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Cámara Colombiana de la Construcción - CAMACOL. Calle 70A No.10-22. Tel. 743 0265, fax: 743 0265 Ext 1101. Bogotá, Colombia.
Correo electrónico: estudioseconomicos@camacol.org.co. Visítenos: www.camacol.org.co
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¿Qué implica dar “El Gran Salto” en la producción de
Grafico 1. Producción de vivienda y PIB de vivienda?
Edificaciones
Producción de Vivivenda PIB Edificaciones (eje derecho) En la Constitución Política de 1991 se estableció el
180.000 1.800
Construir para vender Modelo de preventa 170.400 derecho de todos los colombianos al goce de una
160.000 1.600 4
vivienda digna . Dando alcance a este mandato, y tras
140.000 1.400
137.028
117.564
el señalamiento de la vivienda como una de las cinco
120.000 1.200 5
locomotoras del crecimiento económico, el nuevo
100.000 1.000
Gobierno se ha propuesto la construcción de un millón
80.000 800
de viviendas en los próximos cuatro años, de las cuales
60.000 600
cerca de 70% estarán orientadas a atender la
40.000 25.727 400
demanda de las familias menores ingresos.
20.000 200
0 -
Sin embargo, la meta requiere unas condiciones de
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
Fuente. DANE – DNP, Cálculos DEET CAMACOL oferta y demanda, y cambios institucionales que
permitan su viabilidad. Avances en la habilitación de
La crisis del año 1999 trajo consigo el desarrollo del suelo, aumento en el número de créditos para
modelo de preventas, o ventas sobre planos, y el vivienda y en la adjudicación de subsidios, e
avance hacia nuevos esquemas de financiación e inversiones públicas en obras de adecuación urbana,
intervención estatal. Dentro de los principales cambios son algunos de los frentes que requieren ser
que apoyaron el nuevo modelo de preventas estuvo la considerados.
transformación de las corporaciones de ahorro y
vivienda en bancos comerciales, la normativa para Asunto clave: habilitación de suelo urbanizable
proteger a los deudores, y el establecimiento de topes
al endeudamiento y a las tasas de interés. Uno de los principales obstáculos que enfrenta la
construcción de vivienda -particularmente la VIS – es
Después del año 2000, la actividad registró tasas de la profunda escasez de suelo urbanizable. De acuerdo
crecimiento anuales promedio de 61% hasta el año con el Departamento Nacional de Planeación – DNP -,
2003, cuando el sector presentó una leve disminución se han identificado factores que agudizan los
de 11.500 unidades en el nivel anual de producción. problemas para la habilitación de suelo urbano en el
6
Después de este año, la producción de vivienda logró país . En primer lugar, ha estado las deficiencias en los
crecer a tasas anuales cercanas al 15% entre 2005 y Planes de Ordenamiento Territorial y su
2007, año en el cual se alcanzó la construcción de desarticulación con los planes de desarrollo municipal
163.000 unidades, 50% de las cuales fueron Viviendas y los planes de servicios públicos. Un segundo
de Interés Social (VIS). Estos niveles de producción problema ha estado relacionado con el
mantuvieron una estrecha relación con los resultados desconocimiento de los procedimientos y la confusa
2
del PIB de edificaciones tanto en el periodo de crisis normativa para la incorporación de nuevo suelo
como en la fase ascendente del ciclo de sector. urbano por parte de las entidades territoriales.
En los dos últimos años la actividad ha mostrado un Adicionalmente, la escasez del suelo ha estado
decrecimiento debido factores como la crisis marcada por la falta de mecanismos para controlar sus
internacional, la cual trajo efectos negativos sobre la precios, y la falta de recursos para construir la
economía y sus fundamentales. Sin embargo, el nivel infraestructura vial y de servicios públicos que
del último año aun es superior al promedio registrado
en la última década. Esto obedeció en gran parte a las 4
Art. 51. Todos los colombianos tienen derecho a vivienda digna. El
medidas contra cíclicas adoptadas por la anterior
3 Estado fijará las condiciones necesarias para hacer efectivo este
administración para impulsar el sector . derecho y promoverá planes de vivienda de interés social, sistemas
adecuados de financiación a largo plazo y formas asociativas de
ejecución de estos programas de vivienda.
5
Las demás locomotoras son: minería, infraestructura, agricultura e
2
Coeficiente de correlación es de 85% entre las dos variables. innovación.
3 6
Véase Informe Económico No. 15. Documento CONPES 3583.
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permitan su urbanización. A esto se suma el bajo urbana sean una opción real, se requieren ajustes en
impacto y la discontinuidad entre las administraciones la reglamentación que faciliten y promuevan su
municipales y distritales que ha tenido la habilitación desarrollo.
de suelo para la construcción de VIS en el país.
9
Los cálculos de densidad de vivienda , tomando como
De acuerdo con las encuestas realizadas por el DNP en ejemplo el Macroproyecto “Ciudad Verde” en el
2005 y 2007, se puede observar que la proporción municipio de Soacha, arrojan que en una hectárea
7 10
suelo de expansión urbana no ha aumentado, por el bruta de suelo urbano disponible se desarrolla, en
contrario se ha reducido (Gráfico 2). En el caso de promedio, la construcción de 109 unidades
Bogotá por ejemplo, se licenciaron 31,1 millones de habitacionales lo cual lo convierte en un proyecto que
11
metros cuadrados para construcción de vivienda en los es generoso en espacio público y equipamientos . En
últimos 10 años, mientras la oferta de nuevo suelo en el siguiente cuadro se estima el número de hectáreas
8
el mismo período se incrementó apenas en 3,2 de suelo urbanizable requeridas de acuerdo con los
millones de metros cuadrados, situación que sumada a volúmenes de producción de vivienda propuestos por
los niveles producción registrados profundizan el el Gobierno Nacional. Esta estimación parte del nivel
problema de escasez. de anual producción de vivienda actual y contempla
una tasa de crecimiento tal que permite alcanzar la
Grafico 2. Porcentaje de suelo de expansión urbana meta del cuatrienio; además, supone que los ajustes
2005 -2007 institucionales y el desarrollo de las estrategias para su
2005 2007 construcción serán progresivos.
60% 54%
50% Cuadro 1. Meta de construcción de viviendas y número
41%
40% de hectáreas requeridas. 2011-2014
30%
22%
27% 25% Unidades de Número de
17%
Año
20% 14% 13% Vivienda Hectáreas
8% 9% 30% 25%
10% 23%
13% 14% 4%4% 14% 11% 18%
12% 14% 2011 167.519 1.537
0%
2012 213.510 1.959
Bucaramanga
Barranquilla
Cali
Manizales
Pereira
Pasto
Cartagena
Medellín
Armenia
Bogotá
Ibagué
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Financiación de vivienda y bancarización: un mercado Grafico 4. Indicadores de bancarización por
creciente modalidad de crédito
Cartera de Vivienda Cartera Comercial
Otro aspecto importante del “Gran Salto” en la Microcrédito Consumo (eje derecho)
producción de vivienda está relacionado con el acceso 4,0 3,60 16
3,5 14
al crédito y las posibilidades de financiación de la 12,10
3,0 12
vivienda. Históricamente, la diferencia entre los 2,5 2,20 10
volúmenes de producción y el número de 2,0 8
1,20
desembolsos para vivienda nueva han revelado las 1,5 6
1,0 4
deficiencias en el modelo de financiación de vivienda y 0,5 2
acceso al crédito hipotecario. En el gráfico 3, se 0,0 0
Abr-08
Abr-09
Feb-08
Feb-09
Feb-10
Jun-07
Jun-08
Jun-09
observa que mientras a finales de la década pasada la
Dic-07
Dic-08
Dic-09
Ago-07
Oct-07
Ago-08
Oct-08
Ago-09
Oct-09
relación de viviendas financiadas frente a la
producción fue en promedio 95%, en los años más Fuente. Asobancaria
recientes dicha relación no supera el 50%.
En el último año, las entidades financiadoras de
Grafico 3. Producción y financiación de vivienda vivienda cubrieron con sus servicios el 45% de las
Producción de vivienda/1 Viviendas Nuevas Financiadas/2 viviendas que se produjeron en el país. Así, si se
Relación 2/1 (eje derecho) mantienen las mismas condiciones de originación de
180 140% créditos hipotecarios y se cubre la misma proporción
160 120%
140 de la producción de vivienda que se registró en el
100%
120 ultimo año, el número de créditos para vivienda nueva
Miles
100 80%
80
requeridos para cumplir la meta del cuatrienio del
60%
60
40%
Gobierno Nacional debería estar cerca de 113.000 por
40
20%
año, lo cual constituye un salto de 60.000 nuevos
20
- 0% créditos anuales.
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
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Según algunas estimaciones se afirma que cerca del A esto debe sumarse el mejoramiento del marco
70% de las viviendas VIS financiadas disponen de un normativo que regula la gestión de suelo, en términos
subsidio para su adquisición, otorgado por la Cajas de de plazos y responsables explícitos para su
Compensación Familiar o Fonvivienda. El restante habilitación, y de la unificación de conceptos entre los
número de hogares que compra VIS necesitan fuentes diferentes niveles de gobierno. Adicionalmente,
adicionales de recursos para lograr su cierre CAMACOL ha insistido en la importancia de establecer
financiero, lo cual en muchos casos retrasa la claridad en cuanto a los conceptos de cargas y
aplicación del subsidio, y en los que no se logra beneficios que involucra el desarrollo urbanístico, la
conseguir más recursos, impide su utilización. simplificación de trámites para la aprobación de
planes parciales, y la reestructuración del impuesto de
De esta forma, con los volúmenes de producción plusvalía en aras de mejorar su aplicabilidad.
propuestos por el Gobierno Nacional, es claro que
esto debe ir acompañado de un aumento sustancial en A estas estrategias debe agregarse una correcta
el volumen de subsidios asignados, más aun si se tiene coordinación entre las ejecuciones del sector de agua
en cuenta que la meta contempla la construcción de potable y saneamiento básico con los demás
un 70% de VIS en el periodo 2011-2014. instrumentos de la política de vivienda.
Mercado y política pública de vivienda: ¿cómo Reconociendo las restricciones de recursos que
superar los obstáculos? enfrentan el Gobierno Nacional y los entes
territoriales, es importante establecer mecanismos
Como ya se mencionó, la meta de construcción de que promuevan la iniciativa privada para la
Gobierno implica un “Gran Salto” tanto en la adecuación de zonas urbanizables. De esta manera se
producción de vivienda (oferta) como en los contribuirá no sólo al desarrollo de proyectos de
mecanismos que permiten su adquisición (demanda). vivienda si no también a la provisión de infraestructura
Sobre los retos para el sector asociados al gran salto
en la producción, CAMACOL ha planteado una serie de Demanda: elementos para la financiación de vivienda
estrategias que facilitarían su superación. Algunas de
las más importantes se plantean a continuación. En el frente de las estrategias requeridas para mejorar
los mecanismos de financiación, CAMACOL propone:
Oferta: gestión del suelo:
I) Continuar con la medida de subsidios a las tasas de
Para incrementar la oferta de vivienda, el Gremio interés, ya que la medida – en su fase transitoria - tuvo
reitera la importancia de establecer mecanismos un amplio impacto en los indicadores que miden la
especiales que permitan, mediante la concertación de actividad. II) Incrementar el nivel de los préstamos en
las partes, la estructuración de proyectos de gran relación con el valor del inmueble, extendiendo los
escala tanto de expansión como de renovación topes actúales permitidos, los cual facilitaría el acceso.
urbana. Ello no sólo contribuirá a la reducción del III) Desarrollar mecanismos que reduzcan el riesgo
déficit habitacional en las regiones si no también a crediticio y permitan el acceso de informales al crédito
frenar la formación de asentamientos ilegales y en inmobiliario. Tales instrumentos podrían establecerse
zonas de riesgo. en términos de seguros (desempleo), subsidios
(otorgamiento) y garantías sobre las obligaciones
Para tal propósito, se deben desarrollar mecanismos hipotecarias. IV) Eliminar los topes a la tasa de interés.
que involucren a la Nación en la cofinanciación de
obras de urbanismo, con prioridad hacia las regiones Con esto se lograría disminuir las distorsiones del
que se alineen con las metas y políticas de mercado y aumentar la oferta crediticia; y/o subsidios
construcción de Vivienda Interés Social del Gobierno a la tasa y a la originación de crédito que permitan
Nacional. cubrir parte del costo operativo.
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etc). Esto es fundamental para hacer atractiva esta y definida de metas de producción formal y de
línea de crédito en las entidades financieras y lograr financiamiento de vivienda. El tercer objetivo se
mayor profundización de la cartera hipotecaria. fundamentaba en la determinación del sector de la
construcción de vivienda como fuente de generación
A estas medidas debe añadirse VI) el fortalecimiento de empleo e instrumento para combatir la pobreza. El
del Sistema de Ahorro Voluntario Contractual; el último tenía que ver con la utilización de la inversión
desarrollo de nuevas metodologías para medir el en vivienda para mejorar la calidad de infraestructura
historial crediticio y la capacidad de pago de los y el equipamiento público de las ciudades.
hogares; VII) y la creación de entidades de ahorro y
crédito especializadas en la Vivienda de Interés Con estos objetivos se lograron establecer unas metas
Prioritario – VIP. sobre la importancia del sector tanto en el producto
interno bruto como en la profundización financiera del
14
Demanda: Subsidio familiar de vivienda – SFV país (Cuadro 2). El cumplimiento de las metas partió
de la solución de los cuellos de botella identificados en
Con el propósito de lograr un mayor impacto de la cada uno de los componentes de la cadena valor del
política de vivienda en los hogares de menores sector, con una importante intervención del Estado en
ingresos, CAMACOL propone modificaciones en el su articulación y financiación.
actual sistema de subsidios de vivienda. Los
principales cambios están dirigidos a: I) la asignación Cuadro 2. Modelo mexicano - metas de largo plazo
simultanea del subsidio y del crédito, para facilitar el Metas
cierre financiero de los hogares; II) el establecimiento 2006 2013 2020
de una escala continua en los valores del subsidio, que
Participación del
mantengan una relación inversa con el nivel de 2,7% 4,8% 9,0%
sector en el PIB
ingresos del hogar; III) y al ajuste de la reglamentación
existente para permitir el uso de SFV en la operaciones Profundización de la
14% 22% 50%
de leasing habitacional. cartera hipotecaria
Fuente: Jorge Yarza, Su Casita Hipotecaria.
Como medidas adicionales se proponen IV) la creación
de un subsidio con tarifa diferencial para la adquisición Dentro del modelo mexicano, los factores que
de VIS en zonas de renovación urbana, y V) el requirieron un replanteamiento que permitiera el
desarrollo de un subsidio bajo el esquema de cumplimiento de las metas de construcción
arrendamiento, con opciones de compra para los propuestas fueron:
hogares arrendatarios.
Ordenamiento territorial (política de tierras)
“El Gran Salto” en México: un caso exitoso Desarrollo urbano y normativa
Financiamiento a la demanda
A pesar de la complejidad de los ajustes institucionales Fuentes de fondeo y bursatilizaciones para la
requeridos en Colombia para lograr “El Gran Salto”, es construcción
posible identificar en América Latina casos exitosos de
incrementos sustanciales en los ritmos de producción Para impulsar el ordenamiento territorial y el
de vivienda. La política de vivienda adoptada por el desarrollo urbano, se establecieron fuerzas de trabajo
gobierno del ex-presidente Vicente Fox en el año 2001 conjuntas que contemplaron cambios en el marco
es un claro ejemplo de ello. Tras diagnosticar las legal a través de las leyes de desarrollo urbano;
deficiencias que se presentaban en su política además se establecieron lineamientos sobre los
habitacional, el gobierno mexicano replanteó su gobiernos locales en el manejo de la política de
modelo de construcción de vivienda estableciendo vivienda, y se vincularon las bancas de desarrollo en la
cuatro objetivos fundamentales. financiación de tierras e infraestructura. Todo lo
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anterior en una figura denominada “proyectos de del Gobierno Nacional encaminadas para fortalecer la
desarrollo urbano integral sustentable”. política habitacional del país. En primer lugar, el
anuncio de la creación del Ministerio de Vivienda
En el frente del financiamiento, la reforma se significa un cambio positivo en la institucionalidad
fundamentó en una correcta identificación de los habitacional; y en segundo lugar la asignación de
hogares que demandan vivienda, teniendo en cuenta nuevos recursos públicos para el sector en 2010 y
15
las características socioeconómicas y estableciendo 2011 confirman la disposición del Gobierno Nacional
mecanismos de fomento a su adquisición en los para dar “El Gran Salto” en la producción de vivienda.
diferentes segmentos. Con la identificación de la
población asalariada y la población informal, se Las metas de construcción de vivienda del Gobierno
fortalecieron incentivos de financiación de acuerdo al son ambiciosas e implican un aumento sustancial
nivel de ingresos de los hogares, desarrollando así la sobre los niveles históricos de producción. Sólo con el
banca hipotecaria privada para las familias de altos trabajo conjunto de los diferentes actores y con la
ingresos, y estableciendo mecanismos de apoyo correcta articulación de las medidas requeridas para
estatal al segmento del mercado con recursos eliminar las rigideces e imperfecciones del mercado,
insuficientes. será posible lograr “El Gran Salto” de la actividad
edificadora de vivienda en el próximo cuatrienio, y
A esto se sumó la inserción en el mercado de valores hacer del sector una de las locomotoras del
de las empresas más grandes dedicadas a la actividad crecimiento económico.
edificadora. Con un programa de apoyo y seguimiento
de un grupo de empresas del sector se logró avanzar
en nuevos mecanismos de fondeo que les permitieron
financiar el desarrollo de proyectos habitacionales a
través del mercado de valores.
Conclusiones
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INDICADORES ECONÓMICOS DE LA CONSTRUCCIÓN
Agosto 2010
Valores Variación porcentual anual
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NOTAS
La cobertura de Coordenada Urbana es la siguiente: en Antioquia: incluye la ciudad de Medellín y los municipios de Barbosa, Bello, Carmen de
Viboral, Copacabana, El Peñol, Envigado, Girardota, Guarne, Guatapé, Itagüí, La Ceja, La Estrella, La Unión, Marinilla, Retiro, Rionegro, Sabaneta, San
Jerónimo, Santafé de Antioquia, Santuario y Sopetrán; Bolívar incluye Cartagena; Boyacá que incluye Tunja; Caldas, incluye a Chinchiná, Manizales,
Neira, Palestina y Villa María; Caribe, Barranquilla, Malambo, Puerto Colombia, Galapa y Soledad; Cundinamarca incluye además de Bogotá a
Anapoima, Apulo, Cajicá, Chía, Cota, Facatativá, Funza, Fusagasugá, Girardot, La Mesa, Calera, Madrid, Mosquera, Ricaurte, Sibaté, Soacha, Sopó,
Tabio, Tenjo, Tocancipá y Zipaquirá; Huila, con Neiva; Risaralda incluye Dosquebradas, Pereira y Santa Rosa de Cabal; Nariño, incluye Pasto;
Santander, Bucaramanga, Florida Blanca, Girón y Piedecuesta; Tolima incluye Ibagué y, finalmente, Valle incluye Cali, Candelaria, Jamundí, Palmira y
Yumbo
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