Análisis de Resoluciónes - Fe Regístral

ALUMNO: CASTREJÓN AGUILAR SERGIO IVÁN
PRINCIPIO DE PUBLICIDAD
1. RESOLUCIÓN N° 2492-2015-SUNARP-TR-L
¿Cómo debe entenderse?
 Todos los sistemas registrales buscan exteriorizar derechos y situaciones jurídicas
oponibles o transcendentes para terceros con el objeto de facilitar la contratación.
 Dos aspectos que resultan complementarios en el principio de publicidad:
A. Publicidad material: es el sustento conceptual de todo sistema registral que se
traduce en la presunción absoluta de que toda persona conoce el contenido de
las inscripciones (art. 2012 del CC). En virtud de este de este principio los
terceros se verán afectados o perjudicados por las situaciones jurídicas
publicadas a un Cuando no hubieren accedido a su conocimiento efectivo.
B. Publicidad formal: completo de la publicidad material. Si bien los postulados de
la publicidad material suponen un conocimiento total del registro, en los hechos
nadie lo conoce, pues lo que se tiene solo es una posibilidad de conocimiento
que la doctrina lo llama cognosibilidad general. Es con la publicidad formal que
hacemos efectiva, para cada caso específico, esa posibilidad de conocimiento,
obtenido información concreta de las partidas registrales.
 Forma de expedición de la publicidad:
A. Literales: se otorgan mediante la copia o impresión de la totalidad o parte de la
partida registral, o de los documentos que dieron mérito para extenderlos.
B. Compendios: se otorgan mediante un extracto resumen o indicación de
determinadas circunstancias del contenido de las partidas registrales, los que
podrán referirse a los gravámenes o cargas registrales, a determinados datos o
aspectos de las inscripciones.
¿Cuales son sus alcances?
 El registrador realiza una evaluación integral de la partida registral a la luz de la
normativa vigente. Determina la existencia del acto o del derecho inscrito a la fecha de
su expedición o si ello no es procedentes dado la inexistencia del acto o del derecho
inscrito a dicha fecha. Confrontación del titulo con los antecedentes registrales.
 Lo que debemos saber en un primer momento es que a razón de ser todo registro
jurídico es la de otorgar publicidad jurídica. Por Publicidad Jurídica se entiende toda
exteriorización continuada de un hecho, situación o relación jurídica para producir
cognosibilidad general o posibilidad de conocer.
 Para que dicha exteriorización de hechos, situaciones y relaciones jurídicas se
produzca, el derecho requiere de medios o mecanismos que la hagan viable, medios
que no son otros que los denominados mecanismos de publicidad, conocidos también
como signos de cognosibilidad o recognoscibilidad social, la que dependiendo del grado
de cognosibilidad o posibilidad de conocimiento real que produzca, serán más o menos
perfectos, y por tanto también más o menos eficaces.
 Actualmente, son dos los mecanismos de publicidad que hacen posible el conocimiento
objetivo a los individuos de las relaciones jurídicas operadas: El registro y la posesión.
Así, cuando la exteriorización se instrumenta a través de un órgano operativo creado y
organizado por el Estado, otorgando ciertos efectos jurídicos sustantivos al hecho,

situación o relación jurídica publicada, estamos ante la denominada publicidad registral.
 García García, al referirse a la publicidad registral como uno de los pilares básicos del
Derecho Hipotecario la define como “la exteriorización continuada y organizada de
situaciones jurídicas de trascendencia real para producir cognosibilidad general erga
omnes y con ciertos efectos jurídicos sustantivos sobre la situación publicada.
 La publicidad registral tiene dos aspectos, uno material y otro formal, al primero se le
denomina publicidad material y al segundo publicidad formal. El primero, es el efecto
material de la publicidad, pues en tanto las situaciones jurídicas publicadas son
susceptibles de ser conocidas, el contenido de los asientos registrales perjudican a los
terceros aunque no los hayan conocido efectivamente, esto es, generan oponibilidad
erga omnes. En cambio, la publicidad formal es el modo como el Registro da a conocer
el contenido de los asientos registrales, por lo que está referido a todos los medios a
través de los cuales los terceros pueden acceder al conocimiento efectivo de la situación
jurídica publicada.
 Los registradores y Certificadores se encargan de informar y certificar lo que consta en
los asientos registrales, fichas, partidas, títulos archivados y otros documentos que
obran en el Registro, para evitar los obstáculos registrales
3. RESOLUCIÓN N°066-2008-SUNARP-TR-L
 En el artículo 2012 del Código Civil, señala que se presume, sin admitirse prueba en
contrario, que toda persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones.
En esa misma dirección el artículo I del Título Preliminar del Reglamento General de
los Registros Públicos prescribe que el contenido de las partidas registrales afecta a
los terceros aun cuando estos no hubieran tenido conocimiento efectivo.
 Teniendo en cuenta lo dicho, si un determinado comprador celebra un contrato de
compraventa con el representante de un determinado vendedor, estando inscrita la
sucesión intestada de este último, entonces luego no podrá alegar desconocimiento.
 En realidad resulta innecesario presumir el conocimiento de la totalidad de los
asientos registrales, cuando lo que se busca realmente es establecer, sin lugar a
dudas, que el contenido de las partidas registrales afecta a los terceros, aunque
ellos no hubieran tenido conocimiento efectivo de las mismas.
 finalidad: ningún tercero podrá alegar el desconocimiento de las inscripciones, bien
se logre ello a través de una presunción absoluta de conocimiento o precisando que
no se requiere haber tomado conocimiento efectivo de su contenido, para ser
afectado por las consecuencias sustantivas derivadas de la publicidad registral.
4. RESOLUCIÓN N° 077-2008-SUNARP.TR-L
 En el sentido que los destinatarios naturales del registro son los terceros, generalmente
legos en Derecho, que utilizan la información registral para tomar decisiones adecuadas
al momento de contratar, resulta imperioso que la publicidad formal se expida con la
mayor claridad posible y en términos que no dejen dudas sobre el sentido de los
asientos. Es por esta razón que el artículo 134o del RGRP dispone que en los casos en
que la certificación sobre determinados asientos pueda inducir a error respecto al
contenido de la partida, el Registrador o el Certificado debidamente autorizado está en la
obligación de aclararla, haciendo la correspondiente explicación en forma compendiosa
o copiando literalmente lo que aparezca en otros asientos o partidas registrales.
 El certificado de gravámenes es un certificado compendioso a través del cual Se da
cuenta de todos los gravámenes que afectan a un bien inscrito. Serán positivos si el bien
aparece gravado, y negativo si no tiene gravamen. El invocado concepto de claridad
para el tercero destinatario de la publicidad registral supone en los certificados de
gravámenes que sólo debe hacerse referencia de las cargas vigentes y no de las
canceladas (aún cuando simultáneamente de noticia de los respectivos asientos
cancelatorios), pues esta modalidad, si bien finalmente tiene el mismo sentido que la
primera, de manera innecesaria controvierte la publicidad registral. No es técnicamente
conecto que se publiquen asientos cancelados pues esos datos no hacen más que
generar dudas y Erróneas interpretaciones en los interesados que, para dilucidarlas,
deben recurrir a otras fuentes o profesionales, aumentando sus costos informativos. La
idea es que por el solo mérito del certificado se brinde una idea acabada del registro sin
tener que recurrir a ninguna otra fuente.
5. RESOLUCIÓN N° 129-2OO8.SUNARP-TR-L
 La publicidad debe entenderse como una información la cual es una herramienta que
está al servicio de las necesidades del área registral, y no a la inversa. El sistema
informático debe satisfacer las exigencias de los procedimientos registrales y la
necesidad de brindar publicidad clara a los interesados; de no lograrlo, el Registrador
está autorizado para apartarse de la modalidad implementada y cumplir de mejor
manera dicho cometido.
 Si una persona de manera diligente solicita información al registro sobre la situación del
predio antes de celebrar la compra y que esta institución a través de una búsqueda y un
certificado de gravámenes le asegura que la propietaria exclusiva del bien es
determinada persona. La persona que en su momento solicito información no puede
resultar perjudicado por la equivocada publicidad.
 Si se presenta el caso anterior, Ello supone que frente al conflicto que se suscite entre
la información que obra en los asientos registrales y la eventual publicidad que se emita
respecto de ellos, siempre prevalecerá la primera. No obstante, quien se amparó en la
publicidad formal no queda desamparado pues tendrá derecho a que se le indemnice
por los daños causados. De acuerdo al artículo 139 del RGRP, en concordancia con el
artículo 30 de la Ley 2636.

 De acuerdo con el numeral 32.a) del Reglamento General de los Registros Públicos,
forma parte de la calificación registral confrontación del título con los asientos de
inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la inscripción. Dentro de
este ámbito se evalúa la adecuación subjetiva entre el título y la partida registral, que, en
términos prácticos, significa verificar que quien transfiere el bien sea quien aparece en el
registro como titular del mismo.
6. RESOLUCIÓN N° 1243-2008 - SUNARP-TR-,L

 La publicidad formal en cuanto a certificación compendiosa de vigencia está referida a la
existencia de nombramientos y facultades vigentes en el momento de su expedición y no
de la vigencia de los actos y contratos cuyo despliegue de efectos jurídicos está
marcado por la naturaleza del acto inscrito.
 El artículo 131 del Reglamento Generales de los Registros públicos establece que los
certificados, según la forma de expedición de la publicidad, serán de las siguientes
clases:
 Literales: Los que se otorgan mediante la copia o impresión de la totalidad o parte de la
partida registral, o de los documentos que dieron mérito para extenderlos.
 Compendiosos: Los que se otorgan mediante un extracto, resumen indicación de
determinadas circunstancias del contenido de las partidas registrales, los que podrán
referirse a los gravámenes o cargas registradas, a determinados datos o aspectos de las
inscripciones.
Asimismo, el artículo 132 prescribe que Están comprendidos dentro de los certificados
compendiosos a que se refiere el literal b) del artículo anterior, son los siguientes:
 Certificados positivos: Los que acreditan la existencia de determinada inscripción.
También, de acuerdo a la solicitud del interesado, pueden brindar información detallada.
 Certificados negativos: Los que acreditan sólo la inexistencia de determinada inscripción;
 Certificados de vigencia: Los que acreditan la existencia del acto o derecho inscrito a la
fecha de su expedición.
 Certificados de búsqueda catastral: Los que acreditan si un determinado predio se
encuentra inmatriculada o no; o, si parcialmente forma parte de un predio ya inscrito.
También acredita la existencia o no de superposición de área.
 Los efectos de la publicidad registral no sólo se despliegan en el orden material, sino
también en el orden formal. La publicidad formal sirve de sustento a la publicidad
material garantizando que todas las personas tengan la posibilidad de acceder al
conocimiento efectivo del contenido de las partidas registrales y, en general, obtengan
información del archivo registral.
 La eficacia de la publicidad material depende de la eficacia de la publicidad formal, pues

si no hay real y efectiva posibilidad de acceder al conocimiento de los hechos,
situaciones o relaciones jurídicas publicitadas por el Registro, no puede haber
cognosibilidad general.
 LIMITES A LA PUBLICIDAD FORMAL: el artículo 75 del reglamemento señala: "No se
podrá brindar publicidad registral cuando exista una norma prohibitiva o la información
solicitada es protegida por el derecho a la intimidad. Lo señalado en concordante con la
segunda disposición complementaria, transitoria y final del mismo reglamento que
establece que la falta de aprobación de formato o la ausencia de descripción de algún
servicio en el anexo 2 del presente reglamento, no es .impedimento para la expedición
de la publicidad formal, siempre que el sistema informático lo permita y no exista
disposición en contrario.
 La expedición de la publicidad de las partidas y títulos archivados resulta un deber del
Registro, siendo que sólo se puede denegar el acceso a la publicidad formal en formato
digital o soporte papel cuando existe una norma prohibitiva o cuando afecte el derecho a
la intimidad o exista una imposibilidad técnica.
8. RESOLUCIÓN N° 192-2017-SUNARP-TR-T
 Las personas pueden acceder al contenido de la partida registral y por lo general a
la información del archivo registral.
 ¿Qué información ofrece el archivo registral?
 Definición de archivo registral: conjunto de documentos almacenados y
conservados en las distintas oficinas registrales de la Sunarp, están
conformados por: las partidas registrales que constan en tomos, fichas
movibles, discos ópticos y otros soportes magnéticos. Los títulos que dan
mérito a las inscripciones registrales. Las solicitudes de inscripción de los
títulos cuya Inscripción fue derogada. Los índices y los asientos de
presentación organizados en medios informáticos o aquéllos que consten en
soporte papel.
 En este orden, los asientos de presentación pueden ser objeto de publicidad
formal.
 Tipos de publicidad formal: simple o certificada.
 Simple: es informativa y consiste en información obtenida del archivo
registral sin la suscripción del servidor responsable en su expedición.
 Certificada: es Instrumento público que da fe de la información contenida en
el archivo registral y es suscrito por el funcionario que lo emite.
 Diferencia: la firma que imprime el funcionario que lo expide, pues brinda
garantía de certeza de la información.
9. RESOLUCIÓN N°625-2017-SUNARP-TR-A
De acuerdo al reglamento del servicio de publicidad registral, Artículo 8 ; constituyen fuentes
documentarios para brindar al servicio de publicidad formal los siguientes:
 El asiento registral donde consta el acto o derecho inscrito.
 La partida registral
 El título archivado.
 Los índices informatizados conformados por la data almacenada o estructurada
en el procedimiento registral de inscripción.
 La solicitud de inscripción denegada con los respectivas esquelas de
observación, liquidación y tachas, según corresponda.
 Otros, de acuerdo a la especialidad de cada registro.
 El título que se encuentra en trámite no es fuente documentaria para brindar al
servicio de publicidad formal.

 El fundamento básico de la publicidad formal radica en el derecho que toda persona
tiene de solicitar sin expresión de causa documentos e información del contenido del
Registro, lo que en otras palabras importa que el Registro no podrá mantener en
reserva la información de su archivo registral, salvo las excepciones expresamente
establecidas en otras disposiciones o cuando se afecte el derecho a la intimidad. Así
lo prescribe el artículo 128 del RGRP.
 La publicidad formal, conforme al artículo 127 del RGRP, se otorga en forma directa
a través de las manifestaciones de tas partidas registrales o exhibición de títulos que
integran el archivo registral, y en forma indirecta a través de las diversas
certificaciones expedidas por el funcionario registral. Las certificaciones, a su vez,
pueden ser literales y compendiosas. De acuerdo con el artículo 131 del RGRP, las
primeras se expiden mediante la impresión de la totalidad o parte de la partida
registral, o de los documentos que dieron mérito para extenderlos, mientras que las
segundas contienen un extracto, resumen o indicación de determinadas
circunstancias del contenido de las partidas registrales. Estas últimas comprenden
los certificados positivos, negativos, de vigencia, entre otros.
 A través de la publicidad formal se puede certificar cualquier circunstancia que obre
en el registro. si bien los formularios de publicidad contienen la relación de los
certificados que con mayor frecuencia se solicitan, no significa que sean los únicos,
pues siempre cabe la posibilidad que dentro de los certificados compendiosos se
pida la acreditación de un detalle particular de la inscripción. De otro lado, el
Registro no puede negarse a emitirlo, pero deberá tomar cuidados a fin de que la
información certificada no genere confusión. Esta obligación de emitir información
clara deriva de lo dispuesto en los artículos 134, 135 y 136 del RGRP.

 El Registrador deberá tener cuidado de ajustar su pronunciamiento a la realidad registral
imperante al momento de la expedición del certificado, pues conforme con el primer
párrafo del artículo 140 del RGRP.
PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN
1. RESOLUCIÓN N° 356-2020-SUNARP-TR-A
 El artículo 3 de la ley Nº 26366 prevé como garantía del Sistema Nacional de los
Registros Públicos: “(..) La intangibilidad del contenido de los asientos registrales, salvo
título modificatorio posterior o sentencia judicial firme (...)”
 El artículo 2013 del Código Civil, que consagra el principio de legitimación, los asientos
registrales se presumen exactos y válidos, produciendo todos sus efectos, mientras no
se rectifique por las instancias registrales o se declare su invalidez por el órgano judicial
o arbitral mediante resolución o laudo firme.
 El principio de legitimación protege la inscripción, considerando que la misma debe ser
respetada como cierta por todos, aunque la inscripción no refleje la realidad,
aparentemente ofrecerá la existencia de un derecho, de un titular y la posibilidad que
éste tiene de ejercitar el contenido del derecho que el registro publicita.
 Sin embargo, la presunción de exactitud y certeza que produce la legitimación, es iuris
tantum, pues los asientos registrales pueden ser rectificados por el Registro o
invalidados por los tribunales jurisdiccionales u órganos arbitrales.
 En suma, en sede registral puede rectificarse un asiento siempre que se evidencie la
existencia de un error.
 El artículo 75 del RGRP define la inexactitud registral como todo desacuerdo existente
entre lo registrado y la realidad extra registral, estableciendo que dichas inexactitudes se
rectificarán en la forma establecida en el Título VI de dicho reglamento cuando sean
consecuencia de un error u omisión cometido en algún asiento o partida registral; en
caso contrario, la rectificación deberá efectuarse en mérito a título modificatorio posterior
que permita concordar lo registrado con la realidad.
 El artículo 76 se establece que el registrador es el encargado de rectificar los errores
materiales, de oficio o a petición de parte, en mérito al respectivo título archivado que
sustentó la extensión del asiento inexacto. Por su parte, los errores de concepto se
rectifican siempre a petición de parte, salvo que con ocasión de la calificación de un
título el Registrador determine que la inscripción no podrá efectuarse si previamente no
se rectifica el error de concepto.
 No procederán las rectificaciones cuando existan obstáculos en la partida registral.
 Se verificar la existencia de obstáculos que emanen de la partida en laque deberá

practicarse la inscripción, así como de titulos pendientes relativos a la misma que
puedan impedir temporal o definitivamente la inscripción.
2. RESOLUCIÓN N°354-2020-SUNARP-TR-A

 La legitimación adquiere sustento en la especial y profunda actividad de evaluación de
títulos que realizan las instancias registrales.
 La inscripción viene precedida de una calificación de la legalidad de los títulos, en sus
aspectos formales y materiales, asimismo, la calificación se realiza confrontando el
contenido del título con la información de las partidas registrales y,
complementariamente, con los títulos archivados.
 Pau Pedrón afirma que, la actividad estatal de organizar en un Registro la información
necesaria para otorgar certeza y seguridad a las relaciones jurídicas de los privados e
incentivar el tráfico económico supone una labor de control de la existencia y legalidad
de los actos y contratos, y la selección de aquellos que resulten relevantes jurídica o
económicamente. Esta tarea se confía al Registrador, quien se constituye en el filtro
necesario y último para determinar lo que debe inscribirse y publicitarse, es decir, lo que
será oponible. Las instancias registrales tienen una única oportunidad de efectuar la
calificación: antes de que se produzca la inscripción. No hay posibilidad de fiscalizar el
contenido del título una vez concretada la inscripción. Después de haber transitado
todos los controles y superado los alcances de la calificación es lógico que la ley
presuma que la situación jurídica que accede al Registro sea cierta y exacta, legitimando
a su titular para actuar conforme con ella. La legalidad aparece aquí como fundamento
del principio de legitimación.
 Bajo el amparo del principio de legitimación no cabe examinar si la calificación positiva
que efectuó el Registrador al extender el asiento registral fue correcta o no. Siendo que
el referido principio protege la inscripción, considerando que la misma debe ser
respetada como cierta por todos, aunque la inscripción no refleje la realidad,
aparentemente ofrecerá la existencia de un derecho, de un titular y la posibilidad que
éste tiene de ejercitar el contenido del derecho que el registro publica, por otro lado,
también es cierto que las inscripciones no convalidan nulidades, siendo que el principio
de legitimación funciona sin perjuicio de la interposición de las acciones a que hubiere
lugar.
 concluimos que la declaración de invalidez del asiento registral, y por tanto de su
cancelación, compete exclusivamente al órgano judicial o arbitral, debiendo presentarse
para ello la resolución judicial o laudo arbitral firme que así lo disponga.
 Rectificar de oficio o disponer la rectificación de los asientos registrales donde haya
advertido la existencia de errores materiales o de concepto que pudieran generar la
denegatoria de inscripción del título objeto de calificación. (…)”
 De acuerdo al principio en estudio una vez, una vez inscrito el título ya no hay
posibilidad de fiscalizar el contenido del mismo.
 Si una vez que inscrito el título una persona considera perjudica, de acuerdo al
dispositivo legal. Esta tendrá que usar la vía judicial para hacer valer su derecho y
conseguir la cancelación del asiento por orden judicial.
 La función del Tribunal Registral es la de revisar las denegatorias o liquidaciones de
derechos formuladas por los registradores dentro del procedimiento registral, mas no
pronunciarse respecto a cuestionamientos realizados con relación a los asientos
registrales extendidos ni reexaminarlos.
 Consecuentemente, los asientos registrales cuestionados se presumen exactos,
válidos y producen todos sus efectos, mientras no se rectifique en los términos
establecidos en el Reglamento o se declare judicialmente su invalidez conforme lo
establece el artículo 90 del RGRP.
4. RESOLUCIÓN N° 1184 -2020-SUNARP-TR-L

 La presunción de exactitud y certeza que produce la legitimación es iuris tantum, pues
los asientos registrales pueden ser rectificados por el Registro, invalidados por los
tribunales jurisdiccionales o cancelados por suplantación o falsedad documentaria, tal
como establece el artículo 2013 del Código Civil y el numeral VII del Título Preliminar del
RGRP.
 La inexactitud registral se presenta en dos supuestos básicos:
a) Cuando la inexactitud proviene de errores u omisiones cometidos en algún asiento o
partida registral (errores en los asientos registrales), cuya rectificación está prevista
en el Título VI del RGRP. Es decir, se trata de supuestos en los cuales no existe
concordancia entre el asiento de inscripción y el título causal que dio lugar a su
extensión.
b) Cuando la inexactitud provenga de causas distintas a errores u omisiones en los
asientos registrales, en cuyo caso se requerirá, como supuesto general aplicable, la
presentación del título modificatorio que permita concordar lo registrado con la
realidad extra registral. Es decir, se trata de supuestos en los cuales el pedido de
rectificación tiene como sustento causas o motivos distintos a la sola discordancia
entre el asiento de inscripción y el título causal que dio lugar a su extensión.
 Error, que puede ser material o de concepto, es una especie de la inexactitud que
integra el catálogo de distintas causas de posibles discordancias entre la realidad y el
Registro, tal como lo establece el artículo 81 del RGRP.
 El artículo 81 del RGRP; el error material se presenta en los siguientes supuestos:
 Si se han escrito una o más palabras, nombres propios o cifras distintas a las que
constan en el título archivado respectivo.
 Si se ha omitido la expresión de algún dato o circunstancia que debe constar en el
asiento.
 Si se ha extendido el asiento en partida o rubro diferente al que le corresponde.
 Si se han numerado defectuosamente los asientos o partidas.
 Los errores no comprendidos en los literales anteriores se reputarán como errores
de concepto
 Ahora bien, la calificación registral de los títulos se ejerce en un solo momento: antes de
la inscripción. Luego de inscrito el título, el asiento registral en el que se plasma el acto,
goza del principio de legitimación.
 Una vez que se han realizado todos los controles y superado los alcances de la
calificación es lógico que la ley presuma que la situación jurídica que accede al Registro
sea cierta y exacta, legitimando a su titular para actuar conforme con ella. La legalidad
aparece aquí como fundamento del principio de legitimación.
 Si existiera la posibilidad de cuestionar la validez de los asientos registrales en sede
registral, esto originaría una incertidumbre completa en los agentes económicos y una
inseguridad total en la contratación. El Registro, por ende, dejaría de tener la importancia
necesaria como mecanismo de seguridad pues cada persona estaría en condición de
cuestionar, con fundamento o no, las inscripciones.
 Literal a) del artículo 32 del mencionado reglamento indica que la calificación registral
comprende el siguiente aspecto: a) Confrontar la adecuación de los títulos con los
asientos de inscripción de la partida registral en la que se habrá de practicar la
inscripción, Y complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la
misma, sin perjuicio de la legitimación de aquéllos. En caso de existir discrepancia en los
datos de identificación del titular registral y del sujeto otorgante del acto, el Registrador,
siempre que exista un convenio de interconexión vigente, deberá ingresar a la base de
datos del RENIEC, a fin de verificar que se trata de la misma persona.
6. RESOLUCIÓN N° 240-2020-SUNARP-TR-A.
 La inscripción viene está sometida a una calificación de la legalidad de los títulos, en sus
aspectos formales y materiales, asimismo, la calificación se realiza confrontando el
contenido del título con la información de las partidas registrales y,
complementariamente, con los títulos archivados.
 Supongamos en razón al mencionado principio, el asiento de inscripción de un
determinado predio el cual le otorga la condición de urbano, goza de la presunción de
exactitud y certeza al encontrarse legitimado, por lo tanto, la referida inscripción no
puede ser desconocida por las instancias registrales y actuar al margen de los principios
propios de la normativa registral.
 Confrontar la adecuación de los títulos con los asientos de inscripción de la partida
registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y, complementariamente, con
los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de
aquéllos.
7. RESOLUCIÓN N° 188_2020-SUNARP-TR-A
 Debe entenderse este principio como una garantía del sistema nacional de los
Registros Públicos es la intangibilidad de los asientos de inscripción, según lo
preceptuado por el inciso b) del artículo 3 de la Ley N° 26366. Esta garantía de

inalterabilidad del contenido de los asientos registrales se materializa con el principio
de legitimación contenido en el artículo 2013 del Código Civil el cual establece que
lo publicado por los asientos registrales se presume exacto y válido mientras no se
declare judicialmente su nulidad o se rectifique conforme a las reglas previstas en el
Reglamento General de los Registros Públicos.
 La rectificación a que alude la norma del artículo 2013 del Código Civil debe ser
entendida como aquella proveniente de errores materiales o de concepto. Es decir,
será posible rectificar un asiento de inscripción para consignar o aclarar un dato o
circunstancia objetiva que conste en el título archivado que le dio origen, pero que
fue omitido o deficientemente expresado en el asiento de inscripción, pero jamás
para dejarlo sin efecto.
 Como ya hemos venido señalando que de acuerdo al principio de legitimación, el
contenido de los asientos registrales se presume válido y exacto, produciendo todos sus
efectos y legitimando al titular registral para actuar conforme a ellos, mientras no sean
rectificados o declarados inválidos por el órgano judicial o arbitral mediante resolución o
laudo firme; por tanto, la calificación registral se realiza sobre la base de lo que aparece
en la partida registral, en tanto, su contenido no sea modificado por título posterior.
 Como ya se ha señalado, no cabe examinar en sede registral si la calificación positiva
que efectuaron los registradores al extender los asientos registrales fue correcta o no.
Siendo que el principio de legitimación protege la inscripción, considerando que la
misma debe ser respetada como cierta como todos, aunque la inscripción no refleje la
realidad, aparentemente ofrecerá la existencia de un derecho de un titular y la
posibilidad que este tiene de ejercitar el contenido del derecho que el registro publica,
siendo inadmisible cualquier cuestionamiento directo o indirecto de su validez que no
venga del Poder Judicial o Fuero Arbitral.
 Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, así como la formalidad
del titulo en el que este consta y la de los demás documentos presentados.
 Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman el
título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos
establecidos en dichas normas.
 Debemos entender que encontrándose inscrito un acto y por ende legitimado por el
Registro, no es permitido cuestionar en sede registral las razones que motivaron la
extensión el asiento ni la eficacia que genera.
 La legitimación como tal genera la presunción de exactitud y certeza, es iuris tantum, en
el sentido que los asientos registrales pueden ser rectificados por el Registro o
invalidados por los tribunales jurisdiccionales o cancelados siempre en cuando se
presente suplantación o falsedad.
 Las inscripciones no convalidan nulidades, siendo que el principio de legitimación

funciona sin perjuicio de la interposición de las acciones a que hubiere lugar.

registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y complementariamente, con los
antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de
aquéllos.
 Verificar la existencia de obstáculos que emanen de la partida en la que deberá
practicarse la inscripción, así como de titulos pendientes relativos a la misma que
puedan impedir temporal o definitivamente la inscripción.
 Comprobar que el acto o derecho inscribible, así como los documentos que conforman el
título, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisitos
establecidos en dichas normas.
10. RESOLUCIÓN N° 353-20 20-SUNARP-TR-T

 El ordenamiento legal admite que una inscripción pueda ser rectificada, sin embargo,
prohíbe de modo categórico que a través de la rectificación se menoscabe su validez. En
este orden, el artículo 90 del RGRP ratifica el sentido del artículo 2013 del Código Civil,
al disponer que corresponde exclusivamente al órgano jurisdiccional o arbitral la
declaración de invalidez de los asientos registrales y que en consecuencia no resulta
procedente que mediante rectificación, de oficio o a solicitud de parte, se produzca
declaración en tal sentido.
 El artículo 94 del RGRP establece los supuestos por los cuales se extienden las
cancelaciones de las inscripciones y anotaciones preventivas, entre los cuales se
encuentra la cancelación por declaración de nulidad del título (literal b), el cual debe
concordarse con el artículo 99 del mismo Reglamento que señala que la nulidad del
título supone la nulidad de la inscripción, siendo la resolución judicial que declare dicha
nulidad título suficiente para la cancelación del asiento respectivo, y con el artículo 107
del RGRP.
 Entonces si una persona se considera perjudicada por una inscripción, tiene expedita la
vía judicial o arbitral para hacer valer su derecho y conseguir la cancelación del asiento
por mandato judicial o laudo arbitral, salvo que se acredite la suplantación o falsedad
conforme a la Ley 303137, pues en dichos supuestos los asientos serán cancelados en
sede registral sin requerir resolución judicial o arbitral alguna.
registral en la que se habrá de practicar la inscripción, y complementariamente, con los
antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimación de
aquéllos.
PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

 Regulado en el artículo 2014 del código civil: el tercero que de buena fe adquiriere a
título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para
otorgarlo, mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se
anule, rescinda o resuelva el del otorgante por su virtud de causas que no consten en los
registros públicos.
 TRIBUNAL CONSTITUCIONAL: el artículo 2014 del CC en concordancia con el artículo
VIII del titulo preliminar del RGRP, Las características necesarias para que el principio
de fe pública registral despliegue sus efectos son:
 Adquisición válida de un derecho
 Previa inscripción de derecho trasmitido
 Inexpresividad registral respecto de las causales de ineficacia del derecho
trasmitido.
 Onerosidad de la trasmisión del derecho.
 Buena fe de adquiriente e inscripción del derecho a su favor.
 Condiciones que se presentan en el caso de autos, y que conllevan a que los
demandantes mantengan su adquisición y por ende, su derecho.
 Ser tercero registral implica no solo conservar su derecho frente al decaimiento del
título de su transferente, si no además la vigencia de su legitimación dispositiva, en
cuanto no siendo afectado su derecho inscrito , puede en consecuencia disponer de
el, puesto que el asiento registral a su favor no se verá enervado y continuara
produciendo todos sus efectos y atributos que corresponde a su propiedad inscrita,
conforme al artículo 2013 del C.C.
 Si determinadas circunstancias que no hayan quedado representadas en la
inscripción cuando el adquirente a título oneroso inscribió su derecho, o se
incorporen con posterioridad a dicha inscripción, no perjudican a dicho adquirente
por constituirse en tercero registral.
 Del artículo 2014 del C.C, en concordancia con el artículo VIII de reglamemento, las
características del principio de fe pública registral son: adquisición válida de un
derecho previa inscripción del derecho trasmitido, Inexpresividad registral respecto
de las causales de ineficacia del derecho trasmitido, Onerosidad de la trasmisión del
derecho, buena fe del adquiriente e inscripción del derecho a su favor. Solo cuando
se cumple dichas condiciones estaremos ante el tercero registral, quien no podrá
verse afectado por situaciones jurídicas, que con posterioridad a la inscripción de su
derecho, afecten al título de su anterior transferente.
 El registro de propiedad inmueble, como mecanismo de publicidad de situaciones
jurídicas de trascendencia real y de situaciones relevantes sobre la propiedad
inmobiliaria, genera efectos sustantivos tanto respecto de aquellos actos inscritos
como, como de aquellos que contratan sobre la base de lo publicitado. El
otorgamiento de dichos efectos tiene su base en la Prioridad que se determina por el
momento del ingreso de los títulos al registro.
 Es diferente al tercero civil este para oponer su derecho frente a quien pretenda el
mismo derecho común; por ejemplo los artículos 1363 y 1373 del CC. En cambio el
tercero registral, en cambio, encontrará amparo en los efectos sustantivos que
otorga el ordenamiento legal a quienes Inscriben su derecho en el registro, y que en
nuestro caso se objetiva en los artículos 2014 y 2022 del CC (Principio de fe pública
registral y Principio de oponibilidad respectivamente)
la buena fe del tercero registral se presume mientras no se pruebe que conocía la inexactitud
del Registro; por ello, la destrucción de la buena fe a través de la actuación de medios
probatorios corresponde efectuarse ante el Poder Judicial, tal como lo expresa la Exposición
de Motivos del Código Civil al señalar que (…) el adquirente se encuentra en la muy cómoda
posición procesal de no tener que probar su buena fe e incluso no teniendo obligación de
alegarla. Entonces, queda claro que no es competencia del Registro sino del Poder Judicial
evaluar si se configuran o no los requisitos del artículo 2014 del Código Civil que protegen al
tercero registral y, por lo tanto, no podrá disponerse la inscripción de un título incompatible
con uno registrado bajo el argumento que el titular del derecho inscrito no reúne los
requisitos para ser amparado como tercero registral.
 Este principio tiene una especial importancia dentro de la dinámica de los derechos.
Operan en beneficio de los terceros que dentro de tráfico jurídico comercial,
adquieren un bien de quien, aparentemente se encontraba facultado para hacerlo o
a través de un negocio jurídico desprovisto, también en apariencia, de toda causa
que pudiera tornar eficaz. La protección que materializa convirtiendo en inatacable el
derecho del tercero.
 Constituye en todo sistema registral la médula central de su estructura y la expresión
más clara de los alcances de la protección que el registro brinda al tráfico
patrimonial.
 Art. VIII del RGRP, EL principio de fe pública registral; la inexactitud de los asientos
registrales por nulidad, anulación, resolución o recisión del acto que los origina, no
perjudicara al tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiere contratado
sobre la base de aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten
en los asientos registrales.
 El principio de fe pública registral guarda estrecha relación con el principio de
legitimación: si el contenido de los asientos registrales se presumen ciertos y
válidos, lógico es proteger a quien, bajo amparo adquiere un derecho y lo inscribe.
Las inexactitudes que no constan en el registro, no pueden perjudicar al adquirente.
 El artículo 2014 del código civil, el tercero que de buena fe adquiere a título oneroso
algún derecho de persona que en el registro aparece con facultades para otorgarlo,
mantiene su adquisición una vez inscrito su derecho, aunque después se anule, rescinda
o resuelva el del otorgante por virtud de causas qué no consten en los registros
públicos. La buena fe del tercero se presume mientras no se pruebe que conocía la
inexactitud del Registro.
 El número IIX del reglamento prescribe que la inexactitud de los asientos registrales por
nulidad, anulación, resolución, o recisión del acto que los origina, no perjudicara al
tercero registral que a título oneroso y de buena fe hubiera contratado sobre la base de
aquellos, siempre que las causas de dicha inexactitud no consten en los asientos
registrales
 La destrucción de la buena fe del tercero registral se realizará a través de la actuación
de medios probatorios ante el poder judicial.
8. RESOLUCIÓN N° 1424-2019-TR-L
 GONZÁLEZ BARRON: Principio de fe pública; donde el inscribiente está protegido frente
a las acciones reivindicatorias, anulatorias, o revocatorias de la propiedad por el cual se
busca: tutelar al nuevo dueño tabular frente a aquellos vicios, defectos y limitaciones
que, Aquejando a la titularidad de su antecesor y transferente, no venían publicados en
el folio de la finca ni tampoco era conocido de dicho dueño. Consiguiendo así, que el
adquirente que contrata en vista de los datos y titularidades que el registro le manifiesta
quedándose protegido conforme a la apariencia creada por el asiento anterior, y por
tanto libre de las acciones de cualquier titular inscrito que no resultasen de las propias
inscripciones.
 No procede la rectificación cuando existe obstáculo que lo impida en la partida registral o

se perjudiquen los derechos adquiridos por terceros de buena fe durante la vigencia del
asiento que se declare inexacto.
 El tercero solo va a mantener su bien cuando lo adquiera y lo inscriba.
 Debe quedar en claro que no es competencia del Registro sino del Poder Judicial,
evaluar si no se configuran los requisitos del artículo 2014 del Código Civil que
protegen al tercero registral, y por to tanto, no podrá disponerse la inscripción de un
título incompatible con uno registrado bajo el argumento que el titular del derecho
registrado no reúne los requisitos para ser amparado como tercero registral
 Si uno de los requisitos no se cumplen en una determinada transferencia, Aunque se
alegara lo contrario, de conformidad con el último párrafo del artículo 2014 del
Código Civil, la buena fe del tercero registral se presume mientras no se pruebe que
conocía la inexactitud del Registro; por ello, la destrucción de la buena fe a través de
la actuación de medios probatorios corresponde efectuarse ante el Poder Judicial,
tal.
 En función del principio de fe pública registral se puede decir que la resolución de un
contrato de compraventa por el cual el vendedor recobra la propiedad de un predio,
no conlleva a la extensión de un contrato de arrendamiento que hubiese celebrado
el comprador antes de la inscripción de la resolución de un determinado contrato.

 El principio de fe pública registral está regulado tanto en el artículo 2014 del C.C,
como en el artículo VIII del RGRP, Estableciendo que el tercero que adquiere y
inscribe su derecho lo mantiene aunque se declare la nulidad o la ineficacia del
derecho de su transferente. Este principio consagra la denominada adquisición non
domino o de quién no es el dueño o titular de derecho. La regla del derecho civil es
que nadie tiene puede transferir a otro más derecho del que el mismo tiene. En
función de dicha regla, quien adquiere un derecho de quién no es el verdadero
titular(adquirió en virtud de un título Nulo o ineficaz) realmente nada adquiere, en
virtud del vicio de nulidad el transferente no tenía el derecho y no podía transferirlo
válidamente. Pero debe quedar en claro que el principio de fe publica registral anula
el efecto dominó de la nulidad respecto de los actos subsecuentes, y posibilita que el
tercero ( cuyo derecho le fue transferido por el titular aparente) adquiera válidamente
y conserve el derecho, pese que este no le pertenecía al transferente y pese a la

declaración de nulidad.
 Principio de fe pública opera respecto de las adquisiciones de derechos, y su función
es proteger el interés de los terceros que adquieren tales derechos confiando en lo
que el registro pública.
 El registro de propiedad inmueble, como mecanismo de publicidad de situaciones
jurídicas de trascendencia real y de situaciones relevantes sobre la propiedad
inmobiliaria, genera efectos sustantivos tanto respecto de aquellos actos inscritos
como, como de aquellos que contratan sobre la base de lo publicitado. El
otorgamiento de dichos efectos tiene su base en la Prioridad que se determina por el
momento del ingreso de los títulos al registro.
 Es diferente al tercero civil este para oponer su derecho frente a quien pretenda el
mismo derecho común; por ejemplo los artículos 1363 y 1373 del CC. En cambio el
tercero registral, en cambio, encontrará amparo en los efectos sustantivos que
otorga el ordenamiento legal a quienes Inscriben su derecho en el registro, y que en
nuestro caso se objetiva en los artículos 2014 y 2022 del CC (Principio de fe pública
registral y Principio de oponibilidad respectivamente)
CASOS RESPECTO A LOS PRINCIPIOS EN ESTUDIO

CASO N° 1: PRINCIPIO DE PUBLICIDAD:
 A través de escritura pública del 03/03/2008 otorgada ante la notaria Marco Vásquez,
Graciela Díaz transfirió en calidad de propietaria exclusiva el lote 51 ubicado en el barrio
Huagalpampa de la ciudad de Cajamarca a favor de Néstor Ponce.
 Confrontado el título con la partida registral se advierte disconformidad entre ambos
objetos de calificación pues el bien tiene como titulares registrales a los copropietarios
Graciela Díaz y Marcelino Ramos, quienes, e
 La compraventa debió realizarse de acuerdo al inciso 1) del artículo 971 del código civil.
debieron decidir de manera unánime su transferencia. En el presente caso, en cambio,
ha sido la señora Díaz quien ha vendido la totalidad del bien como si fuera suyo,
situación que ha generado la inadecuación con el folio registral.
APLICACIÓN DEL PRINCIPIO AL CASO EN CONCRETO:
 Lo que debía hacer Néstor en un primer momento, de manera diligente solicitar
información al registro sobre la situación del predio antes de celebrar la compra y
que esta institución a través de una búsqueda y un certificado de gravámenes le
asegure que la propietaria exclusiva del bien era la señora Díaz, para que no se le
pueda perjudicar.
 Si Por lo contrario hueviara cometido el error el registrador, quien se amparó en la
publicidad formal no queda desamparado pues tendrá derecho a que se le
indemnice por los daños causados. Así lo prevée el artículo 30 de la Ley 26366.
CASO N° 2: PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN EN CONCRETO:

 Mediante el título Romina Pariona solicita la inscripción de la declaratoria de fábrica,
reglamento interno, independización y otros, respecto del predio inscrito en la partida
N°11100366 del Registro de Predios de Tacna.
 conforme al asiento C00001 el predio fue adquirido por Romina Pariona en virtud al
procedimiento notarial de prescripción adquisitiva, procedimiento exclusivo para predios
respecto de los cuales se ha acreditado (ante el notario) su naturaleza urbana, lo que
reafirmaría que el predio tiene la condición publicitada por la partida.
 La municipalidad ha visado el FUE y por lo tanto, aprobó la declaratoria de fábrica, ello
significa que la municipalidad ha verificado el cumplimiento del requisito contenido en el
artículo 20 del Decreto Supremo N°006-2017-VIVIENDA, relativo a la condición urbana
del predio.
 El registrador ya no debe formular observación a la inscripción solicitada requiriendo
como acto previo la inscripción de la condición urbana del predio al amparo de lo
establecido en el artículo 20 del Decreto Supremo N°006-2017-VIVIENDA.
 En aplicación del mencionado principio al caso concreto, el asiento de inscripción del
predio el cual le otorga la condición de urbano, goza de la presunción de exactitud y
certeza al encontrarse legitimado, por lo tanto, la referida inscripción no puede ser
desconocida por las instancias registrales y actuar al margen de los principios propios de
la normativa registral.
CASO N° 3: PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGÍSTRAL:
 El 7 de octubre de 2020, La sociedad DIAMANTES SRL adquirió del titular registral
Mario Vargas Pariona un local comercial de 350 metros cuadrados, el cual fue aportado
por Mario Vargas Pariona como retribución de 150 participación de la sociedad en
mención.
 se formalizó en la escritura pública de aumento de capital social otorgada ante el Notario
de Marco Vigo Rojas.
 Inscribió en registros públicos de Cajamarca
 El primero de septiembre la sociedad en mención le notifican con una demanda de
Francisco López (demandante), que tiene como pretensión la reivindicación
la propiedad.
 Francisco basa su demanda en una Escritura de venta en la cual Don Carlos Vargas
Varela padre de Mario Vargas Pariona le vendió el local en el año 2017.
 La sociedad DIAMANTES SRL, no tuvo ningún tipo de conocimiento respecto a la
compraventa celebrada por Carlos Vargas Varela y Francisco López.
 Se aplica al caso concreto porque la sociedad DIAMANTES SRL, adquirió y inscribió el
predio, desconocido de dónde viene el derecho, siendo ello así cumple con las
condiciones previstas en el artículo 2014 del C.C.

Análisis de Resoluciónes - Fe Regístral

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ALUMNO: CASTREJÓN AGUILAR SERGIO IVÁN

organizado por el Estado, otorgando ciertos efectos jurídicos sustantivos al hecho,

¿Cuales son sus alcances?

6. RESOLUCIÓN N° 1243-2008 - SUNARP-TR-,L

 La eficacia de la publicidad material depende de la eficacia de la publicidad formal, pues

10. RESOLUCIÓN N° 417-2018-SUNARP-TR-T

¿Cuales son sus alcances?

 Se verificar la existencia de obstáculos que emanen de la partida en laque deberá

¿Cómo debe entenderse?

4. RESOLUCIÓN N° 1184 -2020-SUNARP-TR-L

preceptuado por el inciso b) del artículo 3 de la Ley N° 26366. Esta garantía de

 Las inscripciones no convalidan nulidades, siendo que el principio de legitimación

¿Cuales son sus alcances?

10. RESOLUCIÓN N° 353-20 20-SUNARP-TR-T

PRINCIPIO DE FE PÚBLICA REGISTRAL

 No procede la rectificación cuando existe obstáculo que lo impida en la partida registral o

10. RESOLUCIÓN N° 254-2017-SUNARP-TR-T

y conserve el derecho, pese que este no le pertenecía al transferente y pese a la

CASOS RESPECTO A LOS PRINCIPIOS EN ESTUDIO

CASO N° 2: PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN EN CONCRETO:

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