TRANSITORIEDADE
e seus donos
Tudo está à venda
Para ler este texto recomenda-se um breve despir-se.
Uma queda de véu, cujo escrúpulo e cuja hipocrisia
recebam a cor das velhas idiossincrasias humanas,
cascas de polimento que vêm dourando o invólucro
embalagem de civilidade fictícia. Parece que hoje
somos mais apurados como raça e espírito, mas
nunca em toda a história da humanidade,
especialmente nas nações aprisionadas pela rede
de dominantes, esteve-se tão à mercê da
intolerância e da esquizofrenia do mercado de
valores e dos valores do mercado, instrumentos
nodais da trama ideológica que tece o mundo agora.
Moral, lógica, ética e estética são questões em
desalinho. O processo crescente de maturação da
economia brasileira, com especial atenção sobre
as fortes oscilações recorrentes no estado de São
Paulo, pelo volume negocial e pela velocidade de
manobras, evidencia a exacerbação da dissociação
de parâmetros morais pregressos em patamares
discrepantes, a julgar por ações, modelos, razões,
formas de valoração e produtos em curso, em
avalanche ascendente rumo ao esgotamento de
normas e à exaustão de reservas.
Com a ruptura das relações culturais de resistência,
o domínio do vago e do imediato, somados ao
pressuposto do “superlucro”, abriu o precedente
condicional irreparável do novo cotidiano.
O “Mercado” é o que regula o certo e o errado. O possível
e a utopia. O realista do visionário. A Prática e a Poética.
O “Mercado Imobiliário” é a figura incerta que
incorpora a personagem mítica do espectro
ambíguo entre a tendência e a viabilidade. No
interposto, algumas das razões que apontam para
os rumos da recente produção arquitetônica,
segundo padrões éticos e estéticos serventes aos
agentes mercadológicos atuantes. O resultado
mais gritante dessa vertente é a transformação
do significado da cidade, de lugar essencial para
um difuso balcão de negócios.
Marcando posição diante dos fatos aviltantes,
entenda-se “Arquitetura” como a fusão de duas
lâminas bem afiadas: 1. a necessidade de
Novos bairros, a cidade
Claudio Manetti
expressão concreta das relações vitais em espaço;
2. a condição ética de quem capta, transporta e
consolida essas relações em matéria. Quer dizer:
objeto inerte ligado ao contexto humano configura
um desejo puro traduzido pela inteligência histórica.
Entenda-se por “Cidade”, então, estas inter-
relações expressas no território.
A história da cidade de São Paulo, assim como na
maioria das cidades brasileiras sob a cíclica do
capital em profusão, demonstra uma inequívoca
força de sobreposição de conflitos e valores que
sistematicamente vem regulando o destino do solo.
A meta resume-se na obtenção da máxima margem
de lucro em mínima margem de tempo.
Nada mais incisivo regula o território paulistano do
que valores em alto giro. O mercado imobiliário vai
para onde quer. O poder público tenta correr atrás.
A cidade incorpora essa máxima e traduz-se em lugar
residual conformado pela divisão de tecidos em
tensão. Nunca um fenômeno. Note-se uma
confluência de intuitos privados via concentração de
interesses voltados para eixos urbanos potenciais.
Ao poder público coube a prerrogativa de enxertar
recursos financeiros para sustentar áreas sob
pressão. Essa condição cria um efeito “gangorra”
de polarizações orçamentárias em pontos estanques
da cidade, sempre privilegiando as órbitas privadas
de grande fôlego.
As recentes incursões públicas na tentativa de
antecipar as ondas do mercado imobiliário visando
captar valores privados aos cofres institucionais, para
equilibrar o ônus da urbanização ampla e aberta,
ganharam fôlego a partir das Operações Urbanas.
Sua menção e seus procedimentos constam,
inclusive, do novo Plano Diretor de São Paulo1. A
grande pendência dessas operações, entretanto,
reside na ausência de um desenho vinculado ao
dispositivo legal; ou seja, como garantir a
qualidade dos espaços urbanos e dos elementos
condicionantes da cidade, nos fragmentos de
reconversão em áreas sob a alça de mira do
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capital imobiliário, mesmo que pautado pelas
determinantes normativas formais, sem perder,
contudo, a unidade urbana. Antecipar o foco das
tendências e projetar as variáveis das alterações,
“velho sobre o novo”, e nunca o “velho junto ao
novo”, poliu a “bola de cristal” dos ensaístas da
economia urbana desde então. Meios de produção
em larga escala estão cada vez mais presentes nos
procedimentos legais da gestão pública. Um querer
institucional inexorável, febre de construção sobre
o construído, teias legislativas alargadas e perfis
híbridos parcos de economia mista.
Mas que cidade é esta que conforma a expressão
básica dos valores éticos do mercado, e quem são
os agentes que a fazem com tal intensidade?
Paisagem urbana e marketing
Aspectos preponderantes na rotina da cidade estão
sendo revistos. Sabe-se que o tempo de substituição
dos momentos urbanos está cada vez mais rápido.
Nega-se com mais velocidade os legados.
As escalas também mudaram, trazendo a inserção
dos novos projetos de porte. Quanto à configuração
imobiliária, nota-se que a tendência é sobrepujar a
cidade existente negando a maturidade, tanto na
forma como na paisagem residual. Os elementos
arquitetônicos gritam. Os novos prédios buscam
roupagem rebuscada e compositiva. É a negação
da síntese como princípio da inteligência, já que,
nesse caso, cabe ao edifício essa virtual condição.
São edificações independentes das pessoas que as
fazem, embora incorporem solidamente sua imagem
e semelhança: têm personalidade eclética e nenhum
compromisso ideológico; têm tamanho e querem
falar como gente grande; têm embasamento, corpo
e coroamento tão evidentes que poderiam ser
montados sob várias combinações, desde que
sempre muito óbvias; são multifuncionais e
multimídia; têm vasto subsolo reafirmando a “cidade
do carro”, ênfase do indivíduo sobre o coletivo; têm
revestimento caro e pouca provocação tecnológica.
De toda forma, um pacote para venda de consumo
fácil para ser usado por pouco tempo. Nas inter-
relações entre empreendimentos, nenhum espaço
público, nenhum vínculo de equilíbrio, nenhum lugar
para o desenvolvimento intelectual, nenhum
contexto para o exercício da diversidade social.
O caso mais flagrante dessa provocação é a Vila
Funchal. Localizada no perímetro da Operação
Urbana Faria Lima, num bairro originariamente
formado por galpões permeados por vilas
populares, sofreu, em menos de vinte anos,
radical transformação.
O resultado é o produto da cidade sem alma. Manipulação
mera derivada das intenções de quem não a quer como
unidade viva e com inteligência progressiva.
Porção imobiliária em vez de bairro ou lugar de
maturação cultural, sua dinâmica resulta das forças
de coligação privadas, obedecendo a parâmetros
negociais específicos ditados e avaliados em
sistemática independência das relações
institucionais. O antigo bairro que apoiava a cidade
agora se defende dela. A gestão do público passou
a ser privada com anuência governamental.
Um outro “Bairro Novo”
Bairro é um núcleo urbano com personalidade própria
derivada do contexto histórico de conformação
sociocultural de um aglomerado maior.
Sua escala e suas inter-relações com a cidade
dependem dos ciclos de decantação dos tecidos e
das variações estruturais da comunidade. É
fundamental reconhecê-los como transição entre
lugares de domínio e interfaces de conexão,
atentando para os detalhes de seus habitantes e
das trocas destes com as demais ondas de
passagem. Não há como imaginá-los como cidadelas
fortificadas. No entanto, a voracidade do capital
pode consumir bairros sólidos, já que a história
continua viva, mas vale pouco.
O recente concurso de projetos promovido pela
Prefeitura do Município de São Paulo para os
vazios urbanos localizados no hiato entre a Água
Branca e a Barra Funda, merece discussão. A
região tem peculiaridades. Trata-se de um
contexto urbano fundamentado por eixos paralelos
de velocidade, marcando a linearidade sulcada
sobre a planície do Tietê retificado. O
compartimento em questão, resultado das
transformações mais drásticas da cidade de São
Paulo desde o século XIX, perdeu força e sentido
diante do declínio imobiliário e do esvaziamento
industrial. A perspectiva de reconversão para os
trechos estudados é grande, a julgar pela
significativa infra-estrutura existente apoiada na
tese dos grandes planos públicos em gradual
implantação. Mesmo assim, verifica-se a baixa
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resposta dos empreendedores, revelando que
existem outras implicações ainda obscuras para
a efetiva atração de negócios. Compreende-se,
de antemão, que a forte ruptura dos meios de
deslocamento entre as unidades urbanas próximas
espera a complementação de modos secundários
de transporte, uma nova coerência habitacional
e um cauteloso ajuste entre o que pode ser local
do que já é metropolitano. Com a aprovação da
O p e r a ç ã o U r b a n a Á g u a B r a n c a 2, p o u c o s
empreendimentos vieram atraídos pelo mecanismo
de indução. Os precursores, em modelo de
otimização máxima, utilizaram-se dos coeficientes
extrapoláveis previstos pela nova lei, lançando o
delineamento da nova paisagem intencionada pelo
mercado. Embora tenha ficado aquém das
expectativas em termos negociais, até o presente
momento, diferente da euforia na Faria Lima, a
simples existência da lei foi o bastante para
disparar a “sobrevalorização” dos imóveis na região,
inflacionando o potencial na partida. O que se viu
foi o manejo da “mais-valia” independente da
produção, deflagrada pela perspectiva futura,
legalmente amparada. De imóveis de valor
sentimental a terrenos com pendências jurídicas,
tudo se tornou oferta. O recorte fundiário
destacado para a promoção do concurso vem a
reboque dessa tendência.
A pertinência do Concurso parece, em primeira
instância, estar ligada a interesses distintos que
se acotovelam pela publicidade em jogo sem
arriscar investimentos mais expressivos. O poder
público lança possibilidades de desenvolvimento
conjunto, desta feita adquirindo a feição de
investidor em prévia articulação, já que parte do
patrimônio imobiliário envolvido lhe pertence.
Proprietários privados na defensiva aguardam
formas viáveis de negociação e atrativos.
Arquitetos de plantão anseiam pela oportunidade
de experimentar conceitos de cartilha. Por outro
lado, o ritmo de transformação na região segue
cautelosamente. As tendências não são claras,
embora seja evidente a corrida dos grandes
equipamentos institucionais e a sobreposição das
ações de vulto co-localizadas. Aspectos como a
dimensão dos compartimentos de espera,
pendências jurídicas das propriedades, a larga
frente de estoque do vetor sul metropolitano e a
sucessão de valores agregados poderão, por
enquanto, retardar os investimentos na região. Mas
se estes vierem, qual deverá ser o desenho
originado? A julgar pelo resultado do Concurso3,
“o ideal de um Bairro Novo, para morar em São
Paulo no século XXI”, surpreendentemente será o
modelo de uma cidade européia do século XIX.
Nesse sentido, algumas questões deflagram a
análise crítica após o encerramento desse ciclo.
Desde os instrumentos para a formação de um
pacto de urbanidade naquele trecho ao conteúdo
da paisagem pretendida, tudo sugere ao
atendimento de premissas excludentes. O poder
público cria o fato, mas não formaliza a “agência”
para o seu desenvolvimento. Institutos franceses
praticam empreendimentos habitacionais
associados há longa data. Sua longevidade e
eficiência provêm do rigor estrutural dos
programas de aplicação, nos quais a propriedade
da terra, os parâmetros para composição de
parcerias e os fundamentos para a ordenação dos
projetos imobiliários e arquitetônicos são
prerrogativas institucionais. Sem o perfil claro de
um agente promotor não se reconhecem diretrizes
de implementação de produtos, formatos jurídicos
e, tampouco, padrões mercadológicos associados.
Na experiência paulistana, perguntas básicas ainda
não foram respondidas, como a real configuração
da demanda-alvo; um cronograma tático de
operação assumido pelos sócios investidores; a
origem e o gerenciamento dos recursos
orçamentários no tempo; o objeto dos acordos com
os demais cotistas, entre tantas. Com os
incorporadores cépticos e silenciosos, a viabilidade
financeira das propostas premiadas adquiriu um
tom quase acadêmico. Com tal teor de manipulação
aguarda-se o pronunciamento dos grupos de
interesse com um pouco mais de responsabilidade,
uma vez que a tese se baseia no assentamento de
uma população adicional da ordem de 70 mil
habitantes, sem conexões com o sistema de
transporte de alta capacidade e sem projetos
estruturais de suporte metropolitano oficialmente
assumidos. Enquanto isso, do lado dos entusiastas,
o ideário primário representado em composição
tipológica do bloco/quadra com pátio, marcando a
calha viária da cidade espanhola e das pequenas
praças barrocas, em arranjos interligados a um eixo
direcional francês, apresenta-se como alternativa
oficial. Relacionando os padrões enunciados no
concurso, independentemente da pertinência, ao
apetite dos donos da cidade modelados na Vila
Funchal, parece haver uma evidente dissociação
entre produto laureado e desejo imobiliário, negando
as tendências de ocasião. À medida que prefeitura
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TRANSITORIEDADE

e instituições dão legitimidade ao fato, algo parece

dissolver antes dos acordos. Em clara dicotomia,
a aproximação entre ambos padece do “pacto de
Cerdá” 4 , que só poderá brotar da confiança
recíproca quando, enfim, forem definidos
corretamente os papéis e as intenções entre os
agentes públicos e a iniciativa privada. Quem sabe,
sob a maré de tranqüilidade, se possam aprimorar
atributos, redefinir propriedades e garantir que o
desenho da cidade não seja tratado como pano de
fundo ou ensaio de última hora, mas num cuidadoso
procedimento coletivo reflexo das intenções
realmente públicas, revertendo metas de
desempenho pré-formatados. As razões do
desenho, por certo, serão outras. Diante de tudo,
vaga em incessante incômodo a tese de como será
possível estabelecer em largo tecido a configuração
de contextos de bairros que atraiam
verdadeiramente os interesses mercadológicos e
permitam deflagrar processos urbanos mais
inovadores de qualidade, produção e gestão. A
urgência pela revisão dos argumentos em voga
decorre da acentuada perda de controle dos que
continuam proliferando o imediatismo como prática
irrefutável sobre as alternâncias consideradas
demais lentas. Nesse sentido, dentre tantas
evidências, aguarda-se a definição do novo papel
das instituições públicas quanto à postura
promocional de projetos estruturais e seus
domínios, desejo do que a sociedade poderá
apreender sobre os destinos da cidade que vem
fazendo. Um “Bairro Novo” em nova visão de cidade
calcada na nova versão de valores a serem
decifrados. Sobre a realidade dos fatos, fica o
retrato da reação dos arquitetos, dos investidores,
dos incorporadores e administradores públicos, e
da forma como tratamos nossa condição humana
diante da insipiência dos atos e das necessidades
históricas, pois, como já se disse, tudo está à
venda... menos o tempo.

Claudio Manetti é arquiteto, consultor e professor da

Escola da Cidade e da Faculdade de Arquitetura da
Universidade Anhembi-Morumbi.

Ilustração: Jonathas Magalhães

1.
Plano Diretor Estratégico, Lei municipal no 13.430/02.
2.
Lei municipal no 11.774/95.
3.
Concurso nacional para um projeto urbano – bairro novo; 1° lugar: PR.1051: Euclides Oliveira, Carolina de Carvalho e Dante Furlan.
4.
Idelfonso Cerdá, engenheiro militar espanhol, responsável pela elaboração e aplicação do Plano Urbanístico de Barcelona, em 1859.

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