VALORES DE CONTENIDO CREDITICIO EMITIDOS MEDIANTE

TITULARIZACIÓN DE CARTERA HIPOTECARIA DE VIVIENDA

Una Guía para el Originador, Estructurador e Inversionistas

Por
JAIME DUNN DE AVILA
MAURICIO NAJERA SANDOVAL

Con el financiamiento del Banco Interamericano para el Desarrollo (BID)

y con el apoyo de
Nacional Financiera Boliviana SAM (NAFIBO SAM)

Agosto de 2001

Derechos Reservados. No está permitida la reproducción o comercialización del presente

documento sin la autorización escrita de NAFIBO SAM y los autores.
1. Introducción

La titularización de cartera hipotecaria de vivienda consiste en transferir a un Patrimonio Autónomo

(mediante cesión o venta) cartera respaldada por hipotecas emitidas para la adquisición o
construcción de viviendas. Estas hipotecas se utilizan para constituir un Patrimonio Autónomo que
sirve de vehículo para realizar una emisión pública de valores de contenido crediticio.

En el presente documento, presentamos los resultados de un proceso de titularización hipotético de

cartera hipotecaria de vivienda por un monto de US$ 11.040.051, realizado bajo las normas de la
República de Bolivia. Este proceso, se ha realizado cumpliendo lo establecido en los Arts. N°
2,3,5,6,7,8 y 14-17 del D.S. N° 25514 de fecha 17 de septiembre de 1999, lo cual implica el
traspaso irrevocable de los derechos contenidos en los créditos hipotecarios al Patrimonio
Autónomo. En este ejercicio hipotético, el Patrimonio Autónomo se denomina NAFIBO-001 y es
constituido y administrado por NAFIBO SAM en calidad de Sociedad de Titularización, de acuerdo
a la Ley del Mercado de Valores y sus reglamentos1.

La presente estructuración hipotética, se ha realizado siguiendo normas internacionales de

titularización, como las emitidas por el Comité de Basilea2 en enero de 2001 y las metodologías
utilizadas por Fannie Mae de los Estados Unidos de América. Adicionalmente, el presente proceso
de titularización se ha desarrollado siguiendo los procedimientos establecidos en los siguientes
documentos elaborados por NAFIBO SAM como Sociedad de Titularización:

1. Manual de Organización, Funciones y Procedimientos de la Gerencia de Titularización de

NAFIBO SAM.
2. Reglamento de Originación y Administración de Cartera Hipotecaria de Bienes Inmuebles para
Procesos de Titularización con NAFIBO SAM.
3. Manual de Valuación de Bienes Inmuebles para Procesos de Titularización con NAFIBO SAM.
4. Normas y Procedimientos de Control de NAFIBO SAM para la Administración de Cartera
Hipotecaria de Bienes Inmuebles.

1
Véase HONORABLE CONGRESO NACIONAL DE BOLIVIA, Ley N°1834 de fecha 31 de marzo de 1998: Ley del Mercado de
Valores, Art. N°119. NAFIBO S.A.M. está inscrita como Sociedad de Titularización en el Registro del Mercado de Valores bajo el
Número de Registro SPVS-IV-ST-NFT-002/2001
2
Ver borradores de discusión de Comité de Basilea en materia de titularización.

2
Los Manuales y Normas Internas elaboradas por NAFIBO SAM, han sido registrados en la
Superintendencia de Valores, Pensiones y Seguros de Bolivia y se encuentran a disposición de los
inversionistas y potenciales Originadores.

2. Definiciones sobre titularización

Titularización

La titularización, consiste en constituir Patrimonios Autónomos bajo la administración de

Sociedades de Titularización con activos y bienes presentes y futuros, destinados a garantizar y
pagar Valores emitidos a favor de inversionistas independientes del patrimonio del cedente,
denominado a estos efectos "Empresa Originadora"3.

Originador

Es la persona en interés de la cual se conforma un Patrimonio Autónomo y que se obliga a transferir

a la Sociedad Titularizadora los activos que integrarán dicho patrimonio4.

El Patrimonio Autónomo

Es el constituido con los bienes o activos cedidos por una o más personas individuales o colectivas
y afectados para el propósito de que, a cargo del Patrimonio Autónomo se emitan valores5. De
acuerdo a lo establecido en la Resolución Administrativa SPVS-N°.052 de 14 de febrero de 2001
Art. N° 25 el Emisor de los valores no es el Originador ni NAFIBO SAM, sino el Patrimonio
Autónomo NAFIBO-0016.

3
Ididem. Art. N° 76
4
Ibidem. Art. N° 77
5
Véase Decreto Supremo 25514 del 17 de Septiembre de 1999.
6
Véase SUPERINTENDENCIA DE PENSIONES VALORES Y SEGUROS, Resolución Administrativa SPVS-IV-N° 052 de 11 de
febrero de 2000, Anexo N° 1: Reglamento de Normas Prudenciales de Titularización, Art N° 25.

3
Sociedad de Titularización: NAFIBO SAM

La Sociedad de Titularización es la entidad receptora de los activos a titularizar, cuya función será
la de servir de vehículo para hacer la emisión a cargo y cuenta del Patrimonio Autponomo7.
NAFIBO SAM está autorizada por la Ley del Mercado de Valores para actuar como Sociedad de
Titularización, quedando exceptuada del cumplimiento de los requisitos de constitución
determinados en la misma Ley8.

Inversionista

Los inversionistas, son las personas que adquieren los valores de titularización emitidos como
resultado de los procesos de titularización y por tanto son quienes generan los recursos necesarios
para cancelar en efectivo al Originador por la cesión de sus activos al Patrimonio Autónomo.

3. Definiciones de estructuras de titularización

(a) Prepago. Un crédito hipotecario de vivienda es una deuda con un cronograma de flujo de pagos
futuros. El prestatario puede cancelarla su crédito antes del plazo pactado mediante
amortizaciones extraordinarias a capital que pueden ser totales o parciales, cambiando así el
flujo de pagos programado. Esto a su vez altera el plazo, duración, precio y rendimiento de los
valores emitidos. Este pago adelantado o extraordinario se llama “prepago” y su impacto sobre
los flujos se calcula a través de la llamada “velocidad de prepago” explicada más adelante.

(b) Pay-Though con Amortización Planificada - PAC (Planned Amortization Class) El Pay
Through es una metodología de estructuración de flujos mediante el cual estos son
recepcionados por el Patrimonio Autónomo y reasignados (bajo diferente condiciones de plazo
y tasa entre otros) a diferentes series o tranches. El Pay-Through con Amortización Planificada
(PAC) consiste en una serie estructurada de tal manera que tenga una programación de pagos de
capital e interés que estén protegidas contra el prepago de las hipotecas subyacentes. Esta
proyección contra el prepago se establece dentro de un rango de velocidades de prepago
predeterminado. La certeza del flujo de caja de los PAC viene a expensas de la serie

7
Ibidem. Art. N° 78
8
Ibidem. Art. N° 119

4
(c) denominada “Soporte” que es la que absorbe el prepago producido por el flujo. El PAC también
está protegido contra el riesgo de mora e incobrabilidad gracias a la serie denominada
“Subordinada”, que es la que absorbe los faltantes de flujo.

(d) Soporte, es un serie protegida contra el riesgo de mora e incobrabilidad, pero no así contra el
riesgo de prepago. Esta serie absorbe el prepago dentro de un rango de velocidades de prepago
previamente especificado. Los inversionistas en esta serie deben estar conscientes de que el
Soporte está designado para absorber el riesgo de prepago, lo cual se traduce en una contracción
del plazo si el prepago es muy alto y en una extensión del plazo si el prepago es menor al monto
programado. Esto se conoce como el riesgo de “acortamiento o extensión de plazo”. En la
presente estructura el Soporte absorbe el prepago del flujo para proteger a las series PAC A,
PAC B, PAC C y el Subordinado.

El Soporte se denomina como “soporte” puesto que debe soportar todo el prepago de la
estructura para mantener estable el flujo a las demás series.

(e) Subordinado, es una serie protegida contra el riesgo de prepago pero no así contra el riesgo de
mora e incobrabilidad. A esta serie se le imputarán la mora e incobrabilidad de las series no
subordinadas ( PAC A, PAC B , PAC C y Soporte) hasta agotarla. En ese sentido, los flujos
recaudados se destinarán en primer término a las tres series PAC y el Soporte para honrar el
capital e interés de dichos valores. El flujo sobrante se utiliza para cancelar el capital e interés al
Subordinado. Esta serie requiere un premio de rendimiento por conllevar un riesgo mayor a las
otras series.

(f) Ventana es el periodo de tiempo en meses entre el principio y el final de los pagos de capital a
una serie. Por ejemplo, la serie PAC B tiene una ventana de 13-47, esto quiere decir que el
capital de esta serie comenzará a ser amortizado a partir del mes 13 y terminará de ser pagado
en el mes 47. Esta ventana fluctúa para aquellas series no protegidas contra el prepago, como es
el caso del mismo Soporte.

(g) Banda de Protección, indica las velocidades de prepago entre las cuales una serie específica
está protegida contra el riesgo de prepago. Por ejemplo, la serie PAC B tiene una protección

5
contra este riesgo entre 0% y 24% CPR9. Es decir, dentro del rango de velocidad de prepago entre
0% a 24% CPR el rendimiento, ventana, plazo y duración del PC B son estables. Sin embargo, si el
prepago sobrepasa los parámetros de la Banda de Protección, los PAC se verán afectados.

(h) Plazo, es el periodo de tiempo estimado para el vencimiento de cada uno de los valores
emitidos. Este plazo es “estimado” debido a que por los efectos del prepago, algunos valores
pueden amortizarse antes o después de la fecha de vencimiento prevista. En la presente
estructuración el plazo de cada serie ha sido calculada en función a la velocidad de prepago de
17.22 %, que es la velocidad promedio de la cartera titularizada al momento de efectuarse la
emisión.

(i) Rendimiento, es la Tasa Interna de Retorno (TIR) asumiendo un precio de venta inicial y un
flujo de pagos. El rendimiento anualizado obtenido se calcula de la siguiente manera:
12
 TIR 
r = 1 +  −1
 12 
Donde:
r = Rendimiento anual
Cupón = tasa nominal anual del título
TIR = Tasa interna de retorno anual

En la presente emisión todas las series cancelan a los inversionistas interés de manera mensual
de acuerdo a su cupón. Adicionalmente y cuando les corresponda según programación, cada
serie amortizará capital también de manera mensual.

(j) Precio, definido como:

 
 Plazo 
 flujo mensual 
P=∑ ti 
 i =1 1 + cupón  
  12  

9
El término CPR es una medida de la velocidad de prepago que se explica más adelante.

6
Donde:
ti = mes en el que se efectúa el pago
Flujo mensual = capital + interés + prepago que recibe el inversionista
Cupón = tasa nominal anual de la serie

(k) Duración, está calculada en meses bajo la siguiente fórmula:

 
 Plazo 
1  ti × flujo mensual 
D= × ∑
Pr ecio  i =1  cupón ti 
 1 +  
  12  
Donde:
ti = mes en el que se efectúa el pago
Flujo mensual = capital + interés + prepago que recibe el inversionista

4. La velocidad de prepago

El exceso de pago a capital se mide matemáticamente a través de la “velocidad de prepago”, cuya

medida fundamental es la Tasa de Mortalidad Mensual (Single Month Mortality, SMM) unidad que
mide el monto de pago mensual prepagado como un porcentaje entre el balance remanente del mes
anterior menos el balance proyectado mensual. Si una hipoteca prepaga a 1% SMM en un mes
particular, esto significa que 1% del balance programado para ese mes ha sido prepagado.

 BP − BA 
SMM = 100 •  
Donde:  BP 
BP= Balance Proyectado
BA= Balance Actual

El SMM puede ser analizado en una tasa de prepago constante (Conditional Constan Prepayment
Rate, CPR):

  SMM 12 
CPR = 100 • 1 − 1 −  
  100  

7
Una tasa de prepago de 6% CPR implica que en el lapso de un año se habrá prepagado el 6% del
capital remanente proyectado.

5. Descripción de los créditos hipotecarios que conforman el activo del Patrimonio

Autónomo NAFIBO-001

El activo del Patrimonio Autónomo esta conformado por Créditos Hipotecarios de vivienda, con
garantía de primera hipoteca sobre los inmuebles. El importe de cada crédito hipotecario al
momento de estructurarse la emisión no supera el 80% del valor de tasación del inmueble
hipotecado, que a su vez se encuentra asegurado contra incendio y desgravamen. La tasación de los
inmuebles fue realizada por el mismo Originador al momento de conceder el crédito. Las hipotecas
utilizadas para titularizar tienen un plazo remanente promedio de 72 meses y el importe de cada
crédito es menor al 80% del valor de inmueble. Esto se traduce en un menor riesgo de
incumplimiento en las cuotas por parte de los prestamistas y en un alto grado de recuperación en
caso de liquidación de algún bien inmueble.

En la presente emisión hipotética se ha titularizado cartera hipotecaria de vivienda que tiene un

historial de pagos promedio de 36 meses (3 años) a efectos de poder tener una mayor confiabilidad
en la proyección de flujos de la misma. A continuación se presentan datos relevantes sobre la
cartera de créditos hipotecarios titularizados:

- Categoría: 1 (mora menor a 30 días)

- Tasa de interés promedio a tipo fijo WAC: 14.56% anual
- Plazo original (meses): 180 meses
- Plazo remanente promedio WAM (meses): 72 meses
- Monto mínimo ($us): 15.000
- Monto máximo ($us): 50.000
- Número de Hipotecas: 354
- Velocidad de prepago promedio histórica: 17.22 % CPR

El WAM “Weighted Average Maturity” es el plazo promedio ponderado remanente de todas las
hipotecas que conforman el Patrimonio Autónomo. Es decir es el tiempo de vida promedio que les
queda hasta ser amortizadas por completo. Se calcula sumando el producto del plazo remanente de
cada hipoteca por su respectivo balance, dividiendo el resultado por el balance total de la emisión.

8
 n = 354

∑ ( plazo remanente × balance

i i
WAM = i =1
balance total de la emisión

Balancei = saldo de capital por amortizar de cada hipoteca

Plazo remanentei = meses de vida de cada hipoteca
Balance total de la emisión = suma de los saldos a capital por amortizar de todas las
hipotecas del Patrimonio Autónomo
n = número de hipotecas que conforman el Patrimonio Autónomo

El WAC “Weighted Average Coupon” es el promedio ponderado de las tasas de interés anuales de
todas las hipotecas que conforman el Patrimonio Autónomo, mismo que se calcula con la siguiente
expresión matemática:

n = 354

∑ (r × balance )
i =1
i i
WAC =
balance total de la emisión

ri = tasa de interés anual de cada hipoteca

Balancei = saldo de capital por amortizar de cada hipoteca
Balance total de la emisión = suma de los saldos a capital por amortizar de todas las
hipotecas del Patrimonio Autónomo
n = número de hipotecas que conforman el Patrimonio Autónomo

Si bien toda la cartera cedida al Patrimonio Autónomo NAFIBO 001 es categoría 1 (sin mora), a
efectos de proteger a los inversionistas contra un posible deterioro de la cartera, se han tomado los
datos promedio históricos de la cartera del Originador en cuanto a prepago, mora e incobrables.
Posteriormente, se procedió a establecer los mecanismos de cobertura necesarios para mitigar esos
tres riesgos:

9
 Datos promedio históricos al 1 de enero de 2001

- Prepago: 17.22 % CPR

- Mora10 5.00 %
11
- Incobrables 0.60 %

6. Coberturas de riesgo

La presente estructura de titularización se ha diseñado de tal manera que los riesgos de prepago,
mora e incobrable son reducidos a través de las siguientes series:

- Riesgo de prepago, la serie Soporte asumirá todo el riesgo de prepago de las demás
series dentro de una Banda de Protección establecida entre 0% y 24% CPR.

- Riesgo de mora e incobrabilidad, la serie Subordinada asumirá contra su propio flujo

todos los faltantes producto de la mora e incobrables en el pago de capital e intereses.
En la presente estructura, el Subordinado absorbe estos riesgos hasta un límite máximo
de un 15% de mora y un 3% de incobrable. Es decir tres veces el nivel de mora y cinco
veces el nivel de incobrable de la cartera del Originador a momento de titularizar.

Para fines de la presente emisión, la serie Subordinada será adquirida inicialmente por el
Originador, quién posteriormente podrá venderla en el mercado secundario de valores. Este
mecanismo es utilizado para garantizar la venta total de la estructura.

10
% Mora = Cartera en Mora entre 1 y 180 días / total cartera
11
% Incobrables = Cartera en Mora a más de 180 días / total cartera

10
 7. Valores que se emiten
Cuadro N°1
Resumen de características de los Valores que se emiten

Ventana
Monto Plazo Duración Cupón Rendimiento
Serie Precio de pago Estructura Riesgo Protección Calif.
$US meses meses anual anual
meses

Al prepago, a la mora e
A 1,190,482 12 6 8.50% 8.84% 100% 1-12 PAC A 1
incobrabilidad

Al prepago, a la mora e
B 4,106,815 47 26 9.28% 9.69% 100% 13-47 PAC B 1
incobrabilidad

Al prepago, a la mora e
C 1,467,344 72 45 10.58% 11.11% 100% 47-72 PAC C 1
incobrabilidad

A la mora e
D 3,199,832 72 19 9.00% 10.07% 99% 1-72 Soporte 2
incobrabilidad

E 1,075,578 75 35 10.00% 11.00% 92% 4-75 Subordinado 3 Al prepago

Total 11,040,050
WAM: 72 meses WAC: 14.56% CPR: 17.22% Mora: 5% Incobrabilidad: 0.6%

Notas:
Riesgo 1: Posee una cobertura contra el prepago, la mora e incobrable dentro de los siguientes rangos:
Prepago entre 0% y 24% CPR; Mora de capital hasta el 15%; Incobrables de capital hasta el 3%, por
encima de estos rangos el inversionista asume los riesgos.
Riesgo 2: Posee una cobertura hasta un 15% de mora de capital y un 3% de incobrables de capital. Esta
serie asume el riesgo de prepago de todas las series PAC entre 0% y 24% CPR.
Riesgo 3: Tiene cobertura al prepago entre 0% y 24% CPR. Esta serie asume el riesgo de mora e
incobrables de capital de todas las series PAC hasta 15% y 3% respectivamente.

8. Descripción de las series

Serie A - PAC: US$ 1.190.482 a un plazo de 12 meses y una duración de 6 meses. Esta serie paga
intereses y capital mensualmente con un cupón nominal anual del 8.5%. Tiene una cobertura al
prepago entre 0% y 24% CPR y una cobertura a la mora de capital de hasta 15% y de incobrables
sobre capital hasta un 3%. Es decir, la presente serie está protegida contra 3 veces la mora y 3.33
veces la incobrabilidad promedio del originador.

En el Cuadro N°2 se muestra un análisis de sensibilidad de esta serie a variaciones del prepago,
mora e incobrables:

11
 Cuadro N°2
SERIE A - PAC
(Monto: 1.190.482 $us; Precio: 100%; Cupón: 8.5%)
Promedio histórico
Mora 0% Mora 5% Mora 10% Mora 15%
Incobrables 0.0% Incobrables 0.9% Incobrables 2.0% Incobrables 3.0%
CPR CPR CPR CPR
0% 17,22% 24% 30% 35% 0% 17,22% 24% 30% 35% 0% 17,22% 24% 30% 35% 0% 17,22% 24% 30% 35%
Rendimiento
8,84 8,84 8,84 8,84 8,84 8,84 8,84 8,84 8,84 8,84 8,84 8,84 8,84 8,84 8,84 8,82 8,82 8,82 8,84 8,84
(%)
Plazo (meses) 12 12 12 10 7 12 12 12 10 7 12 12 12 10 7 12 12 12 10 7
Duración
6 6 6 5 4 6 6 6 5 4 6 6 6 5 4 6 6 6 5 4
(meses)
Ventana (mes) 1-12 1-12 1-12 1-10 1-7 1-12 1-12 1-12 1-10 1-7 1-12 1-12 1-12 1-10 1-7 1-12 1-12 1-12 1-10 1-7

El Cuadro N° 3 muestra las variaciones del rendimiento de esta serie a diferentes velocidades de
prepago y diferentes precios:
Cuadro N°3

CMO: NAFIBO 001 SERIE A - PAC

MONTO 1.190.482 $US CPR PROMEDIO 17,22%

CUPÓN ANUAL 8,50% BANDA DE PROTECCIÓN AL PREPAGO
PAGOS MENSUALES ENTRE 0% Y 24% CPR
26/04/01 TABLA DE RENDIMIENTOS

PRECIO 0% CPR 10% CPR 17.22% CPR 24% CPR 30% CPR 35% CPR
102 4,93 4,93 4,93 4,93 3,64 1,83
101,5 5,89 5,89 5,89 5,89 4,91 3,52
101 6,68 6,68 6,68 6,68 6,19 5,25
100,5 7,84 7,84 7,84 7,84 7,50 7,02
100 8,84 8,84 8,84 8,84 8,84 8,84
99,5 9,85 9,85 9,85 9,85 10,20 10,70
99 10,89 10,89 10,89 10,89 11,59 12,60
98,5 11,93 11,93 11,93 11,93 13,00 14,54
98 13,00 13,00 13,00 13,00 14,14 16,54
Plazo 12 12 12 12 10 7
Ventana 1-12 1-12 1-12 1-12 1-10 1-7
Duración 6 6 6 6 5 4

Nótese que debido a que esta serie tiene una Banda de Protección contra el prepago de 0 – 24%
CPR el rendimiento, la ventana, el plazo y la duración no cambian dentro de la Banda.

12
 Serie B - PAC: US$ 4.106.815 a un plazo de 47 meses y una duración de 26 meses. Tiene un cupón
nominal anual de 9.28%. Paga interés desde el primer mes de vigencia, pero la amortización de
capital se iniciará una vez que se haya terminado de amortizar por completo la serie PAC A. Esta
serie tiene una cobertura al prepago entre 0% y 24% CPR y una cobertura a la mora de capital hasta
15% y de incobrables sobre capital hasta 3.0%. Es decir, la presente serie está protegida contra 3
veces la mora y 3.33 veces la incobrabilidad promedio del originador. En el Cuadro N°4 se muestra
un análisis de sensibilidad de esta serie a variaciones del prepago, mora e incobrable:
Cuadro N°4
SERIE B - PAC
(Monto: 4.106.815 $us; Precio: 100%; Cupón: 9.28%)
Promedio histórico
Mora 0% Mora 5% Mora 10% Mora 15%
CPR CPR CPR CPR
Incobrables 0.0% Incobrables 0.9% Incobrables 2.0% Incobrables 3.0%
0% 17,22% 24% 30% 35% 0% 17% 24% 30% 35% 0% 17% 24% 30% 35% 0% 17% 24% 30% 35%
Rendimiento
9,69 9,69 9,69 9,69 9,69 9,69 9,69 9,69 9,69 9,69 9,69 9,69 9,69 9,69 9,69 9,68 9,68 9,68 9,69 9,69
(%)
Plazo (meses) 47 47 47 45 40 47 47 47 45 40 47 47 47 45 40 47 47 47 45 40
Duración
26 26 26 24 20 26 26 26 24 20 26 26 26 24 20 26 26 26 24 20
(meses)
Ventana (mes) 13-47 13-47 13-47 10-45 7-40 13-47 13-47 13-47 10-45 7-40 13-47 13-47 13-47 10-45 7-40 13-47 13-47 13-47 10-45 7-40

El Cuadro N°5 muestra las variaciones del rendimiento de esta serie a diferentes velocidades de
prepago y diferentes precios:
Cuadro N°5

CMO: NAFIBO 001 SERIE B - PAC

MONTO 4.106.815 $US CPR PROMEDIO 17,22%

CUPÓN ANUAL 9,28% BANDA DE PROTECCIÓN AL PREPAGO
PAGOS MENSUALES ENTRE 0% Y 24% CPR
26/04/01 TABLA DE RENDIMIENTOS

PRECIO 0% CPR 10% CPR 17.22% CPR 24% CPR 30% CPR 35% CPR
102 8,69 8,69 8,69 8,69 8,60 8,84
101,5 8,94 8,94 8,94 8,94 8,87 8,73
101 9,19 9,19 9,19 9,19 9,14 9,05
100,5 9,43 9,43 9,43 9,43 9,41 9,36
100 9,69 9,69 9,69 9,69 9,69 9,69
99,5 9,94 9,94 9,94 9,94 9,96 10,01
99 10,19 10,19 10,19 10,19 10,24 10,34
98,5 10,45 10,45 10,45 10,45 10,52 10,66
98 10,71 10,71 10,71 10,71 10,82 11,00
Plazo 47 47 47 47 45 40
Ventana 13-47 13-47 13-47 13-47 10-45 7-40
Dur. 26 26 26 26 24 20

13
 Nótese que debido a que esta serie tiene una Banda de Protección contra el prepago de 0 – 24%
CPR el rendimiento, la ventana, el plazo y la duración no cambian dentro de la Banda.

Serie C - PAC: US$ 1.467.344 a un plazo de 72 meses y una duración de 45 meses. Tiene un
cupón nominal anual de 10.58%. Paga interés desde el primer mes de vigencia, pero la amortización
de capital se iniciará una vez que se haya terminado de amortizar por completo la serie PAC B. Esta
serie tiene una cobertura al prepago entre 0% y 24% CPR y una cobertura a la mora de capital hasta
15% y de incobrables sobre capital hasta 3.0%. Es decir, la presente serie está protegida contra 3
veces la mora y 3.33 veces la incobrabilidad promedio del Originador.

En el Cuadro N°6 se muestra un análisis de sensibilidad de esta serie a variaciones del prepago,
mora e incobrable:
Cuadro N°6
SERIE C - PAC
(Monto: 1.467.344 $us; Precio: 100%; Cupón: 10.58%)
Promedio histórico
Mora 0% Mora 5% Mora 10% Mora 15%
Incobrables 0.0% Incobrables 0.9% Incobrables 2.0% Incobrables 3.0%
CPR CPR CPR CPR
0% 17,22% 24% 30% 35% 0% 17,22% 24% 30% 35% 0% 17,22% 24% 30% 35% 0% 17,22% 24% 30% 35%
Rendimiento
11,11 11,11 11,11 11,11 11,11 11,11 11,11 11,11 11,11 11,11 11,11 11,11 11,11 11,11 11,11 11,11 11,11 11,11 11,10 11,03
(%)
Plazo (meses) 72 72 72 72 72 72 72 72 72 72 72 72 72 72 72 72 72 72 74 73
Duración
45 45 45 44 42 45 45 45 44 42 45 45 45 44 42 45 45 45 44 42
(meses)
Ventana (mes) 47-72 47-72 47-72 45-72 40-72 47-72 47-72 47-72 45-72 40-72 47-72 47-72 47-72 45-72 40-72 47-72 47-72 47-72 47-74 41-73

El Cuadro N°7 muestra las variaciones del rendimiento de esta serie a diferentes velocidades de
prepago y diferentes precios:

14
 Cuadro N° 7

CMO: NAFIBO 001 SERIE C - PAC

MONTO 1.467.344 $US CPR PROMEDIO 17,22%

CUPÓN ANUAL 10,58% BANDA DE PROTECCIÓN AL PREPAGO
PAGOS MENSUALES ENTRE 0% Y 24% CPR
26/04/01 TABLA DE RENDIMIENTOS

PRECIO 0% CPR 10% CPR 17.22% CPR 24% CPR 30% CPR 35% CPR
102 10,52 10,52 10,52 10,52 10,51 10,48
101,5 10,67 10,67 10,67 10,67 10,66 10,64
101 10,81 10,81 10,81 10,81 10,81 10,79
100,5 10,90 10,90 10,90 10,90 10,96 10,45
100 11,11 11,11 11,11 11,11 11,11 11,11
99,5 11,26 11,26 11,26 11,26 11,26 11,27
99 11,41 11,41 11,41 11,41 11,41 11,43
98,5 11,56 11,56 11,56 11,56 11,57 11,59
98 11,71 11,71 11,71 11,71 11,72 11,75
Plazo 72 72 72 72 72 72
Ventana 47-72 47-72 47-72 47-72 45-72 40-72
Duración 44 44 44 44 43 42

Nótese que debido a que esta serie tiene una Banda de Protección contra el prepago de 0 – 24%
CPR el rendimiento, la ventana, el plazo y la duración no cambian dentro de la Banda.

Serie D - Soporte US$ 3.199.832 a un plazo de 72 meses y una duración de 19 meses con un precio
de 99%, tiene un cupón nominal anual de 9%. Esta serie es la que cobertura a las series PAC al
prepago en un rango de 0% a 24% CPR.

Su rendimiento puede variar en función a la velocidad de prepago, siendo su rendimiento mínimo

de 9% anual cuando no exista prepago y un rendimiento de 14.38% anual cuando la velocidad de
prepago sea de 24%CPR.

En el Cuadro N°8 se muestra un análisis de sensibilidad de esta serie a variaciones del prepago,
mora e incobrable:

15
 Cuadro N° 8

SERIE D - SOPORTE
(Monto: 3.199.832 $us; Precio: 99%; Cupón: 9.0%)
Promedio histórico
Mora 0% Mora 5% Mora 10% Mora 15%
Incobrables 0.0% Incobrables 0.9% Incobrables 2.0% Incobrables 3.0%
CPR CPR CPR CPR
0% 17,22% 24% 30% 35% 0% 17,22% 24% 30% 35% 0% 17,22% 24% 30% 35% 0% 17,22% 24% 30% 35%
Rendimiento
9,66 10,07 10,65 10,65 10,65 9,66 10,07 10,65 10,65 10,65 9,66 10,07 10,65 10,65 10,65 9,66 10,07 10,64 10,64 10,64
(%)
Plazo (meses) 72 72 33 33 33 72 72 33 33 33 72 72 33 33 33 72 72 33 33 33
Duración
48 19 10 10 10 48 19 10 10 10 48 19 10 10 10 48 19 10 10 10
(meses)
Ventana (mes) 34-72 1-72 1-33 1-33 1-33 34-72 1-72 1-33 1-33 1-33 34-72 1-72 1-33 1-33 1-33 34-72 1-72 1-33 1-33 1-33

El Cuadro N°9 muestra las variaciones del rendimiento de esta serie a diferentes velocidades de
prepago y diferentes precios:
Cuadro N°9

CMO: NAFIBO 001 SERIE D - SOPORTE

MONTO 3.199.832 $US CPR PROMEDIO 17,22%

CUPÓN ANUA 9,00%
PAGADERO MENSUALMENTE
26/04/01 TABLA DE RENDIMIENTOS

PRECIO 0% CPR 10% CPR 17.22% CPR 24% CPR 30% CPR 35% CPR
101 9,11 8,95 8,71 8,15 8,15 8,15
100,5 9,24 9,16 9,05 8,76 8,76 8,76
100 9,38 9,38 9,38 9,38 9,38 9,38
99,5 9,52 9,60 9,72 10,01 10,01 10,01
99 9,66 9,82 10,07 10,65 10,65 10,65
98,5 9,80 10,04 10,42 11,29 11,29 11,29
98 9,94 10,27 10,77 11,95 11,95 11,95
97,5 10,08 10,50 11,13 12,61 12,61 12,61
97 10,22 10,73 11,50 13,28 13,28 13,28
Plazo 72 72 72 33 33 33
Ventana 34-72 1-72 1-72 1-33 1-33 1-33
Duración 48 30 19 10 10 10

16
 Nótese que a descuento el rendimiento de esta serie aumenta cuando sube la velocidad de prepago.
Cuando el precio es a premio el rendimiento disminuye cuando sube la velocidad de prepago. En
ese sentido, en el límite superior de la banda de protección contra el prepago, (24% CPR) y a un
precio de 99 esta serie tendrá un rendimiento de 10.65% anual y plazo de 36 meses. Esto en lugar
de los 72 meses estimados al momento de la emisión a una velocidad de 17.22% CPR.

Serie E - Subordinado: US$ 1.075.578 a un plazo de 75 meses y una duración de 35 meses con un
precio de 92%. Tiene un cupón nominal anual de 10.0%. Esta serie está subordinada a las otras
series, por lo que be absorber toda la mora e incobrable de capital que se pudieran presentar en los
flujos de la estructura. Esta serie paga interés y capital desde el primer mes de vigencia, siempre y
cuando los niveles de mora e incobrables no excedan a los especificados, es decir 15% de mora y
3.0% de incobrables. De suceder lo contrario recibirá los saldos que queden después de haber
amortizado las series PAC A, PAC B, PAC C y Soporte.

Esta serie tiene una cobertura al prepago entre 0% y 24% CPR. El plazo podrá extenderse más allá
de los 75 meses según se generen los flujos de recuperación de mora. En caso de que la cartera
llegue a deteriorarse hasta los niveles promedio actuales de mora de capital del 5% e incobrables de
capital del 0.6% esta serie tendrá un rendimiento anual de 11%.
Por otro lado, como el rendimiento del Subordinado puede variar en función de los niveles de mora
que generen las hipotecas (es decir que a menor mora mayor rendimiento), esta serie tendrá un
rendimiento máximo de 13.95% anual cuando no haya mora ni tampoco incobrables.

En el Cuadro N°10 se muestra un análisis de sensibilidad de esta serie a variaciones del prepago,
mora e incobrable:
Cuadro N°10
SERIE E - Subordinado
(Monto: 1.075.578 $us; Precio: 92%; Cupón: 10%)
Promedio histórico
Mora 0% Mora 5% Mora 10% Mora 15%
Incobrables 0.0% Incobrables 0.9% Incobrables 2.0% Incobrables 3.0%
CPR CPR CPR CPR
0% 17,22% 24% 30% 35% 0% 17,22% 24% 30% 35% 0% 17,22% 24% 30% 35% 0% 17,22% 24% 30% 35%
Rendimiento
13,95 13,95 13,95 16,80 17,46 11,00 11,00 11,00 11,17 10,92 7,45 7,45 7,45 3,75 2,25 4,17 4,17 4,17 -3,87 -6,22
(%)
Plazo (meses) 72 72 72 72 72 75 75 75 75 74 75 75 75 74 73 74 74 74 71 64
Duración
33 33 33 19 17 35 35 35 19 17 37 37 37 20 18 39 39 39 20 18
(meses)
Ventana (mes) 1-72 1-72 1-72 1-72 1-72 4-75 4-75 4-75 4-75 3-74 4-75 4-75 4-75 3-74 3-72 4-74 4-74 4-74 3-71 2-64

17
El Cuadro N°11 muestra las variaciones del rendimiento de esta serie a diferentes velocidades de
prepago y diferentes precios:
Cuadro N°11

CMO: NAFIBO 001 SERIE E - Subordinado

MONT 1.075.578 $US CPR 17,22%

O PROMEDIO
CUPÓN ANUAL
10,00% MORA PROMEDIO 5%
PAGOS MENSUALES INCOBRABLE PROMEDIO 0.9%
26/04/01 TABLA DE
RENDIMIENTOS
PRECIO 0% CPR 10% CPR 17.22% CPR 24% CPR 30% CPR 35% CPR
94 10,03 10,03 10,03 10,04 9,41 9,00
93,5 10,23 10,23 10,23 10,23 9,77 9,39
93 10,43 10,43 10,43 10,43 10,14 9,79
92,5 10,64 10,64 10,64 10,64 10,51 10,20
92 11,00 11,00 11,00 11,00 11,17 10,92
91,5 11,05 11,05 11,05 11,05 11,27 11,02
91 11,26 11,26 11,26 11,26 11,65 11,44
90,5 11,47 11,47 11,47 11,47 12,04 11,87
90 11,69 11,69 11,69 11,69 12,44 12,30
Plazo 75 75 75 75 75 74
Ventana 4-75 4-75 4-75 4-75 4-75 3-74
Duración 35 35 35 35 19 17

9. Prelación de pagos

Con carácter obligatorio, los ingresos que recibe el Patrimonio Autónomo serán aplicados en cada
Fecha de Pago a los siguientes conceptos, estableciéndose el siguiente orden de pagos:

1. Gastos de mantenimiento de la emisión

2. Pago a NAFIBO S.A.M. por la administración del Patrimonio Autónomo
3. Pago al originador por la administración de cartera
4. Pago de capital e intereses a la serie PAC A, PAC B y PAC C
5. Pago de capital e intereses a la serie Soporte
6. Pago de capital e intereses al Subordinado

18
10. Pagos de capital e interés de los valores

Dado que los pagos de capital e intereses de los créditos hipotecarios que conforman el activo del
Patrimonio Autónomo NAFIBO 001 son mensuales a partir de las fechas preestablecidas, los pagos
de rendimiento de los valores también serán mensuales. Cabe señalar que por efectos de recaudo, el
primer pago a los inversionistas tendrá un retraso preestablecido.

Los cronogramas de amortización de las series PAC serán fijos dentro de la banda de protección al
prepago, mora e incobrables definidos previamente. En cambio la amortización de la serie Soporte
variará en función de la velocidad de prepago y la amortización del Subordinado variará en función
del nivel de mora e incobrable.

11. Consideraciones del prepago

Al momento de la emisión la velocidad de prepago calculada es de 17.22% CPR misma que es un

promedio estadístico estimado sobre la base del historial mensual de prepagos de las 354 hipotecas
que conforman el Patrimonio Autónomo. Este promedio se calcula comparando los pagos reales de
todas las hipotecas contra los pagos programados que debieron tener mes a mes. La diferencia entre
el saldo a capital mensual real versus el saldo a capital mensual programado de todas las hipotecas,
expresada como un porcentaje del saldo a capital programado, es la velocidad de prepago. Con este
promedio de velocidad de prepago se ha efectuado la proyección del flujo de caja de cada una de las
series de la presente emisión.

Sin embargo dicha velocidad promedio de prepago de estos créditos hipotecarios, varia en función a
una serie de factores macroeconómicos, geográficos, estacionales, sociales y otros. Por lo tanto el
prepago que eventualmente llegue a recibir el inversionista dependerá del prepago que se genere en
las hipotecas que conforman el Patrimonio Autónomo según las variables antes mencionadas.

La experiencia histórica misma que ha sido calculada para el paquete de créditos hipotecarios que
constituyen el Patrimonio Autónomo NAFIBO 001, no es necesariamente un indicador de las
experiencias futuras de prepago, en consecuencia el plazo original de cada una de las series, en
especial del Soporte, podrá variar significativamente en función a la velocidad de prepago.

19
En forma mensual NAFIBO S.A.M. oficialmente y previa verificación por la Superintendencia de
Pensiones, Valores y Seguros, publicará para uso público las velocidades de prepago efectivas al
mes de corte.

12. Consideraciones de la tasa de interés

Si bien el Cupón de cada una de las series es fijo, el monto de interés a recibir puede variar en
función al prepago que se produzca en las hipotecas que conforman el Patrimonio Autónomo. Las
series PAC A, PAC B, PAC C y el Subordinado tienen garantizado el monto de interés a recibir
dentro de la Banda de Protección al prepago. En cambio, la serie Soporte, al no tener protección
contra el prepago tendrá variabilidad en los montos de interés a percibir, es decir, a mayor prepago
menor monto de interés.

13. Calificación de los valores de titularización hipotecaria

Toda titularización que produzca valores de contenido crediticio, de acuerdo a normas bolivianas,
deberá ser calificada por una Calificadora de Riesgos legalmente establecida en Bolivia. El
mantenimiento de la calificación se hará anualmente y los gastos del mismo serán cubiertos por el
Patrimonio Autónomo.

14. Liquidación anticipada (call) y extinción del Patrimonio Autónomo

Cuando el balance de capital remanente de los créditos hipotecarios sea inferior al 1% del balance
inicial o cuando los recaudos del Patrimonio Autónomo sean menores a las comisiones y gastos de
mantenimiento que este debe pagar mensualmente, NAFIBO S.A.M. como Sociedad Titularizadora
podrá proceder a la liquidación anticipada del Patrimonio Autónomo NAFIBO 001 a través de la
venta del saldo remanente de los créditos hipotecarios. La compra de este saldo remanente podrá ser
hecha por el originador en primera instancia o por un tercero.

20
15. Cotización de los valores de titularización hipotecaria

El precio de cada serie estará en función a las condiciones de mercado y a la velocidad de prepago,
para lo cual NAFIBO S.A.M. publicará mensualmente la velocidad de prepago de los créditos
hipotecarios subyacentes a los títulos emitidos.

21