SADRŽAJ

1. UVOD..................................................................................................................
..3
2. MEĐUNARODNI DOKUMENTI O PLANIRANJU I UREĐENJU
LJUDSKIH NASELJA........................................................................................4
3. SISTEM PROSTORNOG I URBANISTIČKOG PLANIRANJA U
REPUBLICI SRBIJI............................................................................................5
4. GENERALNO URBANISTIČKO
PLANIRANJE..........................................11
5. DETALJNO URBANISTIČKO
PLANIRANJE..............................................18
6. ZAKLJUČAK.....................................................................................................
.24
1. UVOD

Prostorno planiranje predstavlja delatnost planiranja s ciljem prostornog

usklađivanja svih aktivnosti i procesa, kao i održavanje i razvijanje povoljnih uslova
za život i rad ljudi na određenoj teritoriji, da bi se na toj teritoriji ostvario optimalan
razmeštaj stanovništva i privrednih delatnosti, te da bi se osiguralo svrsishodno
iskorišćenje zemljišta uz zaštitu okoline i očuvanje estetskih i kulturnih vrednosti
prostora. Drugim rečima, možemo reći da prostorno planiranje rešava optimalan
raspored ljudi, dobara i delatnosti na teritoriji radi njegove optimalne upotrebe. O
tome kako rasporediti sadržaje prostora, usmeriti činioce i kako najbolje koristiti,
odnosno, čuvati prostor-teritoriju, odgovore daje teorija prostornog planiranja, koja se
produžuje u praksu izrade i provođenja planova.

Kada govorimo o urbanističkom planiranju možemo reći da ono predstavlja

skup delatnosti koje se zajednički bave fizičkim planiranjem naselja, u prvom redu
gradova, proučavanjem njihove strukture i njihovog razvitka. Za razliku od
urbanističkog planiranja, urbanizam proučava razvitak gradova, njihovu fizičku i
socijalnu strukturu; u užem smislu možemo reći da je to delatnost izrade urbanističkih
planova. Na obe teorije imaju uticaj druge nauke i zakoni, koje se kreću u određenim
društvenim okvirima, ali i društveni interesi, izraženi kroz političku volju
zakonodavnih institucija društva.

Prostorno planiranje se bavi uređenjem određenog prostora koji nastanjuje

ljudsko društvo uzimajući u obzir sve specifičnosti postojećih i potencijalnih uslova
kao što su:
- fizički
- biološki
- demografski
- ekonomski
- sociološki
- politički
- ekološki, itd.

Planove prostornog uređenja, prema trajanju planskih projekcija, može se svrstati u

dve grupe i to:
- dugoročne i
- kratkoročne.

Prostorno uređenje smatramo permanentnom delatnošću. Dugoročnost je temeljna

karakteristika svih planova prostornog uređenja. Razlozi zbog kojih se javlja potreba
za prostornim planiranjem mogu biti različiti, pre svega to može biti brzina razvoja
gradova i pretvaranje seoskih u gradska područja, pojava novih oblika iskorišćenja
prostora vangradskih područja, sve izraženiji razvoj sekundarne urbanizacija,

2
intenzivnije iskorišćenje nalazišta rude, pojava intenzivnih migracija i procesa
napuštanja poljoprivrede i sl. Potencijal skoro svakog prostora, pa tako i prostora za
koji se izrađuje prostorni plan za njegov ukupni privredni, društveni i kulturni razvoj,
zavisi i ogleda se u nekoliko povoljnih, odnosno nepovoljnih činilaca, prvenstveno
onih koji se odnose na:
- prostor i okolinu
- stanovništvo
- povezanost
- postojeće privredne subjekte
- postojeću infrastruktura
- organizacija prostora
- geopolitički položaj
- posebne vrednosti prostora
- zaštićena područja prirode

Prostor i okolina predstavljaju temeljno i iskonsko dobro i ograničen prirodni izvor.

Iskorišćenje ukupnog prostora pre svega vidljivo je u:
- urbanizaciji prostora
- izgradnji velikih infrastrukturnih objekata
- opštoj industrijalizaciji prostora
- razvoju turističke izgradnje
- načinu poljoprivredne proizvodnje

Ekološka svest o čuvanju ukupnog prostora rezultat je činjenice da čak i prostor koji
je korišćen, intenzivnošću, a sve više i bezobzirnošću u načinu tog korišćenja, sve više
zahteva zaštitu. Sve navedene pojave zahtevaju međusobnu usklađenost u stručnom i
zaštitu u pravnom smislu.

2. MEĐUNARODNI DOKUMENTI O PLANIRANJU I UREĐENJU

LJUDSKIH NASELJA

Osnivanjem Društva naroda 1919. godine dolazi do internacionalizacije

pitanja uređivanja i planiranja gradova i rešavanja pitanja obnove ratom ugorženih
naselja na tlu evropskog kontinenta. U cilju unapređenja uređenja prostora na
regionalnom, nacionalnom i međunarodnom nivou iste godine osniva se i
Međunarodna federacija za urbanizam, stanovanje i uređenje prostora, koja je tada
prdstavljala prvu nevladinu organizaciju ovakvog tipa i namene. Prvi internacionalni
dokument o planiranju, izgradnji i uređenju ljudskih naselja donet je 1933. godine pod
nazivom Atinska povelja. Suština reformi koji je zastupao ovaj dokument je u podeli
funkcija u prostoru grada za stanovanje, rad, rekreaciju i saobraćaj. Urbanim
planiranjem tražila su se rešenja za zdrav urbani prostor.

Nakon Drugog svetskog rata pitanja planiranja, uređenja i gradnje ljudskih

naselja postaje sastavni deo velikog broja dokumenata i institucija Ujedinjenih Nacija
u kontekstu opštih pitanja ekonomskog i socijalnog razvoja i zaštite čovekove sredine.
Neki od značajnijih internacionalnih dokumenata koji se neposredno odnose na
pitanje ljudskih naselja su:

3
▪ Deklaracija i preporuke Konferencije Ujedinjenih Nacija o ljudskim naseljima
(Habitat I) – 1976.
▪ Ekspertski izveštaj OECD-a o ulozi države u prostornom i urbanističkom
planiranju – 1980.
▪ Zelena knjiga o urbanoj sredini Komisije evropske zajednice – 1990.
▪ Evropska urbanistička povelja Saveta Evrope – 1992.
▪ Deklaracija UN o ljudskim naseljima, ciljevi, principi, obaveze i svetski plan
akcije (Habitat II) – 1996.

Države članice imaju obavezu da usklade svoje zakonodavstvo prema ovim

međunarodnim dokumentima, kako bi se u skladu sa ciljevima i principima od
zajedničkog interesa za međunarodnu zajednicu rešila najvažnija pitanja u domenu
planiranja.

Zelena knjiga o urbanoj sredini doneta 1990. godine analizira stanje i

budućnost urbane sredine u zemljama članicama Evropske Zajednice i preporučuje
stvaranje strategije donošenjem instrumenata i preduzimanjem odgovarajućih akcija
od strane Evropskog parlamenta, Saveta ministara, Ekonomskog i socijalnog komiteta
i zemalja članica. Osnovni principi u ovom domenu odnose se akcije stvaranja
koordinacije, odgovornosti, podnošljivosti, dok ključne nstrumente za sprovođenje
ovih akcija čine zakonodavstvo, istraživanja, obuke, finansijska podrška, ekonomske i
fiskalne mere i procena urbanog uticaja. Područja kojima su ove akcije namenjene
odnose se na urbano planiranje, javni prevoz, upravljanje vodom, gradsku industriju,
upravljanje energijom, inicijative u vezi sa informisanjem, društvene inicijative i dr.
Na osnovama nalaza i preporuka Zelene knjige 1992. godine nastala je Evropska
urbanistička povelja Evropskog Saveta.

Na Konferenciji UN o ljudskim naseljima 1996. godine usvojen je Program o

ljudskim naseljima (The Habitat Agenda). Program ima za cilj da ukaže na probleme
u svetu u oblasti razvoja ljudskih naselja, regionalne specifičnosti i probleme koji
proističu iz suprotnosti savremenog sveta. Programom se razrađuju pitanja
unapređenja održivog razvoja pre svega kroz adekvatnu zaštitu za sve, uvažavanje
principa i metoda za razvoj, razvoj institucija za izgradnju naselja i objekta,
međunarodnu saradnju i koordinaciju u izgradnji i primenu i razradu programa na
međunarodnom, nacionalnom i lokalnom nivou.

3. SISTEM PROSTORNOG I URBANISTIČKOG PLANIRANJA U

REPUBLICI SRBIJI

Izrada i donošenje prostorno-planskih dokumenata zasniva se na analizama i

ocenama stanja u prostoru, vrednovanja svih prirodnih resursa izraženim potrebama i
ciljevima izgradnje i uređivanja prostora i analizi mogućnosti razvoja i uslova
građenja. Prostorno-planska rešenja zasnivaju se na načelima održivog razvoja, a
imaju za cilj da povećaju efikasnost prostora, prirodnih i radom stvorenih resursa,
poboljšanje uslova socijalnog razvoja, kao i zaštitu životne sredine, prirodnih,
kulturnih i istorijskih vrednosti u datom prostoru.

4
Planiranje i korišćenje prostora Republike Srbije zasniva se na izradi i donošenju
prostorno-planskih i urbanističko-planskih dokumenata. Prema Zakonu prostorno-
planski dokumenti su:

1. Strategija razvoja Republike Srbije

2. Šeme prostornog razvoja
3. Prostorni plan područja posebne namene
4. Regionalni prostorni plan
5. Prostorni plan opštine

Strategija prostornog razvoja Republike Srbije definiše orjentaciju

Republike Srbije u oblasti planiranja i uređenja prostora. Strategijom se za delove
teritorije Republike Srbije definiše implementacija državne politike planiranja i
uređenja prostora u zavisnosti od regionalnih i lokalnih geografskih uslova i razvojnih
mogućnosti. Strategija sadrži ciljeve prostornog planiranja i razvoja Srbije, osnove za
usmeravanje i usklađivanje prostornog razvoja, organizaciju prostora, razvojne
prioritete i teritorijalne celine zajedničkih prostornih i razvojnih obeležja za koje će se
donositi prostorni planovi. Strategijom se posebno definišu pitanja, oblasti i modaliteti
transgranične i međunarodne saradnje u oblasti prostornog planiranja i razvoja.

Strategija sadrži naročito lokalizaciju javnih objekata i mreža od nacionalnog značaja

u skladu sa ciljevima prostornog razvoja, kao i politike i režime zaštite prirodnih i
kultirnih vrednosti, objekata i predela; posebno odnos područja grada Beograda u
odnosu na teritoriju Republike Srbije, kao i politiku razvoja perifernih, manje
razvijenih ili degradiranih područja, u cilju postizanja geografske, istorijske, kulturne,
ekonomske i socijalne povezanosti. Strategija se zasniva na uravnoteženom razvoju,
komplementarnosti ruralnih i urbanih područja i korišćenju prostornih potencijala,
kroz aktivnu međuregionalnu i međuopštinsku saradnju i učešće lokalnih subjekata u
planiranju i uređenju prostora. Strategija sadrži tekstualni deo i grafički prikaz.
Grafički prikaz Strategije jeste sintezna karta u razmeri 1:300 000.

Izrada Strategije prostornog razvoja definisana je Zakonom o planiranju i izgradnji iz

2003. godine i predstavlja osnovu za izradu Prostornog plana Republike Srbije.
Pripreme za izradu Strategije prostornog razvoja Republike Srbije su počele 2007.
godine. Tokom 2008. godine izrađen je Program za izradu Strategije prostornog
razvoja Srbije na osnovu kog je Vlada Srbije donela odluku o izradi strategije u
decembru 2008. godine. Predlog Stretegije republike Srbije za period do 2020. godine
sa strateškim prioritetima do 2013. godine sačinjen je u julu 2009. godine.

Šeme prostornog razvoja su planski dokumenti koji bliže određuju prostorni

razvoj pojedinih oblasti za koje su osnove prostornog razvoja utvrđene u Strategiji
prostornog razvoja Srbije. Šeme prostornog razvoja se donose za sledeće oblasti:

▪ visoko obrazovanje i naučno-istraživački rad

▪ kultura
▪ zdravstvo i socijalna zaštita
▪ informatika i telekomunikacije
▪ multimodalni transport
▪ rudarstvo i energetika
▪ kapitalna privreda

5
▪ prirodna i ruralna područja
▪ sport i rekreacija

Šeme prostornog razvoja priperamaju nadležna ministarstva u saradnji sa

Republičkom agencijom za prostorno planiranje. Šeme donosi Vlada republike Srbije,
na predlog nadležnog ministarstva uz pribavljeno mišljenje Republičke agencije za
prostorno planiranje.

Prostorni planovi područja posebne namene su vrsta prostornih planova u

zemljama bivše Jugoslavije koji se donose za područja sa specifičnim obeležjima.
Područja sa specifičnim obeležjima su slično određena u svim državama u kojima se
ova vrsta planova izrađuje. To su sledeće kategorije područja:

▪ nacionalni parkovi
▪ značajni objekti infrastrukture (koridori autoputeva i železničkih pruga, veći
plovni kanali i pristaništa, aerodromi, naftovodi, gasovodi, objekti iz energetskog
sistema, međuregionalni i regionalni objekti vodosnabdevanja i kanalizacije,
regulacioni radovi za zaštitu od velikih voda itd.)
▪ područja obimne eksploatacije mineralnih sirovina
▪ turistička područja
▪ područja određena planom višeg reda (Prostornim planom republike ili
Regionalnim planom u Srbiji)
▪ objekti ili sistemi od nacionalnog interesa

U tekstualnom delu plana, pored elemenata koje sadrže i druge vrste prostornih
planova (analizu teritorije, ciljeve plana, pravila uređenja, korišćenja i zaštite prostora
i smernice za implementaciju plana), prostorni planovi područja posebne namene
sadrže i:

▪ granice celina i podcelina posebne namene i zona zaštite

▪ položaj i regionalne aspekte razvoja područja posebne namene
▪ namenu površina posebne namene sa bilansima planiranih namena i sadržaja
▪ procenu ekonomske opravdanosti i socijalne prihvatljivosti planiranih aktivnosti,
objekata i funkcija posebne namene

U grafičkom delu plana prostorni planovi sadrže tri referalne karte koje se rade u
razmeri 1:25 000 ili 1:50 000, a izuzetno u razmeri 1:100 000:

▪ pravila korišćenja, uređenja i zaštite prostora za potrebe posebne namene

▪ pravila za razvoj i uređenje mreže naselja, prostorni razvoj i razmeštaj
infrastrukturnih sistema, privrednih delatnosti i javnih službi
▪ pravila korišćenja i zaštite prirodnih resursa, zaštite životne sredine, zaštite
prirodnih i kulturnih dobara

Prostorni plan područja posebne namene u Srbiji donosi Vlada Srbije (ili skupština
autonomne pokrajine) na predlog Republičke agencije za prostorno planiranje.

Regionalni prostorni plan je planski dokument koji spada u instrumente

prostornog planiranja na osnovu koga se određuju smernice za organizaciju, uređenje
i korišćenje određenog prostora. Regionalni prostorni planovi se odnose na prostorne

6
jedinice koje su po prostornom obuhvatu manje od državnog (nacionalnog), a veće od
opštinskog (lokalnog) nivoa.

Regionalni prostorni plan u Srbiji donosi se za teritoriju autonomne pokrajine, za

područje grada Beograda ili za jedan ili više upravnih okruga. Zakonom o planiranju i
izgradnji predviđeno je i donošenje prostornog plana za jedinice lokalne samouprave
veličine NUTS 2 nivoa koje tek treba da budu definisane u predstojećoj regionalizaciji
Srbije.

Regionalni prostorni plan sadrži tekstualni i grafički deo.

Tekstualni deo ima sledeću sadržinu:

1. Polazne osnove
▪ opis granica područja regionalnog plana
▪ izvod iz planova višeg reda i planova susednih područja
▪ skraćeni prikaz postojećeg stanja
▪ ograničenja i potencijale područja regionalnog prostornog plana

2. Ciljevi regionalnog razvoja

▪ opšti i posebni ciljevi
▪ ciljevi razvoja po pojednim oblastima

3. Pravila korišćenja, uređenja i zaštite planskog područja

▪ korišćenje i zaštita prirodnih resursa
▪ razvoj i uređenje mreže naselja
▪ prostorni razvoj i uređenje ruralnih područja
▪ prostorni razvoj i razmeštaj privrednih delatnosti
▪ prostorni razvoj i razmeštaj javnih službi
▪ prostorni razvoj, razmeštaj i korišćenje infrastrukture
▪ zaštita životne sredine
▪ zaštita prirodnih i kulturnih dobara
▪ korišćenje i uređenje prostora od interesa za odbranu zemlje i zaštita od
elementarnih nepogoda

4. Implementacija regionalnog prostornog plana

▪ lista prioritetnih aktivnosti
▪ učesnici u implementaciji plana
▪ mere i instrumenti za implementaciju
▪ ugovor o implementaciji

Pored ovih elemenata koje sadrže i druge vrste prostornih planova, regionalni
prostorni plan treba da sadrži i mere organizacije međuopštinske koordinacije u
regionu, mere i instrumente za neposrednu primenu pravila uređenja i korišćenja
prostora u prostornim i urbanističkim planovima užih teritorijalnih celina i naselja,
kao i smernice za izradu programa i planova lokalnih organa.

Grafički deo regionalnog prostornog plana sadrži 3 referalne karte u razmeri 1:50 000
ili 1:100 000, a izuzetno u razmeri 1:200 000. To su:

7
▪ namena prostora
▪ mreža naselja, funkcija, javnih službi i infrastrukturnih sistema
▪ prirodni resursi i ruralna područja, zaštita životne sredine i prirodnih i kulturnih
dobara

Prostorni plan opštine je dokument prostornog planiranja na nivou opštine.

Za gradske opštine se ne rade posebni prostorni planovi, već se radi prostorni plan za
teritoriju grada. Ovim planom se određuju: namena površina, pravila za razvoj i
uređenje mreža naselja, prostorni razvoj i razmeštaj javnih službi, razmeštaj i
korišćenje infrastrukturnih sistema, pravila korišćenja i zaštite prirodne i kulturne
baštine, korišćenje i uređenje prostora od interesa za odbranu zemlje i zaštita od
elemntarnih nepogoda i usmerava se razvoj i razmeštaj privrednih delatnosti.

Prostorni plan opštine treba da bude usklađen sa prostornim planovima višeg reda
(prostorni plan Republike Srbije, regionalni prostorni plan, prostorni plan područja
posebne namene). On sadrži mere i instrumente za neposrednu primenu pravila
uređenja i korišćenja prostora u planovima nižeg reda (urbanistički planovi) kao i
pravila za uređenje prostora koji u urbanističkim planovima nije obuhvaćen.

Tematske karte kao grafički prilozi u prostornom planu opštine rade se u razmeri
1 : 25 000 ili 1 : 50 000.

Pre usvajanja od strane nadležnog organa, svaki prostorni plan podleže stručnoj
kontroli i stavlja se na javni uvid. Izveštaj o stručnoj kontroli i rezultatima izvršenog
javnog uvida predstavljaju sastavni deo obrazloženja prostornog plana.

Urbanistički plan je dokument kojim se usmerava i reguliše organizacija

prostora u naseljima. Osnovni principi urbanističkog planiranja su:

▪ prostorna organizacija naselja kojom se ostvaruju kvalitetniji uslovi života

▪ očuvanje i unapređenje tradicije graditeljstva i stvorenih vrednosti naselja
▪ dopuna postojećih i stvaranje novih urbanih vrednosti
▪ obnova i rekonstrukcija istorijskih i ambijentalnih celina
▪ očuvanje zemljišta pogodnog za poljoprivredu, prirodnih vrednosti i životne
sredine tog naselja, susednog naselja i regiona
▪ usklađenost izgradnje infrastrukture i građevinskog zemljišta koje opslužuje

Urbanistički planovi se mogu podeliti na.

▪ Opšte urbanisitčke planove, koji mogu biti generalni ili planovi opšte regulacije i
▪ Regulacione planove, koji mogu biti planovi generalne ili detaljne regulacije

Opštim urbanističkim planovima koji se odnose na grad, gradska i druga

naselja, koji se u tom slučaju označavaju kao generalni, utvrđuju se:

▪ građevinski reoni
▪ pretežna namena površine u građevinskom reonu
▪ pravci, koridori i kapaciteti za saobraćajnu, energetsku, vodoprivrednu,
komunalnu i drugu infrastrukturu

8
▪ zone ili celine za koje će se raditi urbanistički planovi i zone ili celine za koje
generalni urbanistički plan sadrži ista pravila građenja.

Plan opšteg uređenja donosi se za manja naselja i sela za koja se ne donosi generalni
urbanistički plan ili plan generalne regulacije, kao i za delove grada za koje se
generalnim urbanisitčkim planom utvrdi potreba za donošenjem plana opšteg
uređenja.

Regulacioni plan donosi se za naselja za koja se ne donosi generalni

urbanistički plan ili plan opteg uređenja. Planom generalne regulacije utvrđuje se
dugorčna projekcija razvoja i prostornog uređenja i prostornog uređenja naselja, kao i
pravila regulacije, uređenja i građenja. Planom generalne regulacije se razrađuju i
određuju:

▪ trase, koridori i kapaciteti za saobraćajnu, energetsku, vodoprivrednu, komunalnu

i drugu infrastrukturu,
▪ visinske kote raskrnica ulica (nivelacioni plan)
▪ pretežne namene površina u građevinskom reonu
▪ podela na zone ili celine sa istim pravilima građenja
▪ lokacije za javne objekte

Planom detaljne regulacije, koji se radi za specifične delove naselja ili građevinskog
područja, pored pomenutog određuju se još i:

▪ granice javnog građevinskog zemljišta sa elementima za obeležavanje na

katastarskoj podlozi
▪ regulacione linije ulica i javnih površina i građevinske linije
▪ nivelacione kote ulica i javnih površina.

Urbanistički planovi sadrže podelu određenog naselja na zone za koje se

određuju pravila uređenja i građenja unutar zone.

Pravila uređenja određuju: postrojenja, objekte i mreže infrastrukture i uslove za

priključenje novih objekata, posebne zahteve, uslove i propise za izdavanje odobrenja
za izgradnju, ambijntalne celine od kulturno-istorijskog ili urbanističkog značaja,
lokacije propisane za dalju plansku razradu, zaštitu životne sredine, osnovne mere
bezbednosti ljudi od nepgodoa, požara itd.

Pravila građenja određuju: vrstu i namenu objekata koji se mogu graditi, položaj
objekata koji treba da se grade, dozvoljenu spratnost, međusobnu udaljenost i izgled
objekata, uslove i način pristupa građevinskoj parceli i prostor za parkiranje vozila,
uslove zaštite susednih objekata, obnovu i rekonstrukciju objekata itd.

Urbanistički planovi sadrže karte na kojima je predstavljena podela na zone i

predstavljeno je postojeće i planirano stanje prostora prema različitim namenama.
Razmera u kojoj se rade karte je sitnija za opšte urbanističke planove (do 1:20 000), a
krupnija za regulacione planove (1:500 – 1:5000).

9
Svaki urbanistički plan podleže stručnoj kontroli i stavlja se na javni uvid pre
njegovog donošenja. Na zahtev zainteresovanih lica, nadležni organ uprave izdaje
izvod iz urbanističkog plana, koji sadrži podatke o urbanističkim uslovima za
uređenje prostora, sa svim neophodnim podacima za izradu idejnog projekta
(regulacionu i građevinsku liniju, nivelacione uslove i dr.). Ukoliko za određeno
područje nije predviđena izrada urbanističkog plana, na zahtev zainteresovanih lica
izdaje se Akt o urbanističkim uslovima. Ovaj akt predviđa pravila građenja,
regulacionu i građevinsku liniju, nivelacione uslove, mogućnosti i tehničke uslove za
priključenje na saobraćajnu, komunalnu i drugu infrastrukturu i ostale neophodne
uslove za izradu idejnog projekta.

Urbanistički projekta sadrži:

▪ situacioni prikaz parternog i urbanisitčkog rešenja

▪ idejna arhitektonska rešenja objekata i pejzažnog uređenja
▪ skupni prikaz komunalne infrastrukture sa priključcima na spoljnu mrežu
▪ situacioni prikaz saobraćajnih komunikacija i planirane parcelizacije
▪ opis, tehnički opis i objašnjenja rešenja iz urbanističkog projekta.

Izgradnja objekta vrši se na osnovu odobrenja za izgradnju. Zahtev za izdavanje

odobrenja podnosi se nadležnom državnom organu uz koji se prilaže:

▪ izvod iz urbanističkog plana ili akt o urbanističkim uslovima

▪ idejni projekat
▪ dokaz o pravu svojine, pravu korišćenja ili zakupu građevinskog zemljišta
▪ drugi dokazi određeni urbanističkim planom ili aktom o urbanističkim uslovima.

Nakon izgradnje objekta, koja se vrši u skladu sa zakonski definisanom investiciono-

tehničkom dokumentacijom i uz stručan nadzor, obavlja se tehnički prijem i nakon što
se utvrdi da je objekta podoban za upotrebu, izdaje upotrebna dozvola.

4. GENERALNO URBANISTIČKO PLANIRANJE

Generalni urbanistički plan (GUP) se donosi kao strateški razvojni plan, sa

opštim elementima prostornog razvoja. Generalnim urbanističkim planom definišu se
posebno granica plana i obuhvat građevinskog područja, granice obuhvata planova
generalne regulacije za celo građevinsko područje, generalna namena površina koje su
pretežno planirane u građevinskom području na nivou urbanističkih zona, kao i
generalni pravci i koridori za saobraćajnu, energetsku, vodoprivrednu, komunalnu i
drugu infrastrukturu.

Generalno urbanističko planiranje ubraja se među najstarije oblike planiranja gradskih

naselja. Danas, u savremenom smislu, generalni urbanistički plan predstavlja složen,
na naučnim saznanjima utemeljen, dokument koji služi kao osnova razvoja grada u
planskom periodu. Istraživanja se preduzimaju sa ciljem da se utvrde planski elementi
i pravci razvoja grada u prostoru, skladni odnosi među urbanim funkcijama i
ekonomičnost gradnje objekata i njihovog korišćenja.

10
Naučna istraživanja, koja predstavljaju osnovu GUP-a, obuhvataju:

▪ opšte prirodne uslove (klima, reljef, vode, rudno i mineralno bogatstvo, biljni i
životinjski svet)
▪ ukupne površine zemljišta po kategorijama korišćenja (poljoprivredno, šumsko,...)
▪ površine građevisnkog zemljišta po kategorijama podobnosti za izgradnju
(nosivost, seizmičnost, nagib)
▪ položaj grada u mreži naselja i njegov funkcionalni rang
▪ magistralna i regionalana infrastruktura (saobraćaj i veze, energetska i vodna
infrastruktura)
▪ stanovništvo i njegove karakteristike
▪ ekonomski resursi i struktura i ekonomski razvoj (materijalni, radni i finansijski
resursi, izvori i ograničenja ekonomskog razvoja)
▪ površine građevinskog zemljišta prema načinu korišćenja (stambene, javne,
poslovne, proizvodne, komunalne, rekreativne, ...)
▪ organizacija funkcionisanja grada kao urbanog sistema (javni gradski saobraćaj,
sistem veza i telekomunikacija, snabdevanje potrošača vodom, energijom, ...)
▪ zaštita životne sredine (od zagađenja, buke, socijalne patologije i dekadencije)
▪ uslovi intervencija u prostoru (za izgradnju objekata, uređenje prostora i dr.)

Na osnovu istraživanja utvrđuje se program razvoja kao osnova prostorno-planske

organizacije funkcija i sadržaja urbanog područja. Takav jedan program obuhvata:

▪ definisanje uloge grada u sistemu gradova šireg područja države, republike,

regiona)
▪ položaj grada u odnosu na neposredno okruženje (prigradska naselja, ruralno
područje)
▪ demografski razvoj grada ( prognoze broja stanovnika, prognoze strukture
stanovnika – starosne, polne, po stručnoj spremi, zanimanju,....)
▪ ekonomski razvoj (društveni proizvod i narodni dohodak, investicije, zaposlenost,
osnovna sredstva, izvori ekonomskog rasta)
▪ razvoj uslužnih neprivrednih delatnosti (kapaciteti, korisnici, prihodi i rashodi)

Programski elementi se prikazuju etapno, načešće za period od pet godina i

predstavljaju osnovu za izradu prostorno-planskih rešenja.

11
Slika 1. – Generalni urbanistički plan Beograda 2021
Plan namene površina bilansira ukupan prostor grada za osnovne funkcije
(stanovanje, rad i rekreaciju) i njihove podceline, identifikuje ih lokaciono i integriše
u jedinstvenu funkcionalnu celinu.

Plan stambene izgradnje obuhvata prostornu dispoziciju postojećih stambenih

objeketa i objekata planiranih za gradnju. Zasniva se na brojnom stanju i prognozama
kretanja stanovništva u pomatranom periodu, ekonomskim mogućnostima stambene
izgradnje, geofizičkim karakteristikama građevinskog zemljišta i drugim uslovima
stambene izgradnje. Ukupna stambena teritorija se planski deli na stambene zone za
koje se utvrđuju režimi izgradnje i rekonstrukcije stambenih i pratećih objekata
(škole, zdravstveni centri, trgovinski objekti,...), podela na blokove, integracija
blokova u mesne zajednice, stambene zone i grad kao celinu.

Plan mreže objekata javnih sadržaja. Pod ovim se podrazumevaju objekti u

kojima se pružaju opšte, zajedničke i lične usluge stanovništvu. Prema intenzitetu
korišćenja usluga ovi objekti mogu biti centri mesnih zajednica (objekti za
snabdevanje namirnicama, škole,...), zonski centri ili gradski centri (poslovni centri,
pozorišta, crkve,...), dok se prema tipu usluge mogu podeliti na opšte, za raznovrsne
usluge ili specijalizovane, u kojima se pruža jedan tip ili veći broj srodnih usluga
(klinički centar, sajamski centar, ...).

Plan razmeštaja proizvodnih kapaciteta. Podela privrednih zona prema

korisnicima prostora zone može se izvršiti na industrijske zone, trgovačko-uslužne i
mešovite zone. Industrijske zone se razlikuju prema industrijskim delatnostima (zone
hemijske, zone metaloprerađivačke industrije, ...), prema veličini (velike, srednje,
male), prema položaju u širem okruženju (gradske, prigradske, lučke). Gradske
industrijske zone po pravilu zauzimaju periferni položaj u odnosu na ostalu gradsku

12
teritoriju, dok se prigradske zone formiraju uz manja prigradska naselja, ali se u svom
razvoju u značajnoj meri oslanjaju na razvijene urbane centre.

Plan saobraćaja se zasniva na analizi stanja i projekciji prostorne distribucije

putovanja. Plan obuhvata utvrđivanje funkcionalnih i tehničkih karakteristika ulične
mreže, odnosno gradskih saobraćajnica. Prema funkcionalnim karakteristikama
gradske saobraćajnice se dele na:

▪ gradske magistralne saobraćajnice

▪ gradske saobraćajnice I reda
▪ gradske saobraćajnice II reda
▪ ostale gradske saobraćajnice

Za svaku kategoriju saobraćajnica se utvrđuju tehničko-eksploatacione karakteristike

(dužina, broj saobraćajnih traka, signalizacija, eksploataciona brzina, kapacitet). Pored
ovoga, plan saobraćaja obuhvata i mrežu javnog gradskog saobraćaja, dužinu linija,
organizaciju javnog saobraćaja, kao i prostorni razmeštaj površina za parkiranje.

Plan hidrotehničkih sistema obuhvata vodosnabdevanje, kanalisanje otpadnih

voda, regulaciju vodotoka, zaštitu od zagađenja površinskih i podzemnih voda i
izvorišta sanitarne vode.

Plan vodosnabdevanja utvrđuje potrošnju vode u posmatranom planskom periodu,

lokalizaciju izvorišta i njihove kapacitete, trase odvodnih cevovoda, trase distributivne
mreže, lokalizaciju i kapacitete postrojenja za prečišćavanje vode i objekata mreže.
Planom kanalisanja utvrđuju se količine otpadnih voda, trase i profili kolektora,
lokacije i kapaciteti crpnih stanica, kao i lokacije i kapaciteti uređaja za prečišćavanje.

Planom toplifikacije utvrđuju se tehnički kapaciteti za proizvodnju toplotne

energije, mreža za distribuciju toplotne energije potrošačima za zagrevanje i potrošnju
tople vode u domaćinstvima, privrednim i neprivrednim objektima u planskom
periodu. Plan toplifikacije sastoji se od:

▪ plan korišćenja konvencionalnih i nekonvencionalnih izvora toplotne energije

▪ plan daljinskog grejanja

Da bi se obezebedila proizvodnja planirane količine toplotne energije iz

konvencionalnih izvora potrebno je obezbediti potrebne količine konvencionalnih
energenata, kao što su fosilna goriva, u čvrstom, tečnom ili gasovitom stanju, drvna
masa i sl. Za razliku od navedenog, nekonvencionalne izvore energije predstavljaju
sunčeva energija, vetar, biogas iz organskih otpadaka i sl.

Postrojenja za proizvodnju toplotne energije su tipična industrijska postrojenja.

Centralizacijom proizvodnje postižu se značajni pozitivni efekti na korišćenje
zemljišta, ekonomičnost proizvodnje toplotne energije i zaštitu životne sredine.

Planom elektro-energetskog sistema utvrđuju se izvori snabdevanja

električnom energijom, koridori dalekovoda, broj i snaga transformatorskih stanica,
količina potrošnje energije, kapaciteti za potrošnju elektro-energije prema vrstama

13
potrošača (industrija, domaćinstva,...), vršna opterećenja sistema i mreža električnih
vodova prema vrstama posmatrano u planskom periodu.

Plan evakuacije i tretiranje komunalnog otpada polazi od količine i strukutre

komunalnog otpada i potrebe njegovog uklanjanja radi održavanja zadovoljavajućeg
stapena komunalne higijene. Evakuacija komunalnog otpada podrazumeva njegovo
uklanjanje sa mesta nastanka i deponovanje na planom utvrđenu lokacijua (deponiju)
ili na mesto separacije i industrijske prerade.

Plan evakuacije i tretiranja komunalnog otpada sadrži podatke o:

▪ količinama komunalnog otpada (dnevnim ,nedeljnim, mesečnim, godišnjim),

ukupnim i po stanovniku
▪ strukturi komunalnog otpada
▪ lokaciji deponije
▪ lokaciji prerađivačkih ili energetskih postrojenja za preradu komunalnog otpada

Lokacija deponije komunalnog otpada trebalo bi da pos vojim karakteristikama

zadovolji potrebe deponovanja planiranih količina i ispuni prostorne i higijensko-
sanitarne uslove, odnosno kriterijume zaštite životne sredine.

Plan zelenila i zelenih površina nastaje kao potreba zaštite naselja od štetnih
uticaja spoljne sredine, stvaranja odgovarajuće ambijentalne sredine, zadovoljenja
odgovarajuće funkcije komunalne higijene i stavranje mikroklimatskih uslova u
gradu. Prema funkcijama, zelenilo se deli na:

▪ zaštitno zelenilo (šume, pašnjaci, parkovi)

▪ dekorativno zelenilo
▪ parkovske površine (drveće, šiblje, trava, cveće)
▪ drvoredi

Izbor vrsta biljaka za ozelenjavanje gradskog prostora zavisi od klimatskih uslova,

karakteristika tla, namene pojedinih celina i same funkcije zelenila.

Plan zaštite nepokretnih kulturnih dobara obuhvata plankoji se odnosi na

građevine, kulturno-istorijske celine, arheloška nalazišta i spomenike kulture, kao deo
ukupnog kulturnog nasleđa na određenom području. U skladu sa osnovnim ciljem
zaštite kulturnih dobara utvrđuju se prostorno-planski uslovi zaštite, očuvanja i
rekonstrukcije objeketa i uređenje prostornih celina u neposrednom kontaktu sa
objektima zaštite.

Svi navedeni pojedinačni planovi proizilaze iz generalne planske koncepcije,

međusobno su uslovljeni i čine jedinstvenu funkcionalnu celinu.

Ekonomske funkcije generalnog urbanističkog plana ostvaruju se izborom

sredstava, puteva i metoda za realizaciju planskih ciljeva urbanog razvoja. Prilikom
izbora sredstava za realizacij planskih ciljeva polazi se od ekonomske snage grada,
raspoloživih resursa grada i mogućnosti da u procesu razvoja stvara povoljne uslove
za investiranje na datoj teritoriji. Putevi za realizaciju ciljeva odnose se na etapnost
realizacije generalnog urbanističkog plana, odnosno vremenski i prostorni redosled

14
investiranja u izgradnju na području grada, dok ekonomske metode podrazumevaju
skup ekonomskih mera kojim se obezebeđuje realizacija planskih ciljeva.

Ekonomska snaga korisnika zemljišta procenjuje se na bazi distribucije korisnika

prema platežnoj sposobnosti i njihovih zahteva za lokacijama određenih
karakteristika. Na osnovu procene ekonomske snage planira se uređivanje, komunalno
i urbano opremanje pojedinih lokaliteta u okviru predviđene namene i utvrđuju se
urbanisitčko-tehnički parametri kao što su, troškovi uređivanja i opremanja zemljišta,
cena zemljišta, ekonomska atraktivnost lokacije i sl.

Realizacija ekonomskih ciljeva GUP-a razmatra se sa stanovišta ekonomsko-

socijalnih funkcija grada i to:

▪ demografskog rasta (dinamika rasta i njegovih izvora)

▪ zaposlenosti (stope zaposlenosti gradskog stanovništva i dnevnih migranata)
▪ investicija (veličine, strukture, efikasnosti i rentabilnosti investicije, vremena
povraćaja uloženih sredstava)
▪ produktivnosti rada (društvenog proizvoda i narodnog dohotka po zaposlenom i
stanovniku)
▪ ekonomičnosti i rentabilnosti uloženih sredstava
▪ životnog standarda (stambene površine po stanovniku, komunalne potrošnje po
stanovniku, ...)

I Broj stanovnika
II Broj domaćinstava
III Broj stanova prema tipu stanovanja
▪ Kolektivno u višespratnim objektima (P+4 i više)
▪ Kolektivno u višespratnim objektima (do P+4)
▪ Porodične stambene zgrade
IV Broj aktivnog stanovništva
V Broj zaposlenog stanovništva (u svim sektorima)
▪ Gradski rezidenti
▪ Dnevni migranti
VI Broj zaposlenog stanovništva po sektorima
▪ Proizvodnja
▪ Proizvodne i lične usluge
▪ Javne službe
VII Finansijski resursi
▪ Štednja gradskih rezidenata
▪ Stanovništvo
▪ Preduzeća
▪ Javne službe
▪ Doznake
▪ Štednja vangradskih rezidenata
VIII Društveni proizvod (GNP)
IX Nacionalni dohodak (NNP)
X Profit
XI Kapitalne investicije (bruto)

15
 ▪ u komunalnu infrastrukturu (primarnu mrežu)
▪ uređivanje i opremanje zemljišta
▪ stambene objekte
▪ privredne objekte

Tabela 1. – Osnovni planski elementi ekonomske analize GUP-a prema dinamici

realizacije

Ekonomska analiza obuhvata niz koeficijenata, relacija i odnosa koji omogućuju

ocenjivanje kvaliteta planiranog urbanog razvoja. Dinamički koeficijenti omogućavaj
ocenu relativnog tempa rasta u planskom periodu i mogu biti prikazani kao indeksi ili
prosečne stope rasta. Obračun indeksa vrši se prema sledećoj formuli:

In = Pn/Po x 100

pri čemu je:

In – indeks promene u n-toj godini
Pn – vrednost elementa u n-toj godini
Po – vrednost elementa u baznoj godini

Relacije i donosi pokazuju veze između pojedinih elemenata plana. Najvažniji su:

1. Gustina nastanjenosti (GN): odnos broja nastanjenih stanovnika (S) i površine

područja obuhvaćenog planom u ha (PO)

GN = S/PO

2. Neto gustina izgrađenosti (GI): odnos između neto izgrađene površine (NP) i
površine područja obuhvaćenog planom u ha (PO)

GI = NP/PO

3. Neto stambena površina po domaćinstvu (SD): odnos između neto stambene

površine u m2 (SN) i broja domaćinstava (D).

SD = SN/D

4. Neto stambena površina po stanovniku (SS): odnos između neto stambene

površine u m2 (SN) i broja stanovnika (S).

SS = SN/S

5. Neto izgrađene površine privrednih objekata po stanovniku (NPP): odnos

između neto izgrađenih površina privrednih objekata m2 (NP) i broja stanovnika
(S).

NPP = NP/S

16
6. Neto izgrađene površine objekata usluga po stanovniku (NPU): odnos između
neto izgrađenih površina objekata usluga (NU) i broja stanovnika (S).

NPU = NU/S

7. Neto izgrađene površine objekata javnih službi po stanovniku (NPJ): odnos

između neto izgrađenih površina objekata javnih službi (NJ) i broja stanovnika
(S).

NPJ = NJ/S

8. Javne zelene površine po stanovniku (JZP): odnos između javnih zelenih

površina – m2 (ZP) i broja stanovnika (S).

JZP = ZP/S

9. Društveni proizvod po stanovniku (GPS): odnosizmeđu vrednosti ostvarenog

društvenog proizvoda (GNP) i broja stanovnika (S).

GPS = GNP/S

10. Bruto kapitalne investicije u % od društvenog proizvoda (%KI): odnos između

vrednosti bruto kapitalnih investicija (KI) i vrednosti bruto društvenog proizvoda
(GNP) pomnožen sa 100.
%KI = KI/GNP x 100

11. Bruto kapitalne investicije u % od finansijskih resursa (%KIf): odnos između

vrednosti bruto kapitalnih investicija (KI) i vrednosti finansijskih resursa (FR)
pomnožen sa 100.
%KIf = KI/FR x 100

12. Bruto kapitalne investicije u % od profita - dobiti (%KId): odnos između

vrednosti bruto kapitalnih investicija (KI) i vrednosti profita- dobiti (DB)
pomnožen sa 100.

%Kid = KI/DB x 100

Ekonomska analiza GUP-a u toku njegove realizacije omogućuje da se proceni

realnost prostorno-planskih elemenata, usaglašenost urbanističkih parametara sa
ekonomskim uslovima i mogućnostima razvoja i prilagođavanja prostorno-planskih
elemenata izmenjenim okolnostima u postupku izmena i dopuna generalnog
urbanističkog plana.

5. DETALJNO URBANISTIČKO PLANIRANJE

Detaljni urbanistički planovi (DUP) uređuju pitanja planskog uređivanja i

korišćenja manjih prostornih celina u okviru veće celine za koju postoj genetalni

17
urbanistički plan ili uređivanje i korišćenje prostora u celini za manja naselja.
Detaljnim urbanističkim planom se uređuju svi neophodni elementi za izgradnju,
uređenje i korišćenje manje prostorne celine, a posebno:

▪ detaljna nivelaciona i regulaciona rešenja

▪ plan razmeštaja objekata u prostoru
▪ mreža sekundarne infrastrukture i infrastrukturnih objekata
▪ plan priključivanja sekundarne na primarnu mrežu infrastrukture
▪ plan parcelizacije građevinskog zemljišta
▪ arhitektonsko oblikovanje prostora i građevina
▪ uslovi korišćenja i zaštite kulturnog i arhitektonskog nasleđa, prirodne sredine i
zaštite od elementarnih nepogoda i drugih katastrofa

U okviru manje prostorne celine moguća su uređenja i korišćenja prostora u skladusa

ograničenjima koja proizilaze iz prirodnih, tehničkih, društvenih, ekonomskih i
normativno-pravnih faktora.

Prirodni faktori značajni za detaljno urbanističko planiranja čine deo makro

prirodne celine i mikro uslova konkretnog prostora. Tu se najpre misli na klimatske
uslove, koje opredeljuju insolacija, količina i raspored padavina, vlažnost vazduha,
kretanje vazdušnih struja, zatim karakteristike tla, njegovu strukturu, stabilnost,
nosivost i seizmičnost i odnos prema vodotocima, odnosno njihovo korišćenje.

Tehničke faktore predstavljaju svi relevantni tehnički uslovi za izgradnju

sekundarne infrastrukture i njeno priključivanje na mrežu primarne infrastrukture.
Izgradnja sekundarne infrastrukture pored ograničenja koja proizilaze iz tehničkih
propisa, ograničena je i karakteristikama terena za gradnju i uslovima priključivanja
na primarnu mrežu. Planiranje kapaciteta sekundarne infrastrukture zasniva se na
optimizaciji korišćenja pojedinih infrastrukturnih sistema pri vršnom opterećenju.

Društveni faktori obuhvataju sve društvene činioce koji utiču na način

zadovoljavanja zajedničkih, porodičnih i individuanih potreba u urbanoj sredini, bilo
da su uslovljeni objektivnim materijalnim činiocima ili društvenim i porodičnim
odnosima, običajima ili kulturnim okvirima. Nivo ekonomske razvijenosti predstavlja
jedan od najznačajnijih društvenih faktora, koji opredeljuju detaljno urbanističko
rešenje. Viši nivo ekonomske razvijenosti društva pretpostavlja više standarde
objekata za zajedničke potrebe (škole, zdravstvene ustanove,...), odnosno veću
površinu uslužnih i stambenih objekata po stanovniku. Definisanje detaljnih
urbanističkih rešenja podrazumeva celokupan kompleks društvenih faktora, koji se u
ovom slučaju iskazujuu obliku urbanističkih normi i standarda.

Ekonomski faktori ispoljavaju se kroz platežno sposobnu tražnju za gradnjom

objeketa planiranih detaljnim urbanističkim rešenjem u predviđenom periodu. Ipak,
nezavisno od dostignutog nivoa ekonomske razvijenosti, sistemskim merama
ekonomske politike može stimulisati ili destimulisati gradnja objekata na određenoj
teritoriji.

Normativno-pravni faktori obuhvataju skup pravno definisanih uslova i

kriterijuma planiranja, programiranja i korišćenja gradskog građevinskog zemljišta.
Najznačajniji normativno-pravni faktori DUP-a su:

18
▪ imovinsko-pravni odnosi i uslovi pribavljanja zemljišta za gradnju objekta
▪ namena površina utvrđena planovima višeg reda
▪ urbanistički uslovi za projektovanje i izgradnju objekat na prostoru koji obuhvata
detaljno urbanističko rešenje
▪ urbanistički uslovi dogradnje, adaptacije, rekonstrukcije i revitaclizacije objekata i
urbanih celina na prostoru koji obuhvata detaljno urbanističko rešenje

Slika 2. – Plan detaljne regulacije blokova uz ulicu Dimitrija Tucovića - Beograd

Preovlađujući sadržaji u strukturi detaljnih urbanističkih rešenja

U praksi prostornog i urbanističkog planiranja namena površina je

obavezujuća i zasniva se na zoniranju prostora za preovlađujuće namene
klasifikovane u nekoliko osnovnih grupa:

▪ stanovanje (područja za objekte visoke i niske spratnosti)

▪ poslovni centri (glavni, zonski, lokalni poslovni centri)
▪ proizvodne zone (industrijsko-prepađivačke, zone sladišta, zone saobraćajnih
terminala)
▪ zone rekreacije i zelenila (centralne, zonske i lokalne površine za sport i
rekreaciju)
▪ zone posebnih (specifičnih) namena (sajamski, bolnički, univerzitetski kompleks)

Stanovanje

Izgradnjom stambenih objekata zadovoljava se jedna od osnovnih

egzistencijalnih potreba. Problematika stanovanja razmatra se isključivo sa stanovišta
programiranja i izgradnje stambenih objektata u funkciji trajnog nekomercijalnog
zadovoljavanja stambenih potreba. Detaljna urbanistička rešenja prostornih celina za
stanovanje, zasnivaju se na:

▪ obezebeđenju odgovarajuće stambene površine i stambenih jedinica

▪ obezbeđenju poslovnog prostora u funkciji zadovoljenja svakodnevnih potreba
stanovništva
▪ obezebeđenju prostora za zadovoljenje osnovne zdravstvene i socijalne zaštite,
dečjih ustanova i osnovnog obrazovanja

19
▪ obezbeđenju slobodnog prostora, zelenila, prostora za sport i rekreaciju
▪ obezbeđenju odgovarajuće komunalne infrastrukture
▪ obezebeđenje ostalih sadržaja za zadovoljenje potrebe urbanističke zaštite, zaštite
životne sredine, zaštite u slučaju vanrednih okolnosti i sl.

Osnovni tehnički parametri DUP-a za područje stanovanja zasnivaju se na

pokazateljima iskorišćenostigrađevinskog zemljišta, međusobnim odnosima
korišćenja zemljišta za pojedine namene i međusobnim odnosima pojedinih sadržaja.

Koeficijent izgrađensti zemljišta (Kz) pokazuje odnos između programirane

izgrađene površine zemljišta (Pp) i ukupne površine zemljišta (Pu), odnosno:

Kz = Pp/Pu

Programirana izgrađena površina zemljišta obuhvata ukupno izgrađene površine za

tačno utvrđene namene, a obuhvata površinu objekata visokogradnje i niskogradnje u
svojoj osnovi. Programirana izgrađena površina sastoji se iz ranije izgrađene površine
objektima sadržanim u DUP-u (Ppr) i površine na kojoj će se graditi novi objekti (Ppg).

Pp = Ppr + Ppg
Koeficijent iskorišćenosti zemljišta (Kg) tkođe pokazuje stepen racionalnosti
korišćenja zemljišta, a obračunava se kao odnos između građevinske površine
objekata visokogradnje ( ∏ ) i ukupne površine lokaliteta (P u). Dekomponovanjem
građevinske površine na neto građevinsku površinu osnovne namene (∏ nt) i ostatak od
ukupne građevinske površine (∏os), koeficijent iskorišćenosti zemljišta se može
predstaviti sledećom relacijom:

Kg = ∏nt/Pu + ∏os/Pu
Koeficijent komunalne opremeljenosti lokaliteta (Ko) predstavlja odnos između
planirane komunalne opremljenosti konkretnog lokaliteta po jedinici površine (O l/h) i
komunalne opremljenosti grada po jedinici površine (Ou/H), odnosno:

Ko = Ol/h : Ou/H

Ekonomičnost izgrađenosti zemljišta (Ez) izražava se odnosom između

koeficijenta izgrađenosti zemljišta na lokalitetu (Kz) i koeficijenta komunalne
opremljenosti lokaliteta (Ko):

Ez = Kz/ Ko

Ekonomičnost iskorišćenosti zemljišta (Eg) predstavlja odnos između

koeficijenta iskorišćenosti (Kg) i koeficijenta komunalne opremljenosti lokaliteta (Ko):

Eg = Kg/Ko

Poslovni centri

Poslovni centri, odnosno centralni sadržaji grada, podložni su intenzivnoj

transformaciji budući da su uslovljeni urbanom maricom formiranom u dugom
vremenskom periodu. Sa stanovišta ekonomike građevinskog zemljišta, ekonomika

20
zemljišta u centralnim delovima grada ima izuzetan značaj. Korišćenje poslovnog
prostora u centralnim delovima grada omogućuje ostvarivanje visokih dohodaka po
osnovu rente čime se povećava tražnja za zemljištem, a tržišna vrednost, odnosno
cena biva formirana na znatno višem nivou nego u ostalim delovima grada. Veličina
ekonomskih efekata u poslovnim centrima zapravo predstavlja funkciju ekonomske
sposobnosti grada, građevinskog područja i intenziteta odnosa poslovnih subjekata i
korisnika usluga izvan posmatranog područja.

Privredene zone

Privredne zone predstavljaju integralni deo savremene urbane strukture u

okviru kojih se stvaraju uslovi za funkcionisanje tehnološki različitih proizvodnih
sistema. Struktura delatnosti u privrednim zonama uslovljava različite nivoe
komunalne opremljenosti građevinskog zemljišta, posebna tehnička i urbanistička
rešenja komunalne infrastrukture, što bitno utiče na cenu građevinskog zemljišta za
ove namene.

Zone rekreacije i zelenila

Zone rekreacije i zelenila obuhvataju površine namenjene sportu, rekreaciji i

održavanju ekološke ravnoteže u urbanoj sredini. Građevinsko zemljište namenjeno
izgradnji sportskih objekata ima ekonomsku vrednost koja proizilazi iz troškova
pripreme, uređivanja i opremanja zemljišta, te stope prinosa na angažovana sredstva,
dok se njegova tržišna vrednost oslanja na funkciju troškova i prinosa na uložena
sredstva.

Zone posebnih (specifičnih) namena

Zone posebnih (specifičnih) namena načešće čine zone lokacije određenih,

specifičnih objekata koji imaju privredne, društvene ili neprivredne funkcije..
Ekonomska vrednost zemljišta za ove namene zasniva se na primeni odgovarajućih
kriteijuma za svaku specifičnu namenu, odnosno izgradnju specifičnih objekata.

Osnovni ekonomski parametri detaljnih urbanističkih rešenja

Detaljnim urbanističkim rešenjima se utvrđuju programski elementi,

međusobni odnosi sadržaja u prostoru i urbanističo-tehnički uslovi za dispoziciju
objekata, izvođenje radova, uređenje slobodnih površina, zaštitu prirode, kao i druge
vidove zaštite. Svi ti sadržaji imaju svoju ekonomsku dimenziju, a kako bi se utvrdili
osnovni ekonomsk parametri potrebno je najpre obezbediti podatke planskim
rešenjima višeg reda, stanju prostora za kojise radi DUP, intervencijama u prostoru i
stanju i procenama promena u okruženju. Vrednost objekata može biti iskazana u
prvobitnoj (nabavnoj) građevinskoj vrednosti, sadašnjoj građevinskoj vrednosti ili
vrednosti otpisa nabavne vrednosti.
Ukupna vrednost detaljnog urbanističkog rešenja predstavlja zbir vrednosti
programa izgradnje objekata, sadašnje građevinske vrednosti objekata i zasada koji se
zadržavaju na lokalitetu. Kako bi se utvrdila ekonomska opravdanost detaljnog
urbanističkog rešenja neophodno je utvrditi nekoliko osnovnih ekonomskih
parametara i to:

21
▪ nabavnu vrednost svih postojećih objekata na lokalitetu u odnosu na ukupnu
vrednost DUP-a (pokazuje stepen rekonstrukcije sadržaja, odnosno obim
građevinskih zahvata)
▪ nabavnu vrednost postojećih objekata na lokalitetu koji se zadržavaju u odnosu a
ukupnu vrednost DUP-a (proporcija starog i novog u konačnom rešenju)
▪ sadašnju vrednost svih postojećih objekata na lokalitetu u odnosu na ukupnu
vrednost DUP-a (ekonomska vrednost postojećih objekata prema vrednosti DUP)
▪ troškove pripreme zemljišta za gradnju u odnosu na vrednost programa izgradnje
objekta na lokalitetu, po vrsti troška - otkup zemljišta, sanacija terena, izrada
urbanističke i tehničke dokumentacije i sl. (učešće dela troška u ukupnoj vrednosti
programa izgradnje)
▪ alikvotni deo vrednosti primarnih izvora komunalne potrošnje i primarne mreže
komunalne infrastrukture u odnosu na vrednost programa izgradnje

Prilikom obračuna vrednosti pojedinih elemenata, ekonomskih relacija i

odnosa iskazanih vrednosno, često se javlja problem cenovne dimenzije koja čini
osnovu obračuna. U uslovima visoke inflacije promene cena su veom brze, što
otežava ekonomske obračune, menja ekonomsku poziciju i vrednost projekta,
povećavajući ujedno stepen neizvesnosti ekonomskih procesa i otežavajući donošenje
ekonomski racionalnih odluka.

Tekuće cene predstavljaju rezultata stvarnih odnosa na tržištu, bez obzira da li

se ti odnosi slobodno formiraju na bazi ponude i tražnje ili na bazi državnog, lokalnog
ili nekog drugog monopola. Problem obračuna na bazi tekućih cena sadržan je tome
što takav obračun odražava odnose cena u jednom momentu, odnosno ekonomski
zaključci koji se iz toga izvode odnose se na uslove nepromenjenih odnosa u
budućnosti.

Obračuni u stalnim cenama zasnivaju se na cenama i njihovim odnosima koji

važe u određenom momentu ili vremenskom periodu (dan, mesec, godina). Za
obračune koji se rade u stalnim cenama najčešće se uzima period relativno stabilnih
cena i spore dinamike promena. Ipak, stanje na tržištu može bitno da odstupa od ovog
pravila relativno stabilnih cena, usled čega vrednost detaljnog urbanističkog rešenja
nije moguće samo indeksirati opštom stopom rasta cena.

Imajući u vidu sve probleme obračuna, kao najpouzdaniji obračun, sa

najmanjim stepenom odstupanja od realnog stanja tržištu preporučuje se obračun u
tekućim cenama i revalorizacija vrednosti detaljnog urbanističkog rešenja primenom
indeksa cena po grupama proizvoda na pojedine stavke, umesto agregatnog indeksa
na ukupnu vrednost.

22
 6. ZAKLJUČAK

Suštinske dinamičke promene nastale ne osnovama spoznaje čoveka o

mogućnostima upravljanja i organizacijom onoga što ga okružuje, a sa ciljem
zadovoljenja sopstvenih potreba, izazvale su strukturne promene na svim nivoima
društvenog organizovanja, od globalnog do nivoa porodične organizacije. Budući da
je razvoj uslovio povećan stepen međuzavisnosti u razvoju svih činilaca globalnog
društva, povećan je i interes za širenjem znanja, savremenih tehnologija i investicija u
cilju održavanje globalne ravnoteže i ostvarivanja održivog razvoja. S tim u vezi
ključnu ulogu u stvaranju dinamičnog i kompleksnog okruženja, koje će biti u stanju
da isprati zahteve savremenog društva, preuzima planiranje.

Prostorno planiranje je geografski izraz ekonomske, socijalne, kulturne i

ekološke politike čitavog društva. Ono je istovremeno naučna disciplina,
administrativna veština i politika zamišljena kao interdisciplinarni i globalni pristup
koji teži održivom razvoju regiona i organizaciji prostora prema zamisli vodilji.
Prostorno planiranje zapravo predstavlja interdisciplinarana naučnu oblast i veštinu
koja koristi integralni pristup uzimajući u obzir koncept održivog razvoja. Kako bi se
obezbedilo da prostorni planovi budu kvalitetni potrebno je analizirati određeni
prostor sa različitih gledišta, pre svega uzimajući u obzir njegove prirodne resurse,
naselja (urbana i ruralna), privredu, infrastrukturu, javne službe, životnu sredinu i
kulturnu baštinu.

Urbanističko planiranje, kao još jedan od ključnih segmenata planiranja, ostaje

specifična oblast uređenja prostora, s obzirom da se odnosi na naselja koja
predstavljaju mesta koncentracije stanovništva i aktivnosti. Urbani razvoj čini bitnu
komponenetu ukupnog razvoja. Promene strukture i funkcije naselja proizvod su

23
uticaja savremenog načina života i ekonomskih uslova proizvodnje u funkciji
unapređenja uslova ljudske egzistencije u kontinuiranom razvoju.

24