MÉTODO DO RENDIMENTO

Pedro Gameiro Henriques

Instituto Superior Técnico, DECivil
Tel: 21 8418355
pgameiro@civil.ist.utl.pt
 Método do Rendimento

 Método da Capitalização ou Método Analítico

 No método, a propriedade é encarada como um bem

a que estão associados determinados rendimentos
(mensal, anual, sazonal, etc.)

 Toda a renda constitui um rendimento, mas nem todo

o rendimento é expresso em termos de uma renda.

 A “Renda” e o “Rendimento”, podem ser efetivos ou

potenciais.
 Método do Rendimento

V = r × 12 / t

• V – valor comercial presumível da propriedade em

apreço;
 r – renda mensal bruta;
 t - taxa de capitalização bruta ou “yield” bruto;

 Nota: os valores podem tb, ser liquidos

 Tipo de RENDIMENTOS

 Qto à sua Proveniência:

 Podem ser provenientes de propriedades Urbanas ou
Rústicas.

 Qto à sua Efetividade:

 Podem ser Efetivos ou Potenciais, caso venham a
existir no futuro.

 Qto ao Conteúdo:
 Podem ser Líquidos ou Brutos
 Rliq = R – D
 R – rendimento anual bruto
 D - despesa anual
 Estimação dos Rendimentos

Qdo a propriedade não se encontra arrendada, a sua

avaliação com recurso ao “Método do Rendimento” exige
que seja estimado o seu valor potencial.

Contudo a informação recolhida, nem sempre é

imediatamente comparável com a propriedade que se
analisa.

Para Comparar, é necessário ajustar as diferenças entre

os prédios de referência e o prédio a avaliar, tal como no
método comparativo.
 HOMOGENEIZAÇÃO

A homogeneização, consiste num ajustamento que os

elementos de referência devem sofrer de modo a torná-los
homogéneos, isto,é, comparáveis ao prédio em estudo.

A homogeneização dos valores de renda segue de forma

idêntica os procedimentos adoptados para a
homogeneização dos valores de venda do método
comparativo.
 Taxa de Capitalização

É Uma taxa que traduz:

a) A relação existente entre os mercados de
arrendamento e de venda, num dado momento
temporal;

b) Permite obter o valor comercial presumível do imóvel a

partir do conhecimento do rendimento anual;

c) Uma taxa que torna indiferente, a venda do prédio ou o

recebimento de uma renda ao longo do período de
vida;

d) Taxa de capitalização corresponde a uma taxa de

rendibilidade expectável anual bruta real.
Taxa de Capitalização
 TAXA DE ATUALIZAÇÃO

• A taxa de atualização visa compatibilizar valores

monetários futuros, isto é, procura determinar que
valor tem no momento presente, determinado capital
que se irá consumir ou receber no futuro.

Vh – Capital actual
Vf – Capital a receber no fim de 1 período (futuro)
t - Taxa de atualização
n - quantidade de períodos
 TAXA DE ACTUALIZAÇÃO

Qto maior for a taxa de actualização “t” , menor será o

valor actual “Vh”

A taxa de actualização representa a taxa de rendibilidade

(rentabilidade, retorno, remuneração) que o investidor
quer obter quando faz um determinado investimento.
 TAXA DE ACTUALIZAÇÃO

 Componentes da taxa de Actualização:

 Taxa de iliquidez “ T ilq ”.

 Pretende compensar o investidor do facto de não
poder gastar o dinheiro actualmente, dado o mesmo
estar aplicado;

 Taxa de inflação “ T inf ”

 Pretende repor o poder de compra do investidor no
final do investimento
 Trata-se de uma taxa que visa refletir o nível geral de
preços
 TAXA DE ACTUALIZAÇÃO

 Taxa de risco “ Trisc ”

 Representa a rendibilidade relativamente aos
investimentos seguros (risco nulo), tais como as
obrigações do tesouro.

 Qto mais arriscado for o investimento, maior será a

taxa de actualização a utilizar.

 Estas 3 componentes da taxa de actualização podem

ser agregadas de diversas formas, configurando
taxas com diferente sentido, assim:
 TAXA DE ACTUALIZAÇÃO

 1 - Taxa de actualização nominal: “T nom”

 Esta taxa incorpora as três taxas referidas e é de uma

forma simplificada igual a: Tnom = Tilq + Tinf + Trisc
 Esta taxa pode ser sem risco ( obrigações do tesouro)

 2 – Taxa de actualização real: “Treal”

 Incorpora as taxas de iliquidez e de risco, sendo de

uma forma simplificada: Treal = Tilq + Trisc

 3 – Taxa de inflação: “Tinf”

 É a taxa correspondente ao IPC (índice de preços no

consumidor)
 Rendibilidade e Risco

 A taxa de risco é dificil de avaliar. Como determinar o

“prémio de risco” no imobiliário?

 A rendibilidade pode ser medida de forma directa e ser

traduzida em termos percentuais

 O risco não pode ser medido directamente e constitui

um conceito de compreensão e definição difíceis.
 Rendibilidade e Risco

 O prémio de risco é avaliado pela taxa de

rendibilidade adicional relativamente à taxa de
rendibilidade real de um investimento totalmente
seguro, isto é com risco nulo.

 Só é possível avaliar o “prémio de risco” se houver

uma base de dados das taxas nominais anuais.
 VALOR ACTUALIZADO LÍQUIDO

O Valor Actualizalo Liquido “VAL” de qq. Investimento é

igual:

I – Capital investido;
Rm – Receitas no periodo “m”;
Dm – Despesas no periodo “m”;
n – periodos de vida do investimento;
Vr – valor residual;
t- taxa de actualização
 VALOR ACTUALIZADO LÍQUIDO

O Valor Actualizalo Liquido “VAL” simplificado é igual:

Rm – Receitas no periodo “m”;

Dm – Despesas no periodo “m”;
n – periodos de vida do investimento;
t- taxa de actualização
 Taxa Interna de Rentabilidade

Ao igualar-se os dois montantes, o VAL é transformado

num valor nulo, mas tal não significa que o investimento
não seja interessante.

tir - Taxa interna de rentabilidade

Embora, a taxa de capitalização seja apenas, utilizada no

“método do rendimento”, a taxa de actualização e a TIR
podem ser utilizadas na avaliação de qq. tipo de
investimento (imobiliário ou não)
 Taxa Interna de Rentabilidade

A TIR representa a taxa de rentabilidade do investimento.

O valor “V” de aquisição de uma propriedade para

arrendar está dependente da rendibilidade pretendida.

Ou seja, se o valor de aquisição da propriedade, for

inferior, igual ou superior ao máx. referido, mantendo-se
o universo de receitas e despesas idêntico, a taxa de
rendibilidade obtida será superior, igual ou inferior à TIR
pretendida.
 Método do Rendimento

V = r * 12/ Tcap

Esta é a formula classica do método do Rendimento que

relaciona o valor do imóvel com a taxa de capitalização e
com as rendas que por sua vez serão actualizadas
anualmente através de uma taxa publicada em portaria.
MÉTODO DO CUSTO
 MÉTODO DO CUSTO

O Método do Custo também é designado por “Método do

Investimento”, ou “ “Método do Custo de Reposição”.

Viu-se que o “Método do Rendimento”, está associado à

tipologia de investimento no imobiliário caracterizada,
pelo rendimento do arrendamento

No “Método do Custo”, a tipologia de investimento

associado prende-se com alguma transformação do
activo, isto é aumenta ou melhora o uso de um dado
activo imobiliário.
 MÉTODO DO CUSTO

O “Método do Custo”, portanto retrata os seguintes tipos

de investimento no imobiliário:

 Operações de Construção de Raiz;

 Operações de Reabilitação;
 Operações de Loteamento

 O método é de 2 tipos:

 A) Método do Custo ou Evolutivo

 B) Involutivo ou Método do Valor Residual.
 Método do Custo
No método do Custo o bem a avaliar, é tratado como
partes separadas: o terreno e as benfeitorias

Neste Método, pretende-se estimar o valor do imóvel

depois de transformado (construido ou reabilitado).

Ve = Vi + Caq + C + Ecom + L

Ve – Valor do activo depois de transformado;

Vi – Valor do imóvel a transformar;
Caq – despesas de aquisição do imóvel a transformar;
C – Custo da transformação do imóvel;
Ecom – Despesas com a venda do imóvel transformado.
L – Lucro da eventual venda
 VARIANTE INVOLUTIVA – “RESIDUAL”

Na Variante Involutiva, pretende-se estimar o valor do

imóvel antes deste ser modificado (construir ou
reabilitar).

Vi = Ve – (Caq + C + Ecom + L)
Vi – Valor do imóvel a transformar;
Ve – Valor do activo transformado;
Caq – despesas de aquisição do imóvel a transformar;
C – Custo da transformação do imóvel;
Ecom – Despesas comercialização do imóvel
transformado.
L – Lucro da eventual venda

.
 MÉTODO do CUSTO

A) Imóvel Reabilitado ou a construido

O valor do edificado construido, que se pretende

transmitir a titulo oneroso é representado por:

V = T + (C+Ec) + (Ecom + L)

V - Valor comercial do edificado construido;

T - Valor comercial do terreno incluindo impostos (IMT);
C - Custo estimado de construção;
Ec - Encargos com a construção;
Ecom - Despesas de venda;
L - Lucro do promotor.
 VARIANTE EVOLUTIVA

A formula apresentada pode tb. Ser apresentada da

seguinte forma:

V = T + C (1+β) + V (δ + ε)

β = Ec/ C - encargo da constr em função do custo de const

δ = Ecom/ V - desp de venda em função do valor venda
ε = L /V - lucro em função valor venda terreno

Exprimem a dependência em regra do lucro e da comissão

de venda do valor de venda “V”
VARIANTE EVOLUTIVA
Em resumo:
V = T + (C+Ec) + (Dve + L); ou
V = T + C (1+β) + V (δ + ε)
No âmbito do “Método do Custo”, o valor do terreno “T”
deve ser determinado com recurso ao “ Método
Comparativo”, através da prospecção e homogeneização
dos indicadores de mercado relativos a terrenos.
Ao valor do terreno à que considerar no caso de compra
o imposto de selo e o imposto sobre as transmissões
onerosas de imóveis. (Dec-Lei nº287/2003 de 12 Nov )
VARIANTE EVOLUTIVA

Na parcela custo de Construção “C”, temos que avaliar

os custos de construção global:

Os Custos Directos e os Indirectos, os quais incluem o

custo de fabrico as sub-empreitadas e os encargos não
industriais ( de estrutura da empresa).

Na parcela Encargos com Construção “Ec”, tem que se

considerar os :
1 - Encargos Administrativos e os;
2 - Encargos Financeiros.
VARIANTE EVOLUTIVA –

1 - Encargos Administrativos:

• Projectos;
• Licenças e Taxas;
• Gestão do empreendimento;
• Fiscalização do empreendimento.

2 - Encargos Financeiros:

• Capital contratado para a construção;

• Taxa de empréstimo;
• Imposto de selo do empréstimo
VARIANTE EVOLUTIVA –

Na parcela de despesas de venda “Ecom”, e na parcela

de lucro “L”.

Estes valores são dependentes em regra do risco e da

taxa de rendibilidade pretendida para o investidor.

Na operação de construção de raiz, o que é pertinente é

a avaliação do produto imobiliário concluido e não o do
terreno onde está implantado.
VARIANTE EVOLUTIVA

No cálculo do custo de Construção nova “C”, temos três

processos :

1. Estimação por custo unitário: Área bruta construção;

unidades de função, etc.;

2. Estimação por unidades compostas: Especialidades

(capitulos), conjuntos de elementos, etc.;

3. Orçamento por quantidades : Mapa de quantidades

VARIANTE INVOLUTIVA –Terreno p/ Construção
A) Terreno para Construção:

Entre os métodos de avaliação de terrenos urbanos, este é

talvez o preferido, porque o valor dele decorrente é um
reflexo direto da capacidade de utilização do terreno:

T = V - (C + Ec + Ecom + L)

T - Valor comercial do terreno incluindo impostos (IMT);

V - Valor comercial após intervenção ou reabilitação
C - Custo estimado de construção;
Ec - Encargos com a construção;
Dve – Despesas de venda;
L - Lucro do promotor.
VARIANTE INVOLUTIVA –Terreno p/ Construção
A formula apresentada pode tb. Ser apresentada da
seguinte forma:

T = V – [C (1+β) + V (δ + ε)]

β = Ec/C – encargo da const em função do custo de const

δ = Dve/V – desp de venda em função do valor venda

ε = L/ V – lucro em função valor venda terreno

VARIANTE INVOLUTIVA –Terreno p/ Construção
Em resumo:

T = V - (C + Ec + Dve + L) ou;

T = V – [C (1+β) + V (δ + ε)]

• Na variante involutiva, pretende-se estimar o valor do

terreno a ser adquirido.

• Aqui o Valor de “V” deverá ser obtido com recurso ao

“ Método Comparativo”.
• Quanto à restantes parcelas do cálculo de “T” ,
seguem-se aqui, todas as considerações efectuadas
em relação ao método do Custo.
VARIANTE EVOLUTIVA – LOTEAMENTO
 Na variante evolutiva aplicada a esta tipologia de
operação de investimento, o que se pretende avaliar é o
valor do terreno já urbanizado.

 Na “operação de loteamento”, o investidor adquire um

terreno no estado natural, promove a sua
infraestruturação e posteriormente transfere para
terceiros a titulo oneroso, o produto imobiliário
construido (lotes infraestruturados).

 Vl = Tn + Ci +Eci + Dvl +L
 MÉTODO do CUSTO – LOTEAMENTO

 Vl = Tn + Ci + Eci + Evl + L

VI – Valor do terreno infraestruturado;

Tn – Valor comercial do terreno natural;
Ci – Custo das obras de infraestruturação;
Eci – Encargos conexos com a infraestruturação;
Evl – Encargos com a venda dos lotes;
L – Lucro do loteador

Este caso é em tudo idêntico ao caso dos terrenos

para construção, tendo que se utilizar o método
comparativo para calcular o valor de “Tn” .
 VARIANTE INVOLUTIVA – LOTEAMENTO

Nesta “variante Involutiva” o objetivo é avaliar o valor do

terreno no seu estado natural que após aquisição irá
ser objeto de infraestruturação.

Tn = Vl – ( Ci + Eci + Dvl + L)

O valor de “Vl” do terreno infraestruturado deverá ser

determinado com recurso ao “metodo comparativo”
através da prospeção e homogeneizaçãodos
indicadores dde mercado atuais.

Os restantes valores seguem as regras atrás

enunciadas.
DEPRECIAÇÃO
 DEPRECIAÇÃO / apreciação
 Contudo no método do custo viu-se que o bem a
avaliar é tratado como partes separadas : o terreno
e as benfeitorias.

 Ao valor de mercado do terreno é adicionado, o

custo da construção eventualmente depreciado em
função da obsolescência física e/ou funcional e/ou
ambiental e/ apreciado.
 A DEPRECIAÇÃO
 Nestas situações, o valor do imóvel obtém-se, tendo
em consideração a sua eventual depreciação em
função da obsolescência física e/ou funcional e/ou
ambiental detetadas

 Ou a sua eventual sobrevalorização em função de

singularidades arquitetónicas, ou outras verificadas.

Podem definir-se 4 tipos de depreciação:

 Depreciação física
Resulta do desgaste dos componentes construtivos, uso e
exposição ambiental e da sua não conservação
recomendável.
 A DEPRECIAÇÃO
 Depreciação funcional (redução da utilidade)
Perda de valor devido a singularidades ou deficiências
de conceção do imóvel. ( quartos interiores, canalizações
degradadas, etc.)

• Depreciação ambiental
• Perda de valor, por causas ambientais desfavoráveis. (
lixeiras próxima; distúrbios na via publica, outros.

• Depreciação económica
. Perda de valor por causas económicas desfavoráveis
exteriores ao próprio imóvel. ( alteração da conjuntura
económica, dificuldades de meios de transporte, outros)
 A DEPRECIAÇÃO para Terrenos

Depreciação física – não existe;

Depreciação funcional – pode por vezes ser considerada

se houver um mau projecto para o lote, antes da sua
execução;

Depreciação ambiental – o valor deve ser depreciado, em

função dos aspectos negativos da envolvente e/ou das
disfuncionalidades do projeto.;

esta depreciação deve ser efetuada a partir do valor obtido

pelo “ método comparativo” para o terreno.
 A DEPRECIAÇÃO - Terrenos
Assim:

Tdp = T x (1- Kfun) x (1 – Kamb)

Tdp – valor do terreno depreciado

T – valor de terrenos idênticos sem depreciação ;
Kfun – coeficiente que reflete o nível de
disfuncionalidade;
Kamb - coeficiente que reflete o nível de
negatividade ambiental do terreno em apreço.
 Exemplo - DEPRECIAÇÃO - Terreno

 Terreno c/ projeto comercializado a 480€/m2 de A.B.

acima do solo.
 O projeto prevê, 2 pisos com 2 “T3” por piso, cada
com 200m2 de A.B.
 As fracções Esqª estão voltadas para o cemitério e
orientação a Norte, enquanto as Ditª têm boa
exposição.
 Qual o valor do terreno com e sem depreciação?

 Resposta:
 Estimativa de venda dos “T3” esquerdos = 228 000€
Estimativa de venda dos “T3” direitos = 240 000€
 Exemplo - DEPRECIAÇÃO - Terreno

Valor do terreno:

a) Caso não houvesse depreciação

T = 480€/m2 x 200m2 x 4 = 384 000€
Valor terreno em relação às vendas totais das fracções
T / V = 384000 € / (240000 x 4) = 40%

b) Considerando a depreciação
K amb = (240000 – 228000)/240000€ = 5%

Tdp = 480€/m2 x (1- Kamb) x 200m2 x 2 + 480€/m2 x

200m2 x 2 = 374 400€

T /V = 374 400€/ ( 240000€ x 2 + 228000€ x 2) = 40%

 DEPRECIAÇÃO - Construção

Avaliar imóveis exige conhecimentos de construção civil.

Pelo estilo arquitetónico e pelo estado da obra o
avaliador pode estimar a idade da edificação e sua
vida provável, importante para a fixação.

da depreciação : D = K (Vi –Vr) e o valor

Do bem depreciado: Vn = Vi – D

D – depreciação em dado momento;

Vi – valor inicial do imóvel;
Vr – valor residual do imóvel;
K – ftor de depreciação acumulada;
Vn – valor depreciado
 A DEPRECIAÇÃO - Construção

• 1- Método Linear
• Atribui uma parcela uniforme de depreciação a cada
ano durante a vida útil do bem e assim a sua
representação gráfica é uma reta.

• No caso de imóveis com valor residual o seu valor é:

Vn = Vi – K (Vi – Vr)

K = (u/n)
 A DEPRECIAÇÃO - Construção

• 1- Método Linear

Vn – Valor a calcular depreciado

n - Idade útil do imóvel
u – Idade na data da avaliação
Vi – Valor de novo
 DEPRECIAÇÃO - Construção

2 - Método de Kuentzle (Parábola)

• A depreciação se distribui ao longo da vida do bem,
segundo as ordenadas de uma parábola,
apresentando menores depreciações na fase inicial e
maiores na fase final. O coef. Depreciação é dado
pela expressão:

 K – Coeficiente depreciação
 n – Vida útil
 u – Idade aparente do bem na data da avaliação
 A DEPRECIAÇÃO - Construção

3 - Método de Ross
• Considera apenas a idade. Combina os métodos
Linear e da Parábola. O coef. de depreciação é igual:

1 u u 
 2

K     
2  n  n  

u – idade do imóvel
n – expectativa de vida útil
 DEPRECIAÇÃO - Construção

4 - Método de Ross - Heidecke

Estabelece um critério para o cálculo da depreciação

acumulada a ser aplicada ao valor de novo ( Vi)
dependendo, exclusivamente do estado em que se
apresenta o bem examinado.
u/n = Idade % da vida
 u – idade da data da avaliação
 n – idade útil do imóvel


1 u u
2
  1 u  u  
 2

K        1         C
2  n  n    2  n  n   
 DEPRECIAÇÃO - Construção

4 - Método de Ross – Heidecke (cont)

Código Estado de Conservação C
A Novo 0

B Entre novo e regular 0,32%

C Regular 2,52%

D Entre regular e reparos simples 8,09%

E Reparos simples 18,10%

F Entre reparos simples e importantes 33,20%

G Reparos importantes 52,60%

H Entre reparos importantes e sem valor 75,20%

D = K (Vi – Vr) Vn = Vi – D

D – Depreciação Total (Vi – Vr) – Valor depreciável

 OBJECTIVOS

4 - Método de Ross – Heidecke (Exemplo)

Calcular o valor depreciado Vn do imóvel:
A.B. = 250 m2
Custo Construção = 800,00€/m2
Valor residual = 20% u = 27 anos
vida útil; n = 60 anos
Condições físicas: requer reparos importantes
 OBJECTIVOS

4 - Método de Ross – Heidecke (Exemplo cont.)

Resolução:

C = 52,60% (Código G) u/n = 0,45

K= 1
0,45  0,45   1  0,45  0,45  x0,526
2  1 2 
2  2 
K = 0,681
D = 0,681 x 800 x 250 x 0,8 = 108960,00€
Vn = 800 x 250 – 108960 = 91040,00€