LA POSESIÓN

1. Antecedentes. Breve Reseña

La Posesión es una de las instituciones jurídicas de mayor relevancia en el

desarrollo económico, social y jurídico de toda la sociedad, esto derivado por el
hecho de que el hombre, desde épocas remotas, ha necesitado apropiarse de cosas
de diferentes naturalezas que permitan la satisfacción de sus necesidades básicas.

Tal apropiación ha llevado a la consagración de normas que tiendan a regular

jurídicamente esa situación, es decir, que legisle sobre la situación fáctica que se
deriva de la apropiación.

Cuando se revisa la bibliografía sobre el origen de la posesión, se observa que

existe una gran discrepancia en cuanto a su génesis, cuya visión no es fácil de
comprender, sin embargo, se evidencia que se vincula el origen de la posesión con el
de la propiedad, por lo que se perciben tres posiciones:

a) La primera, sustentada por quienes sostienen que en el devenir histórico surge

primero la posesión, fijándose, en este caso en la propiedad. Piensan que fue así
porque el hombre, en los primeros tiempos, se aprovechaba de las cosas que la
naturaleza le ofrecía, convirtiéndose en una posesión de hecho.

b) La segunda, por su parte, Considera que surge primero la propiedad,

argumentando que cuando el hombre se valía de las cosas que la naturaleza le
proporcionaba, ejercía sobre ellas un verdadero dominio.

c) Por último, la tercera posición al respecto considera que en los primeros

tiempos no hubo diferencia entre posesión y propiedad, puesto que resulta difícil
afirmar cuál surgió primero. Al hombre primitivo no le importaba determinar la
naturaleza y el tipo de relación que existía entre él y las cosas de las cuales se
aprovechaba.

No existe pues, una teoría cierta que permita determinar el origen de la posesión,
puesto que las tres posiciones, discrepantes entre sí, no permiten que la doctrina
acoja una de ellas con gran satisfacción. Ciertamente, en algún momento empezó un
análisis de cada una de las instituciones de manera autónoma, para tal fin, se hace
necesario el estudio de la posesión según la evolución histórica de la misma.

Evolución Histórica de la Posesión

Para Márquez y Carrillo (1991), con relación a la evolución histórica de la

posesión, es menester hacer referencia al modo de considerarla el derecho romano,
el derecho canónico, el derecho germánico y el derecho contemporáneo, siendo
estos, la base del ordenamiento jurídico actual de esta institución civil. En ese
sentido se tiene que:

a) Derecho Romano: El análisis de la posesión en Roma señala que su noción y

efectos no fueron siempre los mismos a través de su historia o de sus tiempos, por lo
que no puede entenderse la posesión sin que se haga un estudio de la misma en los
períodos que comprendieron el derecho romano, es decir, pre-clásico, clásico y post-
clásico.

I. Período pre-clásico (siglo IV a.C. al siglo I d.C.): En el período pre-clásico la

posesión se consideraba como un poder de hecho que no estaba reconocido por una
norma de carácter general, pero que gozaba de protección, la cual se basaba en la
decisión aislada del Pretor contenida en un edicto.

II. Período clásico (siglo I al siglo III d.C.): En este período, la doctrina
romanista mayoritaria recoge las relaciones materiales del hombre con las cosas en
dos clases o categorías

a. Naturalis Possessio: O relaciones de mera detentación; aquellas en las que la

persona se relaciona con una cosa sin tener el ánimo de hacerla suya o el ánimo de
dueño.

b. Civilis Possessio: O relaciones posesorias jurídicas; aquellas en las que la

persona se relaciona con una cosa con el ánimo de dueño.

En este sentido, el que ejercía la civilis possessio era reputado como un verdadero
poseedor, a quien se le concedieron dos derechos, el de usucapir (prescribir) e
intentar los interdictos para la protección y tutela judicial de la posesión que ejercía.

III. Período post-clásico (siglo III d.C. hasta la caída del Imperio Romano): En
este tiempo se reconoce el estado de hecho correspondiente al ejercicio de un
derecho distinto al derecho de propiedad, pero que, de cierta manera, se relacionaba
con éste. Se comenzó a hablar de la iuris possessio o quasi possessio, lo que
permitió la extensión del concepto posesorio material a las cosas incorporales, como
eran los derechos reales sobre una cosa ajena. Lo cual es admitido hasta el día de
hoy.

b) Derecho Canónico: El poderío eclesiástico, derivado de la libertad de cultos

del Edicto de Milán (año 313 d.C.), influyó, de manera general, en todas las figuras
jurídicas existentes, influencia que también recayó sobre la posesión, ampliándose
su ámbito y defensa. En este período se amplía el concepto de posesión,
considerándose que se podía ejercitar sobre derechos reales y sobre otros derechos
como los de familia y los de estado, exceptuando los de crédito. Asimismo, crea
acciones tendientes a proteger la posesión en los casos en que el mero detentador
fuera perturbado en su ejercicio. Estas acciones eran la exceptio spolii y la actio
spolii. Sin embargo, como una especie de medida, el derecho canónico crea la
possessium summarissima, instituida como una incidencia tendiente a mantener su
ejercicio durante su litigio.

c) Derecho Germánico: En el derecho germánico medieval toda relación de

poderío de un hombre sobre las cosas, bien de hecho o de derecho, se denominaba
Gewere, la cual no distinguía si el ánimo con el que se ejercía era de dueño o no, por
tanto, tenía Gewere tanto el propietario, como el usufructuario o el arrendatario.

En virtud de la no distinción de las relaciones del hombre con la cosa en este

período, se hizo necesario, pues, distinguir varios tipos de Gewere, en ese sentido se
tenía:

I. Gewere jurídica, que correspondía a la titularidad de cualquier derecho sobre

una cosa.

II. Gewere corporal o real, que implicaba el poder de hecho que se tenía sobre una
cosa, prescindiendo del título jurídico, y

III.  Gewere ideal, que era la que se tenía sobre una cosa sin necesidad de ejercer
un señorío de hecho sobre ella, por ejemplo, la que correspondía al heredero al
momento de la apertura de la sucesión. Situación que en la actualidad se puede
evidenciar en el artículo 781 del Código Civil Venezolano, el cual establece que “La
posesión continúa de derecho en la persona del sucesor a título universal.”

d) Derecho Contemporáneo: Ya en el derecho actual, los principios que se

consagraron en los derechos romano, canónico y germánico sobre la posesión,
tienen plena vigencia y aplicación.

Se puede ver que del derecho romano se ha mantenido la distinción entre

posesión y detentación, entre posesión de buena fe y de mala fe y la necesidad de
proteger su ejercicio a través de los interdictos.

El derecho canónico, por su parte, influye en la extensión del interdicto restitutorio

a favor de toda clase de poseedor.

Del derecho germánico se conserva el paralelismo y los grados posesorios sobre

una misma cosa, es decir, la coposesión y la concurrencia de posesiones, así como
la consagración de la posesión ideal o presunta.

2. Definición de la Posesión

Para Pedro Pineda León, citado por Piña Valles (2011): “La posesión no
constituye un derecho en el sentido técnico-jurídico de la expresión, sino que
constituye un ‘hecho’ formado por la tenencia de la cosa o el goce de un derecho
que ejercitamos por nosotros mismos o por medio de otra persona que detiene la
cosa o ejerce el derecho en nuestro nombre.”
 Para Roberto De Ruggiero, citado por Márquez y Carrillo (1991): “La posesión es
un estado de hecho por el cual alguien tiene una cosa en su poder, sea en propia
custodia o en propio uso, haya o no en él la intención de tenerla como propia.”

Para Florencia Márquez y Cruz Omayda Carrillo (1991), la posesión es “el

ejercicio voluntario y más o menos estable de un poder de hecho sobre una cosa o
del contenido de un derecho susceptible de tal poder, protegido por la ley y sin tomar
en cuenta si se tiene o no legitimidad para ello.”

De esta última definición, aportada por las profesoras Florencia Márquez y Cruz
Omayda Carrillo, se desprenden las siguientes características:

 Es un ejercicio voluntario, puesto que en toda relación posesoria existe un

mínimo interés por parte del sujeto, es decir, no basta tener la cosa, sino querer
tenerla.
 Es más o menos estable, puesto que existe cierta permanencia en el señorío de
hecho sobre las cosas.
 Es un poder de hecho sobre una cosa o el contenido de un derecho, puesto que
se origina de una relación material del individuo con las cosas, por la cual quedan
sometidas a su voluntad. En cuanto al contenido de un derecho, se debe señalar que
el sujeto se comporta frente a la cosa como un titular, por lo que se extiende la
posesión a los derechos que ejerce sobre la posesión propiamente dicha.
 No se toma en cuenta si se tiene o no legitimidad; quiere decir esto que se puede
ejercitar la posesión siendo o no el titular de la cosa que se relaciona con el
poseedor.
 Protección legal, por cuya virtud un mero hecho social pasa a ser hecho jurídico.

3. Definición Legal

El Código Civil Venezolano, influido en gran medida por el Código Civil

Napoleónico o francés, en su artículo 771 define la posesión en los siguientes
términos: “La posesión es la tenencia de una cosa, o el goce de un derecho que
ejercemos por nosotros mismos o por medio de otra persona que detiene la cosa o
ejerce el derecho en nuestro nombre.”

Como lo expresa Aguilar (2003), del espíritu del legislador se desprende que los
actos que constituyen la posesión se asimilan al ejercicio del derecho de propiedad
cuando se habla de “posesión de cosas” o al ejercicio de otro derecho, caso en el
que se hablaría de “posesión de derechos”, sin embargo, estos derechos no son
derechos propiamente dichos, sino que ocurre es que de hecho se ejercen facultades
derivadas de esos derechos.

De este artículo se desprende, implícitamente, la existencia de dos situaciones, a

saber, la primera que señala a quien tiene la cosa o goza del derecho por sí mismo o
a través de otro y la segunda que plantea quien sólo tiene la cosa o goza del derecho
en nombre de otro. Esas situaciones son el fundamento de la distinción legal entre la
posesión y la detentación, siendo la primera la que se ha definido previamente y la
segunda, aquella que se tiene sin el ánimo de poseerla en nombre propio.

Es, en todo caso, un poder de hecho tutelado jurídicamente, de tal manera que la
posesión desde un punto de vista común significa un poder de hecho que puede
definirse con relación a los poderes fundados en el Derecho.

4. Naturaleza Jurídica de la Posesión

Cuando se trata de determinar la naturaleza de una figura jurídica siempre surgen

diversas posiciones doctrinarias, cosa que sucede con la posesión igualmente. A tal
efecto se distinguen cuatro teorías, las cuales se especifican a continuación.

a) Teoría Empírica de la Posesión

Sus postuladores, Pothier, Aubry et Rau y Bonfante, sostienen que la posesión es
un poder de hecho, puesto que se basa en circunstancias materiales, fijándose en el
hecho de que una persona que no es propietaria del bien pueda aprehenderlo.
Lógicamente, fijándose que en la práctica existían perturbaciones a la misma, no
dejaron de lado los efectos jurídicos que produce el ejercicio de la posesión, de los
cuales, el más inmediato es la facultad de accionar la jurisdicción a través de los
interdictos.

b) Teoría Jurídica de la Posesión

Por su parte, Ihering, en contraposición a la teoría anterior, se basa en que la
posesión es un derecho, porque hace un estudio sobre el derecho subjetivo; parte de
la teoría del interés, puesto que dice que los derechos existen para garantizar los
derechos de la vida, ayudar a sus necesidades y alcanzar sus fines. Además, agrega
dos elementos, uno sustancial que es el fin práctico querido por la persona y uno
formal, que tiene que ver con la protección jurídica. Concluye Ihering diciendo que el
derecho subjetivo no es más que un interés jurídico, por lo que la posesión es un
interés jurídico tutelado por la ley.

c) Teoría Mixta o Ecléctica

Savigny, su principal exponente, considera que la posesión posee dos aspectos,
uno estático y otro dinámico. En cuanto al aspecto estático, es un simple hecho
porque nace de circunstancias materiales, y tiene un aspecto dinámico con relación a
sus efectos, puesto que al ver que existen efectos jurídicos, como es el caso de la
tutela judicial, es un derecho.

d) Teoría del Derecho Real Provisional

Parte de la doctrina alemana, representada por Von Thur, considera que todo poder
sobre una cosa que está dotado de acciones es un derecho pero, a pesar de ello,
existe una diferencia entre la posesión y la propiedad, siendo ésta un derecho real
definitivo, en tanto que la posesión es un derecho real provisional. Es decir, es la
posesión un derecho más débil frente al derecho de propiedad.
5. Elementos de la Posesión

De conformidad con la teoría acogida por el legislador venezolano, la posesión

propiamente dicha implica dos elementos, uno material y otro psicológico: el
“corpus” y el “animus”, respectivamente.

Por costumbre, desde el derecho romano, se han consagrado estos dos

elementos, es decir, el físico o corporal conocido como corpus, que consiste en la
relación fáctica entre el poseedor y la cosa sujeta a su voluntad y otro, de naturaleza
intencional, llamado animus, referido a la intención de poseer.

Sobre este punto, la doctrina plantea la existencia de concepciones que discute y

pretende brindarle más importancia a uno de los elementos respecto del otro. De tal
manera que son dos las corrientes principales que versan sobre la materia.

a) Teoría Subjetiva
Planteada por Savigny en 1803 en la que señala que, existiendo ambos
elementos, el ánimo no es la simple intención de poseer, sino que se exige un ánimo
calificado, es decir, que la persona tenga intención de poseer la cosa como si fuera
propia. El elemento o determinante calificador de la posesión es, pues, el “Animus
Domini”, porque tomó en cuenta lo que se dijo en el derecho romano, que era que el
poseedor se comportara como el verdadero propietario.

Para Savigny, en ese sentido, el corpus era la posibilidad física de actuar sobre la
cosa, aunque ésta no esté al alcance de la mano de la persona que tiene la intención
de ejercer la posesión.

b) Teoría Objetiva
Formulada por Ihering, indica que la posesión existe cada vez que se establezca
una relación espontánea de la persona con la cosa, sin importar la intención de la
persona de querer la cosa. Esta teoría se contrapone a la anterior en cuanto a que el
elemento más importante es el objetivo, puesto que el corpus cumple con la función
de dar a conocer a los terceros la intención de la persona de poseer la cosa, es decir,
el corpus lleva implícito el animus.

Ihering llegó a decir que siempre que hubiese relación espontánea hay posesión,
de lo contrario habría una mera detentación.

Semejanzas entre ambas teorías

 Las dos admiten la existencia de los dos elementos.

 Las dos señalan la existencia de relaciones posesorias y otras de mera
detentación.
 Ambas producen los mismos efectos.
Diferencias entre ambas teorías

 Para la Teoría Subjetiva el elemento calificador es el animus domini, en tanto

que para la Teoría Objetiva es el corpus.
 En la Teoría Subjetiva cada elemento es autónomo; en la Teoría Objetiva el
corpus lleva implícito el animus.
 En cuanto a la tutela jurídica, para Savigny, la persona debe tener la intención
de poseer, caso contrario no tendría derecho a los interdictos. Para Ihering toda
persona poseedora tiene derecho a los interdictos.
 Es más fácil, para Ihering, probar en el caso de un conflicto judicial sobre la
posesión la relación con la cosa, que el animus requerido por Savigny.

Posición del Derecho Civil Venezolano

Tomando en consideración lo expuesto por el legislador venezolano en el Código

Civil Venezolano vigente, a través de sus artículos 771, 772, 783, 785 y 786, se
desprende que la teoría acogida por el derecho civil venezolano es la objetiva.

Observando que en el artículo 771 sustantivo civil se define la posesión como “la
tenencia de una cosa o el goce de un derecho que ejercemos por nosotros mismos o
por medio de otra persona.” Es visible que no se exige el animus domini como
elemento clarificador de la posesión.

En los artículos 783, 785 y 786 del mismo cuerpo normativo se reputa como
verdaderos poseedores a los que ejercen un poderío material sobre la cosa, sin
tomar en cuenta la intención que tengan sobre ella. Finalmente, el artículo 772,
ejusdem, se corrobora la posición objetiva de los elementos al requerirse, de manera
sine qua non, “la intención de tener la cosa como suya propia.”, para poder calificarse
la posesión legítima.

6. Objeto de la Posesión

A pesar de que en el artículo 771 del Código Civil Venezolano el legislador

consagra como objeto de la posesión “… la tenencia de una cosa, o el goce de un
derecho…”, no todas las cosas ni todos los derechos son objeto de posesión, por lo
que es necesario señalar cuáles pueden serlo y cuáles no.

Pueden ser objeto de posesión

a. Las cosas corporales dentro del comercio, apropiables (muebles e inmuebles),

las cosas susceptibles de tráfico jurídico y las universalidades de muebles.
b. Las cosas incorporales, por ejemplo, la marca o los derechos de autor.
c. Los derechos reales.
 d. Los derechos de crédito.
e. Bienes patrimoniales del Estado (Art. 1960 del Código Civil Venezolano).

No pueden ser objeto de posesión

a. Las cosas cuya propiedad no puede adquirirse (Art. 778 del Código Civil
Venezolano), por ejemplo, los bienes extra-commercium.
b. Los derechos personalísimos, de familia, políticos, electorales y los de crédito
que se agotan recibiendo una prestación de tracto único.
c. Bienes no patrimoniales del Estado.

7. Diferencias entre Posesión y Propiedad

La posesión subsiste en la medida en que se ejercite, en tanto que la

propiedad es un poder y un derecho jurídico estable que subsiste con independencia
de su ejercicio.
La propiedad, en principio, lleva implícita la posesión, la situación inversa no
se da.
Los actos que puede ejercitar el poseedor dependen del tipo de posesión que
ejercite, pero en ningún caso son iguales a los que puede ejercer el propietario.
La posesión está tutelada por acciones posesorias (interdictos), las cuales se
realizan por juicios especiales; la propiedad está tutelada por acciones reales, las
cuales se ventilan por procedimientos ordinarios.
Resulta más fácil probar la posesión que probar la propiedad.
Goza de mayor relevancia la propiedad que la posesión.

8. Justificación de la Posesión

Existen múltiples razones para justificar la consagración normativa de la posesión;

entre ellas se destacan:

a) De orden práctico: El legislador vio la conveniencia de su consagración

puesto que en la práctica es corriente la utilización constante de bienes por parte de
las personas, sean propietarias o no de los mismos.

b) De orden socio-jurídico: La posesión puede ser ejercida tanto por el

propietario como por otra persona. Como a primera vista resulta un tanto difícil
determinar tal situación, se consideró lesivo el no consagrar la posesión, pues su no
reconocimiento resultaría dañoso para la paz social.

c) De orden económico: La posesión es la actuación de las energías

productoras de un bien que resultan económicamente más beneficiosas para la vida
de un país, es decir, la posesión resulta más útil que la vacía titularidad de una cosa
determinada.

9.  Efectos Generales de la Posesión

 a) Toda posesión está jurídicamente por medio de las acciones interdictales y, en
algunos ordenamientos además, por la autodefensa o acción directa.

b) La aplicación de la disposición consagrada en el artículo 775 del Código Civil

Venezolano, a saber, “En igualdad de circunstancias es mejor la condición del que
posee.”, desempeña un papel importante en materia de procedimientos
reivindicatorios cuando el actor no prueba plenamente su derecho de propiedad.

c) El poseedor tiene derecho al reembolso por concepto de mejoras realizadas.

LA PROPIEDAD

La propiedad o dominio es un poder directo e inmediato sobre una cosa, que

atribuye a su titular la capacidad de gozar y disponer de la cosa sin más limitaciones
que las que establezcan las leyes. Es el derecho real que implica el ejercicio de las
facultades jurídicas que aplican el ordenamiento jurídico concede sobre un bien.

Según el jurista Guillermo Cabanellas la propiedad no es más "que el dominio que

un individuo tiene sobre una cosa determinada, con la que puede hacer lo que desee
su voluntad". Según la definición dada el jurista venezolano chileno Andrés Bello en
el artículo 582 del Código Civil de Chile, el dominio consiste en: “el derecho real en
una cosa corporal para gozar y disponer de ella arbitrariamente; no siendo contra la
ley o contra el derecho ajeno. La propiedad separada del goce de la cosa se llama
mera o nuda propiedad”

Todas estas razones hacen pensar que es cierta la frase expuesta por Portillo
Almeróni, quien en su obra plantea que “La propiedad siempre se ha considerado
como un derecho universal”.

Concepto del Derecho de Propiedad

Tradicionalmente, la propiedad ha sido considerada como la facultad de una

persona para poseer y disponer de una cosa con plena libertad, libertad sometida, al
mismo tiempo, a las leyes y costumbres. Es entendida entonces como el pleno
dominio de una persona sobre una cosa.

El mismo autor citado a priori indica que en el antiguo derecho romano no se

definió el derecho de propiedad, sino que por el contrario, se dieron luces de cuáles
eran sus atributos, a saber, utendi (usar), fruendi (gozar), abutendi (disponer) y
vindicandi (proteger). Sin embargo, en el Derecho de Justiniano se brinda, ya, una
definición de esta modalidad de derecho real. En el referido período jurídico romano
se definió al derecho de propiedad como la plena in res potestas (potestades plenas
sobre las cosas), lo que constituye una síntesis del derecho, sin enunciar, siquiera,
las atribuciones conferidas al titular del bien.
 Por su parte, Kummerov incluye, dentro de su obra, las definiciones “cualitativas”
más resaltantes del siglo XIX, definiciones que siguieron las pautas de los
postglosadores romanos.

La doctrina ha decidido por adoptar el criterio cualitativo, en virtud de que, a través

de la precisión de las facultades que les son conferidas a los propietarios, se puede
conocer plenamente la extensión y el contenido del derecho de propiedad. Entre las
principales definiciones se tienen las siguientes:

Dusi: “Es un señorío unitario, independiente y, cuando menos, universal sobre una
cosa corporal.”

Scialoja: “Es una relación de derecho privado por la cual la cosa, como
pertenencia de una persona, está sujeta a la voluntad de ésta en todo aquello que no
esté prohibido por el derecho público o por la concurrencia de otro derecho.”

Filomusi: “Propiedad es el señorío general e independiente de la persona sobre la

cosa para los fines reconocidos por el derecho y dentro de los límites por él
establecidos.”

Definición Legal

El Código Civil francés dispone en su artículo 544 que la propiedad es el “derecho

de usar, gozar y disponer de la cosa de la manera más absoluta, siempre que no se
haga de ella un uso prohibido por las leyes y reglamentos.

Recordando que la legislación civil venezolana toma como fuente el Código Civil
francés, entre otras, el Código Civil Venezolano vigente, en su dispositivo técnico
legal 545, la definición del derecho de propiedad, a las luces del derecho venezolano,
sustituyendo la noción de absolutismo francés al de la exclusividad. En ese sentido,
el sustantivo civil dispone que “La propiedad es el derecho de usar, gozar y disponer
de una cosa de manera exclusiva, con las restricciones y obligaciones establecidas
por la Ley.”

Ubicación del Derecho de Propiedad. Naturaleza Jurídica

No existe ninguna duda en considerarlo como un derecho perteneciente al

derecho privado, sin embargo, hay doctrinarios que discuten al respecto, por lo que
hay una parcialidad que opina que pertenece al derecho público en virtud de que el
derecho de propiedad tiene limitantes establecidas en la misma ley y porque tiene un
mayor alcance al estudiarse la propiedad intelectual.

Otra parcialidad opina que pertenece a ambas ramas, es privado al formar parte
de la vida civil de las personas y público en razón de sus limitantes.
 Sin embargo, Tomando como base el artículo 115 de la Constitución Nacional de
la República Bolivariana de Venezuela, el cual dispone que: “Se garantiza el derecho
de propiedad. Toda persona tiene derecho al uso, goce, disfrute y disposición de sus
bienes. La propiedad estará sometida a las contribuciones, restricciones y
obligaciones que establezca la ley con fines de utilidad pública o de interés general.
Sólo por causa de utilidad pública o interés social, mediante sentencia firme y pago
oportuno de justa indemnización, podrá ser declarada la expropiación de cualquier
clase de bienes”.

En ese sentido, se observa que la propiedad debe cumplir una función social, por
lo que solo en los casos de “causa de utilidad pública o interés social” puede ser una
persona privada de la propiedad. Esto permite entender, a su vez, que el Derecho de
Propiedad también está dotado de naturaleza constitucional y está consagrado,
asimismo, en todos aquellos pactos y convenios en materia de derechos humanos,
los cuales tienen rango constitucional, de acuerdo con lo establecido por la propia
Carta Magna.

De acuerdo a Kummerov, la definición que consagra el Código Civil Venezolano

tiene características descriptivas, es decir, enuncia las facultades o atribuciones
conferidas al titular del derecho, lo que se entiende como el contenido del derecho.

Tradicionalmente, y conforme a lo dispuesto por el legislador en el Código Civil

Venezolano, el contenido del derecho de propiedad comprende las facultades de
usar, gozar y disponer de la cosa.

Ha de entenderse las facultades de uso y goce, de acuerdo con Aguilar, como la

facultad de aplicar a la cosa a todos los servicios para la cual esté destinada y de
hacer suyos los frutos provenientes de la misma, respectivamente. Y, por facultad de
disposición, se entiende el poder que tiene el titular de darle el destino que crea
conveniente y necesario, siempre que esté dentro de los límites legales, pudiendo,
incluso, abandonar el bien, trayendo como consecuencia la extinción del derecho de
propiedad existente.

Adicional a esta concepción tradicional, se le une la fórmula bipartita de Planiol.

En esta ocasión, el autor prefiere distinguir el contenido del derecho de propiedad
entre actos materiales de goce y de consumo y en actos jurídicos.

Los primeros de los actos tendrían relación con el uso, el goce, y la posibilidad de
consumir o destruir el bien, de acuerdo con las necesidades de su titular, en tanto
que los actos jurídicos aluden a la posibilidad de transmitir totalmente el derecho de
propiedad o algunas de sus facultades a otras personas.

Modos de adquirir el dominio

Son considerados como modos de adquirir, modos que, en palabras de Puig,

citado por Sánchez Brito, hacen comprensible que “los derechos se adquieren en
virtud de ciertos hechos que el ordenamiento legal y, en definitiva, la persona
autoriza para decidir una controversia, valoran como causa eficiente de dicho
resultado.”

Por lo que modos de adquirir son todos aquellos hechos, actos o negocios
jurídicos que han sido establecidos por la ley para dar origen al derecho de
propiedad o cualquier otro derecho de contenido patrimonial.

En la legislación venezolana, el artículo 796 del Código Civil Venezolano establece

cuáles son los modos por los cuales se puede adquirir la propiedad y otros derechos
reales de contenido patrimonial en los siguientes términos:

Artículo 796.- La propiedad se adquiere por la ocupación.

La propiedad y demás derechos se adquieren y transmiten por la Ley, por sucesión,
por efecto de los contratos.
Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.

Limitaciones Generales a la Propiedad

Conforme al planteamiento de Rafael Badell, la propiedad, en tanto derecho

garantizado por la Constitución, sólo puede ser objeto de restricciones, limitaciones o
sujeta a las contribuciones que establezca ley, con fines de utilidad pública o de
interés general.

Dentro de las limitaciones a las que estaba sujeto el derecho de propiedad en

razón de su función social, el Constituyente instituyó la expropiación por causa de
utilidad pública o social, hoy presente en el artículo 115 de la Constitución, cuyo
contexto es el siguiente: "Sólo por causa de utilidad pública o interés social, mediante
sentencia firme y pago oportuno de justa indemnización, podrá ser declarada la
expropiación de cualquier clase de bienes".

Empero, además de ésta típica y principal limitación a la propiedad, coexisten

otras limitaciones que restringen el pleno ejercicio de éste derecho, entre las que se
ubican, las limitaciones derivadas de la planificación y el urbanismo, las
servidumbres administrativas, las contribuciones por plusvalía o mejoras, la
confiscación, el decomiso y la requisa.

Ubicación de las limitaciones en el Código Civil

El título III del libro II del Código Civil denomina las limitaciones de la propiedad
el cual se encuentra dividido en dos capítulos, tratándose el primero del usufructo,
uso, de la habitación y del hogar; y el segundo de las limitaciones legales de la
propiedad predial.

El ordenamiento jurídico venezolano consagra 2 tipos de limitaciones, las de

utilidad pública y las de utilidad privada.
 Las primeras son aquellas en las cuales el Estado, como sujeto determinado de la
relación, ejecuta una expropiación u embargo sobre el bien de una persona natural o
jurídica privada por causa de utilidad pública o social, teniendo este el derecho de ser
indemnizado, íntegramente por el valor de bien expropiado o embargado.

El Código Civil, en su artículo 645, enuncia las limitaciones legales establecidas a

favor del interés público, atendiendo al objetivo de ellas y no a la restricción que
suponen. Así menciona las limitaciones que se refieren: “a la conservación de los
bosques, al curso de las aguas, al paso por las orillas de los ríos y canales
navegables, a la navegación aérea, a la construcción y reparación de los caminos y
otras obras públicas”.

Entre los más característicos de los límites puestos en interés público, se pueden
nombrar los siguientes:

1. La expropiación por causa de utilidad pública. Es, entre todas, la más

inflexible limitación. La Constitución Nacional, en su artículo 115, garantiza el
derecho de propiedad pero, en virtud de la función social que la propiedad cumple,
está sometida a las contribuciones y obligaciones que establezca la ley con fines de
utilidad pública o de interés general.

Esto significa que cuando el interés público esté en conflicto con el derecho de un
particular y exige por una causa de utilidad pública reconocida y declarada la cosa
sea sustraída al particular, debe el interés particular ceder ante el interés colectivo.

2. Agua. Para la defensa del curso de las aguas y utilización de ríos y canales
navegables o flotables se impone una limitación a los propietarios ribereños.

3. Conservación de caminos y carreteras. La necesidad pública de preservación

y sostén de carreteras impone una serie de limitaciones y obligaciones a cargo de los
predios contiguos a ellas.

4. Minas. El propietario tiene derecho de hacer en el subsuelo las construcciones

y excavaciones, así como sustraer los productos posibles, pero este derecho tiene
sus limitaciones establecidas en distintas leyes, la limitación más importante es la
facultad reconocida al Estado de hacer concesiones para la explotación de las minas
e independientemente de la actuación del propietario del suelo. De conformidad con
el artículo 156, numeral 16 de la Constitución Nacional de la República Bolivariana
de Venezuela, es competencia del Ejecutivo Nacional el régimen y administración de
las minas e hidrocarburos.

5. Limitaciones edilicias. La obligación de organizar los edificios de las calles;

someterse en la construcción ciertas reglas estéticas; la prohibición de efectuar
ciertas construcciones o edificar a más de una determinada altura.
 Las limitaciones legales de la propiedad dispuestas en interés privado se
configuran sobre las “relaciones de vecindad” y tienen por objeto asegurar la
armónica convivencia y la posibilidad de ejercicio simultáneo de varios derechos de
propiedad sobre fundos colindantes o, al menos, próximos.

Las limitaciones legales que tienen por objeto la utilidad privada se tutelan por las
disposiciones del Código Civil, sin menoscabo de lo que dispongan las leyes y
reglamentos. Así lo consagra el artículo 646 “Las limitaciones legales de la propiedad
predial por utilidad privada, se rigen por las disposiciones de la presente Sección y
por las leyes y ordenanzas sobre policía”.

El código civil clasifica en seis grupos las limitaciones legales de la propiedad:

1. Las limitaciones que se derivan de la situación de los lugares; la inmensa

mayoría de las cuales se refieren al régimen de las aguas contempladas en los
artículos comprendidos desde el 647 al 658.

Estas consagran las que, por disposición natural, se localizaran en lugares que,
por su curso, puedan afectar o resulten una amenaza o peligro. Se tiene permitido
realizar reparaciones y los propietarios, en cuyas áreas se hallen estas riberas o
diques de que disponen los artículos, deben contribuir de forma obligatoria para el
gasto de su ejecución.

Asimismo, al referirse a los manantiales que se encuentren establecidos en los

predios, podrá usarlo libremente, no obstante, no puede el propietario desviar su
curso; también está prohibido la tala o quema de las cabeceras de los ríos y
vertientes. Con estas limitaciones se procura proteger la propiedad pero también lo
referente a las disposiciones de hábitats naturales que tengan relación directa con
las aguas y sus cursos.

La defensa del curso de las aguas y utilización de ríos y canales navegables o

flotables se impone una limitación a los propietarios ribereños.

2. Limitaciones por concepto de derecho de paso, de acueducto y de

conductores eléctricos. Contemplados en los artículos 659 al 683.

En estos dispositivos técnicos legales se encuentran estipulados la mayoría de

presupuestos a los cuales deben regirse los propietarios a la hora de que su
propiedad estorbe al libre transitar que amerite, necesariamente, el acceso a otros
espacios a través de su propiedad. En este sentido se encuentran condicionados por
diferentes causas.

La necesidad pública de conservación y manutención de carreteras impone una

serie de limitaciones y obligaciones a cargo de los predios contiguos a ellas.
 Así, hace alusión a la circulación y el paso de las aguas, a través de canales y
acueductos a que dieran lugar.

3. Limitaciones derivadas de la medianería. Se estudian con ocasión de la

indivisión forzosa. Existentes en los artículos 684 al 699.

Las medianerías que presenta el Código Civil se encuentran contempladas en el

condominio de muro, cercos o fosos divisorios entre dos predios vecinos de indivisión
forzosa y que pertenecen a distintos propietarios y que sirven de separación entre
dos posesiones contiguas, estas se regirán por disposiciones del Código Civil, de las
ordenanzas y usos.

4. Limitaciones relativas a la distancia y obras intermedias que se requieren

para ciertas construcciones, excavaciones, plantaciones y establecimientos
estipulados en los artículos 700 al 703.

En estos artículos quedan establecidos los parámetros para las construcciones

que puedan afectar las medianerías o propiedades vecinas, entre las que se
cuentan, por ejemplo, pozos, depósitos de material nocivo o peligroso, instalación de
fábricas u otros que puedan causar ruidos que excedan las medidas de comodidad
ordinaria de una vecindad, así mismo la plantación de árboles respetando las
disposiciones que se encuentran en la ley que van desde la autoridad del vecino a
solicitar el corte de las ramas que invadan su propiedad o causen daño afectando
sus linderos.

5. Limitaciones en materia de luces y vistas de la propiedad del vecino,

artículos 704 al 707 que tienden a proteger la intimidad de la vida privada.

En estos artículos se encuentra planteado el derecho a la privacidad, ningún

vecino podrá abrir ventana así como la fabricación de balcones o ventanas para
asomarse, tampoco pueden tenerse vistas laterales y oblicuas sobre la misma
propiedad.

6. Limitaciones en razón de desagüe de los techos. Artículo 708. Aquí se

señala lo correspondiente a la construcción de tejados de tal manera que las aguas
pluviales caigan sobre su propio suelo, o sobre la calle o sitio público, de acuerdo
con lo que se disponga en las ordenanzas y reglamentos sobre la materia.

LA OCUPACIÓN

Concepto

La ocupación consiste en un modo originario de adquirir la propiedad de bienes

muebles que no tengan dueño, es decir, una cosa que nunca ha tenido dueño (res
nullius) o una cosa que ha sido abandonada voluntariamente por su titular anterior
(res derelicta), mediante la aprehensión del bien y con la intención, por parte del
sujeto, de convertirse en propietario.

Requisitos para adquirir por Ocupación

Siguiendo la tesis de Piña ii, tres categorías, o puntos de vista, son los que deben
observarse para la procedencia de la ocupación, a saber:

 Con relación al sujeto.

- El sujeto debe querer adquirir la propiedad a través de la ocupación.
- El ocupante debe contar con la capacidad de discernimiento.

 Con relación al objeto.

- Que sea un bien corporal.
- Que se trate de un bien mueble por su naturaleza
- Que no tenga dueño actual.
- Que sea susceptible de ser adquirido por ocupación.

 Con relación al acto.

- Aprehensión de la cosa, con intención de hacerla suya.

Casos de Ocupación en la legislación venezolana

Tal como lo plantea Kummeroviii, partiendo de la norma establecida en el artículo

797 del Código Civil Venezolano, se puede conocer las maneras por las cuales se
puede adquirir por la vía de la ocupación, a las luces del derecho civil venezolano.
Dicha norma reza lo siguiente: “Las cosas que no son de la propiedad de nadie, pero
que pueden llegar a serlo de alguien, se adquieren por la ocupación; tales son los
animales que son objeto de la caza o de la pesca, el tesoro y las cosas muebles
abandonadas.”

Desde ese punto de vista, se pueden apreciar varias categorías, a saber:

Ocupación de animales (semovientes) objeto de caza y pesca:

Artículo 798.- El ejercicio de la caza y de la pesca se reglamentará por leyes

especiales (DECRETO CON RANGO, VALOR Y FUERZA DE LEY DE PESCA Y ACUICULTURA. 11
de marzo de 2008 (Gaceta Oficial Nº 5.877 Extraordinario del 14 de marzo de 2008)

No se permitirá, sin embargo, introducirse en un fundo ajeno, contra la prohibición

del poseedor, para el ejercicio de la caza.

Artículo 799.- Todo propietario de enjambres de abejas tendrá derecho de

seguirlos en fundo ajeno, pero con la obligación de reparar los perjuicios que
ocasione al poseedor del fundo. Cuando el propietario no los haya seguido en los
dos días inmediatos, o haya dejado de seguirlos durante dos días, el poseedor podrá
tomarlos y retenerlos.

Igual derecho tendrá el propietario de animales domesticados, salvo la disposición

del artículo 570: “Los animales de un vivero que pasaren a otro, serán de la
propiedad del dueño de éste, salvo la acción por indemnización si la atracción se ha
efectuado por artificio o fraude”; pero pertenecerán a quien los haya tomado y
retenido, si no se los reclamare dentro de veinte días.

Hallazgo de Tesoros:

Artículo 800.- Es tesoro todo objeto mueble de valor que haya sido ocultado o
enterrado y cuya propiedad nadie pueda justificar.
El tesoro pertenece al propietario del inmueble o mueble en donde se encuentre.
Si el tesoro se encontrare en un inmueble o mueble ajenos, con tal que haya sido
encontrado por el solo efecto de la casualidad, pertenecerá de por mitad al
propietario del inmueble o mueble donde se haya encontrado y al que lo hubiere
hallado.

Como se puede observar, en el precitado artículo se define el tesoro, sin embargo,

la doctrina añade que para que una cosa sea considerada como tesoro, deberán
estar presentes los siguientes requisitos caracterizadores:
- Ser un bien mueble por su naturaleza.
- Encontrarse oculto.
- Ser distinto del objeto que los contiene.
- No tener un propietario actual conocido.

Bienes Muebles Perdidos o Extraviados:

Artículo 801.- Quien encontrare un objeto mueble, que no pueda considerarse

como tesoro, deberá restituirlo al precedente poseedor, y, si no conociere a éste,
deberá consignarlo inmediatamente en poder de la Primera Autoridad Civil de la
Parroquia o Municipio del lugar donde lo haya encontrado.

Aun cuando algunos autores califican este precepto como un abandono voluntario
del bien, la interpretación generalizada plantea que los bienes no han sido
abandonados sino extraviados, por lo que no se está en presencia de ninguna
conducta voluntaria del titular para extinguir el derecho de propiedad existente.

Artículo 802.- La autoridad hará publicar la consignación en uno de los periódicos

del lugar, si lo hubiere, y por carteles que permanecerán fijados en los lugares más
públicos de la población por espacio de quince días, renovándolos en ese término, si
fuere necesario.
 Luego de consignarse el bien hallado ante la autoridad competente, según lo
refiere el artículo 801, deberán cumplirse una formalidad, a fin de publicar el hallazgo
del bien extraviado y, así, poder ubicar al verdadero propietario.

Artículo 803.- Pasados seis meses después del término fijado en el artículo
anterior, sin que se haya presentado el propietario, la cosa, o el precio de ella, si las
circunstancias hubiesen hecho necesaria su venta, pertenecerán a quien la haya
encontrado.
El propietario de la cosa perdida, o quien la haya encontrado, en su caso,
deberán, al tomar la cosa o el precio, pagar los gastos, que aquélla hubiere
ocasionado.

Por último, luego de transcurrir seis meses desde el término para reclamar la cosa
extraviada, sin que nadie se hubiera manifestado, se adjudicará el bien hallado a
quien lo hubiese encontrado, debiendo éste pagar todos los gastos que la
conservación del bien ocasionaren.

Cosas (despojos) arrojadas al mar:

Artículo 805.- Los derechos sobre las cosas arrojadas al mar, o que provinieren
de naufragio, se arreglarán según lo dispuesto en los artículos 801 y siguientes,
sobre las cosas encontradas, y se publicarán también los avisos por la prensa.

El artículo que trata esta materia refiere a las formalidades y tratamiento de los
bienes perdidos o extraviados, dispuestos en los artículos 801 al 803 del Código Civil
Venezolano, los cuales ya se han comentado a priori.

LA PROPIEDAD HORIZONTAL

Preliminares. Ordenamiento Normativo vigente

Según registros venezolanos, la primera venta de inmuebles bajo el régimen de

propiedad horizontal la realizó el Banco Obrero en el año 1937, aplicando por
analogía los artículos 683 y 684 del Código Civil vigente para ese momento, que era
el de 1922, ya que, lógicamente, no existían normas especiales que regularan la
materia.

Con la reforma de 1942, el Código Civil incluyó en su cuerpo normativo la

Propiedad Horizontal en los artículos 697 y 698, los cuales contenían el mismo texto
de los señalados en el Código precedente, es decir, el de 1922.

En los años posteriores, los efectos de la II Guerra Mundial hicieron de Venezuela

un destino saludable para los extranjeros, masificando, de esa manera, la población
y debiendo construirse más edificios para la solución habitacional de los ciudadanos
y residentes venezolanos.
 Dicha situación permitió un análisis exhaustivo de las relaciones de los
propietarios de los diferentes apartamentos que conformaban los edificios y se
elaboró un proyecto de ley que fue promulgada en el año 1957 con el nombre de
“Ley de Propiedad de Apartamentos”.

Dicha ley sentó las bases para regular un nuevo régimen inmobiliario, sin
embargo, dejó por fuera la consagración la protección total de los intereses de los
adquirentes, por lo que fue necesario hacer una reforma, impulsada por la Junta de
Gobierno en el año 1958, ya conocida como “Ley de Propiedad Horizontal”.

20 años de vigencia tuvo esta Ley, cuando en 1976, nuevamente, se preparó un

anteproyecto de ley con el objeto de brindar, definitivamente, a los compradores la
protección y seguridad jurídica frente a los abusos cometidos frecuentemente. Dicho
anteproyecto fue estudiado en el Congreso bicameral y sancionado en el año 1978.

Durante el mandato presidencial de Herrera Campins se reformó parcialmente en

el año 1983, en la que solo se simplificó el trámite de permisología para la
construcción, que constituía el inconveniente para las empresas constructoras en
años anteriores. Esta reforma entró en vigencia el 18 de agosto de 1983 y es la
que, en la actualidad, permanece vigente y regula todo lo concerniente a la
Propiedad Horizontal en Venezuela.

Definición de la Propiedad Horizontal

Conforme a la tesis de Márquez y Carrillo, la propiedad horizontal es el dominio

sobre una porción determinada como piso, departamento o apartamento de un
edificio y el derecho de condominio sobre las áreas y cosas comunes, con las
limitaciones que establezcan las leyes.

De esta definición se destacan la propiedad plena y exclusiva sobre el

apartamento o local que conforma el edificio y la comunidad existente en lo referente
a las áreas comunes que constituyen el condominio.

Derechos y obligaciones de los propietarios

a. Derechos sobre las partes comunes: Por el hecho de ser titulares exclusivos
del local o apartamento que conforma el edificio, tienen derecho a servirse del
porcentaje del área común que determine el documento constitutivo del condominio.
Artículo 6°. Los derechos de cada propietario en las cosas comunes son
inherentes a la propiedad del respectivo apartamento o inseparables de ellas y se
considerarán comprometidos en cualquiera de los actos a que se refiere el artículo
2°.
Artículo 2°. Los apartamentos y locales a que se refiere el artículo anterior podrán
enajenarse, gravarse o ser objeto de toda clase de actos entre vivos o por causa de
muerte. En el caso enajenación de un apartamento o local los dueños de los demás,
por este solo título, no tendrán derecho de preferencia.
 b. Derechos sobre las partes privativas: Cada propietario es el dueño exclusivo
del apartamento o del local que conforma el condominio, es decir, tiene plenos
derechos sobre los mismos y, por tanto, el uso, goce y disposición sobre su
propiedad.

Artículo 2°. Los apartamentos y locales a que se refiere el artículo anterior podrán
enajenarse, gravarse o ser objeto de toda clase de actos entre vivos o por causa de
muerte. En el caso enajenación de un apartamento o local los dueños de los demás,
por este solo título, no tendrán derecho de preferencia.

Artículo 3°. El uso y disfrute de cada apartamento o local estará sometido a las
siguientes normas:
Respetar las instalaciones generales o en provecho de otros propietarios
incluidos en su apartamento o local;
Mantener en buen estado de conservación su propio apartamento o local e
instalaciones privativas, en términos que no perjudiquen a los otros propietarios,
resarciendo los daños que ocasione por su descuido o el de las personas por
quienes deba responder;
Consentir las reparaciones que exija el servicio del edificio y permitir las
servidumbres imprescindibles requeridas para la creación de servicios comunes de
interés general, acodadas por el setenta y cinco por ciento (75%) de los propietarios,
en las condiciones previstas en el artículo 9 de la presente Ley, teniendo derecho a
que se le resarzan los daños y perjuicios;
Permitir la entrada a su apartamento o local a los fines previstos en los
literales anteriores;
Usar y disfrutar del apartamento a local conforme a la finalidad dada al
inmueble. No podrán establecerse en ellos oficinas, comercios, industrias,
laboratorios, depósitos, estacionamientos ni ninguna otra forma de actividad, si el
inmueble fuere para vivienda, a menos que se le hubiere dado otro destino a
determinadas partes del mismo;
No producir ruidos, molestias, ni daños, ni ejecutar actos que perturben la
tranquilidad de los propietarios, amenacen su seguridad o afecten a la salud pública;
No utilizar el piso para actos o fines contrarios a la moral o las buenas
costumbres.

c. Obligaciones de los propietarios: Se establecen obligaciones a los

propietarios en razón a las cosas comunes. De acuerdo con Gert Kummerov, las
obligaciones que la ley especial establece para los propietarios son los siguientes:
i. Gastos comunes: Corresponde al concurso de aporte de cada uno de los
propietarios para los gastos comunes del edificio.
ii.  Determinación de los gastos comunes: La ley especial establece cuáles son
esos gastos comunes y cómo deben ser pagados por los propietarios, sin que
puedan interpretarse otros diferentes.
 Artículo 11. Son gastos comunes a todos los propietarios o a parte de los ellos,
según el caso:
a) Los causados por la administración, conservación, reparación o reposición de las
cosas comunes;
b) Los que se hubieren acordado como tales por el setenta y cinco por ciento (75%),
por lo menos, de los propietarios;
c) Los declarados comunes por la Ley o por el documento de condominio.

Artículo 12. Los propietarios de apartamentos o locales deberán contribuir a los

gastos comunes, a todos o a parte de ellos, según los casos, en proporción a los
porcentajes que conforme el artículo 7° le hayan sido atribuidos. Sin embargo, si
existieren bienes comunes cuyo uso se haya atribuido exclusivamente a un
apartamento en los casos autorizados por esta Ley, serán por cuenta del propietario
de dicho apartamento la totalidad de los gastos de mantenimiento de los
mencionados bienes así como las reparaciones menores que requieran y las
mayores cuya necesidad se deba a no haberse efectuado oportunamente las
reparaciones menores. Los propietarios pueden liberarse de tales obligaciones
mediante el abandono de su apartamento en favor de los propietarios restantes. En
tal caso, el apartamento abandonado se hace común a estos, en proporción a los
porcentajes que le corresponden sobre los bienes comunes a tocos los
apartamentos.

El propietario que abandone su apartamento deberá hacer constar esa decisión

en documento registrado, y el abandono no tendrá efecto frente a la comunidad
hasta tanto no se haga la notificación correspondiente al administrador del
condominio, acompañada del documento donde conste el abandono.

iii. Transmisión del deber de contribuir con los gastos comunes: Al momento
de enajenarse uno de los apartamentos o locales, los gastos comunes son
inherentes a los mismos, por lo que serán asumidos por el nuevo adquirente, bien
sea por actos entre vivos o por sucesión mortis causa.

Esto significa que los gastos comunes son obligaciones accesorias al derecho
principal, por lo que deben transmitirse con la misma transmisión del inmueble
enajenado.

Artículo 13. La obligación del propietario de un apartamento o local por gastos

comunes sigue siempre a la propiedad del apartamento o local, aun respecto de
gastos causados antes de haberlo adquirido. Queda a salvo el derecho que pueda
corresponder al adquiriente contra el enajenante, en razón del pago que aquél
hubiere realizado por tal concepto.
Lo dispuesto en el encabezamiento de este artículo no impide exigir su
contribución en los gastos comunes al propietario que después de constituido en
mora enajene el apartamento.
 Sin embargo, el adquirente puede exigir el reembolso al enajenante de todo lo que
hubiera pagado por la mora incurrida por éste antes de la enajenación del inmueble.

iv. Liberación del deber de contribuir: Como consecuencia del abandono

voluntario del inmueble, el propietario que ha optado por ese mecanismo se libera de
la obligación de contribuir con los gastos comunes.

Artículo 12. (…)El propietario que abandone su apartamento deberá hacer

constar esa decisión en documento registrado, y el abandono no tendrá efecto frente
a la comunidad hasta tanto no se haga la notificación correspondiente al
administrador del condominio, acompañada del documento donde conste el
abandono.

v.  Mejoras: Rige la materia de mejoras vista en el tema referente a gastos y está
contemplado en el artículo 10 en los siguientes términos: “Para construir nuevos
pisos, hacer sótanos o excavaciones o realizar actos que afecten la conservación y
estética del inmueble se requiere el consentimiento unánime de los propietarios,
siempre y cuando se obtenga el permiso correspondiente de las autoridades
competentes.”

vi. Exigibilidad de las contribuciones: Las contribuciones para cubrir los gastos
podrán ser exigidas por el administrador del inmueble o por el propietario que hubiere
pagado sumas que corresponda aportar a otro propietario. Para el afecto de estos
cobros, harán fe contra el propietario moroso, salvo prueba en contrario, las actas de
asambleas inscritas en el libro de acuerdos de los propietarios y los acuerdos
inscritos por el administrador en dicho libro, cuando estén justificados por los
comprobantes que exige la ley especial. (Art. 14 Ley de Política Habitacional).

Constitución del Condominio

Antes de procederse a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o

locales de un edificio, el propietario o los propietarios del inmueble declararán por
documento protocolizado en la correspondiente oficina de Registro Público, su
voluntad de destinarlo para ser enajenado por apartamentos o locales.

Este documento contendrá además de la descripción de los títulos inmediatos de

adquisición, los pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con
especificación de los linderos de los apartamentos y locales, la descripción de las
cosas comunes generales del edificio y de las cosas comunes limitadas a cierto
número de apartamentos con expresión de cuáles son esos apartamentos; la
indicación precisa del destino dado al edificio, el valor que se le da al edificio y el que
se le atribuye a cada uno de los apartamentos locales y otras partes del edificio
susceptibles de enajenación separada, fijándose de acuerdo con tales valores el
porcentaje que tengan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y
obligaciones en la conservación y administración del inmueble; los gravámenes que
pesan sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar. Al
protocolizar dichos documentos, el registrador estampará las notas marginales a que
se refiere el artículo 1.926 del Código Civil. (Art. 26 LPH).

Se acompañara el documento a que se refiere el artículo 26 de la Ley especial, a

fin de que sean agregados al Cuaderno de Comprobantes, los planos arquitectónicos
debidamente aprobados por los organismos correspondientes, los de sus
dependencias e instalaciones, y, en su caso, los de sus modificaciones esenciales
donde deben estar demarcadas claramente las áreas comunes. Todos los planos a
que se refiere le ley deberán ser previamente conformados por el proyectista de la
obra, o, en su defecto, por un profesional autorizado, quien hará constar que el
edificio corresponde a ellos y que no alteran o modifican las áreas y los uso comunes
del inmueble, sus anexidades y pertenencias de acuerdo al permiso de construcción.
Igualmente el documento de condominio se acompañara de un ejemplar del
Reglamento de Condominio el cual será de obligatorio cumplimiento, será
modificable por la Asamblea de Propietarios, y versará sobre las siguientes materias:

1. Atribuciones de la Junta de Condominios y del Administrador;

2. Garantía que debe prestar el Administrador para responder de su gestión;
3. Normas de conveniencia entre copropietarios y uso de las cosas comunes del
edificio y de las privativas de cada apartamento;
4. Instalación en el edificio de rejas, toldos, aparatos de aire acondicionado y demás
accesorios que no afecten la estructura, distribución y condiciones sanitarias del
inmueble;
5. Normas para el mejor funcionamiento del régimen.

Enajenación de apartamentos

No podrá realizarse venta alguna sobre un apartamento o local si no se cumplen

las formalidades relativas a los planos explicativos y documentos de condominio que
se señalaron previamente.

Además, juntos con las características propias del inmueble, así como sus
linderos, deben mencionarse los datos correspondientes al documento de
condominio, sus porcentajes y valor atribuido al inmueble objeto de enajenación

Administración del Condominio

Tal y como lo sugiere Aguilar Gorrondona, la administración gira en torno al

pacto entre los propietarios y las decisiones tomadas por la Junta de Condominio y
su Administrador, con la salvedad de que pueda tomar decisiones un solo
propietario, esto en caso del régimen de gastos comunes que se analizó
previamente.

La administración de los inmuebles a los que se refiere la ley especial

corresponderá a la Asamblea General de Copropietarios, a la Junta de Condominio y
al Administrador (Art. 18 LPH).
 Dicha Junta de Condominio, deberá estar integrada por tres copropietarios, por lo
menos, y tres suplentes que llenarán sus faltas en orden a su elección; será
designada por la Asamblea de Copropietarios y sus integrantes tendrán una duración
de un año en ejercicio de sus funciones y podrán ser reelectos.

De su seno se elegirá un Presidente. La junta deberá constituirse en un plazo no

mayor de sesenta (60) días, luego de haberse protocolizado la venta del setenta y
cinco por ciento (75%) de los apartamentos y locales y será de obligatorio
funcionamiento de todos los edificios regulados por la Ley.

La Junta de Condominio decidirá por mayoría de votos y tendrá las atribuciones

sobre vigilancia y control sobre la Administración que establezca el Reglamento y, en
todo caso tendrá las siguientes:
1. Convocar en caso de urgencia a la Asamblea de Copropietarios;
2. Proponer a la Asamblea de Copropietarios la destitución del Administrador;
4. Ejercer las funciones del Administrador en caso de que la Asamblea de
Copropietarios no hubiere procedido a designarlo;
5. Velar por el uso que se haga de las cosas comunes y adoptar la reglamentación
que fuere necesaria;
6. Velar por el correcto manejo de los fondos por parte del Administrador;

Del mismo modo, la Asamblea de Copropietarios, designará al Administrador, a

quien le corresponderá (Arts. 19 y 20 LPH):

a)  Cuidar y vigilar las cosas comunes;

b)  Realizar o hacer realizar los actos urgentes de administración y conservación,
así como las reparaciones menores de las cosas comunes;
c)  Cumplir y velar por el cumplimiento de las disposiciones del documento de
condominio, de su reglamento y de los acuerdos de los propietarios;
d)  Recaudar de los propietarios lo que a cada uno corresponda en los gastos y
expensas comunes y si hubiere apartamentos rentables propiedad de la comunidad
recibir los cánones de arrendamiento y aplicarlos a los gastos comunes; en caso de
que lo recaudado supere a los gastos comunes, los propietarios por mayoría, podrán
darle un destino diferente u ordenar su distribución;
e)  Ejercer en juicio la representación de los propietarios en los asuntos
concernientes a la administración de las cosas comunes, debidamente asistidos por
abogados o bien otorgando el correspondiente poder. Para ejercer esta facultad
deberá estar debidamente autorizado por la Junta de Condominio, de acuerdo con lo
establecido en el respectivo documento. Esta autorización deberá constar en el Libro
de Actas de la Junta de Condominio.
f)   Llevar la contabilidad de los ingresos y gastos afecten al inmueble y a su
administración, en forma ordenada y con la especificación necesaria, así como
conservar los comprobantes respectivos, los cuales deberán ponerse a la disposición
de los propietarios para su examen durante días y horas fijadas con conocimiento de
ellos;
 g) Llevar los libros de:
a) Asamblea de Propietarios,
b) Actas de la Junta de Condominio,
c) Libro diario de la contabilidad. Estos libros deberán ser sellados por un Notario
Público o un Juez de Distrito en cuya jurisdicción se encuentre el inmueble.
d) Presentar el informe y cuenta anual de su gestión.

Extinción del Condominio

El régimen de propiedad horizontal y, por tanto, su Condominio pueden cesar por

las siguientes causas:

1. Por destrucción total del edificio.

2. Por la destrucción de, al menos, las tres cuartas partes del edificio.
3. Por ruina del edificio en las proporciones señaladas por el artículo 16 de la Ley
de Propiedad Horizontal.

Artículo 16. - En caso de destrucción total del edificio o de una porción del mismo
que represente, por los menos, las 3/4 partes de su valor, cualquiera de los
propietarios podrá pedir la división de las cosas comunes en que tenga participación.
Igual derecho corresponderá a cualquier propietario si el edificio amenaza ruina en
las proporciones dichas.
Sin embargo, cuando hubiere un número de propietarios cuyo porcentaje sea o
exceda de las 3/4 partes del valor del inmueble, éstos tendrán derecho a adquirir a
justa regulación de expertos, la parte o partes de los propietarios minoritarios que
retirasen su voluntad de realizar la división del mismo inmueble.

Artículo 17. - Si la destrucción o amenaza de ruina del edificio no alcanzare las

proporciones indicadas en el artículo anterior, los propietarios decidirán acerca de la
reconstrucción de las cosas comunes. Si ésta fuere acordada, los gastos
correspondientes serán considerados como comunes.

4. Por decisión unánime de sus propietarios.

i

ii

iii