Comment miser sur les SCPI pour sa retraite 14/09/2020 15)10

Comment miser sur les SCPI pour

sa retraite
En quête de revenus complémentaires pour la
retraite, sans alourdir votre imposition actuelle ?
Les sociétés civiles de placement immobilier en
nue-propriété permettent de jouir dʼune belle
ristourne sur le prix sans toucher de revenus avant
plusieurs années.

Les SCPI investissent souvent dans lʼimmobilier de bureaux. DPA / Photononstop / DPA / Photononstop

Pour qui souhaite investir dans lʼimmobilier sans soucis de gestion, les
sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) constituent un outil
incontournable. Le principe : un gérant achète des biens dans le secteur
tertiaire avec lʼépargne de plusieurs investisseurs (murs de boutiques,
bureaux, hôtels, etc.) en France et à lʼétranger, il en assure la gestion

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courante et reverse régulièrement une quote-part des loyers aux

détenteurs de parts de la SCPI. En 2019, cet investissement a encore
affiché un très bon rendement moyen, 4,40 %, contre 4,35 % en 2018.

Lire aussi La pierre-papier a moins séduit au premier semestre

Si toutefois vous nʼaspirez pas à augmenter vos revenus dans lʼimmédiat,

mais que vous anticipez dʼen avoir besoin plus tard, par exemple dans dix
ans, il peut être opportun de faire lʼacquisition de parts de SCPI en
passant par un « démembrement » temporaire.

Cette opération consiste à séparer, pour plusieurs années, la nue-

propriété dʼun bien (droit dʼen disposer, notamment de le revendre) de
lʼusufruit de ce même bien (droit dʼen jouir, notamment dʼen percevoir les
revenus).

Pas dʼusufruit, pas de revenus...

Si vous acquérez les parts de SCPI en nue-propriété, sans lʼusufruit, vous
nʼaurez, dans un premier temps, « pas le droit dʼencaisser les revenus »
(les loyers), détaille Christophe Chaillet, directeur de lʼingénierie
patrimoniale chez HSBC France. Ce nʼest quʼau terme de la période
prévue de démembrement, en général au bout de dix à quinze ans, que
lʼusufruit sʼéteint automatiquement et que vous récupérez, sans frais
supplémentaires ni fiscalité, la pleine propriété des parts – donc la faculté
de toucher les revenus émanant de la SCPI.

Lʼopération permet, avant tout, de payer les parts moins cher. La décote
est calculée de façon à « compenser la perte de revenus versés par la
SCPI à lʼusufruitier durant le démembrement », explique Olivier Sénéchal,
conseiller en gestion de patrimoine chez OSL, à Caen. Plus le
démembrement est long et plus la SCPI verse de dividendes, plus le prix
de la nue-propriété de la part sera bas.

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Lire aussi Qui a intérêt à alimenter le nouveau plan dʼépargne-

retraite ?

Selon la SCPI choisie, la décote va de 27 % à 38 % pour un

démembrement de dix ans et de 29 % à 43 % sʼil dure quinze ans, dʼaprès
Meilleurescpi.com. « Grâce au démembrement, un épargnant peut donc,
avec le même budget, acheter la nue-propriété de davantage de parts
que sʼil réalisait lʼopération en pleine propriété », souligne Jonathan
Dhiver, le fondateur de ce site.
Deuxième avantage : comme cʼest lʼusufruitier qui touche les revenus
fonciers, cʼest lui qui règle lʼimpôt sur le revenu et les prélèvements
sociaux liés à ces derniers. Ainsi, « le nu-propriétaire nʼaugmente pas sa
pression fiscale pendant le démembrement », relève M. Sénéchal.
Dʼautant plus intéressant que vous êtes fortement imposé…

Des parts démembrées difficiles à vendre

« Lʼachat de la seule nue-propriété est une excellente solution pour qui
veut sʼassurer des revenus différés », résume Valérie Bentz, responsable
des études patrimoniales à lʼUnion financière de France. Une formule
particulièrement adaptée pour un actif anticipant une chute de revenus
lors du passage à la retraite, mais aussi pour un jeune senior souhaitant se
préparer une hausse de revenus pour son entrée dans le quatrième âge,
pour contribuer à financer une éventuelle dépendance, notamment.

Et si, finalement, vous nʼavez pas besoin de revenus à la fin du

démembrement ? Il sera possible de revendre la pleine propriété des
parts, pour récupérer un capital.

Lire aussi Un usufruitier peut-il construire sur le terrain démembré ?

Et si vous mourez avant dʼavoir récupéré lʼusufruit ? Lors de votre

succession, vos parts démembrées seront transmises à vos héritiers. Les
droits à payer seront calculés sur la valeur majorée de la nue-propriété

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des parts, qui dépendra du nombre dʼannées restant avant lʼextinction de

lʼusufruit.

Malgré les nombreux avantages de lʼachat en nue-propriété des parts de

SCPI, attention à ne pas sous-estimer ses deux inconvénients : vous ne
toucherez rien pendant la durée du démembrement (dʼoù lʼintérêt de
disposer, en parallèle, de placements dont vous pourrez si besoin tirer des
revenus) et il est très difficile de vendre la nue-propriété de parts de SCPI
en cours de démembrement, il faut trouver soi-même un acheteur.

Autre possibilité : acheter lʼusufruit

Acquérir des parts de sociétés civiles de placement immobilier (SCPI)

« démembrées » peut être réalisé en achetant la nue-propriété, mais
aussi, à lʼinverse, en achetant lʼusufruit. Cette seconde option, encore
moins courante, permet de bénéficier dʼune décote élevée sur le prix
dʼachat, de 60 % à 70 % généralement. Mais surtout de toucher les
revenus versés par la SCPI sans attendre plusieurs années.

Inconvénient majeur : au terme du démembrement, vous ne récupérez

aucun capital et vous perdez votre source de revenus, puisque lʼusufruit
revient au détenteur de la nue-propriété. Cet achat peut toutefois
répondre à des objectifs très spécifiques, par exemple en cas de besoin
de revenus complémentaires importants et immédiats, mais temporaires –
financer une coûteuse maison de retraite pour quelques années, les
études à lʼétranger de ses enfants, etc. Cependant, lʼusufruit de parts est
difficile à trouver pour un particulier, il est quasi toujours acheté par des
institutionnels.

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