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61/Me STADT WITTEN

Planungsamt
20.02.2012

Vorentwurf der
Begründung zum qualifizierten Bebauungsplan
gem. § 30 BauGB

Nr. 239 „Waldstraße/Buchenholz“

Vorentwurf
Bebauungsplan Nr. 239 „Waldstraße/Buchenholz“ - Begründung Vorentwurf Seite 2

Inhalt

Teil I – städtebauliche Begründung......................................................................................3


1 Anlass und Ziel der Planung .........................................................................................3
2 Entwicklung der Planung aus übergeordnete Planungsebenen ...............................3
2.1 Regionalplan.....................................................................................................3
2.2 Flächennutzungsplan........................................................................................3
2.3 Stadtteilrahmenplan Annen ..............................................................................3
3 Lage des Plangebietes...................................................................................................4
3.1 Abgrenzung des Plangebietes und derzeitige Nutzung ....................................4
3.2 Erschließung des Plangebietes ........................................................................4
3.2.1 MIV ...................................................................................................................4
3.2.2 ÖPNV................................................................................................................4
3.2.3 Nicht motorisierter Verkehr ...............................................................................4
3.3 Soziale Infrastruktur..........................................................................................5
4 Inhalt der Planung ..........................................................................................................5
4.1 Art der baulichen Nutzung ................................................................................5
4.2 Maß der baulichen Nutzung..............................................................................5
4.3 Öffentliche Verkehrsfläche................................................................................5
4.3.1 Ardeystraße ......................................................................................................5
4.3.2 Erschließung Allgemeines Wohngebiet Ardeystraße........................................5
4.3.3 Ausbau Waldstraße ..........................................................................................6
4.3.4 Erschließungsstich Waldstraße ........................................................................6
4.4 öffentliche Grünflächen.....................................................................................6
5 Sonstige Festsetzungen ................................................................................................6
5.1 Grundstückseinfriedungen................................................................................6
5.2 Abgrabungen ....................................................................................................6
5.3 Gestalterische Festsetzungen nach § 86 BauO NRW......................................7
6 Nachrichtliche Übernahmen..........................................................................................7
6.1 Altlasten ............................................................................................................7
6.2 Bergbau ............................................................................................................7
6.3 Denkmalschutz .................................................................................................7
7 Hinweise ..........................................................................................................................7
7.1 Bodendenkmäler...............................................................................................7
7.2 Bodenaushub....................................................................................................7
7.3 Kampfmittel.......................................................................................................8
7.4 Kinderspielflächen ............................................................................................8
7.5 Baumschutz ......................................................................................................8
8 Kosten .............................................................................................................................8
9 Umweltbelange ...............................................................................................................8
9.1 Festsetzung zum Schutz vor schädlichen Umwelteinflüssen ...........................8
10 vorläufige Flächenbilanz................................................................................................8
Teil II Umweltbericht ..............................................................................................................8

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Bebauungsplan Nr. 239 „Waldstraße/Buchenholz“ - Begründung Vorentwurf Seite 3

Teil I – städtebauliche Begründung

1 Anlass und Ziel der Planung


Aufgrund des demografischen Wandels hat der Rat der Stadt Witten ein Konzept
verabschiedet, welches u.a. auch eine Aufgabe des Sportplatzes an der Waldstraße
zum Ziel hat.
Als Nachnutzung bietet sich an dieser Stelle die Entwicklung eines Wohngebietes
an, um den Annener Siedlungsbereich, der sich nördlich der Ardeystraße Richtung
Osten bis zur Herdecker Straße zieht, durch ein südlich der Ardeystraße gelegenes
Gegenstück zu ergänzen und damit abzurunden. Das Gebiet bleibt dabei hinter der
angrenzenden südlichen und östlichen Siedlungskante zurück.

Im Vorentwurf des Bebauungsplanes sind zwei Bauabschnitte definiert. Ob das


Bebauungsplanverfahren auch für den zweiten Bauabschnitt bis zum Sat-
zungsbeschluss durchgeführt wird, ist derzeit noch nicht abschließend geklärt.

2 Entwicklung der Planung aus übergeordnete Planungsebenen

2.1 Regionalplan
Im Gebietsentwicklungsplan (Regierungsbezirk Arnsberg, September 2001) als Um-
setzung der Regionalplanung ist die Fläche überwiegend als allgemeiner Siedlungs-
bereich (ASB) bzw. allgemeiner Freiraum im Übergang zu Waldbereich dargestellt.
Die Planung ist daher mit der Regionalplanung abgestimmt.

2.2 Flächennutzungsplan
Im Rahmen der Neuaufstellung
des Flächennutzungsplans ist die
schon damals bekannte Absicht,
den Sportplatz für seine Nutzung
aufzugeben in das Verfahren ein-
geflossen und die Darstellung auf
der Ebene des
Flächennutzungsplans geändert
worden.
Die Fläche des Plangebietes ist im
Flächennutzungsplan der Stadt
Witten als Wohnbaufläche
dargestellt. Ein Verfahren zur
Änderung ist daher nicht
notwendig.
Aufgrund der hohen
Verkehrsbelastung ist im
Flächennutzungsplan an der
Nordkante ein notwendiger Schutz
vor Lärm als Hinweis für die
Ebene des Bebauungsplanes enthalten.

2.3 Stadtteilrahmenplan Annen


Für den Stadtteil Annen liegt die im Rahmen der Neuaufstellung des Flächennut-
zungsplans erarbeitete Stadtteilrahmenplanung Annen vor. In dieser wird die Fläche
des Sportplatzes Waldstraße als einzige neue Wohnbaufläche innerhalb des Stadt-

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Bebauungsplan Nr. 239 „Waldstraße/Buchenholz“ - Begründung Vorentwurf Seite 4

teils Annen beschrieben. Die Ziele der Stadtentwicklung für die Wohnbaufläche der
Waldstraße sind in der Dokumentation wie folgt beschrieben:

„Mit Aufgabe der Sportplatznutzung kann dieser Bereich einer neuen Sied-
lungsflächenentwicklung zugeführt werden. Zu berücksichtigen sind dabei
mögliche Restriktionen durch eine Flöz und die notwendigen Abstandsflä-
chen zum hochstämmigen Waldbestand….“

Der Bebauungsplan setzt damit die in der Rahmenplanung formulierten Ziele um.

3 Lage des Plangebietes


Das Plangebiet liegt im
Wittener Ortsteil Annen an
der Grenze zu Witten
Rüdinghausen. Das
Plangebiet bildet die
südöstliche Ecke des
Siedlungsbereiches Annen.
Es liegt südliche der
Ardeystraße und ist heute
zum Teil auch über Diese
und die Waldstraße
erschlossen.

3.1 Abgrenzung des


Plangebietes und
derzeitige Nutzung
Das Plangebiet umfasst den
Sportplatz an der Waldstraße
und weitere technische
Bestandteile dieser Anlage wie einen Lärmschutzwall zwischen der Waldstraße und
dem Sportplatz sowie eine nördlich des Sportplatzes gelegene Stellplatzanlage.
Weiterhin ist die von den Straßen Waldstraße und Ardeystraße begrenzte Fläche
nördlich des Sportplatzes Bestandteil des Plangebietes. Diese Flächen sind stark
Baum bestanden und werden als Minigolfanlage, Kleingärten und öffentlich zugängli-
che Flächen genutzt. Der Geltungsbereich umfasst 2,8 ha.

3.2 Erschließung des Plangebietes

3.2.1 MIV
Das Plangebiet ist durch seine Lage an der Ardeystraße gut an die Wittener Innen-
stadt (5 km) und das Ortszentrum Annen (1,7 km) angebunden und verfügt auch ü-
ber eine gute Verbindung zur Nachbarstadt Herdecke (7 km).

3.2.2 ÖPNV
Mit der von der Buslinie 376 angefahrenen Bushaltestelle „Waldstraße“ verfügt das
Plangebiet über eine Anbindung an das Wittener ÖPNV-Netz Richtung Wittener In-
nenstadt und Herdecke. Aus der Lage der Haltestelle ergibt sich eine Fahrzeit von 15
Minuten Richtung Innenstadt Witten und 23 Min Richtung Herdecke.

3.2.3 Nicht motorisierter Verkehr


Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ist zur Verbesserung der Verkehrssicher-
heit für Fußgänger der Bau eines zweiten Gehweges im Bereich der Waldstraße ge-
plant. Aufgrund eines abgeschlossenen Umbaus der Ardeystraße ist die Situation an
dieser Hauptstraße in jüngster Vergangenheit verbessert worden.

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Bebauungsplan Nr. 239 „Waldstraße/Buchenholz“ - Begründung Vorentwurf Seite 5

3.3 Soziale Infrastruktur


Im Rahmen des Planvorhabens ist die Nutzung der bestehenden sozialen Infrastruk-
tur geplant. Der ev. Kindergarten an der Ardeystraße liegt in 550m Luftlinie Entfer-
nung, und der Kindergarten an der Herdecker Straße in 800m Entfernung.

4 Inhalt der Planung


Der Bebauungsplan hat die Entwicklung eines Wohnstandortes an der Ardeystraße
als Ergänzung zum bestehenden Siedlungsgebiet südlich der Ardeystraße zum Ziel.
Kern des Bebauungsplanes ist daher die Ausweisung von Wohngebietsflächen.

4.1 Art der baulichen Nutzung


Das geplante Wohnquartier soll auch die Ausübung freier Berufe und anderer Wohn-
nebennutzungen innerhalb des eigenen Wohngebäudes ermöglichen, da durch die
elektronische Datenverarbeitung diese Art des Erwerbs fördert. Der daraus ggf. re-
sultierende zusätzlich erzeugte Verkehr wird in die Verkehrsprognose eingerechnet.
Die Art der baulichen Nutzung ist daher als allgemeines Wohngebiet (WA) gem. § 4
BauNVO festgesetzt.

4.2 Maß der baulichen Nutzung


Für einen sparsamen Umgang mit Grund und Boden ist eine durchgängige Zweige-
schossigkeit innerhalb der allgemeinen Wohngebiete festgesetzt. Dieses Maß ent-
spricht auch der bestehenden Wohnbebauung auf der westlichen Seite der Wald-
straße. Diesem Ziel folgend ist eine Grundflächenzahl von 0,4 und eine Geschoss-
flächenzahl von 0,8 festgesetzt.

4.3 Öffentliche Verkehrsfläche


Innerhalb des Geltungsbereiches sind für die Ersterschließung und Ausbauoptionen
des vorhandenen Verkehrsnetzes öffentliche Verkehrsflächen gem. § 9 (1) Nr. 11
BauGB festgesetzt.

4.3.1 Ardeystraße
Entlang der nördlichen Kante des Geltungsbereiches ist eine ca. 4,50m breiter Strei-
fen als Straßenverkehrsfläche festgesetzt. Diese Fläche ist nicht als Teil der Ar-
deystraße ausgebaut, gehört jedoch zur Straßenparzelle der Ardeystraße und sichert
ggf. zukünftige Ausbaumaßnahmen wie den Bau eines Gehweges oder andere Maß-
nahmen.

4.3.2 Erschließung Allgemeines Wohngebiet Ardeystraße


Aufgrund der Funktion der Ardeystraße als Hauptstraße ist die Entwicklung eines di-
rekt über die Ardeystraße erschlossenen Wohngebietes unter dem Aspekt der Ver-
kehrssicherheit schwierig. Eine Vielzahl von nebeneinander liegenden Grundstücks-
zufahrten würde die Leistungsfähigkeit der Ardeystraße verringern und wäre für die
Nutzer der Zufahrten mit Gefahren verbunden.
Bei der Entwicklung des Allgemeinen Wohngebietes an der Ardeystraße ist daher die
Errichtung einer parallel zur Ardeystraße verlaufenden separaten Fahrbahn vorgese-
hen, die baulich von der Ardeystraße getrennt ist und im Einrichtungsverkehr genutzt
werden kann. Eine solche separate Erschließung bietet auch Steigerung der Aufent-
haltsqualität vor dem Haus und Steigerung der Wohnqualität. Durch die Sammlung
der Grundstückszufahrten kann die Verkehrssicherheit verbessert und die verkehrli-
che Leistungsfähigkeit der Ardeystraße aufrechterhalten werden.

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Bebauungsplan Nr. 239 „Waldstraße/Buchenholz“ - Begründung Vorentwurf Seite 6

4.3.3 Ausbau Waldstraße


Die Waldstraße verfügt von der Einmündung in die Ardeystraße bis zur Kurve Rich-
tung Westen auf Höhe der Hausnummer 22 über einen einseitigen Gehweg auf der
Seite der bestehenden Bebauung. Um die Waldstraße für eine zweiseitige Bebauung
durch Bau eines Gehweges auf der Ostseite und Straßen begleitendes Parken ver-
kehrsgerecht ausbauen zu können ist mehr Straßenfläche erforderlich. Daher ist ü-
ber die Fläche der heutigen Straßenparzelle der Waldstraße hinaus ein Streifen von
ca. 3 Metern entlang der Waldstraße als zusätzliche Straßenverkehrsfläche gem. § 9
(1) Nr. 11 BauGB festgesetzt.

4.3.4 Erschließungsstich Waldstraße


Durch die Tiefe des geplanten Wohngebietes und die geplante Erschließungsrich-
tung aus der Waldstraße ist eine zusätzliche Verkehrserschließung Richtung Osten
erforderlich. Aufgrund der geringen Anzahl der zu erschließenden Wohneinheiten
kann diese Verkehrsfläche als verkehrsberuhigter Bereich ausgebaut werden. Daher
ist im Bebauungsplanentwurf eine Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung
(mit der Zweckbestimmung verkehrsberuhigter Bereich) festgesetzt.

Die genauen Abmessungen und die Lage dieser Verkehrsfläche werden im wei-
teren Verfahren noch konkretisiert werden.

4.4 öffentliche Grünflächen


Nördlich der Sportplatzfläche liegt eine Fläche, die u.a. durch einen Streifen hohen
Baumbestands geprägt ist. Die Fläche soll weiterhin als Grünfläche zugänglich blei-
ben. In der gesamtstädtischen Konzeption ist die Realisierung eines Außentreffpunk-
tes für Jugendliche an diesem Standort geplant. Daher ist die Fläche als öffentliche
Grünfläche gem. § 9 (1) Nr. 15 BauGB festgesetzt.

4.4.1 Festsetzung einer Fläche mit Bindungen für Bepflanzung und für die Erhaltung
von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen gem. § 9 (6) Nr. 2
BauGB
Der Inhalt dieser Festsetzung ergibt sich aus der noch durchzuführenden Umweltprü-
fung.

5 Sonstige Festsetzungen
5.1 Grundstückseinfriedungen
Die bestehende Wohnsituation an der Waldstraße ist durch offene Vorgärten und
niedrige Grundstückseinfriedungen geprägt. Diese Gestaltung ist aus städtebauli-
chen Gründen auch für die geplanten Wohngebiete gewünscht. Daher wird die Höhe
und Materialwahl für Grundstückseinfriedungen vor allem in den Vorgartenbereichen
und zwischen den Grundstücken durch eine entsprechende textliche Festsetzung
geregelt.

5.2 Abgrabungen
Zur Erhöhung des nutzbaren Wohnraums innerhalb von Baukörpern über das städ-
tebaulich vertretbare Maß hinaus werden oftmals Abgrabungen zur besseren Belich-
tung von Kellergeschossen genutzt. Der Bebauungsplan ist daher mit einer textlichen
Festsetzung zu Veränderungen der Geländehöhe versehen, dass die mittlere Hö-
henlage der Baugrundstücke darf im Vorgartenbereich nicht durch Abgrabungen o-
der Aufschüttungen von mehr als 1m verändert werden darf.
Maßnahmen zur Herstellung einer einheitlichen mittleren Höhenlage sind davon
ausgenommen. Abgrabungen können weiterhin ausnahmsweise zulassen werden,
sofern sie eine Tiefe von 2,50 m nicht überschreiten. Zwischen Abgrabungen

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Bebauungsplan Nr. 239 „Waldstraße/Buchenholz“ - Begründung Vorentwurf Seite 7

und den Grundstücksgrenzen ist ein Abstand von mindestens 2,00 m einzuhalten.
Die Summe der Abgrabungen darf ein Drittel der Wandlänge höchstens jedoch 4 m
nicht überschreiten.

5.3 Gestalterische Festsetzungen nach § 86 BauO NRW


Die Waldstraße ist im Bestand durch eine prägnante Giebelstellung der Satteldächer
geprägt. Diese Firstrichtung bietet aufgrund der Ausrichtung des Baufeldes auch den
Vorteil, dass die Wahrscheinlichkeit erhöht wird, Baukörper mit einer geneigten
Dachfläche mit Südausrichtung zu errichten. Daher ist im Bebauungsplan teilweise
die Firstrichtung nach § 86 BauO NRW festgesetzt.

6 Nachrichtliche Übernahmen
6.1 Altlasten
Bislang liegen keine Erkenntnisse vor.

6.2 Bergbau
Innerhalb des Plangebietes verlaufen Kohleflöze. Aufgrund der bekannten Tatsache
ist im Laufe des bisherigen Verfahrens bereits eine Untersuchung in Auftrag gege-
ben worden.
Im Rahmen dieser Untersuchung sind die vorhandenen Grubenbilder und Archivun-
terlagen ausgewertet und ein Gefährdungsbereich formuliert worden. Dieser verläuft
von Südwesten etwa von der Waldstraße Nr. 14 nach Nordosten mit einer Breite von
20m.
In dem Bebauungsplanvorentwurf ist daher die entsprechende Fläche mit einem
Hinweis gem. § 9 Abs. 5 BauGB gekennzeichnet und soll im Bebauungsplan nicht
mit überbaubarer Grundstücksfläche ausgestattet werden.

6.3 Denkmalschutz
Bislang liegen keine Erkenntnisse über Denkmäler oder denkmalwürdige Objekte in-
nerhalb des Geltungsbereiches vor.

7 Hinweise
In den Bebauungsplan sind nachrichtliche Hinweise übernommen worden, die bei
Anwendung des Bebauungsplanes zu berücksichtigen sind.

7.1 Bodendenkmäler
Das Vorhandensein von Bodendenkmälern kann generell nicht grundsätzlich ausge-
schlossen werden. Daher ist im Bebauungsplan eine empfohlene Verhaltensweise
für den Fall, dass bei Bodenaushub ungewöhnliche Bodenveränderungen oder Fun-
de angetroffen werden, aufgenommen.

7.2 Bodenaushub
Um den Eingriff in die Topografie zu verringern und mögliche Verunreinigungen des
Bodens zu verhindern, ist im Bebauungsplan ein Hinweis enthalten, dass darauf zu
achten ist, dass Bodenaushub nicht als Abfall anfällt.
Der notwendige Bodenaushub sollte auf dem jeweiligen Gelände verbleiben. Not-
wendige Verfüllmaßnahmen und Geländemodellierungen sollten nur mit unbelaste-
tem Material erfolgen. Der Einsatz von Recyclingbaustoffen ist vorher mit der Unte-
ren Abfallwirtschaftsbehörde abzustimmen.

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Bebauungsplan Nr. 239 „Waldstraße/Buchenholz“ - Begründung Vorentwurf Seite 8

7.3 Kampfmittel
Erkenntnisse sind erst im Laufe des Verfahrens zu erwarten.

7.4 Kinderspielflächen
Im Falle einer Errichtung von Mehrfamilienhäusern ist die Kinderspielsatzung der
Stadt Witten anzuwenden. Daher ist der Bebauungsplan mit dem entsprechenden
Hinweis versehen.

7.5 Baumschutz
Im Bebauungsplan ist der Hinweis auf die Satzung zum Schutz des Baumbestandes
der Stadt Witten enthalten, soweit der Bebauungsplan selbst oder die Begründung
eine andere Regelung treffen.

8 Kosten
stehen noch nicht fest

9 Umweltbelange
Zur Wahrung der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse gem. § 1 (6) BauGB sind
Festsetzungen im Bebauungsplan erforderlich.

9.1 Festsetzung zum Schutz vor schädlichen Umwelteinflüssen


Eine Festsetzung, die bauliche Maßnahmen zum Schutz vor Lärm vorschreibt, ist
wahrscheinlich. Der Umfang dieser Festsetzung wird derzeit erarbeitet.

10 vorläufige Flächenbilanz

Größe des Geltungsbereiches ................................................................ 27.800 m²

Allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO........................................... 16.700 m²


davon überbaubar................................................................ 5.950 m²
Verkehrsfläche gem. § 9 (1) Nr. 11 BauGB .............................................. 2.800 m²
davon mit besonderer Zweckbestimmung
als verkehrsberuhigter Bereich ........................................... 650 m²
Grünflächen gem. §9 (1) Nr. 15 BauGB
öffentliche Grünfläche...................................................................... 8.300 m

Summe: ............................................................................................... 27.800 m²

Teil II Umweltbericht

noch nicht vorhanden

Witten, xx.xx.xxxx

Buresch, Planungsamtsleiter

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