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Danilo Santana
Efeitos e reflexos da Lei no. 12.112/09 ao introduzir alterações na Lei no 8.245/91 que
dispõe sobre as locações de imóveis urbanos (por conseqüência não se aplica às
locações regidas pelo código civil).
Temas:
1. Multa pela quebra do contrato.
2. Responsabilidade dos fiadores.
3. Duração das garantias da locação.
4. Despejo liminar por falta de pagamento.
5. Alterações processuais nas ações de despejo.
6. Expedição de mandado de despejo na sentença.
7. Execução provisória do despejo.
8. Ação revisional de aluguéis
9. Alterações nos requisitos da ação renovatória.
10. Data início da vigência da nova lei.
Nos contratos antigos, assinados antes da vigência da nova lei, o locador não pode
retomar o imóvel antes do término do prazo avençado, mas o inquilino pode entregar o
imóvel antes do vencimento do prazo da locação, contudo, neste caso, estará sujeito a
discutir o valor da multa contratual.
A nova legislação não alterou, portanto manteve intacto, o rol das hipóteses de dispensa
da multa conforme já previsto na Lei 8.245/91.
Com a nova norma não haverá mais discussão; o valor da multa poderá ser apurado por
cálculo aritmético. Bastará dividir o valor da multa pela quantidade de meses
contratados e depois multiplicar o valor encontrado pelo número de meses que faltam
para o vencimento do contrato.
A nova lei manteve as principais disposições da lei antiga com relação ao destino da
locação no caso de separação ou morte de um dos locatários, contudo, fez inserir a
faculdade dos fiadores de se exonerarem do compromisso de garantia nessas hipóteses.
É oportuno destacar, entretanto, que os prazos e formas legais devem ser observados
rigorosamente, sob pena de o silêncio do fiador significar que a fiança estará mantida
ainda que a locação permaneça apenas com um dos afiançados.
Não se pode deixar de observar que é fixado um prazo de trinta dias, contados do
recebimento da comunicação do locatário remanescente na locação, para que o fiador
possa promover a notificação de desoneração.
Não se pode abstrair, ademais, que o fiador, mesmo desistindo da fiança e atendendo
todas as formalidades e prazos legais, ainda continuará a garantir a locação durante os
120 dias seguintes ao da sua notificação de exoneração dirigida ao locador.
A nova lei também realçou a continuidade da responsabilidade dos fiadores até a efetiva
entrega das chaves, entretanto, por outro lado, instituiu a faculdade do fiador se
desonerar da responsabilidade da fiança nos casos de prorrogação da locação por prazo
indeterminado.
Mais uma vez é importante destacar que o fiador, mesmo notificando regularmente ao
locador de que não pretende manter a fiança por prazo indeterminado, ainda suportará
os seus efeitos durante os próximos 120 dias.
É certo que as disposições previstas no Código Civil sobre a fiança são mais benéficas
para o fiador, entretanto, como as leis especiais prevalecem sobre a norma geral, nas
relações de fiança imobiliária urbana valerá o que dispõe a Lei do Inquilinato.
A nova lei não estabelece se seus efeitos com relação às duas novas figuras de
exoneração da fiança devem ser aplicados apenas sobre os contratos assinados após a
sua vigência ou se alcançarão também os contratos antigos.
Haverá conflito, sem dúvida, nos casos em que o contrato tenha sido assinado na
vigência da norma anterior e a sua prorrogação por prazo indeterminado ocorrer na
vigência da lei nova.
O tema sobre o alcance da nova norma no que se refere à fiança nos contratos antigos já
prorrogados ou que vierem a ser prorrogados por tempo indeterminado, merecerá
amplos debates e, por certo, julgadores e doutrinadores que pensam de formas
diferentes.
Na omissão da lei especial é sabido que o interprete deverá buscar as demais fontes do
direito para fundamentar a sua decisão, e a analogia é uma delas.
Essa nova hipótese de concessão de liminar de desocupação por falta de pagamento vale
também para os imóveis residenciais ou não residenciais que tenham perdido as
garantias contratuais pactuadas e o inquilino, mesmo notificado (artigo 40 da Lei
8.245/91), não as tenha substituído.
Portanto, importa ressaltar que a nova disposição não atinge os contratos dotados de
garantias válidas de qualquer espécie, por exemplo: a fiança.
Se dentro do prazo fixado pelo juiz o locatário tiver condição de quitar a dívida locatícia
por inteiro, a ordem judicial será cancelada.
A nova lei incluiu também, entre outras, a concessão de ordem liminar nos casos de
necessidade de reparações urgentes nos imóveis, residenciais ou não residenciais,
quando determinadas pelo poder público e o locatário (inquilino) não as consentir.
A ordem liminar também poderá ser concedida para pedidos de desocupação de imóveis
não residenciais quando ajuizados dentro de trinta dias do vencimento do contrato, ou
ainda nos casos de locações vigentes por prazo indeterminado depois de esgotado o
prazo da notificação de não interesse de continuação da locação (denúncia vazia).
Alerta, esta hipótese não alcança as locações residenciais.
Nova redação dos dispositivos alterados:
A ordem liminar é concedida pelo juiz antes de julgar o pedido principal, sua
função é evitar um dano irreparável.
Entretanto, a concessão da ordem liminar nos casos que a nova lei prevê não é uma
faculdade da autoridade judicante, a expressão “conceder-se-á” utilizada pelo legislador
conforme consta do texto legal tem caráter impositivo e, se atendidos os requisitos
previstos, não poderá ser negada.
A nova lei inseriu fartas alterações nos artigos que regulavam os aspectos meramente
processuais, deixando claro que as ações de despejo podem ser embasadas também na
falta de pagamento de aluguéis provisórios, diferenças, partes ou meros acessórios da
locação.
O legislador também deixou claro que a ação de despejo pode ser cumulada com a ação
de cobrança dos aluguéis e acessórios da locação, mas que o pedido de rescisão deverá
ser dirigido ao locatário e o de cobrança aos fiadores, destacando que os cálculos
discriminados e atualizados do débito deverão ser apresentados com a peça inicial.
É oportuno lembrar que as alterações processuais, ainda que inseridas em uma lei
especial, são aplicáveis imediatamente após a vigência da nova norma, não se
vinculando à data do contrato ou do início da relação locatícia.
O Código de Processo Civil dispõe sobre esta hipótese.
Neste artigo o foco é a abrangência da sentença proferida pelo juiz depois da tramitação
regular do processo da ação de despejo, portanto, não se pode confundir com os prazos
e situações que prevêem a concessão da ordem liminar.
Neste artigo e parágrafos, exceto a inserção das entidades religiosas no rol de atividades
beneficiadas com elasticidade de prazos para desocupação, as alterações introduzidas
não produzem efeitos práticos à qualquer das partes dentro de uma relação locatícia,
apenas estabelecem regras mais claras que as da norma original e permitem uma
tramitação processual com um melhor potencial de celeridade.
Art. 64. Salvo nas hipóteses das ações fundadas no art. 9º, a
execução provisória do despejo dependerá de caução não
inferior a 6 (seis) meses nem superior a 12 (doze) meses do
aluguel, atualizado até a data da prestação da caução.
O locatário pode ainda, se considerar e puder provar que seu dano foi maior que a
indenização recebida, postular sua complementação em ação própria.
Os danos materiais são aqueles que podem ser medidos e ou apurados por perícia ou
documentos.
As alterações com relação à revisão de aluguéis, da mesma forma que a maior parte da
nova norma, teve como escopo a simplificação e agilidade processuais, além da
compatibilização da lei inquilinária com a orientação jurisprudencial.
Como nos demais artigos, a nova norma também foi usada também para promover
correções de expressões já impróprias, como substituir a antiga expressão “rito
sumaríssimo” pela atual “rito sumário”, e aclarar a forma de fixação do aluguel
provisório.
A nova lei que alterou a norma inquilinária vigente, em razão de veto do poder
executivo, não dispôs sobre a data que deveria entrar em vigor as novas disposições,
assim, nos termos da lei vigente, começará a vigorar somente após quarenta e cinco dias
da sua publicação. Portanto, a partir do dia 25 de janeiro de 2010.
As situações eventualmente não contempladas pela norma antiga e sequer pela nova,
serão definidas pela jurisprudência.