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 maio 02, 2015  Finanças (Http://Rexperts.Com.Br/Category/Financas/)  ()Guilherme (Http://Rexperts.Com.Br/Author/Guilapo/)

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 Cap Rate (a Taxa dos Imóveis)


 

Cap Rate (“capitalization rate” ou “taxa de capitalização”). Duas palavrinhas em inglês utilizadas freneticamente no dia a
dia de pro ssionais do mercado de Real Estate (http://rexperts.com.br/o-que-e-real-estate/) e importantíssimas para
quem quer investir em busca de renda imobiliária. E se você não sabe o que querem dizer, nesse artigo rápido iremos
lhe explicar.

O Cap Rate é uma espécie de rendimento sobre o capital investido e por isso sua análise é fundamental quando se trata
de investimentos voltados para renda. Esse rendimento, que vem de imóveis, nada mais é que o aluguel que o inquilino
irá pagar por utilizar o imóvel, previsto no contrato de locação (http://rexperts.com.br/contratos-de-locacao/).

Esse rendimento como qualquer outro deve ser expresso em uma taxa anual ou mensal em porcentagem, até mesmo
para que possa ser comparada a outros possíveis investimentos como aplicações na poupança, compra de CDBs,
negociação de ações ou compra de títulos públicos (Tesouro Direto).

O Cap Rate é uma razão (ratio em inglês), e para calculá-la, são necessários apenas 2 fatores: O aluguel gerado por um
determinado imóvel e o seu Valor de Mercado. Sendo assim o Cap Rate pode ser calculado com a fórmula abaixo:

Vamos ilustrar através do seguinte exemplo:

“Um investidor quer aplicar seu capital em um investimento que lhe dê um rendimento mensal e acredita que comprar
uma loja no centro de sua cidade e alugá-la é uma boa forma de fazer isso.

Ele pesquisa e veri ca que existe um espaço de 150m² muito bacana que seria facilmente locado para um pequeno
negócio como uma farmácia ou uma padaria por exemplo.

O atual dono do imóvel está disposto a vender o imóvel por R$ 300 mil e esse preço é condizente com outros
praticados na região.

O investidor pesquisa com corretores e empresas de administração de imóveis e veri ca que nesta região o valor do
aluguel está por volta de R$ 2,7 mil/mês para um espaço similar ao que ele está avaliando comprar (R$ 2,7 mil divido
por 150m² = R$ 18/m²/mês).”

Dessa forma ele precisa calcular a taxa de rendimento ou Cap Rate daquela potencial transação imobiliária para avaliar
se este é um bom investimento ou não.

Neste exemplo o Cap Rate é 10,8% ao ano. Mas isso é bom ou ruim?

Como o aluguel de um imóvel é reajustado anualmente por in ação (http://rexperts.com.br/reajuste-de-aluguel/),

pode-se dizer que este é um rendimento “real” (http://rexperts.com.br/taxa-nominal-ou-real/), ou seja, acima da
in ação. Este investimento renderia, portanto, 10,8% + in ação. Leia mais sobre Reajuste de Aluguel clicando aqui
(http://rexperts.com.br/reajuste-de-aluguel/) e sobre Taxa Nominal vs Real clicando aqui (http://rexperts.com.br/taxa-nominal-
ou-real/).

TRADE-OFFS

Para poder a rmar se esse é um bom investimento ou não, nosso investidor precisa comparar o seu risco-retorno a
outros existentes no mercado (análise de Trade-Offs). Citaremos alguns dos produtos mais conhecidos:


O investimento imobiliário em questão teria a renda (calculada através do Cap Rate) de in ação + 10,8% a.a., o que
equivale a uma taxa nominal de 16,8% a.a (se somada in ação de 6% para ns ilustrativos – leia mais em nosso artigo
sobre Taxa Nominal vs Taxa Real (http://rexperts.com.br/taxa-nominal-ou-real/)). Neste investimento também incide
imposto de renda sobre o rendimento.

RISCOS E MITIGANTES

Esta taxa é maior que as descritas acima porém pode-se se esperar que assim seja devido ao maior risco desse tipo de
investimento.

Vamos aqui elencar alguns deles:

Risco de vacância: Pode ser que não hajam locatários interessados em alugar aquele espaço e assim o imóvel
caria vazio não gerando nenhuma renda. Esse risco pode ser mitigado se a localização for boa, com muita
circulação de pessoas, etc;
Riscos de regularização: Caso o imóvel não esteja em situação regular junto a orgãos públicos como prefeitura,
bombeiros, meio ambiente, pode ser que locatários não consigam licença de funcionamento e não queiram
alugar o imóvel. Esse risco pode ser mitigado fazendo a diligência prévia de toda a documentação necessária
para o imóvel;
Risco de Inadimplência: É possível que o inquilino com o qual o investidor assinou um contrato de locação não
pague o aluguel conforme combinado, seja por di culdades nanceiras ou por desonestidade. Nesse caso, seria
necessária uma ação de despejo que pode demorar meses ou anos e ainda ações na justiça para tentar receber o
valor devido. Esse risco pode ser mitigado fazendo análise prévia do inquilino, avaliando se o seu negócio é bom,
conversando com antigos locadores dele e até mesmo veri cando a cha desse inquilino no SPC/Serasa.

Com esses riscos em mente e sabendo como mitigá-los,  o investidor poderá decidir se o rendimento esperado de
in ação + 10,8% é bom o su ciente.

Lembre-se: O Cap Rate é uma ótima forma para mensurar investimentos imobiliários voltados para renda. É uma conta
fácil que pode até ser feita de cabeça. Sempre utilize esse cálculo.

YIELD ON COST

O Yield on Cost nada mais é que a mesma taxa calculada pelo Cap Rate, porém para imóveis que ainda não foram
construídos. Nesse caso, seria necessário substituir o divisor (Valor de Mercado do Imóvel) por todo o capital que seria
investido para adquirir o terreno, fazer o projeto, obter as aprovações necessárias e construir o imóvel – Custo de
Desenvolvimento.

A taxa resultante deve ser utilizada para comparar o risco-retorno com outros investimentos da mesma maneira
descrita acima (Trade-Offs). Lembre apenas que nesse caso há um grande risco que não mencionamos antes: o Risco de
Desenvolvimento, que inclui o risco de aprovações, o risco de construção, o risco do preço de obra entre outros.

DIFERENÇA DE FORMA DE CÁLCULO DO CAP RATE ENTRE PAÍSES

No Brasil o Cap Rate é calculado com o valor bruto do aluguel de mercado. Em investimentos imobiliários em outros

países como os EUA (http://rexperts.com.br/como-investir-em-imoveis-nos-eua/) este pode ser calculado com o valor
do aluguel de mercado, líquido de custos, despesas e impostos decorrentes do imóvel, também chamado no Brasil de
“Cap Rate NOI”. O NOI é o Net Operating Income, uma métrica fundamental para investidores imobiliários. Nossa visão
no RExperts (http://rexperts.com.br/quem-somos/) é que sempre devemos calcular esse tipo de Cap Rate, líquido de
despesas para ter uma melhor ideia da real rentabilidade de uma propriedade. Fique atento a este ponto caso converse
sobre o assunto com investidores estrangeiros.

OUTRAS MÉTRICAS IMPORTANTES

Além do Cap Rate é sempre importante utilizar outras métricas para avaliar investimentos imobiliários como por
exemplo:
Taxa Interna de Retorno (TIR) – leia mais aqui (http://rexperts.com.br/tir-taxa-interna-de-retorno/);
Múltiplo sobre o Investimento (MOI – Multiple of Investment em inglês) – leia mais aqui
(http://rexperts.com.br/multiplo-do-investimento-moi/);
Análise de Fluxo de Caixa – leia mais aqui (http://rexperts.com.br/ uxo-de-caixa/);
Payback – leia mais aqui (http://rexperts.com.br/conceitos-basicos-de- nancas/).

Leia mais sobre essas e outras métricas em nosso artigo sobre Conceitos de Finanças clicando aqui
(http://rexperts.com.br/conceitos-basicos-de- nancas/).

PLANILHA EXCEL – CAP RATE

Utilize a nossa planilha (http://rexperts.com.br/wp-content/uploads/2015/05/RExperts-Cap-Rate.xlsx) para auxiliá-lo

no cálculo do Cap Rate.

RExperts – Cap Rate (http://rexperts.com.br/wp-content/uploads/2015/05/RExperts-Cap-Rate.xlsx)

(http://rexperts.com.br/wp-content/uploads/2015/05/RExperts-Cap-Rate.xlsx)

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