JURISPRUDENCIA

LOCACION. FIANZA. LIMITACIÓN TEMPORAL

CORTE SUPREMA DE JUSTICIA DE LA NACIÓN
G. 143. XXXIX. González, Arístides c/ Tello, Rodolfo Carlos y otro .

S u p r e m a C o r t e :
-I-
Contra la sentencia de la Sala A, de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civ
il, que revocó el decisorio del Magistrado de Primera Instancia y rechazó la excepción
de falta de legitimación pasiva opuesta por la codemandada Fascetto, dedujo la
citada recurso extraordinario federal, el que contestado por la accionante, fue
rechazado, dando lugar a la interposición de la presente queja v. 109, 81/82, 112/
122,125/130, 131, y 39/47 del cuaderno respectivo.
-II-
En lo que aquí interesa corresponde señalar que el actor promovió juicio ejecutivo p
or cobro de alquileres contra Rodolfo Carlos Tello, en su carácter de locador y Vi
rgina Paula Fascetto, como fiadora. Sostuvo que con fecha 12 de julio de 1996 la
s partes suscribieron un contrato de locación por un inmueble de su propiedad sito
en la calle Julián Alvarez 2092, piso 4° "A" de ésta Capital Federal, en el cual se p
actó una vigencia de veinticuatro meses, venciendo en consecuencia el 21 de junio
de 1998 (cláusula tercera). Asimismo la señorita Fascetto se constituyó en fiador soli
dario, liso y llano y principal pagador, con expresa renuncia a los beneficios d
e excusión y/o división de todos los alquileres, intereses, gastos judiciales, despe
rfectos y falta de objetos y de garantizar el fiel cumplimiento de todas las obl
igaciones del locatario, por todo el tiempo que dure la ocupación hasta el día en qu
e la finca sea restituida al locador de plena conformidad de éste y se encuentre e
n condiciones de ser nuevamente habitada (cláusula decimotercera).
Sin perjuicio del plazo pactado, y vencido éste el locatario continuó con la locac
ión, prorrogándose tácitamente el contrato oportunamente suscripto, dejando de abonar
el monto del alquiler pactado en el mes de agosto de 2000, por lo se lo intimó en
los términos del artículo quinto de la ley 23.091, mediante carta documento de fecha
12 de junio de 2001. En igual fecha efectuó el actor idéntico reclamo a la fiadora
(v. fs. 17/21).
Contestada la demanda por la fiadora, ésta opuso excepción de falta de legitimación
pasiva e inhabilidad de título. En tal sentido sostuvo que el contrato de locación f
eneció el 21 de junio de 1998 y conjuntamente con él la fianza otorgada. A mayor abu
ndamiento refiere que la prórroga se habría pactado entre el locador y el locatario,
resultando ella ajena a dicha situación, respecto de la cual jamás se la puso en co
nocimiento, por lo que obviamente nunca prestó conformidad, ni consentimiento con
dicha prórroga -v. fs. 65/68-.
El Magistrado de Primera Instancia dictó sentencia haciendo lugar a la excepción d
e falta de legitimación pasiva deducida por la ejecutada Fascetto -v. fs. 81/82. A
pelado el pronunciamiento por la parte actora, la Alzada revocó el decisorio del J
uez de Grado -v. fs. 109-. Contra dicho fallo interpuso la codemandada recurso e
xtraordinario federal, el que contestado por la accionante, fue desestimado, dan
do lugar a la interposición de la presente queja, conforme lo señaláramos ab-initio -v
. fs.112/122,125/130, 131, 39/47 del respectivo cuaderno.
-III-
Se agravia la quejosa de que el decisorio del a quo es arbitrario. En tal sent
ido sostiene que la sentencia recurrida es violatoria de las garantías constitucio
nales de la defensa en juicio, igualdad y concretamente del derecho de propiedad
, al endilgarle una responsabilidad patrimonial que no le corresponde, derivada
de la falta de pago de un alquiler que ella no garantizaba, es decir, concluye,
pretende obligársela a abonar los alquileres que no debe, ni ha garantizado.
Asimismo sostuvo que la Alzada incurrió en un excesivo rigor formal, prescindió d
e elementos conducentes para la decisión de la cuestión, y fundó su decisorio en afirm
aciones dogmáticas sin fundamento jurídico alguno, con lo cual estimó que el fallo rec
urrido era arbitrario por ser injusto e incurrir en inequidad manifiesta, en tan
to imponía a su parte las consecuencias que se habían suscitado con posterioridad a
un contrato ya vencido, derivadas de una situación admitida solo por el locador -c
ontinuación en el uso y goce de la cosa arrendada por el locatario- quien además con
tinúo percibiendo los alquileres sin intentar por largo tiempo el desalojo de su i
nmueble, sin el debido conocimiento y consentimiento de su parte.
Por último manifiesta la quejosa que el fallo recurrido configuró un abuso del der
echo y un enriquecimiento injusto por parte del accionante, lo que resulta contr
ario al principio de buena fe y justicia.
-IV-
Corresponde recordar, en primer lugar, que V.E. tiene dicho que si bien las de
cisiones recaídas en los juicios ejecutivos no constituyen -en principio- la sente
ncia definitiva a que alude el artículo 14 de la ley 48, cabe hacer excepción a dich
a regla si el agravio resultante no podría ser revisado en un proceso de conocimie
nto ulterior (v. doctrina de Fallos: 319:79, 625, 1097; 320:750; 321:706, entre
otros), como ocurre en el caso, donde la alegada extinción de la fianza ya no sería
admisible.
Analizadas las constancias de la causa se advierte que el contrato de locación f
eneció el 12 de junio de 1998, prorrogándose tácitamente conforme los propios dichos d
el locador hasta el mes de agosto de 2000, en que el locatorio dejó de abonar el c
anon locativo, todo ello -obviamente- sin el consentimiento del fiador, quien re
cién toma conocimiento de dicha circunstancia el 12 de junio de 2001 cuando se lo
intima de pago.
En tales condiciones, resultan ajustados al sub-lite los términos y consideracio
nes vertidos por V.E. en el precedente de Fallos: 320:750, en orden a que, aún cua
ndo le sean aplicables al "principal pagador" las disposiciones sobre los codeud
ores solidarios (conf. art. 2005 del Código Civil), el alcance temporal de dicha o
bligación no puede proyectarse fuera del ámbito que le es propio, esto es, del contr
ato por que entendió obligarse.
Se advierte en consecuencia, que la Cámara omitió diferenciar que la obligación del
fiador comprende solamente el pago de los alquileres, intereses y demás accesorios
pactados en el contrato originario hasta la fecha de su vencimiento, en casos
como el aquí considerado, en que conforme surge de las constancia de autos, no hub
o negativa del locatario a restituir el inmueble locado -supuesto en el cual el
fiador habría continuado obligado- sino una prórroga tácita convenida entre aquel y el
locador, de la cual no participó la fiadora y que se prolongó por más de dos años.
Aquí también, como en el antecedente citado, la circunstancia de tratarse de un de
udor solidario o de haberse estipulado que respondería por el cumplimiento del con
trato hasta tanto el locador devuelva el bien locado -cláusula decimotercera-, no
puede derivar en la imposición de una nueva obligación, si no medió la intervención y el
consentimiento del codeudor.
También dijo el Tribunal en el precedente aludido, que dentro del esquema de la
aplicación de normas expresas de derecho sustancial que consagran el principio de
relatividad en los efectos de los contratos, no le es dable, aún a los codeudores
solidarios, agravar las condiciones de sus cointeresados (conf. arg. para la tra
nsacción art. 853 del Código Civil y su nota), siendo las estipulaciones en tal sent
ido "res inter alios acta" e inoponible para quienes no fueron parte en ellas.
No está demás señalar, a todo evento, que los conflictos que se suscitan en cuestion
es como la de autos, han quedado definitivamente resueltas a partir de la incorp
oración al Código Civil, mediante la ley 25.628, del artículo 1582 bis, que dice textu
almente: "La obligación del fiador cesa automáticamente por el vencimiento de la loc
ación salvo la que derive de la no restitución a su debido tiempo del inmueble locad
o. Se exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o
prórroga expresa o tácita del contrato de locación, una vez concluido éste. Será nula tod
a disposición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeud
or o principal pagador, del contrato de locación original".
En igual sentido tuvo ocasión de dictaminar recientemente esta Procuración General
de la Nación, en los autos caratulados: "Donno María Elena c/ Silva Pavez Lilian de
l Carmen y otro" S.C. D 1147, L. XXXVIII en fecha 4 de noviembre de 2003.
Por lo expuesto, opino que debe hacerse lugar a la queja, dejar sin efecto la
sentencia apelada, y disponer vuelvan los actuados al tribunal de origen para qu
e, por quien corresponde, se dicte nuevo pronunciamiento con arreglo a lo expues
to.
Buenos Aires, 20 de noviembre de 2003.
NICOLAS EDUARDO BECERRA
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FALLO DE LA CORTE SUPREMA:

Buenos Aires, 23 de marzo de 2004.
Vistos los autos: "Recurso de hecho deducido por Virginia Paula Fascetto en la
causa González, Arístides Rubén c/ Tello, Rodolfo Carlos y otro", para decidir sobre s
u procedencia.
Considerando:
Que los agravios de los apelantes han sido objeto de adecuado tratamiento en e
l dictamen del señor Procurador General, a cuyos fundamentos esta Corte se remite
por razón de brevedad.
Por ello, con el alcance indicado, se declara formalmente admisible el recurso
extraordinario y se deja sin efecto la resolución apelada. Con costas (art. 68 del
Código Procesal Civil y Comercial de la Nación). Vuelvan los autos al tribunal de o
rigen a fin de que, por medio de quien corresponda, proceda a dictar un nuevo fa
llo con arreglo a lo expresado. Reintégrese el depósito. Agréguese la queja al princip
al. Notifíquese y remítase. ENRIQUE SANTIAGO PETRACCHI (en disidencia)- AUGUSTO CESA
R BELLUSCIO - CARLOS S. FAYT - ANTONIO BOGGIANO - ADOLFO ROBERTO VAZQUEZ - JUAN
CARLOS MAQUEDA (en disidencia)- E. RAUL ZAFFARONI.
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DISIDENCIA DEL SEÑOR PRESIDENTE DOCTOR DON ENRIQUE SANTIAGO PETRACCHI Y DEL SEÑOR MI
NISTRO DON DOCTOR JUAN CARLOS MAQUEDA
Considerando:
Que el recurso extraordinario, cuya denegación origina la presente queja, es ina
dmisible (art. 280 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación).
Por ello, y habiendo dictaminado el señor Procurador General, se desestima esta p
resentación directa y se da por perdido el depósito. Notifíquese y archívese, previa dev
olución de los autos principales. ENRIQUE SANTIAGO PETRACCHI - JUAN CARLOS MAQUEDA
.
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