BEFORE THE 

MAHARASHTRA REAL ESTATE REGULATORY AUTHORITY 

MUMBAI 
 

COMPLAINT NO.​CC006000000057725 
 
Sneha Sachhanand Tejwani ..Complainant 
 
Versus 
 
Niraj Kakad Constructions ..Respondent 
 
MahaRERA Regn. No. ​P51800010010 
 
Coram: 
Hon’ble Shri Madhav Kulkarni. 
Adjudicating Officer, MahaRERA. 
 
Appearance​: 
Complainants:  Adv  Mahesh 
Kukreja 
Respondents​ :Adv Mohini Thorat   
   
O R D E R 
(Dated 21.09.2020) 
 
1. The  complainant  an  allottee  who  had  booked  a  flat  with  the 

respondent  /  promoter  seeks  withdrawal  from  the  project  and 

refund of her amount with interest and compensation. 

2. The  complainant  has  alleged  that  she  booked  flat  no.  601  on 6​th 

floor,  in  the  project  of  the  respondent  Devi  Kakad  Solitaire  at 

Chembur  in  Mumbai.  The  respondent  had  undertaken 

re-development  vide  agreement registered on 19.08.2013.  The 

respondent  informed  that  he  had  obtained  IOD  and  CC  in 

1
 respect  of  properties  CTS  no.  213,  213/1,  213/2  and  213/3.  The 

price  of  flat  no.  601  was  agreed  at  Rs.1.65  cr.  Agreement  was 

registered  on  08.06.2016.  Complainant  has  paid  Rs.1,52,35,000/- 

i.e.  more  than  85%  of  the  consideration  value.  Only  Rs.11  lakhs 

are  in  balance.  Respondent  had  undertaken  to  deliver 

possession  on  or  before  30.08.2017.  When  the  complainant 

approached  respondent in September, 2017, she found that only 

8  slabs  were  completed.  Work  was  stopped  due  to  technical 

issues  and  permission  from  MCGM.  Respondent  promised  to 

deliver  possession,  however,  complainant  came  to  know  that 

redevelopment  agreement  with  the  respondent  has  been 

terminated  and  arbitration proceedings have been started.  The 

complainant  demanded  refund  of  money  but  respondent  did 

not comply.  

3. The  complaint  came  up  before  Hon’ble  Member  on  14.05.2019 

and  came  to  be  transferred  to Adjudicating Officer.  The matter 

came  up  before  me  on  23.07.2019.  It  was  adjourned  for  plea 

and  written  explanation  of  respondent to 23.08.2019.  Plea of the 

respondent  was  recorded  on  23.08.2019.  But  time  was  granted 

for  filing  written  explanation  to 27.09.2019 on payment of cotss of 

Rs.1,000/-.  Respondent  filed  written  explanation  on  27.09.2019. 

Adjournment  was  sought  by  complainant  on  18.10.2019  and  on 

20.11.2019.  Arguments  were  heard  on  19.12.2019.  As  I  am 

working  at  Mumbai  and  Pune  Offices  in  alternative  weeks  and 

due  to  huge  pendency  in  this  office  and  due  to  lockdown 

conditions  due  to  Corona  Pandemic,  this  matter  is  being 

decided now. 
2
4. The  respondent  has  alleged  that  the  complaint  is  false. 

Respondent  has  been  given  extension  by  MahaRERA  upto 

26.06.2020.  Arbitrator  passed  award  on  26.4.2019  and 

respondent  has  challenged  the  award  by  filing  appeal. 

Complainant  and  her  family  repaid  loan  of  Rs.79  lakhs  at 

different  points  of  time  and  it  was  adjusted  towards  sale 

consideration  of flat no. 601.  Complainant has further paid Rs.73 

lakhs.  Respondent  is  entitled  for  extension  of  time  under  clause 

No.  8  of  the  agreement.  Respondent  was  unable  to  complete 

construction  due  to  unlawful  termination  of  the  development 

agreement  dated  19.08.2013  on  01.12.2016.  Complainant 

approached  respondent  in  September,  2017,  though  she  was 

aware  of  the  termination  of  agreement.  By  an  Order  dated 

12.09.2017,  Hon’ble  High  Court  appointed  Court  Arbitrators.  The 

project  was  also  affected  due  to  demonetization  /  imposition  of 

Good  and  Service  Tax,  non-disbursal  of  amount  by  financer, 

apprehension  of  the  buyers,  about  provisions  of  RERA  and  slow 

down  in  the  business.  The  complaint  therefore,  deserves  to  be 

dismissed. 

5. Following  points  arise  for  my  determination.  I  have  noted  my 

findings against them for the reasons stated below: 

POINTS  FINDINGS 
 
1  Is  the  complainant  allottee  and  respondent  Affirmative 
promoter?   

3
 2  If  yes,  has  the  respondent  failed  to  deliver  Affirmative 
possession  as  per  agreement,  without  there   
being circumstances beyond his control​? 

3  Is  the  complainant  entitled  to  the  reliefs  Affirmative 

claimed?   
4  What Order?  As  per  final 
order 
 

REASONS  

6. Point  Nos.  1  to  3  -    Complainant  has  placed  on  record  copy  of 

agreement  dated  08.06.2016.  Respondent agreed to sell flat no. 

601  on  6​th  floor  for  a  consideration of Rs.1.65 Cr.  Said agreement 

is  admitted  by  respondent.  I  therefore,  answer  point  no.  1 in the 

affirmative. 

7. As  per  clause  no.  8  of  the  agreement, respondent was to deliver 

possession  to  the  complainant  on or before 30.08.2017 subject to 

6  months  grace  period.  It  means  that  with  the  grace  period, 

date  for  delivery  of  possession  was  end  of  February,  2018.  The 

agreement  itself  shows  that  Rs.79,35,000/-  were  already  paid  by 

complainant.  Rs.73  lakhs  were  paid  at  the  time  of  agreement. 

Rs.1.65  lakhs  were  paid  as  TDS.  Only Rs.11 lakhs were to be paid 

before  taking  possession.  Thus  till  the  end  of  February,  2018 

respondent  had  a  period  of  about  21  months  for  delivering 

possession  since  execution  of  agreement.  At  the  time  of 

execution  of  agreement,  almost  85%  of  the  consideration 

amount  was  received  by  the  respondent.  The  payment  chart 

shows  that  the  payment  were  received  from  25.04.2014  upto 

26.05.2016.   

4
8. The  property  card  shows  that  property  belonged  to  Sindhi 

Immigrant  Co-op.  Hsg.  Society.  IOD  dated  13.12.2010  is  in 

favour  of  Secretary  of  the  society.  Development  agreement  in 

favour  respondent  was  registered  on  31.08.2013.  It  is  the 

contention  of  the  respondent  that  previous  payments  were 

made  by  complainant  for  discharging  some  debts.  Anyway, 

vide  agreement  dated  08.06.216,  respondent  agreed  to  sell  the 

flat  to  the  complainant  and  had  received  payment  of  Rs.73 

lakhs  from  complainant  on  26.05.2016.  Receiving  the 

consideration  amount  and  execution  of  agreement  to  sell  the 

flat in question is not at all in dispute. 

9. The  respondent  contends  that  development  agreement  in  his 

favour  was  illegally  terminated  from  01.12.2016.  An  arbitrator 

came  to  be  appointed  by  the Hon’ble High Court on 12.02.2017. 

Now  award  of  the  arbitrator  has  gone  against  the  respondent. 

Respondent  has  challenged  said  award.  The  agreement clause 

E  reads  that  Tulsibai  Jagasia,  Kishore  Jagasia  and  Rohit  Jagasia 

held  the  leasehold  rights  of  the  properties  and  they  were  in 

occupation  of  property.  The  Jagasias  executed  development 

agreement  in  favour  of  respondent  on  19.08.2013.  IOD  was 

already  obtained  on  13.12.2010.  Revised  IOD  was  obtained  on 

21.11.2013  and  CC  was  obtained  on  03.05.2014.  While 

sanctioning  the  plan,  certain  conditions  were  imposed.  The 

agreement  nowhere  shows  that  there  was  any  dispute  with  the 

land  owners.  In  fact  respondent  had  received  85%  of  the 

consideration  amount  from  the  complainant.  Therefore, 

5
 expecting  possession  of  the  flat  by  February,  2018  was  quite 

natural on the part of the complainant.   

10. There  is  notice  dated  01.12.2016  issued  by  Jagiasias  informing 

that  respondent  sold  flats  including  that  of  complainant  behind 

their  back  and  against  the  provision  in  the  development 

agreement.  Therefore,  an  Arbitrator  was  to  be  appointed. 

Accordingly,  by  order  dated  12.02.2017,  Hon’ble  High  Court 

appointed  an  Arbitrator.  The  development  agreement  with 

Jagasi’s  is  not  placed  on  record  by  the  respondent  for  the 

reasons  best  known  to  him.  However,  respondent  admits  that 

arbitration  award  has  gone  against  him.  The  notice  issued  by 

Jagi’s  shows  that  respondent  entered  into  an  agreement  with 

the  complainant  without  complying  with  terms  of  development 

agreement.  Thus  it  was  the  respondent  who  was  at  fault  in  not 

complying  with  terms  of  development  agreement.  Respondent 

cannot take benefit of the wrong committed by himself.   

11. The  respondent  alleges  that  his  business  was  affected  due  to 

demonetisation,  imposition  of  goods  and  service  tax,  non 

disbursal  amount  by  the  financer  and  glut  in  the  market.  The 

alleged  inconvenience  may  have  lasted  for  few  months, 

However,  respondent  had  received  as  much  as  85%  of 

consideration  amount  from  the complainant. Now we are in the 

year  2020,  Respondent  is  still  not  in  a  positon  to  handover 

possession.  There  are  no  justifying  reasons  for  the  delay  and 

respondent  must  blame  himself  for  the  arbitration  award  which 

went against him. I therefore answer point nos. 2 in affirmative. 

6
12. In  view  of  the  discussion  above,  complainant  is  entitled  for 

refund  of  Rs.1,52,32,000/-  together  with  interest  as  provided 

under  rule  18  of  Maharashtra  Rules  Towards  mental  harassment, 

complainant  is  entitled  to Rs. 1 lakh.  I therefore, answer point no. 

3 in the affirmative and proceed to pass following order: 

O R D E R 
 

1) Complainant is allowed to withdraw from the project. 

2) Subject  to  Order  of  Hon’ble  of  High  Court  in  the  arbitration 

matter,  Respondent  to  pay  Rs.1,52,35,000/-  to  the  complainant 

together  with  interest  @10.40  p.a.  from  the  date  of  payments  till 

final realization.   

3) Respondent  to  pay  Rs.1  lakh  to  the complainant towards mental 

harassment suffered. 

4) Respondent  to  pay  Rs.20,000/-  to  the  complainant  as  costs  of 

this complaint. 

5) Complainant  to  execute  Cancellation  Deed  at  the  cost  of  the 

respondent. 

6) Charge  of  above  amount  is  kept  on  the  flat  booked  by 

complainant. 

7) Respondent  to  pay  above  amounts within 30 days from the date 

of this Order.  

 
Madhav Digitally signed by
Madhav Vitthal Kulkarni
Vitthal
    Kulkarni
Date: 2020.09.22
16:50:59 +05'30'

  (Madhav Kulkarni) 
Adjudicating Officer 
Mumbai 
MahaRERA 

7
 Date : 21.09.2020