Cours Chouaf - Pratiques Urbanisme Operat 2016 PDF

Cours: Urbanisme et Aménagement / Urbanisme opérationnel
ICH – INAU 2016
Urbanisme opérationnel
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Comment définir l’urbanisme?

Champs pluridisciplinaire nouveau
= Champ professionnel recouvrant l'étude du phénomène urbain, l'action
d'urbanisation et l'organisation de la ville et de ses territoires
= Développe une méthode de penser sur la ville
= L’art d’aménager et d’organiser les agglomérations urbaines et rurales
(bâtiments d’habitation, de travail, de loisirs, circulation, …)
But un meilleur fonctionnement de l’espace et des

rapports sociaux
L’action en l'urbanisme est en étroite relation avec les sciences humaines (la
géographie, l’aménagement, l’économie, la science
juridique, l’écologie, l’anthropologie, les sciences politiques et la sociologie)
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Généralement - l’urbanisme comprend:
Ensemble de techniques et de règles juridiques, économiques et

sociales relatives à l’intervention des personnes dans l’utilisation du sol
et l’organisation harmonieuse de l’espace.
Notion s’est élargie vers le 20ème siècle
Intégration de la dimension environnementale et de la

durabilité, notamment dans les documents de planification
urbaine (SDAU et PA) et de gestion de l’espace (lotissements).
Introduction les technologies de l’efficacité énergétique et les énergies
renouvelables dans les plans urbains et dans le domaine de la
construction.
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Les éléments caractéristiques de l’urbanisme moderne:
Une politique qui s’exprime à travers la législation
= Les plans d’urbanisme définissant les limites d’utilisation du sol;

= Contrôle du zonage et des subdivisions des terrains: définissant
utilisation autorisée des sols, densités, emprises des rues, services
publics et autres aménagement;
= Les plans de circulation et des transports en commun;
= Les stratégies de protection de l’environnement et de préservation
des ressources rares.
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Partant de ces principes deux volets importants dans la fabrication des

villes:
1. Planification urbaine: Ensemble d’études, de démarches, voire de

procédures juridiques ou financières, qui permettent aux
collectivités publiques de connaître l’évolution des milieux urbains,
de définir des hypothèses d’aménagement concernant à la fois
l’ampleur, la nature et la localisation des développements urbains et
des espaces à protéger, puis d’intervenir dans la mise en œuvre des
options retenues.
Les plans d’urbanisme constituent, à cet égard, des instruments de la
planification urbaine.
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2. Urbanisme opérationnel: Ensemble d’actions, conduites ou

contrôlées par les pouvoirs publics, qui ont pour objet, la fourniture
de terrains équipés (aménagement) et/ou la construction de
bâtiments.
L’urbanisme opérationnel s’adresse à des opérateurs économiques et des

citoyens réels et concerne souvent des espaces et de formes urbaines
constitués.
Exemples : Lotissements, Groupements d’habitations, Rénovation,
réhabilitation, renouvellement urbains, les grandes opérations d’urbanisme
pour créer des nouveaux centres urbains ou renforcer des centres
existants.
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Perspectives : remembrement urbain, aménagement concerté et des
mesures incitatives destinées à encourager les opérations de
renouvellement de réhabilitation et de requalification urbains.
Cet urbanisme requiert la maitrise du foncier et du financement ainsi

qu’un cadre institutionnel et réglementaire.
Les lotissements et les groupes d’habitations sont

aujourd’hui les seuls outils opérationnels de la politique
d’aménagement des villes au Maroc.
• Génèrent l’offre essentielle en matière d’habitat;

• Occultent les structures urbaines à intérêt collectif, notamment
les équipements et les espaces extérieurs;
Les agglomérations sont ainsi le résultat d’une addition de

lotissements successifs dictés par la recherche d’une rentabilité
maximale et d’opportunités foncières.
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Les deux volets sont encadrés par des textes de lois
Définissent les règles, les normes et les procédures de la mise

en pratique des orientations
A travers
La législation urbaine : Ensemble des règles et des institutions qui

contribuent à la réglementation, au contrôle et à l’utilisation du sol
conformément à l'intérêt général.
Les techniques = sont celles de la police administrative : interdictions,

autorisations, injonctions (Ordre formel d’obéir sur le
champs à des règles d’urbanisme).
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Les sources du droit qui régit les deux volets du domaine sont:
• Les lois
o 12.90 et 25.90;
o Le Dahir du 25 juin 1960;
• Les règlements:
o Décrets d’application;
o Le décret du 26 décembre 1964, définissant les zones d’habitat
économique et approuvant le règlement général de construction
applicable à ces zones;
o Les documents d’urbanisme;
o Les circulaires; …
• La jurisprudence.
Les projets en instance:
• Projet du code de l’urbanisme.
• Projet de décret approuvant le règlement général de construction
(Volet technique).
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Rappel:
Le droit d’urbanisme dans sa pure expression juridique et technique

remonte au début du 20ème siècle avec l’installation du protectorat.
Le Maroc premier pays à se doter d’un instrument législatif en matière

d’urbanisme (Loi 16 avril 1914). 05 ans avant la France.
Un pionnier dans le domaine
Pourquoi le Maroc?
• Chantier d’expérimentation;
• Liberté d’action et de création;
• Terrain fertile permettant l’application des règles les plus
modernes de l’urbanisme.
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Il s’agit :
• Droit d’inspiration française qui a évolué au rythme d’une

urbanisation rapide très fortement marquée par la croissance
urbaine et l’explosion démographique;
• d’un urbanisme importé;
• d’une figure moderne d’un urbanisme marocain.
Va rompre avec l’urbanisme traditionnel inspiré des règles musulmanes
La Médina était la première forme d’urbanisme d’origine

musulmane et arabe
• Les rapports sociaux modelaient l’espace urbain;
• Régie par des corpus juridiques ou traités qui règlementaient à
la fois (la construction, le vis-à-vis et l’usage des espaces publics;
• Il s’agit d’un dispositif rayonnant dont le point central est la
grande mosquée et l’habitat disposé autour des rues
marchandes, les impasses et l’encerclement par les vieux
remparts;
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04 textes fondamentaux vont marquer la première période de

l’intervention coloniale dans la réglementation en matière d’urbanisme:
• Le dahir du 16 avril 1914: Instrument qui a permis de créer entre 1915 et

1925 les principales villes modernes du pays.
Les villes historiques sortent de leurs limites et s’éparpillent.
• Le dahir du 31 aout 1914: donne aux pouvoirs publics les moyens
d’expropriation des terrains.
• Le dahir du 10 novembre 1917: complète celui de 1914 et porte sur les
associations syndicales des propriétaires urbains. (inspirée d’une loi
française de 1865).
A permis de résoudre les problèmes de mise en œuvre des plans

d’urbanisme faute de moyens financiers de l’Administration coloniale.
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• Le dahir de 1919 relatif aux lotissements: qui soumet ces derniers aux
autorisations administratives.
La 2ème vague des textes législatifs (1924-1945) permet la naissance des
centres villes modernes du pays:
Les pouvoirs publics confrontés aux besoins d’une maitrise de l’évolution

urbaine et d’une planification prospective.
Adoption de plusieurs dahirs
Le Maroc passe à un urbanisme plutôt stratégique qui recherche

davantage de cohérence entre la conception et l’exécution des
projets.
Exemples:
• Le dahir de 1933 sur les lotissements
• Le dahir de 1951 sur les expropriations
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Pour finalement aboutir

• Dahir 1952
o Complète celui de 1914;
o Précise d’avantage le contenu ses dispositions pour assurer leur
mise en œuvre;
o Elargit le champs d’application aux banlieues, zones
périphériques, centres délimités et groupements d’urbanisme;
o Renforce le principe du zoning en définissant les zones qui
doivent être délimitées par les P.A:
 Création des voies et places publiques,
 Création des jardins et terrains de sport,
 Création des espaces boisés,
 Etablissement des zones non aedificandi,
 …. Prévoir des zones à usage industriel.
Des nouveaux plans d’aménagement (135 entre 1948 et 1956)

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Du fait de la politique coloniale une partie de la ville

du Maroc commence à prendre forme et présente
une certaine harmonie entre la législation et la
réalisation urbanistique
Jusqu’au 1952 aucune loi n’a été conçu pour le monde

rural
(1960: première loi sur le développement des
agglomérations rurales)
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Depuis le protectorat le Maroc assiste à une réglementation

accélérée et constante des villes.
Cette cadence va peu diminuer lors de l’indépendance
La période 1965-1985 : Une croissance des villes
• Exode rural accélération de l’urbanisation
• Prolifération de l’Habitat non Règlementaire
• Début des années ’70 ¼ de la population vit dans les bidonvilles.

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• Organisation institutionnelle
1967 : Direction de l’Urbanisme au sein du Ministère de l’Intérieur.
1972 : Création du Ministère de l’Habitat et de l’Urbanisme.
1976: Charte communale et renforcement des rôles des collectivités locales (gestion
urbaine).
1977 : Création du Ministère de l’Habitat et de l’Aménagement du Territoire.
1985 : Direction de l’Urbanisme au sein de Ministère de l’Intérieur.
A partir de 1973: Mise en place de Structures de maitrise d’ouvrage parapublique

organisées:
• 1973 : Création de la CIH et la CDG

• 1977 : Création de la CGI.
• 1981 : Création de l’INAU.
• 1984 : Création de l’ANHI et de l’ENA.
• 1984 : Création de l’AU de Casablanca après les tensions sociales de 1981.
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La décentralisation appuyée par la charte communale de

1976 délègue aux élus des communes la charge de la
gestion urbaine
L’absence d’une formation des élus locaux aux techniques

de la gestion explique en grande partie leur incapacité à
maitriser l’évolution urbaine
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Ceci a engendré :
o Une poussée démographique et un exode rural important;
o Une urbanisation accélérée et difficilement maitrisable;
o Une urbanisation non contrôlée marquée par une périurbanisation et un
développement des bidonvilles et de l’habitat clandestin;
o Un éclatement des villes et désarticulation des tissus urbains;
o Urbanisation de terrains exposés aux risques majeurs;
o Une densité tragique dans les tissus anciens accompagnée d’une forte
dégradation des constructions;
o Un espace urbain fragmenté;
o Un bouleversement des systèmes du fonctionnement des espaces tant
urbains que ruraux;
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o Une demande accrue en emplois, en logements et en équipements;
o Une dégradation des tissus urbains et des terrains à fortes potentialités
agricoles;
o Une dégradation du littoral par une urbanisation non planifiée; …
Avec l’arsenal juridique et réglementaire en vigueur
un développement urbain caractérisé par certains

dysfonctionnements liés à la conjugaison de plusieurs
facteurs et notamment:
 le dispositif légal lui-même;
 sa mauvaise application;
 et l’absence des dispositifs adaptés.
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Cette situation a nécessité des nouveaux outils juridiques

pouvant apporter des solution à ces problèmes
1992
o Lois 12-90 et 25-90 qui sont, jusqu’à ce jour, les principales

références juridiques pour la planification urbaine et la gestion des
autorisations d’urbanisme.
• La première définit les différents documents d’urbanisme

(SDAU, P.A, P.Z, …), les règlements de construction et régit
des sanctions pénales.
• La deuxième définit juridiquement les lotissements, les

morcellements et les groupements d’habitation.
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Rappel
Deux volets importants dans le processus de la formation des espaces
(urbains et ruraux) à savoir:
 La planification urbaine: documents d’urbanisme comme

instruments juridiques de référence pour la gestion du territoire
national;
 La mise en œuvre des documents d’urbanisme: notamment à
travers l’urbanisme opérationnel, comme outil da la fabrication
des villes.
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I. Planification urbaine
Les documents les plus pratiqués dans le processus:

1. Schéma Directeur d’Aménagement Urbain (SDAU)
2. Plan d’Aménagement (PA)
3. Plan de Développement des Agglomérations Rurales (PDAR).
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Plan d’aménagement
Le plan d'aménagement a pour objet de définir l’affectation des différentes
zones d’un territoire telles que:
 zone d'habitat,
 zone industrielle,
 zone commerciale, zone touristique,
 zone agricole et zone forestière,
 Les zones dans lesquelles toute construction est interdite,
 Les limites de la voirie (voies, places, parkings) à conserver, à modifier ou
à créer,
 Les limites des espaces verts publics, des terrains de jeux,
 Les emplacements réservés aux équipements publics , ….etc.
Il précise également:
 Les règles d'utilisation des sols et les règles applicables à la construction.
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Durée de vie du P.A. : 10 ans
Le plan d'aménagement comprend :
 un ou plusieurs documents graphiques

 un règlement définissant les règles d'utilisation du sol, les
servitudes et autres obligations imposées en vue de la
réalisation d'un aménagement ordonné et cohérent ainsi que
les règles de construction applicables à la zone concernée.
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II. La mise en œuvre des documents d’urbanisme:

Entre autres, à travers les outils de l’Urbanisme opérationnel.
Axes à développer:
1. Les lotissements
2. Les groupements d’habitations
3. Les morcellements
4. Les constructions
En plus de:
5. Les permis d’habiter et certificats de conformité
6. Le contrôle des infractions en matière d’urbanisme.
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Quelques définitions juridiques:

« Périmètre d'une commune urbaine »
• Par "périmètre d'une commune urbaine" ou "périmètre municipal" on

entend les limites de la commune urbaine ou de la municipalité, prévues
par l'article 5 du dahir n° 1-59-351 du 1er Joumada II 1379 (2 décembre
1959) relatif à la division administrative du Royaume tel qu'il a été
modifié ou complété ;
• Par périmètre urbain d’un centre délimité on entend les limites de cette
partie d’une commune rurale fixées de manière réglementaire.
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Utilité :
• La délimitation des périmètres des communes urbaines et des
centres délimités sert de base pour l’établissement des documents
d’urbanisme ;
• Ladélimitation des périmètres des communes urbaines et des

centres permet à l’administration :
o De contrôler toute opération de construction, de lotissement et
de morcellement ;
o de connaître le volume des recettes fiscales à percevoir,
• La délimitation de ces périmètres permet la protection des terres
agricoles à fortes potentialités ou terres ayant nécessité, pour leur
mise en valeur, de gros investissements tel le cas des terres irriguées
et des secteurs de remembrement agricole.
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S'agissant des zones périphériques au sens de l'article premier de la loi n°

12-90 relative à l’urbanisme, on doit entendre par "zone périphérique", les
territoires ruraux avoisinant une agglomération urbaine (municipalité ou
centre).
La création d'une telle zone permet d'avoir la maîtrise de secteurs

particulièrement sensibles puisque limitrophes de l'agglomération et
devant servir à son extension future :
• En exigeant, pour toute construction à réaliser dans cette zone,
l'obtention d'une autorisation de construire ;
• en permettant l'établissement d'un plan d'urbanisme (plan de zonage
ou plan d'aménagement) pour tout ou partie de cette zone ;
• en assurant une coordination entre les communes concernées.
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Il est à signaler que la zone périphérique des communes urbaines est

fixée automatiquement à 15 Kms à compter du périmètre municipal
en application de l'article premier de la loi n° 12-90 relative à
l'Urbanisme.
Pour les centres délimités, le rayon de cette zone varie suivant

l'importance de la zone d'influence du centre concerné. Il se peut,
toutefois, que la zone périphérique n'ait pas une largeur constante :
elle peut suivre une limite naturelle, rive d'un oued par exemple.
Il va de soi que lorsqu'un centre est érigé en municipalité, le rayon de

sa zone périphérique est porté automatiquement à 15 kms.
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Le problème de chevauchement de deux ou plusieurs zones

périphériques peut se poser. Une solution appropriée doit, par
conséquent, lui être recherchée :
• Si le chevauchement a été constaté lors de la délimitation du

périmètre, il serait préférable de le régler dans le décret fixant ce
périmètre ;
• si le chevauchement n'a été relevé que postérieurement à la

publication du texte fixant ledit périmètre, un décret spécial doit
être pris dans les mêmes formes et conditions, pour la définition des
limites des zones périphériques concernées.
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« Centres délimités»
= une partie du territoire d'une commune rurale, dont les limites sont fixées
par voie réglementaire.
Les zones périphériques des centres délimités sont définies dans chaque cas par
l'acte réglementaire qui fixe le périmètre du centre.
" Groupement d'urbanisme "

= un ensemble territorial comprenant en tout ou en partie une ou plusieurs
communes urbaines ou centres délimités, leur zone périphérique et
éventuellement des territoires ruraux avoisinants en étroite relation
économique avec lesdits communes ou centres et dont le développement
rationnel est lié à la réalisation d'un aménagement d'ensemble et/ou à
la réalisation d'équipements communs.
Les limites du groupement d'urbanisme sont fixées par voie réglementaire.

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La ville se fabrique
1. En conformité avec la réglementation régissant le domaine à travers:

 La mise en œuvre des orientations des documents d’urbanisme
(réalisation de la voirie et des espaces publics par les collectivités
locales);
 Les lotissements, groupements d’habitations, morcellements et
constructions réalisés soir par le secteur public ou le secteur
privé. (conformément aux dispositions des documents
d’urbanisme et des textes de lois en vigueur).
2. Par dérogation à ces documents et aux textes de lois: dérogations

octroyées par l’Administration selon des procédures réglementaires.
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3. Par dérogation à ces documents et aux textes de lois: dérogations

octroyées par le conseil communal en dehors des procédures
réglementaires.
4. En dehors de la loi par la population à différentes échelles

d’intervention.
Fabriquer de la ville conformément avec la

réglementation régissant le domaine
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Qu’est-ce qu’une autorisation d’urbanisme?
C’est une autorisation administrative qui valide l’utilisation et

l’occupation du sol.
Les règles d’urbanisme constituent une limitation administrative au droit

de propriété conformément aux textes de lois en vigueur : Loi 12-90 et
loi 25-90.
L’article 544 du code civil français stipule que : « la propriété est le

droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue,
pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les
règlements ».
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Les règles d’urbanisme peuvent résulter d’obligations générales instaurées

par l’Etat et applicables sur tout le territoire. Elles peuvent également résulter
d’intérêts locaux.
Sous réserve de quelques exceptions, les travaux qui ne sont pas soumis à
autorisation d’urbanisme doivent être conformes aux règles d’urbanisme.
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Quelles sont les différents types d’autorisation d’urbanisme?
• La note de renseignement (*);

• Le permis de construire;
• L’autorisation de lotir;
• L’autorisation de morceler;
• L’autorisation de créer de groupements d’habitation;
• le permis de démolir;
• Le permis d’habiter et le certificat de conformité.
(*) La note de renseignements est un document qui indique les règles

d'urbanisme applicables sur un terrain donné et permet de savoir si
l'opération immobilière à projeter est réalisable.
Sa délivrance n'est pas obligatoire, mais il est toutefois recommandé d'en
faire la demande avant d'engager la réalisation de votre projet.
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Se sont des actes délivrés par des services administratifs
spécialisés.
Selon des procédures administratives régies par des textes de

lois.
Sur la base des documents de références, des normes et des

règlements:
• Le Schéma Directeur d’Aménagement Urbain (S.D.A.U);
• Le Plan de Zonage ;
• Le Plan d’Aménagement ;
• Le Plan de développement ;
• Les Arrêtés d’Alignement et les Arrêtés d’Alignement emportant
Cessibilité ;
• Le Règlement Général de construction ;
• Le Règlement communal de construction ; ….
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LES LOTISSEMENTS
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Le régime juridique applicable aux lotissements est fixé en particulier par les
dispositions :
 Du titre I (articles 1er à 48) de la loi n°25-90 relative aux lotissements,

groupes d’habitations et morcellements, promulguée par le dahir n°1-92-7
du 15 hija 1412 (17 juin 1992) ;
 de la loi n°113.14-00 portant charte communale, promulguée par le dahir

n°1-15-85 du 20 ramadan 1436 (07 juillet 2015) ;
 du titre I du décret n°2-92-833 du 25 rebia II 1414 (12 octobre 1993) pris

pour l’application de la loi n°25-90 susvisée ;
 du dahir n°1-60-063 du 30 Hijja 1379 (25 Juin 1960) relatif au

développement des agglomérations rurales ;
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 du décret n°2.13.424 du 24 mai 2013 approuvant le règlement général

de construction arrêtant les formes et conditions de délivrance des
autorisations d’urbanisme et les pièces à fournir.
 de l’arrêté n°3214.13 du 10 moharrem 1435 (14 novembre 213) fixant les
pièces à fournir pour toutes demandes d’autorisations arrêtées par les
textes législatifs qui concernent l’urbanisme, les lotissements, les
groupes d’habitation et les morcellements.
CHAMP D'APPLICATION
Le régime de l'autorisation de lotir s'applique, au sens de la loi n°25.90,

à l'ensemble du territoire national à l’exception des agglomérations
rurales dotées d'un plan de développement homologué en vertu du
dahir du 25 juin 1960 relatif au développement des agglomérations
rurales.
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 Lotissement = toute division par vente, location ou partage d’une

propriété foncière, en deux ou plusieurs lots destinés à la
construction d’immeubles à usage d’habitation , industriel,
touristique, commercial ou artisanal, quelle que soit la superficie des
lots.
Donc : Il y a lotissement dès la première division en vue de

construire (implanter des bâtiments).
Sans transfert d'un droit à construire, la division ne constitue pas un

lotissement
Dès lors qu'il n'y a pas de division du sol, il n'y a pas de division foncière.
Par conséquent, les divisions en volume échappent à la réglementation
lotissement.
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Assiette foncière Lot 1 Lot 2

A construire A construire
Lotissement
Dahir n°1-60-063
Par dérogation aux dispositions de la loi susvisée n°25-90, la création ou
le développement des lotissements dans les agglomérations dotées
d'un plan de développement est soumis à des dispositions spéciales
(art.9 du dahir n°1-60-063) ;
 Lotissement = toute division de propriété foncière, par ventes ou

locations, successives ou simultanées en deux ou plusieurs parcelles
destinées à la construction d'immeubles soit à usage d'habitation,
soit à usage industriel ou commercial, dont l'une aurait moins de
2.500m2 (art.10).
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 La création d'un lotissement est subordonnée à l'obtention d'une

autorisation administrative préalable.
 L’autorisation de lotir est délivrée par le président de la commune

concernée lorsque le projet est reconnu satisfaire aux dispositions
législatives et réglementaires.
 L’autorisation est périmée si les équipements VRD ne sont pas

réalisés après 03 an.
 Lorsque l'affectation des terrains est définie par un plan de zonage

ou un plan d'aménagement, le silence de l'administration vaut
autorisation de lotir à l'expiration d'un délai de trois mois à compter
du dépôt de la demande.
Le lotissement réalisé dans ces conditions doit satisfaire aux
réglementations en vigueur notamment aux dispositions des plans
de zonage et des plans d'aménagement.
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 Dans les agglomérations rurales dotées d’un plan de développement la

demande d'autorisation est réputée rejetée si l'autorité locale n'a pas
statué dans un délai de trois mois.
 En cas de rejet exprès ou tacite, le lotisseur a la faculté de saisir le

gouverneur de la province qui a trois mois pour statuer. Si aucune
décision n'intervient dans ce délai, le projet de lotissement est réputé
approuvé.
 Toute demande de modification du projet de lotissement émanant soit

du lotisseur, soit de l'administration, interrompt les délais.
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 Dans le cas où le terrain en question est situé dans deux ou plusieurs

communes l’autorisation est accordée par le Ministre de l’Intérieur ou
sur délégation par:
o le gouverneur lorsque le projet est prévu sur des communes
dépendant de la même préfecture ou province;
o ou par le wali de région lorsqu’il est situé sur des communes
relevant de plusieurs préfectures.
Cette autorisation est délivrée après avis des Présidents des Conseils
Communaux concernés.
 Le terrain de lotir doit être immatriculé ou en cours d’immatriculation.

Dans ce dernier cas, le délai imparti aux éventuels requérants pour
faire valoir leurs droits doit avoir été expiré sans qu’aucune opposition
ne soit formulée.
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Pour le Dahir n°1-60-063 : Il stipule dans l’article 10 que:
 L’opération de lotissement est subordonnée à une autorisation de

l'autorité locale, délivrée après avis du chef de la circonscription du
génie rural. Ladite autorisation sera exigée, à compter de la date de
publication au Bulletin officiel de l'arrêté portant approbation du plan
de développement, à l'appui :
a. de toute réquisition d'immatriculation, rectificative ou

complémentaire ;
a. de toute réquisition d'inscription sur les livres fonciers ou tout

dépôt prévu par l'article 84 du dahir du 9 ramadan 1331 (12 août
1913) sur l'immatriculation des immeubles.
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Mais, l’Arrêté conjoint du Ministre de l’Urbanisme et de l’Aménagement

du Territoire et du Ministre de l’Intérieur n° 3214.13 du 14 novembre 2103
précisant les pièces constitutives des dossiers de lotissements arrête
dans l’article premier:
Parmi les pièces à présenter pour toute demande d’autorisation de lotir:
Un certificat foncier délivré par la conservation foncière attestant que

la propriété est immatriculée ou en cours d’immatriculation et le délai
imparti aux éventuels requérants pour faire valoir leurs droits doit
avoir été expiré sans qu’aucune opposition ne soit formulée.
La condition concerne, également, les zones dotées d’un PDAR.

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 Le pétitionnaire doit déposer au siège de la commune un dossier

comportant toutes les pièces exigées par la législation et la
réglementation en vigueur (loi n°25-90 et son décret d’application,
décret n°2.13.424 du 24 mai 2013 approuvant le règlement général de
construction arrêtant les formes et conditions de délivrance des
autorisations d’urbanisme et les pièces à fournir).
EQUIPEMENT DU LOTISSEMENT
Travaux réalisés en totalité

 Le lotisseur est tenu de prévoir les travaux d’équipement suivants :
o La construction des voies intérieures de desserte et des parkings;
o la distribution d'eau et d'électricité, l'évacuation des eaux et
matières usées ;
o l'aménagement des espaces libres tels que places, espaces verts,
terrains de jeux ;
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o le raccordement des voies et réseaux divers internes aux

réseaux principaux correspondants ;
o le raccordement de chaque lot aux divers réseaux internes au
lotissement ;
o la construction des voies et raccordements permettant le libre
accès au rivage de la mer lorsque le lotissement est riverain du
domaine public maritime ;
o l'installation de lignes de télécommunication et leur
raccordement au réseau général des télécommunications (pour
certains lotissements).
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o Les réserves d'espaces destinées :
 Aux équipements collectifs et installations d'intérêt

général correspondant aux besoins du lotissement (centre
commercial, hammam, four, école, dispensaire …) ;
 aux terrains de sports conformément aux dispositions de

l'article 62 du dahir n° 1-88-172 du 19 mai 1989 portant
promulgation de la loi n° 06-87 relative à l’éducation physique et
aux sports qui prévoit la possibilité pour l'administration, selon
l'importance du lotissement, de subordonner l'autorisation de
lotir à l'affectation des espaces destinés aux activités sportives.
Des conventions particulières conclues entre les parties intéressées
fixeront les modalités de financement de l’équipement des espaces,
destinés à ces activités ainsi que leurs conditions d’utilisation.
ICH – INAU 2016
Exception
Dans des cas exceptionnels, l’autorité communale peut déroger à la règle
générale concernant les équipements à prévoir obligatoirement dans le
projet de lotissement (art. 18 de la loi n° 25-90) ;
Cette dérogation est accordée après avis conforme de l'administration

concernée (service de l'hygiène publique), et dans des cas précis dans
lesquels les travaux d'équipement ne peuvent être réalisés :
o Soit pour des raisons techniques (absence du réseau principal de

voirie, d'assainissement, d'eau potable ou d'électricité) ;
o soit pour des raisons de situation géographique du lotissement
(zones de montagne et zones sahariennes) ;
o soit pour des raisons de destination (lotissement composé de lots
de grande superficie destinés à l'habitat).
ICH – INAU 2016
Réalisation de certains équipements par le lotisseur au lieu et place de la

commune
 Le lotisseur peut se substituer à la commune en s'engageant à prendre en

charge la réalisation des réseaux principaux de voirie et d’assainissement.
 Cela se fait sur la base d’un accord conclu entre les deux parties.
 Dans ce cas, les frais engagés peuvent être remboursés par la commune
qui percevra à son profit auprès des propriétaires des terrains bénéficiant
de ces nouveaux réseaux.
 Cette indemnité est calculée comme en matière de taxe de premier
établissement.
 Elle est recouvrée par la commune selon les modalités prévues par ladite
taxe auprès desdits propriétaires et reversée au lotisseur à concurrence
du montant des travaux qu’il a effectués aux lieu et place de la commune.
ICH – INAU 2016
 Le lotisseur doit obligatoirement déclarer l’achèvement des travaux

d’équipement prévus par le projet de lotissement.
 Les travaux ainsi achevés feront l’objet d’une réception provisoire et

d’une réception définitive.
 La réception provisoire permet de s’assurer que les travaux

d’aménagement et d’équipement exécutés, sont conformes à ceux
prévus par le projet autorisé.
 Cette réception doit être faite dans les 45 jours qui suivent la
déclaration d’achèvement des travaux d’équipement.
ICH – INAU 2016
 Au cas où la commission constaterait un défaut de conformité entre

les travaux effectués et les documents approuvés, elle en dresse
constat.
 Si après notification de ce constat, il n'est pas procédé par le lotisseur

dans le délai imparti par ledit constat à la régularisation de la situation
existante, par modification, démolition ou réalisation de travaux
complémentaires, l'autorité locale fait procéder d'office aux frais du
propriétaire à la démolition des ouvrages entrepris irrégulièrement ou
à l'exécution des ouvrages nécessaires.
ICH – INAU 2016
La commission chargée d’effectuer la réception provisoire est composée

des membres suivants :
o Le représentant du conseil communal, président ;
o l'architecte communal ou à défaut, l'architecte préfectoral ou
provincial ;
o l'ingénieur communal ou à défaut, l'ingénieur préfectoral ou
provincial;
o le représentant de l'autorité administrative locale ;
o le représentant de l’agence urbaine ;
o le représentant des services de la conservation foncière et des travaux
topographiques concernés;
o le représentant du ministère de l’Equipement lorsqu'il s'agit de
lotissements riverains du domaine public maritime ou des voies de
communication routières autres que communales ;
o le représentant des services chargés de la distribution d'eau et
d'électricité.
ICH – INAU 2016
Sont également convoqués :

o Le représentant de ou des organismes chargés des télécommunications
lorsque le lotissement doit être relié au réseau général des
télécommunications ;
o le représentant des services régionaux du Ministère de la Culture,
lorsque le lotissement peut avoir une incidence sur les monuments
historiques et les sites classés ou inscrits situés dans sa proximité.
Si lotissement situé dans deux ou plusieurs communes

o Le représentant de chacun des conseils communaux intéressés ;
o l'architecte et l'ingénieur préfectoraux ou provinciaux ;
o et, le cas échéant, l'architecte et l'ingénieur en fonction dans chacune
de ces communes.
Dans ce cas, la présidence de la commission de réception des travaux est

assurée par le représentant de l'autorité administrative ayant délivré
l'autorisation de lotir.
ICH – INAU 2016
 Aussitôt l'autorisation de lotir délivrée, le lotisseur est tenu de

déposer à la conservation foncière concernée un exemplaire du
dossier aux fins de publicité.
 Cette publicité doit être assurée, également, au siège de la commune
concernée;
 Elle peut aussi, et à la diligence de la commune, être faite sur les lieux
du lotissement aux frais du lotisseur;
L’intérêt de cette publicité est de permettre aux candidats acquéreurs :
o De s'assurer que le lotissement a été régulièrement approuvé ;

o de consulter le cahier des charges de ventes, le plan et le programme
qui lui donnent tous renseignements utiles sur :
 La configuration des lots et leur superficie ;
 la nature et la volumétrie de la construction qui peut y être
édifiée ;
 la nature et le nombre des équipements prévus dans le
lotissement.
ICH – INAU 2016
 Un an après la date de l’établissement du procès-verbal de la

réception provisoire, il est procédé à la réception définitive des
travaux d’équipement.
 la réception définitive a pour objet de déterminer si la voirie et les

réseaux divers ne présentent aucune malfaçon.
Au cas où des malfaçons seraient relevées lors des opérations de
réception définitive, le lotisseur est invité à prendre les dispositions
nécessaires pour y remédier.
 Le certificat de réception définitive donne lieu à la remise au domaine

public communal la voirie du lotissement, les réseaux d'eau, d'égout
et d'électricité, les espaces libres et ceux plantés.
ICH – INAU 2016
 Cette remise est formalisée par un procès- verbal signé par le ou les
présidents des conseils communaux intéressés et le lotisseur ;
 Ce procès-verbal permet d'inscrire dans le sommier de consistance

des biens de la commune et sur le titre foncier originel, les
immeubles dont la propriété est ainsi transférée.
 Cette inscription est effectuée gratuitement à la diligence de la
commune intéressée;
 La passation des actes de vente, de location ou de partage des lots
issus d'un lotissement, n'est permise que si les travaux
d'équipement du lotissement concerné font l'objet d’une réception
provisoire ;
 Dans le cas où les travaux d'équipement du lotissement sont réalisés
par secteurs, le lotisseur n’est autorisé à passer que les actes de
vente de location ou de partage portant sur les secteur ayant fait
l'objet d'une réception provisoire (art.10 de la loi 25-90) ;
ICH – INAU 2016
 Les adouls, notaires et les conservateurs de la propriété foncière ainsi

que les receveurs de l'enregistrement doivent refuser de dresser, de
recevoir ou d'enregistrer tous actes afférents aux opérations de vente,
location ou partage s’il n’est pas fourni (art.35 de la loi 25-90) :
 Soit la copie certifiée conforme du procès-verbal de réception

provisoire ;
 soit la copie certifiée conforme de l'attestation délivrée par le
président du conseil communal certifiant que l'opération ne
tombe pas sous le coup de la loi 25-90.
 Les actes de vente, de location et de partage doivent se référer au
cahier des charges du lotissement et au règlement de copropriété –s’il
existe-;
 A ces actes doit être obligatoirement annexée la copie certifiée
conforme du procès-verbal de réception provisoire ou de l’attestation
prévue ci-dessus;
ICH – INAU 2016
Travaux réalisés par tranches

Le lotisseur peut être autorisé à réaliser l’équipement du lotissement par
tranches successives (art.37 de la loi n°25-90)
Pour cela et à l’appui de sa demande, le lotisseur est tenu de fournir :
o Un programme établissant un échéancier de réalisation des travaux,

leur estimation ainsi que la désignation des lots qui feront l'objet
d'une demande d'autorisation de vente ou de location à la suite de
l'achèvement de chaque tranche de travaux ;
o une déclaration légalisée informant l'administration sur la manière

dont seront financées les tranches successives et précisant les
garanties que le lotisseur compte présenter pour assurer le
financement des travaux (caution personnelle ou bancaire,
nantissement …).
ICH – INAU 2016
 La garantie doit couvrir le montant prévisible de l’estimation des

travaux d’équipement dont l’exécution n’aura pas été réalisée au
moment de la vente des premiers lots;
 Dans le cas où le lotisseur ne respecte pas le programme

d'échelonnement des travaux d'équipement à réaliser par tranche, le
président du conseil communal lui adresse une sommation d'exécuter
les travaux prévus dans un délai qu'il fixe.
 Si les travaux n'ont pas été réalisés dans ledit délai, la garantie prévue
à ce sujet, joue au profit de la commune à charge par elle ou par la
personne qu'elle déléguera à cette fin, d'exécuter les travaux
nécessaires.
ICH – INAU 2016
 Lorsque la garantie est constituée par une immobilisation de fonds

dans un compte, celui-ci doit être ouvert à la trésorerie générale ou
dans un établissement bancaire.
 Ce compte est alimenté dès l'achèvement des travaux de la première

tranche, par le montant des ventes des lots qui interviennent après la
réception provisoire de chaque tranche de travaux.
 Le déblocage progressif desdits fonds peut être effectué au fur et à

mesure de l'exécution des travaux, après vérification de l'état
d'avancement desdits travaux sur présentation d'une attestation
délivrée par le président du conseil communal.
 L'attestation délivrée par le président du conseil communal précise le

montant des fonds qui pourront être débloqués.
ICH – INAU 2016
 La réception provisoire intervient dès l'achèvement de chaque

tranche de travaux ;
 Le procès-verbal de cette réception provisoire est assorti d'une

attestation du président du conseil communal désignant les lots dont
peut disposer le lotisseur pour la vente ou la location.
La réception définitive intervient après :
 Une année à compter de la date de l'établissement du procès-verbal

de la réception provisoire de la dernière tranche ;
ICH – INAU 2016
Travaux réalisés par secteurs

Le lotisseur a la possibilité de réaliser par secteurs les travaux
d'équipement de son lotissement. Cette disposition doit être précisée
dans l’autorisation de lotir (art.10 de la loi 25-90).
L’article 3 du décret d’application de la loi 25.90 indique, parmi les

pièces à fournir pour toute demande d’autorisation de lotir:
« 1- Un plan de conception urbanistique du lotissement à l’échelle de
1/500 ou 1/1000 …. indiquant:
….. Les limites, la contenance et les dimensions des lots dont le
numérotage doit être continu et progressif même si la réalisation du
lotissement est faite par secteur… »
ICH – INAU 2016
Secteur 1
Secteur 2
Plan de lotissement (Par secteurs)

ICH – INAU 2016
Règlement de copropriété
 Pour les lotissements dont les parties communes telles que voirie,
espaces verts, terrains de jeux, restent propriété privée, un règlement de
copropriété doit être obligatoirement établi par le lotisseur.
 Ce règlement a pour objet de définir notamment:

o Les parties du lotissement qui sont détenues par les copropriétaires
en copropriété;
o Les obligations des copropriétaires;
o Les conditions de nomination du représentant des copropriétaires.
 Ce règlement doit être déposé au siège de la commune avant la

réception provisoire des travaux d'équipement du lotissement.
 Il est soumis à la publicité avant la réception provisoire des travaux

d'équipement du lotissement.
ICH – INAU 2016
Le recours à un architecte exerçant à titre libéral et régulièrement inscrit

à l’ordre est obligatoire (art.13 de la loi 25-90) pour :
 La conception urbanistique du projet de lotissement (composition du

lotissement et son intégration dans le secteur) ;
 l’établissement des documents relevant de la conception

architecturale ;
 l’établissement et la signature du cahier des charges mentionnant les

servitudes de toute nature grevant l’immeuble et les conditions
d’implantation des constructions et des équipements;
 Le suivi des travaux des équipements.

ICH – INAU 2016
Le recours à un géomètre est obligatoire pour l’établissement du plan

topographique sur la base duquel l’architecte concevra le projet de
lotissement (art.14 de la loi 25.90) ;
Le plan topographique établi sur la base des points calculés du

périmètre à lotir figurant au plan foncier doit être établi et signé par un
ingénieur-géomètre-topographe (art.14 de la loi 25.90).
Le recours à des ingénieurs spécialisés est obligatoire pour

l’établissement et la signature des documents techniques (plans et
études afférents à la réalisation de la voirie, de l’assainissement, des
réseaux d’eau et d’électricité) (art 15 de la loi n°25.90).
ICH – INAU 2016
La coordination des travaux : Le lotisseur est tenu de désigner soit un

architecte, soit un ingénieur spécialisé, soit un ingénieur-géomètre-
topographe comme coordinateur chargé de veiller à la bonne exécution
des travaux (art 17 de la loi n°25.90).
PROCEDURE D’INSTRUCTION DES DOSSIERS (Rf. présentation du décret

n°2.13.424 du 24 mai 2013 approuvant le règlement général de
autorisations d’urbanisme et les pièces à fournir).
Des sanctions pénales en cas du non respect

des règlements en vigueur.
ICH – INAU 2016
Deux cas peuvent se présenter

1. Lotissement situé dans une zone couverte de document d’urbanisme
(P.A – P.Z – P.D.A.R)
Se référer au document en vigueur (Plan et règlement)
 Note de renseignements : on reporte l’assiette sur le plan et on

définit l’affectation.
 On vérifie le zoning et le règlement d’aménagement (vis-à-vis,
emprises des voies, cos, cus, …etc).
 On vérifie le respect de la grille des équipements collectifs.
 On examine le raccordement des voies et les lotissements
riverains.
 On juge la conception urbanistique et architecturale du projet.
ICH – INAU 2016
Pièces juridiques essentiels à examiner lors de l’étude d’un projet de
lotissement:
o Documents écrits
 Note de renseignements
 Certificat foncier
 Contrat d’architecte
 Cahiers de charges
o Documents graphiques
 Note de renseignements
 Plan cadastral et plan topographique
 Plan coté
 Plans de lotissement
 Ordonnancement architectural
o Documents relatifs aux études techniques VRD

ICH – INAU 2016
Exemple de certificat foncier

ICH – INAU 2016
Exemple de plan cadastral

ICH – INAU 2016
Exemple de plan topographique / Plan coté

ICH – INAU 2016
Exemple de note de renseignements

ICH – INAU 2016
Exemple de note de renseignements: Règlement

d’aménagement
ICH – INAU 2016
Exemple de plan de lotissement

ICH – INAU 2016
Exemples d’ordonnancement architectural

ICH – INAU 2016
La grille des équipements collectifs
• Une étude des normes des équipements collectifs a été réalisée par la
Direction de l’Urbanisme en 2005.
• L’étude s’est appuyée sur une démarche volontairement orientée vers
les enquêtes sur terrain et les concertations puisque les équipements
par leur nature d’usage public diversifié concernent :
o Les usagers (autant administrateurs qu’administrés) ;
o Les différents départements en charge de la planification des
équipements ;
o Les collectivités locales par leur rôle de gestionnaires du territoire.
ICH – INAU 2016
Objectifs de la grille:
• Une grille normative qui intègre des nouveaux critères de
localisation tel que l’emplacement adéquat ou les distances à
parcourir ;
• Développer une approche réaliste de programmation des

équipements collectifs ;
• Optimiser les superficies d’occupation du sol ;
• Distinguer entre les équipements de proximité et les grands
équipements structurants ;
• Intégrer la distance/temps de desserte comme critère de
programmation.
• Servir de base de travail en tant qu’outil conceptuel référentiel.
ICH – INAU 2016
• Programmer des équipements en fonction de besoins réels liés

à l’habitat en cours de valorisation ;
• Permettre davantage d’équité foncière puisque le lotisseur
réserve les parcelles d’équipement dans le cadre de son plan
d’ensemble ;
• Proposer des regroupements en pôle, par souci de multi
fonctionnalité, de polyvalence, de rentabilité et de qualité
paysagère ;
• Mettre en adéquation la programmation et le profil socio-
économique et démographique du lotissement.
ICH – INAU 2016
Pour une programmation efficiente, l’étude distingue entre les

équipements de proximité et les grands équipements structurants :
• Les premiers liés aux besoins quotidiens et de proximité des
populations ont été normalisés dans le cadre de la présente grille.
• Les grands équipements structurants sont ceux à projeter en terme
de cadre de développement et à concevoir en fonction
d’environnements spécifiques, territoriaux et sociaux. Ils
nécessitent la mise en place de schémas à moyen et long terme et
une programmation technique détaillée réalisée par leur maître
d’ouvrage avant leur insertion dans le schéma urbain. (hôpitaux,
universités, complexes sportifs, grande mosquée, protection civile,
CQP-ITA….)
ICH – INAU 2016
Mode d’application de la grille au niveau du lotissement
Critères Distance ou Temps Seuil max de Surface Nb
Equipement de desserte programmation m² niveau
Ecole primaire 1,5 km 20 mn 8 000 hab 4 000 R+2
Collège 2,25 km 30 mn 16 000 hab 9 000 R+3
Lycée 2,25 km 30 mn 32 000 hab 10 000 R+3
Centre de Santé 2 km 30 mn 30 000 hab 500 R+1

Urbain
Maison de jeune 1,5 à 2,25 20 à 30mn 20 000 hab 600 R+2

km
Foyer féminin 1,5 à 2,25 20 à 30mn 20 000 hab 690 R+2

km
Mosquée quartier 300 m 5 mn variable 200 R.D.C
Mosquée vendredi 600 m 10 mn variable 1500 R.D.C

ICH – INAU 2016
Critères Distance ou Temps Seuil max de Surface m ² Nb niveau

Equipement de desserte programmation
Poste de police 1,5 km 20 mn variable 100 RDC

Four 750 m 10 mn 1 000 hab 100 RDC
Hammam 750 m 10 mn 1 000 hab 200 RDC

Marché couvert + de 2,25 + de 30mn Variable Variable
km
Marché plein air + de 2,25m + de 30 mn Variable Variable
Commissariat + de 2,25 + de 30 mn Variable 1000 R+2
km
Terrain de sport 500 à 1500 10 à 20 mn 20.000 hab 2000

m
Grand jardin > à 750 m > à 10 mn Variable 6 ha
Petit jardin 300 à 700m 10 mn Variable 450 m²
Maison service 1,5 à 2,25 20 à 30mn Quartier 450 m² R+1
public km Arrondissement
Taille des < ou = à 1 1< ou = 5 < ou = 10 < ou = 20 < ou = > à 50
lotissements (ha) à5 à 10 à 20 à 50
Seuil de population < ou = à < ou = à < ou = à < ou = à < ou = à Plus de

(hab.) 1000 5000 10.000 20.000 50.000 50.000
Petit jardin
Four
Densité 200 logements à l’hectare
Hammam
Mosquée de quartier
Poste de police 
Ecole primaire
Maison service public
Collège
Mosquée du vendredi
Commissariat 
Lycée
Maison de jeunes 
Foyer féminin 
Terrain de sport
Grand jardin public
Centre de santé  
Seuil de population < ou = à < ou = à < ou = à < ou = à < ou = à 25.000 à

(hab.) 500 2500 5.000 10.000 25.000 Plus de
50.000
Petit jardin
Four
Hammam
Poste de police
Ecole primaire
Maison service public
Collège
Mosquée du vendredi 
Commissariat 
Lycée
Foyer féminin 
Terrain de sport
Grand jardin public
Centre de santé 
Seuil de population < ou = à < ou = à < ou = à < ou = à < ou = à 12.500 à

(hab.) 250 1250 2.500 5.000 12.500 Plus de
50.000
Petit jardin
Four
Hammam
Poste de police
Ecole primaire
Collège
Arrondissement de
police
Lycée
Foyer féminin 
Terrain de sport
Grand jardin public
Centre de santé 
ICH – INAU 2016

Seuil de population < ou = à < ou = à < ou = à < ou = à < ou = à Plus de

(hab.) 150 750 1.500 3.000 7.500 7.500
Petit jardin
Four
Hammam
Poste de police 
Ecole primaire 
Collège 

ICH – INAU 2016
Regroupement des équipements en pôle:
Le regroupement des équipements en pôle permet une meilleure

rentabilité, une économie d’échelle et favorise une cohabitation
sociale.
Exemple de regroupement possible:
o Maison de jeunes, espace vert de proximité et bibliothèque avec
aire de stationnement.
o Siège de conseil d’arrondissement et siège de caïdat en complexe
administratif avec aire de stationnement.
o Ecole, collège, lycée avec des accès différenciés sur îlot ou partie
d’îlot.
o Maisons de service public regroupant des équipements à recours
stratégiques de type administratifs, sanitaires ou de sécurité.
ICH – INAU 2016
Dispositions relatives aux espaces verts
D’après le projet de décret portant sur le règlement général de

construction, qui peut servir de référence pour la programmation des
espaces verts dans les projets d’aménagement:
• Les espaces verts doivent constituer l’accompagnement normal du
domaine bâti dans les lotissements.
• Les espaces verts publics doivent être pourvus de bancs, des
poubelles et des allées piétonnes.
• Ceux dont la surface est de 1ha et plus doivent être dotés d’au moins
quatre toilettes séparées hommes/femmes.
• Les aménagements légers (kiosques, buvettes, panneaux
publicitaires, …) ne doivent pas dépasser 10% de la surface globale
de l’espace vert.
ICH – INAU 2016
• Dans chaque lotissement ou groupe d’habitation, la surface réservée
aux espaces verts doit être au minimum de 07% de la surface totale.
Les arbres d’alignement dans les avenues et les aires de jeux ne sont
pas inclus dans ce pourcentage.
• La surface des espaces verts pour chaque logement doit être prévue
conformément au tableau ci après:
Nombre de Nombre d’espaces Surface unitaire par

logements verts logement
10 à 50 1 au moins 1,50 m2
51 à 100 2 séparés au moins 1,50 m2
101 à 150 3 séparés au moins 1,50 m2
• Au-delà de 150 logements, il y a lieu d’interpoler à raison d’un espace

vert au moins pour 50 logements.
ICH – INAU 2016
Dispositions relatives aux espaces de jeux pour enfants

• Dans chaque lotissement ou groupe d’habitation, la surface réservée
aux espaces de jeux pour enfants doit être au minimum de 01% de la
surface totale. La surface des espaces verts n’est pas incluse dans ce
pourcentage.
• La surface des espaces de jeux pour enfants pour chaque logement
doit être prévue conformément au tableau ci après:
Nombre de logements Nombre d’espaces de jeux pour
enfants
50 à 100 1 au moins
101 à 150 2 séparés au moins
151 à 200 3 séparés au moins
• Au-delà de 200 logements, il y a lieu d’interpoler à raison d’un

espace vert au moins pour 100 logements.
ICH – INAU 2016
2- Lotissement situé en dehors des zones couvertes de documents

d’urbanisme (PA ou PZ)
Se référer aux dispositions de la loi 25-90 et son décret

d’application
 Dans les périmètres des communes urbaines, des centres

délimités et des zones à vocation spécifique :
o soit surseoir à statuer sur les demandes d'autorisation de
lotir;
o soit délivrer l'autorisation de lotir si le lotissement projeté
est compatible avec les dispositions du SDAU et à défaut
d'un schéma directeur, s'il est compatible avec la vocation
de fait du secteur concerné.
ICH – INAU 2016
 En dehors de ces périmètres, délivrer l'autorisation de lotir, si le

lotissement est réservé à des constructions destinées à l'habitat
dispersé, aux activités touristiques ou aux activités liées à
l'agriculture et à condition que chaque lot ait une superficie
minimale d'un hectare.
ICH – INAU 2016
LES CONSTRUCTIONS
ICH – INAU 2016
Les autorisations de construire

L’autorisation de construire est régie notamment par les dispositions :
 Du titre III (art. 40 à 54) de la loi n°12-90 relative à l’urbanisme,

promulguée par le dahir n°1-92-31 du 15 hija 1412 (17 juin 1992) ;
 Du titre IV (art. 7 et 8) du Dahir n° 1-60-063 du 30 hija 1379 (25 juin 1960)
relatif au développement des agglomérations rurales.
 de la loi n°113.14-00 portant charte communale, promulguée par le
dahir n°1-15-85 du 20 ramadan 1436 (07 juillet 2015) ;
 du dahir portant loi n°1-84-150 du 6 moharrem 1405 (2 octobre 1984)
relatif aux édifices affectés au culte musulman, modifié par la loi n° 29-
04 promulguée par le dahir n°1-07-56 du 3 rabii I 1428 (23 mars 2007);
ICH – INAU 2016
 du décret n° 2-92-832 du 27 rebia II 1414 (14 octobre 1993) pris pour

l’application de la loi n°12-90 susvisée ;
autorisations d’urbanisme et les pièces à fournir;
ICH – INAU 2016
L’autorisation de construire est obligatoire dans:
o Les communes urbaines ;

o les centres délimités ;
o les zones périphériques des communes urbaines et des centres
délimités ;
o les groupements d'urbanisme ;
o les zones à vocation spécifique ;
o les agglomérations rurales dotées d'un plan de développement
homologué ;
ICH – INAU 2016
o le long des voies de communication ferroviaires et routières non

communales sur une profondeur d'un kilomètre à compter de l'axe
desdites voies ;
o le long des limites du domaine public maritime sur une profondeur de
5 kilomètres ;
o les lotissements autorisés conformément à la législation en vigueur.
En dehors desdits périmètres, cette obligation peut être étendue pour tout
ou partie du territoire national ou pour certaines catégories de
constructions définies par décret. Ce dernier fixe également les règles et
servitudes notamment d'implantation auxquelles devront satisfaire les
constructions dans l'intérêt de la salubrité, de la commodité, de la circulation,
de la sécurité et de l'esthétique.
ICH – INAU 2016
L’autorisation de construire est délivrée par:
o Le président du conseil communal concerné ;

« …dans les conditions et les modalités fixées par les lois et les règlements en
vigueur » comme stipulé dans l’article 50 (3 paragraphe) de la charte
communale.
o le président du conseil d'arrondissement pour les petits projets de

construction ;
o le wali de région ou le gouverneur de la préfecture ou de la province

concerné dans les cas :
 d’autorisation de construire des édifices du culte musulman ;
 d’exercice du pourvoir de substitution en cas de défaillance du
président du conseil communal conformément à l’article 76 du
Dahir n° 1.15.85 du 07 juillet 2015 portant application de la loi 113.14
portant charte communale (ancien article 77 de la loi 78.00).
ICH – INAU 2016
o le pacha du méchouar pour les projets de construction situés dans les

communes des méchouars.
NB.
Dans les zones périphériques des communes urbaines, le président du
conseil de la commune rurale ne peut accorder le permis de construire
qu'après coordination avec le président de la commune urbaine à la
limite de laquelle s'étende la zone périphérique.
ICH – INAU 2016
Conditions de délivrance
o Conformité aux dispositions législatives et réglementaires (plan

d'aménagement, plan de zonage, plan de développement) ;
o la construction projetée doit être raccordée aux réseaux d'assainissement

et de distribution d'eau potable sauf exception autorisée ;
Dérogations si modes présentant des garanties d’hygiènes et de salubrité
après avis des services compétents;
o la prévision de l'installation des lignes nécessaires au raccordement au

réseau général des télécommunications ;
(Si bâtiments industriels ou commerciaux de plus de 500m². Et si
constructions en R+3 ou R+2 avec 6 logements)
o Cette autorisation est délivrée sous réserve des droits des tiers et des
autorisations prévues par les législations particulières et après obtention
des avis et visas prévus par les règlementations en vigueur notamment
l’avis obligatoire de l’Agence urbaine. (article 101 de la loi 113.14 portant
charte communale)
ICH – INAU 2016
Pour les édifices de culte musulman
 L’obtention du permis de construire est exigible, sur tout le territoire

national, pour tous les projets de construction ou d’extension des
édifices affectés au culte musulman.
 L’autorisation est délivré par le wali de région ou le gouverneur de la
préfecture ou de la province concerné, après avis d’une commission
comprenant :
o Les représentants des départements ministériels concernés ;

o le président du conseil provincial concerné ou son représentant ;
o le président du conseil communal concerné ou son représentant ;
o le président du conseil des oulémas concernés ou son
représentant membre dudit conseil ;
ICH – INAU 2016
o trois personnalités au niveau de la préfecture ou de la province

concernée connues pour leur action notoire dans le domaine caritatif
et de bienfaisance au profit des musulmans, désignées par le ministre
des Habous et des affaires islamiques.
Cette commission est présidée par le président du conseil des ouléma ou

son représentant membre conseil.
 le demandeur doit s’engager à construire ou à acquérir, avant

l’achèvement de la construction, des immeubles qu’il constitue habous
au profit de l’édifice et dont le revenu sera affecté à l’entretien de ce
dernier et à la rétribution des agents du culte qui lui seront affectés ;
 la construction projetée doit être compatible avec le programme général

de construction des mosquées et le cahier-type des charges arrêtées par
le ministère des Habous et des affaires islamiques.
ICH – INAU 2016
Recours obligatoire aux professionnels
 Le recours aux services d’un architecte exerçant à titre libéral et

inscrit au tableau de l’Ordre et de l’ingénieur spécialisé est obligatoire
dans :
o les zones périphériques des communes urbaines et des centres
délimités ;
o les zones à vocation spécifique.
ICH – INAU 2016
 Le recours à ces professionnels est obligatoire pour :

o Toute construction nouvelle ;
o toute modification apportée à une construction existante qui
nécessite l'octroi du permis de construire ;
o tous travaux de restauration des monuments.
 En dehors des périmètres précités, le concours d'un architecte

exerçant à titre libéral et aux ingénieurs spécialisés est obligatoire
pour toute construction de bâtiments publics ou à usage du public.
 Néanmoins, le recours à l'architecte n'est obligatoire que pour la

conception ou la modification architecturale de l'œuvre lorsqu'il s'agit
de constructions dont la superficie cumulée des planchers est égale
ou inférieure à 150 mètres carrés.
ICH – INAU 2016
o Le silence de l’administration pendant deux (02) mois vaut

autorisation.
o L’autorisation est périmée si les fondations ne sont pas entreprises

après un (01) an.
o Le permis d’habiter et le certificat de conformité nécessitent

d’attendre la fin des travaux pour utiliser la construction.
o Des sanctions pénales en cas du non respect de ces règlements.

ICH – INAU 2016
Un des cas peut se présenter

1- Lot situé dans un lotissement autorisé et réceptionné
Se référer aux documents de base (Plan et cahiers de charges

autorisés et réception des équipements VRD)
2- Lot situé dans un quartier redressé dont le plan et le cahier de

charges sont autorisés et les équipements VRD réceptionnés
Se référer aux documents de base (Plan et cahiers de charges

autorisés et réception des équipements VRD)
ICH – INAU 2016
3- Lot situé hors lotissement mais dans une zone couverte de document
d’urbanisme (secteurs engagés)
Se référer aux documents de référence (P.A ou PDAR,

règlement d’aménagement et/ou règlement de voirie) et
vérifier présence des équipements VRD
le cas échéant: visite des lieux et décision de la commission

avec consensus
ICH – INAU 2016
4- Lot situé hors lotissement mais dans une zone couverte de document
d’urbanisme (secteurs pas encore engagés)
Sursoir à statuer jusqu’à l’équipement de la zone / Passer par le

biais de lotissement
5- Lot situé dans une zone non couverte de documents d’urbanisme
Se référer aux dispositions de la loi 12-90 (articles 45 et 46) et

son décret d’application (articles 34, 35, 36 et 37)
ICH – INAU 2016
5- Lot situé dans une zone non couverte de documents d’urbanisme:
le président du conseil communal peut dans les périmètres des

communes urbaines, des centres délimités et des zones à vocation
spécifique, après avis de l'administration chargée de l'urbanisme :
 soit surseoir à statuer sur les demandes de permis de construire ; le

sursis doit être motivé et ne peut excéder deux années ;
 soit délivrer le permis de construire si la construction projetée est
compatible avec les dispositions du Schéma Directeur d‘Aménagement
Urbain et, à défaut d'un schéma directeur, si elle est compatible avec la
vocation de fait du secteur concerné.
ICH – INAU 2016
En dehors des périmètres des communes urbaines, des centres délimités et

des zones à vocation spécifique, et lorsque l'affectation des terrains n'est
pas définie par un plan d'aménagement ou par un plan de zonage, le
président du conseil communal délivre le permis de construire si le projet
satisfait aux dispositions prévues par voie réglementaire, relatives à la
superficie minimale de la parcelle de terrain sur laquelle doit être édifiée la
construction, à la superficie constructible et à la hauteur de la construction.
ICH – INAU 2016
Il s’agit là:
• des projets qui se trouvent le long des voies de communication

ferroviaires et routières autres que les communales, sur une
profondeur de 1 kilomètre à compter de l’axe desdites voies;
• et le long des limites du domaine public maritime sur une
profondeur de 5 kilomètres.
Quant aux constructions qui sont, désormais, concernées, il s’agit de

tous les projets de constructions, qu’ils soient à usage d’habitation,
industriel, commercial ou d’exploitation agricole.
Ces dispositions ne sont pas applicables à la construction des

bâtiments publics.
ICH – INAU 2016
Dans le second cas, ledit permis est octroyé si le projet satisfait aux
dispositions suivantes :
1. la construction doit respecter une zone de recul de 10 m par rapport à

la limite d’emprise de la voie publique riveraine et de 5 m par rapport
aux limites séparatives de propriété ;
2. la superficie de la parcelle sur laquelle le projet est envisagé doit être

égale ou supérieure à 1 hectare ;
3. la surface au sol constructible ne peut être supérieur au 1/50 de la

superficie totale de la parcelle, cette surface au sol ne pouvant excéder
en aucun cas 800 m²;
4. la hauteur maximale de la construction ne peut excéder 8,50 m, toute

superstructure comprise.
ICH – INAU 2016
Compte tenu de réalités locales et de spécificités techniques de

certaines constructions et afin d’adapter les normes fixées à certaines
situations particulières, des dérogations exceptionnelles à cette
réglementation sont prévues.
Ces dérogations sont accordées après avis conforme d’une commission

administrative composée des membres suivants :
• un représentant de l’autorité gouvernementale chargée de

l’urbanisme, président ;
• un représentant du Ministère des Travaux Publics ;
• un représentant du Ministère de l’Agriculture ;
• un représentant du Ministère de l’Habitat.
ICH – INAU 2016
Dans le cas où la superficie de la parcelle sur laquelle le projet est

envisagé, est inférieure à 1 hectare, en raison de l’état parcellaire de la
zone concernée, le président du conseil communal peut, après avis
conforme de la commission susvisée, accorder le permis de construire
quelle que soit la superficie de la parcelle.
Toutefois, avant de donner son avis, cette commission doit s’assurer que
la construction dont la réalisation est envisagée ne favorise pas,
notamment, par sa situation ou sa destination, une urbanisation
dispersée menaçant, particulièrement, la vocation de ladite zone
(agricole, touristique…)
ICH – INAU 2016
Des dérogations à la surface au sol constructible et à la hauteur

maximale de la construction peuvent être également accordées après
avis conforme de ladite commission, lorsque la spécificité technique du
bâtiment projeté justifie une surface constructible ou une hauteur
supérieure à celles fixées ci-dessus . Tel est le cas, par exemple, de
certaines unités agro-industrielles, de hangars, de bâtiments à toiture en
pente, d’unités hôtelières, d’édifices de culte, qui nécessitent soit une
hauteur supérieure soit une emprise au sol plus importante.
ICH – INAU 2016
Hormis ces dispositions, la décision des autorités communales doit être

guidée par les objectifs ayant trait, particulièrement, à la nécessité :
• de garantir une sécurité et une commodité optimale tant pour les

usagers des axes de communication que pour les habitants riverains (il
peut être exigé des constructeurs de prévoir, le cas échéant, des voies
d’accès et des aires de stationnement) ;
• de veiller à l’intégration rationnelle et harmonieuse des noyaux de
construction dans les milieux environnants afin, notamment, de
préserver un juste équilibre avec les aires de dépendance des
agglomérations les plus proches ;
• de faire de ces noyaux en création un ensemble cohérent, organisé et
fonctionnel (en regroupant, à titre d’exemple et dans la mesure du
possible, les locaux des commerçants et des artisans, la cas échéant,
suivant une étude architecturale coordonnée).
ICH – INAU 2016
Outre ces nouvelles dispositions, les constructeurs sont tenus

d’observer également celles de l’arrêté viziriel du 9 Mars 1953 portant
réglementation de la hauteur sous plafond des locaux à usage
d’habitation, qui traite de certaines dispositions intérieures des
constructions.
ICH – INAU 2016
Renouvellement de l’autorisation :
Pour renouveler une autorisation, il suffit de déposer une demande en y
rappelant le numéro de l’ancienne autorisation.
• Les plans seront examinés à nouveau par les services techniques

habilités et si aucun règlement ou élément ou nouveau n’est
intervenu, le renouvellement est accordé sous forme d’une décision
identique à la précédente autorisation, mais le présent
renouvellement porte un autre numéro d’enregistrement et une
autre date.
• Le renouvellement est comme l’autorisation initiale n’est valable que

pendant une année.
ICH – INAU 2016
• Les autorisations de construire sont toujours délivrées sous réserve

des droits des tiers, en effet, l’Administration n’examine les projets
de construction que de point de vue : Règlement d’urbanisme et de
voirie, de l’hygiène de la sécurité et de l’esthétique sans se
préoccuper des droits de la propriété.
• Elle n’est pas engagée en cas de litige entre deux propriétaires,

entre un propriétaire et son locataire, et en général entre
particuliers si elle a délivré une autorisation de bâtir à l’une des
parties en conflit.
ICH – INAU 2016
Effets des autorisations de construire

o Une décision portant autorisation peut être retirée ou annulée si elle
s’avère illégale ;
o Les droits des tiers sont préservés ;
o Obligation de demander les autorisations prévues par les législations

particulières ;
o Obligation de commencer les travaux des fondations au cours de

l’année suivant la délivrance du permis de construire sinon ce dernier
devient périmé.
ICH – INAU 2016
LES GROUPES D’HABITATIONS
Le régime juridique applicable aux groupes d’habitations est fixé en

particulier par les dispositions :
 Du titre III (articles 56 et 57) de la loi n°25-90 relative aux lotissements,

groupes d’habitations et morcellements, promulguée par le dahir n°1-
92-7 du 15 hija 1412 (17 juin 1992) ;
 de la loi n°113.14-00 portant charte communale, promulguée par le

dahir n°1-15-85 du 20 ramadan 1436 (07 juillet 2015) ;
ICH – INAU 2016
 du titre I du décret n°2-92-833 du 25 rebia II 1414 (12 octobre 1993) pris

pour l’application de la loi n°25-90 susvisée ;
 du dahir n°1-60-063 du 30 Hijja 1379 (25 Juin 1960) relatif au

développement des agglomérations rurales ;
 du décret n°2.13.424 du 24 mai 2013 approuvant le règlement général de

ICH – INAU 2016
Constituent un groupe d'habitations les immeubles individuels ou

collectifs à usage d'habitation édifiés sur une seule ou sur plusieurs
parcelles contiguës ou voisines, simultanément ou successivement par le
propriétaire ou les copropriétaires indivis de la ou des parcelles en cause
(art.56 de la loi n°25-90).
Se référer aux cas des lotissements associés aux cas de

constructions
ICH – INAU 2016
LES MORCELLEMNTS
Le morcellement est régi par les dispositions :
 Du titre IV (art.58 à 62) de la loi n°25-90 relative aux lotissements,

groupes d’habitations et morcellements ;
 du titre III (art. 20 à 22) du décret n°2-92-833 pris pour l’application de

la loi n°25-90 susvisée ;

ICH – INAU 2016
Est soumise à autorisation préalable de morcellement (art.58 de la loi n°25-

90) :
o Toute opération de vente ou de partage ayant pour objet ou pour effet

la division d'une propriété foncière en deux ou plusieurs lots non
destinés à la construction ;
o toute vente en indivision d'une propriété foncière qui aurait pour effet
d'attribuer à l'un ou moins des acquéreurs des droits de copropriété
dont l'équivalence en superficie serait inférieure à la superficie prévue
pour les lots de terrains par les documents d'urbanisme et à défaut de
superficie ainsi prévue à 2500 mètres carrés.
ICH – INAU 2016
L’autorisation de morceler est exigible dans :

o les zones périphériques des municipalités et des centres délimités ;
o les groupements d’urbanisme ;
o les zones à vocation spécifique ;
o toute autre partie du territoire couvert par un document
d’urbanisme approuvé.
Se référer aux dispositions de la loi 25-90 (article 58) et son

décret d’application (articles 20, 21 et 22)
ICH – INAU 2016
 L'autorisation de morcellement est accordée par le président du

conseil communal après avis :
o De l’agence urbaine du ressort ;
o de la conservation de la propriété foncière du ressort.
 Elle est réputée accordée si le président du conseil communal n'a

pas statué dans un délai de 2 mois à compter du dépôt de la
demande.
 La demande formulée en vue d'obtenir l'autorisation est irrecevable

si le terrain concerné est situé dans une zone constructible en
application d'un document d'urbanisme. (Article 60)
Dans ce cas, l'opération ne peut être autorisée qu'aux conditions
prévues pour le lotissement.
ICH – INAU 2016
 La procédure d’instruction des demandes de morcellement est la

même que celle prévue pour les lotissements et les groupes
d’habitations qui font partie de la procédure des grands projets régie
par le décret n°2.13.424 du 24 mai 2013 approuvant le règlement
général de construction arrêtant les formes et conditions de
délivrance des autorisations d’urbanisme et les pièces à fournir.
 Durée de validité et effets

La durée de validité de l’autorisation de morceler n’est pas limitée.
 Les opérations de vente ou de partage doivent faire mention de

l’autorisation de morceler ou de l’attestation du président du conseil
communal certifiant que ces opérations ne tombent pas sous le coup
de la loi 25-90 ;
ICH – INAU 2016
o Les adouls, les notaires et les conservateurs de la propriété foncière

ainsi que les receveurs de l’enregistrement, doivent refuser de
dresser, de recevoir ou d’enregistrer tous actes afférents aux
opérations de vente, de location ou de partage non assortis de
l’autorisation de morcellement ou d’une attestation du président du
conseil communal certifiant que l’opération ne tombe pas sous le
coup de la loi 25.90;
o La décision sur la demande ne doit être prise par le président du

conseil communal qu’après avoir recueilli l’avis de l’agence urbaine et
celui de la préfecture ou la province concernée ;
o Les actes de vente, de location ou de partage doivent faire mention

de l’autorisation de morceler ou de l’attestation indiquée dans le
paragraphe précédent.
ICH – INAU 2016
LES LOTISSEMENTS IRREGULIERS
o Il s’agit des lotissements qui ont été réalisés sans autorisation

préalable et les lotissements dont les travaux d'équipement n'ont
pas été exécutés en conformité avec les documents ayant permis
l'obtention de l'autorisation de lotir.
o Dans ces lotissements, l'Etat ou le collectivités locales peuvent

procéder à l'expropriation des terrains nécessaires aux opérations de
redressement poursuivies dans l'intérêt de l'hygiène et de la sécurité.
o Dans le cadre de la restructuration de ces lotissements, le lotisseur et

les propriétaires de lots participent aux dépenses d'exécution des
équipements non réalisés.
ICH – INAU 2016
o Le financement des travaux est réparti par moitié entre le lotisseur et

les acquéreurs de lots.
o Le montant de la contribution due par chaque acquéreur de lot pour

la réalisation des réseaux d'eau, d'assainissement et d'électricité est
calculé sur la base de la superficie cumulée des planchers de la
construction que peut recevoir le lot.
o Le montant de la contribution due par chaque acquéreur de lot pour

la réalisation de la voirie est calculé sur la base de la longueur de
façade du lot.
o Les poursuites pour le recouvrement des contributions visées aux

articles précédents sont effectuées, s'il y a lieu, conformément aux
règles prévues en matière de recouvrement des créances de l'Etat et
des collectivités locales.
ICH – INAU 2016
LES PERMIS D’HABITER ET CERTIFICATS DE CONFORMITE
 Le permis d’habiter et le certificat de conformité sont régis par les

dispositions :
o Du titre III (art. 55 à 58) de la loi n°12-90 relative à l’urbanisme ;

o du décret n° 2-92-832 du 27 rabia II 1414 (14 octobre 1993) pris
pour l’application de la loi n°12-90 relative à l’urbanisme;
o le décret n°2.13.424 du 24 mai 2013 approuvant le règlement
général de construction arrêtant les formes et conditions de
délivrance des autorisations d’urbanisme et les pièces à fournir
 Le propriétaire ne peut utiliser la construction une fois les travaux

achevés, que s'il obtient le permis d'habiter ou, s'il s'agit d'immeuble
à usage autre que d'habitation, un certificat de conformité.
ICH – INAU 2016
o Le permis d’habiter est l’acte par lequel l’administration vérifie que

les travaux de construction d’immeubles destinés à l’habitation ont
été réalisés dans le respect des règles et conditions prescrites par le
permis de construire ;
o Le certificat de conformité est l’acte par lequel l’administration vérifie

que les travaux de construction d’immeubles destinés à d’autres
usages (professionnel, commercial, industriel, artisanal …) ont été
réalisés dans le respect des règles et conditions prescrites par le
permis de construire.
ICH – INAU 2016
 Le permis d’habiter et le certificat de conformité permettent de vérifier

que l’implantation des constructions, leur destination, leur nature, leur
aspect extérieur, leurs dimensions et l’aménagement de leurs abords
ont été réalisés conformément au permis de construire. Ils sanctionnent
les travaux réalisés et non la façon dont l’ouvrage est utilisé.
 La compétence de délivrer le permis d’habiter ou le certificat de

conformité est, selon le cas, du ressort des autorités suivantes :
o Le président du conseil communal concerné ;

o le président du conseil d'arrondissement pour les petits projets de
construction ;
o le wali de région ou le gouverneur de la préfecture ou de la province
concerné dans les cas :
 D’autorisation de construire des édifices du culte musulman ;
 d’exercice du pouvoir de substitution, lorsqu’il est constaté une
défaillance du président du conseil communal.
ICH – INAU 2016
o Une commission procède au contrôle de la construction achevée et

procède à son récolement pour vérifier si elle est conforme à
l’autorisation dont a bénéficié le pétitionnaire.
o Toutefois, si les travaux de construction ont été dirigés par un architecte,

le récolement peut être remplacé par une attestation de l'architecte.
o Cette commission est composée des membres suivants :

 Le représentant de la commune concernée ;
 le représentant de la préfecture ou province du ressort ;
 le service de la protection civile ;
 les concessionnaires de services (ONE. ONEP ….) ;
 le ou les organismes chargés des télécommunications ;
 tout service extérieur concerné et ayant un avis important sur le
projet.
ICH – INAU 2016
A RETENIR :
o Le permis d’habiter ou le certificat de conformité doivent être

délivrés dans un délai d’un mois suivant la date de déclaration
d’achèvement des travaux de la construction ;
o Si ces documents ne sont pas délivrés dans le délai prescrit, l’intéressé

peut solliciter l’autorité locale pour décider en lieu et place du
président défaillant ;
o Pour certaines catégories de bâtiments, le permis d'habiter ou le

certificat de conformité ne peuvent être délivrés qu'après vérification
par les services compétents en matière de télécommunications, de
l'existence des lignes de raccordement nécessaires, avec le réseau
général des télécommunications ;
ICH – INAU 2016
o Lorsque, dans un lotissement, les constructions sont réalisées par le

lotisseur lui-même conformément aux dispositions de la loi n°25-90, le
permis d'habiter et le certificat de conformité ne peuvent être délivrés
avant la réception provisoire dudit lotissement.
o L'affectation de toute construction qui a donné lieu à la délivrance du

permis de construire et du permis d'habiter ou du certificat de
conformité, ne peut être changée ;
o Un changement d’affectation peut être autorisé par le président du

conseil communal avec l’accord de l’agence urbaine, après s’être
assuré que ce changement est conforme avec la vocation du secteur
concerné et avec la conception de la construction et qu’il ne peut être
cause de nuisance ni à l’égard des habitants, ni des usagers des
constructions avoisinantes.
ICH – INAU 2016
Principaux textes et documents de référence pour l’instruction

des dossiers d’autorisations de construire et de lotir:
o Loi 12-90 relative à l’urbanisme du 17 juin 1992 et son décret
d’application n°2.92. 832 du 4 octobre 1993.
o Loi 25-90 relative aux lotissements, groupes d’habitation et
morcellements du 17 juin 1992 et son décret d’application n°2.92.833
du 12 octobre 1993.
o Les documents d’urbanisme (P.A, P.Z, P.D.A.R, …etc) : documents
graphiques et règlements d’aménagement.
o Règlements de voiries (règlements municipaux).
o Décret n°2.64.445 du 26 décembre 1964 définissant les zones
d’habitat économique et approuvant le règlement général de
construction applicables à ces zones.
o Dahir portant loi n°1.76.258 DU 8 octobre 1977 relatif à l’entretien des
immeubles et l’installation des conciergerie dans les immeubles
d’habitation et son décret d’application n° 2.92.69.
ICH – INAU 2016
o Règlement général de construction (en projet).

o Circulaire régissant les normes des équipements sociaux .
o Circulaire n°65 du 30 mars 1994 relative au développement des
agglomérations rurales
o Décret n°2.13.424 du 24 mai 2013 approuvant le règlement général de
autorisations d’urbanisme et les pièces à fournir.
o Arrêté n°3214.13 du 10 moharrem 1435 (14 novembre 213) fixant les
o Circulaire 3020 du 04 mars 2003 relative aux projets d’investissement
étudiés en commission de dérogation. (Modifiée et complétée par la
circulaire n° 16/09 du 05 novembre 20112)
o Circulaire définissant les normes d’habitat social.
o Cahier de charges relatif à la construction de l’habitat social dans le
cadre de la loi de Finances 2010;
ICH – INAU 2016
Merci

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Cours: Urbanisme et Aménagement / Urbanisme opérationnel

ICH – INAU 2016

Comment définir l’urbanisme?

But un meilleur fonctionnement de l’espace et des

Généralement - l’urbanisme comprend:

Ensemble de techniques et de règles juridiques, économiques et

Notion s’est élargie vers le 20ème siècle

Intégration de la dimension environnementale et de la

Les éléments caractéristiques de l’urbanisme moderne:

Une politique qui s’exprime à travers la législation

= Les plans d’urbanisme définissant les limites d’utilisation du sol;

Partant de ces principes deux volets importants dans la fabrication des

1. Planification urbaine: Ensemble d’études, de démarches, voire de

2. Urbanisme opérationnel: Ensemble d’actions, conduites ou

L’urbanisme opérationnel s’adresse à des opérateurs économiques et des

Cet urbanisme requiert la maitrise du foncier et du financement ainsi

Les lotissements et les groupes d’habitations sont

• Génèrent l’offre essentielle en matière d’habitat;

Les agglomérations sont ainsi le résultat d’une addition de

Les deux volets sont encadrés par des textes de lois

Définissent les règles, les normes et les procédures de la mise

La législation urbaine : Ensemble des règles et des institutions qui

Les techniques = sont celles de la police administrative : interdictions,

Le droit d’urbanisme dans sa pure expression juridique et technique

Le Maroc premier pays à se doter d’un instrument législatif en matière

Un pionnier dans le domaine

• Droit d’inspiration française qui a évolué au rythme d’une

Va rompre avec l’urbanisme traditionnel inspiré des règles musulmanes

La Médina était la première forme d’urbanisme d’origine

04 textes fondamentaux vont marquer la première période de

• Le dahir du 16 avril 1914: Instrument qui a permis de créer entre 1915 et

A permis de résoudre les problèmes de mise en œuvre des plans

Les pouvoirs publics confrontés aux besoins d’une maitrise de l’évolution

Adoption de plusieurs dahirs

Le Maroc passe à un urbanisme plutôt stratégique qui recherche

Pour finalement aboutir

Des nouveaux plans d’aménagement (135 entre 1948 et 1956)

Du fait de la politique coloniale une partie de la ville

Jusqu’au 1952 aucune loi n’a été conçu pour le monde

Depuis le protectorat le Maroc assiste à une réglementation

La période 1965-1985 : Une croissance des villes

• Exode rural accélération de l’urbanisation

• Prolifération de l’Habitat non Règlementaire

• Début des années ’70 ¼ de la population vit dans les bidonvilles.

A partir de 1973: Mise en place de Structures de maitrise d’ouvrage parapublique

• 1973 : Création de la CIH et la CDG

La décentralisation appuyée par la charte communale de

L’absence d’une formation des élus locaux aux techniques

Avec l’arsenal juridique et réglementaire en vigueur

un développement urbain caractérisé par certains

Cette situation a nécessité des nouveaux outils juridiques

o Lois 12-90 et 25-90 qui sont, jusqu’à ce jour, les principales

• La première définit les différents documents d’urbanisme

• La deuxième définit juridiquement les lotissements, les

 La planification urbaine: documents d’urbanisme comme

Les documents les plus pratiqués dans le processus:

Durée de vie du P.A. : 10 ans

Le plan d'aménagement comprend :

 un ou plusieurs documents graphiques

II. La mise en œuvre des documents d’urbanisme:

Quelques définitions juridiques:

• Par "périmètre d'une commune urbaine" ou "périmètre municipal" on

• Ladélimitation des périmètres des communes urbaines et des