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Düsseldorf Düsseldorf Interview

René P. Schappner Bürovermietungs- mit zwei Experten:


Jones Lang LaSalle markt weiterhin Immobilienaktien
Hotels auf Erfolgskurs unter Druck

Persönliche Ausgabe für Ralf Haase


zum 58. PropertyLunch® Düsseldorf am 22. Juli 2008

Hotelinvestmentmarkt
Deutschland 2007 und Outlook 2008
– Hotelmarkt Düsseldorf 2007
In dieser Ausgabe:
Aktuelle Nachrichten aus der Neue Version der Vorschau auf die Themen der
Immobilienwirtschaft der Region PropertyKöpfe® PropertyLunch®-Veranstaltungen
Düsseldorf 2, 4 ist freigeschaltet 4 im August 2008 11

Berlin: Das DomAquarèe – Interview: Redaktioneller


Ein Quartier mit Highlight 2 Immobilienaktien unter Druck 6 Inhalt
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Der Referent
René-P. Schappner ist seit 2001 Mitglied des Investmentteams bei Johns Lang LaSalle Hotels in
München, leitet dieses seit 2007 als Senior Vice President und betreut Transaktionen in
Deutschland, Spanien, Österreich und der Schweiz. Nach seinem Abschluss an der Ecole hôte-
lière de Lausanne war er in 4- und 5-Sterne Hotels und im Anschluss als Teamleiter bei GE Capi-
tal IT Solutions tätig.
Jones Lang LaSalle Hotels ist das weltweit führende Beratungsunternehmen im Bereich Hote-
René P. limmobilien mit Niederlassungen in München und Frankfurt. Das Dienstleistungsspektrum
Schappner
umfasst alle Aspekte rund um die Hotelimmobilie von der Akquisition über die Finanzierung und
Asset Management bis hin zur Bewertung und den Verkauf.

Nokia Siemens Networks mietet 17.000 m² in Düsseldorf


Die Nokia Siemens Networks GmbH & Co. KG (NSN) mietet 17.000 m² Bürofläche und 332 Parkplätze im
Businesspark am Düsseldorfer Flughafen in der Heltorfer Straße 20–22 mit einem langfristigen Mietvertrag.
„Dieser Mietvertrag gehört zu den größten, die in diesem Jahr in Düsseldorf abgeschlossen wurden“, sagt
David Räther, Verantwortlicher Asset Manager der Valad Property Group für das Rhein-Ruhr Gebiet. Der
Businesspark am Düsseldorfer Flughafen ist Bestandteil des „German Aktiv Property Fund“, der Ende ver-
gangenen Jahres mit einem Bestandsvolumen von rund 800 Millionen Euro aufgelegt wurde.
Das Investmenthaus Tishman Speyer hat im Rahmen eines Share Deals das Bürogebäude in der Hans-Böck-
ler-Straße 36 in Düsseldorf verkauft. Käufer der Immobilie ist der paneuropäische Immobilienfonds VastNed
Offices/Industrial. Der Kaufpreis belief sich auf ca. 30 Mio. Euro. Damit besitzt VastNed seine dritte Immobi-
lie in Düsseldorf und seine fünfte in Deutschland. Tishman Speyer wurde bei dem Verkauf
exklusiv von der Colliers Trombello Kölbel Immobilienconsulting GmbH beraten.

First Industrial Realty Trust kommt in Deutschland auf den Markt


First Industrial Realty Trust, Inc. gab heute die Eröffnung einer neuen Niederlassung in Düsseldorf (Deutsch-
land) bekannt. Oliver Drecker wurde als Geschäftsführer Deutschland eingestellt und wird die Entwicklung der
neuen Geschäftstätigkeit von First Industrial leiten und durch Übernahmen, Erschliessungen, Sanierungen, Ver-
mietung und Verwaltung von Industrie- und Gewerbe-Immobilien Kunden Logistiklösungen in
Deutschland anbieten. Drecker berichtet an den Geschäftsführer für Europa Jan Scheers.

Berlin: Das DomAquarèe – Ein Quartier mit Highlight


Seit nunmehr 4 Jahren hat sich das DomAquarèe zu den modernen Immobilien der Gegenwart gesellt und
muss im Alltag den Anforderungen an Nutzungsqualität für die Mieter und Rentabilität für die Eigentümer
gerecht werden. Die termingerechte Fertigstellung, Einhaltung der Kosten und Gewährleistung der Qualität
waren im Zuge der Realisierung die Ziele des Investors Union Real Estate (damals DIFA), der
diese Verantwortung der Projektsteuerungsleistung der kappes ipg mit anvertraut hat.
Heute beweisen knapp eine ½ Millionen Besucher des Aquadoms Jahr für Jahr, dass es eine
visionäre Entscheidung des Bauherren war, ein Alleinstellungsmerkmal herzustellen, nämlich
das weltweit größte Zylinderaquarium, welches zudem mit einem Glasaufzug befahrbar ist,
um Frequenz und Aufmerksamkeit für eine Immobilie zu generieren.
Michael Was eine Herausforderung für die Projektbeteiligten beim Bauen war, ist seit Fertigstellung
Jessing
ein Signal an die Immobilienentwickler und -investoren auch mehr tun zu müssen als andere
um im Wettbewerb voranzukommen.
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Düsseldorfer Bürovermietungsmarkt weiterhin auf Erfolgskurs


Die Umsatzzahlen zur Jahresmitte sprechen auf den ersten Blick für sich: mit ca. 215.000 m² und über 220
Deals ist nicht nur das Fünf und Zehnjahresdurchschnittsvolumen der jeweils ersten sechs Monate deutlich
überschritten (52 % bzw. 38 %), sondern auch noch einmal der Vergleichszeitraum des Vorjahres.
Und das war immerhin am Schluss ein historisches Rekordjahr. „Allerdings darf nicht überse-
hen werden, dass in den Monaten April bis Ende Juni 38 % weniger Flächen vermietet wur-
den, das 1. Quartal also den Löwenanteil zu dem herausragenden Ergebnis beigetragen hat
und zwar mit vielen Abschlüssen, die von Ende 2007 ins neue Jahr gerutscht sind“, so Mar-
cel Abel, Leiter des Jones Lang LaSalle Büros in Düsseldorf. Große Deals ab 3.000 gab es im
2. Quartal deutlich weniger (drei gegenüber 7 zwischen Januar und Ende März), wobei der
Marcel Abel größte Abschluss (18.000 m²) eine Eigennutzung der Ergo Versicherungsgruppe war. „Es ist
noch nicht so recht klar, wohin die Reise letztlich gehen wird. Es gibt einfach derzeit viele Unwägbarkeiten,
die Entscheidungen schnell mal verzögern. Im 3. Quartal könnte es durchaus sein, dass allein mit vier gro-
ßen Deals ca. 57.000 m² realisiert werden. Das wäre natürlich eine hervorragende Basis, die, flankiert von
anhaltenden Aktivitäten im mittleren und kleineren Anmietungssegment, zu einem Umsatzvolumen am Jah-
resende von 380.000–400.000 m² führen könnte. Das wäre dann wieder ein überdurchschnittlich gutes
Jahr“.
Trotz zunehmender Fertigstellungen (im 2. Quartal waren es mit fast 56.000 m² doppelt so viel im ersten),
liegt die Leerstandsquote auf den Niveau des Vorquartals, seit Mitte 2006 ist sie von 12,7 auf 10,6 % zurück
gegangen. Tendenz auch in der zweiten Jahreshälfte: stabil. Bislang nicht von Leerständen betroffen ist die
Airport City. „Dieser Retortenstandort ist wesentlich besser und schneller angenommen worden, als erwar-
tet. Die spekulativ gebauten Objekte sind voll vermietet und für die geplanten Bürogebäude laufen Erfolg
versprechende Gespräche. Da stimmt vor allem das Preis-Leistungsverhältnis (ab 14,50 Euro für eine sehr
gute Qualität) und eine hervorragende Anbindung ist auch gegeben. Was noch fehlt für die dort Arbeiten-
den sind Angebote des täglichen Bedarfs“.
Die Spitzenmiete auf dem Düsseldorfer Büromarkt lag Ende Juni in der Innenstadt bei 22,50 Euro/m²/Monat
(in Einzelfällen, allerdings nicht Markt charakterisierend, auch darüber). Damit zeigt sie ein Wachstum in den
vergangenen zwei Jahren von rund 10%. Bis Ende des Jahres ist ein weiterer Anstieg auf
23,00 Euro zu erwarten.

Die neue Version der PropertyKöpfe® ist freigeschaltet


Die Führungskräfte der Immobilienwirtschaft können seit Montag eine neue Version der Branchen-
kontaktplattform PropertyKöpfe® (www.propertykoepfe.de) nutzen: Am 14. Juli 2008 eröffneten sich
die virtuellen Pforten zu einer völlig neuen Form der Kontaktaufnahme und -pfle-
ge in unserer Branche, die unser Veranstaltungsformat PropertyLunch® um eine
Onlineplattform ergänzt.
Besonderen Wert legten unsere Entwickler auf sehr bedienerfreundliche Benut-
zerführung: Die Bedienung des bereits zum Start deutsch- und englischsprachigen
Systems erfolgt mit großen und einprägsamen Buttons, so dass auch die mit dem
Internet eher weniger vertrauten Branchenkollegen sofort effizient mit dem
System arbeiten können.
Einen weiteren Entwicklungsschwerpunkt, der Ihnen demnächst zur Verfügung
seht, stellt die Einbindung mobiler Endgeräte dar: Das System wird sowohl mit
BlackBerry als auch mit Windows Mobile- und iPhone-Smartphones kompatibel
sein.
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Weiterhin unter Druck: Immobilienaktien


In den letzten Jahren waren Immobilienaktien trotz rasanter Berg- und Talfahrten der Kurse, eine will-
kommene Anlageoption in der Immobilienwirtschaft. Nach dem rasanten Einbruch vieler Immobilienak-
tien zu Beginn des Jahres, gerieten die meisten Immobilienaktien aber zunehmend unter Druck und
befinden sich bis dato auf stetigem Abwärtskurs. Weltweit fielen Immo-Aktien und selbst einige Garan-
ten, auf dem österreichischen Markt, die ihre Werte in den Jahren zuvor teilweise verdreifachen konn-
ten, blieben nicht von der Krise verschont.
Laut Analysten ist die Spitze des Eisberges zwar erreicht und der Silberstreifen am Horizont in Sicht, doch
die Entwicklung der Aktien – Kurseinbrüche bis zu 40% – zeigt, dass sich der Markt noch nicht beru-
higt hat und die Anleger weiterhin skeptisch sind.
Deutsche Aktien – ein Drahtseil-Akt?
Vivacon, intermediär im deutschen Wohnimmobilienmarkt, sah sich mit einer rasanten Talfahrt seiner
Aktien konfrontiert. Notierte die Aktie im ersten Quartal 2006 noch mit bis zu 48 Euro, wird sie heute
mit knapp acht Euro gehandelt. Die Aktien der IVG, Deutschlands größter Gewerbeimmobilienkonzern,
brachen von 37 auf knapp unter 15 Euro ein. Nicht besser erging es der Colonia Real Estate, deren
Aktien seit dem letzten Jahr um ein Viertel, auf unter zehn Euro sanken. Ebenso stetig fällt auch die
Aktie der Deutschen Wohnen AG, die seit 2007 kein Ende der Talfahrt ihrer Immobilienaktien erkennen
kann.
Doch es gibt auch Unternehmen, deren Immobilienaktien stabil blieben oder sogar zu den Gewinnern
zählen. Die Aktie der Deutschen Euroshop konnte im Vergleich zu 2007 deutlich zulegen. Die Dic Asset
AG verdoppelte nach ihren Einbrüchen im vergangenen Jahr ihren Gewinn und die Gagfah, spezialisiert
auf den Kauf und Erhalt von Wohnimmobilien in den Großstädten Deutschlands, gelang eine Stabilisie-
rung des Kurses seit dem ersten Quartal 2008. Ob diese Stabilisierung das erste Anzeichen ist, wie Ana-
lysten äußern, dass die meisten Immobilienaktien die Talsohle durchschritten haben und der Auf-
schwung gemäß zyklischen Marktentwicklungen, den rasanten Einbrüchen auf den Fuß folgen wird,
bleibt derzeit mit Blick auf die Entwicklung in der letzten Woche, in der erneut etliche Werte unter enor-
men Druck gerieten, ungewiss.
Einstiegschance bei Immobilienaktien?
Analysten gehen von zwei Tendenzen aus:
Die Kursabschläge sind generell nicht gerechtfertigt und zu hoch und
„Im Laufe des Jahres dürfte es zu einer deutlichen Erholung kommen, falls das Vertrauen an den Kapi-
talmarkt zurückkehrt“, wie Burkhard Sawazki von der Commerzbank am 19.06 2008 von der ARD zitiert
wurde.
Hoffnung verbreiten in diesem Zusammenhang der NAV (Net Asset Value) und die zurzeit – mit der euro-
päischen Konkurrenz verglichen – mehr als günstigen Immobilienwerte in Deutschland.
Notierten die Kurse von Immobilienaktien 2007 noch bis zu 30 % über dem NAV, so haben sie sich mitt-
lerweile bei einem Wert eingependelt, der unter dem Nettovermögenswert liegt. Des Weiteren sind Neu-
bauten zurzeit doppelt so teuer, als so manche Bestandsimmobilie, die in Deutschland zu erwerben ist.
Es ist nicht schwer zu erraten, dass diese beiden Punkte, die Weichen für Übernahmen deutscher Immo-
bilien, günstig stellen.
Die britischen Tochtergesellschaften Grainger FRM GmbH und die Grainger FRM (No. 1) GmbH & Co.KG,
unterzeichneten Ende Januar 2008 einen Kaufvertrag für 54,38 % Anteile der Franconofurt AG. 23 Mio.
Euro flossen so der Franconofurt zu, durch die wiederum der traditionelle Geschäftsbereich gestärkt wer-
den konnte. Eine günstige Chance für eine Übernahme, die prompt ergriffen wurde. Der große Übernah-
me Run blieb in Deutschland bislang dennoch aus. Auch die Colonia Real Estate kündigte Anfang des
Jahres eine Übernahme der Deutschen Wohnen an, von der sie aber wieder Abstand nahm.
Sehen Skeptiker vielleicht doch noch nicht den Silberstreifen am Horizont? Und wird vielmehr davon aus-
gegangen, dass kein zyklisch bedingter Aufschwung erfolgen wird und die Immobilienaktien wieder in
ruhigere Gewässer gelangen, eh die Hypothekenkrise ausgestanden ist?
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Drei Fragen – Zwei Meinungen:


Claus-Matthias Böge, CEO / Deutsche EuroShop AG und Michael Jung, Sprecher des Vorstandes der Viva-
con AG antworten:
PROPERTY MAGAZINE: Wie stark hat die weltweite Finanzmarktkrise heimische Immobilienaktien tatsäch-
lich getroffen?
Claus-Matthias Böge: Die Kurse der deutschen Immobilienaktien sind im Zuge der Finanzkri-
se bis auf wenige Ausnahmen erheblich unter Druck geraten. Beim eigentlichen Immobilien-
geschäft hat die Krise bisher vor allem bei den transaktionsgetriebenen Immobiliengesell-
schaften Spuren hinterlassen, weil die Transaktionsvolumina deutlich zurückgegangen sind.
Daneben sind Gesellschaften mit hohen Fremdfinanzierungsanteilen und kurzfristigen Zins-
vereinbarungen von der Finanzkrise betroffen, nachdem die Kapitalmarktzinsen und zusätz-
Claus- lich die Margenanforderungen der Banken spürbar angezogen sind. Erfreulicherweise kann
Matthias Böge
die Deutsche EuroShop als Bestandshalter mit einer konservativen Finanzierungsstruktur und
langfristigen Zinsvereinbarungen im Immobiliengeschäft bisher keine wesentlichen negativen Folgen der
Finanzkrise feststellen.
Michael Jung: Auf der operativen Seite sehen wir einen gewissen Grad an Attentismus,
obwohl der deutsche Markt per se von der US-Finanzmarktkrise ja gar nicht direkt betroffen
ist und die positiven Faktoren nach wie vor Bestand haben. Trotz eines neuen Rekordergeb-
nisses und einer Dividendenerhöhung hat die Finanzmarktkrise natürlich auch dem Markt-
wert unseres Unternehmens schwer zugesetzt.
PROPERTY MAGAZINE: NAV? Chance oder Stolperstein bei der Bewertung von Immobilien-
Michael Jung beständen?
Michael Jung: Aufgrund des bestandsunabhängigen Geschäftsmodells hat der NAV für die Vivacon AG
keine Aussagekraft. Alle erworbenen Immobilienportfolios werden in unserer Bilanz aber auch nur mit den
Anschaffungs- und Herstellungskosten bewertet, so dass sich jeder nvestor ein transparentes Bild über die
Bestände machen kann. Wir steuern unsere Gesellschaft nach der Richtgröße Return on Equity und haben
im Schnitt der letzten Jahre dabei deutlich über 30% erreicht.
Claus-Matthias Böge: Weder noch, weil der NAV eine Residualgröße ist. Bei den Gesellschaften, deren
Bestände nicht zu aggressiv bewertet wurden, sind auch jetzt keine wesentlichen negativen Einflüsse auf
den NAV zu erwarten.
PROPERTY MAGAZINE: Wohin wird sich die Marktkapitalisierung von deutschen Immobilienaktien bis Ende
des Jahres 2008 hin entwickeln?
Claus-Matthias Böge: Dies kann wohl nur ein Genie vorhersehen. Aber im Ernst: Ich gehe davon aus, dass
bis zum Jahresende die Marktkapitalisierung wieder deutlich steigen wird, weil bei zu vielen Gesellschaften
panikartig Aktien auf den Markt geworfen wurden oder spekulativ Leerverkäufe stattgefunden haben und
damit die Kurse auf ein sehr niedriges Niveau gedrückt worden sind.
Michael Jung: Wenn die durch die Finanzmarktkrise ausgelöste allgemeine Unsicherheit an den Kapital-
märkten zurückgeht und sich der Kapitalmarkt wieder an dem operativen Datenkranz der Unternehmen
ausrichtet, wird sich unserer Meinung nach diese Entwicklung in entsprechenden Aktienkursentwicklungen
widerspiegeln. Etliche Werte sehen heute zumindest hinsichtlich KGV, Dividendenrendite und dem Verhält-
nis von Markt- zu Buchwert extrem günstig aus. Eine konkrete Prognose über die Marktkapitalisierung von
deutschen Immobilienaktien bis zum Jahresende sollte jedoch den Analysten überlassen
werden.

Impressum
Herausgeber: BAUBILD Immobilienmarketing AG, Europa-Center, 10789 Berlin
Telefon: +49 (30) 254 93 250, Telefax: +49 (30) 254 93 251, eMail info@baubild.ag
Nachrichtenredaktion: Verlag property magazine Gerd Breil & Michaela Schroer GbR,
Claudiusweg 1, 59519 Möhnesee
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Übersicht über alle PropertyLunch®-Veranstaltungen


im August 2008
12. August 2008, Hamburg, Kempinski Hotel Atlantic
55. PropertyLunch® Hamburg
Kay Hofmann, Vice President, First Capital Partners Beratungsgesellschaft mbH
Die Subprime-Krise als Auslöser der Kredit-Krise

13. August 2008, Leipzig, Hotel Fürstenhof


9. PropertyLunch® Leipzig
Matthias Niemeyer MRICS, Geschäftsführer der STIWA Hotel Valuation & Con-
sulting GmbH Chartered Surveyors
Die Aldisierung der deutschen Hotellerie

19. August 2008, München, Hotel Mandarin Oriental


60. PropertyLunch® München
Achim Georg, Institut für immobilienwirtschaftliche und urbane Beratung -
Georg & Ottenströer Immobilien Consulting
Scoring- und Flächenmodelle zur Bewertung von Fachmärkten und Fachmarktstandorten

20. August 2008, Frankfurt, Hotel Steigenberger Frankfurter Hof


62. PropertyLunch® Frankfurt
Jan Sander MRICS, Manager Property Consulting, REAG GmbH Real Estate
Advisory Group Germany
Technische und Umwelttechnische Due Dilligence, Inhalte, Problemfelder und Kostenauswir-
kungen für die Immobilie

21. August 2008, Stuttgart, Hotel Am Schloßgarten


62. PropertyLunch® Stuttgart
Matthias Niemeyer MRICS, Geschäftsführer der STIWA Hotel Valuation & Con-
sulting GmbH Chartered Surveyors
Die Aldisierung der deutschen Hotellerie

26. August 2008, Düsseldorf, Steigenberger Parkhotel


59. PropertyLunch® Düsseldorf
Dr. jur. Anton Ostler, Steuerberater und Wirtschaftsprüfer,
SIBETH Partnerschaft Rechtsanwälte
Das Auseinanderfallen von Kredit und Kreditsicherheit - ändert sich die Finanzierungslandschaft
durch das Risikobegrenzungsgesetz nachhaltig?

27. August 2008, Berlin, Hotel de Rome


79. PropertyLunch® Berlin
Francesco Fedele, Vorstandsvorsitzender BF.direkt AG
Erfolgsfaktoren bei der Finanzierung von Wohnimmobilienportfolios aus Sicht eines interna-
tionalen Hypothekenbrokers