Beruflich Dokumente
Kultur Dokumente
beheer
op wijkniveau
naar
beheer van
woonmilieu's
Uitgave Publikatieburo Bouwkunde / Faculteit der Bouwkunde
Technische Universiteit Delft / Berlageweg 1 /2628 CR Delft / Telefoon (015) 784737
ISBN 90-5269-157-6
NUGI655
Trefw.: woningbeheer / stadsvernieuwing
Niets uit deze uitgave mag worden verveelvoudigd enlof openbaar worden gemaakt door middel van
druk, fotokopie, microfibn of op welke andere wijze dan ook,
zonder voorafgaande toestemming van de uitgever.
Druk Universiteitsdrukkerij
VOORWOORD
De titel 'Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's' is
weliswaar lang maar geeft een goede karakterisering van het onderzoek dat hier
gerapporteerd wordt.
Het onderzoek is gestart met de vraag wat de voorwaarden zijn om te komen tot
meer integraal beheer op wijkniveau. Bij het zoeken naar deze voorwaarden zijn wij
gestuit op het begrip woonmilieu. Dit begrip kan dienen als gelijkrichter van
activiteiten van beheerders in een bepaald gebied. Integraal beheer op wijkniveau
operationaliseren wij dus als beheer van een woonmilieu.
Bovengenoemde titel is ook een goede karakterisering omdat deze aangeeft dat deze
rapportage het karakter van een voortgangsverslag heeft. We stellen een
operationalisatie van integraal beheer op wijkniveau voor, werken deze uit en
toetsen deze in eerste aanleg in een deel van Den Haag Zuid-West. Voor een
definitief oordeel is echter een veel ruimere toepassing van het voorgestelde nodig.
1 INLEIDING 1
1.1 PROBLEEMSCHETS 1
1.2 VRAAGSTELLING 2
1.3 ONDERZOEKSGEBIED 2
1.4 HOOFDOPZET 2
LITERATUUR 58
BULAGE 1 61
HET KOPPELEN VAN INFORMATIE OP GEBIEDSNIVEAU,
EEN OVERZICHT VAN INITIATIEVEN 61
BULAGE 2 66
BEHEERACTIVITEITEN PARTUEN, EEN OVERZICHT
VAN OBJECTEN, SCHAALNIVEAU'S, BEHEERDERS EN
BEHEERACTIVITEITEN 66
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's
1 INLEIDING
1.1 PROBLEEMSCHETS
Het belang van meer integraal beheer op wijkniveau
De woningmarkt en wellicht de gebouwenmarkt worden ruimer; de gebruikers
krijgen meer keuzeruimte. Dat heeft tot gevolg dat de voorkeuren van gebruikers en
de kwaliteit van het produkt belangrijker worden bij het beheer. De voorkeuren van
gebruikers blijken niet alleen af te hangen van de kwaliteit van de woning of het
gebouw, maar ook van de kwaliteit van de wijk. Onder de wijk verstaan wij in dit
verband een nader te bepalen gebied, wijk, buurt of sub-buurt. In een wijk zijn
meerdere beheerders aktief; hun activiteiten kunnen elkaar in positieve of negatieve
zin beïnvloeden. Er is dus reden om aandacht te besteden aan zorgvuldig afgestemd,
zo men wil integraal, beheer op wijkniveau.
1 .2 VRAAGSTELLING
Uitgaande van de zo omschreven problemen is het de vraag welke voorwaarden
vervuld moeten worden om te komen tot een meer integraal beheer op wijkniveau en
welke instrumenten daarvoor nodig zijn. Bij wijze van uitgangspunt zijn
onderstaande voorwaarden geformuleerd. Ze staan in volgorde van
realiseerbaarheid. Doelstelling van het onderzoek is om uitgaande van deze
voorwaarden voor integraal beheer instrumenten te ontwikkelen voor de realisering
ervan. De geformuleerde voorwaarden spreken voor zich en behoeven nauwelijks
toelichting.
1.3 ONDERZOEKSGEBIED
Het gebrek aan afstemming bij beheer op wijkniveau komt waarschijnlijk in veel
wijken in Nederland voor. Bij de keuze van het onderzoeksgebied hebben we ons
daarom laten leiden door praktische overwegingen. In verband met de ontwikkeling
van het nieuwe volkshuisvestingsonderwijs beschikken we over veel materiaal over
en kontakten in Den Haag Zuid-West Het gaat hierbij om een viertal wijken die in
de periode 1945-1960 gerealiseerd zijn. Bij beheerders uit deze wijken was
belangstelling voor het onderzoek omdat deze wijken momenteel aangepakt worden.
Veel beheerders zijn bezig met de vraag welke ingrepen nodig zijn en hoe de te
realiseren kwaliteitsverbetering in stand gehouden kan worden. In Den Haag Zuid-
West zijn ook al aanzetten aanwezig om te komen tot een uitwisseling van gegevens
die voor het beheer relevant zijn in de vorm van het programma Systematische
Woningmarkt INformatie per Gemeente (SWING). De resultaten van het onderzoek
kunnen wellicht nuttig zijn bij de verdere ontwikkeling. Onderzoeksgebied in de
eerste fases van het onderzoek is daarom Den Haag Zuid-West
VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing,januari 1994 2
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmitieu's
1.4 HOOFDOPZET
Het onderzoek bestaat uit de volgende zes onderdelen:
1 Een oriëntatiefase waarin enkele deskundigen,
werkzaam in de praktijk, zijn geraadpleegd en is
nagegaan in hoeverre de door ons veronderstelde
problemen aanwezig zijn en hoe men aankijkt tegen de
genoemde voorwaarden.
Uit de oriëntatiefase kwam naar voren dat de problematiek van
integratie van beheer op gebiedsniveau (wijk, buurt) actueel is. De
vragen waarmee men zich in de praktijk bezig houdt '1ijn:
* Hoe kan een ruimtelijke eenheid, met daaraan gerelateerd een
doelgroep, zodanig omschreven en afgebakend worden dat het
als gelijkrichter kan funktioneren voor de activiteiten van de
verschillende beherende partijen in een gebied?
* Hoe kan de beschikbare informatie voor die eenheid
geïntegreerd worden? Welke informatie is er, in hoeverre moet
deze aangevuld worden en op welke manier wu dat moeten
gebeuren? Het postcodenetwerk komt daarbij naar voren als een
voor de hand liggende informatiedrager.
De oriëntatiefase bleek vooral een bevestiging te zijn van de reeds
van achter het buro geformuleerde vragen; deze fase leverde nog
geen antwoorden op.
De rapportage over het onderzoek in de orientatiefase, dat gericht
was op de tweede vraag, is opgenomen in bijlage 1.
2 Literatuurstudie naar het begrip woonmilieu en
onderzoek naar de bruikbaarheid daarvan als
gelijkrichter voor de activiteiten van verschillende
beheerders
Het onderzoek is gestart met de intentie om de voorwaarden voor
integraal beheer op wijkniveau in beeld te brengen. Dat riep vragen
op over de definiëring van het begrip wijk, mede gezien in relatie
met de optiek van de woonconsument.
Het begrip wijk verwijst naar een gebiedsafbakening die sterk
verbonden is met de stedelijke uitbreidingen in het verleden. De
indeling van de stedelijke ruimte in wijken hoeft niet overeen te
komen met de gebiedsindeling die door doelgroepen wordt
gemaakt. Voor wver er een relatie gelegd kan worden tussen de
vraag van een doelgroep en het aanbod van een bepaalde wijk is
dat een toevallige.
Omdat in dit onderzoek het aanbod primair bekeken wordt door de
ogen van de woonconsument was een gebiedsindeling die uitgaat
van de traditionele CBS wijkindeling niet bruikbaar. Een alternatief
daarvoor is echter nog niet voorhanden.
De trendbreuk "van een aanbieders naar een vragersmarkt" is vrij
recent opgetreden. De aanbieders op de woningmarkt hoefden zich
tot voor kort niet echt druk te maken over de vraag wat de
woonconsument nu precies wenste, omdat er nauwelijks
verhuurbaarheidsproblemen waren. Na de omslag is het bestaan
van de aanbieder wrgelijker geworden. Zij weken naar de wijze
waarop een meer marktgericht beheer inhoud moet worden
gegeven. Daarbij is het noodwkelijk dat de aanbieder '1ich
verplaatst in de positie van de vrager. "De vraag" bestaat echter
niet, maar kan onderscheiden worden naar doelgroepen ofwel naar
VF 7, Volkshuisvesting&stadsvemieuwing,januari 1994 3
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's
Beheer vormt een sleutelbegrip dat daarom in het koder van dit
onderwek nadere uitwerking behoeft. In hoofdstuk 3 wordt het
begrip "beheer van woonmilieu's" behandeld.
VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing,januari 1994 4
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's
6 Uitleiding
Tot slot de bevindingen uitmondend in aanbevelingen voor verder
onderzoek in het verlengde van deze studie.
2. WOONMILIEU'S: DIMENSIES EN
CONDITIENIVEAUS
2.1. INLEIDING
De verhoudingen op de woningmarkt veranderen. Beheerders moeten meer dan in
het verleden rekening houden met de vraag van woonconsumenten. Deze vraag
heeft betrekking op de woning en op de woonomgeving en de voorzieningen. De
samenhang van woning, woonomgeving en voorzieningen wordt in de literatuur
wel aangeduid met het begrip woonmilieu. In dit hoofdstuk gaan we na of dit begrip
bruikbaar is in het kader van het streven naar meer integraal beheer op wijkniveau.
We onderzoeken of het begrip zodanig kan worden geoperationaliseerd dat het
aansluit bij de wijze waarop huishoudens hun voorkeuren formuleren en dat het kan
dienen als omschrijving van een beheerobject of beheereenheid. In paragraaf 2.2.
beschrijven we enkele woonmilieutypologieën die in de literatuur worden genoemd
en de dimensies die daarbij gebruikt worden. Deze paragraaf resulteert in een keuze
en operationalisatie van dimensies die aansluiten bij de wijze waarop huishoudens
hun vraag specificeren. In paragraaf 2.3. werken we het begrip woonmilieu als
beheerobject uit Per woonmilieudimensie onderscheiden we conditieniveaus,
waarop met beheermaatregelen invloed uitgeoefend kan worden.
VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing,januari 1994 7
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's
VF 7, Volkshuisvesting&stadsvemieuwing,januari 1994 8
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's
gerepresenteerd. Het bevat ook gegevens over het bouwjaar van woningen die de
dimensie bouwperiode kan vertegenwoordigen en gegevens over de bouwwijze van
woningen die een benadering van de dimensie welstand kan opleveren.
Ook de gegevens uit de Bodemstatistiek van het CBS zijn te gebruiken. Deze zijn op
vierkantniveau (IOOmxl00m) beschikbaar. Aangezien bekend is welke postcodes er
in een vierkant liggen zijn de gegevens over grondgebruik met behulp van
technieken uit geografische informatiesystemen te koppelen aan gegevens op
adresniveau (postcode).
Tenslotte wijzen zij op de mogelijkheden die het commerciële marktonderzoek biedt.
In dat onderzoek wordt op postcodeniveau zeer veel informatie verzameld die van
belang is voor de dimensie welstand.
Wanneer men de typologie zou willen uitbreiden met nieuwe dimensies dan is een
'gerenoveerd' WBO een mogelijkheid. De responses van het WBO zouden dan
verrijkt moeten worden met enige omgevingsvariabelen. Probleem bij het WBO is
echter dat geen verfijning tot eenheden met minder 75000 inwoners mogelijk is.
Onderzoekers dubben dus nog over de vraag hoe een woonmilieutypologie op een
schaalniveau lager dan de gemeente ontwikkeld moet worden. In enkele gemeenten
zijn echter al typologieën ontwikkeld en in gebruik. Het is niet altijd duidelijk
waarop deze typologieën gebaseerd zijn. Het lijkt erop dat het combinaties zijn van
inzichten uit de literatuur en inzichten over bestaande indelingen in buurten, ringen
en wijken in de betreffende gemeente. Voorbeelden van deze typologieën zijn te
vinden in nota's uit Rotterdam en Den Haag.
Rotterdam
In 1988 brengt het Rotterdamse college een beleidsnota over de stadsvernieuwing
uil Bij de evaluatie van het gevoerde stadsvernieuwingsbeleid heeft men
geconstateerd dat de gerichtheid van de stadsvernieuwing op lagere
inkomensgroepen/zittende bewoners en de wijkgewijze benadering heeft geleid tot
eenzijdige woon milieus. Gepleit wordt voor meer differentiatie. Er is daarom een
aparte nota opgenomen over het onderwerp woonmilieudifferentiatie. De nota noemt
de volgende factoren op basis waarvan de milieus onderscheiden worden:
ligging van het gebied
verweving van het gebied met de stad
milieuhinder
recreatiemogelijkheden (aanwezigheid van bos of park)
uitzicht
woonvormen
dichtheid
verkaveling
hoeveelheid en aard van het groen
voorzieningen en bedrijvigheid in het gebied
aanwezigheid van structuurbepalende elementen
huurhoogte.
11. subcentra
Deze milieus worden beschreven en per milieu wordt aangegeven voor welke
doelgroep het geschikt is. Zo zijn de kenmerken van milieu 5: liggend nabij
centrumvoorzieningen, weinig groen, hoge dichtheden, middelhoog, gesloten
blokverkaveling, integratie met andere functies en veel goedkope huurwoningen.
Deze gebieden zijn geschikt voor kleine huishoudens die stedelijk willen wonen. De
kenmerken van milieu 9 zijn: gemengde hoogte, ver van de centra, recreatie in het
buitengebied, veel groen, open verkaveling, 30-50 wonlha, rustig, alleen wonen.
Deze gebieden zijn geschikt voor gezinnen en bejaarden.
Den Haag
Aanleiding voor de Haagse nota is de VINEX en de daarmee samenhangende
discussie over bouwlocaties in de Haagse regio. Men wil weten welke woonmilieus
op die locaties gerealiseerd moeten worden als aanvulling op de reeds in Den Haag
aanwezige woonmilieus. De nota citeert Grunfeld die woonmilieu defInieert als: "De
omgevingskwaliteiten van een afgebakend ruimtelijk gebied, dat door bewoners
regelmatig gebruikt en relevant geacht wordt voor hun activiteiten en
communicaties, en waar zij bovendien een bepaalde eenduidigheid aan toekennen
ten gevolge van structurele kenmerken, globaal analytisch te onderscheiden in:
stedebouwkundige kenmerken, zoals stapeling, verkaveling,
locatie, woningdichtheid, ontsluiting, infrastructuur,
voorzieningen
woningkenmerken, zoals type, kamertal, fInancieringstitel,
prijsklasse, staat van onderhoud, eigendomsverhouding,
bouwperiode, beheersvorm
demografIsche kenmerken, zoals huishoudenssamenstelling,
sociaal-economische opbouw, sociale stabiliteit, pluriformiteit,
wooncarriëre-fase
leefklimaatskenmerken, zoals verpaupering, criminaliteit,
woongedrag, bedrijfsoverlast, verkeershinder, sociale overlast,
privacy/sociale controle, sfeer/uitstraling bebouwde omgeving".
De auteurs van de nota merken op dat bewoners niet op een dergelijke analytische
manier naar hun omgeving kijken; zij stellen vooral de gebruikswaarde centraal.
De Haagse nota doet een pragmatische niveaukeuze: het laagste niveau waarop de
meeste relevante gegevens beschikbaar zijn en dat is de (statistische
volkstellings)buurt. Aansluitend bij de in de literatuur vaak genoemde dimensies
bouwperiode, matevan stedelijkheid en status/welstand zijn op dat niveau milieus
onderscheiden met behulp van de variabelen bouwperiode (vooroorlogs-naoorlogs),
woningdichtheid (5 klassen) en status (inkomen in 5 klassen).
Dat levert de volgende milieus op:
1 . vooroorlogse buurten met lage woningdichtheid en hogere
inkomensgroepen
2. naoorlogse buurten met lage woningdichtheid en hogere
inkomensgroepen
Een recent onderzoek van het RIGO doet een poging om bovengenoemde
beperkingen te overstijgen. Het doel van het onderzoek is "het uitwerken van een
typologie voor grote en middelgrote steden in Nederland, die aansluit bij de wensen
zoals verschillende huishoudenstypen die hebben" (Bertholet 1992). De auteurs
ontwikkelen hun typologie in vier stappen.
Als derde stap zetten de auteurs de verzamelde informatie over de woonwensen van
de onderscheiden huishoudenstypen om in een serie voorkeursbeelden.
Voorkeursbeelden zijn "gewenste woonsituaties omschreven in de vorm van
woonwensen m.b.t. de woning, de woonomgeving, de lokatie en enkele
subjectieve aspecten van het woonmilieu, waarbij zoveel mogelijk rekening is
gehouden met wat mogelijk is." Ze onderscheiden veertien voorkeursbeelden:
VK.1 De particuliere kamermarkt
VK.2 De kamer- en HAT -markt in de sociale huursector
VK.3 Klein, goedkoop stedelijk wonen
VK.4 Stedelijk wonen voor middeninkomens
VK.5 Goedkope laagbouwmilieus in en rond de binnenstad
VK.6 Herenhuizen in de stad
VK.7 Luxueus stedelijk wonen
VK.8 Eenvoudige rijtjeshuizen met tuin
VK.9 Ruime eengezinswoningen in tuinwijkmilieu
VK.lO Villa in't groen
VK.l1 De seniorwoning in't groen
VK.12 Duurdere seniorwoningen in't groen
Als laatste stap maken de auteurs een matrix van enerzijds de onderscheiden
woonmilieus en anderzijds de veertien voorkeursbeelden. Per woonmilieu geven ze
aan aan welke voorkeursbeelden erin passen en in welke mate. Zo geeft schema I
aan welke voorkeursbeelden in welke mate passen in het 'woonmilieu in
middelhoogbouw' ( 5.2.). Dat zijn de voorkeursbeelden:
WoonmilIeu s
....
YK. 11 +
YK. 12
YK.13 ++
YK.14 +/-
'De seniorwoning in't groen' (VK.1I) met als doelgroep lege nest
huishoudens en Uongere) alleenwonende ouderen
'Zelfstandige huisvesting voor alleenwonenden ouderen' (VK.13)
met als doelgroep alleenwonende ouderen met inkomen beneden
modaal
'Duurdere huisvesting voor alleenwonende ouderen' (VK.14) met
als doelgroep ouderen met inkomen boven modaal enJof
huizenbezit(s)ter.
Het resultaat van de plaatsing van de voorkeursbeelden in de woonmilieuindeling is
een woonmilieutypologie die aansluit bij de wijze waarop huishoudens hun wensen
formuleren.
2.2.4. Woonmilieu, definiering en operationalisering
De meeste van de geciteerde auteurs omschrijven woonmilieu als "het ruimtelijk
fysieke kader waarbinnen mensen leven" (de objectieve component) en "de ruimte
die door een bepaalde groep mensen als eenheid wordt waargenomen" (de
subjectieve component). Ook zijn zij het eens over de belangrijkste dimensies die bij
een indeling van woonmilieus gebruikt moeten worden. De precieze omschrijvingen
verschillen, maar de dimensies "bouwperiode", "stedelijkheid" en "welstand"
komen steeds voor. Wij sluiten ons bij deze begripsomschrijving en keuze van
dimensies aan. Als woonmilieuindeling gebruiken we die van het RIGO (zie par.
2.2.3.).
Schema 2.2. bevat een overzicht van de onderscheiden (sub)dimensies. Het schema
is tevens een illustratie van het uiteenlopende belang dat de verschillende
doelgroepen hechten aan de (sub)dimensies. Het schema is gebaseerd op gegevens
uit het RIGO onderzoek over de woonwensen van verschillende typen huishoudens
(zie par.2.2.3). De huishoudenstypologie van het RIGO is gebaseerd op de plaats
van het huishouden in de huishoudenscyclus en op de oriëntatie van het huishouden
op de buitenwereld. Wij hebben deze typologie aangevuld met een indicatie van het
inkomen en het inkomensperspectief van de verschillende typen huishoudens. Deze
bepalen mede de mogelijkheden van de huishoudens om hun wensen te realiseren.
In het schema hebben we per huishoudenstype met een '+', een '0' of een '-'
aangegeven in welke mate de (sub )dimensies van belang zijn:
een + betekent dat de dimensie (meer dan gemiddeld) belangrijk is.
een 0 betekent dat de dimensie gemiddeld belangrijk is.
een - betekent dat de dimensie minder (dan gemiddeld) belangrijk
is .
VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing,januari 1994 14
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's
L S + - - + - - - + - - -
2 L+M+H GIS + 0 - + - -10 - + - - -10
3 M+H GIS + + 0 + - 0 - + - - 0
4 L+M+H GIS + 0 0 0 - 01+ 0 0 0 0 0
5 M+H GIS + + + 0 0 + + - 0 01+ +
6 M+H GIS + + 0 + 0 + + 0 0 0 +
7 L+M O/G + 0 + 0 0 0 + - 0 0 0
8 M+H O/G + 01+ + -10 + 01+ + 0 + + +
9 L+M+H O/G + 0 + - + - + + + + +
*
I = alleenwonende starter
2 = alleenwonende werker
3 = stedelijk georiënteerd tweepersoonshuishouden
4 = traditioneel tweepersoonshuishouden
5 = traditioneel gezin
6 = stedelijk georiënteerd gezin
7 = een oudergezin
8 = lege nest huishouden
9 = alleenwonende ouderen
**
L = Laag inkomen
M = Midden inkomen
H =Hoog inkomen
***
D = Dalend inkomen
G = Gelijk inkomen
S = Stijgend inkomen
VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing,januari 1994 15
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's
A. De algemene basiskwaliteit
Het bijzondere van dit onderdeel van een woonmilieu is dat de
vastgoedelementen die er deel van uit maken voor alle doelgroepen
van belang zijn maar meestal niet expliciet worden genoemd. De
algemene basiskwaliteit wordt als het ware voorondersteld; de
afwezigheid ervan of gebreken ten aanzien ervan leiden wel tot
klachten. Over de conditie van de algemene basiskwaliteit is veelal
geen preciese informatie beschikbaar en zeker niet op het
woonmilieuniveau. We definiëren de conditieniveaus daarom aan
de hand van een afgeleide: de hoeveelheid klachten over de
onderdelen ervan. We onderscheiden twee niveaus: voldoende of
onvoldoende. Het motief om slechts twee niveaus te onderscheiden
is dat de conditie van de algemene basiskwaliteit in de afweging en
besluitvorming op het niveau van het woonmilieu nauwelijks een
rol speelt. Beslissingen over de algemene basiskwaliteit worden op
een hoger niveau, veelallocaal niveau, genomen. Wanneer bij de
discussie over de aanpak van een woonmilieu blijkt dat de
algemene basiskwaliteit onvoldoende is kan dat op dat hogere
niveau worden aangekaart Daar wordt vervolgens beslist over
eventuele maatregelen. Bij deze operationalisatie van de conditie
van woonmilieus volstaan we daarom met een onderscheid in twee
niveaus:
- de basiskwaliteit is voldoende: er komt een gemiddeld aantal
klachten over de vastgoedelementen die tot de basiskwaliteit
behoren.
- de basiskwaliteit is onvoldoende: er zijn veel of meer dan een
gemiddeld aantal klachten over vastgoedelementen die tot de
basiskwaliteit behoren.
VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing,januari 1994 17
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's
VF 7, Volkshuisvesting&stadsvemieuwing,januari 1994 18
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's
stabiel 1 3 5 7 9 11
villawijk nieuwb. oude (nvt) nieuwb. verbeterde
(gezinnen) wijk arbeiders wijk sv wijk
groeikern wij k stedelijk (gemengd
(gezinnen) (gezinnen (gemengd)
instabiel 2 4 6 8 10 12
villawijk oudere (nvt) (delen) stedelijke nieuwesv
(gezinnen) midden- van wijken: wijken:
stands stads- 20-40 en 20-40 en
wijk centra 60-75 45-65
(vergrijsd) (ouderen (vergrijsd) (vergrijsd
en2pbh) en 1+2
pbh)
Het woonmilieu als beheerobject werken wij uit door - analoog aan de werkwijze bij
woningen - conditieniveaus te onderscheiden. Beheer van woonmilieus kunnen we
dan omschrijven als het uitvoeren van activiteiten om (onderdelen van) een
woonmilieu op een bepaald conditieniveau te houden of van het ene op het andere
conditieniveau te brengen. Per (sub)dimensie van een woonmilieu onderscheiden
we in principe drie niveaus (zie schema 2.4.). Deze uitwerking maakt het mogelijk
om integraal beheer op wijk(=gebieds)niveau te herformuleren tot beheer van
woonmilieus. Het beheergebied, dat aansluit bij de vraag van woonconsumenten, is
het woonmilieu. Voor het beheer van het woonmilieu, als eenheid van woning,
woonomgeving, voorzieningen en sociale structuur, zijn meerdere beheerders
verantwoordelijk. Beheer van woonmilieus veronderstelt daarom samenwerking
tussen en afstemming van de aktiviteiten van de verschillende beheerders. Anders
gezegd: beheer van woonmilieus veronderstelt integraal beheer.
WOONMILIEUDIMENSIES CONDITIE
NIVEAU'S
Conditieniveau's
,...--_-----------"1"""----1
woningen en woonomgeving hoog mid. laag
Algemene basiskwaliteit
---~,
Technische kwaliteit
maatschapPelijk erkende actueÎe wÖonw~nsen::;
-=_ __
bouwbesluit nieuwe woningen _________
~~~besluit be~~de ~~ __ .._______,
Funktionele kwaliteit
Bereikbaarheid wijkvoorzieningen
.!?p...\~~f~!!!!!!!........................................ ,....,............................,.
met openb. vervoer < 15 min
,~.\:~.g~!?:~:..y.\:!:Y.~~...':':J.?..!!!!!:!:......................................... ,. ..
woningtype (toegankelijkheid)
goed toegankelijk met tuin
goed toegankeli iJs zonder tuin
woonomgeving
.y.\:~.!g.~J\:y.\:!?~.!L ......................................... ,. .................. ,. ...
veilig en saai
.!?!:!Y.\:!.\!g.~.~..\~Y.~~.8!.~ ............................. ,. .......................
Sociale kwaliteit
·siäbiërëiï·lïöïiiogë"ëiï······································· .................,.............
.~~.g~.~L@...b.Qmgg~.~~.!'9.g~ .............................................. .
instabiel en heterogeen
3.1 INLEIDING
Van het begrip beheer zijn verschillende definities in omloop.
Van der Schaar (1991) omschrijft het begrip woningbeheer als volgt:
Het geheel van beslissingen en activiteiten die samenhangen met:
Het aanbieden van woondiensten;
Het kopen en verkopen van woningen;
Het onderhouden en verbeteren van woningen;
Het financieren van koop, onderhoud en verbeteringen;
Het slopen van woningen.
Deze definitie is ruim: ook het kopen en verkopen van woningen valt onder het
beheer, en heeft betrekking op een deel van het woonmilieu; de woningen.
VF 7, Volkshuisvestinf:&stadsvernieuwinf:,januari 1994 21
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's
De technische levensduur van een gebouw als geheel laat zich slecht definiëren. Het
gebouw is namelijk opgebouwd uit componenten of gebouwdelen die qua
technische levensduur sterk verschillen. De fundering heeft een technische
levensduur van meer dan 100 jaar. De gevels hebben een technische levensduur van
25 tot 50 jaar en delen van de inbouw hebben een technische levensduur van 15
jaar.
De mate van technische veroudering wordt afgemeten aan de technische eisen van
het moment. Die eisen maken op zichzelf ook een ontwikkeling door, die er
doorgaans op neerkomt dat het niveau van de eisen steeds hoger komt te liggen.
Dat vindt mede zijn oorzaak in de ontwikkeling van de techniek. Zo liggen de eisen
die momenteel gesteld worden aan de geluidsisolatie tussen woningen aanmerkelijk
hoger dan een aantal jaren geleden. Zeker in de woningwetsector heeft dat tot
gevolg dat grote delen van de bestaande voorraad niet voldoen aan de huidige eisen.
De woningscheidende wanden en vloeren voldoen echter nog uitstekend aan de
oorspronkelijk gestelde technische eisen. (zie fig 3.1)
maatschappelijk
gewenste
kwaliteit
.. .. ....-------,
" ".., ..............................., ..................."
..~~~~~:~:-:::::~::~:=:~.
.................... ~:~=~~............................................... 1aanvangs kwaliteit I
minimale kwaliteit
. .
t +
Wanneer bij het ontwerp van een gebouw rekening gehouden wordt met
veranderende functionele eisen dan kan vanuit die optiek gekozen worden voor
technische oplossingen die aanpassingen op eenvoudige wijze mogelijk maken. De
kosten van aanpassingen zullen dan relatief laag kunnen zijn waardoor aanpassing
langer een beter alternatief zal blijken te zijn dan sloop en nieuwbouw. Daarbij dient
men zich er rekenschap van te geven dat het "inbouwen" van flexibiliteit een
verhoging van de realisatiekosten tot gevolg zal hebben.
Het beheer van een woonmilieu is het geheel van activiteiten om dat
woonmilieu gedurende een vooraf geplande gebruiksperiode op een
bepaald technisch, functioneel en sociaal kwaliteitsniveau te houden
en het gebruik van dat woonmilieu te reguleren binnen vooraf
vastgelegde financiële kaders.
Hierna een toelichting op een aantal onderdelen van de definitie.
het woonmilieu: een samengesteld product
Het woonmilieu is, net als bijvoorbeeld een auto, een vliegtuig of
een gebouw, opgebouwd uit een groot aantal deelprodukten. Elk
deelprodukt heeft zijn eigen technische en functionele specificaties.
In relatie daarmee heeft elk deelprodukt een specifiek
verouderingsverioop en vergt elk deelprodukt specifieke
onderhouds- en beheerinspanningen. Indien een deelprodukt aan
het einde van zijn levensduur is en de overige deelprodukten nog in
goede staat verkeren dan wordt het betreffende deelprodukt
VF 7, Volkshuisvesting&stadsvemieuwing,januari 1994 23
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's
Figuur 3.2 Woon milieu, produkt met éénduidige vraag en vele aanbieders
VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing,januari 1994 25
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's
I Ter inustratie
Zoals uit de defInitie blijkt worden de beheeractiviteiten bepaald door het mede aan de doelgroep
gerelateerde kwaliteitsniveau dat men gedurende een bepaalde periode in stand wil houden. De
mogelijkheden om dat te doen zijn weer afbankelijk van de beschikbare fInanciële middelen. Het
kwaliteitsniveau ligt bovendien vast in allerlei normen.
De normen waarmee de kwaliteit vastgelegd wordt zijn voor veel vastgoedelementen niet éénduidig.
De wisseling van doelgroep die een bepaald woomnilieu gebruikt vindt soms eerder plaats dan men
voorzien had. Het gebruiksgedrag van een doelgroep ontwikkelt zich soms anders dan waarmee men
rekening gehouden heeft. Ter illustratie van de wisselwerking tussen dergelijke ontwikkelingen en
een planmatige opzet van beheeractiviteiten wordt hierna het beheer van een deel van het openbare
gebied besproken.
We nemen de aktiviteit "schoonhouden van het groen" onder de loep Dat is een onderdeel van het
geheel aan activiteiten, dat door de afdeling groen, vallend onder openbare werken van de gemeente,
VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing,januari 1994 26
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's
wordt uitgevoerd. De afdeling groen moet jaarlijks opgeven hoeveel geld daarvoor in de begroting
gereserveerd moet worden en moet dus bedenken hoe vaak bepaalde activiteiten, waar, uitgevoerd
moeten worden. Bij gebrek aan normen doet de afdeling groen een opgave die er op neer komt dat
eens per maand op elke vierkante meter groen papier geprikt wordt. Dat was een ervaringscijfer uit
de tijd dat het Nederlandse volk bekend stond als 'proper'. Ook Nederlanders werden vervolgens
viespeuken, maar de een meer dan de ander en op de ene plek meer dan op de andere. Voorde
planning van de afdeling groen betekent deze verandering dat er meer geld gevraagd moet worden
omdat er intensiever schoon gemaakt moet worden en dat de schoonmaakactiviteiten per gebied
gedifferentieerd moeten worden. De bezuiuigingen op de gemeentebegrotingen en met name bij
openbare werken werken in tegenovergestelde richting. In die situatie wordt het steeds belangrijker
de middelen strategisch in te zetten.
Wanneer de afdeling groen de beheertaakstelling opvat in de zin van de definitie dan wordt er voor de
beheeraktiviteit schoonhouden van het deelproduct groen een lange termijn planning opgesteld. De
termijn van de planning is gelijk aan een gekozen gebruiksperiode. Voor die gebruikperiode is
vastgelegd welke eisen er gesteld worden aan de mate van vervuiling van het groen. In relatie met
de aard en intensiteit van het gebruik dat men verwacht, in relatie met de doelgroep die er gebruik
van maakt, is dan vast te stellen welke beheeractiviteiten in de sfeer van schoonmaken er ingezet
moeten worden. Wanneer blijkt dat deze activiteiten op gespannen voet staan met de beschikbare
fmanciële middelen dan zal of de norm bijgesteld moeten worden of er zal meer geld moeten komen.
Doet zich tijdens de geplande gebruiksperiode de situatie voor dat de aard en intensiteit van het
gebruik ingrijpend verandert, bijv. doordat er een andere doelgroep 'bezit neemt' van het
woonmilieu, dan zal er voor een nieuw te stellen gebruiksperiode een nieuwe beheerstrategie en
planning gemaakt moeten worden. De volgende situatie kan zich voordoen:
In een aantal naoorlogse wijken wordt bij de begroeiing rondom flats waarin de sociale
homogeniteit van de bevolking sterk afneemt geconstateerd dat de vervuiling sterk toeneemt.
De volgende beheeractiviteiten kunnen dan door de afdeling groen afgewogen worden:
1 De groenvoorzieningen worden aangepast zodat met minder inspanning de toenemende
vervuiling bestreden kan worden. Concreet betekent dat het verwijderen van alle struikgewas
en vervangen door gras. (ook goed voor de opheffmg van een aantal 'enge plekken').
Overigens betekent dit een eenmalige investering die in de loop van een aantal jaren weer
terugverdiend wordt doordat er minder meerkosten optreden. Het is dan altijd de vraag of de
liquiditeitspositie van de gemeente een dergelijke investering toestaat en of dit langere
termijn denken past binnen het gemeentebeleid.
2 De vervuiling wordt gewoon geaccepteerd. De impliciete kwaliteitsnorm wordt voor dat
specifieke gebied met die specifieke bevolkingsgroep opgerekt. Fr ontstaat dus, niet aktief
gestuurd, normdifferentiatie ten aanzien van het schoonhouden van het groen. Als het zo is
dat de afdeling groen de inzet van middelen programmeert uitgaande van het aantal vierkante
meters groen en van de soort gras, rozenstruiken, bomen e.d, dan ontstaat al heel snel per
wijkIbuurt en woonmilieu een ongelijke situatie. Het is beter om een relatie te leggen met
de intensiteit van het gebruik. Dat kan grof gedaan worden op basis van de woningdichtheid
en bewoningsdichtheid. Dat kan preciezer gedaan worden op basis van een
woonmilieutypologie.
3 Er wordt kontakt opgenomen met degenen die de vervuiling veroorzaken op basis van het
uitgangspunt "de vervuiler betaalt." Dat is lastig omdat vaak niet duidelijk is wie precies de
vervuiler is. De benadering van de vervuiler kan daarom alleen in algemene zin gebeuren
door bijvoorbeeld een rondschrijven in de buurt, plaatsen van bordjes, aandacht in de
plaatselijke pers en op het kabelnieuws e.d.
4 Er wordt kontakt opgenomen met toezichthoudende instanties zoals:
- de eigenaarlbeheerder van de woningcomplexen
- de politie
Zowel bij 3 als bij 4 zal er sprake zijn van een sterk van de norm afwijkende situatie.
Omdat de norm niet vast staat en het karakter heeft van een algemeen maatschappelijk
geaccepteerd vervuilingsniveau met een zekere marge, kan een afwijking alleen
geconstateerd worden als die groot is.
5 Er worden prullebakken geplaatst
6 De schoonmaakactiviteiten worden geïntensiveerd.
VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing,januari 1994 27
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's
"hoofdstraten met grote, dure huizen, zijstraten met kleinere, minder dure huizen en
zijstraten van zijstraten met nog kleinere en goedkopere huizen". Voorbeelden zijn
de grachtengordel van Amsterdam en boulevards in Parijs. We noemen dit een
heterogeen milieu en niet drie homogene milieus omdat er sprake is van een
samenhangend geheel: één (stedebouwkundig) concept of verkavelingstype. Het is
overigens de vraag of de doelgroepen zo'n milieu ook als één geheelopvatten!
Hierna wordt toegelicht hoe enkele beherende partijen tot een gebiedsafbakening
komen.
4.2.1.2 Woningbouwvereniging
Woningbouwverenigingen zijn organisatorisch meestal opgebouwd uit drie
afdelingen, te weten de fmanciële afdeling, de technische dienst en de afdeling
verhuur en bewonerszaken. Elke afdeling heeft een specifieke beheertaakstelling en
heeft vanuit die optiek specifieke behoeften aan ordening van de te beheren
woningvoorraad.
De woningbouwvereniging beheert woningcomplexen en die liggen een bepaalde
wijk of buurt. Als het om grote complexen gaat dan kunnen die wijk of
buurtoverschrijdend zijn. De woningbouwvereniging zal, bezien vanuit de
verhuurtaakstelling, de complexen onderverdelen in danwel samenvoegen tot
markteenheden. Dat wil zeggen groepen woningen met dezelfde bouw- en
woontechnische eigenschappen en eenzelfde huurniveau gesitueerd in dezelfde
buurt.
De afdeling verhuur en bewonerszaken zoekt aansluiting bij de indeling in wijken en
buurten die voor de woningzoekende onderscheidend werkt, en snel duidelijkheid
verschaft. De wijk Buitenhof west in Delft bijvoorbeeld is weliswaar één wijk maar
herbergt een scala aan woonbuurten die sterk van karakter verschillen, zoals de
Gilliswijk/buurt, de componistenbuurt, de goudkust enz.
De technische dienst van een woningbouwvereiniging zal de administratieve
woningcomplexen onderverdelen in danwel samenvoegen tot eenheden met gelijke
bouwtechnische kenmerken en onderhoudstechnische karakteristieken. Een
opdeling naar buurten/wijken of stadsdelen is voor de technische dienst alleen van
belang als er gewerkt wordt met een indeling van het technische werkapparaat in
onderdelen die elk zorg dragen voor een deel van het bestand.
De financiële afdeling van de woningbouwvereniging werkt van oudsher met een
indeling in administratieve complexen. Die indeling was tot voor kort dominant bij
de strukturering van de beheeractiviteiten van de woningbouwvereniging. Sinds
enkele jaren is sprake van een meer "bedrijfsrnatige en marktgerichte" orientatie van
de woningbouwvereniging. De indeling in markteenheden zal daardoor meer en
meer toepassing vinden.
4.2.1.3 (Jer.neente
De gemeente heeft vele gezichten. Op beleidsniveau kunnen verschillende
beheersectoren, zoals onderwijs, gezondheidszorg, openbaar vervoer, welzijn en
cultuur, recreatie worden onderscheiden. Die sectoren vallen onder de
verantwoordelijkheid van verschillende wethouders die hun stempel willen drukken
op het te voeren beleid. Een vertaling van dat beleid naar de effekten voor de
verschillende wijken ontbreekt in veel gevallen. Ook wordt zelden gekeken naar de
langere termijn effecten. Pas na een dergelijke vertaling kan dat gemeentelijk beleid,
op wijkniveau, in relatie gebracht worden met het beleid van andere partijen, die op
dat niveau aktief zijn.
Het ambtelijk apparaat van de gemeente hanteert over het algemeen een indeling van
het gemeentelijk gebied in wijken. Dat is doorgaans de CBS wijkindeling. Op basis
van het budget dat beschikbaar is gesteldstellen de verschillende gemeentelijke
afdelingen een uitvoeringsplan opstellen. De afdeling groen bijvoorbeeld zal
wellicht zo'n uitvoeringsplan klaar hebben liggen omdat er in het voorgaande jaar
een vraagbegroting is opgesteld met daarin een rangorde voor de verschillende
activiteiten op basis van prioriteiten. Als de afdeling groen goed te werk gaat wordt
die vraagbegroting ontleend aan een langere tennijn planning die over 10 jaar loopt.
De omvangrijke bezuinigingen die op gemeentelijk niveau zijn doorgevoerd op het
werkterrein van openbare werken, zullen er vaak toe geleid hebben dat er
nauwelijks lange termijn planningen bestaan.
4.2.1.4 Winkelketen
Op het gebied van de winkelvoorzieningen is er sprake van een groot aantal
particulieren met belangen en de middelen die tot verschillende beslissingen kunnen
leiden. Een videotheek bijvoorbeeld hoeft in een bedrijfsruimte nauwelijks enige
investeringen te doen. Een beslissing om zich in een bepaalde wijk te vestigen kan
betrekkelijk gemakkelijk worden genomen, loopt het niet dan wordt de overstap
naar een andere lokatie gemaakt. De bedrijfsruimte wordt gehuurd en er zijn geen
sterke lokatiebindingen. Voor een grote Albert Heyn supermarkt ligt dat anders. Die
laat eigen bedrijfsruimte bouwen of sluit daarvoor een langlopend huurkontrakt
Bovendien doet Albert Heyn marktonderzoek om te kunnen beoordelen of het
marktgebied groot genoeg is en hoe het gesteld is met de concurrentie daarbinnen.
Voor de afzet is zo'n supermarkt regionaal georienteerd De wijkkeuze wordt
bepaald door faktoren als bereikbaarheid, parkeervoorzieningen, aanwezigheid van
complementaire detailhandel voorzieningen e.d.
4.2.1.5 CÀ1nclusie
De gebiedsindelingen die door de verschillende beherende partijen worden toegepast
zijn opgezet vanuit verschillende overwegingen en invalshoeken. De
gebiedsindeling zoals die door de vraagzijde op de woningmarkt wordt gemaakt
speelt daarin, in direkte zin, nauwelijks nog een rol.
4.2.2.2 De woningbouwvereniging
De woningbouwvereniging baseert het beheer steeds meer op een differentiatie naar
doelgroepen. Daarbij gaat het om een zodanige differentiatie van de vraag dat er
voldoende aanknopingspunten zijn om het aanbod daarop aan te passen danwel in
stand te houden.
In onderstaand schema zijn een aantal belangrijke kenmerken van doelgroepen
opgenomen met daarnaast de aanbodkenmerken die daar een relatie mee hebben.
I inkomen huurniveau
2 huishoudengrootte woninggrootte(aantal kamers)
3 huishoudensamenstelling type woning
4 leeftijd voorzieningen/toegankelijkheid
In het sinds 1 januari 1993 van kracht zijnde Besluit Beheer Sociale Huursector
(BBSH) wordt onder artikel 13 de doelgroep genoemd waarop de
woningbouwvereniging met name zijn inspanningen moet richten.
Artikel 26 derde lid van het BBSH luidt als volgt: .
'De toegelaten instelling stelt jaarlijks een overzicht op met cijfennatige
kerngegevens over het verslagjaar en prognoses over die gegevens, welk overzicht
wordt ingericht overeenkomstig de bijlage bij dit besluit'
De bijlage waarin het gaat om de differentiatie in de doelgroep ziet er dan als volgt
uit
Aantallen eenpersoonshuishoudens
aan wie verhuurd in het verslagjaar
VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing,januari 1994 31
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's
4.2.2.3 (Ter.neente
De verschillende beleidssectoren van de gemeente hebben ieder hun eigen doelgroep
indeling.
De wethouder van onderwijs is vooral geinteresserd in een indeling van de
bevolking in gezinnen met kinderen en overige huishoudens zonder kinderen.
Tevens is hij/zij geinteresseerd in de vraag waar etnische minderheidsgroepen
gehuisvest zijn in vetband met de consequenties die dat heeft voor de
onderwijsvoorzieningen.
De wethouder die zich bezig houdt met werkgelegenheidsvraagstukken is
geinteresseerd in de vraag hoeveel langdurig werkelozen zich in zijn gemeente
ophouden, van welke type werkgelegenheid de beroepsbevolking afuankelijk is
(fabrieks- ofkantoorarbeid) en in hoeverre er werkgelegenheid binnen de eigen
gemeentegrenzen geboden (kan) worden.
4.2.2.4 ~inkelketen
Bij de winkelvoorzieningen kan onderscheid worden gemaakt naar de noodzakelijke
omvang van de afzetmarkt. Een bakker distribueert producten voor dagelijks
gebruik en opereert daarom op wijkniveau. Een schoenenwinkel zou wellicht aan de
bewoners van een wijk voldoende hebben als klantenkring. Probleem is alleen dat
schoenen doorgaans niet in de wijkwinkel worden gekocht maar in een van de
schoenenwinkels in het winkelcentrum op stadsdeelniveau of in het stadscentrum
zelf. Daar heeft de consument meer keuzemogelijkheden.
. . an doelgroepen
Figuur 4.3
Het past bij de zwaardere taak die de gemeentelijke overheid in de sfeer van de
volkshuisvesting heeft gekregen tengevolge van de decentralisatie om meer dan tot
nu toe sturend op te treden ten aanzien van doelgroepenbeleid in het kader van
beheer op wijkniveau. De gemeente heeft een zwaardere toezichthoudende taak
gekregen met betrekking tot het functioneren van de woningbouwverenigingen. Die
taak kan alleen maar vervuld worden als er eenduidige prestatieafspraken tussen
gemeente en woningbouwverenigingen gemaakt worden. De
woningbouwverenigingen zullen zich niet willen vastleggen op eenzijdige
VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing,januari 1994 33
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's
prestatieafspraken. De gemeente zal zich ook moeten binden aan het leveren van
voorwaarde scheppende prestaties. In dat kader is er voor de gemeente wellicht
aanleiding om het initiatief ten aanzien van doelgroep keuzes in relatie tot wijken aan
zich te trekken.
Indien de gemeente het op zich zou nemen om inderdaad tot wijkindeling en daaraan
verbonden doelgroepkeuze te komen dan zal de bestaande situatie een sterk
bepalende invloed hebben. Er zal zelden gekozen worden voor een beleid waarbij
het uitgangspunt is dat een woonmilieu in een bepaalde wijk met een bepaalde
doelgroep rigoreus wordt veranderd. Alleen in probleemsituaties zal daar eventueel
voor gekozen worden. Voor het overgrote deel van de wijken zal het beleid gericht
zijn op handhaving en eventueel lichte bijsturingen.
Afgezien van dit probleem gaat het bij deze stap om het leggen van de relatie van de
in stap 3 benoemde doelgroepen en de woonmilieu's die daarbij horen. Van het
woonmilieu wordt zowel het type als het conditieniveau vastgelegd.
VF 7, Volkshuisvesting&stadsvemieuwing,januari 1994 34
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's
Dl
Keuze doelgroep
EISEN WOONMILIEU 3
EISEN WOONMILIEU .2
EISEN WOONMILIEU 1
FWlktionele kwaliteit
CONDITIENIVEAU 1
CONDITIENIVEAU 1 B
Bij deze stap geven we de eisen van de doelgroepen ten aanzien van de dimensies
van het woonmilieu weer. Het gaat hierbij zoals gezegd vooral om de
doelgroepspecifieke eisen. We veronderstellen dat de eisen ten aanzien van de
VF 7, Volkshuisvestin!(&stadsvernieuwin!(,januari 1994 35
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's
VF 7, Volkshuisvesling&sladsvernieuwing,januari 1994 37
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's
De strategische beheermaatregelen.
Deze maatregelen worden op twee tijdstippen tijdens de exploitatie
van dertig jaar genomen. Op tijdstip T=O wordt een pakket
ingrepen uitgevoerd om de technische, de functionele en de sociale
kwaliteit van het milieu aan te passen aan de nieuwe doelgroep(en).
De kosten van deze maatregelen worden geraamd op basis van een
plan en in dertig jaar afgeschreven. Op tijdstip T=15 wordt een
pakket ingrepen uitgevoerd in de functionele en sociale kwaliteit
van het milieu om dit aan te passen aan de dan te kiezen doelgroep.
Bijvoorbeeld vanwege de starheid van de functionele kwaliteit kan
deze keuze inhouden dat er nauwelijks maatregelen genomen
worden en dat het milieu bestemd wordt voor een doelgroep met
andere eisen. De kosten van de maatregelen op tijdstip T=15
worden geraamd op basis van een plan en afgeschreven in
resterende vijftien jaar van de exploitatie.
De afschrijvingskosten van de strategische beheermaatregelen
komen ten laste van de exploitaties van de verschillende beheerders
in het gebied.
De kosten die hiervoor besproken zijn betreffen de aanbodkant, het zijn de direkte
kosten van de beheermaatregelen. Ook ten aanzien van de vraagkant worden kosten
gemaakt; bij de afweging zouden deze meegenomen kunnen worden. Een voorbeeld
zijn de kosten om het woonmilieu na de ingrepen betaalbaar te houden voor de
doelgroep in de vorm van huursubsidie of subsidies op bepaalde voorzieningen. Bij
de afweging door beheerders op gebiedsniveau beschouwen we deze kosten echter
als opbrengsten !
uit de opstallen:
* huren en huurverhogingen. Deze zijn onder huidige regelgeving
gerelateerd aan de kosten en projektgebonden. We rekenen ze
In paragraaf 4.3 wordt nader ingegaan op de hoofdlijnen van een rekenmodel dat op
gemeentelijk niveau ontwikkeld dient te worden teneinde op een voor iedereen
inzichtelijke en controleerdbare wijze kosten en opbrengsten te bepalen.
VF 7, Volkshuisvesting&stadsvemieuwing,januari 1994 39
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's
De tweede vraag luidde: wie maakt de afweging en doet een keuze? We hebben het
over strategieen voor het beheer van woonmilieus waarbij meerdere beheerders
betrokken zijn. Er moet dus een participant worden gevonden die het voortouw
neemt en de verantwoordelijkheid op zich neemt voor de afstemming van de
beslissingen. (De uiteindelijke beslissing blijft natuurlijk bij de afzonderlijke
particpanten.) Welke participant is het meest geschikt om het voortouw te nemen?
Overwegingen bij het beantwoorden van deze vraag kunnen we afleiden uit de
belangen, de bevoegdheden en de expertiese van de participanten en uit financi.le
bijdrage die ze leveren (wie betaalt bepaalt!). Afhankelijk van het karakter van en de
eigendomsverhoudingen in een woonmilieu kunnen de antwoorden dus
uiteenlopen.
Bij toepassing op de vroeg naoorlogse gebieden blijkt dat in deze gebieden
beheerders (corporaties) met een omvangrijk bezit aktief zijn, met veel expertiese als
opdrachtgever, en die beschikken over het overgrote deel van de potentieeel
beschikbare middelen. Op grond hiervan ligt het voor de hand om in eerste instantie
naar de corporaties te kijken als trekkers van de aanpak van vroeg naoorlogse
woonmilieus.
Welke criteria zijn relevant bij de keuze? Wanneer we het hebben over de vroeg
naoorlogse wijken met de corporaties in de hoofdrol dan liggen de criteria besloten
in de taakstelling van de corporaties: huisvesten van de doelgroep en een sluitende
exploitatie. De eerste doelstelling is wellicht uitgewerkt in het beleids- of
bedrijfsplan van de corporatie en in de raamovereenkomst die met de gemeente is
gesloten over de te leveren prestaties op de verschillende velden (uit het BBSH). De
tweede doelstelling kan misschien worden geoperationaliseerd in bepaalde normen
voor de solvabiliteit (verhouding tussen vreemd en eigen vermogen) van de
corporatie en in een doelstelling ten aanzien van het rendement op de geinvesteerde
middelen.
gebied
f!J
Verzamelniveau 1
de totalen van elke scenario/strategie
combinatie op een A4, resultaat
9 verzamelbladen
Verzamelniveau 2
alle totaalcijfers van alle
scenario/strategie
combinaties op één A4
Verzamelniveau
alleen de saldo regels
van alle scenario/strategie
combinaties, 10 regels
Op het "daar onder liggende niveau" wordt elke regel die onderdeel
vormt van het verzamelniveau uitgewerkt zowel in deelactiviteiten
als in de tijd gezien over de exploitatieperiode. Beoordeling van de
liquisditeitskonsequenties is alleen op het onderliggende niveau
mogelijk. Per woonmilieu zal er al snel sprake zijn van 5 a 6
submodellen die toeleverend zijn aan het hoofdmodel (figuur 4.5)
VF 7, Volkshuisvestinf?&stadsvernieuwinf?,januari 1994 42
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's
Stap 3 'STRATEGIEËN'
Bij deze stap kiezen we enkele doelgroepcombinaties die in strategiealternatieven
uitgewerkt worden. Op basis van de uitkomsten van vooral stap 1 nemen we tevens
een beslissing over de grenzen van het beheergebied.
De strategiealternatieven zijn gebaseerd op de volgende uitgangspunten:
de bewoners die in het gebied willen blijven wonen krijgen hiertoe
de gelegenheid. Voor dit uitgangspunt zijn sociale, juridische en
fmanciële argumenten.
de nieuwe situatie wordt in vijf jaar bereikt. Argument is dat
periode dat een gebied 'op de schop' is zo kort mogelijk moet zijn.
per jaar vertrekt ongeveer lO% van de huishoudens. We nemen
aan dat daardoor na vijf jaar ongeveer 40% van de huishoudens
vertrokken is.
Dit vertrekpercentage betekent dat de beleidsruimte' betrekking heeft op ongeveer
40% van het woon milieu, i.c. de woningvoorraad, het deel dat bewoond werd door
de vertrokken huishoudens. Deze ruimte kan op verschillende manieren gebruikt
worden: hij kan worden bestemd voor het type huishouden dat wil blijven, voor het
type huishouden dat vertrekt of voor typen huishoudens die nog niet (voldoende) in
de wijk aanwezig zijn. Dat kunnen groepen zijn waarvoor op stedelijk niveau een
tekort aan woningen bestaat.
VF 7, Volkshuisvesting&stadsvemieuwing,januari 1994 46
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's
1 c 1-2 - - h <450
2 c 1-2 mg - - h <450
3 c 2-3 mg +1- - hik <650 <1,5t
4 c 3-4 mg + + hik >650 >3t
5 br 4 eg + +1- hik <650 <1,5t
6 br 5+ eg + + k >3t
7 c 3+ mg ++ ++ k >3t
8 su 4 eg + +1- hik <650 <l,5t
9 su 4+ eg + + hik >650 <3t
10 su 5+ eg ++ ++ k >3t
11 su 3 e/mg + + h <650
12 su 3+ e/mg ++ ++ kIh >650 >1,5t
13 - 2-3 m~ + + h <650
14 - 2-3 mg + + hik >650 <2t
Toelichting:
c = stedelijke lokatie, centraal gelegen
br = stedelijke lokatie in binnenstadsrand
su = suburbaan, ligging ten opzichte van centrum is niet
belangrijk
eglmg = eengezins/meergezins
+ = belangrijk
= onbelangrijk
Wanneer we kolom 3 uit figuur 5.3, de relevante voorkeursbeelden uit figuur 5.4 en
de aannamen ten aanzien van de inkomens combineren kunnen we het volgende
programma van eisen opstellen (figuur 5.6):
IDoelgroepen I percolvoorkeurSbeelden
4 Ouderen
a. laag ink. 25% 1 Seuiorwoning in het groen
13 Zelfst. huisv voor alleenw. ouderen
b midden ink. 9% 4 Sted. wonen voor midden ink.
14 Duurdere huisv. v. alleenw. ouderen
Dit programma roept de vraag op of dit kan worden gerealiseerd in één gebied. Dat
hangt natuurlijk van het gebied af maar het is voorstelbaar. We hebben het dan over
een buurt met middelhoogbouw en een flinke hoeveelheid (tenminste 30%)
eengezinswoningen. Door omvangrijke investeringen kan daar een woningvoorraad
ontstaan met een beperkte hoeveelheid nieuwbouw, op hoog niveau gerenoveerde
flats en eengezinswoningen die een groot onderhoudsbeurt hebben gehad Daannee
kan het programma gerealiseerd worden. Dergelijke gebieden met hogere randen en
eengezinswoningen in het binnengebied komen voor in vroeg naoorlogse wijken in
grote steden. Een voorbeeld van zo'n gebied is 'de Zichten' in de aangrenzende
wijk Bouwlust. In buurt 80 zal de realisering van het programma op veel meer
problemen stuiten omdat daar vrijwel geen eengezinswoningen voorkomen.
We werken we het programma van eisen verder uit door voor ieder voorkeursbeeld
de conditieniveaus te bepalen die nodig zijn om de eisen van de doelgroep te
realiseren. Bij wijze van voorbeeld benoemen we de conditieniveaus die nodig zijn
om het voorkeursbeeld 'eenvoudige rijtjeshuizen met tuin' voor de doelgroep
gezinnen te realiseren (Figuur 5.7).
Deze exercitie kan worden uitgevoerd voor alle doelgroepen resp.
voorkeursbeelden. Vervolgens worden deze samengevoegd tot een gedetailleerd
programma van eisen behorend bij een bepaalde de strategie.
I
Technische kwaliteit + Imiddenniveau:
tenminste Bouwbesluit nieuwbouw
Stap 5 'EXPLOITATIEPERIODE'
Bij deze stap bepalen we de wenselijke ontwikkeling van de conditieniveaus, we
doen een uitspraak over de periode dat het milieu op een bepaald conditieniveau in
stand gehouden moet worden. De gewenste kwaliteitsontwikkeling hangt samen
met de doelstellingen van het beheer. De algemene doelstelling van het beheer is
tweeledig: een kwalitatief voldoende en betaalbaar aanbod bieden aan de doelgroep
en tenminste een kostendekkende exploitatie. Wij gaan in dit voorbeeld uit van een
exploitatieperiode van vijfentwintig tot dertig jaar. Dat is de maximum periode
waarvoor enigszins realistische prognoses over de omvang en de eisen van de
doelgroepen mogelijk zijn. Gegeven deze periode kunnen we bij wijze van
voorbeeld de volgende doelstellingen formuleren voor het beheer van het
woon milieu:
technisch: het zoveel mogelijk op het niveau van de
aanvangskwaliteit houden van het aanbod tegen kostendekkende
huren enJof subsidies. Dat wil zeggen met een relatief kort interval
bouw- en woontechnische onderhoud plegen. Dat kan door
planmatig bouwtechnisch onderhoud in bewoonde staat en door
woontechnische aanpassingen bij mutaties.
functioneel: het zodanig sturen van de verhouding tussen de
functionele conditie en de doelgroepen dat sociale fricties beperkt
worden. Dat wil zeggen dat de functionele conditie met een relatief
grote interval bezien wordt, bijv. om de vijftien jaar. Daarna wordt
de functionele conditie enJof de doelgroep zodanig aangepast dat de
functionele conditie weer voor ongeveer vijftien jaar voldoende
voor de doelgroep is. Bij vroeg naoorlogse wijken is de
veranderingspotentie van het woonmilieu wellicht gering. De keuze
zal daarom veelal gaan in de richting van verandering van de
doelgroep en niet in de richting van verandering van de functionele
kwaliteit.
sociaal: gestreefd wordt naar het beperken van de sociale
problemen. Daartoe worden de technische en functionele conditie
van het woonmilieu en de doelgroep zo goed mogelijk op elkaar
afgestemd. De sociale conditie wordt dus vooral indirect gestuurd.
VF 7, Volkshuisvesting&stadsvemieuwing,januari 1994 50
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's
Stap 6 'MAATREGELEN'
Bij deze stap omschrijven we de beheeractiviteiten die nodig zijn om het woonmilieu
op het gewenste niveau te krijgen en het gedurende de hiervoor omschreven periode
te houden. We onderscheiden beheeractiviteiten om de basiskwaliteit in stand te
houden. Deze laten we hier buiten beschouwing. Daarnaast onderscheiden we
strategische en dagelijkse beheeractiviteiten.
De strategische beheeractiviteiten zijn de activiteiten die nodig zijn om het milieu aan
te passen aan de nieuwe doelgroep (en). Deze hangen af van de gekozen strategie.
Aansluitend bij de strategie 'binnenwijkse doorstroming' zijn de volgende
activiteiten nodig (confrontatie figuur 5.2 met figuur 5.6 en wat de functionele en
sociale kwaliteit betreft figuur 5.7): .
een pakket ingrepen in de technische kwaliteit, hier toegespitst op
de woningen, bestaande uit:
* groot onderhoud van portiek-etageflats, voor starters met laag
inkomen (15%).
* hoog niveau renovatie van portiek-etage flats, voor twee
persoonshuishoudens met een midden- of een hoog inkomen en
voor ouderen met een middeninkomen (15%).
* groot onderhoud of sobere nieuwbouw van eengezinswo-
ningen, voor tweepersoons huishoudens en gezinnen met een
middeninkomen (40%).
* duurdere nieuwbouwwoningen, voor tweepersoons huis-
houdens met een hoog inkomen (3 %).
* hoog niveau renovatie met lift van portieketageflats, voor
ouderen met een laag inkomen (25 %).
* duurdere nieuwbouw voor ouderen met een middeninkomen
(5%).
De woningen worden gedurende dertig jaar op dit kwaliteitsniveau gehouden.
een pakket ingrepen in de functionele kwaliteit bestaande uit:
* beperkte ingrepen ten behoeve van bereikbaarheid van
wijkvoorzieningen (herinrichting langzaam verkeersroutes naar
en openbare ruimte bij winkelstrips); geen ingrepen ten behoeve
van de bereikbaarheid van de stedelijke voorzieningen
* ingrepen in de woningtypen (zie onder technische ingrepen)
* verbetering van de veiligheid door bouwkundige voorzieningen
en ingrepen in de woonomgeving. Geen ingrepen ten behoeve
van de levendigheid.
De functionele kwaliteit wordt gedurende vijftien jaar op dit niveau gehouden;
daarna wordt de kwaliteit aan de nieuwe doelgroep aangepast Gezien de starheid
van de functionele kwaliteit betekent dat w.s. instandhouding op een lager
kwaliteitsniveau gedurende de volgende vijftien jaar.
een beperkt pakket directe ingrepen in de sociale kwaliteit, de
sociale kwaliteit is vooral een resultante van de afstemming tussen
doelgroepen en technische/functionele kwaliteit:
* zorgvuldig toewijzings- en inplaatsingsbeleid voor nieuwe en
verbeterde woningen om discrepanties tussen doelgroep en
woonmilieu tegen te gaan.
VF 7, Volkshuisvesting&stadsvemieuwing,januari 1994 51
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's
Stap 8 'AFWEGING'
Bij deze stap worden de baten en lasten van de verschillende strategieën naast elkaar
gezet en vindt een afweging plaats. Hierbij zijn een aantal vragen aan de orde.
VF 7, Volkshuisvesting&stadsvemieuwing,januari 1994 52
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's
Wie maakt de afweging en doet een keuze? Bij het beheer van woonmilieus zijn
meerdere beheerders betrokken. Er moet een participant worden gevonden die het
voortouw neemt en de verantwoordelijkheid op zich neemt voor de afstemming van
de beslissingen. De uiteindelijke beslissingen worden genomen door de
afzonderlijke participanten.
Wanneer we naar Den Haag Zuid West en naar buurt 80 kijken, blijkt dat in deze
gebieden corporaties actief zijn, met een omvangrijk bezit en met expertise als
opdrachtgever. Bovendien beschikken ze over een groot deel van de beschikbare
middelen. Op grond hiervan ligt het voor de hand om voor buurt 80 in eerste
instantie naar de corporaties te kijken als trekkers van de aanpak.
Welke criteria zijn relevant bij de keuze? In het geval van buurt 80, waar de
corporaties de hoofdrol spelen in het beheer, liggen de criteria besloten in de
taakstelling van de corporaties: huisvesten van bepaalde doelgroep en een sluitende
exploitatie. Het eerste deel van die taakstelling is uitgewerkt in beleids- of
bedrijfsplannen van de corporaties en in raamovereenkomsten die met de gemeente
zijn gesloten over door beide partijen te leveren prestaties. Het tweede deel van de
taakstelling kan worden geoperationaliseerd in normen voor de solvabiliteit
(verhouding tussen vreemd en eigen vermogen) en de liquiditeit van de corporaties
en in een doelstelling ten aanzien van het rendement op de geïnvesteerde middelen.
We hebben deze punten in dit voorbeeld niet uitgezocht
5.3. BALANS
Het stappenplan is in het voorgaande slechts gedeeltelijk doorlopen. De nadruk lag
op de stappen 1 tlm 4. Alleen daarover valt dus iets te zeggen.
Het stappenplan lijkt volledig; de stappen die gedaan moeten worden om te komen
tot het opstellen en afwegen van strategieën zijn opgenomen. Het stappenplan bevat
geen stappen die overbodig zijn. Wel is het mogelijk om de onderdelen van stap 4,
het benoemen van woonmilieus die bij de verschillende doelgroepen horen, en de
uitwerking van deze keuze in concrete eisen ten aanzien van de verschillende
onderdelen van het woonmilieu, samen te nemen. Dat is het geval wanneer gewerkt
wordt met voorkeursbeelden. Voorkeursbeelden doen een uitspraak over een
woonmilieu dat bij een doelgroep past uitgewerkt in de eisen van die doelgroep ten
I aanzien van de verschillende onderdelen van het woonmilieu. Het werken met
voorkeursbeelden veronderstelt de beschikbaarheid van uitkomsten van vrij
gedetailleerd woningmarktJwoonwensenonderzoek op lokaal niveau. Dat zal niet
altijd beschikbaar zijn. Uitvoering van dergelijk onderzoek ten behoeve van de
ontwikkeling van strategieën op een laag schaalniveau is een relatief kostbare zaak.
Het stappenplan gaat niet in op de vraag hoe de bijdragen van de verschillende
participanten samengebracht moeten worden. Ook blijft buiten beschouwing wat er
moet gebeuren wanneer één van de participanten weigert mee te werken.
Dit probleem en andere meer inhoudelijke problemen komen aan de orde in
hoofdstuk 6.
6. UITLEIDING
6.1. VRAAGSTELLING
"Welke voorwaarden moeten worden vervuld om te komen tot een meer integraal
beheer op wijkniveau en welke instrumenten zijn daarvoor nodig ?" Deze algemene
vraagstelling van het onderzoek is in deze rapportage uitgewerkt aan de hand van
een drietal deelvragen: wat is een geschikte eenheid van beheer wanneer we streven
naar meer integraal beheer op wijkniveau; wanneer we het woonmilieu als
beheereenheid nemen, wat verstaan we dan onder beheer van een woonmilieu en
tenslotte, welke stappen moeten worden gedaan om te komen tot beheer van
woonmilieus ? De eerste vraag hebben we in hoofdstuk 2 beantwoord waar we het
woonmilieu voorstellen als eenheid van beheer. Een woonmilieu kan zich op
verschillende conditieniveaus bevinden. Met behulp van dit begrip hebben we in
hoofdstuk 3 het verouderingsproces van woonmilieus geschetst en de
beheeractiviteiten om in dit proces in te grijpen. De hoofdstukken 4 tlm 5 bevatten
een beantwoording van de derde deelvraag. We hebben een stappenplan uiteen gezet
om te komen tot beheer van woonmilieus en dit in eerste aanleg getoetst aan de hand
van een buurt in Den Haag Zuid West.
6.2. OPEN VRAGEN
De beantwoording van de hiervoor genoemde vragen is niet volledig en zeker niet
probleemloos. Op een aantal punten zijn we er niet uit. De volgende vragen staan
nog open.
VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing,januari 1994 54
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's
gecombineerd is dus nog open. Wat het stappenplan betreft trekken wij de conclusie
dat een studie naar de mogelijkheden van de in een gebied aanwezige milieus een
meer prominente plaats moet hebben. Dat zou kunnen gebeuren na stap 4.
VF 7, Volkshuisvesting&stadsvemieuwing,januari 1994 56
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's
LITERATUUR
Bertholet P. 1992
Stedelijke woonmilieus en stedelijke woonvoorkeuren
Amsterdam (RIGO) en MVROM 1992/26.
Brouwer J. 1991
Informatie en omgeving
in: Planning nr. 41.
Gouw P. H. de 1990
Fixed asset management and geographical information systems in tbe
Netberlands (ARGIS en CLOVIS)
in: Scholten and Stillwe1l1990.
Haan J. de 1991
Het leefmilieu in kaart (SALADIN)
in: Agora november 1991 (rubriek Geomatica).
Heel J. van, C. Hol 1988
Strategisch beheer
in: Stedebouw en Volkshuisvesting mei 1988
VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing,januari 1994 58
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's
Relou W. 1991
State of the art in marktonderzoek
in: Planning nr. 41.
Roosen J. 1990
Woonmilieu in nieuw perspectief
Nijmegen (lTS) en MVROM 1991/25.
Wessels C.I990
Uniformiteit in kaartgegevens
in: Agora maart 1990 (rubriek Geomatica).
Wessels C.I991
Gegevens toegankelijk via Argus
in: Agorajanuari 1991 (rubriek Geomatica).
Wessels C. 1991
Basisregistratie vastgoed (CLOVIS)
in: Agora november 1991 (rubriek Geomatica).
VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing,januari 1994 59
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's
BIJLAGE 1
Deze bijlage bevat een overzicht van pogingen die in Den Haag en elders in den
lande gedaan zijn om de infonnatie die bij verschillende beheerders in een gebied
aanwezig is met elkaar in verband te brengen. Het overzicht is gebaseerd op
literatuurstudie en enkele gesprekken.
Geografische informatie systemen
Voor het bijeenbrengen en reproduceren van informatie per gebied zijn in principe
drie zaken nodig: locatiegegevens over een bepaald object, gegevens over de aard
van het object, zgn. attribuutgegevens, en hardware plus software om beide
gegevens met elkaar te verbinden en de resultaten te representeren. Tezamen vormen
deze zaken een Geografisch Informatie Systeem (GIS). De term GIS wordt gebruikt
als koepelbegrip voor verschillende soorten ruimtelijke informatiesystemen:
geografische informatiesystemen (GIS). Deze zijn gericht op de
analyse van ruimtelijke verdeling van bepaalde objecten.
land-use information systems (LIS). Deze zijn gericht op registratie
van gebruikskenmerken van vastgoed ten behoeve van bijv.
beheer.
spatial design systems (CAD) welke gericht zijn op ontwerp en
presentatie.
Er zijn in principe twee vormen waarin de systemen de gegevens kunnen
weergeven: middels een rastermodel, waarbij de vakjes van het raster met bepaalde
symbolen gevuld zijn, en middels een vectormodel, waarbij punten worden
gedefinieerd die tezamen een veelvormig gebied kunnen omlijnen.
De mogelijkheden van geografische informatiesystemen hangen af van de kwaliteit
van de drie onderdelen. De attribuutgegevens vormen het eenvoudigste probleem.
Toegespitst op het onderzoeksobject, wijkbeheer, is een grote hoeveelheid
informatie beschikbaar over kenmerken van het vastgoed en van de gebruikers
ervan. Die infonnatie bevindt zich bij verschillende partijen: overheden,
instellingen, bedrijfsleven etc. De informatie is deels wel en deels niet (privacy) of
slechts na betaling toegankelijk Het belangrijkste probleem wat dit onderdeel betreft
is het bijeenbrengen uit verschillende bronnen van een zinvolle hoeveelheid
informatie tegen redelijke kosten ("wat wil ik weten; waar is de informatie en
hoeveel geld heb ik ervoor over 7").
Het tweede element van een GIS zijn de hardware en de software. De hardware is
geen probleem meer; de meeste PC's zijn tegenwoordig zo krachtig (te maken) dat
ze de grote hoeveelheid gegevens aankunnen. Nog wel een probleem zijn de
printers: om een GIS tot zijn recht te laten komen moeten de resultaten met dure
kleurenprinters of plotters worden afgedrukt. Het probleem bij de software is dat er
geen goed overzicht bestaat van de mogelijkheden, inclusief de verhouding tussen
kosten en kwaliteit, van de pakketten. Er zijn prachtige softwarepakketten
beschikbaar maar die zijn veelal duur en de gebruiksvriendelijkheid en
bruikbaarheid zijn twijfelachtig. Vaak genoemde systemen zijn ArclInfo in gebruik
bij de RPD, Saladin van TNOIINRO, CLOVIS (Computerondersteund Lokale
Overheid Vastgoed Informatie Systeem) van CMGnu DELFf en Argis van Unisys
in gebruik in Amersfoort.
Bij de locatiegegevens zijn twee zaken van belang: een betrouwbare digitale
basiskaart en gegevens op een laag schaalniveau. De digitale basiskaart is veelal
VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing.januari 1994 60
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's
afgeleid van de Grootschalige Basiskaart van Nederland die door het Kadaster is
gemaakt. De basiskaart bevat uniforme aanduidingen van de bebouwingen en de
weg- en waterbelijningen en is tegenwoordig ook in de vorm van een
computerbestand beschikbaar. Een andere basis kan bestaan uit de elektronische
kaart van alle wegen en straten in Nederland Deze is door het bedrijf Te1e Atlas
gemaakt in het kader van een project van Philips om een autonavigatiesysteem te
ontwikkelen.
Het tweede aspect van de locatiegegevens is het schaalniveau waarop de gegevens
beschikbaar zijn alsmede het karakter van de gegevens. Dat verschilt sterk: er zijn
veel gegevens beschikbaar op objectniveau bijv. bij het kadaster of in een
woningkartotheek, er zijn gegevens beschikbaar op complexniveau, bijv.
corporatiegegevens en er zijn gegevens beschikbaar op straat-, buurt- en hogere
niveaus, bijv. bij gemeentelijke diensten en bij bedrijven. Op buurt- en hogere
niveaus is ook vaak statistische informatie aanwezig gebaseerd op steekproeven.
De keuze van schaalniveau waarop de informatie wordt gekoppeld hangt behalve
van beschikbaarheid ook af van zaken als prijs, privacy en mogelijkheid om de
gegevens over een langere periode te blijven verzamelen. Aansluiting bij bestaande
systemen verdient vaak de voorkeur.
VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing,januari 1994 61
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's
VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing,januari 1994 62
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's
Conclusies
De ontwikkelingen op het gebied van geografische informatiesystemen gaan snel.
Dat geldt zowel voor de wijze van registratie van gegevens als voor de
mogelijkheden die de software pakketten bieden. Tegelijkertijd gaat het soms ook
mis bijv. aan de organisatorische kant. Zo is in Den Haag enkele jaren geleden de
verzameling van gegevens gedecentraliseerd naar de diensten met als gevolg dat nu
geen eenduidige cijfers beschikbaar zijn over o.a. de woningvoorraad.
De eerste conclusie is dat de postcode waarschijnlijk de beste mogelijkheden biedt
om informatie te koppelen. Een citaat: "Het schaalniveau waarop processen worden
gevolgd moet duidelijk zijn. Het vierkantennet is daarvoor niet geschikt gebleken.
Het meest voor de hand ligt het postcodenetwerk als basis te gebruiken. De
postcode is langzamerhand algemeen ingevoerd en redelijk ongevoelig voor allerlei
bestuurlijke wijzigingen..... De postcode heeft verder als voordeel dat het netwerk
fijn is waar veel activiteiten optreden, zoals in steden, en het is eenvoudig naar een
hoger schaalniveau te aggregeren." (Brouwer 1991). Het alternatief, zelf een raster
opzetten en vullen met gegevens zoals KD consultants heeft gedaan, lijkt voor Den
Haag te veel werk en te weinig aansluiten bij wat er al aan systemen, o.a. SWING,
aanwezig is. (Dekker e.a. 1991)
De tweede conclusie betreft het schaalniveau waarop de gegevens gekoppeld moeten
worden. De mogelijkheden overziende komt Brouwer, tot de volgende
uitspraak: "Een moeilijke keuze betreft het laagste schaalniveau waarop publieke
informatie beschikbaar gesteld kan worden. Tot nu toe was de ondergrens bij het
CBS de gemeente. Een grens die ruimtelijk gezien niet erg bevredigend is. Beter is
een ruimtelijk meer eenduidige en in de tijd gezien meer stabiele eenheid te kiezen.
Voorlopig lijkt een goede keuze het viercijferig postcodeniveau als laagste eenheid
voor te stellen. In Nederland zijn dat ruim 3000 gebieden." (Brouwer 1991).
De derde conclusie is dat in de sfeer van het commerciële marktonderzoek veel
gedetailleerde informatie op postcodeniveau aanwezig is. Deze wordt met behulp
van zeer veel enquètes, bij MOSAIC zo'n 200.000 per jaar, up to date gehouden
wordt. Grote vraag is of deze gegevens toegankelijk en betaalbaar zijn.
OVERZICHT GEVOERDE GESPREKKEN IN DE ORI-NTATIEFASE
Gera Esser coördinator bij de Aanpak in Den Haag Zuid-West
(dd.091091).
Ruud-Jan Kloek medewerker bij de Facilitaire Dienst (voorheen
Gemeentelijke Dienst Informatie) van de gemeente Den Haag
(dd.111191).
Jan Brouwer van Bureau AB in Delft (dd.201191).
Hr. de Jonge en Vestering medewerkers van de dienst SO &OW
van de gemeente Emmen (dd251191).
Ernst Leupen coördinator stadsdeel Escamp van de dienst
Stadsbeheer van de gemeente Den Haag (dd.070292).
BULAGE 2
Beheeractiviteiten partijen, een overzicht van objecten,
schaalniveau's, beheerders en beheeractiviteiten
Om een beeld te geven van de veelheid aan partijen die bij het beheer van
woonmilieu's een rol kunnen spelen is een overzicht gemaakt van de
beheerobjecten. Aan de beheerobjecten zijn schaalniveau's, beherende partijen en
activiteiten gekoppeld
VF 7, Volkshuisvesting&stadsvemieuwing,januari 1994 65
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's
IINFRASTRUCTUUR
Verharding object gemeente(OW) onderhIverl>.
wijk gemeente(OW) onderlloudsplanning
randv gemeente(OW) Olldechoudsplanning
)
VF 7, Volkshuisvesting&stadsvemieuwing,januari 1994 66
Van integraal beheer op wijkniveau naar beheer van woonmilieu's
Waterwegen object
wijk gemeente(OW) onderhoudsplánning
randv. gemeente(OW) onderhoudsphuullng
IMILIEU
water provinciel
waterschap
ILEEFKLIMAAT
Sociale structuur
(Sociale) Veiligheid
VF 7, Volkshuisvesting&stadsvernieuwing,januari 1994 68