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Droit Fiscal
La Fiscalité Immobilière au Maroc
L e paysage fiscal et parafiscal du secteur
immobilier se caractérise par une multitude
d’impôts et taxes qui font de lui un des secteurs
où la pression fiscale est la plus élevée (la pression
fiscale représenterait entre 10 et 25 % du coût de
revient d’une opération immobilière d’après une
étude réalisée par la direction de la promotion
immobilière).
Ce secteur a connu ces dernières années un
essor sans précédent avec l’émergence de divers
textes et dispositions fiscales visant à encourager
l’investissement immobilier placé comme priorité
des instances gouvernementales afin de résorber
le déficit en logements que connaît notre pays
et faciliter l’accès à la propriété aux ménages
marocains, essentiellement ceux à revenu moyen
et modeste.
Ces mesures ont concerné principalement le
logement social, fortement privilégié par
le législateur, puisqu’un texte à part lui a été
consacré définissant les modalités de bénéfice
des avantages fiscaux des conventions avec l’Etat
et les modalités pratiques de leur signature.
Nous nous focaliserons, dans le cadre du présent
article, sur les divers apports de ces conventions
(II) ; après avoir donné un aperçu global sur
la fiscalité immobilière (I) et passé en revue
l’ensemble des impôts et taxes prévues, pour finir
par une analyse critique (III) et des propositions
concrètes devant alléger le fardeau de cette
fiscalité et son impact sur les coûts de revient
des habitations, et donc sur les prix de vente et
d’acquisition de logements.
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Radi TAYBI
Manager
Masnaoui Mazars Conseil
Particularités de la fiscalité
immobilière :
La fiscalité immobilière est utilisée au Maroc
comme un outil privilégié par l’Etat pour intervenir
dans le domaine de l’habitat. Toutefois, force est
de constater que les textes qui la composent sont
complexes, multiples et hétérogènes.
Dans ce contexte, des études commanditées par
les instances gouvernementales sur différents
aspects relatifs à la fiscalité immobilière au Maroc
ont montré que cette dernière se distinguerait
21
essentiellement par les caractéristiques
suivantes:
n l’existence d’un nombre considérable de
taxes parafiscales au profit des communes
et de la protection civile sur les opérations
de constructions, de lotissements....et dont
les recettes sont d’un niveau jugé trop faible
par rapport aux dépenses engagées pour leur
gestion.
n l’hétérogénéité des textes législatifs et
réglementaires régissant le secteur de la
promotion immobilière
n la soumission des opérateurs en plus de la
fiscalité locale et à une parafiscalité, aux impôts
et taxes d’Etat (dits impôts de droit commun)
auxquels sont soumis les autres secteurs et donc
à trois types d’impositions.
n l’instabilité des taux, caractéristique de tous
les secteurs, par le biais des lois de finances
annuelles qui modifient les textes de base, ce qui
rend délicat l’établissement des prévisions de
recettes, éléments fondamentaux pour la gestion
des opérations immobilières intégrées et qui
s’étalent sur plusieurs exercices .Cette instabilité
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Droit Fiscal

des taux est renforcée par l’existence de barèmes et
bases d’imposition très disparates.
n l’absence de statistiques fiscales détaillées se
rapportant au secteur et empêchant toute analyse
fiable du secteur de la promotion immobilière.
L’ensemble des caractéristiques précitées contribue
au renforcement de la complexité de la fiscalité
immobilière qui impacte, par son niveau de charges,
les coûts du logement dans une période où l’Etat
affiche une grande volonté pour la promotion de
ce secteur et tend à faciliter davantage l’accès à la
propriété. En effet la pression fiscale dans le secteur
de la promotion immobilière représenterait une
part importante dans le coût de revient aussi bien
dans le lotissement que dans les constructions.
I- Les différents impôts et taxes liés au
secteur immobilier
Le secteur immobilier est soumis à une panoplie
d’impôts et taxes dont certains sont classiques
connus de tous les secteurs et d’autres inhérents
à la nature de l’activité de lotissements et de
toutefois lorsque ces actifs sont inscrits en stocks,
le produit y afférent constitue un chiffre d’affaires
imposé à l’IS dans les conditions du droit commun
sans bénéfice des abattements prévus (étant donné
que les stocks ne sont pas concernés par lesdits
abattements) ;
n étrangères réalisant des travaux ponctuels
au Maroc, celles-ci sont imposables par voie de
retenue à la source. Toutefois et lorsqu’elles sont
qualifiées d’établissement stable au Maroc, ces
sociétés étrangères sont soumises à l’impôt dans
les conditions du droit commun.
n étrangères adjudicataires de marchés de travaux
de constructions .Ces dernières peuvent opter pour
l’imposition forfaitaire au taux de 8% applicable au
montant total du marché hors taxes, cette option
est soumise à un formalisme à respecter par les
entreprises concernées.
2- impôt général sur le revenu
L’IGR est dû au titre des opérations réalisées par des
personnes physiques ou morales soumises à l’IGR

22
promotion immobilière.
Nous entamerons d’abord les impôts classiques, dits
de droit commun, pour passer ensuite à ceux liés
spécialement à l’activité immobilière, en particulier
ceux prévus dans les cadres des programmes
conventionnés.
I-1 Les impôts et taxes de droit commun
Les impôts et taxes de droit commun sont formés
essentiellement de :
1- L’impôt sur les sociétés : le taux est celui de
droit commun à savoir 35% du résultat fiscal :
Cette imposition s’applique aux personnes
morales:
n réalisant des investissements immobiliers destinés
à la location de façon accessoire (revenus locatifs) ;
n réalisant un chiffre d’affaires en se livrant à la
location d’immeubles comme principale activité ;
n cédant des biens immeubles inscrits en
immobilisations : l’impôt s’applique, dans le cas
d’espèce, au titre des plus values réalisées avec
bénéfice des abattements prévus et dans les
conditions de la loi sur l’impôt sur les sociétés ;
au titre des opérations immobilières. Il s’agit, en
l’occurrence, des :
n Revenus locatifs périodiques ou réguliers sauf
exonérations prévues par la législation en vigueur;
n Revenus de cessions des biens immobiliers
appartenant à des personnes physiques avec
les exemptions prévues par les textes que ces
biens soient inscrits en immobilisations avec les
abattements prévus en droit commun , ou en stocks
et figurant au chiffre d’affaires.
L’impôt est établi en fonction du barème de l’IGR et
dans les conditions de droit commun.
3- Taxe sur la valeur ajoutée :
Les opérations immobilières sont soumises à la TVA
au taux de 14 % sur la base du coût des travaux et
constructions.
La législation fiscale en vigueur, prévoit en matière
de TVA, une détaxation pour le logement social
par le biais du remboursement de toute la TVA
décaissée en amont.
Une autre mesure d’incitation est consacrée par

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la loi n° 30-85 instituant la TVA au niveau des
article 8-7° et 60-15° et qui permet l’acquisition en
exonération de la TVA des biens d’investissement
à inscrire dans un compte d’immobilisation et
ouvrant droit à déduction.
Dans ce dernier cas, et lorsque le bien n’est
pas maintenu à l’actif pendant cinq ans, une
régularisation s’impose au regard de la loi.
Les opérations soumises à la TVA sont les suivantes:
n les opérations de travaux immobiliers, des
opérations de lotissement et de viabilisation des
Nature de l’opération
Travaux immobiliers
Opérations de promotion immobilière
Opérations de lotissement
Opérations de locations
Opérations d’échange ou de livraisons à soi même
4- Droits d’enregistrement :
L’enregistrement est une formalité à laquelle sont
soumis les actes et conventions. Cette formalité
donne lieu à la perception d’un impôt dit droit
d’enregistrement.
Les effets de l’enregistrement sont les suivants :
n donner date certaine aux actes (opposabilité aux
tiers) ;
n assurer la conservation des documents et actes
(archivage) ;
n faire foi de l’existence de l’acte et sa date au regard
du trésor.
Le délai d’accomplissement de la formalité est de 30
jours pour la plupart des actes (3 mois dans des cas
particuliers)
Cette fiscalité a connu des aménagements récents
dans le cadre de l’article 13 de la loi de finances pour
l’année 2004 suite à l’entrée en vigueur du nouveau
code de l’enregistrement.
Les opérations de nature immobilière les plus
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terrains à bâtir et des opérations de promotion
immobilière ;
n les opérations de livraison à soi même ;
n Les prestations de sociétés étrangères ;
n Les locations portant sur les locaux aménagés,
meublés ou garnis.
Toutefois il faudra noter que les revenus locatifs
perçus par les personnes morales et physiques sont
exclus du champ de la TVA en raison du caractère
civil de l’opération de location.
La détermination de la base imposable, pour les
opérations usuelles, peut être retenue comme suit :
Base imposable
Montant des marchés, mémoires, ou factures des
travaux exécutés
Prix de cession de l’ouvrage diminué du prix du terrain
actualisé
Le coût des travaux d’aménagement et de viabilisation
y compris la taxe de premier établissement
Prix de location convenu dans le contra
Le prix normal des marchandises, travaux ou services au
moment de la réalisation des travaux.
récurrentes soumises au droit d’enregistrement 23
et les taux qui leur sont applicables se déclinent
comme suit :
n les cessions de biens immeubles intervenues par
actes ou encore verbalement, le droit proportionnel
est de 5%. Ces ventes doivent être parfaites, certaines
et actuelles.
n Les mutations à titre onéreux portant sur des
transferts de droits réels immobiliers (l’échange, la
soulte,......) et sont imposables au taux de 5%.
n Les cessions de fond de commerce
n Les cessions de droit de bail et locations
Les droits afférents à ces opérations sont applicables
aux sommes et valeurs exprimées dans les actes ou
Droit Fiscal
conventions.
Ce taux de 5% est ramené à 2,5% ; 1% ou 0 ,25 %
dans les cas spécifiques prévus par le code
Cette fiscalité relative aux droits d’enregistrement et
applicable aux opérations immobilières a fait l’objet
d’un article détaillé au BIP du mois d’Octobre 2004.
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Droit Fiscal
5- Patente :
La patente est due par toute personne physique
ou morale exerçant une activité au Maroc, la loi
a désigné sous le vocable toutes les activités à
condition que :
n l’activité soit exercée à titre habituel
n l’activité doit procurer à celui qui l’exerce des
moyens de subsistance
n l’activité doit être exercée à titre indépendant (à
exclure les salariés)
Le calcul de patente est basé sur la notion de valeur
locative brute, normale et actuelle.
Le principal de l’impôt comprend une taxe
proportionnelle établie dans les conditions de
l’article 6 de la loi.
La valeur brute est calculée à partir du loyer auquel il
faudrait ajouter les charges connexes et locatives et
duquel il faudrait retrancher les grosses réparations
et les primes d’assurances payées.
24
La valeur normale est appréciée dans des conditions
normales de marché et actualisée selon les barèmes
admis par l’administration fiscale.
Les modalités de détermination de la valeur locative
ainsi que sa réévaluation sont définies par secteur.
La VL ne doit pas dépasser les 50 millions de dhs,
disposition applicable depuis le 01/01/2001.
Une exonération de 5 ans est prévue pour toute
personne morale ou physique qui exerce une
profession , une industrie ou un commerce et
ce à compter du début de l’activité concernée .
Cette exonération s’applique aussi à toutes les
acquisitions en cours d’exploitation directement ou
par voie de crédit bail.
Le produit de l’impôt est affecté au budget
des communes et collecté par les services de
recouvrement.
6- Taxe Urbaine :
La taxe urbaine est un impôt foncier assis sur un
revenu virtuel.
Cet impôt annuel porte sur les immeubles bâtis et
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constructions de toute nature à usage d’habitation
et aux immeubles affectés à une activité
professionnelle y compris l’outil de production
(machines et appareils) ou terrains affectés à une
exploitation de quelque nature qu’elle soit.
Les exclusions du champ d’application sont celles
prévues à l’article 3 la loi 37/89 relative à la taxe
urbaine, il s’agit principalement des demeures
royales, habous, et les biens appartenant à l’Etat.
Les exonérations temporaires pour une durée
de 5 ans, concernent les nouvelles constructions,
les additions de constructions ainsi que l’outil de
production à compter de la date d’achèvement
ou d’installation éventuellement lorsqu’ils sont
financés par crédit bail.
Ne bénéficient pas de la dite exonération, les
entreprises citées au dernier alinéa de l’article 4 de
la dite loi relative à la taxe urbaine...
Le taux de la taxe est de 13 ,5% pour les immeubles
affectés à une activité, professionnelle y compris
l’outil de production (machines et appareils) ou
terrains affectés à une exploitation de quelque
nature qu’elle soit.
Pour les immeubles à usage d’habitation le barème
prévu est progressif en fonction de la valeur locative
annuelle.
La valeur locative ne doit pas dépasser les 50 millions
Dhs, disposition applicable depuis le 01/01/2001.
Le produit de la taxe est réparti entre les communes
et l’Etat.
Elle est axée sur la valeur locative à actualiser de 2%
tous les cinq ans.
Le délai de prescription est de 3 ans.
7- Taxe d’édilité :
La taxe d’édilité est établie annuellement sur les
immeubles bâtis, les constructions de toute nature
ainsi que sur les machines et appareils, situés
dans les circonscriptions d’application de la taxe
urbaine.
Cette taxe est assise sur la valeur locative des
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immeubles ou sur le montant des loyers lorsque les
dits biens sont donnés en location.
Cette taxe ne connaît pas d’exonérations, ses taux
sont fixés comme suit :
n 10 % pour les communes urbaines et centres
délimités
n 6 % pour les zones périphériques des communes
urbaines
II-2 -Les impôts et taxes spécifiques
Ces impôts et taxes différent d’une commune
à l’autre par leur base de calcul et les barèmes
applicables avec un allégement ou une exonération
au niveau des communes rurales afin d’éviter
la recrudescence de l’exode et d’encourager la
stabilité du monde rural.
Parmi les principales taxes frappant le secteur
immobilier on peut citer :
n taxe sur les opérations de morcellement, cette
taxe est basée sur la valeur du terrain et concerne
les opérations d’extraction de parcelles d’un titre
foncier mère.
Cette taxe est due par les bénéficiaires des
autorisations de morceler, et la seule exonération
prévue étant l’Agence de Logements et
d’Equipements Militaires (ALEM).
Le taux maximum de la taxe est de 5% de la valeur
vénale du terrain.
n taxe sur les opérations de lotissements : elle
est basée sur les coûts des travaux de viabilisation
engagés sur une opération. Cette taxe est instituée
à l’occasion de toute opération de lotissement.
Le taux maximum de la taxe est de 5%.
Le redevable de la taxe est le bénéficiaire de
l’autorisation de lotir.
Les redevables sont tenus de déclarer au service
communal compétent :
¸ le coût estimatif des travaux au moment de
dépôt de l’autorisation de lotir ;
¸ le coût réel des travaux au moment de la
délivrance du permis de conformité ou procès
verbal de réception des travaux.
Cette taxe est perçue à hauteur de 75% au début
des travaux par le régisseur de la commune, le
solde du montant de la taxe exigible est liquidé sur
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la base du coût réel des travaux.
n taxe sur les opérations de constructions : elle
est calculée sur la base du mètre carré couvert,
chaque fraction de mètre carré étant comptée
pour un mètre carré entier, en ce qui concerne les
constructions comportant des balcons situés sur le
domaine public communal, la superficie des dites
saillies compte double pour le calcul de la taxe.
La taxe sur les opérations de constructions
porte sur la construction, la reconstruction et
l’agrandissement de toute nature ainsi que les
opérations de restauration dont la réalisation doit
faire l’objet d’une autorisation de construire.
Les montants maximums par mètre carré couvert
varient entre 20 et 30 Dhs.
Pour les opérations de restauration, il est dû un
droit fixe dont le montant maximum est de 500
dirhams.
Cette taxe est payable en une seule fois lors de la
délivrance de l’autorisation de construire.
Les exonérations prévues concernent les logements
économiques et l’agence des logements et
équipements militaires.
n redevance d’occupation temporaire du
domaine public communal pour usage lié à la
25
construction et dont le taux maximum est de
quarante dirhams par mètre carré.
Les redevances sont trimestrielles et tout trimestre
commencé est compté pour un trimestre entier.
La redevance d’occupation temporaire du domaine
public communal notamment par des dépôts de
matériels et de matériaux, par des clôtures ou par
des saillies dues aux échafaudages.
Les redevables de la redevance sont les bénéficiaires
de l’autorisation de l’occupation temporaire du
domaine public communal, elle est liquidée et
versée à la caisse du régisseur municipal.
n les droits de la conservation foncière : Les
droits de la conservation foncière sont ceux prévus
Droit Fiscal
par le décret n° 2-97-358 du 30 JUIN 1997 fixant les
tarifs des droits de la conservation foncière.
Les montants fixes des droits ainsi que les taux ad
valorem par nature d’opération sont détaillés à
l’article premier du dit décret.
Les droits ou taux relatifs aux opérations les plus
courantes sont comme suit :
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Droit Fiscal

Nature de l’opération Droits fixes ou taux

Délivrance de certificat de propriété Droit fixe de 75 dhs
Droit fixe de 75 dhs
Droit ad valorem :
Jusqu’à 50.000 0,5%
Hypothèque ordinaire De 50.001 à 150.000 0,75%
De 150.001 à 5.000.000 1%
De 5.000.001 à 100.000.000 0,75%
Au-delà 0,5%
Mainlevée d’hypothèque Droit fixe de 150 dhs
Morcellement établi par un géomètre privé Droit ad valorem 1%
Droit ad valorem de la valeur des constructions et
0,5%
des accroissements
Mise en concordance avec l’état des lieux Droit fixe 75 dhs

Minimum de perception 450 dhs

Successions Droit fixe par propriété 75 dhs

n la taxe notariale : La taxe notariale est perçue conseil pour l’élaboration de plans d’opérations au
pour le compte du trésor par les secrétaires profit des établissements à risque majeur.

26
greffiers chargés du notariat. Elle est payable
d’avance, entre les mains de ces mêmes agents
tant sur les actes authentiques dont la rédaction
est requise que sur les pièces et actes dont il
sera fait usage ou en conséquence desquels ces
contrats seront passés.
La taxe notariale est acquittée au bureau de
l’enregistrement par les notaires dans le mois de la
date des actes qu’ils ont rédigés.
conseil pour l’élaboration des plans d’évacuation
dans le domaine de la sécurité incendie et de la
panique.
Les tarifs de la dite taxe sont fixés par arrêté
conjoint des ministres de l’intérieur et des finances,
toutefois et pour ce qui est des constructions
cette rémunération est de 20 Dhs par mètre carré
aménagé.

Le service de l’enregistrement exerce le contrôle de
la perception de la taxe notariale et des autres droits
exigibles, à cet effet il se fait communiquer, sans
déplacement, le répertoire, les actes en minutes
qui y sont portés, ainsi que les registres et pièces de
comptabilité.
La taxe est versée auprès du percepteur compétent
du lieu où le service est rendu au moyen d’un
bulletin de versement établi sur la base d’un état
de service rendu dûment signé par le bénéficiaire
et par les services de secours et de lutte contre
l’incendie

n la taxe de la protection civile : Elle a été II- La fiscalité immobilière spécifique

instituée par le décret n° 2 -97 – 344 du 30 Juin 1997,
Des dispositions fiscales spécifiques sont
pour rémunérer les services rendus par l’inspection
prévues, d’une part, au titre des conventions
de la protection civile relevant du ministère de
conclues avec le gouvernement marocain dans
l’intérieur au titre des prestations suivantes et
le cadre du programme des 200.000 logements
concernant particulièrement le secteur :
et, d’autre part, dans le cadre des opérations
instruction des dossiers de lotissement, de de construction des campus et des cités
construction, de modification ou d’aménagement. universitaires.

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La convention de réalisation de 2500
logements dans le secteur social :
Les principales dispositions fiscales de cette
convention devant être signée avec l’Etat sont
reprises par l’article 19 de la loi de 1999-2000 tel
que modifié et complété par l’article 16 de la loi de
finances de 2001 sont les suivantes :
¸ l’exonération des droits d’enregistrement et du
timbre
¸ l’exonération des droits d’inscription sur les livres
fonciers
¸ l’exonération de l’impôt des patentes
¸ l’exonération de l’impôt sur les sociétés
¸ l’exonération de l’impôt général sur le revenu
¸ l’exonération de la taxe urbaine
¸ et de tous impôts, taxes, redevances, et
contributions perçus en faveur des collectivités
locales et de leurs groupements
Le bénéfice de ces exonérations est conditionné par
la signature d’une convention avec l’Etat assortie
d’un cahier de charges et un état du nombre
de logements réalisés dans le cadre de chaque
programme ainsi que le chiffre d’affaires y afférent.
Le signataire est dans l’obligation de :
¸ réaliser un programme de 2500 logements sur
une durée de cinq ans (3500 logements pour
les premières conventions signées au départ, loi
de finances 99/00 du 01/07/99) à compter de la
date de délivrance du permis de construire. Le
programme peut comporter plusieurs projets de
construction répartis sur un ou plusieurs sites dans
une ou plusieurs villes.
¸ tenir une comptabilité séparée
Ces avantages prévus dans le cadre de ces
programmes conventionnés visent tous les impôts.
Nonobstant les exonérations précitées, l’application,
en pratique, de ces conventions a soulevé les
remarques suivantes :
¸ l’exonération des achats n’est pas prévue en
matière de TVA ;
¸ la patente est calculée sur la base du chiffre
d’affaires, et en cas d’absence de ventes ce sont les
coûts qui sont pris comme base pour le calcul de
l’impôt ;
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¸ la société est tenue de joindre une copie de la
convention et le programme au dépôt du premier
bilan ;
¸ l’impôt général sur les revenus est dû sur les
salaires.
Les sanctions prévues en cas de non respect des
engagements :
A défaut de réalisation de tout ou partie dudit
programme dans les conditions définies par la
convention précitée, les impôts, taxes et droits
exigibles sont mis en recouvrement sans préjudice
des amendes, pénalités et majorations y afférentes.
Opérations de constructions de cités,
résidences ou campus universitaires :
Sont concernés par la dite convention les
promoteurs immobiliers qui réalisent pendant une
période maximum de 3 ans courant à compter de
la date d’autorisation de construire des opérations
de construction de cités, résidences ou campus
universitaires, dont la capacité d’hébergement est
égale ou supérieure à 1000 lits.
Les exonérations prévues concernent les impôts et
taxes ci après :
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¸ les droits d’enregistrement ;
¸ les droits d’inscription sur les livres fonciers ;
¸ l’impôt des patentes ;
¸ la taxe urbaine ;
¸ et tous impôts et taxes, redevances perçues
en faveur des collectivités locales et de leurs
groupements.
¸ les promoteurs bénéficient d’une réduction de
50% de l’IGR ou l’IS au titre des revenus provenant
de la location des constructions réalisées et ce
pour une période de 5 ans à compter de la date
d’obtention du permis d’habiter
Ces dispositions s’appliquent aux opérations
réalisées à compter du 01/01/2001.
Droit Fiscal
III- Vers une reforme de la fiscalité
immobilière :
Afin que le dispositif fiscal appliqué au secteur
immobilier soit un outil au service de l’Etat, sa
fiscalité devrait faire l’objet de réformes profondes
devant toucher tous ses aspects.
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Droit Fiscal

Ainsi un certain nombre d’axes doit être amélioré
afin d’assurer l’efficacité de l’arsenal mis en place.
Les études réalisées par la Direction de la promotion
immobilière relevant du Ministère délégué auprès
du Premier Ministre chargé de l’urbanisme ont
abouti à un certain nombre de constats à partir
desquels des recommandations ont été proposées
pour harmoniser cette fiscalité, la rationaliser et la
rendre très efficace essentiellement par la réduction
des impôts et par la facilité de leur application.
Il est clair et admis que cette réforme ne peut être
réfléchie et admise qu’en fonction des contraintes
budgétaires de l’Etat , en ce sens que le niveau
des recettes au moins actuel soit garanti par des
propositions fiables et logiques .
Parmi ces recommandations on peut citer :
¸ l’allégement du système d’imposition actuel
en réduisant le nombre d’impôts, taxes et taxes
parafiscales relatives aux opérations de lotissement
et de promotion immobilière.
¸ L’allégement des procédures de liquidation des
impôts et taxes liées au secteur.
¸ La réforme du cadre juridique et institutionnel
du secteur de la promotion immobilière et du
logement locatif.
¸ La mise en place de mesures incitatives pour
l’acquisition de logements essentiellement pour
les ménages en vue de les encourager à accéder à
la propriété.

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