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318335
El proyecto de edificación que cuente con CAPÍTULO C
Anteproyecto aprobado, de acuerdo con lo normado en VALUACION DEL TERRENO
el Reglamento Nacional de Construcciones - RNC, con (ARTÍCULOS II.C.20 al II.C.30)
una antigüedad máxima de dieciocho (18) meses, será
calificado con las normas de dicho Reglamento. CAPÍTULO D
VALUACIÓN DE LAS EDIFICACIONES PRINCIPALES, OBRAS
Artículo 7º.- Comisión de Permanente de COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES FIJAS Y PERMANENTES
Actualización (ARTÍCULOS II.D.31 al II.D.34)
Constitúyase la Comisión Per manente de
Actualización del Reglamento Nacional de Edificaciones CAPÍTULO E
- RNE, a fin de que se encargue de analizar y formular VALOR TOTAL DEL PREDIO
las propuestas para su actualización; la que estará (ARTÍCULOS II.E.35 al II.E.36)
integrada por:
CAPÍTULO F
- Un representante del Ministro de Vivienda, VALUACIÓN DE EDIFICACIONES BAJO EL REGIMEN DE
Construcción y Saneamiento, quien la presidirá; UNIDADES INMOBILIARIAS DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y
- Un representante del Viceministerio de Vivienda y PROPIEDAD COMÚN
Urbanismo; (ARTÍCULOS II.F.37 al II.F.40)
- Un representante del Viceministerio de Construcción
y Saneamiento; TÍTULO III VALUACIÓN DE PREDIOS RÚSTICOS Y OTROS
- Un representante de la Cámara Peruana de la BIENES AGROPECUARIOS
Construcción;
- Un representante del Colegio de Arquitectos del CAPÍTULO A
Perú; ALCANCES Y FINES
- Un representante del Colegio de Ingenieros del Perú; (ARTÍCULOS III.A.01 al III.A.06)
- Un representante del Colegio de Abogados de Lima;
- Un representante de la Universidad Nacional de CAPÍTULO B
Ingeniería; MEMORIA DESCRIPTIVA
- Un representante de la Municipalidad Metropolitana (ARTÍCULOS III.B.07 al III.B.23)
de Lima; y,
- Un representante de la Asociación de CAPÍTULO C
Municipalidades del Perú. VALUACIÓN DE TERRENOS RÚSTICOS
(ARTÍCULOS III.C.24. al III.C.27)
La Dirección Nacional de Vivienda del Viceministerio
de Vivienda y Urbanismo del Ministerio de Vivienda, CAPÍTULO D
Construcción y Saneamiento, hará las veces de VALUACIONES DE TERRENOS ERIAZOS
Secretaría Técnica de dicha Comisión. (ARTÍCULOS III.D.28 al III.D.32)
CAPÍTULO A CAPÍTULO B
ALCANCES Y FINES VALUACIÓN DE INMUEBLES
(ARTÍCULOS II.A.01 al II.A.08) (ARTÍCULOS V.B.07 al V.B.08)
CAPÍTULO B CAPÍTULO C
MEMORIA DESCRIPTIVA VALUACIÓN DE INSTALACIONES
(ARTÍCULOS II.B.09 al II.B.19) (ARTÍCULO V.C.09)
Pág. 318336 NORMAS LEGALES Lima, lunes 8 de mayo de 2006
inconclusas, se valuarán de acuerdo a los elementos NOTA: En el caso de la calificación del estado de conservación
que las conforman; y las depreciaciones por antigüedad muy malo, el perito establecerá a su criterio el porcentaje de
y estado de conservación serán estimadas por el perito, depreciación.
en concordancia con las características y vida útil de
dichas obras.
Para el caso de valuaciones reglamentarias se TABLA Nº 2
aplicará el factor de oficialización vigente conforme a lo
estipulado en el artículo II.A.07. PORCENTAJES PARA EL CÁLCULO DE LA DEPRECIACIÓN
POR ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN SEGÚN
ARTÍCULO II.D.33 ELMATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA TIENDAS,
Podrá considerarse una edificación en desuso cuando DEPÓSITOS, CENTROS DE RECREACIÓN
ya no se utiliza para el objeto a que fue destinado, valuándola o ESPARCIMIENTO, CLUBS SOCIALES o INSTITUCIONES
con valor relativo en función de su aprovechamiento o
utilización para otros fines, o bien declarándolo sin valor Antigüedad Material ESTADO DE CONSERVACIÓN
cuando no pueda ser aprovechado de manera alguna. (en años) Estructural Muy Bueno Regular Malo
Tratándose de obras en proceso de edificación o no Predominante bueno
terminadas, el perito valuará las partes construidas de la % % % %
edificación con los valores por partidas o aplicando un precio
unitario al área total de la obra si el avance es uniforme. Hasta Concreto 0 5 10 55
5 Ladrillo 0 8 20 60
ARTÍCULO II.D.34 Años Adobe 7 17 32 67
La depreciación se determinará de acuerdo a los usos
predominantes, con los porcentajes que se establece Hasta Concreto 2 7 12 57
en las siguientes tablas. Cuando se trate de edificaciones 10 Ladrillo 4 12 24 64
especiales o con sistemas constructivos no Años Adobe 12 22 37 72
convencionales, el perito determinará el porcentaje de
depreciación por antigüedad y uso, debiendo Hasta Concreto 5 10 15 60
fundamentar el criterio técnico adoptado. 15 Ladrillo 8 16 28 68
Años Adobe 17 27 42 77
TABLA Nº 1
Hasta Concreto 8 13 18 63
20 Ladrillo 12 20 32 72
PORCENTAJES PARA EL CÁLCULO DE LA DEPRECIACION
Años Adobe 22 32 47 82
POR ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN SEGÚN EL
MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA CASAS
Hasta Concreto 11 16 21 66
HABITACIÓN Y DEPARTAMENTOS PARA CASAS 25 Ladrillo 16 24 36 76
Años Adobe 27 37 52 87
Antigüedad Material ESTADO DE CONSERVACIÓN
(en años) Estructural Muy Bueno Regular Malo Hasta Concreto 14 19 24 69
Predominante Bueno 30 Ladrillo 20 28 40 80
% % % % Años Adobe 32 42 57 *
Hasta Concreto 0 5 10 55 Hasta Concreto 17 22 27 72
5 Ladrillo 0 8 20 60 35 Ladrillo 24 32 44 84
Años Adobe 0 15 30 65 Años Adobe 37 47 62 *
Hasta Concreto 0 5 10 55
Hasta Concreto 20 25 30 75
10 Ladrillo 3 11 23 63
40 Ladrillo 28 36 48 88
Años Adobe 10 20 35 70
Años Adobe 42 52 67 *
Hasta Concreto 3 8 13 58
Hasta Concreto 23 28 33 78
15 Ladrillo 6 14 26 66
45 Ladrillo 32 40 52 *
Años Adobe 15 25 40 75
Años Adobe 47 57 72 *
Hasta Concreto 6 11 16 61
Hasta Concreto 26 31 36 81
20 Ladrillo 9 17 29 69
50 Ladrillo 36 44 56 *
Años Adobe 20 30 45 80
Años Adobe 52 62 77 *
Hasta Concreto 9 14 19 64
Más de Concreto 29 34 39 84
25 Ladrillo 12 20 32 72
50 Ladrillo 40 48 60 *
Años Adobe 25 35 50 85
Años Adobe 57 67 82 *
Hasta Concreto 12 17 22 67
* El perito deberá estimar los porcentajes no tabulados.
30 Ladrillo 15 23 35 75
Años Adobe 30 40 55 90 NOTA: En el caso de la calificación del estado de conservación
muy malo, el perito establecerá a su criterio el porcentaje de
Hasta Concreto 15 20 25 70 depreciación.
35 Ladrillo 18 26 38 78
Años Adobe 35 45 60 *
TABLA Nº 3
Hasta Concreto 18 23 28 73
PORCENTAJES PARA EL CÁLCULO DE LA DEPRECIACION
40 Ladrillo 21 29 41 81
POR ANTIGÜEDAD Y ESTADO DE CONSERVACIÓN SEGÚN EL
Años Adobe 40 50 65 *
MATERIAL ESTRUCTURAL PREDOMINANTE PARA EDIFICIOS –
OFICINAS
Hasta Concreto 21 26 31 76
45 Ladrillo 24 32 44 84 Antigüedad Material ESTADO DE CONSERVACIÓN
Años Adobe 45 55 70 * (en años) Estructural Muy Bueno Regular Malo
Predominante Bueno
Hasta Concreto 24 29 34 79 % % % %
50 Ladrillo 27 35 47 87
Años Adobe 50 60 75 * Hasta Concreto 0 5 10 55
5 Ladrillo 0 8 20 60
Más de Concreto 27 32 37 82 Años Adobe 9 19 34 69
50 Ladrillo 30 38 50 90
Años Adobe 55 65 80 * Hasta Concreto 3 8 13 58
10 Ladrillo 5 13 25 65
* El perito deberá estimar los porcentajes no tabulados. Años Adobe 14 24 39 74
Lima, lunes 8 de mayo de 2006 NORMAS LEGALES Pág. 318341
Antigüedad Material ESTADO DE CONSERVACIÓN Antigüedad Material ESTADO DE CONSERVACIÓN
(en años) Estructural Muy Bueno Regular Malo (en años) Estructural Muy Bueno Regular Malo
Predominante Bueno Predominante Bueno
% % % % % % % %
Hasta Concreto 0 5 20 59
CAPÍTULO F
5 Ladrillo 0 12 24 63 VALUACIÓN DE EDIFICACIONES BAJO EL
Años Adobe 9 21 34 69 RÉGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE
PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD
Hasta Concreto 3 10 22 61 COMÚN
10 Ladrillo 5 16 28 68
Años Adobe 14 26 39 74 ARTÍCULO II.F.37
En los casos de unidades inmobiliarias de propiedad
Hasta Concreto 6 13 25 64 exclusiva y de propiedad común, el terreno matriz es un
15 Ladrillo 9 20 32 72 bien común y pertenece a todas las unidades inmobiliarias
Años Adobe 19 30 44 79 independizadas. Para su valuación por unidad inmobiliaria
se procederá de la siguiente manera:
Hasta Concreto 9 16 27 67
20 Ladrillo 13 24 36 77 (a) Se asignará a cada unidad el valor proporcional del
Años Adobe 24 35 49 84 terreno que corresponda al porcentaje de participación que,
según los títulos de propiedad o el reglamento interno del
Hasta Concreto 12 18 30 70
inmueble en su conjunto, estén debidamente registrados.
25 Ladrillo 17 28 40 81
(b) En caso que en los títulos de propiedad no se
Años Adobe 29 40 52 89
indique los porcentajes de participación de cada una de
Hasta Concreto 15 20 32 72
las secciones del bien, se prorrateará el valor total del
30 Ladrillo 21 32 44 83
terreno entre las secciones del edificio o conjunto,
Años Adobe 34 45 59 *
proporcionalmente al área de uso exclusivo de cada uno.
Zona de expansión urbana es el área constituida por infraestructura igual o superior a 0.04. (aplicar la Tabla
terrenos rústicos que ha sido considerada en los planes Nº 10)
de desarrollo de una localidad para el futuro crecimiento Puede tratarse de terrenos con frente a una o más
de ésta, de acuerdo a una zonificación y plan vial oficial. vías que tienen iguales obras de infraestructura, o por el
contrario el terreno puede dar frente a vías con diferente
ARTÍCULO III.J.57 puntaje de infraestructura. En el primer caso se hará un
Terrenos rústicos en zona de expansión urbana, son solo cálculo del valor básico para la primera zona; pero
aquellos que manteniendo su condición legal de rústicos si tiene más de un frente a vías que poseen diferente
se encuentran autorizados para realizar en ellos el cambio puntaje, se deberá determinar el mismo número de
de uso de la tierra, de acuerdo a la zonificación valores básicos, distribuyéndose el área en forma
establecida en los planes de desarrollo oficiales. proporcional a los frentes.
Según sea el caso, se determinará el valor básico
ARTÍCULO III.J.58 para la primera, segunda, tercera y cuarta zona.
Se denomina isla rústica a aquel terreno rústico no
mayor de 9 hectáreas, circundado por zonas habilitadas ARTÍCULO III.J.65
y que mantiene su condición legal de rústico. Cálculo del valor básico (V B) para la primera zona.
Cuando el terreno dá frente a una vía que posee
ARTÍCULO III.J.59 algunas obras de infraestructura urbana que le son
En la valuación se tomará como referencia, el valor inherentes, el Valor básico para la primera zona se calcula
de los terrenos urbanos de las zonas adyacentes. por la aplicación de la siguiente fórmula:
ARTÍCULO III.J.60 VB = CAV ( Vp – VOH)
El valor del terreno ubicado en zona de expansión
urbana, isla rústica ó zona urbana no habilitada se En donde:
obtendrá aplicando la metodología siguiente:
VB = Valor básico
1) Estableciendo zonas de influencia del terreno. CAV = Coeficiente de área vendible
2) Aplicando las fórmulas que a continuación se Vp = Valor promedio de los terrenos urbanos de
mencionan. las calles locales en la zona adyacente.
ARTÍCULO III.J.61 Valores oficiales si la valuación es reglamentaria ó
Método de las zonas de influencia.- valores de mercado si la valuación es comercial.
Se establecerán zonas de influencia formando fajas,
considerando: primera, segunda, tercera y cuarta zona. ARTÍCULO III.J.66
La primera zona estará formada por la faja de terreno El valor básico de la segunda, tercera y cuarta zona
comprendida entre la línea del frente y otra paralela a será equivalente al 80%, 60% y 40% del valor básico de
ésta, distante hasta una profundidad equivalente a la la primera zona, respectivamente.
normativa, señalada en los planos de zonificación o en La sumatoria de las valuaciones parciales dará como
su defecto hasta una profundidad de 30 m. para terrenos resultado la valuación total del terreno.
que en caso de ser habilitado produzcan lotes con área
predominante máxima de 500 m2, y 50 m de profundidad ARTÍCULO III.J.67
cuando la superficie de los lotes fuesen mayor de 500 El coeficiente del área vendible (CAV) es la relación o
m2. proporción que existe entre el área vendible y el área
La segunda y tercera zona, estarán formadas por bruta de la habilitación urbana.
fajas de 100 m. de profundidad cada una, y la cuarta Los coeficientes del área vendible varían de acuerdo
zona por la profundidad restante. a las dimensiones de los terrenos y del tipo de habilitación
a realizarse según proyecto propuesto, teniendo en
ARTÍCULO III.J.62 cuenta la normatividad vigente, emanada por la autoridad
Fórmula para determinar la valuación. respectiva.
La valuación definitiva de los terrenos ubicados en En caso de no contar con el proyecto o información
zona de expansión urbana y de las islas rústicas se necesaria podrá asumirse los siguientes coeficientes de
obtienen sumando las valuaciones parciales, que se área vendible.
determinan multiplicando el valor básico de cada zona
por su correspondiente área. Se aplica la siguiente ÁREA BRUTA DEL COEFICIENTE DE ÁREA VENDIBLE CAV
fórmula: TERRENO USO RESIDENCIAL Y USO INDUSTRIAL
OTROS
n HASTA 2 000 m² 0,85 0,85
V D = ∑ (V B)j x Aj De 2 001 a 5 000 m² 0,80 0,80
j=1 De 5 001 a 10 000 m² 0,75 0,75
De 10 001 a 15 000 m² 0,70 0,70
En donde: De 15 001 a 20 000 m² 0,65 0,71
De 20 001 a 25 000 m² 0,60 0,69
V D = Valuación definitiva De 25 001 a 30 000 m² 0,55 0,67
V B = Valor básico
Más de 30 000 m² 0,50 0,65
A = Área.
ARTÍCULO III.J.63
En la valuación de estos terrenos se presentan los ARTÍCULO III.J.68
El Valor Promedio (V.P) de los terrenos urbanos de
siguientes casos: las calles locales en la zona en estudio, se obtiene
1er. Caso Valuación de un terreno que da frente a tomando los tres valores más altos con similar
zonificación que el terreno materia de valuación dentro
una vía que posee algunas obras de de una zona de influencia de 200 m del terreno a valuarse.
infraestructura urbana.
2do. Caso Valuación de un terreno que no da frente En caso que en esa zona no existiesen valores, la
distancia se incrementará de 100m en 100m.
a una vía urbana. Cuando el terreno tenga frente a una avenida o vía
3er. Caso Valuación de un terreno que amplía un
lote de terreno habilitado. importante, su valor se tomará en cuenta si está entre
los más altos de la zona en estudio.
ARTÍCULO III.J.64
ARTÍCULO III.J.69
1er. CASO.- Valuación de un terreno con frente a Valor de las obras de habilitación urbana (VOH).
una vía que posee algunas obras de infraestructura Se determinará el valor probable de la habilitación
urbana. urbana mediante la aplicación de las tablas Nº 10 y 11.
En este grupo se consideran a los terrenos que dan La suma total de puntos obtenidos restada a la unidad se
frente a vías urbanas y que poseen un puntaje de multiplicará por el valor VTH. El valor de las obras de
Lima, lunes 8 de mayo de 2006 NORMAS LEGALES Pág. 318349
habilitación urbana será equivalente al resultado de TABLA Nº 09
deducir el valor del terreno rústico del valor del terreno
habilitado, según la fórmula: FACTOR "T"
PARTIDAS CARACTERÍSTICAS DE LAS OBRAS PUNTOS PARTIDAS CARACTERÍSTICAS DE LAS OBRAS PUNTOS
Red de Con cables aéreos sin postes 0,08 Con cables aéreos 0,09(*)
energía Con postes de madera sin tratamiento Con cables subterráneos 0,13
eléctrica y con cables aéreos 0,12 Red de energía Con postes de madera sin tratamiento y con
Con postes de concreto, fierro o madera tratada: eléctrica cables aéreos 0,07
Con cables subterráneos y pastorales 0,18 para uso Con postes de concreto, fierro o madera
Con cables subterráneos 0,17(*) industrial para alumbrado tratada:
Con cables aéreos 0,15 Con cables aéreos 0,09
Conexiones Agua 0,05(*) Con cables subterráneos 0,11(*)
domiciliarias Alcantarillado 0,04(*) Conexiones Agua 0,04(*)
Energía eléctrica: de lotes Alcantarillado 0,04(*)
Cables aéreos 0,02 Energía eléctrica:
Cables subterráneos 0,03(*) Con cables aéreos 0,02
Vereda de De empedrado 0,04 Con cables subterráneos 0,04(*)
ancho menor De asfaltado con sardinel de concreto 0,08 Vereda de De empedrado 0,03
de 1,20 m De concreto simple 0,09 ancho De asfaltado con sardinel 0,07
Vereda de De empedrado 0,07 menor 1,40 m De concreto simple 0,08
ancho entre De asfaltado con sardinel de concreto 0,09 Vereda de ancho De empedrado 0,05
1,20 m y 2,40 m De concreto simple 0,11(*) Normal de 1,40m De asfaltado con sardinel 0,09
Vereda de De empedrado 0,09 a 2,00 m De concreto simple 0,11(*)
ancho mayor De asfaltado con sardinel de concreto 0,12 Vereda de ancho De empedrado 0,08
de 2,40 m De concreto simple 0,13 Mayor de 2,00 m De asfaltado con sardinel 0,11
De concreto simple 0,13
(*) Puntos de infraestructura que sumados alcanzan la unidad
y corresponden al estudio de una habilitación urbana tipo. (*) Puntos de infraestructura que sumados alcanzan la unidad
y corresponden al estudio de una habilitación industrial tipo.
TABLA Nº 11
TÍTULO IV
OBRAS DE INFRAESTRUCTURA PUBLICA PARA
HABILITACIONES URBANAS (VOH) DE USO INDUSTRIAL VALUACIÓN DE SERVIDUMBRES Y USUFRUCTOS
PARTIDAS CARACTERÍSTICAS DE LAS OBRAS PUNTOS CAPÍTULO A
Estudios Para habilitaciones planificadas 0,02(*) ALCANCES Y FINES
Trazo Trazo definido de calle 0,02(*)
Calzada y Tierra nivelada con trazo definido, con ARTÍCULO IV.A.01
ancho de vía rasante construida en terreno natural, En la valuación de servidumbre no es posible señalar
con un ancho de vía: reglas fijas por la gran variedad de casos que al respecto
Menor de 6,00 m 0,03 pueden presentarse, por lo que el perito queda en libertad
De 6,00m a 10,00 m 0,04 para usar un procedimiento técnico debidamente
Mayor de 10,00 m 0,05 sustentado, y al valorizársele deberán tenerse en cuenta
Afirmado compactado, con un ancho de vía: los daños y perjuicios que resultaren al propietario del
Menor de 6,00 m 0,07 predio sirviente.
De 6,00 m a 10,00 m 0,08
Mayor de 10,00 m 0,09
ARTÍCULO IV.A.02
Suelo estabilizado con cal, cloruro de
calcio, o similares y con un ancho de vía:
El usufructo es el derecho de usar y gozar de un bien
Menor de 6,00 m 0,08 pero sin poder disponer de él si este es ajeno. Tiene
De 6,00 m a 10,00 m 0,09 como características:
Mayor de 10,00 m 0,10
Suelo estabilizado con cemento o asfalto o 1) La de ser un derecho real
con tratamiento superficial de asfalto, con 2) La de conceder el derecho de uso y goce del bien
un ancho de vía: como un carácter temporal.
Menor de 6,00 m 0,10 3) La de no poder modificar substancialmente el bien
De 6 00 m a 10,00 m 0,11 4) Recae sobre toda clase de bienes no consumibles,
Mayor de 10,00 m 0,12 salvo el dinero que solo da derecho a percibir renta.
Empedrado, con un ancho de vía:
Menor de 6,00 m 0,09 El usufructo se puede constituir por mandato de la
De 6,00 m a 10,00 m 0,10
ley, por contrato y por testamento, puede recaer sobre
De 10,01 m a 18,00 m 0,11
Mayor de 18,00 m ó avenidas de
toda clase de bienes. El usufructo toma las siguientes
doble vía. 0,13 formas: el normal, con la obligatoriedad de mantener el
Carpeta asfáltica, con un ancho de vía:
bien sin más deterioro que el uso razonable, el
Menor de 6,00 m 0,16 imperfecto o casi usufructo sobre los bienes que se
De 6,00 m a 10,00 m 0,18 consumen, el usufructo a título universal y el usufructo
De 10,01 m a 18,00 m 0,21 a título personal.
Mayor de 18,00 m ó avenidas de
doble vía. 0,24 ARTÍCULO IV.A.03
Adoquinado, con un ancho de vía: El capital que representa un usufructo se determina
Menor de 6,00 m 0,24 aplicando la siguiente formula:
De 6,00 m a 10,00 m 0,26
De 10,01 m a 18,00 m 0,28 C = A (1 + i) n - 1]
Mayor de 18,00 m ó avenidas de
doble vía. 0,32 i(1 + i)n
Losa de concreto, con un ancho de vía:
Menor de 6,00 m 0,28 En donde:
De 6,00 m a 10,00 m 0,30
De 10,01 m a 18,00 m 0,32(*) C = Capital
Mayor de 18,00 m ó avenidas de A = Ingreso anual o renta líquida que percibe el
doble vía. 0,36 usufructuario o beneficiario al fin de un período
Red de agua Con red pública 0,11(*) (año).
potable Con red particular 0,10 n = Número de años que falta para la extinción del
Red de Con red pública 0,10(*) usufructo o contrato.
alcantarillado Con red de desagüe industrial 0,17 i = Interés legal expresado en tanto por uno en
Red de energía Con cables aéreos sin postes 0,05 nuevos soles o dólares.
eléctrica para Con postes de madera sin tratamiento y con
alumbrado cables aéreos 0,09 La determinación del usufructo de bienes no
público Con postes de concreto, fierro o madera consumibles implica la utilización de la siguiente
para alumbrado tratada:
formula:
Lima, lunes 8 de mayo de 2006 NORMAS LEGALES Pág. 318351
C=Ax (1 + i)n - 1 + Vt b) Inspección de campo: medir o comprobar las
i(1+ i)n i(1 + i)n dimensiones de los locales, inspeccionar las
edificaciones, constatar los estados de conservación,
En donde: calificándolos según las tablas de depreciación.
c) Verificar los equipos contra incendios, alarmas,
Vt = Valor del terreno cámaras de vídeo, equipos de bombeo, hidroneumáticos,
de aire acondicionado, grupos electrógenos, etc.
Si el usufructo implica el uso temporal del bien, Constatación y verificación de cada máquina y equipo,
superior a los 50 años, será de aplicación la siguiente tomando los datos de marca, tipo, modelo, número de
formula: serie, capacidad, año de fabricación, estado de
conservación, grado de operatividad, obsolescencia,
A Vt repotenciamiento, etc.
C = ––– + –––––– d) Datos contables de activos y pasivos de la
i i(1 + i)n empresa, toma de muestras fotográficas, grabación o
filmación de ser posible, de la visita de campo.
ARTÍCULO IV.A.04 e) Análisis y obtención de precios similares nuevos.
En el caso de servidumbres que tienen vinculación f) Trabajo de gabinete: Deter minación de la
con las áreas de uso público como vías y parques se metodología a utilizar en la valuación, cálculos, fórmulas
tomarán en cuenta los siguientes criterios: y fundamentos.
g) Preparación del informe pericial, que comprende
1) Para que el caso sea considerado como básicamente las etapas de inspección de campo,
servidumbre se comprobará que ésta no afecte la memoria descriptiva y valorización de los bienes.
correcta utilización pública del bien.
2) Se valuará por separado el bien superficial, el uso ARTÍCULO V.A.03
del subsuelo y el uso del sobresuelo ó aires. La memoria descriptiva para la valuación de un
3) Si el resultado de la valuación del uso del subsuelo empresa será similar a la especificada en el Título II,
es inferior a 1/3 de la valuación del bien superficial se Capítulo B y Título III, Capítulo G, del presente
considerará como valuación final esta última. reglamento. Debe incluir, por tanto, los sistemas,
4) Si el resultado de la valuación del uso del sobresuelo instalaciones industriales móviles, maquinarias y
es inferior a 1/3 de la valuación del bien superficial se equipos:
considerará como valuación final esta última
Nombre del propietario, nombre de la persona que
ARTÍCULO IV.A.05 solicita la tasación, objeto de la valuación y metodología
La valuación del bien superficial en el caso o reglamentación empleada, fecha a la cual esta referida
mencionado en el artículo anterior debe hacerse la valuación, ubicación y uso actual del activo; sus
considerando que se trata de un terreno urbano asimilado características generales, edad, estado y expectativa
a la características de su entorno más próximo, de uso productivo, observaciones. La valorización de
restándole el costo de la adecuación de las obras de los activos se efectuará teniendo como base la memoria
habilitación necesarias para el nuevo uso. Para la descriptiva y de acuerdo a las pautas indicadas en los
valuación del uso del subsuelo y del sobresuelo se siguientes artículos.
considerará que se trata de una servidumbre de tiempo
indeterminado y se aplicará las disposiciones del artículo ARTCULO V.A.04
IV.A.01 de este reglamento. La metodología a aplicarse para tasar sistemas,
instalaciones industriales móviles, maquinarias y
TÍTULO V equipos consistirá en determinar el valor actual del
bien, obtenido a partir del valor de adquisición a la
VALUACIÓN DE PROPIEDADES EMPRESARIALES fecha de un similar nuevo, al que se le aplicará un
factor de depreciación calculado a base de su edad y
CAPÍTULO A período de uso productivo futuro del equipo así como
por obsolescencia, teniendo como límite inferior el valor
ALCANCES Y FINES residual que pueda obtenerse por el bien al ponerlo
fuera de uso. A este valor actual de tasación del bien
ARTÍCULO V.A.01 se le denomina valor actual comercial de tasación, en
La valuación de una empresa comercial o industrial razón a que la base del precio similar nuevo es el del
deberá comprender todos sus bienes tangibles e mercado en el momento de la valuación.
intangibles, tales como: El perito sobre la base de este valor y a su criterio,
previo estudio de mercado, puede afectar dicho valor
Bienes tangibles: valor del inmueble, sistemas y actual con un factor de mejoramiento o desmejoramiento
equipos industriales (procesos productivos, máquinas, debidamente fundamentado, obteniéndose así un valor
herramientas, vehículos, etc.); muebles, enseres, de mercado definitivo a la fecha.
equipos de oficina, materiales, repuestos, productos y
otros bienes que posean. ARTÍCULO V.A.05
Bienes intangibles: valores del proyecto, gastos de Deberá consignarse en las valuaciones de los bienes
supervisión, promoción, organización y puesta en de unan empresa, todos los datos necesarios para
marcha; patentes, marcas de fábrica, franquicias, identificar los bienes tasados así como los derechos y
opciones, contratos, derechos a servicios y otros. restricciones legales que estos bienes puedan tener.
También comprende las demás partidas y otros
elementos que pueda integrar su activo y pasivo; ARTÍCULO V.A.06
debiendo el perito agregar las observaciones que estime Para muchos fines y a pedido de los interesados,
convenientes sobre la idoneidad de los bienes para la podrá hacerse la valuación de solo alguno de los bienes
industria que lo ocupa. de una empresa, particularmente del predio, instalaciones
y equipos, en cuyo caso el perito deberá destacar dicha
ARTÍCULO V.A.02 condición.
La valuación de una empresa comprende las
siguientes etapas: TÍTULO V
ARTÍCULO V.J.52 n
Para la determinación del incremento o disminución E + D = ∑ FCLi / ( 1+ WACC )
de las inversiones en activos fijos (AF) relacionados con i=1
la marca, en el que se incluye el flujo de caja libre, se
toma en cuenta las necesidades de inversión en activos En donde:
fijos necesarias en el período explícito, con el objeto de
mantener los niveles de producción del producto o WACC – (Eke + DKd(1 T) / E+D
servicio de la marca.
Siendo:
ARTÍCULO V.J.53
Para el cálculo del valor bruto de mercado de la D = Valor de la deuda financiera (deuda que tiene
marca (Vbm) se deberá considerar los siguientes costo financiero explícito)
aspectos: E = Valor del patrimonio neto de la empresa
Kd = Costo de la deuda antes de impuestos
a. El flujo de caja libre descontado del período explícito T = Tasa de impuesto a la renta
(FCLD pe). Aunque es importante la duración del período Ke = Rentabilidad exigida de los accionistas, que
explícito que se elija, esto no afectará el valor de la marca refleja el costo de oportunidad del capital de
sino solamente la distribución del valor entre el período riesgo. Para calcular esta variable se deberá
de pronóstico explícito y los años siguientes o período utilizar el modelo más apropiado de acuerdo a
continuo. La elección del horizonte de pronóstico puede las circunstancias en las que se está valuando
(se debe especificar si causa o no impacto) causar un la marca.
impacto indirecto si va acompañado con cambios en los Se puede determinar a partir del equilibrio de
supuestos económicos que sirven de base para estimar activos financieros, con la fórmula:
el valor permanente. Ke = Rf + β ( Rm – Rf)
Lima, lunes 8 de mayo de 2006 NORMAS LEGALES Pág. 318357
Siendo: Los factores a utilizar son:
Rf = Tasa de rentabilidad para inversores sin - Gerencia: referido a la habilidad de la marca de
riesgo, corresponde a la rentabilidad comportarse como líder del mercado, afianzando los
alternativa que es capaz de obtener un beneficios que se obtiene al tener una participación
inversor sin que ésta dependa para dominante del mercado.
nada de algún nivel de incertidumbre - Estabilidad: Las marcas que mantienen su imagen
financiera. y retienen la lealtad del consumidor en el largo plazo, son
más valiosas que las marcas que no poseen estas
β = Mide el riesgo sistemático o riesgo de características.
mercado, el cual indica la sensibilidad - Mercado: algunas marcas son mas apreciadas en
de una acción de una empresa a los determinados mercados gracias a su habilidad de
movimientos del mercado si está generar volúmenes importantes de ventas, debido a la
cotizada en bolsa. existencia de mercados estables o barreras de entrada
para los competidores.
(Rm – Rf) = Prima del mercado peruano, se basa en - Internacionalización: las marcas de ámbito
la diferencia entre la rentabilidad internacional o con potencial para extenderse
esperada del mercado peruano (Rm) y regionalmente son más reconocidas.
el rendimiento esperado sin riesgo (Rf). - Tendencia: característica de la marca de permanecer
Se puede utilizar la diferencia entre los en la percepción de los consumidores en forma continua.
bonos Brady y PDI (Rm) y los bonos del - Apoyo: las marcas que se han manejado de forma
tesoro americano a 30 años (Rf) consistente y se han apoyado con el tiempo en la organización,
son mucho más valiosas que las marcas que han funcionado
ARTÍCULO V.J.57 sin una adecuada estructura organizacional.
Para determinar la tasa de crecimiento del flujo de - Protección: se considera los problemas legales
caja libre a perpetuidad (g) se optará dentro de la asociados a la marca, teniendo en cuenta que son más
alternativa siguiente: valiosas aquellas marcas que son parte de una
organización que posee el derecho legal de protegerlas.
a. Extrapolar el incremento medio histórico de los
ingresos producidos por la marca. Este procedimiento TÍTULO VI
implica una estimación de la tasa a largo plazo, que puede
prolongarse hasta el infinito; y VALUACIÓN DE AERONAVES
b. Asumir la tasa de crecimiento real de la economía
(PBI) más la inflación, en el supuesto que a grandes CAPÍTULO A
rasgos el flujo de caja libre de la marca debe crecer con
la economía del país. GENERALIDADES
ARTÍCULO VI.C.26 DETERMINACIÓN DEL VA- Cost OVH = Costo de overhaul / inspección mayor.
LOR EN FUNCIÓN A SU
CONDICIÓN Y ESTADO
∑Vrc (Remanente de Componentes): se debe
Determinar comparativamente, con los valores disminuir al valor referencial de la aeronave, el
referenciales corregidos. costo o valor de todos los trabajos,
inspecciones o reparaciones mayores
• El valor del fuselaje. (overhaul) que por regulaciones de las
• El valor del motor o motores y hélices. autoridades de certificación y fabricación deben
efectuarse a los componentes de período de
• El valor de los componentes y equipos de uso controlado, y por su propio estado.
navegación.
• El valor de las modificaciones y mejoras si las tuviera. Vrc Remanente de componentes, es el valor
• El valor del mantenimiento vencido, si lo tuviera. remanente a la fecha de la evaluación para su
próximo overhaul.
• El valor del cumplimiento de los AD’ S y boletines de
servicio vencidos, si los tuviera. Determinación del valor del remanente de
• El valor de las reparaciones o inspecciones de alto componentes
costo de alto costo, si las requiere.
Vrc = (TBO/2 – REM ov)* CostOVH/2
• Si la aeronave tiene la condición de no-
aeronavegable, el valor por los trabajos y material para TBO/2
lograr la aeronavegabilidad de la misma.
TBO = Time Between Overhaul (Tiempo entre
overhaul)
ARTÍCULO VI.C.27. FÓRMULAS PARA LA DE-
TERMINACIÓN DEL VALOR REM ov = Remante para su próximo overhaul
DE UNA AERONAVE (horario / calendario)
Vd = VR + ∑V mm (modificaciones de mejora) – ∑Viv (inspecciones vencidas) –
Cost OVH = Costo de overhaul del componente.
∑V rc(remanente de componentes) ± Valor del índice de consumo –
∑VCT(valor de cartas tributarias y legales).
Vic Índice de consumo, es el valor horario que
se determina del fuselaje o sus motores
Vd = VR + ∑ EV mm – ∑ EViv – ∑ EVrc ± VIC - ∑EVCT
comparados con las que tiene la aeronave
referencial, siempre que su diferencia sea
circunstancial y que afecte significativamente
al valor determinado.
Donde:
Determinación del valor del índice de consumo
Vd Valor de la aeronave.
Valor consumo de motor/hora = CostOVH m * TSO
VR Valor de referencia, es el valor obtenido de
publicaciones o cotizaciones nacionales e TBO
internacionales confiables y aceptables en el
mercado. Valor índice fuselaje / hora = Cost D Check o inspección mayor * TSO
El valor de referencia considera principalmente TBO
que el estado de inspección mayor y
reparación mayor (overhaul) de la estructura TBO = Time Between Overhaul (Tiempo entre
del avión, motores, trenes de aterrizaje u otros overhaul)
componentes principales es el equivalente a
MEDIO USO/ MEDIO TIEMPO (o beneficiando TSO = Time Since Overhaul (Tiempo desde su
de por encima de la media para la condición de Overhaul)
nuevo o casi nuevo)
Cost OVHm = Costo de overhaul del motor.
∑Vmm (Modificaciones de mejora): se considera
todas las modificaciones STC (Supplemental Cost D Check o inspección mayor = Costo de la
Type Cer tificate) que hubieran sido inspección Check D o Inspección mayor
incorporadas a la aeronave para mejorar su
performance ó confort efectuadas con ∑V CT (valor de cargas tributarias, arancelarias y
autorizaciones oficiales y certificadas legales): deberá considerarse el valor de
(ejemplo, cambio de motor por uno de más aranceles y tributos pendientes de pago, así
potencia, aire acondicionado, equipos de como las cargas legales si las hubiera.
navegación modernos).
08198
∑Viv (Inspecciones Vencidas): se debe disminuir al
valor referencial de la aeronave, el costo ó
valor de todos los trabajos o inspecciones que PODER JUDICIAL
por regulaciones de las autoridades de
certificación y fabricación deben efectuarse, y
por su propio estado. CORTES SUPERIORES
Viv Inspecciones vencidas, es el valor remanente
para su próxima inspección mayor DE JUSTICIA
Determinación del valor de las inspecciones
Vencidas Modifican Res. Adm. Nº 113-2006-P-
CSJLI/PJ y establecen nueva
Viv = (TBO/2 – REM im)* CostOVH/2 conformación de la Comisión de
TBO/2 Asuntos Laborales de la Corte Superior
TBO = Time Between Overhaul (Tiempo entre de Justicia de Lima
overhaul/inspección mayor)
RESOLUCIÓN ADMINISTRATIVA
REMim = Remante para su próxima inspección Nº 172-2006-P-CSJLI/PJ
mayor (horario / calendario) 4 de mayo de 2006