes.
VAI COMPRAR?
Consulte os anúncios Se tudo estiver em ordem,
publicados e as páginas das avance para o contrato-
imobiliárias na internet. -promessa. Peça uma cópia
Dê alguns passeios nas zonas antecipadamente para o ler
que mais lhe interessam, com atenção e, se for caso
em busca de indicações de disso, esclarecer alguma
venda ou de prédios que dúvida com um advogado,
estejam em obras ou em Visite as casas que lhe por exemplo. Garanta
construção. Contacte diversas interessam e verifique as ainda que o prazo até ao
mediadoras e explique aquilo condições de conservação contrato de compra e venda
que procura. As cooperativas da fração e do prédio, é suficiente para tratar de
ou a habitação social poderão a zona onde está inserido, todo o processo.
ser uma possibilidade. o tipo de vizinhança, etc.
VEJA O CAPÍTULO 4
VEJA O CAPÍTULO 1 VEJA O CAPÍTULO 2
Defina as características Feita a sua escolha, não

da casa de que necessita pague nada ao vendedor
(localização, área, n.º de antes de obter as
divisões, etc.) e o preço informações necessárias
máximo que pode suportar. na Conservatória do
Registo Predial, no serviço
VEJA O CAPÍTULO 2 de finanças, na câmara
municipal e, caso exista,
no condomínio.
VEJA O CAPÍTULO 4
Se quiser ou tiver de recorrer a um

empréstimo bancário, vá ao seu banco e
informe-se sobre as condições de crédito,
as comissões exigidas e o montante que
poderão emprestar-lhe. Vá também a outros
bancos e compare as diversas propostas.
VEJA OS CAPÍTULOS 3 E 5
12
A Introdução
Ao longo deste livro, cada uma das partes interessadas encontrará explicações
mais detalhadas sobre o que fazer em cada fase. Mas, para que possa confir-
mar rapidamente se está a cumprir as várias etapas e quais os capítulos que
lhe interessam em cada uma delas, deixamos-lhe uma síntese dos principais
aspetos no esquema que se segue.
Pague o IMT, visto que não

pode efetuar o contrato de Assine o contrato de compra
compra e venda sem que e venda. Se o fizer através do
este imposto seja liquidado. Casa Pronta recebe de imediato
a certidão permanente dos
VEJA O CAPÍTULO 5 registos em vigor, os quais
asseguram que é o proprietário
da casa (embora com o registo
de hipoteca, se tiver recorrido
ao crédito bancário). Não se
Sempre que tal seja Contrate o seguro esqueça de verificar se tem
possível, recorra ao Casa multirriscos e, isenção de IMI e, se for o caso,
Pronta, onde, num único se tiver recorrido ao crédito, certifique-se de que lhe é
atendimento, poderá o seguro de vida. atribuída.
tratar da documentação
necessária à aquisição do VEJA O CAPÍTULO 6 VEJA OS CAPÍTULOS 4 E 5
imóvel.
VEJA OS CAPÍTULOS 4 E 5
Não se comprometa a comprar antes de ter a

garantia de que o banco lhe empresta o dinheiro.
Em alternativa, introduza no contrato-promessa uma
cláusula que preveja a possibilidade de a transação
não se realizar devido à não concessão do crédito,
não pagando, neste caso, nenhuma penalização.
VEJA O CAPÍTULO 4 VAI VENDER? ➔
13
VAI VENDER?
Divulgue a intenção de venda, através de

contactos pessoais, afixação de um cartaz
na fachada, anúncio ou contactos a diversas
mediadoras.
VEJA O CAPÍTULO 1
Para definir o preço de venda, visite outras casas

equivalentes na mesma zona e, se necessário,
peça uma ou mais avaliações. Reúna o máximo
de informação sobre a casa, para poder responder
corretamente às questões que lhe forem colocadas
pelos potenciais compradores.
VEJA O CAPÍTULO 2
Tal como o comprador, deverá velar para que

o contrato-promessa contenha as informações
legalmente obrigatórias e todas as condições
acordadas entre ambas as partes. Exija cheques
visados para os pagamentos efetuados.
VEJA O CAPÍTULO 4
Se o imóvel se localizar numa zona histórica ou

num edifício classificado, verifique, antes do
contrato de compra e venda, se a Direção-Geral do
Património Cultural ou a câmara municipal têm
direito de preferência na compra.
VEJA O CAPÍTULO 4
Assine o contrato de compra Não se esqueça de declarar no IRS os

e venda, mediante receção montantes que tiver recebido com a venda.
de cheque visado com o valor
acordado para a transação. VEJA O CAPÍTULO 5
14
A
Capítulo 1
Os primeiros
passos
Independentemente de estar a comprar ou a vender casa, a primeira opção

que terá de tomar é se vai tratar de tudo sozinho, sem intermediários, ou se
será preferível recorrer aos serviços de uma mediadora imobiliária. Se vai
comprar, aderir a uma cooperativa (ou mesmo constitui-la) é uma alternativa a
considerar para obter a casa de que necessita, eventualmente a um preço mais
baixo. Nalguns casos, quando os recursos económicos do agregado familiar são
reduzidos, ainda existe a possibilidade de aceder à habitação social. O direito
a uma habitação condigna está contemplado no artigo 65.º da Constituição
da República. No âmbito da política social, a habitação constitui mesmo uma
das preocupações fundamentais de qualquer Governo. Assim, quem não tiver
recursos económicos para adquirir uma habitação tem legalmente direito a
ser apoiado pelo Estado.
ARTIGO 65.º DA CONSTITUIÇÃO DA REPÚBLICA

(Habitação e urbanismo)
1. Todos têm direito, para si e para a sua família, a uma habitação de dimensão adequada,
em condições de higiene e conforto e que preserve a intimidade pessoal e a privacidade
familiar.
2. Para assegurar o direito à habitação, incumbe ao Estado:
a) programar e executar uma política de habitação inserida em planos de ordenamento
geral do território e apoiada em planos de urbanização que garantam a existência de uma
rede adequada de transportes e de equipamento social;
b) promover, em colaboração com as regiões autónomas e com as autarquias locais,
a construção de habitações económicas e sociais;
c) estimular a construção privada, com subordinação ao interesse geral, e o acesso à habi-
tação própria ou arrendada;
d) incentivar e apoiar as iniciativas das comunidades locais que visam resolver os res-
petivos problemas habitacionais e fomentar a criação de cooperativas de habitação e a
autoconstrução.
3. O Estado adotará uma política tendente a estabelecer um sistema de renda compatível
com o rendimento familiar e de acesso à habitação própria.
4. O Estado, as regiões autónomas e as autarquias locais definem as regras de ocupação,
uso e transformação dos solos urbanos, designadamente através de instrumentos de pla-
neamento, no quadro das leis respeitantes ao ordenamento do território e ao urbanismo,
e procedem às expropriações dos solos que se revelem necessárias à satisfação de fins de
utilidade pública urbanística.
5. É garantida a participação dos interessados na elaboração dos instrumentos de planea-
mento urbanístico e de quaisquer outros instrumentos de planeamento físico do território.
16
A Os primeiros passos
As vias mais diretas

Divulgar junto de amigos, conhecidos e familiares a intenção de comprar
ou vender casa e consultar ou colocar anúncios em sítios especializados
na internet e em jornais são os diversos meios à sua disposição para resol-
ver o assunto pelos seus próprios meios. Se anda à procura de casa, não
deixe também de visitar as zonas onde gostaria de morar, em busca dos
tradicionais cartazes a dizer “Vende-se”, “Trata o próprio” ou “Contactar
pelo Tel. …”. Se, pelo contrário, pretende vender, afixar um cartaz numa
janela do imóvel é um método útil para divulgar o seu propósito a poten-
ciais interessados.
Pesquisar e colocar anúncios

Pesquisar anúncios de acordo com os critérios que mais lhe interessam (zona
geográfica, preço, área e tipologia) é uma forma fácil e imediata de ter uma
ideia do leque de opções. Caso encontre um anúncio que lhe pareça interes-
sante, mas não indique o estado de conservação da casa ou o preço (pode dizer
apenas “preço sob consulta”, por exemplo), tente obter estas informações por
telefone ou correio eletrónico antes de perder tempo em deslocações (veja
também o título Primeiros contactos e visitas, na página 44).
A maioria dos anúncios é colocada por agências imobiliárias. Por isso, ao
efetuar o contacto por causa de uma determinada casa, poderá também obter
informações adicionais sobre outros imóveis e marcar as respetivas visitas.
Caso a habitação visitada não lhe agrade, é provável que lhe proponham
outras de características semelhantes situadas nas zonas habitacionais que
mais lhe interessarem. Para não perder tempo a visitar casas que não lhe
interessam (é provável que a imobiliária tente levá-lo a visitar as casas que
tem em carteira, mesmo que não correspondam exatamente ao que procura),
antes de marcar a visita certifique-se de que a casa cumpre os requisitos que
considera essenciais.
Na perspetiva de quem quer vender uma casa, colocar um anúncio também

é uma forma simples de divulgar essa intenção. Se a publicação do anúncio
não for gratuita, verifique quais são as diferentes opções e a sua visibilidade.
Ao redigir o texto não se esqueça das indicações mais importantes, como o
número de assoalhadas ou a tipologia da casa (T0, T1, etc.), a localização,
o estado de conservação (se é novo ou em segunda mão, se necessita de
obras, etc.), o preço e um número de telefone e/ou endereço eletrónico
17
BREVE GLOSSÁRIO DE UM ANÚNCIO
1  “T” – é a tipologia do imóvel.

O algarismo indica o número
de quartos, havendo ainda
que contar com uma sala para
obter o total de assoalhadas.
O “+ 1” significa que existe uma
divisão extra de dimensões
reduzidas, contígua e/ou interior.
Portanto, neste caso, o imóvel tem
4 assoalhadas (2 quartos + 1 sala +
+ 1 divisão extra).
1 VENDE-SE T2 + 1. DUPLEX. 2 2  Duplex – imóvel constituído
por dois pisos.
À Avenida de Roma (Lisboa) 3  Área útil – não inclui, por
3 Área útil: 80 m2. exemplo, as paredes e as partes
Sala 20 m2, quartos 12 m2 (ambos comuns do prédio.
com roupeiro) e quarto interior 10 m2, 4  Kitchenet – cozinha
4 2 wc, kitchenet equipada de dimensões reduzidas,
5 Placa, parquet, logradouro. C/ box. 8 normalmente integrada na sala.
A necessitar de pequenas obras. 5  Placa – andar de prédio
6 7 construído em betão armado.
310 mil euros. 6  Parquet – tipo de pavimento
formado por pequenos tacos de
Contacto: Francisco Fernandes madeira.
999 999 999
7  Logradouro – área contígua
ao prédio, situada, regra geral,
nas traseiras. Pode ser acessível
apenas a uma fração.
8  Box – garagem individual
fechada.
para contacto. Apesar da tendência para o minimalismo nestas informações,

indicar de imediato todas as características relevantes é a melhor forma de
evitar perdas de tempo a todos os intervenientes.
Trata o próprio
Caso pretenda vender a casa sem recorrer a uma mediadora imobiliária, tenha
em consideração alguns aspetos importantes. Comece por pesquisar os preços
dos imóveis com características idênticas (tipologia e estado de conservação,
18
por exemplo) na mesma zona e fixe um valor adequado ao mercado. Lembre-

-se que se pedir um valor demasiado elevado é provável que demore muito
tempo a encontrar um interessado ou até que não consiga efetuar o negócio.
Uma vez estipulado o preço, publicite a venda pelas várias vias que temos
vindo a referir. E não se esqueça de preparar a casa para a tornar mais ape-
lativa aos olhos dos potenciais compradores. No mínimo, mantenha-a limpa
e, se necessário, efetue algumas reparações.
Certificado energético
Não se esqueça de que, ao publicitar a venda, além das restantes caracterís-
ticas deve indicar a eficácia energética do imóvel. É o certificado energético
que comprova esta eficácia, numa escala que vai de A+ (muito eficiente) a F
(pouco eficiente). Trata-se de um documento obrigatório para casas que estão
à venda, quer se trate de um edifício novo ou antigo, e permite ao potencial
comprador saber o que pode fazer para reduzir o consumo de energia e
melhorar o conforto. Para solicitar este documento, se ainda não o tiver, terá
de contratar um perito qualificado: verifique a lista disponibilizada e outras
informações na página do Sistema de Certificação Energética dos Edifícios
Verifique os contactos dos profissionais que poderão tratar do certificado energético no concelho onde
se localiza o imóvel em www.sce.pt > pesquisa de técnicos.
19
(SCE), gerido pela Agência para a Energia (ADENE). Havendo intervenção de

uma mediadora, caber-lhe-á, em princípio, esta tarefa. O prazo de validade
dos certificados, nos imóveis para habitação, é de 10 anos.
Ficha técnica e outras informações sobre o imóvel

A ficha técnica da habitação contém uma descrição das várias características
do imóvel e dos materiais nele utilizados, bem como a identificação dos pro-
fissionais envolvidos no projeto e nas obras realizadas, entre outros aspetos.
Está orientada para o esclarecimento de eventuais compradores, mas só
é obrigatória para os edifícios que, sendo posteriores a 1951, tiverem sido
reconstruídos ou remodelados após 30 de março de 2004, bem como para
todos aqueles que requereram a licença de utilização a partir dessa data. No
entanto, tal obrigatoriedade não se aplica quando tenha sido um particular a
empreender as obras de reconstrução ou remodelação na sua própria fração.
Portanto, mesmo que a sua fração tenha todas as características que obrigam à
existência da F.T.H., não terá de preocupar-se com a sua elaboração. Em todo
o caso, a legislação que contempla a ficha técnica está a ser revista, prevendo-
-se a sua substituição por outro documento. Esteja atento às novidades.
A lei determina que, nos locais de atendimento e venda ao público, os vende-

dores (empresa de mediação imobiliária ou outro profissional) disponibilizem
informação sobre o imóvel, devidamente documentada através de cópia da
ficha técnica.
Mediadoras imobiliárias
Na maioria das vezes, as mediadoras imobiliárias são uma forma prática de
potenciar as possibilidades de negócio, sem grandes perdas de tempo nem
preocupações de maior. Todavia, convém ainda assim ter alguns cuidados
mínimos antes de recorrer a uma mediadora. Antes de mais, é fundamental
verificar se a mediadora tem licença para exercer a atividade, a qual é emitida
pelo IMPIC — Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção.
Estas empresas estão também obrigadas a utilizar a denominação “mediação

imobiliária” e a evidenciar a sua identificação em todos os estabelecimentos,
mesmo que sejam provisórios, indicando a denominação e o número da
20
licença ou registo no IMPIC. As mesmas informações deverão constar das

suas páginas na internet, anúncios e outras formas de promoção que utilizem.
Por outro lado, o IMPIC emite cartões de identificação para uso dos responsáveis
legais da empresa licenciada, e estes deverão exibi-los em todos os atos em
que intervenham. Finalmente, os colaboradores das mediadoras (técnicos de
mediação imobiliária e angariadores, por exemplo) devem estar identificados
com cartões da empresa que mostrem o seu nome e uma fotografia atualizada.
Se a mediadora não estiver legalizada, não assine o contrato de mediação, não

avance com qualquer negócio por seu intermédio e informe o IMPIC. Mesmo
que o esteja, não lhe entregue dinheiro antes de o negócio estar concluído,
exceto se for celebrado um contrato-promessa e no contrato de mediação
imobiliária estiver prevista uma remuneração à empresa nesta fase (veja
também a caixa A reserva e o sinal, na página 93).
Antes de assinar o contrato com uma mediadora imobiliária, certifique-se de que está legalizada junto
do IMPIC (www.impic.pt/impic/pt-pt/consultar/empresas-titulares-de-licenca-de-mediacao-imobiliaria).
Poderá até começar por procurar as mediadoras legalizadas no concelho que lhe interessa.
Vantagens e inconvenientes
Contratar uma mediadora imobiliária poderá poupar-lhe tempo e preo-
cupações, mas representa também um acréscimo significativo nos custos.
21
As mediadoras têm uma vasta experiência e conhecimento dos processos

que envolvem as transações imobiliárias, conferindo-lhes maior segurança.
Além disso, estão vinculadas ao cumprimento de diversos requisitos legais
(por exemplo, para obterem a licença devem provar que são comercialmente
idóneas).
Para quem vende

A sua opção vai depender da vontade, do tempo e dos conhecimentos que
tiver. Através das imobiliárias, um grande número de potenciais compra-
dores passa a conhecer as características da casa e pode visitá-la. Se tratar
diretamente da venda, é provável que as visitas sejam mais condicionadas,
uma vez que nem sempre terá disponibilidade para receber os potenciais
interessados. Sem intermediários, poderá levar mais tempo a vender o seu
imóvel e terá de resolver sozinho uma série de questões burocráticas. Contudo,
à partida, existirá uma maior margem de negociação, visto que não terá de
pagar nenhuma comissão à imobiliária.
Por norma, é ao proprietário que compete pagar o serviço prestado pelas

imobiliárias, embora, de forma indireta, também o comprador acabe por
custeá-lo uma vez que o valor será, em princípio, refletido no preço de
VENDER POR QUANTO?

Pedir um valor demasiado elevado pode dificultar ou impossibilitar a venda, mas, por
outro lado, seguramente não quer fazer um mau negócio. Pelos seus conhecimentos e
experiência de mercado, a opinião dos agentes imobiliários é importante. Todavia, nem
sempre o funcionário da agência estará em condições de efetuar uma avaliação correta.
Aqui ficam alguns conselhos úteis para gerir esta questão da melhor forma:
– não revele, desde logo, quanto está a pensar pedir. Primeiro, oiça os preços que lhe são
indicados;
– não se limite à primeira avaliação. Recorra a mais de uma mediadora e compare os
preços que lhe são apontados. Afinal, o que pretende é que a sua casa seja vendida ao
melhor preço;
– verifique quais são os valores por metro quadrado usados como referência na área do
imóvel e tente saber a que preços foram vendidas casas com características semelhantes
nessa zona;
– não abdique facilmente do valor que tinha previsto no início, sobretudo se for superior ao
indicado pela agência. Após diversas visitas e algum tempo de espera, se ainda não tiver
conseguido vender a casa poderá sempre rever o preço.
22
venda final. Estabelecer um contrato de mediação de venda significa, na

maior parte dos casos, comprometer-se a pagar cerca de 5% do valor da
transação! Não se trata, propriamente, de um valor irrisório. Por exemplo,
se a percentagem aplicada, num negócio de 250 mil euros, for de 5%, a
comissão será de 12 500 euros, valor sobre o qual o cliente terá ainda de
pagar o correspondente à taxa de IVA aplicável. Embora isso seja menos
frequente, algumas imobiliárias cobram uma comissão fixa e independente
do valor da transação. A opção por uma ou outra depende também do valor
estimado para o negócio. Em qualquer dos casos, o que for acordado entre
as partes constará do contrato de mediação que assinarem, e o mesmo
acontece à indicação de que a esse valor acrescem o IVA e outros impostos
eventualmente aplicáveis.
Para quem compra

Apesar de ser pouco frequente que o comprador tenha este tipo de contrato,
quem anda à procura de casa também poderá ter algumas vantagens. Será
o caso, por exemplo, se pretende comprar uma casa longe do local onde
habita e não lhe é possível deslocar-se com frequência para ir visitar as casas,
ou se pretende um imóvel com características muito específicas e que lhe
seria difícil encontrar pelos seus próprios meios. Mas, na grande maioria
dos casos, não será necessário um contrato de mediação imobiliária. Até
porque as mediadoras têm todo o interesse em mostrar-lhe as casas que
tiverem para vender, mesmo que não exista este contrato. Através destas
empresas, o comprador também poderá ter conhecimento de mais casas que
correspondam aos critérios mínimos que definiu, com economia de tempo
em contactos e deslocações.
A intervenção da mediadora não confere segurança adicional ao compra-

dor no que respeita à qualidade do imóvel. Por norma, os funcionários das
imobiliárias não têm conhecimentos de caráter técnico que lhes permitam
avaliar o estado da casa (infiltrações que não sejam percetíveis ou problemas
estruturais, por exemplo) ou responder a eventuais perguntas deste tipo por
parte do comprador. No entanto, as mediadoras garantem os aspetos legais
nas transações que efetuam e estão obrigadas a certificar-se, nomeadamente,
de que os seus clientes têm capacidade e legitimidade para efetuar o negó-
cio (que o vendedor é o proprietário ou está devidamente mandatado, por
exemplo). Devem, ainda, certificar-se de que as características do imóvel indi-
cadas pelos clientes correspondem à realidade e comunicar aos interessados
qualquer facto que ponha em causa a concretização do negócio (penhora do
imóvel, por exemplo).
23
A atividade principal
Uma mediadora imobiliária tem como principal tarefa angariar potenciais
interessados na compra, venda, arrendamento, permuta e trespasse de bens
imóveis. Para o efeito, a agência deverá promover os imóveis e recolher infor-
mações sobre as suas características e sobre os negócios pretendidos. Pode,
também, realizar leilões.
No âmbito dos contratos de mediação imobiliária, as empresas podem tratar

da documentação necessária para a concretização dos negócios (por exemplo,
pedir a certidão permanente de registo predial). No entanto, já não poderão
prestar serviços que estejam legalmente atribuídos, em exclusivo, a outras
profissões, como os advogados. As mediadoras imobiliárias estão expressa-
mente proibidas de mediar negócios em que sejam parte interessada, seja
enquanto compradores ou vendedores. Essa proibição abrange igualmente
o sócio ou representante legal da empresa de mediação ou respetivos cônju-
ges, ascendentes ou descendentes em primeiro grau. Deste modo evitam-se
potenciais conflitos de interesses. Tal aconteceria se, pertencendo o imóvel
transacionado à mediadora, o comprador tivesse de pagar uma comissão
pelos serviços prestados na procura de casa.
Contrato de mediação
O contrato de mediação imobiliária tem de ser feito por escrito. Este docu-
mento está sujeito a requisitos obrigatórios e tem de especificar, entre outras
informações, a identificação e características do imóvel e as condições de
remuneração da empresa. As empresas de mediação mobiliária estão obrigadas
a submeter as minutas dos seus contratos à aprovação do IMPIC, antes de as
utilizarem, exceto se optarem pelo modelo publicado em portaria (poderá
consultá-lo na página 167).
Elementos obrigatórios
Além da identificação das partes (mediadora e cliente), o contrato de mediação
tem de identificar, entre outros elementos:
—— as características do imóvel e todos os ónus e encargos (hipotecas, por
exemplo) que sobre ele recaiam;
—— o tipo de negócio visado pelo exercício de mediação (venda, compra,
permuta, trespasse, ...);
24
—— as condições de remuneração da empresa, em termos fixos ou percentuais,

bem como a forma de pagamento, com indicação da taxa de IVA aplicável;
—— o seguro de responsabilidade civil contratado pela agência;
—— o angariador imobiliário que, eventualmente, tenha colaborado na pre-
paração do contrato;
—— eventuais serviços acessórios a prestar pela empresa;
—— o regime de exclusividade, se tiver sido acordado entre as partes, com a
especificação dos seus efeitos para a empresa e para o cliente (veja o título
respetivo, já a seguir);
—— o prazo de duração. Se o contrato não o mencionar, considera-se que vigora
por um período de 6 meses. Mas, na prática, irá durar o tempo necessário
para concretizar a transação ou até que alguma das partes se oponha à
renovação. Normalmente, o próprio documento prevê a renovação auto-
mática por iguais e sucessivos períodos.
Do contrato poderá igualmente constar o compromisso de a mediadora obter

a documentação necessária para a concretização do negócio. Em termos jurí-
dicos, diz-se que a empresa possui a qualidade de mandatária sem representa-
ção. A eventual remuneração deste serviço também deverá ser discriminada.
Regime de exclusividade
Como referido no título anterior, se a empresa de mediação for contratada neste
regime, tal constará, obrigatoriamente, do contrato. Nesse caso, enquanto o
contrato vigorar, o direito de promover o negócio cabe apenas à mediadora. No
entanto, em princípio, o cliente tem todo o interesse em efetuar contratos com
várias mediadoras, de forma a aumentar as possibilidades de concretizar um bom
negócio. Aliás, com ou sem exclusividade, nada invalida que, apesar de contratar
com as imobiliárias, continue a tentar vender a casa pelos seus próprios meios.
Se conseguir fazê-lo sem a intervenção da mediadora, e sem que tenha sido esta a
apresentar-lhe o potencial interessado, não terá de pagar nada. O que não poderá
fazer é, apesar de ter exclusividade, contratar também outras imobiliárias ou, mesmo
não a tendo, negociar diretamente com um cliente angariado pela imobiliária.
Contrato nulo?
O contrato será considerado nulo, ou seja, o comprador ou vendedor particular
poderá desobrigar-se do negócio com a imobiliária sem qualquer penalização,
se não tiver sido efetuado por escrito ou não incluir algumas das informações
indicadas no título Elementos obrigatórios, na página anterior.
25
A nulidade do contrato deverá ser requerida, pelo cliente, nos julgados de

paz ou em tribunal. A mediadora não poderá invocar a nulidade, uma vez
que foi ela que falhou.
NUNCA ASSINE SEM LER!

Com o objetivo de reduzir ao mínimo a possibilidade de os contratos conterem cláusulas
abusivas ou outras ilegalidades, a lei obriga as mediadoras a sujeitar os seus modelos de
contrato à apreciação do IMPIC e a obter a sua aprovação antes de os utilizarem. Ainda
assim, leia o contrato atentamente antes de o assinar. É até conveniente que peça uma
cópia com alguma antecedência, para que possa lê-lo calmamente em casa. Em caso de
dúvida, pode recorrer ao IMPIC e à DECO.
Quem paga e quando?

A comissão devida à imobiliária é paga pelo cliente quando o negócio se con-
cretiza, ou seja, no momento do contrato de compra e venda. Mas alguns
contratos de mediação também preveem que, se existir contrato-promessa de
compra e venda, parte da remuneração da imobiliária seja paga nessa altura.
Não são devidos adiantamentos ou outros pagamentos por parte de quem
pretende vender. Se, por exemplo, a mediadora tiver custos relacionados com
a documentação necessária à concretização do negócio, poderá apresentar os
respetivos recibos nestes momentos. Qualquer entrega deverá ficar devidamente
documentada, indicando-se também a que título foi efetuada. Sempre que se vir
confrontado com alguma irregularidade, não hesite em denunciá-la ao IMPIC.
O direito à remuneração paga pelo cliente proprietário não deixa de existir

se, entretanto, for exercido o direito legal de preferência sobre o imóvel. Por
isso, antes de pôr o imóvel à venda, mais vale certificar-se se existe alguém ou
alguma entidade que tenha este direito e possa estar interessado na compra.
É igualmente devida à empresa a remuneração acordada nos casos em que o
negócio visado no contrato de mediação tenha sido celebrado em regime de
exclusividade e não se concretize por motivo imputável ao cliente proprietário
do imóvel (por exemplo, porque não apresentou documentos essenciais ou
não compareceu à assinatura do contrato de compra e venda).
Quando o cliente é um potencial comprador, o contrato pode prever a cobrança

de quantias a título de adiantamento por conta da remuneração acordada,
devendo as mesmas ser devolvidas ao cliente caso o negócio não se concretize.
Finalmente, é de realçar que as mediadoras não podem receber remuneração

dos vários intervenientes no mesmo negócio, ou seja, uma de quem vende e
26
outra de quem compra (se, por exemplo, o comprador tiver mandatado a media-
dora para lhe encontrar uma casa com as características definidas no contrato).
Na prática, a imobiliária será remunerada por quem primeiro celebrou o acordo.
Deveres das mediadoras para com os clientes

A empresa de mediação está vinculada a diversos deveres, por cujo incum-
primento poderá mesmo ter de responder, em tribunal, por eventuais danos
decorrentes da sua atuação. Assim, a empresas está obrigada a:
—— certificar-se de que os clientes têm capacidade e legitimidade para intervir
nos negócios que irá promover (por exemplo, que o vendedor é o propri-
etário do imóvel e pode vendê-lo);
—— certificar-se de que as características do imóvel são efetivamente as indicadas
pelos clientes (número de assoalhadas, área, estado de conservação, etc.);
—— propor os negócios de que seja incumbida a potenciais interessados, indi-
cando, com exatidão e clareza, as características, o preço e as condições
de pagamento do imóvel, de modo a não os induzir em erro;
—— comunicar de imediato, aos interessados, qualquer facto que possa pôr
em causa a concretização do negócio visado (a existência de uma penhora,
por exemplo).
A empresa de mediação está expressamente proibida de, por exemplo:

—— receber remuneração do antigo e do novo proprietário do imóvel, no mesmo
negócio;
—— intervir como parte interessada em qualquer negócio que incida sobre o
imóvel (mesmo que o interessado seja um sócio ou representante legal da
empresa de mediação, cônjuge, pai ou filho de qualquer um deles);
—— celebrar contratos de mediação imobiliária quando as circunstâncias do
caso permitirem, razoavelmente, duvidar da licitude do negócio cuja pro-
moção lhe for proposta.
Deveres para com o IMPIC

O Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção (IMPIC) é o
organismo estatal que emite as licenças das empresas de mediação imobiliária
e controla e supervisiona a sua atividade. As licenças caducam sempre que
o IMPIC determine que a empresa deixou de cumprir os requisitos de licen-
ciamento (não possui seguro de responsabilidade civil, por exemplo) ou se a
própria comunicar que pretende cessar a atividade. O IMPIC também pode
27
cancelar a licença e interditar o exercício da atividade, se assim o entender.

Certifique-se sempre de que a empresa de mediação imobiliária tem uma
licença válida (veja como na página 21).
Entre outras informações, as mediadoras têm de facultar ao IMPIC o acesso a

toda a documentação, incluindo livros de registo, arquivos de reclamações e
contratos de mediação celebrados nos últimos 5 anos. Abrangidos nesta obriga-
ção estão também os contratos de trabalho e de prestação de serviços celebra-
dos com técnicos de mediação imobiliária ou com angariadores imobiliários.
No âmbito das comunicações a efetuar ao IMPIC, as empresas estão obrigadas a

comunicar a suspensão ou a cessação da respetiva atividade em território nacional,
bem como a criação de sucursais, agências, estabelecimentos, locais de atendi-
mento e outras formas de representação comercial da empresa relacionadas com
a atividade de mediação imobiliária em território nacional. Caso a mediadora não
cumpra estes requisitos, o IMPIC pode aplicar coimas entre 750 euros e 5 mil euros.
Livro de reclamações
As mediadoras estão obrigadas a disponibilizar um livro de reclamações em
cada local de atendimento, para que os utentes possam registar as suas recla-
mações (feito o registo, não se esqueça de guardar o duplicado). Se pedir o
livro de reclamações e este lhe for recusado, pode chamar a polícia. Se, ainda
assim, a situação não se resolver, a autoridade policial toma conta da ocor-
rência e envia uma cópia do auto ao IMPIC.
O consumidor pode enviar ao IMPIC uma cópia da reclamação, acompanhada dos

documentos e dos meios de prova necessários à sua apreciação. As mediadoras
são obrigadas a enviar a este Instituto um duplicado das reclamações escritas no
livro, no prazo máximo de 15 dias a contar da sua ocorrência, mas, se também
o consumidor o fizer, irá reforçar a possibilidade de controlo e atuação daquele
organismo. Em alternativa, apresente a queixa diretamente ao IMPIC ou na
respetiva página na internet, em www.impic.pt/impic/pt-pt/queixas-ou-reclama-
coes/apresentar-queixa-ou-reclamacao. Preencha todos os campos obrigatórios
(precisará de reunir alguns dados, como a designação e a atividade da entidade
visada) e, se existirem, anexe os documentos que sirvam de meio de prova. Outra
possibilidade é o livro de reclamações eletrónico (www.livroreclamacoes.pt),
que, desde 1 de julho de 2018, foi alargado a este e a outros setores.
Se algo correr mal na prestação de serviços, não hesite em reclamar (veja a caixa
Redigir uma reclamação, na página seguinte). Esse gesto poderá evitar que a situação
28
se repita com outras pessoas. Além disso, se a situação o justificar, a mediadora

será penalizada. As sanções aplicadas pelo IMPIC, nestes casos, dependem do tipo
de infração e vão desde a aplicação de coimas, se ficar provado que a mediadora
cobrou uma comissão a ambos os intervenientes no negócio, recebeu quantias a
título de remuneração no momento da contratação ou não comunicou qualquer
Para preencher o formulário na página do IMPIC, muna-se previamente de todas as informações

necessárias.
REDIGIR UMA RECLAMAÇÃO

Suponhamos que a agência imobiliária não o avisou da existência de uma penhora sobre
o imóvel que estava em vias de comprar. Além disso, desconhecia a data em que esta
penhora iria ser levantada (ou mesmo se iria ser levantada). Por isso, deseja, e com razão,
registar a situação no livro de reclamações.
Para que a sua reclamação possa ser eficaz, é preciso que a redija numa linguagem correta,
clara e objetiva. Identifique-se a si próprio e à entidade contra a qual reclama, assim como
aos funcionários envolvidos. Depois, descreva os factos em detalhe, referindo a altura em
que ocorreram. Se fizer a reclamação em papel, tenha o cuidado de escrever com esfero-
gráfica e letra legível, numa linguagem clara e concisa. A forma mais simples de o fazer,
se se sentir menos à vontade para escrever, é contar o que sucedeu por tópicos. Se possível,
mencione a existência de testemunhas e não se esqueça de guardar toda a documentação
(contratos, recibos, etc.), assim como a cópia da reclamação. Após o registo, pode destacar
um duplicado do livro. O original será enviado para a entidade fiscalizadora e ainda ficará
uma cópia no livro. Caso pretenda reforçar a sua queixa, contacte diretamente o IMPIC.
29
facto que possa pôr em causa a concretização do negócio, até, em casos extremos
(fraude, por exemplo), à interdição do exercício da atividade, encerramento do
estabelecimento ou privação do direito de participar em feiras ou mercados.
Seguro de responsabilidade civil

As mediadoras estão obrigadas a contratar um seguro de responsabilidade
civil por um valor mínimo de 150 mil euros. A legislação determina mesmo
que nenhuma empresa possa iniciar a sua atividade sem fazer prova, junto do
IMPIC, de que o seguro foi contratado e está em vigor. Fica assim assegurada
a possibilidade de indemnização, caso alguma pessoa ou entidade venha a
sofrer prejuízos devido ao mau desempenho da mediadora.
Esta apólice destina-se a cobrir os danos patrimoniais causados a terceiros
por ações ou omissões dos representantes e colaboradores da empresa ou,
ainda, devido ao incumprimento de obrigações resultantes do exercício da
atividade. Será o caso, por exemplo, se alguém não conseguir vender o imó-
vel a um preço mais favorável por falha dos serviços da mediadora. O seguro
deverá também atuar como garantia das obrigações da mediadora.
Técnicos e angariadores
Há dois tipos de colaboradores das empresas de mediação imobiliária: os téc-
nicos e os angariadores. Os primeiros exercem a mediação em nome das
empresas, sendo auxiliados pelos segundos na execução das tarefas necessárias
à preparação e ao cumprimento dos contratos celebrados. Uns e outros devem
estar devidamente identificados com cartões da empresa que contenham o
seu nome e fotografia atualizada.
A promoção imobiliária
Muitos construtores procuram vender as habitações pelos seus próprios meios.
À semelhança do que acontece com as mediadoras, a lei também fixou um
conjunto de obrigações para os promotores imobiliários, que visam reforçar
a transparência dos negócios que levam a cabo.
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Publicidade com regras

A promoção de imóveis para habitação deve respeitar as regras básicas da
publicidade (veja a caixa abaixo) e, em particular, ser conforme às caracte-
rísticas da habitação e esclarecedora sobre a fase de construção em que se
encontra. Além disto, deve ainda conter os seguintes elementos:
—— identificação completa do promotor imobiliário e do vendedor, caso não
sejam a mesma pessoa;
—— prazo previsto para a conclusão das obras, se ainda não estiverem concluídas;
—— área útil da habitação;
—— tipo e marca dos materiais e produtos de construção, sempre que haja
referência aos mesmos;
—— existência de condições de acesso para pessoas com deficiência motora,
visual ou auditiva, caso tais facilidades existam.
OS PRINCÍPIOS DA PUBLICIDADE
Além dos aspetos específicos que tem de respeitar, a promoção imobiliária rege-se pelos
princípios-base da publicidade, que a seguir enunciamos.
Licitude
É proibida a publicidade que ofenda valores, princípios e instituições fundamentais. Desig-
nadamente, e entre outras limitações, não poderá:
– recorrer, de forma depreciativa, a instituições nacionais ou religiosas;
– estimular ou fazer apelo à violência ou a qualquer atividade ilegal;
– atentar contra a dignidade da pessoa humana;
– conter qualquer discriminação em relação à raça, língua, religião ou sexo;
– utilizar linguagem obscena.
Identificabilidade
A publicidade tem de ser inequivocamente identificada como tal, qualquer que seja o meio
utilizado. Na rádio e na televisão, por exemplo, deverão existir separadores no início e no
fim do espaço publicitário (na rádio, o separador consiste em sinais acústicos).
Veracidade
A publicidade deve respeitar a verdade, não deformando os factos. As afirmações rela-
tivas à natureza, composição, propriedades e condições de aquisição dos bens ou servi-
ços publicitados devem ser suscetíveis de prova, a todo o momento, perante as instâncias
competentes. É proibida a publicidade que, por qualquer forma, induza em erro os seus
destinatários.
Respeito pelos direitos do consumidor

É proibida a publicidade que atente contra os direitos dos consumidores, em especial a que
encoraje comportamentos prejudiciais à sua saúde e segurança.
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As imagens utilizadas na publicidade deverão reproduzir fielmente o local

publicitado. Caso incluam espaços ou infraestruturas que não fazem parte
do imóvel, isso deverá ser referido de forma explícita.
Se alguma coisa não correr bem

Tal como as mediadoras, também os estabelecimentos dedicados à promoção
imobiliária estão obrigados a ter livro de reclamações, cabendo ao IMPIC
receber e tratar eventuais queixas que lhe cheguem por esta via ou através
da internet (veja o título Livro de reclamações, na página 28). Para eventual
reparação de danos, o cliente terá de recorrer aos tribunais ou, quando pos-
sível, aos julgados de paz ou aos centros de arbitragem.
O incumprimento das normas indicadas no título Publicidade com regras

constitui uma contraordenação punida com coimas de 1740 a 3490 euros,
para pessoas singulares, e entre 3490 e 44 890 euros, para pessoas
coletivas.
Quando a gravidade da infração o justifique, poderão ser aplicadas sanções

acessórias. Estas vão desde a apreensão dos materiais utilizados à interdição
do exercício da atividade.
As cooperativas de habitação
As cooperativas de habitação surgiram com o objetivo de construir casas a
custos reduzidos, embora, por vezes, com uma qualidade mais modesta.
Apesar de, atualmente, esta tendência ainda se manter, algumas cooperativas
também constroem empreendimentos de luxo que fogem aos parâmetros da
construção a custos controlados.
A opção pela compra de casa através da adesão a uma cooperativa tem como
principal aliciante o preço, mas é necessário avaliar também os inconve-
nientes: um longo período de espera (largos meses ou mesmo anos), menor
possibilidade de escolher a casa e a sua localização, uma qualidade, normal-
mente, inferior e, por último, diversas limitações numa posterior venda da
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casa. A maioria destas restrições pode ser ultrapassada se constituir uma

cooperativa com outras pessoas.
Vantagens das cooperativas

O Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU), organismo esta-
tal concebido para o fomento da habitação, pode financiar até 80% do
custo de construção desde que o imóvel se destine a habitação própria e
seja construído a custos controlados. O financiamento é feito a uma taxa
bonificada, mais baixa do que as praticadas pelas instituições de crédito.
Os custos de construção são designados por custos controlados desde que
não ultrapassem determinados limites fixados por lei. Para acederem ao
máximo de benefícios, as cooperativas de habitação económica terão de
respeitar estes valores.
Além das vantagens em termos de financiamento, as cooperativas de habitação

e construção usufruem de alguns benefícios fiscais. Por exemplo, estão isentas
de IRC e de imposto municipal sobre as transmissões onerosas de imóveis
(IMT) na aquisição de quaisquer direitos sobre imóveis destinados à sede e
ao exercício das atividades que constituam o seu objeto social.
Já no que respeita à fiscalidade que abrange os cooperadores, as condições

são idênticas às demais formas de financiamento para aquisição de habitação
própria e permanente.
O QUE É A CASES?
A “Cooperativa António Sérgio para a Economia Social – Cooperativa de Interesse Público
de Responsabilidade Limitada”, abreviadamente designada por CASES, supervisiona e fis-
caliza a constituição e o funcionamento das cooperativas. Para o efeito, estas têm de enviar
à CASES uma cópia de diversos documentos:
—— atos de constituição e de alteração dos estatutos, até 30 dias após o seu registo;
—— relatórios anuais de gestão e, com a mesma periodicidade, os documentos de presta-
ção de contas, até 30 dias após a sua aprovação pela assembleia geral;
—— cópia do balanço social, se a isso estiverem obrigadas, até 30 dias após a sua elaboração.
Compete à CASES emitir, anualmente, uma credencial comprovativa da legal constituição e
regular funcionamento das cooperativas. A credenciação é fundamental para as cooperati-
vas, visto que dela depende o apoio técnico e financeiro por parte das entidades públicas.
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Aderir a uma cooperativa

Para quem quer comprar casa através de uma cooperativa, existem quatro
abordagens possíveis:
—— adere a uma determinada cooperativa porque teve conhecimento de que vai
iniciar um ou mais empreendimentos com habitações que vão ao encontro
do que pretende;
—— está interessado num empreendimento promovido por uma ou várias
cooperativas e a única forma de aceder é tornar-se membro;
—— informa-se, junto da CASES (veja a caixa respetiva, na página anterior),
sobre as cooperativas associadas a operar na zona onde gostaria de morar;
—— participa, desde o início, na fundação da cooperativa (veja Constituir uma
cooperativa, na página 39).
Por norma, as adesões são efetuadas muito antes do início das obras de cons-
trução. Para reduzir ao mínimo o risco de surpresas desagradáveis, não assuma
AS REGRAS INTERNAS
Os estatutos da cooperativa
• Os estatutos identificam a cooperativa e incluem as suas regras de funcionamento. Antes de
aderir, não deixe de consultar este documento. Os estatutos devem obrigatoriamente conter:
—— a denominação da cooperativa e a localização da sede;
—— o ramo do setor cooperativo a que pertence (cooperativa de habitação ou de constru-
ção, neste caso), assim como o objeto da sua atividade;
—— o tempo de duração da cooperativa, quando não for por tempo indeterminado. Este
elemento é relevante, pois pode tratar-se de uma cooperativa criada apenas para um
empreendimento e que, após a sua conclusão, será extinta;
—— a identificação dos órgãos da cooperativa, que são a assembleia geral, a administração
e o conselho fiscal;
—— as condições de atribuição de voto plural, desde que esta forma de voto, ou seja,
a possibilidade de uma única pessoa acumular vários votos, esteja prevista nos estatu-
tos da cooperativa;
—— o capital social inicial, o montante da joia (se esta for obrigatória), o valor dos títulos de
capital e o capital mínimo a subscrever por cada cooperador;
—— as condições e os limites de acesso dos membros investidores, se os houver.
• Os estatutos podem ainda incluir:

—— as condições de admissão, suspensão, exclusão e demissão dos membros, assim como
os seus direitos e deveres;
—— as sanções e as medidas cautelares, assim como as condições gerais em que são
aplicadas;
—— a duração dos mandatos dos titulares dos órgãos sociais;
—— as normas de convocação e funcionamento da assembleia geral e, quando existir, da
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qualquer compromisso nem pague o que quer que seja sem confirmar se a
cooperativa está em situação legal. Em seguida, não dispense a consulta dos
estatutos e regulamentos da cooperativa. Além dos aspetos gerais, preste
atenção aos valores a pagar no ato da inscrição e mensalmente.
As inscrições e a lista de espera

Não existe um limite máximo de participantes, ou de cooperadores, como são
habitualmente designados os membros das cooperativas. Mesmo que, num
dado momento, não esteja a ser construído nenhum empreendimento para
habitação própria, são aceites novas inscrições. Normalmente, o cooperador
fica inscrito numa lista de espera para que, logo que haja um empreendimento
em vista, seja contactado, de acordo com o seu número na respetiva lista.
Se não estiver interessado nesse empreendimento, poderá continuar em
lista de espera para o seguinte. Antes de fazer a inscrição, esclareça as suas
assembleia de delegados;
—— as normas de distribuição dos excedentes, de criação de reservas e de restituição das
entradas aos membros que deixarem de o ser;
—— o modo de proceder à liquidação e partilha dos bens da cooperativa, em caso de dissolução.
Se estas informações facultativas não constarem do documento, solicite que lhe sejam
comunicadas por escrito. Normalmente, estas questões são descritas num regulamento
específico. Leia-as atentamente, pois é fundamental conhecer as regras do jogo.
Os órgãos da cooperativa
• A assembleia geral, constituída por todos os membros da cooperativa, é o órgão principal.
Desde que respeitem a lei e os estatutos, as suas deliberações possuem um caráter vincu-
lativo para os outros órgãos da cooperativa e para os seus membros.
• O conselho de administração é o órgão que representa a cooperativa. É composto por um
presidente e dois vogais, se a cooperativa tiver mais de 20 membros, mas, se tiver menos,
poderá sê-lo apenas por um administrador. Entre outras funções, compete-lhe elaborar
anualmente o relatório de gestão, os documentos de prestação de contas, o plano de ativi-
dades e o orçamento para o ano seguinte. Todos estes documentos são depois submetidos
ao parecer dos órgãos de fiscalização e à apreciação e aprovação da assembleia geral.
• É ao conselho fiscal que cabe fiscalizar a administração da cooperativa e verificar, entre
outros, o cumprimento da lei e dos estatutos.
Os estatutos podem ainda prever a existência de outros órgãos, bem como dar poderes
à assembleia geral ou ao órgão de administração para constituírem comissões especiais,
de duração limitada, destinadas ao desempenho de tarefas determinadas.
35
dúvidas sobre este aspeto, uma vez que os procedimentos podem variar de
cooperativa para cooperativa.
As cooperativas de habitação e construção podem condicionar a admissão de

novos membros à existência de projetos habitacionais. Na verdade, de que
serve criar falsas expectativas se a cooperativa não tem nenhum terreno para
construir nem fogos para alienar? Neste caso, os candidatos a cooperadores
serão obrigatoriamente inscritos, por ordem de apresentação dos pedidos,
em livro próprio. Na altura em que se registar a admissão de novos membros,
esta ordem deve ser respeitada.
Entre a inscrição e a construção de um empreendimento poderão decorrer

alguns anos. Por essa razão, as cooperativas aceitam a inscrição de menores,
que podem ser representados pelos pais ou tutores. Embora não possam ter
acesso a uma habitação enquanto ainda forem menores, quando atingirem
a maioridade estarão já bem posicionados na lista de espera. Além disso,
a partir do momento em que a sua posição na lista o permita, os menores
têm o direito de reservar uma casa que venha a estar concluída depois de
serem maiores de idade.
Subscrever títulos de capital e pagar joia

No ato de adesão, os cooperadores têm de subscrever títulos de capital, tor-
nando-se, assim, proprietários de uma parte da cooperativa. O limite mínimo
legal é de 100 euros. Contudo, as cooperativas podem definir um valor supe-
rior nos estatutos.
Fixada em assembleia geral e determinada pelos estatutos, a joia é exigida

pela maioria das cooperativas e o seu valor pode variar substancialmente.
Se entretanto deixar a cooperativa, o cooperador tem direito a reaver o mon-
tante correspondente aos títulos de capital que tiver subscrito, mas o mesmo
não acontece com a joia de admissão.
Títulos de investimento
Em algumas cooperativas, os participantes podem ainda subscrever títulos
de investimento. A sua emissão e respetivas condições, incluindo a taxa de
juro, são determinadas pela assembleia geral, que também fixa o objetivo e
os requisitos para a utilização deste produto pelo órgão de administração.
36
A subscrição destes títulos deve ser levada a cabo com algum cuidado. Três
questões, pelo menos, devem ter uma resposta positiva. A saber:
—— os títulos poderão ser utilizados para pagar a casa?
—— se precisar do dinheiro, poderá reavê-lo com facilidade? Ou seja, a coope-
rativa reembolsa-o, nem que para isso tenha de perder parte dos juros?
Ou irá ter de arranjar um comprador?
—— estará o seu dinheiro a ser bem remunerado?
Reservas obrigatórias
As cooperativas têm de constituir uma reserva legal, destinada a cobrir eventuais
prejuízos financeiros, e uma reserva para educação e formação de cooperativas,
destinada à formação cultural e técnica dos cooperadores e trabalhadores.
São igualmente obrigadas a criar um fundo de conservação e reparação, desti-

nado ao financiamento de obras de conservação, reparação e limpeza do seu
património. Por outro lado, existe a recomendação de as cooperativas cons-
tituírem um fundo de construção, destinado ao financiamento da construção
ou à aquisição de novos fogos ou instalações sociais próprias. Para este fundo
reverte um valor correspondente a 10% do valor de construção de cada fogo.
Pagamentos e sanções por incumprimento

Pagas as despesas iniciais (veja o título Subscrever títulos de capital e pagar joia,
na página anterior), os cooperadores terão ainda de efetuar todos os pagamen-
tos previstos nos estatutos e regulamentos internos (as quotas administrativas
necessárias ao funcionamento da cooperativa, por exemplo). Falhando no
cumprimento desta obrigação, ficam sujeitos ao pagamento de multas, sus-
pensão temporária de direitos ou, no limite, à exclusão.
A compra de casa
A cooperativa entra em contacto com os seus membros quando já possui ter-
reno ou licença para construção. Embora os procedimentos variem, as listas
de espera deverão ser respeitadas. Algumas cooperativas realizam de imediato
um contrato-promessa de compra e venda, mas outras deixam esta formali-
dade para mais tarde.
37
Entrada e plano de pagamentos

Os cooperadores que aceitem participar no empreendimento têm de pagar
um valor de entrada. Contudo, a poupança entretanto acumulada junto da
cooperativa refletir-se-á nestas contas. Depois, e até à conclusão da constru-
ção, é estabelecido um plano de pagamentos. Regra geral, as entregas são
calculadas em função das necessidades da cooperativa, para que esta consiga
suportar os custos da construção.
Com ou sem contrato-promessa, o cooperador tem todo o interesse em

pedir comprovativos do dinheiro entregue, que, em caso de conflito, servi-
rão de prova em tribunal. O preço indicado no contrato-promessa deverá
ser o definitivo. Porém, muitas vezes os valores são provisórios, o que
contraria a natureza destes contratos. Ainda que, no decurso das obras,
algumas revisões de custo sejam aceitáveis (devido a um atraso nas obras,
por exemplo), estas situações afetam o esforço financeiro dos cooperado-
res. Assim, estes devem ter em conta uma eventual variação do preço da
casa. Se o plano de pagamentos for combinado desde o início, tal poderá
ser minimizado.
Para saber se os custos são ou não alterados, o comprador deve assistir a todas
as reuniões. Em alternativa, pode ler a ata da reunião em que as contas foram
aprovadas. Caso as alterações sejam demasiadas, o cooperador pode desistir
ou, se a cooperativa o autorizar, ceder a sua posição a alguém.
Documentação e financiamento
Após a conclusão das obras, segue-se a fase da escritura, tal como em
qualquer outro processo de compra de casa. As cooperativas poderão
ajudar os seus membros na marcação da escritura ou até marcá-la dire-
tamente, para tentarem realizar várias no mesmo dia. A maioria auxilia
também na preparação do pedido de crédito. Algumas efetuam acordos
com bancos, para conseguirem condições de crédito mais vantajosas. Os
cooperadores não são obrigados a optar por estas instituições bancárias,
mas, se o fizerem, poderão usufruir de algumas vantagens, como isenção
de alguns custos iniciais ou taxas de crédito mais reduzidas. Em qualquer
situação, os empréstimos para compra de casa através de uma cooperativa
só abrangem até 80% do valor de aquisição e beneficiam de uma bonificação
a suportar pelo Estado.
38
E depois da compra?
Vendido o imóvel, a cooperativa prossegue com outros projetos de construção
ou extingue-se. Quem compra casa através de uma cooperativa está sujeito a
uma limitação: as habitações construídas para habitação própria e permanente
só podem ser vendidas 5 anos após a sua aquisição. Se o fizer antes de decor-
rido esse período, o proprietário deve restituir os valores correspondentes à
bonificação suportada pelo Estado.
Constituir uma cooperativa

Para formar uma cooperativa de habitação é necessário reunir, no mínimo,
três pessoas. No entanto, a lei pode definir um número superior de coopera-
dores. Em conjunto, poderão adquirir um terreno e construir apartamentos
ou vivendas com custos significativamente mais baixos do que os praticados no
mercado imobiliário. Outra alternativa é adquirir um prédio para o reconstruir.
COOPERATIVA NA HORA
Constituir uma cooperativa pode ser um processo demorado e obrigar a várias desloca-
ções. Mas, desde 2017, já é possível fazê-lo num único dia, através do procedimento ime-
diato Cooperativa na Hora. Através deste regime especial deixa de ser necessário obter o
certificado de admissibilidade de denominação, redigir a constituição ou proceder ao res-
petivo registo. Mas terá de utilizar o modelo aprovado pelo Instituto dos Registos e Notari-
ado para o ato constitutivo e escolher a denominação de entre as disponibilizadas no posto
de atendimento. Os interessados apenas terão de:
—— formular o pedido junto do serviço competente;
—— optar pela denominação e pelo modelo de ato constitutivo;
—— apresentar a documentação necessária para se identificarem e provarem a capacidade
e os poderes de representação dos interessados (por exemplo, através de procuração);
—— declarar que será efetuado o depósito das entradas que irão constituir o capital social,
num mínimo de 10%, no prazo de 5 dias úteis.
Para formar a sua cooperativa terá de:

—— constituir a Assembleia de Fundadores, que irá eleger o presidente e estabe-
lecer as regras de funcionamento, ou seja, elaborar os estatutos da coope-
rativa (veja também a caixa As regras internas, na página 34). Na prática,
39
os interessados na constituição da cooperativa reúnem-se em assembleia

para executar estas tarefas. Terão, também, de redigir a ata da reunião de
assembleia de fundadores;
—— efetuar inscrição da cooperativa na Segurança Social;
—— efetuar o registo da cooperativa, em qualquer conservatória do registo
comercial. O conservador irá fazer as publicações obrigatórias no Portal
da Justiça (publicacoes.mj.pt);
—— requerer o certificado de admissibilidade de firma ou denominação, bem
como o Número de Identificação de Pessoa Coletiva (NIPC), no Registo
Nacional de Pessoas Coletivas (RNPC). No mesmo local, pedir o cartão de
empresa. Este documento contém a designação da cooperativa e o NIPC,
que engloba o número de identificação fiscal e o da Segurança Social;
Reunida a documentação acima mencionada, a escritura de constituição da

cooperativa é realizada num cartório notarial. As cooperativas devem enviar
à CASES, no prazo de 30 dias seguidos, as cópias dos atos de constituição e
alteração dos estatutos; relatórios de gestão e as contas de exercício anual e
balanço social.
Se pretender ser ajudado neste processo, contacte a CASES — Cooperativa

António Sérgio para a Economia Social ou visite a sua página na internet
(www.cases.pt). Veja também a caixa O que é a CASES?, na página 33.
Habitação a custos controlados

Muitas pessoas não têm posses suficientes para comprar casa no mercado
imobiliário nem a possibilidade de constituir ou aderir a uma cooperativa.
A alternativa poderá passar pela habitação a custos controlados, também
designada por habitação social. Nestes casos, o Estado concede benefícios
fiscais e financeiros para a construção e aquisição da habitação própria e
permanente dos adquirentes.
A concessão dos financiamentos pressupõe, entre outros requisitos, o respeito

pelos limites legais relativos à área bruta (veja, na página seguinte, Habitação
social: áreas brutas de referência por m2), ao custo de construção e ao preço
de venda. As habitações sociais podem ser promovidas pelas câmaras muni-
cipais, Instituições Particulares de Solidariedade Social (as chamadas IPSS),
cooperativas de habitação e empresas privadas.
40
HABITAÇÃO SOCIAL: ÁREAS BRUTAS DE REFERÊNCIA

(limites mínimos e máximos por tipologia)
T1 T2
52-65 m2 72-85 m2
T3 T4
91-105 m2 105-114 m2
Câmaras municipais e instituições

de solidariedade social
Quem não tiver recursos para adquirir uma habitação no mercado imobiliário
deverá começar por recorrer à câmara municipal ou às instituições particulares
de solidariedade social (por exemplo, a Santa Casa da Misericórdia) que atuem
na sua área de residência. Os requisitos variam consoante os programas que
possam, no momento, estar em vigor, pelo que será sempre necessário pedir
informações diretamente às entidades que operam localmente.
As câmaras municipais podem ter interesse em vender parte do seu patrimó-

nio, por exemplo, através da venda direta de imóveis aos moradores. A venda
direta pode até permitir a aquisição das frações municipais através de paga-
mento faseado do preço de venda.
Empresas privadas de construção

A lei prevê a possibilidade de as empresas privadas construírem habitações
sociais. Mas, para tal, terão de se submeter a diversas regras, tais como possuir
41
alvará adequado à natureza da obra que se propõem realizar, ter uma sólida
estrutura financeira, comprovar que não são devedoras às Finanças ou à Segu-
rança Social, demonstrar a viabilidade de comercialização das habitações, etc.
Para obterem o financiamento necessário, terão de celebrar os chamados con-
tratos de desenvolvimento para habitação (C.D.H.). Os contratos são celebrados
entre as empresas privadas de construção civil e as instituições financiadoras,
como o Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU) ou uma instituição
de crédito legalmente autorizada para o efeito, com vista ao financiamento
da construção de habitação a custos controlados, por norma em colaboração
com as câmaras municipais.
As casas construídas no âmbito de um contrato deste tipo podem ser vendi-

das a particulares, para habitação própria e permanente, ou a câmaras ou
instituições de solidariedade social, para arrendamento. No primeiro caso,
o processo, na ótica de quem compra, desenvolve-se como em qualquer outra
aquisição, exceto pela particularidade de o preço ter de respeitar a tipologia
e os preços máximos fixados por lei e no contrato celebrado pelo construtor
junto da entidade financiadora. Contudo, os fogos adquiridos não podem
ser vendidos durante 5 anos. Se o IHRU autorizar, esta situação poderá ser
ultrapassada mediante o reembolso das vantagens concedidas pelo Estado.
42
A
Capítulo 2
Escolher a casa
Na busca de uma casa que concilie os seus gostos e necessidades pessoais

com as suas possibilidades económicas, tudo começa, normalmente, com os
contactos para as imobiliárias e/ou para os proprietários. Depois de visitar
diversas casas, mais tarde ou mais cedo acabará por encontrar uma que
corresponda, pelo menos, aos critérios mais importantes que tiver definido.
Contudo, antes de se decidir a comprá-la, é necessário ter atenção a certos
aspetos. Sobretudo, é essencial que não se precipite. Ponderar os prós e
os contras de cada opção, apesar das prováveis pressões para uma decisão
rápida por parte de quem estiver a vender, é a melhor garantia de que não
irá arrepender-se.
A habitação é um investimento avultado. Por isso, peça ao vendedor todas

as informações que considerar necessárias e, se mantiver o seu interesse,
a documentação onde estão indicadas algumas das características do imóvel
(veja os títulos Certificado energético e Ficha técnica e outras informações
sobre o imóvel, nas páginas 19 e 20). Tudo isto irá facilitar a comparação com
outros imóveis e ajudar a tomar uma decisão fundamentada. Ao visitar a casa,
não se coíba de examinar com olho clínico todos os recantos. É importante,
por exemplo, verificar se não existem problemas de humidade ou fissuras
que denunciem eventuais falhas de construção. Se a casa já tiver sido habi-
tada, os cuidados devem ser redobrados. O objetivo é encontrar defeitos
a tempo de desistir do negócio, caso se justifique, ou, se ainda valer a
pena, renegociar o preço. Terá também de entrar em linha de conta com
o número de divisões e a área útil da casa, o estado de conservação do
edifício, a localização e a zona envolvente. Se não tiver recorrido a uma
imobiliária, que se encarregará do assunto, reserve algum tempo para
verificar a situação legal do imóvel (veja, a este propósito, o capítulo 4)
e pondere seriamente no montante que pode gastar. Finalmente, tente
negociar o preço. Pode não conseguir o seu propósito, mas, pelo menos,
não pode dizer que não tentou.
Primeiros contactos e visitas

Mesmo que até tenha sorte e fique entusiasmado logo com a primeira casa
que visitar, nunca tome uma decisão sem primeiro ter feito outras visitas que
lhe permitam estabelecer comparações. De facto, poderá chegar à conclusão
de que é possível comprar uma casa maior ou melhor localizada pelo mesmo
preço, por exemplo. No entanto, ainda assim nem sempre será fácil encontrar
44
A Escolher a casa
uma habitação que reúna todas as condições por si idealizadas. Por vezes,
terá mesmo de estabelecer prioridades e fazer algumas concessões.
Perguntas prévias
Quando contactar a mediadora ou o proprietário de uma casa que tenha des-
pertado a sua atenção, procure obter desde logo o máximo de informações.
Para não se esquecer de nada, elabore um pequeno questionário e preencha-o
enquanto fala com o seu interlocutor. Desta forma, poderá evitar deslocações
e perdas de tempo, caso chegue à conclusão de que a casa não cumpre os
requisitos que são importantes para si. Se, obtidas as respostas, mantiver o
seu interesse, poderá então marcar a visita.
Eis alguns dos aspetos sobre os quais deve tentar informar-se:

—— qual o preço da casa?
—— quem é o seu interlocutor? Pode ser o proprietário ou alguém mandatado
por ele, como um familiar, um amigo ou uma agência imobiliária. Isto
permite-lhe avaliar a segurança de uma eventual transação, assim como
ter noção da maior ou menor facilidade de negociação do preço;
—— em que zona fica o imóvel? Qual é a morada? A resposta pode permitir-lhe
desde logo excluir a casa da sua lista de opções, por ser demasiado inaces-
sível para si ou por se tratar de uma zona com “má fama”, por exemplo;
—— quantos anos e quantos andares tem o prédio? Tem elevador?
—— precisa de obras? Foram já realizadas obras de melhoramento no interior
e/ou no exterior do imóvel?
—— qual a área útil das várias divisões? Embora a área bruta já lhe dê uma ideia
aproximada da dimensão do fogo, o que lhe interessa realmente conhecer
é a área útil (veja a caixa De que área está a falar?, na página 50);
—— a casa está desocupada?
—— como está organizada a administração do condomínio e qual o valor da
quota que corresponde ao apartamento?
Os imóveis que não correspondam aos critérios que considera mais importan-
tes (a área e o preço, por exemplo) poderão, logo à partida, ser eliminados,
o que irá reduzir as visitas e, claro, facilitar a escolha. Contudo, é provável
que nem sempre consiga obter todas as informações por telefone ou por cor-
reio eletrónico, pois o objetivo é levarem-no a visitar o imóvel. Nesta etapa,
o mais importante é que não se deixe entusiasmar com a conversa do seu
interlocutor. Lembre-se de que o principal interesse de quem está do outro
lado é vender e que, por isso, irá tentar centrar a sua atenção apenas nos
aspetos positivos da casa.
45
As visitas
Como é óbvio, nunca deve comprar um imóvel sem o visitar. É claro que,
se ainda estiver em fase de construção, ou mesmo em planta (veja a caixa
Compra de casa em planta, na página seguinte), esta regra não se aplica.
É comum o proprietário fazer uma pintura geral antes de pôr a casa à venda,
melhorando o seu aspeto. Mas pode acontecer que a pintura se destine, pre-
cisamente, a esconder problemas de humidade ou outros defeitos graves.
Trata-se de uma situação da qual dificilmente poderá aperceber-se. Aquando
da visita, faça-se acompanhar, sempre que possível, por outra pessoa. Desta
forma, a probabilidade de os diversos aspetos que influenciam o preço e a
escolha da casa não passarem despercebidos aumenta (veja também o título
Os critérios de escolha). Se já tiver feito a sua opção, ou estiver próximo de
a fazer, combine uma última visita à casa e leve consigo alguém da sua con-
fiança e que perceba de construção (um construtor ou um engenheiro civil,
por exemplo), para o ajudar a identificar possíveis defeitos e dar uma opinião
fundamentada. Caso não conheça ninguém que trabalhe nestes ramos, poderá,
também, contratar os serviços de um avaliador imobiliário. Não se esqueça
de que, antes de assinar qualquer documento, convém ter alguns cuidados
legais (veja o capítulo 4).
Os critérios de escolha
Indicar, pormenorizadamente, o que determina a escolha de uma habita-
ção é uma tarefa difícil. Os fatores que a influenciam são inúmeros e existe
uma forte componente de subjetividade por parte de quem escolhe. Tal não
significa que a opção seja aleatória, mas cada fator tem uma importância e
um peso diferentes de pessoa para pessoa. O facto de duas famílias terem
dimensões e capacidades financeiras idênticas (podendo, portanto, comprar
uma casa pelo mesmo valor) não quer dizer que escolham uma casa igual.
Por exemplo, uma das famílias pode dar particular importância ao repouso,
nomeadamente aos fins de semana, e, em conformidade com isso, escolher
uma habitação fora da cidade onde trabalha. Já a outra família pode não estar
disposta a perder tempo em deslocações e preferir um apartamento mais
pequeno, a um preço semelhante ou mesmo mais caro, mas que lhe permita
chegar ao emprego em apenas 10 minutos.
46
A Escolher a casa
COMPRA DE CASA EM PLANTA

A aquisição de casas ainda em fase de projeto é comum. Esta modalidade agrada muito
aos construtores, o que facilmente se percebe. O seu esforço financeiro diminui conside-
ravelmente, uma vez que passa a ser o dinheiro do comprador a financiar a obra. Porém,
para quem compra existem riscos acrescidos. Primeiro, porque as informações e documen-
tos que lhe são fornecidos são, em geral, escassos e vagos. O comprador terá de visualizar a
sua futura casa apenas pela consulta das plantas, uma vez que não existe nenhum modelo
acabado que possa visitar. Muitas vezes, o produto final acaba por ser muito diferente do
inicialmente projetado. Depois, existe o risco de a empresa construtora ou a entidade pro-
motora falirem e, por isso, não terminarem o projeto. Mas, quando tudo corre bem, estas
transações são efetuadas a preços mais baixos do que os praticados para um imóvel que
já se encontre concluído.
Comprar uma casa em planta exige, também, um maior controlo e fiscalização. Convém,
por exemplo, ver quais são os materiais aplicados e acompanhar a execução da obra.
Contudo, o acesso pode ser restringido pelo construtor que pode alegar, por exemplo,
questões de segurança.
Embora nem sempre seja fácil adotar as recomendações que a seguir lhe damos, já que,
por norma, se aplicam apenas a contratos que envolvem empresas, as mesmas permitem
minorar os riscos da compra em planta. A maior ou menor aceitação destas exigências por
parte do construtor poderá dar-lhe uma indicação sobre o seu grau de profissionalismo.
Assim:
—— solicite um caderno de encargos minucioso, em anexo ao contrato-promessa. Se pos-
sível, este documento deverá descrever na totalidade os artigos, marcas, modelos e
referências, assim como a sua forma de aplicação. Referências vagas, como “caixilha-
ria tipo x”, são de evitar, pois permitem aplicar seja o que for. Ao invés, “caixilharia A
ou B” é mais rigoroso. Junto deste documento deverá existir outro, para o comprador
preencher, destinado à receção provisória do imóvel. Na prática, trata-se de verificar
se o conteúdo do caderno de encargos foi respeitado. Por exemplo, se, para o chão da
cozinha, estavam previstos azulejos de “primeira”, mas os que foram colocados são de
categoria inferior, o comprador tem direito a uma redução do preço final ou, então,
a pedir a substituição dos azulejos;
—— exija um plano dos trabalhos, de modo a poder controlar se os vários prazos estão a ser
cumpridos. Não caia no logro de fazer os reforços de sinal previstos no contrato antes
de existir trabalho feito;
—— assegure-se de que o contrato-promessa (veja o título respetivo, na página 91) inclui
uma cláusula com o prazo de entrega do imóvel, assim como uma penalização para
o caso de se registarem atrasos significativos (por exemplo, uma taxa de 2% ao mês
sobre o valor da obra);
—— acorde um plano de pagamentos que não o penalize demasiado. Como é evidente,
terá todo o interesse em efetuar as entregas o mais tarde possível, de preferência muito
próximo da realização do contrato definitivo. Em contrapartida, o construtor irá tentar
receber o máximo de dinheiro logo no início do processo.
47
Os três pontos de partida

Há, pelo menos, três fatores a analisar atentamente ainda antes de começar a
ver casas: o montante que poderá pagar, a localização aproximada e as divi-
sões e áreas de que irá necessitar. As conclusões a que chegar irão orientar a
sua pesquisa, mas é provável que, no momento de escolher, tenha de fazer
algumas concessões.
O montante que pode pagar

É conveniente saber qual o valor máximo que consegue suportar. Tendo em
conta as suas poupanças e, se for caso disso, o resultado da venda da habitação
onde atualmente reside, acha que tem dinheiro suficiente para comprar a casa
que deseja e pagar as várias despesas envolvidas? Se a resposta for “sim”, o seu
problema está resolvido. Caso contrário, dirija-se a vários bancos para saber qual
o empréstimo máximo que consegue obter (veja também os capítulos 3 e 5).
A sua capacidade de endividamento é algo que deverá analisar atentamente.

Saiba que as prestações relativas aos créditos não devem, por norma, ultra-
passar 35% do rendimento líquido mensal do agregado familiar. Este valor é
designado por taxa de esforço.
Por exemplo, se ganhar 1250 euros mensais (líquidos), após as devidas reten-

ções na fonte e o pagamento da Segurança Social, e não tiver contraído outros
empréstimos, a sua prestação não deverá ultrapassar os 510 euros. Os cálculos
são simples:
35% [(1250 euros × 14 meses) ÷ 12 prestações] = 510,42 euros
No entanto, esta percentagem poderá subir à medida que os rendimentos

aumentam. Após a liquidação de uma prestação de 510 euros, ficaria com
740 euros para as compras e os restantes encargos mensais. Mas se, ao invés
de 1250 euros, recebesse 3750, o esforço seria menor. A prestação pode-
ria ser de 1531 euros (três vezes maior do que no primeiro cenário) e ainda
sobrariam, em média, 2844 euros para as compras mensais. Desde que as
restantes despesas não aumentem, a taxa de esforço pode aumentar até 50%
do rendimento mensal da família, já que o rendimento disponível seria mais
do que suficiente para fazer face aos compromissos financeiros.
Convém ainda analisar a sua situação, até que a compra se concretize, e con-
tabilizar outras despesas que possa vir a ter. Se tiver um contrato de arrenda-
mento, por exemplo, verifique o prazo de pré-aviso que tem de dar ao senhorio.
48
A Escolher a casa
Haverá alguma hipótese de a renda se sobrepor à prestação a pagar ao banco?

Depois, colocam-se outras questões mais secundárias, mas que também devem
ser acauteladas (como, entretanto, o que fazer à mobília). É importante que
todas estas situações sejam devidamente analisadas e ponderadas.
A dimensão do agregado e as divisões

O número de membros de uma família condiciona a escolha do imóvel. De facto,
um agregado familiar composto por quatro pessoas, por exemplo, dificilmente
terá algum conforto numa habitação que tenha apenas um quarto. Por outro
lado, é natural que uma das divisões venha a ser um escritório, um ateliê ou
simplesmente o quarto de brincadeiras das crianças. Outras famílias ainda
fazem questão de ter um quarto de hóspedes. É certo que, muitas vezes,
é grande a distância entre o desejado, ou o que seria necessário, e os meios
de que se dispõe. Infelizmente, nestes casos, não há outra solução senão
sujeitar-se ao que é possível. Na prática, a escolha da casa é um exercício que
consiste em combinar as necessidades com as possibilidades económicas.
A tipologia é indicada pela letra “T”, no caso dos apartamentos, e por “V”,
nas vivendas, seguida do número de quartos. Assim, um T0 é um apartamento
sem quartos (também designado por estúdio), enquanto um T3, por exemplo,
tem 3 quartos. Outra forma de identificar o número de divisões é utilizar
como referência as assoalhadas. Um T4 corresponde a 5 assoalhadas, já que,
aos quartos, se adiciona a sala.
Através do Regulamento
Geral das Edificações Urbanas ÁREA MÍNIMA POR TIPOLOGIA
(RGEU), a lei estabelece as áreas Tipologia Área bruta (m2) Área útil (m2)
mínimas, consoante a tipologia T0 35 n.a.
(veja o quadro). Podem, no T1 52 30,5
entanto, surgir exceções, e é T2 72 43,5
o que acontece, por exemplo,
T3 91 54,5
com o Regime Excecional para
T4 105 61
a Reabilitação Urbana (RERU).
T5 122 74
Além disso, a tendência é para
que as habitações sejam cada T6 134 82,5
vez mais amplas. n.a. não se aplica.
A área útil é uma indicação importante para quem pretende comprar um

imóvel. Não menospreze este aspeto, uma vez que os vendedores têm ten-
dência a indicar a área bruta… arredondada para cima! Quando esta existir,
consulte a Ficha Técnica da Habitação ou um documento equivalente (veja
49
DE QUE ÁREA ESTÁ A FALAR?

O Regulamento Geral das Edificações Urbanas define três tipos de áreas.
• A área bruta é a superfície total do fogo, medida pelo perímetro exterior das paredes exte-
riores e pelos eixos das paredes que separam os fogos. Inclui a área das varandas, assim
como a parte proporcional correspondente das zonas comuns do edifício.
• A área útil corresponde à soma total das áreas dos diversos compartimentos. É obtida a
partir da medição pelo interior das paredes, incluindo corredores e hall de entrada, instala-
ções sanitárias, arrumos, outros compartimentos de função similar e armários de parede.
• A área habitável é definida como a área total dos diversos compartimentos, medidos pelo
perímetro interior das paredes, excluindo corredores, instalações sanitárias, arrumos e
outros compartimentos de função similar.
Ficha técnica e outras informações sobre o imóvel, na página 20). Não sendo o
caso, peça a planta da casa ou efetue as medições.
O proprietário deverá fazer o mesmo, já que terá de fornecer estes dados
à imobiliária ou a eventuais compradores. Aliás, como veremos no título
O preço, na página 56, a área é fundamental para calcular o custo por metro
quadrado, uma das referências mais utilizadas para comparar os preços de
venda dos imóveis, em função da zona.
A localização da habitação
A localização é um aspeto fundamental. Mas nem sempre é possível morar nas
zonas preferidas, até porque o preço é outro fator que poderá intervir nesta
opção. Nas grandes cidades, os valores médios por metro quadrado são signi-
ficativamente superiores aos praticados nos arredores ou no interior do país.
A procura de uma zona mais afastada do emprego está, frequentemente,

relacionada com o facto de aí os preços serem mais acessíveis. Não obstante,
é conveniente efetuar alguns cálculos. Veja se essa opção é de facto compen-
satória, tendo em conta o tempo e o custo dos trajetos diários. Por exemplo,
se tiver de recorrer ao seu automóvel, o montante que poupa ao adquirir
uma casa nos arredores poderá vir a ser anulado pelo que terá de gastar em
combustível ao longo de vários anos. Da mesma forma, também os custos de
manutenção do automóvel e de eventuais portagens irão aumentar.
Uma determinada área pode ser muito agradável para viver, mas não dispor
de uma rede eficiente de transportes públicos, enquanto outra, apesar dos
bons acessos, não oferece nenhum atrativo ou é, por exemplo, demasiado
ruidosa ou poluída. Estará disposto a mudar-se para uma das zonas nobres
50
A Escolher a casa
da cidade, rodeada de espaços verdes, fornecida de excelentes transportes e

onde se praticam preços aceitáveis, mas que tem uma intensa e barulhenta
atividade noturna? Para avaliar os prós e os contras da zona para onde está a
pensar mudar-se, recomendamos que a visite demoradamente, e por várias
vezes, em dias e horas diferentes.
É importante verificar se existe uma boa rede de transportes públicos e de

acessos. Para tal, nada melhor do que testar in loco o caminho para o emprego,
contabilizando o tempo que demora a chegar. Este percurso deverá ser rea-
lizado, de preferência, no horário e nas condições em que habitualmente o
faria. Se o fizer ao fim de semana, ou em pleno mês de agosto, não terá uma
perceção adequada dos problemas que poderá ter de enfrentar em horas de
ponta. Se andar de carro, verifique se existem possibilidades de estaciona-
mento ou garagens.
Se tiver filhos, a existência de escolas perto da sua habitação pode ser uma
mais-valia. Por isso, tente saber se existem e até que grau de ensino ministram.
A possibilidade de acesso fácil a parques infantis, jardins e outros espaços de
lazer é um fator que contribui para uma maior qualidade de vida. Por isso,
não deixe de explorar também este aspeto.
Sobretudo se sofrer de alguma limitação a nível de transportes, deve pre-

ocupar-se em saber se existe na zona algum posto de atendimento médico
de emergência. Além disso, também é útil saber se existem estabelecimen-
tos comerciais, como mercearias, padarias, supermercados, farmácias ou
outros. Verifique se existem, nas proximidades, estabelecimentos industriais
ou comerciais cuja atividade provoque demasiado ruído ou liberte cheiros
desagradáveis. Poderá vir a sentir os mesmos problemas em zonas de tráfego
intenso, perto de linhas de comboio ou de aeroportos.
O tipo de vizinhança e os bairros envolventes, assim como a segurança e a

limpeza da zona, são também aspetos a ter em consideração. Por fim, consulte
o Plano Diretor Municipal da zona onde pretende morar (veja Plano Diretor
Municipal, na página 88).
Casa nova ou usada?

• Ambas apresentam vantagens e inconvenientes. Tenha em conta que uma
casa mais antiga:
—— poderá ter um valor patrimonial tributário mais baixo (isso irá
depender da data de construção ou da última transação do imóvel)
51
e implicar o pagamento de impostos de valor inferior aos de uma casa nova

situada na mesma zona (por exemplo, o IMT e o IMI);
—— já revelou eventuais defeitos de construção (fendas nas paredes, problemas
de ventilação, etc.). Talvez no momento da transação estes já tenham sido
reparados ou aguardem obras. Mas também podem ter sido simplesmente
disfarçados e voltar a manifestar-se pouco tempo depois. É por isso que,
nas casas usadas, uma visita atenta é ainda mais importante.
• Regra geral, uma casa nova:

—— foi concebida de acordo com normas e técnicas de construção mais recen-
tes (no isolamento térmico e acústico, na instalação elétrica, nas redes de
água e de esgotos, etc.);
—— ainda não necessita de obras de manutenção, a não ser que existam defei-
tos ou que, entretanto, surjam problemas. Nestes casos, será acionada a
garantia com a duração de 5 anos, da qual falamos no título Garantias e
reparação de defeitos, a partir da página 150. Tal significa que os problemas
identificados nesse período terão de ser resolvidos pelo construtor. Se for
transacionado no período de 5 anos após a primeira aquisição, o imóvel
usado também beneficiará da garantia restante.
O exterior da habitação
A orientação do edifício, o grau de conservação das partes comuns e a aparên-
cia da fachada são, entre outros, aspetos que não deverá deixar de analisar.
Orientação
O ideal é que a habitação esteja orientada no sentido de nascente e/ou poente.
Se estiver virada a norte não recebe a luz direta do sol, ficando mais fria no
inverno. Uma casa virada a sul tem sol durante todo o dia e torna-se muito
quente no verão.
Disposição dos prédios

Verifique se não existem prédios altos cuja sombra se projete na casa que
pretende adquirir. Nos empreendimentos e urbanizações, a ordem pela
qual os imóveis são construídos visa favorecer as vendas. Isto significa que,
em primeiro lugar, são construídos os edifícios ou vivendas que permitem
52
A Escolher a casa
as melhores vistas. Só mais tarde é que surgem as habitações que, para

desagrado dos moradores dos prédios inaugurais, tapam a vista para o mar,
para a montanha, etc., e reduzem, muito provavelmente, a exposição ao sol.
Por isso, consulte os planos de urbanização ou os planos de pormenor na
câmara municipal da respetiva zona. Pode ser que assim reduza o risco de
pagar por algo (“vista excelente sobre o mar”, por exemplo) que desapare-
cerá daí a algum tempo.
Fachada do prédio
Este aspeto tem particular importância nas habitações em segunda mão, já que
pode dar algumas indicações sobre o estado de conservação e a necessidade
de obras a curto prazo. Nas paredes exteriores, a existência de sinais de
humidade, envelhecimento ou escamação da pintura são alguns dos fatores
a que deverá estar atento. Verifique também se existem rachas, fendas ou
manchas causadas pelo escoamento das águas pluviais.
Telhado do prédio
Convém sempre informar-se sobre o estado de conservação do telhado, quer
esteja interessado num apartamento ou numa vivenda. Aceder ao telhado
de um prédio não é fácil, mas pode valer a pena. Na verdade, os problemas
devidos a infiltrações de água pelos telhados são frequentes e provocam
grandes prejuízos. Através de uma simples visita ao sótão, se este existir,
poderá detetar eventuais manchas de água nas telhas ou nas paredes. Será
também possível observar a cobertura e ver se existem danos, rachas, telhas
partidas, etc. Se o prédio for novo, informe-se com o construtor sobre como
foi efetuado o telhado e o isolamento.
Caves, sótãos e acessos interiores

O estado de conservação das caves, sótãos e acessos, arrecadações e/ou
garagens e das condutas de água que aí existam não deve ser descurado.
No caso das garagens e dos lugares de estacionamento (os chamados lugares
de garagem), é fundamental verificar se constam do título constitutivo como
fazendo parte da fração. Mais tarde, devem igualmente vir mencionados na
escritura de compra. Verifique se é fácil aceder às garagens. Por vezes, esse
acesso é dificultado, ou mesmo impossibilitado, devido a rampas, a colunas
de suportes do edifício que não permitem as manobras, etc.
53
Partes comuns
Caso existam elevadores, procure saber qual é o seu estado de conservação,
se existe contrato de manutenção (algo a que o proprietário ou o vendedor
poderão responder) e se o seu funcionamento provoca muito ruído.
Este último fator será particularmente importante se o apartamento que tem
em vista estiver junto à casa das máquinas (por norma, esta fica no último piso)
ou se os quartos estiverem do lado do elevador. Verifique, também, o estado
geral e a iluminação dos patamares e dos corredores, nos vários andares,
e das escadas, garagens, pátios e jardins anexos ao prédio. Tente percorrer
todas as zonas comuns do prédio para avaliar o seu grau de manutenção.
Ainda que esteja, por exemplo, interessado num primeiro andar, suba até ao
último piso pelo elevador e desça pelas escadas, espreitando todos os pata-
mares. A existência de uma grande concentração de lixos e sujidades num
dos pisos poderá significar que existem vizinhos problemáticos. De qualquer
maneira, tente saber todos os pormenores sobre o estado de conservação do
edifício e, a existirem problemas graves, quais os motivos que os explicam
e as possibilidades de resolução. Procure o administrador do condomínio e
inteire-se sobre eventuais problemas e o valor das quotas que terá de pagar
se avançar com a aquisição.
O interior da habitação
É ao interior do imóvel que se referem os vendedores quando apregoam os
“acabamentos de luxo” e outras características, como os “revestimentos de
primeira”, as “madeiras exóticas importadas”, etc. Cabe ao comprador, ou ao
especialista que o acompanhará na visita à casa, distinguir o essencial do
acessório. O preço final que aceitar pagar será também influenciado por esta
avaliação. Visite todas as divisões da habitação. Pode acontecer que encontre
pormenores claramente insólitos, como colunas de suporte do edifício no
meio de um quarto, que limitam, ou impedem, a colocação de uma cama
ou do mobiliário habitual. Uma vez que, na maioria das casas novas, ainda
não existe eletricidade (exceto no andar modelo), é conveniente levar uma
lanterna para observar as divisões que não possuam luz natural.
Paredes
Quanto a este aspeto, é essencial inteirar-se sobre o material de que são
feitas (pedra, betão, tijolo, etc.) e se são simples ou duplas. Estas últimas
são preferíveis, porque isolam melhor e, por isso, ajudam na prevenção da
54
A Escolher a casa
humidade. Através da espessura das ombreiras das portas e das janelas poderá
tirar as suas conclusões. O estado de conservação (fendas, rachas, qualidade
do acabamento, manchas de humidade, etc.) também deve ser verificado,
de preferência por um especialista. Por exemplo, se o prédio for antigo, pode
não existir uma placa de cimento a dividir os andares. Tal poderá ser uma fonte
de problemas no futuro (ruídos, impossibilidade de aplicar pavimento, etc.).
Janelas
Abrindo e fechando as janelas ficará a saber se estão empenadas ou se, pelo
contrário, deslizam bem. Qual o estado e funcionamento dos fechos? Verifi-
que, ainda, se existem fendas na caixilharia, vidros rachados ou pontos de
ferrugem ou, eventualmente, infiltrações de humidade na parede envolvente.
Lembre-se que as janelas estão bastante expostas à humidade, sendo este um
dos problemas mais comuns e de mais difícil resolução em qualquer casa.
Pavimento
Primeiro, há que saber de que tipo de revestimento se trata (madeira, alca-
tifa, mosaico, etc.). Depois, se existem fissuras, vestígios de humidade e/ou
desníveis acentuados. Caso o chão seja de madeira, e em especial se a casa
for muito antiga, verifique se as tábuas rangem e se os rodapés estão empe-
nados ou rachados.
Canalizações da água e do gás

Para verificar em que estado se encontram as canalizações, abra as torneiras,
puxe o autoclismo e, se possível, acenda o fogão e o esquentador. A existência
de odores desagradáveis pode ser um sinal de entupimento, fugas ou mau
funcionamento dos sifões. No contador e/ou por baixo do lava-loiça ou do
lavatório, veja de que material é feita a canalização. Se for de chumbo (o que
já é raro, pois só se encontra nos prédios mais antigos), será conveniente
mudá-la, uma vez que aquele é nocivo à saúde.
Instalação elétrica
A idade da instalação elétrica é um bom indicador do seu bom ou mau funciona-
mento. A existência de disjuntores, em vez de fusíveis, confere alguma segurança
à instalação. Verifique, ainda, se as tomadas têm ligação à terra e se o quadro
55
tem potência suficiente para a quantidade de eletrodomésticos que pretende

ligar (embora possa pedir, posteriormente, um aumento de potência do quadro).
Ventilação e aquecimento
Verifique se as portas e janelas estão bem vedadas ou se existem passagens de
ar (e chuva!). Caso existam casas de banho interiores, terão de estar equipadas
com um sistema de ventilação adequado.
Finalmente, a presença de zonas escurecidas ou de manchas nas condutas
de exaustão (do fogão, do esquentador ou da lareira) são um sinal de que a
extração é deficiente.
Em caso de dúvida, não compre

Caso detete situações graves que não possam ser facilmente resolvidas, ou que
exijam custos muito elevados, pense bem. Se lhe parecer que um desconto
adequado no preço compensará os custos, confirme essa convicção com
alguém que possua conhecimentos técnicos adequados. Um empreiteiro pode
dar-lhe um orçamento ou uma ideia do custo das obras a realizar.
Outra possibilidade é condicionar a compra à reparação prévia, pelo pro-
prietário, dos problemas detetados. Neste caso, tente acompanhar as obras
e garantir que são cuidadosamente realizadas. Se, no decurso do processo,
tiver dúvidas, tente esclarecê-las. Não se comprometa até estar seguro de que
quer realmente comprar a habitação em causa e de que esta não lhe causará
incómodos e problemas. Se ficar acordado que será o proprietário a fazer as
obras, inclua no contrato-promessa uma alínea que defina que a escritura
só se realizará após a conclusão das obras (veja a caixa Incluir os defeitos no
contrato-promessa, na página 151).
O preço
Para a maioria das pessoas, o preço de venda das casas é um fator bastante
limitativo. No entanto, por regra, há sempre uma margem de negociação. Não
existem fórmulas mágicas… mas tentar não custa. Como em qualquer outro
negócio, é importante não se mostrar ansioso em relação à compra. E não
esqueça que, quanto mais elevada for a entrada que der, maior será a sua
capacidade de negociação, tanto para baixar o preço como para ficar com a
casa em alturas de maior procura e até para fechar o negócio mais depressa.
56
A Escolher a casa
Finalmente, se a casa tiver alguns problemas, mas, mesmo assim, estiver inte-
ressado em comprá-la, também será mais fácil obter uma redução no preço.
Independentemente de quem seja o seu interlocutor, negoceie sempre. Como

os preços fixados já preveem a possibilidade de alguns ajustamentos, é possí-
vel que um apartamento de 116 500 euros venha a ser adquirido por 114 500.
Na prática, até nem seria uma grande redução (menos de 2% sobre o preço).
A comissão das agências imobiliárias também pode entrar na negociação:
quando existem intermediários, uma redução do custo para o comprador
poderá ser negociada entre a mediadora e o proprietário.
Os fatores que determinam o preço final de um imóvel são inúmeros. Podem

estar relacionados com a urgência do vendedor em realizar o negócio ou
com a dificuldade do comprador em arranjar casa numa determinada zona
da cidade. Em última análise, dependerão sempre do preço mínimo a que o
vendedor estiver interessado em vender e do preço máximo que os potenciais
compradores estiverem dispostos a pagar por aquela habitação.
A situação do mercado imobiliário é um fator determinante. Havendo muita

procura, os preços têm tendência a subir. O contrário irá suceder se os constru-
tores tiverem dificuldade em vender os fogos que estão a construir. A descida
das taxas de juro e da taxa de inflação, por exemplo, cria uma conjuntura
económica favorável à subida do preço das casas. Estes períodos são muito
favoráveis para quem vende, mas desfavoráveis para quem compra.
Por isso, tente perceber em que período se encontra. Se o preço das casas
estiver a subir há já alguns anos, é natural que essa tendência estabilize ou
que venha mesmo a registar-se uma descida nos tempos seguintes. O mesmo
sucederá se estiverem em curso alterações legislativas que permitam a redução
dos preços no imobiliário (por exemplo, a eliminação ou redução de algum
imposto sobre os imóveis).
Para negociar o preço, é conveniente ter uma ideia concreta dos valores
habitualmente praticados. Tenha em conta o valor por metro quadrado.
Além de visitar outras casas na mesma zona e de analisar os preços publica-
dos nos anúncios para casas com características idênticas, poderá consultar
os valores de referência por metro quadrado publicados em alguns jornais
e revistas especializadas. O Instituto Nacional de Estatística (INE) publica
regularmente valores atualizados da avaliação bancária por metro quadrado
(veja a imagem e respetiva legenda, na página seguinte). A informação não
é muito detalhada, do ponto de vista da localização do imóvel, mas é mais
uma referência. Tenha ainda em conta que os valores de avaliação bancária
são, normalmente, mais baixos do que os valores de mercado. Qualquer que
seja a fonte de informação, não se esqueça de que são valores indicativos,
57
já que cada habitação tem as suas particularidades que poderão influenciar

o preço. Os andares com vista panorâmica, por exemplo, valem mais do que
os restantes. As habitações situadas no rés-do-chão tendem a ser vendidas
a um preço inferior, por estarem mais vulneráveis a roubos, terem menos
privacidade e mais ruído. Os acabamentos e os materiais utilizados poderão
inflacionar, ou não, a habitação. A existência de arrecadação, garagens, pos-
sibilidade de acesso à piscina do condomínio, etc., também influencia o custo
final. Quanto mais informação conseguir reunir, mais facilmente conseguirá
definir um preço adequado e argumentar de forma consistente na negociação.
Assim, o segredo está em efetuar muitas visitas, verificar todos os aspetos

relacionados com a casa e a zona envolvente, as vantagens e inconvenientes
de cada alternativa, pedir ajuda a um profissional (engenheiro, construtor
civil, etc.) e… negociar.
Para finalizar, um conselho: nunca se precipite nas decisões, nomeadamente

efetuando pagamentos ou entregas de dinheiro sem ter dado os passos reco-
mendáveis e que o salvaguardarão de eventuais prejuízos (veja, a este pro-
pósito, o capítulo 4).
Para obter os valores da avaliação bancária por região, entre em www.ine.pt > Informação Estatística >
Destaques, selecione o tema Construção e habitação e, na pesquisa por palavra, coloque “avaliação”.
58
A
Capítulo 3
Financiar a casa
A casa é uma das aquisições que mais pesa no orçamento das famílias portu-
guesas. Devido ao elevado montante em jogo, convém ir preparando a compra
com alguma antecedência e começando, logo que possível, a fazer algumas
poupanças. Mesmo assim, na esmagadora maioria das vezes é necessário
recorrer a um empréstimo e, de entre as várias possibilidades, o recurso ao
crédito bancário é a mais habitual. No entanto, pode ainda recorrer a um
empréstimo particular ou ao leasing imobiliário.
Antes de escolher a forma como vai financiar a casa, é essencial informar-se

pormenorizadamente sobre as condições do financiamento. De facto, uma
má opção pode significar um custo adicional de alguns milhares de euros.
Mesmo que já tenha contratado um empréstimo, aconselhamos a leitura deste
capítulo. Regra geral, as condições contratadas são renegociáveis (sobretudo
a taxa de juro) e, portanto, terá todo o interesse em saber se o seu crédito
é o melhor para si. Se não for o caso, o melhor é contactar o seu banco por
escrito (veja a minuta que publicamos na página 172), a expor a situação e
a pedir as alterações que considerar necessárias. Por último, também pode
mudar de instituição bancária, se outra lhe oferecer melhores condições.
Contas poupança-habitação
Estas contas bancárias foram criadas com o objetivo de captar as poupanças
destinadas à aquisição de casa própria. Inicialmente, o Estado concedeu
benefícios fiscais aos seus titulares. No entanto, terminados esses benefícios,
em 2005, e atendendo às baixas taxas de juro que remuneram estas aplicações
e à ausência de outros benefícios, a principal vantagem das contas poupança-
-habitação consiste no desconto em atos notariais relacionados com a compra
e venda e nos serviços do Casa Pronta (veja o capítulo 5).
A utilização das contas poupança-habitação é bastante flexível, mas convém

ter alguns cuidados para evitar penalizações. Iremos alertá-lo para esses
cuidados na página seguinte. Por fim, na altura em que precisar do emprés-
timo, lembre-se também que não tem de o fazer no mesmo banco onde tem
a conta. Assim, veja quais são as alternativas possíveis e recorra à instituição
que praticar as melhores condições.
60
A Financiar a casa
Quem tem acesso?

Qualquer pessoa pode abrir uma conta poupança-habitação. Por exemplo,
é possível abrir uma conta em nome de um filho menor. Nesta situação,
o primeiro titular será o filho e o segundo titular o seu representante ou
representantes legais (por norma, os pais). Algumas instituições criaram
contas poupança-habitação específicas para jovens. Trata-se de uma forma
de, direta ou indiretamente, tentar cativar esta faixa etária através dos
pais. Podem aceder a esta conta com montantes mínimos, em regra mais
baixos, ou pelo menos iguais, aos das restantes contas, e com taxas ligei-
ramente superiores (mas, por vezes, as diferenças são insignificantes ou
até inexistentes).
Movimentação
As contas poupança-habitação são depósitos com um prazo mínimo de
1 ano, renováveis por iguais períodos de tempo. É possível a movimenta-
ção, total ou parcial, a qualquer momento. Contudo, para não incorrer
em perda total dos juros terá que esperar 1 ano e utilizar os fundos para
os fins previstos:
—— aquisição, construção, recuperação, beneficiação ou ampliação de
uma moradia ou de frações para habitação própria e permanente ou
arrendamento;
—— entregas de dinheiro a cooperativas de habitação, aquisição de terrenos
destinados a construção ou de fogos para habitação própria e permanente;
—— amortizar empréstimos à habitação para as finalidades atrás referidas.
Transferir a conta
De acordo com a lei, só poderá fazer a transferência, sem qualquer pena-
lização, para o banco onde vai pedir o empréstimo (para aquisição, obras,
etc.). No entanto, tendo em conta que não há penalização por resgate dos
montantes e a obrigatoriedade de permanência mínima de 1 ano, os titulares
poderão sempre levantá-los e constituir uma nova conta noutra instituição
que ofereça melhores condições. Tenha em conta o prazo de contagem de
juros, de forma a evitar uma eventual perda dos mesmos.
61
O crédito à habitação
Se, como vimos no capítulo anterior, escolher uma casa que satisfaça todas
as suas necessidades e desejos já não é fácil, optar entre as várias possibili-
dades de crédito e escolher o banco que lhe proporciona as condições mais
favoráveis pode transformar-se num autêntico quebra-cabeças.
Dado o impacto no seu orçamento, ao longo de vários anos, é fundamental

estar bem informado sobre as principais características dos regimes de crédito
e comparar as propostas das diversas instituições bancárias no que respeita
às taxas praticadas, ao montante mínimo de reembolso antecipado e às res-
petivas penalizações, à rapidez de análise do processo e à quantia que irão
disponibilizar-lhe. Esta última informação é preciosa, uma vez que, se o banco
não lhe emprestar dinheiro suficiente, irá certamente perder a oportunidade
de comprar a casa que estava a negociar. Mesmo que tente reiniciar o pro-
cesso noutra instituição, o vendedor pode, entretanto, ter encontrado outro
comprador interessado. Além disso, perdeu dinheiro e muito do seu tempo.
Durante a vigência do empréstimo, tente amortizar o mais rapidamente pos-

sível o montante que pediu. Quanto mais depressa pagar, menos juros terá de
suportar. Enquanto o empréstimo durar, tem todo o interesse em acompanhar
a evolução das taxas de juro do mercado e, caso chegue à conclusão de que
o seu banco já não lhe oferece as melhores condições, tentar negociar uma
redução na taxa ou transferir o crédito para outra instituição.
O preço do empréstimo
Ao recorrer ao crédito bancário irá rapidamente perceber que, no final, a casa
vai sair-lhe muito mais cara do que o preço que lhe pediram por ela. De facto,
os bancos aplicam ao montante do empréstimo uma taxa de juro que pode
mais do que duplicar o custo da casa. Se quiser ter uma ideia de quanto
lhe custa o crédito, some as prestações a pagar durante todo o período do
empréstimo e compare o resultado com o valor da aquisição.
Para reduzir ao mínimo este acréscimo no custo, convém estar particularmente

atento às diversas taxas praticadas e ao prazo durante o qual o empréstimo
estará em vigor. A regra é ir preparando a compra poupando o máximo pos-
sível, pedir ao banco apenas o indispensável e negociar, de entre as várias
condições praticáveis, aquelas que lhe forem mais vantajosas. Além disso,
reduza ao mínimo o prazo do empréstimo.
62
A Financiar a casa
A generalidade dos bancos disponibiliza, opcionalmente, um serviço de soli-

citadoria, que consiste no acompanhamento do processo, incluindo parte
ou a totalidade dos procedimentos burocráticos. Nalgumas instituições este
serviço é pago à parte, noutras a comissão paga pela abertura do processo e
pela avaliação já inclui (ou poderá incluir) o serviço de solicitadoria. A opção
por este serviço irá depender de vários fatores, dos quais destacamos a dis-
ponibilidade do consumidor para tratar de toda a documentação necessária,
a facilidade de deslocação à área onde se localiza o imóvel e, por fim, o custo
do serviço.
Para saber, exatamente, de quanto será a sua prestação mensal, comece por
verificar se pode beneficiar de algum apoio estatal à compra de casa (veja
Crédito para Deficientes, na página 70). E, independentemente de se enqua-
drar no regime geral ou noutro, peça ao banco diversas simulações. Esta
operação é essencial e cruza, principalmente, três variáveis: a quantia que
irá pedir emprestada, a duração do empréstimo e as taxas de juro aplicadas.
Assim, se considerar que a prestação é muito elevada tendo em conta os seus
rendimentos (dando alguma margem para um eventual aumento das taxas de
juro, por exemplo), poderá pedir nova simulação com um prazo de emprés-
timo mais alargado, até ao máximo definido, o que irá reduzir a prestação
mensal. No entanto, convém não esquecer que, quanto maior for a duração
do empréstimo, mais juros terá de pagar. Muitas vezes, a única solução será
mesmo procurar uma casa mais barata.
Peça as simulações que considerar necessárias, porque são fundamentais para

a sua decisão final. Faça-o em diversos bancos, já que, como vimos, as taxas
aplicadas diferem de instituição para instituição e, por isso, irão também
fazer variar sensivelmente o valor da sua prestação mensal.
Por fim, não se esqueça de confirmar quais são os custos do processo (despe-
sas de avaliação, comissão de abertura, gestão de dossiê, etc.), assim como
as condições existentes para reembolso antecipado da dívida (montante
mínimo, limites para isenção de penalização, etc.). Pondere todos os custos
e calcule a sua taxa de esforço (veja Os três pontos de partida, na página 48).
Independentemente do tipo de taxa, as prestações são compostas por duas

partes: uma de capital e outra de juros. À medida que as prestações vão sendo
pagas, a dívida diminui (veja os gráficos Evolução da amortização de capital
vs. juros e Evolução do capital em dívida, na página 65).
Vejamos, então, quais são os diversos regimes das taxas de juro e de que forma
condicionam o seu empréstimo (veja também o quadro Crédito à habitação:
taxa de juro fixa ou variável?, na página 68).
63
Taxas fixas
Neste regime, no período estabelecido entre o cliente e a instituição finan-
ceira, que, nalguns bancos, pode ter a duração total do empréstimo, a taxa
de juro permanece inalterável. Se tiver acordado com o banco uma taxa fixa
de 3 anos, a sua prestação mensal não se modificará, mesmo que as taxas
de juro na zona euro sofram variações. Contudo, a vantagem de saber exa-
tamente quanto irá pagar num determinado período pode transformar-se
numa desvantagem com algum custo. E porquê? Porque, no contexto atual,
as taxas oscilam bastante. Se, por exemplo, optar por uma taxa de 5%, mas,
passado algum tempo, a taxa de juro descer, a prestação passará a estar desa-
justada da realidade. O consumidor ficará prejudicado, pois estará a suportar
uma prestação superior àquela que as taxas de juro variáveis indexadas lhe
poderiam proporcionar.
Se houver uma tendência para a subida da Euribor, a escolha de uma taxa

fixa poderá revelar-se uma boa opção, mas apenas por curtos períodos, pois
trata-se, à partida, de uma situação incerta. A imprevisibilidade da evolução
das taxas e os custos mais elevados, nomeadamente para efetuar amortiza-
ções antecipadas (2% do capital amortizado em vez dos 0,5% quando a taxa
é variável) ou renegociar a taxa, são fatores que tornam esta opção pouco
aconselhável. Por isso, o crédito à habitação com taxa variável indexada é,
na maioria dos casos, preferível ao crédito com taxa fixa.
Taxas variáveis
As taxas de juro variáveis são, de longe, as preferidas pelos consumidores
portugueses. Dentro deste tipo de taxas, a maioria é indexada, isto é, a sua
variação depende da evolução de um determinado indicador. Por vezes,
podem ser introduzidos no contrato limites à sua variação, como veremos
mais adiante (veja o título Taxa variável, mas com limites, na página 69).
Taxas indexadas: a Euribor

Após a entrada em vigor do Euro, as taxas Euribor (Euro Interbank Offered
Rate) começaram a ser utilizadas como referência nos contratos de crédito com
taxa variável indexada. Também conhecida por indexante, esta taxa flutua de
acordo com o mercado e a necessidade de os bancos emprestarem dinheiro
entre si. Ou seja, se, num determinado dia, um banco registar mais saídas de
capital do que entradas, vê-se obrigado a pedir dinheiro a outro banco. Como
se trata de um empréstimo, são-lhe cobrados juros, que dependem da lei da
oferta e da procura do mercado e também do que o Banco Central Europeu,
a autoridade monetária dos países que integram a zona euro, decidir fazer.
64
A Financiar a casa
EVOLUÇÃO DA AMORTIZAÇÃO DE CAPITAL VS. JUROS

À medida que os anos passam, os juros vão diminuindo, enquanto que a parte da prestação
destinada a amortizar o capital vai aumentando…
Amortização de capital Juros

Euros
600
500
400
300
200
100
0
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Anos
EVOLUÇÃO DO CAPITAL EM DÍVIDA

… daí que, no início, a dívida decresça muito lentamente. Mas, ao longo do tempo,
a amortização vai sendo cada vez maior.
Euros
100 000
80 000
60 000
40 000
20 000
0
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20
Anos
65
Assim, a Euribor reflete a média diária das taxas de juro a que os principais
bancos do espaço euro realizam empréstimos interbancários (ou seja, entre si).
A Euribor é calculada para vários prazos, mas, no crédito à habitação, os mais

comuns são 3 meses, 6 meses e 12 meses. Portanto, o cliente pode escolher
aquele que lhe for mais vantajoso. Qual é o critério para a escolha? Tudo
depende da oferta disponível no momento da contratação e da relativa esta-
bilidade que pretender.
Se as taxas de juro estiverem baixas, poderá ser aconselhável optar por um

prazo alargado, pois, assim, conservará por mais tempo um juro mais favorá-
vel. Pelo contrário, em períodos caracterizados pela existência de taxas altas
com tendência para baixarem, o aconselhável será uma taxa de curto prazo
(1 ou 3 meses, por exemplo). Com revisões mais rápidas, beneficiará sucessi-
vamente de taxas mais baixas, que terão um reflexo visível na sua prestação.
No entanto, como o prazo do indexante nunca é superior a 12 meses, estas
taxas acabam por refletir, de forma mais ou menos rápida, o comportamento
do mercado. Assim, independentemente do prazo, no final da amortização
do empréstimo as diferenças não deverão ser muito significativas.
De qualquer forma, esclareça bem a forma de indexação: a revisão da prestação

deve estar subjacente ao prazo de revisão da taxa de juro. Ou seja, se fizer um
contrato indexado à Euribor a 6 meses, a taxa a pagar e, consequentemente,
a sua prestação mensal só poderão sofrer alterações semestralmente.
Em Portugal, a maioria dos créditos para compra de habitação ainda estão

indexados à Euribor a 6 meses, mas, nos últimos anos, com a descida histórica
dos valores da Euribor, os bancos têm privilegiado as ofertas com revisão a
NA PUBLICIDADE, TUDO É MAIS FÁCIL!

São muitos os bancos que anunciam uma resposta imediata ao seu pedido de crédito.
Mas seja realista: as pré-aprovações de crédito, como o próprio nome indica, não passam
disso mesmo. É certo que, nesta fase, o banco conhece já, em princípio, os rendimentos do
agregado familiar, o custo da casa e outras variáveis importantes para avaliar se irá ou não
conceder o empréstimo. Mas é frequente que surjam, posteriormente, outras questões
que invalidam a concessão do crédito. Por exemplo, é comum o banco considerar que a
casa está a ser vendida por um valor demasiado elevado e limitar o montante do emprés-
timo à sua própria avaliação. Portanto, tenha em mente que, até ao final do processo de
crédito, e em particular na fase da avaliação da casa, o financiamento não está garantido.
Convém acelerar a avaliação por parte do banco, para não vir a ter dissabores quando já
for demasiado tarde.
66
A Financiar a casa
12 meses. Mais recentemente têm vindo a ser testados outros indexantes,

como a Ester (Euro short term rate), mas, até à data de fecho deste livro, nada
mudou. Qualquer alteração que venha a ocorrer no seu contrato terá de lhe
ser devidamente comunicada, por escrito, pelo seu banco.
O spread
Nas taxas variáveis indexadas, uma das maneiras de reduzir a fatura mensal
é negociar o spread, ou seja, a margem de lucro do banco no crédito, que se
traduz numa percentagem que acresce ao indexante (a Euribor). Trata-se de
um fator comparativo importante no momento de escolher o banco, embora
o principal seja a TAEG (Taxa Anual de Encargos Efetiva Global). Os bancos
fazem variar o spread em função do montante do empréstimo, da relação entre
este e o valor da avaliação (também designado por rácio de financiamento)
e, nalguns casos, com o prazo do crédito. Mas a domiciliação do ordenado
e de alguns pagamentos, a existência de cartão de crédito, de uma carteira
de ações ou de um plano poupança-reforma e a manutenção de uma conta
à ordem acima de determinados valores são alguns dos fatores que podem
persuadir o banco a baixar a margem de lucro no crédito para manter o
cliente. Negociar este valor é fundamental, já que as diferenças de spreads
podem ser significativas: entre 0,1% e 3%.
Como determinar a taxa?

A taxa de juro anual nominal resulta da soma da taxa de mercado (a Euribor)
e do spread. Aqui fica um exemplo:
Euribor: 1,185%
Spread: 1%
Euribor + Spread = taxa de juro anual nominal

1,185% + 1% = 2,185%
Os arredondamentos
No primeiro período de vigência da indexação, a taxa de juro anual nominal
encontra-se já definida: resulta dos cálculos efetuados pelos bancos ou é
uma taxa promocional (e, portanto, normalmente inferior ao que será após
o referido prazo).
Por definição legal, no âmbito dos créditos bancários, a Euribor é a média

aritmética simples das taxas diárias no mês anterior ao da revisão da mensali-
dade. O arredondamento da taxa de juro é, obrigatoriamente, feito à milésima
e sempre com 3 casas decimais:
—— quando a 4.ª casa decimal é igual ou superior a 5, o arredondamento é
feito por excesso (3,8789, por exemplo, são arredondados para 3,879);
67
—— quando a 4.ª casa decimal é inferior a 5, o arredondamento é feito por

defeito (3,8784, por exemplo, são arredondados para 3,878).
O arredondamento deve incidir, apenas, sobre a taxa de juro, sem a adição

do spread.
CRÉDITO À HABITAÇÃO: TAXA DE JURO FIXA OU VARIÁVEL?

Tipos de Taxa Vantagens Inconvenientes
Estabilidade e segurança: a taxa Penalizações mais elevadas,
mantém-se durante o prazo em caso de reembolso antecipado;
acordado (20 ou 30 anos, por eventuais descidas das taxas de
FIXA exemplo), pelo que a prestação juro do mercado não se refletem
será sempre a mesma, não na mensalidade
causando sobressaltos no
orçamento familiar
Variação adaptada às condições Oscilação periódica da prestação
Euribor
do mercado mensal; variação imprevisível
VARIÁVEL Combina as vantagens da taxa Limites relativamente ao prazo do
INDEXADA Prestação variável com as da taxa fixa; empréstimo e à idade do cliente
fixa apesar das alterações das taxas de
juro, a prestação não se altera
Variação da taxa
Ao analisar as condições do empréstimo a contratar, tenha em conta o impacto
que a variação da taxa de juro poderá ter nas prestações. Para evitar que a
prestação seja um encargo demasiado pesado no seu orçamento, a norma é
que represente, no máximo, 35% do rendimento líquido do agregado.
Aqui fica um exemplo: para um empréstimo de 100 mil euros, a pagar em

30 anos e com uma taxa de 2,185%, a prestação é de 378,94 euros. Se o spread
ou a média da Euribor subir 0,5%, a taxa do crédito passa para 2,685% e a
prestação aumenta 25,87 euros, totalizando 404,81 euros. Mas, se a variação
for de 1%, a taxa do empréstimo será de 3,185% e a mensalidade de 431,65 euros
(mais 52,71 euros do que inicialmente, sem considerar as amortizações de
capital). Um aumento deste tipo pode ocorrer em qualquer revisão da taxa,
e até entre a simulação pedida ao banco e o pagamento da primeira prestação,
debitada 1 mês após a assinatura do contrato. Para saber, ao certo, qual será
o montante da primeira prestação, é conveniente que o banco entregue um
plano de amortização no momento da escritura.
Com as taxas Euribor a atingirem valores negativos, no início de 2015, surgi-

ram situações em que a soma da média da Euribor com o spread contratado
68
A Financiar a casa
QUE TAXA ESCOLHER?

O crédito de taxa variável indexada é, por norma, o mais recomendável. De facto, uma
taxa que acompanha as condições de mercado, sobretudo se tiver sido bem negociada,
é mais favorável para o consumidor do que uma taxa fixa, alheia à dinâmica própria das
taxas de juro.
Para ter um acesso rápido e simplificado às propostas de diversos bancos, em cada
momento, poderá consultar o nosso simulador (vá a www.deco.proteste.pt/dinheiro/
comprar-vender-casa). Isto poderá ser-lhe útil aquando do pedido de empréstimo, para
o ajudar a encontrar a melhor opção para o seu caso concreto, mas também mais tarde,
já que, sempre que se aperceber de que o seu banco não está a oferecer-lhe as melhores
condições, terá um bom argumento para tentar renegociá-las.
resultava num valor abaixo de zero. Mas só desde julho de 2017 é que a
legislação obriga os bancos a refletir na totalidade os valores negativos da
Euribor nas prestações. A lei determinou assim que, nestes casos, o banco
pode descontar os juros negativos no capital em dívida ou constituir um
crédito, a favor do cliente, que será descontado quando voltarem a existir
juros a pagar por parte deste.
Taxa variável, mas com limites

Sendo a duração de um contrato de crédito à habitação bastante longa (cerca
de 30 anos, em média), é natural que as taxas variáveis aplicadas sofram,
entretanto, variações significativas. Por isso, os bancos podem propor aos
69
clientes a definição de uma taxa de juro máxima e/ou mínima. Caso lhe seja
proposta uma solução deste tipo, certifique-se de que tanto os limites mínimos
como os limites máximos são razoáveis. Com a descida histórica das taxas
Euribor para valores negativos, muitas instituições começaram a propor,
nos novos contratos, que a taxa de juro não poderia descer para valores
negativos. Contudo, não propunham, em contrapartida, um valor máximo
para evolução da taxa...
Prestação fixa
Trata-se de uma modalidade do crédito à habitação com taxa de juro variável
indexada. Ao contrário do que normalmente acontece nas taxas indexadas,
a prestação mantém-se igual, mesmo que as taxas oscilem. Para que tal seja
possível, basta modificar a duração do empréstimo: o aumento da taxa reflete-
-se num aumento do prazo do empréstimo e, pelo contrário, a descida da taxa
acarreta uma redução do prazo. Mas existem alguns limites. Assim, o prazo
inicial não pode ser superior a 20 anos e, com os ajustamentos necessários ao
longo do período do empréstimo, não pode ultrapassar 30 anos. Além disso,
em alguns destes produtos, quem contrai o empréstimo não poderá ter mais
de 65 anos aquando do pagamento da última prestação. Se se previr que tal
virá a acontecer, a prestação aumenta.
Crédito para deficientes

É o único que resta dos regimes especiais, que incluíam o crédito bonificado
e o jovem bonificado (ambos tinham em conta o rendimento e a dimensão do
agregado familiar, a que acrescia o fator idade no segundo caso), bem como
o crédito para emigrantes. Desde outubro de 2002 que já não é possível con-
tratar crédito ao abrigo destes regimes.
No entanto, as pessoas com um grau de incapacidade superior a 60% podem

obter empréstimos para habitação em condições mais vantajosas do que
se recorressem ao regime geral. O grau de incapacidade é determinado
pela Comissão de Avaliação das Incapacidades, vulgo “junta médica”. Para
saber qual o seu grau de incapacidade terá de consultar os documentos
70
A Financiar a casa
enviados pela Segurança Social, através do Centro Nacional de Pensões

ou da Caixa Geral de Aposentações. Se nada lhe tiver sido dito quanto ao
grau, informe-se junto da delegação de Segurança Social da sua área de
residência.
Taxa de juro
A taxa de juro é variável e significativamente mais baixa do que a aplicada
no regime geral. A taxa aplicada aos contratos abrangidos por este regime de
crédito é 65% da taxa de referência do Banco Central Europeu para operações
de refinanciamento. No início de 2018 era de 0%, tal como a taxa definida
pelo BCE (0,65 � 0%).
Restantes características
O montante máximo do financiamento foi fixado em 190 mil euros, em 2015,
estando prevista a possibilidade de ser atualizado com base no índice de
preços no consumidor. Por outro lado, não pode ultrapassar 90% do valor de
avaliação da habitação pela instituição de crédito, tratando-se da aquisição
de imóvel pronto a habitar, ou do custo das obras de conservação ordiná-
ria, extraordinária ou de beneficiação, se as necessidades de financiamento
forem para este efeito. Uma vez que as condições diferem de instituição para
instituição, o melhor é consultar várias. Os empréstimos abrangidos por este
regime têm um prazo máximo de 50 anos.
Sem seguro de vida

Apesar de ser prática comum os bancos exigirem a subscrição de um seguro
de vida a todas as pessoas que contratam um crédito à habitação, este requi-
sito estava previsto na lei, até meados de 2014, para quem recorria ao crédito
para deficientes. Na prática, isto significava que alguns deficientes dificilmente
conseguiam ter acesso ao crédito, devido aos elevados prémios de seguros
exigidos ou à recusa por parte da seguradora. Por esta razão, a legislação foi
mudada e, atualmente, os bancos estão impedidos de exigir o seguro de vida
nestes contratos.
71
Outros créditos
Crédito para segunda habitação
Enquadrável nas características do regime geral, o crédito para a aquisição,
construção ou obras de uma segunda habitação pode considerar-se um crédito
normal. Ou seja, desde que tenha recursos suficientes e boa argumentação
para negociar, conseguirá as mesmas condições que para uma habitação
própria e permanente. Tal como descrevemos no capítulo 5, as diferenças
são, sobretudo, de âmbito fiscal. Tratando-se de uma habitação secundária,
mesmo que tenha conta poupança-habitação também não beneficia da redução
nos emolumentos notariais, registos e serviço Casa Pronta.
Crédito intercalar
O crédito intercalar é uma espécie de crédito provisório que pode servir para
financiar o sinal ou, quando necessário, para começar a pagar a casa nova
antes de vender a anterior. Passado o período intermédio entre o sinal e a
escritura, inicia-se o empréstimo principal, desaparecendo o crédito interca-
lar. O crédito intercalar só será concedido se o conjunto da operação (crédito
intercalar e crédito principal) for aprovado.
Como a lei não estabelece qualquer restrição no âmbito do regime geral,

as instituições bancárias são livres de acordarem com os seus clientes o que
entenderem.
Para financiar o sinal

O que parece ser fácil, nem sempre o é. Apesar de muitos bancos portugueses
possuírem este produto, são poucos aqueles em que o dinheiro destinado ao
sinal é disponibilizado antes de o contrato-promessa de compra e venda ser
assinado. Isto significa que o consumidor, apesar de ter solicitado dinheiro
ao banco, é obrigado a avançar com um cheque seu para a assinatura do
contrato. Depois, já com o contrato-promessa assinado, dirige-se ao banco
para que o dinheiro seja colocado na sua conta. Este procedimento não é
completamente seguro porque, se houver um engano ou um atraso na con-
cessão do crédito e não tiver dinheiro suficiente na conta para que o cheque
72
A Financiar a casa
seja pago, é o consumidor quem terá de arcar com as consequências. O ideal

é que o contrato-promessa seja assinado na presença de um representante
da instituição bancária, que entregará diretamente o sinal ao vendedor da
habitação. Por certo, nem todas as instituições estarão dispostas a ter este
procedimento. Mas existem bancos que, mediante a assinatura de um contrato,
garantido por uma livrança (veja em que consiste no título Que garantias?,
já a seguir), libertam o dinheiro, fazendo um verdadeiro adiantamento para
o sinal. No entanto, esta opção tem custos acrescidos.
Caso necessite do dinheiro para o pagamento do sinal, mas não conseguir

que o banco o disponibilize nessa altura, ainda pode recorrer ao crédito
pessoal (que, por norma, também é garantido por uma livrança). Embora
esta opção seja muito mais cara e exija uma negociação com o banco, pode
pedir este crédito juntamente com o principal e o intercalar. Em primeiro
lugar, peça o crédito pessoal, que, infelizmente, acarreta taxas bem mais
elevadas. Em seguida, assine o contrato-promessa e pague o sinal. É forçoso
que as assinaturas sejam reconhecidas, por exemplo num notário. Finalmente,
solicite ao banco o crédito para o sinal, que utilizará para abater, de imediato,
o crédito pessoal. Convém, no entanto, ter em atenção as comissões por
amortização antecipada do crédito pessoal e, caso existam, negociar a sua
isenção com o banco.
Que garantias?
Hipotecada ao banco, a própria casa é a garantia habitual do pagamento do
crédito à habitação. Uma vez que, na altura em que o sinal é pago, a hipoteca
ainda não foi registada, as instituições exigem a assinatura de uma livrança
em branco (título de reconhecimento de dívida). Se o pagamento não for
realizado, o banco pode preencher a livrança com o valor da dívida, acres-
cido de juros de mora, e apresentá-la ao cliente. Este é obrigado a pagá-la
imediatamente. Se tal não acontecer, a responsabilidade poderá recair sobre
um eventual avalista. Se ninguém pagar a dívida, o assunto será resolvido na
barra do tribunal, eventualmente com o recurso a uma penhora dos bens do
comprador ou, na falta ou insuficiência destes, do avalista.
Principais características
Por norma, os empréstimos intercalares para pagamento do sinal não ultrapas-
sam um prazo de 2 anos, sendo a duração definida à partida. De uma forma
geral, as taxas de juro destes empréstimos são superiores às dos empréstimos
principais. Logo, para diminuir o montante de juros a pagar, deve reduzir-se
a duração do empréstimo ao mínimo indispensável. Os créditos intercalares
só terminam quando se concretiza a aquisição do imóvel, através do contrato
de compra e venda.
73
Os montantes do empréstimo são livremente definidos pelos bancos, que, regra

geral, estabelecem uma percentagem máxima em função do empréstimo principal
(20%, por exemplo) ou do valor da casa. Mas a quantia também pode ser fixa.
As instituições não cobram, na maioria dos casos, custos suplementares pelo

crédito intercalar. Além dos eventuais encargos fiscais relacionados com a
livrança, os custos associados à operação são os respeitantes ao empréstimo
principal. Mas, como mais vale prevenir do que remediar, informe-se sobre
este assunto.
Este tipo de empréstimo é exclusivamente destinado ao financiamento do

sinal, não podendo ser utilizado para pagamento do IMT ou outros custos
associados à compra da casa. Se necessitar de pedir dinheiro para estas des-
pesas, terá mesmo de recorrer a um crédito pessoal.
Para financiar a troca de casa

Este tipo de crédito permite-lhe comprar ou construir uma casa nova, ainda
antes de vender aquela onde reside. Para evitar a acumulação de duas avultadas
prestações mensais, se também tiver pedido um empréstimo para adquirir a casa
que pretende agora vender, pode recorrer ao crédito intercalar e assegurar uma
transição mais suave, pagando, por este, uma prestação mais reduzida e constitu-
ída apenas por juros. A alternativa a esta situação seria aguardar a venda da casa
e tentar conjugar a marcação da escritura da venda com a escritura da compra.
No crédito intercalar para troca de casa, o banco adianta o dinheiro para a

aquisição da nova habitação ou, pelo menos, para uma parte da mesma. Com
a concretização do negócio, o crédito intercalar é liquidado, iniciando-se
depois o pagamento do crédito principal da nova habitação.
Normalmente, a garantia é uma segunda hipoteca da casa a vender. Por essa

razão, o montante do novo empréstimo é limitado. Na maioria dos casos, trata-
-se de uma percentagem (90% ou 100%) da diferença entre o valor da casa a
vender e o do crédito em curso. Se, por hipótese, precisar de 100 mil euros,
mas ainda estiver a dever 75 mil da casa antiga, poderá usufruir, no máximo,
de 25 mil euros de empréstimo. Certamente que esta quantia não será sufi-
ciente para pagar a totalidade da nova casa, mas, pelo menos, permite-lhe
assegurar a compra ou o início da construção.
O prazo máximo deste tipo de empréstimo varia de banco para banco,

oscilando entre 1 e 3 anos. Enquanto durar o empréstimo intercalar (até a
casa antiga ser vendida), apenas pagará os respetivos juros. Geralmente,
74
A Financiar a casa
a taxa praticada é, neste caso, idêntica à dos empréstimos normais, por

existir uma garantia hipotecária. E, quanto melhor correr a negociação,
mais baixa será!
Aspetos gerais
Independentemente do regime de crédito a que ficar associado, existem
alguns aspetos incontornáveis. A saber: a taxa anual de encargos efetiva glo-
bal (TAEG), as garantias, os custos associados à contratação do crédito e a
escolha do prazo.
Taxa Anual de Encargos Efetiva Global (TAEG)

A TAEG veio substituir a Taxa Anual Efetiva (TAE) e a Taxa Anual Efetiva
Revista (TAER) e é um bom indicador para comparar as propostas das
várias instituições bancárias, sendo fundamental, portanto, para que o
consumidor faça a sua escolha. Normalmente, os bancos referem-se apenas
à taxa de juro anual nominal, mas também têm que dar a conhecer o valor
da taxa anual de encargos efetiva global. É que, além de ter em conta a
periodicidade das prestações, esta taxa inclui todos os custos associados ao
crédito: entre outros, a taxa de juro anual nominal e as próprias despesas de
avaliação ou de processo. No entanto, podem existir pequenas diferenças
na forma como cada banco calcula esta taxa. Por isso, não deixe de pedir
informações sobre todos os custos envolvidos (veja também o título Custos
associados ao crédito, na página 104, e a caixa Memo para consumidores
apressados, na página 78).
Eventuais promoções terão de indicar, claramente, qual o seu período de
duração e as condições contratuais que entrarão em vigor após o seu termo.
Garantias
Os empréstimos são garantidos por hipoteca da casa adquirida, constru-
ída ou objeto das obras financiadas, incluindo o terreno, ou por um fiador.
No regime geral, esta garantia pode ser substituída, parcial ou totalmente,
75
por uma hipoteca de outro prédio ou por uma penhora de títulos cotados em
bolsa e, em casos excecionais, por outras garantias consideradas adequadas
ao risco em causa.
Escolher o prazo
Depois de determinada a modalidade de crédito e, no caso das taxas indexa-
das, de escolher o prazo (3, 6 ou 12 meses), há que ponderar sobre a duração
do empréstimo. Neste aspeto, a ideia orientadora deve ser: tão longo quanto
necessário e tão curto quanto possível. O que interessa é quanto poderá
pagar, não só agora, mas também no futuro. Por isso, avalie a sua capacidade
financeira de forma realista e verifique qual o montante que conseguirá pagar
todos os meses, durante um largo número de anos.
Tomemos como exemplo um empréstimo de 100 mil euros, com uma taxa

de 3,185%, a pagar no prazo de 20, 25 ou 30 anos.
Como pode verificar no gráfico Prestação mensal de um empréstimo de 100 mil
euros, a descida do valor da prestação não é diretamente proporcional ao
aumento do prazo. Convém, primeiro, analisar se se justifica contrair um
empréstimo por 30 anos, a pagar 431,65 euros por mês, quando, provavel-
mente, consegue suportar uma prestação superior, correspondente ao prazo
de 20 anos (pagaria mais 132,25 euros) ou de 25 anos (o custo seria superior
em apenas 52,24 euros). Na verdade, quanto mais longo é o prazo, maior é o
PRESTAÇÃO MENSAL DE UM EMPRÉSTIMO DE 100 MIL EUROS

(com uma taxa de 3,185%)
563,90
483,89
431,65
Empréstimo a Empréstimo a Empréstimo a

20 anos 25 anos 30 anos
Embora a prestação mensal de um empréstimo a 30 anos seja mais suave, nem sempre
compensa optar por essa modalidade. Isto porque a diferença, por exemplo, em relação a um
prazo de 25 anos, pode não ser significativa. Ou seja, apesar de a prestação ser inferior, isso
não compensa o que globalmente irá pagar a mais pelo imóvel.
76
A Financiar a casa
peso dos juros na respetiva prestação. Daí que a amortização do capital seja
muito mais lenta.
Assim, se pretende comprar casa, pode salvaguardar-se e escolher, numa fase

inicial, um prazo mais alargado. Mas, logo que possível, reduza-o. Se fizer
o empréstimo com um prazo de 30 anos, por exemplo, pode, mais tarde,
encurtar o prazo para 25, 22 ou 20 anos ou para qualquer outra opção que
lhe convenha. Como é óbvio, deve estar atento às variações ocorridas nas
taxas de juro e agir no momento em que estejam mais baixas. Em todo o caso,
por norma, embora varie de instituição para instituição, só pode fazê-lo no
momento da revisão da taxa. Normalmente, os bancos não levantam qualquer
tipo de obstáculo a uma diminuição do prazo do empréstimo, embora alguns
cobrem uma comissão para o efeito.
Por outro lado, aumentar o prazo também é uma forma de obter o financia-
mento pretendido. Suponhamos que consegue suportar uma mensalidade
de 632,65 euros para pagar um empréstimo de 100 mil euros em 20 anos.
Porém, como este montante não é suficiente para comprar o apartamento que
deseja, pode solicitar ao banco que simule, para uma prestação do mesmo
valor, um prazo maior. Por exemplo, a simulação para o prazo de 30 anos
permitiria um financiamento de cerca de 125 mil euros. Contudo, esta situação
não está livre de riscos. E porquê? Porque se o financiamento ficar sujeito a
um regime de taxa variável, qualquer subida da mesma irá obrigá-lo a um
esforço adicional para cumprir as suas obrigações. Para saber, aproximada-
mente, qual é a sua taxa de esforço, faça algumas contas simples. Se dividir
a prestação que irá pagar pelo seu rendimento líquido mensal, saberá qual
a percentagem do seu salário que terá de canalizar para o empréstimo. Tal
percentagem não deverá ser superior a 35% (para mais pormenores, consulte
Os três pontos de partida, na página 48).
Reembolso antecipado
Como vimos, o consumidor tem todo o interesse em, assim que os seus meios
financeiros o permitam, amortizar o máximo possível do empréstimo, de forma
a reduzir os juros a pagar. Por outro lado, caso entretanto decida mudar o
crédito para outro banco que lhe ofereça condições mais favoráveis ou vender
a casa, terá de amortizar o empréstimo existente na sua totalidade.
As amortizações antecipadas, sejam parciais ou totais, podem ser efetuadas

em qualquer momento do contrato, independentemente do capital a reem-
bolsar. Mas deverão coincidir com a data de vencimento das prestações e
77
respeitar um pré-aviso de 7 dias úteis, se forem parciais, e 10 dias úteis, caso

sejam totais. Verifique as condições de reembolso no seu contrato, para evitar
o pagamento de penalizações.
Os custos de amortização antecipada estão limitados a um máximo de:

—— 0,5% sobre o capital reembolsado, tratando-se de contratos celebrados no
regime de taxa variável;
—— 2% sobre o capital reembolsado, nos contratos subordinados a uma taxa fixa.
Naturalmente, o cliente terá todo o interesse em negociar a isenção destes

custos. Se o tiver feito em contratos anteriores a abril de 2007, a isenção
prevalece sobre os máximos legais. E o mesmo será válido se nada constar
no contrato. No entanto, mesmo que o contrato preveja uma comissão de
reembolso superior, terão de ser respeitados os limites legais.
Quando a amortização for devida a morte, desemprego ou mobilidade pro-

fissional de um dos titulares não poderão ser aplicadas quaisquer comissões.
E, independentemente do motivo que levou ao reembolso, não é permitido
o débito de qualquer outro encargo ou despesa adicional, com exceção dos
custos de formalização relativos a notários ou conservatórias.
MEMO PARA CONSUMIDORES APRESSADOS

Antes de pedir um empréstimo bancário, tente saber o máximo possível sobre as condições
e as possibilidades que os diversos bancos lhe oferecem. Eis as principais questões a colo-
car, para depois comparar convenientemente as respostas:
—— Estou abrangido por algum regime especial de crédito?
—— Qual o montante máximo que podem emprestar-me?
—— Qual o plano de pagamento e o valor das prestações (ainda que indicativo) do meu
empréstimo, enquanto o mesmo durar?
—— Se pretender antecipar o pagamento do meu empréstimo, parcial ou totalmente, quais
as condicionantes ou custos associados?
—— Qual o valor das comissões bancárias e de outros encargos relacionados com o processo
de abertura de crédito e com a sua gestão ao longo do tempo?
—— Quais as coberturas e os seguros exigidos pelo banco?
—— Qual o valor total dos meus encargos mensais, tendo em conta o pagamento do
empréstimo e os prémios dos seguros?
—— Qual a taxa anual de encargos efetiva global (TAEG) para o meu empréstimo?
Caso escolha a modalidade mais comum, a das taxas variáveis indexadas à Euribor, não
se esqueça de perguntar:
—— Qual o valor do spread associado à taxa indexada?
—— Como se procede às revisões do valor das taxas de juro (a sua periodicidade, etc.)?
78
A Financiar a casa
Empréstimo particular
Os empréstimos entre particulares são igualmente uma forma de conse-
guir parte ou a totalidade do dinheiro de que necessita. Estes empréstimos
têm como base a confiança entre os intervenientes. Contudo, são muitos
os casos em que as relações “azedam”, o que pode provocar problemas a
quem emprestou (por ter dificuldade em provar que efetuou o empréstimo,
por exemplo) e a quem pediu (por lhe ser exigido o pagamento de juros
não acordados, etc.). Para evitar que isso aconteça, recomendamos que,
independentemente do tipo de relação familiar ou de amizade existente,
haja sempre um contrato escrito.
Não lhe serão alheias, certamente, situações em que a amizade se perdeu

e o dinheiro do credor também. Por esta razão, ninguém poderá levar a
mal a existência de um documento escrito. Aliás, quando os montantes são
superiores a 2500 euros, é a própria lei que o exige. Tal documento deverá
ser assinado pelo mutuário (quem recebe o empréstimo). A partir dos 25 mil
euros, inclusivamente, é obrigatória uma escritura pública ou um documento
particular autenticado, por exemplo por um solicitador. Apesar de não ser
exorbitante, é um custo a ter em consideração.
A taxa de juro deve ser negociada, embora, em muitos casos, se trate de um

empréstimo gratuito. É muito comum, nomeadamente nos casos em que os
pais emprestam dinheiro a um filho, que a taxa aplicada seja a mesma que o
credor teria se tivesse o dinheiro numa conta bancária (num depósito a prazo,
por exemplo). A taxa de inflação também pode servir para esse efeito. Neste
caso, quem empresta não fica a perder, e o devedor paga o empréstimo mais
barato do que no banco. O juro a praticar pode ser decidido entre as partes,
mas não pode ser superior a 3% (caso exista garantia) ou superior a 5% (caso
não seja dada nenhuma garantia sobre o empréstimo), face à taxa de juro
legal em vigor. Desde 2013 que a taxa legal estabelecida é de 4%, pelo que
os juros não podem ser superiores a 7% ou 9%, respetivamente. Eventuais
juros de mora não podem ultrapassar os 11% ou 13%, consoante exista ou não
garantia sobre o empréstimo. Se alguém praticar taxas de juro mais elevadas,
tal será considerado usura e o prevaricador arrisca-se a ser punido com pena
de prisão. Os juros, entretanto, serão reduzidos à taxa legal.
A pessoa que recorrer a um empréstimo deste tipo deverá, sistematicamente,

fazer contas e verificar a sua capacidade de cumprir os compromissos. Muitas
vezes, quando é pedido, em simultâneo, um empréstimo ao banco, as situações
reais de dívidas são ocultadas ao mesmo. Contudo, convém que o banco tenha
79
a noção da sua capacidade de pagamento. E não se esqueça de que, qualquer

que seja a dívida, ela terá, mais tarde ou mais cedo, de ser reembolsada.
Leasing imobiliário
Embora, em Portugal, seja menos utilizado do que o crédito do regime geral
para a compra de habitação própria e permanente, o leasing é uma forma
possível de o fazer. Neste caso, o leasing funciona de forma semelhante ao
dos automóveis: através do pagamento de uma renda à entidade financiadora
que adquiriu o imóvel. Para ser proprietário, basta formalizar a compra (por
exemplo, através de escritura) no fim do contrato de leasing.
Por norma, esta forma de aquisição é mais cara, com taxas de juro superiores
às do crédito à habitação. Não obstante, esta forma de financiamento possui
alguns aspetos positivos. É de destacar a possibilidade de financiamento a
100%, o que inclui, além do valor do imóvel, as despesas associadas à cele-
bração do contrato de compra e venda.
Por outro lado, caso queira ceder a sua posição (uma vez que não é o propri-
etário, pois paga renda à locadora), o comprador (o “novo” interessado na
casa) tem, se for aceite, financiamento assegurado.
80
A
Capítulo 4
Os cuidados a ter
Quando encontra uma casa que lhe interessa, o potencial comprador é, muitas
vezes, pressionado para dar uma resposta imediata e pagar, desde logo, uma
reserva ou um sinal (veja a caixa A reserva e o sinal, na página 93). No entanto,
nesta fase todos os cuidados são poucos. Se é verdade que seria uma pena
perder a oportunidade de fazer um negócio interessante, os riscos de comprar
“gato por lebre” ou de sofrer alguns prejuízos também não são menosprezá-
veis. Por isso, reserve alguns dias para reunir as garantias que lhe permitam
avançar com alguma segurança. Antes de pagar o que quer que seja, certifi-
que-se de que está tudo em ordem. Se necessitar de recorrer ao crédito, vá ao
banco para saber se conseguirá obtê-lo. Além deste, é fundamental consultar,
pelo menos, três organismos: a conservatória do registo predial, o serviço
de finanças e a câmara municipal da localidade onde se situa o imóvel que
pretende comprar. As conservatórias do registo predial e os notários dispo-
nibilizam serviços que permitem agilizar o processo e poupar o comprador a
algumas deslocações. Trata-se do Casa Pronta e do Casa Simples Casa Segura,
que abordaremos ainda neste capítulo. Se o imóvel estiver a ser vendido por
uma imobiliária legalmente estabelecida, também terá menos com que se
preocupar, visto que compete a esta assegurar a maioria dos procedimentos.
Neste caso, contudo, deverá consultar o IMPIC e confirmar se a empresa se
encontra devidamente licenciada (veja Mediadoras imobiliárias, na página 20).
Reunidas as garantias necessárias para tomar a sua decisão, pode marcar a

data da assinatura do contrato-promessa de compra e venda. Embora não
seja obrigatório, este contrato é importante, tanto para o comprador como
para o vendedor, pois é aqui que ficam definidas todas as “regras” do negócio.
Assim, é conveniente conhecer os passos a seguir e as cláusulas que devem
constar neste contrato. O processo só estará totalmente concluído quando
se efetuar o registo da compra na conservatória.
Conservatória do registo predial

A conservatória do registo predial é uma espécie de arquivo de identificação
de terrenos e casas. Antes de dar o sinal para a casa que pretende adquirir,
solicite uma certidão do registo predial. Mais concretamente, uma certidão
do tipo “Teor da descrição e de todas as inscrições em vigor”. Poderá fazê-
-lo em qualquer conservatória do registo predial ou através da internet.
Em princípio, para que o funcionário da conservatória lhe forneça todas as
informações necessárias, basta que tenha consigo a morada completa da casa.
82
A Os cuidados a ter
Se o vendedor ou a mediadora imobiliária estiverem a agir de boa-fé não terão

qualquer problema em dar-lhe os dados que pretender. Com a certidão do
registo predial em seu poder, a possibilidade de ter surpresas desagradáveis
diminui consideravelmente.
O acesso à certidão permanente de registo predial através da internet confere,

em tempo real e a qualquer momento, o acesso a todos os registos em vigor
e aos pedidos de registo pendentes sobre um determinado imóvel. Todavia,
é necessário indicar algumas informações, designadamente o distrito, o con-
celho e a freguesia, mas também o número de descrição de registo predial
e, tratando-se de uma fração autónoma, a letra/número que a individualiza.
Neste caso a informação pode ser facultada pelo vendedor ou pela imobiliária,
se for o caso. Depois de realizado o pagamento e validada a informação, será
enviada uma mensagem de correio eletrónica dando conta de que certidão
está disponível para consulta. Bastará então introduzir o código de acesso na
página www.predialonline.mj.pt/PredialOnline.
Vejamos, então, o que verificar na certidão e quais as garantias que pode

proporcionar-lhe.
Vendedor = proprietário?
Infelizmente, não é raro encontrar alguém a tentar vender o que não lhe
pertence. Por isso, verifique se a identidade do proprietário coincide com
a da pessoa que está a vender-lhe a casa. Se não for o caso, ou se o imóvel
pertencer a uma empresa ou a outra entidade, confirme se o seu interlocutor
no negócio está habilitado a fazer a transação. Tratando-se de um procurador,
deverá apresentar uma procuração com poderes adequados para celebrar
este tipo de negócio. Se for uma imobiliária, deverá existir um contrato de
mediação celebrado com o vendedor. Neste caso, a imobiliária está obrigada
a confirmar previamente que o vendedor tem capacidade e legitimidade para
vender o imóvel.
Está hipotecada?
Através da certidão do registo predial conseguirá saber, em princípio, se existe
algum encargo pendente sobre a casa (uma hipoteca não cancelada, por
exemplo), que, em certos casos, pode tornar a compra desaconselhável. Sem-
pre que se recorre a um empréstimo, é normal que o banco se salvaguarde
83
e garanta o empréstimo através de uma hipoteca ao imóvel. Quando se trata

de edifícios novos, o próprio construtor, muitas vezes, endivida-se junto de
uma instituição bancária, com o objetivo de financiar a execução da obra. Tal
não impede que o contrato-promessa de compra e venda se efetue, desde que
do mesmo conste uma cláusula que confirme que o imóvel será vendido livre
de ónus e encargos. Regra geral, no dia em que se realiza a venda do imóvel,
o vendedor paga a dívida que estava na base da hipoteca com o dinheiro que
recebe do comprador. Nessa altura, o banco cancela a hipoteca. No entanto,
antes de assinar o contrato definitivo, assegure-se de que isso foi feito.
Embora seja a mais comum, a hipoteca não é a única restrição à realização

de um negócio seguro. A penhora constitui um obstáculo ainda mais grave,
pois significa que já existe uma execução em curso.
A certidão de registo
predial é uma espécie de
“bilhete de identidade”
de terrenos e casas.
84
A Os cuidados a ter
Existe alguma penhora?

Quando o tribunal ordena que uma casa seja apreendida para saldar as dívi-
das do seu proprietário, estamos perante uma penhora. Neste cenário, não
é de todo aconselhável comprar a casa. A não ser que esteja disposto a pagar
as dívidas existentes e considere que, mesmo assim, o negócio compensa.
O usufruto foi concedido a outrem?

Comprar uma casa cuja utilização tenha sido cedida a outra pessoa ou enti-
dade é um risco para o qual deve estar atento. Assim, certifique-se na certidão
do registo predial de que o proprietário não concedeu, por exemplo, a um
familiar, o direito de habitar a casa (uso e habitação) ou de retirar da mesma
outros benefícios (usufruto), durante um determinado prazo ou até ao seu
falecimento. Uma situação deste tipo irá impossibilitar um eventual comprador
de utilizar a sua própria casa.
A casa está arrendada?

Nalguns casos, o senhorio procura vender a sua propriedade sem, no entanto,
declarar que se encontra habitada. Nesta situação, e como a lei determina a
transmissão do arrendamento para o novo proprietário, este passaria a per-
tencer ao grupo dos senhorios… mas continuaria a não ter onde morar! Como
a certidão do registo predial pode não ser elucidativa quanto à questão de o
imóvel estar ou não arrendado, o melhor é colocá-la diretamente ao vendedor
ou até mesmo à administração do condomínio, aos vizinhos ou a quem nela
estiver a morar, se conseguir entrar em contacto com essas pessoas. Também
é possível que consiga obter essa informação junto do serviço de finanças. Se a
casa estiver arrendada, o proprietário está obrigado a comunicar o contrato
de arrendamento às finanças, mas, na prática, isso nem sempre acontece.
A casa está em tribunal?

Talvez a casa que tem em vista esteja envolvida nalgum diferendo, a resolver
na barra do tribunal. Se fizer parte de uma herança de contornos mal defi-
nidos, por exemplo, talvez não seja claro quem é que tem legitimidade para
a vender. Nestas circunstâncias, não é de todo recomendável concretizar o
85
negócio, uma vez que podem surgir vários problemas. Porém, a consulta
da certidão do registo predial permitirá, em princípio, esclarecer todas as
dúvidas a este respeito.
E O VENDEDOR?
Para poder responder a eventuais dúvidas dos potenciais compradores, quando estes visi-
tarem a casa convém que o vendedor esteja munido de alguns documentos:
—— certidão de teor de todas as inscrições em vigor ou certidão permanente de registo pre-
dial: através deste documento, o vendedor pode provar ao comprador, por exemplo,
que é o legítimo proprietário;
—— licença de habitação: certamente que o comprador lhe irá perguntar por esta licença.
Por regra, nos prédios já concluídos, não é possível realizar a escritura sem ela;
—— caderneta predial;
—— título constitutivo: apenas quando se tratar de um imóvel em propriedade horizontal;
—— cópia da planta da fração: pode ser muito útil ao eventual comprador, permitindo-lhe
tirar algumas anotações que mais tarde lhe servirão para tomar uma decisão definitiva
sobre a compra;
—— ficha técnica da habitação, se existir (veja a página 20);
—— certificado energético (veja a página 19).
Serviço de finanças
Aqui poderá consultar a caderneta predial do imóvel. Se o registo predial é
uma espécie de bilhete de identidade de casas e terrenos, a caderneta predial
é o seu número de contribuinte. Nela se inscreve, por exemplo, o valor da
casa ou terreno para efeitos de impostos. Para obter ou consultar a caderneta
predial junto do serviço de finanças irá necessitar de algumas informações
sobre o imóvel (por exemplo, o artigo matricial).
Poderá ainda retirar outras informações interessantes da consulta da cader-

neta, nomeadamente: a localização, a identidade dos proprietários e, se for
caso disso, dos usufrutuários e superficiários (os que detêm o direito sobre a
superfície do imóvel). Se a casa estiver arrendada e o proprietário tiver comu-
nicado o contrato nas finanças (procedimento a que está legalmente obrigado),
também ficará ao corrente desse facto. Além disso, se pretende comprar
um terreno para mais tarde construir a habitação, é fundamental saber se o
mesmo se encontra registado como prédio rústico (destinado, por exemplo,
à agricultura) ou urbano (terreno para construção). É que a construção da
casa pode ser complicada se a matriz predial definir o terreno como rústico.
86
A Os cuidados a ter
A casa está inscrita?

Se a habitação não estiver inscrita na matriz predial, pergunte se já foi requerida
a respetiva inscrição. Não sendo o caso, não assine sequer o contrato-promessa
de compra e venda. O mais seguro é não pagar nada sem saber, exatamente,
o que consta na matriz e na Conservatória. Normalmente, a inscrição de
edifícios nas matrizes, assim como a sua atualização, é feita pelo proprietá-
rio. Para a efetuar, dispõe de 60 dias, após, entre outros, a ocorrência dos
seguintes factos:
—— a constituição de um prédio, rústico ou urbano. No caso dos prédios urba-
nos, tal verifica-se, entre outras possibilidades, quando é emitida a licença
camarária;
—— alteração da classificação do imóvel (por exemplo, passar de rústico a
urbano);
—— modificação dos limites do imóvel (a área do terreno ser aumentada ou
reduzida, por exemplo);
—— conclusão de obras que possam determinar a alteração do valor patrimonial
tributário (por exemplo, construção de uma piscina);
—— tomar conhecimento de que o imóvel não está inscrito na matriz;
—— mudança de proprietário.
No entanto, mesmo quando a atualização da inscrição matricial não foi efetu-

ada pelo proprietário — pondo em causa a fiabilidade dos registos — existem
situações em que são os próprios serviços de finanças a fazê-la. Tal verifica-
-se, por exemplo, quando, através do pagamento de IMT ou do imposto de
selo, em caso de sucessão por morte ou doação, a administração fiscal tem
conhecimento da transmissão de casas ou de terrenos.
Portanto, como pode ver-se, a consulta da caderneta predial ou o pedido de

uma certidão das inscrições matriciais oferece algumas garantias adicionais.
Existem dívidas?
O serviço de finanças é também o local apropriado para verificar se existem
dívidas ao Estado resultantes da falta de pagamento do IMI. Estas informações
não constam da caderneta predial. Para as obter, terá de efetuar um requeri-
mento, que é gratuito, dirigido ao chefe do serviço de finanças, justificando
o seu interesse por esta informação (basta escrever que pretende comprar a
casa em questão). Embora seja uma situação menos vulgar, poderá igualmente
obter estes dados solicitando ao vendedor os comprovativos de pagamento
ou de isenção.
87
Na câmara municipal
Na câmara municipal da área onde se situa a casa, consulte, pelo menos,
dois documentos: o Plano Diretor Municipal (ou, na falta deste, o Plano de
Atividades da Autarquia) e a licença ou a autorização de utilização (respetiva-
mente, para imóveis vistoriados antes e depois de fevereiro de 2008). Através
deles, poderá ter acesso a informações importantes sobre a casa que pretende
adquirir e sobre o local onde a mesma foi construída.
Os serviços de atendimento das câmaras municipais têm o dever de mostrar

os referidos documentos, embora, no caso da licença ou autorização, possa
ter de solicitar uma certidão. Se ficar com dúvidas, não hesite em questionar
os funcionários da câmara. Algumas autarquias têm mesmo gabinetes de
esclarecimento aos munícipes. No entanto, nem todas funcionam da mesma
forma ou possuem os mesmos meios.
Plano Diretor Municipal (PDM)

O PDM permite-lhe conhecer as possibilidades de construção na área que
escolheu para morar. Assim, ficará a saber se os terrenos circundantes se
destinam a habitação, se incluem reservas agrícolas ou ecológicas, se estão
previstas instalações industriais, etc. Também ficará ao corrente de eventuais
projetos que possam implicar a expropriação do terreno ou a construção de
uma via rápida junto ao imóvel que pensava adquirir.
Convém estar preparado para a eventualidade de os elementos constantes no

Plano Diretor Municipal virem a ser alterados. Na verdade, é o que acontece
muitas vezes. A consulta do Plano Diretor Municipal é gratuita. Necessitará,
quando muito, de pagar as fotocópias das partes que mais lhe interessarem.
Algumas autarquias já disponibilizam este documento na internet.
Licença ou autorização?
Se a casa ainda se encontrar em fase de construção, peça a respetiva licença.
Se esta não existir ou, por qualquer razão, não conseguir ter acesso a ela,
é totalmente desaconselhável assinar o contrato-promessa. Aliás, o próprio
notário ou a entidade que fizer o reconhecimento das assinaturas exigirá este
documento, que é obrigatório por lei. Ainda assim, poderá vir a ter problemas.
88
A Os cuidados a ter
De facto, mesmo que a licença tenha sido concedida, a câmara poderá recusar
a autorização de utilização, no caso, por exemplo, de o construtor não respei-
tar os parâmetros aprovados no projeto de construção. Se a casa já estiver
construída, peça uma certidão da licença ou autorização de utilização para
se certificar de que se destina a habitação. Irá também necessitar dela para
o contrato-promessa e o contrato de compra e venda.
Direito de preferência
O proprietário poderá ter de apresentar alguns documentos suplementares
antes da concretização do contrato de compra e venda. Se, por exemplo,
o imóvel estiver localizado numa zona histórica ou fizer parte de um edifício
classificado ou em vias de classificação, terá de consultar a Direção-Geral do
Património Cultural (DGPC) e a câmara municipal para se certificar de que
não irão exercer o direito de preferência. Para o efeito, terá de requerer a
respetiva certidão. Em certos casos, o Estado pode ter interesse em assumir
a propriedade dos imóveis e, por essa razão, está disponível para substituir
um eventual comprador, satisfazendo as condições do negócio acordado. Tal
raramente se verifica, mas, em todo o caso, é mais um custo a ter em conta.
Para poupar tempo e deslocações, peça a certidão por via eletrónica: anuncie
os elementos essenciais do negócio de compra e venda através da página
www.casapronta.pt/CasaPronta. As entidades públicas com direito legal de
preferência manifestarão também desta forma a intenção de exercer esse
direito. E os interessados ficam dispensados de obter certidões negativas do
exercício de direito de preferência junto dessas entidades antes de celebrar o
negócio (se tais entidades nada disserem, isso significa que não estão interes-
sadas). Através deste endereço, é possível consultar os anúncios submetidos
e verificar se alguma entidade pública manifestou a intenção de exercer o
direito legal de preferência.
No condomínio
Se a casa que pretende comprar, seja nova ou em segunda mão, estiver incluída
num prédio de apartamentos ou num empreendimento sujeito às regras da
propriedade horizontal, convém fazer algumas verificações suplementares.
89
Entende-se por propriedade horizontal aquela que se encontra dividida em

frações distintas e autónomas e em partes comuns pertencentes, conjunta-
mente, aos proprietários de cada fração individual.
Mudar para casa nova

Se vai adquirir um apartamento novo, o mais provável é que a administração
do condomínio ainda não tenha sido eleita. Neste caso, os contactos serão
efetuados com o vendedor, que poderá ser o construtor ou um intermediário
(uma mediadora imobiliária, por exemplo). Mas, se já existir uma administração
em funções, é melhor consultá-la (veja, a seguir, Mudar para casa em segunda
mão) e pedir uma cópia do título constitutivo. A consulta deste documento
permite-lhe ver qual a permilagem correspondente à sua fração no edifício. Por
regra, é esta proporção que determina os encargos que irá suportar quando
forem estabelecidas as quotas e a repartição das despesas do condomínio.
O título constitutivo também lhe permitirá conhecer as possíveis utilizações
das restantes frações e, em certos casos, o regulamento do condomínio.
Coloque todas as questões que poderão influenciar a sua decisão e a mudança

para a nova casa. Tente saber, por exemplo, quantos apartamentos ainda
estão por vender. Desta forma, terá uma ideia aproximada de quanto tempo
o construtor ainda irá administrar o prédio. Este aspeto é importante, porque
alguns construtores tendem a não se preocupar com a gestão do condomínio
no período entre as vendas iniciais e a eleição da primeira administração.
E, nesse período, qualquer situação problemática (uma avaria no elevador,
por exemplo) terá de ser resolvida com o construtor ou com o vendedor.
Mudar para casa em segunda mão

Se a casa que pretende comprar tiver sido previamente habitada, para além
dos passos indicados no título anterior, tente saber ainda se as quotas do
condomínio estão em dia e, já agora, qual o seu valor mensal. No entanto,
convém que saiba que, em princípio, só tem a obrigação de começar a pagar
as quotas quando se tornar proprietário da casa, isto é, desde a data da
escritura ou, se começar a habitá-la antes, a partir desse momento. Em
último caso, havendo dúvidas sobre a quem cabe pagar eventuais dívidas,
a questão poderá ter de ser resolvida em tribunal. Mais vale evitar tais pro-
blemas. Pergunte, também, quais são as outras despesas a que terá de fazer
face (fundo comum de reserva, obras, etc.). Se a assembleia de condóminos
90
A Os cuidados a ter
já tiver aprovado a execução de obras de vulto que exijam o pagamento

de uma quota extraordinária, convém ainda saber quanto caberá ao novo
proprietário pagar. Ninguém melhor do que o administrador do prédio para
responder a estas questões.
Por fim, se o mesmo existir, peça uma cópia do regulamento do condomínio.

Este documento, que, por vezes, é incluído no título constitutivo, tem como
objetivo estabelecer as regras que orientam a vida do condomínio e prever
o modo de resolução de eventuais conflitos. A sua consulta é sempre útil,
porque, se vier a fazer parte desse condomínio, ficará sujeito às mesmas
regras, independentemente de concordar ou não com elas (a não ser que
venham a revelar-se ilegais ou que consiga persuadir os restantes condómi-
nos a alterá-las).
O contrato-promessa
A assinatura do contrato-promessa de compra e venda coincide, normalmente,
com a entrega do sinal. Mas não confunda este contrato com a promessa
unilateral de compra, que, por vezes, é proposta aos compradores no ato da
reserva (veja a ilustração da página seguinte). Como o próprio nome indica,
aqui só existe uma promessa de compra, o que significa que a venda pode
levar bastante tempo a concretizar-se (ou mesmo nunca chegar a realizar-se).
Nestas circunstâncias, não há nenhuma garantia de que lhe vendam a casa
pretendida. Pelo contrário, o contrato-promessa obriga ambas as partes e
prevê penalizações caso uma delas não o respeite. Ainda assim, a realização
deste contrato não é indispensável. Ou seja, em vez de fazer um contrato-
-promessa, e se o negócio for entre dois particulares, pode combinar logo
a realização do contrato definitivo, embora tal não seja uma prática muito
habitual.
O contrato-promessa pode ser redigido por qualquer das partes, embora,

na prática, seja habitualmente proposto pelas imobiliárias ou pelos cons-
trutores (ou seus advogados). Nunca o assine sem o ler com muita atenção.
É mesmo conveniente pedir uma cópia do contrato-promessa com alguma
antecedência, de modo a poder analisá-la. As cláusulas correspondem ao que
foi previamente acordado? Tem a certeza de que poderá respeitá-las? Se não
se sente familiarizado com os termos ou com o conteúdo do contrato, peça
a um jurista ou a um advogado para o aconselhar.
91
Ao assinar e pagar a reserva, o potencial comprador está a assumir um compromisso sem, com isso,
obter alguma garantia adicional. Cláusulas como a incluída neste recibo devem funcionar como um
claro incentivo a que o comprador nada pague antes da assinatura do contrato-promessa.
O que deve conter o contrato?

O contrato-promessa de compra e venda é extremamente importante, já que
regula toda a operação até à realização do contrato definitivo. Nele vêm des-
critas as condições estabelecidas para o negócio, assim como os direitos e
deveres do comprador e do vendedor.
Este contrato deve incluir um conjunto de informações fundamentais para

ambas as partes:
—— a identificação dos intervenientes: nome, estado civil, residência, número
do cartão de cidadão ou do bilhete de identidade e número fiscal dos
92
A Os cuidados a ter
compradores e dos vendedores (que, nesta fase, ainda são, respetivamente,

promitente-comprador e promitente-vendedor);
—— a identificação do imóvel sujeito à transação: local e endereço completo,
número de descrição predial, artigo matricial (se já tiver sido atribuído
pelas Finanças) e composição da habitação (número de assoalhadas e,
A RESERVA E O SINAL
Desde há alguns anos, tornou-se prática comum o vendedor pedir uma reserva, ainda
antes de existir qualquer contrato que obrigue ambas as partes a prosseguir com o negó-
cio. Geralmente, o valor da reserva é baixo (500 ou 1000 euros) em relação ao total envol-
vido na transação. Esta quantia funciona como garantia de que o comprador está de facto
interessado em adquirir a casa e, se o negócio vier a concretizar-se, é considerada como
parte do pagamento e do sinal.
Reserva sem garantias

Embora, por regra, também signifique que o vendedor retira o imóvel do mercado, reser-
vando-o para o interessado que adiantou o pagamento, esta prática apenas obriga o com-
prador a continuar com o negócio, traduzindo-se numa promessa unilateral de compra.
Por isso, além de não ter muito interesse para quem compra, é mesmo desaconselhável.
Se estiver realmente interessado no negócio e o vendedor tentar impor-lhe o pagamento
da reserva, tente reservar o imóvel para si sem, contudo, adiantar nenhuma quantia, ale-
gando que se encontra disponível para assinar o contrato-promessa daí a alguns dias.
Sinal, só no contrato-promessa
O sinal é o adiantamento de parte do montante acordado para a transação. É uma prática
generalizada, mas não é obrigatória por lei. Embora seja comum ir até aos 10% deste valor
(incluindo também o montante da reserva, se existir), está dependente de uma negocia-
ção entre as duas partes envolvidas. Regra geral, a entrega do sinal ao vendedor é simul-
tânea à assinatura do contrato-promessa de compra e venda. Para sinalizar a compra da
casa, e se precisar de um empréstimo bancário para a desejada aquisição, convém já ter a
certeza de que o banco irá emprestar-lhe o dinheiro necessário.
Pagamentos assegurados
Se está a comprar, tenha alguns cuidados antes de adiantar qualquer quantia. Assim:
—— não efetue adiantamentos antes da assinatura do contrato-promessa;
—— identifique devidamente as pessoas a quem está a dar o dinheiro. Pague por cheque,
mas sem o passar ao portador, e registe o número, a data e o valor, ficando, de prefe-
rência, com uma cópia do mesmo;
—— para que as entregas efetuadas fiquem provadas, exija um recibo. Caso a transação
acabe por não se realizar, será mais fácil obter a devolução destes montantes. No caso
do sinal, o contrato-promessa serve, normalmente, de recibo.
O vendedor, por seu lado, deve solicitar o pagamento do sinal (e de eventuais reforços)
através de cheques visados. Tal significa que o banco garante o pagamento dos mesmos,
evitando surpresas desagradáveis com cheques sem cobertura.
93
se for o caso, a indicação de que tem cave, arrecadação, garagem ou

lugar de garagem). Este último aspeto é importante, sobretudo, quando
a habitação ainda não estiver concluída no momento da celebração do
contrato-promessa;
—— o objeto do negócio: ambas as partes devem comprometer-se, reciproca-
mente, a vender e a comprar o imóvel identificado no contrato;
—— o preço e a forma de pagamento, incluindo o valor do sinal e de eventuais
reforços, bem como as datas estabelecidas para o efeito;
—— o prazo máximo para a celebração do contrato definitivo: se optar pelo Casa
Pronta e não recorrer ao crédito, ou já tiver uma resposta positiva do banco,
o contrato poderá ser efetuado em qualquer data acordada pelas partes
e pela conservatória. Convém, por isso, ter uma ideia do tempo que as
conservatórias estão a levar para marcar e realizar esses atos. Em caso de
dúvida, preveja um prazo mais dilatado. Pode ser acordado o pagamento
de juros, a uma determinada taxa, se o prazo vier a ser excedido por
culpa de alguma das partes. Nesta situação, embora seja pouco frequente,
o vendedor pode ter de pagar juros ao comprador;
—— a referência ao empréstimo solicitado, ou a solicitar, ao banco, e ao facto
de a compra estar dependente deste crédito, prevendo que, caso não seja
concedido, haverá lugar à restituição do sinal;
—— a indicação explícita de que o bem será vendido livre de quaisquer ónus e
encargos: se não constar do contrato e recaírem ónus ou encargos sobre
o imóvel (uma penhora, por exemplo), poderá ser difícil responsabilizar
o promitente-vendedor por esse facto, pelo que a pessoa interessada na
compra deve estar particularmente atenta e exigir que esta menção seja
incluída;
—— a tradição do imóvel: se o comprador receber as chaves ainda antes de o
contrato de compra e venda ser assinado (ato que se designa, em lingua-
gem jurídica, por tradição), tal deve vir mencionado, bem como a data e
as condições em que ocorre. No entanto, do ponto de vista do vendedor,
esta situação não é nada recomendável. É que se vierem a surgir problemas
(incumprimento dos pagamentos por parte do comprador, por exemplo),
o mais provável é que tenham de ser resolvidos em tribunal;
—— o local e a data da assinatura do contrato-promessa: para que este con-
trato seja válido terá de ser datado e assinado por todos os intervenientes,
devendo também ser rubricado em todas as páginas (exceto a última, que
contém as assinaturas), no canto superior direito. Além disso, tem de ser
realizado no notário ou noutra entidade competente para reconhecer as
assinaturas, com reconhecimento presencial das assinaturas (veja Validar
as assinaturas, na página 96);
—— as cláusulas específicas do contrato: se ficar acordado que a transação só se
realizará mediante determinadas condições (obras ou a alteração do uso,
por exemplo), isso deverá vir claramente explicitado. Caso algumas destas
94
A Os cuidados a ter
condições ainda possam concretizar-se após o contrato definitivo, não se

esqueça de as incluir também nesse documento;
—— penalizações para o caso de o contrato definitivo não se concretizar. Embora
não seja obrigatória, uma vez que a lei regula a situação, pode incluir-se
uma cláusula deste teor (veja Penalização para os não cumpridores). Tam-
bém pode constar a data a partir da qual se considera que o contrato já
não pode realizar-se.
Penalização para os não cumpridores

Embora o contrato-promessa possa estipular algo neste sentido, a própria lei
prevê as sanções a aplicar quando alguma das partes não cumpre as cláusulas
a que se comprometeu. Portanto, mesmo que o contrato nada diga, serão
aplicadas as sanções previstas na lei. Desta forma, é ilegal a existência de
cláusulas que impeçam o recurso à execução específica, uma ação em tribunal
que visa obrigar a parte que não cumpriu o contrato a fazê-lo. Estas cláusulas
podem surgir redigidas do seguinte modo: “O segundo outorgante (o promi-
tente-comprador) compromete-se a não recorrer à execução específica em caso
de incumprimento do primeiro outorgante”. A cláusula é nula, pelo que pode
sempre recorrer à execução específica.
Caso o comprador não cumpra o descrito no contrato-promessa, o vendedor

tem o direito de ficar com o sinal. No entanto, desde que isso esteja previsto no
contrato-promessa, o promitente-comprador não sofrerá qualquer penalização
se a escritura não se realizar pelo facto de não ter conseguido o empréstimo
(veja O que deve conter o contrato?, na página 92).
Se, pelo contrário, for o promitente-vendedor a escusar-se à transação,

por lei é obrigado a pagar ao promitente-comprador o dobro do valor do
sinal. Em alternativa, caso o promitente-vendedor não pretenda cumprir
o acordado, o interessado pode impor-lhe a celebração do contrato de
compra e venda (por escritura ou documento particular), através da exe-
cução específica.
Se o vendedor tiver encontrado outro comprador que lhe ofereça mais dinheiro
pela casa e, por isso, não lha quiser vender, o promitente-comprador pode,
se lhe for mais favorável, decidir abdicar do sinal, mas exigir ao promitente-
-vendedor que lhe devolva a diferença entre o preço combinado e aquele
pelo qual acabou por vender o bem a outra pessoa. Por exemplo, se o preço
combinado para o negócio foi de 100 mil euros, mas o vendedor acabou por
o alienar a outrem por 120 mil euros, poderá ter de compensar o primeiro
95
interessado em 20 mil euros. Assim, se este tiver dado um sinal de 5 mil euros,
do qual abdica, ficará com uma indemnização real de 15 mil euros.
Por último, refira-se que as partes podem fixar outro tipo de penalizações para
quem não cumprir o contrato, dentro de determinados limites. Por exem-
plo, é possível definir que o incumprimento do contrato-promessa implica o
pagamento de uma quantia predefinida, independentemente de ter havido
sinal. Por regra esta cláusula substitui a legalmente definida, mas também
pode ser cumulativa.
Ambos os cônjuges assinam?

Ao comprarem uma casa de que querem partilhar a propriedade, os casados
em regime de separação de bens devem ambos assinar o contrato-promessa e,
posteriormente, o contrato definitivo. Nos restantes casos, nada impede que
a compra, ou respetiva promessa, seja realizada por apenas um dos cônjuges.
Contudo, é normal os vendedores solicitarem a assinatura de ambos para
terem a certeza de que os dois concordam com a compra.
Na venda, independentemente de se tratar de um bem próprio ou comum,

ambos os cônjuges têm de assinar. Porém, no regime de separação de bens,
apenas a alienação da casa de morada da família precisa do consentimento dos
dois. Nos restantes casos com separação de bens, quem consta do registo (ou
seja, quem for proprietário) deve dar o seu consentimento assinando o contrato.
Validar as assinaturas
As assinaturas dos compradores e dos vendedores devem ser reconhecidas
presencialmente por entidade com competência para esse efeito (notário
ou advogado, por exemplo). Caso contrário, se surgirem problemas com o
cumprimento do contrato, poderá ser mais difícil resolvê-los. Por isso, não
é recomendável prescindir desta etapa. O promitente-vendedor só poderá
invocar a omissão deste requisito se demonstrar que a mesma foi culposamente
causada pela outra parte (porque apesar de convocada não compareceu no
notário, por exemplo).
Se o vendedor representar uma sociedade, é indispensável que esteja devida-

mente habilitado para assinar, através de uma procuração com poderes para
96
A Os cuidados a ter
o efeito, de uma certidão de registo comercial ou de uma ata da assembleia

geral, com o mesmo fim, devidamente reconhecida. O cartão de cidadão ou
documento de identificação equivalente são imprescindíveis neste ato. Por
outro lado, a entidade que reconhecer as assinaturas exigirá ao vendedor a
apresentação da licença de utilização ou de construção.
Centralizar a burocracia
A compra de casa foi bastante simplificada com a criação de dois serviços que
centralizam a formalização do negócio na conservatória ou no notário. Trata-
-se, respetivamente, do procedimento especial para a transmissão, oneração
e registo de imóveis, também designado de Casa Pronta, e do Casa Simples
Casa Segura. Em ambos os casos, a ideia é concentrar numa única entidade
muitas das operações necessárias à aquisição de um imóvel. Havendo recurso
ao crédito bancário, normalmente é o banco do comprador que encaminha
o processo de acordo com o que mais lhe convém. Noutros casos será a imo-
biliária ou as partes a optar pela via a seguir.
Casa Pronta
Neste balcão pode realizar, com uma única deslocação, diversas operações
relacionadas com a compra e venda de prédios urbanos, rústicos e mistos,
incluindo a celebração do contrato e os registos prediais, bem como o
pagamento de impostos (ou o pedido de isenção, se for o caso) e a alte-
ração de domicílio fiscal. Compete à conservatória elaborar os contratos,
efetuar os registos e liquidar e cobrar o IMT e o imposto de selo. Mas não
só. Também será o sítio a ir para outros atos relacionados com o imóvel,
como a constituição ou alteração de propriedade horizontal, a doação, a
permuta ou a dação em pagamento e outras questões relacionadas com
a hipoteca.
O balcão Casa Pronta funciona nas conservatórias de registo predial e respe-

tivos postos de atendimento nas lojas do cidadão. Tem cobertura nacional,
ou seja, é possível realizar os atos em qualquer posto de atendimento, inde-
pendentemente da localização do imóvel.
97
O que fazer?
A marcação do Casa Pronta é efetuada pelo comprador ou, caso tenha recorrido
ao crédito bancário, pelo seu banco. Mas é necessário assegurar que todas as
partes interessadas estarão disponíveis. Caso o comprador, o vendedor ou
algum dos fiadores não possam ir, deverão comparecer os respetivos procu-
radores, munidos de procuração. Outros documentos a levar são a caderneta
predial e a certidão permanente com código de acesso (na sua ausência,
é cobrado um valor sobre a consulta), a licença de utilização (se não estiver
averbada ao registo), o certificado energético e a ficha técnica de habitação
ou documento equivalente.
Também é possível recorrer ao Casa Pronta sem marcação prévia, desde que
o procedimento seja realizado no balcão da área geográfica do imóvel e seja
utilizado um dos modelos de contrato pré-aprovados.
Os requisitos de acesso
Para recorrer ao serviço Casa Pronta é necessário que:
—— seja utilizado um dos modelos de contrato existentes;
—— o imóvel esteja descrito no registo predial e não existam dúvidas sobre a
sua identidade;
—— a titularidade do imóvel por parte de quem se apresenta como vendedor
esteja devidamente registada na conservatória do registo predial. A veri-
ficação da identidade, da capacidade e dos poderes de representação dos
interessados na compra e venda é essencial para que se possa avançar
com o procedimento;
—— devem ainda ser comprovadas a situação matricial do prédio; a existência
ou dispensa de licença de utilização ou licença de construção; a existência
de ficha técnica do prédio, quando exigível (veja o título Ficha técnica e
outras informações sobre o imóvel, na página 20); a inexistência de inten-
ção de exercer o direito de preferência legal por parte do Estado ou dos
municípios, por exemplo.
Um procedimento e vários atos

Através do Casa Pronta são realizados os seguintes atos:
—— anotação dos factos sujeitos a registo, nomeadamente a transmissão da
propriedade;
—— elaboração dos documentos que titulam o negócio jurídico de compra e
venda, de acordo com o modelo previamente escolhido pelos interessados,
98
A Os cuidados a ter
Verifique em www.casapronta.pt/CasaPronta/conteudos/postos_atendimento.jsp qual dos balcões

Casa Pronta é mais acessível para si.
seguido da leitura e explicação do respetivo conteúdo (embora, dada a

informalidade do procedimento, esta leitura possa ser dispensada pelos
interessados);
—— pagamento do IMT, dos emolumentos e de outros encargos;
—— recolha das assinaturas nos documentos que titulam o negócio jurídico;
—— verificação da entrega da ficha técnica ao comprador;
—— realização obrigatória, oficiosa e imediata dos registos apresentados;
—— anotação da existência de licença de utilização, com menção do número
e respetiva data de emissão.
Este serviço confere ainda a possibilidade de o comprador solicitar a alteração

da morada fiscal, pedir isenção do IMI (quando aplicável) relativo à habita-
ção própria e permanente e a inscrição ou atualização do prédio urbano na
matriz (neste caso, fica dispensado de anexar as plantas de arquitetura das
construções correspondentes às telas finais aprovadas pela câmara munici-
pal). Concluído o procedimento, o comprador recebe a certidão permanente
dos registos em vigor sobre o prédio e os comprovativos dos pagamentos dos
encargos devidos.
99
Uma questão de dinheiros

Os custos para formalização da aquisição estão a cargo do comprador. Atual-
mente variam entre o máximo de 700 euros mais impostos, se for efetuado mais
do que um registo (por exemplo, o registo da hipoteca do imóvel, se houver
recurso ao financiamento bancário) e o mínimo de 255 euros mais impos-
tos, se for utilizada uma conta poupança-habitação e não houver recurso ao
crédito. Se for efetuado um único registo (apenas aquisição, por exemplo),
o custo é de 375 euros. Tratando-se de uma habitação social, poderá existir
redução do custo.
Casa Simples Casa Segura

Este serviço também assenta na simplificação dos atos relacionados com a
compra e venda do imóvel. É disponibilizado pelos notários, que se encarregam
igualmente de todas as diligências associadas à compra e venda de imóveis.
Desta forma é possível obter diversos documentos, designadamente a caderneta
predial, a certidão predial permanente, as certidões de registo civil (de óbito,
casamento e nascimento) e, em geral, todos os documentos necessários à
celebração do contrato. Todos os registos são efetuados de imediato e as
obrigações fiscais (pagamento do imposto de selo e o IMT, pedido de isenção
do IMI ou alteração de morada fiscal), ficam também, desde logo, cumpridas.
Quanto aos custos do serviço, a diferença relativamente ao Casa Pronta não
será significativa, embora varie consoante a sua natureza e complexidade.
Compradores e vendedores devem apresentar os seus documentos de iden-

tificação, indicar qual o regime de bens, se forem casados, e as respetivas
moradas. O vendedor deverá ainda levar a ficha técnica, se o prédio a tiver
ou a isso estiver obrigado, assim como a escritura pública relativa a transação
anterior que demonstre a existência de licença de utilização ou a sua dispensa.
Documento particular
Embora o Casa Pronta seja muito utilizado na compra e venda de habitação,
também é possível recorrer ao documento particular autenticado. A forma deste
documento deve respeitar os modelos estabelecidos na lei, nomeadamente
100
A Os cuidados a ter
a existência de um termo de autenticação redigido pelo advogado que o ela-

borou. Note-se que a validade da autenticação dos documentos particulares
depende de depósito eletrónico desses documentos, assim como todos os
documentos que os instruam.
Também neste caso o documento particular não pode ser autenticado enquanto
não tiver sido pago o IMT e o imposto de selo. O valor pago e a data de liqui-
dação devem ser mencionados no termo de autenticação.
SE RECORRER AO CRÉDITO BANCÁRIO

Antes da escritura, solicite ao banco o documento complementar (o contrato de mútuo),
onde pode confirmar as condições negociadas com o banco. Leia-o com atenção e escla-
reça todas as suas dúvidas.
Após a celebração do contrato de mútuo com hipoteca, o banco liberta o montante autori-
zado, o que permite ao comprador pagar ao vendedor a parcela do valor da transação que
estava em falta. Geralmente, o banco está presente no ato da escritura e é um seu repre-
sentante que procede ao respetivo pagamento, através de cheque bancário da instituição.
O processo de compra termina quando, após a realização da escritura, se efetua o registo
na conservatória. Se existir um empréstimo, é o banco que se encarrega deste último
passo.
101
A
Capítulo 5
Impostos
e outras despesas
Ao longo do processo de compra e venda de casa, existe um conjunto de

despesas que, inevitavelmente, os interessados (comprador ou vendedor)
terão de suportar. O comprador assume, normalmente, a quase totalidade dos
encargos. Não se trata apenas de pagar o imóvel propriamente dito, mas tudo o
que surge por acréscimo. Assim, se recorrer ao crédito bancário, o comprador
terá de suportar os custos que este envolve (comissões, juros, etc.). Além disso,
terá de pagar as despesas relativas à formalização do contrato e os impostos.
Guarde os comprovativos das restantes despesas, para, mais tarde, quando
vender o imóvel, poder inclui-las no cálculo das mais-valias.
Por seu lado, o vendedor também terá de fazer face a alguns encargos, como
o cancelamento de uma eventual hipoteca, e preocupar-se com as mais-valias
(ou seja, os ganhos que poderá obter com a venda), pois terá de declará-las
no IRS. Para não pagar imposto, deverá reinvestir o produto da venda noutra
habitação própria e permanente.
Custos associados ao crédito

Um dos principais critérios a ter em consideração antes de escolher a insti-
tuição de crédito é, precisamente, as comissões que esta exige ao longo do
prazo do empréstimo. Em janeiro de 2018, todas as comissões, incluindo
os custos dos seguros associados ao crédito, passaram a estar refletidas na
taxa anual efetiva global (TAEG) do empréstimo. Por isso, quando comparar
a oferta das diversas instituições bancárias, olhe para o spread, mas, acima
de tudo, para a TAEG. Para melhor fazer essa comparação, solicite a ficha de
informação normalizada europeia (FINE), que inclui, em detalhe, todas as
despesas associadas ao crédito e o montante total imputado ao consumidor
(MTIC) no final do contrato.
Na FINE estão também incluídos os custos anteriores à concessão do crédito,

como o custo da avaliação do imóvel e os custos de abertura e análise do processo.
Não se esqueça de verificar se o IVA relativo à avaliação e o imposto de selo
sobre as restantes comissões estão incluídos nos montantes indicados. Por
norma, o custo médio de avaliação cobrado pelo banco ronda os 230 euros
(IVA incluído). Os custos de processo, também designados de dossiê ou de
análise, abrangem, por vezes, a avaliação do imóvel. Outro custo inicial sig-
nificativo é o Imposto Municipal sobre as Transmissões onerosas de imóveis.
Para fazer face a estas despesas iniciais, convém certificar-se de que possui
104
A Impostos e outras despesas
saldo suficiente na sua conta. Relativamente ao crédito bancário para aquisição

de habitação e a outras formas de financiamento, veja também o capítulo 3.
O preço dos documentos

Como vimos no capítulo anterior, habitualmente a compra é formalizada através
do Casa Pronta (veja os custos que lhe estão associados em Uma questão de
dinheiros, na página 100), o qual agrega, num só ato, as diligências relaciona-
das com a compra de casa. Mas também pode recorrer ao Casa Simples Casa
Segura. Não fazendo nenhuma destas opções, o mais certo é ter de deslocar-se
diversas vezes à conservatória do registo predial e/ou ao notário, o que apenas
irá aumentar os custos e o tempo necessário para tratar da documentação. Por
outro lado, se recorrer ao crédito bancário, existe a possibilidade de realizar
um documento particular e, nesse caso, prescindir da escritura.
Pedir a certidão permanente do registo predial

A certidão permanente predial é um documento digital com todos os registos
do imóvel e que pode ser consultado online, através de um código de acesso.
Este documento é válido durante 6 meses e a informação que contém está
sempre atualizada, já que menciona, expressamente, todos os registos relativos
ao imóvel, mesmo que ainda estejam pendentes. Qualquer pessoa pode pedir
a certidão, seja através da internet (www.predialonline.pt/PredialOnline) ou ao
balcão de uma conservatória do registo predial. Num caso como noutro, será
REGISTAR A HIPOTECA
Tal como o próprio nome indica, o registo de hipoteca é uma garantia de segurança para a
instituição credora, já que consiste numa inscrição realizada em seu favor. Quando a hipo-
teca estiver constituída, para vender a casa, por exemplo, o proprietário precisa do consen-
timento do banco. Além disso, se deixar de pagar o empréstimo, o banco levará por diante
a hipoteca, ou seja, fica com o imóvel. Este registo tem um custo fixo, independentemente
do valor da hipoteca a constituir com a operação de crédito. Após o contrato de compra e
venda, qualquer hipoteca referente a empréstimo contraído pelo anterior proprietário será
cancelada, sendo este, em princípio, a suportar os custos que daí advêm.
105
necessário indicar algumas informações sobre o imóvel, designadamente o

distrito, o concelho e a freguesia e, se for o caso, a letra ou número da fração
autónoma. Os custos variam consoante a opção: 15 euros, se o pedido for feito
através de internet, e 20 euros, se o for presencialmente numa conservatória.
Reconhecimento das assinaturas

do contrato-promessa
Todos os intervenientes no contrato-promessa de compra e venda, ou os seus
legítimos representantes, terão de o assinar, na presença de todos os interes-
sados (é aquilo a que se chama o reconhecimento presencial das assinaturas).
Trata-se de uma fase prévia à celebração do contrato de compra e venda
propriamente dito e, a menos que as partes dela prescindam, por exemplo
porque estão já em condições de avançar diretamente para o contrato definitivo,
é mais um custo a considerar, ainda que o valor varie consoante o local onde
for efetuada (pode ser junto de um advogado ou num notário, por exemplo).
Documento particular
Trata-se de um contrato realizado por alguns bancos, em condições claramente
definidas por lei (veja também o título Documento particular, na página 100).
Informe-se sobre esta possibilidade junto do banco que lhe concedeu o crédito
e, também, sobre o respetivo custo. Este irá depender, sobretudo, do tarifário
aplicado pelo banco. Assim, dependendo do caso concreto, poderá revelar-se
mais barato ou mais caro do que as restantes alternativas (por exemplo, o
Casa Pronta). Não deixe de pedir uma simulação ao banco antes de fazer a
sua opção.
Finanças e impostos
Comprar casa implica, também, pagar impostos: o imposto de selo, como parte
do custo de formalização da compra e pago no ato da escritura, e o Imposto
Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (IMT), a liquidar antes da
106
celebração do contrato de compra e venda. Depois, há o Imposto Municipal

sobre Imóveis (IMI), a pagar anualmente pelo proprietário. A legislação que
regula este último imposto é ainda imprescindível para calcular o valor das
casas para efeitos fiscais. Neste capítulo, indicamos-lhe quando pode beneficiar
de isenções, como calcular o montante a pagar pelo imóvel que vai adquirir
e quais as formalidades a observar perante a administração fiscal.
Além dos impostos a pagar pela aquisição, há ainda outras questões ligadas à
fiscalidade a que convém dar atenção: se tiver recorrido ao crédito bancário
antes de 2011, o comprador ainda pode deduzir parte dos juros pagos no IRS.
Já o vendedor terá de preocupar-se em indicar o valor pelo qual vendeu a
casa, e também quanto pagou quando a comprou, para que o Fisco calcule
as mais-valias obtidas com a venda. À mais-valia poderá deduzir as despesas
associadas à transação, como, por exemplo, as relativas à eventual contratação
de uma mediadora imobiliária, aos registos ou até mesmo ao IMT.
Ao longo do presente texto, o termo prédio deve ser entendido como sinónimo
de imóvel e não de edifício. Daí que, por exemplo, se encontrem expressões
como “prédio urbano” ou “prédio rústico”, quando nos referimos, respeti-
vamente, a casas e terrenos para construção ou terrenos para fins agrícolas.
Imposto de Selo
O imposto de selo é sempre devido na compra de casa, à taxa de 0,8% sobre
o valor de aquisição. Entre outros, incide sobre todos os atos e contratos
relacionados com o direito de propriedade sobre imóveis, não só a compra
e venda, mas também o usufruto e o uso e habitação. O recurso ao financi-
amento bancário implica o pagamento de uma taxa de 0,6% sobre o valor
financiado, ou de 0,5%, caso o empréstimo tenha uma duração até 5 anos.
Também é devido imposto de selo, à taxa de 4%, nas comissões iniciais (por
exemplo, de abertura de dossiê), e, por último, é pago imposto de selo no
seguro multirriscos-habitação, a uma taxa de 9% sobre o prémio. O imposto
é pago por quem adquire a casa ou contrai o empréstimo.
No âmbito deste imposto, há isenções importantes para quem recorre ao

crédito à habitação. Desde logo, não pagam imposto os juros cobrados por
empréstimos para aquisição, construção, reconstrução ou melhoramento
de habitação própria (seja permanente ou secundária), ao contrário do que
acontece, por exemplo, nos créditos ao consumo. Por outro lado, em caso de
transferência do crédito à habitação, também não haverá lugar a pagamento
de imposto de selo sobre o montante da dívida.
107
Imposto Municipal sobre as Transmissões

Onerosas de Imóveis (IMT)
Pago pelo comprador ou beneficiário do contrato, o IMT incide sobre o valor
da transmissão do imóvel e varia em função deste. Tal como o IMI, constitui
uma receita do município onde se localiza o imóvel. Aplica-se sobretudo à
compra, mas não só. Nalguns casos, é possível beneficiar de isenção. De uma
forma muito sintética, o imposto é pago, de uma só vez, quando:
—— um imóvel é transacionado através de compra e venda ou permuta;
—— são concedidos outros direitos, como o de usufruto e o de uso e habitação;
—— um comprador cede a sua posição contratual;
—— o proprietário atribui a outra pessoa direitos sobre o imóvel por procura-
ção irrevogável.
Mas vejamos as diversas situações com maior detalhe.
O que está sujeito a imposto

A aquisição do direito de propriedade ou das suas figuras parcelares, como
o usufruto e o direito de superfície, é um dos casos mais evidentes de trans-
missão onerosa. Por regra, o imposto é pago pouco antes da escritura, mas
poderá também sê-lo ainda antes do contrato-promessa. É o que acontece,
por exemplo, quando o promitente-comprador puder ocupar e beneficiar
da casa a partir da data do contrato-promessa (o que toma a designação de
tradição do imóvel).
Entre outras, são também transmissões onerosas e pagam imposto:

—— o arrendamento com a cláusula de que os bens arrendados se tornam
propriedade do inquilino depois de pagas todas as rendas acordadas, bem
como os arrendamentos ou subarrendamentos por períodos superiores a
30 anos, independentemente de esse prazo ter sido estabelecido no início
do contrato ou ter resultado de sucessivas renovações;
—— a permuta de imóveis, pela diferença declarada de valores ou pela diferença
entre os valores patrimoniais tributários, consoante o que for maior. Neste
caso, pagará o imposto quem receber o imóvel de maior valor, desde que
não usufrua de qualquer isenção;
—— o contrato-promessa de compra e venda de imóveis em que seja estipulado,
ou esteja acordado fazê-lo posteriormente, que o promitente-comprador
pode ceder a sua posição a terceiro (o IMT é pago por cada um dos sucessivos
promitentes-compradores). Neste caso, não é aplicável qualquer isenção
ou redução de taxa, mas poderá vir a sê-lo antes do contrato definitivo.
Da mesma forma, se o valor real da transmissão acabar por ser superior
108
ao que serviu de base à liquidação efetuada, haverá, nessa altura, uma

cobrança adicional. O imposto será anulado se o comprador desistir do
negócio ou o transmitir a outrem antes do contrato definitivo;
—— a cedência de posição contratual em função de direito conferido por con-
trato-promessa, a qual obedece à mesmas regras apontadas no ponto
anterior (o IMT é pago por quem adquire a posição contratual).
Isenções do IMT
Algumas entidades estão isentas do pagamento do IMT. É o caso, por exemplo,
do Estado, das Regiões Autónomas, autarquias locais, associações e federações
de municípios de direito público, etc. No entanto, para o cidadão comum,
interessa especificamente uma: estão isentas as transmissões de imóveis
destinados a habitação própria e permanente do proprietário. Mas apenas
se o seu valor não ultrapassar os 92 407 euros, em Portugal Continental,
e os 115 508,75, nas Regiões Autónomas (valores para 2018). Já as habitações
secundárias (casas de férias, por exemplo) pagam sempre IMT, independen-
temente do seu valor.
Estão ainda isentas de IMT as aquisições de imóveis com mais de 30 anos des-
tinados a reabilitação urbana ou localizados em áreas de reabilitação urbana,
desde que o comprador inicie as obras no prazo de 3 anos a contar da data
de aquisição. Além disso, terão de estar reunidas as seguintes condições:
—— o imóvel é objeto de intervenção de reabilitação de edifícios promovida
de acordo com o Regime Jurídico de Reabilitação Urbana;
—— na sequência dessa intervenção, o estado de conservação fica dois níveis
acima daquele que anteriormente lhe era atribuído e o imóvel tem,
no mínimo, um nível bom, de acordo com os critérios definidos no decreto-
-lei n.º 266-B/2012, relativo ao nível de conservação dos prédios urbanos;
—— são cumpridos os requisitos de eficiência energética e de qualidade térmica.
O pedido de isenção pode ser apresentado gratuitamente em qualquer serviço

de finanças antes da realização do contrato de compra e venda. Tenha consigo
os dados do imóvel e a caderneta predial. O pedido também pode ser efetuado
diretamente no portal das finanças. No entanto, perderá o direito à isenção
se, no momento da escritura tiver dívidas à Segurança Social ou ao Fisco.
O valor tributável
O IMT incide sobre o valor indicado no ato ou contrato (o que consta no
contrato de compra e venda, por exemplo) ou sobre o valor patrimonial
109
tributário (que poderá consultar na caderneta predial atualizada), consoante

o que for maior. Nos imóveis omissos na matriz ou nela inscritos sem valor
patrimonial tributário, situações cada vez mais raras, este é determinado
de acordo com as regras referidas no título Imposto Municipal sobre Imóveis,
a partir da página 115.
Para provar que o valor da transação foi inferior ao que consta na caderneta
predial do imóvel, comprador e vendedor têm de abdicar do sigilo bancário.
Quando considerarem excessivo o valor patrimonial tributário que serve

de base à liquidação do IMT, vendedor e comprador podem requerer a ava-
liação do imóvel. Para fundamentarem esta opinião poderão recorrer, por
exemplo, à comparação com outros imóveis na zona. Se lhes for dada razão,
o resultado desta nova avaliação passará a constar da matriz. Mas existem,
também, casos especiais.
Compropriedade
Existindo compropriedade, quando qualquer um dos comproprietários
vender o seu direito, o imposto é liquidado pela parte do valor patrimonial
tributário que lhe corresponder (atendendo à percentagem que detiver no
imóvel) ou incide sobre o valor constante do ato ou contrato, consoante o
que for mais elevado.
Permutas
Nas permutas de bens imóveis, a base de liquidação será a diferença declarada
de valores ou a diferença entre os valores patrimoniais tributários, consoante
o que for mais elevado.
Como são feitas as contas numa permuta? Imagine que é proprietário de uma
casa, onde reside, com um valor tributável de 100 mil euros. E que a casa
para onde vai mudar-se, através de permuta com o respetivo proprietário,
vale 150 mil euros. Por receber a casa de maior valor, cabe-lhe pagar o IMT
sobre a diferença (50 mil euros). No entanto, como este montante está isento
(não é pago IMT para valores tributáveis até 92 407 euros ou 115 508,75 euros,
como poderá ver nos quadros da página 113), nada terá a pagar.
Usufruto, uso ou habitação

Se a propriedade for transmitida separadamente do usufruto, uso ou habitação,
o imposto é calculado sobre o valor da nua-propriedade (a propriedade des-
provida do seu uso) ou sobre o valor constante do ato ou contrato, consoante
o que for maior (veja a caixa Propriedade vs. Usufruto, na página seguinte).
Quando for constituído o usufruto, uso ou habitação ou houver transmissão

do usufruto separado da propriedade, o imposto é liquidado pelo valor atual
do respetivo direito ou sobre o valor constante do ato ou contrato, consoante
110
o que for superior (veja a caixa Propriedade vs. Usufruto, já a seguir). O mesmo
será válido em caso de renúncia destes direitos, circunstância em que a pro-
priedade volta a ser plena, e, por conseguinte, é valorizada.
PROPRIEDADE VS. USUFRUTO

O valor da propriedade separada do respetivo usufruto, uso ou habitação vitalícios, obtém-
-se deduzindo ao valor da propriedade plena as percentagens constantes do quadro
Usufruto e propriedade, em função da idade da pessoa de cuja vida dependa a duração
daqueles direitos ou, havendo várias, da mais velha ou da mais nova, consoante eles
devam terminar pela morte de qualquer uma ou da última que sobreviver.
Exemplo:
Valor da propriedade: 100 000 euros USUFRUTO E PROPRIEDADE
Idade do usufrutuário: 52 anos Idade Percentagem
Percentagem aplicável: 45% do usufrutuário a deduzir
< 20 80
Valor tributável: 55 000 euros
< 25 75
(100 000 − 45 000)
< 30 70
Se o usufruto, uso ou habitação forem tem- < 35 65
porários, deduzem-se ao valor da propriedade < 40 60
plena 10% por cada período indivisível e com-
< 45 55
pleto de 5 anos, conforme a duração prevista
para esses direitos. Porém, a dedução não < 50 50
poderá exceder a que se aplicaria se, em vez < 55 45
de temporário, o direito fosse vitalício. < 60 40
< 65 35
Exemplo:
Valor da propriedade: 100 000 euros < 70 30
Duração restante do contrato: 11 anos < 75 25
Percentagem a aplicar: 20% < 80 20
< 85 15
Valor tributável: 80 000 euros
(100 000 − 20 000) 85+ 10
Por seu turno, o valor atual do usufruto obtém-se descontando o valor da propriedade ao
da propriedade plena. Recorrendo aos exemplos anteriores, o valor tributável do usufruto
seria de 45 000 euros e 20 000 euros, respetivamente.
Arrendamento e sublocação de longo prazo

No arrendamento e na sublocação de longo prazo, o imposto incide sobre
o valor de 20 vezes a renda anual, quando seja igual ou superior ao valor
patrimonial tributário do respetivo imóvel. Contudo, caso o arrendatário
111
venha a adquirir o imóvel, o imposto incidirá sobre a diferença entre o valor

patrimonial que os bens tinham na data do arrendamento e o da data de
aquisição, ou sobre o valor declarado, se for superior.
Leasing
Tratando-se de locação financeira em que ocorra a compra do imóvel no fim do
contrato, nas condições nele estabelecidas, o valor do bem corresponderá ao
valor residual (o montante a pagar no final). O mesmo princípio é válido para
a constituição do direito de superfície através deste mecanismo financeiro.
Cedência de posição
Nos contratos-promessa de compra e venda de imóveis em que seja estipulado
(no contrato ou posteriormente) que o promitente-comprador pode ceder
a sua posição a terceiro ou na cedência da posição contratual em função de
direito conferido por contrato-promessa, o imposto incide apenas sobre a
parte do preço paga pelo promitente-comprador ao promitente-vendedor,
no momento do contrato-promessa, ou por quem beneficiou da cedência
do direito.
Calcular o imposto a pagar

Para calcular o imposto a pagar, multiplique o valor sujeito a imposto pela taxa
correspondente (veja os quadros da página seguinte). Entre outros fatores,
as taxas de IMT variam consoante se trate de uma habitação própria e perma-
nente ou secundária (uma casa para férias ou arrendamento, por exemplo)
e com o local onde se situa (Portugal continental ou Madeira e Açores). Feita
a multiplicação, subtrai-se a parcela respetiva. Aqui fica um exemplo para
um imóvel de 100 mil euros, localizado em Portugal continental e destinado
a habitação própria e permanente:
100 000 � 2% � 1848,14 = 151,86 euros
A taxa será sempre de 10%, não se aplicando qualquer isenção ou redução,

se o comprador tiver residência em país, território ou região sujeito a regime
fiscal mais favorável, conforme lista do Ministério das Finanças. Trata-se de
uma forma de evitar tentativas de fuga ao Fisco. Da lista publicada pelo Minis-
tério das Finanças constam diversos países, territórios ou regiões, tais como
Andorra, Bahamas, Bolívia, Costa Rica, Honduras, Hong Kong, Liechtenstein,
Mónaco, Panamá, etc.
Finalmente, nos contratos-promessa de compra e venda de imóveis em que

seja estipulado (no contrato ou posteriormente) que o promitente-comprador
112
IMT DOS IMÓVEIS PARA HABITAÇÃO

PRÓPRIA E PERMANENTE
Valor de incidência Parcela
Taxa (%)
(em euros) (em euros)
Portugal continental
ATÉ 92 407 Isento
92 407,01 A 126 403 2 1848,14
126 403,01 A 172 348 5 5640,23
172 348,01 A 287 213 7 9087,19
287 213,01 A 574 323 8 11 959,32
A PARTIR DE 574 323,01 6 0
Açores e Madeira
ATÉ 115 508,75 Isento
115 508,76 A 158 003,75 2 2310,18
158 003,76 A 215 435 5 7050,29
215 435,01 A 359 016,25 7 11 358,99
359 016,26 A 717 903,74 8 14 949,15
A PARTIR DE 717 903,75 6 0
IMT DOS IMÓVEIS PARA HABITAÇÃO

SECUNDÁRIA
Valor de incidência Parcela
Taxa (%)
(em euros) (em euros)
Portugal continental
ATÉ 92 407 1 0
92 407,01 A 126 403 2 924,07
126 403,01 A 172 348 5 4716,16
172 348,01 A 287 213 7 8163,12
287 213,01 A 550 836 8 11 035,25
A PARTIR DE 550 836,01 6 0
Açores e Madeira
ATÉ 115 508,75 1 0
115 508,76 A 158 003,75 2 1155,09
158 003,76 A 215 435 5 5895,20
215 435,01 A 359 016,25 7 10 203,90
359 016,26 A 688 545 8 13 794,06
A PARTIR DE 688 545,01 6 0
113
pode ceder a sua posição a terceiro, a taxa a aplicar aos montantes sujeitos a
tributação (apenas a parte do preço paga) será a correspondente à totalidade
do preço acordado no contrato. O mesmo se aplica na cedência da posição
contratual em função de direito conferido por contrato-promessa.
Saiba quanto terá de pagar em www.deco.proteste.pt/imt. Basta indicar o tipo de habitação,

a localização do imóvel e o valor da transação.
Pagar o IMT
Quem estiver obrigado ao pagamento do IMT deverá apresentar, em qual-
quer serviço de finanças ou por meios eletrónicos, a declaração modelo 1,
devidamente preenchida. Note-se que o pagamento do IMT é devido antes
de ocorrer a transmissão do imóvel: para assinar a escritura de compra e
venda (ou o documento particular) é fundamental que o imposto já esteja
pago. Nessa altura será exigido o comprovativo do pagamento, exceto se
houver lugar a isenção. Quando o novo proprietário recorre ao crédito, é
habitual o documento ser fornecido à instituição bancária uns dias antes
da escritura.
Pode obter a nota de pagamento no Portal das Finanças, em www.portaldas-

financas.gov.pt, acedendo a Cidadãos > Serviços > Imposto Municipal sobre
114
Transmissões > Entregar Declaração. Mas o preenchimento é complexo, pelo

que recomendamos que o faça presencialmente num serviço de finanças. Obtida
a nota de pagamento, poderá efetuá-lo através de qualquer meio (balcão das
finanças ou dos CTT, multibanco ou homebanking).
E se não houver transmissão?

A anulação da liquidação do imposto pago por transmissões que não se con-
cretizem no prazo de 2 anos após o pagamento pode ser pedida em qualquer
momento, com o limite de 1 ano após o termo desse prazo (ou seja, até 3 anos
depois do pagamento). Anulada a liquidação, há lugar ao respetivo reembolso,
desde que o montante a reaver seja superior a 10 euros. Ao valor do imposto
reembolsado são adicionados juros indemnizatórios.
Imposto Municipal sobre Imóveis (IMI)

O IMI é cobrado aos proprietários e incide sobre o valor patrimonial tributário
dos prédios urbanos ou rústicos. Constitui uma receita dos municípios onde
estes se localizam e reporta-se sempre ao ano anterior: por exemplo, em 2019,
os contribuintes pagam o IMI correspondente aos imóveis que detinham a
31 de dezembro de 2018. Ou seja, independentemente da data em que tenha
ocorrido a transação, se a 31 de dezembro o imóvel já estiver na posse do
novo proprietário será este a pagar o IMI no ano seguinte.
O contribuinte recebe a nota de cobrança anual em março. Se o valor do

imposto for inferior a 250 euros, efetua o pagamento até ao final do mês de
abril. Os valores superiores a 250 euros e inferiores a 500 euros são divididos
em duas prestações, a primeira deve ser paga até ao final de abril e a segunda
até ao último dia de novembro. Se o valor do imposto ultrapassar 500 euros,
será repartido em três prestações cujo pagamento ocorre em abril, julho e
novembro. Eventuais valores adicionais ao IMI serão pagos em setembro (veja
o título Adicional ao IMI, na página 122).
A avaliação dos prédios urbanos

O valor patrimonial tributário do imóvel é determinado pelas Finanças com
base em fatores como o valor de construção por metro quadrado, a área
bruta, a localização, a qualidade, o conforto e a idade do imóvel. Este valor
é atualizado automaticamente pelas Finanças, de 3 em 3 anos. No entanto,
115
os coeficientes de vetustez e de localização e o preço por metro quadrado

não estão abrangidos nessa revisão automática e só serão atualizados se o
contribuinte solicitar uma atualização do valor patrimonial.
O valor patrimonial tributário de imóveis para habitação, comércio, indústria

e serviços é determinado pela seguinte fórmula:
Vt = Vc � A � Ca � Cl � Cq � Cv
Vt: valor patrimonial tributário

Vc: valor base dos prédios edificados
A: área bruta de construção + área excedente à implantação
Ca: coeficiente de afetação
Cl: coeficiente de localização
Cq: coeficiente de qualidade e conforto
Cv: coeficiente de vetustez
Valor base dos prédios edificados (Vc)

Também designado por valor de
construção, é fixado pelas Finan- VALOR DE CONSTRUÇÃO POR M2
ças. Desde 2010 que está nos Ano Preço (em euros)
603 euros por metro quadrado, 2004 600
para todos os tipos de imóveis, 2005 612,50
mas aqueles cujos valores patri- 2006 615
moniais não tenham, entretanto, 2007 615
sido atualizados, poderão ter
2008 615
diferentes valores de construção
2009 609
atribuídos (veja o quadro Valor de
construção por m2). DESDE 2010 603
Áreas dos imóveis edificados (A)

Esta variável resulta de uma fórmula que considera a área bruta privativa,
as áreas brutas dependentes e a área de terreno livre, sendo-lhe ainda apli-
cado um coeficiente de ajustamento de áreas. Não estranhe, por isso, que
o valor que consta na caderneta predial não corresponda às áreas medidas
no imóvel.
Coeficiente de afetação
O coeficiente de afetação depende do tipo de utilização dos imóveis (comércio,
serviços, etc.). No caso da habitação o coeficiente é normalmente de 1, embora
no caso da habitação social sujeita a regimes legais de custos controlados e
em prédios não licenciados, em condições muito deficientes de habitabilidade
seja, respetivamente, de 0,70 e 0,45.
116
Coeficiente de localização
O coeficiente de localização (Cl) varia entre 0,4 e 3,5, podendo, em situações
de habitação dispersa em meio rural, descer para 0,35. Os coeficientes ainda
podem variar na mesma zona, consoante se apliquem a edifícios destinados
a habitação, comércio, indústria ou serviços.
Os elementos considerados para determinar este coeficiente são:

—— as acessibilidades, ou seja, a qualidade e a quantidade de vias rodoviárias,
ferroviárias, fluviais e marítimas;
—— a proximidade de equipamentos sociais, tais como escolas, serviços públi-
cos e comércio;
—— os serviços de transportes públicos;
—— a valorização da zona no mercado imobiliário.
Ao introduzir os dados do imóvel na aplicação das Finanças (https://zonamentopf.portaldasfinancas.

gov.pt/simulador/default.jsp#), obterá o respetivo coeficiente de localização.
Compete à Comissão Nacional de Avaliação de Prédios Urbanos (CNAPU)

propor os valores mínimos e máximos a aplicar em cada município. Com-
pete-lhe, igualmente, propor a definição das zonas e respetivos coeficientes
de localização.
Coeficiente de qualidade e conforto

O coeficiente de qualidade e conforto (Cq) é aplicado ao valor base do imóvel
117
edificado, podendo ser majorado até 1,7 e minorado até 0,5. Obtém-se adi-
cionando à unidade os coeficientes majorativos e subtraindo os minorativos
que constam do quadro abaixo.
QUAIS OS COEFICIENTES DE QUALIDADE E CONFORTO?

Elementos de qualidade e conforto Coeficientes
Majorativos
MORADIAS UNIFAMILIARES até 0,20
LOCALIZAÇÃO EM CONDOMÍNIO FECHADO 0,20
GARAGEM INDIVIDUAL 0,04
GARAGEM COLETIVA 0,03
PISCINA INDIVIDUAL (1) 0,06
PISCINA COLETIVA (1) 0,03
CAMPO DE TÉNIS 0,03
OUTROS EQUIPAMENTOS DE LAZER 0,04
MATERIAIS DE CONSTRUÇÃO E REVESTIMENTOS DE QUALIDADE até 0,15
SUPERIOR AO EXIGÍVEL (POR EXEMPLO, MADEIRAS EXÓTICAS E
ROCHAS ORNAMENTAIS)
LOCALIZAÇÃO EXCECIONAL (POR EXEMPLO, ZONAS VERDES E VISTAS até 0,10
PANORÂMICAS SOBRE O MAR, RIOS, MONTANHAS, ETC.)
SISTEMA CENTRAL DE CLIMATIZAÇÃO 0,03
ELEVADORES EM EDIFÍCIOS COM MENOS DE 4 PISOS 0,02
LOCALIZAÇÃO E ACESSIBILIDADE RELATIVAS (POR EXEMPLO, ACESSO A até 0,20
ESCOLAS, TRANSPORTES PÚBLICOS, ETC.)
Minorativos
INEXISTÊNCIA DE…
… COZINHA 0,10
… INSTALAÇÕES SANITÁRIAS 0,10
… REDE PÚBLICA OU PRIVADA DE ÁGUA 0,08
… REDE PÚBLICA OU PRIVADA DE ELETRICIDADE 0,10
… REDE PÚBLICA OU PRIVADA DE GÁS 0,02
… REDE PÚBLICA OU PRIVADA DE ESGOTOS 0,05
… RUAS PAVIMENTADAS 0,03
… ELEVADORES EM EDIFÍCIOS COM MAIS DE 3 PISOS 0,02
ÁREAS INFERIORES ÀS REGULAMENTARES (FIXADAS NO REGIME GERAL 0,05
DAS EDIFICAÇÕES URBANAS)
LOCALIZAÇÃO E ACESSIBILIDADE RELATIVAS (POR EXEMPLO, ACESSO A até 0,10
ESCOLAS, TRANSPORTES PÚBLICOS, ETC.)
DEFICIENTE ESTADO DE CONSERVAÇÃO até 0,05
(1) De
acordo com a lei, é considerado uma piscina “qualquer depósito ou reservatório de água para a prática de
natação, desde que disponha de equipamento de circulação e filtragem de água”.
118
Coeficiente de vetustez
O coeficiente de vetustez é aplicado
em função da idade do imóvel, ou COEFICIENTE DE VETUSTEZ
seja, depende do número de anos Idade do imóvel
Coeficientes
decorridos desde a data da licença de (em anos completos)
utilização, quando exista, ou da de MENOS DE 2 ANOS 1
conclusão das obras de construção. 2A8 0,90
Assim, o coeficiente diminui à medida 9 A 15 0,85
que a idade do imóvel aumenta (veja o 16 A 25 0,80
quadro). Como as Finanças não atuali- 26 A 40 0,75
zam este fator automaticamente, se o
41 A 50 0,65
contribuinte nada fizer, o coeficiente
51 A 60 0,55
considerado pelas Finanças não é o
atual, mas o do ano da avaliação (veja MAIS DE 60 0,40
o título Pedir a atualização do valor do
imóvel, na página 121).
Taxas
A taxa a aplicar ao valor patrimonial tributário, para efeitos de IMI, é definida
pelo município onde se localiza o imóvel, mas, tratando-se de um imóvel
urbano, como as casas para habitação e os terrenos para construção, não
pode ser inferior a 0,3% nem superior a 0,45%. Mais de 200 municípios dão
desconto em função do número de filhos: 20 euros para um filho, 40 euros
para 2 e 70 euros se forem 3 ou mais (veja, na imagem da página seguinte,
onde poderá confirmar esta informação na internet).
Isenções
O direito à isenção pode resultar do valor patrimonial do imóvel e/ou do
rendimento do agregado familiar. Num caso como noutro, basta que o pro-
prietário tenha o domicílio fiscal em território nacional para que as Finanças
atribuam, automaticamente, a isenção de imposto, em função dos elementos
de que dispõem sobre estes fatores.
Os arrumos e as garagens podem estar isentos de IMI, desde que façam parte
da habitação própria e permanente. Mesmo que sejam frações autónomas,
mantém-se a possibilidade de isenção se estiverem integrados no edifício
ou urbanização onde está localizada a habitação própria e permanente, e
forem utilizados, exclusivamente, pelo proprietário e respetivo agregado
familiar.
119
Verifique a taxa aplicada no município onde está localizada a sua casa

em www.portaldasfinancas.gov.pt.
Valor patrimonial do imóvel

Estão isentos do pagamento de IMI durante três anos os imóveis destinados
a habitação própria e permanente do proprietário e cujo valor patrimonial
tributário seja inferior a 125 mil euros. Esta isenção só pode ser concedida
nos primeiros três anos após a aquisição do imóvel e desde que o rendimento
anual sujeito a imposto, do contribuinte e respetivo agregado familiar, não
ultrapasse os 153 300 euros. A isenção de IMI é concedida, no máximo, duas
vezes ao mesmo contribuinte ou agregado.
Rendimento anual bruto

Estão também isentas de pagamento de IMI as famílias com rendimento anual
bruto até 15 295 euros e com um património imobiliário (imóveis rústicos ou
urbanos) de valor total até 66 500 euros. Esta isenção é aplicada e renovada
de forma automática, desde que estes limites não sejam ultrapassados e a
declaração de IRS tenha sido entregue dentro do prazo. Os atrasos são motivo
para perder o direito à isenção.
120
Pedir a atualização do valor do imóvel

A atualização dos dados do imóvel que influenciam o cálculo do valor patrimo-
nial só pode ser pedida às Finanças passados 3 anos após a última avaliação.
Antes de solicitar uma reavaliação do valor do imóvel, certifique-se, através
de uma simulação (veja as imagens abaixo) de que, com isso, irá efetivamente
baixar o valor do imposto a pagar. De facto, pode acontecer, por exemplo, que
uma eventual subida do coeficiente de localização anule o efeito de descida
relativa à idade do imóvel. Verifique qual é o coeficiente de localização atual
no Portal das Finanças, em Serviços Tributários > Cidadãos > Consultar > Zona-
mento > Simulador de valor patrimonial. Irá precisar de inserir mais alguns
dados no simulador, pelo que será imprescindível ter consigo a caderneta
predial. Se a atualização compensar, terá de preencher o modelo 1 do IMI.
O pedido de atualização é, por enquanto, gratuito, desde que o imóvel tenha

sido adquirido depois de dezembro de 2003 e a última avaliação date de há
três anos ou mais. Se não concordar com o valor patrimonial tributário que
Antes de pedir a atualização do valor patrimonial do seu imóvel, faça uma simulação no Portal das
Finanças ou em www.paguemenosimi.pt.
121
resultar da nova avaliação, poderá solicitar uma segunda avaliação no prazo

de 30 dias a contar da data de notificação, mas, se alegar distorção do valor
de mercado, já terá de a pagar. Uma eventual diminuição do valor patrimonial
do imóvel terá impacto no imposto a pagar no ano seguinte.
Adicional ao IMI
Se, no total, o valor patrimonial tributário dos imóveis de que é proprietário
ultrapassar os 600 mil euros, o contribuinte pagará um imposto adicional de
0,7% ou de 1% sobre o excedente (veja o quadro). O mesmo acontecerá se a
propriedade dos imóveis for partilhada, desde que a parte que lhe pertence
ultrapasse este valor. Excluídos destas contas ficam os imóveis isentos de IMI,
os que estão afetos à atividade industrial e os que se destinem a atividades
turísticas.
ADICIONAL AO IMI
Valor patrimonial Taxa aplicada
por contribuinte (euros) (%)
600 001 A 1 000 000 EUROS 0,7
MAIS DE 1 000 000 1
Exemplo com e sem adicional ao IMI

Vejamos o caso da Maria, casada com o Carlos. O casal tem dois imóveis
avaliados, no total, em 1,1 milhões de euros. Como a propriedade é comum e
cada um deles detém o correspondente a 550 mil euros, não terão de pagar
imposto adicional. Quando a propriedade é conjunta, o Fisco divide o imposto
a pagar pelos coproprietários e cada um recebe a nota de liquidação da parte
que lhe corresponde. Já se a Maria fosse a única proprietária dos imóveis, teria
de pagar um valor adicional. Imaginemos que os imóveis estão localizados
em Coimbra, onde a taxa de IMI aplicada pelo município é de 0,33%. Para
determinar este montante, o Fisco iria realizar os seguintes cálculos:
• aplicar a taxa de 0,33% à totalidade do valor dos imóveis, o que correspon-

deria a 3630 euros de imposto:
1 100 000 � 0,33% = 3630
• aplicar o imposto adicional de 0,7% sobre a parte do valor patrimonial que,

ultrapassando os 600 mil euros, não atinge 1 milhão de euros (400 mil euros):
122
400 000 � 0,7 = 2800
• aplicar o imposto adicional de 1% à parte do património que excede 1 milhão

de euros, ou seja, a 100 mil euros
100 000 � 1% = 1000
Feitas as contas, a Maria iria pagar 7430 euros de IMI (3630 + 2800 + 1000).
O adicional ao IMI é cobrado anualmente, em setembro, com base no valor

patrimonial tributável dos prédios a 1 de janeiro do ano anterior (ou seja,
em setembro de 2019, por exemplo, será considerado o valor patrimonial a
1 de janeiro de 2018). Embora os valores cobrados a título de IMI revertam para
as autarquias, este adicional reverte para o Fundo de Estabilização Financeira
da Segurança Social.
Imposto sobre o Rendimento das

Pessoas Singulares (IRS)
A compra e a venda de um imóvel também podem ter implicações no IRS
para os intervenientes no negócio. O vendedor terá de preocupar-se com o
lucro obtido com a venda do imóvel (mais-valias), se existir, e verificar se tem
imposto a pagar ou está isento. Já o comprador, nada terá a declarar. Mas,
se tiver adquirido o imóvel antes de 31 de dezembro de 2011, com recurso ao
crédito, ainda poderá deduzir 15% dos juros ao IRS.
Mais-valias
Como em qualquer outra transação, pode ganhar-se ou perder-se com a venda
de um imóvel. Se de uma venda resultarem ganhos, a administração fiscal
vai tributar parte dos rendimentos (as mais-valias, ou seja, o lucro obtido).
Se, pelo contrário, o montante obtido com a venda não proporcionar quais-
quer lucros, não é considerado rendimento e, como tal, não é sujeito ao paga-
mento de imposto. Mas existem exceções ao pagamento, nomeadamente, por
exemplo, quando o resultado da venda for reinvestido noutra habitação. Por
isso, antes de começar a fazer contas, verifique primeiro se está isento. Não
havendo direito a isenção, o Fisco irá tributar metade da mais-valia obtida,
englobando-a nos restantes rendimentos do contribuinte.
123
Isenção por reinvestimento

Se o produto da venda de uma habitação própria e permanente for reinvestido
na aquisição de outra casa para o mesmo efeito, em terreno para construção,
ampliação ou melhoramento de imóvel com a mesma finalidade, o contri-
buinte poderá ficar isento do pagamento de imposto sobre as mais-valias.
O reinvestimento poderá ser feito em qualquer país da União Europeia, mas
terá de ocorrer até 3 anos depois da venda.
Pode também acontecer que contribuinte compre a casa nova sem ter, ainda,
vendido a antiga. Neste caso, considera-se que houve reinvestimento e poderá
beneficiar da isenção de imposto sobre as mais-valias se essa venda ocorrer
até 2 anos depois de ter comprado a casa nova. A transação só é declarada
no IRS quando vender a casa antiga.
Para conceder esta isenção, e além do prazo para efetuar o reinvestimento,

a administração fiscal impõe que:
—— o imóvel adquirido seja declarado como habitação do contribuinte ou do
seu agregado familiar até 12 meses depois do final do prazo para reinvestir.
Ou seja, terá 4 anos para o fazer (3 anos mais 1 ano);
—— tratando-se da compra de um terreno para construção, ampliação ou
melhoramento de um imóvel para habitação, a inscrição na matriz predial
deve ser pedida até 4 anos depois da venda da casa antiga. A nova habitação
deve ser declarada como tal até 5 anos após essa mesma venda.
E se houver recurso ao crédito?

Tenha em atenção que o Fisco não considera como reinvestidos os montantes
sobre os quais tenha havido recurso ao crédito. Ou seja, se, depois de vender
a sua habitação, a Isabel adquirir uma nova por 220 mil euros, mas, para isso,
pedir ao banco crédito no valor de 200 mil euros, o Fisco só vai considerar para
efeitos de reinvestimento a diferença de 20 mil euros (220 000 - 200 000),
já que o restante foi adiantado pelo banco. No entanto, se a Isabel estivesse
ainda a pagar a casa ao banco, o montante amortizado de um empréstimo
anterior também seria contabilizado nestas contas. Por exemplo, se tiver
amortizado 100 mil euros, considera-se que foram reinvestidos na nova casa
120 mil euros.
Reinvestimento total
Sempre que reinvista o produto total da venda na compra de uma nova habi-
tação, respeitando os prazos e as condições indicadas, o contribuinte não
paga qualquer imposto sobre os ganhos. Vejamos o exemplo do Francisco,
que vendeu uma casa em junho de 2018, por 175 mil euros, depois de a ter
comprado por 120 mil euros, em 2009. Com a venda, obteve uma mais-valia
de 55 mil euros. Em setembro de 2018, comprou outro imóvel para habitação
124
própria e permanente no valor de 200 mil euros. Uma vez que reinvestiu a
totalidade do valor da venda na nova habitação, no prazo de 3 anos, a mais-
-valia não será tributada pelo Fisco. Ainda assim, terá de indicar estes valores
na declaração de rendimentos.
Reinvestimento parcial
O contribuinte pode reinvestir apenas parte do montante, sendo a tributação
proporcional ao reinvestimento não realizado. Vejamos então o caso da Rosa
que, em março de 2018, vendeu por 125 mil euros um apartamento que tinha
comprado, em junho de 2009, por 100 mil euros. Em setembro de 2018, com-
prou uma casa nova que lhe custou 110 mil euros. Ou seja, reinvestiu apenas
uma parte do dinheiro que obteve na venda. Neste caso, a mais-valia é de
16 mil euros, mas apenas será considerada a parte não reinvestida, ou seja
1920 euros. Ora vejamos:
Coeficiente de desvalorização da moeda (aplicado em 2018) para 2009 = 1,09

Mais-valia = 125 000 − (100 000 � 1,09) = 16 mil euros
Proporção reinvestida = 110 000 ÷ 125 000 = 0,88
(ou seja, 88% do valor da venda)
Mais-valia reinvestida = 16 000 � 88% = 14 080 euros
Mais-valia sujeita a imposto = 16 000 − 14 080 = 1920 euros
A Rosa irá pagar imposto sobre metade da mais-valia não reinvestida, ou seja,
960 euros, que são englobados aos restantes rendimentos.
Outras isenções
As vendas de imóveis adquiridos antes de 1989, data da entrada em vigor do
Código do IRS, estão isentas de imposto sobre as mais-valias. Ainda assim,
é necessário discriminar a venda na declaração de IRS (anexo G1). No entanto,
os terrenos para construção não beneficiam desta isenção.
Se vender uma habitação própria e permanente para cuja aquisição contratou

um empréstimo bancário antes de 31 de dezembro de 2014, poderá também
ficar isento do pagamento de imposto sobre as mais-valias. Até 2020, se usar
o valor total da venda para amortizar o empréstimo e não for proprietário de
outra casa para habitação, o contribuinte nada terá a pagar. No entanto, se usar
apenas uma parte na amortização terá de pagar imposto sobre o restante.
Mais ou menos-valia?
Cabe ao Fisco determinar a mais-valia, com base nos valores indicados pelo
contribuinte na declaração de IRS. Mas, se quiser ir fazendo contas à vida,
pode aplicar a fórmula que se segue. Sempre que tenham decorrido mais de
24 meses desde que adquiriu a casa que está a vender, é aplicado o coeficiente
125
de desvalorização referente ao ano de aquisição. Trata-se de uma forma de

correção monetária, para eliminar o efeito da inflação acumulada ao longo
desse período (veja os coeficientes desde 1989 na tabela abaixo, tendo em
conta que são atualizados anualmente).
Valor da venda − (valor da compra x coeficiente de desvalorização) − encargos

necessários à compra e venda − encargos com a valorização nos últimos 12 anos
COEFICIENTES DE DESVALORIZAÇÃO DA MOEDA (1)

Anos Coeficientes Anos Coeficientes
1989 2,51 2003 1,21
1990 2,24 2004 1,19
1991 1,98 2005 1,17
1992 1,82 2006 1,13
1993 1,69 2007 1,11
1994 1,61 2008 1,08
1995 1,55 2009 1,09
1996 1,51 2010 1,08
1997 1,49 2011 1,04
1998 1,44 2012 1,01
1999 1,42 2013 1,01
2000 1,39 2014 1,01
2001 1,30 2015 1,01
2002 1,25 2016 1
(1) Valores
publicados em outubro de 2017. A venda de imóveis adquiridos antes de 1989 está
isenta de pagamento de mais-valias.
Se o resultado for positivo, é porque existe uma mais-valia sujeita a tributa-

ção. Neste caso, e a menos que haja direito a isenção, metade deste valor é
englobada nos restantes rendimentos. Valores negativos significam que não
existe qualquer rendimento (é uma menos-valia), logo, não existe rendimento
a tributar.
Aqui fica um exemplo da aplicação desta fórmula: a Isabel vendeu, em 2018,

por 200 mil euros, a casa que comprara, em 1990, por 50 mil euros. Teve
encargos no valor de 5 mil euros com a compra e de 2500 euros com a venda.
Além disso, em 2009 gastou 6 mil euros em obras na cozinha. A mais-valia
obtida com a venda foi de 74 500 euros (200 000 − 125 500). Para o seu
126
cálculo, utilizámos um coeficiente de desvalorização de 2,24, uma vez que a

casa foi adquirida em 1990.
Ou seja:
Mais-valia = 200 000 − (50 000 x 2,24) − 5000 − 2500 − 6000 = 74 500
Dedução de despesas
As possibilidades de dedução variam para vendedores e compradores, mas
também com a existência (ou não) de financiamento anterior a 31 de dezem-
bro de 2011.
Deduções para os vendedores

O vendedor pode deduzir, às mais-valias, os encargos que teve com a compra
e, mais tarde, com a venda (por exemplo, despesas relativas à mediação imo-
biliária, certificado energético ou registos) ou ainda despesas com obras que
tenham valorizado o imóvel nos últimos 12 anos (por exemplo, sistema de aque-
cimento). Apenas serão consideradas as despesas devidamente comprovadas.
Dedução de juros, só para financiamentos anteriores a 2012

Quem comprar uma habitação própria e permanente já não usufrui da possi-
bilidade de deduzir as despesas ao seu rendimento. Mas, se o tiver feito até ao
final de 2011, ainda pode deduzir 15% dos encargos com juros de empréstimos
contraídos para comprar o imóvel ou efetuar obras de melhoramento (renovar
a canalização, por exemplo). Esta dedução tem o limite de 296 euros, mas
é possível deduzir um valor superior, dependendo do rendimento coletável
do contribuinte (são as deduções bonificadas). Aplica-se também na compra,
com recurso a crédito, de casas para arrendamento, desde que o inquilino aí
habite de forma permanente. Num caso como noutro, a casa pode situar-se
em Portugal ou em qualquer outro país da União Europeia.
Em princípio, os bancos comunicam estes valores às Finanças até ao final do

mês de fevereiro, pelo que devem aparecer pré-preenchidos na declaração de
IRS. Insira apenas a identificação do imóvel, caso essa informação esteja em
falta. No entanto, para esta dedução, não importa a entidade a quem pediu o
empréstimo. Caso tenha pedido dinheiro a um amigo também pode deduzir
os juros, desde que comprovados.
Vantagens fiscais para os cooperadores

Nos contratos com cooperativas de habitação ou no âmbito do regime de
compras de grupo, para compra de imóveis destinados a habitação própria
127
e permanente ou para arrendamento comprados até 31 de dezembro de 2011

ainda é possível deduzir ao IRS 15% dos juros de empréstimo, até ao limite
de 296 euros.
Leasing
Se adquirir a casa através deste sistema, também poderá beneficiar de dedu-
ções fiscais. Neste caso, 15% das rendas de contratos de locação financeira
de imóveis destinados a habitação permanente, na parte que não constituir
amortização de capital. Em 2018, o limite é de 296 euros.
Despesas de condomínio
As quotas de condomínio destinam-se a cobrir as despesas relativas aos espa-
ços comuns a diversas frações autónomas. Estas despesas terão de ser orça-
mentadas, de modo a que possam ser repartidas pelos vários condóminos.
É preciso, por exemplo, saber quanto se vai gastar com a manutenção dos
elevadores, a empregada ou a empresa de limpeza, o porteiro ou o segurança,
a eletricidade das partes comuns, etc.
A repartição das despesas é realizada em função do método escolhido pela

assembleia de condóminos. O método mais aconselhável é o que tem em
consideração a permilagem correspondente a cada fração, indicada no título
constitutivo de propriedade horizontal. Este documento deve ser fornecido
pelo vendedor na altura da constituição do condomínio. Outro método, muito
utilizado quando as frações são idênticas ou praticamente idênticas, e quando
não existem diferenças na utilização das partes comuns, é o da repartição
equitativa das despesas. Apesar de este método ser válido, uma vez aprovado
em assembleia, é mais injusto se, por exemplo, um dos condóminos tiver
uma fração mais pequena e for o único a não ter garagem (assumindo que
esta não possui um orçamento à parte).
No caso de estar a pensar em comprar uma casa em segunda mão, não deixe
de perguntar ao atual proprietário ou, se necessário, ao administrador do
prédio, quanto é que ele paga de quotas. Claro que o vendedor também pode
fornecer essa informação, mas é natural que desvalorize a questão ou que
subavalie a despesa.
128
A
Capítulo 6
Seguros
Ao tornar-se proprietário de uma casa tem também todo o interesse em

conhecer as várias formas de proteger o seu investimento. Aliás, se comprar
uma fração autónoma num edifício em propriedade horizontal, é a própria lei
que lhe exige, no mínimo, a contratação de um seguro de incêndio. E, inde-
pendentemente do tipo de casa que comprar, se recorrer ao crédito bancário
é provável que lhe sejam exigidos mais seguros do que o obrigatório por lei.
Para que possa fazer opções fundamentadas e proteger da melhor forma os
seus interesses, convém conhecer a terminologia utilizada pelas seguradoras,
os diversos tipos de coberturas existentes e as formas de calcular o valor pelo
qual deverá segurar os seus bens.
Este capítulo destina-se, portanto, a quem vai comprar casa. Se estiver a vender
o seu imóvel, lembre-se apenas de que eventuais seguros que tenha contratado
terão de vigorar até ao dia em que formalizar a venda, por exemplo através de
escritura. Assim, envie uma carta registada à seguradora com, pelo menos,
1 mês de antecedência, a requerer o cancelamento do seguro nessa data.
Seguro de incêndio
Obrigatório por lei para as frações de um edifício em propriedade horizontal,
este seguro, tal como a própria designação indica, é acionado quando se
verificam danos devido a um incêndio. Mas o seguro multirriscos-habitação,
que custa pouco mais e é muito mais abrangente, foi, progressivamente, subs-
tituindo a contratação isolada do seguro de incêndio. Na verdade, mais vale
contratar um multirriscos-habitação em vez de um mero seguro de incêndio.
Multirriscos-habitação
A denominação multirriscos pode sugerir tratar-se de um seguro que abrange
todos os riscos inerentes ao imóvel. Mas não é bem assim. Tudo depende,
em grande parte, das coberturas contratadas e das informações prestadas pelo
cliente na proposta de seguro. O preenchimento correto deste formulário pode
ser determinante para que, em caso de sinistro, o segurado seja devidamente
130
A Seguros
SEGUROS: OBRIGATÓRIO CONTRATAR?

Quem recorre ao crédito para comprar a sua habitação vê-se, regra geral, confrontado com
a exigência de contratar seguros que não são obrigatórios por lei. No que respeita ao imó-
vel, o único seguro legalmente obrigatório é o de incêndio e, mesmo assim, apenas para
as frações autónomas dos edifícios em propriedade horizontal. Por isso, se adquiriu ou
construiu uma vivenda não está obrigado a contratar este seguro. No entanto, a maioria
das instituições de crédito exige o seguro multirriscos-habitação, que inclui, entre outras,
a cobertura de incêndio, e o seguro de vida. Se o consumidor não os contratar, o mais certo
é recusarem-lhe o empréstimo. Apesar de não ser obrigatório, o multirriscos é sempre
aconselhável, mesmo no caso das vivendas.
Muitos bancos procuram, desde logo, levar os clientes a contratar as apólices que comer-
cializam, ainda que nem sempre estas sejam as mais vantajosas. No entanto, ninguém é,
legalmente, obrigado a contratar os seguros através do banco. A instituição bancária pode,
contudo, não aceitar que os clientes contratem outro seguro alegando, por exemplo, que
as coberturas da apólice não são suficientemente abrangentes.
Por norma, e ainda que as apólices comercializadas pelo banco sejam seguros de grupo,
poderá ser mais barato contratá-los diretamente junto de uma seguradora ou de um
mediador.
reembolsado pelos prejuízos sofridos. Além do cálculo do valor pelo qual

deverá declarar os bens e da eventual opção por coberturas complementa-
res, o tomador terá ainda de decidir, por exemplo, se será vantajoso incluir
algumas franquias facultativas. Como é evidente, estas opções vão influenciar
o cálculo do prémio, ou seja, aquilo que terá de pagar pela apólice.
Edifício e/ou recheio?

Após a identificação da pessoa que subscreve o contrato (o tomador) e se
compromete a pagar o seguro, e da fração ou edifício a segurar (o local de
risco), esta é uma das primeiras questões a preencher. E a resposta depende
da situação de cada um.
Se é proprietário e reside na sua habitação ou, pelo menos, pensa vir a residir
a curto prazo, deve contratar o seguro multirriscos-habitação para o edifício
(paredes) e para o recheio (conteúdo). No entanto, enquanto o local de risco
estiver vazio, sem móveis ou quaisquer outros objetos, a cobertura para o
recheio será desnecessária.
Tratando-se de uma fração ou de um prédio arrendado, em que os móveis

pertençam aos inquilinos, o proprietário apenas deverá salvaguardar os riscos
131
do edifício. O recheio será da responsabilidade dos inquilinos, a quem cabe

contratar a respetiva cobertura.
Valor a atribuir ao edifício e ao recheio

Feita a opção anterior, é ainda necessário indicar o montante pelo qual os bens
ficarão seguros. No seguro multirriscos-habitação, o capital seguro corresponde
ao valor do imóvel e/ou do recheio. Como o limite máximo da indemnização
que o segurado poderá receber, em caso de sinistro, corresponde a este valor,
é importante que o cálculo do capital seguro seja bem efetuado.
Edifício
Em caso de sinistro com destruição total da casa, interessa-lhe receber a quantia
necessária para a sua reconstrução. O valor de aquisição inclui as margens de
lucro dos intermediários (promotores, mediadores, etc.) e o valor do terreno.
Já o montante do empréstimo (se existir), que pode corresponder à totalidade
ou apenas a parte do valor de aquisição, depende exclusivamente das suas
necessidades. Portanto, o valor a considerar para segurar o edifício não é o
de compra, nem o do empréstimo, mas sim o de reconstrução, que tem em
conta, sobretudo, o preço dos materiais e da mão-de-obra.
Para calcular o capital mínimo a segurar, peça ajuda à sua seguradora. A maioria
das seguradoras utiliza como referência os valores divulgados pela Associação
Portuguesa dos Peritos Avaliadores de Engenharia (APAE) e que pode consultar
no quadro Valores de reconstrução por m2, na página seguinte.
Em seguida, multiplique o valor correspondente ao seu concelho pela área
útil da casa (veja a caixa De que área está a falar?, na página 50). Por exemplo,
caso possua uma moradia na Covilhã com 100 metros quadrados, o preço de
referência será de 699,19 euros. Assim, terá de fazer a seguinte conta:
100 × 699,19 euros = 69 919 euros
Ou seja:
Área útil (m2) × valor médio de reconstrução = capital seguro do edifício
O valor a segurar, isto é, o capital seguro do imóvel em causa deverá ser,

no mínimo, de 69 919 euros. No entanto, duas casas com áreas idênticas e
localizadas na mesma zona podem ter valores distintos. Assim, uma construção
132
A Seguros
particularmente cuidada ou com acabamentos de luxo poderá justificar que se

acrescente até 30% do valor mínimo de reconstrução ao capital seguro. Neste
caso, o capital a segurar passaria a ser de 90 895 euros em vez dos 69 919 euros.
Tratando-se de uma fração autónoma de um prédio em propriedade horizontal,

deverá incluir, além da área útil da casa, também o valor proporcional das partes
comuns: telhado, entrada, escadas e corredores, elevadores, garagens comuns,
etc. Consulte os documentos relativos à casa (título constitutivo, certidão do
registo predial, caderneta predial, etc.) e verifique qual a área total do prédio
e a proporção atribuída à sua fração. Se, por qualquer motivo, não for possível
ter acesso a esta informação, terá mesmo de fazer um cálculo aproximado.
Se tiver recorrido ao crédito bancário, será o próprio banco a indicar-lhe o

valor pelo qual deverá segurar o imóvel. Por norma, este valor é inferior ao
da avaliação efetuada pelo banco para efeitos de empréstimo. Mas também
poderá coincidir com a avaliação, levando ao pagamento de um prémio mais
alto do que o devido. Nestes casos, deverá ser pedida à seguradora a retifi-
cação do capital seguro.
VALORES DE RECONSTRUÇÃO POR M2

Valor de
Zona Áreas abrangidas (concelhos) reconstrução
(em euros) (1)
I Sedes de distrito e municípios das Regiões Autónomas 799,86
da Madeira e dos Açores, bem como Almada, Amadora,
Barreiro, Cascais, Gondomar, Loures, Maia, Matosinhos,
Moita, Montijo, Odivelas, Oeiras, Póvoa de Varzim, Seixal,
Sintra, Valongo, Vila do Conde, Vila Franca de Xira e Vila
Nova de Gaia.
II Abrantes, Albufeira, Alenquer, Caldas da Rainha, Chaves, 699,19
Covilhã, Elvas, Entroncamento, Espinho, Estremoz, Figueira
da Foz, Guimarães, Ílhavo, Lagos, Loulé, Olhão, Palmela,
Peniche, Peso da Régua, Portimão, Santiago do Cacém,
São João da Madeira, Sesimbra, Silves, Sines, Tomar, Torres
Novas, Torres Vedras, Vila Real de Santo António e Vizela.
III Restantes municípios do continente 633,45
(1) Valores indicativos, estipulados em 2015 pela APAE.
Recheio
Para calcular o valor a segurar para o recheio, interessa-lhe saber de quanto
irá precisar para substituir mobílias, eletrodomésticos e restantes objetos.
Ou seja, o capital seguro deve ser equivalente ao valor de substituição em
133
novo. Existem apenas duas exceções a esta regra: peças de arte e antiguidades.
Nestes casos, é necessário informar-se sobre os valores praticados no mercado
da especialidade e segurar os objetos pelo seu valor real.
Os objetos especiais devem ser discriminados e valorizados individualmente

na apólice. Se tal não for feito, a respetiva indemnização, em caso de sinistro,
não ultrapassa a quantia definida pela seguradora (por norma, 1500 euros por
cada objeto especial). Mas não é necessário discriminar tudo. Regra geral, ape-
nas é obrigatório especificar os bens que ultrapassem um determinado valor
(na maioria das vezes, acima de 1500 euros). Aparelhos fotográficos e afins,
joias e outros objetos de matérias preciosas, coleções, armas e casacos de pele
são alguns exemplos deste tipo de objetos. Se o valor total dos objetos especiais
exceder uma certa percentagem do valor atribuído ao recheio (por exemplo,
30%), o cliente terá de pagar um prémio adicional (o chamado sobreprémio).
Para o ajudar a encontrar o valor do recheio, apresentamos-lhe uma lista dos

objetos mais comuns (veja a página 179) que poderá servir de base ao seu
inventário. Não se esqueça de que deve considerar o valor que teria de pagar
para substituir o objeto e não aquilo que pagou. Acrescente uma margem de
10%, para salvaguardar eventuais esquecimentos ou para prever a aquisição
de novos bens mais tarde.
Atenção: algumas apólices não indemnizam determinados bens pelo valor

de substituição em novo. Pelo contrário, subtraem um montante pela sua
antiguidade e consequente desvalorização. Nestes casos, o segurado não
irá receber o montante necessário para adquirir objetos equivalentes. Por
fim, nunca é demais ler atentamente as instruções de preenchimento do
formulário e a apólice.
A regra proporcional
No seguro multirriscos-habitação, é extremamente importante que o imóvel
e/ou os bens sejam avaliados de forma correta. E isto porque, em caso de
sinistro, as seguradoras podem aplicar a chamada regra proporcional, ou seja,
só pagam os prejuízos na proporção entre o capital seguro e o valor real dos
bens. Se o capital seguro não tiver sido bem definido, independentemente de
os bens estarem seguros por um valor superior ou inferior ao real, o cliente
ficará sempre a perder.
Avaliação por baixo

Se o capital seguro for inferior ao da avaliação feita pelos peritos após o
sinistro, o valor da indemnização não será suficiente para cobrir os danos.
134
A Seguros
Ou seja, se o imóvel estiver subseguro, a seguradora considera que os danos

deverão ser pagos na proporção do valor seguro e aplica a regra proporcional.
Vejamos um exemplo. Se o valor de reconstrução, com os devidos ajustamen-

tos, for de 60 mil euros, mas o imóvel estiver seguro por apenas 37 500 euros
(62,5% do valor de reconstrução), quais serão as consequências em caso de
sinistro? Na prática, se ocorrerem danos no valor de 2500 euros, por exem-
plo, a seguradora apenas pagará 62,5% dos prejuízos, isto é, 1562,50 euros.
A diferença, de 937,50 euros, será suportada pelo cliente. A situação poderá
mesmo agravar-se se ocorrer um segundo sinistro durante a mesma anuidade
(veja a caixa Redução automática de capital).
No entanto, a maioria das seguradoras não aplica a regra proporcional se a

diferença entre o valor real dos bens e o valor pelo qual estão seguros for igual
ou inferior a 15%. Algumas permitem margens até 25% do preço real dos bens,
desde que se subscreva a cláusula de atualização automática do capital (veja
o título Manter os valores atualizados, no final desta página). Dentro destes
limites, as seguradoras pagam a totalidade da indemnização.
REDUÇÃO AUTOMÁTICA DE CAPITAL

Após a ocorrência de um sinistro, e até ao final da anuidade, o capital seguro sofre uma
redução igual ao montante da indemnização atribuída. Ou seja, se o imóvel estiver seguro
em 60 mil euros, por exemplo, e a seguradora pagar uma indemnização no valor de
2500 euros, o capital seguro passará a ser de apenas 57 500 euros até ao final da anui-
dade durante a qual ocorreu o sinistro. Se quiser evitar esta situação, pode optar por pagar
um excedente para que o capital seja reposto no seu valor inicial.
Avaliação por cima

Se os bens estiverem sobreavaliados, o cliente estará a pagar um prémio
superior ao devido sem que, em caso de sinistro, tenha qualquer benefício
adicional. A seguradora só o indemniza pelo valor real dos bens: o preço
de reconstrução, para os imóveis, e o preço de substituição em novo, para
o recheio. Por isso, é fundamental ir verificando e atualizando os valores
seguros.
Manter os valores atualizados

O custo de reconstrução de uma casa varia ao longo do tempo, em função do
preço dos materiais e da mão-de-obra, mas também de eventuais obras de
135
melhoramento. O valor do recheio também evolui e, regra geral, o número de

objetos aumenta todos os anos. Isto acentua-se ainda mais se o segurado estiver
em início de vida ou se os meios forem escassos no momento da compra de
casa. Para evitar que os bens estejam incorretamente avaliados, é essencial
atualizar os capitais seguros. Poderá fazê-lo de duas formas: comunicando
anualmente os valores a segurar ou optando pela atualização anual automá-
tica. Recomendamos-lhe a segunda opção, visto que os esquecimentos, nesta
matéria, podem sair caros.
A atualização automática é efetuada todos os anos, com base nos índices

publicados, trimestralmente, pela Autoridade de Supervisão de Seguros e
Fundos de Pensões (ASF). Existem três índices, consoante sejam aplicados:
—— ao valor do edifício;
—— ao valor do recheio;
—— ao valor do edifício e do recheio (quando estas coberturas são contratadas
em simultâneo).
Além da atualização anual do valor dos bens, convém ir verificando, todos os

4 ou 5 anos, se entretanto não foram feitas aquisições que justifiquem uma
alteração do capital seguro para a cobertura de recheio. É aconselhável fazer
estas contas quanto antes se, nos últimos meses ou anos, adquiriu muito
mobiliário ou outros objetos de valor.
Coberturas-base e complementares
Cada apólice abrange um pacote de coberturas-base, que o tomador do seguro
terá de contratar, na totalidade, ainda que algumas possam não lhe interes-
sar. Os riscos de incêndio, explosão e queda de raios, danos por água, furto
ou roubo, fenómenos naturais e aluimento de terras estão entre os mais
importantes e, por regra, fazem parte deste pacote. No entanto, como a
definição do conteúdo das apólices é totalmente livre, a cobertura-base varia
de seguradora para seguradora. Aliás, além do preço, este é um dos critérios
mais importantes para a escolha da apólice. Quanto mais abrangente for o
pacote de base, melhor. No entanto, não limite a sua análise ao número de
coberturas. É que muitos dos riscos incluídos na base são pouco úteis para a
maioria das pessoas. Por exemplo, qual o interesse de cobrir o risco de quebra
ou queda de painéis solares se nem sequer existirem painéis deste tipo nas
proximidades da sua casa?
Embora sejam bastante abrangentes, as coberturas que integram o pacote de

base nunca salvaguardam todos os sinistros. Por isso, consoante as necessidades
136
A Seguros
específicas de cada pessoa, é sempre possível contratar algumas coberturas

complementares, como, por exemplo, a de riscos elétricos, danos estéticos
ou fenómenos sísmicos. Pela sua importância e especificidade, esta última
cobertura é tratada separadamente.
Tanto nas coberturas de base como nas complementares, existem diversas

exclusões e limites aos quais é preciso estar atento. O facto de duas apólices
distintas terem uma cobertura com a mesma designação não significa que
sejam igualmente abrangentes. Nos danos por água, por exemplo, é frequente
que a pesquisa de avarias e a reposição da situação inicial estejam excluídas
da cobertura-base e possam ser contratadas como complementares.
A existência de franquias e limites de reembolso, em determinadas coberturas,
é outro dos fatores a que deverá estar atento.
Fenómenos sísmicos: contratar ou não?

Os fenómenos sísmicos são uma cobertura complementar que convém sempre
contratar, independentemente da localização do imóvel e do nível de risco
sísmico associado. Se solicitar um empréstimo para comprar o imóvel, o banco
irá exigi-la. Mas, mesmo que não recorra ao crédito bancário, é aconselhável
optar pelos fenómenos sísmicos: os danos desta natureza, apesar de raros,
têm um impacto económico elevado.
A Associação Portuguesa de Seguradores dividiu o país em cinco zonas,

em função do risco sísmico (veja a lista dos concelhos a partir da página 173).
A estas cinco zonas correspondem três tarifas diferentes. Por outro lado,
os edifícios foram classificados de acordo com a idade. Assim, por data de
construção, existem três categorias: anterior a 1960, entre 1960 e 1985 e
posterior a 1985. O cruzamento da zona sísmica com a data de construção
do imóvel dá origem a tarifas diferenciadas. Para saber qual é a taxa apli-
cada ao recheio, basta dividir por dois a taxa aplicada ao edifício (veja, na
página seguinte, Tarifa de fenómenos sísmicos para edifício e recheio, em
permilagem).
Para esta cobertura, existem diversas formas de repartição do risco entre a

seguradora e o cliente:
—— as franquias, impostas pelas seguradoras. Regra geral são de 5% sobre o
valor dos estragos verificados após um terramoto, mas nalgumas segura-
doras poderão atingir os 10%;
—— o co-seguro, em que o cliente assume a cobertura de 10%, 20% ou 30%
dos bens. Se optar por esta modalidade, pagará um prémio bastante mais
137
reduzido, mas, caso sofra danos provocados por um sismo, a indemnização

também será inferior.
Nas zonas com um risco sísmico mais elevado, recomendamos a contratação

da cobertura de fenómenos sísmicos com a franquia mínima e sem co-seguro.
Mesmo que viva numa zona de risco reduzido, não deixe de ponderar a con-
tratação desta cobertura. Contudo, e porque os riscos são menores, a partilha
do risco ou a opção por uma franquia elevada poderão ser uma boa escolha
para reduzir o montante do prémio, que, só por si, já é mais baixo do que o
praticado para as zonas de maior risco.
TARIFA DE FENÓMENOS SÍSMICOS PARA EDIFÍCIO

E RECHEIO, EM PERMILAGEM (1)
Para o edifício Para o recheio

Data de Taxas por zonas Data de Taxas por zonas
construção A B C, D e E construção A B C, D e E
ANTERIOR A 1960 1,355 1,016 0,452 ANTERIOR A 1960 0,677 0,508 0,226
DE 1960 A 1985 0,881 0,666 0,294 DE 1960 A 1985 0,440 0,330 0,147
POSTERIOR A 1985 0,677 0,508 0,226 POSTERIOR A 1985 0,339 0,254 0,113
(1) Valores
com uma franquia de 5% sobre o capital e sem co-seguro. Vejamos um exemplo: para calcular o prémio
da cobertura de fenómenos sísmicos, imaginemos um apartamento situado na zona B, construído em 1990 e com
um capital seguro de 60 mil euros. O prémio para o edifício seria de 30,48 euros (60 000 x 0,508‰). Se o recheio
tivesse um valor de 25 mil euros, ainda haveria a pagar mais 6,35 euros (25 000 x 0,254‰). O prémio total anual
seria de 36,83 euros.
Prémios
O montante a pagar pelas coberturas previstas na apólice será tanto mais ele-
vado quanto maior for o capital seguro para o edifício e/ou o recheio. Nos anos
posteriores à contratação, o prémio irá aumentar em função da atualização do
capital seguro e de eventuais alterações das tarifas das próprias seguradoras.
Todas as apólices têm um preço global para as coberturas de base e um custo

individualizado para as complementares. Mas, além das coberturas contratadas
138
A Seguros
e do capital seguro, outros fatores interferem no cálculo do prémio. A saber:

as franquias facultativas, os sistemas de proteção e prevenção contra incên-
dio e roubo (caso existam, algumas companhias preveem descontos) e os
agravamentos (idade do edifício, etc.).
Na maioria das vezes, a variação do preço da cobertura-base depende da sua

abrangência. É comum encontrar, na mesma companhia, produtos mais ou
menos abrangentes e, portanto, com custos diferenciados. Por isso, é impor-
tante informar-se e comparar as várias propostas.
Franquias
Ainda que estejam previstos nas coberturas que integram a apólice, alguns
sinistros não serão indemnizados, ou sê-lo-ão apenas parcialmente, devido
à existência de franquias, ou seja, uma parte do prejuízo que fica a cargo do
segurado. Se, num sinistro de 2500 euros, a franquia prevista para a cober-
tura acionada for de 500 euros, tal significa que a seguradora pagará apenas
aquilo que exceder este valor, ou seja, 2 mil euros. Se os danos provocados
pelo sinistro forem inferiores a 500 euros, não paga nada.
Algumas franquias são obrigatórias, outras são facultativas. Neste último caso,
o cliente pode contratá-las como contrapartida de uma redução do prémio do
seguro. Através deste sistema, e quando ocorrer um sinistro, cabe ao cliente
pagar a franquia, que pode ser um montante fixo ou uma percentagem dos
prejuízos ou do capital seguro. Quanto mais elevadas forem as franquias facul-
tativas, mais baixos serão os prémios. Mas, por outro lado, mais o segurado
terá de pagar em caso de sinistro.
Fracionamentos
O prémio é anual e deverá ser pago no início da anuidade. No entanto, também
existe a possibilidade de o fracionar em pagamentos mensais, trimestrais ou
semestrais, sempre de forma antecipada ao período que se pretende segurar.
Em especial quando o seguro é contratado junto dos bancos, o prémio é pago
com a mesma periodicidade da prestação do empréstimo, isto é, mensalmente,
por débito direto e sem quaisquer custos de fracionamento. Se o seu seguro
não tiver sido contratado por esta via ou tiver dúvidas quanto a este aspeto,
some as várias frações e compare o resultado com o pagamento anual. A ver-
dade é que o prémio pago mensalmente é, muitas vezes, agravado. Por isso,
se lhe der jeito pagar o prémio em frações mais reduzidas, em vez de pagar
tudo de uma só vez, não deixe de verificar se essa opção tem custos e, se for
o caso, informe-se sobre as alternativas.
139
PEQUENO DICIONÁRIO DAS COBERTURAS-BASE

Algumas coberturas são particularmente importantes, pela frequência com que ocor-
rem os riscos cobertos e/ou pelos prejuízos potenciais em caso de dano. Normalmente
figuram na base das apólices, mas nem sempre é o caso. Além disso, a sua abrangên-
cia poderá divergir consoante a seguradora. Explicamos-lhe, aqui, quais são e em que
consistem.
Incêndio, queda de raios e explosão

Cobre os danos provocados por um incêndio (incluindo os meios utilizados para o comba-
ter), pela queda de um raio ou por uma explosão, assim como os danos causados durante
uma eventual operação de salvamento. As seguradoras garantem uma indemnização até
ao limite do capital seguro. O incêndio provocado por fenómenos sísmicos é um exemplo
de exclusão. O mesmo só estará coberto se tiver sido contratada a cobertura de fenóme-
nos sísmicos.
Danos por água

Cobre os prejuízos resultantes de rutura, entupimento ou transbordo da canalização e
esgotos. Pode incluir ou não as despesas com a pesquisa de avarias e a reposição da situa-
ção inicial (pintura, azulejos, etc.). A substituição da canalização danificada raramente está
incluída. Esta cobertura exclui os danos causados por lentas infiltrações, por humidade e
por condensação, bem como os que resultam de torneiras deixadas abertas (exceto se
tiver ocorrido um corte no abastecimento). Prefira uma apólice que inclua a pesquisa de
avarias e, de preferência, que não tenha franquia (ou, se a tiver, que seja a mais baixa
possível).
Furto ou roubo
Indemniza o segurado por perdas ou danos na sequência de apropriação de bens não
autorizada, sem recurso à violência (furto), ou apropriação de bens com recurso à vio-
lência ou ameaça física (roubo). Estão excluídos, por exemplo, objetos deixados ao ar
livre. Regra geral, o reembolso de dinheiro furtado não está garantido ou, então, tem
um limite muito reduzido (por exemplo, até 125 euros ou até uma percentagem do capi-
tal seguro).
O limite máximo das indemnizações corresponde ao capital seguro para o recheio.
No entanto, algumas companhias estipulam um capital específico para os danos provo-
cados no imóvel (quebra de vidros ou arrombamento de porta para entrar na habitação).
Ao escolher a apólice, dê prioridade a companhias que não imponham franquias ou que
apliquem franquias reduzidas.
Tempestades
Só estão cobertos os danos provocados por tempestades com um caráter atípico,
ou seja, que ultrapassem determinados limites. Por exemplo, o vento terá de atin-
140
A Seguros
gir 100 km por hora e/ou provocar estragos em edifícios sólidos num raio de 5 km.
Portanto, sinistros provocados por ventos que não tenham estas características serão
excluídos. Em caso de dúvida, poderá ser necessário solicitar um comprovativo ao
Instituto Português do Mar e da Atmosfera (IPMA). Todas as companhias indemni-
zam até ao valor do capital seguro, mas as franquias variam de seguradora para
seguradora.
Inundações
Para que os danos provocados por inundações sejam indemnizados, a intensidade da
chuva deverá ter sido igual ou superior a 10 milímetros em 10 minutos. Estão igualmente
abrangidas as inundações provocadas por rebentamento de diques e barragens e pelo
transbordo de cursos de água. Encontram-se excluídos, entre outros, os danos causados
pela ação do mar, assim como prejuízos ocorridos em dispositivos de proteção (como per-
sianas ou vedações). Tal como no caso anterior, as franquias variam com as seguradoras e,
em caso de dúvida, poderá recorrer ao IPMA.
Aluimento de terras
Cobre os danos causados por aluimento e derrocada de terrenos. Nem todas as situações
estão cobertas, nomeadamente quando o prédio apresenta defeitos de construção ou
danos prévios nas paredes, telhados ou fundações.
Privação temporária do uso da habitação segura

Se a habitação segura ficar temporariamente inabitável, na sequência de um sinistro
coberto pela apólice, a seguradora indemniza o segurado pelas despesas de transporte e
armazenamento dos objetos seguros que não foram destruídos. Incluídas estão também
as despesas com a estadia do segurado e seu agregado familiar num alojamento alterna-
tivo (hotel ou casa arrendada, por exemplo), durante um período que pode ir de 3 meses
a 1 ano, consoante a apólice contratada.
Responsabilidade civil
Cobre as indemnizações por danos involuntariamente causados a terceiros, pelo segu-
rado, na sua qualidade de proprietário ou inquilino da habitação segura. Exclui os danos
sofridos pelo segurado e pelo seu agregado familiar, bem como as situações decorrentes
de atividade profissional exercida no imóvel. De fora ficam também os danos causados
pelo inquilino aos bens do proprietário, na medida em que entre estes existe uma rela-
ção contratual.
Demolição e remoção de escombros

Cobre as despesas efetuadas com a demolição e remoção de escombros provocados pela
ocorrência de um sinistro coberto pela apólice.
141
Multirriscos-condomínio
Para quem é proprietário de uma fração de um prédio em propriedade hori-
zontal, existe ainda outra alternativa para segurar o imóvel: aderir, em conjunto
com os vizinhos, a uma apólice multirriscos-condomínio.
As vantagens
O seguro multirriscos-condomínio tem coberturas semelhantes ao multir-
riscos-habitação, mas integra numa única apólice todas as frações de um
edifício, ou de um conjunto de edifícios, e as respetivas zonas comuns. Qual
a utilidade de contratar um seguro destes se, na prática, as partes comuns
também estão incluídas no multirriscos-habitação? O multirriscos-condomínio
dispensa a contratação de múltiplas apólices individuais e, além disso, possui
duas vantagens: uma redução do preço e, em princípio, uma maior facilidade
na resolução dos sinistros.
• A primeira vantagem resulta do facto de se tratar de um seguro de grupo.

Ao concentrar vários segurados numa única companhia, é possível obter uma
redução no prémio individual, que pode ir até 50%, relativamente ao seguro
multirriscos-habitação.
• A segunda vantagem decorre da existência de uma única apólice. Como só

está envolvida uma seguradora, o processo de regularização dos sinistros
que envolvam danos em mais do que uma fração é mais fácil. Ou seja, esta
situação evita o envolvimento de várias companhias no apuramento de res-
ponsabilidades e do valor da indemnização.
As dificuldades
Convencer todos os vizinhos a aderir a uma apólice conjunta nem sempre
é fácil. Basta que um deles, por questões profissionais ou através dos seus
próprios conhecimentos, consiga um prémio mais barato noutra seguradora.
Contudo, tal não impede que, mesmo sem esse condómino, se avance para
uma apólice multirriscos-condomínio. Basta cumprir os mínimos exigidos
pela seguradora quanto ao número de frações e/ou ao montante de capi-
tal seguro. A assembleia de condóminos é inteiramente responsável pelo
apuramento do capital seguro, embora possa pedir ajuda às companhias a
142
A Seguros
quem solicitar informações sobre as respetivas apólices. As regras de cálculo

desse valor, assim como da sua atualização anual, são as utilizadas no seguro
Como este seguro apenas cobre o edifício, cada condómino deverá contratar
um seguro individual para o recheio, de preferência na mesma companhia.
Como se processa?
Munido da ata da reunião de condóminos em que a contratação do seguro
tiver sido aprovada, o administrador do condomínio contrata a apólice para
as frações dos condóminos interessados. Em princípio, os que já possuem
um seguro individual só serão incluídos no multirriscos-condomínio uma vez
terminada a anuidade do respetivo seguro. Para o efeito, 1 mês antes do venci-
mento, e de preferência por carta registada e com aviso de receção, deverão
avisar a seguradora de que não pretendem renovar a sua apólice. Caso tenham
contratado o seguro individual junto de um banco, no seguimento de um
pedido de empréstimo, também deverão avisá-lo. Em alternativa, basta não
pagar o prémio até à data-limite e o contrato é automaticamente anulado, sem
possibilidade de ser reposto em vigor. Na altura em que contratarem o seguro
de grupo, pagarão somente a parte do prémio correspondente à sua fração
e ao tempo que falta até ao final da anuidade do multirriscos-condomínio.
O processo pode tornar-se mais complicado para quem pediu ou vai pedir
um empréstimo bancário. Como vimos anteriormente, os bancos exigem
a contratação de um seguro multirriscos-habitação. Embora não possam
obrigar o cliente a optar pelos seguros que comercializam, os bancos irão
avaliar a apólice que lhes é apresentada e decidir se a mesma reúne ou não
as coberturas suficientes.
Se a apresentação de uma apólice de um seguro multirriscos-habitação de

outra entidade não levanta, normalmente, muitos problemas, não é certo que
o mesmo aconteça quando se trata do multirriscos-condomínio. Embora não
possam rejeitar esta apólice, se tiver todas as coberturas exigidas, tentarão
ainda assim evitá-la, para não ficarem dependentes do condomínio em caso
de sinistro.
Um dos principais entraves à adesão ao seguro de grupo é o facto de os

bancos retirarem a bonificação do spread do empréstimo quando não são
cumpridas as condições acordadas (que incluem a subscrição dos seguros).
E, nesse caso, é muito provável que a redução do prémio permitida pelo
143
multirriscos-condomínio não compense o aumento da prestação. Alguns

bancos não aceitam mesmo estes contratos para efeitos de garantia do bem
hipotecado. Neste caso, não terá outra alternativa senão contratar uma apólice
Seguro de vida e invalidez

A contratação de um seguro de vida pode ter diversos objetivos. No entanto,
no contexto deste livro, só irá necessitar de o fazer se recorrer ao crédito para
habitação e o banco lho exigir. Embora, por lei, este seguro não seja obrigató-
rio (veja a caixa Seguros: obrigatório contratar?, na página 131), a maioria dos
bancos exige-o a todos os clientes como garantia do empréstimo.
Nos seguros que acompanham o crédito, o beneficiário é sempre o banco,

que exige ao titular do empréstimo a subscrição da cláusula de beneficiário
irrevogável. De acordo com esta cláusula, nenhuma das condições do contrato
poderá ser alterada sem o consentimento prévio do banco.
Para que serve?

Ao exigirem a contratação deste seguro, os bancos visam garantir que, caso
o titular (ou um dos titulares) do empréstimo venha a falecer ou a ficar inca-
pacitado para o trabalho, o montante ainda em dívida será pago por uma
seguradora. Assim, já não será necessário executar a hipoteca sobre o imóvel,
caso o empréstimo deixe de ser amortizado devido a uma situação deste tipo.
Cuidados a ter
O capital seguro deverá corresponder, no mínimo, ao valor do empréstimo.
Em caso de morte, por doença ou acidente, a seguradora entregará o capital
seguro ao beneficiário, que é o banco, pagando o montante do empréstimo
em dívida. Se ainda restar capital, será entregue a outros beneficiários ou aos
herdeiros do falecido. No que respeita à invalidez, convém ter alguns cuidados,
tanto ao comparar as várias apólices como ao preencher a proposta. Apesar
144
A Seguros
das designações poderem levar a crer que se trata da mesma coisa, existem
duas coberturas distintas:
—— Invalidez Total e Permanente, devido a doença ou a acidente: para que
seja acionada, é necessário que o grau de incapacidade, constatado pelos
médicos, seja igual ou superior ao definido na apólice (entre 60% e 65%) e
que impossibilite o segurado de exercer a sua profissão habitual ou outra
compatível com as suas habilitações;
—— Invalidez Absoluta e Definitiva, devido a doença ou a acidente: é uma cober-
tura mais restritiva, já que só poderá ser acionada se o segurado necessitar
da assistência de outra pessoa para efetuar os atos normais da vida diária.
Os produtos com esta cobertura tendem a ser mais baratos, mas, como são
menos abrangentes, é preferível optar por uma apólice com a cobertura
de morte e de invalidez total e permanente.
O QUESTIONÁRIO MÉDICO
A proposta do seguro de vida vem sempre acompanhada de um questionário médico,
de preenchimento obrigatório. Com este documento, a seguradora procura avaliar o risco
de morte da pessoa segura e conhecer a existência de algum tipo de doença ou invalidez.
Se a companhia considerar que as informações fornecidas pelo questionário não são sufi-
cientes, ou se o seguro envolver montantes elevados, pode ainda exigir a realização de
exames médicos (assumindo, geralmente, os respetivos encargos).
Cada seguradora estabelece a idade e o limite de capital a partir dos quais os exames
são necessários. Regra geral, as pessoas com mais de 40 anos não poderão contratar um
capital superior a 100 mil euros sem se submeterem a estes exames. À medida que a idade
vai avançando, os limites vão-se tornando mais restritos. E as respostas a este questionário
influenciam, mesmo para níveis etários mais baixos, a aceitação ou não do seguro por
parte da seguradora. Se a resposta for negativa, terá de tentar noutra seguradora. E se
não encontrar nenhuma que o faça, tente negociar uma alternativa com o banco (por
exemplo, a apresentação de fiadores).
Um ou dois segurados?
Se o empréstimo for solicitado por uma só pessoa, o capital seguro corres-
ponderá sempre ao montante em dívida no início da anuidade a que se refere
o cálculo do prémio.
Se o empréstimo for solicitado por duas pessoas, existem duas opções:

—— as duas pessoas contratam, cada uma, um seguro de vida a 100%, ou seja,
com um capital seguro igual ao valor em dívida ao banco. Assim, se um
dos titulares do empréstimo falecer, a seguradora liquida a totalidade da
145
dívida e o outro fica com a casa paga. Se falecerem em simultâneo, a dívida

ao banco é saldada com o seguro de um e o montante correspondente ao
do outro é pago aos beneficiários/herdeiros. Esta opção é pouco interes-
sante, uma vez que duplica o capital seguro e, portanto, o prémio a pagar.
Também é pouco frequente;
—— na maior parte dos casos, o banco exige a contratação de uma única apó-
lice para duas pessoas (é o seguro a duas cabeças), com um capital seguro
correspondente ao montante em dívida ao banco. Esta é a opção mais
frequente e, também, a que recomendamos. Na hipótese de acontecer
algo que faça acionar o seguro de vida, a seguradora liquida a totalidade
da dívida e a casa fica paga, não havendo lugar ao pagamento de qualquer
outro valor. É o banco que decide qual a modalidade de seguro a contratar.
Prémios do seguro
O montante do prémio depende, sobretudo, do capital seguro, do tarifário
praticado pela instituição onde a apólice é contratada e do tipo de seguro em
causa. Em geral, o capital seguro corresponde ao capital em dívida.
No seguro temporário, anual e renovável, o que habitualmente está associado

ao crédito bancário, a taxa aplicada ao capital seguro aumenta todos os anos,
em função da idade do segurado e do consequente aumento do risco de morte.
Contudo, e como o capital seguro deverá corresponder, em cada momento,
ao montante em dívida ao banco, também é possível que o prémio diminua
simplesmente porque a dívida decresceu.
O contrato dura 1 ano e, se nenhuma das partes se opuser, é automatica-

mente renovado por períodos iguais. Como se trata de um seguro associado
a um crédito hipotecário, o cliente pode optar por atualizar anualmente o
capital seguro (de acordo com o montante em dívida) ou mantê-lo constante.
Na segunda hipótese, em caso de morte ou de invalidez, o banco recebe o
valor da dívida e os herdeiros recebem o restante (visto que o capital seguro
é superior ao capital em dívida).
Dedução fiscal
Os prémios do seguro de vida só podem ser deduzidos ao IRS em duas situações:
—— o contribuinte ou algum membro do agregado familiar tem um grau de
incapacidade igual ou superior a 60%. Neste caso, é possível deduzir 25%
146
A Seguros
dos prémios de seguros de vida contratados em nome de um ou de outro,

com um limite de 15% da coleta de IRS, desde que os encargos sejam decla-
rados no anexo H. Por norma, não vêm pré-preenchidos;
—— os trabalhadores de profissões de desgaste rápido, como os mineiros e os
pescadores, podem deduzir a totalidade dos prémios do seguro de vida
até 2106,60 euros. O valor do seguro contratado é inscrito no anexo A.
POSSO DEDUZIR OS ENCARGOS COM O SEGURO DE VIDA?
O seguro tem como beneficiário um contribuinte

ou algum membro do agregado com um grau
de invalidez igual ou superior a 60%?
SIM NÃO
Os montantes que pagou são considerados deduções

específicas em qualquer categoria de rendimentos?
NÃO SIM
O seguro garante exclusivamente

os riscos de morte, invalidez ou reforma por velhice
e, no último caso, o benefício é garantido após
os 55 anos de idade e cinco anos do contrato?
SIM NÃO
Não pode deduzir

Se respeitar estas condições, pode
os montantes aplicados, exceto se for
deduzir os montantes aplicados
mineiro, pescador ou desportista
147
A
Capítulo 7
Depois da compra
Ultrapassadas as várias etapas que descrevemos nos capítulos anteriores,

pode finalmente respirar fundo e usufruir da sua nova habitação. Contudo,
não é impossível que, decorrido algum tempo, comece a detetar falhas no
imóvel. Estas podem surgir sob a forma de fissuras nas paredes, ladrilhos
rachados, instalações sanitárias com problemas de funcionamento, humi-
dades que surgem no primeiro inverno… Enfim, um rol de defeitos, uns de
fácil resolução, outros nem tanto. Por isso, é útil saber em que circunstân-
cias poderá exigir ao vendedor (ou ao construtor) a reparação dos defeitos
encontrados.
Por outro lado, se decidir fazer obras na sua casa e adjudicar o trabalho a
um empreiteiro, também terá uma garantia de 5 anos. Antes de avançar com
quaisquer obras, terá de verificar se é necessário pedir uma licença à câmara.
Tratando-se de um imóvel integrado num condomínio, ainda poderá ter de
contar com a aprovação da assembleia de condóminos.
Garantias e reparação de defeitos

Os imóveis têm uma garantia mínima de 5 anos, a contar da data da entrega.
Existem apenas duas situações em que esta garantia não se aplica: pri-
meiro, se tiver adquirido o imóvel para fins profissionais (para aí instalar
um ateliê, por exemplo) e, segundo, se o tiver comprado a um particular.
A intermediação de uma agência imobiliária em nada altera esta última
exceção: o que conta é se o imóvel era propriedade de um particular ou
de uma empresa (uma construtora, por exemplo). No entanto, mesmo que
compre a casa a um particular, se o imóvel ainda estiver dentro do prazo
de garantia, continuará a ter direito a ela. Por exemplo, se a Paula tiver
adquirido uma casa diretamente ao construtor, há 3 anos, e decidir vendê-la
ao Pedro, este último ainda beneficiará de 2 anos de garantia, já que esta
é inerente ao imóvel.
Há ainda que ter em conta que os danos causados por negligência ou má

utilização do proprietário não estão abrangidos.
As duas exceções atrás mencionadas (uso profissional e compra a particular)

não invalidam a possibilidade de exigir a reparação do imóvel, uma indem-
nização pelos danos sofridos ou, em último caso, a anulação do contrato de
venda. Uma vez mais, o prazo para o fazer é de 5 anos. No entanto, nestes
150
A Depois da compra
casos o processo poderá ser mais complicado. Por exemplo, terá de conseguir
provar em tribunal que o vendedor e/ou o proprietário tinham conhecimento
dos defeitos.
Mais vale prevenir

Para reduzir o risco de se ver envolvido numa situação deste género, tenha o
máximo cuidado quando efetuar a avaliação do estado do imóvel (tal como
referimos no título Os critérios de escolha, na página 46). Se detetar defeitos
que devam ser reparados pelo vendedor não se esqueça de os mencionar no
contrato-promessa de compra e venda e, se ainda se mantiverem, também
no contrato definitivo (veja a caixa Incluir os defeitos no contrato-promessa).
Com garantia ou sem ela, para poder exigir a reparação é necessário que o
defeito não fosse visível no momento da compra nem fosse do conhecimento
do comprador. Caso contrário, pode partir-se do princípio de que o defeito
INCLUIR OS DEFEITOS NO CONTRATO-PROMESSA

Os defeitos da casa podem ser detetados na fase da compra, quando ainda não foi assinado
nenhum contrato. Neste caso, o comprador tem de se salvaguardar. Assim, se, na altura da
assinatura do contrato-promessa, os problemas ainda não estiverem resolvidos, pondere
a situação. Das duas uma: ou aceita assinar o contrato, e acrescenta-lhe uma cláusula que
estabelece que o contrato definitivo só será realizado quando os problemas (que deverão
ser discriminados) estiverem resolvidos, ou, devido à gravidade dos mesmos, não conclui
o negócio. Outra forma de garantir que o problema virá a ser resolvido é transpor para o
contrato definitivo a cláusula que obriga o proprietário ou vendedor a reparar os defeitos.
Em caso de dúvida, a opção mais sensata é nem assinar o contrato-promessa.
Se assinou o contrato-promessa na condição de os defeitos serem reparados até ao con-
trato definitivo, mas isso não ocorrer, também pode exigir a execução específica (impor
que o contrato seja rigorosamente cumprido) ou a devolução do sinal em dobro, devido
ao incumprimento do contrato-promessa por parte do vendedor (veja Penalização para os
não cumpridores, na página 95). Nestes casos, o recurso ao tribunal será quase inevitável.
A existência de defeitos é um argumento válido para negociar uma redução do preço do
imóvel. Porém, é necessário que aqueles sejam devidamente avaliados. Se, por exemplo,
visitou uma casa que correspondia às suas principais exigências em termos de localização,
áreas e preço, mas aparentava ter problemas de humidade, deverá ter cautela, pois esse é
um dos problemas de mais difícil resolução. Mesmo que consiga um desconto, este poderá
não compensar os incómodos posteriores. Mas cabe-lhe a si avaliar se, tendo em conside-
ração o estado da habitação, o preço a pagar é favorável. Para mais pormenores sobre o
contrato-promessa, consulte o capítulo 4, a partir da página 91.
151
foi aceite como parte do negócio e o comprador nada poderá reclamar.

Excetuam-se as situações em que, sendo os defeitos do conhecimento do
comprador, ficou acordado, de preferência por escrito, que seria o vendedor
a repará-los.
Como acionar a garantia?

Ao detetar um defeito no imóvel que adquiriu, o comprador deve denunciá-
-lo ao vendedor no prazo máximo de 1 ano (se o descobrir, por exemplo,
2 anos após a compra, terá até ao final do terceiro ano para o fazer) e dentro
dos 5 anos da garantia, que começa a contar a partir da data de entrega do
imóvel. Os mesmos prazos são válidos quando não existe garantia legal, mas
apenas o direito de reclamar a reparação dos defeitos (como vimos, é o caso
da venda entre particulares e da aquisição para fins profissionais).
Além do respeito pelos prazos de denúncia, deve tomar algumas precauções

quanto à forma de a fazer. Suponhamos que o vendedor ou o construtor não
resolvem os problemas que detetou. Neste caso, além de fazer a denúncia
junto do Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção
(IMPIC), poderá ter de recorrer aos tribunais, aos julgados de paz ou aos
centros de arbitragem (desde que a outra parte aceite resolver o assunto por
essa via) para os obrigar a fazê-lo ou para exigir o reembolso das despesas
efetuadas, se entretanto decidir fazê-las. E, nessa fase, todas as provas serão
necessárias. Insistir através de telefonemas poderá ser eficaz, mas o teor dos
mesmos será difícil de provar em tribunal. Por isso, coloque por escrito todos
os defeitos que pretende ver reparados.
Carta registada com aviso de receção

Para fazer valer os seus direitos, comece por contactar o promotor imobiliário
ou o construtor (se a casa tiver sido adquirida diretamente a este), através de
carta registada com aviso de receção. Se estes resolverem a questão, assunto
arrumado. Caso contrário (se não se mostrarem disponíveis ou levarem a cabo
uma intervenção defeituosa), volte a reclamar por escrito, enunciando com
clareza o defeito detetado. Dê-lhes um prazo para reagirem que seja suficiente
para permitir a intervenção (1 mês, por exemplo). Se, findo este período,
não obtiver resposta, resta-lhe recorrer aos julgados de paz, aos centros de
arbitragem ou à via judicial. Pode, eventualmente, substituir a segunda carta
registada por uma notificação judicial avulsa. Para isso, deve deslocar-se ao
152
A Depois da compra
tribunal da área onde reside o vendedor ou o construtor e redigir o referido

documento. Além de não ser necessário advogado (embora, se preferir, possa
recorrer a um), os custos são reduzidos e, obviamente, tem o peso de ser uma
notificação de um tribunal.
Vistoria da câmara
Para reforçar a sua reclamação, pode igualmente solicitar uma vistoria à
câmara municipal. Deste pedido, dirigido ao presidente da câmara munici-
pal onde se localiza o imóvel, deverá constar a identificação do requerente,
a qualidade (proprietário, arrendatário, etc.) em que solicita a vistoria e as
razões que o levam a requerê-la.
O relatório da vistoria poderá ajudar a determinar a origem dos problemas

(falta de isolamento, deslocação dos solos, etc.), o que deverá permitir apurar
as devidas responsabilidades. Se concluir que há riscos para os habitantes
ou para a via pública, a própria câmara dará seguimento ao processo. Mas,
na maioria dos casos, o relatório apenas será útil posteriormente, por exemplo
para acompanhar o processo a tribunal.
Relatório e orçamentos
Poderá também recorrer a um engenheiro civil, para que este elabore um
relatório onde avalie a causa dos problemas e avance com propostas para
a sua resolução. Por último, para a reparação dos danos, será conveniente
solicitar um orçamento a dois ou três empreiteiros.
Julgados de paz
Os julgados de paz são uma opção a considerar na resolução de problemas
relacionados com garantias. Na prática, são tribunais com um funcionamento
mais simples, informal, rápido e barato. O julgado de paz competente é o da
área em que se localize o imóvel. Apesar de não existirem em todo o país,
já estão presentes em muitas localidades (veja www.conselhodosjulgadosdepaz.
com.pt/contatos.asp) e funcionam em horários alargados (podem abranger
o fim de semana). Porém, apresentam uma limitação: o valor da causa não
poderá exceder os 15 mil euros. Por isso, em certas circunstâncias, poderá
ser necessário pedir um orçamento para a reparação antes de recorrer ao
julgado de paz.
153
Para iniciar o processo, basta preencher um formulário com o que se pretende,

cabendo à outra parte contestar. As secretarias podem ajudar os requerentes
nesta tarefa. É desejável que as partes cheguem a um acordo, através de uma
conciliação (que é prévia ao julgamento). Se isso não acontecer, o juiz de paz
profere sentença de acordo com as provas produzidas. O custo do processo é
de 70 euros, devendo cada parte pagar metade. No final, a parte vencedora
pode ser reembolsada até aos 35 euros que adiantou, cabendo a quem perdeu
pagar o restante.
Resolução alternativa de litígios

Também é possível recorrer a um meio de resolução alternativa de litígios.
As principais vantagens dos meios de resolução alternativa de conflitos de
consumo consistem na celeridade, no facto de serem tendencialmente gra-
tuitos e na possibilidade de as partes participarem na resolução do conflito.
Antes de recorrer à via judicial, não deixe de verificar se alguma destas vias
é adequada para resolver o seu caso particular. Consulte a rede de cen-
tros disponíveis, por exemplo, na página da Direção-Geral do Consumidor
(www.consumidor.gov.pt > Parceiros > Sistema de Defesa do Consumidor >
Entidades de Resolução Alternativa de Litígios de Consumo > O mapa e a
lista de entidades).
Outra alternativa aos tribunais é o centro de arbitragem da Associação dos

Industriais da Construção Civil e Obras Públicas (AICCOPN). Trata-se de um
centro de âmbito nacional com competência para a resolução de conflitos
relacionados com a compra e venda de imóveis e, também, com questões
ligadas aos contratos de empreitada (www.aiccopn.pt). Não deixe de tentar
resolver o conflito através da arbitragem antes de pôr o caso em tribunal
já que, neste último caso, o processo poderá ser muito mais demorado e
dispendioso. No entanto, para que isso seja possível, é necessário que exista
um documento assinado por ambas as partes em que estas declaram aceitar
a intervenção do centro.
Ação judicial
Todos os elementos que referimos no título Como acionar a garantia? (as
cartas, o resultado da vistoria da câmara, o relatório do engenheiro e os
orçamentos) serão determinantes para uma eventual ação judicial, nomea-
damente para a quantificação da indemnização e para a determinação da
forma de reparação do dano. Nesta fase, a ajuda de um advogado será
imprescindível.
154
A Depois da compra
Empreitadas
Uma empreitada é um contrato onde se acorda, mediante um preço, a rea-
lização de uma determinada obra: a edificação ou reparação de um prédio,
a execução de obras parciais, a construção de um anexo ou a remodelação de
um apartamento. Assim, conhecer as regras de uma empreitada é útil tanto
para quem pretende fazer (ou fez) obras para vender o imóvel em melhores
condições, como para quem queira efetuar obras na casa adquirida.
Denúncia dos defeitos

Nas empreitadas, o prazo de garantia da obra é de 5 anos, mas o prazo de
denúncia é mais curto do que o aplicado quando se compra um imóvel. Sob
pena de não poder invocar os seus direitos, deverá fazer a denúncia dos defei-
tos ao empreiteiro até 30 dias depois de os ter detetado. A reparação ou a
substituição, assim como uma eventual indemnização (se o empreiteiro não
resolver o assunto voluntariamente), devem ser requeridas no ano seguinte à
denúncia. O empreiteiro será responsável pelo prejuízo causado ao proprietário.
O reconhecimento da existência do defeito, por parte do empreiteiro, equivale
à denúncia. Tal significa que se o empreiteiro reconhecer a existência de um
determinado problema, o proprietário já não precisará de o denunciar. Contudo,
mesmo assim, é conveniente que lhe exponha todos os defeitos por escrito.
Uma vez denunciados os defeitos e caso possam ser suprimidos, quem solicitou
a execução da obra tem o direito de exigir a sua eliminação. Pode também
reclamar nova empreitada, se os defeitos não puderem ser removidos. Tal só
será mais difícil de levar por diante se os custos inerentes não compensarem
o proveito que daí poderá resultar. Mas determinar tais despesas é uma tarefa
que, provavelmente, caberá a um tribunal. Em última instância, a redução do
preço da obra ou até mesmo a resolução do contrato são opções a considerar.
Aceitação da obra
O momento da aceitação da obra é, salvo disposição em contrário, a altura
em que deve pagar. Contudo, em contratos desta natureza, é comum que
os pagamentos sejam faseados. Ou seja, o dinheiro é entregue em tranches,
cuja periodicidade é determinada em função do andamento da obra. Mas,
além disso, o aspeto mais importante na aceitação de uma obra relaciona-se
155
com os eventuais defeitos que a mesma evidencie e com a possibilidade de

exigir a sua reparação.
Antes de aceitar
Antes de aceitar a empreitada, o proprietário deve verificar se o imóvel se
encontra nas condições acordadas com o empreiteiro e sem defeitos. Para
tal, pode valer-se de peritos e comunicar os resultados desta verificação ao
empreiteiro. Se encontrar algum tipo de problema, é recomendável que redija
um documento, devidamente fundamentado, no qual indique também os pra-
zos para a reparação dos defeitos. Pode solicitar ao empreiteiro que carimbe
e/ou assine uma cópia do documento.
Aceitar com reserva…

Outra hipótese é aceitar a obra sob reserva. Ou seja, o proprietário declara
aceitar a obra, mas desde que determinados defeitos sejam corrigidos. Uma
vez mais, num documento escrito, devem ficar devidamente identificados os
vícios e estabelecido(s) o(s) prazo(s) para a sua reparação.
… ou sem reserva
Se não fizer as verificações acima mencionadas e nada comunicar ao emprei-
teiro, a aceitação da obra, por parte do proprietário, fica implícita. Se os defeitos
forem visíveis e facilmente detetáveis, mas não os reclamou, em princípio o
empreiteiro não terá de os corrigir. Por isso, é muito importante que verifique
com cautela as obras que foram realizadas.
Redução do preço ou resolução do contrato

O proprietário pode reclamar uma redução do preço, caso o empreiteiro não
tenha feito as alterações exigidas, ou seja, se não tiver eliminado os defeitos
ou realizado uma nova obra.
Outra opção é exigir a resolução do contrato de empreitada, se a obra não

corresponder ao previamente acordado, ou seja, se as imperfeições tornarem
a obra inadequada ao fim a que se destina. Nestas circunstâncias, poderá não
pagar o preço acordado e ainda exigir uma indemnização pelos prejuízos
sofridos. Aliás, ainda que não resolva o contrato, poderá sempre recorrer
156
A Depois da compra
à indemnização. Os direitos referidos devem ser exercidos, por via judicial,

no prazo de 1 ano a contar da data da recusa da obra ou da aceitação com
reserva.
DEFEITOS EM EMPREITADAS
Defeitos ocultos ou
Defeitos aparentes
inexistentes na altura da
aquisição
Não reclamou nem

Aceitou sob colocou reservas,
reserva. aceitando o bem tal
como estava.
Tem um prazo de
Refira no contrato,
reclamação de 5 anos.
ou em documento
Após a descoberta do Em princípio, não tem
complementar a este,
defeito, tem 30 dias direito
quais os defeitos e o
para o denunciar ao à reparação.
prazo em que devem ser
empreiteiro e 1 ano para
reparados.
o fazer ao tribunal.
As obras
Antes de avançar com quaisquer obras, terá de apurar a sua viabilidade.
Na prática, isto traduz-se, por exemplo, no pedido de uma licença ou comu-
nicação prévia junto da câmara municipal da área onde se localiza o edifício.
Porém, certas intervenções no imóvel não precisam do consentimento da
autarquia. Assim, distinguem-se as obras isentas de controlo prévio e as que
a ele estão sujeitas, seja na forma de pedido de licença ou na de comunicação
prévia. Em caso de dúvida sobre o enquadramento das obras que pretende
fazer, informe-se junto dos serviços municipais.
157
Qualquer interessado pode pedir à câmara municipal, a titulo prévio,

informação sobre a viabilidade de uma determinada obra urbanística, bem
como os condicionantes legais ou regulamentares (servidões administrativas
e restrições de utilidade pública, por exemplo). O pedido de informação
prévia deve ter resposta no prazo de 20 dias. Sendo favorável, vincula as
entidades competentes na decisão sobre um eventual pedido de licenci-
amento e no controlo de operações urbanísticas sujeitas a comunicação
prévia. Se for negativa, a resposta deverá mencionar os termos em que
poderá ser revista.
Com controlo prévio

São as obras que não dispensam a intervenção da autarquia, embora nem
sempre seja necessária uma licença para as concretizar. Por vezes, basta uma
comunicação que contenha todas as informações indispensáveis.
Obras, só com licença

Algumas obras dependem de licença camarária. Sem ela, as obras são ilegais
e podem ser embargadas. Estão sujeitas à obtenção de licença, entre outras,
as seguintes obras:
—— as obras de conservação, reconstrução, ampliação, alteração ou demolição
de imóveis classificados ou em vias de classificação, bem como de imóveis
integrados em conjuntos ou sítios classificados ou em vias de classificação,
e as obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração exterior ou
demolição de imóveis situados em zonas de proteção de imóveis classifi-
cados ou em vias de classificação;
—— obras de reconstrução das quais resulte um aumento da altura da fachada
ou do número de pisos;
—— as obras de demolição das edificações que não se encontrem previstas em
licença de obras de reconstrução;
—— as obras de construção, reconstrução, ampliação, alteração ou demolição
de imóveis em áreas sujeitas a servidão administrativa (por exemplo, expro-
priação para fins de interesse público) ou restrição de utilidade pública,
a menos que estejam abrangidas por legislação especial;
—— operações urbanísticas das quais resulte a remoção de azulejos de fachada,
independentemente da sua confrontação com a via pública ou logradouros;
—— as demais operações urbanísticas que não estejam sujeitas a comunicação
prévia ou isentas de controlo prévio.
158
A Depois da compra
Quanto às licenças, no caso de obras no edifício, como, por exemplo, obras

de reconstrução das quais resulte um aumento da altura da fachada ou do
número de pisos, a câmara municipal delibera sobre o pedido de licenciamento
no prazo de 45 dias. O pedido de licenciamento pode ser recusado em certas
circunstâncias, por exemplo se violar o plano municipal e intermunicipal de
ordenamento do território ou o plano especial de ordenamento do território.
Obras sujeitas a comunicação prévia

A comunicação prévia é uma declaração redigida pelos interessados na rea-
lização das obras que lhes permite realizar de imediato determinadas ope-
rações urbanísticas mais simples. Deve conter todas as informações relevan-
tes, incluindo o prazo de execução das obras, e ser acompanhada da devida
documentação. O pagamento das taxas respetivas é também um requisito
prévio ao início das obras.
Estão sujeitas a comunicação prévia, entre outras, as seguintes obras:

—— as obras de reconstrução das quais não resulte um aumento da altura da
fachada ou do número de pisos;
—— as obras de urbanização e os trabalhos de remodelação de terrenos abran-
gidos por operação de loteamento;
—— as obras de construção, de alteração ou de ampliação em área abrangida
por operação de loteamento ou plano de pormenor;
—— as obras de construção, de alteração ou de ampliação em zona urbana
consolidada que respeitem os planos municipais ou intermunicipais e das
quais não resulte uma fachada mais alta do que a da maioria dos edifícios
existentes no lado do arruamento onde está integrado o novo edifício,
no troço de rua compreendido entre as duas transversais mais próximas,
para um e para outro lado;
—— a instalação de piscinas associadas ao edifício principal.
Obras sujeitas a autorização

Os edifícios e as frações autónomas sujeitas a obras que requerem controlo
prévio necessitam também de autorização de utilização. Este procedimento
destina-se a verificar a conclusão da operação urbanística e a conformidade
da obra com o projeto de arquitetura e os arranjos exteriores aprovados e
com as condições estipuladas no respetivo controlo prévio, assim como a
conformidade da utilização prevista com as normas legais e regulamentares
que fixam os usos admitidos.
159
PROCEDIMENTOS E PRAZOS DAS CÂMARAS

O pedido de licença administrativa, a comunicação prévia e restantes procedimentos são
efetuados através de plataforma digital da câmara municipal correspondente. Esta plata-
forma permite também aos interessados consultar o estado do seu processo e, quando
aplicável, submetê-lo à apreciação de entidades externas ao município.
O requerimento ou a comunicação são dirigidos ao presidente da câmara municipal, com
a identificação do requerente ou comunicante, a indicação das obras a efetuar e a localiza-
ção do imóvel. Será ainda necessário juntar-lhes o termo de responsabilidade dos autores
do projeto, declarando que foram respeitadas as normas legais e regulamentares (as nor-
mas técnicas de construção, por exemplo).
O presidente da câmara municipal tem um prazo de 8 dias para pedir eventuais correções e
complementos ao processo ou para o recusar. Se nada disser, neste prazo, presume-se que
o requerimento ou a comunicação estão corretos e nada mais será necessário.
Sem controlo prévio

As obras isentas de controlo prévio, ou seja, as que não requerem licença
nem sequer comunicação prévia à autarquia são, entre outras:
—— genericamente, todas as obras de conservação;
—— as obras de alteração no interior do edifício e das frações autónomas, desde
que não afetem a estrutura que lhe confere estabilidade (por exemplo,
as paredes-mestras) nem a sua altura máxima, acrescentando ou retirando
pisos ao imóvel;
—— as obras que não modifiquem a forma das fachadas, dos telhado ou das
coberturas. Para dispensarem o controlo prévio, também não poderão
implicar a remoção de azulejos das paredes exteriores.
Aqui se incluem, também, as obras de escassa relevância urbanística, que

incluem, entre outras:
—— a construção ou demolição de muros de vedação até 1,8 metros de altura,
desde que não confinem com a via pública, e de muros de suporte de
terras até 2 metros ou que não alterem, significativamente, a topografia
dos terrenos existentes;
—— a edificação ou demolição de equipamento lúdico ou de lazer associado ao
edifício principal, mas com área inferior à deste;
—— a edificação ou demolição de estufas de jardim com altura inferior a 3 metros
e área igual ou inferior a 20 m2;
—— as reparações e os melhoramentos ou demolições na área envolvente das
edificações que não afetem áreas do domínio público;
—— a instalação de painéis solares fotovoltaicos ou de geradores eólicos asso-
ciada ao edifício principal, para produção de energias renováveis, que não
160
A Depois da compra
excedam, no primeiro caso, a área de cobertura da edificação e a cércea

desta em 1 metro de altura, e, no segundo, em 4 metros. O equipamento
gerador não poderá ter mais de 1,5 metro de raio nem os coletores solares
térmicos para aquecimento de águas sanitárias exceder os limites previstos
para os painéis fotovoltaicos;
—— a substituição dos materiais de revestimento exterior ou de cobertura ou
telhado por outros que, conferindo acabamento exterior idêntico ao ori-
ginal, promovam a eficiência energética.
O condomínio e as obras
Na propriedade horizontal, a responsabilidade pela realização das obras nas
partes comuns compete ao conjunto dos condóminos (que são proprietários
exclusivos das suas frações e coproprietários das partes comuns que integram
o edifício). Há, portanto, um dever conjunto de preservação do local onde,
de forma permanente ou ocasional, se habita.
Mas se, quanto à conservação e manutenção das frações autónomas, não

parece haver problemas de maior, o mesmo já não se poderá dizer quanto
ao que pertence a todos. Neste aspeto, os condóminos têm mais algumas
obrigações. É que a lei exige que sejam cumpridas certas regras, de caráter
interno, que implicam o consenso, maioritário ou unânime, dos condóminos.
Assim, todas as decisões relacionadas com obras que afetem as partes comuns
do prédio serão aprovadas pela assembleia de condóminos. Se, por exemplo,
quiser instalar uma antena parabólica no exterior da sua fração ou fechar a
sua varanda colocando uma marquise, para além das eventuais autorizações
camarárias, deverá pedir autorização à assembleia. Caso contrário, poderá
ter de voltar atrás e demolir ou retirar tudo o que tiver colocado.
Respeitar o título constitutivo

Antes de mais, existe uma regra básica para os condóminos que pretendam
realizar obras nas partes comuns ou nas frações autónomas: a que impõe
respeito pelo título constitutivo. Este documento é determinante em tudo
o que se relaciona com o condomínio, pelo que nada que seja feito pode
contrariar as suas disposições. Assim, o primeiro passo é consultar aquele
título. Se o projeto que tiverem em mente contrariar as suas indicações, é
preferível que procedam à sua alteração prévia, em vez de o ignorarem. Terão
também de se informar junto da câmara municipal sobre a possibilidade de
161
realizar a obra pretendida. De outro modo, podem sofrer o dissabor de ver

algumas centenas ou milhares de euros desperdiçados, caso seja ordenada
a demolição da obra.
Uma vez confirmada a viabilidade do projeto, em função do título constitutivo,

da câmara e, relativamente às partes comuns, da assembleia de condómi-
nos, é possível avançar para as restantes fases. Vejamos, então, o que fazer,
de acordo com o tipo de obras a realizar.
Quem paga as obras de conservação?

Estas obras são as que se destinam a manter as partes comuns do prédio
em boas condições de utilização. Abrangem tanto as pequenas intervenções
como as reparações de vulto (o restauro da fachada do edifício, por exemplo).
À semelhança de qualquer intervenção no condomínio, é importante saber
quem tem legitimidade para promover as obras de conservação, escolher o
empreiteiro que irá realizá-las e decidir de que modo serão pagas.
De acordo com a lei, as obras de conservação das partes comuns do edifí-

cio são pagas pelos condóminos, na proporção do valor das suas frações.
Assim, se a permilagem de uma determinada fração for de 200/1000, o seu
proprietário terá de desembolsar um quinto do custo das obras levadas a
cabo no condomínio. Mas um vizinho, detentor de uma fração com o valor
de 100/1000, já só terá de suportar um décimo da despesa.
Porém, admite-se que os condóminos acordem outra forma de fazer a repar-

tição das despesas. Nada impede, portanto, que se estabeleçam esquemas
diferentes de pagamento das obras, desde que sejam aprovados pela assem-
bleia de condóminos.
Existem, ainda, algumas obras cujo custo deverá ser suportado apenas
por certos condóminos. Nessa situação encontram-se, nomeadamente,
as obras relativas a lances de escadas ou a partes comuns do edifício que
sirvam, exclusivamente, esses condóminos, e as relativas aos elevadores,
que competem apenas aos condóminos cujas frações possam, por eles,
ser servidas.
Refira-se que este tipo de obras não depende de nenhuma licença camará-
ria, desde que não ponham em causa, por exemplo, a linha arquitetónica
do edifício.
162
A Depois da compra
Reparações urgentes ou indispensáveis

Algumas obras não podem esperar pelo cumprimento das formalidades a
que temos feito referência (nomeadamente, a decisão em assembleia de
condóminos). Por exemplo, a rutura de um cano, com o risco de inundação
inerente, exige uma reação rápida. Por regra, quem deve tomar a decisão é
o administrador. Contudo, este pode não estar presente ou não ser sufici-
entemente diligente. Para contornar estes obstáculos, a lei permite que as
reparações urgentes ou indispensáveis possam ser levadas a cabo, na falta ou
impedimento de quem desempenha a função de administrador, por iniciativa
de qualquer condómino.
Caso a obra tenha ocorrido em partes comuns, no final todos deverão

suportar os custos das reparações, na proporção que lhes couber. Note-se
que estas intervenções só devem ocorrer quando a reparação é manifes-
tamente urgente. Além disso, deve ser convocada uma assembleia de con-
dóminos, no mais curto espaço de tempo possível, para aprovar a atuação
do condómino.
Este é um dos argumentos que legitima a eleição de um administrador suplente,

que possa colmatar as ausências ou as falhas do administrador principal.
Obras de inovação
Para se concretizarem, as obras de inovação terão de ser aprovadas por uma
maioria dos condóminos correspondente a dois terços do valor do prédio.
Ainda assim, esta aprovação não é suficiente para impor a realização de obras
que prejudiquem os direitos de algum dos moradores.
Se, contrariando estas normas, as obras forem realizadas contra a vontade da

maioria dos condóminos, ou, pura e simplesmente, puserem em causa os direi-
tos de algum proprietário, terão de ser demolidas. Além disso, os condóminos
lesados poderão ter de ser indemnizados. Por outro lado, não é por uma
obra de inovação ter sido aprovada e licenciada pela autarquia que qualquer
condómino lesado perde o direito de exigir a respetiva demolição e, caso se
justifique, uma indemnização pelos prejuízos sofridos.
Como é óbvio, estas regras não se aplicam às obras realizadas no interior

das frações autónomas, as quais seguem outros trâmites que não dependem,
na maior parte das vezes, da aprovação dos restantes condóminos.
163
Alteração da linha arquitetónica e estética do edifício

A natureza das obras realizadas nunca poderá ir contra as disposições legis-
lativas. Neste âmbito, destacam-se as obras que poderão afetar a linha arqui-
tetónica e estética do edifício.
Quase todas as obras que tenham implicações no exterior das frações autó-
nomas, ou numa parte comum visível, podem modificar o aspeto do edi-
fício. Assim, toda e qualquer alteração nas fachadas — por acrescento ou
supressão — pode ser enquadrável no que se entende por alteração da linha
arquitetónica ou estética do edifício.
Ora, estas obras dependem da aprovação da assembleia de condóminos,

por maioria representativa de dois terços do valor do prédio, e podem ainda
depender de autorização da câmara municipal competente. A simples insta-
lação de uma antena ou o de uma marquise são exemplos do que pode ser,
legalmente, condicionado.
164
A
Apêndices
A Anexos
CONTRATO DE MEDIAÇÃO IMOBILIÁRIA

(Portaria n.º 228/2018, de 13 de agosto)
Contrato de mediação imobiliária n.ºooo/ooooooooo
ENTRE
ooooooooooooooooooooooooooooooooooooooo, com sede social na oooooooooooooooooo,
com o capital social de oooooooooooo euros, e com o NIPC oooooooooooo, matriculada na
Conservatória do Registo Comercial de ooooooooo, sob o n.º oooooo, detentora da licença AMI
n.º ooooooooo, emitida pelo Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário e da Construção I. P.
(IMPIC, I. P.), adiante designada como Mediadora,
E
oooooooooooooooooooooooooooooooooooo (nome do cliente pessoa singular ou coletiva),
(estado civil) ooooooooooooooo, sob o regime de bens oooooooooooo, com (cônjuge)
oooooooooooooooooooooooooooooooooooo, residente(s) na oooooooooooooooooooooooo,
em oooooooooooo, portador(es) do(s) CC/BI n.os oooooooooooo e oooooooooooo, e
contribuinte(s) fiscal(is) n.os ___ e ___, aqui representada pelo seu sócio gerente/administrador/
/procurador/gestor de negócios com poderes para o ato, com domicílio profissional na sede
da sua representada, adiante designado(s) como Segundo(s) Contratante(s) na qualidade de
oooooooooooo (Proprietário; Senhorio; Trespassante; Outro), é celebrado o presente Contrato de
Mediação Imobiliária que se rege pelas seguintes cláusulas:
Cláusula 1.ª
Identificação do Imóvel
O Segundo Contratante é proprietário e legítimo possuidor da fração autónoma/prédio
(rústico/urbano)/estabelecimento comercial, destinado(a) a oooooooooooo, sendo constituído
por oooo divisões assoalhadas, com área total de oooooo m2, sito na (Rua, Avenida)
oooooooooooooooooooooooo, em oooooooooooo, (freguesia) oooooooooooo, (concelho)
oooooooooooo, descrito na Conservatória do Registo Predial de ooooooooo, sob a ficha
n.º ooooooooo, com licença de construção/utilização n.º ooooooooo, emitida pela Câmara
Municipal de oooooooooooo, em ooo/ooo/ooov e inscrito na matriz predial (urbana/rústica)
com o artigo n.º ooooooooo da freguesia de oooooooooooo.
Cláusula 2.ª
Identificação do Negócio
1. A Mediadora obriga-se a diligenciar no sentido de conseguir interessado na ooo
Compra ooo Trespasse ooo Arrendamento ooo, pelo preço de oooooooooooo euros
(ooooooooooooooooooooooooooooooooo), desenvolvendo para o efeito ações de promoção e
recolha de informações sobre os negócios pretendidos e características dos respetivos imóveis.
2. Qualquer alteração ao preço fixado no número anterior deverá ser comunicada de imediato e
por escrito à Mediadora.
167
Cláusula 3.ª
Ónus e Encargos
O imóvel encontra-se livre de quaisquer ónus ou encargos.
OU
O Segundo Contratante declara que sobre o imóvel descrito na cláusula 1.ª recaem os seguintes
ónus e encargos (hipotecas e penhoras) oooooooooooo, pelo valor de oooooooooooo euros.
Cláusula 4.ª
Regime de Contratação
1. O Segundo Contratante contrata a Mediadora em regime de ooo não exclusividade/
ooo exclusividade.
2. O regime de exclusividade previsto no presente contrato implica que só a Mediadora
contratada tem o direito de promover o negócio objeto do contrato de mediação imobiliária
durante o respetivo período de vigência.
Cláusula 5.ª
Remuneração
1. A remuneração só será devida se a Mediadora conseguir interessado que concretize o negócio
visado pelo presente contrato, nos termos e com as exceções previstas no artigo 19.º da Lei
n.º 15/2013, de 8 de fevereiro.
2. O Segundo Contratante obriga-se a pagar à Mediadora a título de remuneração:
ooo A quantia de ooo% calculada sobre o preço pelo qual o negócio é efetivamente concretizado,
acrescida de IVA à taxa legal de ooo%.
OU
ooo A quantia de ooooooooo euros (oooooooooooooooooooooooo), acrescida do IVA à taxa
legal de oooooo%.
3. O pagamento da remuneração apenas será efetuado nas seguintes condições:
ooo O total da remuneração aquando da celebração da escritura ou conclusão do negócio
visado.
OU
ooo % após a celebração do contrato-promessa e o remanescente ooo% na celebração da
escritura ou conclusão do negócio.
OU
ooo O total da remuneração aquando da celebração do contrato-promessa.
Cláusula 6.ª
Obtenção de Documentos
1. No âmbito do presente contrato, a Mediadora, na qualidade de mandatária sem
representação, obriga-se a prestar os serviços conducentes à obtenção da documentação
necessária à concretização do(s) negócio(s) visado(s) pela mediação.
2. Pela prestação de serviços previstos no número anterior:
168
A Anexos
a) O segundo contratante pagará a quantia de oooooooooo (oooooooooooooooooooooooo),

acrescida de IVA à taxa legal de ooo%.
OU
b) A remuneração pelos serviços referidos no número anterior considera-se incluída no montante
acordado na cláusula 5.ª e só será devida nos termos aí descritos.
3. Sem prejuízo do disposto no n.º 2, a Mediadora mantém, sempre, o direito ao reembolso das
despesas efetuadas com a obtenção da documentação.
(Esta cláusula é facultativa e só deverá ser preenchida se as partes assim o pretenderem e
acordarem).
Cláusula 7.ª
Garantias da Atividade de Mediação
Para garantia da responsabilidade emergente da sua atividade profissional, a Mediadora
celebrou um contrato de seguro obrigatório de responsabilidade civil no valor de ooooooooo
euros, apólice n.º ooooooooo, através da seguradora ooooooooooooooo.
Cláusula 8.ª
Prazo de Duração do Contrato
O presente contrato tem uma validade de oooooo (dias/meses) contados a partir da data da sua
celebração renovando-se automaticamente por iguais e sucessivos períodos de tempo, caso não
seja denunciado por qualquer das partes contratantes através de carta registada com aviso de
receção ou outro meio equivalente, com a antecedência mínima de 10 dias em relação ao seu
termo.
Cláusula 9.ª
Dever de Colaboração e Obrigações do Segundo Contratante
1. O Segundo Contratante colaborará com a Mediadora na entrega de todos os elementos
julgados necessários e úteis no prazo de oooooo dias, a contar da data de assinatura do presente
contrato.
2. O Segundo Contratante declara e garante que, no âmbito das disposições legais aplicáveis de
natureza preventiva e repressiva de combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento
do terrorismo, e em relação a todos os atos e operações abrangidas pelo presente contrato,
se obriga a cooperar na disponibilização de informação relevante à Mediadora, designadamente
sobre a identidade das partes contratantes, do objeto do negócio imobiliário e dos meios de
pagamento das transações imobiliárias.
3. O Segundo Contratante obriga-se ainda a cumprir todas as disposições legais e
regulamentares decorrentes do Sistema de Certificação Energética, designadamente a obrigação
de providenciar, nos termos e prazos devidos, pela emissão do respetivo Certificado Energético
em relação ao imóvel objeto do presente contrato (se aplicável).
4. O Segundo Contratante obriga-se, também, a dar cumprimento às regras referentes à Ficha
Técnica da Habitação, nos termos do disposto no Decreto-Lei n.º 68/2004, de 25 de março, nos
termos e prazos devidos (se aplicável).
169
Cláusula 10.ª
Angariador Imobiliário
Na preparação do presente contrato de mediação imobiliária colaborou o angariador imobiliário
(nome) ooooooooooooooooooooo, portador do Cartão de Cidadão/Bilhete de Identidade
n.º ooooooooooooooo e/ou Contribuinte Fiscal n.º oooooooooooooooooo.
Cláusula 11.ª
Foro Competente
Para dirimir quaisquer litígios emergentes da execução do presente contrato, as partes acordam
entre si estabelecer como competente o Foro da Comarca de ooooooooooooooooooooo, com a
expressa renúncia a qualquer outro.
(Esta cláusula é facultativa e só deverá ser preenchida se as partes assim o pretenderem e
acordarem.)
Cláusula 12.ª
Resolução Alternativa de Litígios
1. Nos termos do disposto no artigo 18.º da Lei n.º 144/2015, de 8 de setembro, na redação atual,
em caso de litígio ou insatisfação com o serviço prestado poderá o Segundo Contratante recorrer
ao Centro de resolução alternativa de litígios de consumo oooooooooooooooooo com o sítio
eletrónico na Internet ooooooooooooooo, de que a Mediadora é aderente.
2. O disposto no número anterior não priva o consumidor do direito que lhe assiste de submeter
o litígio a apreciação e decisão de um tribunal judicial.
(Esta cláusula só deverá ser preenchida se a empresa de mediação imobiliária for aderente de
alguma entidade de resolução alternativa de litígios de consumo, ao abrigo do disposto na Lei
n.º 144/2015, de 8 de setembro, na redação atual.)
Cláusula 13.ª
Limites aos pagamentos em numerário
Os intervenientes no presente contrato abstêm-se de celebrar ou de algum modo participar
em quaisquer negócios de que, no âmbito da sua atividade profissional, resulte a violação dos
limites à utilização de numerário, previstos no artigo 63.º-E da Lei Geral Tributária, aprovada
pelo Decreto-Lei n.º 398/98, de 17 de dezembro, aditado pela Lei n.º 92/2017, de 22 de agosto, e
de acordo com o artigo 10.º da Lei n.º 83/2017, de 18 de agosto.
Cláusula 14.ª
Proteção de Dados Pessoais
1. Em cumprimento do disposto no Regulamento (EU) 2016/679 do Parlamento Europeu
e do Conselho, de 27 de abril (RGPD), e demais legislação aplicável, no que diz respeito ao
tratamento de dados pessoais e à livre circulação desses dados, o Segundo Contratante
ooo autoriza/ooo não autoriza que os seus dados pessoais recolhidos, transmitidos ou
processados informaticamente pela Mediadora sejam incorporados na sua base de dados. Estes
dados destinam-se a processamentos administrativos, estatísticos e de apresentação/divulgação
de produtos e serviços comercializados.
170
A Anexos
2. A Mediadora compromete-se a, designadamente, não copiar, reproduzir, adaptar, modificar,

alterar, apagar, destruir, divulgar ou por qualquer outra forma colocar à disposição de terceiros
os dados pessoais do Segundo Contratante a que tenha tido acesso no âmbito do presente
contrato, sem que para tal tenha sido expressamente autorizada, comprometendo-se a utilizá-los
exclusivamente para as finalidades referidas.
3. Mais se declara que, nos termos e para os efeitos previstos nos artigos 12.º a 23.º do RGPD,
a Mediadora informou o Segundo Contratante e este tomou conhecimento dos direitos que lhe
assistem relativamente aos seus dados pessoais.
Depois de lido e ratificado, as partes comprometem-se a cumprir este contrato segundo os

ditames da boa-fé, e vão assinar.
Feito em duplicado, destinando-se um exemplar a cada uma das partes intervenientes.
ooooooooooooooooooooo, ooooo de oooooooooooo de oooooo
A Mediadora O Segundo Contratante
171
PEDIDO DE REDUÇÃO DO SPREAD
Ao Gestor de conta/Gerente do balcão

Banco oooooooooooooooooooooooo
Morada oooooooooooooooooooooooo
Local e data
Assunto: Renegociação do spread do empréstimo à habitação n.º ooooooooooooooooo
Exmos. Senhores,
Tendo em consideração os spreads praticados por outros bancos, onde, na pior das hipóteses,
me seria aplicado um spread de ooooo%, valor inferior ao estipulado no contrato que mantenho
convosco, venho pela presente solicitar a revisão da taxa de juro associada ao contrato de mútuo
para compra de habitação n.º oooooooooooooooooooooooo, do qual sou titular.
Sendo certo que mantenho o interesse em concentrar as minhas operações bancárias no

vosso banco, fico a aguardar uma proposta mais consentânea com a oferta de instituições
concorrentes.(1)
Sem outro assunto, subscrevo-me com os melhores cumprimentos,
(Assinatura do titular)
oooooooooooooooooooooooo
(1) Oconsumidor poderá ter interesse em anexar a simulação de outra instituição. Nesse caso, será conveniente
referir-se ao documento.
172
A Anexos
A que zona sísmica pertence

a sua cidade?
O preço da cobertura de fenómenos sísmicos varia, entre outros fatores,
consoante a probabilidade de ocorrer um sismo na zona onde se localiza a
casa que pretende segurar. Assim, Portugal foi dividido em 5 zonas sísmicas,
sendo a zona A a de maior risco, e onde o prémio será mais elevado, e a zona
E aquela onde o risco é mais reduzido, embora a tarifa seja comum às zonas
C, D e E (veja também o quadro da página 138). Por regra, as seguradoras
utilizam a tabela que aqui lhe deixamos.
Código Zona Código Zona

Postal Localidade ConcelhoSísmica Postal Localidade ConcelhoSísmica
2025 Alcanede Santarém B
Série Códigos Postais 1000 2040 Rio Maior Rio Maior B
1000 Lisboa Lisboa B 2050 Azambuja Azambuja A
1050 Lisboa Lisboa B 2065 Alcoentre Azambuja B
1070 Lisboa Lisboa B 2070 Cartaxo Cartaxo A
1100 Lisboa Lisboa B 2080 Almeirim Almeirim A
1150 Lisboa Lisboa B 2090 Alpiarça Alpiarça A
1170 Lisboa Lisboa B 2100 Coruche Coruche B
1200 Lisboa Lisboa B 2120 Salvaterra de Magos Salvaterra de Magos A
1250 Lisboa Lisboa B 2125 Marinhais Salvaterra de Magos A
1300 Lisboa Lisboa B 2130 Benavente Benavente A
1350 Lisboa Lisboa B 2135 Samora Correia Benavente A
1400 Lisboa Lisboa B 2140 Chamusca Chamusca B
1495 Algés Lisboa B 2150 Golegã Golegã A
1500 Lisboa Lisboa B 2200 Abrantes Abrantes C
1600 Lisboa Lisboa B 2230 Sardoal Sardoal C
1675 Pontinha Lisboa B 2240 Ferreira do Zêzere Ferreira do Zêzere C
1700 Lisboa Lisboa B 2250 Constância Constância B
1750 Lisboa Lisboa B Vila Nova Vila Nova
2260 B
1800 Lisboa Lisboa B da Barquinha da Barquinha
1885 Lisboa Lisboa B 2300 Tomar Tomar B
1900 Lisboa Lisboa B 2330 Entroncamento Entroncamento B
2350 Torres Novas Torres Novas B
Série Códigos Postais 2000 2380 Alcanena Alcanena B
2000 Santarém Santarém A 2395 Minde Alcanena B
173

2400 Leiria Leiria C 2745 Queluz Sintra C
2405 Maceira Liz Leiria C 2750 Cascais Cascais C
2410 Leiria Leiria C 2765 Estoril Cascais C
2425 Monte Real Leiria C 2775 Parede Cascais C
2430 Marinha Grande Marinha Grande C 2795 Linda-a-Velha Oeiras B
2440 Batalha Batalha C 2800 Almada Almada B
2445 Pataias Alcobaça C 2810 Almada Almada B
2450 Nazaré Nazaré C 2825 Monte da Caparica Almada B
2460 Alcobaça Alcobaça C 2830 Barreiro Barreiro B
2475 Benedita Alcobaça C 2835 Baixa da Banheira Moita B
2480 Porto de Mós Porto de Mós C 2840 Seixal Seixal B
2485 Mira de Aire Porto de Mós B 2855 Corroios Seixal B
2490 Ourém Ourém C 2860 Moita Moita B
2495 Fátima Ourém C 2870 Montijo Montijo B
2500 Caldas da Rainha Caldas da Rainha C 2890 Alcochete Alcochete B
2510 Óbidos Óbidos C 2900 Setúbal Setúbal B
2520 Peniche Peniche C 2910 Setúbal Setúbal B
2530 Lourinhã Lourinhã C 2925 Azeitão Setúbal B
2540 Bombarral Bombarral C 2950 Palmela Palmela B
2550 Cadaval Cadaval C 2955 Pinhal Novo Palmela B
2560 Torres Vedras Torres Vedras C 2965 Águas de Moura Vendas Novas B
2580 Alenquer Alenquer B 2970 Sesimbra Sesimbra B
Sobral de Monte Sobral de Monte 2985 Pegões Velhos Montijo B
2590 C
Agraço Agraço
2600 Vila Franca de Xira Vila Franca de Xira B Série Códigos Postais 3000
2615 Alverca Vila Franca de Xira B 3000 Coimbra Coimbra C
2625 Póvoa de Santa Iria Vila Franca de Xira B 3020 Coimbra Coimbra C
2630 Arruda dos Vinhos Arruda dos Vinhos B 3030 Coimbra Coimbra C
2640 Mafra Mafra C 3040 Coimbra Coimbra C
2655 Ericeira Mafra C 3050 Mealhada Mealhada C
2665 Malveira Mafra C 3060 Cantanhede Cantanhede C
2670 Loures Loures B 3070 Mira Mira C
2675 Odivelas Odivelas B 3080 Figueira da Foz Figueira da Foz C
2685 Sacavém Loures B 3100 Pombal Pombal C
2700 Amadora Amadora B 3130 Soure Soure C
2710 Sintra Sintra C 3140 Montemor-o-Velho Montemor-o-Velho C
2715 Pero Pinheiro Sintra C 3150 Condeixa-a-Nova Condeixa-a-Nova C
2720 Amadora Amadora B 3200 Lousã Lousã C
2725 Mem Martins Sintra C 3220 Miranda do Corvo Miranda do Corvo C
2728 Oeiras Oeiras B 3230 Penela Penela C
2735 Cacém Sintra C 3240 Ansião Ansião C
174
A Anexos

3250 Alvaiázere Alvaiázere C 3740 Sever do Vouga Sever do Vouga D
3260 Figueiró dos Vinhos Figueiró dos Vinhos C 3750 Águeda Águeda C
3270 Pedrógão Grande Pedrógão Grande C 3770 Oliveira do Bairro Oliveira do Bairro C
3280 Castanheira de Pêra Castanheira de Pêra C 3780 Anadia Anadia C
3300 Arganil Arganil D 3800 Aveiro Aveiro C
3305 Coja Arganil D 3810 Aveiro Aveiro C
Pampilhosa Pampilhosa 3830 Ílhavo Ílhavo C
3320 D
da Serra da Serra 3840 Vagos Vagos C
3330 Góis Góis D 3850 Albergaria-a-Velha Albergaria-a-Velha C
Vila Nova Vila Nova 3860 Estarreja Estarreja C
3350 C
de Poiares de Poiares
3870 Murtosa Murtosa C
3360 Penacova Penacova C
3880 Ovar Ovar C
Oliveira Oliveira
3400 D 3885 Esmoriz Ovar C
do Hospital do Hospital
3420 Tábua Tábua D Série Códigos Postais 4000
3430 Carregal do Sal Carregal do Sal D 4000 Porto Porto D
3440 Santa Comba Dão Santa Comba Dão D 4050 Porto Porto D
3450 Mortágua Mortágua D 4100 Porto Porto D
3460 Tondela Tondela D 4150 Porto Porto D
3465 Campo de Besteiros Tondela D 4200 Porto Porto D
3475 Caramulo Tondela D 4300 Porto Porto D
3500 Viseu Viseu D 4400 Vila Nova de Gaia Vila Nova de Gaia D
3510 Viseu Viseu D 4405 Valadares Vila Nova de Gaia D
3520 Nelas Nelas D 4415 Carvalhos Vila Nova de Gaia D
3525 Canas de Senhorim Nelas D 4420 Gondomar Gondomar D
3530 Mangualde Mangualde D 4430 Vila Nova de Gaia Vila Nova de Gaia D
3550 Penalva do Castelo Penalva do Castelo D 4435 Rio Tinto Gondomar C
3560 Sátão Sátão D 4440 Valongo Valongo D
3570 Aguiar da Beira Aguiar da Beira E 4445 Ermesinde Valongo D
3600 Castro Daire Castro Daire E 4450 Matosinhos Matosinhos D
3610 Tarouca Tarouca E 4460 Matosinhos Matosinhos D
3620 Moimenta da Beira Moimenta da Beira E São Mamede
4465 Matosinhos D
3630 Penedono Penedono E de Infesta
3640 Sernancelhe Sernancelhe E 4470 Maia Maia D
3650 Vila Nova de Paiva Vila Nova de Paiva E 4480 Vila do Conde Vila do Conde C
3660 São Pedro do Sul São Pedro do Sul D 4490 Póvoa de Varzim Póvoa de Varzim C
3670 Vouzela Vouzela D 4500 Espinho Espinho C
3680 Oliveira de Frades Oliveira de Frades D Santa Maria Santa Maria
4520 C
São João São João da Feira da Feira
3700 D
da Madeira da Madeira Santa Maria da
4535 Lourosa D
3720 Oliveira de Azeméis Oliveira de Azeméis C Feira
3730 Vale de Cambra Vale de Cambra D 4540 Arouca Arouca D
175

4550 Castelo de Paiva Castelo de Paiva D 4890 Celorico de Basto Celorico de Basto E
4560 Penafiel Penafiel D 4900 Viana do Castelo Viana do Castelo C
4575 Entre-os-Rios Marco de Canavezes D 4905 Barroselas Viana do Castelo C
4580 Paredes Paredes D 4910 Caminha Caminha C
4590 Paços de Ferreira Paços de Ferreira D Vila Nova Vila Nova
4920 C
4600 Amarante Amarante E de Cerveira de Cerveira
Vila Nova de 4930 Valença Valença C
4605 Vila Meã D
Cerveira 4940 Paredes de Coura Paredes de Coura C
4610 Felgueiras Felgueiras D 4950 Monção Monção C
4615 Macieira da Lixa Felgueiras D 4960 Melgaço Melgaço D
4620 Lousada Lousada D 4970 Arcos de Valdevez Arcos de Valdevez D
Marco Marco 4980 Ponte da Barca Ponte da Barca D
4630 D
de Canavezes de Canavezes 4990 Ponte de Lima Ponte de Lima C
4640 Baião Baião E
4660 Resende Resende E Série Códigos Postais 5000
4690 Cinfães Cinfães D 5000 Vila Real Vila Real E
4700 Braga Braga D Santa Marta Santa Marta
5030 E
de Penaguião de Penaguião
4710 Braga Braga D
5040 Mesão Frio Mesão Frio E
4720 Amares Amares D
5050 Peso da Régua Peso da Régua E
4730 Vila Verde Vila Verde D
5060 Sabrosa Sabrosa E
4740 Esposende Esposende C
5070 Alijó Alijó E
4750 Barcelos Barcelos C
5085 Pinhão Alijó E
Vila Nova Vila Nova
4760 D 5090 Murça Murça E
de Famalicão de Famalicão
Vila Nova 5100 Lamego Lamego E
4765 Riba de Ave D
de Famalicão 5110 Armamar Armamar E
Vila Nova 5120 Tabuaço Tabuaço E
4775 Nine D
de Famalicão São João São João
4780 Santo Tirso Santo Tirso D 5130 E
da Pesqueira da Pesqueira
4785 Trofa Trofa D Carrazeda Carrazeda
5140 E
4800 Guimarães Guimarães D de Anciães de Anciães
4810 Guimarães Guimarães D Vila Nova Vila Nova
5150 E
de Foz Côa de Foz Côa
4815 São Paio de Vizela Vizela D
Vila Nova
4820 Fafe Fafe D 5155 Cedovim E
de Foz Côa
4830 Póvoa de Lanhoso Póvoa de Lanhoso D 5160 Moncorvo Moncorvo E
4840 Terras de Bouro Terras de Bouro D Freixo de Espada Freixo de Espada
5180 E
4845 Gerês Terras de Bouro D à Cinta à Cinta
4850 Vieira do Minho Vieira do Minho D 5200 Mogadouro Mogadouro E
Cabeceiras Cabeceiras 5210 Miranda do Douro Miranda do Douro E
4860 E
de Basto de Basto 5220 Vimioso Vimioso E
4870 Ribeira de Pena Ribeira de Pena E 5225 Sendim Miranda do Douro E
4880 Mondim de Basto Mondim de Basto E 5300 Bragança Bragança E
176
A Anexos

5320 Vinhais Vinhais E 6290 Gouveia Gouveia D
5335 Rebordelo Vinhais E 6300 Guarda Guarda D
Macedo Macedo 6320 Sabugal Sabugal D
5340 E
de Cavaleiros de Cavaleiros 6350 Almeida Almeida E
5350 Alfândega da Fé Alfândega da Fé E 6355 Vilar Formoso Almeida D
5360 Vila Flor Vila Flor E 6360 Celorico da Beira Celorico da Beira D
5370 Mirandela Mirandela E 6370 Fornos de Algodres Fornos de Algodres D
5385 Torre Dona Chama Mirandela E 6400 Pinhel Pinhel E
5400 Chaves Chaves E 6420 Trancoso Trancoso E
5425 Vidago Chaves E 6430 Meda Meda E
5430 Valpaços Valpaços E Figueira de Castelo Figueira de Castelo
6440 E
Carrazedo Rodrigo Rodrigo
5445 Valpaços E
Montenegro
Vila Pouca Vila Pouca Série Códigos Postais 7000
5450 E
de Aguiar de Aguiar 7000 Évora Évora C
5460 Boticas Boticas E 7040 Arraiolos Arraiolos C
5470 Montalegre Montalegre E 7050 Montemor-o-Novo Montemor-o-Novo C
7080 Vendas Novas Vendas Novas C
Série Códigos Postais 6000 7090 Viana do Alentejo Viana do Alentejo C
6000 Castelo Branco Castelo Branco D 7100 Estremoz Estremoz D
6005 Alcains Belmonte D 7150 Borba Borba D
Vila Velha Vila Velha 7160 Vila Viçosa Vila Viçosa D
6030 D
de Ródão de Ródão 7170 Redondo Redondo D
6040 Gavião Gavião C Reguengos Reguengos
6050 Nisa Nisa D 7200 D
de Monsaraz de Monsaraz
6060 Idanha-a-Nova Idanha-a-Nova D 7220 Portel Portel C
6090 Penamacor Penamacor D 7230 Barrancos Barrancos C
6100 Sertã Sertã C 7240 Mourão Mourão D
6110 Vila de Rei Vila de Rei C 7250 Alandroal Alandroal D
6120 Mação Mação C 7300 Portalegre Portalegre D
6150 Proença-a-Nova Proença-a-Nova D
7320 Castelo de Vide Castelo de Vide D
6160 Oleiros Oleiros D
7330 Marvão Marvão D
6185 Orvalho Oleiros D
7340 Arronches Arronches D
6200 Covilhã Covilhã D
7350 Elvas Elvas D
6215 Unhais da Serra Covilhã D
7370 Campo Maior Campo Maior D
Minas da
6225 Covilhã D 7400 Ponte de Sor Ponte de Sor C
Panasqueira
6230 Fundão Fundão D 7425 Montargil Ponte de Sor C
6250 Belmonte Belmonte D 7430 Crato Crato D
6260 Manteigas Manteigas D 7440 Alter do Chão Alter do Chão D
6270 Seia Seia D 7450 Monforte Monforte D
6285 Vide Seia D 7460 Fronteira Fronteira D
177

7470 Sousel Sousel C 7920 Alvito Alvito C
7480 Avis Avis C 7940 Cuba Cuba C
7490 Mora Mora C 7960 Vidigueira Vidigueira C
7500 Santo André Santiago do Cacém B
7520 Sines Sines B Série Códigos Postais 8000
7540 Santiago do Cacém Santiago do Cacém B 8000 Faro Faro A
7555 Cercal do Alentejo Odemira B 8100 Loulé Loulé A
7565 Ermidas-Sado Santiago do Cacém C 8125 Quarteira Loulé A
7570 Grândola Grândola B 8135 Almancil Loulé A
7580 Alcácer do Sal Alcácer do Sal B 8150 São Brás de Alportel São Brás de Alportel A
7595 Torrão Alcácer do Sal C 8200 Albufeira Albufeira A
7600 Aljustrel Aljustrel C 8300 Silves Silves A
7630 Odemira Odemira B 8365 Armação de Pêra Portimão A
Vila Nova São Bartolomeu
7645 Odemira A 8375 Silves A
de Milfontes de Messines
7665 Santa Clara-a-Velha Odemira B 8400 Lagoa Lagoa A
7670 Ourique Ourique C 8500 Portimão Portimão A
7700 Almodôvar Almodôvar B 8550 Monchique Monchique A
7750 Mértola Mértola C 8600 Lagos Lagos A
7780 Castro Verde Castro Verde C 8650 Vila do Bispo Vila do Bispo A
7800 Beja Beja C 8670 Aljezur Aljezur A
7830 Serpa Serpa C 8700 Olhão Olhão A
7860 Moura Moura C 8800 Tavira Tavira A
7875 Safara Moura C Vila Real Vila Real
8900 A
7885 Amareleja Moura C de Santo António de Santo António
Ferreira Ferreira 8950 Castro Marim Castro Marim A
7900 C
do Alentejo do Alentejo 8970 Alcoutim Alcoutim B
178
A Anexos
Lista de avaliação do recheio

Sempre que o valor unitário de qualquer objeto a segurar exceda o limite
imposto pela companhia, deverá declará-lo separadamente.
Hall de entrada Candeeiros

Tapete Espelhos
Móveis e seu conteúdo Aquecedores
Quadros Outros
Objetos de decoração, estatuetas,
candeeiros Quartos quarto 1 quarto 2 quarto 3
Aquecedores Cama
Espelhos Mesas de
cabeceira
Diversos
Roupeiros
Sala de jantar ou copa Cómoda ou
toucador
Mesa e cadeiras
Cadeiras
Aparador e armários
Tapetes e
Tapete e cortinados cortinados
Quadros Espelhos
Candeeiros Relógios
Espelhos Quadros
Baixela Objetos de
Cristais decoração
Faqueiros Candeeiros
Jogos de toalhas e guardanapos Aquecedores
Outros Roupa de
cama
Sala Colchas,
Móveis (estantes, mesas) edredões
Sofás Estantes
Tapetes e cortinados Outros
Quadros Escritório
Objetos de decoração e estatuetas Computador
Livros Impressora
Discos Telefone
Aparelhagem Discos óticos (CD e DVD)
Televisão Livros
Relógio de sala Material profissional
179
Outros Garagem
Bicicletas
Cozinha
Materiais de manutenção e de
Móveis
jardinagem
Fogão Ferramentas
Forno Outros
Exaustor
Frigorífico
Objetos especiais
Coleções (selos, moedas, minerais)
Arca frigorífica
Pratas
Máquina de lavar roupa
Joias
Máquina de lavar louça
Máquinas fotográficas e acessórios
Secador para a roupa
Material desportivo (esquis,
Micro-ondas
aparelhos de ginástica)
Esquentador Outros objetos não referidos acima
Pequenos eletrodomésticos
Aspirador
Trem de cozinha TOTAL
Instrumentos de uso doméstico
(facas, tábuas, panelas de pressão,
etc.)
Iluminação
Relógio
Diversos
Casa de banho
Espelhos
Armários
Toalheiros e acessórios
Iluminação
Aquecedores
Diversos
180
A
Legislação
em vigor
A legislação que regula as várias áreas abrangidas neste livro é vasta. Desde
a fiscalidade às normas jurídicas que intervêm na elaboração dos contratos
ou são aplicadas na sua ausência, são muitos os diplomas legais que consul-
támos para lhe dar uma perspetiva o mais ampla possível dos vários fatores
que convém conhecer e ter em conta. Para os mais curiosos, deixamos aqui
a indicação da legislação mais relevante para cada capítulo.
CAPÍTULO 1
Os primeiros passos
Atividade de mediação imobiliária
—— Lei n.º 15/2013, de 8 de fevereiro, com a redação do Decreto-Lei n.º 102/2017,
de 23 de agosto;
—— Portaria n.º 228/2018, de 13 de agosto.
Cooperativas
—— Cooperativa na Hora – Decreto-Lei n.º 54/2017, de 2 de junho;
—— Lei n.º 119/2015, de 31 de agosto com a redação da Lei n.º 66/2017,
de 9 de agosto.
Livro de reclamações
—— Decreto-Lei n.º 156/2005, de 15 de setembro, com a redação do Decreto-Lei
n.º 74/2017, de 21 de junho.
CAPÍTULO 2
Escolher a casa
Ficha Técnica da Habitação
—— Decreto-Lei 68/2004 de 23 de março;
—— Portaria 817/2004 de 16 de julho.
RGEU – Regulamento Geral das Edificações Urbanas.
CAPÍTULO 3
Financiar a casa
Crédito à habitação
—— Decreto-Lei 220/94 de 23 de agosto;
—— Decreto-Lei 349/98 de 11 de novembro;
—— Decreto-Lei 137-B/99 de 22 de abril;
—— Decreto-Lei 320/2000 de 15 de dezembro;
182
A Legislação em vigor
—— Decreto-Lei 231/2002 de 2 de novembro;

—— Decreto-Lei 305/2003 de 9 de dezembro;
—— Decreto-Lei 107/2007 de 10 de abril;
—— Decreto-Lei 133/2009 de 2 de junho;
—— Decreto-Lei 222/2009 de 11 de setembro;
—— Lei 59/2012 de 9 de novembro;
—— Decreto-Lei 42-A/2013 de 28 de março;
—— Decreto-Lei 74-A/2017 de 23 de junho;
—— Lei 32/2018 de 18 de julho.
CAPÍTULO 4
Os cuidados a ter
Contrato-promessa e de compra e venda
—— Código Civil.
Notários e Conservatórias
—— Decreto-Lei n.º 194/2003 de 23 de agosto;
—— Portaria 794-B/2007 de 23 de julho;
—— Decreto-Lei n.º 116/2008, de 04 de julho, com a redação do Decreto-Lei
n.º 99/2010, de 02 de setembro;
—— Decreto-Lei n.º 263-A/2007 de 23 de julho; com a redação do Decreto-Lei
n.º 125/2013, de 30 de agosto;
—— Decreto-Lei n.º 322-A/2001, de 14 de dezembro; com a redação da Lei
n.º 110/2017, de 15 de dezembro.
CAPÍTULO 5
Impostos e outras despesas
Regulamento Emolumentar dos Registos e Notariado
—— Decreto-Lei 322 – A/2001, de 14 de dezembro, com a redação da pela Lei
n.º 110/2017, de 15 de dezembro.
Código do Imposto de Selo
Código do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis
Código do Imposto Municipal sobre Imóveis
Código do Imposto sobre as Pessoas Singulares (IRS)
183
CAPÍTULO 6
Seguros
Obrigatoriedade do Seguro de Incêndio
—— Código Civil, Artigo 1429.º
CAPÍTULO 7
Depois da compra
Garantias
—— Decreto-Lei n.º 67/2003 de 8 de abril, com a redação do Decreto-Lei
n.º 84/2008, de 21 de maio;
—— Lei n.º 24/96 de 31 de julho; com a redação da Lei n.º 47/2014, de 28 de julho.
Resolução Alternativa de Litígios

—— Lei n.º 144/2015, de 8 de setembro, com a redação do Decreto-Lei
n.º 102/2017, de 23 de agosto.
Obras
—— Código civil;
—— Decreto-Lei 555/99 de 16 de dezembro; com a redação da Lei 79/2017,
de 18 de agosto.
184
Índice remissivo
Comprar e vender casa
A de compra e venda�� 89
Aluimento de terras ��141 de mediação imobiliária��24-27, 167-171
Amortização antecipada��77 de mútuo�� 101
Anunciar a venda ��17-19 de desenvolvimento para habitação�� 42
Área Cooperativa
bruta��49, 50 António Sérgio para
habitável�� 50 a Economia Social (CASES)��33
útil��49, 50 na hora�� 39
Áreas mínimas�� 49 Cooperativas de habitação�� 32-40, 127
Arrendamento�� 108, 111 Crédito bancário��48, 62-78, 101,
Autorização de utilização ��88, 89 104, 107, 133, 144-147
Avaliação dos prédios urbanos�� 115 Custos de construção controlados ��33
C D
Caderneta predial�� 86 Danos por água��140
Câmara municipal�� 88 Defeitos da casa �� 150-154
Casa Direito de
arrendada��85, 86 preferência�� 89
em tribunal�� 85 propriedade��108
hipotecada �� 83 superfície�� 86, 108
penhorada�� 85 Documento particular��100, 106
Pronta��97-100
Simples Casa Segura��97, 100 E
Cedência de posição�� 108, 112 Elevadores�� 54
Centro de arbitragem da Associação Empreitadas ��150, 155-157
dos Industriais da Construção Civil Empréstimo particular ��79
e Obras Públicas (AICCOPN)��154 Ester��67
Certidão do registo predial�� 82, 105 Euribor��64, 68
Certificado energético�� 19 Execução específica�� 95, 151
Coeficiente de
afetação�� 116 F
desvalorização da moeda�� 125, 126 Fachada do prédio �� 53
localização��117 Fenómenos sísmicos�� 137, 173
qualidade e conforto��117, 118 Ficha técnica da habitação�� 20
vetustez�� 116, 119 Financiamento �� 60-80
Compra em planta �� 46, 47 Franquias�� 139
Compropriedade�� 110 Furto��140
Condomínio��89-91, 161-164, 128
Conservatória do registo predial��82-86, 105 G
Contas poupança-habitação�� 60 Garagens�� 53
Contrato Garantias
-promessa de compra e venda��89, 91-97, da empreitada��150, 155-157
106, 151 do imóvel�� 150-154
186
Índice remissivo
H Penhora��85, 94
Habitação social�� 16, 40-42 Permuta de imóveis �� 108, 110
Hipoteca��83, 105 Plano Diretor Municipal (PDM)�� 88
Prazo do empréstimo��76
I Preço do
Imposto empréstimo�� 62-70
adicional ao IMI�� 122 imóvel��18, 22, 48, 56, 94
de selo�� 106, 107 Prédio
Municipal sobre Imóveis (IMI)��107, 115-122 rústico�� 86
Municipal sobre as Transmissões urbano�� 86
Onerosas de Imóveis (IMT)��106, 108-115 Prestação fixa�� 68, 70
sobre o Rendimento das Pessoas Privação temporária do uso
Singulares (IRS)�� 123-128 da habitação segura��141
Incêndio��130, 140 Promessa unilateral de compra��91, 93
Instituto dos Mercados Públicos, do Imobiliário Promoção imobiliária�� 30-32
e da Construção (IMPIC)��20, 21, 27 Propriedade horizontal�� 90
Inundações��141
R
J Reconhecimento presencial
Julgados de paz�� 153 das assinaturas�� 96, 106
Redução automática de capital �� 135
L Registo de hipoteca��105
Leasing imobiliário �� 80, 112, 128 Regra proporcional�� 134
Legislação�� 182-184 Regulamento do condomínio�� 91
Licença de utilização�� 88 Reserva do imóvel�� 91, 92, 93
Lista de avaliação do recheio�� 179 Resolução alternativa de litígios��154
Localização do imóvel�� 50, 52 Roubo ��140
Lugares de garagem�� 53
S
M Seguro
Mais-valias�� 123-128 de incêndio��130, 140
Matriz predial ��87 de vida e invalidez��144-147
Mediadoras imobiliárias��20-30 multirriscos-habitação��107, 130-141
multirriscos-condomínio�� 142-144
N Serviço de Finanças�� 86
Nua-propriedade�� 110 Sinal�� 91, 93, 95
Spread��67, 172
O
Objetos especiais�� 134 T
Obras��150, 157-164 Taxa de esforço��48, 68
Telhado�� 53
P Tempestades��140
Partes comuns do prédio �� 54 Tipologia��18, 49
187
Comprar e vender casa
Título constitutivo�� 90, 161

Tradição do imóvel�� 94, 108
U
Uso e habitação ��85, 107, 108, 110
Usufruto�� 85, 86, 107, 108, 110, 111
V
Valor
de construção�� 116
de substituição em novo�� 133
de reconstrução�� 132, 133
patrimonial�� 110, 115, 120, 121
188
Um livro indispensável para quem vive, ou vai viver,
num prédio com condomínio organizado.
Também em versão digital.
Descubra todo o catálogo em

www.deco.proteste.pt/guiaspraticos

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Diretora e editora de publicações: Cláudia Maia

© 2001-2018 DECO PROTESTE, Editores, Lda.

5.ª edição: setembro de 2018

Depósito legal n.º 443040/18

Esta edição respeita as normas

Esta publicação, no seu todo ou em parte,

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Apesar de estarem em campos opostos, compradores e vendedores têm pela

Finalmente, um alerta. Tendo em conta as múltiplas áreas abrangidas pelo

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Leasing imobiliário 80 Custos associados ao crédito 104

O preço dos documentos 105

Na câmara municipal 88 Despesas de condomínio 128

Fenómenos sísmicos: contratar ou não? 137 Aceitação da obra 155

Seguro de vida e invalidez 144 Apêndices

A que zona sísmica pertence

Se a necessidade de uma habitação condigna é algo comum a todas as pessoas,

Se não necessitar da habitação a curto prazo, terá provavelmente mais van-

Para habitações equivalentes, em princípio, a renda será mais baixa do que os

Vamos a dados concretos. Em média, os contratos de arrendamento atual-

Se pedisse um empréstimo pela totalidade (os 100 mil euros), a pagar em

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1 “T” – é a tipologia do imóvel.

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A intervenção da mediadora não confere segurança adicional ao compra-

No âmbito dos contratos de mediação imobiliária, as empresas podem tratar

—— as condições de remuneração da empresa, em termos fixos ou percentuais,

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Introdução Habitação a custos controlados 40

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CAPÍTULO 1 Primeiros contactos e visitas 44

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O preço dos documentos 105

Na câmara municipal 88 Despesas de condomínio 128

Fenómenos sísmicos: contratar ou não? 137 Aceitação da obra 155

Seguro de vida e invalidez 144 Apêndices

Se pedisse um empréstimo pela totalidade (os 100 mil euros), a pagar em

1  “T” – é a tipologia do imóvel.

Por exemplo, se ganhar 1250 euros mensais (líquidos), após as devidas reten-