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MAITRISE D’OUVRAGE 

Commune de Remilly‐sur‐Tille 
Rue de l’Eglise  |   21560 REMILLY‐SUR‐TILLE 
Mail : mairie.remilly‐sur‐tille@wanadoo.fr 
Tel : 03 80 37 01 51  |  Fax : 03 80 37 18 39 
 
 

Etude pré‐opérationnelle 
Villages AVENIR 
 
Construction neuve de trois à quatre logements sociaux 
 
 

 
 
Vincent ATHIAS | Architecte dplg 
42  A  Avenue  Aristide  Briand,    21000  DIJON    |    mail  :  contact@athias‐
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 mobile. : 06.83.97.59.22  |  tel : 03.45.34.33.70 |  fax : 03.80.73.59.22 
matricule national : A076037 | SIRET : 519 997 274 00013 | APE : 7111Z 

 
   

  
Etude « Villages AVENIR »  Commune de REMILLY SUR TILLE 

 
   

 42 A Avenue Aristide Briand – 21000 DIJON   
Vincent ATHIAS 
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Architecte d.p.l.g 
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Matricule national : A 076037 
   
  
 
 
 
 
 

SOMMAIRE 
 
PARTIE I : CADRE D’INTERVENTION ................................................................................ 5 
Contexte communal ..................................................................................................... 6 
Configuration du terrain ............................................................................................... 6 
Cadre règlementaire de la construction ........................................................................ 8 
Cadre historique et culturel de l’opération .................................................................... 9 
Qualité architecturale et urbaine de l’habitat intermédiaire : quelques pistes par 
l’exemple .................................................................................................................... 11 
Qualité environnementale de l’habitat intermédiaire : comment réussir ? .................. 18 
Quelle procédure choisir ? ........................................................................................... 22 
PARTIE II :  SIMULATIONS DE PROJET ............................................................................. 25 
Première orientation proposée ................................................................................... 26 
Seconde orientation proposée .................................................................................... 27 
Bilan des deux orientations ......................................................................................... 28 
Simulation définitive ................................................................................................... 28 
Bilan sur la faisabilité de l’opération ............................................................................ 30 
ANNEXES ...................................................................................................................... 32 
 
 

PREAMBULE 
Afin de diversifier son offre d’habitat sur son territoire, et dans la continuité de son action sur 
ses lotissements communaux, la commune de Remilly‐sur‐Tille s’est engagée en 2009 dans 
une  démarche  de  projet  en  associant  la  valorisation  de  son  patrimoine  bâti  existant  au 
développement  d’une  offre  à  venir :  il  s’agit  d’une  part,  de  réhabiliter  les  logements 
communaux via le dispositif « Cœurs de Villages + », et d’autre part, d’engager une réflexion 
sur  le  développement  d’une  offre  de  logements  modernes  grâce  à  la  présente  étude 
« Villages AVENIRS ». Le projet s’oriente vers un petit ensemble de logements assurant une 
réduction  des  charges  locatives  effective,  respectueuse  de  l’environnement  et  exemplaire 
architecturalement.  
La présente étude se propose d’offrir : 

• Une aide à la décision et au discernement sur la qualité des opérations futures  
• Une simulation de projet (Partie II, ANNEXE I) 
• Un cahier des charges d’opération (Partie I, ANNEXE II) 

 42 A Avenue Aristide Briand – 21000 DIJON   
Vincent ATHIAS 
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Figure 1 : Vue d'ensemble 

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PARTIE I : 
CADRE D’INTERVENTION

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Contexte communal 

1. La commune existante 

Rémilly‐sur‐Tille est l’une des quatre communes de la Communauté de Communes de la 
Plaine des Tilles et compte 814 habitants. Son urbanisme est typique de cette région de 
plaine,  avec  un  bourg  ancien  réduit  et  le  développement  récent  de  l’urbanisme 
pavillonnaire.  L’identité  de  Rémilly  est  toutefois  valorisée  par  le  cours  de  la  Tille,  qui 
forme, grâce à son ancien méandre, une île au cœur de la commune1. 
Rémilly est dotée d’un PLU approuvé en 2008. 

2. La dynamique de projet 

Le projet de logements neufs s’inscrit dans une redéfinition complète des espaces publics 
du  centre‐bourg.  Nouvellement  propriétaire  des  prairies  situées  au  Nord  de  l’Île,  la 
commune  souhaite  développer  un  parc  urbain  associé  à  un  cheminement  piéton 
permettant  d’interconnecter  les  différents  quartiers  de  la  commune  par  un  mode  de 
déplacement  vert.  Ce  parcours  longera  les  futurs  logements,  qui  devraient  voir  une 
passerelle se créer dans le prolongement du terrain (voir Figure 1 p.4). 

Configuration du terrain 
De forme rectangulaire, orienté Nord‐Sud, Le terrain totalise 1125m² environ, dont 727 m² 
constructibles. Situé en proximité avec le centre bourg, il longe la rive Est d’une île 
entourée par la Tille et son bief. Le bord de la rivière, assez abrupt, est stabilisé par une 
bande de buissons et d’essences de bord d’eau. Le reste du terrain est laissé en prairie. En 
dehors de la rive, le terrain est plat. 

Figure 2:A gauche, le terrain avec sa grange et son logement à démolir. Au centre à droite, l’impasse 
qui fait l’accès au terrain. 

                                                                          
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 Pour toute information supplémentaire sur le contexte communal, voir l’étude préalable « Cœurs de 
villages + (Cabinet Urbanis) 

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Deux constructions vétustes occupent actuellement le terrain : il s’agit d’un logement 
ancien de plain pied d’environ 65m², de construction composite, et d’une ancienne grange 
à pans de bois de 95m². Vétustes, ces deux bâtis sont destinés à être démolis. 
 

3. Orientation solaire 

Milieu de l’hiver, milieu de journée.  Milieu de l’été, fin de journée. 

   
Figure 3  Figure 4 

Au milieu de l'hiver, en milieu de journée,  Au  milieu  de  l'été,  en  fin  d'après‐midi,  les  orientations 
l'objectif  de  tirer  parti  de  l'apport  solaire  Ouest peuvent être à l'origine de surchauffe intérieure. 
passif.  L'arc  Sud‐Est/  Sud‐Ouest  est  Le couvert boisé le long de la rivière pourra jouer le rôle 
presque  entièrement  dégagé  de  tout  de  masque  protecteur,  éventuellement  renforcé  par 
masque  d'ombre  mais  l'orientation  du  d'autres  aménagements paysagers et/ou des dispositifs 
terrain offre une ouverture limitée au Sud.  architecturaux. 

 
L'orientation solaire du terrain n'a pas de défauts rédhibitoires, mais pas d'atouts majeurs 
non  plus.  Le  couvert  boisé  existant  sera  à  préserver  autant  que  faire  ce  peut  car  il  peut 
participer efficacement au contrôle solaire en été. 
L'orientation  du  terrain  imposera  de  découper  le  bâti  en  plusieurs  entités  afin  de 
permettre à chaque logement de profiter de l’orientation Sud. Une mesure qui s'oppose 
généralement  au  principe  de  compacité  recherché  en  matière  de  performance 
thermique... 

4. Infrastructures et nuisances sonores 

Accès au terrain actuel et développements futurs 
Actuellement, l’accès du terrain se fait par une impasse. La voie d’environ 4m de large se 
termine face à la rivière et ne dessert actuellement que ce terrain. Cependant, un projet 
de passerelle piétonne est à l’étude. 
Par ailleurs, le projet de parc urbain prévoit un cheminement prenant l’impasse actuelle 
comme point de départ d’un cheminement piéton, qui traversera le terrain du projet.  

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Réseaux 
Le terrain est raccordable à tous réseaux. 

Nuisances sonores 
Le  terrain  est  en  retrait  de  la  route  de  près  de  10m :  aucune  façade  n’est  directement 
exposée. Le centre bourg ne comprend pas d’activités à risques. 
Compte  tenu  de  la  configuration  du  terrain,  le  développement  du  futur  cheminement 
piéton public devant les logements nécessitera une bande de privatisation minimale. 

Cadre règlementaire de la construction 
Le  terrain  comprend  deux  zones :  une  ZONES  CARACTERISTIQUE DE LA ZONE 
bande de 8m longeant la rivière classée 
UAj  et  le  reste  du  terrain,  majoritaire,  UAj  Secteur urbain d’urbanisation 
restreinte 
classé  UA.  Il  est  bordé  au  Nord  par  un 
UA  Zone urbaine à vocation mixte 
champ couvrant le tiers de la superficie 
compatible avec l’habitat ancien 
de l’île classé N. 
N  Zone Naturelle et forestière 
  inconstructible 
 

 
Figure 5: Interprétation graphique des principales règles du PLU 

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Cadre historique et culturel de l’opération 
Avant  d’aller  plus  loin  sur  les  considérations  techniques  de  l’opération,  il  nous  parait 
intéressant de revenir aux bases historiques du logement social ainsi que de voir de quelle 
manière des architectures emblématiques ont pu jouer de leur rapport à l’eau. 

1. Origines du logement social  
et de l’habitat  intermédiaire  

Les premières réflexions du vivre ensemble remontent à 
la  révolution  industrielle,  qui  a  vu  l’émergence  de 
principes architecturaux et urbains offrant des solutions 
d’organisation  sociale  dans  trois  domaines :  vivre 
sainement, vivre avec l’autre et  de vivre avec le travail. 
Ainsi l’hygiène dans l’habitat, l’habitat collectif et la ville 
fonctionnelle se développent peu à peu. 
 
  En  France  à  la  fin  du  19e  siècle,  le  philosophe  Charles 
Fourier invente le concept du Phalanstère comme une 
 
réponse à la conjonction de ces trois nouveaux modes 
Figure 6: Vue aérienne du quartier des Etats‐
d’habiter. Sous l’impulsion de l’industriel Jean‐Baptiste 
Unis, à Lyon 
Godin, la pensée de Fourier voit sa concrétisation dans 
le Familistère de Guise : logements centralisés sur une 
grande  cour  centrale  desservis  par  des  coursives 
intérieures,  cuisine  intérieure,  propriété  collective  des 
biens.  La  vision  sociale  est  univoque  mais 
l’amélioration  en  matière  de  fonctionnement  et 
d’hygiène est un grand bond en avant. 
 
En  Angleterre,  le  triptyque  « Hygiène,  collectif, 
fonctionnel »  trouve  une  réponse  différente  dans  le 
travail  d’Ebenezer  Howard.  Pour  l’urbaniste, 
l’amélioration  du  « vivre  ensemble »  passe  par 
  l’invention  d’une  nouvelle  mise  en  rapport  des 
Figure 7 : Plan du Quartier Junot, à Dijon  différents  espaces  de  la  ville.  Il  associe  maîtrise 
publique  du  foncier,  maillage  d’équipements  publics, 
densité de l’habitat maîtrisée et rapport étroit à la trame verte pour créer le principe des 
Cités  Jardins.  A  l’idéalisme  d’une  harmonie  parfaite  entre  les  hommes,  Howard  préfère 
l’harmonie  des  éléments  structurant  la  ville.  Dés  le  début  du  20e  siècle,  ses  principes 
trouvent  leur  concrétisation  partout  en  Europe.  En  France,  il  s’agit  de  développer  un 
« lotissement concerté, où les habitations et la voirie s’intègrent aux espaces verts publics 
ou privés et destinés généralement à un usage social ». A Lyon, en 1917, un offices public 
confie  à  l’architectes  Tony  Garnier  la  toute  première  opération  « d’ Habitation  à  Bon 
Marché »  (HBM),  dans  le  quartier  des  Etats‐Unis  (voir       p.9  )  :  diversité  de  typologies 

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d’habitats (barres et plots), mail viaire développé à partir du boulevard central et rapport 
étroit aux espaces verts sont les éléments forts du projet.  
Les  opérations  contemporaines  associant  logement  social  et  habitat  intermédiaire  sont 
les héritières très directes de cette époque, comme le quartier Junot à Dijon (voir Figure 7 
p.9) . Avec un siècle d’intervalle, on peut légitimement en déduire un certain immobilisme 
dans  la  pensée  urbaine.  En  réalité,  il  n’en  est  rien :  l’époque  des  grands  ensembles  est 
passée par là, qui a provoqué chez les élus une méfiance pour les immeubles de grande 
hauteur.  
Deux  autres  phénomènes  renforcent  cette  forme  d’habitat :  les  opérations  d’urbanisme 
contemporaines  les  plus  importantes  de  ces  trente  dernières  années  ont  consisté  à 
amener de la mixité urbaine et sociale dans les anciennes Zones d’Urbanisation Prioritaire 
(ZUP). Pour apporter de la diversité dans un paysage de barres, le logement intermédiaire 
s’est imposé.  
Dernier facteur favorisant le logement intermédiaire,  la prise de conscience écologique a 
impliqué  la  recherche  de  formes  d’habitat  offrant  un  confort  similaire  à  la  maison 
individuelle dans une forme urbaine densifiée afin de préserver les surfaces agricoles, un 
maillage viaire favorisant les déplacements alternatif et de nouveaux modes de cogestion 
pour des servitudes écologiques (chauffage, déchets), voire pour l’opération immobilière 
en elle‐même. On le voit, malgré l’esprit d’innovation revendiqué par tous,  le tryptique  
« Hygiène, collectif, fonctionnel » des premières pensées en matière de logement collectif 
demeure, pas même altéré par le temps. 

2. L’architecture et l’eau. 

Pour  mieux  comprendre  nos  modes  d’habiter  au  bord  de  l’eau,  nous  aurons  davantage 
recours à la l’ethnographie qu’à l’histoire, bien que la question ait été posée aux peuples 
depuis le néolithique sous la forme des habitats lacustres qui s’adaptaient à la fluctuation 
des  zones  humides  grâce  à  leurs  construction  sur  pilotis.  Ces  palafittes  avaient  pour 
particulier  d’être  compactes,  légères  et  unifamiliales.  De  véritables  complexes  urbains 
pouvaient  relier  des  dizaines  de  ces  constructions  par  des  réseaux  de  pontons  dotés 
d’espaces  de  vie.  Ainsi  se  caractérisa  partout  à  travers  l’Europe  un  mode  d’habiter  la 
proximité  avec  l’eau  et  des  modes  constructifs  spécifiques  qui  ont  pu  inspirer  les 
architectes. 
 

 
Figure 8 : Maison Farsworth par l’architecte Mies Van Der Rohe 

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C’est ce principe de l’architecture légère sur pilotis que retient Mies Van Der Rohe dans la 
maison Farsworth construite en 1951 près de Chicago. La proximité avec l’eau n’a rien à 
voir dans ce choix :  la structure métallique, les parois de verre et les dalles de béton qui se 
succède jusqu’à la prairie sont seulement conçus pour effacer les limites entre l’intérieur 
et  l’extérieur  et  limiter  au  maximum  l’impact  de  la  maison  sur  son  environnement. 
Cependant, l’ironie de l’histoire veut que la propriété ait été entièrement inondée par une 
brusque montée des eaux de la Fox River en 2008...Transformant la maison en véritable 
bâti lacustre. 
 
A  l’opposé,  le  pavillon  conçu  par  Jean 
Nouvel  pour  l’exposition  nationale 
suisse  Expo_02  ne  retient  aucun  des 
principes  constructifs  évoqués  ici : 
fermé  et  opaque,  ce  cube  d’acier 
monolithique  n’a  qu’une  raison 
d’exister : son opposition d’aspect avec 
l’eau  qu’il  entoure.  Ephémère,  ce 
pavillon  ira  pousser  le  principe 
d’opposition  (et  donc  de  dialogue) 
jusqu’à  se  laisser  dégrader  lentement 
par l’action de la rouille. 
Nous  voyons  ici  qu’un  même  héritage 
peut  donner  de  propositions 
architecturales  opposées ;  encore  ne 
s’agit‐il  là  que  de  recherche 

Figure 9 : Pavillon de l'exposition Expo_02 par Jean Nouvel 
fondamentale  en  architecture :  Il 
s’agit de concepts mis en pratique, 
pas  d’architecture  à  vivre.  Mais  comme en  science,  comme  en  art,  l’architecture  à vivre 
progresse aussi grâce à sa recherche fondamentale.  
Les  futurs  logements  sociaux  de  Remilly  ne  seront  ni  des  courants  d’airs  permanents 
comme la maison Farsworth, ni des monolithe déstinés à se laisser dégrader par l’eau. Ils 
ne seront pas même construits sur l’eau. Mais pour réussir leur rapport à l’eau, ils devront 
limiter leur impact avec le terrain qui les entoure et établir un dialogue visuel avec l’eau 
toute proche. 

Qualité architecturale et urbaine de l’habitat 
intermédiaire : quelques pistes par l’exemple 
Il est question ici de regrouper un ensemble de projets susceptibles de nourrir la réflexion 
sur  les  solutions  applicables  sur  le  terrain  de  Rémilly,  dans  différents  domaines  qui 
peuvent intéresser la qualité du projet : 

ƒ Vivre avec les autres 
ƒ Vivre avec son environnement 
ƒ Vivre avec son quartier 

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Les références présentées ne sont pas nécessairement « exemplaires » en tout point :elles 
peuvent nous intéresser par un aspect seulement de leur réalisation, en fonction de nos 
centres d’intérêt. 

1. Vivre avec les autres 

Le  fait  de  chercher  à  bien  vivre  avec  les  autres  nécessite  de  donner  de  l’attention  à 
plusieurs  aspects  intéressants  directement  le  premier  stade  d’un  projet  architectural  et 
urbain :  préserver  l’intimité  de  chaque  locataire  en  favorisant  les  bonnes  relations  entre 
voisins et offrir un rapport agréable à l’extérieur sans en subir les nuisances. Il s’agit alors 
d’intervenir dans quatre axes : 

ƒ Préserver l’espace privatif des locataires 
ƒ Mutualiser les espaces collectifs de l’ensemble de logements 
ƒ Créer des espaces d’interface entre l’espace privé et l’espace public 
ƒ Limiter les vis‐à‐vis. 

Préserver l’ espace privatif 

 
 
 
Figure 11 : 13 maisons en bande à Courtry (77), 2007. Dans cet ensemble de maisons mitoyennes en 
bande, les murs séparatifs entre les maisons sont prolongés et accompagnés de  auvents  pour 
préserver l’espace privatif de chacun. 

Figure 12 : projet 
lauréat d’un 
concours d’idée 
organisé par le 
CAUE de la Somme. 
Au contraire de 
l’exemple 
précédent, ce projet 
préserve les espaces 
privatifs grâce à un 
décalage régulier de 
la trame 
constructive de ses 
 
logements groupés. 

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 Mutualiser l’espace collectif 

 
 
Figure 13 : Projet de l’Eco‐Quartier Hyacinthe‐Vincent à Dijon. Ce programme propose des allées 
privées ouvertes à tous. En adoptant la forme de l’ilôt ouvert, les espaces mutualisés sont accessibles 
en priorité aux résidents locaux. 

 Créer des espaces d’interface 

 
 
 
Figure 14 : Cité‐Jardin du Petit Béthény, à Reims, 2006. Sur 
l’opération centrale comprenant 23 logements bioclimatiques, 
Le programme de la cité‐Jardin du Petit Béthény  les architectes ont proposé une bande végétalisée comme 
 
espace d’interface entre l’espace public et l’espace privé. 
 

2. Vivre avec son environnement 

En  milieu  rural,  bien  vivre  avec  son  environnement  implique  bien  souvent  d’établir  un 
rapport étroit avec le site dans lequel s’insert le projet. Il s’agit tout aussi  bien de valoriser 
les éléments du paysage existant que de limiter l’impact du projet sur cet existant. Pour 
cela, trois axes d’intervention s’imposent : 

ƒ Assurer le rapport au grand paysage 
ƒ Favoriser la continuité de la trame végétale 
ƒ Limiter les impacts sur l’environnement 

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Assurer le rapport au grand paysage 
Figure 15 : Projet d’urbanisme de l’éco‐
quartier Saint‐Germain, à Vitteaux (21), 
2009. Ce projet propose de prolonger le 
cadre bâti existant à l’Ouest tout en 
assurant la continuité avec le paysage 
agricole grâce aux allées qui prolongent 
les chemins pédestres eixtants. 

 
 
Urbicand 

Favoriser la continuité de la trame végétale 

 
Figure 16 : Cité‐Jardin du Petit Béthény, à Reims . Dans la section de 23 logements du « Talus », la 
continuité d’une ceinture verte est assurée par des talus, prolongés en toitures végétalisées sur les 
garages. 

Limiter les impacts sur l’environnement 

   
Eric Bernardth 

 
Figure 17: Quartier  Saint‐Jean des Jardins à Chalons sur Saône. 
Le programme de l’éco‐ Sur cette opération de 46 logements, un soin particulier a été 
apporté à la gestion des eaux d’écoulement. La voirie piétonne 
quartier St Jean des Jardins desservant les logements  (à gauche) est traitée en matériaux 
 
non imperméabilisants et les espaces de stationnements sont 
en dalles engazonnées  (evergreen). 

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3. Vivre avec son quartier 

Dernier facteur d’altérité qui participe à la qualité urbaine et architecturale d’un projet est 
le rapport de l’opération au quartier qui l’accueille. Un quartier se définit par rapport au 
reste de la ville ou du bourg en cela qu’il véhicule une identité propre : une physionomie 
particulière.  Pour  intégrer  son  opération  au  quartier,  l’architecte  peut  agir  sur  plusieurs 
leviers : 

ƒ Intégrer les éléments secondaires de la de programmation 
ƒ Apporter de la diversité dans les parements extérieurs 
ƒ Réinterpréter les identités architecturales locales 

Intégrer les éléments secondaires la de programmation 
Boîtes aux lettres, coffres électriques, abris à poubelles, espaces de stationnements : bien 
que  secondaires,  ces  éléments  sont  les  premiers  que  le  visiteur  aura  face  à  lui  lorsqu’il 
abordera un ensemble d’habitat. En cas de défaut d’intégration, c’est toute la perception 
de la qualité de l’opération qui s’en voit fragilisée. 
 

   
 
Figure 18: Quartier Junot à Dijon. Les éléments périphériques au programme font l’objet d’un dessin 
spécifique par l’architecte : à gauche, l’intégration des coffres réseaux et des boîtes aux lettres dans la 
clôture. A  droite, les brise‐soleil. 

 
   

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Figure 19: Quartier Junot à Dijon (2008). Intégration des abris à poubelles, au premier plan 

Apporter de la diversité dans les parements extérieurs 
 

 
Figure 20:Quartier Junot, Dijon. La diversité des parements n’empêche pas l’unité urbaine. En haut à 
gauche : bois lasuré et enduit clair. En haut à droite : parement brique et enduit clair. En bas à gauche : 
parements synthétiques sur isolation extérieure. En bas à droite : gamme de gris colorée et diversité 
dans le traitement des ouvertures. 

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La recherche de logements performants d’un point de vue énergétique favorise la mise en 
œuvre  d’une  isolation  par  l’extérieur.  Un  dispositif  technique  qui  peut  conduire  à  une 
banalisation  de  l’habitat  si  un  effort  n’est  pas  mené  pour  rechercher  une  diversité  des 
parements extérieurs. Or, les possibilités sont aujourd’hui nombreuses. 

Réinterpréter les identités architecturales locales 

 
Figure  21:  Front  de  mer  de  l’opération  urbaine  du  Grand  Large  à  Dunkerque  (2010).  Sur  ce  lot,  un 
élément  particulier  du  vocabulaire  architectural  local  a  été  réinterprété :  le  gable  étroit,  ce  pignon 
resserré caractéristique des villes du Nord. 

Chaque territoire a ses formes architecturales propres. Chaque ville a son identité, chaque 
bourg aussi. Et chaque quartier représente une portion de cette identité, représentée par 
la  configuration  des  rues,  l’usage  qui  en  est  fait  par  les  résidents  et  le  vocabulaire 
architectural  correspondant.  A  charge  pour  l’architecture  contemporaine  de  prendre 
position face à cet existant, soit en se plaçant en rupture avec lui, ou bien au contraire en 
réinterprétant  les  éléments  constitutifs  du  patrimoine  local  afin  de  pérenniser  l’identité 
du quartier, de la ville ou du territoire. Un principe appliqué avec succès dans l’opération 
récente    du  Grand  Large  à  Dunkerque  (voir  Figure  21)  et  déjà  retenue  à  Dijon  dans  les 
années  90,  avec  l’opération  de  la  montée  de  Guise :  une  contemporaine  des  thèmes 
architecturaux  du  maniérisme  bourguignon,  de  manière  sans  doute  plus  littérale  que 
l’opération de Dunkerque. 
 

 
Figure 22: La montée de Guise à Dijon (1999). 

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4. Qualité architecturale et urbaine :  
récapitulatif des orientations 

Les  exemples  déclinés  ci‐avant  sont  destinés  à  aider  les  élus  dans  l’appréciation 
qualitative de leurs projets futurs. Ils n’ont pas pour but de former un référentiel ou une 
échelle de notation. En voici le résumé : 
 
VIVRE AVEC LES AUTRES 

ƒ Préserver l’espace privatif des locataires 
ƒ Mutualiser les espaces collectifs de l’ensemble de logements 
ƒ Créer des espaces d’interface entre l’espace privé et l’espace public 
ƒ Limiter les vis‐à‐vis. 

VIVRE AVEC SON ENVIRONNEMENT 

ƒ Assurer le rapport au grand paysage 
ƒ Favoriser la continuité de la trame végétale 
ƒ Limiter les impacts sur l’environnement 

VIVRE AVEC SON QUARTIER 

ƒ Intégrer les éléments secondaires de la de programmation 
ƒ Apporter de la diversité dans les parements extérieurs 
ƒ Réinterpréter les identités architecturales locales 

L’ensemble de ces orientation ont inspiré le CAHIER DES CHARGES 
    DE L’OPERATION (Voir ANNEXE II) 

Qualité environnementale de l’habitat 
intermédiaire : comment réussir ? 
La qualité environnementale est un critère incontournable de la réussite du projet. Elle ne 
dépend pas uniquement de l’efficacité énergétique de l’ensemble ; il s’agira également de 
prendre  en  compte  d’autres  valeurs  comme  l’origine  des  matériaux,  la  mise  en  œuvre 
d’un chantier propre et la limitation de la consommation d’énergie grise du projet. 
La bonne mise en œuvre de ces critères dépend d’abord et avant tout de la confiance 
établie  entre  le  maître  d’ouvrage  et  une  maîtrise  d’œuvre  qui,  depuis  les  derniers 
développements  du  Grenelle  de  l’environnement,  s’engage  sur  la  performance 
thermique de l ‘opération lorsqu’il garantit son parfait achèvement. 
Le  maître  d’ouvrage  qui  souhaite  aller  au‐delà  de  ce  cadre  d’intervention  a  plusieurs 
possibilités : 

ƒ Assigner des objectifs précis au cahier des charges de la maîtrise d’œuvre 
ƒ Se faire assister 

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ƒ Faire certifier l’opération 

1. Le cahier des charges de maîtrise d’œuvre et les 
orientations environnementales 

Le  cahier  des  charges  de  maîtrise  d’œuvre  ne  concerne  pas  seulement  les  objectifs 
environnementaux  de  l’opération :  il  peut  aussi  assigner  des  orientations  sur  la 
configuration  du  bâti,  des  surfaces  minimales  à  respecter,  un  mode  de  traitement  des 
extérieurs, ect… 
Dans le domaine  environnemental, le cahier des charges proposé en annexe du présent 
document  s’inspire du « Guide QEB pour les Logements Collectifs en Bourgogne », fruit 
d’un partenariat entre L'Union Sociale pour l'Habitat de Bourgogne, le Conseil régional de 
Bourgogne et l'ADEME Bourgogne. 
Dans  tous  les  cas  ce  cahier  des  charges  peut  intervenir  comme  pièce  contractuelle  du 
marché de maîtrise d’œuvre. A ce titre, l’équipe de maîtrise d’œuvre est engagée dans le 
respect de son contenu. 
Voir en annexe la proposition de cahier des charges. 

2. Se faire assister 

L’assistance à maîtrise d’ouvrage privée (AMO) 
L’assistance  à  maîtrise  d’ouvrage  est  souvent  l’œuvre  de  bureaux  d’étude  spécialisés, 
mais  tout  architecte  peut  exercer  à  ce  titre  (une  alternative  cependant  inexistante  en 
Bourgogne). Il s’agit d’une équipe pluridisciplinaire qui assiste le maître d’ouvrage dans la 
passation des marchés de maîtrise d’œuvre, dans la définition de ses besoins et dans le 
management du projet.  Avec le temps, certains cabinets d’assistance se sont équipés de 
compétences pointues en matière environnementale, en matière de thermique, de QEB 
(qualité  Environnementale  du  Bâtiment)  et  d’AEU  (Approche  Environnementale  de 
l’Urbanisme). 
Reste que l’AMO représente un prestataire de plus dans la démarche, et donc un marché 
supplémentaire à gérer. 
 
Les assistances publiques 
  Le bâtiment de demain en 8 clés  Pour  une  opération  comme  celle  prévue  à  Remilly,  le 
(Conseil Régional de Bourgogne)  maître  d’ouvrage  veillera  à  exploiter  d’abord  les  aides 
publiques  disponibles    (CAUE  21,  Service  Habitat  et 
direction  à  l’Environnement  de  la  Région,  ADEME  Bourgogne)  ainsi  que  l’ensemble  des 
ressources  mises  à  disposition  au  niveau  régional  par  l’association  Alterre  et  au  niveau 
national par la Mission Interministérielle à la qualité des Construction Publiques (MIQCP) 

3. Faire certifier 

Deux  grandes  certifications  concernent  aujourd’hui  le  logement  neuf :  le  «   label 
Effinergie »,  très  orienté  sur  la  gestion  énergétique  et  la  certification  « Habitat  & 
Environnement » davantage centrée sur l’impact environnementale de l’opération.  A ce 
titre, ces deux certifications peuvent être choisies en complémentarité. 

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Un troisième champ d’évaluation existe : la HQE, pour Haute Qualité 
Fiche synthèse de  Environnementale.  Toutefois,  la  HQE  n’est  pas  un  outil  de 
  
la Démarche HQE certification  en  tant  que  tel :  Plateforme  de  la  construction  et  de 
 
l’aménagement durables créée en 1996, l’Association HQE propose et 
fait évoluer les cadres de référence, mutualise les connaissances, forme les professionnels 
et  incarne  ses  valeurs  tant  auprès  des  réseaux  territoriaux  que  des  instances  mondiales 
(WorldGBC, SB Alliance, CEN, ISO...). Elle a mis en place un référentiel en quatorze points 
et confie aux organismes spécialisés le soin de retranscrire ce référentiel dans un cadre de 
certification. A notre connaissance, il n’existe actuellement qu’un certificat de ce type : la 
marque « NF logement  Démarche HQE » (CERQUAL) ; mais elle n’est accessible qu’aux 
opérations de droit privé. Nous ne la développerons donc pas ici. 

Le label BBC‐Effinergie (Association Effinergie) 
Le lablel  BBC‐Effinergie est un label énergétique, basé sur les exigences réglementaires 
du label BBC qui est repris par le Grenelle comme étant l’objectif 2013 pour les bâtiments 
neufs. Ce dernier reprend les valeurs définies par l'association Effinergie®, soit un objectif 
de  consommation  pour  les  constructions  résidentielles  neuves 
Le guideBBC‐Effinergie de  50  kWhep/m²/an.  Exclusivement  à  visée  énergétique,  ce 
     label  offre  plusieurs  avantages,  en  plus  de  sa  garantie  de 
résultat : 

ƒ Abondement du Prêt à taux zéro 
ƒ Pour les opérations privées,  crédits d'impôts et  réduction de taxe foncière 
ƒ Extension du COS autorisé 
ƒ Droit à subventions pour la mise en place d'énergies renouvelables 
 
Conformément  aux  exigences  de  la  future  règlementation  thermique,  le  label  BBC‐
Effinergie impose un test de perméabilité à l’air. 
 

La certification Habitat & Environnement (CERQUAL) 
La  certification  Habitat  &  Environnement  est  délivrée  par 
La procédure complète de  CERQUAL,  organisme  certificateur,  filiale  de  l’Association 
  
certification CERQUAL QUALITEL. Cette méthode de certification offre la particularité 
 
d’avoir  été  établie  en  étroite  collaboration  avec  l’association 
HQE.  Il  en  découle  sept  cibles  d’action  qui  vont  au‐delà  du  simple  objectif  d’efficience 
énergétique : 

ƒ Le  management  environnemental  de  l’opération :  li  consiste  à  évaluer  non  pas 
seulement  la  proposition  du  maître  d’œuvre,  mais  aussi  la  cohérence  de  la 
demande  du  maître  d’ouvrage  vis‐à‐vis  des  moyens  qu’il  met  en  œuvre  pour 
assurer la réussite du projet. 
ƒ Le chantier propre  
ƒ Les énergies et la réduction de l’effet de serre 
ƒ Le choix des matériaux, évaluant à la fois la durabilité de l’enveloppe du bâtiment 
et l’origine des matériaux. 
ƒ L’eau, en matière de réduction des consommations 

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ƒ Le confort el la santé. 
ƒ Les  gestes  verts,  avec  un  mode  de  fonctionnement  favorisant  les  gestes 
écoresponsables de la part des occupants. 
 

4. Les exigences environnementales  
du dispositif « Villages AVENIR » 

Le cadre d’intervention de l’intervention prévue à Remilly‐sur‐Tille sera celui défini par le 
dispositif  « Villages  AVENIR ».  Il  implique  de  placer  dès  maintenant  le  projet  dans  le 
cadre de la future RT2012, applicable pour le logement collectif à partir de 2013. Ce cadre 
impose notamment : 
 
50k  Une  consommation énergétique inférieure au seuil  de 50kWhep/m²/an modulés soit  à 
peu près, le niveau actuel du label BBC‐Effinergie. 
Whep/m²/an 
Une exigence d'efficacité énergétique du bâti (Biomax), prenant 
Biomax  en compte les apports solaires et lumineux, complétant le seuil 
sur les consommations, afin d'encourager la  conception bioclimatique. 

En  maison  individuelle,  produire  l'eau  chaude  sanitaire  à  partir  d'un  système  de 
production  d'eau  chaude  sanitaire  solaire  thermique,  doté  a  minima  de  2  m²  de 
capteurs  solaires,  disposant  d'une  certification  CSTBat  ou  Solar  Keymark  ou 
équivalente, d'orientation entre sud‐est et sud‐ouest et d'inclinaison entre 30°et 60°; 
OU : 
EnR  être  raccordé  à  un  réseau  de  chaleur  alimenté  à  plus  de  50%  par  une  énergie 
renouvelable et de récupération 
OU : 
démontrer  que  la  consommation  d'énergie  Cep  d'un  bâtiment  comprend  a  minima  5 
kWh/m²d'énergie primaire. 

AIR  Assurer des tests d’étanchéité à l’air du bâtiment en fin de chantier. 

 
 
En plus de ces orientations thermiques, le Conseil 
Régional demande de recourir : 

ƒ à  la  récupération  des  eaux  pluviales 


chaque  fois  que  le  contexte  le  permet  et  que  les 
besoins le justifient. 
ƒ à    des  solutions  de  gestion  des  eaux 
d’écoulement  alternatives  au  renvoi  dans  le 
réseau urbain. 
Figure 23: 20 logements BBC à Pouilly‐en‐Auxois. Certifié  ƒ à  des  matériaux  certifiés,  notamment 
Effinergie et Habitat & Environnement, ce projet « Villages  des bois issus de forêts gérées durablement. 
AVENIR »est une bonne synthèse des solutions   
environnementales contemporaines en matière d’habitat. 
 

L’ensemble de ces orientation ont inspiré le CAHIER DES CHARGES 
    DE L’OPERATION (Voir ANNEXE II) 

 
 
 

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Etude « Villages AVENIR »  Commune de REMILLY SUR TILLE 
22 
 
 

Quelle procédure choisir ? 
Une fois les conclusions de la présente étude validées, un choix s’offrira à la commune : 
soit  engager  le  projet  en  maîtrise  d’ouvrage  communale,  soit  confier  l’opération  à  un 
prestataire extérieur. Dans les deux cas, le choix de la procédure se pose. Voici une revue 
des possibilités offertes. 
 

1. Confier l’opération à un bailleur :  
rester propriétaire ou non ? 

Dans  le  cadre  de  « Villages  AVENIR »  une  commune  qui  ne  souhaite  pas  mener  son 
opération de logements locatifs communaux elle‐même a la possibilité de se tourner vers 
un bailleur social public, qui peut être destinataire des aides de la Région au même titre 
que la commune. Pour la commune, toute la question consiste à déterminer le niveau de 
maîtrise qu’elle souhaite garder sur l’opération. Trois choix s’offrent à elle : 

ƒ Déléguer son pouvoir sur l’opération. 
ƒ Confier  l’opération  et  la  gestion  des  logements  à  un  preneur  pour  une  durée 
donnée. 
ƒ Vendre le terrain sur la base d’un accord. 

La délégation de maîtrise d’ouvrage 
A  ne  pas  confondre  avec  l’Assistance  à  Maîtrise  d’Ouvrage,  la  Délégation  de  Maîtrise 
d’Ouvrage  consiste  à  déléguer  la  maîtrise  de  l’opération  à  un  mandataire,  la  plupart  du 
temps  à  un  bailleur  social.  Il s'agit  alors  d'une  délégation  de pouvoir  ou de  compétence, 
éventuellement  de paiement.  Elle  prend  obligatoirement  la forme  d'une  convention 
de mandat.  Dans  ce  cas,  la  commune  reste  propriétaire  de  plein  droit,  elle  se  contente 
simplement  de  confier  certains  pouvoirs  à  son  mandataire  qui  sera  bien  entendu 
rémunéré pour cela. 
La  procédure étant soumise  à  la  loi  MOP, Il  convient  de noter  que  la mission  du  maître 
d’ouvrage  délégué  constitue  une  prestation  de  services  soumise  aux  obligations  de 
publicité et de mise en concurrence. 
La  délégation  de  maîtrise  d’ouvrage  permet  à  la  commune  de  se  décharger  de  la 
conduite de l’opération. La commune en garde cependant toute la charge financière 
et reste le gestionnaire final des logements. 

Le Bail Emphytéotique Administratif (BEA) 
Le  bail  emphytéotique  consiste  à  confier  à  un  preneur  la  réalisation  de  l’opération  et  la 
gestion des logements pour une durée donnée, tout en gardant la propriété du bien. Dans 
le  domaine  du  logement  public,  ce  type  de  baux  sont  couramment  signés  pour  des 
périodes qui excèdent vingt ans. Le preneur s’acquitte théoriquement d’un loyer  vis‐à‐vis 
de la commune, nécessairement limité compte tenu des charges qui lui incombent déjà. 
Conformément  au  droit  européen,  une  collectivité  locale  peut  signer  un  Bail 

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23 
 
Emphytéotique Administratif avec un preneur privé ou public. Dans le cadre de « Villages 
AVENIR », le preneur doit être un bailleur social. Cependant, selon la jurisprudence et 
l’interprétation  des  services  du  ministère  des  Finances,  il  ne  semble  pas  possible  de 
subventionner  le  preneur  d’un  BEA,  ce  qui  semble  exclure  le  BEA  du  cadre 
règlementaire du dispositif « Villages AVENIR ». 

La  vente  du  terrain  assortie  d’un  Cahier  des  Charges  de  Cession  de 
Terrain (CCCT) 
Dans  ce  cas,  la  commune  vend  son  terrain,  parfois  à  l’euro  symbolique,  si  l’opération  a 
pour vocation d’être menée par un bailleur social. Le défaut de cette démarche est qu’une 
fois le terrain vendu, seul le document d’urbanisme est en mesure de faire valoir les vues 
de  la  commune.  Il  est  cependant  possible  de  limiter  cet  inconvénient  en  annexant  au 
contrat de vente un Cahier des Charges de Cession de Terrain (CCCT) capable d’imposer 
des  orientations  environnementales :  raccordement  à  un  réseau  de  chaleur  existant, 
gestion  alternative  des  eaux  pluviales,  performance  thermique  à  atteindre,  ect. 
Malheureusement,  l’outil  a  ses  limites :  il  ne  permet  en  aucun  cas  d’imposer  un 
programme d’opération à l’aménageur.  
La  vente  du  terrain  avec  annexion  d’un  CCCT  est  une  solution  à  réserver  pour  les 
opérations dont la commune souhaite se décharger complètement.   

2. Garder la conduite de l’opération :  
Comment choisir l’équipe de maîtrise d’œuvre ? 

Pour  la  commune  qui  souhaite  garder  la  maîtrise  d’ouvrage  de  l’opération,  le  choix  du 
maître d’œuvre doit se faire sur la base du programme et des coûts d’objectif développés 
dans le chapitre final de la présente étude et dans les cadres définis de la loi MOP.  Pour 
une  opération  comme  celle‐ci,  le  montant  de  la  mission  de  maîtrise  d’œuvre  devrait 
demeurer en deçà du seuil légal de 90 000 €. Dans ces conditions, deux possibilités sont 
offertes : 

ƒ Le choix d’une équipe de maîtrise d’œuvre  
ƒ Le choix d’une équipe de conception‐réalisation  

Le marché de maîtrise d’œuvre   
On  se rapportera utilement au modèle de marché présenté ci‐
contre, en encadré. 
 Modèle de marché public 
Compte  tenu  du  travail  déjà  réalisé  dans  la  présente  étude,  le 
pour les bâtiments neufs  marché de maîtrise d’œuvre sera passé en procédure adaptée, 
(Ordre des Architectes) avec  choix  sur  compétences,  références  et  moyens.  Les 
 
marchés  à  procédure  adaptée  sont  des  marchés  dont  les 
modalités sont librement fixées par le pouvoir adjudicateur en fonction de la nature et des 
caractéristiques  du  besoin  à  satisfaire,  du  nombre  ou  de  la  localisation  des  opérateurs 
économiques susceptibles d’y répondre ainsi que des circonstances de l’achat. 
L’équipe comprendra au moins : 

ƒ Un architecte dplg. 

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24 
 
ƒ Un ingénieur thermicien 
La  présence  d’un  économiste  du  bâtiment  ne  doit  pas  être  une  condition,  beaucoup 
d’architectes menant cette prestation eux‐mêmes. 
Le  choix    de  l’équipe  se  fera  sur  la  base  d’une  proposition  de  montant  de  mission,  d’un 
dossier  d’œuvres,  d’une  présentation  des capacités  de  l’équipe  à  mener  à  bien  le  projet 
ainsi  que  des moyens  qu’elle  compte  y  consacrer.  Facile  à  mettre en œuvre,  clairement 
encadré,  Ce  mode  de  dévolution  a  en  revanche  l’inconvénient  de  défavoriser  les  jeunes 
équipes qui n’ont pas la possibilité de faire valoir leur valeur. Il existe bien un dispositif de 
procédure  adaptée  sur  remise  de  prestation,  mais  il  n’a  pas  lieu  de  citer  si  une  étude 
préliminaire a déjà donné lieu à une esquisse. Cependant, rien dans les texte n’interdit à 
un  maître  d’ouvrage  public  de  choisir  une  jeune  équipe  qui  aura  fait  preuve  de  sa 
motivation particulière dans une note méthodologique argumentée. 
Enfin,  le  marché  d’étude  préliminaire  est  clairement  distinct  du  marché  de  maîtrise 
d’œuvre.  S’il  n’oblige  pas  le  maître  d’ouvrage  à  retenir  le  même  prestataire  pour  la 
maîtrise  d’œuvre,  il  n’interdit  pas  non  plus  ce  même  prestataire  à  se  placer  dans  le 
champs  concurrentiel  du  marché  de  maîtrise  d’œuvre.  Cependant,  le  maître  d’ouvrage 
aura  la  responsabilité  de  diffuser  à  toutes  les  équipes  candidates  une  copie  de  l’étude 
préliminaire, afin d’assurer l’égalité de traitement de tous les candidats. 

Le marché de conception‐réalisation 
Le marché de conception‐réalisation permet d’associer un entrepreneur 
 Le guide de la  ou  un  groupement  d’entreprises  à  une  équipe  de  maîtrise  d’œuvre 
composée d’au moins un architecte, et ce dés la phase de conception du 
Conception‐Réalisation 
projet.  Normalement  réservée  à  des  projets  soumis  à  des  contraintes 
(MIQCP) techniques particulières, ce mode de dévolution tend à se développer. 
 
Une démarche qui a ses avantages et ses limites : le choix conjoint des 
entreprises et de la maîtrise d’œuvre permet de gagner du temps mais en contrepartie, 
l’engagement de projet se fait dans le même temps que l’engagement de travaux, ce qui 
fige d’amblée le programme de l’opération qui doit être connu et arrêté avant même le 
lancement  de  la  phase  de  conception.  Autre  paramètre :  si  l’architecte  bénéficie  de 
l’expertise  technique  de  l’entreprise  dés  les  phases  préliminaires,  il  ne  joue  plus  ce  rôle 
essentiel de médiation entre les désidératas du maître d’ouvrage et l’offre de l’entreprise. 
Il en découle une seconde perte de souplesse dans la conduite du projet. 
Bref, la démarche de conception‐réalisation peut offrir des avantages intéressants, mais 
elle n’est pas une panacée pour autant et sa mise en œuvre doit être, de notre point de 
vue, solidement encadrée par une Assistance à Maîtrise d’Ouvrage (AMO). 
Pour en savoir plus sur cette démarche, le maître d’ouvrage se rapportera à la publication 
de la MIQCP à ce sujet. 

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PARTIE II :  
SIMULATIONS DE PROJET

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Première orientation proposée 

 
Figure 24: Première orientation d’esquisse, orientation SUD privilégiée 

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Seconde orientation proposée 

 
Figure 25: seconde orientation, proximité avec la rivière priviliégiée 

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Bilan des deux orientations 
Basé sur le regard critique du comité de pilotage de l’étude, le bilan des deux orientations 
va permettre de préciser le programme définitif de la simulation définitive. 
 
Compte  tenu  des  contraintes  en  matière  d’urbanisme  (bande 
LOGEMENTS  inconstructible,  position  vis‐à‐vis  des  limites  séparatives),  le 
programme est limité à quatre logements : 2T2 et 2T3‐T4. 
Le  déport  du  cheminement  piéton  proposé  dans  la  seconde 
CHEMINEMENT PIETON  orientation  n’a  pas  convaincu.  Le  cheminement  doit  longer  la 
rivière sur toute sa longueur. 
L’accès  des  véhicules  aux  logements  est  limité  au  minimum 
ACCES AU LOGEMENT 
(accès de sécurité et déménagement).  
Le  programme ne  prévoit pas  de  garages  mais  la  fourniture  de 
STATIONNEMENT  deux  places  de  stationnement  par  logement  devra  être 
assurée sur le terrain de l’opération  
Compte tenu de l’absence de garage et des surfaces limitées des 
RANGEMENTS EXTERIEURS  logements,  un  volume  de  rangement  extérieur sera  prévu  pour 
chaque logement. 
L’orientation Sud pour tous les séjours est validée comme une 
ORIENTATIONS SOLAIRES 
priorité de l’opération 
Il est décidé de préserver la haie le long de la rivière, qui assure 
CONTINUITE  DE  LA  TRAME 
par  ailleurs  un  masque  solaire  efficace  contre  l’ensoleillement 
VERTE 
Ouest, permettant de limiter les surchauffes en été. 
Le  traitement  des  espaces  publics  ne  retient  pas  le  principe 
ESPACES PUBLICS LIMITES  d’une place publique. Il se limite au cheminement piéton / accès 
de sécurité, au stationnement et une ligne d’arbres 
 

Simulation définitive 

1. Note descriptive 

La  présente  simulation  propose  d’implanter  quatre  logements  locatifs  sociaux  sur  un 
terrain en bande, d’orientation Nord‐Sud,  situé sur la rive de la Tille au cœur du bourg de 
Remilly.  Desservis  par  un  sentier  de  cheminement  d’accès  restreint  pour  les  véhicules, 
tous les logements bénéficient d’une orientation des séjours au Sud.  

Terrain 
Parfaitement plat, Le terrain de l’opération est une bande située en rive de la Tille d’une 
surface d’environ 1300m². Il est desservi par une impasse donnant sur la rue de l’Eglise et 
l’ensemble des réseaux sont présents à proximité. Un ancien logement et un ancien bâti 
agricole sont à démolir. 

Programme   
La simulation propose : 

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Figure 26 : Perspective Sud de la simulation finale. Pour une vue complète des esquisses, voir en 
annexe. 

quatre logements, 2T2 et 2T4, accessibles aux personnes à mobilité réduite. 

ƒ Un jardin privatif par logement. 
ƒ Une aire de stationnement de huit places, dont une handicapé. 
ƒ Un  sentier  de  cheminement au  gabarit  routier,  permettant  l’accès  restreint  des 
véhicules : accès de sécurité et déménagements uniquement. 
SURFACES T2 
  ƒ Un  box  extérieur  pour  chaque  logement  et  un  abri  à  bacs  à 
PIECES  SHAB  SHON 
l’entrée du terrain pour la gestion des déchets. 
 
Séjour      17,4 
Cuisine  5,4 
Chambre 1     12,8 
Configuration du bâti 
SdB / WC     4,75  Afin  d’offrir  une  orientation  Sud  et  un  jardin  à  tous  les  logements, 
rangement interieur  1,4 
l’ensemble  s’organise  en  deux  bâtis  distincts,  chacun  comprenant  un 
Hall     3,1 
T2  de  plain  pied  et  u  T4  duplex.  Un  mur  continu  et  un  traitement 
TOTAL EXISTANT  44,85  53,5 
différentié  de  la  façade  sur  berge  donnent  son  unicité  à  l’ensemble. 
 SURFACES T4  Les  toitures  sont  mixtes,  avec  une  toiture  double‐pans  asymétrique 
 

PIECES  SHAB  SHON 


pour  les  T4  et  une  toiture  terrasse  (idéalement  végétalisée)  pour  les 
T2. L’implantation des entrées a été pensée pour limiter au maximum 
Rez deChaussée  58,75  65,3 
Séjour      23,1  les distances à partir de l’air de stationnement. Les box ont été conçus 
Cuisine  6,51  pour  tout  à  la  fois  signaler  les  entrées  des  logements  et  renforcer  la 
Chambre 1     11,2  limite public‐privé. Les ouvertures sont très majoritairement Sud pour 
SdB/WC     4,56  une double raison : favoriser les apports solaires passifs et gérer les vis‐
Celier + rangt     4,37 
à‐vis. Coulissants, les volets participent à l’esthétique de l’ensemble. 
Degagement     4,81 
 
Hall     4,2 
A priori, l’ensemble a été réfléchi dans l’esprit d’une construction bois, 
Etage     27,63  32,45 
Chambre 2     9,2    
une  orientation  renforcée  par  les  incertitudes  quant  à  la  portance 
Chambre 3     9,6     réelle du terrain. 
SdB     4    
Deggt     4,83     Configuration des logements 
TOTAL EXISTANT  86,38  97,75 
La  configuration  du  T2  proposé  est  classique,  avec  un  hall  d’entrée 
desservant  l’ensemble  des  pièces.  Afin  d’assurer  l’accessibilité 
SHON TOTALE A CRÉER  302,5  handicapés  sans  surcroît  de  surface  à  construire,  les  toilettes  sont 

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30 
 
intégrés à la salle de bains et la cuisine est ouverte sur le séjour. L’ensemble des pièces 
sont de forme régulière à angles droits.  
Le T4 retient mes mêmes orientations, en ajoutant un accès à l’étage par un escalier droit 
pour desservir deux chambres et une salle de bains supplémentaire. 
 

Voir les PLANCHES DE RENDU de la simulation définitive (ANNEXE I) 
   
 
 

Simulation financière 
TRAVAUX 
lot  intitulé  montant 
1  EXTERIEURS  97 700,00   
2  GROS ŒUVRE  255 000,00   
3  SECOND ŒUVRE  194 400,00   
   TOTAL TRAVAUX HT  547 100,00  € 

   HONORAIRES    
   MAITRISE D'ŒUVRE  12,5%  68 387,50   
CONTRÔLE TECHNIQUE 2%   10 942,00   
   MISSION SPS 1,5%  8 206,50   
CERTIFICATION & TESTS  900,00   
   TOTAL HONORAIRES HT  88 436,00  € 

     
   TOTAL GENERAL HT  635 536,00 €   
TVA 19,6%  124 565,06   

   TOTAL INVESTISSEMENT TTC  760 101,06  € 

   AIDES  Villages AVENIR    
Aide  LOGEMENTS  "Villages AVENIR +" , 20%/ plafond 15000 € par logements  60 000,00 € 
AIDE ESPACES EXTERIEURS, 30%/plafond 50 000 €  29 310,00   
Majoration construction bois, 3000 € par logement  12 000,00   

   TOTAL AIDES REGION (SUR HT)  89310,00  € 
 

Bilan sur la faisabilité de l’opération 

1. Un terrain délicat à urbaniser 

Associée  aux  mesures  nécessaires  pour  gérer  les  vis‐à‐vis  et  les  aspects  privatifs, 
L’exigence d’orienter tous les séjours au Sud complique beaucoup l’opération : du fait de 

 42 A Avenue Aristide Briand – 21000 DIJON   
Vincent ATHIAS 
mail : athias@sfr.fr   | mobile. : 06.83.97.59.22 
Architecte d.p.l.g 
 Tel : 03.45.34.33.70 |  Fax : 03.80.73.59.22  
Matricule national : A 076037 
   
  
 
Etude « Villages AVENIR »  Commune de REMILLY SUR TILLE 
31 
 
la faible largeur constructible du terrain et des reculs imposés par le PLU , les solutions ne 
sont  pas  légion.  Avec  une  préoccupation  moins  appuyée  sur  les  orientations 
environnementales, il aurait été possible de concevoir un bâti unique en bande pour les 
quatre  logements,  orienté  Est‐Ouest,  mais  la  proximité  du  cheminement  piéton  aurait 
posé  des  problèmes.  La  situation  de  l’air  de  stationnement  à  l’entrée  du  terrain  est 
pratique, mais ne favorise pas l’agrément visuel.  
Malgré  ces  réserves,  l’opération  présente  un  intérêt  certain  et  ce  pour  au  moins  trois 
raisons : tout d’abord, elle offre des logements accessibles à tous les publics là où le bâti 
ancien  domine,  rarement  aux  normes.  Elle  permet  également  de  poursuivre  la 
densification du centre bourg dans une région de la périphérie dijonnaise où la tendance 
est plutôt à l’extension sans limite. Enfin, en se situant à l’extrémité du futur parc urbain, à 
la  jonction  avec  le  réseau  de  déplacement  piéton  projeté  pour  les  années  à  venir, 
l’opération  peut symboliser la première impulsion des projets de modernisation du centre 
bourg.

 42 A Avenue Aristide Briand – 21000 DIJON   
Vincent ATHIAS 
mail : athias@sfr.fr   | mobile. : 06.83.97.59.22 
Architecte d.p.l.g 
 Tel : 03.45.34.33.70 |  Fax : 03.80.73.59.22  
Matricule national : A 076037 
   
  
 
Etude « Villages AVENIR »  Commune de REMILLY SUR TILLE 
32 
 

 
 
 
ANNEXE 

 42 A Avenue Aristide Briand – 21000 DIJON   
Vincent ATHIAS 
mail : athias@sfr.fr   | mobile. : 06.83.97.59.22 
Architecte d.p.l.g 
 Tel : 03.45.34.33.70 |  Fax : 03.80.73.59.22  
Matricule national : A 076037 
   
  
4,00 m
3,82 m

PROGRAMME
Le programme de la simulation finale se compose de 2T2 et 2T4. Tous les 
logements bénéficient d'une orientation plein Sud, d'un jardin et d'un box à vélos 
extérieur. La desserte se fait par un chemin piétonnier où l'accès des véhicules est 
réstreint. Un abri à poubelles est prévu à l'entrée du terrain, devant le parking.

maître d'oeuvre date vue echelle phase


Vincent ATHIAS
Architecte d.p.l.g
28.07.10 PLAN MASSE 1/500 ESQ
opération
42A Av. Aristide Briand
21000 DIJON
ETUDE VILLAGES AVENIR
tel : 06 83 97 59 22
mail : contact@athias‐archi.com Simulation de construction neuve de 4 logements BBC
SIRET : 519 997 274 00013 maître d'ouvrage feuille
numero national : 4 0 76037 Commune de REMILLY SUR TILLE
CONFIGURATION
Les logements sont organisés 2 à deux. Leur configuration a été dictée par la 
gestion privative, l'apport de soleil passif le plus efficient et la compacité la 
meilleure, compte tenu de l'exiguité du terrain. Les surfaces sont conformes 
aux standards du logmeent social et entièrement accessibles auxp ersonnes à 
mobilité réduite.

maître d'oeuvre date vue echelle phase


Vincent ATHIAS
Architecte d.p.l.g
28.07.10 PLAN RDC 1/100 ESQ
opération
42A Av. Aristide Briand
21000 DIJON
ETUDE VILLAGES AVENIR
tel : 06 83 97 59 22
mail : contact@athias‐archi.com Simulation de construction neuve de 4 logements BBC
SIRET : 519 997 274 00013 maître d'ouvrage feuille
numero national : 4 0 76037 Commune de REMILLY SUR TILLE
PARTI‐PRIS
Le parti‐pris s'est orienté vers un aspect pitoresque organisant des plots à un 
ou deux niveaux le long d'un mur structurant Nord‐Sud. Conformément au 
PLU, la silhouette d'ensemble associe toitures terrasses végétalisées pour les 
T2 et toitures à pente pour les T4. Les ouvertures sont à dominante verticale, 
dans le respect du patrimoine architectural local. Persiennés et coulissants, les 
volets participent à l'esthétique d'ensemble.

maître d'oeuvre date vue echelle phase


Vincent ATHIAS
Architecte d.p.l.g
28.07.10 PLAN ETAGE 1/100 ESQ
opération
42A Av. Aristide Briand
21000 DIJON
ETUDE VILLAGES AVENIR
tel : 06 83 97 59 22
mail : contact@athias‐archi.com Simulation de construction neuve de 4 logements BBC
SIRET : 519 997 274 00013 maître d'ouvrage feuille
numero national : 4 0 76037 Commune de REMILLY SUR TILLE
vue
maître d'oeuvre date echelle phase
Vincent ATHIAS
Architecte d.p.l.g
28.07.10 PERSPECTIVES ESQ
opération
42A Av. Aristide Briand
21000 DIJON
ETUDE VILLAGES AVENIR
tel : 06 83 97 59 22
mail : contact@athias‐archi.com Simulation de construction neuve de 4 logements BBC
SIRET : 519 997 274 00013 maître d'ouvrage feuille
numero national : 4 0 76037 Commune de REMILLY SUR TILLE
MAITRISE D’OUVRAGE

Commune de Remilly-sur-Tille
Rue de l’Eglise | 21560 REMILLY-SUR-TILLE
Mail : mairie.remilly-sur-tille@wanadoo.fr
Tel : 03 80 37 01 51 | Fax : 03 80 37 18 39

Construction neuve de quatre


logements communaux
6, rue de l’Eglise | Remilly-Sur-Tille

MAITRISE D’ŒUVRE

EDITION DATE REVISION EDITION DATE REVISION


FINALE 12.02.2011 0

Phase

Cahier des Charges


DIAG
Fichier
cc_remilly27102010.docx
Sommaire
 
1.  Présentation du maître d’ouvrage .................................................................................................... 5 
2.  Présentation de l’opération .............................................................................................................. 5 
3.  Contexte administratif....................................................................................................................... 5 
4.  Contexte foncier ............................................................................................................................... 5 
5.  Programme ....................................................................................................................................... 7 
6.  Exigences particulières .................................................................................................................... 8 
7.  Parti architectural et paysager ......................................................................................................... 8 
8.  Voiries............................................................................................................................................... 8 
9.  Orientations technique ..................................................................................................................... 9 
10.  Economie d’exploitation............................................................................................................... 9 
11.  Sensibilisation des occupants ................................................................................................... 10 
4
CAHIER DES CHARGES D’OPERATION

Commune de Rémilly-Sur-Tille | Rue de l’Eglise | 21560 REMILLY-SUR-TILLE


Mail : mairie.remilly-sur-tille@wanadoo.fr | Tel : 03 80 37 01 51 | Fax : 03 80 37 18 39
5
CONSTRUCTION NEUVE DE 4 LOGEMENTS BBC

1. Présentation du maître d’ouvrage


A compléter en 5 lignes maxi !

2. Présentation de l’opération
NOM DE L’OPERATION : Construction de quatre logements communaux BBC

ADRESSE : 5, rue de l’Eglise


Répondre à la demande de logements locatifs sociaux sur la commune
OBJECTIF DE L’OPERATION :
Améliorer l’accessibilité du parc locatif communal.
ƒ Famille avec enfants et revenus modestes
LOCATAIRES ATTENDUS : ƒ Jeunes ménages avec ou sans enfants
ƒ Personnes âgées ou personnes connaissant des difficultés de mobilité.

3. Contexte administratif
COMMUNE : Rémilly-Sur-Tille

MAITRE D’OUVRAGE : A compléter

PROPRIETE DU TERRAIN : Propriété communale. La commune met le terrain à disposition

INSTRUCTION DU PERMIS DE CONSTRUIRE : La commune est dotée d’un PLU

PERIMETRE DE PROTECTION : Non

CADRES D’INTERVENTION : Dispositif Régional « Villages AVENIRS »

ASSISTANCE A MAITRISE D’OUVRAGE : NON /raison sociale

DELEGATION DE MAITRISE D’OUVRAGE : NON /raison sociale

CONTROLEUR TECHNIQUE : raison sociale

MISSION SPS : raison sociale

4. Contexte foncier

a. Configuration et paysage
Le terrain est situé au cœur du bourg ancien de Rémilly, en rive Nord-Ouest d’une presqu’île formée
par une séparation du cours de la Tille.

b. Desserte
Le terrain est desservi par une impasse débouchant sur une rue principale. A terme, il est prévu que
cette impasse soit inscrite dans un réseau de cheminement piétonnier. Dans ce cadre, en plus de
desservir les futurs logements, l’impasse sera complétée par une passerelle enjambant la Tille. Elle
représentera également le point de départ d’un cheminement arboré vers le futur parc urbain, au Nord
du terrain.

Commune de Remilly-Sur-Tille | Rue de l’Eglise | 21560 REMILLY-SUR-TILLE


Mail : mairie.remilly-sur-tille@wanadoo.fr | Tel : 03 80 37 01 51 | Fax : 03 80 37 18 39
6
CAHIER DES CHARGES D’OPERATION

Situation foncière

ADRESSE DU TERRAIN 5, rue de l’Eglise

IMPLANTATION GEOGRAPHIQUE En impasse, à l’Ouest de l ‘église

CADRE REGLEMENTAIRE PLU (consultable en ligne)

PROPRIETE DU TERRAIN : communale

REFERENCE CADASTRALE 00 AA 86

SUPERFICIE DU TERRAIN DEVOLU AU Environ 1320 m² sur une parcelle de 4925 m², réservée en partie à un
PROJET : parc urbain

Entre 958 et 637 m² constructibles, en fonction des implantations


CONSTRUCTIBILITE :
choisies par rapport aux limites (voir ci-dessous).

VIABILITE OUI NON Concessionnaire Observations

EGOUT X

EAU POTABLE X

ELECTRICITE X

GAZ A proximité

TELEPHONE X

BORNAGE X

Deux bâtis (une grange et un ancien logement) sont à démolir pour une
DEMOLITION
surface totale d’environ...

EXIGENCES PARTICULIERES Etude préliminaire de type G11 sera menée en phase ESQ

Commune de Rémilly-Sur-Tille | Rue de l’Eglise | 21560 REMILLY-SUR-TILLE


Mail : mairie.remilly-sur-tille@wanadoo.fr | Tel : 03 80 37 01 51 | Fax : 03 80 37 18 39
7
CONSTRUCTION NEUVE DE 4 LOGEMENTS BBC

c. Interprétation du PLU

5. Programme
Le projet prévoit 2 logements de type T2 et 2 logements de type T4 en individuel groupé.

a. Typologie de logements

Surfaces minimales
WC ou
Type de Salles de Chambre Autre TOTAL
cabinet de Cuisine Séjour Célier
logement bains 1 chambre MINI
toilette

T2 1,3 m² 3,2 m² 24 m² 2,2 m² 10,5 m² / 46 m²

4,5m² 7m²
T4 2,5 m² 27 m² 2,2 m² 11,5 m² 9 m² 81 m²
2.20 ML 4.20 ML

Locaux extérieurs
Le projet ne prévoit pas de garages.
Un local poubelles sera aménagé en bordure de terrain au Sud (voir plan).
Un espace de rangement extérieur sera aménagé, soit en individuel, soit en collectif, avec une surface
minimale de 3m² par logement. Ces locaux seront ventilés naturellement et non chauffé.

Stationnement
Le projet prévoira deux places de stationnement extérieur par logement, dont deux places au gabarit
handicapé.

Commune de Remilly-Sur-Tille | Rue de l’Eglise | 21560 REMILLY-SUR-TILLE


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8
CAHIER DES CHARGES D’OPERATION

6. Exigences particulières

a. Performances thermiques et environnementales


NIVEAU DE PERFORMANCE THERMIQUE REQUIS BBC

CERTIFICATION NON/type de certification

TEST D’ETANCHEITIE A L’AIR Oui, 2 tests prévus.

GESTION DES ENERGIES Le projet devra recourir à au moins une énergie renouvelable.

Les aménagements extérieurs devront limiter au maximum


GESTION DE L’EAU l’imperméabilisation des sols. La récupération des eaux pluviales
de toiture n’est pas exigée.

Le projet prévoira un espace de tri en cuisine dans chaque


GESTION DES DECHETS logement et un abri à poubelles au départ de la parcelle (voir
plan).

b. Adaptation du projet au sol


Compte tenu de sa position en bord de rivière et de désordres observables sur des bâtiments proches
du site, il sera conduit en phase ESQ une étude de sol préliminaire de type G11.

7. Parti architectural et paysager

a. Configuration générale du projet


La configuration générale du projet est laissé libre. Toutefois, il devra réinterpréter les identités
architecturales locales sans singer l’ancien.
Les angles rentrants, étanchéités et extrémités complexes pourront faire l’objet d’un avis sous réserve
d’informations techniques supplémentaires (carnet de détails) de la part du maître d’ouvrage ou de
ses représentants.

b. Ouvertures
Les orientations des séjours seront majoritairement Sud.
Le projet proposera au minimum 17 % de surface vitrée par rapport à la surface habitable.

c. Trame verte
La continuité de la haie de rive sera assurée.

8. Voiries

a. Voirie lourde
Voirie lourde et parkings seront circonscrits en limite de parcelle et dans la bande règlementaire
inconstructible de 5m en bordure d’espace public.

b. Cheminements piétons
Un cheminement piéton sera aménagé sur la rive de berge inconstructible désignée AUj. Limitée par
une borne automatiques, il permettra :
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9
CONSTRUCTION NEUVE DE 4 LOGEMENTS BBC

ƒ le cheminement public vers le futur parc urbain.


ƒ l’accès des logements aux véhicules de sécurité.
ƒ l’accès des locataires aux logements pour les déménagements
ƒ la circulation en fauteuil roulant.

9. Orientations techniques

a. Gros-œuvre
Le territoire communal de Rémilly compte un grand nombre de bâtiments à pans de bois, remplissage
brique sur socle calcaire. Il serait souhaitable que les futurs logements s’inspirent de ces modes
constructifs. La présence du bois en structure est en particulier une demande forte.

b. Isolation
Les produits contenant des fibres bio-persisantes devront faire l’objet d’une variante sur des produits
de la filière bio-sourcée, sauf en cas d’isolation polystyrène extérieure s’il est prouvé qu’aucune autre
solution technique ne permet d’atteindre le niveau de performance thermique exigé.
Les produits issus de la filière bio-sourcée devront bénéficier d’un avis technique.

c. Colles et peintures
Les produits comportant des métaux lourds, des produits toxiques, et au-delà de 5% de solvant
organique sont à proscrire.

10. Economie d’exploitation

a. Maîtrise de la demande d’électricité


Les halls d’entrée ou les espaces ouverts sur l’extérieur seront dotés de systèmes non permanents, à
détection ou temporisés.
Les espaces de cheminement éclairés seront asservis à un système photosensible ou à une
programmation. Ils utiliseront des lampes fluocompactes ou équivalentes en rendement.

b. Consommation en eau
La récupération des eaux de toiture n’est pas exigée, mais pourra être proposée.
Dans les logements :
ƒ La distance entre production d’eau chaude et point de puisage devra être inférieure à 6m.
ƒ Les mitigeurs seront dotés de dispositifs limiteurs de débit.
ƒ Les douchettes assureront un débit inférieur à 8l/mn
ƒ Les réservoirs WC totaliseront 7l maxi et seront à double commande

c. Gestion des énergies


Les solutions de chauffage proposées devront assurer un bon équilibre entre une réduction de la
facture énergétique pour le locataire et une limitation des coûts d’entretien des appareils.

Chauffage
Le raccordement au réseau de distribution gaz communal est à priori privilégié.
Le projet pourra être équipé :équipé :
ƒ d’une chaudière collective à condensation.
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CAHIER DES CHARGES D’OPERATION

ƒ de systèmes individuels solaires combinés.


ƒ D’une PAC gaz, combinée ou non, d’un COP minimal de 1,5.
Les émetteurs seront à basse température (radiateurs ou plancher chauffant).

Eau chaude
Qu’il soit en système autonome ou en système combiné, le recourt au solaire thermique est
encouragé. Dans ce cas, les capteurs seront orientés au Sud, plus ou moins 45°.
Le système devra couvrir au minimum 60% des besoins en ECS.

Ventilation
Le recourt à une VMC double-Flux est privilégié. Le rendement minimum de l’installation sera de 80%
pour l’échangeur

d. Accès au numérique
Le projet proposera 2 prises RJ45 pour chaque chambre et pour le séjour (1 téléphone et 1 internet),
de catégorie adaptée aux débits accessibles sur la commune.

11. Sensibilisation des occupants


Dans le but de sensibiliser les futurs occupants, la maîtrise d’œuvre réalisera, sur support numérique,
le « mode d’emploi » des logements. Il s’agira notamment de décrire :
ƒ Le fonctionnement des espaces extérieurs (gestion des déchets, espaces communs...)
ƒ Les spécificités environnementales et techniques des bâtiments expliquées
« pédagogiquement ».
ƒ Le fonctionnement des appareils de la régulation de chauffage (cas d’un chauffage collectif)
ou des appareils (cas d’un chauffage individuel).
ƒ Les bonnes pratiques en matière de ventilation naturelle.
ƒ Le type d’équipements requis en matière d’économie d’eau (chasse d’eau, douchettes, ect...)
ƒ Les niveau de performance requis pour les appareils électriques ( puissance et
consommation).

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